Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGÔ QUANG HUÂN TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng

cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài do chính tác giả thực hiện.

Tác giả dựa trên việc vận dụng các kiến thức đã được học, các tài liệu tham khảo thông

qua việc tìm hiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học để hoàn thành luận văn

này, số liệu thống kê và khảo sát là trung thực, nội dung và kết quả nghiên cứu của luận

văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào cho tới thời điểm hiện nay.

Tác giả xin cam đoan những lời nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật.

Tác giả

TRẦN VĂN TUYẾN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CS : Chính sách

CK : Chứng khoán

BĐS : Bất Động Sản

EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)

NTD : Người tiêu dùng

SXKD : Sản xuất kinh doanh

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS ................................................ 31

Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS .............................. 33

Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư /

tiêu dùng BĐS ........................................................................................................................ 36

Hình 4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu

tư BĐS .................................................................................................................................... 39

MỤC LỤC

Trang

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ............................... 01

1.1 Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 01

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 01

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 02

1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu ............................................................. 02

1.5 Bố cục luận văn ................................................................................................. 03

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. 04

2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS ............................................................................ 04

2.1.1. Khái niệm BĐS ........................................................................................... 04

2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS ........................................................................... 04

2.1.3. Hàng hóa BĐS ............................................................................................. 05

2.1.4. Phân loại BĐS .............................................................................................. 06

2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS ........................................................................... 06

2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS ............................................................................ 07

2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 09

2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua ............................................ 10

2.2. Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân ............................ 20

2.2.1. Khái niệm Quyết định đầu tư ....................................................................... 20

2.2.2. Khái niệm nhà đầu tư cá nhân ...................................................................... 21

2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân ..... 21

2.2.3.1. Các yếu tố văn hóa ................................................................................... 21

2.2.3.2 Các yếu tố xã hội ....................................................................................... 22

2.2.3.3. Các yếu tố cá nhân .................................................................................... 23

2.2.3.4. Các yếu tố tâm lý ...................................................................................... 24

2.2.3.5. Yếu tố sinh lời ........................................................................................... 29

2.2.4. Đặc điểm của Khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS .............. 30

2.2.5.Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng

cá nhân .................................................................................................................. 31

2.2.6. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài ................. 35

2.2.7. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết ........................................................ 37

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................... 41

3.1 Giới thiệu ......................................................................................................... 41

3.2 Thiết kế nghiên cứu .......................................................................................... 41

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 41

3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ .......................................................... 42

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 45

4.1 Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần ......................................... 45

4.2 Phân tích Cronbach Alpha ............................................................................... 47

4.3 Phân tích nhân tố .............................................................................................. 51

4.4 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu .................................................. 54

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ ............................... 60

5.1. Gợi ý các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS ............................. 61

5.1.1. Hàm ý quản trị của nhà đầu tư cá nhân ........................................................ 61

5.1.2. Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS. ....................................... 63

5.1.3. Hàm ý quản trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật ................. 63

5.2 . Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM .................. 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 69

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. BẢNG CÂU HỎI .................................................................................. 71

Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI ................................................................................ 75

Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT ........................................................................ 81

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Lý do chọn đề tài

Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc

dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp

nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại

nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước. Tuy nhiên những năm gần đây, hàng loạt các

sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm

2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi

thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu

khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động

sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước

hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá… Không chỉ có

vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông diễn ra ngày càng phổ

biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm

đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian gần đây Chính Phủ đang có các chính

sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu, nhưng điều

này là chưa đủ, chúng ta cần nghiên cứu về các nhân tố quyết định đầu tư của nhà đầu

tư cá nhân để góp phần phục hồi lại thị trường này. Đặc biệt thông qua các nhân tố này

mà chúng ta có các chiến lược quản trị để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản

tại TP HCM.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.

HCM. Mức độ tác động của các nhân tố đó như thế nào đến đầu tư Bất Động Sản tại

TP.HCM. Đâu là các nhân tố có tác động quyết định đến việc đầu tư Bất Động Sản tại

TP.HCM của nhà đầu tư cá nhân. Đưa ra hàm ý các mục tiêu quản trị của bài nghiên

cứu.

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nhà đầu tư cá nhân đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM

với mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Ở đây Tác giả xin nói rõ là nhà đầu tư cá nhân

còn đối tượng khảo sát là những khách hàng đã và đang mua Bất Động Sản. Sự khác

nhau ở đây là mục đích mua Bất Động Sản. Phần này sẽ được làm rõ trong chương 2

cơ sở lý thuyết.

Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM.

Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích sâu vào giai đoạn từ năm 2006 đến

năm 2013. Đây là giai đoạn có nhiều biến động trên thị trường Bất Động Sản tại

TP.HCM.

1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu: Đầu tiên tác giả xử dụng phương pháp GT để xây

dựng mô hình lý thuyết bằng cách thu thập, so sánh, xây dựng và kết nối các khái niệm

với nhau.

Sau đó tác giả khảo sát các khách hàng cá nhân tại 8 công ty Bất Động Sản tại

TP.HCM với số mẫu tối thiểu 29*5 = 145 theo phương Phương pháp phân tích dữ liệu

được sử dụng cho nghiên cứu này là phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân

tố khẳng định CFA, phân tích nhân tố ( EFE ) để đánh giá mức độ tác động của từng

nhân tố. Sử dụng phần mềm SPSS.

Quy trình nghiên cứu: Từ thực tiễn tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu, đặt các câu

hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài chính hành vi và hỏi ý kiến các chuyên gia để xây

dựng đưa ra mô hình lý thuyết. Dựa vào mô hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo

sát và kiểm định mô hình để đưa ra các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định

đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của khách hàng cá nhân.

1.5 Bố cục Luận Văn

Chương 1. Tổng quan về đề tài nghiên cứu

- Tổng quan các nội dung chính của luận văn và các vấn đề nghiên cứu: Lý do chọn đề

tài, mục tiêu, ý nghĩa, phương pháp nghiên cứu và điểm mới của đề tài.

Chương 2. Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

- Trình bày về khái niệm, những hiểu biết cơ bản về thị trường Bất Động Sản. Các yếu

tố tác động đến đầu tư Bất Động Sản của khách hàng cá nhân. Trình bày lý thuyết Tài

Chính Hành Vi. Trình bày lợi ích và rủi ro khi đầu tư BĐS. Tác động của BĐS tới nền

kinh tế.

Chương 3. Phương pháp nghiên cứu

- Trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên

cứu, mô hình lý thuyết và thống kê sơ bộ các biến khảo sát.

Chương 4. Kết quả nghiên cứu

- Thảo luận kết quả nghiên cứu, đưa ra và đánh giá mức tác động của các nhân tố ảnh

hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM.

Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị

- Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị

trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn.

Tổng kết chương 1

Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục

tiêu, ý nghĩa của Luận Văn. Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của

Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác

động đến đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại Tp HCM.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS

2.1.1 Khái niệm BĐS

Có rất nhiều khái niệm về BĐS và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi

nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí

phân loại, nhưng chúng ta thấy đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những

tài sản gắn liền với đất đai.

Theo quy định của Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa

đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm:

đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà

hay công trình xây dựng do pháp luật quy định.

2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS

BĐS có những đặc điểm sau:

Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai.

Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai đó không thể là

hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa.

BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời

gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và

là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS. Tính lâu bền

- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm

được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn.

cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không

- Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do

đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng.

mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình,

kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,... khác nhau. Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng

trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động

mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó.

Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng

như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai là tài sản quan

trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động

xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS. Bên

cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng

bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu

vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa

học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,..

2.1.3. Hàng hóa BĐS.

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn

khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến

trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công

trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. ,

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: giá trị

và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt.

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục

Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:

đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả BĐS luôn có xu

- Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi

hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giãn so với giá.

vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian

của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao.

giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.

Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu

tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng

2.1.4. Phân loại BĐS

Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau:

* BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công

trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), ... Trong

BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với

đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao

dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới.

* BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,...

BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,...

2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được

diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS khác với

các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của

nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị

trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS

mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như : Cho thuê, thế chấp, bảo

hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá

và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS

Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,

trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh

hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu

của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường

BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng

miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể

đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương

với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các

miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn

đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở

các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị

trường BĐS ở nông thôn, miền núi,...

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS

tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS

đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.

Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-

giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính

phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh

chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ

các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy

đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối

của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong

quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự

hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu

thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo

của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường

BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu

phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường

sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh

tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được

của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường

hàng hoá khác.

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.

Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong

nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu tư. Mà

đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS

cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các

giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh V.V..

giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các

bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường

vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài

chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ớ các

nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong

tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động.

Dao động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triến ổn định của nền

kinh tế quốc dân.

2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế : Vì

thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất

cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi

quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng

thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên

quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các

chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác chứa trong BĐS ở các nước đang phát

triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước

phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là

tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài

chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát

triển thông qua hoạt động thế chấp.

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động : Theo

thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS

chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh

BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi

dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ

tầng của nền kinh tế.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng

đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm

của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị

hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng

yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho ngân sách : Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị

trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây

dựng, thị trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng

thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các

công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có

liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9.000

tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa

kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà

nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính

thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị

trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20.000 tỷ đồng

mồi năm).

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc

ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở

là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị

trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu

từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời

sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở,

bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là

một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.

2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua.

Thị trường BĐS tại Tp.HCM mang nhiều nét chung tương đồng với thị trường

BĐS ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS tại Tp.HCM diễn biến khá

phức tạp từ sau năm 1993 cho đến nay và sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai

đoạn :

* Giai đoạn sốt giá đầu tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính của đợt sốt giá

BĐS này là do nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang

cơ chế thị trường, nên đã làm xuất hiện thị trường BĐS. Với thu nhập cao hơn đáng kể

sau nhiều năm bị khủng hoảng kinh tế - xã hội, người dân muốn cái thiện điều kiện nhà

ở, nên nhu cầu bất động sản đã tăng mạnh.

Trong đợt sốt giá này, giá BĐS đã tăng 5 đến 6 lần và nhanh chóng lan tỏa từ

thành phố lớn ra các thị xã. Trước diễn biến như vậy, Nhà nước đã có chính sách thuế

đánh vào việc đầu cơ, chuyến nhượng BĐS, nên cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, rồi

đóng băng suốt 5-6 năm sau đó.

* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001-2002) : Sau một thời gian dài bình

lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và

đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS

của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố

lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Cơn sốt này, ngoài các nguyên nhân giống như cơn sốt giá lần thứ nhất, còn do

một số nguyên nhân khác.

Thứ nhất: do sự xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước sau khi có Luật

Doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu rất cao về mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng

- Thứ hai: do Nhà nước đẩy mạnh đầu tư xây đựng các công trình hạ tầng như

văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng.

- Thứ ba : do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất đai, và

khu đô thị mới, đường xá, ... nên kéo mặt bằng giá BĐS tăng theo.

cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

Trong cơn sốt này, giá BĐS đã tăng 3 đến 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra rất

nhiều nơi. Sau đó, cơn sốt cũng hạ nhiệt, rồi đóng băng trên 3 năm. Sự hạ nhiệt và

đóng băng này do nhiều yếu tố, như việc Nhà nước đã tăng giá BĐS tính thuế, sự xuất

hiện của thị trường chứng khoán, cuộc khủng hoảng chu kỳ ở Mỹ đã làm cho giá USD

giảm,...

* Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003-2005) : Từ cuối năm

2003 đến 2005 thị trường BĐS ở Tp.HCM diễn ra trầm lắng. Năm sau lạnh hơn năm

trước. Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56%; và năm

2005 giản 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng Tp.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ

nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp.

Trong giai đoạn này có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng

- Do giá BĐS ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu

“đóng băng” trên thị trường BĐS như sau:

nhập thực tế.

Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần tiền lương hàng năm,

còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả tại đô thị lớn như Tp.HCM

vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây

khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá BĐS

tại Tp.HCM đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới. Theo

quy luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên

sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường BĐS bị đóng

- Do tâm lý “chờ đợi ” của người dân.

băng trong giai đoạn này.

Vì giá BĐS được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của

người dân Việt Nam nên người dân kì vọng vào giá BĐS sẽ xuống trong thời gian tới.

Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lí hoạt động mua bán BĐS và cơ chế

chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn

- Do Nhà nước điều chỉnh giá đất.

thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.

Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế

làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

theo nguyên tắc phải thỏa thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao

hơn so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy

định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp

- Do lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh.

tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

Dòng vốn đã chuyển sang các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất

trái phiếu Chính phủ, địa phương và gởi tiết kiệm ngân hàng đang có mức lợi tức rất

cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng 40%, đồng thời trên thị

trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500%,

- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây.

nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư.

Trong khi giá BĐS được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được

tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm

cho BĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200-300 cây vàng bị

đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá thấp hơn 100 cây. Thị

trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên

xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều

- Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS.

chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.

Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này đã phải vào cuộc nhằm kiềm

chế “bong bóng” BĐS đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu

tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế.

Đó là :

+ Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND Tp.HCM ban hành Chỉ thị 08 về chấn

chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố. Các quận,

huyện của Tp.HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ

và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

+ Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trong đó Nghị định

181/CP quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán

đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê

liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn,

nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Chỉ vài tháng sau đó, cơn sốt nhà đất tại

Tp.HCM đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp

luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu

cơ BĐS lắng dần. Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm

mạnh nên giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần.

* Giai đoạn bùng phát trở lại mà đỉnh điểm là cuối năm 2007: Sang đến cuối

năm 2006, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau hơn 3 năm trầm lắng. Giao

dịch nhà đất dân sinh “nhúc nhích”, đất dự án, căn hộ; kinh doanh căn hộ cho thuê sôi

động. Đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn

cung, giá được đẩy lên cao liên tục.

Và thị trường đã có có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, đă có nhiều đợt sóng

trong năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền dự án. Sự lệch pha cung

cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sôi động này.

Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự

kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở Tp.HCM, không giống như đợt

sốt đất 2001-2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở Tp.HCM,

chẳng hạn, khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên

đến 2.800-3.000 USD mỗi m2 vào vào tháng 8/2007. Những căn hộ trong dự án Saigon

Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng lúc này đã lên đến 2.900-3.000

UD mỗi m2.

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên

chóng mặt. Cụ thể, ta thấy dự án Trung Sơn (dự án khu Nam Sài Gòn, vùng lân cận

Phú Mỹ Hưng) có giá 13triệu đồng/m2 vào năm 2006, giá 18-20triệu/m2 vào tháng

3/2007 và 38-40 triệu/m2 vào cuối năm 2007. Tương tự, dự án khu dân cư tại phường

Phước Long B có giá 3,5-4 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2006, đến cuối năm 2007 đã

lên đến 14-15 triệu đồng/m2. Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường BĐS trong năm

2007, về cơ bản có hai nguyên nhân chính :

+ Nguyên nhân thứ nhất: trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn

chế thì lượng cầu tăng rất cao do nhiều nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS.

Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng

kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín

dụng toàn hệ thống ngân hàng.

Kế đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Sau khi thị trường chứng khoán

chững lại, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm

của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS, đẩy giá trên thị trường

này tăng lên.

Tiếp theo là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc là thành

viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều

nhà đầu tư nước ngoài, với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong

đó có thị trường địa ốc, vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp)

tăng tốc, trong đó có tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỉ USD) đổ về Việt Nam,

mạnh nhất là thời điểm cuối năm. Ngoài ra, quyết định miễn thị thực cho người Việt

Nam ở nước ngoài, và đề án cho phép Việt kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam cũng

đang được trình lên Chính phủ.

+ Nguyên nhân thứ hai : chính là do Luật kinh doanh BĐS đi vào hiện thực. Điều

này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán,

đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng

trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường

hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu

tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ

lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục

cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc Tp.HCM công khai 20 khu đất vàng để

kêu gọi đầu tư.

* Giai đoạn thị trường BĐS lao dốc không phanh vào năm 2008: Đến năm

2008, cùng với tín hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính Mỹ và các chính sách

thắt chặt tiền tệ của chính phủ, thị trường BĐS đã rơi vào suy thoái. Với mục tiêu kiềm

chế lạm phát, NHNN Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để thắt chặt chi tiêu. Vào

ngày 19/5/2008 lãi suất cơ bản đã được nâng lên từ 8,75% lên 12% và từ ngày

11/6/2008, lãi suất cơ bản lại được điều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới,

trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy định

không quá 150% lãi suất cơ bản) được nới lên thành 21%. Do đó, giao dịch nhà đất

trên thị trường Tp.HCM hầu như tê liệt. Các khách hàng bắt đầu có dấu hiệu hoảng

loạn khi nhiều nhà đầu tư lớn bán ra ồ ạt. Tại các sàn giao dịch ở những chợ địa ốc cầu

nối, lượng giao dịch nhà, đất thấp nhất từ trước đến nay. Nhiều dự án tại Tp.HCM đang

đi theo quỹ đạo tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30% thậm chí có

nơi đến 50-60% so với cuối năm 2007.

* Giai đoạn thị trường trầm lắng từ năm 2009 đến nay: Dưới tác động của

cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng, việc áp

dụng chính sách thuế thu nhập và các nghị nghị định chính sách liên quan đến đầu tư

BĐS chưa rỏ ràng, họp lý, đã đưa thị trường BĐS Việt Nam rơi vào một thời kỳ dài ảm

đạm trong suốt giai đoạn 2009-2010. Nhiều nhà đầu tư BĐS rơi vào tình trạng điêu

đứng khi giá nhà đất cứ sụt giảm liên tục, vốn của họ rơi vào trạng thái “đóng băng” do

việc mua bán BĐS diễn ra hết sức ì ạch. Đỉnh điểm là vào thời điểm tháng 5/2009, giá

đất và căn hộ tại Tp.HCM đạt mức kỷ lục khi giảm tận “đáy”. Đển cuối tháng 7/2009,

tình hình nhà đất có những dấu hiệu ấm lên đôi chút do có đợt tăng giá ngấn. Giá nhà ở

thuộc các dự án, khu dân cư tăng nhẹ, trung bình từ 1 - 3% tại các An Phú-An Khánh

(quận 2), căn hộ Mỹ Khánh thuộc dự án Phú Mỹ Hưng (quận 7),... Giá đất nền cũng

đang có chuyển biến tích cực khi các khu vực thuộc dự án Hưng Gia-Hưng Phú (quận

7), dự án Him Lam-Kênh Tẻ tăng từ 25- 14%. Nhìn chung thị trường BĐS năm 2009

được cải thiện đôi chút, cỏ thể nói là nhờ vào :

Thứ nhất: Hưởng lợi từ gói kích cầu của chính phủ. Tác động từ gói kích cầu thứ

nhất của chính phủ (hỗ trợ lãi suất 4% cho sản xuất kinh doanh) đã đưa dòng tiền

(không chính thức) đi vào thị trường BĐS. Ngoài ra, Chính phủ có kế hoạch sư dụng

49.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015. Kế hoạch nay co thể

làm ấm trở lại phân khúc nhà ở có thu nhập thấp. Hiện nay theo chủ trương của chính

phủ, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang thị trường căn hộ giá rẻ, và phần nào họ

đã thành công với các dự án tại các vị trí giao thông tương đối thuận lợi và giá cả hợp

lý (13 - 17 triệu đông/m2).

Thứ hai: La do một lượng lớn người dân nhận tiền đền bù, giải toả từ khu đô thị

mới Thủ Thiêm cũng đang rục rịch tìm mua đất để tái định cư hoặc đầu tư ngược lại

BĐS để sinh lợi.

Thứ ba : Sự trở lại của tín dụng BĐS. Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho

Indochma Land vay 44 triệu USD để đầu tư vào dự án khu phức hợp trung tâm thương

mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho

Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 tỷ đồng vào tháng 1/2009. Eximbank dành 4 tỷ đồng

cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà, sửa chữa...

Thứ tư: Mặc dù không còn mạnh mẽ như trước đây do ảnh hưởng của khủng

hoảng kinh tế thế giới, nhưng dòng vốn FDI vẫn đổ vào BĐS. Theo số liệu từ Tổng cục

Thống kê trong năm 2009, lĩnh vực kinh doanh BĐS thu hút sự quan tâm lớn nhất của

các nhà đầu tư nước ngoài với 7,4 tỷ USD vốn đăng ký của các dự án được cấp phép

mới, chiếm 45,1% tổng vốn đăng ký mới. Riêng Tp.HCM vốn đầu tư mới FDI của năm

2009 vào BĐS chiếm tới 61,6% gồm 15 dự án với tổng trị giá là 512,6 triệu USD.

Năm 2010 thị trường BĐS vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính

sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành

các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường

BĐS phát triển.

Đặc biệt Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66,

67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh,

sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại KCN, nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có

khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường BĐS phát triển

lành mạnh.

Thay đổi rõ nét nhất trên thị trường BĐS chính là cơ cấu hàng hóa. Nhà đầu tư đã

chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích

nhỏ (mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn) để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính

thanh khoản của nguồn vôn đầu tư.

Xét trên bình diện chung, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, thị trường căn

hộ, văn phòng cho thuê vẫn rơi vào tình trạng ế ẩm, giá giảm nhưng vẫn không có

người thuê do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, các công ty nước ngoài giảm bớt

nhân sự, tiết kiệm chi phí quản lý,... Có thể nói do một số nguyên nhân sau:

+ Cuộc khủng hoảng kinh tế vẫn còn đang ảnh hưởng nặng nề, có thể nói Việt

Nam đang trong thời điểm ngấm đòn của khủng hoảng khi tình hình sản xuất kinh

doanh và xuất khẩu của các ngành chủ lực không cải thiện được nhiều.

+ Tình hình lạm phát vẫn đang hiện ở mức cao. Tỉ giá USD và giá vàng lại luôn

luôn biến động khiến thị trường này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư của người dân do

tâm lý ít bị chôn vốn một thời gian dài như BĐS. Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt cho

vay phi sản xuất của các ngân hàng nhà nước cũng gây ra nhiều áp lực với thị trường

BĐS vốn đang “èo uột” như hiện nay.

+ Một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư vẫn đang lo ngại về sự biến động liên

tục của giá nhà, đất dẫn đến tâm lý e ngại khi quyết định đầu tư và chờ giá xuống tiếp.

+ Việc xiết chặt tín dụng cho vay trong lĩnh vực BĐS cộng với mức lãi suất cho

vay khá cao, từ 16% - 19% / năm cũng là lý do khiến họ không an tâm về sự phục hồi

của thị trường.

+ Sự ra đời của các chính sách nhà nước nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, gây sốt

nóng thị trường với mục tiêu làm cho thị trường minh bạch hơn, nhưng phần nào đã

ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường do chưa hợp lý, rõ ràng và cụ thể. Ví dụ gần đây

nhất là 2 nghị định 69/2009/NG-CP và 71/2010/NG-CP đang gây hoang mang cho nhà

đầu tư và sự trầm lắng của thị trường thay vì thị trường sẽ được ấm lên vào giai đoạn

này như dự báo trước đây.

+ Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng như hiện nay, các

doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt

chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt mở rộng thêm văn phòng hoạt

động, tuyển nhân viên nước ngoài sang làm việc,... Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn

đa quốc gia dự báo sẽ giảm thiểu người lao động nước ngoài tại Việt Nam, đồng thời

thay đổi chiến lược tập trung tuyển lao động nước ngoài là người độc thân thay vì

người có gia đình, cũng sẽ là tác nhân làm thay đổi nhu cầu về thuê nhà ở, diện tích căn

hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở,...

+ Năm 2009 có nhiều nhà đầu tư trong ngành đầu tư BĐS rút khỏi Việt Nam hoặc

tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Chính vì vậy, thị

trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng

túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang

phát triển như Việt Nam.

+ Sự không hồi phục được của thị trường tài chính mà chủ yếu là thị trường

chứng khoán. Như ta đã biết thị trường chứng khoán và thị trường BĐS là bình thông

nhau. Trong thời kỳ hưng thịnh của thị trường chứng khoán, nhiều cá nhân, công ty và

các tổ chức đã tham gia vào thị trường chứng khoán và chuyển một phần lớn lãi và vốn

sang đầu tư vào BĐS. Khi thị trường sụt giảm cùng với ảnh hưởng của khủng hoảng

kinh tế các tổ chức này còn gánh chịu sự sụt giảm của tình hình sản suất kinh doanh,

lúc này BĐS trở thành các “cục nợ” mà các tổ chức muốn giải quyết càng nhanh càng

tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Hiện tượng bán tháo để trả nợ ngân hàng vẫn

còn tiếp diễn gây cung cầu mất cân đối, giá càng giảm xuống. Mặt khác, từ khi lao dốc

đến nay thị trường chứng khoán hồi phục rất ì ạch. Đến nay, kỳ vọng về sự bứt phá của

VN-Index khỏi giải biên độ hẹp đã không thể diền ra. Chỉ số lình xinh quanh mốc 500

điểm, quy mô giao dịch liên tục ở trạng thái thấp. Trong 3 năm qua, kể từ khi phục hồi

sau khủng hoảng, thị trường mới trải qua kỳ khó khăn kéo dài đến nhàm chán như vậy.

Và thời gian tới đây sẽ còn nhiều khó khăn hơn do nguồn cung còn rất lớn, mối lo ngại

về sự mất cân đối cung cầu và sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô sẽ là một trong những

nguyên nhân không cải thiện được thị trường .

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê, văn phòng cho thuê trong tương lai

gần vẫn là một nhu cầu khá lớn. Do vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào sự phục

hồi và tiếp tục phát triển của thị trường dù bằng cách này hay cách khác.

Thị trường BĐS trong thời gian qua vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà

đầu tư nước ngoài. Tính đến cuối tháng 12/2012, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,8 tỷ USD, chiếm 36,6% tổng vốn đầu tư nước

ngoài đăng ký mới của cả nước. Riêng Tp.HCM vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực

BĐS là 1265,2 triệu USD chiếm 69% trong tổng vốn FDI đang ký mới của năm 2012.

2.2. Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân

2.2.1. Khái niệm Quyết định đầu tư

Theo giáo trình Kinh tế đầu tư thì: Đầu tư là sự bỏ ra, sự hi sinh các nguồn lực ở

hiện tại. Nguồn lực này có thể là tiền, sức lao động, trí tuệ...nhằm đạt được những kết

quả có lợi cho người đầu tư trong tương lai.

Quyết định đầu tư: Là việc mà tổ chức hoặc cá nhân sau khi đã phân tích hiệu quả

mong đợi trong tương lai và họ quyết định thực hiện đầu tư.

Qua hai khái niệm trên ta có thể hình dung được thế nào là đầu tư và đặc trưng cơ

bản của đầu tư, đó là phải có sinh lời khi chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh và thời gian

kéo dài từ lúc bỏ vốn đến lúc thu hồi vốn. Bởi trong quá trình đầu tư không phải một

sớm, một chiều mà chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn, đối với những loại đầu tư kinh

doanh bất động sản, sản xuất kinh doanh... thì thời gian quay vòng vốn là rất lâu do vậy

thời gian đầu tư là phải kéo dài.

Đối với một doanh nghiệp hay cá nhân, hoạt động đầu tư là công việc khởi đầu

quan trọng nhất và khó khăn nhất của quá trình sản xuất, kinh doanh. Những quyết

định của ngày hôm nay về lĩnh vực, quy mô hình thức, thời điểm đầu tư sẽ chi phối quá

trình hoạt động và phát triển của doanh nghiệp trong tương lai. Do đó, chất lượng của

các quyết định đầu tư sẽ quyết định sự thịnh vượng hay xuống dốc của tổ chức cá nhân

đó.

2.2.2. Khái niệm nhà đầu tư cá nhân

Theo luật đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân là cá nhân bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư

tại Việt Nam.

2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân.

2.2.3.1. Các yếu tố văn hóa

Ở Phương Tây, văn hóa-culture (trong tiếng Anh, tiếng Pháp) hay Kultur (tiếng Đức)

đều xuất xứ từ chữ La tinh – cultus có nghĩa là khai hoang, trồng trọt, trông nom cây

lương thực. Sau đó từ cultus được mở rộng nghĩa, dùng trong lĩnh vực xã hội chỉ sự

vun trồng, giáo dục, đào tạo và phát triển mọi khả năng con người.

Các yếu tố văn hóa được chia làm 3 nhóm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã

hội.

Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi của một

người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy được một số những giá trị, nhận thức, sở

thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác. Những

người xuất phát từ những nền văn hóa khác nhau sẽ có những hành vi mua sắm khác

nhau.

Nhánh văn hóa: Mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên

những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của

nó. Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và những người

làm tiếp thị trường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo nhu cầu của

chúng. ( Philip Kotler,2005)

Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng xã

hội. Sự phân tầng này đôi khi mang tính hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo đó

những thành viên thuốc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để đảm

nhiệm những vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng

nhất và bền vững trong xã hội được xắp xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có

chung những giá trị, mối quan tâm hành vi ( Philip Kotler,2005). Sự khác biệt về tầng

lớp xã hội sẽ tạo cho người tiêu dùng có nhu cầu thể hiện khác nhau trong hành vi mua

sắm do đó tạo sự khác biệt giữa tầng lớp xã hội này với tầng lớp xã hội khác.

2.2.3.2 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số

đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng trưởng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ

tăng lên do cân bằng - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất

lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh trong vùng có ảnh hưởng

đến giá trị BĐS. Tình trạng những người sống cùng gia đình, quan hệ tình cảm gia đình

và nhóm người tham khảo có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá

nhân.

Nhóm người tham khảo: Nhóm người có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của một cá

nhân bao gồm nhóm có ảnh hưởng trực tiếp và nhóm gây ảnh hưởng gián tiếp tới

người ra quyết định. Có những nhóm là nhóm sơ cấp, như gia đình, bạn bè, hàng xóm

láng giềng và đồng nghiệp mà người đó có quan hệ giao tiếp thường xuyên. Các nhóm

sơ cấp thường là có tính chất chính thức hơn và ít đòi hỏi phải có quan hệ giao tiếp

thường xuyên hơn. Người ta chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi các nhóm tham khảo ít nhất

là theo ba cách. Các nhóm tham khảo tạo điều kiện để một cá nhân tiếp xúc với những

hành vi và lối sống mới. Những nhóm này cũng ảnh hưởng đến thái độ và tự ý niệm

của mỗi người, bởi vì người đó thường muốn hòa nhập vào đó. Những nhóm này tạo ra

những áp lực buộc phải tuân theo những chuẩn mực chung và có thể tác động đến cách

lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu trong thực tế của người đó.

2.2.3.3. Các yếu tố cá nhân

Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân: Yếu tố đầu tiên tưởng chừng như rất

quen thuộc và đơn giản nhưng lại là yếu tố quyết định số một: khả năng tài chính của

nhà đầu tư. Nghiên cứu kỹ về quy hoạch, am hiểu thị trường và có một thương vụ béo

bở nhưng mà đầu tư sẽ không thể biến việc đầu tư thành sự thật nếu không có tiền.

Lượng vốn ban đầu của nhà đầu tư sẽ được dùng để trang trải các chi phí từ mua, xây

dựng, vận hành, bảo trì, sữa chữa BĐS đến các chi phí liên quan như chi phí giao dịch,

quảng cáo…

Tùy theo lượng vốn khác nhau mà nhà đầu tư có thể tham gia vào các dự án đầu tư có

quy mô khác nhau. Sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư mới vào nghề với lượng vốn và

kinh nghiệm ít ỏi. Với việc nguồn lực là có hạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc trong việc

đi vay để tăng thêm lượng vốn đầu tư của mình. Đó cũng chính là yếu tố thứ hai trong

nhóm các yếu tố tài chính.

Tuổi tác: Người ta mua hàng hóa và dịch vụ khác nhau trong suốt đời mình. Thị hiếu

của người ta về quần áo, đỗ gỗ và cách giải trí cũng tùy theo tuổi tác. Một số công trình

mới đây đã xác định được tâm lý của từng lứa tuổi khi chọn mua và tiêu dùng một loại

sản phẩm. Doanh nghiệp cũng cần theo dõi và nắm bắt những sự thay đổi về hoàn cảnh

sống này vì chúng có tác động đến hành vi tiêu dùng.

Nghề nghiệp: Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu dùng

của họ. Doanh nghiệp cần phải xác định những nhóm nghề nghiệp có quan tâm trên

mức trung bình đến các sản phẩm và dịch vụ của mình. Doanh nghiệp có thể thậm chí

chuyên môn hóa sản phẩm của mình cho những nhóm nghề nghiệp nhất định.

Lối sống: Những người cùng xuất thân từ một nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng

nghề nghiệp có thể có những lối sống hoàn toàn khác nhau. Lối sống của một người là

một cách sống trên thế giới của họ được thể hiện ra trong hoạt động, sự quan tâm và ý

kiến của người đó. Lối sống miêu tả sinh động toàn diện một con người trong quan hệ

với môi trường của mình. Các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm những mối quan hệ giữa sản

phẩm của mình và các nhóm theo lối sống.

Nhân cách và ý niệm bản thân: Mỗi người đều có một nhân cách riêng có ảnh hưởng

đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm tâm lý khác

biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu bền với môi

trường của mình. Nhân cách thường được mô tả bằng những nét như tự tin có uy lực,

tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính dễ thích nghi.

Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi của người tiêu dùng,

vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và có mối mối tương quan chặt chẽ giữa

các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu hàng hóa.

2.2.3.4. Các yếu tố tâm lý

Tâm lý bầy đàn: Trên thế giới đã có nhiều minh chứng cho tâm lý bầy đàn như: khủng

hoảng thị trường Tulip - Hà Lan (1634 - 1637), khủng hoảng Châu Á (1997), khủng

hoảng dotcom.

Hẳn nhiều người trong chúng ta đã được biết đến thí nghiệm dưới đây: Cho một

người đứng ở một góc phố và nhìn lên bầu trời trống không trong 60 giây. Một số

người đi đường đã dừng lại để xem người kia nhìn gì nhưng rồi đa số cũng bước qua.

Lần tiếp theo, các nhà tâm lý học cho năm người làm như vậy ở góc phố đó. Lần này

số người dừng lại để quan sát đông gấp 4 lần. Khi cho 15 người đứng ở góc phố đó, có

tới 45% số người qua đường dừng lại và khi tăng số người đứng ở góc phố thêm một

lần nữa, có tới hơn 80% người đi đường phải ngẩng đầu quan sát theo. Vì sao lại như

vậy? Vì người ta cho rằng nếu có nhiều người cùng nhìn lên bầu trời thì chắc chắn rằng

trên bầu trời phải có gì đó. Đó là lý do vì sao càng có đông người, đám đông càng dễ bị

ảnh hưởng: thêm một người là thêm một bằng chứng cho thấy có điều gì đó quan trọng

đang xảy ra. Họ tin tưởng rằng nếu có rất nhiều người cùng thực hiện một việc gì đó

thì việc đó nhất định đúng. Bằng chứng này cho thấy tất cả mọi người dường như là

nếu không biết điều gì đang diễn ra thì tốt hơn hết là nên bắt chước những gì người

khác đang làm. Tồn tại khách quan là thế đấy.

Thực tế trên đã cho ta nhìn nhận ra một vấn đề là con người rất dễ bị tác động bởi

nhân tố xung quanh dù đặc biệt là những nhân tố về con người tác động lẫn nhau. Bạn

cũng có thể thấy rất nhiều ví dụ trong thực tế là con người hành động theo tập thể cho

dù không biết chắc điều đó là tốt hay xấu như là các trào lưu về thời trang, xe máy,

chạy theo thần tượng một cách mù quáng.

Một cuộc khảo sát cơ bản về xã hội con người ràng con người, những người mà

tiếp xúc với người khác một cách đều đặn thì có những suy nghĩ tương tự nhau. Nó rất

là quan trọng để hiểu rõ nguồn gốc của cách suy nghĩ tương tự này, do đó chúng ta có

thể đánh giá sự tin cậy của các lý thuyết dao động và suy đoán những cái mà từ thay

đổi giá cả đến suy nghĩ sai lầm. Một phần lý do của việc phán đoán của con người thì

giống nhau tại những thời điểm giống nhau là họ đang có những phản ứng với thông

tin giống nhau. Ảnh hưởng xã hội có một tác động khổng lồ lên phán đoán cá nhân.

Khi con người đối đầu với phán đoán của một nhóm lớn, họ có xu hướng thay đổi

những câu trả lời của họ. Họ đơn giản nghĩ rằng tất cả những người khác có thể không

sai. Họ phản ứng với thông tin mà nhóm lớn đã có phán đoán khác với họ. Đây là hành

vi có ý thức. Trong cuộc sống mỗi ngày, chúng ta học rằng khi một nhóm lớn nhất trí

trong phán đoán họ thì chắc chắn đúng (Shiller, 2000).

Yếu tố tâm lý “bầy đàn” thể hiện tương đối rõ nét nhất là ở trong giai đoạn đầu

thị trường mới thành lập. Bạn có thể thấy rõ hiện tượng này qua biểu hiện giá của đa số

các cổ phiếu đều lên hoặc đều xuống, giá cổ phiếu biến động tăng /giảm không phản

ánh tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, mà chủ yếu do yếu tố tâm lý

của người đầu tư trên thị trường. Sau này mới có sự phân hoá về biến động giá giữa

các loại cổ phiếu khác nhau, tuy nhiên, hiện nay yếu tố này vẫn chiếm xu thế chủ đạo.

Do đó tâm lý bầy đàn cũng chiếm ưu thế rất lớn hiện hữu trên thị trường tài

chính. Mọi người thường cảm thấy rằng không quan trọng để chống lại tâm lý đám

đông. Đây là một ví dụ về sức mạnh của hành vi bầy đàn. Họ đi theo đám đông- một

cách không tự chủ, nhưng để tránh sự chia rẽ và hơn nữa để tạo sức mạnh theo sau bầy

đàn (Fromlet, 2001).

Thậm chí có những người có lý trí có thể tham gia vào bầy đàn khi họ quan tâm

tới phán đoán của người khác, và thậm chí họ biết rằng người khác cũng đang hành xử

trong bầy đàn. Hành vi - mặc dù có lý một cách riêng lẻ, đã tạo nên tâm lý đám đông

cái mà không hề có lý và đã tạo nên một dao động trên thị trường. Lý thuyết này cũng

chỉ ra rằng những nhà đầu tư trong ngắn hạn gây ảnh hưởng nhiều lên giá chứng khoán

hơn những nhà đầu tư dài hạn. Những nhà đầu tư không tiếp cận với thông tin bên

trong, hành xử vô ý thức theo “tin đồn” như thể họ đang nắm bắt thông tin.

Một yếu tố quan trọng nữa của bầy đàn là truyền miệng. Người ta, nói chung, tin

tưởng bạn bè, họ hàng và đồng nghiệp hơn báo chí và truyền hình. Phương tiện truyền

thông truyền thống, tivi, và radio có khả năng truyền thông tin, nhưng khả năng của

chúng để tạo ra hành vi chủ động thì vẫn còn hạn chế. Hành vi nói với người khác và

các loại giao tiếp cá nhân là một trong số những kết nối xã hội quan trọng mà con

người có. Vì thế thông tin về cơ hội mua sẽ lan truyền nhanh chóng. Trong một nghiên

cứu, những nhà đầu tư cá nhân được hỏi là cái gì cuốn hút họ đầu tiên khi họ đầu tư

vào một công ty. Chỉ 6% trả lời là báo chí và thời gian. Thậm chí những người đọc báo

và tạp chí rất nhiều thì sự quan tâm và phản ứng của họ vẫn bị khuấy động nhiều bởi

những cuộc giao tiếp cá nhân.

Khái niệm về mức độ của giá thị trường phản ánh kết quả của việc đánh giá của

nhà đầu tư cá nhân và kết quả là giá trị thật sự của thị trường thì không chính xác. Mọi

người có thể thay vì chọn một cách có ý thức không tốn thời gian và nỗ lực trong việc

thực hiện những phán đoán của họ về thị trường và vì thế không sử dụng bất kỳ tác

động độc lập nào trên thị trường, điều này có thể dẫn tới hành vi bầy đàn và hành xử

giống như nguồn thông tin để định giá trên hay dưới của thị trường chứng khoán.

Động cơ: Tại bất kỳ một thời điểm nhất định nào con người cũng có nhiều nhu

cầu. Chúng nảy sinh từ những trạng thái căng thẳng về sinh lý như đói, khát, khó chịu.

Một số nhu cầu khác có nguồn góc tâm lý. Chúng nảy sinh từ những trạng thái căng

thẳng về tâm lý, như nhu cầu được thừa nhận, được kính trọng hay được gần gũi về

tinh thần. Một động cơ hay một sự thôi thúc là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh để thôi

thúc người ta hành động. Việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt cảm giác căng thẳng.

Các nhà tâm lý học đã phát triển những lý thuyết về động cơ của cong người. Trong số

những lý thuyết nổi tiếng nhất có lý thuyết động cơ của Abraham Maslow.

Abraham Maslow đã tìm cách giải thích tại sao ở những thời điểm khác nhau,

người ta lại bị thôi thúc bởi những nhu cầu khác nhau. Ông cho rằng nhu cầu của con

người được xắp xếp trật tự theo thứ bậc, từ cấp thiết nhất đến ít cấp thiết nhất. Theo thứ

tự tầm quan trọng các nhu cầu đó được xắp xếp như sau: Nhu cầu sinh lý, nhu cầu an

toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng, nhu cầu tự khẳng định mình. Con người

sẽ cố gắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất. Khi người ta đã thỏa

mãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn động cơ hiện thời nữa và

người ta lại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo.

Nghiên cứu của Solomon (2011) cho thấy động cơ là “quá trình dẫn con người

đến hành động mà họ thực hiện”. Nhà đầu tư thường nhận thấy và sẽ chấp nhận những

động cơ nguyên nhân hành động của họ.

Nhận thức: Một người khi đã có động cơ luôn sẵn sàng hành động. Vấn đề người

có động cơ đó sẽ hành động như thế nào trong thực tế còn chịu ảnh hưởng từ sự nhận

thức của người đó về tình huống lúc đó. Tại sao người ta lại có nhận thức khác nhau về

cùng một tình huống ? Vấn đề là ở chỗ chúng ta nắm bắt sự vật là tác nhân thông qua

những cảm giác truyền qua năm giác quan của mình: Thị giác, thính giác, khứu giác,

xúc giác và vị giác. Tuy nhiên, mỗi người chúng ta lại suy xét, tổ chức và giải thích

thông tin cảm giác đó theo cách riêng của mình. Nhận thức được định nghĩa là “một

quá trình thông qua đó cá thể tuyển chọn, tổ chức và giải thích thông tin tạo ra một bức

tranh có ý nghĩa về thế giới xung quanh”. Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào những

tác nhân vật lý, mà còn phụ thuộc vào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi

trường xung quanh và những điều kiện bên trong cá thể đó.

Tri thức: Khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được tri thức mô tả

những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm. Hầu hết hành vi của

con người đều được lĩnh hội. Các nhà lý luận về tri thức cho rằng tri thức của một

người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những thôi thúc, tác nhân kích

thích, những tấm gương, những phản ứng đáp lại và sự củng cố. Một doanh nghiệp mới

có thể tham gia thị trường bằng cách vận dụng những sự thôi thúc mà các đối thủ cạnh

tranh đã sử dụng và tạo ra những kiểu dáng tương tự, bởi vì người mua có khuynh

hướng chuyển lòng trung thành sang những nhãn hiệu tương tự hơn là sang những

nhãn hiệu khác hẳn.

Niềm tin và thái độ: Thông qua việc hoạt động tri thức, con người có được niềm

tin và thái độ. Nhưng yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của con người.

Thái độ diễn tả những đánh giá tốt hay xấu dựa trên sự nhận thức bền vững, những cảm

giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối với một khách thể hay

một ý tưởng nào đó. Thái độ dẫn họ đến quyết định thích hay không thích một đối

tượng nào đó, đến với nó hay rời xa nó. Rất khó thay đổi được thái độ. Vì thế, người ta

khuyên doanh nghiệp nên làm cho sản phẩm của mình phù hợp với những thái độ sẵn

có, chứ không nên cố gắng thay đổi thái độ của mọi người. Đương nhiên, cũng có

những trường hợp ngoại lệ khi mà chi phí rất tốn kém cho những nỗ lực nhằm thay đổi

thái độ được bù đắp lại một cách thỏa đáng.

2.2.3.5. Yếu tố sinh lời

BĐS hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm. Có rất nhiều

người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào BĐS. Trong đầu tư BĐS, mức sinh

lợi được sinh ra từ sự sai biệt giá và được thực hiện dưới hai hình thức: Hoặc là đầu tư

trực tiếp, hoặc là thông qua pháp nhân chuyên nghiệp thứ ba (mua cổ phiếu của các

công ty địa ốc). Mức sinh lợi này vừa qua là rất cao, đặc biệt ở một số tỉnh, thành phố

- Nhà đầu tư thu được lợi ích và lợi tức cơ bản từ rất nhiều loại dự án, nhiều loại

lớn.

hình BĐS khác nhau từ việc sỡ hữu đất đai, nhà, căn hộ... Khi giá cả hay các lợi ích

- Lợi ích thu được từ việc giá trị BĐS thay đổi theo thời gian. Thay đổi có thể

kinh tế khác từ những BĐS mình sở hữu cao hơn các tài sản khác trong khu vực.

được gây ra do sự tác động của các yếu tố : Lạm phát, thay đổi cung cầu trên thị

trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi do quy hoạch cơ sở hạ tầng của nhà

nước, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi do nhu cầu kinh tế xã hội của

khu vực.v.v... Xét trong một chu kỳ đầu tư (05 năm), mức sinh lợi trên vốn có thể lên

đến vài trăm phần trăm, mức sinh lợi này được tạo ra không chỉ phụ thuộc vào quan hệ

cung cầu hàng hóa BĐS mà nó còn phụ thuộc vào các yếu tố của nền kinh tế, cũng như

các cơ hội được tạo ra cho nhà đầu tư từ các lợi thế có được về thông tin, sự không

hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thụật trong kinh doanh và sự làm giá

- Nhà đầu tư được hưởng lợi khi dùng tiền vay để đầu tư và mức sinh lợi do đầu

của giới đầu cơ tạo ra.

tư mang lại cao hơn chi phí vay. Nhiều nhà đầu tư cảm giác rằng vì phần lớn số tiền

đầu tư cho BĐS là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại

hình đầu tư khác. Nhưng thực chất vấn đề, chúng ta còn phải xét đến khía cạnh rủi ro

trong việc dùng tiền vay để đầu tư sẽ được phân tích trong phần rủi ro.

Kiểm soát được đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn.

Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư. Họ muốn chủ động quản lý

khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào

chứng khoán, trái phiếu. Đây thường là những nhà đầu tư dài hạn, và như vậy đối với

họ, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm.

- An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. BĐS là nhu cầu cơ bản

trong cuộc sống hiện đại. Nó luôn phát triển đồng thuận với sự phát triển của nền kinh

tế xã hội. Trong các nước đang phát triển, cùng với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại

hóa và thương mại hóa toàn cầu, nó luôn tạo ra nhiều cơ hội sinh lợi cao cho nhà đầu

tư. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi mức độ đô thị hóa của một quốc gia ở trong khoảng

từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh

nhất. Việt Nam hiện đang tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô thị hóa 28% và dự

kiến sẽ đạt đến 45% vào năm 2025 do vậy thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng vẫn

còn rất lớn và sẽ phát triển mạnh trong tương lai.

Trong mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro bằng cách đa dạng hóa các

khoản mục đầu tư thì BĐS trở thành mục tiêu đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư các

công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng, các công ty tài chính. Nói cách khác, BĐS

luôn cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư.

2.2.4. Đặc điểm của Khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS

Nhà đầu tư BĐS cần đưa ra quyết định một phần theo cảm tính: Nhà đầu tư BĐS

đưa ra quyết định một phần dựa trên cảm giác, tình cảm hoặc nhu cầu chứ không hẳn là

tính toán kinh tế. Điều này cho thấy các lợi ích phi vật chất mà nhà đầu tư BĐS nhận

được chính là những yếu tố thuyết phục hành động mua hàng. Tác động đến tình cảm

của nhà đầu tư là điều các doanh nghiệp người bán nên làm.

Nhà đầu tư BĐS cần cơ sở lập luận: Mọi quyết định đầu tư đều có cơ sở lập luận của

nó. Thí dụ, một nhà đầu tư BĐS nhìn thấy quảng cáo đầu tư BĐS thì họ sẽ ko đầu tư

khi chưa có thông tin cụ thể về nó…

Nhà đầu tư BĐS coi trọng giá trị: Khi lựa chọn để đầu tư BĐS nhà đầu tư thường

quan tâm tới giá trị của nó đầu tiên. Sau đó họ so sánh với giá trị hàng hóa. Giá trị hàng

hóa càng lớn so với giá hàng hóa thì xác suất hàng được đầu tư là cao.

Nhà đầu tư BĐS thường hay nghi ngờ: Nhà đầu tư thường lưỡng lự trước một món

hàng muốn đầu tư vì sợ rủi ro. Doanh nghiệp bán hàng cần quan tâm đến các yếu tố

sao cho có thể chinh phục được nhà đầu tư.

Nhà đầu tư BĐS luôn tìm kiếm một thứ gì đó: Nhà đầu tư nhiều khi học đầu tư chỉ

để thỏa mãn một điều gì đó mà chính họ cũng không xác định được rõ rang. Nếu doanh

nghiệp khơi được những thứ mà họ đang tìm kiếm không rõ ràng ấy, hành vi đầu tư

của họ sẽ diễn ra tương ứng.

Nhà đầu tư BĐS hành động thường là theo tâm lý bầy đàn: Những cuốn sách bán

chạy nhất, những bộ phim thu hút được nhiều người xem nhất là bởi vì có nhiều người

đọc và xem bộ phim đó. Nắm bắt được điều này doanh nghiệp sẽ có cách thu hút được

nhiều nhà đầu tư.

2.2.5. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách

hàng cá nhân.

Theo Philip Kotler (2001), quá trình ra quyết định mua sắm của người tiêu dùng diễn

Xác nhận nhu cầu

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các lựa chọn

Quyết định đầu tư

Hành vi hậu mãi

Nguồn: Philip Kotler, 2001, tr. 220

ra qua các giai đoạn sau (Xem hình 1):

Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS

Xác nhận nhu cầu

Quyết định đầu tư xuất hiện khi người tiêu dung ý thức được nhu cầu của mình. Nhu

cầu có thể bắt nguồn từ kích thích bên trong hay bên ngoài. Kích thích bên trong là các

nhu cầu thông thường của con người như đói, khát,…tăng dần đến ngưỡng thôi thúc.

Kinh nghiệm quá khứ giúp con người giải quyết thôi thúc đó và động cơ của nó sẽ

hướng đến đối tượng có khả năng thỏa mãn thôi thúc đó (Philip Kotler, 2001, tr221).

Nhu cầu cũng có thể bắt nguồn từ một tác nhân kích thích bên ngoài. Chẳng hạn, một

người đi qua tiệm cơm tấm, ngửi thấy mùi thịt nướng bốc lên thơm phức, cảm thấy

muốn ăn. Các doanh nghiệp cần có chiến lược marketing để gợi sự quan tâm của người

tiêu dùng đến sản phẩm và dịch vụ của mình…

Tìm kiếm thông tin

Nhà đầu tư khi có nhu cầu mua sắm sẽ tìm kiếm thông tin để tìm hiểu hàng hóa mình

quan tâm qua sách báo hoặc gọi điện thoại hỏi bạn bè, người thân của mình (Philip

Kotler, 2001, tr221).

Nguồn thông tin của người tiêu dùng được chia thành 4 nhóm:

Nguồn thông tin cá nhân: gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen.

Nguồn thông tin thương mại: quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì,

triễn lãm.

Nguồn thông tin công cộng: thông tin đại chúng, các tổ chức nghiên cứu, người

tiêu dùng.

Nguồn thông tin thực nghiệm: nghiên cứu và sử dụng sản phẩm.

Ảnh hưởng của nguồn thông tin thay đổi theo loại sản phẩm và theo đặc điểm của nhà

đầu tư BĐS. Thông qua việc thu thập thông tin, nhà đầu tư sẽ hiểu rõ hơn về các

thương hiệu cạnh tranh và tính năng của chúng. Vì vậy, doanh nghiệp phải có chiến

lược để thương hiệu của mình được khách hàng “biết”, “xem xét” và “lựa chọn”.

Doanh nghiệp cũng cần phải xác định các thương hiệu cạnh tranh khác để có chiến

lược cạnh tranh, giữ và thu hút khách hàng cho mình.

Đánh giá các lựa chọn

Nhà đầu tư cố gắng thỏa mãn nhu cầu của mình, do đó họ luôn tìm kiếm các lợi

ích nhất định từ các thuộc tính của sản phẩm. Các thuộc tính mà nhà đầu tư quan tâm

thường thay đổi tùy thuộc vào sản phẩm và tùy theo người tiêu dùng khác nhau. Thị

trường của một sản phẩm có thể được phân khúc theo các thuộc tính được xem là quan

trọng đối với các nhóm NĐT khác nhau (Philip Kotler, 2001, tr. 222).

Thuộc tính sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm hoặc dịch vụ,

giá thành và chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ đó (Kaplan & Norton, 1996).

NĐT luôn xây dựng cho mình niềm tin về các thương hiệu. Điều này sẽ tạo nên

hình ảnh của thương hiệu, tác động đến nhận thức có chọc lọc, bóp méo có chọn lọc và

ghi nhớ có chọn lọc. Doanh nghiệp bán sản phẩm cần lưu ý điều này để có những tác

động thuận chiều theo “ý thức và hợp lý” của NĐT.

Quyết định đầu tư

Trong giai đoạn đánh giá, NĐT đã hình thành sở thích đối với những thương

hiệu trong cụm lựa chọn, cũng như hình thành ý định đầu tư thương hiệu mà mình yêu

thích nhất. Mặc dù vậy vẫn còn 2 yếu tố có thể ảnh hưởng giữa ý định đầu tư và quyết

Thái độ của những người khác

Đánh giá các lựa chọn

Ý định đầu tư

Quyết định đầu tư

Yếu tố tình huống bất ngờ

Nguồn: Philip Kotler, 2001, tr. 225

định đầu tư. Điều này được Philip Kotler cụ thể trong hình 2

Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS

Thái độ của những người khác. Thái độ của người thân, bạn bè đối với sản phẩm được

họ thích có ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư. Nó có thể làm giảm sự lựa chọn

ưu tiên của nhà đầu tư đối với sản phẩm và nó tùy thuộc vào 2 điều: mức độ phản đối

của người khác và động cơ của NĐT làm theo mong muốn của người khác nhiều hay ít

(Philip Kotler, 2001, tr. 225).

Những yếu tố tình huống bất ngờ. NĐT hình thành ý định đầu tư trên cơ sở những yếu

tố như sau: thu nhập của gia đình, mức giá và các lợi ích kỳ vọng do sản phẩm mang

lại. Khi NĐT chuẩn bị hành động thì những yếu tố bất ngờ có thể xuất hiện và làm thay

đổi ý định của NĐT. Chẳng hạn như: bị mất việc, bắt gặp một sản phẩm khác ấn tượng

hơn… Vì vậy, sở thích và ngay cả ý định đầu tư cũng không phải là dấu hiệu đáng tin

vậy trước hành vi đầu tư của NĐT (Philip Kotler, 2001, tr. 225).

Quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư của NĐT thay đổi, hoãn lại hay hủy bỏ đều chịu

ảnh hưởng bởi nhiều rủi ro nhận thức được. NĐT không chắc chắn được kết quả của

việc đầu tư nên gây ra lo lắng, buồn phiền. Rủi ro nhận thức thay đổi theo giá sản

phẩm, sự không chắc chắn về thuộc tính của sản phẩm từ bạn bè và người thân.

Solomon et al 2006 cho rằng quyết định của NĐT thường dựa trên sự đánh giá về chất

lượng của sản phẩm hay thương hiệu của nó.

Hành vi hậu mãi

Sau khi đầu tư BĐS, NĐT sẽ cảm thấy hài lòng hay không hài lòng ở một mức

độ nào đó. Cần chú ý ba động thái của NĐT sau khi đầu tư.

Sự hài lòng sau khi đầu tư. Mức độ hài lòng của NĐT tùy thuộc vào sự kỳ vọng của

NĐT đối với BĐS. Nếu tính năng của BĐS làm thỏa mãn được các kỳ vọng, NĐT sẽ

hài lòng, nếu nhiều hơn thế, NĐT càng hài lòng, nếu chưa đạt tới, NĐT sẽ bất mãn.

Thái độ đó sẽ đưa đến hai trường hợp khác nhau: hoặc sẽ tiếp tục đầu tư BĐS và nói

tốt về nó; hoặc không đầu tư nữa và nói xấu với người khác (Philip Kotler, 2001, tr.

226).

Khoảng cách giữa những kỳ vọng của NĐT và tính năng của việc đầu tư BĐS

càng lớn thì mức độ không hài lòng của NĐT càng cao. Vì vậy, người muốn được đầu

tư cần quảng cáo một cách trung thực về BĐS muốn đầu tư của mình để NĐT không

thất vọng về những gì doanh nghiệp đã quảng cáo.

Các hành động sau đầu tư. Sự hài lòng hay không của NĐT với BĐS sẽ ảnh hưởng

hành vi tiếp theo. Chẳng hạn, tiếp tục đầu tư và chia sẻ những nhận xét tốt về nó với

người khác. Nếu không hài lòng, họ sẽ không đầu tư nữa hoặc tìm kiếm thông tin nào

đó để có thể xác định giá trị cao của BĐS để được an lòng. (Philip Kotler, 2001,

tr.227).

Việc sử dụng và giải quyết sau khi đầu tư. Doanh nghiệp cần đầu tư BĐS cần nghiên

cứu và xử lý BĐS đầu tư của khách hàng sau khi đầu tư để biết được các vấn đề cơ hội

có thể phát sinh khi NĐT đầu tư BĐS.

2.2.6. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài.

Một nghiên cứu cảu Mateja Kos Koklic và Irena Vida, khoa kinh tế của trường

đại học Tổng hợp Ljubljang, Tiệp Khắc, năm 2009 về chiến lược đầu tư BĐS: hành vi

đầu tư BĐS của nhà đầu tư, cho thấy có 2 nhóm yếu tố chính tác động đến hành vi đầu

tư BĐS đó là:

- Các nhân tố bên ngoài: văn hóa, nhánh văn hóa, ảnh hưởng của nhóm, gia

đình, xã hội, dân số, thông tin marketing về sản phẩm, hành vi của công ty.

- Các nhân tố bên trong như: cảm nhận, kinh nghiệm, sự hiểu biết, động cơ và

nhân cách.

Hai nhóm này có ảnh hưởng đến lối sống cá nhân (nhu cầu, sở thích, sự mong

muốn) và từ đó có tác động đến mục tiêu đầu tư.

Một nghiên cứu gần đây của các tác giả Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ

Linh (2013) về chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam. Các tác giả cho

rằng, thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố như: sự phát triển kinh tế quốc

gia; sự gia tăng dân số; các yếu tố pháp luật; chính sách quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các cấp; tập quán, truyền thống và thị

hiếu…các yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS nói chung. Mô hình

nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư hoặc tiêu dùng BĐS được trình

bày trong hình 3.

Kết quả xử lý hồi quy cho thấy cả 5 yếu tố trong mô hình đều có ảnh hưởng dương đến

quyết định đầu tư hoặc tiêu dùng BĐS. Trong đó xếp theo thứ tự: chính sách của nhà

nước liên quan đến thị trường BĐS (nhóm A) có tác động mạnh nhất, kế đến là chính

sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện hành (nhóm B), thứ 3 là các yếu

tố của nền kinh tế (nhóm C), thứ tư là tác động của các thị trường có liên quan (nhóm

Chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (A)

Tác động của các thị trường có liên quan (E)

Chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS (B)

E) và cuối cùng là các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (nhóm D).

Quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS

Các yếu tố của nền kinh tế (C)

Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (D)

Nguồn: Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt

Nam. Thực trạng và Giải pháp. Năm 2013. tr. 172

Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư /

tiêu dùng BĐS

Như vậy, tác động của chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS hiện

hành có tác động tương đối mạnh đến quyết định đầu tư hoặc tiêu dùng BĐS, trong đó

thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất ảnh

hưởng đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS, tiếp theo là chính sách thu tiền sử dụng

đát, lệ phí trước bạ.

2.2.7. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết

Mô hình lý thuyết - Mô hình PEST trong nghiên cứu môi trường vĩ mô.

Để tiến hành đánh giá sự tác động của các yếu tố trong nền kinh tế xã hội ảnh

hưởng đến đầu tư BĐS, tác giả dựa vào mô hình lý thuyết là mô hình PEST và kèm

theo yếu tố Tài chính hành vi.

M-Porter dùng mô hình PEST nghiên cứu tác động của các yếu tố trong môi

- Political (Thể chế - Luật pháp)

- Economics (Kinh tế)

- Sociocultrural (Văn hoá - Xã hội)

- Technological (Công nghệ)

trường vĩ mô. Các yếu tố đó là :

- Behavioral finance (Tài chính hành vi)

Ở đây tác giả thêm:

Biện luận Mô hình

Đây là 05 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh.

Các yếu tố này là yếu tố bên ngoài của doanh nghiệp và ngành. Ngành phải chịu tác

động của nó đem lại như một yếu tố khách quan. Các doanh nghiệp dựa trên các tác

động sẽ đưa ra những chính sách, hoạt động kinh doanh phù hợp.

Các yếu tố Thể chế - Luật pháp: Đây là yếu tố có tầm ảnh hưởng tới tất cả các

ngành kinh doanh trên một lãnh thổ, có khả năng uy hiếp đến khả năng tồn tại và phát

triển của bất cứ ngành nào. Khi kinh doanh trên một đơn vị hành chính, các doanh

nghiệp sẽ phải bắt buộc tuân theo các yếu tố thể chế luật pháp tại khu vực đó. Như vậy

bất kỳ một nhà đầu tư cá nhân nào khi đầu tư họ đều bị ảnh hưởng bởi yếu tố Pháp

Luật. Trong lĩnh vực BĐS thì chính sách pháp luật có ảnh hưởng cực kỳ quan trọng vì

Đất Đai là tài sản của nhà nước chiếm 40% giá trị tài sản quốc gia.

Các yếu tố về kinh tế: Các doanh nghiệp cần chú ý đến các yếu tố kinh tế cả

trong ngắn hạn, dài hạn và sự can thiệp của chính phủ tới nền kinh tế. Thông thường

các doanh nghiệp sẽ dựa trên yếu tố kinh tế để quyết định đầu tư vào các ngành, các

khu vực. Cũng như nhà đầu tư cá nhân thì yếu tố tài chính cực kỳ quan trọng, vì BĐS

có giá trị rất cao nên khả năng huy động vốn, lãi suất, tỷ suất sinh lợi là cực kỳ quan

trọng. Các thị trường Vàng và Chứng Khoáng có mối quan hệ mật thiết với thị trường

BĐS nên các nhà Đầu tư cá nhân họ rất quan tâm đến hai thị trường này.

Các yếu tố về văn hoá xã hội: Mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ đều có những giá trị

văn hoá và các yếu tố xã hội đặc trưng. Những yếu tố này là đặc điểm của người tiêu

dùng tại các khu vực đó. Những giá trị văn hoá là những giá trị làm nên xã hội, có thể

vun đắp cho xã hội đó tồn tại và phát triển. Yếu tố văn hóa ở mỗi vùng miền là khác

nhau, văn hóa khác nhau sẽ có nhu cầu đầu tư khác nhau, đặc biệt quan niệm về đầu tư

ở đâu, vị thế ra sao nó cũng ảnh hưởng rất nhiều vào văn hóa của Nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt về Dân số và chế độ an ninh nó anh hưởng đến nguồn cầu trong đầu tư BĐS,

nó nahr hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới: Cả thế giới đang trong cuộc cách mạng của

công nghệ, với hàng loạt công nghệ mới được ra đời và tích hợp vào trong sản phẩm.

Doanh nghiệp có theo kịp các công nghệ xanh hay các chất liệu giảm chi phí hiệu quả

công trình vẫn được nâng cao không, chính là nhờ vào yếu tố hội nhập. Thu hút sự đầu

tư của nước ngoài vào lĩnh vực Vật liệu xây dựng. Đây là cơ sở cho việc cắt giảm các

chi phí đầu tư các tài sản gắn liền theo Đất, cơ sở hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến giá

thành BĐS. Vì vậy chúng ta cần có chính sách thu hút vốn đầu tư của nước ngoài đó là

FDI. Tạo chính sách thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng đầu tư tại

Việt Nam.

Yếu tố Tài chính hành vi: Có nhiều hành vi trên thị trường mà không phải lý

thuyết nào cũng giải thích được, đây chính sự tác động của Tài chính hành vi. Nó ảnh

hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chúng ta thấy rằng thị trường chứng

khoán năm 2006-2007 các mã chứng khoán đều tăng giá. Doanh nghiệp thì đâu phải

doanh nghiệp nào làm ăn cũng có lợi nhuận mà Chứng Khoán là hàng thử biểu của nền

kinh tế, phản ánh thực trạng của nền kinh tế. Vì đâu lại như vậy, đó là dó yếu tố hành

vi, tính bầy đàn trong đầu tư đã làm lệch lạc đi giá trị thực của nó. Vậy thì trường BĐS

cũng không ngoại lệ, chúng ta cần tìm hiểu kỹ những tác động của chúng đến quyết

định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân đến thị trường BĐS.

Dựa vào mô hình lý thuyết Pest, cơ sở lý thuyết của chương 1 và những phân tích

yếu tố thực tế tại Tp. HCM trong chương 3, tác giả đề nghị Mô hình nghiên cứu và các

Các yếu tố chung nền kinh tế

Hệ thống chính sách Pháp Luật

Yếu tố tài chính

Yếu tố văn hóa xã hội và an ninh

giả thuyết cho đề tài như sau:

Quyết định đầu tư

Hành vi của nhà đầu tư cá nhân

Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới

Hình 4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu

tư BĐS

Đây là mô hình thể hiện của 6 biến độc lập đến biến phụ thuốc Quyết định đầu tư, mô

hình đã được biện luận để thấy sự gắn kết của chúng. Mô hình cho thấy sự phụ thuộc

của các yếu tố độc lập và phụ thuộc.

Các giả thuyết đặt ra:

- Giả thuyết H1: Các yếu tố chung nền kinh tế có tác động cùng chiều đến quyết định

đầu tư BĐS.

- Giả thuyết H2: Hệ thống chính sách Pháp luật có tác động cùng chiều đến quyết định

đầu tư BĐS.

- Giả thuyết H3: Yếu tố tài chính có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.

- Giả thuyết H4: Yếu tố văn hóa xã hội và an ninh có tác động cùng chiều đến quyết

định đầu tư BĐS.

- Giả thuyết H5: Hành vi của nhà đầu tư cá nhân có tác động cùng chiều đến quyết

định đầu tư BĐS.

- Giả thuyết H6: Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới có tác động cùng chiều đến quyết

định đầu tư BĐS.

Tóm tắt chương 2

Chương 2 đã trình bày cơ sở lý thuyết, các khái niệm về quyết định đầu tư BĐS.

Chương này cũng đã lược khảo được một số các công trình nghiên cứu trong và ngoài

nước về kinh doanh BĐS. Tác giả cũng đã giới thiệu mô hình nghiên cứu đề nghị và

các giả thuyết. Chương 3 sẽ tiếp tục trình bày phương pháp nghiên cứu.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Giới thiệu

Chương 2 đã trình bày các khái niệm và đề xuất mô hình nghiên cứu. Chương 3 này sẽ

giới thiệu phương pháp nghiên cứu, xây dựng, hiệu chỉnh và đánh giá thang đo các

khái niệm nghiên cứu, kiểm định mô hình nghiên cứu.

3.2 Thiết kế nghiên cứu

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp định tính

Thảo luận và thiết kế bảng câu hỏi : Việc thảo luận này được coi là nghiên cứu sơ

bộ ban đầu và sẽ được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định tính thông qua

thảo luận, tham khảo ý kiến từ giảng viên hướng dẫn và các chuyên gia trong ngành

BĐS để thiết kế bảng câu hỏi và thang đo phù hợp với các nhân tố ảnh hưởng đến tình

hình đầu tư BĐS tại Tp.HCM. Bảng câu hỏi sau khi được điều chỉnh hoàn chỉnh với

các ý kiến đóng góp của giáo viên hướng dẫn và chuyên gia sẽ được gởi đi phỏng vấn.

Phương pháp định lượng.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện để đánh giá sơ bộ thang đo bằng hệ số

Cronbach Alpha và phân tích nhân tố. Hơn nữa, nghiên cứu này cũng nhằm điều chỉnh

các câu hỏi để nguwoif trả lời có thể hiểu và trả lời đúng các yêu cầu của bảng câu hỏi

phỏng vấn. Nghiên cứu được thực hiền bằng phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu

hỏi chi tiết để đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đã rút ra từ nghiên cứu định

tính. Số liệu thu thập được xử lý bằng SPSS. Thang đo được đánh giá sơ bộ qua hệ số

Cronbach Alpha và phân tích nhân tố.

Mục đích của bước này nhằm đánh giá về từ ngữ và nội dung của bảng câu hỏi

điều tra. Thang đo thu được sau bước này được điều chỉnh thành thang đo hoàn chỉnh

và sử dụng cho bước nghiên cứu định lượng chính thức.

3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ

Quá trình định tính

Xây dựng thang đo

Trong nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và trong kinh doanh nói riêng, đo

lường là cách thức sử dụng các con số để diễn tả các hiện tượng khoa học mà chúng

ta cần nghiên cứu. Sau khi thảo luận, với sự góp ý của giáo viên hướng dẫn và chuyên

gia chuyên ngành trên cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS và thực

trạng tại Tp.HCM, tôi đã xây dựng lên bảng câu hỏi được đính kèm trong phụ lục số 1

bảng câu hỏi có một số nội dung chính sau :

Thang đo sử dụng: Thang đo 5, là thang đo Likert. Đây là thang đo mà các nghiên

cứu trước đã sử dụng cùng với tham khảo các ý kiến chuyên gia. Bảng câu hỏi của em

phục vụ cho việc là nghiên cứu sự tác động của biến phụ thuốc và biến độc lập nên câu

hỏi sẽ được trả lời với 5 mức độ tương ứng: 1 là Hoàn toàn không đồng ý, 2 là Phản

đối, 3 là Trung dung, 4 là Đồng ý, 5 là Hoàn toàn đồng ý. Đây là loại thang đo trong đó

một chuỗi các phát biểu liên quan đến thái độ trong câu hỏi được nêu ra và người trả

lời sẽ chọn một trong các trả lời đó. Đây là lý do tác giả sử dụng thang đo Likert.

Nội dung của bảng câu hỏi: Gồm 28 câu hỏi chi tiết cho 6 nhóm yếu tố tương ứng với

các giả thiết của mô hình nghiên cứu.

Bảng câu hỏi khảo sát được gởi đến các chuyên gia, các nhà đầu tư trong lĩnh vực

BĐS tại Tp.HCM bằng cách phỏng vấn trực tiếp và gởi email. Với kích thước mẫu là n

= 225 mẫu (gởi đi khảo sát 230 mẫu , thu về 225 mẫu hợp lệ)

Quá trình định lượng xử lý số liệu

Dữ liệu sau khi thu thập được mã hoá, nhập liệu và làm sạch với phần mềm SPSS

for Window 16.0. Các yếu tố trong bảng câu hỏi được mã hóa thành các biến khảo sát

cho các thành phần yếu tố để nhập dữ liệu như sau:

Variable Name Label

* Thành phần Nhóm các yếu tố chung nền kinh tế

E1 Tăng trưởng GDP

E2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

E3 Thu nhập bình quân đầu người

E4 Sức mua người tiêu dùng

E5 Lạm phát

* Thành phần Hệ thống chính sách pháp luật

P6 Chính sách quản lý đất đai

P7 Chính sách Thuế

P8 Chính sách tiếp cận tín dụng

P9 Chính sách qui hoạch và phát triển hạ tầng

* Thành phần các yếu tố tài chính

M11 Lãi suất

M12 Tỷ giá

M13 Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân

M14 Thị trường chứng khoán

M15 Thị trường vàng

M16 Khả năng sinh lời của BĐS

M17 Khả năng huy động vốn

* Thành phần các yếu tố văn hóa xã hội và an ninh

C21 Dân số

C22 Môi trường văn hóa xã hội

C23 Chế độ an ninh

* Hành vi của nhà đầu tư cá nhân

B24 Tính bầy đàn

B25 Sự không yêu thích rủi ro

B26 Hội chứng tự tôn

* Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới

W27 Nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh

W28 Sự phát triển công nghệ và quản lý BĐS

W29 Gia tăng du khách nước ngoài

* Quyết định đầu tư BĐS

I1 Quyết định đầu tư BĐS hiện nay quyết định bởi các nhân

tố trên

I2 Giá cả của BĐS phụ thuộc vào các nhân tố trên

I3 Hệ thống kiểm soát thị trường BĐS hiện nay

Tóm tắt chương 3

Chương này đã trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo

các khái niệm nghiên cứu, mô hình lý thuyết và thống kê sơ bộ các biến khảo sát.

Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên cứu đề tài.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Chương 3 đã trình bày phương pháp nghiên cứu và kết quả đánh giá sơ bộ. Chương 4

này sẽ trình bày kết quả đánh giá thang đo trong nghiên cứu: (1) Đánh giá sơ bộ thang

đo thông qua hệ số Cronbach Alpha; (2) Phân tích nhân tố khám phá EFA; (3) Kiểm

định mô hình.

4.1 Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần.

Kết quả thu được như sau :

1. Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế.

Statistics

Tăng trưởng Cơ cấu kinh Thu nhập BQ Sức mua người Lạm phát

GDP tế đầu người tiêu dùng

N Valid 225 225 225 225 225

Missing 0 0 0 0 0

Mean Sum 3.75 844 3.31 744 3.99 897 3.56 801 4.15 933

Qua kết quả thống kê sơ bộ trên, ta thấy trong thành phần nhóm các yếu tố của

nền kinh tế, thì biến khảo sát Lạm phát (mean = 4.15) là có mức độ đồng tình cao

nhất, kế đến là Thu nhập bình quân đầu người và Tăng trưởng GDP.

Tương tự như trên ta có kết quả của các thành phần còn lại như sau :

2. Thành phần hệ thống chính sách pháp luật

Statistics

CS quản lý đất Chính sách Chính sách tín CS quy hoạch

đai thuế dụng và phát triển

N Valid Missing 225 0 225 0 225 0 225 0

Mean 4.63 3.60 4.49 4.48

Sum 1041 810 1011 1008

Kết quả:

Biến khảo sát chỉnh sách quản lý đất đai (mean = 4.63) là có mức độ đồng tình

cao nhất.

Kế đến là chính sách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tầng.

3. Thành phần các yếu tố tài chính.

Statistics

Lãi suất Tỷ giá Thị trường Thị trường Khả năng Khả năng

vàng CK sinh lời

tài chính 225 225 225 225 225 225 N Valid

0 0 0 0 0 0 Missing

3.97 894 3.33 750 3.35 753 3.57 804 3.07 690 2.80 629

Mean Sum

Kết quả :

- Biến khảo sát lãi suất (mean =3.97) là có mức độ đồng tình cao nhất.

- Kế đến là thị trường chứng khoán, vàng và tỷ giá.

4. Thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội

Statistics

Dân số Môi trường văn Chế độ an ninh

hóa XH 225 225 225 N Valid

0 0 0 Missing

3.72 837 3.11 699 3.48 783

Mean Sum

Kết quả :

- Biến khảo sát Dân số (mean =3.72) là có mức độ đồng tình cao nhất.

- Kế đến là chế độ chính trị ổn định (mean = 3.48).

5. Thành phần các yếu tố của Tài chính hành vi.

Statistics

Tính bầy đàn Không thích rủi ro Hội chứng tự tôn

225 225 225 N Valid

0 0 0 Missing

4.12 927 3.73 840 2.87 645

Mean Sum

Kết quả:

- Biến khảo sát Tính bầy đàn (mean =4.12) là có mức độ đồng tình cao nhất.

- Kế đến là Sự không yêu thích rủi ro (mean = 3.73).

6. Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới.

Statistics

Nhu cầu mở rộng quy Phát triển công nghệ Gia tăng du khách

mô SXKD và quản lý BĐS nước ngoài

225 225 225 N Valid

0 0 0 Missing

3.84 864 3.43 771 2.80 630

Mean Sum

Kết quả:

Biến khảo sát nhu cầu mở rộng SXKD (mean =3.84) là có mức độ đồng tình cao nhất, kế đến là sự phát triển công nghệ, quản lý BĐS (mean = 3.43).

4.2 Phân tích Cronbach Alpha

Theo qui ước thang đo có độ tin cậy đáng kể khi hệ số Cronbach Alpha lớn hơn

hoặc tương đương 0.6, có ý nghĩa các biến khảo sát trong từng thành phần có mối

tương quan với nhau. Đây là bước để chọn ra các biến có ý nghĩa để đưa vào phân tích

nhân tố.

Kết quả phân tích như sau

1. Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha Based on Cronbach's Alpha N of Items standardized Items

.868 .864 5

Inter-ltem Correlation Matrix

Tăng trưởng Cơ cấu Thu thập BQ Sức mua Lạm phát

GDP kinh tế đầu người NTD

Tăng trưởng GDP 1.000 .471 .431 .338 .436

.471 .431 .338 .436 1.000 .594 .799 .599 .594 1.000 .472 .996 .799 .472 1.000 .464 .599 .996 .464 1.000

Cơ cấu kinh tế Thu thập BQ đầu người Sức mua NTD Lạm phát

2. Thành phần hệ thống chính sách pháp luật.

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha Based on N of Items Cronbach's Alpha standardized Items

.970 .970 5

Inter-ltem Correlation Matrix

CS quản lý Chính CS tín dụng Csach quy CS quy

đất đai hoach va hoạch

CS quản lý đất đai 1.000 sách thuế .870 .891 .832 .914 ptrien ha

tang

Chính sách thuế CS tín dụng CS quy hoạch .870 .832 .891 . 1.000 .882 .821 .821 .883 1.000 .882 1.000 .883 -888 .852 829

3. Thành phần các yếu tố tài chính

Reliability Statistics

Cronbach's Cronbach's Alpha Based on N of Items Alpha standardized Items

.944 .947 7

Inter-ltem Correlation Matrix

Lãi Tỷ Khả Thị trường Thị Khả năng Khả năng

suất giá năng chứng trường sin lời huy động

khoán vàng BĐS vốn

.768 .765 .652 .914 .705 Lãi suất 1.000

.768 1.000 .806 .619 .559 .880 .622 .706 .839 .896 .650 Tỷ giá Khả năng tài tài .806 chính .625 cá .625 1.000 nhân chính cá nhân

.765 .619 .559 1.000 .548 .666 .469 Thị trường chứng

.652 .880 .622 .548 1.000 .714 .911 khoán Thị trường vàng

.799 Khả năng sin lời .914 .706 .839 .666 .714 1.000

.705 .896 .650 .469 .911 .799 1.000 BĐS Khả năng huy

động vốn

4. Thành phần các yếu tố Tài chính hành vi.

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha Based on N of Cronbach’s Alpha standardized Items

.964 .964 Items 3

Inter-ltem Correlation Matrix

Không thích Tính bầy đàn Hội chứng tự tôn

rủi ro Tính bầy đàn 1.000 .885 .878

Không thích rủi ro .885 1.000 .934

Hội chứng tự tôn .878 .934 1.000

5. Thành phần các yếu tố môi trường văn hóa xã hội và an ninh

Reliability Statistics

Cronbach's Alpha Based on Cronbach's Alpha N of Items standardized Items

.629 .633 3

Inter-ltem Correlation Matrix

Dân số Môi trường văn hóa Chế độ an ninh

xã hội 1.000 .391 .353 Dân số

.391 .353 1.000 .352 .352 1.000

Môi trường văn hóa xã hội Chế độ an ninh

6. Thành phần yếu tố hội nhập nền kinh tế.

Reiiability Statistics

Cronbach's Alpha Based on Cronbach's Alpha N of Items standardized Items

.597 .596 3

7. Thành phần quyết định đầu tư BĐS

Retiability Statistics

Cronbach's Alpha Based on Cronbach’s Alpha N of Items Standardized Items

.605 .605 3

Inter-ltem Correlation Matrix

Quyết định đầu tư Giá cả của BĐS Hệ thống kiểm soát

BĐS BĐS

1.000 .248 .341 Quyết định đầu tư BĐS

.248 .341 1.000 .425 .425 1.000 Giá cả của BĐS Hệ thống kiểm soát BĐS

Qua các kết quả trên ta thấy, các thành phần đều đạt mức ý nghĩa alpha lớn hơn

hoặc tương đương 0.6, chứng tỏ các biển khảo sát trong từng thành phần có mối tương

quan với nhau.

4.3 Phân tích nhân tố

Phân tích nhân tố khám phá EFA được sử dụng để đánh giá lại mức độ hội tụ của

các biến quan sát thành phần. Đây là bước quan trọng để lựa chọn các nhân tố ý nghĩa

cho phân tích hồi quy ở bước sau. Các biến đạt yêu cầu trong Cronbach alpha đều được

đưa vào phân tích EFA.

Theo quy ước để thang đo đạt giá trị hội tụ thì :

- Chỉ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy), được dùng để

phân tích sự thích hợp của các nhân tố phải có giá trị lớn hơn 0.5.

- Hệ số tương quan chuyển tải (factor loading) của từng biến quan sát trong từng thành

phần (bảng Rotated component matrix) lớn hơn hoặc bằng 0.4.

Ta sẽ thực hiện kiểm định cho các biến quan sát của các thành phần nhân tố của các

biến độc lập và một thành phần của biến phụ thuộc với kết quả như sau :

1. Thành phần nhân tố thuộc biến phụ thuộc.

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .613

Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square

Df Sig. 71.617 3 .000

Component Matrixa

Component

.679 Quyết định đầu tư BĐS

.752 .809

Giá cả đầu tư BĐS Hệ thống kiểm soát BĐS

Theo kết quả trên ta thấy hệ số KMO là 0.613> 0.5 và Sig=0.00: đạt giá trị hội tụ, và

EFE cho ra 1 nhân tố của biến phụ thuộc.

2. Thành phần các nhân tố thuộc các biến độc lập.

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. .652

Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square

Df Sig. 7.249E3 325 .000

Rotated Component Matrixa

1 0.63 Component 4 3 0.162 2 0.056 -0.239 5 0.008 -0.016

Tăng trưởng GDP Cơ cấu kinh tế 0.855 0.004 0.008 -0.035 -0.047 0.014

Thu nhập bình quân đầu người 0.886 -0.017 0.084 -0.029 -0.049 0.02

Sức mua người tiêu dùng 0.753 0.082 -0.011 -0.048 -0.054 0.02

Lạm phát 0.887 -0.017 0.087 -0.04 -0.054 0.023

Csách quản lý đất đai -0.015 0.163 0.141 0.092 0.927 -0.022

Chính sách thuế -0.085 0.176 0.021 0.066 0.929 -0.018

Chính sách tín dụng -0.076 0.154 0.153 0.092 0.906 -0.012

Chính sách quy hoạc và phát triển 0.001 0.095 0.24 0.017 0.908 0.048

Lãi suất 0.028 0.906 0.007 0.196 0.153 0.049

Tỷ giá -0.029 0.851 0.246 0.073 0.154 0.02

Khả năng tài chính của nhà đầu tư 0.055 0.808 0.182 0.068 0.081 0.063

cá nhân Thị trường chứng khoán 0.013 0.791 -0.184 0.099 0.155 0.076

Thị trường vàng -0.002 0.806 0.374 0.028 0.134 -0.037

Khả năng sinh lời của BDS 0.065 0.887 0.128 0.208 0.137 -0.022

Khả năng huy động vốn 0.028 0.808 0.383 0.103 0.145 -0.067

Tính bầy đàn -0.008 0.199 0.002 0.914 0.124 0.176

Không yêu thích rủi ro 0.009 0.198 0.111 0.939 0.102 0.041

Hội chứng tự tôn -0.018 0.155 0.15 0.942 0.078 0.056

Dân số 0.025 0.363 0.633 0.04 0.171 0.045

Môi trường văn hóa xã hội -0.013 0.182 0.626 0.056 0.311 0.23

Chế độ an ninh -0.036 0.189 0.675 0.154 0.093 -0.014

Ncầu mở rộng quy mô SXKD 0.077 0.018 0.071 0.069 -0.05 0.748

Sự phát triển công nghệ và quản lý 0.035 0.095 -0.049 0026 0.076 0.779

Gia tăng du khách nước ngoài -0.057 -0.053 0.1 0.094 0.002 0.675

Kết quả cho ta hệ số KMO = 0.652 và sig = 0.00 : đạt giá trị hội tụ, và EFA rút ra cho

ta 6 thành phần nhân tố mà ta sẽ đưa vào biến độc lập cho phương trình hồi qui bội để

kiểm định mô hình nghiên cứu ở bước tiếp theo.

4.4 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu.

Sau phân tích EFA, mô hình lý thuyết nghiên cứu được giữ nguyên 06 thành phần

nghiên cứu như mô hình đầu tiên đưa ra, và 06 thành phần này được đưa vào phân tích

hồi qui để xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến quyết định đầu tư

BĐS. Giá trị các yếu tố được dùng để chạy hồi qui là giá trị trung bình của các biến

quan sát đă được kiểm định. Phân tích hồi qui được thực hiện bằng phương pháp hồi

qui tổng thể các biến (phương pháp enter) với phần mềm SPSS 16.0.

Sau phân tích ta có kết quả như sau :

1. Bảng thống kê phân tích các hệ số hồi quy

Model Summaryb

Model R R Adjusted std. Error of Change Statistics

R Square F df1 df2 Sig. F Square R Square the

Change Change 1 855a .732 Estimate .724 .52549362 Chang .732 94.493 6 208 .000 e

a. Predictors: (Constant), Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, Các nhân tố thuộc về

chính sách pháp luật, Tài chính hành vi, Môi trường văn hóa xã hội, Các yếu tố tài

chính, Các yếu tố chung nền kinh tế.

b. Dependent Variable: Quyết định đầu tư BĐS

Kết quả phân tích trên đã cho thấy mô hình có hệ số R2 hiệu chỉnh = 0.732 nghĩa

là mô hình hồi quy tuyến tính bội xây dựng phù hợp với tập dữ liệu là 73,2%. Hay nói

cách khác là 73,2% sự biến thiên của Quyết định đầu tư BĐS được giải thích chung

của 6 biến độc lập đang quan sát.

2. Bảng phân tích Anova

ANOVAb

Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig.

1 Regression 26.094 94.493 ,000a 156.562 6

Residual 57.438 208 .276

Total 214.000 214

a. Predictors: (Constant), Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, Các nhân tố thuộc về

chính sách pháp luật, Tài chính hành vi, Môi trường văn hóa xã hội, Các yếu tố tài

chính, Các yếu tố chung nền kinh tế.

b. Dependent Variable: Quyết định đầu tư BĐS

ANOVAb

Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig.

1 Regression 156.562 6 26.094 94.493 ,000a

Residual 57.438 208 .276

Total 214.000 214

a. Predictors: (Constant), Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, Các nhân tố thuộc về

chính sách pháp luật, Tài chính hành vi, Môi trường văn hóa xã hội, Các yếu tố tài

chính, Các yếu tố chung nền kinh tế.

b. Dependent Variable: Quyết định đầu tư BĐS

Phân tích ANOVA đã cho thấy thông số F có sig. = .000, chứng tỏ rằng mô hình

hồi qui xây dựng là phù hợp với bộ dữ liệu thu thập được, và các biến đưa vào đều có ý

nghĩa về mặt thống kê với mức ý nghĩa 5%. Như vậy, các biến độc lập trong mô hình

có quan hệ với biến phụ thuộc.

Bảng các thông số thống kê của từng biến trong phương trình

Coefficientsa

Unstandardize standardize 95% Correlations Collinearìty

d d Contidence Statistics

Coefficients Coefficient Interval for B

Model B std. t Sig. Lovve Upper Zero Parti Part Toleran VIF Beta s

r Boun 1 (Constant) Èrror .036 - - .071 al ce .000 1.000 -.071 Bound d orde

r .036 .199 5.534 .000 .128 .270 .199 .358 .199 1.000 1.00 3.898E- .199 17

Các yếu tố chung nền kinh tế Các yếu tố .353 .036 .353 9.833 .000 .282 .424 .353 .563 .353 1.000 1.00

tài chính 0

Môi trường -.010 .036 -.010 -.280 .780 -.081 .061 -.010 -.019 .010 1.000 1.00

văn hóa xã 0

hội

.150 .036 .150 4.188 .000 .080 .221 .150 .279 .150 1.000 1.00 Các yếu tố

Tài chính 0

.729 .036 .729 20.28 .000 .658 .799 .729 .815 .729 1.000 1.00

4 0

.117 .036 .117 3.251 .001 .046 .188 .117 .220 .117 1.000 1.00

hành vi Các yếu tố hệ thống chính sách Yếu tố hội pháp luật nhập kinh tế 0

thế giới

Dependent Variable:

Quyết định đầu tư BĐS

Kết quả phân tích các hệ số hồi qui cho thấy mô hình không bị vi phạm hiện

tượng đa cộng tuyến do hệ số phóng đại phương sai của các biến độc lập (VIF) đều nhỏ

hơn 2. Bảng số liệu trên cho ta hàm hồi qui đã chuẩn hoá của mô hình có dạng như sau:

I = 0.199E + 0.353M - 0.01C + 0.15B + 0.729P + 0.117W

Trong đó : I : Quyết định đầu tư.

E : Các yếu tố chung nền kinh tế.

M : Các yếu tố tài chính.

C : Các yếu tố môi trường văn hóa chính trị xã hội.

B : Các yếu tố Tài chính hành vi

P : Các yếu tố hệ thống chính sách pháp luật

W : Các yếu tố hội nhập kinh tế thế giới.

Các hệ số hồi quy mang dấu dương thể hiện các yếu tố trong mô hình hồi qui trên

ảnh hưởng tỉ lệ thuận đến Quyết định đầu tư BĐS.

Trong 6 thành phần tác động đến quyết định đầu tư có một thành phần không ảnh

hưởng đáng kể là thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội vì có sig = 0.780

>0.5. Tức là ta chỉ chấp nhận 5 trong 6 giả thuyết đặt ra. Đó là : Hl, H2, H3, H4, và H6.

Giải thích mô hình hồi quy :

- Mô hình này giải thích được 73,2% sự thay đổi của I là do các biến độc lập

trong mô hình tạo ra, còn lại 26,8% biến thiên được giải thích bởi các biến khác ngoài

mô hình.

- Mức độ tác động của các nhóm yếu tố trong mô hình từ mạnh cho tới yếu. (thứ

tự tầm quan trọng của từng nhân tố phụ thuộc vào giá trị tuyệt đối của hệ số hồi qui đã

được chuẩn hoá. Nhân tố nào có giá trị tuyệt đối càng lớn thì ảnh hưởng đến quyết định

đầu tư càng nhiều) theo thứ tự như sau :

1. Hệ thống chính sách pháp luật (beta = 0.729)

2. Yếu tố tài chính (beta = 0.353)

3. Các yếu tố chung của nền kinh tế (beta = 0.199)

4. Yếu tố Tài Chính hành vi (beta = 0.15)

5. Yếu tố hội nhập nền kinh tế. (beta = 0.117)

Kết hợp với phần phân tích thống kê mô tả bước 1 cho ta kết quả chung sự tác

động của các thành phần nhân tố theo thứ tự tác động từ mạnh đến yếu như sau:

Thứ nhất là thành phần nhân tố hệ thống chính sách pháp luật, trong các yếu tố có

ảnh hưởng lớn theo thứ tự là: Chính sách quản lý đất đai, chính sách tín dụng và chính

sách phát triên cơ sở hạ tầng.

Thứ hai là thành phần nhân tố tài chính, trong đó yếu tố có ảnh hưởng lớn theo

thứ tự là: Lãi suất, tỷ giá, khả năng tài chính của nhà đầu tư, thị trường chứng khoán,

thị trường vàng, khả năng sinh lời của BĐS và khả năng huy động vốn.

Thứ ba là thành phần nhân tố các yếu tố chung của nền kinh tế, trong đó yếu tố có

ảnh hưởng lớn theo thứ tự là: Lạm phát, thu nhập bình quân đầu người, tăng trưởng

GDP.

Thứ tư là thành phần nhân tố Tài chính hành vi, trong đó yếu tố có ảnh hưởng lớn

theo thứ tự là: Tính bầy đàn, sự không yêu thích rủi ro, hội chứng tự tôn.

Thứ năm là thành phần nhân tố Yếu tố hội nhập nền kinh tế, trong đó yếu tố có

ảnh hưởng lớn theo thứ tự là: Nhu cầu mở rộng SXKD, Sự phát triển của công nghệ và

quản lý BĐS.

Biện luận cho biến bị loại

Với kết quả của hàm hồi quy thì chúng ta thấy C : Các yếu tố môi trường văn hóa

chính trị xã hội là biến bị loại. Với hệ số là -0.01 cho ta thấy sự tác động ngược chiều

của Biến độc lập C với quyết định đầu tư BĐS, ngược lại với giả thuyết chúng ta đã đề

ra. Điều này rất đúng với thực tiễn, với đề tài là nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến

quyết định Đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân, trong hàm hồi quy cũng thấy nó hai

yếu tố mà nhà đầu tư cá nhân quan tâm nhất đó là Chính sách pháp luật và yếu tố kinh

tế. Yếu tố chính sách Pháp luật là yếu tố khách quan còn yếu tố tài chính là yếu tố chủ

quan. Đó là tỷ suất sinh lợi mong đợi và khả năng tài chính của nhà đầu tư. Nhà đầu tư

cá nhân họ quan tâm nhất đó là tỷ suất sinh lợi. Như chúng ta biết nhà đầu tư cá nhân

họ thường có vốn ít kinh doanh chủ yếu là kiếm lời từ việc tăng giá. Mà chúng ta đã

biết Việt Nam được đánh giá là có chính trị an ninh ổn định, ở TP HCM thì các quận

trung tâm có chịnh trị an ninh tốt hơn quận vùng ven, nhưng giá cả của các BĐS quận

trung tâm thì quá cao, ít khách hàng có nhu cầu mua ở mà chủ yếu là thuê làm văn

phòng, kinh tế khó khăn hiến thị trường nàu ảm đạm làm cho các nhà đầu tư không còn

thích thú. Các nhà đầu tư cá nhân đang đánh vào nhu cầu thực của thì trường đó là nhà

ở với giá thành từ 600-800 triệu ( nhà phố) nhà giành cho người có thu nhập trung

bình. Nhu cầu này rất cao ở các quận vùng ven: quận 12, quận 9, HoocMon, quận Thủ

Đức..... Vì vậy xét về mặt an ninh những quận này phức tạp hơn nhiều so với quận

trung tâm, cái quan trọng hơn là nhà đầu tư cá nhân đang đi đúng vào nhu cầu thực của

xã hội, họ quan tâm tỷ suất sinh lợi mà thôi nên Yếu tố văn hóa xã hội an ninh bị loại

khỏi mô hình hàm hồi quy.

Kết quả phân tích này cho thấy đâu là nhân tố tác động mạnh nhất đến quyết

định đầu tư BĐS. Để từ đó, các nhà đầu tư có được các giải pháp và chiến lược kinh

doanh phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả và giảm thiểu được rủi ro trong đầu tư BĐS.

Tóm tắt chương 4

Chương này cho chúng ta thấy được thực trạng của thị trường BĐS trong thời

gian qua và hiện nay, sự tác động của các yếu tố trong sự ra quyết định đầu tư BĐS của

khách hàng cá nhân tại TP HCM. Tác giả trình bày về phân tích thực trạng của thị

trường Bất Động Sản tại TP.HCM trong thời gian qua. Đưa ra phương pháp nghiên

cứu, xây dựng thang đo, thu thập và mô tả dữ liệu, khảo sát và chạy mô hình, kiểm

định thang đo, kiểm định mô hình, kiểm định giả thuyết và kết hợp các phương pháp

nghiên cứu để phân tích.

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ

Trong xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu và tự do hóa thị trường tài chính, sự phát

triển kinh tế của đất nước không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của đất nước mà

còn phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh tế thế giới và sự dịch chuyển tự do của các

dòng vốn. Xét riêng trên lĩnh vực đầu tư BĐS ngày nay, sự biến động của giá cả BĐS

không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên vốn có, các yếu tố nội tại của nền kinh tế

mà nó còn phụ thuộc rất lớn vào các dòng vốn du nhập từ bên ngoài như dòng vốn

FDI, FII, phụ thuộc vào thị trường nguyên vật liệu thế giới.

Với lý do trên luận văn đã đi vào phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư

BĐS ở Tp.HCM với mong muốn cung cấp cho các nhà đầu tư có một tầm nhìn tổng

quát về sự tác động của các nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS trong bối cảnh thực tế

hiện nay. Từ đó, các nhà đầu tư có thể vạch ra cho mình một chiến lược đầu tư trong

từng phân khúc thị trường sao cho có hiệu quả nhất. Và kết quả nghiên cứu cho thấy,

các yếu tố hệ thống chính sách pháp luật có ảnh hưởng nhất đến quyết định đầu tư

BĐS.

Mức độ tác động quan trọng của mỗi nhân tố có thể khác nhau cho từng phân

khúc đầu tư. Điều đó tạo ra đặc điểm kinh doanh của từng phân khúc. Nhà đầu tư trong

từng phân khúc khác nhau sẽ có những cảm nhận khác nhau về sự tác động của từng

nhân tố, và đây cũng là mặt hạn chế của đề tài. Điều này mở ra một hướng nghiên cứu

mới về sự tác động của các nhân tố cho từng lĩnh vực khác nhau, từng phân khúc khác

nhau của đầu tư BĐS.

Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng vẫn được xem là đầy

tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi

sự nổ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để

phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.

Cùng với tiến trình công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế toàn cầu, đời sống người

dân được nâng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng được chú trọng nên nhu cầu về BĐS

nói chung ngày càng gia tăng để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Cùng

với xu hướng ngày càng hoàn thiện của thị trường tài chính và nền kinh tế vĩ mô nói

chung, bằng các công cụ điều tiết vĩ mô, Nhà nước sẽ dần từng bước ổn định, hoàn

thiện thị trường BĐS theo hướng chuyên nghiệp hóa, vận động theo quy luật cung cầu,

đáp ứng nhu cầu của từng tầng lóp, từng đẳng cấp trong xã hội với những phân khúc

khác nhau của thị trường để ngày càng nâng cấp tính mỹ quan của từng khu vực dân

cư, đô thị, khu công nghiệp. Hy vọng các nhà đầu tư tận dụng tốt được các cơ hội để

đạt được quyết định đầu tư cao nhất và góp phần phát triển bền vững thị trường BĐS

trong tương lai.

5.1. Các hàm ý quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư BĐS.

Từ việc phân tích thực trạng tác động của các nhân tố ở chương III và kết quả

khảo sát thực tiễn để đánh giá sự tác động các nhân tố đến đầu tư BĐS ở chương IV,

chúng ta thấy Quyết định đầu tư chịu tác động bởi 2 yếu tố chính đó là Chính sách

Pháp Luật và Yếu tố kinh tế. Tác giả xin có một số ý kiến đóng góp nhằm nâng cao

quyết định đầu tư BĐS như sau:

5.1.1. Hàm ý quản trị của nhà đầu tư cá nhân

Thứ nhất: Đối với Chính sách Pháp Luật: các nhà đầu tư cá nhân nên tìm hiểu kỹ về

tính pháp lý của BĐS mà mình đầu tư, cũng nhưu các hợp đồng mua bán, nhượng

quyền sử dụng đất v.v.. Nên tham khảo các ý kiến của Địa Chính nơi mình mua BĐS.

Tìm hiểu và thường xuyên đọc các văn bản hướng dẫn trong kinh doanh BĐS, chính

sách quản lý đất đai, chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Tham gia các

lớp tập huấn nâng cao trình độ trong đầu tư BĐS. Chúng ta nên có các công ty Luật hỗ

trợ pháp lý trong đầu tư. Để hạn chế rủi ro từ sự thay đổi chính sách quản lý đất đai của

Nhà nước cũng như trong đầu tư BĐS.

Thứ hai: Đối với yếu tố kinh tế: Là nhà đầu tư cá nhân ai cũng mong muốn có một tỷ

suất sinh lợi cao khi đầu tư nhưng tỷ suất sinh lợi cao đồng nghĩa là rủi ro cao. Chúng

ta nên phân tích các bài toán kinh tế với các dự án khác nhau dựa và các tiêu chí như

Thời gian thu hồi vốn, lợi nhuận thuần, thời gian khấu hao, tính thanh khoản, vòng

quay vốn để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn rất lớn,

nhà đầu tư nên tìm các kinh huy động vốn chính thống phù hợp để đầu tư, bên cạnh

xây dựng thương hiệu thông qua Niềm Tin, Uy Tính của mình trên thị trường. Thường

xuyên phân tích các tác động của chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến thị trường Vàng và

Chứng khoán, vì nó có tác động rất lớn đến thị Trường BĐS, ba thị trường này là cái

bình thông nhau khi kinh doanh. Phải có một kế hoạch đầu tư phù hợp trong từng phân

khúc thị trường và trong từng thời kỳ.

Nhà đầu tư cá nhân tránh “Tâm lý bầy đàn”

Phần lớn các nhà đầu tư thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn

bè, người thân. Điều này cho thấy việc mua một căn nhà hay một mảnh đất dù có giá

trị rất lớn nhưng họ vẫn dựa vào lời khuyên của bạn bè mà rất ít khi tự tìm hiểu kỹ về

các dự án đó. Tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư trong nước còn phải kể đến lý do tính

minh bạch của thị trường. Những thông tin về dự án BĐS thường chỉ do một nhóm

người nắm giữ và thao túng thị trường. Thông tin đến tai nhà đầu tư là những thông tin

nhiễu, mỗi người có một thông tin khác nhau, người này truyền tai người kia và rủ

nhau tham gia mua – bán trên thị trường. Chính tâm lý này đã khiến không ít nhà đầu

tư trên thị trường BĐS “trắng tay” theo biến động của thị trường trong thời gian vừa

qua tại TP HCM. Nhiều nhà đầu tư đã không kịp xã hàng trên thị trường, trong khi giá

ngày càng giảm mạnh. Mặt khác, những khoản nợ đầu tư BĐS đến hạn khiến nhà đầu

tư phải bán với bất cứ giá nào để có tiền trả nợ. Bài học kinh nghiệm trong thời gian

vừa qua, nhà đầu tư cần tự “kiềm chế cảm xúc” bản thân nhằm tránh những tình trạng

bị cuốn theo tâm lý bầy đàn một cách mù quáng. Trong kinh doanh sự mù quáng sẽ

đem đến sự thất bại, nhất là khi bạn là người đến sau. Cần có nhờ các Quỹ đầu tư BĐS

sản họ phân tích chuyên sâu, so sánh các dự án đầu tư, có chiến lược lâu dài. Nhằm có

được quyết định đầu tư đúng đắn và thành công.

5.1.2 Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang vô cùng cạnh tranh như hiện nay, việc thay đổi

các phương thức kinh doanh nhằm tiếp cận khách hàng hiệu quả là một việc không thể

không làm. Ngoài các phương thức “cơ bản” không thể thiếu như nghiên cứu kỹ mục

tiêu khách hàng, phân tích dự án sao cho sản phẩm có mức độ khả thi cao nhất trước

khi triển khai, các công ty kinh doanh BĐS cũng cần phải “sáng tạo” ra các sản phẩm

phù hợp, tiết kiệm chi phí xây dựng như sử dụng công nghệ mới, vật liệu xây dựng

hiện đại, cách thức quản trị tốt và quan tâm đến dịch vụ hậu mãi lâu dài để đưa giá hợp

lý và cung cấp lợi ích tối ưu cho khách hàng. Bên cạnh đó, cần tạo dựng lại niềm tin

cho người mua, nâng cao uy tín bằng việc công khai nguồn lực tài chính, cam kết tiến

độ và chất lượng công trình bằng các văn bản minh chứng cụ thể.

Các công ty kinh doanh BĐS nên phân tích sản phẩm, giải thích rõ tính năng, chất

lượng, các điều khoản thanh toán để giúp các nhà đầu tư BĐS có cái nhìn tổng quan

hơn.

Theo kết quả khảo sát ở chương IV, ta thấy mức độ tác động của nhóm hệ thống

5.1.3. Hàm ý quản trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật

chính sách pháp luật đến quyết định đầu tư BĐS là lớn nhất, kế đến là các yếu tố của

thị trường tài chính tiền tệ và điều này cũng đã được chứng minh qua thực tế ở chương

II. Sự tác động của nhóm yếu tố này là rất lớn. Vì vậy, tác giả kiến nghị các giải pháp

về phía quản lý điều hành chính sách pháp luật của nhà nước như sau:

Đối với yếu tố Chính Sách Pháp Luật

a. Doanh nghiệp nên có một phòng ban chuyên trách về phân tích tác động của

chính sách pháp luật đến sản phẩm của Doanh Nghiệp.

Xây dựng các sản phẩm có hồ sơ pháp lý phù hợp với các chính sách Pháp Luật,

có mối quan hệ với các cơ quan: Phòng Tài Nguyên Môi Trường, cơ quan thuế, Địa

chính, Sở kế hoạch đầu tư....... Từ đây doanh nghiệp có thể tiếp cận các nguồn tin hữu

ích nhất phục vụ cho việc kinh doanh của mình. Thường xuyên cho nhân viên tập huấn

nâng cao kiến thức về Chính Sách Pháp Luật về BĐS. Xây dựng sản phẩm có hồ sơ

pháp lý dễ hiểu, nhanh gọn lẹ, không rường rà, quá thủ tục, tạo thuận tiện cho nhà đầu

tư, đặc biệt là các chính sách hậu mãi, phát sinh sau khi đầu tư, cơ sở cho việc gia tăng

khách hàng. Cạnh tranh về dịch vụ là một trong những nhân tố xây dựng thương hiệu

công ty.

Bên cạnh công ty nên có các buổi đào tạo kiến thức về Pháp Luật cho nhà đầu tư

để thể hiện sự quan tâm và đánh vào nhu cầu của nhà đâu tư, thu hút được nhiều nhà

đầu tư đến với công ty, công ty sẽ dễ dàng huy động vốn khi đã có được uy tính với

nhà đầu tư.

Công ty nên kiến nghị với Hiệp Hội BĐS và cơ quan nhà nước một số vấn đề

sau: Cần kiện toàn hệ thống luật, chính sách quản lý đất đai phù hợp với tình hình thực

tế, cần điều chỉnh kịp thời những bất cập trong chính sách luật, nghị định, thông tư

hướng dẫn,... để tránh tình trạng văn bản luật chồng chéo, không rõ ràng gây khó khăn

cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ảnh hưởng làm ức chế giao dịch trên thị trường và

gây rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cần kiện toàn

bộ máy hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư,

tránh tình trạng cửa quyền, che dấu thông tin, cố tình gây thông tin bất cân xứng cho

thị trường, làm nản lòng và tạo tâm lý e dè, bất an cho các nhà đầu tư, nhất là các nhà

đầu tư nước ngoài. Cần phải có một lộ trình phù hợp cho các thay đổi về chính sách

quản lý đất đai, để nhà đầu tư còn có thời gian thực hiện kế hoạch chuyển đổi phù hợp,

tránh rủi ro cho nhà đầu tư do thay đối chính sách. Cần xây dựng một hệ thống chính

sách pháp luật thông thoáng nhưng có kiểm soát chặt chẽ để phát triền bền vững thị

trường BĐS. Cần có một cơ quan đủ tầm chuyên trách quản lý và điều hành mọi hoạt

động của thị trường chứ không thể gộp vào bộ xây dựng quản lý như hiện nay. Cần

nghiên cứu ban hành Luật về thông tin BĐS để xây dựng các chỉ số liên quan đến thị

trường. Triển khai tính thử chỉ số giá nhà. Bước đầu là tính thử, chỉnh sửa theo điều

kiện Tp.HCM, sau đó mở rộng ra tính cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là các

huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa

dịch vụ, vào đặc điểm của hàng hóa BĐS, của thị trường BĐS cũng như đặc điểm

thông tin và giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng việc tính toán chỉ tiêu đánh giá

thị trường BĐS. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị trường

BĐS mức độ hẹp là hiện thực hơn.

Đối với yếu tố kinh tế

Doanh nghiệp nên có sự phối hợp gữa 3 nhà đó là Ngân hàng, Chủ đầu tư, Nhà

xây dựng để hỗ trợ nhau trong cơ chế giá, giảm giá thành đến mức thấp nhấp, hôc trợ

cho khách hàng các chính sách ưu đãi như là trả góp, tăng hoa hồng cho người giới

thiệu. Bên cạnh Doanh nghiệp nên tập trung vào phân khúc Nhà Phố, nhà cho người

thu nhập trung bình vì đây mới là nhu cầu thực sự, qua rồi thời kỳ lướt sóng. Nhà phố

mà giá khoản 600-800 triệu là nhu cầu của nhiều người. Doanh nghiệp nên có những

chính sách hỗ trợ khách hàng trong mua nhà thông qua các chính sách của nhà nước,

như chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Doanh nghiệp nên có bộ phận phân

tích tài chính để có các sản phẩm mang tính ưu đãi đặc trưng của doanh nghiệp khi

tung ra thị trường. Tài chính là mạch máu của doanh nghiệp vì vậy cần phân tích kỹ

các chính sach tiền tệ, thị trường Vàng và chứng khoán khi quyết định một dự án đầu

tư BĐS. Với một sản phẩm tốt thì doanh nghiệp cũng cần PR, quảng cáo đến nhà đầu

tư thông qua các hội nghị khách hành để họ thấy một tỷ suất sinh lợi tốt khi đầu tư vào

dự án của công ty.

5.2 . Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM

Từ diễn biến thực trạng của nền kinh tế và phân tích thực trạng tác động của các

nhân tố ở chương 3, tác giả đã rút ra được những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư

BĐS tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay như sau:

Cơ hội:

- Nền kinh tế Tp.HCM luôn tăng trưởng ở mức cao từ 10-12%. Thu nhập và mức

sống của người dân ngày càng tăng, mức độ giàu có và xu hướng tiêu dùng ngày càng

gia tăng. Đây là yếu tố thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS khi khả năng độc lập

về nhà cửa của người dân gia tăng hon và tỉ lệ tiêu dùng cao kéo theo nhu cầu về nhà ở,

căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện đại, sang trọng

tăng nhanh.

- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố tăng nhanh. Đặc biệt là ngành

thương mại dịch vụ đang trong xu hướng chiếm ưu thể làm cho nhu cầu về BĐS và

phục vụ cho ngành này rất lớn.

- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng hoàn thiện. Việc ra đời nhiều chính

sách mới phù hợp với tình hình thực tế đã tạo điều kiện thuận lợi mang lại cơ hội cho

các nhà đầu tư, góp phần làm minh bạch hóa thị trường, tạo ra môi trường kinh doanh

thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh.

- Sự phát triển của thị trường tài chính làm gia tăng các dòng vốn chảy vào thị

trường BĐS, làm tăng nguồn cung cho thị trường và tạo ra sự cạnh tranh là yếu tố giúp

thị trường phát triển ngày càng đa dạng và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.

- Tp.HCM là thành phố đông dân nhất, trung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước, là

thị trường lao động đầy hấp dần. Đây là một thị trường đầy tiêm năng về nhà ở, căn hộ

và các cơ sở vật chất dịch vụ.

- Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại

những cơ hội tiếp cận với những công nghệ và thiết kế tiên tiến trong xây dựng và

quản lý, cung cấp ngày càng nhiều các khu nhà ở, cao ốc, văn phòng,... hiện đại.

Hạn chế:

Nền kinh tế vẫn còn trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế

giới, và hệ lụy của khủng hoảng thị trường BĐS đang là yếu tố tác động đến sự trầm

lắng đến thị trường BĐS.

+ Tình trạng lạm phát cao và sự mất giá của đồng tiền luôn rình rập theo sự tăng

trưởng của nền kinh tế luôn là yếu tố bất lợi gây rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS khi giá

cả của các yếu tố đầu vào, chi phí sử dụng vốn luôn bị biến động ngoài khả năng dự

tính. ,

+ Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng còn tản

mạn, chưa đầy đủ và nhất quán, rất nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế

đã có những tác động ức chế đến tình hình giao dịch trên thị trường và gây ra nhiều rủi

ro, làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi tham gia đầu tư .

- Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tín dụng BĐS đang là một khó khăn về

vốn, làm tăng nguy cơ rủi ro trong chi phí sử dụng vốn cho các nhà đầu tư.

- Giá cả BĐS đang ờ mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS

đang là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là các nhà

đầu tư thứ cấp.

- Sự biến động lớn của giá vàng trong thời gian hiện nay do ảnh hưởng của suy

thoái kinh tế đã rút nguồn vốn ra khỏi thị trường BĐS và góp phần làm cho thị trường

thêm trầm lắng.

- Sự quản lý thiếu chặt chẽ sự hoạt động của các nguồn vốn, nhất là tác động tràn

của nguồn vốn FDI sẽ tạo ra sự bất ổn của thị trường BĐS, tạo ra các cơn sốt và rủi ro

cho các nhà đầu tư.

- Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn

kinh doanh BĐS lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam.

Tóm tắt chương 5

Đưa ra các giải pháp tầm vĩ mô và vi mô, đặc biệt là giải pháp chủ đầu tư BĐS

trong chiến lược, quản trị cho công ty mình. Các giải pháp nhằm góp phần giải quyết

tình trạng đóng băng hiện nay và tìm ra lối thoát cho công ty mình. Rút ra bài học kinh

nghiệm cho nhà đầu tư cá nhân giảm bớt tâm lý bầy đàn khi ra quyết định đầu tư, để

không trắng tay như các nhà đầu tư khác đã vấp phải trong thời gian qua. Kiến nghị

những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất

Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục tài liệu Tiếng Việt

1. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với

SPSS. NXB: Hồng Đức.

2. Lê Đạt Chí, “ Tài chính hành vi và những bất bình thường trên thị trường

chứng khoán Việt Nam”, Tạp chí kinh tế phát triển.

3. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam.

4. Luật đất đai số 13/2003/QH11

5. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/GH11

6. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa, 2009. Đầu tư kinh doanh bất động sản. NXB:

Đại học Quốc Gia TP. HCM

7. Philip Kotler, 2001. Quản trị marketing. NXB: Thống Kê

8. Philip Kotler, 2005. Quản trị marketing. NXB: Thống Kê

9. Nguyễn Đình Thọ, 2011. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh.

Thiết kế và thực hiện. NXB: Lao động xã hội.

10. Nguyễn Trọng Hoài, 2009. Dự báo và phân tích dữ liệu trong kinh tế tài chính.

11. Thực trạng và giải pháp Bất Động Sản Việt Nam. Viện nghiên cứu quản lý kinh

tế trung ương.

12. Trần Ngọc Thơ, Hồ Quốc Tuấn, 2007. Ứng dụng tài chính hành vi vào phân

tích thực tiễn. Tạp chí kinh tế phát triển.

Danh mục tài liệu Tiếng Anh

13. Michael M. Pompia. Behavioural finance and wealth management. Wiley

finance.

14. Nicolas Barberis – Richard Thaler. A survey of behavioural finance. Handbook

of the economics of finance.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. BẢNG CÂU HỎI

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Xin chào Anh/Chị

Tôi tên Trần Văn Tuyến, là học viên cao học ngành Quản trị kinh doanh của

Trường Đại học Kinh tế TP. HCM. Hiện nay, tôi đang tiến hành thực hiện đề tài “Các

nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân

tại thành phố Hồ Chí Minh” Đề tài kỳ vọng là cơ sở giúp các nhà đầu tư có thể vạch

ra các chiến lược đầu tư hiệu quả trong từng giai đoạn của nền kinh tế nhằm góp phần

giải quyết tình trạng đóng băng hiện nay của thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí

Minh. Rất mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời một số câu hỏi sau đây. Trong

bảng câu hỏi này, tất cả các ý kiến là thông tin hữu ích cho nghiên cứu.

Thông tin liên hệ: Email: tranvantuyenueh@gmail.com Mobile: 0969 323 678

Phần chính: thông tin về mức độ đồng ý với các phát biểu.

Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ đồng ý của mình về các phát biểu dưới đây

theo thang đo điểm từ 1 đến 5, với quy ước:

1 = Hoàn toàn không đồng ý với phát biểu.

2 = Phả n đố i

3 = Trung dung

4 = Đ ồ ng ý

5 = Hoàn toàn đồng ý với phát biểu

(Xin anh chị đánh dấu x vào ô thang đo mình lựa chọn cho từng phát biểu)

I. Sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến đầu tư BĐS

Thang đo mức độ đồng ý STT Nội dung phát biểu Ký hiệu 1 2 3 4 5

1 Sự tăng trưởng GDP E1

2 Sự chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế E2

3 Thu nhập bình quân đầu người E3

4 Sức mua của người tiêu dùng E4

5 Lạm phát E5

II. Sự tác động của hệ thống chính sách pháp luật

Thang đo mức độ đồng ý Ký STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

6 Hệ thống luật và chính sách về quản lý P1

đất đai, nhà ở.

7 Các chính sách thuế P2

8 Chính sách tiếp cận tín dụng BĐS P3

9 Chính sách quy hoạch và phát triển hạ P4

tầng

III. Yếu tố tài chính

Ký Thang đo mức độ đồng ý STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

10 Lãi suất M1

11 Tỷ giá M2

12 Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá M3

nhân 13 Thị trường chứng khoán M4

14 Thị trường vàng M5

15 Khả năng sinh lời của BĐS M6

16 Khả năng huy động vốn M7

IV. Tài chính hành vi.

Thang đo mức độ đồng ý Ký STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

17 Tâm lý bầy đàn B1

18 Sự không yêu thích rủi ro B2

19 Hội chứng tự tôn B3

V. Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trị xã hội

Thang đo mức độ đồng ý Ký STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

20 Dân số C1

21 Môi trường văn hóa C2

22 Chế độ chính trị ổn đinh C3

VI. Yếu tố hội nhập nền kinh tế

Thang đo mức độ đồng ý Ký STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

23 Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD, dịch W1

vụ

24 Sự phát triển công nghệ và trình độ quản W2

lý trong lĩnh vực BĐS

25 Gia tăng du khách nước ngoài W3

VII. Quyết định đầu tư BĐS

Anh chị cho biết mức độ đồng tình khi cho rằng:

Thang đo mức độ đồng ý Ký STT Nội dung phát biểu hiệu 1 2 3 4 5

26 Quyết định đầu tư bất động sản hiện nay I1

quyết định bởi các nhân tố trên

27 Giá cả của BĐS phụ thuộc vào các nhân I2

tố trên.

28 Sự cần thiết thiếp lập 1 hệ thống kiểm I3

soát thị trường BĐS

Phần thông tin cá nhân

1. Xin vui lòng cho biết trình độ học vấn của Anh/Chị

Cao đẳng, trung cấp  Đại học:  Sau đại học:  khác: 

2. Xin vui lòng cho biết nghề nghiệp của Anh/Chị:

Nhân viên doanh nghiệp:  Trưởng/phó phòng:  Giám đốc/phó giám đốc:

Công chức nhà nước:  Khác:

Nếu Anh/Chị quan tâm đến kết quả của khảo sát, vui lòng ghi lại thông tin. Tôi sẽ

gởi kết quả đến Anh/Chị Email của Anh/Chị:………………………………

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Anh/Chị.

Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI

ĐIỀU TRA NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TÂM LÝ HÀNH VI

CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM.

Kính chào quý anh/chị!

Tôi tên Trần Văn Tuyến, là học viên cao học ngành Quản trị kinh doanh của

Trường Đại học Kinh tế TP. HCM. Hiện nay, tôi đang tiến hành thực hiện đề tài “Các

nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân

tại thành phố Hồ Chí Minh”. Đặc biệt của đề tài là nghiên cứu sự ảnh hưởng của Tài

chính hành vi trong việc ra quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.

Tôi cũng nghiên cứu những người tham gia thị trường đã hành xử như thế nào

sau khi có một sự giảm của thị trường BĐS trong thời gian qua. Câu hỏi điều tra bao

gồm 15 câu hỏi và chỉ mất khoảng 5-10 phút để hoàn thành. Trong mỗi câu hỏi chọn

hình thức thay thế mà phản ánh ý kiến và kinh nghiệm của anh/chị. Những câu trả lời

của anh/chị sẽ cực kỳ giúp ích trong việc đóng góp đến việc nghiên cứu ra quyết định

tài chính. Tất cả những câu trả lời của các anh/chị sẽ được bảo mật.

Xin được chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của quý anh/chị!

1. Anh/chị nghĩ mức độ đễ dàng để dự đoán sự sụp đổ của thị trường giai đoạn bong

bóng đầu cơ 2006-2007 là như thế nào?

a. Dễ dàng c. Hơi khó

b. Hơi dễ dàng d. Khó

2. Anh/chị có tin rằng mình có thể đưa ra những sự đầu tư đem lại kết quả tốt hơn của

thị trường?

a. Hoàn toàn không c. Tin tưởng

b. Có một chút tin tưởng d. Hoàn toàn tin tưởng

3. Xem xét hai trường hợp biểu diễn kết quả của trò sấp ngửa tung một cách ngẫu

nhiên. Theo anh/chị hình nào giống với kết quả của trỏ chơi này nhất?

Trường hợp 1:

Trường hợp 2:

4. Giả định rằng sau một thời gian tìm hiểu, anh/chị quyết định mua một chiếc xe hơi

hiệu A mới. Anh/chị rất hài lòng với quyết định của mình. Nhưng tình cờ lại biết được

thông tin về một hiệu B, có tính năng tương đương A nhưng lại kèm theo một chức

năng giải trí mới. Anh/chị cảm thấy như thế nào trong trường hợp này?

a. Anh/chị cố tìm thêm thông tin từ các ý kiến của những người tiêu dùng khác

xem họ khuyên anh/chị có nên mua xe A hay ko.

b. Anh/chị nghĩ rằng nếu có cơ hội chọn lại anh/chị sẽ chọn xe B, nhưng dù xe A

không có chức năng đính kèm đó, xe A vẫn làm anh/chị hài lòng. Vì vậy anh/chị

không thấy hối tiếc nữa.

5. Sau khi thực hiện đầu tư, giả sử rằng anh/chị chợt nghe tin tức có hàm ý tiêu cực liên

quan đến kết quả đầu tư tiềm năng mà anh/chị vừa thực hiện. Khả năng sau đó anh/chị

tìm kiếm những thông tin có thể xác nhận rằng anh/chị đã thực hiện một quyết định tồi

là như thế nào?

a. Rất khó xảy ra. c. Có khả năng

b. Không. d. Rất có khả năng.

6. Sau khi thực hiện thành công một giao dịch, anh/chị sẽ nhanh chóng đưa lợi nhuận

có được vào một giao dịch ngay sau đó hay sẽ để tiền của anh/chị nhàn rỗi cho đến khi

anh/chị chắc chắn về một giao dịch thành công khác.

a. Khi tôi thực hiện một đầu tư có lợi nhuận, tôi thường đầu tư tiền lại ngay lập

tức.

b. Tôi thường chờ đợi cho đến khi tôi tìm thấy một cái gì đó tôi thực sự muốn

trước khi thực hiện một đầu tư mới.

c. Một số kết hợp của các lựa chọn A và B.

7. Giả sử anh/chị đã đầu tư vào một dự án BĐS sau khi nghiên cứu cẩn thận. Việc dự

án BĐS đó lên giá nhưng không vì lý do anh/chị đã dự đoán. Hành động tự nhiên của

anh/chị là ?

a. Vì công ty đã làm tốt, tôi không quan tâm nữa. Các cổ phiếu, tôi đã chọn đã tạo

ra lợi nhuận. Điều này khẳng định rằng các cổ phiếu này là một đầu tư tốt.

b. Mặc dù tôi rất vui mừng, nhưng tôi vẫn quan tâm đến đầu tư. Tôi sẽ nghiên cứu

thêm để xác nhận một sự logic đằng sau dự đoán của tôi.

8. Giả sử anh/chị đã đầu tư vào một dự án BĐS sau một số nghiên cứu cẩn thận. Bây

giờ anh/chị thấy một thông cáo báo chí nói rằng những công ty mà anh/chị đã đầu tư

vào có thể có vấn đề với dòng sản phẩm chính của nó. Tuy nhiên, đoạn thứ hai lại mô

tả một sản phẩm hoàn toàn mới mà công ty có thể ra mắt cuối năm nay. Hành động tự

nhiên của anh/chị là gì?

a. Tôi thường sẽ để ý đến việc công bố sản phẩm mới và nghiên cứu mục này kĩ

hơn.

b. Tôi thường sẽ để ý đến vấn đề của dòng sản phẩm của công ty và nghiên cứu

mục này kĩ hơn.

9. Giả định anh/chị đang điều tra một Quỹ đầu tư tín dụng để đánh giá danh mục đầu tư

của anh/chị. Cố vấn của anh/chị đề xuất một nhà quản lý vốn lớn được đánh giá cao

cho anh/chị. Anh/chị sẽ tiếp cận để kiểm tra hoạt động (thành tích) nào của nhà quản

lý.

a. Anh/chị chủ yếu theo dõi hồ sơ của nhà quản lý, so sánh những thành tích nhà

quản lý với một sổ tiêu chuẩn liên quan. Anh/chị không quan tâm đến những chiến

lược mà nhà quản lý đó sử dụng. Các kết quả mà nhà quản lý đạt được là quan trọng

nhất. Nếu gây được ấn tượng với anh/chị, anh/chị sẽ chọn nhà quản lý đó. Nếu không

anh/chị sẽ bỏ qua.

b. Anh/chị nhìn vào điều quan trọng là tỷ suất sinh lợi. Nhưng bên cạnh đó cũng

nhìn vào chiến lược của nhà quản lý và cố gắng xác định những gì nhà quản lý đã làm

được trong suốt quá trình. Trong trường hợp đánh giá nhà quản lý, tôi sẽ xem xét tại

thời điếm có sự giảm sút, sẽ giảm sút bao nhiêu. Nhà quản lý đã đầu tư vào những

công ty nào tại thời điểm đó, và bằng chứng về một chiến lược đúng đẳn sẽ làm tôi

chọn nhà quản lý này.

10. Giả định rằng anh/chị dự định đầu tư $70.000. Anh/chị có hai sự lựa chọn. Anh/chị

sẽ lựa chọn như thế nào?

a. Biết rằng chắc chắn anh/chị sẽ được trả lại $60.000.

b. Hoặc mạo hiểm với xác suất 50% sẽ nhận lại $75.000 và 50% là $50.000.

11. Anh/chị sẽ chọn trường hợp nào sau đây?

a. Chắc chắn lời $475

b. 25% cơ hội lời $.2000 và 75% cơ hội không lời được gì cả.

12. Anh/chị sẽ chọn trường hợp nào sau đây?

a. Một sự chắc chắn trong việc thua lỗ $725.

b. 75% lỗ $1.000 và 25% cơ hội không mất gì cả.

13. Giả định rằng anh/chị đầu tư vào căn hộ ABC và trong 12 tháng tới ABC sẽ được

định giá 10%. Anh/chị dự định bán căn hộ ABC để tái cân bằng danh mục đầu tư.

Nhưng sau đó qua thông tin của tờ Wall Street làm lóe lên một tia hy vọng mới về khả

năng tỷ suất sinh lợi căn hộ ABC sẽ cao hơn nữa. Anh/chị sẽ hành động như thế nào

với những thông tin mới này?

a. Anh/chị nghĩ sẽ giữ lại và bán sau. Anh/chị sẽ khó chịu với bản thân nếu anh/chị

bán ngay bây giờ và căn hộ ABC tiếp tục tăng.

b. Anh/chị sẽ bán. Nhưng sẽ khó chịu với bản thân nếu căn hộ ABC được định giá

cao sau này.

c. Anh/chị sẽ bán căn hộ mà không có suy nghĩ nào khác, bất kể giá căn hộ ABC

sẽ như thế nào sau giao dịch.

14. Giả định ràng anh/chị vừa quyết định mua 2 căn hộ của công ty A. Hiện tại, anh/chị

đã mua 1 căn hộ với giá 40 000$, và chờ một vài ngày tới để mua 1 căn hộ còn lại. Sau

đợt mua cổ phiếu đầu tiên, thị trường có sự sụt giảm toàn diện, căn hộ của A bây giờ

giá 35 000$. Với các yếu tố khác không đổi, anh/chị sẽ làm gì trong tình huống này?

a. Anh/chị sẽ chờ cho đến khi căn hộ lên trở lại trước khi mua 1 căn hộ còn lại.

Anh/chị thực sự không muốn căn hộ công ty A giảm xuống dưới 35 000$, vì

anh/chị sẽ hối tiếc vì quyết định mua vô lần đầu của anh/chị.

b. Anh/chị vẫn sẽ mua 1 căn hộ còn lại. Mặc dù nếu giá cuối cùng của căn hộ A là

35 000$, anh/chị sẽ hối tiếc với quyết định của mình.

c. Anh/chị vẫn sẽ mua 1 căn hộ còn lại. Ngay cả khi giá căn hộ xuống dưới 35

000$, anh/chị cũng sẽ không quá hối tiếc.

15. Giả định anh/chị vừa mới quyết định đầu tư $100.000 vào thị trường BĐS.

Anh/chị chọn lựa giữa hai công ty: một công ty lớn và một công ty nhỏ. Hai

công ty có cùng mức độ rủi ro và tỷ suất sinh lợi. Công ty lớn được thành lập

với các cổ đông là quỹ hưu bổng lớn. Công ty nhỏ có kết quả hoạt động tốt

nhưng không có sự tham gia của các quỹ, chỉ có một vài nhà đầu tư có tiếng

tăm. Anh/chị sẽ tiến hành đầu tư vào công ty nào?

a. Công ty lớn vì anh/chị cảm thấy an toàn hơn khi có các nhà đầu tư đặc biệt

cũng đầu tư như anh/chị. Nếu căn hộ công ty lớn bị giảm giá trị, anh/chị không phải là

người duy nhất bị bất ngờ, mà còn có có chuyên gia dự đoán. Anh/chị không thể đổ lỗi

cho bản thân vì những phán đoán sai lầm.

b. Công ty lớn. Vì nếu đầu tư vào công ty nhỏ và bị thua lỗ, thì sẽ cảm thấy

mình thật tệ. Rất ít nhà đầu tư lớn đầu tư vào công ty này. Tôi sẽ cảm thấy hối tiếc vì

mình đã chống lại những thông tin cảnh báo để phát hiện rằng mình đã sai lầm.

c. Cả hai đều là những cơ hội đầu tư ngang nhau. Vì chúng có cùng tỷ suất sinh

lợi và rủi ro.

------Hết------

Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT

KẾT QUẢ KHẢO SÁT

Số

Đá

Số

Đá

Số

Đá

Đáp

Số người trả

người

áp

án

lời

trả lời

án

trả lời

án

% 35

% 63

% 67

% 21

11%

% 33

% 20

71%

% 15

% 4%

11%

Câu 6

Câu 7

Câu 8

Câu 9

Câu 10

Số

Đá

Đáp

Số người trả

người

áp

án

lời

trả lời

án

trả lời

án

25%

% 51

% 69

% 73

% 64

75%

% 33

Câu 11

Câu 12

Câu 13

Câu 14

Câu 15

Số

Đá

Số

Đá

Số

Đá

Đáp

Số người trả

áp

người

án

lời

án

trả lời

án

trả lời

44%

% 45

% 68

% 34

% 31

16%

% 43

% 31

40%

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ----------

TRẦN VĂN TUYẾN

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGÔ QUANG HUÂN TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

* BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công

* BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

* Giai đoạn sốt giá đầu tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính của đợt sốt giá

* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001-2002) : Sau một thời gian dài bình

* Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003-2005) : Từ cuối năm

Quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS

Quyết định đầu tư

a. Predictors: (Constant), Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, Các nhân tố thuộc về

b. Dependent Variable: Quyết định đầu tư BĐS

KẾT QUẢ KHẢO SÁT

Có thể bạn quan tâm

Bài giảng Chính sách hàng hóa xuất nhập khẩu

Luận án Tiến sĩ: Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất các trường đại học tư thục trên địa bàn thành Hà Nội

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới sự thành công trong khởi sự kinh doanh của phụ nữ khu vực miền Bắc

Luận án Tiến sĩ: Kiểm soát nội bộ tại Tập đoàn xăng dầu Việt Nam

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Ảnh hưởng của chính sách thuế đến phát triển bền vững doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng dịch vụ logistics chuỗi lạnh: trường hợp doanh nghiệp nông sản tại vùng Đông Nam Bộ

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới sự thành công trong khởi sự kinh doanh của phụ nữ khu vực miền Bắc

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Quản trị rủi ro trong đào tạo nghề tại các trường cao đẳng thuộc Bộ Công thương

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu nâng cao năng lực quản trị ở doanh nghiệp lữ hành tại thành phố Hà Nội

Bài giảng Điều tra và dự báo logistics - TS. Nguyễn Thị Thanh Hương

Bài tập lớn: Quản trị công nghệ

Giải pháp tăng cường hoạt động marketing dịch vụ giáo dục đại học tại trường Đại học Thành Đông

Phân tích trắc lượng thư mục yếu tố nội sinh thúc đẩy năng lực đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp và một số hàm ý cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam

Bài giảng Bán lẻ điện tử

Các yếu tố tác động đến sự sẵn sàng khởi nghiệp của phụ nữ Việt Nam: Vai trò điều tiết của Đề án Chính phủ về “Hỗ trợ phụ nữ khởi nghiệp giai đoạn 2017- 2025”

Tác động của nỗi sợ đánh cắp định danh cá nhân và niềm tin thương hiệu đến ý định sử dụng Apple Pay và Samsung Pay của Gen Z tại Việt Nam

Bài giảng Phát triển sản phẩm: Chương 1 - Giới thiệu chung về phát triển sản phẩm

Bài giảng Phát triển sản phẩm: Chương 2 - Các yếu tố ảnh hưởng sự thành công và thất bại trong phát triển sản phẩm

Bài giảng Phát triển sản phẩm: Chương 3 và 4 - Vai trò các bộ phận chức năng trong hoạt động phát triển sản phẩm

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098