Th tr ng BĐS ị ườ
CH NG VIƯƠ
KINH DOANH B T Đ NG S NẤ Ộ Ả
I. PHÂN TÍCH TH TR NG B T Đ NG S N VÀ L P K HO CH Đ U T Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ậ Ế Ạ Ầ Ư
1. PHÂN TÍCH VÀ D BÁO TH TR NG B T Đ NG S N Ự Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
1.1. Phân tích th tr ng b t đ ng s n ị ườ ấ ộ ả
Phân tích th tr ng b t đ ng s n là n i dung quan tr ng c a Marketing b t đ ngị ườ ấ ộ ả ộ ọ ủ ấ ộ
s n, v i m c đích là: ả ớ ụ
* Tìm hi u nh h ng c a nhân t kinh t - xã h i vĩ mô đ i v i th tr ng b tể ả ưở ủ ố ế ộ ố ớ ị ườ ấ
đ ng s n đ n m ch c c h i và ph ng h ng đ u tộ ả ể ắ ắ ơ ộ ươ ướ ầ ư
* Tìm hi u giá c và quan h cung c u đ i v i các lo i s n ph m trên th tr ngể ả ệ ầ ố ớ ạ ả ẩ ị ườ
b t đ ng s n đ đ nh v th tr ng cho các h ng m c đ u t (đ i t ng ph c v , quy mô,ấ ộ ả ể ị ị ị ườ ạ ụ ầ ư ố ượ ụ ụ
giá c , giá thuê .v.v... )ả
* Tìm hi u yêu c u c a ng i s d ng đ i v i ki n trúc và ch c năng c a côngể ầ ủ ườ ử ụ ố ớ ế ứ ủ
trình đ ch n đ a đi m quy ho ch và thi t k xây d ng công trình.ể ọ ị ể ạ ế ế ự
N i dung phân tích h ng vào các nhân t t ng quát và các nhân t có liên quan đ nộ ướ ố ổ ố ế
m c đích đ u t c th :ụ ầ ư ụ ể
1.1.1. Phân tích các nhân t t ng quát ố ổ
Tr c tiên ph i xem xét các đ c đi m c a tình hình kinh t c n c và c a đ aướ ả ặ ể ủ ế ả ướ ủ ị
ph ng đ nh đ u t , xem xu th kinh t chung c a n i đó đang vào giai đo n tăngươ ị ầ ư ế ế ủ ơ ở ạ
tr ng hay suy thoái, t c đ tăng tr ng bình quân GDP/đ u ng i, s l ng và k t c uưở ố ộ ưở ầ ườ ố ượ ế ấ
dân s , thu nh p và ngu n thu nh p c a dân c , s n đ nh chính tr - xã h i, tình hình đ uố ậ ồ ậ ủ ư ự ổ ị ị ộ ầ
t , trình đ qu n lý c a chính quy n, tình hình l m phát và th c hi n các m t chính sáchư ộ ả ủ ề ạ ự ệ ặ
c a Nhà n c và đ a ph ng, ngoài ra còn ph i kh o sát tình hình k t c u h t ng kủ ướ ị ươ ả ả ế ấ ạ ầ ỹ
thu t, th tr ng lao đ ng, th tr ng v t li u xây d ng .v.v... ậ ị ườ ộ ị ườ ậ ệ ự
Ti p đó là phân tích tình hình th tr ng b t đ ng s n, nh quan h cung c u, tìnhế ị ườ ấ ộ ả ư ệ ầ
hình khai thác đ t đai, giá c và giá thuê, công tác đ n bù gi i phóng m t b ng, các lo iấ ả ề ả ặ ằ ạ
thu và phí trong quá trình kinh doanh b t đ ng s n, tình hình c nh tranh, su t l i nhu nế ấ ộ ả ạ ấ ợ ậ
đ u t các lo i b t đ ng s n, tình hình quy ho ch đô th (quy ho ch t ng th , quy ho chầ ư ạ ấ ộ ả ạ ị ạ ổ ể ạ
chi ti t, quy ho ch k t c u h t ng kinh t và xã h i .v.v...), tình hình ng i mua : yêu c uế ạ ế ấ ạ ầ ế ộ ườ ầ
c a h đ i v i công năng các b t đ ng s n, ngh nghi p, tu i tác, trình đ văn hoá,ủ ọ ố ớ ấ ộ ả ề ệ ổ ộ
kho ng cách t n i đ n n i làm vi c, t l mua đ kinh doanh và đ t dùng .v.v.... ả ừ ơ ở ế ơ ệ ỷ ệ ể ể ự
1.1.2. Phân tích các nhân t có liên quan đ n h ng m c b t đ ng s n c th dố ế ạ ụ ấ ộ ả ụ ể ự
đ nh phát tri n : ị ể
Sau khi làm rõ b i c nh chung, ng i đ u t c n t p trung phân tích lo i hình đ uố ả ườ ầ ư ầ ậ ạ ầ
t và đ a đi m c th đ nh h ng t i. Ch ng h n n u đ nh đ u t phát tri n nhà thì cònư ị ể ụ ể ị ướ ớ ẳ ạ ế ị ầ ư ể ở
ph i phân tích thêm các t ch c giao d ch môi gi i, t ch c qu n lý nhà, tình hình phátả ổ ứ ị ớ ổ ứ ả
tri n và cung c u nhà quanh đ a đi m đ nh ch n, m c đ , giá c , thái đ c a con ng iể ầ ở ị ể ị ọ ứ ộ ả ộ ủ ườ
đ i v i nhà hi n có và nguy n v ng c a h đ i v i nhà t ng lai .v.v...ố ớ ệ ệ ọ ủ ọ ố ớ ươ
Nói tóm l i, các thông tin v th tr ng b t đ ng s n bao g m ba lo i:ạ ề ị ườ ấ ộ ả ồ ạ m t làộ các
thông tin v kinh t và nhân văn vĩ mô, ề ế hai là các thông tin v quá trình v n hành c a thề ậ ủ ị
tr ng b t đ ng s n t i ch và ườ ấ ộ ả ạ ỗ ba là các thông tin liên quan tr c ti p đ n h ng m c đ uự ế ế ạ ụ ầ
t . ư
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
1
Th tr ng BĐS ị ườ
Các s li u thu th p đ c đ n t hai ngu n: ố ệ ậ ượ ế ừ ồ S li u c a b n thânố ệ ủ ả doanh nghi pệ
trong quá trình kinh doanh b t đ ng s n nh báo cáo tài chính và các bi u b ng th ng kêấ ộ ả ư ể ả ố
k toán, báo cáo c a b ph n tiêu th và s ghi chép ý ki n khách hàng và s li u bênế ủ ộ ậ ụ ổ ế ố ệ
ngoài g m s li u đã qua x lý nh các s li u th ng kê c a chính ph , c a chính quy nồ ố ệ ử ư ố ệ ố ủ ủ ủ ề
đ a ph ng, c a các t c c t v n, báo cáo t ng k t năm c a doanh nghi p .v.v... và sị ươ ủ ổ ứ ư ấ ổ ế ủ ệ ố
li u do các nhân viên đi u tra th tr ng thu th p qua ti p xúc v i các chuyên gia, qua phátệ ề ị ườ ậ ế ớ
phi u đi u tra, ph ng v n đi n tho i, tham quan hi n tr ng .v.v...ế ề ỏ ấ ệ ạ ệ ườ
1.2. D báo th tr ng b t đ ng s nự ị ườ ấ ộ ả
D a trên k t qu phân tích th tr ng đ d báo t ng lai và xu th bi n đ ng c aự ế ả ị ườ ể ự ươ ế ế ộ ủ
th tr ng, l ng c u, l ng cung và giá c , giá thuê. Có hai ph ng pháp d báo : ị ườ ượ ầ ượ ả ươ ự
- D báo đ nh tính,ự ị ch y u d a vào kinh nghi m, ki n th c và năng l c c a ng iủ ế ự ệ ế ứ ự ủ ườ
phân tích. Khi thi u s li u phân tích thì ph ng pháp d báo đ nh tính tr nên quan tr ng,ế ố ệ ươ ự ị ở ọ
nh t là d báo trung h n; ấ ự ạ
- D báo đ nh l ng, ự ị ượ s d ng th ng kê toán h c đ x lý s li u các năm tr c,ử ụ ố ọ ể ử ố ệ ướ
qua đó mà mô t xu th phát tri n trong t ng lai, ch ng h n c a l ng c u nhà phả ế ể ươ ẳ ạ ủ ượ ầ ở ổ
thông, giá c ho c giá thuê nhà văn phòng .v.v... Ph ng pháp d báo đ nh l ng th ngả ặ ươ ự ị ượ ườ
đ c dùng đ d báo ng n h n ho c trung h n.ượ ể ự ắ ạ ặ ạ
2. L A CH N PH NG H NG Đ U T Ự Ọ ƯƠ ƯỚ Ầ Ư
2.1. L i hình đ u t b t đ ng s n ọạ ầ ư ấ ộ ả
Có hai lo i hình đ u t : đ u t phát tri n b t đ ng s n và đ u t kinh doanh b tạ ầ ư ầ ư ể ấ ộ ả ầ ư ấ
đ ng s n.ộ ả
2.1.1. Đ u t phát tri n b t đ ng s n:ầ ư ể ấ ộ ả b t đ u t mua quy n s d ng đ t r iắ ầ ừ ề ử ụ ấ ồ
thuê thi t k và xây d ng lo i công trình có th tho mãn yêu c u c a m t s ng i muaế ế ự ạ ể ả ầ ủ ộ ố ườ
nào đó, ti p đó đem s n ph m công trình ra bán trên th tr ng, t c là chuy n nh ng s nế ả ẩ ị ườ ứ ể ượ ả
ph m cho nhà đ u t khác ho c cho ng i mua t dùng, qua đó mà thu h i v n đ u t vàẩ ầ ư ặ ườ ự ồ ố ầ ư
ki m lãi.ế
2.1.2. Đ u t kinh doanh b t đ ng s n: ầ ư ấ ộ ả có th do chính ng i đ u t phát tri nể ườ ầ ư ể
b t đ ng s n th c hi n ho c do ng i đ u t th hai ti n hành đ i v i s n ph m côngấ ộ ả ự ệ ặ ườ ầ ư ứ ế ố ớ ả ẩ
trình v a xây d ng xong ho c có s n. Ng i này mua b t đ ng s n r i cho ng i s d ngừ ự ặ ẵ ườ ấ ộ ả ồ ườ ử ụ
thuê, qua đó mà có thu nh p th ng xuyên và n đ nh. Đ n lúc nào đó ng i ch b t đ ngậ ườ ổ ị ế ườ ủ ấ ộ
s n này l i có th chuy n nh ng b t đ ng s n cho ng i đ u t khác, qua đó mà ki mả ạ ể ể ượ ấ ộ ả ườ ầ ư ế
lãi.
2.2. Hai th m nh và y u c a đ u t b t đ ng s nế ạ ế ủ ầ ư ấ ộ ả
2.2.1. Th m nh c a đ u t b t đ ng s nế ạ ủ ầ ư ấ ộ ả
* Kinh doanh b t đ ng s n có l i th v m t đóng thu trong nh ng năm đ uấ ộ ả ợ ế ề ặ ế ữ ầ
Do ngành thu quy đ nh th i h n kh u hao c b n ng n h n nhi u so v i tu i thế ị ờ ạ ấ ơ ả ắ ơ ề ớ ổ ọ
t nhiên và tu i th kinh t , vì v y ti n kh u hao hàng năm khá cao làm cho ti n lãi kinhự ổ ọ ế ậ ề ấ ề
doanh gi m, do đó ti n thu cũng ít đi, còn nhà đ u t thu h i đ c v n nhanh h n, trongả ề ế ầ ư ồ ượ ố ơ
khi tài s n th c v n còn đó ch a b h hao nhi u, v n có th ti p t c thu l i.ả ự ẫ ư ị ư ề ẫ ể ế ụ ợ
M c dù kh u hao nhi u, k t qu h ch toán kinh doanh hàng năm ít (th m chí làặ ấ ề ế ả ạ ậ
âm), nh ng ng i đ u t v n có l i vì h th ng đ u t kinh doanh nhi u th , đem các lư ườ ầ ư ẫ ợ ọ ườ ầ ư ề ứ ỗ
này kh u tr vào lãi c a các h ng m c đ u t khác thì v n gi m đ c thu thu nh p c aấ ừ ủ ạ ụ ầ ư ẫ ả ượ ế ậ ủ
các nhà đ u t đó, h xem đ u t kinh doanh b t đ ng s n có tác d ng giúp h tích lu tàiầ ư ọ ầ ư ấ ộ ả ụ ọ ỹ
s n; ả
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
2
Th tr ng BĐS ị ườ
* Kinh doanh b t đ ng s n d vay đ c ti n c a các t ch c ti n t ấ ộ ả ễ ượ ề ủ ổ ứ ề ệ vì ng i vayườ
có b t đ ng s n đ th ch p, làm bên cho vay an tâm v kh năng thu h i v n. M t khácấ ộ ả ể ế ấ ề ả ồ ố ặ
thu nh p t ti n thuê nhà t ng đ i n đ nh, b o đ m bên vay có th tr n đúng h n. Doậ ừ ề ươ ố ổ ị ả ả ể ả ợ ạ
v y, các t ch c ti n t có th cho vay th ch p đ t đ n t l khá cao, nói chung trongậ ổ ứ ề ệ ể ế ấ ạ ế ỷ ệ
kho ng 70-80%, th m chí còn kèm thêm u đãi v lãi su t.ả ậ ư ề ấ
* Kinh doanh b t đ ng s n có th đ i phó v i nh h ng l m phát. ấ ộ ả ể ố ớ ả ưở ạ Do l m phátạ
nên giá thành xây d ng tăng cao, do đó cũng làm cho giá tr c a b t đ ng s n tăng lên, choự ị ủ ấ ộ ả
nên ng i ta nói đ u t b t đ ng s n mang tính tăng giá tr . Vì b t đ ng s n là nhu c uườ ầ ư ấ ộ ả ị ấ ộ ả ầ
không th thi u c a s n xu t và đ i s ng nên dù kinh t có b suy thoái thì giá tr s d ngể ế ủ ả ấ ờ ố ế ị ị ử ụ
b t đ ng s n v n đ c b o t n, g i là có tính gi giá trấ ộ ả ẫ ượ ả ồ ọ ữ ị.
Kinh nghi m c a Trung Qu c cho th y trong h n m i m y năm g n đây, giá cệ ủ ố ấ ơ ườ ấ ầ ả
bình quân c a b t đ ng s n tăng hàng năm 15% trong khi t l l m phát bình quân hàngủ ấ ộ ả ỷ ệ ạ
năm ch là 12%. K t qu nghiên c u c a M , Anh và H ng Kông cho th y t l tăng giáỉ ế ả ứ ủ ỹ ồ ấ ỷ ệ
nhà bình quân hàng năm th ng g p đôi t l l m phát cùng kỳ.ườ ấ ỷ ệ ạ
Tuy v y, c n chú ý là vi c tăng giá tr b t đ ng s n là xét t góc đ đ u t dài h n,ậ ầ ệ ị ấ ộ ả ừ ộ ầ ư ạ
còn trong ng n h n thì giá c b t đ ng s n có th b gi m đi, có lúc gi m giá thê th m; ắ ạ ả ấ ộ ả ể ị ả ả ả
* Kinh doanh b t đ ng s n nâng cao c p b c uy tín c a ng i đ u t ấ ộ ả ấ ậ ủ ườ ầ ư vì h có tàiọ
s n v ng ch c, ch ng minh đ c th c l c trong giao d ch đ u t . ả ữ ắ ứ ượ ự ự ị ầ ư
2.2.2. Th y u c a đ u t b t đ ng s nế ế ủ ầ ư ấ ộ ả
Ngoài các th m nh k trên, đ u t b t đ ng s n cũng có nh ng th y u sau đây : ế ạ ể ầ ư ấ ộ ả ữ ế ế
- Kém tính chuy n đ i thành ti n. ể ổ ề Vì b t đ ng s n không th di chuy n đ c, quáấ ộ ả ể ể ượ
trình tiêu th khá ph c t p m t th i gian , chi phí giao d ch cao nên khi c n thì khó màụ ứ ạ ấ ờ ị ầ
chuy n đ i thành ti n đ c nhanh, làm cho ng i đ u t có khi không k p huy đ ng ti nể ổ ề ượ ườ ầ ư ị ộ ề
đ tr n quá h n, b lâm vào c nh phá s n;ể ả ợ ạ ị ả ả
- Đòi h i v n đ u t l n. ỏ ố ầ ư ớ Dù r ng khi đ u t ch c n đ n 30% v n đ u t là t có,ằ ầ ư ỉ ầ ế ố ầ ư ự
nh ng 30% y cũng đã là r t l n đ i v i nhi u ng i đ u t , khi n h l c b t tòng tâmư ấ ấ ớ ố ớ ề ườ ầ ư ế ọ ự ấ
tr c nh ng c h i sinh l i khá t t khác.ướ ữ ơ ộ ợ ố
- Chu kỳ thu h i v n đ u t khá dài: ồ ố ầ ư V n đ u t phát tri n cũng ph i 3-5 năm m iố ầ ư ể ả ớ
thu h i đ c, còn v n đ u t kinh doanh thì chu kỳ thu h i v n còn dài h n nhi u, nhanhồ ượ ố ầ ư ồ ố ơ ề
cũng ph i 8-10 năm, th m chí 20-30 năm ho c dài h n.ả ậ ặ ơ
- C n có ki n th c chuyên môn và kinh nghi mầ ế ứ ệ kinh doanh. Vì quá trình tìm ki mế
đ t đai và thi t k xây d ng khá ph c t o, vi c kinh doanh nhà cho thuê cũng đòi h i ki nấ ế ế ự ứ ạ ệ ỏ ế
th c và kinh nghi m qu n lý, do đó ng i hành ngh trong th tr ng b t đ ng s n c nứ ệ ả ườ ề ị ườ ấ ộ ả ầ
đ c đào t o sâu và r ng. Nhi u ng i đ u t n c ta vì th y su t thu l i khá cao trongượ ạ ộ ề ườ ầ ư ở ướ ấ ấ ợ
th tr ng b t đ ng s n m t lúc nào đó, t i n i nào đó mà v i vã nh y vào đ u t kinhị ườ ấ ộ ả ở ộ ạ ơ ộ ẩ ầ ư
doanh tuy không có ki n th c chuyên môn và kinh nghi m, nên đã b phá s n và vi ph mế ứ ệ ị ả ạ
Pháp lu t.ậ
2.3. Các r i ro trong đ u t b t đ ng s nủ ầ ư ấ ộ ả
Đ u t b t đ ng s n có th ki m đ c l i nhu n l n nh ng cũng ph i đ i m t v iầ ư ấ ộ ả ể ế ượ ợ ậ ớ ư ả ố ặ ớ
r t nhi u r i ro (risk - còn g i là hi m ho ). R i ro trong đ u t b t đ ng s n th hi nấ ề ủ ọ ể ạ ủ ầ ư ấ ộ ả ể ệ
trên b n m t sau đây: đ an toàn c a v n, đ tin c y c a m c đ thu l i d tính, m c đố ặ ộ ủ ố ộ ậ ủ ứ ộ ợ ự ứ ộ
chuy n đ i thành ti n và m c đ ph c t p c a qu n lý tài s n. Các r i ro đó có th g pể ổ ề ứ ộ ứ ạ ủ ả ả ủ ể ộ
thành hai lo i: nh ng nhân t nh h ng đ n toàn b các h ng m c đ u t mà ng i đ uạ ữ ố ả ưở ế ộ ạ ụ ầ ư ườ ầ
t không th kh ng ch , g i là ư ể ố ế ọ r i ro h th ng, ủ ệ ố và nh ng nhân t ch nh h ng đ n m tữ ố ỉ ả ưở ế ộ
hai (h ng m c mà thôi và ng i đ u t có th kh ng ch , g i là ạ ụ ườ ầ ư ể ố ế ọ r i ro cá bi tủ ệ .
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
3
Th tr ng BĐS ị ườ
2.3.1. R i ro h th ng ủ ệ ố
Ng i đ u t r t khó phán đoán và đ i phó các r i ro h th ng nh r i ro do l mườ ầ ư ấ ố ủ ệ ố ư ủ ạ
phát, do cung c u th tr ng, r i ro v chuy n đ i thành ti n, v lãi su t, v chính sách vàầ ị ườ ủ ề ể ổ ề ề ấ ề
do các tai ho gây ra.ạ
* Do l m pháạt.: Vì chu kỳ đ u t b t đ ng s n đòi h i m t th i gian nh t đ nh nênầ ư ấ ộ ả ỏ ộ ờ ấ ị
giá tr c a đ ng v n b ra đ u t so v i lúc thu h i l i có th b gi m đi do l m phát. N uị ủ ồ ố ỏ ầ ư ớ ồ ạ ể ị ả ạ ế
ti n thuê nhà là c đ nh thì r i ro v gi m giá tr do bên cho thuê ch u ch không ph iề ố ị ủ ề ả ị ị ứ ả
ng i thuê. Vì v y su t thu l i đ u t t i thi u c n ph n đ u v t trên t l l m phát,ườ ậ ấ ợ ầ ư ố ể ầ ấ ấ ượ ỷ ệ ạ
ph i quay vòng đ ng v n nhanh, đi u ch nh k p th i ti n thuê nhà và t n d ng tính gi giáả ồ ố ề ỉ ị ờ ề ậ ụ ữ
tr c a b t đ ng s n.ị ủ ấ ộ ả
* Do cung c u c a th tr ngầ ủ ị ườ . Cung và c u trên th tr ng b t đ ng s n s t i luônầ ị ườ ấ ộ ả ở ạ
luôn bi n đ ng, do đó giá c b t đ ng s n cũng bi n đ ng không ng ng, làm cho lãi su tế ộ ả ấ ộ ả ế ộ ừ ấ
thu th c t khác v i lãi su t thu d tính. Khi tình hình tr nên nghiêm tr ng cung l n h nự ế ớ ấ ự ở ọ ớ ơ
c u thì l ng nhà t n tăng lên nhi u, v n b x c ng, tr n khó khăn, r t d d n đ n tìnhầ ượ ồ ề ố ị ơ ứ ả ợ ấ ễ ẫ ế
tr ng phá s n. Đ đ i phó v i r i ro này, ng i đ u t c n theo dõi sát kinh t đ a ph ngạ ả ể ố ớ ủ ườ ầ ư ầ ế ị ươ
và ti n hành phân tích t m k t qu đ u t đ đ a ra quy t đ nh phù h p và k p th i.ế ỉ ỉ ế ả ầ ư ể ư ế ị ợ ị ờ
* R i ro chu kỳủ. Cũng nh s phát tri n kinh t nói chung, s thăng tr m c a thư ự ể ế ự ầ ủ ị
tr ng b t đ ng s n cũng có chu kỳ, m i chu kỳ g m 4 giai đo n là h i ph c và phát tri n;ườ ấ ộ ả ỗ ồ ạ ồ ụ ể
ph n vinh; kh ng ho ng và suy thoái; tiêu đi u. Th i gian chu kỳ c a m i n c khôngồ ủ ả ề ờ ủ ỗ ướ
gi ng nhau, ch ng h n Nh t là 7 năm, H ng Kông là 7-8 năm, có n c là 18-20 năm.ố ẳ ạ ở ậ ở ồ ướ
Trong giai đo n th tr ng b t đ ng s n tiêu đi u 1991- 1992 M , giá bán nhà ch cònạ ị ườ ấ ộ ả ề ở ỹ ỉ
1/4 nguyên giá, t ng l ng b t đ ng s n giao d ch trên th tr ng là 3.500 t đô la nămổ ượ ấ ộ ả ị ị ườ ỷ
1989, đ n năm 1991 s t gi m còn 1.500 t . Khi đó ch nhà đ u t có th c l c hùng h uế ụ ả ỷ ỉ ầ ư ự ự ậ
m i tr l i đ c còn nh ng nhà đ u t nh y u thì ph n l n b phá s n vì gánh n ng nớ ụ ạ ượ ữ ầ ư ỏ ế ầ ớ ị ả ặ ợ
n n;ầ
* Do khó chuy n nhanh thành ti nể ề . Khi c n đ n ti n m t cách g p gáp, mu n bánầ ế ề ộ ấ ố
nhà v i vàng thì giá bán b th p, l nhi u nên v n đ u t b sút gi m nhanh;ộ ị ấ ỗ ề ố ầ ư ị ả
* Do lãi su t ti n vayấ ề . Chính ph th ng dùng chính sách lãi su t đ h ng dòngủ ườ ấ ể ướ
v n đ u t vào ngành nào, n i nào mà mình mong mu n. Lãi su t nh h ng đ n l lãi,ố ầ ư ơ ố ấ ả ưở ế ỗ
đ n n n n c a nhà đ u t , còn các t ch c ti n t thì chú tr ng đ n tính quay vòng, đ nế ợ ầ ủ ầ ư ổ ứ ề ệ ọ ế ế
kh năng thu l i và đ n s an toàn v n c a h , cho nên thiên v các kh an cho vay ng nả ợ ế ự ố ủ ọ ề ỏ ắ
h n ho c áp d ng lãi su t th n i (không c đ nh); ạ ặ ụ ấ ả ổ ố ị
* Do chính sách thay đ iổ. Trong quá trình đ u t b t đ ng s n, có r t nhi u chínhầ ư ấ ộ ả ấ ề
sách c a Chính ph nh v c p đ t, v giá đ t, v thu , v nhà , v giá c , v ti n t ,ủ ủ ư ề ấ ấ ề ấ ề ế ề ở ề ả ề ề ệ
v b o v môi tr ng .v.v... gây nh h ng r t l n đ n kh năng thu l i c a nhà đ u t ,ề ả ệ ườ ả ưở ấ ớ ế ả ợ ủ ầ ư
t o ra nh ng r i ro. Đ h n ch nh ng r i ro này, nhà đ u t th ng h ng vào các h ngạ ữ ủ ể ạ ế ữ ủ ầ ư ườ ướ ạ
m c đ u t đ c Chính ph khuy n khích, u đãi, ch ng h n nhà thông d ng ho c c iụ ầ ư ượ ủ ế ư ẳ ạ ở ụ ặ ả
t o các khu ph cũ;ạ ố
* Do y u t chính trế ố ị. nh chi n tranh, tr ng ph t kinh t , bãi công .v.v... R i roư ế ừ ạ ế ủ
lo i này không ch nh h ng tr c ti p đ n th tr ng b t đ ng s n, th m chí hu ho cạ ỉ ả ưở ự ế ế ị ườ ấ ộ ả ậ ỷ ạ ả
b n thân b t đ ng s n mà còn gây nh h ng đ n toàn b n n kinh t ho c nhi u thả ấ ộ ả ả ưở ế ộ ề ế ặ ề ị
tr ng có liên quan khác, đ n l t chúng l i nh h ng đ n th tr ng b t đ ng s n;ườ ế ượ ạ ả ưở ế ị ườ ấ ộ ả
* Do các tai hoạ nh cháy n và các thiên tai gây ra. Đ h n ch h u qu này, nhàư ổ ể ạ ế ậ ả
đ u t đã đóng các lo i phí b o hi m nh ng dù sao thì b o hi m cũng không ph i v nầ ư ạ ả ể ư ả ể ả ạ
năng, bao trùm đ c h t và bù đ p đ .ượ ế ắ ủ
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
4
Th tr ng BĐS ị ườ
2.3.2. R i ro cá bi t ủ ệ Ph n l n các r i ro cá bi t liên quan đ n s phân tích đánh giáầ ớ ủ ệ ế ự
sai nhân t nào đó c a th tr ng, ch ng h n đ nh giá sai, d đoán sai th hi u ng i tiêuố ủ ị ườ ẳ ạ ị ự ị ế ườ
dùng, ch n đ a đi m thi u chính xác .v.v. Ngoài ra còn có nh ng bi n đ ng trên th tr ngọ ị ể ế ữ ế ộ ị ườ
nói chung, ch ng h n xu t hi n c may m i trên th tr ng khác mà nhà đ u t b t đ ngẳ ạ ấ ệ ơ ớ ị ườ ầ ư ấ ộ
s n l i b bu c ch t vào d án đã tri n khai, không th t n d ng đ c, ho c là dòng v nả ạ ị ộ ặ ự ể ể ậ ụ ượ ặ ố
đ u t chuy n h ng v đó làm cho khó huy đ ng v n vào th tr ng b t đ ng s n ho cầ ư ể ướ ề ộ ố ị ườ ấ ộ ả ặ
nh do qu n lý s su t, nhà đ u t b l a đ o ho c dính vào các v ki n cáo kéo dài t nư ả ơ ấ ầ ư ị ừ ả ặ ụ ệ ố
công t n c a mà b thi t h i l n .v.v... ố ủ ị ệ ạ ớ
Ng i đ u t b t đ ng s n c n tìm m i cách đ né tránh, kh ng ch và chuy nườ ầ ư ấ ộ ả ầ ọ ể ố ế ể
h ng r i ro, nói cách khác là ph i gi i nh n th c và qu n lý r i ro. Môn h c qu n lý r iướ ủ ả ỏ ậ ứ ả ủ ọ ả ủ
ro b t đ u hình thành t nh ng năm 30 c a th k XX t i M , nay đ c áp d ng r ng rãiắ ầ ừ ữ ủ ế ỷ ạ ỹ ượ ụ ộ
trong qu n lý đ u t , k c đ u t b t đ ng s n.ả ầ ư ể ả ầ ư ấ ộ ả
Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng đ ng, r i ro nhi u. Khi phân tích đánh giá thị ườ ấ ộ ả ị ườ ộ ủ ề ị
tr ng c n h t s c khách quan, không nên quá say s a v i các m t thu n l i, đ a ra nh ngườ ầ ế ứ ư ớ ặ ậ ợ ư ữ
k t lu n khá l c quan. Nh ng cũng nên nh n th c r ng r i ro l n nh t là r i ro do khôngế ậ ạ ư ậ ứ ằ ủ ớ ấ ủ
hành đ ng gì c . Ng i đ u t b t đ ng s n, nh t là đ u t phát tri n, th ng đ c xemộ ả ườ ầ ư ấ ộ ả ấ ầ ư ể ườ ượ
là ng i m o hi m. Th c ra h là nh ng ng i m o hi m sau khi đã tính toán h t s c c nườ ạ ể ự ọ ữ ườ ạ ể ế ứ ẩ
th n.ậ
2.4. Ch n đ a đi m đ u t và s n ph m b t đ ng s nọ ị ể ầ ư ả ẩ ấ ộ ả
2.4.1. Ch n đ a đi m đ u t ọ ị ể ầ ư
Khi đ u t phát tri n (xây d ng m i b t đ ng s n) v n đ "v trí" đ xây d ng làmầ ư ể ự ớ ấ ộ ả ấ ề ị ể ự
nhà đ u t quan tâm nh t. Hi u theo nghĩa h p thì đó là v trí đ a lý đ c nh t vô nh thầ ư ấ ể ẹ ị ị ộ ấ ị ể
hi n trên b n đ . Theo nghĩa r ng thì còn bao g m c b i c nh kinh t xã h i và môiệ ả ồ ộ ồ ả ố ả ế ộ
tr ng c nh quan c a khu v c có đ a đi m. V n theo nghĩa r ng thì còn ch a đ ng cườ ả ủ ự ị ể ẫ ộ ứ ự ả
m c đ cao th p ph i chi ra khi đ u t và quan h c nh tranh t i ch , trong đó chú tr ngứ ộ ấ ả ầ ư ệ ạ ạ ỗ ọ
xét đ n nhân t giá đ t, hi n nay t i nhi u đô th đã chi m kho ng 60-70% giá thành, và xuế ố ấ ệ ạ ề ị ế ả
th tăng lên c a nó. Tóm l i khi l a ch n đ a đi m đ u t c n xem xét 10 nhân t sau đây: ế ủ ạ ự ọ ị ể ầ ư ầ ố
* Qui ho ch đô th ;ạ ị
* Đ a ch t thu văn ;ị ấ ỷ
* C p thoát n c, đi n, đi n tho i;ấ ướ ệ ệ ạ
* V n đ đi l i;ấ ề ạ
* Đi u ki n đ xe;ề ệ ỗ
* Môi tr ng phúc l i và ph c v công c ng (tr ng h c, tr m xá, b u đi n, c uườ ợ ụ ụ ộ ườ ọ ạ ư ệ ứ
ho , thu gom rác, an ninh tr t t công c ng); ả ậ ự ộ
* Thái đ hi n t i c a c dân đ i v i d án, ph n đ i hay đ ng tình t l baoộ ệ ạ ủ ư ố ớ ự ả ố ồ ỷ ệ
nhiêu;
* Tính pháp lý, đ a chính;ị
* Giá c đ t đai và chi phí gi i phóng m t b ng.ả ấ ả ặ ằ
Hi n nhìn khi đã d đ nh ch ng lo i b t đ ng s n đ nh phát tri n (nhà , vănể ự ị ủ ạ ấ ộ ả ị ể ở
phòng, nhà th ng nghi p hay nhà công nghi p) thì ph i căn c vào yêu c u c a t ng lo iươ ệ ệ ả ứ ầ ủ ừ ạ
mà cân nh c l a ch n đ a đi m và ng c l i, khi đã có m t đ a đi m có th phát tri n thìắ ự ọ ị ể ượ ạ ộ ị ể ể ể
l i xem xét t i đó nên phát tri n nh ng ch ng lo i b t đ ng s n gì cho thích h p, thu đ cạ ạ ể ữ ủ ạ ấ ộ ả ợ ượ
nhi u l i .ề ợ
2.4.2. Ch n ch ng lo i s n ph m b t đ ng s nọ ủ ạ ả ẩ ấ ộ ả
Khoa Đ t và Môi tr ngấ ườ
5