Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre - Bất cập và kiến nghị

Chia sẻ: Cẩn Ngôn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:72

Thêm vào BST

Báo xấu

55
lượt xem 21
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của luận văn là tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở địa phương trên cơ sở đó đề ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế tại Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre - Bất cập và kiến nghị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM LÊ THỊ KIM CHI THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE: BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM LÊ THỊ KIM CHI THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE: BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS.LÊ VĂN HƯNG TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thị Kim Chi
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................2 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn ....................................................................3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................4 5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4 6. Điểm mới của Luận văn.......................................................................................5 7. Kết cấu của luận văn ............................................................................................5 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS .......................................................................................6 1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS .....................6 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS ..........................................................................6 1.1.1.1. Khái niệm BĐS ....................................................................................6 1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS ...............................................................................7 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS .............................10 1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .....12 1.2.1. Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .......12 1.2.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .......................14 1.3. Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ...........................16 1.3.1. Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội .................................................................16 1.3.2. Đối với hệ thống quản lý thuế .........................................................................18 1.4. Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ...........19
1.4.1. Đối tượng nộp thuế TNCN..............................................................................19 1.4.2. Các khoản thu nhập chịu thuế .........................................................................21 1.4.3. Căn cứ tính thuế ..............................................................................................23 1.4.3.1. Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần).............................23 1.4.3.2 Thuế suất .............................................................................................24 1.4.4. Kỳ tính thuế .....................................................................................................24 1.4.5. Đăng ký, kê khai và nộp thuế ..........................................................................25 1.4.5.1. Đăng ký thuế ......................................................................................25 1.4.5.2. Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: ..................27 1.4.5.3. Nộp thuế thu nhập cá nhận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: .......28 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 .........................................................................................29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................30 2.1. Tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre. ..........................................................................................................30 2.2. .........................................................................................................................31 2.2.1. Những thành tựu đạt được...............................................................................32 2.2.2. Nhân tố tác động ảnh hưởng đến kết quả thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre ..........35 2.2.3. Những hạn chế và nguyên nhân ......................................................................37 2.2.3.1. Hạn chế, bất cập trong thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre. ..................................37 2.2.3.2. Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre..41 2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ..........................................................................................................43 2.3.1. Định hướng cơ bản trong hoàn thiện pháp luật thuế TNCN, hệ thống quản lý thuế TNCN .....................................................................................................43
2.3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ...................................................................................................46 2.3.3. Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ......................................................................................48 2.3.4. Một số giải pháp hỗ trợ khác...........................................................................49 2.4. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre ..................................53 2.4.1. Phối hợp đồng bộ giữa các ngành trong công tác quản lý thuế TNCN trên địa bàn thành phố Bến Tre ...................................................................................53 2.4.2. Tăng cường năng lực cho các cơ quan thuế, nâng cao trình độ chuyên môn, phẩm chất cho cán bộ phụ trách thuế TNCN trên địa bàn thành phố Bến Tre ........................................................................................................................54 2.4.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cho các đối tượng nộp thuế.................................55 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .........................................................................................57 KẾT LUẬN ..............................................................................................................58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TNCN Thu nhập cá nhân MST Mã số thuế BTC Bộ Tài chính NSNN Ngân sách nhà nước
DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm 2013 –năm 2017 ........................................................................................................30 Bảng 2: Tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 .....32 Bảng 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 ................................................33
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm 2013 - năm 2017 ........................................................................................................31 Biểu đồ 2: Diễn biến tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013- T6/2018 .....................................................................................................................33 Biểu đồ 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 ................................................34
1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thuế thu nhập cá nhân là một trong những sắc thuế quan trọng trong hệ thống thuế của Việt Nam. Thuế thu nhập cá nhân tạo nguồn thu khá ổn định cho ngân sách nhà nước và góp phần thực hiện công bằng xã hội. Bởi vì sắc thuế này được thu dựa trên thu nhập của từng đối tượng nộp thuế. Và thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản cũng không ngoại lệ, là một loại thuế đánh vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động của từng cá nhân, có tầm quan trọng trong nền kinh tế và có tác động nhiều mặt đến kinh tế - xã hội Việt Nam. Những năm gần đây, thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại Thành phố Bến Tre trở nên sôi động và phát triển chưa từng thấy. Nó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, mà còn có tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước, đời sống của người dân, kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường này, các chính sách pháp luật của nhà nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trường cho thị trường này phát triển vẫn chưa theo kịp. Chính vì thế, một trong những nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước ta là khắc phục tình trạng này nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân. Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là một nước đang phát triển nên để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước phải luôn luôn quan tâm tới các chính sách kinh tế đặc biệt là chính sách thuế. Thành phố Bến Tre là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Bến Tre. Hiện nay, cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố đang được tập trung đầu tư xây dựng. Việc nhiều công trình đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bước đầu tạo nên diện mạo mới cho thành phố. Bên cạnh đó, hàng loạt nhà máy xí nghiệp mọc lên bởi các nhà đầu tư nắm bắt được xu thế phát triển của thành phố. Số lượng dân cư từ các địa phương khác đến thành phố ngày càng đông để tìm kiếm việc làm. Ông bà ta có câu “an cư mới lạc nghiệp” nên hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại đây cũng diễn ra nhộn nhịp.
2 Trước tình hình đó, ngành thuế Thành phố Bến Tre có nhiều cố gắng trong việc tổ chức quản lý thu thuế thu nhập cá nhân góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước địa phương. Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân cũng còn một số khó khăn dẫn đến thất thu cho ngân sách trên địa bàn. Xuất phát từ tình hình đó, tác giả chọn đề tài “Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre: Bất cập và kiến nghị” để tập trung nghiên cứu về một số vấn đề của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, thông qua đó tìm hiểu rõ hơn về những thuận lợi hay khó khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này. Từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng tính thuế nhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và chọn lọc tài liệu có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của đề tài. Tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu về thuế thu nhập cá nhân ở những khía cạnh khác nhau từ lý luận tổng quát đến phân tích, đánh giá các chế định, quy định cụ thể ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể kể tên những công trình nghiên cứu nổi bật đã được thực hiện, nghiệm thu và công bố, cụ thể như sau: Huỳnh Văn Diện (2016), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ thực tiễn Thành phố Cần Thơ, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội Vũ Văn Cương (2012), Pháp luật quản lý thuế trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Vương Hoàng Long (2000), Hoàn thiện tổ chức bộ máy ngành thuế trong điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội. Phạm Thị Phương Mai (2008), Thuế thu nhập cá nhân: Kinh nghiệm quốc tế và việc thực thi ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế.
3 Phan Phương Nam (2006), Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Trần Vũ Hải (2007), “Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam hiện nay và phương hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học. Nguyễn Thị Thương Huyền (2008), “Luật Quản lý thuế và những vấn đề cần bàn thêm”, Nghiên cứu lập pháp. Qua quá trình phân tích, nghiên cứu tác giả nhận thấy mỗi đề tài đều có những giá trị khoa học về mặt pháp lý cũng như là thực tiễn nhất định, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật và phát triển về thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu, phân tích những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân nói chung và không phải thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân tại địa phương cụ thể. Chính vì vậy, tác giả mong muốn phát triển đề tài này hơn, cụ thể là đi sâu phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật, phân tích rõ thế nào là bất động sản, cách xác định giá tính thuế và các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành. Tác giả rất mong muốn qua đề tài luận văn của mình có thể đóng góp một phần nào đó để tránh thất thu nguồn ngân sách nhà nước. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn - Mục đích: Việc nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua ở Việt Nam và các địa phương là yêu cầu cấp thiết, góp phần hoàn thiện Luật thuế thu nhập cá nhân. Mục đích của luận văn là tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở địa phương trên cơ sở đó đề ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế tại Việt Nam. - Nhiệm vụ: Để thực hiện mục đích nêu trên tác giả thực hiện một số nhiệm vụ cơ bản sau:
4 + Nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói riêng. + Tìm hiểu quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân của một số quốc gia trên thế giới. + Nghiên cứu thực tiễn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, nêu ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là những quy định chủ yếu điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, đây là cơ sở để đánh giá tính hiệu quả, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua và kết quả thu được sau quá trình thực hiện luật thuế trên thực tế. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên nền tảng quan điểm của triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật. Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn chủ yếu dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng. Ngoài ra để hoàn thành đề tài, Luận văn còn sử dụng kết hợp một số phương pháp nghiên cứu truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp đối chiếu, so sánh; Phương pháp logic; Phương pháp thống kê... nhằm làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu.
5 6. Điểm mới của Luận văn - Đây là công trình nghiên cứu khoa học cụ thể về những quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn thực hiện tại địa phương cụ thể. - Đánh giá sự phù hợp của pháp luật đối với hoạt động thực hiện pháp luật trên thực tế, rút ra những điểm bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện quy định cụ thể của pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của Luật này trong thời gian tới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo lập công bằng xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 2 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và một số kiến nghị hoàn thiện.
6 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS 1.1.1.1. Khái niệm BĐS Việc phân chia một tài sản thành BĐS và động sản được xuất phát từ Luật La Mã, cụ thể là luật tài sản của người La Mã. Đây là các phân loại cơ bản nhất, được nhiều hệ thống pháp luật ghi nhận, sử dụng đến ngày nay. Tuy nhiên, hiện nay, người một số quy định chi tiết hơn đối với BĐS so với động sản trong việc nhận quyền, bảo vệ quyền và chuyển nhượng. Theo đó, công trình xây dựng, nhà cửa, cây trồng, mùa màng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ đều được xem là BĐS. Pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều thống nhất trong việc xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tùy vào trạng thái thực tế của tài sản quan điểm chính trị của mỗi nước mà có sự khác nhau trong việc định nghĩa thế nào là tài sản “gắn liền” với đất. Trong khi Luật Dân sự Pháp liệt kê cụ thể “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” thì Luật Dân sự của một số nước khác như Đức, Nhật, Thái Lan chỉ đưa ra khái niệm chung BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.1 Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều xem BĐS là đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận gắn liền, và không thể tách rời khỏi đất đai. Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 1 Lê Bá Xuân (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. NXB KH-KT, Hà Nội
7 c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” Như vậy, nhìn chung khái niệm BĐS hiện nay rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Riêng đối với pháp luật của Việt Nam, BĐS được xác định theo phương pháp liệt kê từ loại tài sản và kèm theo một điều khoản mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS Mặc dù có những điểm khác nhau về định nghĩa tuy nhiên BĐS ở hầu hết các quốc qua đều có một số điểm đặc chung: Một là, BĐS có tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng. Tính chất cố định về vị trí, giới hạn về số lượng là hoàn toàn đúng đối với BĐS là đất đai và mang tính tương đối với BĐS là tài sản gắn liền với đất. Bởi lẽ, mỗi một phần đất nhất định chỉ có một vị trí duy nhất, không thể di dời hay chuyển sang một vị trí khác. Trong khi đó, với điều kiện kỹ thuật hiện đại hiện tại chúng ta có thể thực hiện việc di chuyển một tài sản gắn liền với đất từ vị trí này sang vị trí khác. Ngoài ra, đất đai không phải tài sản do con người tạo ra mà là kết quả của quá trình tạo tác của thiên nhiên nên có có giới hạn về số lượng. Trong quá trình sử dụng đất đai, con người có thể làm tăng giá trị của đất nhưng cũng không thể làm tăng diện tích của đất. Còn đối với tài sản gắn liền với đất, mặc dù con người có thể chủ động tạo ra được các tài sản gắn liền với đất tuy nhiên việc tạo lập ra các tài sản trên đất cũng sẽ bị phụ thuộc, giới hạn với tính hữu hạn của đất đai.2 Hai là, BĐS có tính lâu bền. Tính lâu bền BĐS được thể hiện thông qua “tuổi thọ vật lý” của vật kiến trúc, công trình xây dựng tồn tại trên BĐS và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế của BĐS là khoảng thời gian mà việc sử dụng BĐS tạo ra lợi ích kinh tế cao hơn so với chi phí đầu tư vào BĐS, chấm dứt tại thời điểm chi phí sử dụng ngang bằng 2 Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.9
8 với lợi ích kinh tế tạo ra. Tuổi thọ kinh tế của một BĐS phụ thuộc, bị chi phối bởi nhiều yếu tố bên ngoài như thị trường, vị trí, điều kiện kinh tế xã hội…Tuổi thọ vật lý của vật kiến trúc như nhà cửa, công trình xây dụng… tồn tại trên đất chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của các vật, các công trình này bị hư hỏng, việc sử dụng không đảm bảo an toàn. Tuổi thọ vật lý cũng là một trong yếu tố góp ảnh hưởng đến tuổi thọ kinh tế của BĐS. Trong trường hợp tuổi thọ kinh tế của một BĐS có chiều hướng giảm dần, nếu xét thấy còn có thể tiến hành cải tạo, nâng cấp các công trình, vật kiến trúc tồn tại trên BĐS thì có thể kéo dài được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Như vậy, hàng hoá BĐS có tính lâu bền là do đất đai không bị mất đi, có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng rất phong phú và đa dạng. Ba là, BĐS có tính giá trị cao. Chính vì tính cố định về vị trí, khan hiếm về số lượng và tình lâu bền của BĐS đã làm cho BĐS trở thành một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị kinh tế cao mà không một hành hóa thông thường nào có được. Bên cạnh đó, giá trị cũng BĐS sẽ càng được tăng thêm khi có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây cũng là tính chất có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực BĐS. Bốn là, BĐS rất dễ bị ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể nhận các một số BĐS gần hoặc cạnh nhau trong một khu vực tác động hành hưởng lẫn nhau, cộng hưởng với nhau làm tăng giá trị của chính các BĐS đó và BĐS ở các vùng lận cận. Ví như BĐS ở càng gần những khu trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, … thì sẽ có giá trị càng cao. Giá trị của BĐS sẽ giảm dần khi càng ra xa. Do đó, để tăng giá trị BĐS ở một khu vật bất kỳ, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư BĐS thường tập trung xây dựng hệ thống các công trình phục vụ thiết yếu của cư dân. Năm là, BĐS thường chịu tác động nhiều từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý- xã hội Bởi vì người dân sinh sống ở mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi khu vực khác nhau đều có thị hiếu, tập quán sinh sống khác nhau. Do vậy, nhu cầu của người dân đối với BĐS ở những khu vực khác nhau cũng không giống nhau. Nhu
9 cầu đối với BĐS bị phụ thuộc, chi phối bởi yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng…Ngoài ra, trong quá trình sử dụng BĐS, BĐS có thể dễ dàng bị điều chỉnh công năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác của người sử dụng. Bên cạnh các đặc điểm chung kể trên, BĐS tại Việt Nam cũng có đặc điểm riêng. Cụ thể, hình thức sở hữu đối với BĐS trong pháp luật Việt Nam có sự phân biệt và được chia thành 2 nhóm: hình thức sở hữu với đất đai, hình thức sở hữu đối với tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đối nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, theo quy định của Bộ luật Dân Sự và các văn bản pháp luật liên quan thì đây là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu. Hay nói khách khác là nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với các loại BĐS này. Đối với đất đai, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên cơ sở nền tảng của học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội. Theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng3. Tại Việt Nam, đất đai luôn được xem là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, tại điều 53 Hiến Pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều này khác biệt với một số nước theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Nhà nước Việt Nam là đối tượng có đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là BĐS bởi tư cách là cơ quan đại diện của nhân dân - chủ sở hữu của đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện các tất cả các quyền trên toàn bộ đất đai trong lãnh thổ nên nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác sử 3 Lê Hồng Hạnh (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp Luật (http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=388)
10 dụng đất thông qua hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,. Đối tượng được nhà nước trao lại quyền sử dụng là các cá nhân, tổ chức trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền sử dụng chỉ được giới hạn trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Tuy nhưng, các quyền năng mà nhà nước hiện nay giao lại cho các đối tượng trên gần giống như các quyền của một chủ sở hữu độc lập (đối tượng sử dụng được phép tặng cho, chuyển nhượng, để thừa kế, cho thuê, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp,...). Rõ ràng đã có một sự mâu thuẫn và sự mâu thuẫn này vẫn còn được bỏ ngỏ. Như vậy, trong các loại BĐS, đất đai là một đối tượng được điều chỉnh đặc biệt với tư cách là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý, các cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất đai trong phạm vi quyền hạn được nhà nước trao. Mặc dù có sự phân biệt trong hình thức sở hữu nhưng đất đai và nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất lại rất khó tách bạch trên phương diện vật lý. Thực tiễn, các hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất luôn song hành với hoạt động chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS Xét về ngữ nghĩa trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” có thể được hiểu là nhượng lại cho người khác quyền sở hữu tài sản của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng, người chuyển nhượng sẽ được nhận lại khoản đề bù có giá trị theo sự thỏa thuận của các bên. Xét dưới góc độ luật pháp, hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các giao dịch liên quan đến BĐS. Giao dịch liên quan đến BĐS theo quy định pháp luật có thể kể đến là chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS. Giao dịch liên quan đến BĐS là giao dịch có sự chuyển quyền của chủ thể đối BĐS từ đối tượng này sang đối tượng khác. Quyền đối với BĐS ở đây bao gồm
11 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng, nó làm chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của bên chuyển quyền, đồng thời tạo lập nên quyền sử dụng, sở hữu của bên nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng, sở hữu đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, trong hoạt động chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được mang ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng BĐS mang tính hàng hóa – tiền tệ, không mang tính hiện vật như hoạt động chuyển đổi. Từ những phân tích trên cho thấy có ba yếu tố phân biệt cơ bản giữa hoạt động chuyển nhượng BĐS với các giao dịch liên quan đến BĐS khác (i) Tính đồng thời trong việc chuyển giao BĐS và quyền sở hữu/sử dụng đối với BĐS; (ii) Tính đền bù ngang giá, biểu hiện thông qua giá mua bán, chuyển nhượng BĐS; (iii) Tính chuyển giao không hoàn lại đối với BĐS đã chuyển nhượng, BĐS không còn bất kỳ sự liên hệ nào với bên chuyển nhượng Trong đó, yếu tố (i) là đặc tính cơ bản trong các tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS nói chung, đặc tính (ii) là đặc tính chung của hoạt động thuê, hoạt động chuyển nhượng, đặc tính không hoàn lại (iii) thường được thấy trong các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, chỉ riêng có hoạt động chuyển nhượng mới hội đầy đủ ba đặc tính trên và đây cũng là đặc trưng của quan hệ mua bán, chuyển nhượng BĐS. Yếu tố làm nên sự khác biệt chính cho hoạt động chuyển nhượng BĐS là tính đền bù tương đương và tính không hoàn lại của BĐS chuyển giao. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với BĐS sau khi hoàn thành giao dịch chuyển nhượng BĐS hợp pháp. Đồng thời, mọi yêu cầu liên quan đến việc đòi lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét.