LUẬN VĂN:Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và

Chia sẻ: Nguyen Uyen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

67
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

LUẬN VĂN: Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp .Mở Đầu Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: LUẬN VĂN:Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và

LUẬN VĂN: Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp
Mở Đầu Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả n ăng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15 năm đổi mới thị trường BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy được nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau: - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài. - Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu. - Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài. Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau: Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động sản nhà đất. Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn. Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trường Bất động sản nhà đất
I. Khái niệm đặc điểm. 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất. Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh. Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS. Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS được cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài
sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện nước... - BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản. - BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.
Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và đất ở. 1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định. Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường này làm ba cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai) - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp đặc biệt). Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua.
2. Đặc điểm 2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. - BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối với BĐS, vì vậy người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS. - Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ. - Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như các BĐS khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế... - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc người thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật sư, môi giới, marketting...
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS được nâng cao lên nhờ sự thay đổi các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu được dự đoán chính xác đầu tư của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước một bứơc thì thành công rất lớn. 2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc điểm sau : - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường nằm ở một địa phương mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi... - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý
kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập được nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của của thị trường BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà và đất thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua được tự do đi vào thị trường hay không, có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Vì thị trường BĐSNĐ mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ - Cung của thị trường BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. - Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ thể về mặt không gian.
3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc điểm chung như đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nước. Nhưng nó cũng có những đặc thù riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nước. Về mặt pháp lí, luật đất đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, như vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta. Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui luật kinh tế thông thường thì thị trường này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít người độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trường này. Hiện nay trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị trường không chính thức còn gọi là thị trường “ngầm”. Việc giá cả trên thị trường BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế “như yếu tố tâm lí” đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trường lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trường mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhưng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm. Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trường BĐSNĐ xuất hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo được thế mà điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2. Điều này quả là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế n ước ta. Từ năm 1990 đến nay, thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng vào thời kì 1997-1999. Đến nay, “ cơn sốt” về bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Điều đáng lưu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời kì tăng trưởng kinh tế nhanh nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá mới
và giá này hầu như không giảm. Một vấn đề nữa là như đã nêu ở trên là thị trường BĐSNĐ cần các hoạt động dịch vụ tư vấn các hoạt động dịch vụ chưa chuyên nghiệp và trình độ cao nhưng hiện nay trên thị trường này các hoạt động tư vấn và môi giới vẫn hết sức nghiệp dư và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên như “nấm sau mưa”, nhưng chất lượng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí được, và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực được tung ra làm hoang mang người bán cũng như người mua gây náo loạn thị trường. Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ công tác quản lí nhà nước cho đến đặc điểm tiêu dùng của người Việt, do xuất phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trường còn thấp kém. Những vấn đề này sẽ được làm rõ trong chương II. II. Vai trò và các nhân tố ảnh hưởng 1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất. Thị trường BĐSNĐ là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải của xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Thị trường BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ được huy động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà ngiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Thị trường BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào BĐSNĐ thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 –2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giời cạn cho thị trường và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐ
Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung cầu, giá cả, cạnh tranh…,thị trường BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật trong các ngành xây dựng. Hoạt động của thị trường BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi quản lí đất đai và nhà ở, thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dung đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường BĐSNĐ, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng như tổ choc quản lí tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị trường vốn, thị trường lao động vv…phát triển. BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư cũng như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật. Cuối cùng việc phát triển thị trường BĐSNĐ còn ảnh hưởng lớn đến quyết định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trường BĐSNĐ là cánh tay vô hình bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nước cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển. Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài sản rất lớn
của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐSNĐ đúng hướng sẽ tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch và ảnh hưởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nước. Ngược lại, quản lí điều hành không tốt thị trường BĐSNĐ sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của thị trường quá nóng hoặc quá lạnh( “đóng băng”) sẽ ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trường BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát được việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai… 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các thị trường khác. 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng 2.1.1. Các nhân tố khách quan - Thứ nhất là vị tríđịa lí của thị trương BĐSNĐ. Từ vị trí của thị trường BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác động tới giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong tương lai. Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc biệt là giao thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hàng không đường sắt, đường bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như dân cư. Vị trí địa lí cũng sẽ quyết định điều kiện tự nhiên, thời tiết khí hậu cảnh quan, các tài nguyên thiên nhiên, điều này sẽ là một phần quan trọng trong việc xác định chức năng của đô thị trong vai trũ của nền kinh tế quốc dõn là chuyờn ngành hay tổng hợp. Thuận lợi cho phỏt triển du lịch dịch vụ hay cụng nghiệp, qui mụ đô thị lớn hay nhỏ . và tất nhiên giá trị của một đô thị được phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vựcđó đó.
- Thứ hai giá cả nhà đất tại một khu vực bị ảnh hưởng bởi mức sống của dân cư tại đô thị đó. Điều này được thể hiện bằng các chỉ số về thu nhập và tiêu dùng, tuổi thọ, giáo dục. Một khu vực được coi phát triển khi chỉ số phản ánh chỉ tiêu trên là cao . Điều đó luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, sản xuất về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi một mức sống và mức lương cao. Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thị trường khu vực đó sẽ chuyển biến theo hướng tăng lên. 2.1.2. Các nhân tố chủ quan. - Các chính sách pháp luật của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biến động của thị trường BĐSNĐ. Một thị trường BĐSNĐ ổn định thỡ điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất động sản cũng như cơ chế điều hành phải ổn định. Các chính sách kinh tế về đầu tư, phát triển như các chính sách về lói suất, thuế. Cỏc chớnh sỏch xó hội cũng sẽ thu hút hoặc làm giảm cung cầu về nhà đất dẫn đến sự biến động về giá cả. Tỡnh hỡnh an ninh chớnh trị cũng là một nhõn tố làm tăng hoặc làm giảm giá trị của nhà đất ở đô thị . Một đô thị hay một lô đất trong một đô thị có tỡnh hỡnh an ninh ổn định, văn hoá tốt thì cũng dẫn đến làm tăng giá trị của nhà đất. - Vai trũ của đô thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức năng của đô thị là chuyên ngành hay tổng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá cả trên thị trường nhà đất . Một đô thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công nghiệp. Cuối cùng giá trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của bản thân nó t ức là cơ sở hạ tầng của lô đ ất, vị trí hỡnh dỏng kớch th ước lô đất cũng nh ư giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền, giá trị sử dụng nó,…
2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động dây chuyền tới tất cả các thị trường khác như thị trường lao động, vốn, khoa học kĩ thuật… Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trường này bị đóng băng làm ứ một lượng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trường BĐSNĐ khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng. ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng cả các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Như vậy ảnh hưởng đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trường vốn. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một nhân tố đều ảnh hưởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhưng mỗi sự thay đổi nhỏ của thị trường BĐSNĐ lại ảnh hưởng rất lớn đến các thị trường khác điều đó là cần thiết phải lưu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn đề quản lí kinh tế và xã hội. III. Vai trò của Nhà nước đối với việc hình thành, điều tiết và định hướng thị trường bất động sản nhà đất.
1. Quan điểm của Đảng ở nước ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ trương xây dựng thị trường BĐSNĐ đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là “ Hình thành và phát triển thị trường BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐSNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do đó quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản đó được dưa ra ở đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX. là xây dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu hoá ruộng đất và mục tiêu xó hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX cũng đó đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản cú sự quản lý và sự điều tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữa vai trũ chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”. Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khỏ rừ ràng đó là: + Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
+ Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước tiến hành phải có sự đền bù. Chớnh vỡ thế thị trường BĐSNĐ là bộ phận phát triển nhất hiện nay. Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực đó không phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thỡ phải cú ý chớ điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước mạnh xó hội cụng bằng , dõn chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xó hội bị phõn hoỏ, tạo lập được chỗ ở cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX) chỉ rừ "xây dựng chương trỡnh nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xó hội đồng thời đối với phát triển quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đói về giỏ thuế vay lói xuất thấp mua nhà ở trả gúp”. Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nờn sự phõn cực xó hội, phõn hoỏ giàu nghốo, làm tăng thêm bất bỡnh đẳng trong xó hội, một bộ phận trở nờn khá giả, những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đó được đề ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao, đồng thời xây dựng các khu chung c ư với chất lượng và tiện nghi trung bỡnh, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà n ước phù hợp với mức sống của người dân. Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng mọi yêu cầu của xó hội: Để đảm bảo cho thuê, hoặc dân tự xây dựng theo quy hoạch giải quyết thông thoáng thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi người đều có cơ hội tạo lập
nơi ở hợp pháp. Xây dựng và phát triển thị trường BĐSNĐ là công việc đũi hỏi một nguồn nhõn tài,vật lực lớn cho nờn quan điểm của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nước". 2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất Trong nhiều học thuyết kinh tế cũng như thực tiễn đã chứng minh rằng vai trò của nhà nước đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể phủ nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hướng phát triển của nhà nước đó cũng như sự hoàn thiện của thị trường. Thị trường BĐSNĐ Việt nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nước lại hết sức quan trọng. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của chủ thể tham gia nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ nguyên tắc, chuẩn mực được luật hoá. ở nước ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ương khoá IX chỉ rõ: “Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Như vậy môi trường pháp lí liên quan đến thị trường BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung như qui định về hàng hoá đem ra giao dịch, qui định về phương thức giao dịch, qui định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung chính sau: - Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng n ước coi