Quy định về sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

111<br /> <br /> QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN<br /> NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI<br /> <br /> <br /> NGUYỄN KHẢI<br /> Vụ trưởng Vụ Đất đai<br /> Bộ Tài nguyên và Môi trường<br /> <br /> <br /> I. QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT<br /> <br /> Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các văn<br /> bản thi hành Luật quy định cụ thể về chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất,<br /> quyền của chủ thể sở hữu đất đai, quyền của chủ thể sử dụng đất, tạo ra hành lang<br /> pháp lý cơ bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong đó có những quan hệ đất đai<br /> có yếu tố nước ngoài, cụ thể là:<br /> <br /> 1. Hiến pháp và Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,<br /> Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước.<br /> <br /> 2. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước có quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai<br /> như quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền<br /> sử dụng đất cho người sử dụng đất.<br /> <br /> Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất<br /> thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;<br /> quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê<br /> đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.<br /> <br /> Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai<br /> như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ<br /> chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu<br /> tư của người sử dụng đất mang lại.<br /> <br /> Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức<br /> giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất<br /> ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.<br /> <br /> Quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài,<br /> người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo 3 nhóm đối tượng:<br /> <br /> Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: gồm có cơ quan đại diện ngoại giao, cơ<br /> quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được<br /> Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ<br /> quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được<br /> Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.<br /> <br /> Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: gồm có người Việt Nam định cư ở nước ngoài về<br /> đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định<br /> tại Việt Nam.<br /> <br /> Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt<br /> Nam theo pháp luật về đầu tư .<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 112<br /> <br /> 3. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất<br /> đai thông qua các cơ quan của Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên và Môi<br /> trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai), Hội<br /> đồng nhân dân các cấp, Uỷ ban nhân dân các cấp.<br /> <br /> 4. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất<br /> đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như:<br /> <br /> 4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ<br /> chức thực hiện các văn bản đó;<br /> <br /> 4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản<br /> đồ hành chính;<br /> <br /> 4.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện<br /> trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;<br /> <br /> 4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;<br /> <br /> 4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng<br /> đất;<br /> <br /> 4.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng<br /> nhận quyền sử dụng đất;<br /> <br /> 4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai;<br /> <br /> 4.8. Quản lý tài chính về đất đai;<br /> <br /> 4.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động<br /> sản;<br /> <br /> 4.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;<br /> <br /> 4.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và<br /> xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;<br /> <br /> 4.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm<br /> trong việc quản lý và sử dụng đất đai;<br /> <br /> 4.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.<br /> <br /> 4.14. Đầu tư, xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai đảm bảo thực hiện các<br /> nhiệm vụ quản lý đất đai.<br /> <br /> 5. Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản trên đất:<br /> <br /> Do lịch sử xây dựng và bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ<br /> thống pháp luật cũng có nhiều thay đổi trong từng giai đoạn, đặc biệt là pháp luật về<br /> đất đai có thay đổi cơ bản về chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước khi Quốc hội ban<br /> hành Hiến pháp 1980 thì pháp luật quy định có 3 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu<br /> toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân). Từ khi Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980<br /> đến nay pháp luật quy định chỉ có 1 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.<br /> <br /> 6. Trong khi đó các quy định về sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà<br /> xưởng, công trình xây dựng…ít bị thay đổi trong các giai đoạn mà vẫn có nhiều hình<br /> thức sở hữu tài sản. Vì vậy, nhiều quan hệ về sở hữu tài sản trong giai đoạn từ năm<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  113<br /> <br /> 1980 đến nay không thống nhất với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh<br /> chấp trong việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất trong giai<br /> đoạn sau năm 1980. Đây cũng là những vấn đề mới được Luật Đất đai 2003 và các<br /> văn bản thi hành Luật quy định, cụ thể là:<br /> <br /> 6.1. Nhóm quan hệ về sở hữu đất đai, về quyền sử dụng đất:<br /> <br /> Pháp luật không giải quyết việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về<br /> việc đòi lại đất mà Nhà nước Việt Nam đã giao cho người sử dụng theo chính sách,<br /> pháp luật về đất đai được ban hành từ trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có<br /> hiệu lực thi hành), các chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành từ trước<br /> 15/10/1993 bao gồm:<br /> <br /> a. Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở<br /> miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình<br /> thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;<br /> b. Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia<br /> đình, cá nhân;<br /> c. Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã<br /> nông nghiệp bậc cao;<br /> d. Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất<br /> vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao<br /> cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng<br /> đất;<br /> e. Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một<br /> phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam<br /> sau ngày giải phóng.<br /> <br /> 6.2. Nhóm quan hệ về sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất:<br /> <br /> Pháp luật không giải quyết việc đòi lại nhà đất và không xem xét giải quyết khiếu<br /> nại về việc đòi lại nhà đất đã thực hiện theo chủ trương, chính sách về quản lý nhà<br /> đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành<br /> trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành).<br /> <br /> Pháp luật quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có<br /> khuân viên, các loại nhà khác) mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá<br /> trình thực hiện các chính sách sau:<br /> <br /> a. Cải tạo nhà đất cho thuê,<br /> b. Cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà<br /> đất,<br /> c. Quản lý nhà đất của các tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) ở các tỉnh, thành phố<br /> phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975),<br /> d. Quản lý nhà vắng chủ,<br /> e. Quản lý nhà đất trong từng thời điểm nhất định và nhà đất của các đoàn hội,<br /> tôn giáo,<br /> f. Quản lý nhà đất của những người di tản, chuyển vùng hoặc ra nước ngoài.<br /> <br /> Pháp luật quy định xác lập quyền sở tư nhân đối với nhà (nhà ở, nhà ở có khuân<br /> viên, các loại nhà khác) thuộc diện phải thực hiện các chính sách về quản lý nhà<br /> đất, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành<br /> trước ngày 01/7/1991 trong các trường hợp sau:<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 114<br /> <br /> a. Nhà đất mà cho đến ngày 02/402005 cơ quan nhà nước chưa có văn bản<br /> quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.<br /> b. Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý,<br /> chưa bố trí sử dụng.<br /> c. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã<br /> thanh toán một phần cho chủ sở hữu.<br /> d. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng dụng.<br /> e. Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải<br /> tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của tổ chức, cá nhân.<br /> <br /> 6.3. Quan hệ về mượn đất (đất ở, các loại đất khác):<br /> <br /> Nhà nước Việt Nam mượn đất của hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn thì<br /> pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành<br /> phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải quyết trả lại quyền sử<br /> dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng hoặc bồi thường<br /> bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng.<br /> <br /> Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực<br /> hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010. Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà<br /> nước Việt Nam không giải quyết việc trả lại đất mà Nhà nước đã mượn.<br /> <br /> 6.4. Pháp luật quy định về việc giải quyết vấn đề mượn, thuê đất có tài sản trên đất<br /> (nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với<br /> nhau (không có bên nào là Nhà nước).<br /> <br /> II. VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT<br /> NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT<br /> Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sư dụng đất nói chung, người<br /> Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nói riêng<br /> được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ. Đây là cơ sở pháp lý để người sử<br /> dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là:<br /> 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có<br /> các quyền chung sau đây:<br /> <br /> 1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;<br /> <br /> 1.2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;<br /> 1.3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông<br /> nghiệp;<br /> 1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông<br /> nghiệp;<br /> 1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất<br /> hợp pháp của mình;<br /> 1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp<br /> pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.<br /> 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có<br /> các nghĩa vụ chung sau đây:<br /> 2.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử<br /> dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công<br /> cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  115<br /> <br /> 2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành chính khi thực hiện các<br /> quyền của người sử dụng đất;<br /> <br /> 2.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;<br /> <br /> 2.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;<br /> <br /> 2.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích<br /> hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;<br /> <br /> 2.6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;<br /> <br /> 2.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử<br /> dụng đất.<br /> <br /> 3. Quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất:<br /> <br /> 3.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê<br /> đất để xây dựng trụ sở làm việc.<br /> <br /> 3.2. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam còn có<br /> quyền sau:<br /> <br /> a. Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt<br /> Nam có thẩm quyền;<br /> b. Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn<br /> thuê đất;<br /> c. Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã<br /> ký kết hoặc gia nhập;<br /> d. Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.<br /> <br /> 4. Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất:<br /> <br /> 4.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam trao quyền sử<br /> dụng đất theo hình thức sau:<br /> <br /> a. Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo<br /> quy định của pháp luật.<br /> <br /> Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư còn<br /> được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả<br /> tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian<br /> thuê.<br /> <br /> b. Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở<br /> nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua hoặc được thừa kế nhà ở gắn liền<br /> với quyền sử dụng đất ở để về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học<br /> thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam.<br /> c. Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được<br /> nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,<br /> khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư theo<br /> quy định của pháp luật.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 116<br /> <br /> 4.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt<br /> bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục<br /> đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì<br /> được tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng<br /> đất.<br /> <br /> 4.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà<br /> nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có quyền sau đây:<br /> <br /> a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng<br /> đã được xây dựng gắn liền với đất;<br /> b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã<br /> được xây dựng gắn liền với đất;<br /> c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho<br /> cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng<br /> đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;<br /> d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của<br /> mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để<br /> vay vốn theo quy định của pháp luật;<br /> e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền<br /> với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam<br /> định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.<br /> <br /> 4.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại<br /> Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì<br /> còn có quyền sau đây:<br /> <br /> a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với<br /> đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;<br /> b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người<br /> mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất<br /> thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân<br /> nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần<br /> cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất,<br /> thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn<br /> còn lại;<br /> c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.<br /> <br /> 4.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất<br /> thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền sau đây:<br /> <br /> a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình<br /> gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;<br /> b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền<br /> với đất trong thời hạn thuê đất;<br /> c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu<br /> của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt<br /> Nam trong thời hạn thuê đất;<br /> d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn<br /> liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  117<br /> <br /> e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán<br /> hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng<br /> đất theo quy định pháp luật về đất đai.<br /> <br /> 4.6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng<br /> quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn<br /> có quyền sau đây:<br /> <br /> a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng<br /> đã được xây dựng gắn liền với đất;<br /> b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã<br /> được xây dựng gắn liền với đất;<br /> c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho<br /> cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng<br /> đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;<br /> d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của<br /> mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để<br /> vay vốn theo quy định của pháp luật;<br /> e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền<br /> với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam<br /> định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.<br /> <br /> 4.7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất<br /> trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây:<br /> <br /> a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn<br /> liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;<br /> b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở<br /> hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê,<br /> đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín<br /> dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê,<br /> đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên<br /> doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá<br /> nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả<br /> tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.<br /> <br /> 4.8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử<br /> dụng đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng sau đây:<br /> <br /> a. Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt<br /> Nam;<br /> b. Người có công đóng góp với đất nước;<br /> c. Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động<br /> thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;<br /> d. Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;<br /> e. Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.<br /> Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử<br /> dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền:<br /> <br /> o Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt<br /> Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử<br /> dụng đất ở tại Việt Nam;<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 118<br /> <br /> o Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt<br /> động tại Việt Nam;<br /> o Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,<br /> người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với<br /> quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về dân sự; trường<br /> hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng<br /> mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước<br /> ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;<br /> o Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng<br /> dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng<br /> cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng<br /> đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài<br /> thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.<br /> <br /> 5. Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất:<br /> <br /> 5.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư<br /> vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.<br /> <br /> Tổ chức, cá nhân nước ngoài đó còn được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả<br /> tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian<br /> thuê đất.<br /> <br /> 5.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền<br /> thuê đất hàng năm thì có các quyền sau đây:<br /> <br /> a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền<br /> với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;<br /> b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người<br /> mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất<br /> thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân<br /> nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần<br /> cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất,<br /> thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn<br /> còn lại;<br /> c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh<br /> nhà ở.<br /> <br /> 5.3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền<br /> thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có các quyền sau đây:<br /> <br /> a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình<br /> gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;<br /> b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền<br /> với đất trong thời hạn thuê đất;<br /> c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu<br /> của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt<br /> Nam trong thời hạn thuê đất;<br /> d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn<br /> liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;<br /> e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán<br /> hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng<br /> đất theo quy định pháp luật về đất đai.<br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  119<br /> <br /> 5.4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu<br /> công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có các quyền sau đây:<br /> <br /> a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn<br /> liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;<br /> b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu<br /> của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất<br /> thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng<br /> được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất<br /> thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh<br /> với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân<br /> nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền<br /> thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.<br /> <br /> 6. Việc thực hiện các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư<br /> ở nước ngoài sử dụng đất khi đã có đủ điều kiện sau:<br /> <br /> 6.1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;<br /> <br /> 6.2. Đất không có tranh chấp;<br /> <br /> 6.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;<br /> <br /> 6.4. Trong thời hạn sử dụng đất.<br /> <br /> III. VỀ LOẠI ĐẤT THỜI HẠN VÀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT<br /> <br /> Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quy định chế độ quản lý, sử<br /> dụng loại đất được sử dụng, thời hạn sử dụng đất và hạn mức đất sử dụng đối với<br /> người sử dụng đất nói chung và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư<br /> ở nước ngoài sử dụng đất nói riêng, cụ thể là:<br /> <br /> 1. Pháp luật về đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng đất để chia thành 3 nhóm đất là<br /> đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.<br /> <br /> Trong từng nhóm đất có các loại đất cụ thể, mỗi loại đất được xác định theo một mục<br /> đích như nhóm đất nông nghiệp có đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,<br /> đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản,<br /> đất làm muối và đất nông nghiệp khác.<br /> <br /> Đơn vị cơ bản để quản lý, sử dụng đất đai là thửa đất. Thửa đất gắn với loại đất và thể<br /> hiện mục đích sử dụng đất; trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì<br /> lấy mục đích sử dụng chính để phân loại đất, ví dụ thửa đất ở có kết hợp mục đích<br /> khác là cho thuê làm dịch vụ, kinh doanh.<br /> <br /> 2. Tương ứng với mỗi loại đất, pháp luật về đất đai quy định thời hạn sử dụng đất<br /> cho phù hợp, cụ thể là:<br /> <br /> 2.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê<br /> đất để xây dựng trụ sở làm việc với thời hạn không quá 99 năm.<br /> <br /> 2.2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử<br /> dụng đất thực hiện dự án đầu tư và thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân<br /> nước ngoài thực hiện dự án đầu tư được xác định theo thời hạn dự án đầu tư nhưng<br /> không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án<br /> đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 120<br /> <br /> tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho<br /> thuê đất là không quá bảy mươi năm.<br /> <br /> 2.3. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng<br /> đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong<br /> quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã<br /> được xét duyệt.<br /> <br /> 2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn<br /> liền với quyền sử dụng đất ở, thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.<br /> <br /> 2.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng<br /> quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người<br /> khác, thì thời hạn sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại của thời thời hạn sử<br /> dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.<br /> <br /> IV. VỀ GIÁ ĐẤT<br /> <br /> Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước được quyền định đoạt giá đất,<br /> theo đó pháp luật về đất đai quy định việc xác định giá đất theo 3 loại là giá đất do<br /> Nhà nước quy định, giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử<br /> dụng đất, giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên<br /> quan khi thực hiện các quyền. Việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài,<br /> người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có liên quan nhiều đến các quy định<br /> về giá đất, cụ thể là:<br /> <br /> 1. Giá đất do Nhà nước quy định, cụ thể là trong phạm vi cả nước Chính phủ ban<br /> hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Ở địa phương các Uỷ<br /> ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa<br /> phương và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.<br /> <br /> 1.1. Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc:<br /> <br /> a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong<br /> điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử<br /> dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;<br /> b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ<br /> tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy<br /> hoạch thì mức giá như nhau;<br /> c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có<br /> điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,<br /> cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.<br /> d. Theo phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định.<br /> <br /> 1.2. Giá đất do Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ<br /> chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính<br /> tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại<br /> cho Nhà nước.<br /> Giá đất do Nhà nước quy định còn sử dụng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất<br /> khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu<br /> dự án có sử dụng đất đối với các trường hơp:<br /> a. Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;<br /> b. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang thuê đất thực hiện dự án đầu tư<br /> chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  121<br /> <br /> c. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;<br /> d. Đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.<br /> <br /> Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc<br /> trung ương mới chỉ công bố giá đất để thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa có giá đất<br /> mới để thu tiền thuê đất. Vì vậy, nhiều vấn đề bất cập từ giá đất chưa được giải quyết<br /> như tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có bị điều chỉnh theo biến động giá<br /> đất hàng năm không? trả tiền thuê đất hàng năm tính theo giá đất tại thời điểm ký kết<br /> hợp đồng thuê đất hay mỗi năm tính lại một lần? v.v...<br /> <br /> Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà<br /> nước Việt Nam thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp phải đấu giá<br /> quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.<br /> <br /> Tuy nhiên, hiện nay còn thiếu các quy định của Thủ tướng Chính phủ về trình tự, thủ<br /> tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để các địa phương<br /> thống nhất thực hiện. Thực tế, trong giai đoạn hiện nay các địa phương ban hành quy<br /> định tạm thời để thực hiện.<br /> <br /> Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi<br /> thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền<br /> sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.<br /> <br /> Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam<br /> là vấn đề khá mới mẻ. Vì vậy, cơ chế tư vấn giá đất hỗ trợ cho người sử dụng đất tự<br /> xác định giá đất đang hình thành. Thực tế còn thiếu nhiều tổ chức có đủ điều kiện,<br /> năng lực hoạt động dịch vụ về giá đất, thiếu sự thống nhất, đồng bộ về hệ thống<br /> thông tin đất đai.<br /> <br /> V. CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT<br /> <br /> 1. Về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất<br /> <br /> Pháp luật về đất đai quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương<br /> nơi có đất có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng<br /> đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ<br /> chức, cá nhân nước ngoài.<br /> <br /> Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, pháp luật về đất đai đã quy định Uỷ ban nhân<br /> dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi<br /> trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước<br /> ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu họ đã có văn bản hành chính làm cơ sở để cấp<br /> giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử<br /> dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản công nhận kết quả đấu giá<br /> quyền sử dụng đất, kết quả hòa giải tranh chấp đất đai.<br /> <br /> Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định<br /> theo cơ chế “một cửa”, thời gian làm thủ tục giao đất, cho thuê đất được rút ngắn đặc<br /> biệt với việc giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng “đất sạch”, việc cấp<br /> giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách rời việc giao đất, cho thuê đất như<br /> trước đây mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời trong thủ<br /> tục giao đất, cho thuê đất, gắn kết thủ tục đầu tư với thủ tục giao đất, cho thuê đất<br /> nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu nhanh chóng có đất thực hiện dự án đầu tư.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 122<br /> <br /> 2. Về thu hồi đất<br /> <br /> 2.1. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào<br /> mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong những trường<br /> hợp sau:<br /> <br /> a. Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;<br /> b. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước<br /> giao đất không thu tiền sử dụng đất;<br /> c. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại<br /> giao;<br /> d. Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh<br /> doanh;<br /> e. Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn;<br /> f. Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;<br /> g. Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;<br /> h. Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.<br /> <br /> 2.2. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế<br /> gắn với lợi ích chung của xã hội trong trường hợp sau:<br /> <br /> a. Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu<br /> kinh tế ;<br /> b. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du<br /> lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước<br /> có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư<br /> trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;<br /> c. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển<br /> chính thức (ODA);<br /> d. Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư<br /> nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu<br /> tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu<br /> kinh tế.<br /> <br /> 2.3. Nhà nước không thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế<br /> đối với các dự án không thuộc trường hợp nêu tại điểm 2.2 trên đây. Các dự án này<br /> muốn thực hiện thì nhà đầu tư và người sử dụng đất phải tự thoả thuận với nhau, Nhà<br /> nước chỉ hỗ trợ thông qua các thủ tục nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử<br /> dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất. Đây là<br /> quy định nhằm đảm bảo bình đẳng về quyền lợi giữa nhà đầu tư và người sử dụng<br /> đất.<br /> <br /> Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền<br /> sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích<br /> sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải được phép chuyển mục<br /> đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.<br /> <br /> Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không được<br /> chuyển mục đích sử dụng đất.<br /> <br /> 2.4. Tất cả các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nêu tại điểm 2.1 và 2.2 trên đây đều<br /> phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng<br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  123<br /> <br /> đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có<br /> thẩm quyền xét duyệt.<br /> <br /> Diện tích đất đã thu hồi được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý đối với<br /> trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự<br /> án đầu tư; giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với trường hợp đã có dự án đầu<br /> tư, chủ đầu tư phải sử dụng đất đúng mục đích được giao hoặc thuê.<br /> <br /> 2.5. Nhà nước thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu hồi<br /> thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu<br /> hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị đối với các trường<br /> hợp sau:<br /> <br /> a. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước<br /> giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách<br /> nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,<br /> chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;<br /> b. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;<br /> c. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;<br /> d. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;<br /> e. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:<br /> o Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;<br /> o Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà<br /> người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;<br /> <br /> f. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;<br /> g. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;<br /> h. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;<br /> i. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết<br /> thời hạn;<br /> j. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng<br /> liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng<br /> liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;<br /> k. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử<br /> dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai<br /> mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất<br /> trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,<br /> cho thuê đất đó cho phép.<br /> <br /> Tuy nhiên, hiện nay các địa phương đang thực hiện việc kiểm tra để thu hồi đất tạo<br /> quỹ đất cho Nhà nước chủ động đưa vào thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng<br /> bao chiếm đất đai, đầu cơ đất đai, lãng phí đất đai, nhất là đất làm mặt bằng sản xuất<br /> kinh doanh phi nông nghiệp.<br /> <br /> 2.6. Pháp luật cấm chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào<br /> mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công<br /> nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng<br /> kinh doanh nhà ở, nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất làm nhà ở, giành quỹ đất làm mặt<br /> bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phục vụ phát triển kinh tế đất nước.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 124<br /> <br /> 2.7. Thủ tục thực hiện việc Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất vào mục đích<br /> phát triển kinh tế cũng được đổi mới theo hướng nhà đầu tư không phải trực tiếp gặp<br /> người có đất bị thu hồi để bồi thường mà Nhà nước có trách nhiệm đứng ra tổ chức bồi<br /> thường, giải phóng mặt bằng và giao đất “sạch” cho nhà đầu tư để khuyến khích đầu<br /> tư.<br /> <br /> 3. Về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất<br /> <br /> 3.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có<br /> đủ các điều kiện quy định trong Luật Đất đai thì được thực hiện chuyển nhượng, cho<br /> thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn<br /> bằng quyền sử dụng đất mà không phải có xác nhận của cơ quan nhà nước.<br /> <br /> Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền thì cơ quan công chứng Nhà nước giúp họ<br /> về việc thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng<br /> cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Văn<br /> phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan làm thủ tục tiếp theo.<br /> <br /> Các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử<br /> dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật<br /> kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ.<br /> <br /> Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử<br /> dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận<br /> nhưng không được trái với quy định của pháp luật về dân sự.<br /> <br /> 3.2. Về thời hạn hoàn thành các thủ tục Luật Đất đai quy định cụ thể theo từng loại<br /> chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế<br /> chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.<br /> <br /> 3.3. Về hồ sơ<br /> <br /> Thành phần hồ sơ gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất sẵn, hợp<br /> đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;<br /> thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.<br /> <br /> Người sử dụng đất không có trách nhiệm phải làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất<br /> mà do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện.<br /> <br /> Hồ sơ nộp tại một nơi “một cửa” để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất làm<br /> thủ tục.<br /> <br /> 3.4. Trình tự thực hiện:<br /> <br /> Thủ tục hành chính khi tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước<br /> ngoài thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử<br /> dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo cơ<br /> chế “một cửa” với đầu mối là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. So với quy định<br /> của pháp luật đất đai hiện hành, thì Luật Đất đai 2003 gắn kết thủ tục công chứng với<br /> thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.<br /> <br /> Sau khi hơp đồng, văn bản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho<br /> quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. được chứng<br /> thực của cơ quan có thẩm quyền công chứng, thì trình tự thực hiện theo cơ chế “một<br /> cửa” là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />  125<br /> <br /> Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; làm trích lục bản<br /> đồ địa chính; làm hồ sơ địa chính gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài<br /> nguyên và Môi trường để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý.<br /> <br /> Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm xác định mức thu tiền sử dụng đất<br /> (nếu có), số liệu địa chính gửi cho cơ quan thuế.<br /> <br /> Cơ quan thuế xác định mức thu nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí…) gửi kết quả cho Văn<br /> phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo<br /> cho các bên thực hiện.<br /> <br /> Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm trả hồ sơ cho người sử dụng đất./.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br /> 126<br /> <br /> Tài liệu tham khảo:<br /> <br /> 1 Luật Đất đai 2003<br /> 2 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc<br /> triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003<br /> 3 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành<br /> Luật Đất đai<br /> 4 Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi<br /> phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai<br /> 5 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương<br /> pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất<br /> 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,<br /> hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất<br /> 7 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử<br /> dụng đất<br /> 8 Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu<br /> giá quyền sử dụng đất để thi hành án<br /> 9 Quyết định số 25/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài<br /> nguyên và Môi trường về việc ban hành Kế hoạch về triển khai thi hành Luật<br /> Đất đai<br /> 10 Quyết định số 24/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài<br /> nguyên và Môi trường ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất<br /> 11 Thông tư số 28/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi<br /> trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản<br /> đồ hiện trạng sử dụng đất<br /> 12 Thông tư số 29/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi<br /> trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính<br /> 13 Thông tư số 30/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi<br /> trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử<br /> dụng đất<br /> 14 Thông tư số 114/2004/TT- BTNMT ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng<br /> dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ<br /> về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất<br /> 15 Thông tư số 116/2004/TT- BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng<br /> dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của<br /> Chớnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất<br /> 16 Thông tư số 117/2004/TT- BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính Hướng<br /> dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của<br /> Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất<br /> 17 Thông tư số 30/2005/TTLT- BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và<br /> Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ cửa người sử<br /> dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh<br /> 18 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi<br /> trường hướgn dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP<br /> ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai<br /> 19 Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do<br /> nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách<br /> quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7<br /> năm 1991<br /> 20 Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của UBTVQH quy định<br /> về giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất do nhà nước đã quản<br /> chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991<br /> <br /> <br /> <br /> Bản dịch của Nhà Pháp luật Việt - Pháp<br />