Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp ở TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

_________

MAI THANH CHI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ

CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

_________

MAI THANH CHI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ

CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã số: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN VĂN NGÃI

TP. Hồ Chí Minh - năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố

trong bất kỳ công trình nào khác.

Học viên

Mai Thanh Chi

CẢM TẠ

Lời đầu tiên xin chân thành cảm ơn công ơn của Ba, Mẹ và chị đã luôn ủng hộ và

tạo điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn nay.

Lời tri ân xin trân trọng gửi tới Thầy Nguyễn Văn Ngãi, người đã tận tình hướng

dẫn, chỉ dạy cặn kẽ, chi tiết và có những đóng góp quý báu để luận văn được hoàn thành

một cách tốt nhất.

Xin bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy Cô trong Viện Đào Tạo Sau Đại Học đã tạo

điều kiện để tôi hoàn thành tốt chương trình học Thạc sĩ.

Xin chân thành cảm ơn tất cả các Thầy Cô trong trường Đại Học Kinh Tế TP.

HCM đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong suốt thời gian tôi học cao học tại

trường.

Lời cảm ơn cũng xin gởi đến tất cả các Thầy Cô trong Khoa Kinh Tế Trường Đại

Học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến thức quý báu trong suốt thời gian tôi học đại học

tại trường.

Xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến các anh chị và các bạn cũng khóa Cao học 19 đã

chia sẽ những kinh nghiệm, kiến thức, luôn sát cánh bên nhau và động viên giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn!

Trân trọng,

Tác giả luận văn.

iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................... i

Cảm tạ ............................................................................................................................... ii

Mục lục ............................................................................................................................. iii

Danh mục các bảng ........................................................................................................... vi

Danh mục các hình ........................................................................................................... vii

Danh mục các phương trình ............................................................................................. viii

Chương 1 Giới thiệu ....................................................................................................... 1

1.1 Lý do chọn đề tài ........................................................................................................ 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2

1.3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 2

1.3.1 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.3.2 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu và cơ sở số liệu................................................................... 3

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 3

1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả ............................................................................ 3

1.4.1.2 Phương pháp hồi quy ........................................................................................ 3

1.4.2 Cơ sở số liệu ........................................................................................................ 4

1.5 Kết cấu luận văn .......................................................................................................... 5

Chương 2 Thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp ở TP. HCM .......................... 6

2.1 Vài nét về TP. HCM .................................................................................................. 6

2.1.2 Môi trường ............................................................................................................. 6

2.1.2 Kinh tế ................................................................................................................... 7

2.1.3 Dân cư ................................................................................................................... 7

2.1.4 Giáo dục ................................................................................................................ 8

2.1.5 Giao thông ............................................................................................................. 9

2.1.6 Quy hoạch và kết cấu đô thị ................................................................................. 9

2.2 Nhà ở của người thu nhập thấp tại TP. HCM ............................................................. 10

2.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi tiêu của người dân khu vực thành thị .......................... 10

2.2.2 Thực trạng nhà ở hiện nay tại TP.HCM ............................................................... 13

2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà dành cho người thu nhập thấp hiện nay ......................... 15

Chương 3 Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu ......................................................... 19

3.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................................... 19

3.1.1 Lý thuyết cung – cầu hàng hóa ............................................................................. 19

3.1.1.1 Cầu ..................................................................................................................... 19

3.1.1.2 Cung ................................................................................................................... 20

3.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu ............................................................................. 21

3.1.2.1 Ảnh hưởng của thu nhập đến tiêu dùng ............................................................. 21

3.1.2.2 Ảnh hưởng của đặc điểm người tiêu dùng ......................................................... 22

3.1.2.3 Ảnh hưởng của marketing đến tiêu dùng ........................................................... 23

3.2 Các nghiên cứu khác ................................................................................................... 24

3.2.1 Các nghiên cứu trong nước ................................................................................... 25

3.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài .................................................................................. 26

3.3 Mô hình nghiên cứu .................................................................................................... 27

3.3.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân ............................................................................. 29

3.3.2 Nhóm yếu tố tài chính ........................................................................................... 31

3.3.3 Nhóm yếu tố thị trường ......................................................................................... 32

Chương 4 Các yếu ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp tại

TP.HCM .......................................................................................................................... 36

4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát ............................................................................................... 36

4.1.1 Độ tuổi ................................................................................................................. 36

4.1.2 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống ....................... 37

4.1.3 Nghề nghiệp và thu nhập ...................................................................................... 39

4.2 Khả năng tài chính ...................................................................................................... 40

4.3 Thị trường ................................................................................................................... 41

4.3.1 Số nơi so sánh trước khi quyết định lựa chọn nơi thuê ....................................... 41

4.3.2 Tiện ích nơi thuê .................................................................................................. 43

4.3.3Chi phí thuê nhà, diện tích phòng và khoảng cách đi làm ................................... 44

4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí .................................................................. 46

4.3.5 Môi trường nơi thuê ............................................................................................ 47

4.4 Phân tích hồi quy ........................................................................................................ 47

4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê ................................................................................ 49

4.4.2 Các biến không có ý nghĩa thống kê ..................................................................... 54

Chương 5 Kết luận và Kiến nghị ................................................................................... 57

5.1 Kết luận ....................................................................................................................... 57

4.5 Hàm ý chính sách về nhà ở cho của người thu nhập thấp .......................................... 57

4.5.1 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà

cho thuê cho người có thu nhập thấp ............................................................................... 58

4.5.2 Phát triển thị trường bất động sản ......................................................................... 59

4.5.3 Người thu nhập thấp .............................................................................................. 60

5.2 Kiến nghị .................................................................................................................... 60

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................ 61

Phụ lục .............................................................................................................................. 64

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Tự đánh giá tình trạng thu nhập ........................................................................ 11

Bảng 2.2 Thu nhập bình quân hàng tháng của lao động theo ngành, Việt Nam .............. 12

Bảng 2.3 Chi tiêu đời sống bình quân 1 người/ tháng ở thành thị, Việt Nam .................. 13

Bảng 2.4 Chi tiêu và thu nhập của người lao động theo vùng ......................................... 13

Bảng 2.5 Tóm tắt về đặc điểm nhà ở và môi trường sống .............................................. 14

Bảng 2.6 Nhu cầu thuê nhà của công nhân ở TP. HCM .................................................. 16

Bảng 2.7 Tình trạng thuê nhà và chi phí thuê nhà của hộ ................................................ 18

Bảng 3.1 Các biến trong mô hình hồi quy ........................................................................ 28

Bảng 4.1 Độ tuổi và giới................................................................................................... 36

Bảng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên người đối với từng độ tuổi............................ 37

Bảng 4.3 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống .................... 38

Bảng 4.4 Chi phí thuê nhà đối với tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng

chung sống ........................................................................................................................ 39

Bảng 4.5 Chi phí thuê nhà đối với từng loại nghề nghiệp ................................................ 40

Bảng 4.6 Chi phí thuê nhà bình quân đối với thu nhập tính trên 1 người ........................ 41

Bảng 4.7 Số tiền được hỗ trợ ............................................................................................ 41

Bảng 4.8 So sánh các nơi thuê trước khi quyết dịnh thuê ................................................ 42

Bảng 4.9 Chi phí thuê đối với số nơi đi xem, so sánh trước khi thuê .............................. 42

Bảng 4.10 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng với tiện ích nơi thuê ........................... 43

Bảng 4.11 Khoảng cách đi làm, diện tích phòng và chi phí thuê ..................................... 44

Bảng 4.12 Chi phí thuê đối với diện tích thuê từng người .............................................. 45

Bảng 4.13 Chi phí thuê đối với khoảng cách đi làm ........................................................ 46

Bảng 4.14 Chi phí thuê đối với nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí .............................. 46

Bảng 4.15 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng về môi trường nơi thuê....................... 47

Bảng 4.16 Kết quả ước lượng mô hình ............................................................................ 48

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng .............................................................. 23

Hình 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nàh bình quân hàng tháng của người thu

nhập thấp .......................................................................................................................... 29

viii

DANH MỤC CÁC PHƯƠNG TRÌNH

Phương trình 1.1 ............................................................................................................... 4

Phương trình 1.2 .............................................................................................................. 4

Phương trình 3.1 .............................................................................................................. 24

Chương 1

GIỚI THIỆU

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Với quan niệm “an cư, lạc nghiệp” thì được sở hữu một căn nhà dù to dù

nhỏ ở những thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM)

luôn là mơ ước của nhiều người lao động có mức thu nhập khiêm tốn. Tuy nhiên,

luôn nằm top những thành phố có giá nhà đất cao nhất thế giới thì người thu nhập

thấp ở TP. HCM không dám có giấc mơ “mua nhà”.

Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu

lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có

khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại

chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. TP. HCM hiện có

khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở.

Theo ý kiến của các chuyên gia, phân khúc nhà ở cho thuê đang có tốc độ

phát triển yếu nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Ông Lê Hoàng Châu,

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết những năm gần đây đã có một

số doanh nghiệp xây căn hộ cho thuê, nhưng số lượng chưa nhiều và chủ yếu

nhắm vào thị phần căn hộ cho thuê cao cấp. Trong khi đó, nhà cho thuê dành cho

người thu nhập trung bình, thu nhập thấp với mức giá từ 3 – 5 triệu chưa có nhiều

đơn vị quan tâm (Thy Thảo 2011).

Các sản phẩm nhà ở cho thuê hiện nay đang tồn tại dưới dạng các dãy nhà

trọ sinh viên, phòng trọ chật chội, nhếch nhác, không có quy hoạch. Diện tích nhà

trọ nhỏ, công trình phụ khép kín hoặc dùng chung, không có sân chơi, nhà để xe

hay các công trình tiện ích khác. Những khu nhà trọ này thường nằm xen kẽ trong

các khu dân cư cũ, gần trường học, nhà máy, công trường. Xét về mặt quy hoạch,

những căn nhà trọ này không đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích, chất lượng nhà ở và

không thể coi là nhà ở cho thuê đúng nghĩa. Tuy nhiên, tại những vị trí gần trung

tâm thành phố, thuận tiện sinh hoạt thì giá thuê không hề rẻ, trung bình từ 1,5 – 4

triệu đồng/ tháng.

Với nhu cầu lớn của người dân, chênh lệch giữa giá cung và cầu cũng như

chất lượng nhà cho thuê thì người thu nhập thấp khó có thể thuê một nơi ở tốt để

“an cư, lạc nghiệp”.

Vì thế, việc tìm hiểu chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp là cần thiết.

Họ đã chi cho thuê nhà như thế nào và những yếu tố nào ảnh hưởng đến mức chi

đó, bởi trên hết, họ là người có thu nhập thấp. Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Các

yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp ở TP. Hồ Chí

Minh” nhằm tìm hiểu chi phí thuê nhà cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

để từ đó đưa ra những biện pháp hay chính sách kịp thời và hợp lý là cần thiết.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau đây:

1. Phân tích thực trạng thuê nhà hiện nay của người có thu nhập thấp.

2. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập

thấp.

3. Hàm ý về chính sách liên quan đến thị trường nhà ở cho người thu nhập

thấp.

1.3 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người

thu nhập thấp tại TP.HCM. Các yếu tố này được chia làm 3 nhóm yếu tố chính là

nhóm yếu tố cá nhân, nhóm yếu tố tài chính và nhóm yếu tố thị trường.

Thời gian thu thập số liệu từ tháng 02 năm 2012 đến tháng 09 năm 2012.

1.3.2 Đối tượng nghiên cứu

Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày

01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở

xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế

thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế

thu nhập cá nhân. Hay nói cách khác đây những người không nộp thuế thu nhập cá

nhân, thuộc diện mua nhà xã hội được xem là người có thu nhập thấp.

Do đó, đối tượng nghiên cứu của luận văn là người đang thuê nhà tại TP.

HCM và có mức thu nhập hàng tháng từ 4 triệu đồng trở xuống và mức giảm trừ

gia cảnh 1,6 triệu/ người/ tháng.

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ SỐ LIỆU

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu

1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả

Tổng hợp, phân tích số liệu nhằm mô tả đúng thực trạng cuộc sống và tình

trạng thuê nhà hiện tại của người thu nhập thấp để thực hiện mục tiêu phân tích

thực trạng thuê nhà hiện nay của người có thu nhập thấp, dựa vào số liệu thứ cấp

và sơ cấp.

1.4.1.2 Phương pháp hồi quy

Phương trình hồi quy được xây dựng và ước lượng nhằm xác định các yếu

tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp, dựa vào số liệu sơ

cấp.

Mô hình kinh tế lượng có dạng:

Y = α + βixi + ζ (1.1)

Trong đó, Y: chi phí thuê nhà hàng tháng/ người.

xi: Các biến độc lập

α: hằng số

βi: hệ số ước lượng

ζ: Sai số

1.4.2 Cơ sở số liệu

Để thực hiện các mục tiêu đã nêu bằng phương pháp phân tích thống kê mô

tả và phương pháp phân tích hồi quy thì luận văn đã sử dụng hai nguồn dữ liệu

như sau: dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp.

Dữ liệu thứ cấp: Nguồn số liệu được lấy từ các nguồn chính thức như Tổng

Cục Thống kê, Tổng Cục Môi trường, Bộ Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi

trường, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM và

Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng với báo chí và tài liệu chuyên ngành để minh

họa cho vài nét về địa bàn nghiên cứu và vấn đề nghiên cứu trong luận văn.

Dữ liệu sơ cấp: Nguồn số liệu được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp

390 hộ đang thuê nhà tại TP. HCM.

Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì cỡ

mẫu trong nghiên cứu được tính theo công thức:

𝑁𝑁

)

1+𝑁𝑁(𝑒𝑒

(1.2)

𝑛𝑛 = Với n: cỡ mẫu

N: Tổng thể

e: sai số, thường được lấy e = 0,05

Theo thống kê của Tổng công ty điện lực TP. HCM (Đỗ Mạnh Cường,

2012), thì hiện tại có 1.164.075 người thuê trọ có thu nhập thấp nên n = 400 mẫu.

Để đảm bảo được số quan sát 400, số lượng mẫu được thực hiện là 420

mẫu.

Căn cứ trên cỡ mẫu và số quận thực hiện phỏng vấn, số mẫu được phân đều

cho từng quận và việc chọn mẫu được tiến hành theo phương pháp thuận lợi, ngẫu

nhiên và đảm bảo tương đối đúng theo yêu cầu cho mục tiêu nghiên cứu.

Các quận được phân làm 2 nhóm: quận nội thành như quận 1, 3, 5, 10 và

11; các quận, huyện ngoại thành như: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 12, Tân Bình, Bình Tân, Phú

Nhuận, Thủ Đức, Gò Vấp, Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn và Nhà Bè.

Theo Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012) đã dẫn thì hiện tại đa số

người dân ở nội thành muốn chuyển ra ngoại thành với lý do chất lượng các dịch

vụ đô thị xuống cấp, ùn tắc giao thông, mật độ dân số cao nên xu hướng tăng dân

cư ở các quận nội thành có chiều hướng giảm hoặc tăng nhẹ. Do đó, việc chọn

vùng nghiên cứu trong được thực hiện theo 2 cách cho 2 nhóm quận khác nhau:

quận nội thành chọn quận có mật độ dân số cao, quận ngoại thành chọn quận có

tỷ lệ tăng dân số cao và phải từ mức trung bình toàn thành trở lên.

Theo số liệu từ Tổng cục thống kê (2008) thì hiện tại có các quận sau thõa

mãn điều kiện trên: quận 5, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, Quận

12, Quận Bình Tân và Quận 7. Do đó việc thu thập số liệu được thực hiện trên 7

quận với số lượng mẫu chia đều 60 mẫu/quận.

Mẫu được nghiên cứu tại các khu nhà trọ ở TP.HCM và chọn đúng đối

tượng để khảo sát. Sau khi thực hiện phỏng vấn, loại đi các phiếu không hợp lý,

thiếu thông tin, số phiếu đạt yêu cầu còn lại là 390 phiếu.

1.5 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Luận văn được chia thành 05 chương:

Chương 1 giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu.

Chương 2 trình bày vài nét về địa bàn nghiên cứu của luận văn, khái

quát về trạng nhà ở cũng như việc thu nhà của người thu nhập thấp.

Chương 3 trình bày cơ sở lý thuyết liên quan, các nghiên cứu trước đây

làm cơ sở đưa ra mô hình nghiên cứu.

Chương 4 trình bày các kết quả phân tích nghiên cứu chủ yếu dựa

vào kết quả thống kê và phân tích hồi quy số liệu thu thập nhằm sự khẳng

định tính hợp lý của quá trình nghiên cứu là phù hợp và có ích.

Chương 5 tóm tắt kết quả các nghiên cứu có được và nêu rõ các hạn chế

của đề tài và đề nghị các bước nghiên cứu tiếp theo.

Chương 2

THỰC TRẠNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM

Chương 2 trình bày vài nét về địa bàn nghiên cứu về tự nhiên, xã hội và kinh tế của TP.

HCM. Đồng thời, khái quát tình hình thuê nhà của người thu nhập thấp nhằm vạch ra

toàn cảnh về vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay.

2.1 VÀI NÉT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP. HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam

Bộ, bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km2.

Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM là một đầu mối giao

thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong

vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.

TP. HCM phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông

và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây

Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung

tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay.

2.1.1 Môi trường

Với tốc độ gia tăng dân số quá nhanh, cơ sở hạ tầng chưa kịp quy hoạch nâng

cấp tổng thể, ý thức một số người dân lại quá kém trong nhận thức và bảo vệ môi

trường chung. Theo số liệu quan trắc của Bộ Tài nguyên – Môi trường, (2011), tình

hình ô nhiễm môi trường nước đang có những diễn tiến bất lợi đáng báo động. Với

lượng rác thải hàng ngày hàng triệu mét khối nước thải sinh hoạt thì TP.HCM hiện nay

đang phải đối mặt với vấn đề ô nhiễm môi trường quá lớn. Mặt khác, thành phố đang

có khoảng 2.000 km kênh thoát nước, hơn 100.000 hố ga và 800 cửa xả thải. Tuy

nhưng, nạn xả rác bừa bãi của người dân đã vô hiệu hóa gần như toàn bộ hệ thống thoát

nước và tình trạng lấn chiếm kênh diễn ra khá phổ biến trong khu dân cư, (Tổng cục

Môi trường 2012).

Các phương tiện giao thông, hoạt động xây dựng, sản xuất còn góp phần gây ô

nhiễm không khí. Khu vực ngoại thành, đất cũng bị ô nhiễm do thuốc bảo vệ thực

vật từ sản xuất nông nghiệp gây nên.

Tình trạng ngập lụt trong trung tâm thành phố đang ở mức báo động cao, xảy ra

cả trong mùa khô. Diện tích khu vực ngập lụt khoảng 140 km2 với 85% điểm ngập

nước nằm ở khu vực trung tâm. Nguyên nhân là do hệ thống cống thoát nước được xây

cách đây 50 năm đã xuống cấp. Ngoài ra, việc xây dựng các khu công nghiệp và đô thị

ở khu vực phía nam – khu vực thoát nước của thành phố này đã làm cho tình hình ngập

càng nghiêm trọng hơn.

2.1.2 Kinh tế

TP.HCM giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố chiếm 0,6%

diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9%

giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài.

Về thương mại, TP.HCM có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa

dạng. Mức tiêu thụ của TP.HCM cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt

Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội.

Tuy vậy, nền kinh tế của TP.HCM vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Toàn

thành phố chỉ có 10% cơ sở công nghiệp có trình độ công nghệ hiện đại, kỹ thuật sản

xuất tiên tiến. Cơ sở hạ tầng của thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ giá tiêu dùng cao, tệ

nạn xã hội, hành chính phức tạp cũng gây khó khăn cho nền kinh tế.

2.1.3 Dân cư

Hiện nay, theo số liệu điều tra của Tổng cục Thống kê ngày 01/04/2011, dân số

thành phố là 7.549.341 người. Sự phân bố dân cư ở TP.HCM không đều, các quận

3, 4, 10 và 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km2, thì huyện ngoại thành Cần

Giờ có mật độ tương đối thấp 98 người/km2. Về mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ lệ

tăng tự nhiên khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5%. Những năm gần đây dân

số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập vùng ven

tăng nhanh, do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh đến

sinh sống.

Mặc dù TP.HCM có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân

của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của

nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn

nhiều so với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội

ô so với các huyện ở ngoại thành.

2.1.4 Giáo dục

Hệ thống các trường từ bậc mầm non tới trung học trải đều khắp thành phố.

Trong khi đó, những cơ sở xóa mù chữ, phổ cập giáo dục tập trung chủ yếu vào bốn

huyện ngoại thành Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ. Các trường ngoại ngữ ở TP.

HCM không chỉ giảng dạy những ngôn ngữ phổ biến mà còn một trường dạy quốc tế

ngữ, một trường dạy Hán Nôm, bốn trường dạy tiếng Việt cho người nước ngoài. TP.

HCM hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư.

Về mặt hành chính, Sở Giáo dục TP.HCM chỉ quản lý các cơ sở giáo dục từ bậc

mầm non tới phổ thông. Giáo dục bậc đại học, trên địa bàn thành phố có trên 80

trường, đa số do Bộ Giáo dục và Đào tạo quản lý. Trong số học sinh, sinh viên đang

theo học tại các trường đại học, cao đẳng của thành phố, 40% đến từ các tỉnh khác.

Như vậy, hàng năm ngoài áp lực gia tăng dân số tự nhiên, TP.HCM còn chịu áp

lực gia tăng dân số cơ học từ việc học sinh, sinh viên các tỉnh khác di cư đến nhằm

mục đích học tập. Điều này cũng tác động đến tình hình kinh tế xã hội, nhất là gây áp

lực đến tình trạng nhà cho thuê và giao thông trong thành phố.

2.1.5 Giao thông

Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông

quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Tính riêng vận tải hàng hóa, đường

biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua

đầu mối thành phố. Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85.6%

vận tải hành khách. Về giao thông đường không, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi

trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất nhà ga.

Giao thông đường bộ, thành phố có 6 bến xe khách liên tỉnh. Mạng lưới khả

năng tiếp nhận trên 1.200 xe/ngày, vận chuyển gần 41.000 khách/ngày đi các tỉnh Nam

Trung Bộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ, Đồng bằng sông Cửu Long với tổng lượng

hành khách liên tỉnh qua thành phố khoảng 106,4 triệu lượt người/năm, nhiều nhất

qua quốc lộ 1A.

Giao thông trong nội ô, do tốc độ tăng dân số nhanh, quy hoạch yếu, hệ thống

đường xá nhỏ khiến thành phố luôn phải đối mặt với vấn đề ùn tắc. Thành phố có 239

cây cầu nhưng phần lớn chiều rộng nhỏ hơn chiều rộng của đường nên gây khó khăn

cho các phương tiện giao thông,trong đó, một số cây cầu có trọng tải thấp hay đang

trong tình trạng xuống cấp. Hệ thống đường trải nhựa còn lại cũng trở nên quá tải, cần

sửa chữa, đặc biệt là tại các huyện ngoại thành, hệ thống đường vẫn phần nhiều là

đường đất đá. Hiện nay thành phố có 3.250 xe buýt và 8.000 xe taxi, mỗi năm chỉ đáp

ứng khoảng 6,2% nhu cầu đi lại.

2.1.6 Quy hoạch và kết cấu đô thị

Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn

sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả

số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là

thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã

thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc

thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống

nhất.

Công tác quy hoạch có nhiều bất cập, yếu kém. Toàn thành phố còn hàng trăm

công trình quy hoạch lớn, nhỏ dở dang. Quy hoạch cho hệ thống công trình ngầm vẫn

chưa được thực hiện xong. Trong 10 năm gần đây, khu vực đô thị mới để lại dấu ấn lớn

trong quá trình phát triển thành phố này là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do nước ngoài

đầu tư xây dựng.

Chiến lược quy hoạch của Thành phố hiện nay là tránh dồn ứ dân cư về nội

thành, đồng thời phát triển một số khu đô thị mới góp phần làm giảm mật độ dân số

vốn đã quá cao như hiện nay.

Tóm lại, TP.HCM là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh

tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi,

TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á,

bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không. Trong các lĩnh vực giáo

dục, truyền thông, thể thao, giải trí, TP.HCM đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất.

Tuy vậy, TP.HCM đang phải đối diện với những vấn đề của một đô thị lớn có

dân số tăng quá nhanh như: chất lượng môi trường sống và nhà ở cho người dân. Trong

nội ô thành phố, hệ thống giao thông công cộng kém hiệu quả đường sá trở nên quá tải,

thường xuyên ùn tắc; Môi trường thành phố cũng đang bị ô nhiễm do phương tiện giao

thông, các công trường xây dựng và công nghiệp sản xuất; An ninh xã hội không được

bảo đảm. Dân số tăng nhanh trong khi quỹ đất không nhiều khiến cho cung – cầu thị

trường nhà cho thuê mất cân đối, nhất là khi thị trường bất động sản trong các năm qua

đã không ngừng đẩy giá đất lên cao đã khiến cho việc mua / thuê nhà của người dân

gặp nhiều khó khăn.

2.2 NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP.HCM

2.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi tiêu của người dân khu vực thành thị

Với thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.300USD/năm (khoảng 27 triệu

đồng/năm), Việt Nam được các tổ chức thế giới đánh giá là nước nghèo và dự báo nhu

cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao.

Trong Báo cáo nghèo đô thị của Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn

Bùi Linh, (2010), người dân đã tự đánh giá mức thu nhập và chi tiêu trong năm 2009

của mình: với hơn 60% hộ cho là thu nhập vừa đủ, 16,8% thu nhập dư thừa, còn lại

17,5% thiếu một ít và 5% thiếu rất nhiều.

Tự đánh giá tình trạng thu nhập

Chung

Dư/ thừa Vừa đủ

Thiếu một ít Thiếu rất nhiều

Bảng 2.1 Tự đáng giá tình trạng thu nhập, %.

Tổng số

100,0

16,8

60,8

17,5

5,0

Hà Nội

100,0

22,1

56,3

16,8

4,8

TP. Hồ Chí Minh

100,0

14,1

63,0

17,8

5,1

5 nhóm thu nhập

Nhóm nghèo nhất

100,0

8,4

47,3

31,8

12,5

Nhóm nghèo

100,0

10,2

61,2

23,8

4,9

Nhóm trung bình

100,0

12,3

61,9

21,3

4,5

Nhóm giàu

100,0

18,1

70,1

9,2

2,7

Nhóm giàu nhất

100,0

31,7

62,1

5,0

1,2

5 nhóm chi tiêu

Nhóm nghèo nhất

100,0

10,2

50,8

30,0

9,1

Nhóm nghèo

100,0

11,0

60,7

22,4

6,0

Nhóm trung bình

100,0

15,8

62,3

16,7

5,2

Nhóm giàu

100,0

14,7

69,2

13,1

3,1

Nhóm giàu nhất

100,0

28,9

59,8

8,7

2,6

Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010).

Hơn phân nữa hộ nghèo nhất tự đánh giá thu nhập của hộ là vừa đủ và dư dả còn

lại 31,8% cho là thiếu một ít và 12,5% thiếu rất nhiều; Nhóm hộ trung bình, giàu và

giàu nhất đánh giá thu nhập của hộ lạc quan hơn, trên 85% hộ trung bình, giàu và giàu

nhất cho thu nhập của hộ là vừa đủ hoặc dư dả, nhưng vẫn còn 1,2% hộ giàu cho thu

nhập còn thiếu. Đồng thời, khi thực hiện việc tự đánh giá thu nhập thông qua chi tiêu,

có trên 60% nhóm hộ nghèo nhất tự đánh giá chi tiêu của hộ là dư thừa hoặc vừa đủ,

còn lại 30% cho là thiếu một ít và 9,1% thiếu rất nhiều; Ở các nhóm hộ nghèo, trung

bình, giàu và giàu nhất tỷ lệ tự đánh giá dư, thừa hoặc vừa đủ là 70%, nhưng vẫn có

2,6% hộ thuộc nhóm giàu nhất cho là thiếu rất nhiều.

Theo số liệu thống kê (Tổng cục Thống kê, 2011) về mức sống của người dân

thì mức thu nhập lao động làm việc ở ngành tài chính cao hơn so với các ngành khác.

Năm 2010, mức thu nhập của lao động làm việc ở ngành tài chính là 6.380,600 đồng/

người/ tháng so với mức lương trung bình các ngành khoảng 3,8 triệu đồng/tháng,

(Tổng cục thống kê 2011).

Bảng 2.2 Thu nhập bình quân hàng tháng của lao động theo ngành, Việt Nam,

1.000 đồng.

Ngành kinh tế

2009

2010

Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản

3.027,2

3.259,5

Vận tải; kho bãi và thông tin liên lạc

4.261,1

4.296,4

Tài chính, tín dụng

6.811,0

6.380,6

Hoạt động kinh doanh bất động sản

3.967,4

4.365,8

Giáo dục và đào tạo

2.754,2

2.980,0

Nguồn: Tổng cục thống kê, (2012).

Trong cơ cấu chi tiêu của mình, người dân vẫn dành một tỷ lệ lớn để chi cho ăn

uống và khi thu nhập còn thấp, chưa vượt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối

thiểu như chi cho lương thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu

nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập được để dành đầu tư

cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn, (Tổng cục Thống kê, 2011).

Bảng 2.3 Chi tiêu đời sống bình quân 1 người/ tháng ở thành thị, Việt Nam, đồng.

2002

Năm

2006

2010

368.960

Chi lương thực thực phẩm

488.170

1.086.107

52.970

Chi nhà ở, điện nước

67.330

148.205

320.580

Chi khác

579.600

1.190.257

742.510 Tổng

1.135.100

2.424.569

Nguồn: Tổng cục thống kê (2011).

Theo Hoàng Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), thì kết quả khảo

sát thực tế tiền lương, thu nhập và mức sống tối thiểu trong các DN, do nhóm công tác

của Viện Công nhân và Công đoàn thuộc Tổng Liên Đoàn Lao động Việt Nam, công

bố ngày 9/11/2012 cho thấy, lương tối thiểu hiện nay của người lao động khu vực

doanh nghiệp nói chung và vùng 1, trong đó có TP.HCM, nói riêng chỉ đáp ứng đủ

mức sống tối thiểu trong vòng nửa tháng.

Bảng 2.4 Chi tiêu và thu nhập của người lao động theo vùng, đồng.

Vùng 1

Vùng 2

Vùng 3

Vùng 4

Thu nhập

2.770.000

2.443.0000

2.377.000

2.135.000

Chi tiêu

4.126.000

3.723.000

3.479.000

2.770.000

Nguồn: Hoàng Quang và Xuân Trường, (2012).

Với mức lương và chi tiêu như trên, cuộc sống của người lao động tại TP.HCM

hiện gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, chi tiêu của người lao động và gia đình bao

gồm chi phí cho nhu cầu lương thực, thực phẩm và chi phí nuôi con, thì đối với người

lao động chưa có nhà ở phải đi thuê khó khăn còn gấp bội lần. Bài viết của Hoàng

Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), dẫn lời của ông Lê Văn Phát, (Tổng

cục thống kê), cho biết mỗi tháng người lao động phải chi từ 700.000 – 1.000.000 đồng

để thuê nhà để ở.

Qua số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân trong các năm gần đây,

thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như

TP.HCM, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3

triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn

được ưu tiên.

2.2.2 Thực trạng nhà ở hiện nay tại TP. HCM

Mỗi người đều cần có một nơi ở để nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động sau thời

gian làm việc. Người thu nhập thấp cũng vậy, họ cần có nơi ở và nghỉ ngơi. Và, nhà ở

của người thu nhập thấp được coi như mảng màu đen bên cạnh những mảng màu đẹp

đẽ của những khu căn hộ xa hoa, sang trọng, những cao ốc văn phòng. Trong mảng

màu đen đó là nơi cư ngụ, nghỉ ngơi của hàng triệu người, mà tình trạng sống của họ

được nêu lên một phần nào trong bảng sau:

Bảng 2.5 Tóm tắt về đặc điểm nhà ở và môi trường sống, %.

Nơi ở

Nhà

Nước

Nấu ăn

Khó khăn mà hộ gia đình gặp phải

dưới

trọ,

máy

bằng

Tiếng

Khói

Mất/

Ngập

Trộm/

7m2/

dầu/ củi/

thuê

riêng

ồn

bụi

cắt

lụt

cướp

người

than

điện

Tổng

29

23

57

7

22

23

14

15

14

Hà Nội

TP.HCM

Dân thường trú

Dân di cư

Nhóm nghèo nhất

Nhóm giàu nhất

Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010).

Thành phố vẫn còn 31% người sống trong tình trạng chỗ ở chật hẹp và tại nơi

sống họ điều gặp những khó khăn về nước, điện cũng như tình trạng ngập lụt và trộm/

cướp. Tuy nhiên, không phải ai cũng có nhà, một nơi để nghỉ ngơi của chính mình,

62% dân di cư và 17% dân cư trú phải thuê nhà để ở.

Trong thời hoàng kim của bất động sản, doanh nghiệp chỉ quan tâm tới lợi

nhuận, muốn thu hồi vốn nhanh bỏ qua phần lớn nhu cầu ở thị trường nhà thu nhập

thấp, trung bình. Tình trạng đầu cơ nhà đất và kích cầu ảo diễn ra khá phổ biến trong

các năm qua, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao

tay và xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến quy hoạch và gây tác động xấu

đến tâm lý và đời sống nhân dân, (Dương Thị Bình Minh, 2012).

Kết quả là, chỉ số giá nhà/ thu nhập của người dân thì ở Việt Nam vẫn cao hơn

nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực. Ở Việt Nam khoảng 24 - 26,6, trong

khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông

và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribe là 2,38. Theo Liên hợp quốc thì chỉ số giá

nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3 – 4 là hợp lý, (Dương Thị Bình Minh và cộng

sự, 2012).

Một ví dụ về điều này là: hầu hết căn hộ được xem là bình dân có giá từ 16-19

triệu đồng/m2, (đã tính 10%VAT). Với căn hộ bình thường khoảng 75 m2 sẽ có giá 1,2

– 1,5 tỷ đồng. Với mức lương của bộ trưởng hoặc nhân viên có mức thu nhập cao là 12

triệu đồng/tháng, thì phải tiết kiệm 10 năm không ăn không uống mới mua được. Còn

nếu trừ đi khoảng 50% dành cho chi phí sinh hoạt thì mất 20 năm. Ngay với căn nhà hộ

dành cho người có thu nhập thấp, hay nhà ở xã hội có giá trên dưới 500 triệu đồng/m2,

thì với thu nhập trung bình của công nhân 3 triệu đồng/tháng cũng phải mất 15 năm tiết

kiệm không ăn, không uống mới mua được.

Việc so sánh giá nhà và thu nhập hiện nay đã chỉ rõ giấc mơ “có nhà” của người

thu nhập thấp khó thực hiện. Và, khi không thể mua nhà nhưng vẫn cần nơi ở đã tạo

cầu thuê nhà của đông đảo người thu nhập thấp.

2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà đối với người thu nhập thấp hiện nay

Trong thời gian vừa qua, hầu hết doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc phát triển

nhà ở thương mại để bán theo giá thị trường nhằm thu hồi vốn nhanh và nếu cho thuê

thì cũng là cho thuê văn phòng hoặc các căn hộ cao cấp; đối với TP. HCM thì ngoài

việc xây dựng nhà ở thương mại để bán, các doanh nghiệp cũng chỉ tham gia xây dựng

một số dự án nhà ở để bán cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy chế

của Thủ tướng Chính phủ.

Thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở cho thuê (bao gồm cả phát triển nhà ở

thương mại và nhà ở xã hội để cho thuê) đều không được các địa phương và doanh

nghiệp quan tâm. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là do Luật Nhà ở đã có quy

định về khuyến khích phát triển nhà ở để cho thuê, nhưng Nhà nước lại chưa có một

chính sách cụ thể và toàn diện để điều chỉnh về vấn đề này. Trong đó, bắt buộc chính

quyền các địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở

cho thuê cũng như khuyến khích và yêu cầu các doanh nghiệp phải xây dựng nhà ở để

cho thuê, nhằm giảm áp lực về giá bán nhà ở thương mại và tạo điều kiện cho những

người có khó khăn về nhà ở có thể tạo lập được chỗ ở phù hợp với khả năng của bản

thân và gia đình.

Về nhà ở cho cán bộ, nhân viên công chức, theo kết quả điều tra của Bộ xây

dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu

lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo

được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ,

ở tạm. Và, chỉ riêng tại TP.HCM hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở.

Về nhà ở cho công nhân, với hơn 70% là người nhập cư kéo theo nhu cầu thuê

nhà để ở và làm việc thì hiện nay doanh nghiệp mới chỉ đầu tư xây dựng được

72.837m2/1.294.640m2, đáp ứng được 5,6% nhu cầu nhà trọ cho công nhân.

Bảng 2.6 Nhu cầu thuê nhà của công nhân ở TP. HCM, người.

Số lao động

Nhu cầu thuê nhà

Tỷ lệ

Năm 2010

892.960

334.860

37,5%

Dự báo năm 2015 tăng thêm

586.000

234.000

40%

Nguồn: Bộ Xây dựng (2011).

Với nhu cầu thuê cao, các phòng trọ do tư nhân xây dựng cho thuê hầu hết đều

rất chật hẹp, diện tích sử dụng bình quân từ 3-4/m2/người. Nhà trọ ở đây phần lớn do

người dân tự phát lập ra, không đảm bảo những điều kiện tối thiểu về vệ sinh, điện,

nước, ăn ở chật chội, nhếch nhác, ảnh hưởng đến sức khoẻ và năng suất lao động, gây

ra các tệ nạn xã hội, nguy cơ làm tha hoá một bộ phận đội ngũ công nhân lao động là

khó tránh khỏi, (Đặng Quang Điều, 2012).

Một trong những bất cập hiện nay trong việc xây nhà ở cho người lao động là

xây nhà ở không đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng xã hội (như nhà trẻ, trường học,

trạm y tế, nhà văn hoá, bưu điện, chợ, siêu thị). Tình trạng này dẫn đến hiện tượng ở

một số khu nhà ở đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng người lao động không muốn

vào ở. Nguyên nhân là do thiếu sự quan tâm đến đặc điểm khác biệt giữa nhà ở cho

sinh viên và nhà ở cho người lao động là người lao động có nhu cầu về lập gia đình, có

nhu cầu sinh con, như vậy nhu cầu nhà trẻ, trường học, trạm y tế là không thể thiếu.

Hiện tại hầu như chưa có cơ quan, doanh nghiệp thuê mướn lao động nào xây dựng

được nhà trẻ, mẫu giáo, và trường học, trạm y tế để phục vụ nhu cầu thiết yếu của

người lao động.

Theo Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010), các hộ

không sở hữu nhà ở sẽ khó tiếp cận với các dịch vụ sinh hoạt công cộng hơn so với dân

cư bản địa, và cũng không nhận được nhiều sự trợ giúp và quan tâm của cộng đồng dân

cư xung quanh. Các hộ thuê nhà sẽ phải trả tiền thuê, và đây cũng là gánh nặng đáng kể

đối với chi tiêu của hộ gia đình. Bảng 2.7 cho thấy tỷ lệ hộ thuê nhà tại TP. HCM là

26,3% và chi phí thuê nhà chiếm 22,9% chi tiêu về nhà ở của hộ gia đình. Chi tiêu về

nhà ở bao gồm chi cho điện, nước, thuê nhà, chi thông tin liên lạc và chi phí vệ sinh.

Đồng thời, nhóm hộ nghèo nhất có tỷ lệ chi thu nhà trong tổng chi tiêu của hộ thấp

nhất, và tỷ lệ này tăng lên khi hộ thuộc nhóm cận nghèo và trung bình. Như vậy, khi ở

mức thu nhập cao hơn thì hộ chấp nhận mức chi phí thuê nhà cao hơn. Điều này cũng

đúng khi so sánh giữa nhóm cận giàu và giàu nhất.

Bảng 2.7 Tình trạng thuê nhà và chi phí thuê nhà của hộ, 1000 đồng

Tỷ lệ chi thuê nhà

Tỷ lệ hộ

Chi phí thuê nhà

trong tổng chi tiêu về

thuê nhà (%)

trong 12 tháng qua

nhà ở của hộ (%)

1.967,0

19,8

Chung

22,9

1.303,2

13,4

Hà Nội

15,6

2.296,8

22,9

TP Hồ Chí Minh

26,3

5 nhóm thu nhập

900,8

18,1

Nhóm nghèo nhất

14,8

1339,4

18,6

Nhóm cận nghèo

18,7

1915,2

21,2

Nhóm trung bình

27,5

1873,1

18,5

Nhóm cận giàu

27,5

3514,6

20,7

Nhóm giàu nhất

24,1

Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010)

Tóm lại, nhu cầu thuê nhà ở hiện nay là vô cùng cấp thiết, bức xúc, mong muốn

của người lao động. Thị trường nhà cho thuê hiện nay không được quan tâm phát triển

nên cung – cầu thị trường tồn tại khá nhiều bất cập, nhất là việc chất lượng nhà ở cho

thuê không tương xứng với chi phí thuê mà người thuê phải trả.

Thu nhập thực tế của người lao động còn quá thấp, trong khi giá cả thị trường có

những biến động lớn ảnh hưởng đến đời sống, tiêu dùng phần lớn chỉ tạm đủ chi trang

trải các chi phí cần thiết cơ bản cho sinh hoạt hàng ngày, trong đó, chi phí thuê nhà

chiếm một phần quan trọng. Với đánh giá về thu nhập cũng như chi phí của người thu

nhập thấp thì chi phí thuê nhà trở thành gánh nặng trong chi tiêu của họ.

Chương 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Chương 3 trình bày các lý thuyết liên quan đến nghiên cứu, theo đó có 3 nhóm yếu

tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà là thu nhập, đặc điểm cá nhân. Từ đó, đưa ra

mô hình nghiên cứu của luận văn.

3.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

3.1.1 Lý thuyết cung – cầu hàng hóa

Một thị trường là một nhóm người mua và bán một hàng hóa hay dịch vụ

cụ thể. Người mua là một nhóm người xác định cầu sản phẩm và người bán là một

nhóm người xác định cung sản phẩm.

Nhà ở cho thuê cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là

giá trị và giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê

thì cũng như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân

tố cấu thành là cung và cầu.

3.1.1.1 Cầu

Nhu cầu (gọi tắt là cầu) trong kinh tế học thường được hiểu là nhu cầu tiêu

dùng hay còn được gọi là sở thích tiêu dùng. Cầu là nhu cầu cộng với khả năng

thanh toán cho nhu cầu đó; là sự cần thiết của một cá thể về một hàng hóa hay dịch

vụ nào đó mà cá thể sẵn sàng có khả năng thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ đó.

Lượng một mặt hàng nào đó mà một cá thể có nhu cầu, khi có đủ ngân sách

để mua tại một thời điểm nhất định với mức giá cả xác định của nó và mức giá cả

xác định của các hàng hóa khác gọi là lượng cầu. Như vậy, có thể thấy số lượng

cầu một mặt hàng phụ thuộc vào giá cả thị trường của chính nó, mức thu nhập của

mỗi cá thể và vào giá cả của các mặt hàng khác (nhất là các mặt hàng thay thế

hoặc bổ sung cho nó), thậm chí vào cả thời điểm, thị hiếu của khách hàng, kỳ vọng

giá trong tương lai, quy mô dân số và thời tiết.

Vậy, cầu xoay quanh hai yếu tố: ý muốn sẵn sàng mua và khả năng tài

chính mà ta có. Lưu ý rằng số lượng cầu hàng hóa tùy thuộc vào hai yếu tố kể trên

mà còn tùy thuộc vào thời giá nữa, vì nếu giá cả thay đổi thì khối lượng hàng hóa

cầu cũng sẽ thay đổi. Số lượng cầu về hàng hóa là số lượng mà người mua sẵn

sàng mua trong một thời kỳ nào đó.

3.1.1.2 Cung

Cung là một thuật ngữ dùng để chỉ thái độ của người bán và khả năng bán

về một loại hàng hóa nào đó. Số lượng cung là số lượng hàng hóa mà người

bán sẵn sàng bán trong một thời kỳ nhất định. Sẵn sàng bán ở đây nghĩa là người

bán sẽ sẵn sàng cung cấp số lượng cung nếu có đủ người mua hết số hàng đó.

Cung hàng hoá là số lượng hàng hoá mà người sản xuất muốn và có khả

năng sản xuất để bán theo mức giá nhất định. Như vậy, cung hàng hoá thể hiện

mối quan hệ trực tiếp trên thị trường của hai biến số: lượng hàng hoá dịch vụ cung

ứng và giá cả trong một thời gian nhất định.

Ngoài giá của bản thân hàng hóa, còn có nhiều nhân tố khác xác định cung

hàng hóa, dịch vụ, như: công nghệ, giá các yếu tố sản xuất (đầu vào), chính sách

thuế, số lượng người sản xuất và các kỳ vọng.

Giữa cung và cầu tồn tại một mối quan hệ biện chứng, sự tác động qua lại

giữa chúng hình thành nên giá cả cân bằng hay giá cả thị trường. Sự biến đổi của

mối quan hệ cung và cầu sẽ dẫn đến sự lên xuống của giá cả thị trường. Ngược lại,

giá cả cũng ảnh hưởng trở lại đối với cung và cầu. Cầu biến đổi ngược chiều với

giá cả thị trường và cùng chiều với mức thu nhập, còn cung biến đổi ngược chiều

với giá cả đầu ra nhưng biến đổi người chiều với giá cả đầu vào.

Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu nhà ở cho thuê làm hình

thành giá cả của nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu

trên thị trường. Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất

đai cho tất cả các mục đích là cố định. Trong khi nhu cầu về nhà ở cho thuê nói

chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và

chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên. Vì thế, các yếu tố ảnh

hưởng đến chi phí thuê nhà cũng có tác động đến cầu nhà thuê.

3.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu

Kooreman và Wuderink, (1997), đã đưa ra các giả thiết của mô hình truyền

thống về hành vi của người tiêu dùng như sau:

Giả thiết cho rằng người tiêu dùng đạt được mức hữu dụng từ việc tiêu

dùng hàng hóa và dịch vụ. Độ hữu dụng mà một hàng hóa mang lại phải ánh mức

độ hài lòng của người tiêu dùng (Kooreman và Wuderink, 1997).

Lý thuyết cũng cho rằng sự lựa chọn hàng hóa của người tiêu dùng nhằm

mang lại độ hữu dụng cao hơn. Theo Kooreman và Wuderink, (1997), nếu độ hữu

dụng của hàng hóa A>B thì người tiêu dùng sẽ chọn A; hoặc nếu độ hữu dụng của

A>B và độ hữu dụng của B>C, thì độ hữu dụng của A>C.

Lý thuyết cũng giả định rằng người tiêu dùng thích được nhiều hơn ít. Nếu

số lượng của món hàng nào đó nhiều hơn số lượng của món hàng khác thì người

tiêu dùng thích chọn cái nhiều hơn.

Ngoài ra, lý thuyết này cũng giả thiết rằng thông tin về giá cả và chất lượng

hàng hóa là rõ ràng. Đồng thời, hàng hóa và dịch vụ có thể được mua tùy ý với số

lượng nhiều hay ít, (Kooreman và Wuderink, 1997).

3.1.2.1 Ảnh hưởng của tài chính đến tiêu dùng

Sự thay đổi trong tài chính sẽ dẫn đến sự thay đổi tiêu dùng do thị hiếu và

giả cả. Lúc đó, sự phụ thuộc vào mỗi loại hàng hóa có thể là tăng lên, giảm xuống

hay không bị ảnh hưởng gì cả, (Begg, 2008). Trong sách “ Kinh tế học vi mô” của

Begg, (2008), và thư viên mở Wikipedia phân tích và chỉ ra mối quan hệ giữa thu

nhập và tiêu dùng thông qua đường biểu diễn thu nhập – tiêu dùng của Hicks

(1986).

L’ X

Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng của Hicks (1986)

Nguồn: Begg (2008).

Thu nhập có tác động đến tiêu dùng thông qua đường thu nhập – chi tiêu.

Đường cong thu – chi là tập hợp của tất cả các điểm trên đường bang quan tiếp

tuyến với đường ngân sách khi thu nhập thay đổi. Những đường cong này có thể

dốc về phí phải, dốc lên về phía trái hay dốc xuống mà không bao giờ cắt đường

bàng quan hơn một lần.

Khi thu nhập tăng lên sẽ ảnh hưởng tích cực đến sự thay đổi số lượng cầu

hàng hóa. Cầu đối với loại hàng hóa thông thường sẽ tăng khi thu nhập của người

tiêu dùng tăng, ngược lại, cầu đối với hàng hóa thứ cấp (hay còn gọi là cấp thấp)

sẽ giảm khi thu nhập của người tiêu dùng tăng. Tuy nhiên, mỗi cá nhân có một

hàng vi tiêu dùng riêng, người tiêu dùng có thể xem xét lựa chọn giữa hàng hóa

thiết yếu và hàng hóa thứ cấp thông qua thu nhập hoặc khi thu nhập thay đổi vẫn

không ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn loại hàng hóa nào, (Pashigian, 1998).

Khi thu nhập tăng lên đường ngân sách sẽ dịch chuyển sang phải, do đó

hành vi tiêu dùng sẽ tăng dọc theo đường thu nhập – tiêu dùng.

3.1.2.2 Ảnh hưởng của đặc điểm người tiêu dùng

Định luật Engel được đưa ra bởi ông Ernst Engel đã trở thành quy luật phổ

biến để phân tích nhu cầu (Eatwell, Milgrate và Newman, 1991). Theo Eatwell,

Milgrate và Newman (1991), chi tiêu của hộ gia đình có thể được tính toán theo

công thức sau:

Xi = fi(y,z) (3.1)

Trong đó, x là chi tiêu của hộ gia đình cho hàng hóa thứ I, y là tổng tài sản

hộ gia đình và z là vecto các biến ảnh hưởng lên chi tiêu.

Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu dùng ngoài thu nhập, còn có những

đặc điểm riêng của hộ gia đình như: quy mô, khu vực, dân tộc, tuổi, trình độ học

vấn.

Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio (1999), đã xem hộ gia đình như

là một người tiêu dùng riêng lẻ mặc dù nó bao gồm nhiều cá nhân với các đặc

điểm, thu nhập, chi tiêu và sở thích khác nhau. Người có quyền quyết định trong

gia đình là chủ gia đình hay người kiểm soát tiền có quyền quyết định trong tiêu

dùng. Mô hình này không đề cập đến sự phân phối tài sản giữa các thành viên

trong gia đình nhiều sở thích khác nhau.

Mô hình này được sử dụng rộng rãi để phân tích về hành vi của hộ gia đình,

bởi vì mô hình này đơn giản và có thể đặt trọng tâm vào nhiều vấn đề như khảo sát

các yếu tố quyết định như trình độ học vấn, sức khỏe và sinh sản của hộ gia đình.

3.1.2.3 Ảnh hưởng của thị trường đến tiêu dùng

Thực tế chỉ ra rằng có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng quyết định của con người

liên quan đến việc mua hàng. Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản

phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về

một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số

lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Vì thế, thị trường cũng có những

ảnh hưởng đến tiêu dùng. Khi nói đến các yếu tố thị trường là nhắc đến Sản phẩm,

Giá cả, Địa điểm và Khuyến mãi hay chính là marketing mix (marketing hỗn hợp).

Sản phẩm (product): Sản phẩm bao gồm sản phẩm hữu hình và dịch vụ

(mang tính chất vô hình). Nội dung nghiên cứu về chính sách sản phẩm trong

marketing gồm: xác định chủng loại kiểu dáng, tính năng tác dụng của sản phẩm,

các chỉ tiêu chất lượng, màu sắc sản phẩm và thành phần, nhãn hiệu sản phẩm, bao

bì sản phẩm, chu kỳ sống sản phẩm, sản phẩm mới. Thiết kế sản phẩm phải dựa

trên cơ sở của những kết luận nghiên cứu thị trường nhằm bảo đảm cung cấp sản

phẩm thoả mãn nhu cầu, thị hiếu và các yêu cầu khác xuất hiện trong quá trình lựa

chọn sản phẩm cho người tiêu dùng.

Giá cả (price): Số tiền mà khách hàng phải trả khi mua hàng hóa hoặc dịch

vụ. Nội dung nghiên cứu của chính sách giá trong họat động marketing gồm: lựa

chọn chính sách giá và định giá, nghiên cứu chi phí sản xuất kinh doanh làm cơ sở

cho việc định giá, nghiên cứu giá cả hàng hóa cùng loại trên thị trường, nghiên

cứu cung cầu và thị hiếu khách hàng để có quyết định về giá hợp lý, chính sách bù

lỗ, điều chỉnh giá theo sự biến động của thị trường.

Phân phối (place): Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu

dùng qua hai dạng: Các kênh phân phối và phân phối trực tiếp. Nội dung nghiên

cứu về chính sách phân phối trong marketing bao gồm: thiết kế và lựa chọn kênh

phân phối hàng hóa, mạng lưới phân phối, vận chuyển và dự trữ hàng hóa, tổ chức

họat động bán hàng, các dịch vụ sau khi bán hàng (lắp đặt, bảo hành, cung cấp phụ

tùng), trả lương cho nhân viên bán hàng, trưng bày và giới thiệu hàng hóa.

Khuyến mãi (promotion): Là tập hợp những hoạt động mang tính chất

thông tin nhằm gây ấn tượng đối với người mua và tạo uy tín đối với doanh

nghiệp. Được thực hiện thông qua những hình thức như quảng cáo, chào hàng, tổ

chức hội chợ, triển lãm, các hình thức khuyến mãi, tuyên truyền, cổ động và mở

rộng quan hệ với công chúng.

Tóm lại, có ba nhóm yếu tố tác động đến cầu thuê nhà ở và chi phí thuê nhà:

đặc điểm cá nhân, khả năng tài chính và thị trường.

3.2 CÁC NGHIÊN CỨU KHÁC

Nhà ở cho thuê là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm của Chính

phủ với mục tiêu an sinh xã hội mong muốn có chỗ ở tốt hơn của người dân. Vì

thế, đã có nhiều bài viết cũng như báo cáo về cung cầu nhà ở cho thuê hiện nay ở

Việt Nam. Sau đây là một số bài viết tiêu biểu đề cập đến cùng đối tượng nghiên

cứu, hoặc với phương pháp phân tích tương tự.

3.2.1 Các nghiên cứu trong nước

Trương Ngọc Quý (2010), Hợp tác công tư trong phát triển nhà thu nhập

thấp. Nghiên cứu này được tiến hành bằng phương pháp nghiên cứu trường hợp để

thực hiện bốn mục tiêu: (1), khuôn khổ chung và các tiêu chí đánh giá quan hệ đối

tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp đã được phát triển và xác nhận

của chuyên gia; (2), thực tiễn của quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở

thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay đang được nghiên cứu trên cơ sở khuôn khổ

chung phát triển; (3), theo tiêu chí đánh giá phát triển, thực tiễn của quan hệ đối

tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay được đánh

giá; (4), đề nghị thiết lập áp dụng công khai quan hệ đối tác tư nhân trong phát

triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam được thực hiện. Kết quả của nghiên cứu này

cho thấy có một khoảng cách lớn giữa chính sách của chính phủ và thực hiện thực

tế của quan hệ đối tác công-tư trong phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam.

Người thu nhập thấp vẫn phải đối mặt với khó khăn trong việc mua nhà. Thị

trường nhà ở thu nhập thấp không phải là hấp dẫn để phát triển tư nhân. Viện tài

chính nhà ở, tiết kiệm quỹ nhà ở, và cơ quan nhà ở quốc gia được đề nghị phải

được thiết lập và đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cả hai phía cầu và phía

cung của thị trường nhà ở thu nhập thấp.

Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà ở

thương mại tại TP. Hồ Chí Minh: Lý luận và Thực tiễn. Tác phẩm này đề cập đến

các lý thuyết hiện đại về nhà ở thương mại, các lý thuyết về chính sách cũng như

các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở thương mại; trên góc độ kinh tế

học để xem xét cung cầu và giá cả nhà ở thương mại, lý thuyết về tín dụng và tài

chính công hiện đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở

thương mại. Đồng thời cũng đã tiếp cận kinh nghiệm của một số nước về phát

triển nhà ở thương mại và trên cơ sở đó chọn lọc và vận dụng phù hợp với điều

kiện cụ thể của TP. HCM. Cuốn sách tiếp cận trên bình diện vĩ mô sự vận dụng

chính sách, luật pháp của nhà nước về thị trường nhà ở thương mại và trên cơ sở

đó phân tích và đánh giá các mặt mạnh yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm

2010 và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở thương mại tại TP.

HCM đến năm 2015.

3.2.2 Các nghiên cứu nước ngoài

Marife M. Ballesteros (2004), Thuê nhà của người thu nhập thấp tại

Philippines. Mục tiêu của nghiên cứu này là đánh giá thị trường nhà ở cho thuê tại

Philippines và đề xuất các chính sách cho dự án nhà ở cho thuê khả thi đối với các

hộ gia đình có thu nhập thấp. Nhà cho thuê được coi là phần quan trọng để giải

quyết nhu cầu nhà ở các nước đang phát triển. Một số vấn đề cần quan tâm trong

thị trường cho thuê như: (1) khả năng chi trả và các biện pháp kiểm soát tiền thuê

nhà, (2) chất lượng nhà cổ phần cho thuê; (3) vấn đề pháp lý và chính sách (4)

quản lý nhà cho thuê công cộng. Luật về thuê nhà hiện không đủ để bảo vệ các hộ

gia đình thu nhập thấp khi thuê phòng với hợp đồng bằng lời nói. Chính sách

khuyến khích và ưu đãi của Nhà nước để giải quyết các vấn đề về khả năng và

chất lượng. Đồng thời, thay việc kiểm soát tiền thuê nhà bằng một trong các đề

nghị sau đây: (1) xây dựng các ưu đãi cho thuê để nâng cấp chương trình, (2) cung

cấp tín dụng vi mô cho chủ nhà quy mô nhỏ, (3) tái quy hoạch và thiết lập các quy

định thích hợp cho thuê trong khu định cư không chính thức; và (4) các trợ cấp của

chính phủ trực tiếp với nhà cho thuê công cộng dành cho người nghèo đô thị được

thực hiện bằng cách liên doanh với chính quyền địa phương.

Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), Nhu cầu thuê nhà ở:

Trường hợp nghiên cứu ở Quận Muant,Tỉnh Nakhon Pathom, Thái Lan: Nghiên

cứu này được tiến hành bằng phương pháp nghiên cứu định lượng dựa vào phân

tích mô hình hồi quy thông qua SPSS để thực hiện mục tiêu nghiên cứu tác động

của yếu tố marketing, yếu tố tài chính và hành vi tiêu dùng đến việc lựa chọn nhà

ở. Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà là mức

thu nhập trung bình hàng tháng, số người trong phòng, số lần đi xem, thời gian

thuê phòng ở nơi đang thuê và so sánh giữa các nơi thuê trước khi quyết dịnh thuê

và tiện ích của phòng.

3.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Mục đích của nghiên cứu này là kiểm định các yếu tố chính ảnh hưởng

đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp, đồng thời xem xét mức tác

động các yếu tố này đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp. Từ các giả

thiết và mô hình của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010) thực hiện ở

Thái Lan, mô hình nghiên cứu được đề xuất như sau:

Hình 3.2:Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng

Đặc điểm cá nhân

Thị trường Tài chính

Chi phí thuê nhà

Dựa vào lý thuyết và các nghiên cứu đã có, thì có nhiều nhóm yếu tố ảnh

hưởng đến quyết định chi phí thuê nhà bình quân hàng tháng của người thu nhập

thấp. Các nhóm yếu tố: tài chính, đặc điểm cá nhân và thị trường, gồm có: tuổi,

nghề nghiệp, tình trạng hôn nhân, tổng số người, mối quan hệ với người cùng

chung sống, tổng thu nhập của hộ, tiền hỗ trợ, diện tích, khoảng cách từ nơi thuê

tới nơi làm, phòng có công trình phụ đi kèm, vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua

sắm, so sánh với và môi trường có ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà trọ của

người thu nhập thấp.

Bảng 3.1: Các biến trong mô hình hồi quy Giải thích biên

Đơn vị tính Dấu kỳ

Nhóm

Ký hiệu

biến

vọng

Biến phụ thuộc:

Chi phí thuê nhà bình quân

Số tiền chi tiêu/ người/ tháng.

1000 đồng

hàng tháng/ người

Biến độc lập

TUOI

Tuổi của đối tượng được khảo sát

Năm

+/_

TTHNHAN

Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu đã kết hôn, nhận

giá trị là 0 nếu độc thân / ly hôn / góa.

GIADINH

Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung

sống là người thân, họ hàng; nếu khác,nhận

+/_

Đặc

giá trị 0

điểm

cá

BANBE

Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung

+/_

nhân

sống là bạn bè; nếu khác, nhận giá trị 0

TONGSN

Tổng số người đang chung sống trong phòng

Người

NGHE

Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu là lao động phổ

thông, nhận giá trị 0 nếu là công nhân viên

-/+

chức

100,000

Tài

THUNHAP

Tổng thu nhập hàng tháng của hộ.

chính

đồng

100,000

HOTRO

Số tiền công ty / gia đình hỗ trợ.

đồng

DTICH

Diện tích sàn nơi thuê/ người.

TIENICH

Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu phòng có một

hoặc các công trình phụ, nhận giá trị 0 nếu

không có.

GIAITRI

Biến giả, nhận giá trị 1 nếu gần nơi vui chơi

và mua sắm, nhận giá trị 0 nếu không gần.

Thị

trường

SSVOI

Số nơi đã xem và so sánh trước khi lựa chọn

Số lần

nơi thuê hiện tại.

KCACH

Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm.

100m

MOITRUONG

Biến giả, nhận giá trị 1 nếu người thuê hài

lòng với chỗ ở hiện tại, nhận giá trị 0 nếu

không.

3.2.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân

Trong quá trình ra quyết định thuê nhà cũng như chấp nhận trả mức chi phí

thuê nhà là bao nhiêu, người thuê chịu tác động trực tiếp từ những yếu tố đặc điểm

cá nhân, quan niệm sống của riêng mỗi người. Những yếu tố này được đưa vào mô

hình để tìm hiểu sự tác động vào chi phí thuê nhằm hiểu rõ hơn về các quyết định

thuê nhà của người đi thuê.

Theo kết quả nghiên cứu của Ballesteros (2004) thì những yếu tố thuộc đặc

điểm nhân khẩu của hộ cũng ảnh hưởng đến quyết định đi thuê. Tuổi tác, kích

thước của hộ gia đình và cơ cấu của nhóm gia đình được coi là yếu tố quyết định

sự lựa chọn của nơi thuê. Ví dụ, hộ độc thân có những lựa chọn khác nhau về nơi

ở so với các cặp vợ chồng. Giai đoạn khác nhau của vòng đời có thể tạo ra bộ khác

nhau của nhu cầu nhà ở. Ví dụ, chủ hộ đã kết hôn, có tuổi trên 50 tuổi và trong gia

đình có ít nhất 3 người thì có xu hướng sở hữu nhà hơn là đi thuê.

Tuổi (TUOI): số tuổi hiện tại của chủ hộ.

Theo quan niệm của người xưa, tuổi đời thể hiện kinh nghiệm cũng như các

mối quan hệ nên khi tuổi càng lớn thì việc chọn lựa nơi thuê có chi phí thấp. Tuy

nhiên, tuổi thể hiện giai đoạn sống và các nhu cầu khác nhau trong từng giai đoạn

sống nên tuổi càng lớn thì việc thuê nhà sẽ có thêm nhiều yêu cầu dẫn đến chi phí

cao hơn. Do đó dấu kỳ vọng (+/-).

Tình trạng hôn nhân (TTHNHAN): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu

kết hôn và 0 nếu độc thân (bao gồm góa, ly hôn và chưa kết hôn).

Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thì tình trạng hôn

nhân tạo nên nhu cầu về nhà ở do: Người kết hôn có nhu cầu nhà ở vì đó là điều

phổ biến và có truyền thống trong tất cả các xã hội trên thế giới. Đối với các cặp

mới kết hôn thì họ cần những không gian riêng và thoải mái trong nơi ở là điều

bình thường; Người ly hôn cần một không gian sống tách riêng với chồng cũ hoặc

vợ cũ; và khi một người di chuyển ra khỏi nhà cũ, họ cần có một nơi ở. Có nhiều

nguyên nhân để chuyển nơi ở khác nhưng cũng đều làm tăng thêm về nhu cầu nhà

ở cũng như chi phí.

Như vậy, tình trạng hôn nhân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Thực tế,

khi kết hôn, tất cả những chi phí sẽ được chia sẻ bao gồm cả chi phí về nhà ở nên

sẽ tiết kiệm hơn nhiều khi sống độc thân. Dấu kỳ vọng (-).

Tổng số người cùng chung sống (TSNGUOI): là số người sống chung

trong nơi thuê.

Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thông thường đối

với gia đình lớn, nhiều người có xu hướng sở hữu nhà hoặc sẽ chi trả tiền hiều hơn

nếu đi thuê. Do đó, quy mô gia đình có ảnh hưởng đến chi phí.

Nơi ở được xem là nhu cầu thiết yếu, con người nghỉ ngơi để tái tạo sức lao

động để tham gia vào sản xuất, tuy nhiên, với mức thu nhập thấp, người thu nhập

thấp thường chấp nhận việc chung sống với nhiều người hơn là một mình với

mong muốn giảm chi phí thuê. Đồng thời, việc sống chung với nhiều người sẽ

thuận tiện trong việc tìm phòng. Hay nói cách khác số người cùng chung sống thể

hiện quy mô của hộ và mong muốn giảm chi phí thuê nhà. Dấu kỳ vọng (-).

Mối quan hệ của những người cùng phòng: Biến được phân làm 2 nhóm

biến:

Nhóm 1: GIADINH: những người cùng chung sống là người thân, có mối

quan hệ họ hàng với nhau nhận giá trị 1 và nếu khác nhận giá trị 0.

Nhóm 2: BANBE: những người chung sống không có mối quan hệ bạn bè,

có thể biết nhau từ trước hoặc vô ở chung nơi thuê rồi quen biết nhau nhận giá trị

1 và nếu khác nhận giá trị 0.

Các thành viên còn lại chung phòng là nhóm tham khảo quan trọng có ảnh

hưởng lớn nhất, tác động trực tiếp đến việc quyết định thuê và chi phí thuê nhà.

Với mối quan hệ là bạn bè thì quyền quyết định là ngang nhau, với mối quan hệ là

gia đình thì người chủ hộ sẽ có quyền quyết định nhiều hơn các thành viên còn lại.

Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì

người có ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà là bố mẹ chiếm trên 50%, người ở

cùng phòng chiếm 40,1%. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng không đưa ra nhận định

nào về dấu của các biến này. Dấu kỳ vọng (+/-).

Nghề nghiệp (NGHE): Với đối tượng nghiên cứu là người thu nhập thấp

thì có 2 nghề nghiệp được xem xét có khoảng thu nhập từ 4 triệu/ tháng/ người và

giảm trừ gia cảnh 1,6 triệu/tháng/người là công nhân viên chức và lao động phổ

thông. Đây là biến giả, nhận giá trị là 0 nếu là công nhân viên chức, nhận giá trị 1

nếu là lao động phổ thông.

Theo nghiên cứu của Chương trình định cư xã hội của Liên Hiệp Quốc

(United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì người làm thuê có thể

có được nơi ở gần nơi làm việc dựa vào việc nghề nghiệp bằng cách tìm kiếm một

việc mà chủ thuê lao động cũng cấp luôn nơi ở như làm công nhân xây dựng, hoặc

đối với nhà máy, xí nghiệp có thể ở bên cạnh nơi làm, ngay trong khuôn viên của

nhà máy và xí nghiệp. Đây là những nơi ở tiện lợi, đơn giản nhưng an toàn về nơi

ở. Công chức là một trong những nhóm nhân viên thường được hưởng lợi từ nhà ở

mà chính phủ hoặc cơ quan nhà nước cung cấp cho thuê miễn phí hoặc thuê danh

nghĩa.

Vậy, nghề nghiệp cũng ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng, đặc biệt là chọn

lựa nơi ở và chi phí thuê nhà. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của nghề nghiệp chưa

được xem xét và đánh giá ở các nghiên cứu trước đó nên dấu kỳ vọng (-/+)

3.2.2 Nhóm yếu tố tài chính

Việc quyết định thuê và chi phí chịu tác động lớn từ hoàn cảnh kinh tế của

người thuê. Hoàn cảnh kinh tế của người thuê được xem xét ở 2 yếu tố thu nhập

của hộ và số tiền được hỗ trợ.

Thu nhập của hộ (THUNHAP), (100.000 đồng / tháng), là tổng mức thu

nhập của hộ trong tháng.

Theo Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio, (1999), tình trạng tài

chính của gia đình có ảnh hướng quan trọng đến quyết định sở hữu hoặc thuê nhà.

Biến tài chính này tác động vào tiết kiệm và sự giàu có (tiết kiệm ở những năm

trước, nợ nần trước đó và tài khoản ở ngân hàng). Ví dụ, gia đình có tiết kiệm là

một dấu hiệu tích cực cho việc sở hữu nhà. Điều này đã được Ballesteros, (2004),

khẳng định thu nhập của hộ gia đình tác động đến chi tiêu trong hộ, trong đó có cả

chi tiêu về nhà ở. Đồng thời, Koen Dewandeler, (2006), cũng cho rằng thu nhập

quyết định việc chi tiêu bao nhiêu tiền cho thuê nhà cũng như thuê ở đâu và có các

yếu cầu bổ sung với nơi thuê.

Do nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi

người dân nên cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu

nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.

Vì thế, khi thu nhập của hộ tăng lên thì chi phí nhà ở cũng tăng. Dấu kỳ vọng (+).

Tiền hỗ trợ từ các nguồn (HOTRO), (100.000 đồng / tháng ), là số tiền

mà người thu nhập thấp nhận được từ công ty hoặc gia đình, người thân.

Đối với các công ty thì việc hỗ trợ tiền này nhằm mục đích thu hút người

lao động đến làm việc và ở lại lâu dài với công ty.

Đối với nhiều người, họ nhận được một số tiền hỗ trợ cố định hàng tháng từ

gia đình và người thân giúp để có cuộc sống tốt hơn. Thông thường, với các

trường hợp này, người thu nhập thấp đi làm và chung sống với người phụ thuộc,

(có thể là em, con, cháu…).

Tuy nhiên, dù là trường hợp nào thì đây cũng là một khoản thu định kỳ và

làm tăng thêm thu nhập. Dấu kỳ vọng (+).

3.2.3 Nhóm yếu tố thị trường

Việc lựa chọn nơi thuê cũng chịu tác động của các yếu tố thị trường. Nhóm

yếu tố này bao gồm các yếu tố về nơi thuê như diện tích chỗ thuê, vị trí thuê gần

nơi mua sắm, khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm việc, số nơi đi xem và so sánh

để lựa chọn nơi thuê, phòng có công trình phụ đi kèm và môi trường xung quanh

nơi thuê.

Diện tích nơi thuê (DTICH), Số m2 sàn của nơi thuê tính bình quân mỗi

người.

Theo Baharoglu (2004), điều kiện sống chật chội ảnh hưởng tới sức khỏe,

đời sống tinh thần, môi trường sống. Vì thế, người đi thuê mong muốn một nơi

thuê thoải mái với mức phí hợp lý để tái tạo sức lao động.

Diện tích nơi thuê là một trong những đặc điểm của sản phẩm và là yếu tố

tạo nên giá thuê phòng. Dấu kỳ vọng (+).

Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm (KCACH), (100m), Số m được tính

từ nơi thuê ở đến nơi làm việc.

Theo Isaac Karanja Mwangi, (1997), thì sự thuận tiện đi lại có tác động đến

chi phí thuê. Việc lựa chọn nơi ở dễ dàng đi đến nơi làm hay một loạt các cơ sở và

mạng lưới giao thông công cộng là một trong những lợi thế quyết định chọn nơi

thuê.

Trong bối cảnh vật giá leo thang thì các tiện ích này mang ý nghĩa tiết kiệm

chi phí và hiệu quả về thời gian khi đường đi không phát triển kịp với tốc độ tăng

trưởng đô thị. Dấu kỳ vọng (+).

Vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm ( GIAITRI): Đây là biến

giả, nhận giá trị 1 nếu vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm và 0 nếu vị trí

nơi thuê không gần nơi vui chơi và mua sắm.

Bên cạnh nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi thì nhu cầu vui chơi và mua sắm là

một trong những nhu cầu cần thiết của con người. Các quận trung tâm có nhiều

nơi vui chơi và mua sắm để giải trí thì thường trãi quá trình phát triển lâu dài nên

“đất chật người đông” khiến cho chi phí thuê nhà ở những nơi này cao hơn nếu so

với các nơi vùng ven, không gần nơi vui chơi và mua sắm. Dấu kỳ vọng (+).

Số nơi đã xem và so sánh để chọn lựa nơi thuê (SSVOI): Số nơi đi xem

và so sánh giữa các nơi thuê với nhau.

Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì việc đi xem và so

sánh các nơi trước khi có quyết định thuê nhà sẽ giúp cho chi phí thuê nhà giảm

xuống và có được nơi ở tốt hơn so với việc đi xem ít hoặc không đi.

Việc đi xem nhiều nơi thuê trước khi thuê sẽ giúp cho người đi thuê có

nhiều cơ hội lựa chọn nơi thuê và mức giá thuê tốt hơn, hay nói cách khác, số lần

xem và so sánh các nơi thuê càng lớn thì chi phí thuê càng giảm. Dấu kỳ vọng (-).

Tiện ích (TIENICH), là biến giả, nhận giá trị 1 nếu trong phòng có 1 trong

các tiện ích như nơi nấu ăn, nhà vệ sinh, nơi để xe, ban công và 0 nếu không có bất

kỳ tiện ích nào.

Theo Ballesteros (2004), Các tiện ích trong nhà/ phòng trọ đối với tầng lớp

trung lưu và giàu có là rất dễ dàng để có và thỏa mãn, còn đối với tầng lớp thấp thì

việc có các tiện ích này đóng vai trò quan trọng. Điều này có thể hiểu rằng với

người thu nhập thấp, việc chọn lựa nơi thuê có hay không có các tiện ích đồng

nghĩa với việc tăng hoặc giảm chi phí thuê nên người có thu nhập thấp coi trọng

yếu tố này hơn.

Isaac Karanja Mwangi (1997), cũng cho rằng chi phí mua/ thuê nhà mà

người mua (thuê) sẵn lòng trả bao gồm những tiện ích mà khi họ sống ở nơi đó

được nhận. Căn nhà được mua/ thuê phải có những yếu tố cần thiết trong sinh hoạt

hằng ngày, thuận tiện sử dụng các dịch vụ công cộng như điện và nước và thuận

tiện trong việc đi lại.

Do đó, tiện ích là một trong những yếu tố có tác động đến chi phí thuê nhà.

Khi nơi thuê càng đáp ứng được nhiều tiện ích mà người thuê mong muốn thì chi

phí sẽ cao hơn. Dấu kỳ vọng (+).

Môi trường nơi thuê (MTRUONG): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu

đồng ý có chất lượng tốt, hài lòng và 0 nếu cảm thấy không tốt, không hài lòng.

Phần đánh giá môi trường này chỉ là ý kiến chủ quan của hộ gia đình được

phỏng vấn, và nó chỉ thể hiện nhận thức, mức độ quan tâm, lo ngại của hộ với môi

trường sống xung quanh. Vì thế, đối với người bắt buộc phải đi làm thì đây là yếu

tố quan trọng.

Với tình hình thực tế về ngập nước, an ninh hiện nay tại TP. HCM được nói

đến trong mục 2 thì đây là một yếu tố đáng quan tâm. Môi trường tốt sẽ có nhiều

người muốn thuê vì nơi thuê được an toàn. Những nơi môi trường không phù hợp

như mưa thì bị ngập nước, kẹt xe thường xuyên và kéo dài sẽ không tạo được sự

hài lòng và ít được quan tâm hơn nên mức giá thuê sẽ giảm. Dựa vào Báo cáo

nghèo đô thị (Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh, 2010), vấn

đề môi trường ở đây tập trung mối quan tâm và sự hài lòng của người đi thuê nhà

vào vấn đề an ninh, tình trạng ngập nước và các vấn nạn xã hội khác. Dấu kỳ vọng

(+).

CHƯƠNG 4

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA

NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM

Chương 4 trình bày phân tích dữ liệu nghiên cứu định lượng dựa vào lý thuyết đã

chọn để tìm hiểu sự tác động của các nhóm yếu tố môi trường, yếu tố cá nhân và

yếu tố tài chính đến chi phí thuê của người thu nhập thấp nhằm đưa ra những hàm

ý chính sách phù hợp.

4.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT

Thống kê sơ bộ cho thấy, 97% người thu nhập thấp đang thuê nhà trong tổng

số 390 người được điều tra tại địa bàn thành phố là người di cư từ các tỉnh khác

đến, tập trung chủ yếu là miền Trung và Tây Nam bộ. Đa số người thu nhập thấp

được khảo sát nằm trong độ tuổi lao động và còn độc thân, tham gia hoạt động

trong các công ty, xí nghiệp, khu chế xuất và khu công nghiệp trên địa bàn thành

phố.

4.1.1 Độ tuổi

Hầu hết người có thu nhập thấp trong mẫu điều tra đang trong độ tuổi lao

động và lao động nữ trẻ nhiều hơn lao động nam. Điều này hoàn toàn phù hợp với

thực tế hiện nay của Việt Nam với 70% phụ nữ trong độ tuổi lao động (từ 16 đến

55 tuổi) tham gia vào lực lượng lao động và chiếm 52% so với nam giới.

Bảng 4.1 Độ tuổi và giới, người

Độ tuổi

Số người

Tỷ lệ

Nam

Tỷ lệ

Nữ

Tỷ lệ

Từ 19 - 30 tuổi

300

76,92%

118

30,25%

182

46,67%

Từ 31 - 45 tuổi

23,08%

11,8%

11,28%

Tổng

390 100%

167 42,05%

223 57,95%

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Theo số liệu khảo sát, tỷ lệ thuê nhà của từng nhóm tuổi giảm dần khi chi

phí thuê tăng dần từ 440.000 đồng/ tháng đến 1.350.000 đồng/ tháng. Số người

thu nhập thấp ở độ tuổi 31- 45 tuổi thuê nhà có chi phí từ 1.050.000 đồng/ tháng

đến 1.350.000 đồng trên tháng cao hơn 2.5 lần so với độ tuổi từ 19 – 30 tuổi.

Bảng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên người theo độ tuổi, 1000 đồng.

Độ tuổi

Chi phí thuê

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Từ 19 - 30 tuổi

154

54,04%

109

38,24%

7,72%

Từ 31 - 45 tuổi

44,76%

32,24%

20%

Tổng

201 -

146 -

43 -

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Ngược lại, ở mức chi phí thuê từ 440.000 đồng/ tháng đến 1.049.000 đồng/

tháng thì tỷ lệ thuê nhà của độ tuổi 19 – 30 tuổi cao hơn so với độ tuổi từ 31 – 45

tuổi. Điều này có thể giải thích là do tuổi càng cao thì càng có nhiều mối quan hệ

xã hội và sống tại thành phố lâu hơn so với tuổi nhỏ nên chi phí thuê thấp hơn.

4.1.2 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống

Việc chung sống với người cùng thuê trọ chia ra làm 2 nhóm phân biệt khá

cao. Nếu người đã kết hôn thì sống chung với gia đình nhiều, còn ngược lại,

người độc thân/ ly hôn/ góa phụ lại có xu hướng sống chung với bạn bè nhiều

hơn. Có 47/ 49 người đã kết hôn sống chung với gia đình so với 99/ 341 người

độc thân/ ly hôn/ góa sống chung với gia đình.

Người kết hôn thường sống chung với gia đình, có nhu cầu về không gian

riêng và nếu có con thì sẽ có thêm các mối quan tâm khác như trường học, bệnh

viện, nơi vui chơi cho trẻ nhỏ. Trong khi đó, người độc thân thường sống chung

với bạn bè, người thân để tìm cảm giác thân tình, chia sẽ và ít có nhu cầu không

gian riêng. Vậy, đối với từng tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người thuê

trọ khác nhau sẽ có những nhu cầu về nơi thuê khác nhau, dẫn đến chi phí thuê

của từng tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng thuê trọ là khác

nhau.

Bảng 4.3 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng sống chung tại

nơi thuê, người.

Sống chung với

Tình trạng

Số

Tỷ lệ

Người thân và

hôn nhân

người

Người thân

Bạn bè

bạn bè

Đã kết hôn

12,56%

Độc thân/ Ly

341

87,44%

200

hôn/ Góa phụ

Tổng

390 100%

146

200

44

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Dựa vào số liệu thu thập, mức chi phí thuê nhà của người đã kết hôn và

người chưa kết hôn đều tập trung ở mức giá thấp; điều này nói lên một thực tế là

dù mong muốn nơi ở thoải mái hơn thì hầu hết họ đều tiết kiệm tốt đa các khoản

chi tiêu, bao gồm cả nơi ở để phù hợp với mức thu nhập thấp. Tuy nhiên, người

đã kết hôn vẫn mạnh tay để trả mức chi phí thuê nhà cao hơn so với người độc

thân, thể hiện ở 40,82% thuê nhà có mức phí từ 750.000 – 1.049.000 đồng/ tháng/

người và 20,41% thuê nhà có mức phí từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/

người so với 36,95% thuê nhà có mức phí từ 750.000 – 1.049.000 đồng/ tháng/

người và 9,68% thuê nhà có mức phí từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/ tháng/ người

của người độc thân.

Đồng thời, vẫn có một số người sống chung cả với người thân và bạn bè tại

cùng một nơi thuê, tỷ lệ này là 2/ 49 đối với người đã kết hôn và 42/ 341 đối với

người độc thân/ ly hôn/ góa. Đây là những người cùng nhau đứng ra thuê chung

một căn hộ chung cư hoặc nhà riêng có nhiều phòng để cùng sống, chi phí về tiền

nhà, điện và nước được chia đều cho số thành viên chung sống. Việc kết hợp

nhiều người này giúp họ dễ kiếm được nơi thuê có mức giá tốt mà còn nhận được

mức giá điện nước theo giá Nhà nước.

Bảng 4.4 Chi phí thuê nhà bình quận trên người đối với

tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống, 1000 đồng.

Chi phí thuê

Đặc điểm

Từ 440 - 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350

Đã kết hôn

19 38,77%

40,82%

20,41%

Tình trạng

Độc thân/ Ly hôn/

hôn nhân

182 53,37%

126

36,95%

9,68%

Góa phụ

Người thân

36,30%

39,04%

24,66%

Sống

Bạn bè

132

66%

31,5%

2,5%

chung với

Người thân và bạn bè 16

36,36%

59,09%

4,55%

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Khi xem xét các mối quan hệ với người cùng chung sống thì mức chi phí

thuê nhà bình quân trên người hàng tháng của mối quan hệ với người chung sống

vẫn tập trung ở mức giá trung bình và thấp, tuy nhiên nếu mối quan hệ với người

cùng chung sống có yếu tố là người thân cao hơn so với mối quan hệ với người

cùng chung sống là bạn bè.

4.1.3 Nghề nghiệp

So sánh giữa từng loại nghề với chi phí thuê nhà thì có thể thấy rằng dù

nghề nghiệp là nhân viên, công viên chức hay lao động phổ thông, công nhân thì

chi phí thuê bình quân trên người hàng tháng vẫn tập trung về mức dưới 750.000

đồng/ tháng, thể hiện ở 52.69% nhân viên, công viên chức và 51,18% lao động

phổ thông chọn mức thuê từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng. Đối với mức thuê

nhà giá từ 1.050.000 đồng trở lên thì người thuê là lao động phổ thông, công nhân

cao hơn người thuê là nhân viên, công chức.

Bảng 4.5 Chi phí thuê đối với từng loại nghề nghiệp, 1000 đồng.

Nghề nghiệp

Chi phí thuê

Từ 440 – 749 Từ 750 – 1049 Từ 1050 – 1350

Nhân viên, công viên chức

52,69%

39,78%

7,53%

Lao động phổ thông, công nhân

152

51,18% 109

36,70%

12,13%

Tổng

201

146

43

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

- - -

Điều này có thể giải thích rằng nguồn thông tin khi tìm kiếm nơi thuê của

người lao động phổ thông, công nhân bị hạn chế hơn so với nhân viên, công viên

chức và công việc lao động phổ thông không theo giờ và thường kéo dài hơn so

với nhân viên, công viên chức làm việc 8h/ ngày.

4.2 KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH

Với mỗi mức thu nhập có một tỷ lệ thuê nhà với từng mức chi phí khác

nhau nhưng tập trung nhiều nhất ở mức chi phí từ 440.000 – 749.000 đồng/ tháng,

mức thuê này chiếm trên 10% thu nhập của mỗi người nếu lấy mức thu nhập bình

quân hàng tháng của mỗi người đều là 4 triệu.

Bảng 4.6 Chi phí thuê nhà bình quân theo thu nhập trên người, 1000 đồng.

Thu nhập/ người

Chi phí thuê

( 100.000 đồng)

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1.049

Từ 1.050 – 1.350

Từ 7 – 17,9

70%

30%

Từ 18 – 28,9

61,49%

33,54%

4,97%

Từ 29 – 40

43,38%

40,64%

15,98%

Tổng

201 -

146 -

43 -

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Khi thu nhập từ 700.000 – 1.790.000 đồng/ tháng/ người thì 70% người thu

nhập thấp thuê những nơi có mức chi phí từ 440.000 – 1.049.000 đồng/ tháng và

không thuê nơi có chi phí cao hơn mức 1.050.000 đồng/ tháng; khi thu nhập tăng

lên từ 1.800.000 đồng/ tháng đến 4.000.000 đồng/ tháng thì mới có những người

đi thuê nhà ở mức 1.050.000 đồng/ tháng trở lên. Như vậy, có thể nói rằng khi thu

nhập càng cao, người thu nhập thấp cũng chi nhiều tiền hơn cho việc thuê nhà.

Bên cạnh thu nhập, có 86 người đi làm có thêm một khoản tiền hỗ trợ khác

được nhận từ công ty hoặc gia đình để trang trãi chi phí nhà ở, đi lại cùng với các

chi phí khác khi sống và làm việc.

Bảng 4.7 Số tiền được hỗ trợ, 100.000 đồng

Tiền hỗ trợ

Số người

Tỷ lệ

Cao nhất

Thấp nhất

Nhận từ phía gia đình

39,53%

Nhận từ công ty

60,47%

86 100%

-

Tổng

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Với 34 người nhận được số tiền hỗ trợ từ phía gia đình, số tiền hỗ trợ từ

gia đình có chênh lệch khá rõ so với nhận từ công ty vì số tiền nhận được từ gia

đình ngoài việc phụ để trang trãi chi phí nhà ở thì còn cả chi phí nuôi ăn học cho

người phụ thuộc.

Ngoài việc hỗ trợ bằng tiền thì cũng có một số công ty có xe đưa đón nhân

viên đi làm hàng ngày. Có 34 người trong tổng số 390 người được hỏi đi làm

bằng xe công ty. Sự hỗ trợ không bằng tiền này cũng góp phần làm giảm chi phí

cho người có thu nhập thấp.

4.3 THỊ TRƯỜNG

4.3.1 Số nơi so sánh trước khi quyết định lựa chọn nơi thuê

Về tìm kiếm chỗ thuê, khi có người quen giới thiệu thì việc tìm nhà trọ hợp

ý và vừa túi tiền của người thu nhập thấp dễ dàng và ít tốn thời gian hơn. Trên

55,39% có người quen giới thiệu khi đi tìm nhà thuê và số lượng tìm được nhà sau

khi đi xem từ 3 nơi thuê là 112 người cao hơn gấp 2 lần so với không có người

giới thiệu. Có thể nhận thấy rằng việc có người giới thiệu là một lợi thế khi đi thuê

nhà. Khi số lượng người thu nhập thấp thuê nhà có số nơi xem và so sánh với các

nơi thuê khác từ 0 đến 3 lần cao hơn hẵn so với việc không có người giới thiệu.

Đồng thời, thông qua việc so sánh nhiều nơi thuê trước khi quyết định thuê

nhà cũng cho thấy rằng việc đi tìm nơi phù hợp để thuê hiện nay cũng chiếm nhiều

thời gian, công sức và hiện tại việc thuê nhà chỉ mới đáp ứng được một phần yêu

cầu của người đi thuê. Theo ý kiến của chị Ngô Thị Bé (Quận Thủ Đức), thì đi

kiếm nhà trọ vừa tốn tiền vừa tốn thời gian mà không được ưng ý nên chị vẫn ở

nơi thuê cũ.

Bảng 4.8 So sánh các nơi thuê trước khi quyết định thuê, người.

Số

So sánh với 0

So sánh với 4

So sánh trên

Tỷ lệ

lượng

– 3 nơi khác

– 7 nơi khác

8 nơi trở lên

Có người giới thiệu

216

55,39%

112

Không có người

174

44,61%

giới thiệu

Tổng

390 100%

155

167

68

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Bên cạnh đó, việc đi xem nhiều nơi thuê cũng khiến cho người thu nhập thấp

có được nhiều lựa chọn hơn. Qua số liệu thực tế cho thấy số lượng chỗ xem càng

nhiều thì người thuê càng lựa được nơi thuê có mức chi phí thuê nhà thấp so với

việc ít đi xem.

Bảng 4.9 Chi phí thuê đối với số nơi đi xem trước khi thuê nhà, 1000 đồng.

Số nơi đi xem trước

Chi phí thuê

khi quyết định thuê

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

50,32%

38,06%

11,61%

Từ 0 – 3

44,91%

40,72%

14,37%

Từ 3 -7

70,59%

27,94%

1,47%

Từ 8 trở lên

201 -

146 -

43 -

Tổng

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Nếu đi xem từ 8 nơi trở lên thì mức chi phí thấp từ 440.000 – 749.000

đồng/ tháng chiếm 70,59% và chỉ có 1,47% thuê nhà có mức chi phí từ 1.050.000

– 1.350.000 đồng/ tháng/ người. Điều này thấp hơn nhiều lần nếu như so sánh ở

mức chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng tháng đối với việc đi xem và so

sánh giữa 0 – 3 nơi thuê là 11,61% và giữa 4 – 7 nơi thuê là 14,67% Như vậy,

việc đi xem và so sánh các nơi cho thuê trước khi quyết định thuê là yếu tố có ảnh

hưởng đến chi phí thuê cao hay thấp.

Số liệu thu thập được cho thấy người đi thuê sẽ ưu tiên chọn các nơi thuê có

các tiện ích, ở gần nơi vui chơi và mua sắm và môi trường an ninh tốt khi so sánh

và lựa chọn các chỗ thuê với nhau. Tuy nhiên, do đặc điểm cá nhân và thu nhập

thấp, đa số họ đều tập trung thuê những nơi có mức chi phí dao động từ 440.000 –

749.000 đồng/ tháng/ người. Tùy vào các nơi thuê, các tiện ích cũng như những

sự lựa chọn về mức độ ưu tiên của người đi thuê mong muốn về nơi thuê và chi

phí thì có sự chênh lệch khá rõ nét giữa mức chi phí thuê thấp nhất và cao nhất

trong 390 người khảo sát.

4.3.2 Tiện ích nơi thuê

Thông qua số liệu khảo sát, có 243 người hài lòng với các tiện ích như có

chỗ nấu ăn, chỗ vệ sinh và nơi để xe của phòng hiện đang thuê. Theo ý kiến của

chị Nguyễn Ngọc An (Quận Thủ Đức) thì các tiện ích đó sẽ được cân nhắc khi

thuê phòng vì nếu không có thì sẽ tốn thêm nhiều tiền để ăn ở ngoài mà thoải mái,

phải chờ lâu hơn ở nơi vệ sinh chung và chỗ gởi xe cũng khó kiếm.

Bảng 4.10 Chi phí thuê bình quân và hài lòng với tiện ích nơi thuê, 1000 đồng.

Nơi thuê có một

Chi phí thuê

trong các tiện ích

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Có

115

57,21%

65,07%

81,4%

Không

42,79%

34,93%

19,6%

Tổng

201 100%

146 100%

43 100%

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Kết quả khảo sát cho thấy với mức chi phí thuê từ 1.050.000 - 1.350.000

đồng/ tháng/ người thì trên 80% người đi thuê càng cảm thấy hài lòng về các tiện

ích trong tại nơi thuê so với tỷ lệ hài lòng là 57,21% ở mức chi phí thuê từ

440.000 – 749.000 đồng/ người/ tháng. Điều này là phù hợp với thực tế khi họ

chấp nhận bỏ ra một khoảng tiền lớn hơn thì các tiện ích trong phòng sẽ nhiều

hơn dẫn đến sự hài lòng của người thuê. Vậy, các tiện ích tại nơi thuê có mối

quan hệ với chi phí thuê bình quân trên người hàng tháng.

4.3.3 Chi phí thuê nhà, diện tích phòng và khoảng cách đi làm

Trong các chi phí tạo thành chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng

tháng, có nơi cho thuê không lấy tiền nước. Điều này là do chủ nhà trọ đã tính

luôn tiền nước vào tiền thuê nhà, có một số nơi thuê thì dùng nước giếng nên

không có đóng tiền nước. Tuy nhiên, đa số người thu nhập thấp vẫn phải trả tiền

nước hàng tháng với giá rất cao dù nước xài là nước giếng hay nước máy và tiền

nước được khoán trên người theo tháng.

Bảng 4.11 Khoảng cách đi làm, diện tích phòng và chi phí thuê

Đặc điểm

Lớn nhất

Trung bình

Nhỏ nhất

Diện

tích

Phòng

15,93

(m2)

Một người

5,85

0,8

Chi

phí

1 người/ tháng

1.350

788,55

440

(1000

Tiền phòng

1.250

643

300

đồng)

Điện

34,68

Nước

41,51

Khoảng cách đi làm (m)

30.000

3.772

100

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Đối với diện tích thuê phòng lớn nhất là 36m2, lớn 8 lần nếu so với diện

tích nhỏ nhất 4m2. Trong khi đó, mức chi phí thuê phòng lớn nhất là 1.350.000

đồng/ tháng/ người, lớn hơn khoảng 3 lần so với mức chi phí thuê phòng nhỏ nhất

440.000 đồng/ tháng/ người. Tuy nhiên khó có thể kết luận rằng người đi thuê đã

có mức thuê hợp lý khi mức thuê này tính cho người, còn diện tích được tính cho

cả phòng.

Với một diện tích trung bình cho một người là khoảng gần 6m2, người thu

nhập thấp phải trả mức chi phí gần 800.000 đồng/ người/ tháng. Có thể nói rằng

với mức lương thấp dưới 4.000.000 đồng/ người/ tháng thì đây là một khoảng chi

tiêu khá lớn so với những gì mà người thu nhập thấp có được.

Sự chênh lệch giữa diện tích lớn nhất với diện tích nhỏ nhất cho một người

là 25 lần thì việc thuê nhà hiện nay vẫn còn rất nhiều sự bất hợp lý của nơi thuê,

chi phí bỏ ra lớn hơn nhiều so với những giá trị họ đáng được nhận. Điều này thể

hiện rõ trong bảng 4.12, vẫn có những nơi cho thuê diện tích chỉ từ 0,8 -5,84 m2

mà giá tiền từ 1.050.000- 1.350.000 đồng/ tháng.

Bảng 4.12 Chi phí thuê đối với diện tích thuê từng người, 1000 đồng.

Diện tích thuê

Chi phí thuê

/ người

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Từ 0,8 – 5,84

155

64,85%

33,9%

1,25%

Từ 5,85 – 9,9

37,61%

49,55%

12,84%

Từ 10 trở lên

11,9%

26,19%

61,91%

Tổng

201 -

146 -

43 -

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Đối với khoảng cách đi làm thì hầu hết mọi người đều chọn khoảng cách

gần nơi thuê. Có 336/ 390 người chọn nơi thuê có khoảng cách từ nơi thuê đến nơi

làm trong khoảng 0 – 6.9 km. Đa số đều tập trung sống gần nơi làm nên không

thấy được mối quan hệ rõ ràng giữa chi phí thuê và khoảng cách đi làm.

Bảng 4.13 Chi phí thuê nhà đối với khoảng cách đi làm, 1000 đồng.

Chi phí thuê

Khoảng cách đi làm

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Từ 0 – 6.9km

163

49,85%

121

37%

13,15

Từ 7 – 29.9km

61,29%

38,71%

100%

Trên 30km

201

146 -

43 -

Tổng

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Tuy nhiên, có trường hợp đặc biệt của chị Nguyễn Thị Tú Lan, nhân viên

kiểm kho cho biết, chị chọn nơi thuê hiện tại xa công ty nhưng thuận tiện cho việc

học của người em đang chung sống và công ty có xe đưa đón gần nơi đang thuê

nên ở xa cũng không ảnh hưởng.

4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí

Có 198 người chọn chỗ ở gần nơi giải trí, vui chơi và mua sắm trong tổng

390 người được khảo sát. Trong 192 người còn lại khi được hỏi về chỗ ở gần nơi

giải trí, vui chơi và mua sắm thì có 154 người sẽ suy nghĩ đến việc chuyển chỗ ở

nếu có mức giá thuê, khoảng cách đến chỗ làm hợp lý và gần nơi vui chơi và mua

sắm.

Bảng 4.14 Chi phí thuê bình quân đối với nơi thuê gần nơi mua sắm và

giải trí, 1000 đồng.

Nơi thuê gần nơi

Chi phí thuê

mua sắm và giải trí

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Có

36,36%

43,94%

19,70%

Không

129

67,19%

30,73%

2,08%

Tổng

201 -

146 -

43 -

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Điều này có thể vì số lượng người độc thân / ly hôn / góa phụ ở trong mẫu

khảo sát là cao nên người thuê có nhiều nhu cầu giải trí cũng như vui chơi sau thời

gian làm việc. Với việc chi phí thuê nhà ở gần nơi mua sắm và giải trí cao hơn so

với các nơi khác thì có thể nói, có mối quan hệ thuận chiều giữa chi phí thuê và

nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí.

4.3.5 Môi trường nơi thuê

Thống kê trong 390 người được hỏi thì có 293 người hài lòng với môi

trường hiện đang sinh sống. Tuy nhiên, họ vẫn có nhiều mối lo ngại về ô nhiễm

môi trường (bụi và tiếng ồn), nước sinh hoạt và ngập lụt và an ninh xã hội. Theo

nhận xét của ông Nguyễn Văn Hà, thuê nhà ở quận Bình Thạnh thì “với mấy cơn

mưa mà khắp con hẻm đã ngập đến gần nửa mét, dắt xe ra đường không được.

Kiểu này giữa mùa mưa chắc ở luôn trong nhà”.

Bảng 4.14 Chi phí thuê bình quân và sự hài lòng về môi trường của nơi thuê

hiện tại, 1000 đồng.

Chi phí thuê

Môi trường nơi thuê

Từ 440 – 749

Từ 750 – 1049

Từ 1050 – 1350

Có

141

70,15%

110

75,34%

97,67%

Không

29,85%

24,66%

2,33%

Tổng

201 100%

146 100%

43 100%

Nguồn: Kết quả điều tra theo mẫu thực hiện năm 2012.

Trong đó, với mức chi phí thuê hàng tháng từ 1.050.000 – 1.350.000 đồng/

tháng/ người thì có hơn 95% hài lòng với môi trường xung quanh nơi thuê. Như

vậy, với chi phí bỏ ra càng cao thì sự hài lòng về môi trường càng nhiều.

4.4 PHÂN TÍCH HỒI QUY

Đề tài sử dụng phương pháp OLS để xác định mức độ ý nghĩa của từng yếu

tố ảnh hưởng đến chi phí thuê trọ bình quân trên tháng của người có thu nhập thấp

trên địa bàn TP. HCM. Kết quả ước lượng mô hình được trình bày cụ thể trong

bảng sau.

Bảng 4.16 Kết quả ước lượng mô hình

Hệ số β -0,011 0,116 -0,213 -0,011 -0,158 -0,322 0,146 -0,034 -0,074 0,348 -0,087 -0,043 0,204 0,101

Sig 0,035 0,004* 0,000*** 0,886 0,056* 0,000* 0,013 0,450 0,070* 0,000* 0,032 0,287 0,000* 0,014

Biến độc lập Tình trạng hôn nhân (TTTHNHAN) Độ tuổi (TUOI) Nghề nghiệp (NGHE) Sống chung với gia đình (GDINH) Sống chung với bạn bè (BANBE) Tổng số người đang sống chung (TONGSN) Thu nhập hàng tháng (THUNHAP) Số tiền hỗ trợ (HOTRO) Số nơi đã xem và so sánh để lựa chọn nơi thuê (SSVOI) Tổng diện tích sàn nơi thuê (DTICH) Phòng có công trình phụ đi kèm (TIENICH) Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm (KCACH) Vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua sắm (GIAITRI) Môi trường (MTRUONG) Ghi chú:

*: mức ý nghĩa ở 10%

** : mức ý nghĩa ở 5%

*** : mức ý nghĩa ở 1%

Số quan sát R bình phương R điều chỉnh Biến thiên hồi quy (SSR) (Regression) Biến thiên của phần dư (SSE) (residual) Sig F

390 0,426 0,404 6797245,317 9161389,258 0,000a 19,874

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu thu thập bằng SPSS.

Với hệ số F lớn hơn F thống kê nên có ít nhất một biến độc lập được đưa

vào mô hình có thể giải thích được mối quan hệ giữa chúng với biến phụ thuộc.

Các biến độc lập đưa vào mô hình giải thích được 42,6% biến phụ thuộc.

Trong quá trình phân tích hồi quy, với độ tin cậy là 90%, tương ứng với

chọn các biến số có mức ý nghĩa nhỏ hơn 0,1, kết quả cho thấy có 11 biến có ý

nghĩa đó là tình trạng hôn nhân, tuổi, nghề nghiệp, sống chung với bạn bè, tổng số

người cùng chung sống, số nơi đã xem và so sánh để lựa chọn nơi thuê, diện tích

nơi thuê, phòng có công trình phụ đi kèm, vị trí thuê gần nơi vui chơi và mua sắm,

môi trường và thu nhập của hộ.

Các biến còn lại không có ý nghĩa thống kê là sống chung với gia đình,

khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm, số tiền hỗ trợ.

4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê

Các yếu tố Tuổi, Tình trạng hôn nhân, Nghề nghiệp, Sống chung với bạn

bè, Tổng số người, Diện tích, Tiện ích, Giải trí, Môi trường, So sánh với và Thu

nhập có ý nghĩa về mặt thống kê.

Tuổi: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi tuổi tăng lên thì chi phí thuê

nhà sẽ tăng lên. Khi tuổi càng lớn thì người đi thuê sẽ có thêm nhiều yêu cầu về

nơi thuê về vị trí nơi thuê so với nơi làm, diện tích, tiện ích, môi trường … nên

mặc dù họ có kinh nghiệm thuê nhà nhiều năm cũng như các mối quan hệ cũng

không làm giảm chi phí thuê.

Kết quả này phù hợp với kết quả nghiên cứu của Ballesteros (2004). Theo

Ballesteros (2004), thì những yếu tố thuộc đặc điểm nhân khẩu của hộ cũng ảnh

hưởng đến quyết định đi thuê. Tuổi tác, kích thước của hộ gia đình và cơ cấu của

nhóm gia đình được coi là yếu tố quyết định sự lựa chọn của nơi thuê.

Tình trạng hôn nhân: Dấu của biến phù hợp với kỳ vọng. Khi người thu

nhập thấp kết hôn thì chi phi thuê nhà bình quân trên người sẽ giảm xuống, do kết

hôn sẽ làm tăng số lượng người cùng chung sống trong phòng, hoặc việc có con.

Theo Pon Vajiranivesa, (2010), thì tình trạng hôn nhân tạo nên nhu cầu về

nhà ở do: Đối với các cặp mới kết hôn thì họ cần những không gian riêng và thoải

mái trong nơi ở là điều bình thường; Người ly hôn cần một không gian sống tách

riêng với chồng cũ hoặc vợ cũ; và khi một người di chuyển ra khỏi nhà cũ, họ cần

có một nơi ở.

Thực tế, với mỗi tình trạng hôn nhân sẽ có những mối quan tâm đến nhà

thuê khác nhau. Người đã kết hôn sống theo cặp vợ chồng, có thể có con, nên cần

không gian riêng thoải mái hơn so với độc thân và họ có những kế hoạch tương

lại, đầu tư dài hạn, đặc biệt khi có con họ có các nhu cầu khác để tiện việc chăm

sóc con cái.

Nghề nghiệp: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu người thu nhập thấp

làm công việc lao động phổ thông thì chi phí thuê nhà bình quân trên người hàng

tháng sẽ thấp hơn.

Đối với người lao động phổ thông thì thu nhập có được ngoài ăn uống chi

tiêu, họ mong muốn có được mức giá thuê dưới 300.000 đồng/ tháng, (Đặng

Quang Điều, 2012). Khi đi thuê nhà thì họ thường chọn nơi thuê đơn giản và tiện

lợi, có mức giá thấp và dao động xung quanh mức chi phí trung bình trên người

hàng tháng, (Theo thống kê số liệu điều tra, chi phí thuê nhà bình quân trên người

hàng tháng của mẫu là gần 800.000 đồng/ người/ tháng). Do đó, mức chi phí thuê

nhà của họ vẫn thấp hơn so với nhân viên, công viên chức.

Vì thế, nghề nghiệp cũng ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà, tùy vào từng loại

đối tượng thuê mà có những mức giá hợp lý khác nhau.

Sống chung với bạn bè: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu người thu

nhập thấp đang sống chung với bạn bè thì sẽ có chi phí thuê nhà bình quân trên

người thấp hơn.

Việc sống chung với bạn bè sẽ tiết kiệm chi phí thuê nhà và các khoản chi

tiêu khác của đời sống hơn với việc ở riêng lẻ. Đồng thời, sống chung với bạn bè

sẽ làm cho tổng số người sống trong phòng tăng lên tạo lợi thế trong việc tìm kiếm

nhà trọ hơn so với tìm riêng cho một người. Thống kê kết quả về mức chi phí thuê

nhà đối với mối quan hệ của người cùng chung sống là bạn bè thường tập trung ở

mức chi phí thấp hơn, khoảng 66% thuê nhà với mức chi phí từ 440.000 – 749.000

đồng/ tháng/ người so với 36,30% và 36,36% ở mức chi phí từ 440.000 – 749.000

đồng/ tháng/ người đối với mối quan hệ của người cùng chung sống là người thân

và sống chung với cả người thân và bạn bè.

Khi chung sống với bạn bè, quyết định thuê nơi ở là quyết định chung và

mỗi cá nhân có quyền quyết định bằng nhau nên cũng tác động nhiều đến việc

thuê nhà nhiều hơn. Do đó, việc chung sống với bạn bè sẽ ảnh hưởng đến chi phí

thuê nhà.

Tổng số người: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Số người sống chung

càng nhiều thì chi phí thuê nhà càng thấp.

Kết quả nghiên cứu phù hợp với nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada

Pacharavnich thực hiện tại Thái Lan năm 2010. Theo đó, quy mô gia đình sẽ ảnh

hưởng đến chi phí.

Một ví dụ đơn giản về chi phí thuê nhà và tổng số người chung sống như

sau: khi chủ nhà cho thuê phòng với một mức giá xác định là 1.500.000 đồng/

phòng/ tháng thì tiền thuê nhà nếu một người thuê là 1.500.000 đồng, hai người

thuê là 750.000 đồng và nếu ba người ở chung thì giá thuê hàng tháng là 500.000

người/ tháng. Như vậy, kết quả này đúng với thực tế.

Thu nhập: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu thu nhập tăng lên thì

người thu nhập thấp cũng chi nhiều tiền hơn cho thuê nơi ở.

Theo lý thuyết về cầu thị trường thì có hai yếu tố quan trọng được xem xét

đó là khả năng chi trả và thị hiếu của người tiêu dùng. Thu nhập thể hiện khả năng

chi trả của cá nhân cho sản phẩm mà họ muốn mua.

Kết quả đã được chứng minh qua các kết quả nghiên cứu của Koen

Dewandeler (2006), Ballesteros, (2004) và Agnes R. Quisumbing và John A.

Maluccio, (1999) về thuê nhà. Theo đó, thu nhập quyết định việc chi tiêu bao

nhiêu tiền cho thuê nhà cũng như thuê ở đâu và có các yêu cầu bổ sung với nơi

thuê.

So sánh với: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi người thu nhập thấp đi

tìm nơi thuê, việc đi xem và so sánh nhiều nơi cho họ có nhiều lựa chọn nơi thuê

và nơi được chọn sẽ là nơi có mức giá theo họ là thấp nhất và thỏa mãn được các

yêu cầu của họ.

Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), việc đi xem và so

sánh các nơi trước khi có quyết định thuê nhà sẽ giúp cho chi phí thuê nhà giảm

xuống và có được chỗ ở tốt hơn so với việc đi xem ít hoặc không đi.

Thực tế, kết quả thống kê cũng cho thấy đa số người đi thuê nhà đều đi xem

nhiều nơi trước khi quyết định thuê nhà và khi số nơi xem và so sánh càng cao thì

khả năng chi phí thuê thấp, hợp lý càng cao. Với những người đi xe từ 8 nơi trở

lên thì tỷ lệ số người có nơi ở thỏa mãn yêu cầu và giá thấp dưới 750.000 đồng/

tháng/ người là 70,59% và chỉ có 1,47% có mức giá từ 1.050.000 đồng/ người/

tháng so với những người đi xem dưới 3 nơi là 50,32% có mức giá thuê từ

750.000 đồng/ người/ tháng và 11,61% có mức giá thuê cao từ 1.050.000 đồng/

người/ tháng trở lên. Do đó, số lần đi xem và so sánh giữa các nơi thuê có ảnh

hương đến chi phí thuê.

Diện tích: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi diện tích trên người tăng

lên thì chi phí thuê cũng tăng lên.

Nếu xem diện tích nơi thuê như một đặc điểm của sản phẩm thì khi diện

tích nơi thuê lớn thì sẽ có giá thuê cao hơn diện tích nhỏ. Đồng thời, với diện tích

thuê lớn thì các yếu tố đi kèm thường nhiều hơn và đáp ứng yêu cầu người thuê

cao hơn.

Thực tế, tùy theo diện tích phòng mà chủ cho thuê quyết định mức giá khác

nhau cho từng phòng nên diện tích càng lớn thì giá thuê sẽ càng cao. Ví dụ đối với

một diện tích phòng là 12m2 dành cho 2 người ở có giá là 1.200.000 đồng/ tháng

thì mỗi người có 6m2 và trả chi phí thuê là 600.000 đồng/ tháng, nhưng nếu chỉ có

một người thì diện tích của người này sẽ là 12m2 và chi phí sẽ là 1.200.000 đồng/

tháng.

Tiện ích: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu nơi thuê có thêm một

hoặc các tiện ích như nhà vệ sinh, nơi nấu ăn, nơi để xe thì mức chi phí thuê sẽ cao

hơn những nơi thuê không có các tiện ích này.

Khi nơi ở có các tiện ích này, nơi thuê là một đơn vị nhà khép kín, thuận

tiện để sử dụng và vệ sinh. Các tiện ích này khi chia sẻ với nhiều người, thành

phần cùng chung sống ở một khu nhà trọ thì sẽ không bảo đảm vệ sinh do “cha

chung không ai khóc” và trong thời gian tập trung nhiều người cùng có chung một

nhu cầu sẽ xảy ra tình trạng quá tải.

Đa số người đi thuê thường lựa chọn nơi thuê có tiện ích đi kèm và sẵn

sàng trả mức chi phí cao hơn, hợp lý. Với việc đầu tư vào các tiện ích tại nơi thuê,

chủ nhà trọ/ thuê sẽ định mức giá cao hơn so với việc không có các tiện ích này

nên chi phí thuê cao hơn nếu có một trong các tiện ích.

Giải trí: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Khi nơi thuê gần với nơi mua

sắm và giải trí thì chi phí thuê sẽ cao hơn những nơi khác.

Đa số người đi thuê là độc thân nên có nhu cầu về nơi vui chơi và giả trí

sau thời gian làm việc. Bên cạnh việc tạo tâm lý thoải mái sau thời gian làm việc

căng thẳng, việc có nơi vui chơi, giải trí và mua sắm giúp họ thuận tiên hơn trong

việc đi lại mua sắm và tạo cơ hội giao lưu gặp gỡ bạn bè. Do đó, nhu cầu thuê ở

những nơi gần nơi mua sắm và giải trí thường cao hơn những nơi khác.

Nơi thuê gần nơi mua sắm và vui chơi thường nằm ở các khu vực trung tâm

của quận và thành phố. Ở các khu vực trung tâm này có mật độ dân số cao nên nơi

thuê còn lại sẽ ít hơn các nơi khác ở ngoài khu vực trung tâm. Vì thế, với nhu cầu

thuê nhà gần nơi mua sắm và giải trí cao, số lượng chỗ thuê ở các nơi này ít hơn so

với những nơi khác dẫn đến chi phí thuê nhà cao hơn.

Môi trường: Biến có dấu phù hợp với kỳ vọng. Nếu nơi thuê có môi

trường được nhiều người đánh giá là tốt, phù hợp thì giá thuê thường cao hơn các

nơi khác.

Kết quả phân tích thống kê cũng đã thể hiện được điều này. Khi giá thuê

càng cao thì mức độ hài lòng về môi trường càng cao. Với mức giá thuê dưới

750.000 đồng/ người/ tháng thì tỷ lệ số người hài lòng trên số người không hài

lòng là 141/ 60, còn ở mức giá thuê cao từ 1.050.000 đồng/ người/ tháng trở lên thì

tỷ lệ số người hài lòng trên số người không hài lòng là 42/ 1.

Với sự tập trung mối quan tâm cho ba yếu tố môi trường đang được xem

trọng tại TP.HCM là ngập nước, giao thông và an ninh thì người đi thuê hầu hết

đều có những nhận xét khá hài lòng về nơi thuê của mình. Đối với bản thân người

đi thuê tại TP. HCM, các yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến việc đi lại và cuộc sống

hàng ngày nên yếu tố môi trường tốt sẽ thu hút nhiều người đến thuê hơn.

4.4.2 Các biến không có ý nghĩa về mặt thống kê

Các yếu tố như Sống chung với gia đình, Khoảng cách và Tiền được hỗ trợ

không có ý nghĩa thống kê do Sig > 10%.

Đối với biến Khoảng cách: Biến được kỳ vọng tác động (+) đến chi phí

thuê.

Trong số lượng người được khảo sát với rất nhiều các ưu tiên khác nhau khi

lựa chọn nơi thuê trọ thì có 19% người được hỏi trong tổng 390 người cho biết

công ty có chính sách đưa đón nhân viên và nơi trọ hiện tại thuận tiện để đi đến

các điểm đón của công ty nên đối với họ, việc đi lại giữa công ty và nơi ở không

có hạn chế và tốn kém. Vì thế, việc ở gần hay ở xa công ty đối với 19% này là

không quan trọng nên tác động của biến này đối với 19% này không có.

Theo kết quả nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich

(2010) thì người đi thuê thường chọn nơi thuê gần với nơi làm hoặc học nên

khoảng cách từ nơi thuê đến nơi làm hoặc học không nhiều. Thống kê số liệu khảo

sát, có 336/ 390 người thu nhập thấp còn lại cho rằng khoảng cách từ nơi thuê tới

nơi làm gần và trung bình, có bán kính không quá 7 km.

Đồng thời trong nghiên cứu thuê nhà của Chương trình định cư xã hội của

Liên Hiệp Quốc, (United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì

người thuê nhà tìm được một nơi thuê thuận tiện và giá cả phải chăng, họ thường

thuê và ở lại khu vực đó trong vòng nhiều năm. Đối với nhóm người này, cơ sở

quyết định việc chuyển nơi ở và thuê nhà không phụ thuộc vào khả năng di chuyển

hay khoảng cách đi làm. Có thể vì các nguyên nhân trên nên biến khoảng cách đi

làm không có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu này.

Đối với biến Sống chung với gia đình: Biến kỳ vọng tác động (-) đến chi

phí thuê.

Trong 190 người sống chung với gia đình chia ra làm 2 nhóm riêng đó là:

49 người sống chung với gia đình đã kết hôn và 141 người sống chung với gia

đình chưa kết hôn. Thông qua phân tích mô tả ở mục 4.1.2 thì người kết hôn và

sống chung với gia đình sẵn sàng chấp nhận trả mức chi phí thuê nhà cao hơn so

với người độc thân/ ly hôn/ góa. Do đó, đối với nhóm kết hôn và sống chung với

gia đình, việc sống chung với gia đình không đồng nghĩa với giảm chi phí thuê

nhà bình quân, mặc dù chi phí thuê nhà bình quân có thể thấp hơn so với sống

chung với gia đình còn độc thân/ ly hôn/ góa.

Do vậy, biến sống chung với gia đình có mối quan hệ với chi phí thuê nhà

nhưng do còn có nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà nên trong luận

văn này, biến không có ý nghĩa về mặt thống kê.

Đối với biến Số tiền hỗ trợ: Biến được kỳ vọng có tác động (+) đến chi phí

thuê.

Có 86 người trong tổng số 390 người tham gia khảo sát có nhận được số

tiền hỗ trợ. Số tiền hỗ trợ này có sự chênh lệch giữa người nhận từ gia đình và

người nhận từ công ty khá lớn. Đồng thời, các công ty mà người thuê đi làm có

chính sách đón nhân viên đi làm nên đây cũng được xem là việc hỗ trợ cho nhân

viên làm việc tại công ty thay vì tiền. Vì thế, việc tác động của tiền hỗ trợ không

rõ ràng trong nghiên cứu này.

Như đã nói ở trên, có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến việc không có ý

nghĩa thống kê của các biến Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm, Sống chung với

gia đình và Tiền hỗ trợ. Cần có nghiên cứu kỹ hơn để tìm ra cách lý giải thích hợp.

CHƯƠNG 5

KẾT LUẬN

Nhà ở cho người có thu nhập thấp là một vấn đề lớn không chỉ có trách

nhiệm của các cấp có thẩm quyền mà là vấn đề của toàn xã hội. Theo kết quả, nội

dung ở những chương trước đã chứng minh tác động của các yếu tố đến chi phí

thuê nhà của người thu nhập thấp trong việc thuê nhà. Nội dung chương này là

khái quát hóa lại kết quả đã thực hiện được làm cơ sở để tiếp tục nghiên cứu sau

này và đưa ra các hàm ý chính sách với mong muốn góp phần vào việc giải quyết

vấn đề thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua việc tác động vào các yếu

tố ảnh hưởng đến chi phí thuê.

5.1 KẾT LUẬN

Vấn đề thuê nhà của người có thu nhập thấp là vấn đề được sự quan tâm

của chính phủ và xã hội. Giải quyết bài toán nhà ở của người thu nhập thấp cần

những giải pháp đồng bộ, hiệu quả và phù hợp với điều kiện nguồn lực trong từng

giai đoạn. Nghiên cứu về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một đề tài

rộng bao gồm nhiều khía cạnh, nhiều vấn đề liên quan chặt chẽ lẫn nhau, bao gồm

nhiều vấn đề cần được nghiên cứu.

Đề tài được xây dựng nhằm nghiên cứu một khía cạnh nhỏ của vấn đề là

tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp.

Kết quả nghiên cứu với 14 biến quan sát thuộc 3 nhóm yếu tố với giải thuyết có

ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập thấp với kết quả phân tích hồi

quy cho thấy có 11 nhân tố ảnh hưởng: Tình trạng hôn nhân, Tuổi, Nghề nghiệp,

Số người chung sống, Sống chung với bạn bè, Thu nhập, Số lần xem và so sánh

trước khi thuê, Diện tích nơi thuê, Phòng có các tiện ích, Nơi thuê gần nơi mua

sắm và giải trí và Môi trường.

Tại Việt Nam nhu cầu về thuê nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp rất lớn,

tuy nhiên các doanh nghiệp đánh giá đây là thị trường chưa tiềm năng, “bỏ tiền

chẵn lượm bạc cắc” nên chưa đủ độ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tham gia

phát triển.

Các chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp còn rất hạn chế.

Còn nhiều những vấn đề bất cập và khó khăn trong việc mở rộng, phát triển diện

tích nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp. Điều cần thiết là một chính sách

pháp lý và ưu đãi phù hợp để doanh nghiệp cơ sở khi tham gia vào thị trường cho

thuê nhà thu nhập thấp.

Trong việc phát triển thị trường cho thuê nhà của người thu nhập thấp thì

chính phủ đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Chính phủ cần xây dựng những chính

sách, cơ chế khuyến khích cụ thể nhằm thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp.

Trong quá trình xây dựng các chính sách cần lưu ý đến quá trình và cách thức triển

khai thực hiện của chính sách, đảm bảo chính sách được thực hiện một cách hiệu

quả nhất đến các đối tượng có liên quan.

5.2 HÀM Ý CHÍNH SÁCH VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

5.2.1 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây

dựng nhà ở cho thuê cho người có thu nhập thấp

Trong chiến lược phát triển quốc gia được Thủ tướng phê duyệt có tầm

nhìn đến 2023 đã xác định: nhà cho thuê là một giải pháp hữu hiệu để người chưa

có thể mua được nhà có nơi an cư. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng thu

nhập thấp, điều quan trọng chính là quản lý, phát triển thị trường nhà cho thuê có

mức giá trung bình và thấp cùng với các giải pháp tài chính cho lĩnh vực này. Một

số đề xuất như sau:

Tăng cường công tác quản lý, phát triển thị trường nhà cho thuê, hoàn thiện

công tác quy hoạch và thiết kế sử dụng đất tạo tiền đề cho việc phát triển thị

trường bất động sản ổn định và bền vững.

Nghiên cứu và ứng dụng các phương thức hợp tác theo mô hình Public-

Private-Partnership trong việc đẩy nhanh tiến độ và phát triển hệ thống cơ sở hạ

tầng.

Hoàn thiện hệ thống pháp lý về thị trường cho thuê bất động sản như luật

nhà ở, luật đất đai, luật quy hoạch đô thị, luật kinh doanh bất động sản, quy chế

quản lý và phát triển thị trường bất động sản.

Nghiên cứu và tiếp tục đẩy mạnh cách chính sách khuyến khích phát triển

cho thuê nhà ở đối với người thu nhập thấp, góp phần tăng lượng cung bất động

sản cho thuê có giá thấp trên thị trường, góp phần làm ổn định giá cho thuê, đa

dạng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu cho thuê của người dân.

4.5.2 Phát triển thị trường cho thuê bất động sản

Thị trường bất động sản thông thường bao gồm 3 loại thị trường có mối

quan hệ hữu cơ: (1) thị trường mua bán chuyển dịch, (2) thị trường cho thuê, (3)

thị trường thế chấp. Thực tế ở nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay đóng

băng thị trường bất động sản đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán, chuyển

nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường thế chấp thì phát triển rất

chậm và còn nhiều nhân tố cản trở, (Trần Du Lịch 2008).

Với sự hỗ trợ của Chính phủ, doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến nhu cầu

của người dân, và cần tham khảo cách làm của những doanh nghiệp khác trên thị

trường. Một số đề xuất như sau:

Xây dựng và thiết kế căn hộ chung cư mini phù hợp với nhu cầu người đi

thuê. Gia tăng các tiện ích cần thiết để tạo sự thuận tiện cho người đi thuê trong

các sinh hoạt hàng ngày như việc có nơi mua bán hàng hóa tiêu dùng thiết yếu tại

khu cho thuê.

Có mức giá thuê phòng phù hợp với thu nhập của người thu nhập thấp. Ký

kết hợp đồng và cam kết về giá thuê và thời gian thuê để tạo sự tin tưởng cho

người đi thuê.

Với việc thuê nơi ở thông qua giới thiệu của người quen khá cao thì doanh

nghiệp nên chú trọng tạo hình ảnh tốt đến người thuê.

Ứng dụng các kỹ thuật và vật liệu mới trong xây dựng nhằm hạ giá thuê và

rút ngắn thời gian thi công nhưng vẫn đảm bảo các chỉ tiêu chất lượng.

4.5.3 Người thu nhập thấp

Chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp là một chính sách nhân văn

và nhận được nhiều sự quan tâm của chính phủ và các cấp. Tuy nhiên, với sự thiếu

về pháp lý, quỹ đất và không mấy mặn mà của doanh nghiệp thì việc tự bản thân

người thu nhập thấp thay đổi, tự mình giúp đỡ lấy mình vẫn là điều quan trọng

hiện nay.

Việc sống chung với bạn bè và tổng số người cùng chung sống trong phòng có

tác động tích cực đến giảm chi phí thuê nên khi đi thuê nhà cũng cần quan tâm đến

điều này.

Với nhu cầu vui chơi và giải trí sau thời gian làm việc, người thu nhập thấp có

thể tham gia các hoạt động cộng đồng (như các hoạt động của Cung Văn Hóa Lao

Động, Nhà văn hóa Thanh niên, Nhà văn hóa Phụ nữ) để học hỏi và tìm kiếm cơ

hội tích cực để cải thiện cuộc sống.

Dựa vào số liệu nghiên cứu, việc tìm kiếm nơi thuê có mức giá hợp lý là khả

thi nên người thu nhập thấp không cần phải bắt buộc kiếm cho bằng được nhà

ngay lập tức mà có thể thuê ở tạm thời hoặc nhờ người quen giới thiệu nơi thuê.

5.3 HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU

Mô hình hồi quy là phù hợp và 11 biến có ý nghĩa và giải thích được 42.6%

biến phụ thuộc. Vì thế, còn có nhiều biến độc lập ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà

chưa đưa vào mô hình. Sự hạn chế này có thể là cơ hội cho nghiên cứu tương lai.

Ví dụ: Một vài biến độc lập khác có thể thêm vào mô hình như tình trạng cư trú,

thời gian thuê nơi ở hiện tại. Hoặc có thể sử dụng kết quả nghiên cứu về những

yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà của người thu nhập thấp.

Đề tài chỉ mới nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà

trên khía cạnh cầu, chưa nghiên cứu khía cạnh cung. Và đồng thời, tác động của

chính sách nhà nước đối với thị trường cũng cần được nghiên cứu thêm

TÀI LIỆU THAM KHẢO

TIẾNG VIỆT

Bộ Giáo dục – Đào tạo, (2002), Giáo trình Kinh tế học vĩ mô, Nhà xuất bản Giáo dục.

Bộ Xây Dựng, http://www.moc.gov.vn/web/guest/9

Bộ Xây Dựng, Thông tư số 36/2009/Thông tư – Bộ Xây dựng về hướng dẫn việc bán,

cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại

khu vực đô thị.

Bộ Xây Dựng, Thông tư số 16/2010/Thông tư – Bộ Xây Dựng về các đối tượng thuộc

diện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội.

Begg David, (2008), Kinh tế học vi mô, tái bản lần thứ 2, Nhà xuất bản Thống Kê.

Bùi Hiền, (2012), “Nhà cho thuê có làm tan băng thị trường”,

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nha-cho-thue-co-lam-

tan-bang-thi-truong-.html, truy cập lúc 8h ngày 17/10/2012.

Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng,

http://quanlynha.vietreal.net.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin-chuyen-

nganh/

Đặng Quang Điều, (2012), “Nhà ở của người lao động trong các khu công nghiệp, khu

chế xuất - Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Tuyên giáo số 7, ngày 19/09/2012,

http://tuyengiao.vn/Home/MagazineStory.aspx?mid=80&mzid=590&ID=1392,

truy cập lúc 20h ngày 20/08/2012.

Đỗ Mạnh Cường, (2012), “1,164,075 người thuê nhà được sử dụng đúng giá quy

định”, http://www.hcmpc.com.vn/customer/tintuc_tin.aspx?id=104708, truy

cập lúc 9h ngày 15/10/2012.

Hoàng Quang và Xuân Trường, (2012), “Người lao động sống lay lắt với mức lương

tối thiểu”, Báo Người lao động, http://laodong.com.vn/Cong-doan/Nguoi-lao-

dong-song-lay-lat-voi-muc-luong-toi-thieu/91341.bld, truy cập lúc 10h, ngày

12/11/2012.

Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh, (2010), Đánh giá nghèo đô

thị tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, Báo cáo nghiên cứu, Chương trính Phát

triển Liên hợp quốc, UNDP.

Mai Hoàng Sơn, (2012), “Vấn đề nhà ở trong đô thị 10 triệu người”,

truy http://www.tonghoixaydungvn.org/Default.aspx?Tab=121&Tinso=6296,

cập lúc 10h15 ngày 15/10/2012

Nhật Minh, (2012), “Thu nhập dưới 9 triệu. tháng được miễn thuế hết năm 2012”,

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/06/thu-nhap-duoi-9-trieu-dong-duoc-

mien-thue-het-nam-2012/, truy cập lúc 8h ngày 24/09/2012.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM

http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx

Sở Xây dựng TP.HCM,

http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/home;jsessionid=8

17085FB1A015FCFD575E6E37772D1D4.

Thy Thảo, (2011), “Thuê nhà ở - dễ mà khó”,

http://giadinhtre.vn/news_detail/686/Thue-nha-o,-de-ma-kho.html, truy cập lúc

8h25ph, ngày 23 /09/2012.

Tổng cục thống kê,

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=512&idmid=5&ItemID=12425.

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=395&idmid=3&ItemID=12631

Tổng cục Môi trường, http://vea.gov.vn/VN/quanlymt/Pages/trangchu.aspx

Tổng hội xây dựng VN, http://www.tonghoixaydungvn.org/Default.aspx?Tab=304.

Trần Du Lịch, (2008), Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường bất động

sản Thành phồ Hồ Chí Minh, Báo cáo nghiên cứu, Viện Kinh tế TP. HCM.

Trương Ngọc Quý, (2010), “PPP trong phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp”,

http://professionalprojectmanagement.blogspot.com/2010/09/public-private-

partnership-in-low.html, truy cập lúc 10h ngày 15/05/2012.

TIẾNG NƯỚC NGOÀI

Agnes R. Quisumbing and John A. Maluccio, (1999), Intrahousehold Allocation and

Gender Relations:New Empirical Evidence, The World Bank Development

Research Group/ Poverty Reduction and Economic Management Network.

Baharoglu, D. and C. Kessides, (2004), Urban poverty chapter of the PRSP

Sourcebook, Chapter 16, World Bank, Washington, D.C. March 2004.

Ballesteros Marife M., (2002), The dynamics of Housing Demand in the Philippines:

Income and Lifecycles effects, Philippines Institute for Development Studies.

Ballesteros Marife M., (2004), Rental Housing for Urban Low-Income Households in

the Philippines, Philippine Institute for Development Studies.

Isaac Karanja Mwangi, (1997), The nature of rental housing in Kenya, International

Institute for Environment and Development, published by SAGE.

Newman, P., Milgate, M. and Eatwell, J. (eds.) (1992) The new Palgrave dictionary of

money and finance. London: Macmillan.

Pashigian B Peter, (1998), Price theory and applications, 2nd edition, Boston, Mass:

Irwin/ Mc Graw – Hill.

Pon Vajiranivesa, (2010), Housing demand model: System Dynamics Appoach,

Publisher VMD Publishing.

Koen Dewandeler, (2006), Quick Guide on Rental Housing, United Nations Human

Settlements Programme,UNESCAP/UN-Habitat.

Kooreman and Wuderinnk, (1997), The economics of Household behavior, St Martins’

Press.

Jidapa Jitraksa and Krisada Pacharavnich, (2010), The demand of rental

Accommodation: A case study of Muang District, Nakhon Pathom Province,

Thailand, The 2nd International Conference on Humanities and Social Sciences,

April 10th, 2010, Faculity of Liberal Arts, Prince of Songkla University,

Environment Management 008.

United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT), (2003), Rental

Housing - An essential option for the urban poor in developing countries,

UNESCAP/UN-Habitat.

Phụ lục 1

BẢNG CÂU HỎI

Xin chào. Tôi tên là Thanh Chi, hiện đang theo học ngành quản trị kinh doanh

thuộc trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Chúng tôi đang tiến hành cuộc nghiên

cứu và tiếp xúc với mọi người để tìm hiểu về tình hình thuê nhà trọ tại TP. Hồ Chí

Minh cũng như những khó khăn mà anh / chị đang gặp phải trong thuê nhà để hoàn

thành báo cáo tốt nghiệp.

Rất mong nhận được sự hợp tác của quý anh/ chị.

PHẦN QUẢN LÝ

Người phỏng vấn Bảng câu hỏi số

Địa chỉ Ngày phỏng vấn

PHẦN THÔNG TIN HỘ

Giới

Tình trạng hôn nhân

Mối quan

Số người

Số

Nghề

Trình

hệ

Tuổi

chung

người

Đã kết

Độc thân/ ly

nghiệp

độ VH

Nam Nữ

sống

thân

hôn

hôn/ góa phụ

1. Thông tin chung về hộ

2. Anh/ chị vui lòng cho biết anh/ chị có phải là người gốc ở Sài Gòn hay không?

3. Anh/ chị vui lòng cho biết thời gian anh/ chị đã sinh sống ở Sài Gòn cho tới

hiện nay là bao lâu?

PHẦN TÀI CHÍNH

1. Anh/ chị vui lòng cho biết tổng thu nhập của hộ hiện nay là bao nhiêu?

2. Số người tạo ra thu nhập cho hộ?

Anh/ chị có nhận được bất kỳ khoảng hỗ trợ cho tiền thuê nhà từ các nguồn 3.

khác không? Nếu có thì là bao nhiêu/ tháng?

Ý kiến khác:

PHẦN THỊ TRƯỜNG

1. Anh/ chị vui lòng cho biết đã thuê chỗ ở hiện tại được bao lâu kể từ khi thuê

đến nay? Vì sao lại chuyển đi? Người giới thiệu, số lần đi xem?

2. Anh/ chị vui lòng cho biết diện tích chỗ thuê của mình? Phòng có công trình

phụ hay không? Lý do anh/ chị ưa thích chỗ này hơn các chỗ khác?

3. Anh/ chị vui lòng cho biết mức giá thuê phòng và tiền điện nước hàng tháng là

bao nhiêu? Anh / chị nhận xét về mức giá này khi thuê phòng ở đây.

4. Anh/ chị vui lòng cho biết khoảng cách từ chỗ thuê hiện tại tới chỗ làm của

anh/ chị? Việc đi lại có thuận tiện cho anh/ chị không? Vì sao?

Ý kiến khác:

PHẦN MÔI TRƯỜNG

Câu hỏi Có Không

1. Anh/ chị vui lòng cho biết anh/ chị có hài lòng về an

ninh khu vực xung quanh chỗ thuê không?

2. Anh/ chị vui lòng cho biết anh/ chị có hài lòng về giao

thông của khu vực đang thuê hay không?

3. Anh/ chị vui lòng cho biết có hài lòng về tình trạng

thoát nước của khu vực đang thuê hay không?

Ý kiến khác:

CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ HỢP TÁC CỦA QUÝ ANH / CHỊ.

PHỤ LỤC 2

Năm

2004

2008

z (%)

Mật độ dân số (người/km2)

Toàn thành

6,062,993

6,810,461

2.9 3,251

Quận1

199,247

206,098

0.8

26,662

Quận 2

123,968

138,194

2.8

2,778

Quận 3

201,425

200,002

-0.2

40,651

Quận 4

182,493

191,925

1.3

45,915

Quận 5

171,966

195,643

3.3

45,818

Quận 6

241,902

258,444

1.7

35,945

Quận 7

156,895

198,958

7.7

5,916

Quận 8

359,194

381,721

1.5

19,902

Quận 9

199,150

227,816

3.5

1,998

Quận 10

235,442

242,522

0.6

42,224

Quận 11

228,837

230,451

0.1

44,835

Quận 12

282,864

346,638

5.3

6,568

Gò Vấp

443,419

520,928

4.1

26,389

Tân Bình

392,521

401,633

0.6

17,946

Tân Phú

361,747

385,314

1.6

23,992

Bình Thạnh

422,875

474,206

2.9

22,842

Phú Nhuận

175,668

180,272

0.7

36,941

Thủ Đức

329,231

373,278

3.2

7,816

Bình Tân

384,889

500,493

7.0

9,645

Các huyện

968,260

1,144,742

4.3

715

Củ Chi

287,807

321,716

3.3

752

Hóc Môn

251,812

292,224

4.6

2,677

Bình Chánh

298,623

373.441

6.0

1,478

Cần Giờ

66,097

69,545

1.3

Nhà Bè

72,271

82.816

3.5

825

Nguồn: Tổng cục thống kê.

Ghi chú: z là tăng dân số bình quân / năm giai đoạn 2001 – 2008

PHỤ LỤC 3

Phân tích hồi quy OLS

Model Summaryb

Model R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Durbin- Watson

1 R .653a .426 .404 156.302 1.773

a. Predictors: (Constant), HOTRO, TTHNHAN, TIENICH, KCACH, SSVOI, GIAITRI, TUOI, MOITRUONG, NGHE, TONGSN, THUNHAP, DTICH, GDINH, BANBE b. Dependent Variable: CPHITHUE

ANOVAb

Sum of Squares Model Df Mean Square F Sig.

1 Regression 6797245.317 14 485517.523 19.874 .000a

Residual 9161389.258

24430.371 Total 1.596E7 375 389

a. Predictors: (Constant), HOTRO, TTHNHAN, TIENICH, KCACH, SSVOI, GIAITRI, TUOI, MOITRUONG, NGHE, TONGSN, THUNHAP, DTICH, GDINH, BANBE b. Dependent Variable: CPHITHUE

Coefficientsa

Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients

Model B Std. Error Beta t Sig.

1 (Constant) 587.682 72.813 8.071 .000

-61.688 29.096 -.101 -2.120 TTHNHAN .035

4.623 1.615 .116 2.862 TUOI .004

-100.981 20.447 -.213 -4.939 NGHE .000

1.103 .440 .146 2.508 THUNHAP .013

-40.887 6.753 -.322 -6.055 TONGSN .000

-4.722 32.812 -.011 -.144 GDINH .886

-63.769 33.267 -.158 -1.917 BANBE .056

-6.170 3.304 -.078 -1.868 SSVOI .063

9.190 1.289 .348 7.129 DTICH .000

36.280 16.847 .087 2.153 TIENICH .032

-.224 .211 -.043 -1.066 KCACH .287

GIAITRI 82.583 16.997 .204 4.859 .000

47.344 19.186 .101 2.468 .014 MOITRUON G

HOTRO -1.543 .450

2.041 -.034 -.756 a. Dependent Variable: CPHITHUE

PHỤ LỤC 4

1. Hiện tượng tự tương quan

Hệ số Durbin – Waston D = 1.814 thì không có tương quan hay mô hình

được xây dựng là đúng.

2. Hiện tượng phương sai sai số thay đổi

Đồ thị cho thấy mô hình không có hiện tượng phân tán nên mô hình không

bị phương sai sai số thay đổi.

3. Hiện tượng đa cộng tuyến

Collinearity Diagnosticsa

Variance Proportions

Mod

Dimen

Eigenvalu

Condition

(Constan

TTHNHA

THUNH

TONGS

TIENI

MOITRUON

sion

Index

TUOI NGHE

GDINH BANBE SSVOI DTICH

CH KCACH GIAITRI

HOTRO

9.198

1.000

.00

1.440

2.527

.13

.00

.03

.00

.02

.00

.01

.916

3.169

.01

.00

.04

.00

.01

.00

.63

.756

3.487

.00

.67

.00

.02

.00

.05

.622

3.844

.39

.00

.01

.02

.00

.03

.00

.01

.03

.18

.00

.01

.486

4.351

.06

.00

.01

.00

.01

.71

.02

.03

.01

.397

4.811

.11

.00

.03

.00

.02

.00

.08

.00

.01

.04

.65

.05

.00

.341

5.194

.07

.00

.04

.00

.02

.10

.00

.69

.00

.05

.00

.284

5.695

.13

.00

.06

.04

.05

.00

.32

.05

.04

.00

.02

.01

.00

.02

.217

6.508

.02

.00

.04

.02

.00

.06

.02

.10

.00

.01

.08

.01

.68

.02

.125

8.568

.01

.00

.06

.01

.40

.26

.01

.00

.21

.05

.02

.17

.09

.091

10.061

.01

.02

.03

.15

.03

.00

.11

.83

.01

.00

.02

.01

.02

.03

.02

.075

11.095

.00

.02

.06

.29

.80

.09

.00

.07

.02

.00

.03

.00

.06

.01

.03

.043

14.675

.01

.40

.01

.31

.00

.22

.05

.00

.01

.38

.00

.01

.05

.98

.28

.01

.02

.05

.009

31.560

.05

.56

.01

.11

.07

.19

.08

.00

.02

a. Dependent Variable: CPHITHUE