Thông tư Số : 37/2009/TT-BXD

Chia sẻ: Danh Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Thêm vào BST

Báo xấu

124
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ GIÁ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thông tư Số : 37/2009/TT-BXD

B XÂY D NG C NG HÒA XÃ H I CH NGHĨA VI T NAM ð c l p - T do - H nh phúc --------- S : 37/2009/TT-BXD Hà N i, ngày 01 tháng 12 năm 2009 THÔNG TƯ HƯ NG D N PHƯƠNG PHÁP XÁC ð NH VÀ QU N LÝ GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ Căn c Lu t Nhà s 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 c a Qu c h i khoá 11; Căn c Ngh ñ nh s 17/2008/Nð-CP ngày 04/02/2008 c a Chính ph quy ñ nh ch c năng, nhi m v , quy n h n và cơ c u t ch c c a B Xây d ng; B Xây d ng hư ng d n phương pháp xác ñ nh và qu n lý giá d ch v nhà chung cư, như sau: Chương I QUY ð NH CHUNG ði u 1. Ph m vi ñi u ch nh và ñ i tư ng áp d ng 1. Ph m vi ñi u ch nh : Thông tư này hư ng d n phương pháp xác ñ nh và qu n lý giá d ch v ñ i v i nhà chung cư và nhà nhi u t ng có m c ñích s d ng h n h p mà có ph n di n tích là nhà (sau ñây g i chung là nhà chung cư); không bao g m nhà chung cư xây d ng theo Quy t ñ nh s 65/2009/Qð- TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho sinh viên các trư ng ñ i h c, cao ñ ng, trung c p chuyên nghi p và d y ngh thuê; Quy t ñ nh s 66/2009/Qð-TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho công nhân lao ñ ng t i các khu công nghi p thuê; Quy t ñ nh s 67/2009/Qð-TTg v m t s cơ ch , chính sách phát tri n nhà cho ngư i có thu nh p th p t i khu v c ñô th ngày 24/4/2009 c a Th tư ng Chính ph . 2. ð i tư ng áp d ng : Thông tư này áp d ng ñ i v i các t ch c, cá nhân có liên quan ñ n vi c xác ñ nh, qu n lý giá d ch v nhà chung cư. ði u 2. Nguyên t c xác ñ nh giá d ch v nhà chung cư 1. Giá d ch v nhà chung cư ñư c xác ñ nh theo nguyên t c tính ñúng, tính ñ các chi phí, m t ph n l i nhu n ñ nh m c h p lý ñ qu n lý, v n hành nhà chung cư ho t ñ ng bình thư ng; nhưng ph i phù h p v i th c t kinh t xã h i c a t ng ñ a phương và thu nh p c a ngư i dân t ng th i kỳ và ñư c trên 50% các thành viên trong Ban qu n tr nhà chung cư thông qua b ng hình th c bi u quy t ho c b phi u kín. ð i v i nhà chung cư chưa thành l p ñư c Ban qu n tr thì giá d ch v nhà chung cư ph i ñư c trên 50% h dân cư ñang s ng t i nhà chung cư nh t trí thông qua b ng hình th c bi u quy t
ho c b phi u kín. Trư ng h p giá d ch v nhà chung cư ñã có tho thu n trong h p ñ ng mua bán căn h thì th c hi n như tho thu n ñó. 2. Chi phí d ch v nhà chung cư trong giá d ch v nhà chung cư ñư c thu, chi theo nguyên t c t thu, t trang tr i và công khai nh m ñ m b o nhà chung cư ho t ñ ng bình thư ng. 3. Các chi phí s d ng nhiên li u, ñi n, nư c, ñi n tho i, internet và các d ch v khác c a t ng căn h không tính trong giá d ch v nhà chung cư, mà do ngư i s d ng căn h tr c ti p chi tr v i ñơn v cung c p d ch v ñó (n u có h p ñ ng s d ng riêng) ho c tr cho doanh nghi p qu n lý v n hành (n u không có h p ñ ng s d ng riêng) theo kh i lư ng th c t tiêu th và ñư c tính toán c ng thêm ph n hao h t (n u có). 4. Chi phí b o trì là toàn b chi phí cho vi c duy tu, b o dư ng, s a ch a nh , s a ch a v a, s a ch a l n và s a ch a ñ t xu t nh m duy trì ch t lư ng c a nhà chung cư; và không tính vào giá d ch v nhà chung cư. 5. Ngu n thu t kinh doanh các d ch v khác thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư (n u có) ñư c h ch toán theo ñúng ch ñ tài chính theo quy ñ nh c a B Tài chính và ñ bù ñ p chi phí d ch v nhà chung cư nh m m c ñích gi m giá d ch v nhà chung cư. 6. ð i v i d án nhà chung cư có s d ng d ch v cao c p không thu c ph n s h u chung (như t m hơi, b bơi, sân tennis ho c các d ch v cao c p khác) thì do ngư i s d ng d ch v cao c p ñó tho thu n v i doanh nghi p qu n lý v n hành; và không tính vào giá d ch v nhà chung cư. Chương II PHƯƠNG PHÁP XÁC ð NH GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ ði u 3. N i dung các chi phí c u thành giá d ch v nhà chung cư 1. N i dung d ch v nhà chung cư g m các ho t ñ ng cung c p các d ch v như: ñi u khi n và duy trì ho t ñ ng c a h th ng trang thi t b thu c ph n s h u chung ho c s d ng chung nhà chung cư, b o v , v sinh, thu gom rác th i, chăm sóc vư n hoa, cây c nh, di t côn trùng và các d ch v khác ñ m b o cho nhà chung cư ho t ñ ng bình thư ng. 2. Giá d ch v nhà chung cư, bao g m: 2.1. Chi phí d ch v nhà chung cư (g m chi phí tr c ti p, chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành, chi phí cho Ban qu n tr (n u có)); 2.2. L i nhu n ñ nh m c h p lý; 2.3. Thu giá tr gia tăng. 3. N i dung các chi phí c u thành giá d ch v nhà chung cư : 3.1. Chi phí d ch v nhà chung cư, bao g m: 2
3.1.1. Chi phí tr c ti p : a) Chi phí s d ng năng lư ng, nguyên, nhiên, v t li u và các chi phí khác (n u có) ñ ph c v công tác v n hành nhà chung cư (bao g m thang máy, máy bơm nư c, máy phát ñi n d phòng, h th ng h t ng k thu t và các trang thi t b khác); b) Chi phí nhân công ñi u khi n và duy trì ho t ñ ng c a h th ng trang thi t b nhà chung cư (bao g m thang máy, máy bơm nư c, máy phát ñi n d phòng, h th ng h t ng k thu t và các trang thi t b khác); c) Chi phí cho các d ch v trong khu nhà chung cư như: b o v , v sinh môi trư ng, thu gom rác th i, chăm sóc vư n hoa, cây c nh, di t côn trùng và các d ch v khác (n u có) ñư c xác ñ nh trên cơ s kh i lư ng công vi c c n th c hi n và m c giao khoán tho thu n trong h p ñ ng d ch v ; d) Chi phí ñi n chi u sáng công c ng, nư c công c ng trong khu nhà chung cư; e) Chi phí văn phòng ph m, bàn gh , phòng làm vi c, chi phí ñi n, nư c sinh ho t và m t s chi phí khác c a b ph n qu n lý nhà chung cư. 3.1.2. Chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành ñư c phân b vào giá d ch v nhà chung cư, bao g m: a) Chi phí ti n lương, ti n công và các kho n ph c p lương, chi phí BHXH, b o hi m y t , kinh phí công ñoàn và các kho n trích n p khác t qu lương tr cho b ph n qu n lý c a doanh nghi p : - Chi phí ti n lương ñư c xác ñ nh trên cơ s ñ nh biên cán b công nhân viên và m c lương, ph c p lương, các kho n trích n p khác t qu lương theo quy ñ nh hi n hành c a Nhà nư c; - Chi phí ti n công ñư c xác ñ nh trên cơ s h p ñ ng lao ñ ng ho c tho ư c lao ñ ng t p th gi a doanh nghi p qu n lý v n hành v i ngư i lao ñ ng. - Chi phí BHXH, b o hi m y t , kinh phí công ñoàn c a cán b công nhân viên theo quy ñ nh hi n hành c a Nhà nư c. b) Chi phí kh u hao TSCð c a doanh nghi p qu n lý v n hành. Vi c trích, qu n lý và s d ng kh u hao TSCð theo quy ñ nh c a B Tài chính. 3.1.3. Chi phí cho Ban qu n tr , bao g m chi phí ph c p trách nhi m cho các thành viên Ban qu n tr và các chi phí h p lý khác ph c v cho ho t ñ ng c a Ban qu n tr . 3.2. L i nhu n ñ nh m c h p lý cho doanh nghi p qu n lý, v n hành nhà chung cư ñư c tính t i ña là 10% chi phí d ch v nhà chung cư sau khi tr ñi kho n thu ñư c t kinh doanh, d ch v các di n tích thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư (chưa bao g m thu giá tr gia tăng). 3
3.3. Thu giá tr gia tăng: Theo quy ñ nh hi n hành c a Nhà nư c. ði u 4. Xác ñ nh giá d ch v nhà chung cư Công th c xác ñ nh : Q − T dv G dv = x (1 + P ) xK 1 xK 2 x (1 + T ) 12 xS Trong ñó : Gdv - Giá d ch v nhà chung cư cho 1m2 di n tích sàn s d ng thu c s h u riêng c a ch căn h ho c di n tích sàn s d ng thu c ph n s h u riêng khác (ñ ng/m2/tháng) (ñã bao g m thu GTGT); Q – T ng chi phí d ch v nhà chung cư hàng năm (ñ ng/năm) (chưa bao g m thu GTGT); Tdv – Kho n thu ñư c t kinh doanh, d ch v các di n tích thu c ph n s h u chung c a nhà chung cư hàng năm (n u có) (ñ ng/năm); S – T ng di n tích sàn s d ng thu c s h u riêng c a ch căn h và di n tích sàn s d ng thu c ph n s h u riêng khác (n u có) (m2); 12 – T ng s tháng tính giá s d ng d ch v trong năm; P – L i nhu n ñ nh m c h p lý (ñơn v tính %); K1 – H s gi m giá do doanh nghi p qu n lý v n hành h tr gi m giá d ch v (n u có); K2 – H s phân b giá d ch v nhà chung cư (ñ i v i nh ng di n tích sàn s d ng ngoài m c ñích như văn phòng, thương m i…) do Ban qu n tr nhà chung cư quy ñ nh (n u có); T – Thu su t thu giá tr gia tăng. ði u 5. Xác ñ nh giá d ch v nhà chung cư không do doanh nghi p qu n lý v n hành ð i v i nhà chung cư không do doanh nghi p qu n lý v n hành thì chi phí d ch v nhà chung cư không bao g m chi phí qu n lý chung c a doanh nghi p qu n lý v n hành ñư c quy ñ nh t i kho n 3.1.2 ñi u 3 c a Thông tư này. Chương III QU N LÝ GIÁ D CH V NHÀ CHUNG CƯ ði u 6. Ch ñ u tư, doanh nghi p qu n lý v n hành, Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m 1. Ch ñ u tư d án nhà chung cư căn c m c thu t i ña (giá tr n) ho c khung giá d ch v do UBND c p t nh quy ñ nh ñ tính toán hi u qu khi l p d 4
án và l p phương án m c thu giá d ch v ñ làm cơ s ký k t h p ñ ng mua bán căn h nhà chung cư, h p ñ ng cung c p d ch v nhà chung cư; 2. Doanh nghi p qu n lý v n hành ch ñ ng tính toán, xác ñ nh giá d ch v nhà chung cư theo hư ng d n t i Thông tư này ñ trình Ch ñ u tư (n u có) ho c ñơn v qu n lý nhà chung cư làm cơ s thông qua Ban qu n tr nhà chung cư ho c các h dân cư ñang s ng t i nhà chung cư. 3. Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m theo dõi, giám sát vi c qu n lý v n hành theo n i dung h p ñ ng ñã ký k t; nghi m thu, thanh toán và thanh lý h p ñ ng v i doanh nghi p qu n lý v n hành; tr c ti p thu ho c u quy n cho doanh nghi p qu n lý v n hành thu giá d ch v nhà chung cư. ði u 7. Căn c ñi u ch nh giá d ch v nhà chung cư 1. ði u ki n phát tri n kinh t – xã h i c a ñ t nư c, ñ a phương và thu nh p bình quân ñ u ngư i trong t ng th i kỳ; 2. Quan h cung, c u v s lư ng d ch v , ch t lư ng d ch v nhà chung cư; 3. S bi n ñ ng c a giá c th trư ng ho c s thay ñ i v cơ ch chính sách c a Nhà nư c làm tăng (gi m) 10% chi phí d ch v nhà chung cư và l i nhu n h p lý c a doanh nghi p qu n lý v n hành. Chương IV T CH C TH C HI N ði u 8. Trách nhi m c a các cơ quan qu n lý nhà nư c 1. B Xây d ng ch trì, ph i h p cùng các B , ngành, UBND c p t nh hư ng d n, ñ nh kỳ t ch c ki m tra, giám sát vi c tri n khai th c hi n các n i dung c a Thông tư này. 2. y ban nhân dân c p t nh có trách nhi m: 2.1. Căn c vào tình hình th c t c a ñ a phương, chi phí h p lý c a các d ch v nhà chung cư ñ quy ñ nh m c thu t i ña (giá tr n) ho c khung giá d ch v nhà chung cư theo t ng c p nhà, h ng nhà chung cư, ch t lư ng d ch v và tình hình th c t c a ñ a phương ñ áp d ng trên ñ a bàn t nh; ñ ng th i báo cáo v B Xây d ng ñ theo dõi, ki m tra. 2.2. Căn c tình hình Ngân sách ñ a phương, thu nh p th c t c a ngư i dân trong t ng th i kỳ trên ñ a bàn và ñ khuy n khích ngư i dân nhà chung cư nh m ti t ki m qu ñ t, y ban nhân dân c p t nh xem xét quy t ñ nh vi c h tr m t ph n giá d ch v nhà chung cư. 2.3. Quy t ñ nh ho c u quy n cho S Xây d ng, UBND c p huy n phê duy t giá d ch v nhà chung cư khi có tranh ch p v giá d ch v nhà chung cư trên ñ a bàn. 5
2.4. Xem xét, rà soát ñi u ch nh m c giá t i ña ho c khung giá d ch v nhà chung cư cho phù h p v i tình hình th c t . 2.5. T ch c, ch ñ o, giám sát và ki m tra vi c th c hi n các quy ñ nh c a Thông tư này trên ñ a bàn t nh. ði u 9. Trách nhi m c a các t ch c, cá nhân có liên quan ñ n vi c xác ñ nh, qu n lý giá d ch v nhà chung cư 1. Doanh nghi p qu n lý v n hành có trách nhi m : a) T ch c qu n lý, v n hành và cung c p các d ch v theo ñúng tho thu n trong h p ñ ng, ñ m b o an toàn, an ninh, tr t t , t o l p n p s ng văn minh ñô th cho ngư i dân sinh s ng trong khu chung cư; ñ ng th i duy trì ch t lư ng, ki n trúc, c nh quan, v sinh môi trư ng c a khu nhà chung cư; b) T ch c thu, chi, h ch toán giá d ch v nhà chung cư và các ngu n thu, chi khác ñ m b o công khai, minh b ch theo ñúng quy ñ nh c a Nhà nư c. 2. Ban qu n tr nhà chung cư có trách nhi m : a) Giám sát vi c th c hi n h p ñ ng c a doanh nghi p qu n lý v n hành; ñ ng th i ñ nh kỳ hàng năm ho c ñ t xu t báo cáo UBND c p t nh, UBND c p huy n vi c thu, chi liên quan ñ n giá d ch v nhà chung cư n u UBND c p ñó yêu c u. ð ng th i, ph i niêm y t công khai vi c thu, chi giá d ch v nhà chung cư cho ngư i dân bi t theo ñ nh kỳ m i năm/1 l n ho c báo cáo ñ t xu t n u có trên 50% s h dân yêu c u. b) Ki m tra các báo cáo thu, chi tài chính v qu n lý v n hành do doanh nghi p qu n lý v n hành th c hi n theo h p ñ ng ñã ký k t và báo cáo v i H i ngh nhà chung cư theo quy ñ nh. 3. Trư ng h p, giá d ch v nhà chung cư sau khi ñư c tính ñúng, tính ñ theo quy ñ nh ði u 2 cao hơn m c giá ho c khung giá d ch v nhà chung cư do UBND c p t nh ban hành mà ñư c trên 50% h dân cư ñang s ng t i nhà chung cư ho c ñư c trên 50% thành viên trong Ban qu n tr nhà chung cư nh t trí thông qua thì th c hi n theo m c giá và ch t lư ng d ch v như tho thu n gi a doanh nghi p qu n lý v n hành và các h dân cư; ñ ng th i báo cáo UBND c p t nh và B Xây d ng ñ theo dõi, ki m tra. 4. Trư ng h p x y ra tranh ch p v giá d ch v nhà chung cư thì doanh nghi p qu n lý v n hành ñư c t m thu theo m c giá tr n ho c giá trong khung giá d ch v nhà chung cư do UBND c p t nh ban hành cho ñ n khi gi i quy t xong tranh ch p. 5. Khuy n khích các t ch c, cá nhân khác th c hi n xác ñ nh và qu n lý giá d ch v nhà chung cư theo các quy ñ nh c a Thông tư này. ði u 10. ði u kho n thi hành 1. Thông tư này có hi u l c thi hành sau 45 ngày, k t ngày ký. 6
2. Quá trình th c hi n n u có vư ng m c, ñ ngh t ch c, cá nhân có liên quan g i ý ki n ph n ánh v B Xây d ng ñ xem xét, hư ng d n./. KT. B TRƯ NG Ni nh n: TH TRƯ NG - Các B , cơ quan ngang B , cơ quan thu c CP; - Toà án ND t i cao; Vi n ki m sát ND t i cao; - HðND, UBND các t nh, thành Tr n Văn Sơn ph tr c thu c TW; - S Xây d ng các t nh, thành ph tr c thu c TW; - C c Ki m tra văn b n quy ph m pháp lu t B Tư pháp; - Cơ quan TW các ñoàn th ; - Các t p ñoàn kinh t , TCT Nhà nư c; - Công báo; - Website Chính ph , Website B Xây d ng; - Lưu VP,V PC,V KTXD(Th). 7