Xác định tỷ lệ vốn hoá
Tỷ lệ vốn hoá là một lãi suất dùng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng thành
giá trị.
Công thức tính tỷ lệ vốn hóa chung của một bất động sản:
r = rL.wL + rB.wB
Trong đó: - r là tỷ lệ vốn hóa chung của bất động sản
- r
L là tỷ lệ vốn hóa của đất
- w
L là tỷ trọng giá trị của đất trong tổng giá trị bất động sản
- r
B là tỷ lệ vốn hóa của tòa nhà
- w
B là tỷ trọng giá trị của tòa nhà trong tổng giá trị BĐS B
1. Tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu (i): là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút
vốn đầu tư, nó chính là tỷ lệ mà thu nhập được tính vào giá trị. Trường hợp vốn đầu tư là
tiền vay thì tỷ lệ lãi suất chính là tỷ lệ lợi nhuận cần có của các khoản vay; trường hợp
vốn đầu tư là vốn tự có thì tỷ lệ chiết khấu (tỷ lệ sinh lãi) chính là tỷ lệ lợi nhuận cần có
của vốn tự có. Tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu có thể được xác định theo các phương
pháp sau đây:
Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết
khấu
Tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:
- Tỉ lệ an toàn: Là tỉ lệ hoàn lại vốn có thể được với mức rủi ro thấp nhất. Trong
hoạt động đầu tư hay trong định giá bất động sản, nhà đầu tư hoặc người định giá thường
1
lấy tỉ lệ lãi công trái do Ngân hàng Nhà nước phát hành để xác định. Ở nước ta tỷ lệ lãi
công trái xây dựng tổ quốc do Bộ Tài chính phát hành hiện có tỷ lệ lãi suất là 8%/.
- Tỷ lệ rủi ro: Phần tỷ lệ này nhằm bảo hiểm trước khả năng không thu hồi được
tất cả hoặc một phần những thu nhập dự tính trong tương lai, hoặc tổn thất tất cả hay một
phần tiền vốn đầu tư. Phần tỉ lệ này đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng
vùng, từng cở sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định
của người thuê.
- Tỷ lệ quản lí: Phần tỷ lệ này nhằm cung cấp phần bù trừ cho việc quản lý các
quỹ đầu tư về bất động sản và tái đầu tư của doanh nghiệp.
- Tỷ lệ không có khả năng thanh quyết toán (bằng tiền mặt): Phần tỉ lệ này để bù
cho khó khăn trong việc chuyển hoá tài sản cố định thành tiền mặt, tỷ lệ này phải hợp lý.
Rủi ro tổn thất trong một đầu tư tăng lên tỷ lệ thuận với thời gian cần có để tìm kiếm
người mua.
Thị trường bất động sản ở nước Mỹ, các tỷ lệ trên được xác định cụ thể như sau:
+ Tỷ lệ an toàn: 2,75%
+ Tỷ lệ rủi ro : 1,50%
+ Tỷ lệ quản lý: 1,00%
+ Tỷ lệ không có khả năng thanh quyết toán( bằng tiền mặt): 1,00%
Tổng đại số của các loại tỷ lệ nêu trên chính lý tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu
trên thị trường bất động sản ở Mỹ:
2,75 % + 1,50 % + 1,0 %+ 1,00 % = 6,25%
Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư
2
Trong phương pháp này, tỉ lệ lãi suất được sử dụng là bình quân gia quyền của các
tỉ lệ lãi suất do các loại vốn đầu tư vào các loại bất sản khác nhau chi phối. Đây là
phương pháp đơn giản dễ thực hiện vì nó có tính thực tế hơn.
Ví dụ 1: Giá sử có một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng
giá trị bất động sản là tiền vay thế chấp ngân hàng với lãi suất 5%/năm, 34% tổng giá trị
bất động sản là vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỉ lệ hoàn vốn là 8%/năm. Xác định tỷ lệ vốn
hoá:
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/ năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:
33 triệu đồng + 27,2triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm:
60,2 / 1.000 = 0,0602 %
Ví dụ 2: Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với tỉ lệ lãi suất
4,5%/năm, thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với tỉ lệ lãi 7%/ năm và vốn tự có
chiếm 25% với tỷ lệ hoàn vốn 10%. Tính tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm, biết tổng giá
trị đầu tư vào bất động sản là 10.000 triệu đồng.
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng : 50% x 4,5% = 2,25%
- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng : 25% x 7% = 1,75%
- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng : 25% x 10% = 2,50%
3
Tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% +2,50% = 6,5%
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh
Lựa chọn một chiết khấu hay tỉ lệ lãi suất bằng cách so sánh thu nhập của bất động
sản chủ thể với thu nhập của những bất động sản đối chứng vừa được bán. Kết quả so
sánh sẽ nhận thấy những gì đang diễn ra trên thị trường, tức là tỉ lệ thu nhập của bất động
sản chủ thể với thu nhập của những bất động sản đối chứng. Để xác định tỉ lệ lãi bằng
phương pháp so sánh, thu nhập sau khi khấu hao và nộp thuế được chia cho giá bán.
Phương pháp này đòi hỏi các dữ kiện mua bán bất động sản so sánh phải chính xác và
việc phân tích các dữ kiện mua bán phải triệt để.
- Tìm các trường hợp mua bán những bất động sản tương tự trên thị trường trong
khoảng thời gian gần với thời gian phân tích.
Ví dụ 3: Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng. Thu nhập
trước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng. Giá đất ước tính là 30.000 triệu
đồng. Các khoản thuế mà cơ quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánh giá bằng 50% giá trị
thực của bất động sản là 4%. Thời gian kinh tế còn lại của công trình là 25 năm.
- Tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ lãi từ dữ liệu thị trường.
* Giá mua bán (đất đai và xây dựng) = 137.000 triệu đồng
* Thu nhập = 15.520 triệu đồng
* Giá trị thuế : (50% x 4%) x 137.000 = 0,02 x 137.000 = 2.740 triệu đồng
* Giá trị đất = 30.000 triệu đồng
* Giá trị xây dựng: 137.000 - 30.000 = 107.000 triệu đồng
* Thời gian kinh tế còn lại 25 năm
* Thu nhập ròng (sau khi trừ thuế) : 15.520 - 2.740 = 12.780 triệu đồng
4
* Chi phí khấu hao 107.000 x (100 : 25) = 4.280 triệu đồng
* Thu nhập ròng sau thuế và hoàn vốn: 12.780 – 4.280 = 8.500 triệu đồng
* Tỉ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ lãi: 8.500 :137.000 = 0,062 hay = 6,2%
- Phân tích các dữ liệu mua bán trên thị trường.
Kết quả phân tích của 5 trường hợp mua bán sau đây cho thấy như sau:
Trường hợp
mua bán
Thu nhập ròng sau
thuế và khấu hao
(triệu đồng)
Tổng giá bán
(triệu đồng)
Tỉ lệ chiết khấu
hay tỉ lệ lãi (%)
A 8.500 137.000,00 6,2%
B 5.760 97.500,00 5,9%
C* 3.900 72.750,00 5,4%
D 7.540 123.500,00 6,1%
E 9.200 148.550,00 6,2%
* Trường hợp này không so sánh như các mua bán khác, do đó không xem xét,
còn dải từ 5,9% đến 6,2% thì tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ lãi trung bình là 6,0%.
2. Tỷ lệ thu hồi vốn: là phần thu nhập từ đầu tư phát sinh trong khoảng thời gian
kinh tế của tài sản trên đất.
5
