zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Tài Chính - Ngân Hàng

» Đầu tư Bất động sản

Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 5 - Lưu Trường Văn

Chia sẻ: Muay Thai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

Báo xấu

119
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trả lời các câu hỏi sau: Thị trường có nhu cầu hay không?; Sản phẩm của dự án là gì?; Phân khúc nào trong thị trường?; Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng:Thẩm định đầu tư dự án xây dựng, bất động sản - 5 - Lưu Trường Văn

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (14) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Can cö vao baûng DANH MUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAC ÑOÄ Caên cöù vaøo bang “DANH MUÏC CAC BIEN RUI RO TAÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: Taát caû caùc chæ tieu tai chaùnh döï aùn ñeàu tang maïnh khi HEÄ SOÁ at ca cac chæ tieâu taøi chanh dö ñeu taêng manh khi HEÄ SO KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70% Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lôïi nhuaän) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lôïi nhuaän) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tyû suaát lôïi nhuaän/voán 7.2 8.5 9.6 10.7 11.8 ñaàu tö thöïc chi Tyû suaát lôïi nhuaän/toång 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 voán ñaàu tö ban ñaàu 41 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (15) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Vôùi taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU (%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau: Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính. Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” ≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu Chi phí 1m2 saøn xay döng (trieä Chi phí 1m2 san xaây döïng (trieäu ñoàng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3,700,000 31,984 18,487 4,991 (8,819) (22,653) 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3,900,000 27,132 13,635 24 (13,810) (27,645) 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) 42 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (16) 4.4. KẾT LUẬN Dö Döï aùn chung cö ...................laø khaû thi vaø coù hieäu quaû taøi chính khi soá chung cö ...................la kha thi va co hieä qua tai chính khi so löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%). 43 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (17) 4.4. KẾT LUẬN Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu san pham chung cö theo höông gia tang so can hoä co dieä tích 60m2 saûn phaåm chung cö theo höôùng gia taêng soá caên hoä coù dieän tích < 60m2 vaø giaûm soá caên hoä coù dieän tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cô caáu saûn phaåm chung cö ...................khoâng neân coù caùc caên hoä vôùi dieän tích quaù lôùn (S>120m2) giaù baùn cao (xaáp xæ 01tyû ñoàng). Ñieàu naøy raát deã lyù giaûi neáu chuù yù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö ...................laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõng ñoái töôïng coù thu nhaäp xaáp xæ 1tyû seõ khoâng muoán vaøo soáng ôû nhöõng chung cö nhö theá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng,… Kh Khoâng phaûi ngaãu nhieân maø moät vaøi nhaø kinh doanh noåi tieáng ñaõ phaùt bieåu: ki bi “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chu quan cua ho San pham phu hôïp vôùi ngöôi tieu duøng la nhöng suy nghó chuû quan cuûa hoï. Saûn phaåm phuø hôp vôi ngöôøi tieâu dung laø nhöõng saûn phaåm coù ñaëc ñieåm phuø hôïp vôùi taâm lyù ñoái töôïng khaùch haøng, giaù baùn phuø hôïp vôùi tuùi tieàn cuûa hoï, …” 44 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (18) 4.4. KẾT LUẬN Hieäu quaû taøi chaùnh döï aùn giaûm maïnh khi soá löông can hoä baùn ñöôïc nhoû qua tai chanh dö giam manh khi so löôïng caên hoä ban ñöôc nho hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm naêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ caùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñaét ñoû (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñung nhö kyø voïng cua chung ta. ù û ù 45 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (19) 4.4. KẾT LUẬN Veà maët cong nang söû dung thiet keá chung cö ...................laø chöa phuø maë coâng naêng sö duïng thieát ke chung cö ...................la chöa phu hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, … thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáu coù theå neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaûm baûo caùc tieän ích toái thieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá nöôùc ngoaøi ñeå thöïc hieän thieát keá caùc döï aùn chung cö khaùc bôûi vì nhöõng thieát keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon-Ñaàm Sen, …) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi. 46 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (20) 4.4. KẾT LUẬN Teân goïi döï aùn nhö hieän nay laø quaù daøi doøng, seõ raát khoù nhôù vôùi khaùch hang en goi dö nhö hieä nay la qua dai dong, se rat kho nhô vôi khach haøng vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hay teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung cö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT, … Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”. 47 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (21) 4.4. KẾT LUẬN Qua phan tích, nhoùm tham tra chöa tìm ra ñöôïc “öu ñieåm noi troäi” cuûa phaân tích, nhom thaåm tra chöa tìm ra ñöôc öu ñiem noåi troä cua döï aùn. Ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi döï aùn cuûa chuùng ta khoâng coù “lôïi theá caïnh tranh”. Ñaây laø moät moái nguy tieàm naêng, bôûi vì döï aùn chung cö ................... seõ khoâng coù gì khaùc bieät so vôùi haøng loaït caùc döï aùn chung cö laân caän, vaø khi ñoù seõ raát khoù baùn. Neân hay chaêng ñònh daïng “öu ñieåm noåi troäi” cuûa chung cö ................... baèng phöông thöùc baùn haøng phuø hôïp vôùi tuùi tieàn vaø khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng cuûa ñoái töôïng khaùch haøng maø ta ñaõ choïn. Muoán vaäy, ngay töø baây giôø, caùc Phoøng/Ban cuûa coâng ty caàn phaûi thöïc hieän caùc buoåi tieáp xuùc vôùi nhöõng ngaân haøng thöông maïi ñeå giôùi thieäu döï aùn vaø baøn baïc keá hoaïch lieân keát. Ngaân haøng tröïc tieáp thaåm ñònh kh khaû nang taøi chính cua khach hang. Cong ty seõ laø cau noái giôùi thieäu khach ê û kh ù ø â à iôi thi kh ù haøng ñeán vôùi ngaân haøng 48 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE 49

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.