Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

NNGGUUYYỄỄNN TTHHIIỆỆUU TTHHÀÀNNHH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI – GIAI ĐOẠN 2011-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ

MÃ SỐ: 60.31.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN VĂN SÁNG

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, các số liệu sử

dụng đều trung thực và chính xác.

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi đã nhận được sự dạy bảo tận

tình của quý thầy cô trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh Tế

TP. Hồ Chí Minh; sự quan tâm tạo điều kiện của cơ quan Sở Tài nguyên và

Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Sở Xây dựng tỉnh

Đồng Nai; sự giúp đỡ từ bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tất cả những yếu tố

này đã tạo cho tôi nguồn động lực lớn, giúp tôi theo đuổi và hoàn thành khóa

học.

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy - Tiến sĩ Nguyễn Văn Sáng

đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên

cứu.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả những người đã

quan tâm, giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn này.

Trân trọng!

TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 9 năm 2012

Học viên: Nguyễn Thiệu Thành

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Lớp Cao học Kinh tế Chính trị - Khóa 20

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

BẢNG THỐNG KÊ HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU

1. Tháp nhu cầu Maslov’s

2. Chỉ số giá nhà ở/thu nhập của hộ gia đình ở một số quốc gia

3. Vị trí địa lý tỉnh Đồng Nai

4. Thống kê số lượng KCN tại Đồng Nai đến năm 2012

5. Số người nhập cư vào Đồng Nai từ 2004 – 2009

6. Khu nhà trọ cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai

7. Tỷ lệ hộ không có nhà ở phân theo thành thị và nông thôn, từ 1999 –

2009

8. Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nông

thôn và loại nhà ở

9. Phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nông thôn và diện

tích sử dụng, từ 1999 – 2009

10. Các loại đất phân lô bán nền tự phát dành cho người thu nhập thấp tại

Đồng Nai

11. Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của của Công ty CP Đầu tư Phát

triển Đô thị Sơn An

12. Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng (trích nội dung về chung cư cao tầng và nhà cấp 4)

13. Phụ lục 1: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở cho công

nhân khu công nghiệp

14. Phụ lục 2: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở xã hội,

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

nhà ở sinh viên và nhà ở cho người thu nhập thấp

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

MỤC LỤC

1. Giới thiệu

2. Lý do hình thành đề tài

3. Tình hình nghiên cứu đề tài

4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5. Phương pháp nghiên cứu

PHẦN NỘI DUNG ..................................................................................................... 1

CHƯƠNG I ................................................................................................................. 1

1.1 Đô thị hóa và sự gia tăng dân số .................................................................................. 1

1.1.1 Quá trình đô thị hóa .............................................................................................. 1

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1.1.1 Khái niệm ....................................................................................................... 1 1.1.1.2 Phân loại đô thị hóa ..................................................................................... 4 1.1.2 Sự gia tăng dân số đô thị .................................................................................... 6

1.1.2.1 Các kiểu gia tăng dân số đô thị và cơ cấu dân cư đô thị .......................... 6 1.1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến gia tăng dân số đô thị ............................. 7 1.1.2.3 Dân cư đô thị có thu nhập thấp .................................................................. 8 1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ....................................... 11

1.2.1 Nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ............................................ 11

1.2.1.1 Đặc điểm đô thị Việt Nam ......................................................................... 11 1.2.1.2 Vấn đề nhà ở đô thị .................................................................................... 13 1.2.1.3 Khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp ..................................... 14 1.2.1.4 Đặc điểm nhà ở thu nhập thấp ................................................................. 15 1.2.2 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ................................ 16

1.2.2.1 Nhu cầu về nhà ở ........................................................................................ 16 1.2.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở ........................................ 16 1.2.2.3 Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ................................. 18 1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ........... 19

1.3.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới .............................................. 19

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Singapore ...................................................................... 19 1.3.1.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc ...................................................................... 20 1.3.1.2 Kinh nghiệm của Philippines .................................................................... 20

1.3.2 Kinh nghiệm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số địa phương trong nước .................................................................................................... 21

1.3.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 21 1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội ............................................................ 22 1.3.2.3 Kinh nghiệm của Bình Dương .................................................................. 23 1.3.3 Bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ................. 25

TÓM TẮT CHƯƠNG I .......................................................................................... 27

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

CHƯƠNG II .............................................................................................................. 28

2.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai và tác động của nó đến vấn đề nhà ở .................................................................................................................... 28

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai ................................ 28

2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên ...................................................................................... 28 2.1.1.2 Đặc điểm Kinh tế - Xã hội ......................................................................... 29 2.1.2 Sự tác động của đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội đến vấn đề nhà ở ...... 31

2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai ......................................................................................................................................... 33

2.2.1 Những tiêu chí và chính sách về nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai........................................................................................ 33

2.2.1.1 Những tiêu chí cơ bản ................................................................................ 33 2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4] ........ 36

2.2.2 Tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai ........................................................................................ 40

2.2.2.1 Tình hình chung về nhà ở.......................................................................... 40 2.2.2.2 Các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp ............................. 41 2.3 Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Đồng Nai .... 43

2.3.1 Thành tựu .......................................................................................................... 43

2.3.2 Những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của nó ................................................. 46

2.3.2.1 Về phía nhà nước ....................................................................................... 46 2.3.2.2 Về phía doanh nghiệp ................................................................................ 47 2.3.2.3 Về phía người có thu nhập thấp ............................................................... 47 TÓM TẮT CHƯƠNG II ......................................................................................... 50

CHƯƠNG III ............................................................................................................ 51

3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng và nhà nước về phát triển nhà ở và nhà ở cho người có thu nhập thấp ................................................................................................. 51

3.1.1 Quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước [21] [31] ........................ 51

3.1.2 Chính sách hỗ trợ của tỉnh Đồng Nai .............................................................. 53

3.2 Xu hướng, phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai ........................................................................................................... 54

3.2.1 Xu hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................... 54

3.2.2 Phương hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai 55

3.2.2.1 Tại khu vực đô thị ...................................................................................... 55 3.2.2.2 Tại khu vực nông thôn ............................................................................... 56 3.2.3 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai .......... 56

3.2.3.1 Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 56 3.2.3.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 56 3.3 Các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai ......... 57

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

3.3.1 Định hướng chung ............................................................................................ 57

3.3.2 Các giải pháp cụ thể .......................................................................................... 58

3.3.2.1 Nhóm giải pháp về tài chính ..................................................................... 59 3.3.2.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc và phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư .............................................................................................................. 62 3.3.2.3 Nhóm giải pháp về sử dụng đất ................................................................ 64 3.4 Khuyến nghị ............................................................................................................. 67

3.4.1 Đối với trung ương ............................................................................................ 67

3.4.2 Đối với tỉnh Đồng Nai ....................................................................................... 70

TÓM TẮT CHƯƠNG III ....................................................................................... 73

KẾT LUẬN ............................................................................................................... 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 75

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Giới thiệu

Nhu cầu tự thể hiện

Nhu cầu tôn trọng

Nhu cầu xã hội

Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng giá trị tài sản quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan trọng trên thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một nhu cầu cần thiết nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước.

Nhu cầu an toàn

Nhu cầu cơ bản

Hình 1.1 Tháp nhu cầu Maslov’s

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Theo tháp nhu cầu Maslow’s – con người cố gắng thỏa mãn 5 nhu cầu theo cấp bậc từ thấp đến cao, khi các nhu cầu bậc thấp được thỏa mãn thì các nhu cầu ở bậc cao hơn sẽ xuất hiện.

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Nhu cầu cơ bản: còn được gọi là nhu cầu sinh lý, là những nhu cầu đảm bảo cho con người tồn tại như nhu cầu được ăn, uống, mặc, ngủ, nghỉ, tồn tại, phát triển giống nòi và các nhu cầu cơ thể khác.

- Nhu cầu an toàn: là các nhu cầu như an toàn về tính mạng, an toàn về

cảm xúc, không bị đe dọa…

- Nhu cầu xã hội: khác với hai nhu cầu trên chỉ tập trung vào một chủ

thể. Nhu cầu xã hội là những nhu cầu về tình yêu, quan hệ giao tiếp xã hội…

- Nhu cầu tôn trọng: là những nhu cầu về tự trọng, tôn trọng người khác

và được người khác tôn trọng.

- Nhu cầu tự thể hiện: là những mong muốn của cá nhân sẽ đạt được và

thể hiện mình là người hoàn hảo nhất.

Ngày nay, nhà ở không chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà còn là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa giáo dục. Nhà ở là tổ ấm của mọi gia đình, là tế bào của mọi xã hội. Vì vậy, có thể nói nhà ở là đại diện cho tổng hòa các nhu cầu, có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đến đời sống của mỗi con người và toàn xã hội.

2. Lý do hình thành đề tài

Theo số liệu thống kê, quỹ nhà ở hiện nay không thiếu, nhưng người thu nhập thấp lại không có chỗ ở hoặc phải ở trong những căn hộ chật chội, thiếu tiện nghi bởi hiện tượng đầu cơ bất động sản hiện xảy ra phổ biến mà nhà nước chưa có chính sách hiệu quả để ngăn chặn.

Giá cả của thị trường bất động sản nhà ở tăng nhanh trong khi thu nhập và tích lũy của người dân còn ở mức rất thấp; nhất là lực lượng cán bộ, công chức, viên chức và công nhân ở các khu công nghiệp, là đối tượng lao động có thu nhập chủ yếu từ lương mà mức tăng lương không theo kịp tốc độ tăng giá của thị trường nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Do đó khả năng sở hữu một căn hộ của đối tượng này càng ngày càng khó khăn và bức xúc.

Hiện nay, cùng với các địa phương: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Hải Phòng, Đồng Nai là tỉnh được Chính phủ cho phép thí điểm đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp là cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và công nhân làm việc trong các khu công nghiệp.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Tuy nhiên cho đến nay, không chỉ ở Đồng Nai mà kể cả các tỉnh thành lận cận, việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng đang hết sức khó khăn, không có một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nào, nhất là doanh nghiệp tư nhân hào hứng tham gia. Và cũng không một ngân hàng nào, kể cả ngân

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

hàng Nhà nước hưởng ứng. Theo quy luật thị trường “có cầu có cung” trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhu cầu có thật, lại có nhiều chính sách ưu đãi miễn giảm thuế để kích cung; vậy thì tại sao trên thị trường bất động sản lại đang diễn ra tình trạng “đóng băng” trong phân khúc này?

Vì vậy, tác giả đã đi vào nghiên cứu đề tài “ Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai - Giai đoạn 2011 - 2020’’. Trên cơ sở đó đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần vào quá trình hoàn thiện chính sách của nhà nước và giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp tại địa phương. Tuy nhiên với thời gian và lượng kiến thức có hạn, nên nghiên cứu vẫn chưa hoàn thiện như mong đợi. Vì vậy, tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, phê bình của thầy cô, các bạn và những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tục bổ sung hoàn thiện đề tài hơn nữa.

3. Tình hình nghiên cứu đề tài

Theo tìm hiểu của tác giả, các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào các giải pháp phát triển nhà ở nói chung, nội dung về nhà ở cho người có thu nhập thấp chỉ được đề cập như một thành phần nhỏ trong hệ thống nhà ở của toàn xã hội, chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Có thể kể qua một số đề tài nghiên cứu có liên quan như sau:

- Tiến sĩ Đinh Văn Ân và tập thể các tác giả đã nghiên cứu đề tài “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, đây là công trình khá công phu với đầy đủ cơ sở lý luận, thực trạng và các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Nghiên cứu này có thể xem là tài liệu tham khảo cho các tổ chức, cá nhân có quan tâm đến sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng.

- Viện nghiên cứu Kiến trúc – Bộ Xây dựng có đề tài “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”. Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, chưa áp dụng được tại các khu vực phụ cận hoặc các vùng đang diễn ra quá trình đô thị hóa nhanh chóng như Đồng Nai, Bình Dương…

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Tác giả Thái Doãn Hòa thực hiện đề tài nghiên cứu “Giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”. Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề tài chính của cả chủ đầu tư công trình nhà ở xã hội và đối tượng được nhắm đến là người có thu nhập thấp để nâng cao hiệu quả đầu tư nhằm giảm thất thoát, tiết kiệm chi phí, thi công đúng tiến độ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

xây dựng nhà ở, giảm giá thành căn hộ, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được.

Đề tài “Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 - 2020” nghiên cứu và kiến nghị một số giải pháp như: chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, giải pháp về tài chính, giải pháp về quy hoạch kiến trúc, giải pháp về sử dụng đất… để phát triển loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài, tác giả còn đề xuất phát triển loại hình “đất ở cho người thu nhập thấp” để góp phần giải quyết khó khăn mà cả Nhà nước, nhà đầu tư và người thu nhập đang gặp phải.

4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Mục tiêu nghiên cứu: nghiên cứu này sẽ tập trung vào các giải pháp để

phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

- Đối tượng nghiên cứu: loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp.

- Phạm vi nghiên cứu: phạm vi không gian là trong tỉnh Đồng Nai và

trong khoảng thời gian từ năm 2011 – 2020.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện luận văn này, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên

cứu chủ yếu như sau:

- Phương pháp biện chứng duy vật.

- Phương pháp thống kê.

- Phương pháp đối chiếu so sánh.

- Phương pháp điều tra.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp.

Từ các phương pháp định hướng như trên, tác giả tham khảo đường lối chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp; tham khảo thông tin của những nghiên cứu có liên quan trước đây; tham khảo ý kiến của các chuyên gia, những nhà hoạch định chính sách, những người có kinh nghiệm trong việc đầu tư, kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được sẽ đề xuất một số nhóm giải pháp sau:

- Giải pháp dành cho chính quyền để kích thích nguồn cung cho thị

trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

- Giải pháp để các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng.

1

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.1 Đô thị hóa và sự gia tăng dân số

1.1.1 Quá trình đô thị hóa

1.1.1.1 Khái niệm

Đô thị hóa là vấn đề quan trọng mang tính chất thời đại đối với các quốc gia trên thế giới. Để có thể đi sâu nghiên cứu, đưa ra các giải pháp khả thi, tránh tổn hại ít nhất do đô thị hóa không kiểm soát được mang lại thì câu hỏi đầu tiên phải trả lời là đô thị hóa là gì? Xoay quanh khái niệm này có rất nhiều cách trả lời, nhiều tác giả đã đưa ra ý kiến của mình. Tuy vậy vẫn cần thiết phải đề cập vì khái niệm này vẫn phụ thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh từng quốc gia.

Ở Trung Quốc, đô thị hóa được quan niệm là một quá trình chuyển đổi mang tính lịch sử về tư liệu sản xuất và lối sống của con người từ nông thôn vào thành phố. Thường quá trình này được nhìn nhận như là sự di cư của nông dân nông thôn đến các đô thị và quá trình phát triển của bản thân các đô thị. Họ cũng cho rằng, trong thực tế đô thị hóa là một quá trình phức tạp hơn nhiều. Bởi tiến trình này đã bộc lộ không ít dấu hiệu của tình trạng quá nóng và những vấn đề tiềm ẩn, như áp lực gia tăng đối với việc làm và an ninh xã hội, tình trạng bong bóng xà phòng trong lĩnh vực bất động sản buộc Chính phủ Trung Quốc phải hãm phanh xu hướng này thông qua việc xem xét một cách cẩn trọng và từng bước kiểm soát đối với quá trình đô thị hóa.

Theo quan điểm của Nhật Bản, khái niệm đô thị hóa dựa trên tổng số dân cư trú ở thành phố hoặc dựa trên quan điểm về các vùng có mật độ dân cư đông. Nghiên cứu thực tế nước Nhật cho thấy đô thị hóa không đơn thuần là một hiện tượng xảy ra sau chiến tranh ở Nhật Bản mà là một quá trình trình diễn ra từ đầu thế kỷ XX. Sau năm 1945, quá trình đô thị hóa diễn ra ở Nhật Bản khá rõ do yêu cầu của việc tái thiết nhanh chóng sau chiến tranh và tăng trưởng kinh tế đã đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, cùng với sự di chuyển của một lượng lớn dân số trẻ từ nông thôn ra thành thị, chủ yếu những người đi tản cư quay về. Quá trình này diễn ra đặc biệt nhanh chóng từ cuối thập kỷ 50, đầu thập kỷ 60 do người nhập cư mong muốn có cuộc sống tốt đẹp hơn.

2

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Để một vùng nào đó được gọi là đô thị, Nhật Bản có các yêu cầu sau:

- Phải có dân số trên 50.000 người.

- Số nhà ở, ở khu vực trung tâm của thành phố phải chiếm tới 60% tổng

số nhà của toàn thành phố.

- Số người ngụ cư ở thành phố làm việc trong các ngành công nghiệp, thương mại... và các thành viên trong gia đình của họ phải chiếm hơn 60% tổng dân cư.

Hàn Quốc cho rằng đô thị hóa là sự gia tăng dân số chủ yếu từ nông thôn ra thành thị mà trước đây, thế hệ trẻ rời bỏ nông thôn với mục đích tìm kiếm việc làm, cơ hội giáo dục và những thú vui, tiện nghi nơi đô thị, trong giai đoạn ban đầu công nghiệp hóa (1967-1975).

Ở Hàn Quốc, một tỉnh có trên 50.000 cư dân sẽ được gọi là "thành phố" (Si) và một khu vực nông thôn có trên 20.000 cư dân sẽ là khu vực dân cư có tên là "Uhr" (có lẽ do Hàn Quốc đã đô thị hóa đạt mức cao, 80% dân cư của quốc gia này tập trung ở thành phố).

Ở Malaysia, quan niệm khu vực đô thị được định nghĩa như sau:

- Những khu vực hành chính có mật độ nhà cửa dày đặc với 10.000 dân

trở lên vào thời điểm điều tra dân số.

- Những khu vực mật độ nhà cửa xây dày đặc tiếp giáp với khu vực hành chính và có ít nhất 60% dân số (tính những người từ 10 tuổi trở lên) tham gia vào các hoạt động phi nông nghiệp, và nhà ở của họ có các phương tiện vệ sinh hiện đại .

Ở nước ta, khu vực thành thị được xác định bao gồm các quận nội thành, các phường nội thị và thị trấn; tất cả các đơn vị hành chính còn lại (xã) đều thuộc khu vực nông thôn.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đô thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội; hoặc các tỉnh thuộc các vùng kinh tế trọng điểm như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu. Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức. Trong những công trình đã có thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố. Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai thành tố luôn được nhắc tới:

3

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Một là, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đô thị. Sự tăng lên này theo 3 dòng chính: sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dòng di dân từ nông thôn ra thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị. Ba dòng này có vai trò và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.

- Hai là, đô thị hóa mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc. Mở rộng không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong quá trình đô thị hóa. Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đô thị ra ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng không gian đô thị cũng mang tính lịch sử, tuỳ từng quan niệm của mỗi quốc gia. Mới đây, Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ đã điều chỉnh địa giới hành chính huyện Long Thành để mở rộng địa giới hành chính thành phố Biên Hòa thuộc tỉnh Đồng Nai như sau:

Điều chỉnh toàn bộ 10.899,27 ha diện tích tự nhiên và 92.796 nhân khẩu của các xã: An Hoà, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước của huyện Long Thành vào thành phố Biên Hoà quản lý. Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, thành phố Biên Hòa có 26.407,84 ha diện tích tự nhiên và 784.398 nhân khẩu, có 30 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm các phường: An Bình, Bửu Hòa, Bình Đa, Bửu Long, Hoà Bình, Hố Nai, Long Bình, Long Bình Tân, Quyết Thắng, Quang Vinh, Thanh Bình, Tam Hiệp, Tam Hòa, Tân Biên, Thống Nhất, Tân Hiệp, Tân Hòa, Tân Mai, Tân Phong, Tân Tiến, Tân Vạn, Trảng Dài, Trung Dũng và 07 xã: Hóa An, Hiệp Hòa, Tân Hạnh, An Hòa, Long Hưng, Phước Tân và Tam Phước.

Từ những quan niệm trên đây, qua tham khảo các nghiên cứu trong và

ngoài nước, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm đô thị hóa như sau:

Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ “chưa đô thị" thành "đô thị", những vùng hoặc khu vực đó có thể là vùng ven đô hay ngoại thành, có thể là thị trấn hoặc thị tứ. Biểu hiện của đô thị hóa có thể là từ việc mở rộng không gian, diện tích đến việc thu hút luồng di cư của cư dân, không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà từ cả những vùng khác, nhất là nông thôn trong cả nước.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Như vậy, biểu hiện đô thị hóa dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đô thị hóa ở Đồng Nai trước hết là dân cư tại vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven để lập nghiệp phát triển kinh tế, và một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn của tất cả các vùng trong cả nước. Do đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động.

4

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị đang ổn định lại phải tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven, đó là một quá trình liên tục. Quá trình này chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định.

1.1.1.2 Phân loại đô thị hóa

Quá trình đô thị hóa trong lịch sử có thể phân loại thành các hình thức

như sau:

- Đô thị hóa thay thế:

Là khái niệm để chỉ quá trình đô thị hóa diễn ra ngay chính trong đô thị. Ở đây cũng có sự di dân nhưng từ trung tâm ra ngoại thành hoặc vùng ven đô. Đô thị hóa thường vẫn mang tính chủ quan thông qua quy hoạch. Quy hoạch đô thị cho phép con người tạo ra những đô thị tối ưu theo ý muốn. Tuy nhiên, đô thị được quy hoạch là tối ưu đến mấy vẫn chắc chắn lạc hậu trong tương lai do cư dân tăng lên, kết cấu hạ tầng, kiến trúc đô thị... lần lượt lạc hậu. Đặc biệt các công trình công nghiệp, dịch vụ... theo thời gian trở nên lạc hậu và gây ô nhiễm nặng nề, phải di dời xa thành phố. Hiện tại, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có 3.760 cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ nằm trong khu vực đô thị, khu dân cư tập trung, trong đó bước đầu đã xác định được 261 cơ sở có vị trí hoạt động không phù hợp quy hoạch phát triển đô thị, 117 cơ sở vừa có vị trí hoạt động không phù hợp quy hoạch phát triển đô thị vừa gây ô nhiễm môi trường, 8 cơ sở gây ô nhiễm môi trường. UBND tỉnh Đồng Nai đã giao Sở Công Thương xây dựng Đề án hỗ trợ các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thuộc đối tượng phải di dời. Theo đó, các cơ sở nằm trong đối tượng phải di dời sẽ được hưởng những chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ mặt bằng sản xuất, hỗ trợ tiền thuê đất, hỗ trợ kinh phí di dời nhà xưởng, hỗ trợ vốn để di dời và hỗ trợ lãi vay đầu tư xây dựng cơ sở mới, hỗ trợ đối với lao động, hỗ trợ về hoạt động bảo vệ môi trường

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Quá trình này cũng có thể là quá trình chỉnh trang, nâng cấp đô thị, đáp ứng yêu cầu mới. Hiện ở Đồng Nai cũng đang xảy ra cả hai quá trình trên. Nhiều hộ gia đình từ trung tâm di cư đến vùng ven và ngoại thành, nhiều công trình nhà cửa, giao thông, kênh rạch, vườn hoa, nhà văn hóa đang được xây dựng lại với quy mô lớn hơn. Đô thị hóa thay thế được quan niệm ở đây bao gồm cả sự mở rộng không gian đô thị ấy bằng cách phát triển đô thị ra vùng ven và ngoại thành. Để dễ hình dung ta có thể xem đô thị hóa có hai phần, một là, đô thị hóa ngay trong đô thị đã có và đô thị hóa mở rộng ra vùng ven. Đô thị hóa nhằm đáp ứng chức năng đô thị trong từng thời kỳ. Quá trình đô thị hóa luôn luôn xảy ra, song hành cùng lịch sử. Nó có thể kết thúc khi mọi nhu cầu con người được đáp ứng, nhưng điều này có thể nói là không thể. Vì nhu cầu con người luôn luôn mở rộng, điều kiện thành phố luôn bị "già" đi

5

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng phải có sự thay thế nhất định. Tiến trình đô thị hóa sẽ diễn ra nhẹ nhàng hơn khi dân số, không gian đô thị đi vào ổn định.

- Đô thị hóa cưỡng bức:

Là khái niệm dùng để chỉ sự di chuyển dân cư từ nông thôn về thành thị với lý do ngoài kinh tế, tức là không phải để tìm việc làm hay dịch vụ tốt hơn. Quá trình cưỡng bức xảy ra có thể do nông dân chạy vào thành phố, chủ yếu là lánh nạn. Trong quy hoạch thiết kế ban đầu, không tính đến khả năng này. Do vậy khi dân số tăng lên không phải do yêu cầu phát triển của đô thị, đứng về phía đô thị là cưỡng bức, đối với người dân chạy vào đô thị là sự bắt buộc. Trong lịch sử, năm 1778 hàng ngàn người Hoa tại Cù lao phố (xã Hiệp Hòa - thành phố Biên Hòa ngày nay) đã kéo về Chợ Lớn do cuộc chiến tranh giữa Tây Sơn và Nguyễn Ánh tàn phá Cù Lao Phố. Từ 1954 đến 1975 là cuộc chiến tranh ác liệt do Mỹ gây ra, để tránh chiến tranh và bom đạn, người dân các vùng nông thôn chạy về thành phố với số lượng rất lớn. Ở giai đoạn này, nhiều nhà nghiên cứu gọi là giai đoạn đô thị hóa cưỡng bức. Những người di cư này tìm đến những vùng đất chưa có người ở hoặc trên các kênh rạch làm nhà tạm để ở (sau này là những khu ổ chuột). Đặc điểm đô thị hóa cưỡng bức là không gian kiến trúc không được mở rộng theo quy hoạch mà mang tính tự phát cao. Các nhu cầu của dân nhập cư không được đáp ứng. Đô thị trở nên quá tải, những vấn đề tiêu cực do đô thị hóa cưỡng bức mang lại ngày một nặng nề, khả năng khắc phục là chưa thể.

- Đô thị hóa ngược:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Là khái niệm dùng để chỉ sự di dân từ đô thị lớn sang đô thị nhỏ, hoặc từ đô thị trở về nông thôn. Thông thường ở giai đoạn đầu công nghiệp hóa, kinh tế - xã hội đang phát triển, đô thị luôn luôn là nơi tạo ra nhiều việc làm và các dịch vụ tốt hơn thu hút hướng di dân từ nông thôn trở về thành thị. Sự bổ sung một lực lượng lao động trẻ, nam nhiều hơn nữ, góp phần phát triển kinh tế - xã hội ở đô thị. Quá trình đô thị hóa kết thúc, tức là đến giai đoạn ổn định của đô thị, đô thị trở nên đất chật người đông, vấn đề chất lượng sống phụ thuộc nhiều vào môi trường sống cả tự nhiên và xã hội, so với nông thôn lại có những hạn chế nhất định. Một mặt do sự phát triển kinh tế - xã hội và các dịch vụ ở nông thôn cũng phát triển, đến lượt nó lại thu hút luồng di cư trở lại. Mặt khác, nông thôn lại chứa đựng sự phong phú của văn hóa dân tộc, văn hóa cội nguồn, sự yên tĩnh và đặc biệt môi trường trong sạch. Thực tiễn cho thấy có sự di cư từ đô thị ra bên ngoài, đặc biệt là vùng nông thôn hoặc các đô thị nhỏ, hiện tượng này là "đô thị hóa ngược" hay là "sự phục hưng nông thôn". Quá trình đô thị hóa, di dân từ nông thôn ra thành thị đã góp phần làm cho nông thôn bị "già" nhanh và mất cân đối dân số. Quá trình phát triển đến một lúc nào đó, bằng các chính sách của mình, các chính phủ sẽ điều chỉnh hướng

6

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng vào sự phát triển nông thôn. Quá trình này sẽ góp phần san bằng khoảng cách và chất lượng sống thành thị - nông thôn. Đô thị hóa ngược như một chỉ báo tổng hợp về sự phát triển rất cao của một đô thị, một quốc gia. Khi đô thị hóa ngược xảy ra, con người đã ở một trình độ văn minh cao. Vấn đề quan trọng nhất không còn là kinh tế mà là chất lượng sống. Người ta quan tâm đến an ninh, môi trường tự nhiên và xã hội, giáo dục, y tế... Chọn nơi ở khi đời sống vật chất đã đầy đủ thì chỉ có đời sống tinh thần mới thật sự là đích tìm kiếm của con người.

1.1.2 Sự gia tăng dân số đô thị

1.1.2.1 Các kiểu gia tăng dân số đô thị và cơ cấu dân cư đô thị

- Khái niệm dân cư đô thị:

Ở nước ta, dân cư đô thị thường được tính là những người sống và làm việc ở nội thành, phần ngoại thành thường là không tính là cư dân đô thị. Nếu phân chia theo nghề nghiệp thì những người làm nông nghiệp không tính vào cư dân đô thị, mà xếp vào nông thôn. Ở tỉnh Đồng Nai trong 2.486.154 dân hiện nay, dân cư đô thị chiếm 33,2%, nông thôn là 66,8% (theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 - Tổng cục Thống kê).

- Các kiểu gia tăng dân số đô thị:

Nhìn chung, có 02 kiểu gia tăng dân số đô thị phổ biến như sau:

+ Gia tăng tự nhiên:

Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các nhóm dân số. Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức tăng giảm đều rút ra trên cơ sở phân tích chuỗi số liệu điều tra trong quá trình và được tính theo công thức:

)t (1.1) Pt = P0( 1+ a

Pt: dân số năm dự báo

a : Hệ số tăng trưởng (%)

t: Năm dự báo

Po: Dân số năm điều tra. + Gia tăng cơ học:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Bao gồm các quy luật tăng giảm bình thường cùng với các luồng di cư và tỷ lệ di cư có thể rút ra được. Ở nước ta tỷ lệ này chiếm 6-9% một năm nhưng cũng có một số đô thị có tỷ lệ tăng cơ học đột biến do sự phát triển đột biến của các cơ sở kinh tế. Sự gia tăng này được xác định thông qua công tác thống kê:

7

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Pt

= 100

A 100 * + B (

C )

(1.2) -

Pt: Quy mô dân số năm t A: Lao động cơ bản (người)

B: Lao động dịch vụ (%)

C: Dân số phụ thuộc (%)

Nhìn chung sức ép dân số đối với các đô thị là sự gia tăng cơ học, đó là

luồng nhập cư dân số từ những nơi khác đến làm cho dân cư đô thị tăng lên.

- Cơ cấu của dân cư đô thị: có thể chia như sau

Cơ cấu dân cư theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân cư theo tuổi ở các đô thị tại Việt Nam là dân số trẻ, có sức sản xuất cao, tỷ lệ nam dưới 60 tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số nam trong các đô thị, trong khi đó nữ dưới 55 tuổi chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị.

Cơ cấu dân cư theo lao động: Dân cư thành phố bao gồm 2 loại nhân

khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc.

a/ Nhân khẩu lao động: được phân làm 2 loại:

+ Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ, công nhân viên của các cơ sở sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hóa xã hội và các viện nghiên cứu, đào tạo….

+ Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí nghiệp và

các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho đô thị.

b/ Nhân khẩu lệ thuộc: Là nhóm người không tham gia lao động, ngoài tuổi lao động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc vào quy mô tính chất đô thị, ở Đồng Nai nhóm đối tượng này chiếm tỷ lệ khá cao, khoảng 42%. Việc phân loại này dùng để xác định quy mô dân số đô thị để phân tích sự biến động của các thành phần lao động, sự biến động đó có tác động đến mức sống và thu nhập của từng nhóm mà từ đó có chính sách phát triển hợp lý.

1.1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến gia tăng dân số đô thị

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra nhanh chóng là nguyên nhân chủ yếu làm gia tăng dân số đô thị, điều này được tạo thành từ những yếu tố chủ yếu sau:

8

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Sức hút kinh tế của vùng đô thị: Vùng đô thị thường là những vùng có sức hút kinh tế lớn hơn so với những vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng đô thị lớn với sức tập trung của hệ thống thương mại dịch vụ, các cơ sở sản xuất các trung tâm giao dịch, trao đổi mua bán…. Cùng với mức độ hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng là điều kiện tốt để thu hút hầu hết các nguồn vốn đầu tư từ nguồn đầu tư cả trong nước và ngoài nước, mặt khác là trung tâm thu hút hầu hết các làn sóng nhập cư từ nông thôn muốn nhập cư vào tìm kiếm việc làm. Rời khỏi quê hương để đi lên những vùng đô thị mới là sức ép gánh nặng đối với một đô thị trong quá trình phát triển.

- Trình độ văn hóa và các chính sách của nhà nước: Trình độ văn hóa có liên quan chặt chẽ đến các chính sách của nhà nước đưa ra. Thực tế cho thấy rằng những người có trình độ cao thường có nhu cầu làm việc ở những vùng có điều kiện phát triển hơn những vùng không có điều kiện phát triển. Tuy nhiên những vùng có điều kiện kinh tế phát triển lại thu hút nhân công từ những vùng khác đến bên cạnh đó những chính sách kinh tế xã hội của nhà nước đưa ra nó có thể tác động làm cho dân số đô thị gia tăng như: chính sách khuyến khích phát triển kinh tế và những chính sách tương hợp với nó, cũng có những chính sách mà nhà nước đưa ra nhằm hạn chế sự gia tăng dân số đô thị như chính sách kế hoạch hóa gia đình. Nhưng nhìn chung những chính sách của nhà nước thường tác động có chiều hướng tích cực đến quá trình phát triển kinh tế nên khu vực đô thị vẫn có sức thu hút lớn đối với lao động.

- Sự khác biệt về điều kiện làm việc, thu nhập giữa vùng nông thôn và đô thị: Sự khác biệt về điều kiện sống, điều kiện làm việc giữa vùng nông thôn và thành thị, sự chênh lệch phát triển không đồng đều giữa các vùng… là nguyên nhân cơ bản của làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị. Hiện tượng làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị cùng với quá trình đô thị hóa là một điều không thể tránh khỏi.

Sự tập trung dân số quá cao ở các thành phố và đô thị lớn đang là một trong những vấn đề khó khăn cho các đô thị, mà trước tiên là tình trạng khan hiếm nhà ở. Tình trạng này đòi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách đúng đắn về nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội, đặc biệt là cho tầng lớp có thu nhập thấp.

1.1.2.3 Dân cư đô thị có thu nhập thấp

- Khái niệm dân cư đô thị có thu nhập thấp:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Trong những xã hội được gọi là thịnh vượng, thu nhập thấp được định nghĩa dựa vào hoàn cảnh xã hội của cá nhân. Thu nhập thấp có thể được xem như là việc cung cấp không đầy đủ các tiềm lực vật chất và phi vật chất cho những người thuộc về một số tầng lớp xã hội nhất định so với sự sung túc của

9

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng xã hội đó. Việc nghèo đi về văn hóa - xã hội, thiếu tham gia vào cuộc sống xã hội do thiếu hụt tài chính một phần được các nhà xã hội học xem như là một thách thức xã hội nghiêm trọng.

Theo cách hiểu thông thường, người thu nhập thấp là người có mức thu nhập dưới mức trung bình, bao gồm cả những người nghèo đói và những người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, khái niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp lại có một số khác biệt:

- Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập ổn định.

- Thứ hai: Là người có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có thể hoàn trả).

Mức thu nhập thấp ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình. Như vậy theo khái niệm này thì những người sống ở mức đói nghèo không thuộc diện người có thu nhập thấp. Đối với các hộ trong ngưỡng nghèo, không có khả năng tích luỹ đầu tư cải thiện nhà ở thì nhà nước sẽ có chính sách riêng giúp đỡ họ phát triển nhà ở.

Theo quy định tại Quyết định số 170/2005/QĐ-TTg ngày 08/07/2005 của Thủ tướng Chính phủ, thì chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006 - 2010 như sau:

- Khu vực nông thôn: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 200.000

đồng/người/tháng (2.400.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo.

- Khu vực thành thị: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 260.000

đồng/người/tháng (dưới 3.120.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Cho đến năm 2009, theo chuẩn nghèo trên, cả nước Việt Nam hiện có khoảng 2 triệu hộ nghèo, chiếm tỷ lệ 11% dân số. Tuy nhiên, trên diễn đàn Quốc hội Việt Nam, rất nhiều đại biểu cho rằng tỷ lệ hộ nghèo giảm không phản ánh thực chất vì số người nghèo trong xã hội không giảm, thậm chí còn tăng do tác động của lạm phát (khoảng 40% kể từ khi ban hành chuẩn nghèo đến nay) và suy giảm kinh tế. Chuẩn nghèo quốc gia của Việt Nam hiện nay là gồm những hộ có mức thu nhập bình quân từ 200.000 đến 260.000 đồng/người/tháng. Mặc dù vậy, nhiều hộ gia đình vừa thoát nghèo vẫn rất dễ rớt trở lại vào cảnh nghèo đói. Trong thời gian tới đây nỗ lực của Việt Nam trong việc hội nhập với nền kinh tế toàn cầu sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho sự tăng trưởng, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức đối với sự nghiệp giảm nghèo.

10

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Tại Đồng Nai, theo Nghị quyết số 176/2010/NQ-HĐND ngày 02/7/2010 của Hội đồng nhân dân tỉnh thì chuẩn nghèo theo chương trình giảm nghèo bền vững của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 – 2015 được xác định như sau:

- Khu vực nông thôn: 650.000đ/người/tháng trở xuống.

- Khu vực thành thị: 850.000đ/người/tháng trở xuống.

Có thể thấy chuẩn nghèo của Đồng Nai cao hơn nhiều so với cả nước, điều này dựa trên cơ sở hạ tầng KT-XH phát triển của một tỉnh công nghiệp có bề dày thành tích trong việc hoàn thành đạt và vượt các chỉ tiêu Chính phủ giao cho. Tuy nhiên, Đồng Nai vẫn phải đối mặt với mâu thuẫn tồn tại song song với quá trình phát triển, đó là bất bình đẳng xã hội ngày càng tăng, người giàu càng giàu thêm, người nghèo càng nghèo thêm.

Thực tế cho thấy, trong những khu đô thị mới tại trung tâm thành phố Biên Hòa và các dự án khu dân cư riêng lẻ tại các khu vực đang phát triển như Long Thành, Nhơn Trạch, Long Khánh… được quy hoạch tương đối bài bản, đối tượng khách hàng chủ yếu là tầng lớp trung lưu hoặc giàu có. Còn đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp đều ở trong những căn hộ đã xây dựng từ lâu, hoặc những căn nhà cấp 4 thiếu kiên cố, trong những khu dân cư chật chội, lụp xụp, thiếu các điều kiện hạ tầng cơ bản như điện, nước, giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và nhà ở…

- Phân loại dân cư đô thị có thu nhập thấp

+ Theo ngành nghề: Họ làm việc ở tất cả các ngành nghề, bao gồm các thành phần chính sau: Công chức, viên chức nhà nước, cán bộ y tế, sĩ quan, giáo viên các trường phổ thông, cao đẳng, đại học; sinh viên các tỉnh; công nhân các nhà máy, xí nghiệp; dân lao động chân tay, buôn bán nhỏ.

Nhìn chung đa số họ vốn đã hoặc đang là các gia đình công nhân viên chức nhà nước có mức thu nhập thấp từ thời bao cấp và những sinh viên mới ra trường còn rất trẻ. Những người này thường làm việc trong khu vực quốc doanh. Trong số đó có một bộ phận lao động đáng kể hiện bị thôi việc hoặc thiếu việc làm. Hầu hết số này đều rơi vào gia đình công nhân trực tiếp sản xuất. Bộ phận còn lại là rơi vào có viên chức nhà nước là giáo viên, sĩ quan và giảng viên mới vào nghề. Ngoài ra còn có các hộ kinh doanh buôn bán nhỏ mà chủ yếu là các dịch vụ hè phố như bán vé số, đạp xích lô, chữa xe đạp, buôn bán vặt…. Có thể nói cách phân chia này giúp chúng ta có cái nhìn toàn cảnh xã hội đô thị.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Theo trình độ: Hầu hết những người này có trình độ từ trung cấp trở xuống, đó là những công nhân trực tiếp sản xuất và những người làm buôn bán nhỏ, làm dịch vụ hè phố, những người này thường làm lao động chân tay

11

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng và lao động nặng nhọc. Bên cạnh đó cũng có những người có trình độ cao đẳng, đại học và trên đại học. Tuy họ không phải lao động bằng chân tay nhưng do mới ra trường, mới làm việc chưa có kinh nghiệm và do quy định mức lương tối thiểu chung của nhà nước nên những người này ngoài đồng lương ít ỏi họ không có thêm thu nhập nào khác. Thu nhập của những người này cũng sẽ biến đổi theo thời gian, khả năng và kinh nghiệm làm việc. Vì vậy khi đưa ra chính sách về nhà ở cho những người thu nhập thấp cần đặc biệt chú ý đến sự thay đổi trong thu nhập của tầng lớp này.

- Theo lứa tuổi: Nhìn chung những người này còn khá trẻ, nằm trong khoảng từ 21 - 40 tuổi, đây là lứa tuổi rất nhạy bén với sự thay đổi của các đô thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về cuộc sống do còn sức trẻ. Ở họ có sự năng động, nhiều hoài bão và điều quan trọng là dám đứng ra thực hiện những hoài bão của mình. Các nhà hoạch định chính sách cần tính tới yếu tố này, vì trong hiện tại họ có thu nhập thấp, nhưng trong 5 - 10 năm tới có thể thu nhập của họ sẽ được cải thiện theo chiều hướng tăng cao, các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống trong đó có nhu cầu nhà ở theo đó sẽ nhanh chóng thay đổi cho phù hợp.

1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.1 Nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.1.1 Đặc điểm đô thị Việt Nam

Ngoại trừ hai khu vực đô thị lâu đời là Hà Nội và Huế, phần lớn đô thị ở Việt Nam hiện nay đều là đô thị trẻ do có thời gian hình thành và phát triển chưa lâu. Tuy nhiên, nhìn chung các đô thị ở Việt Nam có một số đặc trưng chủ yếu như sau [7]:

- Một là, các đô thị là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao thông quan trọng... của cả nước, của khu vực, của một tỉnh hoặc một huyện. Đô thị cũng là nơi tập trung các cơ quan nhà nước từ trung ương xuống địa phương, là đầu mối của nhiều cấp, nhiều ngành quản lý đồng thời tồn tại nhưng thiếu sự phối hợp trong hoạt động quản lý nhà nước và chưa đáp ứng được yêu cầu và phương thức quản lý hành chính đô thị.

- Hai là, đô thị là nơi tập trung dân cư đông đúc hơn so với khu vực nông thôn và dân đô thị là dân tứ xứ được tụ tập từ nhiều vùng, miền khác nhau vì những mục tiêu khác nhau, có cuộc sống khá độc lập với nhau, điều này khác với nông thôn.

- Ba là, dân cư hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chiếm tỷ lệ không

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

lớn, thậm chí là không có.

12

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Bốn là, đô thị là nơi tập trung các cơ sở vật chất, hạ tầng quan trọng như giao thông, liên lạc, viễn thông, điện nước, công trình xây dựng... Tuy nhiên, so với sự phát triển của đô thị hiện đại trên thế giới thì cơ sở hạ tầng của nhiều thành phố, thị xã ở nước ta vẫn chưa ngang tầm với các đô thị trên thế giới.

- Năm là, lối sống đô thị là lối sống hợp cư, luôn biến động, ít có sự liên kết về huyết thống, tập quán, truyền thống...; luôn tôn trọng những chuẩn mực có tính pháp lý hơn là những quy tắc có tính cộng đồng.

- Sáu là, phần lớn người dân đô thị có trình độ chuyên môn cao hơn

người dân nông thôn.

- Bảy là, phân chia địa giới hành chính trong các đô thị không có ý nghĩa

lớn đối với dân cư, người dân có thể ở một nơi làm việc ở nơi khác.

- Tám là, đô thị cũng là nơi phát sinh nhiều vấn đề xã hội, thất nghiệp, tình trạng tội phạm hình sự, tệ nạn xã hội và hàng loạt vấn đề xã hội khác luôn nảy sinh, luôn quá tải của các trường học, bệnh viện, giao thông đô thị...

Từ những đặc trưng chính nêu trên, mỗi đô thị ở Việt Nam dù nhỏ hay lớn đều là một đơn vị hành chính lãnh thổ thống nhất, không thể chia cắt về mặt lãnh thổ, kết cấu hạ tầng và các hoạt động kinh tế - xã hội trên địa bàn mỗi đô thị. Đặc điểm này quy định nội dung, phương thức quản lý nhà nước ở đô thị và do đó chi phối trực tiếp mô hình tổ chức chính quyền đô thị theo hướng tập trung, thống nhất, không được phân cắt thành nhiều tầng, cấp khác nhau; quản lý điều hành các hoạt động kinh tế - xã hội phải thống nhất, xuyên suốt, nhanh nhạy, có hiệu lực cao.

Hơn nữa, chất lượng dịch vụ ở đô thị thường tốt hơn ở nông thôn; dân cư đô thị được hợp thành từ nhiều vùng, miền khác nhau, không có sự gắn kết chặt chẽ theo dòng tộc, cộng đồng tự quản như ở nông thôn; trong sinh hoạt và làm ăn hàng ngày, họ không bị giới hạn khép kín theo phạm vi đơn vị hành chính quận, phường. Do đó chính quyền đô thị phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng và quyền quyết định các vấn đề kinh tế - xã hội trên phạm vi toàn đô thị.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Mặt khác, tại các đô thị vẫn có sự đan xen giữa khu vực đã đô thị hóa với các khu vực ngoại vi (đang được đô thị hóa) vẫn còn mang nhiều nét, nhiều yếu tố nông thôn (về kết cấu hạ tầng, kiến trúc xây dựng, hoạt động kinh tế xã hội, cách sinh hoạt, lối sống...), hoặc là các đơn vị hành chính nông thôn trực thuộc. Nên tại các đô thị cần phải phân biệt sự khác nhau về mô hình tổ chức và phương thức quản lý của bộ máy chính quyền đô thị ở những khu vực này.

13

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Trong những năm gần đây, nhìn chung số lượng đô thị ở Việt Nam tăng nhanh ở tất cả các loại đô thị, nhất là các thị trấn và thành phố thuộc tỉnh. Tuy nhiên các tiêu chí về quy mô đô thị, kinh tế xã hội, cơ cấu kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật,... chưa đạt được các tiêu chí xếp loại về đô thị. Với tốc độ tăng dân số, đặc biệt là dân số tăng cơ học lớn đã làm cho hệ thống giao thông công cộng, điện nước, điện thoại trở lên quá tải, tình trạng ô nhiễm tại các đô thị diễn ra ngày một nghiêm trọng. Cùng một loại đô thị thì diện tích của các loại đô thị là rất khác nhau. Nhiều đô thị loại thấp có diện tích lớn gấp nhiều lần các đô thị ở loại cao, không chỉ so với loại liền kề mà thậm chí cả với các đô thị loại cao hơn...

1.2.1.2 Vấn đề nhà ở đô thị

Chỉ số giá nhà ở/thu nhập là một trong những tiêu chí thể hiện khả năng tiêu thụ nhà ở của mỗi quốc gia. Theo kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng, tại các đô thị ở Việt Nam, với mức thu nhập bình quân một hộ gia đình khoảng 4 - 6 triệu đồng/tháng (48 - 72 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư với mức giá trung bình hiện nay (khoảng 800 triệu - 1 tỷ đồng) thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập (tại các đô thị) của Việt Nam khoảng 13,8 - 16,6, còn quá cao so với các nước trong khu vực cũng như trên thế giới.

Bảng 1.2: Chỉ số giá nhà ở/thu nhập của hộ gia đình ở một số quốc gia

Châu Phi Nam Á Đông Á Mỹ La tinh Việt Nam Châu Âu,

và Caribe

Trung Đông, Bắc Mỹ

13,8 - 16,6 6,59 2,21 6,25 4,15 2,38

(Nguồn: Bộ Xây dựng) [22]

Theo bảng trên ta có thể nhận xét rằng, nếu một hộ gia đình dành toàn bộ thu nhập có được để tích lũy tiền mua nhà, trong khi ở các nước chỉ mất từ 2 - 7 năm có thể mua được một căn hộ, thì tại Việt Nam phải mất bình quân khoảng 15 năm.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Nhà ở đô thị là một vấn đề lớn đòi hỏi một chương trình dài hạn, trong một lúc không thể giải quyết được ngay. Để giải quyết được vấn đề này đòi hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ, sự kết hợp của nhiều ngành trong quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải đối đầu với vấn đề này và thường gặp vướng mắc khi giải quyết. Bởi vì mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở với các quan hệ phức tạp khác nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở, vì vậy yêu cầu đặt ra khi giải quyết vấn đề này là chính phủ cần phải có các quyết định thận trọng. Chính phủ phải đóng vai trò chủ đạo trong chính sách nhà ở quốc gia,

14

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng có thể đóng một vai trò tích cực - can thiệp trực tiếp, hoặc là vai trò tiêu cực - chạy theo các lực lượng thị trường và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập mức độ sản xuất và giá cả. Có nhiều chính sách mà chính phủ có thể áp dụng, chúng phản ánh cách thức mà chính phủ có nên can thiệp hoặc không nên can thiệp vào lĩnh vực này. Nhưng nhìn chung ở trong lĩnh vực nhà ở, sự can thiệp của chính phủ thể hiện ở những biện pháp chính như sau:

- Chỉ đạo việc lập quy hoạch kế hoạch phát triển nhà ở.

- Trợ giúp nhà ở cho những người có thu nhập thấp.

- Cải thiện điều kiện nhà ở nói chung.

- Giảm bớt gánh nặng chi phí về nhà ở.

1.2.1.3 Khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp

Khái niệm nhà ở xã hội được lần đầu tiên được đề cập trong Luật Nhà ở năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích với nhiều chính sách như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp… Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho nhà thu nhập thấp, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau.

Tại Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, sự nhầm lẫn này đã được loại bỏ khi quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết chỗ ở, bao gồm: Người có công với Cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc gia cam…).

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Việc định danh thật chính xác từng loại nhà đúng vai trò quan trọng, giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại nhà sẽ có một loại chính sách khác nhau. Lâu nay ở Việt Nam chưa định danh được loại nhà chung cư cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại 1,2,3), cũng như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho người nghèo (nhà

15

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng tình thương, tình nghĩa) làm cho không chỉ nhà quản lý lúng túng mà còn tạo kẽ hở cho một số người lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng góp cho địa phương, mượn danh nghĩa huy động vốn phi pháp.

1.2.1.4 Đặc điểm nhà ở thu nhập thấp

Khác với nhà ở thông thường, nhà ở cho người thu nhập thấp có các đặc

trưng khác biệt như sau:

- Đối tượng phục vụ: chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp như công chức viên chức, học sinh sinh viên, công nhân, sĩ quan, người lao động phổ thông, buôn bán nhỏ lẻ… Hiện nay, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đều ban hành bộ tiêu chí xét duyệt đối tượng được bốc thăm mua nhà. Người mua nhà thu nhập thấp để hưởng ưu đãi thì phải có những tiêu chuẩn, điều kiện do Nhà nước quy định, không được tự do lựa chọn như mua nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chính sách nhà cho người thu nhập thấp mới triển khai 1-2 năm nay, chỉ có vài công trình được đưa ra thị trường nên còn những mặt chưa hoàn thiện về thủ tục. Cái mới triển khai bao giờ cũng có những điều chưa phù hợp, khi thực tế nảy sinh bất cập Nhà nước sẽ ban hành chính sách điều chỉnh cho hợp lý.

- Diện tích, kết cấu, kiến trúc: do mục tiêu phục vụ cho nhu cầu ở là chính, nên loại nhà này có diện tích từ nhỏ đến vừa phải (45 – 60m2); kết cấu đơn giản vừa đủ đảm bảo điều kiện an toàn theo quy định; kiến trúc, trang trí nội ngoại thất và tiện nghi gia đình không cầu kỳ, đắt tiền. Tuy nhiên, nhà ở cho người thu nhập thấp hoặc bất cứ công trình nhà ở nào khác đều là công trình xây dựng và bắt buộc phải tuân thủ quy trình, tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn xây dựng, không thể có việc là nhà cho người thu nhập thấp thì được giảm bớt hệ số an toàn.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Chi phí đầu tư: để đảm bảo phù hợp với ngân quỹ eo hẹp của người thu nhập thấp, chi phí đầu tư ban đầu cho những căn hộ này phải được kéo giảm hết mức có thể trong điều kiện cho phép. Để có mức giá nhà mà người dân có thể chấp nhận được, Nhà nước đã có cơ chế khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế để doanh nghiệp có điều kiện hạ giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, người mua nhà cần biết đã là nhà ở thu nhập thấp thì vật liệu, nội thất không thể sử dụng loại cao cấp được. Bộ Xây dựng cũng đã khuyến cáo các chủ đầu tư nên sử dụng vật liệu, thiết bị nội thất sản xuất trong nước đảm bảo tiêu chuẩn của Việt Nam, giá không cao như vật liệu ngoại nhập để giảm giá thành. Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng áp dụng công nghệ tiết kiệm chi phí để giảm giá thành, như Vinaconex sử dụng bêtông đúc sẵn để có tốc độ thi công nhanh..., để người dân mua nhà với giá cả phù hợp điều kiện thực tế của công trình đó.

16

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

1.2.2 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.2.1 Nhu cầu về nhà ở

Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi con người. Ngay từ khi con người xuất hiện trên trái đất thì nhu cầu nơi trú ngụ đã xuất hiện như một tất yếu bất kể nội dung hoặc hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy không chỉ có ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh hoạt của con người chống lại sự tấn công của thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó còn có ý nghĩa tinh thần bởi con người sống trong xã hội của mình. Khi xây dựng nhà ở, con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi giao tiếp để con người tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những trình độ cao của văn hóa và văn minh. Khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở cũng không ngừng tăng lên. Đối với người dân đô thị hiện thời thì nhà ở không chỉ là nơi để che mưa che nắng, nó còn phải là một ngôi nhà có kết cấu bền đẹp, có những thuộc tính vật chất của nơi trú ngụ, có những tiện nghi sinh hoạt vừa đủ, ngoài ra nó còn phải có tính chất phát lý thể hiện ý niệm của người sở hữu. Cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ thì nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng do sức ép của dân cư. Sự di dân ồ ạt từ nông thôn lên các vùng đô thị để tìm kiếm cơ hội về việc làm, sự mở rộng của quá trình sản xuất thu hút lao động, sự thay đổi trong cơ cấu đô thị đã mang lại những nguồn thu nhập cho các tầng lớp dân cư khác nhau. Bên cạnh quá trình gia tăng về thu nhập thì nhu cầu về nhà ở và đất ở, mở rộng diện tích nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt nói chung trong đó có điều kiện về chỗ ở tăng lên một cách chóng mặt và vấn đề nhà ở cho người có thu nhập đang tạo sức ép lớn đối với các đô thị.

1.2.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở

- Sự tăng trưởng về dân số: Dân số tăng lên là nhân tố làm tăng về mọi mặt nhu cầu của xã hội, và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Dân số tăng lên, quy mô dân số được mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng các hộ gia đình và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Bên cạnh đó cùng với xu thế phát triển của nền kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay đổi, xu thế tách hộ, sống độc lập của những gia đình trẻ cũng tăng lên. Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu về nhà ở tăng lên.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Kết cấu độ tuổi của dân cư: Kết cấu độ tuổi của dân số là nhân tố tác động đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở cao, do tâm lý của các cặp vợ chồng trẻ, có lối sống hiện đại luôn thích tự do trong việc sinh hoạt, không thích sự kèm cặp

17

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng của người lớn tuổi. Vì vậy, họ luôn có xu hướng tách hộ, ra ở riêng bằng mọi giá, điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở cũng được tăng cao.

- Sự thay đổi của thu nhập, việc làm: Cùng với sự tăng lên của thu nhập thì khả năng chi trả cho những khoản chi phí lớn cũng gia tăng và nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập có được phải ưu tiên để chi trả cho những nhu cầu về vật phẩm thiết yếu để nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu thiết yếu đó được bảo đảm thì phần thu nhập tăng thêm sẽ được dùng vào việc giải quyết nhu cầu về nhà ở. Bởi vì nhu cầu về nhà ở cũng là một nhu cầu thiết yếu. Do đó khi thu nhập tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng. Cũng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở. Trước hết việc làm và nghề nghiệp có sự liên hệ gắn bó hữu cơ với thu nhập - cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất và đặc điểm của nhà ở cho phù hợp với yêu cầu và tính chất của công việc.

- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng làm tăng về nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có điều kiện phát triển hoặc đã phát triển nhưng do hệ thống kết cấu hạ tầng trước đây còn yếu kém. Việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng tạo một môi trường thuận lợi cho khả năng tiếp cận cũng như khả năng khai thác những vùng đó có hiệu quả, làm tăng khả năng đầu tư, thu hút các nguồn lực đầu tư và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên.

- Những chính sách của chính phủ: Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính quyền địa phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trước hết là quan điểm của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà ở cũng như những chính sách về khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chính sách hỗ trợ những người có mức thu nhập thấp xây dựng phát triển nhà ở là những nhân tố quan trọng tác động đến sự gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là định hướng của chính quyền địa phương về kết cấu không gian, về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Quá trình đô thị hóa: Đô thị hóa là quá trình phát triển tất yếu của quốc gia trong quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế. Quá trình đô thị hóa dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân số và sự mở rộng không gian đô thị ra những vùng lân cận. Chính vì vậy quá trình đô thị hóa dẫn đến kết quả tất yếu là nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên trong các tầng lớp dân cư.

18

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

1.2.2.3 Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp luôn là một vấn đề đau đầu đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các đô thị đông dân cư.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở hiện nay, tình trạng phát triển nhà ở còn tự phát, không tuân thủ qui định của pháp luật diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đô thị tuy có sự gia tăng đáng kể, nhưng số lượng nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp, chủ yếu là đầu tư xây dựng hạ tầng phân lô, bán nền; nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm đúng mức. Xu thế xây dựng nhà ở với giá thành cao để bán cho một bộ phận có thu nhập cao được nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chú ý nhưng việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp để bán trả góp, cho thuê, thuê mua ít được chú ý. Vì vậy mà yếu tố xã hội của lĩnh vực nhà ở bị lấn át bởi cơ chế kinh doanh thương mại. Nhu cầu của các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và các đối tượng thu nhập thấp khác được thuê hoặc thuê mua nhà ở là rất bức xúc.

Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một vấn đề lớn vô cùng bức xúc đặt ra đối với mọi xã hội. Vấn đề này đòi hỏi không phải một sớm một chiều là giải quyết được ngay, mà cần phải có thời gian, cách thức và phương thức để giải quyết. Nhà ở không những liên quan đến vấn đề tài chính, kinh tế của mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà còn là sự biểu hiện nhiều mặt khác nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ít khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và chính phủ cũng phải chi một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành nặng nề. Sự đóng góp của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên bằng nhiều biện pháp khác nhau như: cho các cá nhân và chủ đầu tư vay tiền để xây dựng nhà ở; bao cấp một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải tỏa mặt bằng...

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu tố quyết định cho

19

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng việc ổn định trật tự xã hội, đẩy lùi các tệ nạn xã hội; góp phần xây dựng một thành phố sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho việc tăng trưởng kinh tế về chất. Vì vậy, ta cần phải đi sâu nghiên cứu để đề ra các giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, đặc biệt là ở những vùng có tốc độ đô thị hóa cao và Đồng Nai là một điển hình.

1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu

nhập thấp

1.3.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới

Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở, thông thường nó thể hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. Quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự căng thẳng nặng nề cho toàn bộ xã hội công nghiệp muốn cung cấp đủ nhà ở cho toàn dân. Vì vậy, bằng cách này hay cách khác, các quốc gia phát triển hoặc đang phát triển đều có những chính sách đặc biệt để giải quyết cơ bản vấn đề này, sau đây là một số kinh nghiệm điển hình:

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Singapore

Thành công của Singapore là chương trình phát triển nhà ở công cộng, Chính phủ đã tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngôi nhà của mình. Từ một nước kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu nhà ở chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của những năm trước 1960. Đến nay Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp). Chính sách phát triển nhà ở Singapore là:

Thứ nhất, Singapore có chính sách hợp lý về nhà ở, từ những năm đầu 1960, Singapore đã thành lập “Ủy ban phát triển nhà” nhằm quy hoạch và phát triển những thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân. Đến năm 1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách người người có nhà ở và từ năm 1968 thực hiện chế độ "để dành tiền mua nhà". Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ khép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước Trung ương đứng ra quản lý.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Thứ hai, Chính phủ có những chính sách, pháp luật đồng bộ. Nhà nước ban bố "Pháp lệnh về trưng dụng đất đai" bảo đảm có đủ đất dùng, nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng. Đồng thời đẩy mạnh giải pháp hỗ trợ về vốn, cho Ủy ban phát triển nhà ở và người mua nhà lần đầu tiên vay với lãi suất ưu đãi. Đến năm 1996, Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở công cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát

20

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng triển nhà, đảm bảo nhà ở cho 87% dân số Singapore, tương đương trên 650.000 căn hộ chung cư.

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Hàn Quốc là nước đã đạt được một tỷ lệ phát triển đô thị khá cao so với các nước trong khu vực, kể từ năm 2000 tỷ lệ đô thị hoá đã đạt đến 89%. Một trong những khó khăn chính của quá trình đô thị hóa tại Hàn Quốc là thiếu nhà ở. Do đó, chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà ở cho các hộ gia đình.

Thứ nhất, cung cấp nhà ở công cộng: Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào các công ty nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation – KNHC) xây dựng nhà ở công cộng nhằm đảm bảo vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp. KNHC được phép thu hồi đất để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp với giá cả do chính quyền địa phương quy định. KNHC có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, giá thấp và đương nhiên là khoảng lợi nhuận từ các khu này là không đáng kể. KNHC tìm kiếm lợi nhuận từ các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, thu nhập cao tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và từ đó phát triển được thị trường nhà ở Hàn Quốc.

Thứ hai, Chính phủ kiểm soát diện tích nhà ở: Để khuyến khích các công ty xây nhà cho thuê, xây các căn hộ có diện tích nhỏ, Chính phủ cho phép các công ty này phát hành trái phiếu công ty, loại trái phiếu có khả năng thu hồi được trong lĩnh vực nhà ở, được ưu tiên vay vốn nhà đất, được quyền mua các khu đất dự án của cơ quan nhà nước.

Thứ ba, hỗ trợ vốn trực tiếp: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất thấp vào khoảng 6% - 6.5%/năm. Ngoài ra Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5.5%/ năm, đối với những người có mức thu nhập thấp nhất thì với mức vay 70% sẽ được hưởng lãi suất 3%/năm. Bên cạnh đó việc nâng cấp các khu định cư cho người có thu nhập thấp cũng có thể vay từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà với mức lãi suất 5.5%.

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Philippines

Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia từ năm 1978, bao

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

gồm:

21

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Thứ nhất, quy định về quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu

chuẩn về xây dựng và mở rộng đất.

Thứ hai, giao cho cơ quan quản lý nhà ở quốc gia chịu trách nhiệm cung

cấp nhà cho các gia đình có thu nhập thấp.

Thứ ba, tập đoàn tài chính thế chấp nhà ở quốc gia cung cấp tài chính cho các hợp tác xã để mua lại đất mà họ đã chiếm hữu; tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo hành nhà có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các công ty tư nhân xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Thứ tư, Luật nhà ở năm 1992 qui định các công ty phát triển dự án khu dân cư phải dành 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí của dự án để xây dựng nhà ở vì mục đích xã hội bao gồm: giải tỏa và cải tạo các khu ổ chuột; xây dựng và nâng cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Thứ năm, Philippines ban hành các luật điều chỉnh giá thuê đất và nhà ở, Luật cải cách ruộng đất toàn diện, Luật cải cách đất đai đô thị nhằm bình ổn giá đất, giá nhà và chỉnh trang đô thị.

1.3.2 Kinh nghiệm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại một

số địa phương trong nước

Trước khi Luật nhà ở có hiệu lực thi hành, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Bình Dương thí điểm xây nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở để rút kinh nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi trên cả nước.

1.3.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Phát triển nhà ở là một trong những nhiệm vụ trọng tâm được Thành ủy TP Hồ Chí Minh xác định tại Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VIII. Nhiều giải pháp phát triển nhà ở đã mang lại những hiệu quả nhất định. Tuy nhiên, những bất cập trong chính sách đang là rào cản để chương trình này phát huy hiệu quả: Doanh nghiệp khó vay tiền đầu tư dự án, còn người dân không dễ vay tiền mua nhà…

Theo số liệu từ Quỹ Phát triển nhà ở từ năm 2006 đến nay, quỹ đã cho 790 khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà ở xã hội, nhà cho các đối tượng thu nhập thấp, nhà phục vụ tái định cư với tổng số tiền hơn 217 tỉ đồng. Đây là con số quá ít so với nhu cầu hiện có khoảng 22.000 hộ CB-CNV, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp cần hỗ trợ về nhà ở.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Quy định khắt khe và bất hợp lí về các điều kiện mua nhà ở xã hội, thu nhập thấp đang là những rào cản khiến cho cơ hội để có được căn nhà như cánh cửa ngày càng hẹp dần.

22

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong số hơn 100 dự án nhà ở xã hội, nhà giá thấp đã được đăng kí, đến nay mới chỉ có 6 dự án đang xây dựng và 17 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nguyên nhân của việc chậm trễ xây dựng các dự án nhà ở xã hội là chưa có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư vì xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu thập thấp, các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng, giá căn hộ thì do Nhà nước thẩm định, đối tượng được mua lại hạn chế và Nhà nước thì chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này nên việc thu hồi vốn lâu. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, đối với chương trình nhà ở xã hội, Nhà nước phải thể hiện vai trò chính. Cụ thể, đối với việc xây dựng chỗ lưu trú cho công nhân, kí túc xá cho sinh viên thì dứt khoát phải bằng nguồn lực của Nhà nước. Riêng đối với người có thu nhập thấp thì nên xã hội hóa bằng cơ chế, chính sách riêng đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp tham gia.

Phần đông ý kiến của các chuyên gia đều cho rằng Chính phủ cần xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên nền tảng cho đối tượng là người thu nhập thấp, cán bộ công chức...Tạo ra một môi trường sống lí tưởng cho người dân. Điều quan trọng là Chính phủ nên ban hành chính sách thuế, cải tiến thủ tục cho doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, các ưu đãi cho doanh nghiệp và huy động nguồn vốn xã hội hóa. Không nên can thiệp trực tiếp quá sâu vào các quy định về quyền mua bán nhà của người dân. Điều quan trọng để khơi thông thị trường bất động sản là người mua nhà thu nhập thấp vẫn được quyền mua bán, sang nhượng nhằm tạo nên một thị trường thực sự, tránh tình trạng cấp phát như thời bao cấp.

Với hi vọng lập được nhiều quỹ nhà ở xã hội, thành phố Hồ Chí Minh đã kêu gọi các doanh nghiệp tham gia, đồng thời xác định không sử dụng vốn ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội mà “lấy đất nuôi đất”, tức sử dụng quỹ đất công dôi dư (qua sắp xếp lại nhà đất công tại Thành phố) để hoán đổi với các chủ đầu tư lấy nhà ở xã hội. Thành phố cũng giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp các sở ngành liên quan và UBND các quận huyện 2, 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh... quy hoạch sử dụng đất tại bốn cửa ngõ của Thành phố để xây nhà ở xã hội.

1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Cũng như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp và công chức, viên chức. Sau bốn năm thực hiện đề án thí điểm nhà ở xã hội (2007 - 2010), Hà Nội chỉ mới hoàn thành mục tiêu phê duyệt thí điểm các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và nguồn vốn doanh nghiệp sau đây:

23

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu đô

thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh, Hà Nội.

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại lô đất CT1 và

CT2 khu nhà ở Đại Mỗ, xã Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội.

- Dự án ĐTXD nhà ở cho người thu nhập thấp NO11A và NO12-2 Khu

đô thị mới Sài Đồng, Gia Lâm, Hà Nội.

- Dự án khu tái định cư Kiến Hưng, phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông,

Hà Nội.

- Dự án chung cư Ngô Thì Nhậm, Quận Hà Đông, Hà Nội.

Trong tám năm (2000 - 2007), Hà Nội xây dựng được khoảng 8,5 triệu m2 nhà ở. Dù con số này giúp nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 (năm 2000) lên 7,5m2 (năm 2005), song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường. Nhà ở cho người thu nhập thấp, người có khó khăn về nhà ở vẫn là vấn đề bức xúc, hàng ngàn hộ phải sống trong điều kiện chỗ ở dưới mức tiêu chuẩn tối thiểu.

Nguồn cung nhà rất hạn chế so với nhu cầu rất lớn của các đối tượng có thu nhập thấp. Tại Hà Nội hiện chỉ có Dự án chung cư Ngô Thì Nhậm được hoàn thành với tổng số 328 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này - Công ty cổ phần bêtông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai - đã tiếp nhận gần 2.000 hồ sơ nộp mua nhà, tương đương tỉ lệ hơn 6 hồ sơ/nhà. Sau khi tiến hành xét duyệt hồ sơ và bốc thăm theo quy định, toàn bộ các căn hộ trên đã có chủ.

Tuy nhiên, đến nay lại phát sinh một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc được mua nhà nhưng không vào ở. Sở Xây dựng Hà Nội đang tham mưu cho UBND thành phố Hà Nội xử lý những trường hợp này: chuyển hồ sơ cho cơ quan Công an đối với trường hợp chuyển nhượng trái phép, và thu hồi căn hộ đối với trường hợp quá 03 tháng từ ngày được mua nhà mà vẫn chưa dọn vào ở. Đây cũng là kinh nghiệm quý báu đối với chủ đầu tư những dự án tương tự sau này.

1.3.2.3 Kinh nghiệm của Bình Dương

Bình Dương có khoảng 400.000 lao động nhập cư đang làm việc trong các khu, cụm công nghiệp, hầu hết đều ở trong các khu nhà trọ tự phát chật hẹp, ẩm thấp mà theo Sở Xây dựng Bình Dương, khoảng 70% số này có “chất lượng thấp”.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, năm 2008 tỉnh Bình Dương đã có chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng Quyết định 3317/UBND-SX ngày 19/11/2008. Và từ đó Bình Dương bắt đầu lập dự án, trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sau gần 2 năm chuẩn bị đầy đủ

24

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng các thủ tục cần thiết, ngày 18/5/2010 Bình Dương đã chính thức khởi công xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đầu tiên tại khu dân cư Phú Hòa 1, thị xã Thủ Dầu Một.

Để có được diện tích đất sạch cho tỉnh xây nhà ở cho người thu nhập thấp, Công ty CP Xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương (Biconsi) đã nhượng lại lô đất trong KDC Phú Hòa 1 với giá chỉ 1,4 triệu đ/m2 trong khi đó giá thị trường đang giao dịch là 7 triệu đ/m2. Ông Trần Hữu Lợi - Tổng giám đốc Biconsi cho biết ý nghĩa của việc làm này như sau: “Ngoài việc kinh doanh, chúng tôi còn ý thức được trách nhiệm của mình với xã hội và cộng đồng, nên Công ty đã chuyển giao lại cho tỉnh toàn bộ lô đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo chi phí đầu tư ban đầu với đơn giá thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường năm 2010. Từ đó tạo điều kiện thực hiện dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, đóng góp một phần cho cộng đồng và hưởng ứng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp của Chính phủ”.

Định hướng phát triển nhà ở của tỉnh Bình Dương là thực hiện chính sách xã hội hóa việc xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở nhằm giải quyết chỗ ở cho các đối tượng chính sách, công nhân và người lao động có thu nhập thấp, tạo mọi điều kiện tốt nhất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bằng việc kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở, đến nay trên địa bàn Bình Dương đã có 4 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, trong đó Sở Xây dựng làm chủ đầu tư 3 dự án, còn lại 1 dự án do Công ty Thành Nguyên làm chủ đầu tư. Về nhà ở cho sinh viên, Bình Dương đã có 5 dự án với tổng số vốn đầu tư khoảng 1.041 tỷ đồng từ vốn trái phiếu Chính phủ và vốn vay ưu đãi. Đối với nhà ở cho công nhân và người có thu nhập thấp đã có 14 dự án, trong đó có 1 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp do HUD làm chủ đầu tư đã được khởi công vào cuối năm 2009 và dự án nhà ở cho công nhân do Cty Sản xuất - xuất nhập khẩu Bình Dương làm chủ đầu tư đã xong 1/4 chung cư, đáp ứng được chỗ ở cho 1.080 người.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Do đã áp dụng quy định dành 7% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội cho mỗi dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha được cấp phép từ trước, nên khi Chính phủ cho phép xây dựng thí điểm 12 chung cư nhà ở xã hội, Bình Dương đã có đủ đất để sẵn sàng triển khai dự án. Cách làm này nhằm tạo điều kiện cho nhà ở xã hội được xây dựng tại những vị trí có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, người lao động được thụ hưởng các công trình phúc lợi của dự án. Song Bình Dương cũng gặp vấn đề tương tự thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội: doanh nghiệp lạnh nhạt, không muốn tham gia đầu tư [28][29].

25

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

1.3.3 Bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Từ những kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các nước tiên tiến và một số địa phương trong nước, ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm như sau:

Một là, Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại nhà ở mà thị trường không tham gia như nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội… để tạo cung đa dạng cho thị trường, đồng thời chủ động bình ổn giá cả thị trường.

Kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy vai trò của nhà nước vô cùng quan trọng trong việc giải quyết nhà ở cho toàn dân mà đặt biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong khu vực Châu Á thì mô hình phát triển nhà ở của Singapore được xem là rất thành công, bên cạnh đó các nước khác như Hàn Quốc, Nhật Bản, Philippines… đều giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan nhà nước làm đầu mối (Bộ Xây dựng hoặc Bộ Tài nguyên môi trường) tổ chức thực hiện đảm bảo nhà ở cho dân, đồng thời cơ quan này nhận được sự hỗ trợ vốn từ nhiều nguồn khác nhau: vốn ngân sách nhà nước, vốn phát hành trái phiếu, vốn thế chấp tài sản nhà nước, vốn viện trợ…

Tại các nước như Ấn Độ, Bangladesh… hầu như nhà nước không quan tâm đến phát triển nhà ở cho dân mà chủ yếu là do tư nhân kiểm soát. Vì mục tiêu lợi nhuận nên các công ty cung cấp nhà ở này chỉ xây dựng những căn nhà đắt tiền phục vụ cho những người có thu nhập trên trung bình, còn những người có thu nhập thấp vẫn quanh quẩn trong những ngôi nhà ổ chuột, phát triển đô thị không đồng đều, ảnh hưởng đến môi trường và phát triển chung của cả nền kinh tế.

Hai là, để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phương, nhà nước nên ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quản lý kiến trúc nhà ở như mô hình phát triển nhà ở của Anh.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Ba là, phát triển thị trường nhà cho thuê, đã có loại nhà để bán thì cũng nên có loại nhà đó để cho thuê, tạo thêm khả năng lựa chọn cho người cần nhà, có tác dụng điều tiết giá bán và giá thuê. Mặt khác nhà cho thuê còn đáp ứng nhu cầu của thị trường lao động tạm thời khi cần thu hút nhân lực đến nơi có nhiều việc làm, nơi tạm trú để học tập, kinh doanh... Thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam tuy đã hình thành nhưng rất yếu kém và chủ yếu là nhà cho người nước ngoài thuê, nhà trọ cho công nhân, cho sinh viên… Vì thu hút vốn đầu tư của tư nhân vào thị trường này rất khó do thu hồi vốn chậm, lợi nhuận không cao nên cần có các ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư. Bên cạnh

26

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng đó, nhà nước cũng cần phát triển nhà ở công để cho thuê với giá tương đối để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân.

Bốn là, cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở để tạo điều kiện cho đông đảo người dân có cơ hội tạo lập nhà ở cho mình. Thành công nhất trong khu vực là hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc của Singapore. Theo đó người mua nhà trong tương lai tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp trả dần do trích một phần thu nhập hàng tháng của họ. Bên cạnh Singapore, một số quốc gia khác như Hàn Quốc có Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu, Nhật Bản có hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở, Thái Lan có hệ thống tín dụng nhà ở là nhận tiền đặt cọc…

Năm là, Nhà nước nên chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị thực hiện, tránh sự đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ sử dụng đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng làm chậm tiến độ thực hiện dự án, thực chất đây là công đoạn “khó nhằn” nhất của các dự án đầu tư liên quan đến lĩnh vực đất đai mà các doanh nghiệp rất ngán ngẫm khi có có ý định triển khai đầu tư.

Sáu là, quy định các doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh nhà ở phải dành ít nhất 20% quỹ đất phục vụ cho nhu cầu xây nhà ở cho người có thu nhập thấp (hoặc 20% tổng chi phí của dự án), đồng thời để gia tăng hiệu suất đầu tư trên cùng một diện tích đất từ đó kéo giảm giá bán cho người mua loại nhà này, thì nhà nước phải có chính sách qui định cho xây dựng nhà cao tầng: từ 10 đến 20 tầng (chứ không phải chỉ cao tối đa 06 tầng như quy định hiện nay) nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư.

Bảy là, mở rộng và khuyến khích việc thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nước ngoài để tiếp thu kinh nghiệm về quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án và các thành tựu khoa học - công nghệ của nước ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Phát triển nhà ở là một việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hoá và xã hội, đòi hỏi sự quan tâm của cả hệ thống chính trị, phải thống nhất và phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng, các nhà quản lý, chủ đầu tư xây dựng và người dân. Và đây cũng là một thị trường đầy hứa hẹn và đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư. Phát triển thị trường nhà ở là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh [27].

27

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

TÓM TẮT CHƯƠNG I

Qua Chương I, ta sẽ có cái nhìn tổng quan về vấn đề nhà ở và phát triển

nhà ở cho người thu nhập thấp.

Quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng tại Việt Nam có mối liên hệ mật thiết đến nhu cầu nhà ở trong xã hội, đây cũng là vấn đề mang tính chất thời đại đối với mỗi quốc gia trên thế giới.

Quá trình đô thị hóa sẽ dẫn đến sự gia tăng dân số, trong đó có người thu nhập thấp. Số lượng cư dân có thu nhập thấp tăng nhanh cũng kéo theo nhu cầu nhà ở đáp ứng cho bộ phận cư dân này cũng tăng theo, từ đây vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp cũng trở thành mối quan tâm của toàn xã hội.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Để giải quyết vấn đề này, ta cần nắm chắc cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng; tham khảo kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở từ các nước, cũng như việc triển khai các chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các địa phương trong cả nước, từ đó rút ra bài học để áp dụng rộng rãi sau này.

28

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

2.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai và tác

động của nó đến vấn đề nhà ở

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai

2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Hình 2.1: Vị trí địa lý tỉnh Đồng Nai [25]

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đồng Nai là tỉnh thuộc miền Đông Nam bộ, có diện tích 590.723,62Ha, chiếm khoảng 1,76% diện tích tự nhiên cả nước và chiếm 25,5% diện tích tự nhiên của vùng Đông Nam Bộ. Dân số toàn tỉnh theo số liệu cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở ngày 01/04/2009 là 2.486.154 người; mật độ dân số: 421 người/km2; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của toàn tỉnh năm 2010 là 1,12%; số người sống ở khu vực thành thị là 824.823 người, chiếm 33,2% dân số; số người sống ở khu vực nông thôn là 1.661.331 người, chiếm 66,8% dân số.

29

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Tỉnh có 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm: Thành phố Biên Hòa - là trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của tỉnh; thị xã Long Khánh và 9 huyện: Long Thành; Nhơn Trạch; Trảng Bom; Thống Nhất; Cẩm Mỹ; Vĩnh Cửu; Xuân Lộc; Định Quán; Tân Phú.

Là một tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam,

Đồng Nai tiếp giáp với các vùng sau:

- Phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận.

- Phía Đông Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng.

- Phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương và Bình Phước.

- Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Phía Tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh.

Với vị trí địa lý thuận lợi, có nhiều tuyến đường huyết mạch đi qua địa bàn như Quốc lộ 1, Quốc lộ 20, Quốc lộ 51, tuyến đường sắt Bắc - Nam, đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành có tổng diện tích 5.000Ha dự kiến khởi công trước năm 2015..., Đồng Nai từ lâu đã trở thành một trong những trung tâm công nghiệp, dịch vụ của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước.

2.1.1.2 Đặc điểm Kinh tế - Xã hội

Đồng Nai là địa bàn có thành phần dân tộc cộng cư khá đông đảo. Theo số liệu thống kê, có trên 30 dân tộc sinh sống ở đây qua nhiều thời kỳ lịch sử. Trước năm 1698, người Việt và người Hoa đã đến vùng đất Biên Hòa - Đồng Nai sinh sống nhưng không nhiều. Các cư dân được xem là bản địa là Châu ro, Mạ, K’ho, Stiêng.

Sau khi Thống suất Nguyễn Hữu Cảnh vâng lệnh chúa Nguyễn kinh lược đến Nam Bộ vào năm 1698, ông đã sắp đặt bộ máy quản lý hành chính trên vùng đất này và chiêu mộ người dân từ miền Trung vào đây khai khẩn. Dân số Đồng Nai có sự phát triển ngày càng tăng với mức độ đẩy mạnh chính sách khai phá Nam bộ của nhà Nguyễn, thể hiện qua việc tăng số làng, thôn, ấp và nâng cấp các đơn vị hành chánh cấp tổng, huyện.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Từ năm 1698 đến nay, có 5 đợt nhập cư lớn của các nguồn di dân đến Đồng Nai làm tăng dân số và thành phần dân cư. Đó là cuộc di dân từ các tỉnh miền Trung (vùng Ngũ Quảng) đến Đồng Nai theo chính sách khai khẩn của thời nhà Nguyễn; đợt mộ dân các tỉnh miền Bắc, miền Trung vào làm phu tại các đồn điền cao su trên địa bàn Đồng Nai những thập niên 30, 40 thế kỷ XX; đợt di dân của đồng bào Công giáo miền Bắc sau Hiệp định Giơnevơ năm

30

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng 1954; đợt di dân từ các vùng thành thị ở miền Nam xây dựng vùng kinh tế mới tại Đồng Nai sau năm 1975; đợt đồng bào các tỉnh phía Bắc đến Đồng Nai xây dựng cuộc sống mới theo kế hoạch nhà nước những thập niên cuối thế kỷ XX.

Ngoài các cuộc chuyển cư lớn trên, trong từng giai đoạn lịch sử, có một số trường hợp một bộ phân dân cư cũng khá đông đảo tìm đến Đồng Nai sinh sống với nhiều lý do, hoàn cảnh khác nhau như tránh sự khủng bố của chính quyền Mỹ - Diệm, hoặc chuyển theo chế độ chuyển đi của binh sĩ thời Mỹ Diệm (1954 – 1975); và nhiều trường hợp những nhóm cộng đồng dân cư chuyển đến tự do… Mỗi đợt di dân làm dân số ở Đồng Nai từng thời kỳ tăng đột biến; số di dân lên con số trên hàng vạn người mỗi đợt.

Bên cạnh đó, hiện nay toàn tỉnh Đồng Nai đã quy hoạch 33 khu công nghiệp và 65 cụm công nghiệp tập trung với diện tích khoảng 11.000 ha, trong đó đến nay có 30 khu công nghiệp đã được Chính phủ phê duyệt và 43 cụm công nghiệp đi vào hoạt động. Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp tính đến cuối năm 2010 đã thu hút số lượng lao động khoảng 420.000 người (khu công nghiệp là 374.391 người, trong đó lao động Việt Nam khoảng 350.589 người). Ước tính tổng số lao động tại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp đến năm 2020 khoảng 500.000 người.

STT

Khu công nghiệp

STT

Khu công nghiệp

Ngày thành lập

Tổng Diện Tích (ha)

Ngày thành lập

Tổng Diện Tích (ha)

31/12/1994

494 ha

16

10/11/2004

54 ha

1

AMATA

ĐỊNH QUÁN

06/08/1995

365 ha

17

21/10/2004

283 ha

2

BIÊN HÒA II

LONG ĐỨC

18/10/1995

184 ha

18

06/01/2005

315 ha

3

GÒ DẦU

NHƠN TRẠCH VI

4

04/10/1996

100 ha

19

16/12/2005

183 ha

LOTECO

NHƠN TRẠCH II - NHƠN PHÚ

07/02/1997

688 ha

20

03/03/2006

70 ha

5

NHƠN TRẠCH III

NHƠN TRẠCH II - LỘC KHANG

07/02/1997

347 ha

21

06/02/2006

109 ha

6

XUÂN LỘC

NHƠN TRẠCH II

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Bảng 2.1: Thống kê số lượng KCN tại Đồng Nai đến năm 2012

31

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

7

30/08/1997

430 ha

22

23/08/2006

177 ha

THẠNH PHÚ

NHƠN TRẠCH I

8

04/07/1998

474 ha

23

29/12/2006 499,8657 ha

SÔNG MÂY

BÀU XÉO

9

04/08/1998

497 ha

24

26/03/2007

54 ha

HỐ NAI

TÂN PHÚ

10

05/12/2000

335 ha

25

26/06/2007

43 ha

BIÊN HÒA I

AGTEX LONG BÌNH

11

26/06/2003

184 ha

26

03/12/2008

823 ha

ÔNG KÈO

12

10/06/2003

302 ha

27

264 ha

LONG KHÁNH 06/04/2008

DỆT MAY NHƠN TRẠCH NHƠN TRẠCH V

13

10/06/2003

323 ha

28

27/08/2008

529 ha

GIANG ĐIỀN

TAM PHƯỚC

14

13/10/2003

488 ha

29

27/08/2008

331 ha

DẦU GIÂY

LONG THÀNH

15

27/10/2003

130 ha

30

20/05/2010

497,77 ha

AN PHƯỚC

LỘC AN - BÌNH SƠN

Nguồn: Ban quản lý các Khu công nghiệp Đồng Nai [32]

2.1.2 Sự tác động của đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội đến vấn đề

nhà ở

Trong tương lai, Đồng Nai nên lựa chọn phát triển các loại dịch vụ trung bình và phổ thông, phục vụ cho công nghiệp. Không tập trung phát triển nhiều vào các loại dịch vụ cao cấp vì dịch vụ cao cấp phải đổ vốn đầu tư rất nhiều, trong khi tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư thấp. Bởi vì, khoảng cách từ Đồng Nai hiện nay xuống đến TP. Vũng Tàu hay TP. Hồ Chí Minh cũng đều quá gần, người ta sẽ tiêu thụ những dịch vụ cao cấp tại những nơi này.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đồng Nai cũng đang đối mặt với một thách thức là nên phát triển các khu công nghiệp tập trung hay các khu công nghiệp phân tán. Nếu phát triển công nghiệp tập trung, tức đặt các khu công nghiệp gần nhau, sẽ phải giải các bài toán về nhà ở cho công nhân, sự đồng bộ của cơ sở hạ tầng... Nếu phát triển các khu công nghiệp phân tán, tức đưa về các huyện, sẽ giảm được những chi phí trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật, thế nhưng lại phải đối mặt với các vấn đề về môi trường, nông dân mất đất sản xuất... Muốn trả lời được những câu hỏi này, cần phải có khảo sát, nghiên cứu thật kỹ để từ đó có câu trả lời cho lựa chọn phát triển công nghiệp tập trung hay phân tán. Hai hình thái phát triển công nghiệp này sẽ dẫn tới hai cách thức tổ chức đô thị khác nhau, hai loại hình khu công nghiệp khác nhau, thậm chí là hai lối sống khác

32

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng nhau. Tới đây, thành phố Hồ Chí Minh sẽ tập trung phát triển ngành công nghệ kỹ thuật cao, còn với những nhà máy có công nghệ trung bình, sử dụng nhiều lao động, cần mặt bằng lớn, thì khả năng sẽ phân tán về các tỉnh rất cao và Đồng Nai sẽ hứng những nhà máy dạng này. Cũng có thể Đồng Nai sẽ đặt ra mục tiêu thu hút những nhà máy công nghệ cao nhưng đẩy các nhà máy có công nghệ trung bình về các huyện hay các tỉnh khác cũng sẽ là rất khó. Công nghệ cao là rất tốt, nhưng lại không giải quyết được việc làm. Vì vậy, từ 20 - 30 năm nữa, Đồng Nai vẫn phải là địa phương giải quyết việc làm cho lực lượng lao động bằng các nhà máy có công nghệ trung bình, cần đông nhân công và diện tích lớn [26].

Theo xu hướng trên, Đồng Nai đã tiếp nhận một lượng lớn dân nhập cư từ các địa phương trong cả nước để phục vụ cho quá trình phát triển. Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009, trong 5 năm qua, Đồng Nai tiếp nhận khoảng 235.004 người nhập cư từ các tỉnh trong cả nước, cộng với sự phát triển mạnh các khu công nghiệp đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư.

Bảng 2.2: Số người nhập cư vào Đồng Nai từ 2004 – 2009

Tỷ lệ (%)

Số người chuyển đến Đồng Nai

Tổng số 235.004 100,0

V1. Trung du, miền núi phía Bắc 17.824 7,6

V2. Đồng bằng sông Hồng 35.268 15,0

V3. Bắc Trung bộ và duyên hải miền Trung 75.988 32,3

V4. Tây nguyên 10.485 4,5

V5. Đông Nam bộ 36.485 15,5

V6. Đồng bằng sông Cửu Long 58.954 25,1

Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18]

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đối với lực lượng công nhân khu công nghiệp: Với tổng số lao động tại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp tính đến cuối năm 2010 là khoảng 420.000 người, lao động nhập cư chiếm khoảng 60% trên tổng số lao động, thì trong đó có khoảng 250.000 người có nhu cầu về nhà ở; ước tính đến năm 2020 có khoảng 300.000 người có nhu cầu về nhà ở. Hiện nay, tại các khu công nghiệp mới có khoảng 60% trên tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại đang phải thuê chỗ ở tạm bợ, chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường, an ninh trật tự và các dịch vụ xã hội công cộng khác không đảm bảo, gây ảnh hưởng xấu đến đời sống và sức khỏe của người lao động.

33

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Hình 2.2: Khu nhà trọ cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai

Đối với cán bộ công chức, viên chức: Theo số liệu ước tính của Sở Nội vụ Đồng Nai, đến nay tổng số cán bộ công chức, viên chức khối Đảng, đoàn thể, khối quản lý nhà nước, khối các đơn vị sự nghiệp trên địa bàn toàn tỉnh là 45.200 người; trong đó người có nhu cầu nhà ở chiếm khoảng 35%, tương ứng khoảng 16.000 người. Dự báo tổng số cán bộ, công chức viên chức đến năm 2020 khoảng 56.000 người, trong đó có nhu cầu nhà ở khoảng 20.000 người.

2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở

tỉnh Đồng Nai

2.2.1 Những tiêu chí và chính sách về nhà ở và nhà ở cho người thu

nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

2.2.1.1 Những tiêu chí cơ bản

Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2005 [10], nhà ở xã hội phải đảm bảo

các điều kiện sau:

- Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức

thu nhập thấp.

- Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được

thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.

Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định về tiêu chuẩn thiết kế

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

nhà ở xã hội như sau:

34

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

+ Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;

+ Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không

quá sáu tầng.

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp,

hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.

- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội theo quy định của từng loại đô thị.

- Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Để triển khai thực hiện, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành một số tiêu chí cơ bản để áp dụng cho chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh, trong đó có nhà ở xã hội [4], cụ thể như sau:

- Nhà ở xã hội chỉ áp dụng phương thức cho thuê hoặc thuê mua đối với những người thuộc diện thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở (UBND tỉnh ban hành đối tượng thu nhập thấp từng giai đoạn để áp dụng) đã được qui định tại Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở.

- Giai đoạn đến năm 2010: Đối với nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở của tỉnh cần đầu tư xây dựng thí điểm; đồng thời, khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác bỏ vốn tham gia đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở xã hội trên cơ sở nhu cầu thuê hoặc thuê mua của các đối tượng trên địa bàn. Sau đó phát triển đại trà theo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội; phân kỳ đầu tư từng giai đoạn cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

- Đảm bảo yêu cầu phát triển nhà ở xã hội theo Điều 46 Luật Nhà ở, cụ

thể là:

+ Bảo đảm chất lượng xây dựng theo qui định.

+ Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người thu

nhập thấp.

+ Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng thuê,

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.

35

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Tiêu chuẩn cơ bản phải thể hiện trong thiết kế nhà ở xã hội gồm:

+ Tại các đô thị loại 2, 3, 4, 5 phải là nhà không quá 6 tầng. Tại các khu vực ven đô thị hoặc các vùng khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên.

+ Diện tích mỗi căn hộ không lớn hơn 60m2 và không nhỏ hơn 30m2 sàn. + Bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy định của từng

loại đô thị hoặc khu vực khác.

- Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm: Bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; bù đắp chi phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa trong suốt thời gian cho thuê và thuê mua nhà ở; không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo quy định; giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do UBND tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội ban hành kèm theo Phụ lục tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ.

Gt = Vđ * Kt + Bt + Ql

- Giá cho thuê nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

(2.1)

Trong đó:

+ Gt: là giá thuê 1 m² sàn căn hộ (đồng/m²/tháng);

+ Vđ: là chi phí đầu tư xây dựng 1 m² sàn căn hộ được phân bổ hàng

n

+

)

)

(

tháng trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo công thức sau:

r n

1( +

Tđ 12 S

r 1(

r

)

1

Vđ = - (2.2)

+ Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở tại thời điểm bàn giao đưa

vào sử dụng.

+ S: là tổng diện tích sàn căn hộ của dự án.

+ r: là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc điều kiện cụ thể của dự án theo quy định của UBND tỉnh (đối với dự án được đầu tư từ ngân sách) hoặc người có thẩm quyền quyết định đầu tư (đối với dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ n: là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể từng dự án theo quy định của UBND tỉnh (đối với dự án được đầu tư từ ngân sách) hoặc người

36

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng có thẩm quyền quyết định đầu tư (đối với dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).

+ Kt: là hệ số phân bổ theo tầng cao của căn hộ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc bảo toàn vốn, ví dụ: đối với nhà chung cư 5 tầng có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. Đối với nhà 1 tầng hoặc nhà ở thông tầng nhưng cùng một chủ sở hữu thì tính hệ số K = 1.

+ Bt: là chi phí bảo trì công trình phân bổ hàng tháng cho 1m² sàn căn

hộ.

+ Ql: là chi phí quản lý vận hành phân bổ hàng tháng cho 1 m² sàn căn

hộ.

Gtm = 0,8*Vđ * Kt + Bt + Ql

- Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

(2.3)

Trong đó:

+ Vđ, Kt, Bt, Ql được xác định tương tự như trường hợp giá thuê.

+ Thời hạn thuê mua tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng dự án do

Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.

2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

[4]

- Các cơ chế, chính sách tài chính gồm:

+ Vốn đầu tư sử dụng vốn ngân sách (từ tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, tiền huy động hợp pháp khác...).

+ Vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển Quỹ

nhà ở xã hội.

+ Miễn hoặc giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật.

- Nguyên tắc thuê và thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng; người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở theo quy định; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở vi phạm.

37

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.

+ Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

+ Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND tỉnh qui định tại thời điểm thanh toán.

- Đối tượng và điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và một số đối tượng khác do UBND tỉnh quy định.

- Điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội:

+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2/người; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm bợ, hư hỏng hoặc dột nát (nhà tranh, tre, nứa, lá).

+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần số tiền thuê nhà ở xã hội mà hộ gia đình đó phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2 sàn, và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2 sàn, tính theo mức giá thuê do UBND tỉnh quy định. Đối với trường hợp có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu quy định ở trên thì UBND tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, hoàn cảnh cụ thể của từng đối tượng để quyết định việc xử lý cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức quy định tại Điều 64 - Luật Nhà ở. Việc xác định thu nhập và hoàn cảnh cụ thể để giải quyết cho thuê mua nhà ở xã hội do UBND tỉnh quy định bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

+ Người thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê

mua.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Trong trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu các đối tượng quy định nêu ở trên thì UBND tỉnh quy định cụ thể đối tượng được ưu

38

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng tiên theo nguyên tắc các đối tượng chưa có nhà ở mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân quá thấp, cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức, gia đình liệt sĩ, thương binh và người có công với cách mạng được ưu tiên giải quyết trước.

- Chính sách ưu đãi dành cho đối tượng thuê mua nhà ở xã hội:

+ Quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại có chính sách, cơ chế cho người thu nhập thấp vay, với điều kiện cho vay là đối tượng công nhân, cán bộ, công chức, viên chức có hộ khẩu ở tỉnh, đã làm việc liên tục 5 năm trở lên, chưa có nhà ở (hoặc tỉnh có tiêu chí để xác định những ai là đối tượng có thu nhập thấp được vay); Tùy vào từng năm để quy định hạn mức tối đa cho vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay cho phù hợp với các đối tượng.

+ Tỉnh có chính sách cho các hộ cá nhân vay ưu đãi, lãi suất 6-7%/năm với thời hạn vay 15 năm từ Quỹ phát triển nhà ở để họ có khả năng thuê mua nhà ở xã hội.

+ Các công ty hạ tầng chuyên ngành (cấp nước, điện sinh hoạt, dịch vụ vệ sinh môi trường....) xây dựng đề án, có cơ chế chính sách hỗ trợ giá sinh hoạt cho đối tượng là cán bộ công chức – viên chức và công nhân ở khu công nghiệp tập trung.

- Các chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội: Để nhà ở xã hội thực sự thu hút được các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, các doanh nghiệp sử dụng lao động, đáp ứng cho nhu cầu của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân lao động. Luật Nhà ở quy định loại hình phát triển nhà ở xã hội có được những ưu đãi sau:

+ Tiền đất: Được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

+ Chi phí bồi thường, giải tỏa, đầu tư hạ tầng: UBND các địa phương hỗ trợ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sớm theo qui định của pháp luật. Tùy vào dự án và điều kiện, địa bàn cần ưu đãi đầu tư, UBND tỉnh hỗ trợ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.

- Cho vay ưu đãi: hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất thu hồi vốn đầu tư khoảng 3%/năm (hỗ trợ sau khi đầu tư) cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Mức hỗ trợ sau đầu tư: bằng chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng và 90% lãi suất vay vốn đầu tư áp dụng cho các đối tượng quy định tại Điều 10 Nghị định 151/2006/NĐ-CP (khoản 1 Điều 14 nghị định 151/NĐ-CP).

39

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Chính sách thuế:

+ Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo hướng dẫn của Bộ Tài chính (khoản 3 - Điều 45 - Luật Nhà ở, khoản 2 Điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP).

+ Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Được hưởng mức thuế suất 10% áp dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. Trường hợp cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian thực hiện dự án (điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp). Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư (khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP).

+ Thuế GTGT đầu vào đối với hoạt động xây dựng nhà ở cho người lao động của cơ sở kinh doanh thì được khấu trừ toàn bộ nếu khu nhà đó được tính vào tài sản cố định của doanh nghiệp. Trường hợp cơ sở kinh doanh bán nhà ở cho cán bộ công nhân viên thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định (Thông tư 32/2007/BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính) .

+ Doanh nghiệp có sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở công nhân hoặc hỗ trợ tiền nhà ở cho công nhân được hạch toán chi phí đó vào chi phí sản xuất hợp lý (Thông tư 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007).

- Quản lý sử dụng:

+ Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của các thành phần kinh tế, chủ đầu tư dự án được phép tự đảm nhận việc quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội do mình bỏ vốn đầu tư xây dựng hoặc giao cho đơn vị có chức năng quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà ở xã hội đảm nhận, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc cho thuê, thuê mua đúng đối tượng và không được cao hơn mức giá do UBND tỉnh quy định.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Đơn vị quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với các đơn vị hoạt động dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

40

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

2.2.2 Tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở và nhà ở

cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai

2.2.2.1 Tình hình chung về nhà ở

Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 trên địa bàn tỉnh

Đồng Nai, có một số điểm đáng lưu ý sau đây:

- Tình trạng không có nhà ở của hộ dân cư:

Bảng 2.3: Tỷ lệ hộ không có nhà ở phân theo thành thị và nông thôn

từ 1999 - 2009

1999 13.46 30.76 5.64

ĐVT: Phần mười nghìn 2009 4.46 2.19 5.66 Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18]

Toàn tỉnh Thành thị Nông thôn

Số liệu trên cho thấy, tại thời điểm Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 thì cứ 10.000 hộ thì có 4,5 hộ không có nhà ở, giảm 9 hộ/10.000 hộ so với năm 1999. Trong đó thành thị giảm 28,6 hộ/10.000 hộ. Nhìn chung, trong thập kỷ qua số hộ không có nhà ở trên địa bàn tỉnh duy trì ở mức thấp, phần nào chứng minh cuộc sống của người dân từng bước được cải thiện.

- Phân loại nhà ở:

Bảng 2.4: Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo

Số lượng (Hộ)

Tỷ trọng (%)

Tổng số

thành thị/nông thôn và loại nhà ở

633,390

Thành thị Nông thôn Tổng số Thành thị Nông thôn 100.0

414,601

218,789

100.0

100.0

Toàn tỉnh Kiên cố, bán kiên cố Thiếu kiên cố Đơn sơ

579,152 20,823 33,415

214,154 2,298 2,337

364,998 18,525 31,078

91.4 3.3 5.3

97.8 1.1 1.1

88.0 4.5 7.5 Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18]

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Số liệu cho thấy, tỷ trọng hộ sống trong nhà kiên cố và bán kiên cố chiếm 91,5% số hộ có nhà ở. Con số này ở thành thị cao hơn nông thôn tương ứng với 97,9% và 88%. Tỷ trọng hộ sống trong những ngôi nhà thiếu kiên cố là 3,3% trong đó: thành thị 1,1%, nông thôn là 4,5%.

41

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Bảng 2.5: Phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành

thị/nông thôn và diện tích sử dụng, từ 1999 - 2009

Năm 1999 Năm 2009

Toàn tỉnh Thành thị Nông thôn Toàn tỉnh Thành thị Nông thôn Diện tích sử dụng

100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

1.7 2.6 1.2 6.5 10.9 4.2

11.8 9.3 13.1 9.6 11.2 8.7

23.3 19.8 25.1 9.9 7.4 11.3

23.1 20.2 24.6 11.8 10.1 12.7

12.4 12.3 12.5 9.3 8.4 9.8

Tổng số <15m2 15 – 24m2 25 – 36m2 37 – 48m2 49 – 59m2 >60m2 27.7 35.8 23.4 52.8 52.0 53.3

Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18]

Số liệu cho thấy, năm 2009, tỷ trọng hộ sống trong những căn nhà có diện tích từ 60m2 chiếm cao nhất (52,8%) trong tổng số hộ có nhà ở, tỷ lệ này ở nông thôn là 53,3% cao hơn thành thị 1,3%. Điều này có thể lý giải là do tập quán sống ở vùng nông thôn thích sống trong những căn nhà rộng rãi. Sau 10 năm, tỷ trọng hộ sống trong những căn nhà có diện tích từ 60m2 tăng gần gấp đôi, từ 27,7% lên 52,8%. Tuy nhiên, sau 10 năm, tỷ trọng hộ sống trong những ngôi nhà có diện tích sử dụng dưới 15m2 trên địa bàn tỉnh vẫn không giảm, từ 1,7% tăng lên 6,5%. Điều này có thể lý giải là do sau 10 năm, lượng người nhập cư vào Đồng Nai tăng cao nên những gia đình có điều kiện đã xây dựng nhiều khu nhà trọ để cho những người có thu nhập thấp, phần lớn là công nhân thuê, mà đa số những căn nhà trọ này có diện tích bình quân rất nhỏ.

2.2.2.2 Các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp

Hiện nay có các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tiêu biểu

như sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Doanh nghiệp sử dụng lao động xây nhà cho công nhân: đây là loại hình đầu tư nhằm tạo sự ràng buộc giữa người lao động và người sử dụng lao động, tạo điều kiện giữ được lực lượng lao động có tay nghề. Ưu điểm của loại hình này là giá thuê nhà thấp hơn giá thị trường, hoặc người lao động được miễn phí tiền thuê nhà. Tuy nhiên, nó cũng có nhược điểm là số doanh nghiệp chịu bỏ tiền đầu tư xây nhà cho người lao động còn ít, doanh nghiệp thu hồi vốn chậm hoặc không thu hồi được vốn do khấu hao không được tính

42

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng vào giá thành. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh mới có điều kiện đầu tư nhà theo loại này. Về phía người lao động cư ngụ tại nhà máy, trong các khu công nghiệp không được thoải mái, không có các khu vui chơi, giải trí kèm theo.

- Các công ty kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng các đô thị, các khu công nghiệp xin giao đất đầu tư các dự án nhà ở công nhân: Các dự án nhà ở loại này nhìn chung bảo đảm theo tiêu chuẩn quy định, đáp ứng nhu cầu tối thiểu. Tuy nhiên, các dự án đòi hỏi vốn lớn, hiệu quả đầu tư không cao, thu hồi vốn chậm, nhiều rủi ro nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước. Do vậy chỉ có số ít doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Giá thuê, thuê mua cao so với thu nhập của người lao động. Do vậy loại hình này hiện nay chưa hấp dẫn các nhà đầu tư và người lao động.

- Các hộ cá thể trong nhân dân tự phân lô bán nền hoặc bỏ vốn xây dựng nhà ở cho công nhân thuê: đây là loại hình phổ biến, đã bố trí cho trên 70% số lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở. Loại này có vốn đầu tư không cao, thời gian thu hồi vốn nhanh. Đây là loại hình đáp ứng nhu cầu vừa nhanh, vừa rẻ và là loại hình phổ biến được người lao động lựa chọn để giải quyết nhu cầu nhà ở của mình. Tuy nhiên, loại hình này chỉ đáp ứng đơn thuần về chỗ ở, điều kiện sống còn thấp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, đầu tư xây dựng chưa theo quy hoạch, vi phạm nhiều quy định về pháp luật đất đai, xây dựng...

Hình 2.3: Các loại đất phân lô bán nền tự phát dành cho người thu

nhập thấp tại Đồng Nai

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

.

43

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

2.3 Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn

Đồng Nai

2.3.1 Thành tựu

Thời gian qua, theo thống kê của Sở Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã đạt được một số kết quả như sau:

- Thu hút được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư, gồm các doanh nghiệp sử dụng lao động trong và ngoài nước, các đơn vị kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và các hộ cá thể đầu tư nhà cho thuê.

- Đã tạo được môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở công nhân như: các dự án nhà ở dạng chung cư được ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê được tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng; kinh doanh dưới 8 phòng được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê trên địa bàn tỉnh phát triển nhanh, chất lượng nhà ở, điều kiện sinh hoạt tối thiểu, môi trường sống tại các khu nhà cho công nhân thuê từng bước được cải thiện.

- Công tác quản lý nhà nước đối với loại hình hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê được tăng cường trên các mặt: cấp phép xây dựng, đăng ký kinh doanh, quản lý kinh doanh, đăng ký nhân hộ khẩu, quản lý an ninh trật tự…

* Đối với dự án xây dựng 500 căn nhà ở xã hội thí điểm

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đối với 2 dự án thí điểm nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch và Thành phố Biên Hòa được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn Quỹ phát triển nhà ở; tuy nhiên hiện nay nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở Sở Tài chính không tổ chức quản lý, cấp phát cho các dự án như trước đây nữa mà UBND tỉnh đã uỷ thác cho Quỹ Đầu tư Phát triển của tỉnh thực hiện quản lý. Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được sử dụng để phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi địa bàn, hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động. Do đó Quỹ phát triển nhà ở chỉ thực hiện cho vay vốn để phát triển nhà ở, không bố trí cấp vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án thí điểm nhà ở xã hội hiện nay là Ban quản lý dự án xây dựng dân dụng công nghiệp Đồng Nai là đơn vị sự nghiệp, được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án thí điểm nhà ở xã hội không nhằm mục đích kinh doanh do đó việc vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở có những vướng mắc. Do đó UBDN tỉnh đã chỉ đạo chuyển chủ đầu tư từ Ban quản lý dự án xây dựng dân dụng công nghiệp sang cho Công ty Cổ phần

44

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Kinh doanh Nhà Đồng Nai. Để tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư trong việc lập phương án vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở; UBND tỉnh cũng đã có Văn bản kiến Nghị Bộ Xây dựng trong việc giao cho Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội sau khi hoàn thành đưa và sử dụng. Quy mô và tiến độ thực hiện hai dự án trên như sau:

a) Dự án thí điểm nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch [3]

Dự án đầu tư đã được UBND tỉnh phê duyệt (108 căn), UBND tỉnh giao cho Ban Quản lý dự án xây dựng dân dụng - công nghiệp Đồng Nai làm chủ đầu tư dự án, quy mô dự án được duyệt như sau:

- Diện tích đất: 4.300 m².

- Tổng số căn hộ: 108 căn hộ.

- Tổng diện tích sàn: 7.214 m².

- Tổng mức đầu tư: 43,987 tỷ đồng.

- Nguồn vốn: ngân sách.

- Tiến độ thực hiện: 2009-2011.

- Phương thức tổ chức đầu tư: đấu thầu.

Theo báo cáo của chủ đầu tư; hiện nhà thầu tư vấn đã lập xong thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, tổng dự toán; đang trình duyệt kế hoạch đấu thầu; chuẩn bị tổ chức đấu thầu xây lắp và khởi công xây dựng công trình.

b) Dự án thí điểm nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty CP Đầu tư

Phát triển Đô thị Sơn An tại phường Tam Hòa - thành phố Biên Hòa

Hiện nay, dự án đã triển khai xây dựng xong phần móng và 2 tầng, tổ chức bán hồ sơ đăng ký mua nhà ra thị trường. Tuy nhiên, tiến độ hoàn thành chắc chắn sẽ chậm so với kế hoạch, việc thi công đã ngưng hẳn từ 1 năm nay, lý do của chủ đầu tư đưa ra là nguồn vốn vay để thực hiện dự án không được giải ngân kịp thời, trong khi mới chỉ có 1/3 số căn hộ có người đăng ký do tiêu chuẩn để mua nhà thu nhập thấp còn quá nhiều rắc rối, và còn một lý do quan trọng nữa là người thu nhập thấp không đủ tiền mua căn hộ “dành cho mình” tại dự án này.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An đang có dự định xin chủ trương chuyển công năng dự án thành khu chung cư thương mại cao tầng để phục vụ cho mọi đối tượng, nếu đề nghị này thành hiện thực thì dự án xây dựng 500 căn nhà ở xã hội thí điểm của tỉnh có nguy cơ bị phá sản nếu không có những giải pháp đúng đắn và kịp thời.

45

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

Hình 2.4: Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của của Công ty CP

Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An

* Kết quả tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân các doanh nghiệp

- Đến nay đã có 71 dự án xây dựng nhà ở công nhân (có biểu Phụ lục kèm theo). Trong đó, đã có 17 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng; số còn lại đa số là mới đăng ký và mới được giới thiệu địa điểm, đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, đang lập thủ tục đầu tư. Trong 17 dự án đã hoàn thành, gồm: doanh nghiệp kinh doanh nhà ở: 02 dự án, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng 04 dự án, doanh nghiệp có sử dụng lao động 11 dự án.

- Trong tổng số 71 dự án xây dựng nhà ở công nhân nêu trên, được phân theo địa bàn: thành phố Biên Hòa: 12 dự án (có 04 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng); huyện Long Thành: 17 dự án (có 07 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng); huyện Trảng Bom: 22 dự án (có 03 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng); huyện Nhơn Trạch: 17 dự án (có 03 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng); huyện Tân phú: 01 dự án; huyện Định Quán: 01 dự án; huyện Vĩnh Cửu: 01 dự án.

- Theo thống kê chưa đầy đủ, việc phát triển nhà ở cho công nhân hiện

nay đã được đáp ứng bởi các thành phần tham gia như:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Nhà ở do các doanh nghiệp có sử dụng người lao động đầu tư xây dựng 60.000 – 65.000m², có khả năng bố trí 10.000 – 12.000 người (5,0% công nhân có nhu cầu);

46

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Nhà ở do các công ty kinh doanh nhà và xây dựng hạ tầng đầu tư xây dựng quản lý cho công nhân thuê ở 35.000 - 40.000 m², có khả năng bố trí 5.000 –7.000 người (3,0% công nhân có nhu cầu);

+ Nhà ở do các hộ cá thể, tư nhân xây thành phòng trọ cho công nhân thuê trên toàn tỉnh là với 13.211 cơ sở kinh doanh, 101.161 phòng trọ, bố trí cho khoảng 177.780 nhân khẩu (70,6% nhu cầu); các dạng nhà ở khác (ở nhờ người thân, ở với gia đình trên khoảng 53.800 người (21,4% ).

- Đối với nhà ở công nhân do các hộ cá thể đầu tư xây dựng: trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy tại các nhà trọ có 7.816/13.221 có thiết bị (còn 5.395 nhà trọ chiếm tỷ lệ 40% chưa có thiết bị phòng cháy, chữa cháy); có 12.526/13.211 nhà trọ có nơi tập kết rác thải chiếm tỷ lệ 94,81%; có 13.211/13.211 nhà trọ được cung cấp điện đạt tỷ lệ 100%; sử dụng nguồn nước trong sinh hoạt: có 2.787/13.211 nhà trọ sử dụng nước máy, 8.598/13.211 sử dụng nước giếng khoan, 1.819/13.211 sử dụng nước giếng đào, có 07 nhà trọ sử dụng nước sông hồ.

- Việc giải quyết cấp định mức điện cho nhà trọ theo quy định đến thời điểm 30/11/2010 đã giải quyết cho 12.183 khách hàng, với số định mức đã cấp là 75.622 định mức.

- Trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh đã có nhiều tuyến xe buýt có trợ giá, miễn phí phục vụ công nhân lao động tại các khu công nghiệp như Biên Hòa 2, Amata… có lượng công nhân đi ngày càng tăng.

- Việc chỉnh trang nhà ở hiện hữu do các thành phần kinh tế xây dựng: một bộ phận số hộ dân, doanh nghiệp cũng đã tự bỏ vốn chỉnh trang sửa chữa. Riêng tỷ lệ đạt được bao nhiêu phần trăm, vừa qua các địa phương chưa có thống kê được số lượng này. Tỷ lệ điện, nước công nhân khu nhà trọ được hưởng theo giá quy định của Nhà nước thì các địa phương, ngành điện, nước đang tiếp tục xác định cụ thể.

2.3.2 Những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của nó

Kết quả trên chỉ là bước đầu khuyến khích các thành phần tham gia đầu tư, việc giải quyết chỗ ở, đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn còn một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục sau:

2.3.2.1 Về phía nhà nước

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Nhu cầu nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp rất lớn, trong khi nguồn vốn từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, việc khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư nhà cho công nhân còn gặp nhiều khó khăn, các nhà đầu tư còn ngại đầu tư vào các lĩnh vực nhà ở công nhân, các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động chưa quan tâm giải quyết nhà ở cho người lao động.

47

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Sự phát triển mạng lưới nhà cho thuê của các hộ cá thể trên địa bàn mang tính tự phát triển, chưa có quy hoạch và định hướng cụ thể. Đầu tư nhà cho thuê hầu hết vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các hộ dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà cho thuê.

- Chưa có quy hoạch cụ thể về đất đai cho các hộ dân đầu tư nhà cho thuê, mặc dù đây là loại hình đang tồn tại khách quan và hiện đang giải quyết rất lớn nhu cầu nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.

- Tiêu chuẩn nhà ở của các hộ cá thể hầu hết chưa đảm bảo theo quy định, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu nhà cho thuê còn thiếu và chưa hoàn chỉnh, kiến trúc đơn giản, tạm bợ, diện tích sử dụng nhỏ hẹp, vệ sinh môi trường kém, điều kiện sống của người lao động trong các khu nhà cho thuê còn nhiều khó khăn.

- Công tác quản lý nhà nước còn hạn chế, số hộ nhà trọ chưa được cấp đăng ký kinh doanh còn nhiều (còn 33,6% hộ chưa được cấp đăng ký kinh doanh). Việc quản lý an ninh trật tự, tệ nạn xã hội, vệ sinh môi trường, an toàn tại các khu nhà cho thuê còn khó khăn và phức tạp.

2.3.2.2 Về phía doanh nghiệp

- Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều quy định ưu đãi về tín dụng đối với các chủ đầu tư, nhưng trên thực tế hầu như chưa có doanh nghiệp nào tiếp cận được với nguồn vốn ưu đãi này. Việc phải “tự bơi” giữa một biển nhu cầu vốn khổng lồ khiến các doanh nghiệp lao đao, thậm chí gục ngã.

- Ngoài ra, thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà thu nhập thấp còn quá rắc rối, với hàng trăm tiêu chí, qua nhiều cơ quan xác nhận, phê duyệt. Điều này cũng là một khó khăn đáng kể đối với chủ đầu tư.

Thực tế đã có nhiều nhà đầu tư rất có tâm huyết với chương trình, nhưng sau thời gian đầu tiếp cận và triển khai đầu tư, thì nhìn đâu cũng thấy khó khăn chồng chất, khiến họ phải xin chuyển mục đích đầu tư sang kinh doanh nhà ở thương mại, dịch vụ nhằm thu hồi vốn nhanh, đây thực sự là một điều đáng tiếc cần phải khắc phục.

2.3.2.3 Về phía người có thu nhập thấp

- Tập quán sinh hoạt của công nhân còn bộc phát, tùy tiện, không phù hợp với các quy định khá nghiêm ngặt của nội quy như giờ giấc đi lại, nấu nướng, số người tối đa trong một phòng... Vì vậy, xuất hiện một tình trạng tréo ngoe là công ty có xây dựng khu nhà ở, nhưng công nhân không mặn mà đăng ký vào ở.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Quy định phải bốc thăm thoạt nhìn cũng tưởng là tạo sự công bằng, nhưng thực tế cũng khiến nhiều người phải than trời. Sau khi vượt qua vô số

48

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng quy định sàng lọc, một số hộ dân bốc thăm trúng phải căn hộ có diện tích lớn nhất, dẫn đến tổng giá trị căn hộ quá cao, vượt quá khả năng chi trả của họ. Hiện nay, đã qua thời hạn bàn giao nhà nhưng họ vẫn không dọn đến ở được, không phải vì không có nhu cầu mà vì không thể lo đủ số tiền phải trả ban đầu cho chủ đầu tư theo hợp đồng, dẫn đến khả năng bị thu hồi căn hộ.

- Tâm lý “một miếng giữa làng hơn một sàng trong bếp”, đầu cơ lướt sóng ngay cả trong phân khúc dành cho người thu nhập thấp của một số không nhỏ đối tượng khá giả là rất đáng phê phán. Hình ảnh trái tai gai mắt trong buổi bốc thăm mua nhà dự án của Công ty CP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai là hàng chục xe ô tô đời mới chen nhau xếp hàng đăng ký mua nhà thu nhập thấp, rất phản cảm. Và thực tế theo báo chí phản ánh, một số hộ dân mới dọn vào ở đã đầu tư thêm hàng trăm triệu đồng để lót sàn gỗ, trần thạch cao, gắn máy điều hòa... Chứng tỏ số người được mua nhà này có thu nhập không thấp, nếu không muốn nói là cao, điều này đã giành mất cơ hội sở hữu nhà của nhiều người thực sự nghèo.

- Ngoài ra, còn phải kể đến nguyên nhân rất quan trọng là sự mâu thuẫn giữa thu nhập và giá nhà. Theo Niên giám thống kê năm 2008, thu nhập bình quân đầu người của cả nước là 995.000 đồng/người/tháng, của khu vực Đông Nam bộ là 1.773.000 đồng/người/tháng. Tại Đồng Nai, theo báo cáo của Cục Thống kê Đồng Nai, thu nhập bình quân đầu người cao gần gấp 2 lần so với bình quân chung cả nước, năm 2009 tại nông thôn đạt 1.358.000 đồng/người/tháng, tại thành thị đạt 1.824.000 đồng/người/tháng. Năm 2010, thu nhập người dân ở vùng nông thôn ước đạt 1.560.000 đồng/người/tháng; khu vực thành thị đạt khoảng 2.080.000 đồng/người/tháng, đây là thành tựu rất đáng kể của tỉnh nhà (nguồn: www.dongnai.gov.vn). Tuy nhiên, thu nhập này vẫn chưa đủ để có thể sở hữu một căn hộ dành cho người thu nhập thấp.

Theo quy định tại Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình, thì suất đầu tư cho công trình nhà ở được quy định như sau [22]:

STT

Loại công trình

ĐVT

Suất vốn đầu tư

Trong đó Xây dựng Thiết bị

6.740

5.370

470

1.000đ/m2 sàn

1 Nhà chung cư cao tầng kết cấu BTCT, chiều cao từ 6 - 8 tầng 2 Nhà ở 1 tầng,

tường

1.440

1.300

140

bao xây gạch, mái tôn

1.000đ/m2 sàn

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

49

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Tuy mang tính chất là nhà ở phục vụ cho người thu nhập thấp, nhưng những chung cư này vẫn phải đảm bảo các yêu cầu khắt khe về chất lượng như những công trình sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ khác. Như vậy về lý thuyết, với diện tích bình quân mỗi căn hộ chung cư là 60m2 sàn, thì giá mỗi căn hộ là 6.740.000 đồng x 60m2 = 404.400.000 đồng/căn hộ (đây là giá gốc, chưa tính đến lợi nhuận của chủ đầu tư).

Trên thực tế, do có sự biến động mạnh theo chiều hướng tăng về giá của các vật liệu xây dựng cơ bản, nên giá bán căn hộ phải được cộng thêm khoản trượt giá này. Tại dự án chung cư dành cho người thu nhập thấp của Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An tại phường Tam Hòa, thành phố Biên Hòa, giá bán được công bố bình quân là 8.000.000 đồng/m2. Như vậy, giá bình quân mỗi căn hộ tại dự án này là 480.000.000 đồng/căn hộ (chưa VAT).

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Với mức thu nhập bình quân và giá bán căn hộ nêu trên, đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc tại các khu công nghiệp và các thành phần kinh tế khác đều rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở cho mình và gia đình, nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của nhà nước.

50

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

TÓM TẮT CHƯƠNG II

Chương này điểm qua thực trạng vấn đề nhà ở và nhà ở cho người thu

nhập thấp trên địa bàn tình Đồng Nai.

Với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội có nhiều thuận lợi, Đồng Nai đã thu hút đông đảo mọi thành phần dân cư từ khắp nơi trên cả nước về đây lập nghiệp. Ngoài tác động tích cực là góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cho tỉnh nhà và khu vực, lực lượng lao động nhập cư này cũng gây nhiều khó khăn trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho chính quyền địa phương.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

UBND tỉnh Đồng Nai đã vận dụng nhiều chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước nhằm giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, ngoài một số thành tựu ban đầu, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai vẫn còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế cần phải khắc phục trong thời gian tới. Vấn đề này sẽ phần nào được giải quyết trong phần tiếp theo của nghiên cứu này.

51

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

CHƯƠNG III

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2011 – 2020

3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng và nhà nước về phát triển nhà

ở và nhà ở cho người có thu nhập thấp

3.1.1 Quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước [21] [31]

Sinh thời, Bác Hồ kính yêu của chúng ta từng nói: “Tôi chỉ có một sự ham muốn, ham muốn tột bậc là làm sao cho nước ta được hoàn toàn độc lập, dân ta được hoàn toàn tự do, đồng bào ai cũng có cơm ăn áo mặc, ai cũng được học hành”. Cái ham muốn rất nhân văn ấy đã theo Bác suốt cả cuộc đời hoạt động cách mạng của mình, đó cũng là đặc trưng của chế độ xã hội chủ nghĩa mà chúng ta đang theo đuổi; đồng thời cũng là kim chỉ nam, là lý tưởng hoạt động của Đảng và Nhà nước ta.

Nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản đã đề ra, Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra các chủ trương, đường lối về phát triển nhà ở để làm căn cứ triển khai thực hiện.

Gần đây, Ban chấp hành Trung ương Khóa IX đã ban hành Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, trong đó chủ trương Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi để người dân thực hiện đầy đủ, đúng pháp luật các quyền về sử dụng đất đai; người dân được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn cổ phần tham gia phát triển sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết... Tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về phía cơ quan lập pháp, Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005; ngày 19/11/2010, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Phú Trọng đã ký chứng thực Nghị quyết số 51/2010/QH12 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2011, được Quốc hội khóa XII thông qua tại Kỳ họp thứ 8, ngày 8/11/2010. Trong đó, phấn đấu đạt chỉ tiêu về diện tích sàn nhà ở đô thị bình quân19m2/người.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Với vai trò quản lý nhà nước của mình, Chính phủ nhận thấy: Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở. Điều kiện về

52

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng nhà ở của các tầng lớp nhân dân đã được cải thiện rõ rệt. Kể cả các đối tượng nghèo có khó khăn về nhà ở là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và các vùng thường xuyên bị thiên tai cải thiện nhà ở. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, một số đối tượng xã hội tại khu vực đô thị, như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều khó khăn về nhà ở.

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng nêu trên, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, Chính phủ và các cơ quan chuyên môn liên tục ban hành các Nghị định, Thông tư, Nghị quyết, Quyết định để đưa chủ trương chính sách về nhà ở vào cuộc sống như:

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

- Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở Quốc gia đến năm 2020.

- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 của Chính phủ; Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Nhìn chung, các văn bản pháp lý nói trên đều tập trung đề ra phương hướng, giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, có thể tóm tắt một số nội dung chủ yếu như sau:

- Một là, đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề, không phân biệt công lập hay ngoài công lập; nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu công nghệ; và nhà ở giá thấp cho các đối tượng thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Hai là, việc đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển mạng lưới các cơ sở đào tạo, quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị mới, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, học tập, sinh hoạt, văn hóa, thể dục - thể thao, nhằm tạo môi trường sống văn hóa và lành mạnh, phù

53

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Ba là, việc đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí.

- Bốn là, phấn đấu đến năm 2015 đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên các cơ sở đào tạo và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở.

3.1.2 Chính sách hỗ trợ của tỉnh Đồng Nai

Về phía địa phương, Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai nhận thức rất rõ tầm quan trọng của việc giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân nhằm ổn định an sinh xã hội, phát triển kinh tế.

- Ngày 16/06/2008, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Đồng Nai ban hành Nghị quyết số 09-NQ/TU về một số giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế xây dựng nhà ở cho công nhân trên địa bàn tỉnh đến năm 2010 và định hướng đến năm 2015.

- Ngày 24/07/2008, Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Nghị quyết số 114/2008/NQ-HĐND thông qua Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020; Nghị quyết số 115/2008/NQ-HĐND về thông qua Đề án Phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.

Nhằm cụ thể hóa các chủ trương này, UBND tỉnh ban hành các văn bản

pháp lý làm căn cứ thực hiện:

- Quyết định số 2956/QĐ-UBND ngày 10/09/2008 về việc ban hành Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.

- Quyết định số 3200/QĐ-UBND ngày 01/10/2008 phê duyệt Đề án phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.

- Quyết định số 153/QĐ-UBND ngày 15/01/2010 của UBND tỉnh Đồng

Nai về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở tỉnh Đồng Nai.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Kế hoạch số 8558/KH-UBND ngày 20/10/2009 của UBND tỉnh thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP và các Quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg.

54

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP của Chính phủ và Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở cho sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Các Sở, ngành, đơn vị liên quan và UBND các địa phương cũng đã quan tâm xây dựng chương trình, kế hoạch triển khai thực hiện; đồng thời có sự phối hợp trong công tác triển khai thực hiện rà soát quy hoạch xây dựng, đề xuất UBND tỉnh cho điều chỉnh quy hoạch để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở cho công nhân và người lao động đã đạt được những kết quả nhất định.

3.2 Xu hướng, phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở cho

người thu nhập thấp tại Đồng Nai

3.2.1 Xu hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp

Thị trường bất động sản tuy tiếp tục giảm giá, song thực tế, giá nhà, đất vẫn quá cao so với thu nhập của đại đa số tầng lớp người dân lao động. Vì vậy chủ trương phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là hướng đi tất yếu.

Đến năm 2040, Bộ Xây dựng dự báo tốc độ phát triển đô thị tại Việt Nam đạt mốc 50%, tổng diện tích đô thị tăng gấp 4 lần so với năm 2020 và 10 lần so với hiện nay; theo đó sẽ có thêm khoảng 20 triệu người Việt Nam chuyển đến sống tại các thành phố. Đây là một thách thức lớn nhưng cũng mở ra cơ hội quý giá cho Việt Nam trong việc xây dựng các thành phố phát triển bền vững về kinh tế, xã hội và môi trường theo đúng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050.

Phát triển đô thị trong tương lai cần kết hợp giữa cải tạo các đô thị cũ với xây dựng các khu đô thị mới, tạo thế cân bằng phát triển giữa các vùng nhưng vẫn phù hợp với đặc thù riêng từng vùng. Đồng thời, việc phát triển nhà ở làm sao để người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng mua được nhà cần có một chiến lược tổng thể, do Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, huy động toàn bộ các nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia thì mới mong đạt được kết quả như mong đợi.

Có thể dự báo một số xu hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập

thấp tại Đồng Nai trong thời gian tới như sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Về công nghệ: Hầu hết các dự án xây dựng nhà thu nhập thấp đều đang áp dụng công nghệ xây dựng cũ với kết cấu bê tông, cốt thép, móng cọc nhồi..., đây là những công nghệ đã lạc hậu, vừa mất nhiều thời gian xây dựng, vừa đẩy giá thành lên cao. Hiện nay, với sự phát triển vũ bão của khoa học kỹ thuật, các nước tiên tiến đã xây dựng thành công nhiều công trình đạt chất

55

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng lượng cao với chi phí thấp, áp dụng nhiều công nghệ mới như nhà lắp ghép, sử dụng vật liệu composit, vách ngăn 3D, gạch tái chế từ rác, đồ dùng trang trí nội thất tận dụng từ thiên nhiên... Công nghệ mới sẽ góp phần đẩy nhanh tốc độc triển khai dự án, giảm chi phí xây dựng đến mức thấp nhất để giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư, và cuối cùng là người thu nhập thấp tiếp cận được nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của mình [5].

- Về địa bàn phát triển: trong tương lai, các vùng nội ô chắc chắn sẽ hết quỹ đất, do đó các dự án xây dựng nhà thu nhập thấp sẽ được bố trí, quy hoạch vươn ra xa khu vực trung tâm, tập trung nhiều ở vùng ven đô. Điều này sẽ tận dụng được nhiều lợi thế như: chi phí đền bù giải tỏa thấp, phục vụ tốt cho đối tượng công nhân tại các khu công nghiệp, giảm áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng vốn đã quá cũ kỹ, lạc hậu tại các đô thị hiện hữu của Việt Nam.

- Về đối tượng phục vụ: sẽ không còn gói gọn trong một nhóm người theo tiêu chuẩn cố định, mà tất cả mọi người có nhu cầu về nhà ở sẽ được tiếp cận sản phẩm phù hợp theo quy luật cung cầu, do thị trường tự điều tiết.

3.2.2 Phương hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại

Đồng Nai

3.2.2.1 Tại khu vực đô thị

- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp theo dự án phải phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững.

- Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

- Chính quyền các cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị theo đúng quy định về quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường và các quy định khác của pháp luật.

- Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở.

- Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

cho người thu nhập thấp theo quy định của pháp luật.

56

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

3.2.2.2 Tại khu vực nông thôn

- Tập trung ưu tiên việc cải thiện và nâng cao chất lượng chỗ ở của các hộ dân cư nông thôn (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp chỗ ở hiện có). Phát triển nhà ở nông thôn gắn với việc phát triển và nâng cấp hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phù hợp với điều kiện sản xuất, đặc điểm tự nhiên và tập quán sinh hoạt của từng địa phương; sử dụng có hiệu quả quỹ đất ở sẵn có để tiết kiệm đất đai.

- Chú trọng triển khai công tác quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn để làm cơ sở cho việc thực hiện xây dựng nhà ở và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch; khuyến khích phát triển nhà tầng, phát triển nhà ở theo dự án đối với những khu vực đã có quy hoạch được duyệt.

- Phát huy khả năng của từng hộ gia đình, cá nhân kết hợp với sự giúp đỡ, hỗ trợ của cộng đồng, dòng họ và các thành phần kinh tế để thực hiện mục tiêu cải thiện chỗ ở tại khu vực nông thôn.

- Tiếp tục thực hiện chính sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình nghèo tại các địa bàn khó khăn, vùng sâu, vùng xa, khu vực thường xuyên bị thiên tai thông qua việc hỗ trợ kinh phí làm nhà, cho vay vốn ưu đãi, trợ giúp về kỹ thuật, vật liệu xây dựng.

3.2.3 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng

Nai

3.2.3.1 Mục tiêu tổng quát

Khai thác các nguồn lực từ các thành phần kinh tế, nhất là nguồn lực trong nhân dân tham gia phát triển nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhất là ở các khu vực đô thị dưới các hình thức thuê hoặc thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của từng đối tượng và điều kiện cụ thể của từng địa phương; bảo đảm nguyên tắc thu hồi vốn đầu tư và người thu nhập thấp có nhà ở hợp lý, ổn định cuộc sống; từng bước giảm khoảng cách chênh lệch về chất lượng chỗ ở giữa các nhóm đối tượng khác nhau.

3.2.3.2 Mục tiêu cụ thể

Đến năm 2020 có 50% tổng số cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; bố trí chỗ ở phù hợp theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội cho 40% tổng số công nhân lao động làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn có nhu cầu về nhà ở. Giai đoạn từ nay đến năm 2010 thực hiện:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Đối với đối tượng là cán bộ công chức - viên chức: Thực hiện thí điểm dự án nhà ở xã hội quy mô 500 căn hộ ở thành phố Biên Hòa và huyện Nhơn

57

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng Trạch, bố trí số lượng 1.000 người, diện tích khoảng 22.500m², với số vốn đầu tư khoảng 100 tỷ đồng.

- Đối với đối tượng là công nhân các KCN tập trung: Bố trí chỗ ở phù hợp theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội cho 15% tổng số công nhân lao động làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn có nhu cầu về nhà ở.

3.3 Các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại

Đồng Nai

3.3.1 Định hướng chung

Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp phải trên cơ sở công bằng xã hội và nâng cao vai trò trung tâm của Nhà nước. Yêu cầu công bằng đòi hỏi phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các lợi ích của nhà nước - chủ đầu tư - người dân, tuyệt đối tránh tư tưởng "trăm dâu đổ đầu tằm", chỉ chú trọng lợi ích của chủ đầu tư, của Nhà nước mà coi nhẹ quyền lợi của người dân, nhất là nông dân và các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp trong các dự án tái định cư.

Yêu cầu công bằng cũng đòi hỏi sự cân bằng giữa quyền lợi và trách nhiệm của các bên hữu quan giữa các dự án và ngay trong cùng một dự án, trước và sau khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần chú ý phát triển đồng bộ các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, cũng như các hoạt động quản lý nhà nước về xã hội, dân cư trong các khu dân cư mới, gắn đó với quỹ nhà cho người có thu nhập thấp như là hệ quả trực tiếp của công tác tái định cư. Cần nhấn mạnh rằng, việc bảo đảm việc làm người dân phải di cư đến chỗ ở mới là điều kiện hàng đầu để có sự phát triển ổn định, lâu dài, bền vững theo góc độ lợi ích kinh tế - xã hội tổng hợp. Bởi sẽ là bất cập nếu việc thực hiện một dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc phát triển kinh tế của một địa phương, quốc gia lại làm gia tăng tình trạng vô gia cư, thất nghiệp, tệ nạn xã hội và các căng thẳng chính trị - xã hội khác với các tổn thất khó đo lường cho cả hiện tại và tương lai, cả cấp vĩ mô lẫn vi mô.

Từ những phân tích nêu trên, thiết nghĩ cần phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên cơ sở thúc đẩy xã hội hoá các hoạt động này với vai trò “nhạc trưởng” của Nhà nước.

Một mặt, cho phép các thành phần kinh tế và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đa dạng hóa các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội: 100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ và các hợp tác xã... Đặc biệt, khuyến khích

58

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này.

Phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp: cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp. Phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp…

Mặt khác, cần đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, mà nổi bật là: xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hoà cảnh quan đô thị (nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp); hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường hoá, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết…

Đặc biệt, cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương, chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản công, các nguồn thu khác…

Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập mới góp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản thân, phòng ngừa các hậu quả tiêu cực của "hậu giải phóng mặt bằng" [1].

3.3.2 Các giải pháp cụ thể

Trước hết, ta cần quan tâm đến nguyện vọng của các chủ đầu tư dự án, đây là nhân tố quan trọng quyết định sự thành công của chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Qua kết quả khảo sát, trước khi quyết định đầu tư các doanh nghiệp quan tâm đặc biệt đến các vấn đề sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Bồi thường giải tỏa: đây là vấn đề nóng bỏng, là vướng mắc lớn nhất đối với các dự án nói chung và dự án phát triển nhà ở nói riêng trên địa bàn

59

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng tỉnh; các doanh nghiệp cần phải được sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả của chính quyền trong việc bồi thường, giải tỏa để thực hiện dự án.

- Vị trí đất để doanh nghiệp đầu tư:

+ Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được thực hiện tại những địa điểm thuận lợi cho việc ăn ở, sinh hoạt và đi lại của người sử dụng cũng như hạ tầng xã hội hoàn chỉnh.

+ Các khu đất dành để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được gắn với các khu dân cư đã hình thành hoặc các khu đất phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để kết hợp khai thác sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng. Nhà ở dành cho nhóm đối tượng nhà ở cho người thu nhập thấp là một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở đô thị. Vì vậy, việc quy hoạch xây dựng nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp cũng đòi hỏi phải được gắn với các dự án nhà ở khác hoặc các dự án khu đô thị mới để đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng cũng như các cơ sở phúc lợi xã hội của đô thị. Thông qua việc lập quy hoạch nhà ở, cần tạo điều kiện cho đối tượng nhà ở cho người thu nhập thấp sống hòa nhập với cộng đồng trong khu dân cư, được tiếp cận sử dụng hệ thống dịch vụ công cộng đồng bộ và cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Thủ tục của dự án: Để khuyến khích các doanh nghiệp trong việc xây dựng nhà ở xã hội, các thủ tục hành chính của dự án cần phải được đơn giản hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án.

- Sự ủng hộ của chính quyền địa phương trong việc thực hiện dự án: Là yếu tố quan trọng trong việc khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp; tạo niềm tin cho doanh nghiệp trong việc chăm lo nơi ăn chốn ở cho người lao động.

- Hỗ trợ về tài chính: trước nhu cầu về vốn quá lớn, doanh nghiệp nào cũng cần nhận được sự hỗ trợ về tài chính của tất cả các thành phần kinh tế, đặc biệt là sự hỗ trợ của Nhà nước.

Từ những nhu cầu thực tế nói trên, tác giả đề xuất một số giải pháp chủ yếu để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Đồng Nai như sau:

3.3.2.1 Nhóm giải pháp về tài chính

- Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp được

hình thành gồm:

+ Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Nhà nước trên địa bàn.

60

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Mức trích cụ thể tiền sử dụng đất cho Quỹ Đầu tư phát triển nhà ở được UBND tỉnh cân đối ngân sách hàng năm, trình HĐND tỉnh xem xét, quyết định trong khung 30% - 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn theo quy định của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.

+ Ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo nghị quyết của Hội đồng

nhân dân tỉnh.

+ Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài

nước.

+ Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của

pháp luật.

- Nguồn từ quỹ phát triển nhà ở của tỉnh đã được hình thành từ các nguồn: Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP; khấu hao cơ bản trích từ tiền cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

+ Tiền khai thác quỹ đất ở (trích một phần tỷ lệ theo hình thức đấu giá

đất, đấu thầu dự án sau khi có quy hoạch được phê duyệt).

+ Tiền bán đấu giá tài sản nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước được thu hồi do các doanh nghiệp và các cơ quan quản lý sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả hoặc chuyển nhượng trái phép; hoặc trong quá trình sáp nhập, giải thể,...

+ Tiền bổ sung từ nguồn ngân sách địa phương do Hội đồng nhân dân

cấp tỉnh quy định.

+ Tiền ứng trước của người thuê mua nhà ở xã hội (20%).

+ Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của

pháp luật.

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước thì chủ đầu tư dự án thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và quản lý ngân sách Nhà nước.

- Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của

các thành phần kinh tế thì nguồn vốn được sử dụng gồm:

+ Vốn tự có của chủ đầu tư.

+ Vốn vay của các tổ chức tín dụng.

+ Vốn liên doanh, liên kết.

+ Vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

luật.

61

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Các chủ doanh nghiệp, nhà máy (người sử dụng lao động) phải có trách nhiệm giải quyết chỗ ở cho người lao động bằng nhiều hình thức như: Tự đầu tư xây dựng theo quy hoạch, thuê hoặc mua lại các quỹ đất có hạ tầng hoặc quỹ nhà ở của các đơn vị kinh doanh hạ tầng; hoặc đóng góp tài chính vào quỹ phát triển nhà ở xã hội.

- Nguồn vốn hỗ trợ cho người thu nhập thấp vay để thuê mua nhà ở xã hội: Quỹ Phát triển nhà ở, ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại có chính sách, cơ chế cho người thu nhập thấp vay, với điều kiện cho vay là đối tượng công nhân, cán bộ, công chức, viên chức có hộ khẩu ở tỉnh, đã làm việc liên tục 5 năm trở lên, chưa có nhà ở (hoặc tỉnh có tiêu chí để xác định những ai là đối tượng có thu nhập thấp được vay); tùy vào từng năm để quy định hạn mức tối đa cho vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay cho phù hợp với các đối tượng.

- Lãi suất cho vay bằng đồng Việt Nam bằng lãi suất trái phiếu Chính

phủ kỳ hạn 5 năm (khoản 3 Điều 10 - Nghị định 151/2006/NĐ-CP).

- Mức hỗ trợ sau đầu tư bằng chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng và 90% lãi suất vay vốn đầu tư áp dụng cho các đối tượng quy định tại Điều 10 Nghị định 151/2006/NĐ-CP (khoản 1 Điều 14 nghị định 151/NĐ-CP).

- Đối với nhà cho thuê: Thời gian thu hồi vốn tối đa là 40 năm, lãi suất thu hồi vốn đầu tư là 3%/năm; đối với nhà cho thuê mua: Thời gian thu hồi vốn là 15 năm, lãi suất thu hồi vốn đầu tư là 3%/năm.

- Có chính sách cho hộ cá nhân vay ưu đãi, lãi suất 6-7%/năm với thời

hạn vay 15 năm từ Quỹ Phát triển nhà ở.

- Rà soát, củng cố việc tổ chức, hoạt động của Quỹ Phát triển nhà ở của

tỉnh để quản lý Quỹ Phát triển nhà hiệu quả, đúng quy định.

- Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp được

miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Được hưởng mức thuế suất 10% áp dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. Trường hợp cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian thực hiện dự án (điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày

62

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng 14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp). Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư (khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP).

- Thuế GTGT đầu vào đối với hoạt động xây dựng nhà ở cho người lao động của cơ sở kinh doanh thì được khấu trừ toàn bộ nếu khu nhà đó được tính vào tài sản cố định của doanh nghiệp. Trường hợp cơ sở kinh doanh bán nhà ở cho cán bộ công nhân viên thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định (Thông tư 32/2007/BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính).

- Doanh nghiệp có sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở công nhân hoặc hỗ trợ tiền nhà ở cho công nhân được hạch toán chi phí đó vào chi phí sản xuất hợp lý (Thông tư 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007).

3.3.2.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc và phát triển kết cấu

hạ tầng khu dân cư

- Nhà ở dành cho nhóm đối tượng nhà ở xã hội là một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở đô thị. Vì vậy, việc quy hoạch xây dựng nhà ở cho đối tượng nhà ở xã hội cũng đòi hỏi phải được gắn với các dự án nhà ở khác hoặc các dự án khu đô thị mới để đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng cũng như các cơ sở phúc lợi xã hội của đô thị. Thông qua việc lập quy hoạch nhà ở, cần tạo điều kiện cho đối tượng nhà ở xã hội sống hòa nhập với cộng đồng trong khu dân cư, được tiếp cận sử dụng hệ thống dịch vụ công cộng đồng bộ và cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ để cho thuê hoặc thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư cho phù hợp; cơ chế khuyến khích ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

- Khi phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp cần phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; đồng thời công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; các cơ chế chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở xã hội.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Phát triển khu công nghiệp phải đi liền với phát triển khu đô thị mới và các công trình phúc lợi công cộng, trong đó có khu nhà ở cho công nhân. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi công cộng phục vụ lâu dài cho công nhân diện thu nhập thấp.

63

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Các khu đất dành để phát triển nhà ở xã hội cần được gắn với các khu dân cư đã hình thành hoặc các khu đất phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để kết hợp khai thác sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng.

- UBND các huyện, thị xã Long Khánh, thành phố Biên Hòa cần tổ chức việc điều tra, đánh giá tình hình nhà ở trên địa bàn, xác định nhu cầu cụ thể đối với từng loại nhà ở (nhà ở cho nguời thu nhập cao, thu nhập trung bình và thu nhập thấp), nhà ở dành cho các nhóm đối tượng nhà ở xã hội,... để có cơ sở lập quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

- Căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, UBND các huyện, thị xã Long Khánh, thành phố Biên Hòa thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội; đồng thời cân đối để bố trí kế hoạch sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để cho thuê và thuê mua với giá hợp lý và triển khai việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc phát triển nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước. Trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (1/500 - 1/2000) cần quy định cụ thể ranh giới và tỷ lệ diện tích đất dành để xây dựng quỹ nhà ở cho nhóm đối tượng nhà ở xã hội; việc lựa chọn địa điểm quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê hoặc thuê mua, nhà ở thương mại phải gắn với quy hoạch chuyên ngành khác.

- Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở được xây dựng và quy hoạch phát triển nhà ở của các địa phương đã được phê duyệt, định kỳ hàng năm UBND các huyện, thị xã Long Khánh, thành phố Biên Hòa công bố rộng rãi về danh mục, số lượng, địa điểm, quy mô dự án phát triển nhà ở trên địa bàn để kêu gọi các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội.

- Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội theo Điều 47 của Luật Nhà ở gồm:

+ Tại các đô thị loại 2, 3, 4, 5 phải là nhà không quá 6 tầng. Tại các khu vực ven đô thị hoặc các vùng khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên;

+ Diện tích mỗi căn hộ không lớn hơn 60m² sàn và được hoàn thiện theo

cấp, hạng nhà ở nhưng không nhỏ hơn 30m² sàn;

+ Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị; ở thành phố Biên Hòa là đô thị loại 2, Nhơn Trạch đô thị loại 2; thị xã Long Khánh đô thị loại 3 và các thị trấn còn lại là đô thị loại 5;

+ Khuyến khích các tổ chức, cá nhân áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

hình đối với các dự án nhà ở xã hội;

64

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Dự án nhà ở xã hội phải được bố trí thành từng khu cho thuê và cho thuê mua riêng biệt để tạo điều kiện thuận thuận lợi trong quá trình quản lý, khai thác và sử dụng.

3.3.2.3 Nhóm giải pháp về sử dụng đất

- Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp (thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước) được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội khi thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.

- Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án. Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách Nhà nước theo quy định. Trong trường hợp khoản chi phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản chênh lệch đó sẽ được hoàn trả từ vốn ngân sách Nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ định.

- Khuyến khích các tổ chức, cá nhân hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần chi phí bồi thường và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội. Khi chủ đầu tư có nhu cầu hoàn trả thì được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định. Trong trường hợp khoản chi phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản chênh lệch đó sẽ được hoàn trả từ vốn ngân sách Nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ định.

- Nhà nước khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch, các dự án kinh doanh hạ tầng khu dân cư, các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 10 ha giao lại cho Nhà nước một phần diện tích để sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở xã hội.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu công nghiệp - cụm công nghiệp, khu công nghệ cao... trên địa bàn cần xác định rõ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cho việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và xác định các chính sách về đất đai kèm theo.

65

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Rà soát, sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà đất (nhà xưởng, kho bãi, các cơ sở sản xuất ô nhiễm trong nội thành Biên Hòa, thị xã Long Khánh, các trung tâm, thị trấn của các huyện) không phù hợp quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ưu tiên phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê và thuê mua.

- Đối với các khu nhà chung cư đã bị xuống cấp, hư hỏng (không thuộc diện bán theo Nghị định 61/CP) thì Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Đồng Nai có kế hoạch phá dỡ, xây dựng lại để cho thuê.

Từ trước đến nay, chúng ta đang tập trung tìm ra các giải pháp để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, điều này hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, sau khi triển khai thực hiện chương trình này vẫn chưa mang lại kết quả như mong đợi, do vẫn tồn tại một số điều hạn chế như đã đề cập ở các phần trên. Vì vậy, tác giả xin mạnh dạn bổ sung một giải pháp mới, có thể tóm tắt như sau:

Theo ý kiến chủ quan của tác giả, chương trình phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đến nay vẫn chưa phát huy hiệu quả như mong đợi là do một nguyên nhân chủ yếu: thu nhập không thể tiệm cận được với giá nhà. Trong khi đó, để cải thiện được thu nhập cho người lao động, đòi hỏi phải có thời gian và nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ của cả xã hội; đồng thời, giá căn hộ cũng không thể kéo xuống do hoàn toàn phụ thuộc vào suất đầu tư theo quy định và giá cả của thị trường vật liệu.

Để hai yếu tố giá sản phẩm và thu nhập có thể tiệm cận với nhau theo quy luật cung - cầu của thị trường, tác giả xin đề ra khái niệm đất ở dành cho người thu nhập thấp.

Hiện nay, quỹ đất tự nhiên của Đồng Nai còn rất dồi dào, nhất là ở các vùng ven đô thị và gần các khu công nghiệp tập trung. Ưu điểm của loại đất này là có diện tích lớn, giá đất thấp hơn nhiều so với đất tại khu vực đô thị, và vị trí thì gần với địa điểm làm việc của số đông người thu nhập thấp có nhu cầu.

a. Một số đặc điểm của dự án đất ở dành cho người thu nhập thấp:

- Chủ đầu tư chỉ phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng (giao thông, điện nước, cây xanh…) là được quyền bán, không bắt buộc phải xây chung cư 6 tầng như các dự án nhà ở xã hội.

- Kích thước mỗi lô đất: 4m x 15m = 60m2. - Mật độ xây dựng: 60% dành cho đất ở, 40% dành cho cơ sở hạ tầng

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

phục vụ khu dân cư như đường sá, công viên cây xanh, nhà trẻ, siêu thị...

66

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Nghĩa vụ tài chính: chủ đầu tư vẫn nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước

như các dự án kinh doanh thương mại khác.

- Ưu đãi dành cho dự án: doanh nghiệp đầu tư dự án đất ở cho người thu

nhập thấp được miễn, giảm thuế TNDN, VAT... theo quy định hiện hành.

- Tiêu chuẩn xây dựng: người mua đất được tự xây dựng nhà ở theo quy

định chung về kiến trúc (nhà cấp 4, màu sắc, kiến trúc đồng bộ...).

- Thủ tục chuyển nhượng: bình thường như các giao dịch dân sự khác (không xét duyệt hồ sơ, không ban hành tiêu chí người mua, không qua xác nhận của chính quyền địa phương...).

- Về quyền của người mua: người mua được hưởng đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quy định tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được tự do mua bán chuyển nhượng lại, được cầm cố thế chấp…

b. Khái toán giá trị 1 lô đất đã được đầu tư hạ tầng và chi phí xây

dựng 1 căn nhà trên đó:

Tác giả chọn địa bàn huyện Nhơn Trạch, là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và thành phần dân cư thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, làm căn cứ tính toán các chi phí để đầu tư một căn hộ trên một lô đất ở cho người thu nhập thấp:

- Tiền sử dụng đất bình quân phải nộp cho nhà nước theo quy định tại Bảng giá đất năm 2011 do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành (vị trí 2): 637.777 đồng/m2 x 60m2 = 38.266.620 đồng (1).

+ Chi phí đầu tư hạ tầng theo quy định tại Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng: 663.000 đồng/m2 x 60m2 = 39.780.000 đồng (2).

+ Chi phí khác (10% x (2)): 3.978.000 đồng (3)

+ Lợi nhuận dự kiến: 20% x ((1) + (2) + (3)) = 16.404.924 đồng (4).

- > Giá bán đất nền: (1) + (2) + (3) + (4) = 98.429.544 đồng (5).

+ Chi phí xây căn hộ do người mua đất tự xây dựng: Theo quy định tại Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng thì suất đầu tư cho 1m2 nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn là 1.440.000 đồng. Như vậy, chi phí xây dựng cho 1 căn hộ 60m2 là 1.440.000 x 60m2 = 86.400.000 đồng (6).

+ Dự phòng phí (10% x (6)): 8.640.000 đồng (7).

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

-> Chi phí xây dựng: (6) + (7) = 95.040.000 đồng (8).

67

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

=> Tổng chi phí người thu nhập thấp phải bỏ ra để sở hữu 1 căn hộ:

(5) + (8) = 193.469.544 đồng.

Bỏ ra số tiền như thế này để xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cá nhân về nhà, với đầy đủ cơ sở pháp lý được pháp luật công nhận, tác giả đoan chắc bất cứ ai cũng sẵn sàng chấp nhận.

c. Ưu điểm của loại hình dự án này:

- Đối với nhà nước:

+ Nhà nước vẫn thể hiện được vai trò quản lý, điều tiết thị trường bất

động sản theo quy luật cung – cầu.

+ Ngân sách được tăng thêm do thu được tiền sử dụng đất của chủ đầu

tư.

- Đối với chủ đầu tư:

+ Vốn đầu tư ban đầu thấp, không phải vay vốn hoặc vay rất ít nên ít

chịu gánh nặng lãi suất ngân hàng.

+ Tạo ra sản phẩm có giá thành thấp, phù hợp thu nhập của người nghèo.

+ Hoàn toàn chủ động trong phương án kinh doanh, lựa chọn đối tượng

khách hàng, xác định mức lợi nhuận dự kiến...

+ Thu hồi vốn nhanh.

- Đối với người thu nhập thấp:

+ Tiếp cận được với căn hộ phù hợp với thu nhập cá nhân và gia đình.

+ Đáp ứng được tâm lý có một “tấc đất cắm dùi” của người Việt, vì thực tế vẫn xuất hiện tâm lý e ngại sinh sống ở chung cư do tập quán sinh hoạt từ lâu đời.

+ Chủ động được nguồn vốn khi xây dựng nhà, tùy vào khả năng tích lũy

trong hiện tại cũng như tương lai.

+ Được tự do chuyển nhượng cho người khác như quyền lợi quy định tại

Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản.

3.4 Khuyến nghị

3.4.1 Đối với trung ương

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Hiện nay, chương trình Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì. Tác giả đề nghị Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng thêm chương trình Phát triển đất ở cho người thu nhập thấp, xem như bổ sung một nguồn lực để cả xã hội chung tay chăm lo chỗ ở cho người nghèo.

68

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Đề nghị Bộ Tài chính sớm có hướng dẫn chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ để thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng vào các dự án nhà ở công nhân. Ban hành chính sách ưu đãi hơn nữa để khuyến khích các doanh nghiệp và các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp nhất là chính sách ưu đãi về tài chính, thuế, vay vốn (chính sách ưu đãi về thuế VAT, thuế TNDN tại Quyết định 66, 67/2009/QĐ-TTg đã bị Quyết Định 96/2009/QĐ-TTg điều chỉnh lại chỉ ưu đãi trong năm 2009).

- Đề nghị Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, giải quyết cho tỉnh Đồng Nai vay vốn từ nguồn vốn trái phiếu chính phủ để xây dựng ký túc xá sinh viên; hoặc trình Thủ tướng Chính phủ ban hành cơ chế “mềm” để giải quyết cho các chủ đầu tư vay vốn ưu đãi ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân theo danh mục các dự án đã đăng ký.

- Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định về việc thành lập, hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội.

- Bộ Xây dựng nghiên cứu, thiết kế những mẫu nhà chuẩn về diện tích, kiến trúc, vật liệu..., phù hợp với tiêu chuẩn nhà ở cho người thu nhập thấp để các chủ đầu tư và người dân có nhu cầu xây dựng tham khảo.

- Đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính sớm có hưóng dẫn đối với việc

tổ chức, hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở của địa phương.

- Đề nghị Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định về việc thành lập, hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội.

- Tùy vào điều kiện thực tế tại các khu công nghiệp ở các địa phương; đề nghị Bộ Xây dựng có chính sách cho phép xây dựng các khu ký túc xá trong ranh giới khu công nghiệp để đáp ứng trước mắt nhu cầu bức xúc về nhà ở của công nhân trong khu công nghiệp đó (đảm bảo điều kiện các khu nhà ở cách ly với khu sản xuất).

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Tại khoản 2a Điều 4 Thông tư 15/2009/TT-BXD có cho phép chủ đầu tư giữ lại phần diện tích để kinh doanh riêng nhưng không quy định tối đa diện tích giữ lại để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng,…); do đó vấn đề này vẫn còn phụ thuộc vào doanh nghiệp: trường hợp doanh nghiệp đầu tư nhà ở thu nhập thấp nhưng dành quá nhiều diện tích sàn xây dựng nhà

69

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng ở để kinh doanh thương mại thì chưa có biện pháp để xử lý. Do đó kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn về vấn đề này.

- Đối với trường hợp nhà ở thu nhập thấp có dành một phần diện tích để chủ đầu tư kinh doanh thương mại mà suất vốn đầu tư phần thương mại cao hơn suất vốn đầu tư phần diện tích nhà ở thu nhập thấp thì đề nghị tách riêng phần chi phí các phần này để tính toán nhằm giảm giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp.

- Kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép giãn thời gian thực hiện Quyết định 17/2006/QĐ-BXD, tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh có thời gian trong việc cải tạo, sửa chữa, nâng cấp cơ sở nhà trọ đáp ứng điều kiện tối thiểu theo quy định.

- Về nhà lưu trú cho công nhân do doanh nghiệp tự xây dựng trên đất được giao trong khu công nghiệp (ký túc xá công nhân, thường dùng cho công nhân độc thân ở tập thể, hoặc bán trú), đề nghị Bộ Xây dựng và Trung ương chấp thuận cho các doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế như: Ban quản lý khu công nghiệp, các công ty kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đã hình thành rà soát lại toàn bộ quỹ đất khu công nghiệp để sử dụng một phần đất dùng cho việc xây dựng ký túc xá công nhân của doanh nghiệp. Phần đất này được xây dựng tường rào tách biệt với cơ sở sản xuất, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng nhà ở công nhân khu công nghiệp đảm bảo theo quy định của Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg, kèm theo các cơ sở phục vụ như nơi sinh hoạt chung, nhà giữ trẻ, y tế… tổ chức đấu thầu dịch vụ phục vụ cho nhà lưu trú công nhân. Ưu điểm của giải pháp này là: đảm bảo cho công nhân có chỗ ở ổn định, đi làm thuận tiện, tránh được xảy ra tai nạn giao thông trên đường đi làm xa; quản lý được người lao động, hạn chế được các tệ nạn xã hội; người công nhân có điều kiện chăm sóc con cái trong những giờ giải lao giữa ca, được chăm sóc y tế kịp thời làm cho người lao động yên tâm, gắn bó hơn với doanh nghiệp.

- Trong quá trình thực hiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, một số doanh nghiệp có quỹ đất hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đề nghị một số phương án trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nhưng tỉnh chưa thực hiện được vì chưa có các quy định, hướng dẫn cụ thể. Đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn cho địa phương những trường hợp cụ thể như sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Chủ đầu tư được giao thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới có đề nghị thay vì giao lại quỹ đất 20% cho địa phương xây dựng nhà ở xã hội thì đề nghị cho phép chủ đầu tư được quy thành tiền để giao lại cho địa

70

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng phương (trường hợp Công ty Cổ phần Licôgi 16 ở Nhơn Trạch); hoặc địa phương giao đất ở vị trí khác cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Chủ đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị mới thay vì giao lại quỹ đất 20% cho địa phương xây dựng nhà ở xã hội thì được giao cho địa phương một tỷ lệ căn hộ để địa phương bố trí nhà ở xã hội.

+ Tổ chức có quỹ đất sạch, nhưng không có khả năng tài chính để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội xin được đề nghị hợp tác với Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng; sau khi xây dựng hoàn thành bàn giao lại cho tổ chức đó một tỷ lệ số căn hộ theo thỏa thuận để bố trí nhà ở xã hội; số căn hộ còn lại doanh nghiệp kinh doanh.

3.4.2 Đối với tỉnh Đồng Nai

Để việc triển khai chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phát huy hiệu quả, ngoài việc áp dụng chủ trương đường lối của Đảng và Nhà nước, UBND tỉnh Đồng Nai cần phải quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chuyên môn trong việc tham mưu cho lãnh đạo tỉnh các giải pháp cụ thể để thực hiện. Sau đây là một số gợi ý:

- Sở Xây dựng:

+ Tham mưu cho tỉnh trong việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở nói chung và nhà ở thuộc nhóm đối tượng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

+ Chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành, địa phương tham mưu, đề xuất tỉnh trong việc lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng trong đó có nhóm nhà ở xã hội để thuê, thuê mua.

+ Chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành lập kế hoạch phát triển nhà ở xã

hội 5 năm và hàng năm theo quy định.

+ Chủ trì, phối hợp với các địa phương, các Sở, ngành liên quan cụ thể hóa một số vấn đề như: Quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

+ Xác định cụ thể các khu đất sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở xã hội, các cơ sở sản xuất kinh doanh phải di dời để bố trí đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án quy hoạch các khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

+ Rà soát các chung cư xuống cấp, hư hỏng (không thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP) để chuyển sang sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở xã hội.

71

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

+ Chủ trì, phối hợp với các Sở ngành có liên quan xác định giá cho thuê, thuê mua quỹ nhà ở xã hội theo khung giá tạm thời để áp dụng trên địa bàn tỉnh.

+ Chủ trì, dự thảo văn bản trình UBND tỉnh báo cáo kiến nghị Trung ương một số cơ chế, chính sách phù hợp để thực hiện phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.

- Sở Tài chính:

+ Chủ trì, phối hợp với Quỹ Phát triển nhà ở của tỉnh đề xuất quy định vay vốn ưu đãi, hỗ trợ của tỉnh đối với các đối tượng hưởng cơ chế chính sách trong đề án nhà ở xã hội.

+ Chủ trì, rà soát kết quả thực hiện Nghị quyết số 82/2006/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân khóa VII, báo cáo UBND tỉnh để đề nghị Hội đồng nhân dân tỉnh điều chỉnh tỷ lệ phân chia nguồn thu giữa các cấp ngân sách đảm bảo việc trích tiền sử dụng đất cho Quỹ Đầu tư phát triển nhà ở đúng quy định hiện hành; đồng thời, hàng năm cân đối ngân sách, trình Hội đồng nhân dân tỉnh xem xét quyết định trong khung từ 30%-50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ.

- Sở Kế hoạch và Đầu tư:

+ Chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành, địa phương liên quan trong việc

bố trí vốn hàng năm để đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở xã hội.

+ Quy định địa bàn, dự án được hưởng ưu đãi đầu tư theo luật định để

UBND tỉnh ban hành áp dụng.

+ Tùy vào dự án và điều kiện, địa bàn cần ưu đãi đầu tư, đề xuất UBND tỉnh hỗ trợ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng; hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất thu hồi vốn đầu tư khoảng 3%/năm (hỗ trợ sau khi đầu tư) cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Sở Nội vụ: Nghiên cứu thành lập Hội đồng xét duyệt của tỉnh để xét duyệt các đối tượng và điều kiện được thuê và thuê mua quỹ nhà ở xã hội; ban hành quy định mức thu nhập bình quân của hộ gia đình làm cơ sở xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Cục Thuế: Chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan triển khai thực hiện các chính sách ưu đãi về thuế để áp dụng cho việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

72

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

- Ngân hàng Nhà nước tỉnh: Đề xuất quy định lãi suất ưu đãi, hỗ trợ sau đầu tư; chính sách vay vốn tín dụng; thế chấp; giải chấp cho các đối tượng tham gia đầu tư xây dựng và nhóm đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.

- Hội đồng xét duyệt của tỉnh: Kiện toàn và sắp xếp để đề nghị xem xét, lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thứ tự ưu tiên, tiêu chuẩn đối tượng thu nhập thấp để áp dụng trên địa bàn.

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Căn cứ vào quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đã được xác định trong các quy hoạch chuyên ngành, bổ sung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cắm mốc bàn giao cho địa phương quản lý để bố trí sử dụng đúng mục đích phát triển nhà ở xã hội.

- UBND các địa phương: Hàng năm xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội, bố trí cho các đối tượng, vốn đầu tư, quỹ đất, lập quy hoạch và phối hợp với Thanh tra Xây dựng và các Sở, ngành có liên quan tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý sự dụng đối với quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn; trực tiếp làm việc với các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn xác định các vị trí có thể bố trí xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời xác định nhu cầu cụ thể để bố trí vốn phân kỳ thực hiện.

- Các Công ty Kinh doanh hạ tầng chuyên ngành như Cấp nước, điện, vệ sinh môi trường: Xây dựng cơ chế chính sách hỗ trợ giá sinh hoạt cho cán bộ công chức - viên chức và công nhân ở các khu công nghiệp tập trung.

- Các tổ chức đoàn thể - xã hội tham gia giám sát các công trình xây dựng quỹ nhà ở xã hội; các tổ chức đoàn thể xã hội phối hợp với chính quyền vận động chương trình "Xã hội hóa nhà ở xã hội" trên địa bàn.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

- Các Sở, ngành, địa phương trong quá trình triển khai thực hiện nếu có thay đổi về cơ chế, chính sách liên quan đến nhiệm vụ cần tham mưu UBND tỉnh kịp thời điều chỉnh, bổ sung quyết định cho phù hợp với quy định của pháp luật.

73

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

TÓM TẮT CHƯƠNG III

Chương III bàn về phương hướng, giải pháp phát triển nhà ở cho người

thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 – 2020.

Trước hết, phải xác định là các giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai phải dựa trên chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực này.

Từ những định hướng chung, nghiên cứu này dự báo các xu hướng phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian tới, từ đó đặt ra các mục tiêu cụ thể cần đạt được.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Các nhóm giải pháp cụ thể được đề nghị đối với các cấp, các ngành và các đối tượng liên quan trong Chương III là mục tiêu cuối cùng của đề tài nghiên cứu này: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 – 2020.

74

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

KẾT LUẬN

Quyền có nhà ở để đảm bảo quyền sống xứng đáng với tên gọi và phẩm giá con người là một trong những quyền cơ bản được Hiến pháp khẳng định. Đó cũng là một trong những mục tiêu lớn lao và cụ thể nhất của toàn bộ công cuộc đấu tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước ta suốt hơn nửa thế kỷ qua. Chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp.

Hơn nữa, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ là việc tạo nơi ăn, chốn ở mới cho hàng ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để "an cư lạc nghiệp" cho hàng vạn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp muốn tìm một ngôi nhà để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình, cũng như cho các cặp gia đình trẻ "tách hộ" ra ở riêng.

Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới "bằng và tốt hơn chỗ ở cũ" cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng, tăng tốc trong xu thế phát triển năng động chung của xã hội hiện đại, cùng với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế - xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển ở nước ta…

Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu, nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, phát triển đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

Đề tài “ Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai - Giai đoạn 2011 - 2020’’ được hình thành và phát triển dựa trên tâm huyết của tác giả về một vấn đề nóng bỏng của xã hội hiện đại mà hiện nay vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Trên cơ sở nghiên cứu đó, tác giả đề ra một số giải pháp với hy vọng đóng góp một phần vào quá trình hoàn thiện thêm chính sách của nhà nước và giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp tại địa phương. Tuy nhiên với thời gian và lượng kiến thức có hạn, nên nghiên cứu vẫn chưa hoàn thiện như mong đợi. Vì vậy tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, phê bình của thầy cô, các bạn và những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tục bổ sung hoàn thiện đề tài hơn nữa. Xin chân thành cảm ơn!

75

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1]. TS. Đinh Văn Ân (2011) , Chính sách phát triển thị trường bất động

sản ở Việt Nam”, Hà Nội.

[2]. UBND tỉnh Đồng Nai (2010), Chương trình phát triển nhà ở trên địa

bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020, Đồng Nai.

[3]. Sở Xây dựng Đồng Nai (2008), Dự án đầu tư Xây dựng thí điểm nhà

ở xã hội huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai, Đồng Nai.

[4]. UBND tỉnh Đồng Nai (2010), Đề án phát triển nhà ở xã hội trên địa

bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020, Đồng Nai.

[5]. TS.KTS Trần Xuân Đỉnh (2001), Ứng dụng những tiến bộ khoa học kỹ thuật công nghệ và vật liêu mới là khâu then chốt trong công nghiệp hóa xây dựng nhà ở, tại Hội nghị Hội thảo quốc tế “Chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước”, TP.HCM.

[6]. Thái Doãn Hòa (2008): Giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, Luận văn Thạc sĩ Quản lý xây dựng, ĐH Bách Khoa TP.HCM.

[7]. Ths. Phan Anh Hồng (2009), Những đặc điểm của đô thị Việt Nam,

Học viện Hành chính Quốc gia TP.HCM.

[8]. TS. Trần Văn Khải (2001), Các giải pháp thiết kế nhà ở cho dân có thu nhập thấp tại Tp. Hồ Chí Minh, tại Hội nghị Hội thảo quốc tế “Chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước”, TP.HCM.

[9]. Nguyễn Duy Long, Đỗ Thị Xuân Lan (2003), Các yếu tố thành công

của dự án xây dựng, Hội nghị Khoa học trẻ Bách Khoa lần 4, TP.HCM.

[10]. Luật Nhà ở năm 2005.

[11]. Luật Đất đai năm 2003.

[12]. Phạm Cao Nguyên (2001), Xã hội hóa nhà ở tại Tp. Hà Nội, tại Hội nghị Hội thảo quốc tế “Chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước”, TP.HCM.

[13]. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

76

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

[14]. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về

thi hành Luật Đất đai.

[15]. Nghị định số 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 của Chính phủ

hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

[16]. Nghị định 151/2006/NĐ-CP ngày 20/12/2006 về tín dụng đầu tư và

tín dụng xuất khẩu của nhà nước.

[17]. TS. Nguyễn Đình Thọ (2010), Bài giảng môn học: “Phương pháp

nghiên cứu khoa học”, ĐH Kinh tế TP.HCM.

[18]. Tổng cục Thống kê (2009), Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009, Hà

Nội.

[19]. Thông tư 05/2006/BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội

dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006.

[20]. Thông tư 32/2007/BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003, Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/7/2004 và Nghị định số 156/2005/Nđ-CP ngày 15/12/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.

Các website tham khảo:

[21]. http://www.dangcongsan.vn (Đảng Cộng sản Việt Nam)

[22]. http://www.moc.gov.vn (Bộ Xây dựng)

[23]. http://www.monre.gov.vn (Bộ Tài nguyên và Môi trường)

[24]. http://www.gso.gov.vn (Tổng cục Thống kê)

[25]. http://www.dongnai.gov.vn (UBND tỉnh Đồng Nai)

[26]. http://www.ciem.org.vn (Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung

ương)

[27]. http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn (Viện nghiên cứu và phát

triển TP. Hồ Chí Minh)

[28]. http://www.tuoitre.vn (Báo Tuổi trẻ)

[29]. http://www.thanhnien.com.vn (Báo Thanh niên)

[30]. http://www.wikipedia.org (Bách khoa toàn thư mở)

[31]. http://www.chinhphu.vn (Cổng thông tin điện tử Chính phủ)

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Giai đoạn 2011 - 2020

[32]. http://www.diza.vn (Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai)