Một số vấn đề về mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MỨC BỒI THƯỜNG KHI ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể về vấn đề này như sau:
“Ðiều 498. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác”.
Căn cứ theo quy định này thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong ba điều kiện quy định ở Khoản 2 Điều 498 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở Khoản 3 Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo đó, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà.
Trong trường hợp nếu như bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà không tuân theo đúng quy định trên, bạn sẽ bồi thường thiệt hại theo quy định tại Ðiều 426 Bộ luật Dân sự về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.
Theo đó, việc bồi thường của bạn sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê.
“Ðiều 426. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

 Ðiều 480. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê
giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.
Ðiều 482. Thời hạn thuê
1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Ðiều 491. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết;
2. Theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn; đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thỏa thuận về thời hạn báo trước;
3. Hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
4. Tài sản thuê không còn.
Ðiều 426. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.".