Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT trình bày ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

Chia sẻ: Nguyễn Phi Nhung Nhung | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

123
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị tr-ờng - sự quản lí của nhà n-ớc. Nhà n-ớc điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ng-ời quản lí và ng-ời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị tr-ờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ng-ời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà n-ớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật....

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT trình bày ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH
¶NH H¦ëNG CñA YÕU Tè VÞ TRÝ §ÕN GI¸ §ÊT ë T¹I THÞ X· B¾C NINH TØNH B¾C NINH The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town, Bacninh province Hå ThÞ Lam Trµ, NguyÔn Vò Kiªn SUMMARY Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the provincial People’s Committees or as formed in a land use right transaction was affected by several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found that: location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price stipulated by the provincial People’s Committees. The price of land use right as agreed upon between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land use right, but not the price fluctuation. Key words: location, price, land use right; price fluctuation. 1. §ÆT VÊN §Ò "Gi¸ ®Êt" lµ cÇu nèi gi÷a mèi quan hÖ vÒ ®Êt ®ai - thÞ tr−êng - sù qu¶n lÝ cña nhµ n−íc. Nhµ n−íc ®iÒu tiÕt qu¶n lÝ ®Êt ®ai qua gi¸, hay nãi mét c¸ch kh¸c, gi¸ ®Êt lµ c«ng cô kinh tÕ ®Ó ng−êi qu¶n lÝ vµ ng−êi sö dông ®Êt tiÕp cËn víi c¬ chÕ thÞ tr−êng ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ sù c«ng b»ng trong ph©n phèi ®Êt ®ai, ®Ó ng−êi sö dông thùc hiÖn theo nghÜa vô cña m×nh vµ Nhµ n−íc ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. Còng nh− c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c trong c¬ chÕ thÞ tr−êng "Gi¸ ®Êt" ®−îc h×nh thµnh vµ vËn ®éng theo c¸c quy luËt s¶n xuÊt hµng ho¸, quy luËt gi¸ trÞ (trao ®æi ngang gi¸) quy luËt cung cÇu, quy luËt c¹nh tranh... Trªn thùc tÕ gi¸ ®Êt chÞu ¶nh h−ëng cña nhiÒu yÕu tè. §Ó lµm râ ¶nh h−ëng yÕu tè vÞ trÝ ®Õn gi¸ ®Êt ë ®« thÞ t¹i thÞ x· B¾c Ninh, tØnh B¾c Ninh, chóng t«i tiÕn hµnh ®iÒu tra, thu thËp vµ ph©n tÝch gi¸ quy ®Þnh cña UBND tØnh vµ gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ, t¹i mét sè ®−êng phè ®Æc tr−ng cña thÞ x· B¾c Ninh tõ th¸ng 1 n¨m 2002 ®Õn th¸ng 6 n¨m 2005. 2. PH¦¥NG PH¸P NGHI£N CøU1 Ph−¬ng ph¸p chän ®iÓm nghiªn cøu Chän 12 tuyÕn ®−êng phè, ®¹i diÖn cho bèn lo¹i ®−êng phè cña thÞ x· B¾c Ninh gåm: Ng« Gia Tù, NguyÔn V¨n Cõ 1, TrÇn H−ng §¹o; NguyÔn §¨ng §¹o, NguyÔn V¨n Cõ 2, NguyÔn Du; NguyÔn Tr·i, Thµnh B¾c, Thiªn §øc; Hå Ngäc L©n, Lª Phông HiÓu, Nh− NguyÖt. Nh÷ng tuyÕn ®−êng phè nµy ®−îc ph©n lo¹i dùa trªn kh¶ n¨ng cho thu nhËp vµ c¬ së h¹ tÇng hiÖn cã cña ®−êng phè. Chóng ph¶n ¸nh ®−îc sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña thÞ x· B¾c Ninh tØnh B¾c Ninh trong kho¶ng thêi gian tõ th¸ng 1 n¨m 2002 ®Õn th¸ng 6 n¨m 2005. 1 Khoa §Êt vµ M«i tr−êng, Tr−êng §¹i häc N«ng nghiÖp I 2 Së Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng tØnh B¸c Ninh 1
Ph−¬ng ph¸p thu thËp tµi liÖu, sè liÖu Thu thËp c¸c v¨n b¶n cã liªn quan tíi gi¸ ®Êt do Nhµ n−íc, UBND tØnh B¾c Ninh quy ®Þnh. Thu thËp c¸c tµi liÖu, sè liÖu vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tõ ®Çu n¨m 2002 ®Õn th¸ng 6 n¨m 2005 t¹i phßng Qu¶n lý ®« thÞ, phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng thÞ x· B¾c Ninh. Ph−¬ng ph¸p ph©n tÝch thèng kª Trªn c¬ së c¸c sè liÖu thu thËp dïng ph−¬ng ph¸p thèng kª ®Ó tæng hîp, tÝnh to¸n møc chªnh lÖnh gi÷a gi¸ ®Êt qui ®Þnh cña nhµ n−íc víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr−êng, tõ ®ã ph©n tÝch ®¸nh gi¸ ¶nh h−ëng cña yÕu tè vÞ trÝ ®Õn gi¸ ®Êt ë ®« thÞ cña thÞ x· B¾c Ninh - TØnh B¾c Ninh. 3. KÕT QU¶ NGHI£N CøU 3.1. Gi¸ ®Êt quy ®Þnh Thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1994 quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt vµ Liªn Bé Tµi chÝnh - Bé X©y dùng - Tæng côc §Þa chÝnh - Ban VËt gi¸ cña ChÝnh phñ ban hµnh Th«ng t− Liªn bé 94-TT/LB ngµy 14/11/1994 h−íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 87/CP. Ngµy 24/3/1997, UBND tØnh B¾c Ninh ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 84/UB quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ¸p dông t¹i tØnh B¾c Ninh, ®©y lµ v¨n b¶n ®Çu tiªn quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt cña tØnh B¾c Ninh. Bao gåm gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thuû s¶n, ®Êt d©n c− ë n«ng th«n, ®Êt khu d©n c− ë c¸c vïng ven ®« thÞ, thÞ trÊn, trung t©m huyÖn lþ, trôc ®−êng giao th«ng (Quèc lé, TØnh lé), khu th−¬ng m¹i, du lÞch, c«ng nghiÖp vµ tiÓu thñ c«ng nghiÖp, ®Êt ®« thÞ. QuyÕt ®Þnh nµy ®−îc ¸p dông tõ n¨m 1997 ®Õn n¨m 2003, ®Êt ë ®« thÞ trªn ®Þa bµn thÞ x· B¾c Ninh ®−îc quy ®Þnh theo 4 lo¹i ®−êng phè vµ 4 vÞ trÝ víi møc gi¸ tèi thiÓu vµ tèi ®a cô thÓ cho tõng vÞ trÝ. Theo QuyÕt ®Þnh sè 84/Q§-UB ngµy 24/3/1997 quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ¸p dông t¹i tØnh B¾c Ninh, gi¸ ®Êt quy ®Þnh ®−îc thÓ hiÖn ë b¶ng 1 vµ gi¸ ®Êt nµy ®−îc ¸p dông ®Õn hÕt n¨m 2003. B¶ng 1. Gi¸ ®Êt ë quy ®Þnh cña thÞ x· B¾c Ninh n¨m 2002 vµ 2003 §¬n vÞ tÝnh: 1.000 ®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 Lo¹i Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi ®−êng thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a Lo¹i I 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 Lo¹i II 600 1.500 360 900 150 375 50 125 Lo¹i III 400 1.000 240 600 100 250 30 75 Lo¹i IV 200 500 120 300 50 125 16 40 (QuyÕt ®Þnh sè 84/UB ngµy 24/3/1997 cña UBND tØnh B¾c Ninh) Do sù biÕn ®éng gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi toµn tØnh tõ sau n¨m 2000, ngµy 20/5/2004, UBND tØnh B¾c Ninh ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ¸p dông t¹i tØnh B¾c Ninh. Trong ®ã gi¸ ®Êt ë t¹i thÞ x· B¾c Ninh ®−îc quy ®Þnh cô thÓ ë b¶ng 2. Gi¸ ®Êt quy ®Þnh theo QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB cña UBND tØnh B¾c Ninh còng t−¬ng tù gi¸ quy ®Þnh QuyÕt ®Þnh sè 84/UB vÒ sè lo¹i ®−êng phè vµ vÞ trÝ. Tuy nhiªn gi¸ ®Êt tèi thiÓu vµ gi¸ ®Êt tèi ®a ë vÞ trÝ 1 cña tÊt c¶ c¸c lo¹i ®−êng phè theo QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB ®Òu cao gÊp 2 lÇn cña gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh sè 84/UB ë c¸c ®−êng phè t−¬ng øng. ë c¸c vÞ trÝ 2, 3 vµ 4 cña tÊt c¶ c¸c ®−êng phè gi¸ ®Êt quy ®Þnh theo QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB ®Òu cao h¬n gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh ë c¸c vÞ trÝ vµ ®−êng phè t−¬ng øng QuyÕt ®Þnh sè 84/UB tõ 1,5 ®Õn 1,8 lÇn. Gi¸ ®Êt nµy ®−îc ¸p dông cho tØnh B¾c Ninh trong n¨m 2004. 2
B¶ng 2. Gi¸ ®Êt ë quy ®Þnh cña thÞ x· B¾c Ninh n¨m 2004 §¬n vÞ tÝnh: 1.000 ®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 Lo¹i Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ ®−êng thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu tèi ®a Lo¹i I 1.600 4.000 864 2.160 300 750 105 263 Lo¹i II 1.200 3.000 648 1.620 225 563 75 188 Lo¹i III 800 2.000 432 1.080 150 375 45 113 Lo¹i IV 400 1000 216 540 75 188 24 60 (QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB cña UBND tØnh B¾c Ninh) C¨n cø vµo LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004, ®Ó h−íng dÉn c¸c tØnh vµ thµnh phè trong c¶ n−íc tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, Bé Tµi ChÝnh ban hµnh th«ng t− 114/2004/TT-BTC ngµy 26/11/2004. Ngµy 28/12/2004, UBND tØnh B¾c Ninh ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 225/2004/Q§-UB quy ®Þnh vÒ gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ¸p dông t¹i tØnh B¾c Ninh, gi¸ ®Êt nµy chÝnh thøc cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/01/2005 (b¶ng 3). B¶ng 3. Gi¸ ®Êt ë quy ®Þnh t¹i thÞ x· B¾c Ninh n¨m 2005 §¬n vÞ tÝnh: 1.000 ®/m2 Møc gi¸ chuÈn theo vÞ trÝ Lo¹i ®−êng phè Møc VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 1 8.000 5.600 3.920 2.740 2 7.000 4.900 3.430 2.400 Lo¹i I 3 6.000 4.200 2.940 2.060 4 5.000 3.500 2.450 1.720 1 6.000 4.200 2.940 2.060 2 5.000 3.500 2.450 1.720 Lo¹i II 3 4.500 3.150 2.210 1.540 4 4.000 2.800 1.960 1.370 1 3.500 2.450 1.720 1.200 Lo¹i III 2 3.000 2.100 1.470 1.030 3 2.000 1.400 980 686 1 2.000 1.400 980 686 Lo¹i IV 2 1.500 1.050 740 510 (QuyÕt ®Þnh 225/2004/Q§-UB cña UBND tØnh B¾c Ninh) Gi¸ quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh sè 225/2004/Q§-UB ®−îc ph©n chi tiÕt h¬n gi¸ quy ®Þnh cña hai quyÕt ®Þnh tr−íc. VÝ dô ë ®−êng phè lo¹i I vµ lo¹i II, mçi vÞ trÝ ®−îc chia lµm 4 møc gi¸ cho c¸c ®−êng phè kh¸c nhau, trong khi ë hai quyÕt ®Þnh tr−íc chØ cã hai møc gi¸ tèi ®a vµ tèi thiÓu øng víi mçi vÞ trÝ. Nh×n chung gi¸ quy ®Þnh ë QuyÕt ®Þnh 225/2004/Q§-UB cao h¬n gi¸ quy ®Þnh theo QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB, vÝ dô gi¸ ®Êt ë vÞ trÝ 1, møc 1, ®−êng phè lo¹i I lµ 2 lÇn. C¸c vÞ trÝ cßn l¹i, gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh sè 225/2004/Q§-UB còng cao h¬n gi¸ t−¬ng øng t¹i QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB lµ 1,75 lÇn, c¸ biÖt cã vÞ trÝ lªn ®Õn 21 lÇn. Nh− vËy yÕu tè vÞ trÝ lµ mét trong nh÷ng c¬ së ®Ó UBND c¸c tØnh vµ thµnh phè x©y dùng gi¸ ®Êt quy ®Þnh cho khu vùc ®« thÞ cña tõng ®−êng phè. Trong ph¹m vi cña mét khu vùc ®« thÞ, yÕu tè vÞ trÝ cßn lµ c¬ së ®Ó ph©n lo¹i ®−êng phè. Theo c¸c QuyÕt ®Þnh sè 84/UB; QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB vµ QuyÕt ®Þnh sè 225/2004/Q§-UB cña UBND tØnh B¾c Ninh ®· qui ®Þnh c¸c ®−êng: Ng« Gia Tù, NguyÔn V¨n Cõ 1, TrÇn H−ng §¹o lµ ®−êng phè lo¹i I; §−êng phè lo¹i II gåm c¸c ®−êng: NguyÔn §¨ng §¹o, NguyÔn V¨n Cõ 2, NguyÔn Du; §−êng phè lo¹i III gåm c¸c ®−êng: NguyÔn Tr·i, Thµnh B¾c, Thiªn §øc; §−êng phè lo¹i IV gåm c¸c ®−êng: Hå Ngäc L©n, Lª Phông HiÓu, Nh− NguyÖt (b¶ng 4). 3
B¶ng 4. Ph©n lo¹i ®−êng phè thÞ x· B¾c Ninh qua c¸c n¨m Ph©n lo¹i ®−êng phè qua c¸c n¨m STT Tªn ®−êng Ghi chó 2002 -2003 2004 - 2005 1 Ng« Gia Tù I I 2 NguyÔn V¨n Cõ 1 I I 3 TrÇn H−ng §¹o I I 4 NguyÔn §¨ng §¹o II II 5 NguyÔn V¨n Cõ 2 II II 6 NguyÔn Du II II 7 NguyÔn Tr·i III I Lªn lo¹i n¨m 2004 8 Thµnh B¾c III III 9 Thiªn §øc III III 10 Hå Ngäc L©n IV III Lªn lo¹i n¨m 2004 11 Lª Phông HiÓu IV III Lªn lo¹i n¨m 2004 12 Nh− NguyÖt IV IV C¬ së h¹ tÇng tõng b−íc ®−îc n©ng lªn trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña thÞ x·, c¸c ®−êng phè cña thÞ x· ®−îc ®Çu t− söa ch÷a, bé mÆt ®« thÞ ngµy cµng khang trang h¬n. §Ó c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®−a ra møc gi¸ quy ®Þnh phï hîp víi c¬ së h¹ tÇng vµ gi¸ ®Êt chuyÓn nh−îng thùc tÕ, UBND tØnh B¾c Ninh ®· n©ng lo¹i mét sè ®−êng phè thuéc thÞ x· B¾c Ninh. Trong 12 ®−êng phè ®−îc lùa chän, cã ®−êng NguyÔn Tr·i ®−îc n©ng tõ lo¹i III lªn lo¹i I; ®−êng Hå Ngäc L©n vµ ®−êng Lª Phông HiÓu ®−îc n©ng tõ lo¹i IV lªn lo¹i III theo QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB vµ QuyÕt ®Þnh sè 225//2004Q§-UB cña UBND tØnh B¾c Ninh (b¶ng 4). 3.2. Gi¸ ®Êt thÞ tr−êng Khi ng−êi d©n ®Õn lµm c¸c thñ tôc chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt t¹i phßng Qu¶n lý ®« thÞ thÞ x·, hä th−êng khai gi¸ chuyÓn nh−îng thÊp h¬n gi¸ thùc tÕ trao ®æi ®Ó tr¸nh thuÕ. §Ó ®¶m b¶o tÝnh s¸t thùc cña gi¸ chuyÓn nh−îng khi tÝnh thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ tr¸nh thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ n−íc, c¸n bé cña phßng Qu¶n lý ®« thÞ, Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng cña thÞ x· ®· ph¶i thÈm tra thùc tÕ ®Ó cã ®−îc gi¸ phï hîp nhÊt, ®−îc ghi trong sæ theo dâi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hµng n¨m. Gi¸ nµy ®−îc coi nh− lµ gi¸ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr−êng (sau ®©y chóng t«i sÏ gäi lµ gi¸ ®Êt thÞ tr−êng). BiÓu ®å 1, 2, 3, 4 lµ biÓu ®å gi¸ ®Êt tiªu biÓu cña c¸c ®−êng phè lo¹i I; II; III vµ IV: ®−êng Ng« Gia Tù; ®−êng NguyÔn V¨n Cõ; ®−êng Thµnh B¾c vµ ®−êng Hå Ngäc L©n cho thÊy gi¸ ®Êt trªn ®Þa bµn thÞ x· B¾c Ninh biÕn ®éng rÊt lín trong nh÷ng n¨m qua. Gi¸ thÞ tr−êng trung b×nh cã xu h−íng t¨ng tõ n¨m 2002 vµ ®¹t cao nhÊt n¨m 2003. N¨m 2004 vµ 6 th¸ng ®Çu n¨m 2005 gi¸ ®Êt thÞ tr−êng trung b×nh cã xu h−íng gi¶m trªn tÊt c¶ c¸c vÞ trÝ cña ®−êng phè lo¹i I, II, III vµ IV. Chóng ta dÔ dµng nhËn thÊy: gi¸ ®Êt cña nh÷ng thöa ®Êt thuéc vÞ trÝ 1 lu«n cã gi¸ cao nhÊt trªn tÊt c¶ c¸c ®−êng phè vµ cao h¬n nhiÒu lÇn gi¸ ®Êt ë c¸c vÞ trÝ 2, vÞ trÝ 3, vÞ trÝ 4 cña ®−êng phè ®ã. Gi¸ cña thöa ®Êt cao hay thÊp phô thuéc vµo yÕu tè vÞ trÝ, thöa ®Êt cµng ë gÇn khu trung t©m, c¸c khu bu«n b¸n th× gi¸ cµng cao. §ång thêi ë cïng mét lo¹i vÞ trÝ, nh−ng do kh¶ n¨ng sinh lîi, c¬ së h¹ tÇng… ®· quyÕt ®Þnh lo¹i ®−êng phè do ®ã gi¸ ®Êt cña cïng mét lo¹i vÞ trÝ, nh−ng kh¸c nhau vÒ lo¹i ®−êng phè (h×nh 1, 2, 3 vµ 4) th× gi¸ ®Êt còng kh¸c nhau (biÓu ®å 1, 2, 3 vµ 4). Tuy nhiªn yÕu tè vÞ trÝ chØ quyÕt ®Þnh gi¸ cao hay thÊp cña thöa ®Êt chø kh«ng ph¶i lµ yÕu tè lµm biÕn ®éng gi¸ ®Êt trªn thÞ tr−êng. Sù t¨ng gi¶m gi¸ ®Êt trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cã thÓ do sè l−îng ng−êi tham gia mua b¸n ®Êt nhiÒu hay Ýt hoÆc do sù ra ®êi c¸c chÝnh s¸ch cña nhµ n−íc, ®Æc biÖt sù ra ®êi cña c¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai cã thÓ lµm cho thÞ tr−êng nhµ ®Êt hoÆc s«i ®éng hoÆc ®ãng b¨ng. 4
Biểu đồ 2: Giá đất đường loại II Biểu đồ 1: Giá đất đường loại I Biểu đồ 4: Giá đất đường loại IV Biểu đồ 3: Giá đất đường loại III Hình 1: Hình 2: Hình 3: Hình 4: Vị trí 1-đường loại III Vị trí 1-đường loại IV Vị trí 1-đường loại I Vị trí 1-đường loại II 3.3. Sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt cña c¸c vÞ trÝ MÆc dï ®· chi tiÕt h¬n trong viÖc x©y dùng gi¸ quy ®Þnh theo QuyÕt ®Þnh 225/2004/Q§-UB, nh−ng møc ®é chªnh lÖch cña vÞ trÝ 1 so víi vÞ trÝ 2 (VT1/VT2) vµ vÞ trÝ 3 so víi vÞ trÝ 4 (VT3/VT4) cña tÊt c¶ c¸c lo¹i ®−êng phè lµ hoµn toµn gièng nhau vµ ®Òu b»ng 1,43 lÇn. C¸c møc chªnh lÖch cña vÞ trÝ 1 so víi vÞ trÝ 3 (VT1/VT3), vÞ trÝ 2 so víi vÞ trÝ 4 (VT2/VT4) cña tÊt c¶ c¸c lo¹i ®−êng phè ®Òu b»ng 2,04 lÇn (b¶ng 5). B¶ng 5. Møc chªnh lÖch gi¸ ®Êt cña c¸c vÞ trÝ trong 6 th¸ng ®Çu n¨m 2005 5
Gi¸ quy ®Þnh (lÇn) Lo¹i ®−êng VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 phè I 1,43 2,04 2,92 1,43 2,04 1,43 II 1,43 2,04 2,91 1,43 2,03 1,42 III 1,43 2,04 2,91 1,43 2,04 1,43 IV 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 Gi¸ b×nh qu©n trªn thÞ tr−êng (lÇn) Lo¹i ®−êng VT1/ VT1/ VT1/ VT2/ VT2/ VT3/V §−êng phè phè VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 T4 Ng« Gia Tù 1,83 2,44 4,07 1,33 2,22 1,67 I NguyÔn V¨n Cõ 1 2,35 3,40 8,11 1,44 3,44 2,39 TrÇn H−ng §¹o 1,76 2,17 4,64 1,23 2,64 2,14 NguyÔn §¨ng §¹o 1,18 1,85 6,55 1,56 5,55 3,55 II NguyÔn V¨n Cõ 2 1,28 2,11 6,73 1,66 5,27 3,18 NguyÔn Du 1,22 NguyÔn Tr·i 1,72 2,02 4,20 1,17 2,44 2,08 III Thµnh B¾c 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80 Thiªn §øc 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00 Hå Ngäc L©n 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78 IV Lª Phông HiÓu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63 Nh− NguyÖt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00 Tuy nhiªn trªn thùc tÕ ë c¸c ®−êng phè kh¸c nhau, møc chªnh lÖch gi÷a c¸c vÞ trÝ cña gi¸ thÞ tr−êng lµ kh¸c nhau. ë ®−êng phè lo¹i I: VT1/VT2 cña ®−êng Ng« Gia Tù lµ 1,83 lÇn, cña ®−êng NguyÔn V¨n Cõ 1 lµ 2,35 lÇn, cña ®−êng TrÇn H−ng §¹o lµ 1,76 lÇn. §Æc biÖt lµ ®èi víi vÞ trÝ 4, møc chªnh lÖch rÊt lín, cô thÓ VT1/VT4 cña ®−êng Ng« Gia Tù lµ 4,07 lÇn, ®−êng NguyÔn V¨n Cõ 1 lµ 8,11 lÇn, ®−êng TrÇn H−ng §¹o lµ 4,64 lÇn. Nh− vËy gi¸ ®Êt quy ®Þnh ë vÞ trÝ 4 lµ ch−a hîp lý, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ quy ®Þnh ë vÞ trÝ 4 khi x©y dùng gi¸ quy ®Þnh ë c¸c n¨m tiÕp theo. Møc chªnh lÖch gi¸ ®Êt gi÷a c¸c vÞ trÝ ë ®−êng phè lo¹i II t−¬ng ®èi ®ång ®Òu. Tuy nhiªn, t¹i VT1/VT4 vµ VT2/VT4 gi÷a gi¸ quy ®Þnh cña nhµ n−íc vµ gi¸ thÞ tr−êng, møc ®é chªnh lÖch vÉn rÊt lín. Sù chªnh lÖch gi¸ gi÷a c¸c vÞ trÝ ë ®−êng phè lo¹i III vÒ c¨n b¶n lµ phï hîp víi gi¸ quy ®Þnh cña nhµ n−íc theo QuyÕt ®Þnh 225/2004/Q§-UB, tuy nhiªn ë vÞ trÝ 4 ®−êng Thiªn §øc th× møc chªnh lÖnh gi÷a c¸c vÞ trÝ cña gi¸ quy ®Þnh cao h¬n møc chªnh lÖnh gi÷a c¸c vÞ trÝ cña gi¸ thÞ tr−êng. T−¬ng tù nh− ®−êng lo¹i I, møc chªnh gi÷a c¸c vÞ trÝ cña ®−êng lo¹i IV cña gi¸ thÞ tr−êng còng lín h¬n møc chªnh gi÷a c¸c vÞ trÝ cña gi¸ quy ®Þnh. C¸ biÖt møc chªnh gi÷a vÞ trÝ 1 vµ vÞ trÝ 4 cña gi¸ quy ®Þnh lµ 2,92 lÇn, nh−ng gi¸ thÞ tr−êng ë møc chªnh nµy lµ 9,67 lÇn. 4. KÕT LUËN YÕu tè vÞ trÝ lµ c¬ së ®Ó ph©n lo¹i ®−êng phè vµ ph©n lo¹i vÞ trÝ khi UBND tØnh x©y dùng gi¸ quy ®Þnh t¹i ®Þa ph−¬ng. Gi¸ thÞ tr−êng trªn ®Þa bµn thÞ x· B¾c Ninh cã xu h−íng t¨ng tõ th¸ng 1 n¨m 2002 vµ ®¹t cao nhÊt vµo n¨m 2003. N¨m 2004 vµ 6 th¸ng ®Çu n¨m 2005, gi¸ thÞ tr−êng trung b×nh nh×n chung cã xu thÕ gi¶m. Gi¸ cña thöa ®Êt cao hay thÊp phô thuéc vµo yÕu tè vÞ trÝ. YÕu tè vÞ trÝ ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh ®èi víi gi¸ cña thöa ®Êt. Thöa ®Êt ë ®−êng phè lo¹i 1, vÞ trÝ 1 cã gi¸ quy ®Þnh vµ gi¸ thÞ tr−êng cao nhÊt. Tuy nhiªn vÞ trÝ còng chØ quyÕt ®Þnh gi¸ cao hay thÊp cña thöa ®Êt chø kh«ng ph¶i lµ yÕu tè 6
lµm biÕn ®éng gi¸ ®Êt trªn thÞ tr−êng. Tµi liÖu tham kh¶o Phßng Qu¶n lý §« thÞ ThÞ x· B¾c Ninh tØnh B¾c Ninh (2002, 2003, 2004, 2005). Sæ theo dâi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt n¨m 2002, 2003, 2004, 2005. UBND tØnh B¾c Ninh (1997). QuyÕt ®Þnh sè 84/Q§-UB ngµy 24/3/1997 quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ¸p dông t¹i tØnh B¾c Ninh. UBND tØnh B¾c Ninh (2004). QuyÕt ®Þnh sè 69/2004/Q§-UB ngày 20/5/2004 quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn tØnh B¾c Ninh. UBND tØnh B¾c Ninh (2004). QuyÕt ®Þnh sè 225/2004/Q§-UB ngµy 28/12/2004 quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn tØnh B¾c Ninh. 7