BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA
TRẦN ĐỨC HỮU
CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG
THẤT THU NSĐP
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8310110
TÓM TẮT LUẬN VĂN
THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
HÀ NỘI- 2023
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH
CHÍNH QUỐC GIA
Người hướng dẫn khoa học: PGS – TS Lê Chi Mai
Phản biện 1: PGS.TS.Mai Ngọc Anh, Trường Đại học
Kinh tế quốc dân
Phản biện 2: TS Nguyễn Thế Trung, Học viện Chính trị
quốc gia Hồ Chí Minh
Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc
sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia
Địa điểm: Phòng họp 4B, Nhà G- Hội trường bảo vệ luận
văn thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia
Số: 77 Đường Nguyễn Chí Thanh Quận Đống Đa Thành
phố Hà Nội
Thời gian: Vào hồi 9 giờ 21 tháng 7 năm 2023
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài luận văn
Trong các năm qua nguồn thu từ đất luôn chiếm một tỷ
trọng lớn trong NSĐP. Quản lý tài chính về đất đai trở thành
một trong các nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Hiện nay công tác xác định giá đất và chấp
hành nghĩa vụ với NSNN của các Dự án về đất đai và công tác
kê khai giá bán nhà đất để thu NSNN về các khoản thuế, phí lệ
phí liên quan chưa đạt hiệu quả cao. Chính vì lý do trên, mà học
viên đã chọn đề tài: ”Công tác xác định giá đất để chống thất
thu NSĐP”để có thể vận dụng những kiến thức lý luận và thực
tế vào nghiên cứu, phân tích, đánh giáthực trạng về công tác xác
định giá đất; đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
trong xác định giá đất để chống thất thu NSĐP.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài luận văn
Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, nghiên cứu
về nội dung QLNN đối với giá đất còn tập trung chỉ vào một vài
vấn đề, chưa cụ thể hết các nội dung, chủ yếu là nghiên cứu
chung về QLNN hoặc công tác quản lý đất đai, đánh giá liên
quan đến định giá đấtcần được khai thác sâu hơn. Để nâng cao
công tác xác định giá đất giúp các địa phương chống thất thu
trong NSNN hiện nay cũng chưa có tác giả nào nghiên cứu
chuyên sâu về đề tài này. Đây cũng là một lý do để học viên lựa
chọn đề tài sau nhiều năm công tác trong ngành.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
- Mục tiêu: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.
- Nhiệm vụ: Nghiên cứu, làm rõ những quy định của
1
pháp luật.Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất của
một số địa phương,đểchỉ những hạn chế, tồn tại trong quá trình
thực hiện xác định giá đất. Đề xuất và đưa ra một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất nhằm chống
thất thu NSĐP.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
- Đối tượng nghiên cứu:Công tác xác định giá đất tại
các dự án đất của một số địa phương.
- Phạm vi nghiên cứu: các nội dung liên quan công tác
xác định giá đất; số liệu, tình hình quản lý để nghiên cứuđược
lấy từ các các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đấttrên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng, tỉnh Hải Dương
qua kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước khu vực VI từ
01/01/2017 đến 31/12/2021 và định hướng giải pháp đến 2030.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
của luận văn
Phương pháp luận: chủ nghĩa duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thống
kê; thu thập; Phương pháp phân tích; Phương pháp tổng hợp.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
Ý nghĩa khoa học: khái quát và hệ thống hóa những vấn
đề lý luận và pháp lý. Ý nghĩa thực tiễn: phân tích, đánh giá
thực trạng để đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
hoạtđộng xác định giá đất để chống thất thu trong NSĐP.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá đất, định giá
đất và tác động đến thu Ngân sách địa phương
2
- Chương 2 Thực trạng xác định giá đất tại các địa
phương.
- Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xác
định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT,
ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH
ĐỊA PHƯƠNG
1.1. Khái quát về đất đai và giá đất
1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai
- Khái niệm: Khái quát đất đai là một loại tài nguyên tự
nhiên, là một nguồn lực của một quốc gia. Đất đai không chỉ
bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và mọi
thứ sinh sôi trênđất, không do lao động và con người làm ra.
- Vai trò của đất đai: là nguồn tài nguyên quý báu, là
nguồn của cải cải vô giá, là nơi cư trú của con người, là cơ sở
cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất, là cơ sở để vạn vật sinh
trưởng, làm nền tảng cho sự tồn tại, phát triển. Đất đai không
thể tự sinh ra thêm, là một nguồn tài nguyên hữu hạn nhưng nhu
cầu sử dụng lại không bao giờ mất đi tăng dần theo sự phát
triển.
- Đặc trưng của đất đai:(1) Có vị trí cố định; (2) Có
hạn về diện tích; (3) Tính năng lâu bền; (4) Chất lượng khác
nhau.
1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và
định giá đất
a. Khái niệm giá đất:Giá quyền sử dụng đất là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị
3
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
b. Bản chất của giá đất: (1) không thể tính đúng, tính
đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động
sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình; (2) giá đất chứa
đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ,
biến động theo từng giai đoạn cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu
tố như xã hội, kinh tế...(3) giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý,
yếu tố pháp lý; (4) giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả
kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích
có được từ đất.
c. Đặc trưng của giá đất: (1) không giống nhau về cơ
sở giá cả; (2) không giống nhau về thời gian hình thành; (3)
không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất
chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) có tính khu vực
và tính cá biệt rõ rệt; (6) không giống nhau về hiện tượng khấu
hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
d. Định giá đất: là một trong các quyền định đoạt đối
với đất của Nhà nước; là công cụ quan trọng trong việc thiết lập
một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị
trường; là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền
theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản
lý và người sử dụng.
1.2. Tác động của giá đất đến thu ngân sách địa
phương: Các khoản thu từ đất là một nguồn thu quan trọng cho
NSNN; giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,
trong công tác quản lý Nhà nước và tác động tới sự phát triển
kinh tế xã hội của địa phương; Giá đất là căn cứ quan trọng nhất
4
để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai,định giá đất giúp
tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo khai thác có hiệu quả
nguồn lực đất đai.
1.3. Công tác xác định giá đất:
- Nguyên tắc xác định giá đất: (1) Theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;(2) Theo thời hạn sử
dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của
loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng
đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;(4) Cùng một
thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như
nhau thì có mức giá như nhau.
- Các phương pháp xác định giá đất: (1) Phương pháp
so sánh trực tiếp; (2) Phương pháp chiết trừ; (3) Phương pháp
thu nhập; (4) Phương pháp thặng dư; (5) Phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất.
- Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa
phương:(1) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; (2) Điều
tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;
áp dụng phương pháp định giá đất; (3) Xây dựng phương án giá
đất trình UBND cấp tỉnh;(4) Thẩm định phương án giá đất; (5)
Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh
quyết định; (6) UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
1.4. Các tiêu chí đánh giá tác động của công tác xác
định giá đất đến thu ngân sách địa phương
- Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất đang được
các địa phương xem xét khi định giá: (1) Vị trí; (2) Diện tích;
5
(3) Mặt tiền, chiều sâu; (4) Hình dáng; (5) Hệ thống cơ sở hạ
tầng; (6) Khả năng sinh lời; (7) Tình trạng pháp lý của BĐS;
(8)Quy định về xây dựng; (9) Quy hoạch đô thị.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa được
các địa phương xem xét khi định giá: (i) Về các yếu tố tự nhiên
có thể kể đến (1) Địa hình, (2) Hình thức,(3) Địa chất, (4) Môi
trường, (5) Rủi ro về thiên nhiên; (ii) Về các yếu tố kinh tế có
thể kể đến (1) Tỷ lệ phát triển kinh tế, (2) Tỷ lệ thất nghiệp, (3)
Sự ổn định đồng tiền; b. Về các yếu tố nhân tố xã hội có thể kể
đến (1) Mật độ nhân khẩu, (2) Trình độ giáo dục, văn hóa, (3)
Trạng thái ổn định chính trị,(4) An ninh xã hội, (5) Đầu cơ nhà
đất, (6) Tiến trình đô thị hóa; (iii) Về các yếu tố liên quan đến
thị trường có thể kể đến (1)Người tham gia thị trường BĐS, (2)
Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, (3) Tính hữu
dụng của BĐS, (4) Nhu cầu loại BĐS trên thị trường, (5) Cung -
cầu trên thị trường; (iv) Về các yếu tố liên quan đến can thiệp
của Nhà nước có thể kể đến (1) Chế độ về đất, (2) Chế độ nhà
ở, (3) Chính sách về giá đất, (4) Chính sách thuế, (5) Thay đổi
về hành chính.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG
2.1. Công tác xác định giá đất tại các địa phương
2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp lý áp dụng cho
lĩnh vực đất đai hiện hành:(1) Văn bản Luật của Quốc Hội; (2)
Các Nghị định của Chính Phủ; (3) Các Thông tư liên tịch của
các Bộ; (4)Các Thông tư của Bộ Tài chính; (5)Các Thông tư
của Bộ Tài nguyên & Môi trường.
2.1.2. Các cơ quan quản lý có chức năng nhiệm vụ
6
của về đất đai tại các địa phương gồm: (1). UBND các cấp
(UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện); (2) Sở TN&MT; (3) Sở
Tài chính; (4) Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc tại
TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh); (5) Phòng TN&MT huyện,
thành phố, thị xã.
2.1.3. Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa
phương:
Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương là do
UBND cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có
trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất
cụ thể,cơ quan quản lý đất đai có thể thuê tổ chức có chức năng
để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp
quyết định.
2.1.4. Thực hiện trình tự xác định giá đất: Bước 1.
Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; Bước 2. Chuẩn bị thực hiện
định giá đất cụ thể; Bước 3. Điều tra, tổng hợp, phân tích thông
tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định
giá đất và xây dựng phương án giá đất; Bước 4. Thẩm định và
hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể; Bước 5. Hoàn
thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND tỉnh quyết định;
Bước 6. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
2.2. Phân tích về công tác định giá đất tại một số dự
án trên địa bàn một số địa phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh
Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng thông qua các Biên
bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án.
2.2.1. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong
7
công tác định giá đất tại 03 dự án trên địa bàn tỉnh Hải
Dương và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương
- Dự án thực hiện tính giá đất theo tổng mức đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật, quy định các khoản chi phí đầu tư xây
dựng hạ tầng, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, lợi
nhuận nhà đầu tư sẽ được xác định lại theo quyết toán. Tuy
nhiên khi Dự án hoàn thành được quyết toán, có thay đổi các
chi phí lại chưa được xác định lại giá đất.
- Xác định số liệu tính toán khi định giá chưa phù hợp,
chưa căn cứ với số liệu trong hồ sơ dự án; xác định khoản lợi
nhuận nhà đầu tư trên tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí lãi
vay, xác định các chi phí không phù hợp; Các chi phí thuộc
tổng mức đầu tư được phê duyệt nhưng khi thực hiện đầu tư xây
dựng dự án nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chưa
đúng với hồ sơ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; xác định
chi phí lãi vay cho cả chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng là
không phù hợp do nhà đầu tư tự nguyện ứng ra được trừ vào
tiền sử dụng đất phải nộp theo Luật Đất đai...
2.2.2. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong
công tác định giá đất của15 dự án tại thành phố Hải Phòngvà
các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương
- Dự án xác định tiền sử dụng đất, giá đất sai thời điểm
giao đất. Tính trừ giá chi phí đầu tư ban đầu của toàn bộ diện
tích thực hiện dự án vào giá trị quyền sử dụng đất ở từ đó xác
định đơn giá bình quân chưa phù hợp; Các ngành không thực
hiện sử dụng đúng phương pháp xác định giá đất tính thu tiền
sử dụng đất, không thuê tổ chức có chức năng thẩm định để xác
định tiền sử dụng đất của Dự án theo quy định và văn bản Bộ
8
Tài chính; Dự án có quyết định thu hồi một phần diện tích chưa
nêu rõ có thu hồi diện tích xây nhà ở để bán theo cơ chế kinh
doanh hay không, sau thời điểm thu hồi đất vẫn căn cứ giá đã
tính toán để xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích đất còn
lại được giao cho Chủ đầu tư.
- Xác định giá đất nhiều lần có dự án chiều hướng làm
giảm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, đồng thời làm tăng chi
phí thẩm định giá đất (do Chủ đầu kiến nghị giá quá cao, thành
viên Hội đồng định giá chưa thống nhất); Có dự án xác định giá
đất chưa hợp lý và chưa có căn cứ khi áp dụng phương pháp so
sánh chỉ căn cứ thông tin của 01 tài sản chuyển nhượng thành
công, lựa chọn, thu thập thông tin về 03 tài sản so sánh nhưng
chưa được giao dịch thành công, lựa chọn tài sản so sánh không
đúng phương pháp xác định giá đất được quy định.
- Xác định sai các số liệu so với các văn bản nhà nước
ban hành; xác định các số liệu không có sự thống nhất khi định
giá; đưa ra các số liệu nhưng không có thuyết minh cụ thể cơ sở
tính; áp dụng các số liệu trên cơ sở sử dụng một văn bản chưa
phù hợp mà nếu áp dụng một văn bản khác sẽ thu được giá cao
hơn; còn các chỉ tiêu áp dụng chưa đảm bảo tính chính xác,
logíc.
- Dự án có diện tích đất ở đã giao từ lâu nhưng chưa
phê duyệt giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện
thu hồi một phần diên tích bàn giao cho đơn vị khác và đã tính
giá cho cả phần diện tích thu hồi; Xác định diện tích đất để tính
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn chưa phù hợp Luật đất đai
khi gộp chung diện tích đất ở được giao lâu dài và diện tích đất
cho thuê thời hạn 50 năm để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
9
đất; xác định thiếu doanh thu phát triển và chi phí phát triển của
phần xây dựng nhà ở thương mại trên diện tích đất ở giao lâu
dài làm thay đổi kết quả đơn giá tiền sử dụng đất; Xác định chi
phí phát triển không căn cứ vào thỏa thuận thiết kế được duyệt
của các cơ quan có thẩm quyền; Xác định cơ cấu vốn vay chưa
phù hợp khi dự án được duyệt điều chỉnh lại cơ cấu vốn vay.
- Phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh
trực tiếp, sử dụng chiết khấu dòng tiền để xác định giá đất tại
khu đất cần định giá có kết quả còn thấp hơn xác định theo
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
-Xác định thiếu hệ số tăng thêm, mật độ xây dựng, diện
tích sàn, thời gian thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
của dự án có sự thay đổi so với chỉ tiêu đưa vào áp dụng tại
chứng thư thẩm định giá làm thay đổi doanh thu phát triển và
chi phí phát triển dẫn đến phải xác định lại giá đất
2.2.3. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong
công tác định giá đất của18 dự án tại tỉnh Quảng Ninhvà các
ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương
- Dự án phải xác định lại doanh thu bán công trình, chi
phí xây dựng trên đất theo thiết kế đô thị của các công trình sau
khi điều chỉnh giảm tầng cao; điều chỉnh tỷ lệ tăng giá bán công
trình trên đất; Xác định giá đất giả định các yếu tố sai so số liệu
thực hiện; không tách diện tích chưa GPMB ra khỏi dự án làm
tăng chi phí dự toán đầu tư dự án; phương án tính tiền sử dụng
đất không điều chỉnh thời gian theo thực tế thực hiện dự án;
chưa áp dụng suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng đúng kỳ đã ban
hành; phân kỳ doanh thu theo tiến độ bán hàng chưa căn cứ các
báo cáo có hiệu lực; chưa thực hiện chuyển nhượng hết các lô
10
đất theo hồ sơ được duyệt, không xác định được tỷ lệ tăng giá
bất động sản theo thời gian tương ứng với sự hoàn thiện của cơ
sở hạ tầng.
-Doanh thu phát triển quy về thời điểm định giá tăng,
do xác định lại lợi thế vị trí các ô đất, Chi phát quảng cáo, bán
hàng tăng do tăng doanh thu phát triển thu được; Thời gian từ
khi có quyết định giao đất đến khi có quyết định phê duyệt đơn
giá đất kéo dài; lựa chọn 03 tài sản tương tự để so sánh còn có
sự bất cập về việc đưa ra các hệ số điều chỉnh; lựa chọn tài sản
đã trúng đấu giá không sát, cách xa thời gian định giá, sau đó
thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt dựa trên phương pháp
thống kê kinh nghiệm, không dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra
thị trường
- Chi phí phát triển xác định chưa chính xác giảm so
với giá trị dự toán được thẩm định do giảm trừ chi phí thẩm tra,
phê duyệt quyết toán, giảm trừ giá trị dự toán hạng mục, chi phí
quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác điều chỉnh giảm
tương ứng; xác định lại khối lượng của các hạng mục và các chi
phí khác kèm theo; phân kỳ lại chi phí phát triển theo thời gian
đầu tư xây dựng; thay đổi tiến độ giải ngân cho phù hợp các văn
bản pháp lý; Chưa có biện pháp sử dụng tối ưu trong đầu tư làm
tăng chi phí giảm giá trị đất của Dự án.
2.3. Đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại
các địa phương
2.3.1. Các kết quả đạt được: Các địa phương đã thực
hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của
Chính phủ, Thông tư hướng dẫn thực hiện của các Bộ, ngành.
2.3.2. Những hạn chế trong công tác định giá đất tại
11
các địa phươngcó ảnh hưởng làm thất thu tới thu ngân sách
địa phương
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022Ban Chấp
hành Trung ương Đảng khóa XIII đánh giá: ”Chính sách tài
chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng
đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng
lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ
đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền
sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất
được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị
trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp
ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai
phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Năng
lực quản lý Nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu.
Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện.
Đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành
nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất
nước. ...
Tổng hợp trong công tác định giá đất tại các địa
phương còn có các hạn chế như sau:
a. Quá trình thực hiện công tác định giá còn những hạn
chế như sau:
(1) Giao đất thực hiện dự án sử dụng hình thức chỉ định
nhà đầu tư, không thông qua đấu giá; xác định giá theo các
phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện dẫn
đến nhiều bất cập, hạn chế, sai sót và làm thất thoát NSNN;
(2) Thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi phê
duyệt đơn giá đất kéo dài làm chậm thu vào NSNN, chậm tiến
12
độ xây dựng và phát huy hiệu quả của dự án đầu tư;
(3) Công tác định giá đất tại các địa phương khi định
giá đất chưa thực sự sát với mức giá thị trường;Giá đất xác định
không phù hợp với thời điểm giao đất thực tế;
(4) Công tác định giá đất trong nhiều trường hợp chưa
đáp ứng kịp thời với tiến độ thu tiền và tiến độ để triển khai dự
án nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính
trong khâu tổ chức thực hiện;
(5) Triển khai dự án sau khi đã xác định giá đất một số
chủ đầu tư chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư
xây dựng; chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, triển khai trước
khi được cấp phép hoặc vi phạm về giấy phép xây dựng, tiến độ
triển khai, thực hiện nhiều dự án còn chậm so với kế hoạch;
(6) Còn có các trường hợp chuyển mục đích sử dụng
đất đối với một số dự án không đúng đối tượng; giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc
giải phóng mặt bằng; cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất
có thời hạn sử dụng đất lâu dài đối với đất thương mại dịch vụ,
đất sản xuất kinh doanh không đúng quy định;
(7) Xác định giá đất cho công tác bồi thường GPMB
của cơ quan Nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi
thường thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân
chính tạo nên sự phức tạp của khiếu nại; giá đất tính tiền bồi
thường vẫn mang tính áp đặt và được quyết định với những tiêu
chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên
thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;Diện tích đất tính
tiền bồi thường, hỗ trợ về đất, hỗ trợ tài sản trên đất của một số
13
dự án không đúng với thực tế.
(8) Các dự án đầu tư được giao đất là thường có thời
hạn thi công nhiều năm, trong quá trình thực hiện có sự điều
chỉnh về quy hoạch so với ban đầu, làm tăng diện tích tính thu
tiền sử dụng đất nhưng nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp
tiền sử dụng đất;Các cơ quan quản lý chưa cập nhật các thay đổi
về quy hoạch của dự án làm cơ sở để UBND tỉnh phê duyệt
thay đổi giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(9) Các cơ quan quản lý đất đai chưa thực hiện tốt chức
năng, nhiệm vụ theo quy định khi một số dự án chưa xác định
hoặc đã xác định giá đất nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa
vụ tài chính đã thực hiện chuyển nhượng, chủ đầu tư chưa hoàn
thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã được cấp Giấy Chứng nhận
quyền sử dụng đất.
(10) Xác định giá đất theo quyết định giao đất có diện
tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chưa kịp thời xác định giá
đất để tính thu tiền sử dụng đất với phần diện tích đất giao bổ
sung. Có diện tích đất đã giao nhưng chưa được cơ quan có
thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến chậm thời gian xác định giá
đất từ khi có quyết định giao đất.
(11) Có dự án: xác định giá đất theo giá đất tại thời
điểm lập dự án, không phải thời điểm có quyết định giao đất;
không thực hiện đúng và so sánh giữa các phương pháp xác
định giá đất; không thuê doanh nghiệp có chức năng thẩm định
để giá xác định giá đất, tiền sử dụng đất của Dự án mà để bộ
phận không có chuyên môn thực hiện; Các dự án chia làm nhiều
14
giai đoạn giao đất nên có nhiều dự án có diện tích đã được giao
nhưng chưa được định giá đất; thực hiện thu hồi một phần diện
tích bàn giao mà không xác định lại giá đất hoặc tính giá trị diện
tích đã thu hồi để giảm trừ.
(12) Dự án xác định giá không phù hợp lợi ích nhà đầu
tư, giá quá cao dẫn đến phải xác định lại nhiều lần làm tăng chi
phí thẩm định giá đất, lãng phí thời gian và công sức của các bộ
phận liên quan trong công tác định giá.
b. Trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá
đất còn tồn tại hạn chế như sau
Phương pháp xác định giá đất hiện nay chưa được
hướng dẫn cụ thể, không rõ ràng, còn nhiều bất cập nên vướng
mắc trong quá trình thực hiện. Chưa áp dụng những phương
pháp định giá đất phù hợp nhất để áp dụng cho các dự án.Cụ thể
tồn tại hạn chế trong phương pháp định giá đất khi áp dụng gặp
phải là:
(1) Đối với Phương pháp triết trừ và Phương pháp thu
nhập: trên thực tế định giá đất, 2 phương pháp này ít được sử
dụng do phụ thuộc vào nhiều thông số (giá trị tài sản trên đất,
thu nhập ròng bình quân), độ chính xác không cao, giá đất được
định giá theo phương pháp này thường có khoảng chênh lớn so
với giá thị trường, đặc biệt là phương pháp thu nhập.
(2) Phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất:
phương pháp này áp dụng cho các thửa đất có giá trị thấp; giá
đất được xây dựng trên cơ sở khảo sát và áp dụng chung nên
không phù hợp với từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng,
điều kiện sử dụng, lợi thế sử dụng khác nhau.
(3) Phương pháp so sánh trực tiếp: Thường xuyên được
15
áp dụng và có sai sót trong áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp: (1) lựa chọn tài sản so sánh (2) các hệ số điều chỉnh.
(4) Phương pháp thặng dư: (1) chứa đựng những rủi ro,
bất cập của phương pháp so sánh; (2) xác định doanh thu, chi
phí dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro sai sót; (3) phương án đầu tư
không phải là tốt và hiệu quả, nhưng vẫn xây dựng để thẩm
định giá; (4) thực hiện triển khai không theo phương pháp định
giá đã tính toán; (5) Tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng
dư nhiều địa phương có chỗ thực hiện có chỗ lại không tính tỷ
lệ trượt giá.
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định
giá đất tại các địa phương
2.3.3.1. Các nguyên nhân khách quan
(1) Các thửa đất ít có sự tương đồng nên quá trình định
giá đất thường không có sự thống nhất, đồng nhất; chưa thể xây
dựng được một hệ thống các mẫu tiêu biểu cho so sánh giá đất
tại các vùng, các khu vực.
(2) Giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một trong những cơ sở để hình thành giá đất, nhưng cũng phụ
thuộc vào các tác động về mặt tâm lý của người mua.Trong mua
bán các cá nhân có xu hướng làm hợp đồng với giá thấp hơn
thực tế dẫn đến khó tiếp cận được đầy đủ thông tin thị trường.
(3) Chưa quy định cụ thể việc lựa chọn, áp dụng các
phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ
thể.
(4) Công tác định giá đất do các cá nhân thực hiện lại
thường là làm việc kiêm nhiệm, chưa có sự đào tạo bài bản, thời
gian đầu tư cho công tác định giá đất còn nhiều hạn chế.
16
(5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
chỉ được thuê thực hiện định giá đất, xây dựng phương án giá
đất, không tham gia trong quá trình quyết định giá đất để xem
xét các yếu tố ảnh hưởng giá đất chưa hợp lý; là đơn vị được
thuê xây dựng phương án giá đất cho cơ quan Nhà nước xem
xét, quyết định nên ít chịu trách nhiệm trong công tác định sai
giá đất.
(6)Quy định pháp luật hiện hành không xác định cụ thể
thế nào là “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường” nên quyết
định giá đất cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều từ phương pháp định
giá, ý kiến cơ quan định giá chứ rất khó xác định là giá đất phổ
biến trên thị trường để quyết định.
(7) Luật đất đai và Văn bản quy định của Nhà nước về
đất đai hiện tại chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm đối với
các cá nhân, cơ quan trong công tác định giá đất dẫn đến khi
xảy ra các sai sót, sai phạm hình thức xử lý chưa mang tính răn
đe (trừ trường hợp phát hiện có tham ô tham nhũng lợi dụng
chức vụ quyền hạn gây hậu quả nghiêm trọng).
(8) Các chính sách quản lý đất đai chưa thống nhất,
nhất quán, chưa đảm bảo được thực hiện trong dài hạn; liên tục
bổ sung, sửa đổi thiếu tính kế thừa gây khó khăn cho các cơ
quan thực thi ở địa phương cũng như các tổ chức, cá nhân có
quyền lợi liên quan.
2.3.3.2. Các nguyên nhân chủ quan
(1) Chưa thực hiện nghiêm túc trong thực hiện các quy
định của Luật đất đai, có hướng ưu ái nhà đầu tư theo hướng chỉ
định thực hiện dự án chứ ko thực hiện đấu giá, đấu thầu.
(2) Công tác quy hoạch và quản lý đầu tư dự án: Do
17
chưa có quy hoạch tổng thể nên các dự án do một chủ đầu tư
thực hiện từ lập dự án đầu tư, ứng tiền giải phóng mặt bằng... và
được chỉ định thực hiện dự án. Quá trình định giá đất được thực
hiện sau khi đã biết chủ đầu tư dự án, vì vậy cán bộ làm công
tác định giá đất phần nào bị tác động từ các nhà đầu tư và các tổ
chức, cá nhân liên quan. Ngoài ra, không loại trừ có những tiêu
cực nhất định trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, định giá
đất dự án.
(3) Chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá
trình xác định giá đất cụ thể, bị chi phối rất lớn bởi Sở TN&MT
và các đơn vị tham gia ban hành giá.
(4) Quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính
tiền sử dụng đất có nơi thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên
thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất
thu NSNN và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
(5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
Nhiều trường hợp bắt tay nhà đầu tư để giảm giá đất của Nhà
nước; hoặc là đơn vị được đi thuê làm tư vấn nên không làm hết
trách nhiệm trong công tác định giá; một số đơn vị tư vấn trình
độ cán bộ thẩm định còn yếu, không nắm bắt được thị trường và
các yếu tố hình thành giá dẫn đến sai sót trong công tác tư vấn
cho các địa phương khi định giá đất.
(6) Các phương pháp khác nhau, giá trị quyền sử dụng
đất khác nhau, người xây dựng giá đất có thể thu thập thông tin
theo phương pháp họ mong muốn để định giá đất. Chênh lệch
giá đất rất lớn giữa các phương pháp xác định giá khác nhau là
một khoảng trống pháp lý dễ bị lợi dụng để trục lợi, tham nhũng
trong quá trình xác định giá đất cụ thể.
18
(7) Dự án chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án
đầu tư xây dựng; chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, tăng số
tầng, tăng diện tích đất ở đất thương mại, giảm diện tích công
cộng cắt giảm tiện ích khu dân cư do chưa có cơ chế rằng buộc
chặt chẽ giữa chủ đầu tư dự án và Nhà nước trong công tác triển
khai thực hiện dự án sau khi định giá đất, bán đất. Các văn bản
quy định về đất đai hiện chưa có quy định trong trường hợp
định giá chưa đúng, chưa quy định trường hợp định giá lại khi
có sự thay đổi so với phương án đã định giá thì giải quyết như
nào.
(8) Các dự án đất đai còn chậm thu vào NSNN tiền sử
dụng đất, thuê đất hoặc thực hiện chậm tiến độ của dự án đầu tư
dẫn đến NSĐP tổn hại lợi ích.
19
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠTĐỘNG XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THU NSĐP
3.1. Định hướng hoàn thiện giá đất ở các địa phương
- Trong thực hiện công tác định giá đất các dự án cần
đảm bảo xác định giá đất đúng mục đích sử dụng, sát với giá thị
trường, đảm bảo cơ sở khoa học, đúng quy định của pháp luật,
khách quan, minh bạch, triệt để cải cách hành chính, tránh gây
phiền hà cho người dân, tổ chức, doanh nghiệp.
- Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền
sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất để đảm bảo giá của BĐS do thị trường quyết
định, giảm thiểu tham nhũng, giảm thiểu cơ chế “ xin - cho”,
cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà
nước về thủ tục hành chính.
- Tập trung triển khai việc giao đất định giá đất theo
hướng thông qua đấu giá, đấu thầu; xây dựng cụ thể chi tiết các
văn bản hướng dẫn áp dụng các phương pháp định giá đất cho
công tác định giá đất cho từng trường hợp, loại hình. Trong các
phương pháp định giá đất có văn bản hướng dẫn, quy định rõ
hơn về việc áp dụng các chỉ số, thông số, số liệu.
- Xây dựng nguồn nhân lực, cán bộ địa phương, đơn vị
định giá thẩm định giá có đủ kinh nghiệm, năng lực, phẩm chất,
đủ số lượng trong công tác xác định giá đất nhằm thu đúng thu
đủ khách quan minh bạch
- Xây dựng pháp lý về đất đai trên nền tảng cơ sở lý
luận chặt chẽ, khoa học, bảo đảm các quy luật và yêu cầu khách
quan.
20
- Đảm bảo xây dựng giá đất phù hợp, đáp ứng nguồn
thu cho NSNN đồng thời phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp,
chính đáng của nhà đầu tư và người tiêu dùng.
- Tạo môi trường lành mạnh để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư tại địa phương có thể
cạnh tranh công bằng trong hoạt động kinh doanh.
- Đổi mới triệt để và toàn diện trong QLNN về giá đất.
Đảm bảo cơ sở khoa học trong công tác định giá đất để kết quả
định giá đất đảm bảo độ tin cậy và tính thuyết phục cao
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định
giá đất nhằm chống thất thu ngân sách địa phương
3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước trong xác
định giá đất: (1) Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
các địa phương: phải được lập từ tổng thể đến chi tiết, phù hợp
với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh; các quy hoạch được lập phải phù
hợp giữa các cấp với nguyên tắc, yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm
và có hiệu quả, dân chủ công khai minh bạch; (2) Về giao đất,
cho thuê đất: căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực
hiện minh bạch, kịp thời; (3) Về ra quyết định ban hành giá đất:
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; (4)Về phương
pháp quản lý Nhà nước về giá đất: dựa trên nguyên tắc thị
trường, thượng tôn pháp luật, thực hiện theo các quy định của
Nhà nước; không để các văn bản, quyết định ban hành mang
tính chất áp đặt, cấm đoán, chủ quan, có lợi ích nhóm; (5) Về
khung giá đất: Cơ sở đầu tiên để định giá đất là xem xét so sánh
bảng giá đất địa phương. Khung giá đất đã làm hạn chế rất
nhiều tới việc ban hành bảng giá đất của các địa phương, điều
21
này đang được Quốc hôi, Chính phủ sửa đổi là một giải pháp
đúng đắn của Nhà nước được người dân và xã hội đồng tình; (6)
Thanh tra, kiểm tra nâng cao chất lượng xác định giá đất: tăng
cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện và kiến nghị với
cơ quan quản lí sửa chữa những thiếu sót trong quá trình quản
lí; (7)Giảm các thủ tục hành chính: khi tổ chức thực hiện công
tác định giá đất; (8) Tuyên truyền, phổ biến các quy định của
pháp luật tới các tổ chức, cá nhân.
3.2.2. Nhóm giải pháp trong hoàn thiện tổ chức bộ
máy, nhân sự, cơ sở vật chất cho công tác định giá đất; (i)
Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý giá đất cần đổi
mới có thể qua các giải pháp sau: (1) công tác đào tạo, bồi
dưỡng đội ngũ quản lý dựa trên chức năng, nhiệm vụ quản lý;
(2) ứng dụng công nghệ, xây dựng phần mềm, chương trình
phục vụ quản lý giá đất. (3) việc tuyển dụng, bố trí cán bộ làm
công tác quản lý giá đất bảo đảm yêu cầu về chuyên môn; (4)
chương trình, dự án nghiên cứu về giá đất phải gắn kết việc đào
tạo đội ngũ quản lý; (ii) các cán bộ định giá là phải tự mình
thường xuyên trau dồi kiến thức chuyên môn; các đơn vị tham
gia định giá nâng cao năng lực tổ chức bộ máy nhân sự; (iii)
tăng cường nguồn lực cơ sở vật chất kỹ thuật cho công tác định
giá đất
3.2.3. Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng về
phương pháp xác định giá đất hiện đang áp dụng và nâng
cao chất lượng công tác định giá đất: (1) Đổi mới cơ chế và
phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; (2)
Hoàn thiện các phương pháp định giá đất; (3) Xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai; (4) Quy định quyền lợi, trách nhiệm trong công
22
tác định giá; (5) Bảo đảm sự ràng buộc giữa Nhà nước và Nhà
đầu tư sau định giá đất; (6) Chống trốn thuế nâng cao nguồn thu
từ giao dịch bất động sản; (7) Thành lập cơ quan định giá độc
lập
3.3. Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước: (1) Hoàn thiện
chính sách định giá đất tại địa phương theo cơ chế và phương
pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, để công tác
định giá đất hoạt động hiệu quả trong nội dung ban chính sách
quản lý đất đai cần nhất quán, đảm bảo thực hiện trong dài hạn;
tránh tình trạng liên tục bổ sung, sửa đổi, thiếu tính kế thừa,
chồng tréo trong các văn bản để các tổ chức, cá nhân có liên
quan dễ tra cứu, dễ hiểu, tránh vướng mắc; (2) Ban hành, có
biện pháp thuế để chống đầu cơ, thu mua đất đai chờ tăng giá.
Ban hành, có biện pháp xử lý đối với những hành vi khai báo
gian dối trong giá giao dịch mua bán bất động sản, xác định
trong luật quản lý thuế đối với hành vi trốn thuế trong khai báo
gian dối giá giao dịch để đưa việc khai báo trung thực vào đời
sống; (3) Nghiên cứu ban hành quy định có hợp đồng rằng buộc
giữa chủ đầu tư và đại diện UBND tỉnh về việc điều chỉnh giá
đất của dự án sau khi đã định giá để khắc phục và tránh sai sót
trong quá trình định giá của Nhà nước, cũng như nâng cao trách
nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đất đai,
khu đô thị. (4) Các Bộ, ngành và Chính phủ nghiên cứu hướng
tới thành lập một cơ quan định giá độc lập với địa vị pháp lý rõ
ràng có đủ nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá tại các địa
phương. Nếu giá đất đưa ra của cơ quan định giá không phù
23
hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất và cho
ngân sách thì phải chịu chế tài của pháp luật.
3.3.2. Kiến nghị Bộ TN&MT: (1) Phối hợp với các
Bộ, ngành liên quan hoàn thiện, sửa đổi những bất cập, có quy
định cụ thể rõ ràng hơn về hướng dẫn tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT "Quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất".
Công tác định giá đất là cốt lõi trong quản lý Nhà nước về đất
đai nhưng sau gần 10 năm ban hành của Luật đất đai 2013 vẫn
chỉ có 01 văn bản quy định chi tiết về phương pháp định giá mà
không có thêm văn bản hướng dẫn nào cho các vướng mắc của
địa phương; (2) Cần quy định cụ thể tỷ lệ % tăng giảm (về mức
tối thiểu, tối đa) các yếu tố khác biệt về khả năng sinh lợi, bất
lợi (đối với tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh). Đồng thời,
đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tỷ lệ % đối với các khoản mục
(như chi phí bán hàng, quảng cáo, dự phòng, chiết khấu, lợi
nhuận định mức…) trong tính chi phí phát triển của phương
pháp thặng dư, để thống nhất trong xác định chi phí phát triển
giả định; (3) Cần nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn nữa
đối với các chỉ tiêu tính toán tại các phương pháp xác định giá.
Đặc biệt là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và
phương pháp thặng dư. Có biện kháp khắc phục các hạn chế tồn
tại trong các phương pháp định giá; (4) Nghiên cứu phương
pháp định giá trong thời đại công nghệ 4.0 để xây dựng phương
pháp định giá công nghệ để xác định nhanh chóng giá đất có thể
áp dụng trong công tác định giá hàng ngày đối với các giao dịch
mua bán bất động sản.
24
3.3.3. Kiến nghị đối với các địa phương: (1) Lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất cho thuê đất, quản lý Nhà
nước về đất đai theo đúng quy định của Nhà nước; quyết định
giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; (2) Ngày
càng hoàn thiện tổ chức bộ máy định giá đất đai; nâng cao chất
lượng đội ngũ quản lý giá đất, tăng cường nguồn lực cơ sở vật
chất kỹ thuật cho công tác định giá đất; Thuê doanh nghiệp
chức năng thẩm định có chuyên môn, minh bạch, công tâm
phục vụ công tác định giá tại địa phương; (3) Xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai tại địa phương làm nguồn thông tin chính xác
đáng tin cậy giúp cho đơn vị, cá nhân định giá đưa ra được
những kết luận chính xác, đúng đắn; (4) Nghiên cứu ban hành
quy định cụ thể về quyền lợi, trách nhiệm đối với các cá nhân,
cơ quan trong công tác định giá đất để mang tính tích cực và
mang tính răn đe khi định giá đất; (5) Tăng cường công tác
thanh tra, kiểm tra để nâng cao chất lượng xác định giá đất.
KẾT LUẬN
Luận văn “Công tác xác định giá đất để chống thất thu
NSĐP” đề cập đến các khái niệm về đất đai và giá đất, tác động
của giá đất đến thu NSĐP, các nguyên tắc, phương pháp, trình
tự, yếu tố định giá đất; đồng thời nghiên cứu thực trạng xác
định giá đất của một số địa phương; từ đó chỉ ra các hạn chế
trong công tác định giá đất tại các địa phương, các nguyên nhân
tồn tại hạn chế và đưa ra phương hướng giải pháp kiến nghị
khắc phục.
Do hạn chế về thời gian và trình độ năng lực của bản
thân nên luận văn của học viên không tránh khỏi các sai sót,
đánh giá và ý kiến mang tính cá nhân. Vì vậy học viên mong
25
được ý kiến đóng góp, nhận xét của giáo viên hướng dẫn và Hội
đồng thẩm định luận văn để học viên có thể hoàn thành Luận
văn một các tốt nhất.Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Phó
giáo sư - Tiến sĩ Lê Chi Mai người đã tận tình hướng dẫn và chỉ
bảo, giúp đỡ, cho ý kiến đóng góp để học viên có thể hoàn
thành được luận văn tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn.
Danh mục các công trình của tác giả đã công bố liên
quan đến đề tài luận văn
1. Phan Trung Hiền, Dư Phước Thoại (2018) “Hoàn thiện các nguyên tắc trong đấu giá đất sạch” trên Tạp chí Cộng sản;
2. Nguyên Sơn(2017) “Kiểm toán xác định giá đất đai - những tình huống khó và kinh nghiệm xử lý” theo Đặc San cuối tháng số 62 của Kiểm toán Nhà nước;
3. Phạm Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2016) “Giá đất và định giá đất ở Việt Nam - Từ pháp luật đến thực tiễn” trên Tạp chí Kỷ yếu hội nghị khoa học;
4.Nguyễn Văn Thắng,Đặng Hùng Võ (2014) “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất” trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật;
5.Châu Hoàng Thân (2016) “Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tế” trên tạp chí Nhà nước và pháp luật;
6. Châu Hoàng Thân (2017) “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay” trên tạp chí Nhà nước và pháp luật;
7. Châu Hoàng Thân (2018) “Thực trạng pháp luật về
26
thẩm định phương án giá đất cụ thể” trên tạp chí Nhà nước và pháp luật;
8. Châu Hoàng Thân (2020) “Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác định giá đất cụ thể” tạp chí Nghiên cứu lập pháp;
9. Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà (2005) “Giáo trình Định giá đất” do bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên;
27
