miếng bánh ngon bị bỏ quên – kiếm lời từ khủng hoảng tài chính: phần 2

6<br /> BONG BÓNG VỠ? THỊ TRƢỜNG BẤT<br /> ĐỘNG SẢN SẮP SỤP ĐỔ<br /> <br /> T<br /> <br /> ờ The New York Times (Thời báo New York ) số ra ngày 31 tháng 7 năm 2006 đăng một<br /> bài viết đi kèm hình ảnh - bài viết có lẽ rất thích hợp với tựa đề “Cuộc sống của Riley”(1).<br /> <br /> Trong hình là một công nhân ngành sắt thép năm mƣơi ba tuổi to béo đã nghỉ việc<br /> trong bộ mặt tƣơi cƣời cùng với một cựu giáo viên Toán. Ngƣời công nhân đang nằm thƣ<br /> giãn trong bộ đồ jeans trên chiếc ghế trƣờng kỷ. Bài báo có tựa đề “Thực trạng nghỉ việc, và<br /> không có nhu cầu làm việc”(2).<br /> Bài báo lý giải cuộc sống an nhàn của ngƣời công nhân đƣợc trang trải bởi khoản vay thế<br /> chấp nhà. Nhƣng đó không phải là góc nhìn của bài báo. “Bà tóc bạc”(3) không thấy gì bất ổn với<br /> lối sống đó. Mấu chốt nằm ở chỗ ông bạn của chúng ta có thể trang trải cho cuộc sống nhàn nhã<br /> và dự tính sống theo cách đó cho tới ngày có trái sung rụng xuống.<br /> Theo tôi, đây chính là ví dụ điển hình cho việc bằng cách nào ý nghĩ vay thế chấp nhà chính<br /> là nguồn tài chính hiện đại dần len sâu vào tâm trí con ngƣời.<br /> Nếu nhƣ hội chứng dot-com chỉ là tiết mục mở màn thì bong bóng thị trƣờng nhà đất chính<br /> là tiết mục chính. Sự sụp đổ của thị trƣờng chứng khoán đã kéo theo nhiều hậu quả nặng nề, song<br /> nó hầu nhƣ chỉ ảnh hƣớng tới những ai nắm giữ các cổ phiếu bị định giá cao hơn giá trị thực.<br /> Tuy nhiên, thị trƣờng bất động sản đóng vai trò nhƣ một chiếc đòn bẩy. Nó đang bắt đầu sụp đổ<br /> và sự sụp đổ đó chắc chắn sẽ ảnh hƣởng tới tất cả ngƣời dân Mỹ.<br /> Bạn có thể tránh ra ngoài tầm ảnh hưởng nếu như bạn đọc tiếp và làm theo hướng dẫn trong<br /> những chương cuối cuốn sách này.<br /> <br /> TÌNH CẢNH CHƢA TỪNG CÓ TIỀN LỆ CỦA<br /> NỀN KINH TẾ MỸ<br /> Bong bóng thị trƣờng bất động sản - bi kịch đầu cơ tồi tệ nhất trong lịch sử Hoa Kỳ - đã<br /> đóng vai trò chiếc cột chống đỡ vụng về cho toàn bộ nền kinh tế quốc gia. Bong bóng vỡ sẽ đem<br /> lại hậu quả cho không chỉ những nhà đầu tƣ trực tiếp tham gia vào thị trƣờng.<br /> Theo báo cáo của công ty Northern Trust, một con số kỷ lục 43% số lƣợng việc làm tăng<br /> thêm trong lĩnh vực kinh tế tƣ nhân từ năm 2001 tới tháng Tƣ năm 2005 có liên quan tới lĩnh vực<br /> <br /> nhà đất, và bản thân những nhân viên này cũng sở hữu nhà và đồng thời là ngƣời tiêu dùng. Tuy<br /> vậy, những thứ liên quan đến nó nhƣ nội thất, ngoại thất, vật dụng trong nhà hay đến cả chính<br /> quyền địa phƣơng, dù gián tiếp hay trực tiếp, bằng cách này hay cách khác đều phụ thuộc vào thị<br /> trƣờng bất động sản. Khối lƣợng tiêu dùng liên quan tới sở hữu nhà đất gần nhƣ đã vƣợt ra ngoài<br /> tầm kiểm soát.<br /> Trớ trêu thay, tình huống tồi tệ và dễ xảy đến nhất lại không phải là một sự sụp đổ có quy<br /> mô tƣơng ứng với cuộc bùng nổ đã diễn ra. Một sự sụp đổ nhƣ thế sẽ kéo theo nhiều hậu quả tai<br /> hại, song cũng là lẽ dĩ nhiên, và xét cho cùng sẽ đem đến những tác động tích cực. Thế nhƣng,<br /> tình huống tồi tệ nhất lại là hiện tƣợng tái lạm phát mang động cơ chính trị, với mục tiêu ngăn<br /> chặn một sự sụp đổ tức thì của thị trƣờng. Điều này đồng nghĩa với việc cỗ máy in tiền của ngài<br /> Ben Bernanke “trực thăng”(4) sẽ đƣợc tăng cƣờng công suất nhằm giữ cho giá nhà đất danh nghĩa<br /> ở mức cao giả tạo. Nếu ngân hàng trung ƣơng các quốc gia khác đột nhiên nhìn nhận ra vấn đề<br /> khi các khoản đầu tƣ các loại chứng khoán đƣợc bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp thua lỗ,<br /> sau đó phản ứng lại trƣớc nguy cơ kinh tế Mỹ suy thoái bằng cách quay lƣng lại với trái phiếu<br /> kho bạc hay bán tháo đôla trên thị trƣờng tiêu dùng Mỹ, thì cùng với hiện tƣợng siêu lạm phát<br /> kéo theo sẽ là nhát dao cuối cùng kết liễu nền kinh tế Mỹ.<br /> Vậy, mối tai ƣơng treo lơ lửng đó bắt nguồn từ đâu?<br /> <br /> TẠI SAO BONG BÓNG THỨ NHẤT NỔ LẠI<br /> KHIẾN HÌNH THÀNH BONG BÓNG TIẾP THEO<br /> Sau hiện tƣợng đổ vỡ hàng loạt các công ty dot-com năm 2000 và thảm họa Trung tâm<br /> Thƣơng mại Thế giới tháng Chín năm 2001, chính quyền mới thành lập của Tổng thống Bush và<br /> Quốc hội do Đảng Cộng hòa nắm quyền đã đƣa ra một quyết định sai lầm. Chính phủ và Quốc<br /> hội đã không đƣa vấn đề ra công luận nhằm kêu gọi dân chúng đồng cam cộng khổ, cùng vƣợt<br /> qua cuộc suy thoái có tác dụng hiệu chỉnh những sai lầm kinh tế trƣớc đây. Thay vào đó, họ đã<br /> giấu nhẹm mọi việc đi nhằm mua chút thời gian để tự xoay sở.<br /> Ban đầu, họ cắt giảm 1.350 tỷ đôla tiền thuế; đồng thời dƣới danh nghĩa khuyến khích kinh<br /> tế, họ thông qua hàng loạt các quyết định gia tăng chi tiêu vô trách nhiệm. Sau đó, Cục Dự trữ<br /> Liên bang theo hƣớng “điều chỉnh”(5) đã đẩy lãi suất xuống mức thấp nhất kể từ sau Thế chiến mà<br /> không hề suy xét rằng tỷ lệ tiết kiệm quốc gia đang chuyển dần từ mức thấp xuống mức âm.<br /> Những động thái trên đã tạm thời kìm hãm đƣợc cuộc khủng hoảng. Sức mua tăng lên, ngƣời<br /> dân Mỹ(6) phải tìm chỗ để tiêu. Phần lớn tiền nong đƣợc đổ vào tiêu dùng, hầu hết là để mua hàng<br /> hóa nhập khẩu từ vùng Viễn Đông. Vậy phần tiền còn lại đi đâu? Tình trạng ảm đạm của thị<br /> trƣờng chứng khoán vừa qua đã khiến ngƣời dân e ngại, do đó đầu tƣ vào chứng khoán không<br /> còn là lựa chọn của họ.<br /> Tuy nhiên, lãi suất cho vay mua nhà hấp dẫn đã thu hút sự chú ý về phía thị trƣờng bất động<br /> sản. Ban đầu, mức lãi suất thấp khuyến khích ngƣời dân tái vay vốn để mua nhà, do đó sức mua<br /> càng tăng. Những ngƣời trƣớc kia phải đi thuê nhà giờ đây khám phá ra nhờ lãi suất thấp, họ có<br /> <br /> thể sở hữu những căn nhà riêng; do đó họ bắt đầu đi mua nhà. Những cặp vợ chồng đã sở hữu<br /> nhà hơn hai năm khi mua nhà mới sẽ đƣợc miễn một khoản thuế trị giá 500.000 đôla. Vì vậy, thị<br /> trƣờng bất động sản nổi lên thành một mảnh đất đầu tƣ màu mỡ. Nhu cầu nhà đất tăng mạnh, thể<br /> hiện qua giá nhà đất tăng cao, khiến cho quyết định đầu cơ có vẻ là một lựa chọn sáng suốt. Nói<br /> tóm lại, người ta đã trì hoãn cuộc khủng hoảng lại, trong khi đó bong bóng thị trường chứng<br /> khoán được thế chỗ bởi một bong bóng còn lớn hơn - bong bóng thị trường bất động sản.<br /> <br /> MỘT VÀI QUAN ĐIỂM: THỜI KỲ HUY HOÀNG<br /> CÁCH ĐÂY MỘT THẬP NIÊN<br /> Để đánh giá đƣợc đầy đủ thị trƣờng bất động sản đã bị bóp méo ở điểm nào, theo tôi, chúng<br /> ta nên nhìn lại cách thức mua bán nhà đất trƣớc đây khoảng mƣời năm, trƣớc khi những quyết<br /> định quản lý tiền tệ sai lầm ảnh hƣởng tới thị trƣờng chứng khoán rồi thị trƣờng bất động sản.<br /> Trƣớc đây, các ngân hàng, hay các tổ chức cho vay và tiết kiệm luôn đƣa những khoản vay<br /> mua nhà có thời hạn ba mƣơi năm vào mục tài sản trong các bảng báo cáo tài chính của mình.<br /> Do các tổ chức cho vay muốn đòi lại đƣợc tiền, họ thƣờng rất cẩn thận trong việc lựa chọn đối<br /> tƣợng cho vay và xem xét giá trị tài sản đảm bảo.<br /> Quá trình chứng khoán hóa - việc các tổ chức đƣợc Chính phủ hỗ trợ mua lại các khoản nợ<br /> nhà đất chuẩn nhằm tập hợp và cơ cấu chúng thành các chứng khoán nhà đất có khả năng sinh<br /> lợi cao - đã đóng vai trò quan trọng trong ngành thƣơng mại bất động sản ngay từ đầu những<br /> năm 1980. Tuy nhiên, chức năng của các tổ chức trên - nhƣ Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie<br /> Mae,… - là tạo ra một thị trƣờng thứ cấp quốc gia cho chứng khoán nhà đất, từ đó mở rộng hoạt<br /> động dịch vụ của các tổ chức cho vay mua nhà. Ngay tiếp sau đây, tôi sẽ giải thích tại sao chứng<br /> khoán hóa lại trở thành một thảm họa thay vì một cơ hội cho những ngƣời mua nhà có trách<br /> nhiệm.<br /> Trƣớc đây, các tổ chức cho vay đặc biệt quan tâm tới mức độ tín nhiệm tín dụng của ngƣời<br /> vay cũng nhƣ độ tin cậy và chính xác của bên định giá. Bên định giá kiếm sống nhờ các ngân<br /> hàng, và danh tiếng về tính trung thực cũng nhƣ sự liêm chính có ý nghĩa sống còn với họ.<br /> Các tổ chức cho vay cũng yêu cầu ngƣời vay trả trƣớc một khoản tiền mặt(7), thƣờng là 20%<br /> trị giá ngôi nhà bởi họ muốn tạo cảm giác ngƣời vay có cái để mất ở trong đó, để ngƣời vay<br /> không thể từ bỏ ngôi nhà ngay khi những khó khăn đầu tiên xuất hiện, hay không trả nợ đúng kỳ<br /> hạn.<br /> Những ngƣời có khả năng tiết kiệm đƣợc khoản tiền mặt ban đầu cũng giống nhƣ một xác<br /> nhận là những ngƣời vay đáng tin cậy. Họ biết cách quản lý tài chính, và có khả năng tiết kiệm.<br /> Điều này cũng đồng nghĩa với việc thanh toán món nợ mua nhà không phải là một gánh nặng<br /> quá lớn đối với họ.<br /> Theo thông lệ khi đó, ngân hàng chỉ cho một ngƣời vay khoản tiền gấp khoảng hai lần thu<br /> nhập hàng năm của ngƣời đó. Nếu thu nhập của bạn là 100.000 đôla, bạn sẽ chỉ đƣợc vay không<br /> <br /> quá 200.000 đôla. Ngân hàng cũng quy định tổng cộng các khoản nợ phải trả, lãi, và thuế cũng<br /> không đƣợc vƣợt quá một phần ba thu nhập trƣớc thuế nhằm đảm bảo ngƣời vay có thể trả nợ dễ<br /> dàng. Ngân hàng không muốn đẩy ngƣời vay vào gánh nặng tài chính. Ngân hàng cũng mong<br /> muốn tài sản đƣợc thẩm định giá trung thực, bởi rõ ràng, họ muốn có những tài sản đảm bảo tốt<br /> trong trƣờng hợp ngƣời vay không trả nợ.<br /> Vào thời điểm đó, cũng giống nhƣ bây giờ, các chủ sở hữu nhà thế chấp căn nhà của họ để<br /> vay tiền, song, họ sử dụng khoản tiền vay vào việc sửa chữa nhà, nhận thức đƣợc rằng các khoản<br /> đầu tƣ không thể đột nhiên sinh lợi, trừ phi họ tự hoàn thiện ngôi nhà và rằng giá trị tăng thêm<br /> chính bằng sức lao động và thời gian họ bỏ ra (xem Hình 6.1). Tuy vậy, khi bỏ tiền ra đầu tƣ, bạn<br /> sẽ tính toán % thu về, phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện của ngôi nhà. Chẳng hạn, nếu bạn sửa<br /> sang một căn phòng tắm mới đẹp đẽ, bạn có thể kỳ vọng sẽ thu về tới 80% số tiền đã đầu tƣ. Đầu<br /> tƣ vào bể bơi sẽ thu lại tới 40% chi phí. Thế nhƣng, trong thời gian gần đây, ngƣời ta lại tính<br /> toán một khoản đầu tƣ 50.000 đôla sửa sang căn bếp bằng gạch Granite và đồ điện gia dụng rẻ<br /> tiền có thể gia tăng tới 150.000 đôla giá trị cho ngôi nhà. Thật là điên rồ.<br /> Những ngƣời sở hữu nhà luôn đánh giá mua nhà là khoản đầu tƣ tốt bởi một khi đã trả đƣợc<br /> khoản nợ thế chấp thì nhà đầu tƣ có thể nghỉ hƣu và sống bằng tiền cho thuê nhà. Theo cách đầu<br /> tƣ hiện nay, nếu bạn bỏ ra 500.000 đôla đầu tƣ vào một ngôi nhà, thì khi đến tuổi về hƣu, bạn sẽ<br /> sở hữu tới 1,5 triệu đôla bởi bạn tiếp tục tái đầu tƣ hoặc kinh doanh các tài sản trị giá lớn hơn.<br /> <br /> Hình 6.1: Tỷ lệ giá trị vay thế chấp nhà trên tổng giá trị thị trƣờng nhà đất, giai đoạn 19652006. Trong những năm gần đây, các chủ sở hữu nhà của Mỹ đã thế chấp nhà để vay những<br /> khoản tiền trị giá quá lớn nhằm phục vụ mục đích tiêu dùng. Trị giá các khoản vay này lớn tới<br /> mức mặc dù giá nhà đất tăng cao kỷ lục, song tỷ lệ giá trị vay thế chấp nhà trên tổng giá trị nhà<br /> đất hiện đang ở mức thấp nhất trong lịch sử nước Mỹ. Bạn hãy thử tưởng tượng sự việc sẽ còn<br /> tồi tệ tới đâu khi giá bất động sản giảm.<br /> Nguồn: Trích dẫn với sự cho phép của David L. Tice và cộng sự (www.prudentbear.com).<br /> <br /> Tác động kinh tế của chính sách cho vay thận trọng nằm ở chỗ chính sách này giới hạn mức tăng<br /> của giá cả bất động sản. Giá nhà đất không thể tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm tiền đặt cọc trả<br /> trước hay tốc độ tăng thu nhập của người đi vay thế chấp nhà.<br /> <br /> Tại sao các tiêu chuẩn cho vay đột nhiên trở nên dễ dãi?<br /> Tại sao sự việc lại đột ngột diễn tiến theo hƣớng bất kỳ ai - dù có thất nghiệp, phá sản, hay<br /> nợ tiền thẻ tín dụng - cũng có thể đƣợc cấp những khoản vay thế chấp nhà trị giá tới nửa triệu<br /> đôla mà không yêu cầu đặt cọc, chỉ phải trả lãi suất?<br /> Tôi tin chắc rằng chính mức lãi suất thấp giả tạo, tình trạng sụt giảm của thị trƣờng chứng<br /> khoán, sự nổi lên của giới môi giới bất động sản đầy tham vọng, và ngành công nghiệp chứng<br /> khoán hóa do Chính phủ đài thọ cùng với các khoản đầu tƣ lớn từ nƣớc ngoài đã cộng hƣởng,<br /> đẩy nhu cầu và giá cả bất động sản tăng cao đột biến, khơi lại tâm lý đầu cơ mạo hiểm - động cơ<br /> thúc đẩy sự bùng nổ các công ty dot-com. Giả nhƣ bạn vẽ ra trƣớc mắt ai đó một viễn cảnh tƣơi<br /> đẹp mà chẳng mất gì để đạt tới, chẳng lẽ anh ta lại không sẵn lòng đặt cƣợc tiền của ngƣời khác<br /> cho viễn cảnh đó?<br /> Cuối cùng, sự việc đã đi tới mức những ngƣời có khả năng mua nhà sẽ đƣợc rót vào tai<br /> những câu: “Nghe này, anh có thể mua ngôi nhà này, giá chỉ 500.000 đô thôi, mà không cần phải<br /> bỏ ra một xu tiền túi nào cả. Anh đƣợc sống ở đó, và khi giá nhà tăng lên, chẳng hạn tới 800.000<br /> hay thậm chí là 1 triệu đôla sau vài tháng, anh sẽ đƣợc hƣởng toàn bộ số tiền chênh lệch đó.<br /> Thực ra, anh có thể vay tiền bằng cách thế chấp tài sản, không hề phải đóng thuế. Nhƣ vậy, anh<br /> sẽ đƣợc tất mà chẳng mất gì cả, vì anh có bỏ đồng tiền túi nào vào đó đâu.”<br /> Trong khi chờ đợi giá lên, bạn có thể yên tâm với các khoản trả góp hàng tháng thấp nếu bạn<br /> vay một khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất điều chỉnh(8) và chỉ trả lãi. Liệu có ai quan<br /> tâm tới các khoản phải trả cuối cùng sẽ tăng cao tới mức nào? Bạn có quyền rút lại tất cả tài sản<br /> đảm bảo, hoặc bán căn nhà để thu lời. Trong trƣờng hợp xấu nhất, bạn có thể không trả món nợ<br /> chẳng mất đồng ký quỹ nào, mà vẫn tiết kiệm đƣợc tiền thuê nhà, bởi lãi suất phải trả có thể thấp<br /> hơn rất nhiều so với tiền thuê nhà thực tế.<br /> Thực tế, sự việc đã đi xa tới mức một số sinh viên thay vì sống trong ký túc xá, đã mua nhà<br /> và tính toán rằng khoản tiền chênh lệch giá sẽ đủ để bù cho học phí và chi phí sinh hoạt trong<br /> suốt bốn năm của mình.<br /> Điều này hoàn toàn không giống với việc nhân viên ngân hàng gia tăng hạn mức tín dụng<br /> cho những ngƣời vay có hệ số tín nhiệm cao.<br /> <br /> CHỨNG KHOÁN HÓA: CĂN NGUYÊN CỦA<br /> BONG BÓNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> Nếu nhƣ các tổ chức cho vay mua nhà thực sự phải quan ngại về vấn đề thu hồi nợ, thì cơn<br /> sốt bất động sản có thể đã đƣợc hạ nhiệt. Song nƣớc Mỹ(9) mong muốn tăng trƣởng kinh tế, và<br /> <br />