Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GI IÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯ ƯỜNG ĐẠ I HỌC CÔ ÔNG NGH HỆ TP. HC CM

----

-----------

---

NGUYỄ N

ỄN THI

CCÁC Y

YẾU TỐ

Ố ẢNH

H HƯỞ

ỞNG Đ

ẾN QU

UYẾT

ĐỊNH

MUA

NHÀ

Ở XÃ

HỘI T

TẠI TP

P. HỒ C

CHÍ M

MINH

N VĂN

N THẠ

LUẬN

C SĨ

Chuyê

ên ngành

h : QUẢN

N TRỊ KIN

NH DOA

ANH

Mã

số ngành

h: 603401

102

TP. HỒ C CHÍ MINH, , tháng 8 nă ăm 2015

BỘ GI IÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯ ƯỜNG ĐẠ I HỌC CÔ ÔNG NGH HỆ TP. HC CM

----

-----------

---

NGUYỄ N

ỄN THI

CCÁC Y

YẾU TỐ

Ố ẢNH

H HƯỞ

ỞNG Đ

ẾN QU

UYẾT

ĐỊNH

MUA

NHÀ

Ở XÃ

HỘI T

TẠI TP

P. HỒ C

CHÍ M

MINH

LUẬN

N VĂN

N THẠ

C SĨ

Chuyê

ên ngành

h : QUẢN

N TRỊ KIN

NH DOA

ANH

Mã

số ngành

h: 603401

102

CÁN B

BỘ HƯỚN

NG DẪN K

KHOA H

HỌC: PGS

S.TS NGU

UYỄN PH

Ú TỤ

TP. HỒ C CHÍ MINH, , tháng 8 nă ăm 2015

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS NGUYỄN PHÚ TỤ

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM

ngày 15 tháng 8 năm 2015

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

Họ và tên

PGS. TS. Lê Thị Mận

TT 1 TS. Lưu Thanh Tâm 2 3 TS. Phan Mỹ Hạnh 4 TS. Lê Tấn Phước 5 TS. Nguyễn Đình Luận Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện 1 Phản biện 2 Ủy viên Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được

sửa chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày11tháng7năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN THI Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 29/01/1987 Nơi sinh: Long An

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1341820139

I- Tên đề tài:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

II- Nhiệm vụ và nội dung:

Nhiệm vụ: Sử dụng kiến thức đã học và kiến thức thực tiễn thu số liệu, tài liệu nhằm phân tích “các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh” Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý luận về nhu cầu của người tiêu dùng.

Chương 3: Mô hình nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu.

Chương 5: Kiến nghị và kết luận hướng giải pháp nhà ở xã hội trên địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh.

III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/01/2015

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 10/7/2015

V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS NGUYỄN PHÚ TỤ

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.” là công trình nghiên cứu của riêng tôi được

thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy PGS.TS Nguyễn Phú Tụ.

Luận văn là kết quả nghiên cứu độc lập, không sao chép trái phép toàn bộ

hay môt phần công trình nghiên cứu của bất cứ ai khác. Những nội dung được trình

bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Phần lớn những số liệu trong các bảng

biểu phục vụ cho việc phân tích, chứng minh, nhận xét, đánh giá được chính tác giả

thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra,

trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác

giả khác, cơ quan khác, người viết đều có chú thích nguồn gốc sau mỗi trích dẫn để

dễ tra cứu, kiểm chứng. Các nội dung nghiên cứu, số liệu và kết quả nghiên cứu

trong Luận văn là chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 7 năm 2015

Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN THI

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin kính gửi lời cám ơn chân thành tới Ban giám hiệu cùng các thầy cô

trường Đại Học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh, và khoa Sau đại học đã tận

tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức trong suốt thời gian học để tôi có nền

tảng kiến thức thực hiện luận văn này.

Đặc biệt tôi xin gởi lời tri ân sâu sắc nhất tới thầy PGS.TS Nguyễn Phú Tụ.

Trường Đại Học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn tôi

trong suốt thời gian tôi làm luận văn. Xin chúc Thầy và gia đình được vạn sự như

ý.

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình và những người bạn

thân thiết, đã luôn động viên, ủng hộ tôi trong thời gian học tập và làm luận văn

tốt nghiệp.

Trân trọng.

Tác giả

iii

TÓM TẮT

Đề tài này nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội

tại TP. Hồ Chí Minh. Bài nghiên cứu với mục đích kiểm định mối quan hệ giữa yếu

tố thủ tục pháp lý (TTPL), chất lượng sản phẩm (CLSP), vị trí (VT), giá cả (GC) và

thu nhập (TN), tác động như thế nào đến quyết định mua nhà ở xã hội

(QĐMNOXH). Cụ thể, tác giả thực hiện xây dựng mô hình và sử dụng kỹ thuật

phân tích tương quan, phân tích Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố và phân tích

hồi quy để kiễm định tác động của 5 biến số trên đến quyết định mua nhà ở xã hội

(QĐMNOXH).

Để thực hiện nghiên cứu này, luận văn này sử dụng dữ liệu sơ cấp khảo sát 300

khách hàng đã mua nhà ở xã hội và đang chuẩn bị mua. Kết quả nghiên cứu này chỉ

ra rằng 5 yếu tố thủ tục pháp lý (TTPL), chất lượng sản phẩm (CLSP), vị trí (VT),

giá cả (GC) và thu nhập (TN) có mối quan hệ đồng biến với đến quyết định mua nhà

ở xã hội (QĐMNOXH). Kết quả này sẽ giúp cho Chính phủ các cơ quan Nhà nước

và doanh nghiệp nhìn nhận rõ hơn về chính sách nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các

bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư

cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa. Đối với người dân thì cần phải bỏ đi

những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn

các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ

gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội.

ABSTRACT

This essay focuses on studying the elements afecting one’s decision on buying

a social house in Ho Chi Minh City. Its objective is to examine the relationships

among legal procedure, quality of products, position, price and annual income, and

to find out how they get involved in buying social house process. Particularly, the

writer created a model and used Correlation, Cronbach Alpha, Factor and

Regression analysis techniques to verify the effects of the above variables on

buying decision.

This research is completed with the primary data which is taken fom a survey

on 300 customers who already bought a social house or who were intending to. The

result showed that 5 factors including legal procedure, quality of products, positon,

price and annual income have a covariance relationship with buying social house

decision. This will help the government, governmental organization and enterprises

have a better evaluation of social housing policy. Besides, administrative

procedures should be simplified and the process of approachich outside investment

funds really needs to be supported to become more reality. For the civilians,

unreasonable constraints such as residency status need to be removed. Moreover,

current housing and economic conditions as well as household income should be

quantitative clearly so that people can appoach social housing fund more easily.

MỤC

LỤC

L ỜI CAM Đ ĐOAN ...... ................. ................. ................. ................. i ................ i .................

L ỜI CẢM Ơ ƠN ............ ................. ................. ................. ................. i ............... ii .................

T ÓM TẮT . ................. ................. ................. ................. ................. i ............. iii .................

ABSTRACT A T ............... ................. ................. ................. ................. v .............. iv .................

................. MỤC LỤC . M ................. ................. ................. ................. ................. v ............... v

................. DANH MỤ D C CÁC TỪ Ừ VIẾT TẮ ẮT ............ ................. ................. i ........... viii

................. DANH MỤ D C CÁC BẢ ẢNG BIỂU U ............... ................. ................. x .............. ix

................. DANH MỤ D C CÁC HÌ ÌNH VẼ.... ................. ................. ................. x ............... x

C HƯƠNG 1 1: TỔNG Q QUAN VỀ Ề ĐỀ TÀI N NGHIÊN C CỨU ......... ................. ............... 1

................. 1.1 Lý do nghiên cứ ứu .............. ................. ................. ................. ............... 1

................. 1.2 Mục t tiêu nghiên n cứu ......... ................. ................. ................. 2 ............... 2

................. 1.3 Đối tư ượng nghiê ên cứu và p phạm vi ngh hiên cứu .. ................. ............... 3

................. 1.3.1 Đối tượng n Đ nghiên cứu ................. ................. ................. ............... 3

................. 1.3.2 Ph hạm vi ngh hiên cứu ... ................. ................. ................. ............... 3

................. 1.4 Phươn ng pháp ng ghiên cứu .. ................. ................. ................. ............... 3

................. 1.4.1 Nghiên cứu N sơ bộ định h tính ......... ................. ................. 4 ............... 4

................. 1.4.2 Nghiên cứu N định lượng g ............... ................. ................. ............... 5

................. 1.5 Ý ngh hĩa khoa họ ọc và thực t tiễn của đề ề tài .......... ................. ............... 5

................. 1.6 Cấu tr rúc của luậ ận văn ....... ................. ................. ................. 6 ............... 6

................. HƯƠNG 2 2: CƠ SỞ L LÝ THUY YẾT ........... ................. ................. 7 ............... 7 C

................. 2.1 Tổng quan về nh hà ở xã hội i ................ ................. ................. ............... 7

................. 2.1.1 K Khái niệm v về nhà ở xã ã hội .......... ................. ................. ............... 7

................. 2.1.2 Đối tượng q Đ quản lý nhà à ở xã hội .. ................. ................. ............... 8

................. 2.1.3 Đối tượng cu Đ ung cấp nh hà ở xã hội i ................ ................. ............... 8

................. 2.1.4 Th huê mua nh hà ở xã hộ i ............... ................. ................. 9 ............... 9

................. 2.1.5 Vai trò nhà ở V ở xã hội ... ................. ................. ................. 9 ............... 9

xã hội ...... 2.1.6 Điều kiện đư Đ ược mua, th huê, thuê m mua nhà ở ................. ............. 12

................. 2.1.7 Ph hát triển nh hà ở xã hội i ................ ................. ................. ............. 12

i vi

2.1.8 D Dự án phát t triển nhà ở ở xã hội ..... ................. ................. ................. ............. 15

2.2 Mô hì ình hành vi i của ngườ i tiêu dùng g ............... ................. ................. ............. 16

2.2.1 Khái niệm h K hành vi ngư ười tiêu dùn ng ............ ................. ................. ............. 16

2.2.2 Những yếu t N tố tác động g đến hành vi mua củ ủa người tiê êu dùng ..... ............. 17

2.2.3 Quá trình th Q hông qua qu uyết định m mua hàng c của người t tiêu dùng .. ............. 21

2.3 Các yế ếu tố ảnh h hưởng đến quyết định h mua nhà ở xã hội ... ................. 4 ............. 24

2.3.1 Khung chính K h sách phát t triển nhà ở xã hội tạ ại Việt Nam m ............... 4 ............. 24

2.3.2 Ch hính sách c cho vay và à thu nhập . ................. ................. ................. ............. 25

................. 2.3.3 C ác chủ đầu u tư ........... ................. ................. ................. ............. 26

................. xã hội ...... 2.3.4 Vị trí nhà ở V ................. ................. ................. ............. 28

................. 2.4 Tổng quan về cá ác nghiên c cứu ............ ................. ................. ............. 28

................. Tóm tắt ch hương 2 ... ................. ................. ................. ................. ............. 31

C ................. HƯƠNG 3 3: MÔ HÌN NH NGHIÊ ÊN CỨU ... ................. ................. 2 ............. 32

................. 3.1 Mô hì ình nghiên cứu và giả ả thiết nghi iên cứu ..... ................. ............. 32

................. M3.1.1 Mô hình ngh hiên cứu ... ................. ................. ................. ............. 32

................. 3.1.2 C ác giả thiết t nghiên cứ ứu ............. ................. ................. ............. 33

................. 3.2 Xây d dựng các th hang đo ..... ................. ................. ................. ............. 35

................. 3.3 Qui tr rình nghiên n cứu ......... ................. ................. ................. 0 ............. 40

................. Tóm tắt ch hương 3 ... ................. ................. ................. ................. ............. 41

C ................. HƯƠNG 4 4: KẾT QU UẢ NGHIÊ ÊN CỨU ... ................. ................. 2 ............. 42

................. 4.1 Phân t tích thống kê mô tả .. ................. ................. ................. ............. 42

................. 4.2 Phân t tích Cronb ach’s Alph ha .............. ................. ................. 4 ............. 44

................. 4.3 Phân t tích các nh hân tố ........ ................. ................. ................. ............. 47

4.3.1 Ph hân tích nh hân tố ảnh h hưởng đến n quyết định h mua nhà ở xã hội ... ............. 47

hội ........... 4.3.2 Ph hân tích nh hân tố quyế ết định mua a nhà ở xã ................. ............. 49

................. 4.4 Phân t tích tương quan hệ số ố Pearson .. ................. ................. 0 ............. 50

................. 4.5 Phân t tích hồi qu i ............... ................. ................. ................. ............. 51

4.5.1 Kiểm định g K giả thiết đố ối với các h hệ số hồi qu uy mô hình h. ............... ............. 53

4.5.2 Kiểm định c K các giả thiế ết nghiên cứ ứu ............ ................. ................. ............. 53

i vii

Tóm tắt ch hương 4 ... ................. ................. ................. ................. ................. ............. 57

C HƯƠNG 5 5: GIẢI PH HÁP NHÀ À Ở XÃ H HỘI TRÊN N THÀNH Ồ H PHỐ HỒ ĐỊA BÀN

C HÍ MINH VÀ KẾT L LUẬN...... ................. ................. ................. ................. 8 ............. 58

5.1. Các g giải pháp p phát triển nh hà ở xã hộ i trên địa b bàn TP. HC CM ............ ............. 58

5.1.1 Giải pháp về G ề thủ tục ph háp lý ....... ................. ................. ................. ............. 58

................. 5.1.2 Giải pháp về G ề chất lượn ng sản phẩm m .............. ................. 0 ............. 60

................. 5.1.3 Giải pháp về G ề vị trí nhà à ở xã hội .. ................. ................. ............. 61

................. 5.1.4 Giải pháp về G ề giá cả nh hà ở xã hội . ................. ................. ............. 63

................. 5.1.5 Giải pháp về G ề thu nhập ................. ................. ................. 4 ............. 64

................. 5.2 Kiến n nghị và kết t luận ........ ................. ................. ................. ............. 66

................. 5.2.1 Kiến nghị.... K ................. ................. ................. ................. ............. 66

................. 5.2.2 Kết luận ...... K ................. ................. ................. ................. ............. 71

................. TÀ ÀI LIỆU T THAM KH HẢO .......... ................. ................. ................. ............. 73

viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

: Bất động sản BĐS

: Chất lượng sản phẩm CLSP

CB-CNV : Cán bộ công nhân viên

: Phân tích nhân tố EFA

: Giá cả GC

GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

: Ngân hàng nhà nước NHNN

: Ngân hàng thương mại NHTM

: Nhà ở xã hội NOXH

QĐMNOXH : Quyết định mua nhà ở xã hội

: Thu nhập TN

: Thủ tục pháp lý TTPL

TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

VT : Vị trí

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Tổng hợp các thang đo được mã hóa ................................................ 37

Bảng 4.1: Thống kê mô tả về độ tuổi ................................................................ 42

Bảng 4.2: Thống kê mô tả về giới tính .............................................................. 43

Bảng 4.3: Thống kê mô tả về thu nhập .............................................................. 43

Bảng 4.4: Thống kê mô tả về nghề nghiệp ........................................................ 44

Bảng 4.5: Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha các nhân tố ................... 46

Bảng 4.6: Ma trận nhân tố đã xoay(a) ............................................................... 48

Bảng 4.7: Kết quả phân tích các nhân tố của thang đo quyết định mua nhà ở xã

hội ....................................................................................................................... 49

Bảng 4.8: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến ........................................... 50

Bảng 4.9: Mô hình tổng quát ............................................................................. 51

Bảng 4.10: Phương sai ANOVA ........................................................................ 52

Bảng 4.11: Hồi qui .............................................................................................. 52

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng hành vi mua của người tiêu dùng .............. 17

Hình 2.2 Mô hình các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định mua sắm ........ 21

Hình 2.3: Mô hình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng khách hàng của

các căn hộ chung cư trên thị trường Khánh Hòa ....................................................... 30

Hình 2.4: Mô hình đo lường những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn

hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại TPHCM .................................................... 31

Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua

nhà ở xã hội tại TPHCM ........................................................................................... 38

Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 40

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Lý do nghiên cứu

Nhà ở là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động

mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là

thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là

nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và

góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp

và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân,

trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn

về thu nhập. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc

tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản,

những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng

nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức

thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một

trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối

giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và sức lan toả lớn

của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của

thành phố luôn đạt ở mức độ cao. Sự phát triển kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân

đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày

càng lớn về nhà ở của người dân. Thành phố Hồ Chí Minh được coi là đơn vị luôn

đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố.

Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải

quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ

trang, người thu nhập thấp và người nghèo, gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố

nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu

nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ chú

trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập

cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu

vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp

thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động

thuộc các thành phần kinh tế) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Việc

thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc

ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng

khó khăn về nhà ở xã hội của thành phố. Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện

cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây

dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về

nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà

ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ

cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi

phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi

suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối

tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Nhằm tìm hiểu

rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng, định hướng của Nhà nước và

của thành phố Hồ Chí Minh trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành

phố trong tương lai. Đó là lý do vì sao mà tác giả chọn đề tài “Các yếu tố ảnh

hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nhận biết được những nguyên nhân các đối tượng có nhu cầu mua nhà lại khó

tiếp cận với loại hình nhà ở xã hội. Qua đó, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến

quyết định mua nhà ở xã hội tại TPHCM.

- Xây dựng mô hình nhằm tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định mua

nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở cho các đối tượng có thu nhập

thấp. Từ đó đưa ra những giải pháp, tư vấn cho các nhà quản trị để đầu tư, kinh

doanh hiệu quả loại hình nhà ở này, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người

dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

- Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà ở xã hội.

- Đề xuất - t các giải p pháp để thu u hút khác ch hàng qu uan tâm đế n loại hình ã h nhà ở xã

hội.

1. .3 Đối tượ ợng nghiên n cứu và ph hạm vi ngh hiên cứu

1. .3.1 Đối tư ượng nghiê ên cứu

Các yếu u tố ảnh hư ưởng đến q quyết định mua nhà ở ở xã hội củ ủa người có p ó thu nhập

th hấp trên địa a bàn thành h phố Hồ C Chí Minh.

1. .3.2 Phạm vi nghiên n cứu

Phạm v vi nghiên c cứu của ch huyên đề c chỉ tập trun ng xem xé ét những v n vấn đề liên

qu uan đến nh hà ở xã hội i trong phạ ạm vi thành h phố Hồ C Chí Minh, những chín ề nh sách về

ạo lập, phá tạ t triển quỹ ỹ nhà ở xã hội cũng n như định h hướng phát t triển của ố thành phố

ong tương tr lai.

1. .4 Phương g pháp ngh hiên cứu

Nghiên cứu khám m phá được thực hiện bằng phươ ơng pháp n nghiên cứu h u định tính

th hông qua kỹ ỹ thuật thả ảo luận nhó óm tập trun ng

Nghiên cứu chính h thức đượ ợc thực hi iện bằng p phương ph háp nghiên h n cứu định

lư ượng thông g qua kỹ t thuật thu t thập thông tin bằng cách phỏn ng vấn trực 0 c tiếp 300

kh hách hàng có nhu cầu u mua nhà ở xã hội tạ ại TPHCM . Dữ liệu đ được xử lý n bằng phần

mềm SPSS m 16.0 với c các công c cụ thống kê ê mô tả, k iểm định t thang đo C s Cronbach’s

Alpha, phân A n tích nhân tố khám p phá, hồi quy y bội.

Để thực c hiện nghi iên cứu về các yếu tố ố quyết địn nh mua nhà à ở xã hội, ã tác giả đã

kế ết hợp sử d dụng nhiều u phương p pháp nghiê ên cứu như ư nghiên c ứu định tín n nh, nghiên

ứu định lư cứ ượng, phân tích thống g kê mô tả ả, nghiên c cứu phân tí ích… trên m cơ sở tìm

hi iểu lý thuy yết và các n nghiên cứu u điển hình h về các yế ếu tố quyế ết định mua ã a nhà ở xã

hộ ội cùng vớ ới các thang g đo chi ti iết được th hiết lập sẽ đ được trình h bày trong p g phần tiếp

heo. Ngoài th i ra, các m mối tương quan giữa a các biến cũng được c xem xét h t một cách

kh hách quan, , đồng bộ đ để kết quả n nghiên cứu u đạt được chính xác và thực tiễ ễn.

Cũng cầ ần phải nói i thêm rằng g, đề tài ng ghiên cứu “ “các yếu tố ố quyết địn à nh mua nhà

ở xã hội tại i thành phố ố Hồ Chí M Minh” là m một nghiên n cứu điều u tra trong g đó những

ph hản hồi củ ủa khách hà àng thu th ập từ phiế u điều tra là nguồn t thông tin q g quan trọng

nh hất được dù ùng trong quá trình n nghiên cứu u. Đối với n nghiên cứu u điều tra, c u các dữ liệu

hu thập sẽ th mang tính h khách qu uan hơn do o hạn chế đ được các ý ý kiến chủ a ủ quan của

ng gười viết. D Do đó, quá á trình phâ ân tích và xử lý dữ li iệu sẽ đưa ra kết quả n ả có độ tin

ững nghiê ậy và tổng cậ g quan cao , có thể đư ược áp dụn ng cho nh n cứu sau ố đó với số

ượng mẫu n lư nhiều hơn.

Nghiên cứu này đư ược tiến hà ành thông q qua hai gia a đoạn chín nh: (1) ngh ơ hiên cứu sơ

bộ ộ định tính h nhằm xây y dựng bản n câu hỏi th hăm dò ý ki iến khách h hàng; (2) n u nghiên cứu

đị ịnh lượng n nhằm thu t thập, phân tích dữ liệ ệu thăm dò ò, cũng như ư ước lượn m ng và kiểm

đị ịnh mô hìn nh.

1. .4.1 Nghiê n cứu sơ b bộ định tín nh

Nghiên cứu định tính nhằm m mục đích h hiệu chỉn nh, bổ sun ng thang đo i o các khái

ni iệm nghiên n cứu, xây dựng bản g câu hỏi t thăm dò ý kiến khác ch hàng ch p ho phù hợp

vớ ới điều kiệ ện của TPH HCM nói c chung và th hị trường n nhà ở xã hộ ội nói riên c g. Từ mục

tiê êu nghiên cứu đã xác c định, cơ s sở lý thuyế ết, tác giả đ đã xây dựn ng bảng câu m u hỏi thăm

dò ò ý kiến kh hách hàng sơ bộ lần 1. Tuy nh hiên, bảng câu hỏi sơ ơ bộ lần 1 n chắc chắn

hưa phù hợ ch ợp. Vì vậy, , bước tiếp p là nghiên cứu định t tính với việ ệc khảo sá h t 20 khách

hà àng tại TPH HCM.

Trong b bảng câu hỏ ỏi sơ bộ, c ác thang đ đo yếu tố li iên quan đư ược đưa và y ào với đầy

đủ ủ các biến tiềm ẩn, ch hưa có một t điều chỉn nh nào được c thực hiện n. Mỗi biến u n được nêu

hành một p th phát biểu tư ương ứng để đáp viê ên thể hiện n ý kiến đá ánh giá củ Ý ủa mình. Ý

ki iến trả lời c của đáp viê ên được lư ượng hóa th heo thang đ đo Likert 5 5 mức độ t n từ (1) hoàn

oàn không đ to đồng ý đến n (5) hoàn t toàn đồng ý.

Sau khi thực hiện nghiên cứu u định tính h, tác giả xâ ây dựng đư ược bản câu m u hỏi thăm

dò ò ý kiến kh hách hàng sơ bộ lần 2 và sử dụ ụng bảng c câu hỏi này y để thăm 0 dò thử 50

kh hách hàng để tiếp tục c hiệu chỉnh h. Dữ liệu thu thập đư ược của bư ước nghiên ộ n cứu sơ bộ

đư ược đưa v vào kiểm đ định độ ti n cậy của a thang đo o, sử dụng g kỹ thuật h phân tích

C ronbach A Alpha các b biến có hệ ệ số tương g quan giữ ữa các biến n và tổng l (item-total

co orrelation) dưới 0,30 trong phân n tích Cron nbach’s Alp pha sẽ bị l oại bỏ. Tiế ữ ếp theo, dữ

liệ ệu được ki iểm định b bằng phân tích EFA đ để xem xét t khả năng g hội tụ của o a thang đo

và à phân tích h nhân tố EFA các b biến quan sát có trọn ng số (Fact tor loading n g) nhỏ hơn

0, ,5 trong EF FA sẽ tiếp tục loại b bỏ và kiểm m tra tổng p phương tríc ch (≥50%) n . Các biến

òn lại (than cò ng đo hoàn n chỉnh) sẽ ẽ được đưa a vào bảng g câu hỏi d dùng cho n u nghiên cứu

đị ịnh lượng chính thức c. Kết quả ả cho thấy các thang đo đều đư ược rút tríc n ch nguyên

vẹ ẹn, không có hiện tư ợng thang đo bị tách h/gộp biến quan sát c của thang đ o đo này vào

hang đo khá th ác, không c có biến qu an sát nào bị loại bỏ t thêm tại bư ước này.

1. .4.2 Nghiê n cứu định h lượng

Nghiên cứu định l lượng chín nh thức đượ ợc thực hiệ ện tại thàn nh phố Hồ , Chí Minh,

để ể phân tích h nhân tố k khám phá (EFA) với i ít nhất 5 mẫu trên 1 biến qua n an sát. Bên

ạnh đó, để cạ ể tiến hành h phân tích h hồi qui một cách tốt nhất, T Tabachnick l k & Fidell

1996) cho r (1 rằng kích th hước mẫu cần phải đ đảm bảo the eo công thứ ức:

n ≥ 8 m +50.

Trong g đó,

n là c cở mẫu

ập của mô biến độc l m số hình.

Trên cơ ơ sở đó, tác c giả tiến hành thu t thập dữ liệ ệu với cỡ m mẫu là 30 g 0. Phương

ph háp chọn m mẫu được t tiến hành th heo phươn ng pháp thu uận lợi, ng ẫu nhiên v o và đảm bảo

ương đối th tư heo đúng y yêu cầu ch ho mục tiê êu nghiên c cứu. Phươn ng pháp th ữ hu thập dữ

liệ ệu bằng bả ảng câu hỏ ỏi và thăm dò ý kiến n khách hà ng là công g nhân và v , viên chức,

ng gười có th hu nhập thấ ấp đang có ó nhu cầu nhà ở tại thành phố ố Hồ Chí M t Minh, phát

khách hàn g điền vào bả ảng câu hỏ ỏi cho khác h hàng để phiếu trả l lời.

1. .5 Ý nghĩa a khoa học c và thực ti iễn của đề ề tài

Đề tài n nghiên cứu xác định c các yếu tố t tác động đế ến quyết đị ịnh mua nh i hà ở xã hội

một cách đầ m ầy đủ và c chính xác h hơn. Từ đó ó sẽ có nh hững cải th hiện thích m hợp nhằm

nâ âng cao hiệ ệu phát triể ển nhà ở x ã hội tại T PHCM nói i riêng và c các thành p t phố ở Việt

Nam nói ch N hung. Kết q quả nghiên n cứu là cơ ơ sở phục vụ cho việ ệc triển kh n hai các sản

ph hẩm, và dị ịch vụ mới i đáp ứng n nhu cầu củ ủa khách h hàng về nh hà ở xã hội c i. Với việc

ph hân tích cá ác yếu tố l liên quan đ đến mức q quyết định mua nhà ở ở của khác ể ch hàng để

C hính phủ v và các doan nh nghiệp sẽ hiểu rõ õ hơn về sự ự khó khăn n của khách i h hàng khi

mua nhà ở xã hội. Đây là cách đánh giá mang tính khách quan và khái quát cao đo

lường hiệu quả về việc phát triển nhà ở xã hội.

Đề tài là nguồn tư liệu quan trọng giúp cơ quan quản lý và các chính quyền địa

phương lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được

những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp trong chính sách nhà ở xã hội.

1.6 Cấu trúc của luận văn

Đề tài nghiên cứu được chia thành 5 chương với nội dung cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý luận về nhu cầu của người tiêu dùng.

Chương 3: Mô hình nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu.

Chương 5: Kiến nghị và kết luận hướng giải pháp nhà ở xã hội trên địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh.

CH

HƯƠNG

G 2: CƠ S

SỞ LÝ T

T THUYẾT

Phần m mở đầu đã g giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứ ứu. Chương ẽ g 2 này sẽ

gi iới thiệu cá ác lý thuyế ết về nhà ở ở xã hội cũ ũng như h ành vi và n những giai a i đoạn của

qu uá trình qu uyết định m mua sắm. Đ Đồng thời trong chư ương 2 cũn ng đưa ra m ý mô hình lý

huyết và xâ th ây dựng cá c giả thuyế ết nghiên c cứu trước đ đó. Chương g 2 cơ bản h được hình

hành gồm 3 th 3 phần chí ính: (1) Tổ ổng quan v về nhà ở xã ã hội, (2) M Mô hình hà a ành vi của

ng gười tiêu d dùng, (3) C ác công trì ình nghiên cứu trước đây.

2. .1 Tổng qu uan về nhà à ở xã hội

2. .1.1 Khái n niệm về nh hà ở xã hộ ội

Nhà ở x xã hội (NO OXH) là m một loại hìn nh nhà ở th huộc sở hữ ữu của cơ à quan Nhà

nhà được nư ước (có thể ể Trung ươ ơng hoặc đ địa phương g) hoặc các c loại hình à sở hữu và

qu uản lý bởi Nhà nước, , các tổ chứ ức phi lợi nhuận đượ ợc xây dựn ng với mục g đích cung

ấp nhà ở gi cấ iá rẻ cho m một số đối t tượng đượ ợc ưu tiên t trong xã hộ ội như công a g chức của

Nhà nước ch N hưa có nhà à ở ổn định h, người có ó thu nhập p thấp... và à được cho c thuê hoặc

ho ở với gi ch iá rẻ so với i giá thị trư ường.

Theo Đi iều 3 của N Nghị định 7 71/2010/NĐ Đ-CP, phá áp luật quy định như s ở sau: Nhà ở

xã ã hội là nhà à ở do Nhà à nước hoặ ặc tổ chức, cá nhân th huộc các th ành phần k u kinh tế đầu

ư xây dựng tư g cho các đ đối tượng đ được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công n chức, viên

hức, sĩ qua ch an, quân nh hân chuyên n nghiệp t thuộc lực l lượng vũ tr rang nhân g dân, công

nh hân làm vi iệc tại các khu kinh tế, khu cô ng nghiệp , khu chế x xuất, khu ệ công nghệ

ao và các đ ca đối tượng k khác theo q quy định củ ủa Chính ph hủ.

Nhà ở x xã hội là lo oại nhà ở ch hỉ dành ch o một số đ đối tượng đ đặc biệt đư à ược thuê và

th huê mua. Đ Đối tượng được thuê ê nhà ở xã hội là cán n bộ, công g chức, viê ĩ ên chức, sĩ

thuộc lực qu uan, quân n nhân chuy yên nghiệp lượng vũ t trang nhân n dân, công m g nhân làm

vi iệc tại các khu kinh t tế, khu côn ng nghiệp, khu chế x xuất, khu c ông nghệ c c cao và các

đố ối tượng kh hác theo q quy định củ ủa Chính p phủ. Những g người nà ày phải có u thêm điều

ki iện là ngườ ời có thu nh hập thấp và à thuộc mộ ột trong các c trường hợ ợp sau đây :

- Chưa a có nhà ở thuộc sở hữu của m mình và ch hưa được th huê hoặc m ở mua nhà ở

thuộc c sở hữu Nh hà nước.

- Có nh hà ở thuộc sở hữu củ ủa mình như ưng diện tí ích bình qu uân trong h h hộ gia đình

dưới 5m² sàn/ng gười

- Có nh hà ở thuộc sở hữu của a mình như ưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc c dột nát.

niệm nhà Khái ở xã hội có phạm vi hẹp hơn n so với k khái niệm nhà ở cho o

gười có thu u nhập thấ ấp. Đối tượ ợng của nh à ở xã hội giới hạn t trong phạm g m vi những ng

ng gười làm c công ăn lư ương khu v vực công v và một phầ ần khu vực c tư nhân ( i (tương đối

hính quy, q ch quy mô sản n xuất kinh h doanh từ ừ trung bình h đến lớn, đó là công c g nhân các

kh hu công ng ghiệp ở các c loại nhà t tập thể), nh hà cho ngư ười thu nhập p thấp mở ả rộng ra cả

kh hu vực tư n nhân bao g gồm cả nhữ ững người làm công ăn lương v và những n h người kinh

do ể. oanh cá thể

2. .1.2 Đối tư ượng quản n lý nhà ở x xã hội

a phương, Tùy vào o điều kiện n cụ thể củ ủa từng đị Ủy ban n nhân dân c ó cấp tỉnh có

qu uyền quyết t định chủ đầu tư nh hà ở xã hội i, có trách nhiệm xác c định mức p c thu nhập

bì ình quân v và thu nhập p thấp tại địa phươn ng, điều ki ện được m mua, được ê thuê, thuê

mua nhà ở x m xã hội trên phạm vi đị ịa bàn tron ng từng thờ ời kỳ.

2. .1.3 Đối tư ượng cung cấp nhà ở ở xã hội

Đối với dự án phá át triển nh hà ở xã hội i được đầu u tư xây dự ựng bằng n n nguồn vốn

ng gân sách th hì Nhà nướ ớc là người i quyết địn nh đầu tư lự ựa chọn ch hủ đầu tư. Đ ự Đối với dự

n phát triển án n nhà ở xã ã hội được c đầu tư x xây dựng b bằng nguồn n vốn khôn ừ ng phải từ

ng gân sách N Nhà nước t thì việc lự ựa chọn chủ ủ đầu tư d dự án được c thực hiện y n theo quy

đị ịnh của Nh hà nước.

Đối tượ ợng thụ hư ưởng nhà ở ở xã hội là à cán bộ, c công chức, viên chức y c theo quy

đị ịnh của ph háp luật về ề cán bộ, c công chức , viên chứ ức. Sĩ quan n, quân nh n ân chuyên

ng ghiệp thuộ ộc lực lượn ng vũ tran g nhân dâ ân hưởng l ương từ n ngân sách N . Nhà nước.

C ông nhân l làm việc tạ ại khu công g nghiệp. C Các đối tượ ợng đã trả lạ ại nhà ở cô y ông vụ quy

đị ịnh. Học s inh, sinh v viên các trư ường đại h học, cao đ ẳng, trung học chuyê , ên nghiệp,

ao đẳng ng ca ghề, trung c cấp nghề k không phân n biệt công g lập hay dâ ân lập đượ à ợc thuê nhà

ở trong thời gian học t tập. Người i thu nhập t thấp tại kh hu vực đô t thị theo qu a y định của

Ủy ban nhân Ủ n dân cấp t tỉnh.

2. .1.4 Thuê mua nhà ở ở xã hội

Thuê m mua nhà ở x xã hội là v việc người i thuê nhà ở được cơ ơ quan Nh ó hà nước có

th hẩm quyền công nhận n quyền sở ở hữu đối v với nhà ở đ ang thuê sa au khi đã h h hoàn thành

ng ghĩa vụ củ ủa người th huê trong m một thời gi an theo qu uy định. Kế ết thúc thờ ê ời hạn thuê

mua nhà mua theo hợ m ợp đồng, n người thuê ở xã hội p phải làm th hủ tục theo h o quy định

ủa luật để đ củ được cấp G Giấy chứng g nhận quyề ền sở hữu n nhà (GCNQ QSHN). N c Người được

huê mua nh th hà ở xã hội i phải thanh h toán lần đ đầu 20% g giá trị của n nhà ở thuê c mua. Việc

huê mua nh th hà ở xã hội i phải thôn ng qua hợp đồng đượ ợc ký kết gi iữa đơn vị o được giao

qu uản lý quỹ nhà ở xã h hội với ngư ười được th huê mua.

Thuê mu ua nhà ở x xã hội là m một hình thứ ức bán nhà à mới, đây là hình thứ à ức bán nhà

có ó sự hỗ trợ ợ của Nhà n nước nhằm m giúp ngư ười thuê mu ua có khả n năng sở hữ u ữu nhà sau

một thời gia m an thuê nh hất định. V Việc áp dụn ng hình thứ ức thuê mu ua sẽ giúp u người thu

nh hập thấp c có thể chủ động về m mặt tài chín nh. Giá thu uê mua cũ ũng sẽ đượ o ợc tính cao

hơ ơn giá thuê ê nhưng vẫ ẫn đảm bảo o khả năng chi trả của a người thu uê mua.

Luật cũn ng quy địn nh rất rõ việ ệc thuê mu ua nhà ở xã ã hội. Theo o đó, người a i thuê mua

nh hà ở xã hộ ội không đ được chuy yển nhượn ng quyền th huê mua d dưới mọi h . hình thức.

Tr rường hợp p không còn n nhu cầu t thuê mua t thì phải gia ao lại nhà ở ở đó cho đơ n ơn vị quản

ý quỹ nhà ở lý ó. ở xã hội đó

2. .1.5 Vai tr rò nhà ở xã ã hội

2. .1.5.1 Nhà à ở xã hội g góp phần đ đảm bảo c chính sách h an sinh x xã hội của N Nhà nước

Để phục c vụ đề án phát triển nhà ở xã h hội, đa số c các hộ có k khó khăn v ề nhà ở tại i

đô ô thị thườn ng có thu n nhập thấp hiện đang g sống tron ng những n ngôi nhà tự g ự tạo dựng

ho oặc được t thừa kế của a các thế h hệ trước. H Hầu hết nhữ ững căn nh hà đó được g c xây dựng

ừ những nă từ ăm trước đ đây bằng những vật t liệu có c chất lượng thấp mau i u hỏng, lại

kh hông có ki inh phí để bảo dưỡn g, sửa chữ ữa thường xuyên. Mặ ặt khác nơ a i sống của

ác hộ đó th cá hường ở nh hững địa đi iểm có hạ tầng kỹ thu uật và hạ t tầng xã hội t i kém phát

tr iển. Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở c có diện tích h nhà ở ch hật chội, nh ệ hiều thế hệ

ống, bình cù ùng sinh s quân diện n tích rất t thấp chỉ đạ ạt khoảng 2-3 m². T c Thiếu nước

ạch, thiếu đ sạ điện chiếu sáng công g cộng…đặ ặc biệt là m môi trường g sống bị ô o ô nhiễm do

khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường,

một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển

kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở

cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.

Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh

vực nhà ở, phát triển xã hội. Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở

có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc

lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Việc

phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng

gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn

thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối

tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước. Điều

này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi

ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những

mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

2.1.5.2 Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển

khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ

được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách

ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển

nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét,

hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tùy theo khả năng ngân sách của từng địa

phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về

nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm

bảo giảm giá thành xây dựng công trình.

Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các

doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những

đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về

tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương

mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao,

việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập

của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này –

phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ. Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã

hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây

dựng, sản phẩm gia dụng… những ngành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần

giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc

đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung.

2.1.5.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường

bất động sản

Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình khai

thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu Nhà

nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho

thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn

vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực

hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC). Sau một quá trình khai thác tối

thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ

cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn.

Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có

giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay.

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản (BĐS) một

nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường

hiện nay. Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp

mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ

dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị

trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về sản phẩm cũng có

những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho

các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá

vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường

2 12

nh hà ở thươn ng mại, thị trường nhà à ở chung cư. Từng b bước đưa g giá cả trên g thị trường

c chất của về ề đúng thự nó.

2. .1.6 Điều k kiện được mua, thuê ê, thuê mu ua nhà ở xã ã hội

Đối tượn ng được th huê nhà ở x xã hội do N Nhà nước đ đầu tư xây dựng bằng n g vốn ngân

sá ách Nhà nư ước phải đ đáp ứng các c điều kiện n: Chưa có ó nhà ở thu uộc sở hữu h u của mình

và à chưa đượ ợc mua, th huê hoặc th huê mua nh hà ở xã hộ ội, chưa đư ược Nhà nư ợ ước hỗ trợ

nh hà ở, đất ở ở dưới mọi i hình thức c hoặc có n nhà ở thuộ c sở hữu c của mình n n nhưng diện

tíc ch bình qu uân trong h ộ gia đình dưới 5m² s sàn/người hoặc là nh hà ở tạm bợ c ợ, hư thuộc

di iện thu nhậ ập thấp the o quy định h của Ủy ba an nhân dâ . ân cấp tỉnh.

Đối tượ ợng được m mua, được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đ y đầu tư xây

dự ựng bằng vốn không g phải từ n ngân sách Nhà nước c phải đáp p ứng các điều kiện:

Giống điều k G kiện các đố ối tượng đư ược thuê nh hà ở xã hộ i do Nhà n nước đầu tư g ư xây dựng

bằ ằng vốn ng gân sách N Nhà nước v và phải có hộ khẩu th hường trú h hoặc tạm t n trú dài hạn

ại địa phươ tạ ơng nơi có d dự án phát t triển nhà ở xã hội. P Phải có khả ả năng than n nh toán lần

đầ ầu bằng 20 0% giá trị c của nhà ở th huê mua.

2. .1.7 Phát t triển nhà ở ở xã hội

2. .1.7.1 Khá ái niệm phá át triển nh hà ở xã hộ ội

Phát triể ển nhà ở xã ã hội là sự ự phát triển về số lượn ng, loại hìn nh và hình g thức cung

cấ ấp nhà ở x xã hội. Do đó, phát tr riển nhà ở xã hội thự ực chất là v việc đầu tư g ư xây dựng

mới, xây dự m ựng lại hoặ c cải tạo là àm tăng diệ ện tích nhà à ở cung cấ ấp cho các g đối tượng

xã ã hội, gia t tăng đối tư ượng hưởng g thụ cụ th hể theo quy y định của địa phương g g, gia tăng

hì ình thức, c chất lượng cung ứng dịch vụ, v với sự tham m gia ngày y càng nhiề c ều của các

nh hà đầu tư v vào thị trườ ờng đầu tư phát triển nhà ở xã h hội v.v..

hội 2. .1.7.2 Nhữ ững quy đị nh của Nh hà nước về ề nhà ở xã

Theo đi iều 45 Luậ ật Nhà ở và à Nghị địn nh 90/2006 6/NĐ-CP n ngày 06/09 y 9/2006 quy

đị ịnh chi tiết t và hướng g dẫn thi h hành Luật Nhà ở, qu uỹ nhà ở x xã hội có th à hể do Nhà

thuộc các nư ước hoặc c các tổ chức c, cá nhân thành phầ ần kinh tế đ đầu tư xây a y dựng dựa

tr ên nhu cầu u thuê, thu uê mua của a các đối tư ượng sinh sống trên địa bàn củ a ủa từng địa

hội cũng ph hương và p phải phù h hợp với điề ều kiện kin nh tế – xã như quy h t hoạch phát

triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa phương. Điều này có nghĩa là

các thành phần kinh tế cũng được phép tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính

quyền địa phương các cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế

tham gia xây dựng nhà ở.

Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở,

quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội để bảo đảm sự gắn kết

với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc các khu kinh

tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa phương mình,

trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành

để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp theo quy

định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các

thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Các địa phương cũng được phép quyết định lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt các

dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội

nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phương trong từng giai đoạn.

2.1.7.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Nguyên tắc lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ phải tuân theo tiêu chuẩn

thiết kế nhà ở xã hội được quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở. Trong đó, nhà ở xã

hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung

của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; -

Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu -

tầng.

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng

nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.

- Cơ cấu căn hộ được lựa chọn phù hợp với quy mô của các loại hộ gia đình có

nhu cầu.

- Hệ số diện tích sàn căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng là 80% - 85%

- Điển hình hóa thiết kế mẫu căn hộ để giảm chi phí đầu tư.

Ngoài ra, khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà

chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng

tương ứng với nhà cấp ba trở lên và tuân thủ các các quy định khác đã được nêu

trong Luật Nhà ở.

Đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng đô thị: Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu

chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị:

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao

thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin

phục vụ công tác quản lý, bảo vệ.

- Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã

hội tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu

giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản.

- Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý. Về vật liệu và việc áp dụng công nghệ

tiên tiến vào việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội, tuy đã có những quy định trong

Luật Nhà ở nhưng Nhà nước khuyến khích dùng vật liệu trong nước để thi

công và hoàn thiện.

- Có phương án tận dụng vật liệu địa phương khi thực hiện hoàn thiện căn hộ.

- Áp dụng các công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao năng suất lao động,

giảm giá thành sản phẩm.

2.1.7.4 Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội

Việc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ được căn cứ vào tình

hình thực tế của các địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét,

quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở các nguồn huy

động theo quy định và ban hành quy chế quản lý quỹ này theo những nguyên tắc

sau đây:

Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính Nhà nước hoạt động theo nguyên tắc

bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục

đích lợi nhuận.

5 15

Quỹ ph át triển nh hà ở trực t thuộc Ủy b ban nhân d dân cấp tỉn nh, có tư p cách pháp

nh hân, hoạt đ động hạch toán độc lậ ập, có con dấu riêng, có bảng c cân đối kế t , toán riêng,

đư ược mở tài i khoản tại Kho bạc N Nhà nước v và các tổ ch hức tín dụn ng để hoạt o động theo

qu uy định của t. a pháp luật

Quỹ phá át triển nhà à ở được q quản lý, điề ều hành và tổ chức ho oạt động th ệ heo điều lệ

nhân dân tổ ổ chức và h hoạt động của quỹ d do Ủy ban cấp tỉnh b ban hành v y và các quy

đị ịnh có liên quan của p pháp luật.

Quỹ phá át triển nhà à ở được m miễn giảm c các loại th huế và nộp ngân sách c Nhà nước

th heo hướng dẫn của Bộ h. ộ Tài chính

a phương Quỹ phá át triển nh à ở của đị được sử dụ ụng để phá át triển nh i hà ở xã hội

th huộc sở hữu u Nhà nướ ớc trên phạm m vi địa bà àn.

2. .1.8 Dự án n phát triển n nhà ở xã ã hội

Theo qu uy định tại điều 50 củ ủa Luật Nh hà ở, UBND D cấp tỉnh h quyết định n h lựa chọn

đơ ơn vị làm c chủ đầu tư ư các dự án n phát triển n nhà ở xã h hội trên địa a bàn được ừ c đầu tư từ

qu uỹ phát triể ển nhà ở. C Cụ thể là: chủ đầu tư ư dự án tổ chức lập, trình duyệ à ệt dự án và

hực hiện vi th iệc quản lý ý đầu tư x ây dựng đ để bảo đảm m tiến độ, c chất lượng g g xây dựng

nh hà ở theo q quy định c ủa pháp lu uật về xây dựng. Hiện n nay ở cá ác địa phươ ó ơng đều có

ác công ty cá quản lý qu uỹ nhà thu uộc sở hữu Nhà nước c, các công g ty này sẽ o được giao

àm chủ đầu là u tư các dự án nhà ở x xã hội trên địa bàn địa a phương.

Sau khi dự án ho àn thành v việc xây d dựng, UBN ND cấp tỉnh h thực hiệ t ện việc xét

ch họn và côn ng bố công g khai các đối tượng được thuê ê, thuê mua a nhà ở xã g ã hội trong

ừng dự án, từ chỉ định đơ ơn vị tiếp n nhận việc q quản lý, kh hai thác, vậ ận hành dự án.

Việc tổ chức thực hiện dự án n nhà ở xã ã hội theo p phương thứ ức này có ư à ưu điểm là

tậ ập trung vi ệc quản lý ý đầu tư xâ ây dựng và à quản lý v việc khai th hác, sử dụ t ụng về một

đầ ầu mối, tuy y nhiên đố i với các đ địa phương g có nhiều đối tượng có nhu cầu ở u về nhà ở

xã ã hội (trong g đó cán b bộ, công ch hức thuộc d diện quản l lý của các cơ quan T g Trung ương

hiếm tỷ lệ ch lớn) như Hà Nội, th hành phố Hồ Chí M Minh thì việ ệc phân cấ a ấp cho địa

ph hương sẽ g gặp nhiều khó khăn. Đây là ch hính là khó ó khăn chủ ủ yếu trong c g công tác

qu uản lý và k khai thác q quỹ nhà ở xã hội ở các địa ph hương hiện n nay. Đối n với dự án

6 16

ph hát triển nh hà ở xã hội i do tổ chứ ức, cá nhân n thuộc các c thành phầ ần kinh tế đ y đầu tư xây

dự ựng thì chủ ủ đầu tư dự ự án được p phép tổ chứ ức quản lý , vận hành dự án đó s t sau khi kết

húc đầu tư x th xây dựng.

2. .2 Mô hình h hành vi c của người g i tiêu dùng

Khái n niệm hành h vi người g tiêu dùng 2. .2.1

Theo Ph hilip Kotle er, nghiên cứu về hà ành vi tiêu u dùng của a khách hà t àng là một

nh hiệm vụ kh há quan trọ ọng có ảnh hưởng rất lớn trong qui trình c ác quyết đị p ịnh về tiếp

hị của các d th doanh nghi iệp. Trong những thờ ời gian đầu u tiên, nhữn ng người là ị àm tiếp thị

ó thể hiểu có được ngườ ời tiêu dùn ng thông q qua những kinh nghiệ ệm bán hà ọ àng cho họ

hà àng ngày. T Thế nhưng g sự phát tr riển về quy y mô của c các doanh nghiệp và g thị trường

đã ã làm cho nhiều nhà à quản trị t tiếp thị kh ông còn đ điều kiện ti iếp xúc trự i ực tiếp với

kh hách hàng nữa. Ngày y càng nhiề ều những n nhà quản t trị đã phải đưa vào v n việc nghiên

ứu khách h cứ hàng để trả lời những câu hỏi ch hủ chốt sau u đây về mọ ọi thị trườn ng.

Hành vi i người tiêu u dùng đư ợc hiểu là một loạt c các quyết đ định về việ i ệc mua cái

gì ì, tại sao, k khi nào, như ư thế nào, nơi nào, ba ao nhiêu, b bao lâu mộ t lần, liệu n ì như thế thì

ao mà mỗi sa cá nhân, n nhóm ngườ ời tiêu dùng g phải có q quyết định q qua thời gi c ian về việc

họn dùng s ch sản phẩm, d dịch vụ, ý t tưởng hoặc c các hoạt đ động.

Hành vi i người tiê u dùng là sự tương t tác năng đ động của cá ác yếu tố ả g ảnh hưởng

đế ến nhận th hức, hành v vi và môi trường mà à qua sự th hay đổi đó ó con ngườ i ời thay đổi

uộc sống củ cu ủa họ (Leo on Schiffm man, David Bednall và à Aron O’c cass, 2005 g trích trong

Nguyễn Thị N ị Thùy Miê ên, 2011).

Theo Ph hilip Kotle er (2004), trong mar rketing, nh hà tiếp thị nghiên cứ i ứu hành vi

ng gười tiêu d dùng với m mục đích nh hận biết nh hu cầu, sở thích, thói i quen của ể họ, cụ thể

à xem ngườ là ời tiêu dùn ng muốn m mua gì, sao họ lại mua a sản phẩm m, dịch vụ o đó, tại sao

họ ọ mua nhãn n hiệu đó, họ mua nh hư thế nào, , mua ở đâu u, khi nào mua và mứ a ức độ mua

a sao để xâ ra ây dựng ch hiến lược marketing thúc đẩy người tiêu u dùng mu n ua sắm sản

ph hẩm, dịch v vụ của mìn nh.

Nghiên cứu hành v vi người tiê êu dùng hi ện nay còn n vượt xa h hơn các khí i ía cạnh nói

tr ên. Đó là, các doanh h nghiệp tìm m hiểu xem m người tiê êu dùng có ó nhận thức c c được các

7 17

lợ ợi ích của s sản phẩm, dịch vụ họ ọ đã mua h hay không và cảm nh hận, đánh g ế giá như thế

nà ào sau khi sử dụng sả ản phẩm, d dịch vụ. Vì ì điều này s sẽ tác động g đến nhữn a ng lần mua

hà àng sau đó ó của người i tiêu dùng g và tác độn ng đến việc c thông tin n về sản ph ọ hẩm của họ

đế ến những n người tiêu d dùng khác .

Những g yếu tố tá ác động đế ến hành vi mua của người tiêu u dùng 2. .2.2

Hành vi i mua của người tiêu u dùng là m một bộ ph ận của hàn nh vi con n c người, các

qu uyết định m mua sắm v à tiêu dùng g hàng hóa a của họ ch hịu ảnh hưở ởng của rất u t nhiều yếu

ố khác nha tố au. Đặc tín nh của ngư ười mua s ẽ được hìn nh thành d dưới ảnh h a hưởng của

nh hiều yếu tố ố khác nha au. Các yếu u tố cơ bả ản ảnh hưở ởng đến hà nh vi của u người tiêu

dù ùng được p phân chia t hành bốn n nhóm chính h theo hình h 2.1

2. .2.2.1 Các yếu tố văn n hóa

Văn hóa: Là m một hệ thốn ng những g giá trị, đức tin, truyền n thống và n các chuẩn

mực hành v m vi. Văn hóa a được hình h thành và à tiến triển qua nhiều u thế hệ, đư n ược truyền

ừ đời này q từ qua đời kh hác và thườ ờng được h hấp thu ng gay từ buổi i đầu trong g g đời sống

mỗi con ngư m ười, từ gia đình, trườ ờng học, tôn n giáo, tro ng công vi iệc và bằng p g giao tiếp

xã ã hội với c các thành v viên khác của cộng đ đồng. Ví d dụ: một ng gười lớn lên ẽ n ở Mỹ sẽ

tiế ếp xúc với các giá trị ị: thành tựu u và thành công, cái t tôi cá nhân n, tự do, tiệ t ện nghi vật

hất… Một ch người lớn lên ở Việt Nam sẽ tiế ếp xúc với các giá trị ị: tính cộng a g đồng, gia

đì ình, sự tiết kiệm, sự r ràng buộc c của huyết t thống và dò òng họ…

Nguồn : Phi N ilip Koler. 2001

1: Các yếu u tố cơ bản n ảnh hưởn ng hành vi i mua của người tiêu u dùng Hình 2.1

Văn hóa là nguyên nhân đầu tiên, cơ bản quyết định nhu cầu và hành vi của

con người. Những điều cơ bản về giá trị, sự cảm thụ, sự ưa thích, tác phong, thói

quen, hành vi ứng xử mà chúng ta quan sát được qua việc mua sắm hàng hóa, đều

chứa đựng bản sắc văn hóa.

2.2.2.2 Các yếu tố xã hội

Hành vi mua của người tiêu dùng được quy định bởi những yếu tố mang tính

chất xã hội như: các nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị xã hội.

- Các nhóm tham khảo: Là một nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp

đến thái độ và hành vi mua của con người. Như bạn thân, láng giềng, đồng

nghiệp… có ảnh hưởng trực tiếp đến thái độ hay hành vi của những thành viên của

nhóm. Ngoài ra còn có những nhóm mang tính chất hiệp hội như: Tôn giáo, hiệp

hội ngành nghề, công đoàn, Đoàn thanh niên, hội phụ nữ,… nhóm vui chơi giải trí

(câu lạc bộ thể dục thể thao, hội những người chơi cây cảnh,…)

Ảnh hưởng của nhóm xã hội tới hành vi mua của một cá nhân thường thông

qua dư luận xã hội của nhóm. Những ý kiến, quan niệm của những người trong

nhóm đánh giá về các sự kiện, hàng hóa, dịch vụ luôn là những thông tin tham khảo

đối với quyết định của một cá nhân. Cá nhân nào càng muốn hòa đồng với cộng

đồng của mình thì ảnh hưởng của dư luận nhóm càng lớn.

- Gia đình: Gia đình của người mua được coi là yếu tố ảnh hưởng mạnh,

thậm chí được coi trọng hơn các yếu tố khác tới hành vi mua vì hai lý do: Thứ nhất,

sự biến động của nhu cầu hàng hóa luôn gắn với những sự hình thành và biến động

của gia đình. Thứ hai, những quyết định mua sắm của những cá nhân luôn chịu ảnh

hưởng của các cá nhân khác trong gia đình.

- Vai trò và địa vị xã hội: Vai trò, địa vị xã hội là vị trí của một cá nhân

trong các nhóm ảnh hưởng của họ. Vai trò của một cá nhân là các hành động mà

mọi người mong đợi người đó thực hiện. Địa vị là thước đo tầm quan trọng người ta

gắn cho một vai trò. Người ta thường chọn các sản phẩm và dịch vụ có thể chuyển

tải được thông điệp về vai trò và địa vị xã hội của mình.

2.2.2.3 Các yếu tố cá nhân

Các quyết định mua sắm hàng hóa của người mua luôn chịu ảnh hưởng lớn

của những yếu tố thuộc về cá nhân người ấy như tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh

kinh tế, lối sống, cá tính và những quan niệm về chính bản thân mình.

- Tuổi tác và đường đời: Ở những mức tuổi khác nhau, người tiêu dùng sẽ

có những nhu cầu và mong muốn khác biệt. Tính chất tiêu dùng cũng phụ thuộc vào

giai đoạn của chu kỳ sống gia đình, ở từng thời điểm của trạng thái gia đình mà

người tiêu dùng có những nhu cầu khác nhau, sở thích khác nhau, do đó có những

hành vi và sự lựa chọn khác nhau trong mua sắm.

- Hoàn cảnh kinh tế: Thể hiện mức thu nhập và chi tiêu của người đó và

điều này có ảnh hưởng rất lớn đến cách lựa chọn sản phẩm và dịch vụ của cá nhân

đó.

- Nghề nghiệp: Nghề nghiệp có ảnh hưởng nhất định đến tính chất sản phẩm

được chọn. Do tính chất công việc khác nhau, con người sẽ có những nhu cầu khác

biệt về quần áo, phương tiện vận chuyển, lựa chọn nơi giải trí, ăn uống,… Công

việc cũng ảnh hưởng đến cách thức tiến hành việc mua sắm, thói quen mua hàng.

Sự khác biệt về nghề nghiệp cũng tạo ra nhu cầu rất khác nhau về sản phẩm, chất

lượng, giá cả và tính cấp thiết của sản phẩm đó.

- Phong cách sống: Lối sống tồn tại như một sự đáp ứng của cá nhân đối với

một hệ thống nhu cầu có liên quan. Lối sống của một người được thể hiện qua hành

động, sự quan tâm và quan điểm của người đó về những gì thuộc môi trường xung

quanh. Lối sống gắn rất chặt với nguồn gốc xã hội, tiểu văn hóa và nghề nghiệp

song lối sống còn chứa đựng nhiều hơn thế. Lối sống phát họa một cách đầy đủ nhất

chân dung của con người. Sự lựa chọn hàng hóa của người tiêu dùng thể hiện lối

sống của họ.

- Cá tính và quan niệm bản thân: Cá tính là đặc điểm tâm lý nổi bật của con

người tạo ra thế ứng xử có tính ổn định nhất quán đối với môi trường xung quanh.

Cá tính thường được mô tả bằng những đặc tính vốn có của con người như: tính tự

tin, tính thận trọng, tính tự lập, tính khiêm nhường, tính hiếu thắng, tính ngăn nắp,

tính năng động, tính bảo thủ, tính cởi mở, tính cẩn trọng… Cá tính và thói quen bộc

lộ hành vi mua sắm hàng hóa có mối quan hệ chặt chẽ.

2.2.2.4 Các yếu tố tâm lý

Ý thức là một dạng phản ánh tâm lý cao nhất của riêng con người. Tùy theo

mức độ chín mùi của ý thức, mà mỗi khách hàng có những hành vi mua khác nhau

trong quá trình lựa chọn hàng hóa, giao tiếp mua bán... Ý thức của con người được

kết cấu bởi các yếu tố cơ bản gồm: Động cơ, nhận thức, niềm tin và thái độ.

Động cơ: Động cơ là nhu cầu đã trở nên bức thiết đến mức buộc con người

phải hành động để thoả mãn nó.

Động cơ thúc đẩy là xu hướng và sự cố gắng để thoả mãn một mong muốn

hoặc một mục tiêu nhất định. Động cơ thúc đẩy là một phản ứng nối tiếp như sau:

Nhu cầu mong muốn thôi thúc hành động sự thoả mãn

Nhận thức: Động cơ thúc đẩy con người hành động song hành động của con

người lại phụ thuộc rất lớn vào nhận thức của họ vào môi trường xung quanh. Hai

khách hàng có cùng động cơ, cùng vào một siêu thị nhưng sự lựa chọn nhãn hiệu

hàng hóa, số lượng hàng hóa mà họ mua sắm hoàn toàn khác nhau. Thái độ của họ

về mẫu mã, giá cả, chất lượng mặt hàng, hệ thống dịch vụ, thái độ nhân viên bán

hàng có thể không giống nhau. Đó là kết quả của nhận thức về những kích thích

marketing của họ không giống nhau.

Sự hiểu biết và kinh nghiệm: Sự hiểu biết diễn tả những thay đổi trong hành

vi của con người phát sinh từ kinh nghiệm. Kinh nghiệm trong ý thức của con người

là trình độ của họ về cuộc sống, về hàng hóa, về đối nhân xử thế, đó là kết quả của

những tương tác của động cơ (mục đích mua hàng), các tác nhân kích thích (những

hàng hóa cụ thể), những gợi ý (ý kiến gợi ý của các thành viên khác như bạn bè,

nguồn gốc gia đình, các chương trình truyền thông quảng cáo), sự đáp lại và củng

cố (những điều xảy ra khi người mua sử dụng hàng hóa so với những mong đợi của

họ về hàng hóa đó).

Niềm tin và quan điểm: Thông qua kinh nghiệm và sự hiểu biết người ta có

được niềm tin và thái độ, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến hành vi mua của khách

1 21

hà àng. Niềm tin là sự n nhận định, chứa đựng g một ý ngh hĩa cụ thể m mà người t c ta có được

một cái gì đ m ó. Chẳng h hạn, nhiều người mua a vẫn tin rằ ằng giá cả v và chất lượ i ợng có mối

qu uan hệ với i nhau, giá thấp sẽ là à hàng khôn ng tốt. Sự hình thành h niềm tin n về cơ bản

xu uất phát từ sự hiểu bi iết nên ảnh h hưởng khá á quan trọn ng đến hàn nh vi mua.

Các n nhà kinh d doanh cần q quan tâm đ đặc biệt đế ến niềm tin n của khách i h hàng đối

vớ ới những h hàng hóa và à dịch vụ c cụ thể để th hiết kế ra n những sản phẩm hoặ h c hình ảnh

ủa nhãn hiệ củ ệu đáp ứng g được niềm m tin của k khách hàng g. Một niềm m tin của k g khách hàng

bị ị sai lệch s ẽ gây rất n nhiều trở ng gại cho quy yết định m mua, đòi hỏi i marketer a phải bỏ ra

nh hững nỗ lự ực đáng kể để sữa lại n niềm tin ấy y.

Quan n điểm hay y thái độ là sự đánh g iá có ý thứ ức những tì ình cảm và u à những xu

hư ướng hành h động có t tính chất tố ốt hay xấu u về một v vấn đề nào đó. Thái đ n độ đặt con

ng gười vào m một khung suy nghĩ, t thích hay k không thích h, cảm thấy y gần gũi h h hay xa lánh

một đối tượn m ng hay mộ ột ý tưởng cụ thể nào đó. Ngườ ời mua sẽ tì ìm đến nhã à ãn hiệu mà

họ ọ có thái độ ộ tốt khi độ ộng cơ xuấ ất hiện.

Tóm lại: Quyết t định mua a sắm hàn g hóa của mỗi con n người là k c kết quả tác

độ ộng qua lại i phức tạp của các yế ếu tố văn h óa, xã hội, , tâm lý. Tr rong đó có u nhiều yếu

ố, việc gây tố y ảnh hưởn ng của các c nỗ lực m marketing l à có hạn, song nó rấ h ất hữu ích

tr ong việc g giúp cho cá ác marketer r có thể nh hận dạng ch hính xác đư ược người c mua ở các

kh húc thị trườ ờng khác n nhau.

2. .2.3 Quá tr rình thông g qua quyế ết định mu ua hàng củ ủa người t tiêu dùng

Chún ng ta hãy tì ìm hiểu qu ui trình dẫn n dắt người i tiêu dùng g, qua nhữn ự ng trình tự

nà ào để ra q quyết định và thực h iện việc m mua hàng. Theo Phil ip Kotler, h quá trình

mua sắm hông qua q th quyết định của ngườ ời tiêu dùn g diễn ra q qua các gia u ai đoạn sau

Hành vi sau H khi mua

T Tìm kiếm thông tin

Đán lựa c

nh giá chọn

Quyết địn mua

Nhận bi nhu cầ

iết ầu

2) ây (hình 2. đâ

(Nguồn: phỏng theo o Philip Ko otler, 2001 1, tr. 220 - 2 229)

Hình 2.2: M H Mô hình c ác giai đoạ ạn của quá á trình thô ông qua qu uyết định mua sắm

2.2.3.1 Nhận biết nhu cầu

Quá trình mua sắm bắt đầu xảy ra khi người tiêu dùng ý thức được nhu cầu

của chính họ. Theo Philip Kotler, nhu cầu phát sinh do những kích thích bên trong

và những kích thích bên ngoài.

Kích thích bên trong là các nhu cầu thông thường của con người như đói,

khát, yêu, thích, được ngưỡng mộ, vv.. Chẳng hạn, một người cảm thấy đói thì

muốn ăn; cảm thấy khát thì muốn uống; cảm thấy nóng nực thì muốn đi bơi.

Kích thích bên ngoài như thời gian, sự thay đổi do hoàn cảnh, môi trường,

đặc tính của người tiêu dùng, những chi phối có tính chất xã hội như: văn hóa, giới

tham khảo, những yêu cầu tương xứng với các đặc điểm cá nhân, những kích thích

tiếp thị của những người làm marketing, vv..

Vấn đề đặt ra ở giai đoạn này là nhà marketing phải dự đoán được người tiêu

dùng muốn được thỏa mãn nhu cầu nào? Tại sao họ có nhu cầu đó? Họ sẽ muốn

thõa mãn nhu cầu của mình như thế nào? Với sản phẩm nào? Với đặc tính nào?

v.v…

2.2.3.2 Tìm kiếm thông tin

Theo Philip Kotler, khi nhu cầu đủ mạnh sẽ hình thành động cơ thúc đẩy

người tiêu dùng tìm kiếm thông tin để hiểu biết về sản phẩm. Quá trình tìm kiếm

thông tin có thể “ở bên trong” hoặc “bên ngoài”. Song nếu việc tìm kiếm bên trong

thành công, thì có thể sẽ không xảy ra việc tìm kiếm những thông tin từ nguồn bên

ngoài.

2.2.3.3 Đánh giá các phương án lựa chọn

Theo Philip Kotler, trước khi đưa ra quyết định mua sắm, người tiêu dùng xử

lý thông tin thu được rồi đưa ra đánh giá của các nhãn hiệu cạnh tranh. Tiến trình

đánh giá thông thường được thực hiện theo trình tự sau:

Thứ nhất, người tiêu dùng coi mỗi một sản phẩm bao gồm một tập hợp các

thuộc tính. Trong đó, mỗi thuộc tính được gán cho một chức năng hữu ích mà sản

phẩm đó có thể đem lại sự thỏa mãn cho người tiêu dùng khi sở hữu nó. Thuộc tính

của sản phẩm thể hiện qua các mặt:

+ Đặc tính kỹ thuật: công thức, thành phần, màu sắc, cỡ.

+ Đặc tính sử dụng: thời gian sử dụng, độ bền.

+ Đặc tính tâm lý: đẹp, sang trọng, cá tính, sự thoải mái, lòng tự hào về

quyền sở hữu.

+ Đặc tính kết hợp: giá cả, nhãn hiệu, đóng gói.

Thứ hai, người tiêu dùng có khuynh hướng phân loại các thuộc tính theo mức

độ quan trọng khác nhau dựa trên nhu cầu được thỏa mãn.

Thứ ba, người tiêu dùng cho khuynh hướng xây dựng cho mình một tập hợp

những niềm tin vào các nhãn hiệu làm cơ sở để đánh giá các thuộc tính của sản

phẩm. Xu hướng lựa chọn của người tiêu dùng là họ sẽ chọn mua nhãn hiệu hàng

hóa nào có thể đem lại cho họ sự thỏa mãn từ các thuộc tính của sản phẩm mà họ

quan tâm là tối đa. Tuy nhiên, kết quả đánh giá này phụ thuộc vào tâm lý, điều kiện

kinh tế và bổi cảnh cụ thể diễn ra hành vi mua sắm của người tiêu dùng. Vì vậy,

nhiệm vụ của những người làm marketing là phải hiểu được người tiêu dùng đánh

giá nhu thế nào đối với các nhãn hiệu để thay đổi, thiết kế lại sản phẩm của công ty

có những đặc tính mà người tiêu dùng ưa chuộng. Khắc họa làm cho người mua chú

ý hơn đến những đặc tính mà sản phẩm mình có ưu thế. Thay đổi niềm tin của

người tiêu dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai.

2.2.3.4 Quyết định mua sắm

Ở giai đoạn đánh giá phương án, người tiêu dùng đã hình thành ý định mua

nhãn hiệu trong các phương án lựa chọn, nhưng giữa ý định mua và quyết định mua

có thể bị hai yếu tố xen vào. Khi đó, quyết định của người tiêu dùng có thể bị trì

hoãn hoặc hủy bỏ quyết định mua hàng. Đặc biệt đối với những món hàng có giá trị

cao làm người tiêu dùng không chắc chắn về quyết định mua của chính họ và để

giảm bớt rủi ro, họ có thể thu thập thông tin từ bạn bè, gia đình, người tiêu dùng

khác…trước khi ra quyết định mua.

4 24

2. .2.3.5 Hàn nh vi sau k khi mua

Sau k khi mua, ng gười tiêu d dùng có thể ể cảm thấy y hài lòng h hay không ở hài lòng ở

một mức độ m ộ nào đó về ề sản phẩm m và sau đó ó có các hà ành động sa au khi mua n a hay phản

ứn ng nào đó v về sản phẩ ẩm hay cách h sử dụng sản phẩm.

Nếu t tính năng v và công dụ ụng của các c sản phẩm m đáp ứng một cách t ự tốt nhất sự

hờ đợi của ch họ thì ngư ười tiêu dù ùng sẽ hài l lòng. Hệ qu uả là hành vi mua sắ c ắm sẽ được

ặp lại khi h lặ họ có nhu c cầu, hoặc g giới thiệu ( (quảng cáo ) cho ngườ ời khác. T p rường hợp

ng gược lại, h họ sẽ khó c chịu và thiế ết lập sự câ ân bằng tâm m lý bằng cách sẽ ch g huyển sang

tiê êu dùng nh hãn hiệu kh hác, đồng c có thể họ sẽ ẽ nói xấu s sản phẩm đ đó với ngườ ời khác.

2. .3 Các yếu u tố ảnh hư ưởng đến q quyết định h mua nhà à ở xã hội

2. .3.1 Khung g chính sá ách phát tr riển nhà ở ở xã hội tại m i Việt Nam

Trong g lĩnh vực phát triển n nhà ở nói i chung, nh hà ở xã hộ i nói riêng g g, hệ thống

vă ăn bản phá áp luật ở c ấp Trung ư ương bao g gồm luật n nhà ở, các Nghị định h h do Chính

ph hủ ban hàn nh và các quyết định h do Thủ tư ướng ký n nhằm hướn ng dẫn và c a cụ thể hóa

vi iệc thi hành h luật nhà ở, và thôn ng tư do cá ác Bộ ban h hành hướn g dẫn chi t ố tiết một số

đi iều của các c nghị định h. Ngoài ra a việc phát t triển nhà ở xã hội c còn được đ g định hướng

bở ởi chiến lư ược phát tr riển nhà ở do Thủ tư ướng ban h hành và điề ều chỉnh bở t ởi các luật

liê ên quan nh hư Luật Đấ ất đai, Luật t Đầu tư, L Luật Kinh d doanh bất đ động sản v ị và các nghị

đị ịnh và thôn ng tư tương g ứng. Ở c cấp địa phư ương, căn c cứ theo các c quy định n ở văn bản

ấp trung ươ cấ ơng, từng đ địa phương g có các q quyết định của Ủy ba an nhân dân , n cấp tỉnh,

hành trực th th huộc Trung g ương quy y định chi tiết một số ố yếu tố đặ ặc thù cũng h g như cách

hức tiến hàn th nh và quản n lý phát tri iển nhà ở v và nhà ở xã ã hội tại địa a phương.

Như vậy, tại th hời điểm h iện tại thì các văn b ản hiện hà ành có liên n n quan đến

hính sách ch nhà ở xã ã hội là L uật Nhà ở ở 2005, L Luật Đất đ đai 2013, N h Nghị định

18 88/2013/N Đ- CP của a Chính phủ ủ về phát t triển và qu ản lý nhà ở ở xã hội và ư à Thông tư

08 8/2014/TT -BXD của Bộ Xây d dựng hướng g dẫn thi h hành một số ố điều của h Nghị định

18 88. Quan s sát các văn bản pháp l lý đã hết h hiệu lực cũn ng như nhữ ững văn bả n ản còn hiện

hà ành, có thể ể nhận thấy y một điểm m đáng lưu ý ý là các ng ghị định, qu uyết định v ư và thông tư

đư ược bổ sun ng và thay t thế một cá ch thường xuyên. Sự ự thay đổi n này một mặ y ặt cho thấy

5 25

sự ự thích ứng g và phản h hồi của các c cơ quan b ban hành ch hính sách v với thực tiễ h ễn thi hành

hính sách, ch mặt khác cũng cho thấy tính k không ổn đ định của h hệ thống ph n háp lý liên

. qu uan đến nh hà ở xã hội

2. .3.2 Chính h sách cho vay và thu u nhập

dù các cơ Mặc quan quản n lý đã ba n hành nh iều quy đị ịnh để “cởi o i trói” cho

ng gười mua n nhà ở xã hộ ội (NOXH) ), đẩy nhan nh tốc độ g giải ngân g ói tín dụng ỷ g 30.000 tỷ

đồ ồng nhưng g đến nay, việc cho v vay vẫn gặ ặp một số k khó khăn, khách hàn p ng vẫn gặp

chính. Dù nh hiều khó k khăn do cá ác vướng m mắc về thủ tục hành đã có nhi a ều lần sửa

đổ ổi, nới rộn ng đối tượn ng được va ay, giảm lã ãi suất và tăng thời g gian vay n c nhưng việc

hứng minh ch h thu nhập của người i vay, khâu u xác nhận n tình trạn g nhà ở vẫ m ẫn là điểm

được giải ng ghẽn chưa quyết. Ch hính “nút t thắt” này k khiến cho t tốc độ giải a i ngân của

gó ói 30.000 tỷ đồng cò òn chậm v và nhiều ng gười có nh hu cầu mu ua nhà chư n ưa tiếp cận

đư ược gói tín n dụng hỗ t trợ. Khách h hàng thiế u một số th hủ tục xác c nhận chưa ở a có nhà ở

huộc sở hữ th ữu của mìn nh, diện tíc h nhà ở th hấp hơn 8 m m²/người, tạm trú và o à đóng bảo

hi iểm…. nên n không th hể vay được c gói ưu đ đãi này, các c ưu đãi hi iện nay nh n hư thời hạn

ho vay 15 ch năm, lãi su uất 5%/năm m là chưa p phù hợp. C Các vướng g mắc chủ y ở yếu nằm ở

hủ tục chứn th ng minh đủ ủ điều kiện được vay.

Sản p phẩm bán r ra chưa thự ực sự phù h hợp nhu cầ ầu của ngư ười có thu . nhập thấp.

Giá trị căn n G nhà vẫn cò òn khá cao, , thời gian cho vay c hưa đủ dài i cho ngườ p ời thu nhập

hấp, gây áp th p áp lực trả ả nợ định kỳ ỳ. Đây là y yếu tố quan n trọng nhấ ất mà ngườ à ời mua nhà

qu uan tâm ch hứ không h hoàn toàn l là lãi suất. Lấy dẫn c chứng, nếu u căn nhà t 5 trị giá 1,05

ỷ đồng (the tỷ eo mức qu uy định để được vay) ), số tiền v vay tối đa 700 triệu i đồng, thời

hạ ạn hưởng l lãi quy địn nh là 15 năm m với lãi s suất quy đị ịnh trong n năm 2015 l i là 5%, mỗi

háng người th i mua phải i trả gốc k khoảng gần n 4 triệu đ đồng cộng thêm lãi. T h Theo cách

tín nh lãi hiện n tại, trong năm đầu lã ãi phải trả khoảng 35 5 triệu đồng g, như vậy n bình quân

khoảng 3 một tháng tr m rong năm đ đầu trả lãi triệu đồng g, tổng mứ ức thanh to g án khoảng

gầ ần 7 triệu đ đồng/tháng g. Như vậy , tổng thu n nhập của g gia đình ng gười mua n 0 nhà phải 20

tr iệu đồng/th háng mới có thể đáp p ứng được c. Trong k khi đó, nhữ ững gia đìn g nh có tổng

6 26

th hu nhập từ 20 triệu đồ ồng/tháng trở lên khô ông nhiều. iữ thời gian , n như vậy, Nếu cứ gi

ất khó để n rấ gân hàng c chấp thuận cho vay.

Bởi v vậy, để cởi i “nút thắt” ” cho gói t ín dụng 30 0.000 tỷ đồ ồng, nên ké i éo dài thời

hạ ạn hưởng l lãi quy địn nh thành 2 20 năm. Đi iều này sẽ giảm áp l lực trả nợ i cho người

mua NOXH m H, đồng th hời phù hợ ợp với nhữ ững người có mức t thu nhập k . khiêm tốn.

Ngoài ra, cá N ác doanh ng ghiệp kinh h doanh địa a ốc nên áp p dụng hình h thức thuê i ê mua. Với

hì ình thức nà ày, người t thuê nhà k không nhất thiết phải có vốn đố ối ứng ban ẽ đầu mà sẽ

tr ả tiền định h kỳ hàng tháng. Đặc c điểm của a hình thức c này là th hời gian thu i uê khá dài

(c có thể lên t ới 30 năm) ) nên áp lự ực trả nợ sẽ nhẹ bớt.

2. .3.3 Các ch hủ đầu tư

Bên c cạnh các c chính sách như đã nê êu trên, có thể nhận t thấy rằng g với hướng

tiế ếp cận từ p phía nhu c ầu người d dân thì hiện n chưa có chính sách h nhằm thú u úc chủ đầu

ư đưa ra đư tư ược lựa chọ ọn đa dạng g về diện tí ích và chất t lượng nhà à ở cho ph u hù hợp nhu

ầu và khả n cầ năng chi tr rả của các nhóm thu nhập khác c nhau. Cá ác hộ gia đ u đình có thu

năng mua được nhà nh hập thấp kh hó có khả vì ngay cả ả với mức giá được c , coi là thấp,

gi iá nhà ở xã ã hội thườn ng vẫn cao o hơn nhiều u so với th hu nhập củ ủa họ (một n số nghiên

ứu ước tính cứ h với mức c giá khoản ng 10-12 tr riệu/m2 cù ùng với diệ ện tích kho ² oảng 50m²

hì giá một c th căn nhà ở x xã hội tối t thiểu cũng g đã lên đến n 500-600 triệu đồng c g, một mức

gi iá quá cao so với nhữ ững người có thu nhậ ập thấp và bấp bênh) . Với điều g kiện công

vi iệc và nguồ ồn thu nhậ ập thường x xuyên của mình, rất n nhiều ngườ ời dân và h h hộ gia đình

tr ong nhóm được ưu đ đãi nhà ở k không có đủ ủ khả năng g chi trả ng gay tổng gi ở iá trị nhà ở

cũ ũng như kh hông đủ đi iều kiện để ể tiếp cận c các nguồn tín dụng h hỗ trợ nhà ả ở, ngay cả

kh hi lãi suất v vay được ư ưu đãi và th hời gian va ay đã được kéo dài.

đãi trong Một r rào cản tiếp p theo đượ ợc đề cập đ đến là dù có ó nhiều ưu à đầu tư nhà

ở xã hội, tiế ến trình thự ực hiện và thủ tục hàn nh chính li iên quan đế ến quá trìn p nh thiết lập

dự ự án và xâ ây dựng nh hà ở là tươn ng đối phứ ức tạp và tố ốn nhiều th hời gian củ u ủa chủ đầu

ư, khiến ch tư ho các chủ đầu tư khô ông muốn t tham gia v vào thị trườ ờng vốn kém n m hấp dẫn

về ề thương m mại này. C Cũng xét trê ên quan đi iểm đầu tư ư thì theo q quy định, c ư chủ đầu tư

nh hà ở xã hội i chỉ được phép hưởn ng 10% lợi nhuận biê n, là mức t thấp so với n i lợi nhuận

kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các

doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả,

vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh

hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến

hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá

thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động

được trong chiến lược đầu tư của mình.

Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội cũng là một nguyên

nhân quan trọng khác dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại,

đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn

vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.

Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy định 30 – 50% phí sử dụng đất tại

địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển

nhà ở xã hội, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa khả thi do các địa

phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách

hơn. Ngoài ra, trước khi có Nghị định 188 năm 2013 thì các doanh nghiệp phát triển

nhà ở xã hội không thể sử dụng đất để thế chấp cho các khoản vay vốn phục vụ cho

dự án, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.

Một nguyên nhân cơ bản khác là việc thiếu quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ

động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên

tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quỹ đất này lại đến từ công tác quản lý thực hiện quy

hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được dành

cho nhà ở xã hội nhưng thực tế rất ít các doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà

không bị xử lý. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy định này

bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc công

trình thương mại, hoặc đơn giản là bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai

đoạn đầu của dự án.

8 28

Ngoà ài ra, có thể ể thấy ngay y những đi iều kiện lự ựa chọn hộ gia đình ti i iếp cận tới

qu uỹ nhà ở x xã hội cũng g ngày càng g được xiế t chặt, ví d dụ các ngân n hàng và c ư chủ đầu tư

ẽ chỉ chấp sẽ nhận cho n những ngư ười làm việ c ở các cơ ơ quan Nhà à nước đã đ ộ đăng ký hộ

kh hẩu ở đô t thị mới đủ ủ điều kiện n mua nhà ở thu nhậ ập thấp. Ng gười nhập g cư không

đă ăng ký và người thu nhập thấp làm việc t trong khu v vực phi ch hính thức tạ c ại khu vực

đô ô thị khôn g được hư ưởng lợi nh hiều từ các c chính sác ch nhà ở n này. Ngoài ể i ra có thể

hấy trong c th các chính s sách nhà ở ở hiện tại ch hưa chú tr rọng tạo đi iều kiện ch m ho sự tham

gi ia trực tiếp p của ngườ ời dân và cộ ộng đồng, đặc biệt là à cộng đồn ng nghèo có p ó thu nhập

hấp tham gi th ia giải quy yết những v vấn đề về n nhà ở của h họ.

2. .3.4 Vị trí nhà ở xã h hội

Các c cơ quan qu uản lý Nhà nước ưu t iên cho nh hững người i đang công i g tác ở nơi

gầ ần dự án N NOXH để h hạn chế vi ệc đi xa. V Vì nếu như ư xây dựng g nhà ở cho ó o người có

hu nhập thấ th ấp ở các vị ị trí xa trun ng tâm để giảm chi p phí quỹ đấ ất thì lại làm i m tăng chi

ph hí đi lại củ ủa người dâ ân. Đồng t thời cũng l làm tăng c chi phí tiếp p cận với c g ác hạ tầng

xã ã hội như c chăm sóc s sức khỏe, t trường học , chợ búa, vui chơi g giải trí… Đ ẽ Điều này sẽ

ạo ra vấn đ tạ đề khi ngườ ời ít tiền s sẽ đắn đo k khi mua nh hà bởi xa t trung tâm, ó đi lại khó

kh hăn. Người i có tiền cũ ũng không mặn mà bở ởi cơ sở hạ ạ tầng đô th m. hị yếu kém

Các chủ ủ đầu tư cầ ần xây dựng g thêm dịc ch vụ tiện í ích và an n ninh tốt đảm t m bảo chất

lư ượng cuộc sống ngườ ời dân cũng g như gần trung tâm m đô thị vệ tinh có nh i hư vậy mới

hu hút ngườ th ời có nhu c cầu NOXH H.

các vị trí Nhà nướ ớc nên ưu tiên dành đất thuận lợi cho việ ệc ăn ở, họ i ọc hành, đi

lạ ại… hoặc x xây nhà cho o người thu u nhập thấ ấp ngay tron ng các khu u đô thị mớ i ới cũng với

qu uỹ nhà ở th hương mại . Như thế, sẽ tạo nhiề ều cơ hội đ để người có ó thu nhập n thấp vươn

ên. lê

2. .4 Tổng qu uan về các c nghiên cứ ứu

Trong g quá trình h đô thị hó óa mạnh m mẽ ở nước t ta đã tạo ra a xu hướng g g tập trung

dâ ân số tại cá ác đô thị k khiến nhu c cầu về nhà à ở tăng lên n nhanh ch hóng. Việc g c xây dựng

nh hà ở để đáp p ứng được c nhu cầu c của nhóm n người có th hu nhập thấ ấp còn rất h o hạn chế do

đó đã có một số nghiên cứu đã đưa ra giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho người có

thu nhập thấp ở đô thị. Điển hình có một số nghiên cứu sau đây:

Nghiên cứu của Huỳnh Nguyên Dạ Thảo (2011). “Giải pháp phát triển nhà ở

xã hội ở thành phố Đà Nẵng”. Bài nghiên cứu này chỉ nêu lên thực trạng và đưa ra

một số giải như : Hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội. Tăng

cường các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đẩy mạnh xã hội hóa nhà ở xã

hội, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Phạm Thái Sơn (2014). “Nhà ở xã hội Việt Nam quan niệm chính sách và

thực tiễn”. Bài nghiên cứu này đưa ra các giải pháp nhằm phát triển hơn nữa nhà ở

xã hội trong tương lai, trong thời gian tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và

các chính quyền địa phương cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có

được về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy

định dành cho quỹ nhà ở này. Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành

phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được

đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thức hóa

hơn nữa chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản.

Lê Văn Đính (2012). “Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đà

Nẵng thực trạng và giải pháp”. Bài nghiên cứu này đưa ra một số giải pháp về huy

động vốn đầu tư phát triển. Nguồn vốn ngân sách hàng năm, ưu tiên dành kinh phí

từ ngân sách thỏa đáng để tập trung đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Khai thác nguồn vốn đầu tư trực tiếp, vốn ưu đãi của Trung ương. Để nâng cao

nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước cần tăng tỷ lệ tích lũy từ nội bộ nền kinh

tế của thành phố, huy động vốn từ phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình,

từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý;

đấu thầu dự án, đấu giá quỹ đất dôi dư,... và đồng thời có các biện pháp chống tham

nhũng, tránh lãng phí, thất thoát trong quá trình thực hiện. Nguồn vốn từ đầu tư

nước ngoài

0 30

Đứng g trên gốc độ sự hài i lòng có nghiên cứu u của Huỳ ỳnh Đoàn o Thu Thảo

(2 2010)“ Phâ ân tích các yếu tố ảnh h hưởng đế ến sự hài lò òng khách hàng của c ộ các căn hộ

hung cư trê ch ên thị trườn ng Khánh H Hòa”. Mô hình nghiê ên cứu như ư sau:

(Nguồn : Huỳnh Đo oàn Thu Th hảo, 2010)

Hình 2.3: M H Mô hình ph hân tích c ác yếu tố ả ảnh hưởng g đến sự h hài lòng kh hách hàng

của các căn hộ ch hung cư tr ên thị trườ ờng Khán h Hòa

Nghi ên cứu này y đã xác đị ịnh sự hài lòng của k khách hàng g chịu ảnh h a hưởng của

ác yếu tố: g cá giá cả, chất t lượng căn n hộ, chất l lượng dịch h vụ, hạ tần ng kỹ thuật g và thương

hi iệu, vị trí đ địa lý.

Nghi ên cứu của a Phạm Th hị Vân Trin nh (2011) “Những yế ếu tố ảnh h n hưởng đến

qu uyết định c chọn mua căn hộ chu ung cư cao o cấp của khách hàn ng tại TPH t HCM”. Kết

qu uả nghiên c cứu này ch ho thấy nhữ ững các yế ếu tố gây ả ảnh hưởng như: Chất n lượng căn

hộ ộ, chất lượ ợng dịch vụ ụ, hạ tầng kỹ thuật, t thương hiệ u vị trí địa a lý có qua g an hệ đồng

hộ chung bi iến với yếu u tố quyết định chọn n mua căn cư cao cấp p của khác i ch hành tại

hành phố H th Hồ Chí Min nh, riêng y yếu tố giá c cả có quan n hệ nghịch h biến với q h quyết định

họn mua că ch ăn hộ chun ng cư cao c ấp.

1 31

(Ngu uồn: Phạm m Thị Vân T Trinh, 201 1)

Hình 2.4: M H Mô hình đo o lường nh hững yếu t tố ảnh hưở ởng đến qu uyết định a chọn mua

căn hộ c chung cư c cao cấp củ a khách h hàng tại TP PHCM

T óm tắt chư ương 2

Cho tới i nay, mặc c dù có nh hiều nghiê n cứu về vấn đề nh hà ở nhưn ó g chưa có

ng ghiên cứu nào đề cập p tới các y yếu tố ảnh h hưởng đến n quyết địn nh mua nhà . à ở xã hội.

C hính vì lẻ đ đó, luận vă ăn này nhằ ằm nghiên cứu các yế ếu tố ảnh h hưởng đến q h quyết định

mua nhà ở x m xã hội một cách chi ti iết hơn.

Chương g 2 đã trình h bày lý th huyết nhà ở ở xã hội, lý ý thuyết cá ác yếu tố c h cơ bản ảnh

hư ưởng hành h vi mua củ ủa người tiê êu dùng, m mô hình các c giai đoạn n của quá t g trình thông

qu ua quyết đ định mua sắ ắm của nh hững nghiên n cứu trướ ớc đây có l liên quan đ ề đến vấn đề

ng ghiên cứu c của đề tài.

2 32

CHƯ

ƯƠNG 3:

: MÔ HÌ

ÌNH NG

GHIÊN C

CỨU

ơng 2 đã g iới thiệu c ơ sở lý thu uyết, mô h hình nghiên n cứu và k a kết quả của Chươ

cá ác nghiên c cứu trước. Trên cơ sở ở đó chươn ng 3 này tá ác giả sẽ đư ưa ra mô hì n ình nghiên

ứu cho luận cứ n văn này. Giả thiết n nghiên cứu u được xây y dựng dựa a trên cơ sở t ở lý thuyết

và à kết quả c của các ng ghiên cứu l là cơ sở để ể xử lý và phân tích dữ liệu tro g ong những

hương tiếp ch theo. Chư ương này b bao gồm ba a phần chín nh: (1) mô hình và cá t ác giả thiết

ng ghiên cứu, (2) xây dự ựng thang đ đo, (3) quy y trình nghi iên cứu.

3. .1 Mô hình h nghiên c cứu và giả thiết nghi iên cứu

3. .1.1 Mô hì ình nghiên n cứu

Căn c cứ vào các c nghiên cứ ứu trước đâ ây, qui trình h mua sắm m và những h yếu tố ảnh

ưởng đến q hư quyết định mua sắm của Philip Kotler. Mụ ục đích củ ủa nghiên c à cứu này là

ki iểm định c các yếu tố c chính ảnh hưởng đến n quyết địn nh mua nhà à ở xã hội, i đồng thời

xe em xét các c yếu tố nà ày có sự k khác biệt tr rong tiến t trình quyết t định mua a a hàng của

kh hách hàng kết hợp v với các yếu u tố đặc trư ưng của th hị trường b bất động sả h ản ở thành

ph hố Hồ Chí Minh và đ đặc tính sả ản phẩm nh hà ở xã hộ ội. Tác giả đã xây dự ả ựng các giả

huyết nghiê th ên cứu dự a vào 5 yế ếu tố chính h, đó là th hủ tục pháp p lý, chất n lượng sản

ph hẩm, giá c ả, vị trí, th hu nhập củ ủa khách h hàng. Tác g giả đưa ra mô hình n u nghiên cứu

đề ề xuất như sau:

Thủ tục ph háp lý H1

Chất lượn ng sản m phẩm H2

Quy ã ua nhà ở xã ả Giá cả H3 ết định mu hội

Vị trí í H4

H5 Thu nhập khách hà p của àng

( ( Nguồn: tá ác giả tự xâ ây dựng)

Hình 3.1: nghiên cứ ứu đề xuất các yếu tố ố ảnh hưởn ng đến quy yết định Mô hình

mua n nhà ở xã h ội tại TPH HCM

3 33

Biến phụ thuộc : Quyết địn nh mua nhà à ở xã hội.

Các b biến độc lậ ập gồm có: yếu tố thủ tục pháp l lý,chất lượ ợng sản phẩ , ẩm, giá cả,

vị ị trí và thu nhập của k g. khách hàng

Phươ ơng trình h hồi quy củ ủa mô hình h có dạng như sau:

Y

(Xf

)

X X

 f

  





)1.1( (

 0

1X   2 1

X   3  2

X    4

5X   5

2 , X3, X4, X

Các b biến độc lậ ập (biến giả ải thích) biến X1, X2 X5, là các b

Trong đó :

a nhà ở xã hội Y: Quyế ết định mu

g độ góc củ ủa phương trình hồi q quy β0: Tung

βi: Hệ s ố hồi quy r riêng phần ,( i = 1,5)

ủ tục pháp l lý X1: Thủ

ất lượng sản n phẩm X2: Chấ

cả X3: Giá

X4: Vị tr rí

: Sai s

u nhập khá ách hàng X5: Thu

số ngẫu nhi iên

3. .1.2 Các gi iả thiết ng ghiên cứu

Các giả thiết sau đ đây được đ u diễn tron ng mô hình nghiên cứ n ứu của luận ề nghị biểu

vă ăn này như ư sau:

H1: Nh óm yếu tố thủ tục ph háp lý có ả ảnh hưởng g đến quyết t định mua ã a nhà ở xã

hộ ội.

Theo Ph hilip Kotle er, ngoài yế ếu tố đặc đ điểm cá nh hân như tu uổi tác, giai a i đoạn của

ch hu kỳ sống g, nghề ng ghiệp, hoàn n cảnh kinh h tế, lối số ống, nhân cách và ý n ý niệm bản

hân thì hàn th nh vi tiêu dùng của khách hàn ng cũng bị ị chi phối bởi các y i yếu tố môi

trư ường bên n ngoài như yếu tố thủ ủ tục và phá áp lý. Tron ng lĩnh vực c phát triển i n nhà ở nói

hung, nhà ở ch ở xã hội nó ói riêng th heo quyết đ định của Ủy y ban nhân n dân cấp t h tỉnh, thành

trự ực thuộc T Trung ương g quy định h chi tiết m một số yếu tố đặc thù ù cũng như c cách thức

tiế ến hành và à quản lý p phát triển n nhà ở và nh hà ở xã hội tại địa phư ương. Mặc ơ c dù các cơ

qu uan quản lý ý đã ban h hành nhiều quy định đ để “cởi tró ói” cho ngư ười mua nh i hà ở xã hội

(NOXH), nhưng tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng của Chính phủ vẫn gặp nhiều khó khăn

do các vướng mắc về thủ tục hành chính. Dù đã có nhiều lần sửa đổi, nới rộng đối

tượng được vay, giảm lãi suất và tăng thời gian vay nhưng việc chứng minh thu

nhập của người vay, khâu xác nhận tình trạng nhà ở vẫn là điểm nghẽn chưa được

giải quyết. Chính “nút thắt” này khiến cho người mua nhà ở xã hội gặp rất nhiều

khó khăn và khó tiếp cận những gói hỗ trợ tín dụng của chính phủ (gói 30.000 tỷ

đồng) còn chậm và nhiều người có nhu cầu mua nhà chưa tiếp cận được gói tín

dụng hỗ trợ này.

H2: Có mối tương quan đồng biến giữa yếu chất lượng sản phẩm và quyết

định mua nhà ở xã hội.

Chất lượng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội. Theo Phillip Crosby:

“chất lượng là sự phù hợp với nhu cầu” (nguồn: Phillip Crosby, 1999). Trong quá

trình nghiên cứu định tính về những đặc tính chất lượng sản phẩm, tác giả xác định

được ba đặc tính chất lượng sản phẩm ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội:

chất lượng căn hộ, thiết kế và địa điểm của căn hộ.

Trong đó chất lượng căn hộ theo khách hàng là những đặc tính hữu hình của

căn hộ như: kết cấu, nguyên vật liệu xây dựng, thiết kế của căn hộ là tính cân đối

của cấu trúc căn hộ: số lượng phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh chất lượng

căn hộ ảnh hưởng tới quyết định mua nhà ở xã hội

H3:Có mối tương quan đồng biến giữa yếu giá cả sản phẩm và quyết định

mua nhà ở xã hội.

Giá cả ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội là số tiền khách hàng phải

bỏ ra để sở hữu và sử dụng căn hộ mà mình mua. Số tiền này dựa trên sự cảm nhận

về giá của bản thân căn hộ, giá đất tại khu vực địa lý mà căn hộ được xây dựng và

những chi phí phát sinh trong quá trình khách hàng chuyển tới ở như: chi phí bảo

trì, gửi xe, thang máy. Như vậy tổng số tiền mà khách hàng phải bỏ ra để sở hữu và

sử dụng căn hộ sau khi mua ảnh hưởng tới quyết định mua nhà ở xã hội của họ.

H4: Vị trí có tác động cùng chiều đến quyết định mua nhà ở xã hội.

Vị trí cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội

như: địa điểm xây dựng căn hộ là trung tâm đô thị vệ tinh. Khoảng cách của căn hộ

tới trung tâm thành phố và nơi khách hàng làm việc từ những kết quả thu được trên

tác giả đề xuất biến vị trí căn hộ ảnh hưởng tới quyết định mua nhà ở xã hội.

H5: Thu nhập của khách hàng có tác động cùng chiều đến quyết định mua nhà ở

xã hội.

Thu nhập của khách hàng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội. Thu

nhập của khách hàng thể hiện khả năng tài chính của khách hàng để trang trải cho

những chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để sở hữu và sử dụng nhà ở xã hội. Thu

nhập của đối tượng nghiên cứu ảnh hưởng đến quyết định của họ, vì những đối

tượng này thường có thu nhập thấp nên họ phải căn cứ vào thu nhập của mình để ra

quyết định

3.2 Xây dựng các thang đo

Thang đo trong nghiên cứu này được dựa vào lý thuyết để xây dựng, có 5 nhóm

yếu tố được nghiên cứu là nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã

hội là thủ tục pháp lý (ký hiệu là TTPL), yếu tố chất lượng sản phẩm (ký hiệu là

CLSP) các yếu tố giá cả (ký hiệu là GC), yếu tố vị trí (ký hiệu là VT), yếu tố thu

nhập (ký hiệu là TN) và yếu tố quyết định mua nhà ở xã hội (Ký hiệu QĐMNOXH)

 Xây dựng thang đo về yếu tố thủ tục pháp lý (TTPL)

Như trình bày ở phần trước, thủ tục pháp lý là yếu tố quyết định căn bản đến

việc mua nhà ở xã hội. Hiện nay khi mua nhà ở xã hội sẽ gặp rất nhiều khó khăn về

thủ tục pháp lý. Biến quan sát TTPL1 và biến quan sát TTPL2 dùng để quan sát sự

ảnh hưởng khó khăn về thủ tục pháp lý khi mua nhà ở xã hôi. Biến quan sát TTPL3,

TTPL4 và TTPL5 dùng để quan sát sự ảnh hưởng hiểu biết về TTPL, hướng dẫn về

TTPL, và giải quyết TTPL đến việc mua nhà ở xã hội.

- TTPL1: Khi mua nhà ở xã hội có gặp khó khăn về thủ tục pháp lý không.

- TTPL2: Nội dung thủ tục pháp lý về mua bán nhà ở xã hội đơn giản, dễ hiểu.

- TTPL3: Nhà đầu tư hướng dẫn đầy đủ và tận tình thủ tục pháp lý khi khách

hàng có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở xã hội.

- TTPL4: Nhà đầu tư giải quyết thủ tục pháp lý nhanh chóng cho khách hàng.

- TTPL5: Nhân viên tư vấn hiểu biết về thủ tục pháp lý.

 Xây dựng thang đo về chất lượng sản phẩm (CLSP)

Các quyết định mua NOXH của người khách hàng cũng bị ảnh hưởng bởi chất

lượng của căn hộ. Biến quan sát CLSP1, CLSP2 và CLSP3 dùng để quan sát thiết

kế căn hộ, tiêu chuẩn căn hộ cũng như cơ sở hạ tầng xung quanh căn hộ có tác động

đến việc mua NOXH. Biến quan sát CLSP4 và CLSP5 dùng để quan sát điều kiện

sinh hoạt khi mua căn hộ.

- CLSP1: Căn hộ có thiết kế phù hợp với chức năng sử dụng

- CLSP2: Xây dựng đạt tiêu chuẩn (tường không nứt, trần không thấm) như

mong đợi.

- CLSP3: Cơ sở hạ tầng xung quanh căn hộ được thực hiện đồng bộ đúng như

hợp đồng.

- CLSP4: Có chổ để xe đảm bảo an toàn.

- CLSP5: Căn hộ có hệ thống điện, nước hoàn chỉnh.

 Xây dựng thang đo về yếu tố giá cả ( GC)

Cùng với sự cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ của thị trường và các thay đổi

trong nhận định của khách hàng về sản phẩm, các nhà nghiên cứu đã xác định rằng

giá cả và quyết định mua sản phẩm có mối quan hệ sâu sắc với nhau. Do đó, nếu

không xét đến yếu tố này thì việc nghiên cứu về sự hài lòng khách hàng sẽ thiếu

tính chính xác.

- GC1 : Giá nhà ở xã hội phù hợp với chất lượng nhà.

- GC2 : Giá nhà ở xã hội phù hợp với giá đất tại khu vực căn hộ tọa lạc.

- GC3 : Giá nhà ở xã hội ở khu vực tôi mua tương ứng với giá nhà xã hội ở

những khu vực khác tại thành phố.

 Xây dựng thang đo vị trí ( VT)

- VT1 : Địa điểm căn hộ thuận tiện cho công việc.

- VT2 : Địa điểm căn hộ thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày (gần chợ, trường

học, bệnh viên).

- VT3 : Địa điểm căn hộ ngay trung tâm đô thị vệ tinh của thành phố.

- VT4: Địa điểm căn hộ nằm trong khu an ninh trật tự.

- VT5: Địa điểm căn hộ thuận tiện đi lại.

 Xây dựng thang đo về thu nhập ( TN)

- TN1 : Thu nhập của tôi phù hợp với giá tiền căn hộ.

- TN2 : Thu nhập của tôi tiếp cận được gói vay hỗ trợ của Chính phủ.

- TN3 : Thu nhập của tôi có khả năng trả nợ vay.

- TN4: Tôi cần ngân hàng hỗ trợ tài chính khi mua nhà ở xã hội.

 Xây dựng thang đo quyết định mua hàng của khách hàng (QĐMNOXH)

- QĐMNOXH1: Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó phù hợp với khả năng

- QĐMNOXH2: Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó đáp ứng nhu cầu sinh

hoạt, ăn, ở, đi lại.

- QĐMNOXH3: Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì giá rẻ.

- QĐMNOXH4: Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì không thể mua ở đâu

khác.

Đối với tất cả các biến quan sát của các thang đo, để khảo sát mức độ đồng ý

của khách hàng về quyết định mua nhà ở xã hội, tác giả sử dụng thang đo Likert 5

điểm.

Bảng 3.1: Tổng hợp các thang đo được mã hóa

Mã Diễn giải STT hóa

Thủ tục pháp lý (TTPL)

1 TTPL1 Khi mua nhà ở xã hội có gặp khó khăn về thủ tục pháp lý không.

2 TTPL2 Nội dung thủ tục pháp lý về mua bán nhà ở xã hội đơn giản, dễ hiểu.

Nhà đầu tư hướng dẫn đầy đủ và tận tình thủ tục pháp lý khi khách 3 TTPL3 hàng có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở xã hội.

4 TTPL4 Nhà đầu tư giải quyết thủ tục pháp lý nhanh chóng cho khách hàng.

5 TTPL5 Nhân viên tư vấn hiểu biết về thủ tục pháp lý.

Chất lượng sản phẩm (CLSP)

6 CLSP1 Căn hộ có thiết kế phù hợp với chức năng sử dụng

Xây dựng đạt tiêu chuẩn (tường không nứt, trần không thấm) như 7 CLSP2 mong đợi.

Cơ sở hạ tầng xung quanh căn hộ được thực hiện đồng bộ đúng như 8 CLSP3 hợp đồng.

9 CLSP4 Có chỗ để xe đảm bảo an toàn.

10 CLSP5 Căn hộ có hệ thống điện, nước hoàn chỉnh.

Giá cả (GC)

11 GC1 Giá nhà ở xã hội phù hợp với chất lượng nhà.

12 GC2 Giá nhà ở xã hội phù hợp với giá đất tại khu vực căn hộ tọa lạc.

Giá nhà ở xã hội ở khu vực tôi mua tương ứng với giá nhà xã hội ở 13 GC3 những khu vực khác tại TP. Vị trí (VT)

14 VT1 Địa điểm căn hộ thuận tiện cho công việc

Địa điểm căn hộ thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày (gần chợ, trường 15 VT2 học, bệnh viên).

16 VT3 Địa điểm căn hộ ngay trung tâm đô thị vệ tinh của thành phố.

17 VT4 Địa điểm căn hộ nằm trong khu an ninh trật tự.

18 VT5 Địa điểm căn hộ thuận tiện đi lại.

Thu nhập (TN)

19 TN1 Thu nhập của tôi phù hợp với giá tiền căn hộ.

20 TN2 Thu nhập của tôi tiếp cận được gói vay hỗ trợ của Chính phủ.

22 TN4

21 TN3 Thu nhập của tôi có khả năng trả nợ vay.

Tôi cần ngân hàng hỗ trợ tài chính khi mua nhà ở xã hội.

Quyết định mua nhà ở xã hội (QĐMNOXH)

QĐMN 23 Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó phù hợp với khả năng OXH1

QĐMN Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, ăn, 24 ở, đi lại.

OXH2 QĐMN 25 Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì giá rẻ.

OXH3 QĐMN Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì không thể mua ở đâu khác. OXH4

Nguồn: tác giả tổng hợp từ nghiên cứu định tính

Xác định vấn đề nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Cơ sở lý luận:

- Lý thuyết về nhà ở xã hội, Mô hình hành vi mua sắm - Mô hình quyết định mua nhà ở xã hội

Xác định mô hình nghiên cứu và các thang đo

Nghiên cứu định tính:

Nghiên cứu định lượng:

- Thiết kế bảng câu hỏi - Thu thập số liệu

- Thảo luận - Phỏng vấn - Hiệu chỉnh mô hình và thang đo

Xử lý số liệu:

- Phân tích độ tin cậy - Phân tích nhân tố - Phân tích hồi quy - Phân tích ANOVA - Xác lập mô hình - Kiểm định giả thuyết

Kết quả nghiên cứu

Kết luận và các kiến nghị

3.3 Qui trình nghiên cứu

Nguồn: tác giả xây dựng

Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu

Tóm tắt chương 3

Tóm lại chương này trình bày các mô hình nghiên cứu nhằm xây dựng các thang

đo cho các khái niệm nghiên cứu theo lý thuyết đã chọn. Một qui trình nghiên cứu

cũng được xây dựng nhằm để định hướng cho việc thực hiện nghiên cứu này. Nội

dung trình bày trong chương này làm tiền đề cho việc phân tích chi tiết và sâu hơn

trong chương kế tiếp khi phân tích các yếu tố quyết định mua nhà ở xã hội của

khách hàng theo 5 nhóm yếu tố đã chọn.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Trong chương này, tác giả sẽ phân tích dữ liệu nghiên cứu định lượng dựa

vào lý thuyết đã chọn, kết cấu theo như mô hình nghiên cứu. Xem sự tác động ảnh

hưởng của các nhóm yếu tố thủ tục pháp lý, yếu tố chất lượng sản phẩm, yếu tố vị

trí, yếu tố giá cả và yếu tố thu nhập có tác động ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

ở xã hội hay không? Và từ đó sẽ có kết luận về các giả thuyết đã đặt ra trong quá

trình nghiên cứu để thực hiện luận văn này và bao gồm bốn phần chính: (1) Phân

tích thống kê mô tả (2) Phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha (3) Phân tích nhân tố

(4) Phân tích tương quan và (5) Phân tích hồi quy.

Xử lý dữ liệu thông qua việc sử dụng công cụ phân tích SPSS theo trình tự sau:

 Phân tích mô tả

 Phân tích độ tin cậy của các thang đo

 Phân tích nhân tố

 Xây dựng mô hình nghiên cứu tổng hợp

 Kiểm định mô hình thông qua phân tích Pearson, phân tích hồi quy và

phân tích ANOVA

4.1 Phân tích thống kê mô tả

Mẫu được nghiên cứu tại TPHCM và chọn đúng độ tuổi để khảo sát. Có 300

bản câu hỏi được tác giả phát ra và thu về được 290. Sau khi loại đi những phiếu

khảo sát không đạt yêu cầu, tác giả chọn lại 280 bản trả lời để tiến hành nhập liệu và

phân tích thống kê mô tả cho ra kết qua như sau:

Frequency Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

Valid Tu 18-25

30.0

Tu 26-35

129

46.1

76.1

Tu 36-45

17.9

93.9

Tu 46-55

6.1

100.0

Total

280

100.0

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.1: Thống kê mô tả về độ tuổi

Về độ tuổi của mẫu khảo sát, có 84 người có quyết định mua nhà ở xã hội nằm

trong độ tuổi từ 18 tuổi đến 25 tuổi chiếm 30%, 129 người nằm trong độ tuổi từ 26

tuổi đến 35 tuổi chiếm tỷ lệ 46,1%, 50 người nằm trong độ tuổi từ 36 tuổi đến 45

tuổi, chiếm tỷ lệ 17,9% và 17 người nằm trong độ tuổi từ 46 tuổi đến 55 tuổi, chiếm

tỷ lệ 6,1%.

Về giới tính của mẫu khảo sát, có 131 người có quyết định mua nhà ở xã hội là

nam giới chiếm 46,8%, 149 người là nữ chiếm tỷ lệ 53,2%,

Frequency Percent

Valid Percent

Cumulative Percent

Valid Nam

131

46.8

149

53.2

100.0

Total

280

100.0

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.2: Thống kê mô tả về giới tính

Với kết quả này có thể thấy rằng việc số lượng nam nữ quyết định mua nhà ở

xã hội là gần bằng nhau.

Frequency

Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid <3 trieu

11.4

Tu 3 den <6 trieu

112

40.0

51.4

Tu 6 den <9 trieu

32.5

83.9

Tu 9 den <12 trieu

9.6

93.6

Tu 12 trieu tro len

6.4

100.0

Total

280

100.0

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.3: Thống kê mô tả về thu nhập

Với kết quả bảng 4.3 có thể thấy rằng việc khảo sát đã thực hiện ở khá nhiều

mức thu nhập khác nhau, số lượng người có thu nhập từ 3 đến nhỏ hơn 6 triệu

chiếm đa số là 112 người chiếm 40%, kế đến là mức thu nhập từ 6 đến nhỏ hơn 9

triệu là 91 người chiếm 32,5%, mức thu nhập dưới 3 triệu là 32 người chiếm 11,4%,

người có thu nhập từ 9 đến nhỏ hơn 12 triệu là 27 người chiếm 9,6% và người có

thu nhập từ 12 triệu trở lên chiếm 6,4%. Đồng thời, qua bảng mức thu nhập của

người trả lời trên thì cũng cho thấy rằng đề tài đã thực hiện được đa dạng các người

có mức thu nhập khác nhau.

Kết quả trong 280 người trong mẫu khảo sát có 30% là công chức viên chức,

tương tự có 42,5% người là công nhân, nhân viên, 19,3% là cán bộ quản lý. Còn lại

là 8,2% người được hỏi là làm nghề khác, số người trong mẫu khảo sát là số công

nhân và nhân viên chiếm đa số. Do đặc điểm nhu cầu về nhà ở xã hội là người có

thu nhập trung bình và thấp. Kết quả khảo sát về nghề nghiệp được trình bày ở bảng

4.4

Cumulative

Frequency

Percent Valid Percent

Percent

Valid Cong chuc, vien chuc

30.0

Cong nhan, nhan vien

119

42.5

72.5

Can bo quan ly

19.3

91.8

Nghe nghiep khac

8.2

100.0

Total

280

100.0

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.4: Thống kê mô tả về nghề nghiệp

4.2 Phân tích Cronbach’sAlpha

Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm định mối

tương quan giữa các biến. Nếu biến nào mà sự tồn tại của nó làm giảm hệ số

Cronbach’s Alpha thì sẽ bị loại bỏ để hệ số Cronbach’s Alpha tăng lên (nhưng cần

phải xem xét khi loại biến có vi phạm giá trị nội dung của thang đo), các biến còn

lại giải thích rõ hơn về bản chất khái niệm thang đo. Nếu một biến đo lường có hệ

số tương quan biến tổng hiệu chỉnh (corrected item-total correlation) ≥ 0,3 thì biến

đạt yêu cầu và thang đo có thể chấp nhận được về độ tin cậy khi có hệ số

Cronbach’s Alpha ≥ 0,6 (Nunnally & Bernstein, 1994 trích Nguyễn Đình Thọ,

2013).

Tác giả đã xây dựng các thang đo về quyết định mua NOXH tại TPHCM. Chính

vì lý do đó, thang đo này phải kiểm định xem có đạt được độ tin cậy cần thiết của

một thang đo hay không trước khi đưa vào nghiên cứu chính thức.

Độ tin cậy của từng thành phần trong thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết

định mua NOXH tại TPHCM sẽ được đánh giá bằng công cụ hệ số tin cậy

Cronbach’s Alpha. Những thành phần nào không đạt yêu cầu về độ tin cậy, tức là

Cronbach’s Alpha nhỏ hơn 0,6 sẽ bị loại bỏ. Sau khi đã kiểm định độ tin cậy của các

thang đo, tác giả tiến hành tiếp tục phân tích nhân tố khám phá (EFA). Mục đích của

phân tích này nhằm khám phá cấu trúc của thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết

định mua NOXH tại TPHCM. Phân tích yếu tố khám phá (EFA) cũng được thực

hiện cho thang đo về quyết định mua NOXH tại TPHCM. Sau khi thực hiện EFA,

tất cả các khái niệm nghiên cứu sẽ được đưa vào phân tích hồi qui đa biến nhằm

kiểm định các giả thuyết đã đặt ra trong quá trình nghiên cứu.

Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự

chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Điều này liên quan đến hai khía cạnh

là tương quan giữa bản thân các biến và tương quan của các điểm số của từng biến

với điểm số toàn bộ các biến của mỗi người trả lời.

Phương pháp này cho phép người phân tích loại bỏ những biến không phù hợp

và hạn chế các biến rác trong mô hình nghiên cứu vì nếu không chúng ta không thể

biết được chính xác độ biến thiên cũng như độ lỗi của các biến. Theo đó, chỉ những

biến có hệ số tương quan tổng biến phù hợp (Corrected Item-Total Correlation) lớn

hơn 0,3 và thang đo có hệ số Alpha lớn hơn 0,6 mới được xem là chấp nhận được và

thích hợp đưa vào phân tích những bước tiếp theo (dẫn theo Hoàng Trọng và Chu

Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Cũng theo nhiều nhà nghiên cứu, nếu Cronbach’s

Alpha đạt từ 0,8 trở lên thì thang đo lường là tốt và mức độ tương quan sẽ càng cao

hơn. Nhìn vào bảng 4.5 kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha của các nhân tố

chúng ta có thể thấy được kết quả phân tích độ tin cậy như sau:

Về thành phần thủ tục pháp lý: gồm 5 biến quan sát là TTPL01, TTPL02,

TTPL03, TTPL04, TTPL05. Cả 5 biến này đều có hệ số tương quan biến tổng lớn

hơn 0,3 và có hệ số Cronbach’s Alpha 0,798 (lớn hơn 0,6) nên thang đo thành phần

tin cậy đạt yêu cầu. Các biến này được đưa vào phân tích nhân tố tiếp theo.

Biến qu an sát

Phương sai thang đo nếu loại biến

Hệ số tương quan biến- tổng

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Trung bình thang đo nếu loại biến

8.740 8.931 8.624 8.978 10.060

.582 .642 .606 .604 .470

.760 .741 .752 .752 .791

7.426 7.297 7.709 7.915 6.799

13.41 13.41 13.34 13.30 13.39

.553 .605 .507 .459 .683

.747 .730 .761 .776 .701

6.360 6.886 7.014 6.724 6.281

13.79 13.63 13.44 13.49 13.78

.552 .536 .478 .513 .499

.689 .698 .717 .704 .713

3.712 3.586 3.770 3.601

10.35 10.30 10.38 10.43

.419 .516 .425 .393

.600 .536 .596 .621

2.396 2.795 2.851

6.74 6.41 6.37

.555 .455 .443

.474 .612 .626

Bảng 4.5: Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha các nhân tố

4.049 3.650 3.473 3.669

9.14 9.17 9.44 9.31

.465 .573 .527 .601

.725 .667 .697 .653

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Thủ tục pháp lý hệ số Cronbach’s Alpha = .798 12.10 TTPL01 11.98 TTPL02 12.05 TTPL03 11.91 TTPL04 TTPL05 12.09 Chất lượng sản phẩm hệ số Cronbach’s Alpha = .784 CLSP01 CLSP02 CLSP03 CLSP04 CLSP05 Vị trí hệ số Cronbach’s Alpha = .751 VT01 VT02 VT03 VT04 VT05 Thu nhập (hệ số Cronbach’s Alpha = .659) TN01 TN02 TN03 TN04 Giá cả (hệ số Cronbach’s Alpha = .670) GC01 GC02 GC03 Quyết định mua nhà ở xã hội(hệ số Cronbach’s Alpha = .747) QĐMNOXH01 QĐMNOXH02 QĐMNOXH03 QĐMNOXH04

Về thành chất lượng sản phẩm: gồm 5 biến quan sát CLSP01, CLSP02,

CLSP03, CLSP04 và CLSP05. Cả 5 biến này đều có hệ số tương quan biến tổng lớn

hơn 0,3 nên được chấp nhận. Ngoài ra, hệ số Cronbach’s Alpha là 0,784 (lớn hơn

7 47

0, ,6) nên đạt t yêu cầu v về độ tin cậ ậy. Các biế ến này được c đưa vào p phân tích n p nhân tố tiếp

heo. th

. Về thàn nh phần v ị trí: gồm 5 biến qua an sát VT0 01, VT02, VT03, VT T04, VT05

T ất cả các b biến có hệ s số tương qu uan biến tổ ổng lớn hơn n 0,3 nên đ được chấp nhận và hệ ệ

số ố Cronbach h’s Alpha rất cao 0,7 751 (lớn hơ ơn 0,6) nê n thỏa điều u kiện về . độ tin cậy

tố tiếp the C ác biến này y được đưa a vào phân n tích nhân o.

Về thàn nh phần th hu nhập: g gồm 4 biến n quan sát TN01, TN N02, TN3, TN04). Cả ả

4 . biến này đều có hệ ệ số tương quan biến n tổng lớn hơn 0,3 n nên được c chấp nhận

Ngoài ra, hệ N ệ số Cronb bach’s Alp ha là 0,65 9 (lớn hơn n 0,6) nên thang đo t n thành phần

đồ ồng cảm đạ ạt yêu cầu và thích hợ ợp cho việc c phân tích h nhân tố tiế ếp theo.

Về thàn nh phần giá cả: gồ ồm 3 biến n quan sá t (GC01, GC02, GC 3 C03). Cả 3

bi iến này đề ều có hệ s số tương qu uan biến t tổng lớn h hơn 0,3 nê ên đạt đượ . c yêu cầu

Ngoài ra, hệ N ệ số Cronb bach’s Alp pha khá cao o 0,670 (lớ ớn hơn 0,6 6) nên than h ng đo thành

ph hần phương g tiện hữu h hình đạt yê êu cầu và đ đưa vào phâ ân tích nhâ ân tố tiếp th heo.

Về tha ang đo q uyết định h mua nh hà ở xã hội: gồm m 4 biến quan sát t

QĐMNOXH Q H01, QĐM MNOXH 0 02, QĐMN NOXH03, Q QĐMNOX XH04. Cả y 4 biến này

đề ều có hệ s số tương qu uan biến tổ ổng lớn hơ ơn 0,3 và h ệ số Cronb bach’s Alp o ha khá cao

0, ,747 nên th hỏa điều k kiện về độ tin cậy.

4. .3 Phân tíc ch các nhâ ân tố

Đánh gi iá giá trị th hang đo bằ ằng phươn g pháp phâ ân tích nhâ ân tố khám A m phá EFA

nh hằm thu gọ ọn các biế ến quan sát t theo ngu uyên tắc bi ến có hệ s số tải nhân r n tố (factor

oading) > 0 lo 0,5 mới đư ược giữ lạ ại trừ trườn ng hợp ng goại lệ có thể chấp n 4 nhận > 0,4

Nguyễn Đì (N ình Thọ, 20 013). Phân n tích mô h hình hồi qu ui đa biến: xác định m c mức độ tác

độ ộng của cá c biến độc lập đến bi iến phụ thu uộc.

4. .3.1 Phân t tích nhân tố ảnh hư ưởng đến q quyết định h mua nhà ở xã hội

Khi phâ ân tích yếu tố khám ph há, các nhà à nghiên cứ ứu thường quan tâm đ ố đến một số

tiê êu chuẩn n như sau:

Một là, , hệ số K KMO (Kai iser-Meyer r-Olkin) ≥ 0,5 , mức c ý nghĩa m của kiểm

đị ịnh Bartlet tt ≤ 0,5. Ha ai là, số tả i nhân tố ( (Factors lo oading) ≥0, ,5 , nếu biế t ến quan sát

nào có hệ số tải nhân tố 0,5 sẽ bị loại (Hair &ctg, 1998). Ba là, thang đo được

chấp nhập thì tổng phương sai trích ≥ 50% . Bốn là hệ số Eigenvalue có giá trị

lớn hơn 1. Năm là, khác biệt hệ số tải nhân tố của một biến quan sát giữa các nhân

tố của một biến quan sát giữa các nhân tố ≥ 0,3 để đảm bảo giá trị phân biệt giữa

các nhân tố (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2004).

Component 3

Mã hóa

.747 .739 .694 .643 .621

.798 .712 .686 .609 .529

.720 .709 .656 .654 .544

.773 .717 .593 .564

TTPL3 TTPL1 TTPL2 TTPL4 TTPL5 CLSP5 CLSP1 CLSP2 CLSP4 CLSP3 VT2 VT4 VT1 VT3 VT5 TN2 TN1 TN3 TN4 GC1 GC2 GC3

.698 .688 .669

Phương pháp rút trích: Phân tích nhân tố gốc.

Phương pháp xoay: Varimax.

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.6: Ma trận nhân tố đã xoay(a)

Khi phân tích EFA đối với thang đo về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định

mua nhà ở xã hội, tác giả sử dụng phương pháp trích Principal Component

9 49

dừng khi Analysis vớ A ới phép xoa ay Varima ax và điểm yếu tố có E e Engenvalue trích các y

ớn hơn 1. T lớ Trong phân n tích nhân n tố, yêu cầ ầu cần thiế ết là hệ số K KMO (Kai r iser-Meyer

, –O Olkin) phả ải có giá tr rị lớn (0,5<

òn nếu hệ s cò số KMO<0 0,5 thì phâ ân tích nhân n tố có khả ả năng khô ông thích h c hợp với các

dữ ữ liệu (Hoà àng Trọng và Chu Ng guyễn Mộn ng Ngọc, 2 008).

quả bảng Với kết 4.6, 22 biế ến quan sát t được phâ ân tích thàn nh 5 nhân t ố tố và hệ số

tả ải nhân tố đều lớn h hơn 0,5 nên n các biến n quan sát này đều q quan trọng c g trong các

nh hân tố và th hang đo nà ày có ý ngh hĩa thiết thự ực.

Mỗi biế ến quan sá át có sai b iệt về hệ s số tải nhân n tố giữa các nhân n tố đều lớn

hơ ơn 0,3 nên n đảm bảo o được sự ự phân biệ ệt giữa các c nhân tố . Hệ số K g KMO bằng

0, ,845 nên p phân tích nh hân tố EFA A phù hợp p với dữ liệ ệu phân tíc ch. Với mứ a ức ý nghĩa

ig= 0,000, si vì thế các biến quan n sát có tươ ơng quan v với nhau x ét trên phạ g ạm vi tổng

hể. Phương th g sai trích đ đạt 55,9% > 50% nên n thỏa điều u kiện của p phân tích n ể nhân tố thể

iện rằng 5 hi nhân tố rú út ra giải t thích được 55,9% biế ến thiên củ ủa dữ liệu, c vì thế các

hang đo rút th t ra chấp n nhận được.

4. .3.2 Phân t tích nhân tố quyết đ định mua n nhà ở xã h hội

, Thang đ đo sự thỏa a mãn của a khách hà àng gồm 3 3 biến qua an sát QĐ ĐMNOXH1

H2, QĐMNO

OXH3, QĐ

ĐMNOXH ĐMNOXH4. . Các biến này sẽ đư ợc đưa vào h o phân tích

hân tố để k nh kiểm tra mứ ụ. ức độ hội tụ

Bảng 4.7: K

Kết quả ph

hân tích các

c nhân tố củ

ủa thang đo

o quyết địn

nh mua nhà

à ở xã hội

a Mã hóa ố Nhân tố

Nguồ

ồn: Tác giả

xử lý SPSS

S 16

QĐMN QĐMN QĐMN QĐMN NOXH4 NOXH2 NOXH3 NOXH1 .798 .778 .747 .691

Kiểm đị ịnh KMO đạt được g giá trị là 0 0,711, Eige envalue >1 1 và tổng p i phương sai

dù ùng để giải i thích nhân n tố 56,95% % > 50% thỏa điều k kiện của ph hân tích nh ư hân tố. Như

ậy, kết quả vậ ả phân tích nhân tố qu uyết định m mua nhà ở xã hội cho o thấy cả 4 n 4 biến quan

sát đều có hệ số tải > 0,5 và dùng để giải thích thang đo quyết định mua nhà ở xã hội

là hợp lý.

4.4 Phân tích tương quan hệ số Pearson

Để xác định tầm quan trọng của mỗi yếu tố khi chúng được sử dụng đồng thời

trong mô hình, chúng ta cần phải loại bỏ mối quan hệ giữa các yếu tố. Áp dụng

phương pháp phân tích tương quan để xác định sự liên kết giữa các biến giải thích.

Phân tích này dựa trên ma trận tương quan (correlation matrix).

Ở các phần trước, ta đã xác định được các biến quan sát sử dụng để đo lường các

thành phần trong thang đo và hiệu chỉnh mô hình lý thuyết cho phù hợp với thực tế.

Trong phần này, mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu sẽ được kiểm định

để đảm bảo tính đúng đắn của mô hình.

Người ta sử dụng một hệ số thống kê có tên là hệ số tương quan Pearson để

lượng hóa mức độ chặt chẽ của mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến định lượng. Nếu

giữa 2 biến có sự tương quan chặt chẽ thì phải lưu ý đến vấn đề đa cộng tuyến khi

phân tích hồi quy.

QĐMNOXH TTPL CLSP GC

QDMNOXH Pearson Correlation

1 .479**

.503**

.474**

.435**

.373**

TTPL

Pearson Correlation

.479**

1 .422**

.451**

.410**

.303**

CLSP

Pearson Correlation

.503**

.422**

1 .436**

.399**

.400**

Pearson Correlation

.474**

.451**

.436**

.371**

.344**

Pearson Correlation

.435**

.410**

.399**

.371**

1 .322**

Pearson Correlation

.373**

.303**

.400**

.344**

.322**

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.8: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến

Vấn đề của hiện tượng đa cộng tuyến là chúng cung cấp cho mô hình những

thông tin rất giống nhau, và rất khó tách rời ảnh hưởng của từng biến một đến biến

phụ thuộc. Trong quá trình phân tích hồi quy bội, đa cộng tuyến được SPSS chuẩn

đoán bằng lựa chọn Collinearity Diagnostic.

Xem xét ma trận tương quan ở bảng 4.8, ta thấy có sự tương quan chặt chẽ giữa

biến phụ thuộc QĐMNOXH (quyết định mua nhà ở xã hội) với các biến độc lập

trong mô hình TTPL (Thủ tục pháp lý), CLSP (Chất lượng sản phẩm), GC (giá cả),

VT (vị trí) và TN (thu nhập). Hệ số tương quan giữa biến quyết định mua nhà ở xã

hội với các biến khác đều lớn hơn 0,3. Mặt khác, hệ số tương quan giữa các biến độc

lập không lớn hơn 0,5 , chứng tỏ các biến này hoàn toàn độc lập với nhau. Vì vậy, có

thể kết luận không có hiện tượng đa công tuyến giữa các biến độc lập nên thỏa điều

kiện đưa vào phân tích hồi quy.

4.5 Phân tích hồi qui

Thực hiện hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình phương tối thiểu thông

thường cho các yếu tố và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố lên mô hình.

Phân tích hồi quy bội không phải chỉ là mô tả các dữ liệu quan sát được. Từ kết

quả trong mẫu, ta sẽ xác định mối quan hệ nhân quả giữa biến phụ thuộc

QĐMNOXH và các biến độc lập. Mô hình phân tích hồi quy sẽ mô tả hình thức của

mối liên hệ và qua đó giúp ta dự đoán được mức độ của biến phụ thuộc khi biết trước

giá trị của biến độc lập. Để thực hiện hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình

phương tối thiểu thông thường. (Ordinary Least Square – OLS).

Bảng 4.9: Mô hình tổng quát

Thống kê sự thay đổi

R2 thay đổi

Kiểm định Ý nghĩa F

Hệ số R2 Ước lượng F thay đổi R Hệ số R2 Model hiệu chỉnh sai số chuẩn

a. Biến độc lập, TN, TTPL, VT, GC, CLSP

b. Biến phụ thuộc: QĐMNOXH

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

1 .640a .409 .398 .47814 409 37.932 .000

Bảng 4.9 cho kết quả R² hiệu chỉnh = 0,398 với mức ý nghĩa quan sát rất nhỏ

(sig=0,00) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập dữ liệu và có thể

sử dụng được. Như vậy, hệ số R² điều chỉnh = 0,398 cho thấy sự tương thích của mô

hình với biến quan sát là khoảng 39,8% biến thiên của biến phụ thuộc QĐMNOXH

có thể được giải thích bởi 5 biến độc lập trong mô hình.

Bảng 4.10: Phương sai ANOVA

Mô hình Tổng bình Trung bình bình Kiểm Mức ý

df phương phương định F nghĩa

1 Hồi qui 43.359 5 8.672 37.932 .000a

Phần dư 62.641 274 .229

a. Biến độc lập, TN, TTPL, VT, GC, CLSP

b. Biến phụ thuộc: QĐMNOXH

Nguồn: Tác giả sử lý SPSS 16

Tổng 106.000 279

Bảng 4.10: ANOVA chỉ ra rằng mức ý nghĩa (giá trị Sig) của hàm hồi quy nhỏ

hơn 0,05. Điều này chứng tỏ mô hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê với mức ý

nghĩa 5% và hàm hồi quy là phù hợp.

Hệ số hồi qui chuẩn hóa

Hệ số hồi qui

Chuẩn đoán đa công tuyến

Mô hình

Beta

Tolerance

VIF

Độ lệch chuẩn

Mức ý nghĩa (Sig.)

.472

.208

.024

2.268

(Constant)

.169

.047

.000

3.595

.201

.691

1.447

TTPL

.216

.053

.000

4.113

.233

.672

1.487

CLSP

.153

.045

.001

3.362

.188

.690

1.449

.154

.053

.004

2.884

.156

.737

1.357

.106

.054

1.978

.104

.782

1.278

a. Biến phụ thuộc: QMDNOXH

.049

Nguồn: Tác giả xử lý SPSS 16

Bảng 4.11: Hồi qui

Nhìn vào bảng 4.11, ta thấy tiêu chí chuẩn đoán hiện tượng đa cộng tuyến với hệ

số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation factor) của các biến độc lập trong

mô hình < 2 và độ chấp nhận các biến trong mô hình đều đạt được tiêu chuẩn

3 53

giữa các b (T Tolerance > > 0,0001). ối quan hệ iến độc lập p là không à đáng kể và Vì vậy, mố

hông ảnh h kh hưởng đến k kết quả giả ải thích của a mô hình.

4. .5.1 Kiểm định giả t hiết đối vớ ới các hệ s số hồi quy mô hình.

Dùng ph hân phối St tudent để k kiểm định c các hệ số h hồi quy với i các giả th hiết:

0i và

0i

ố hồi quy r n riêng phần (phép kiểm m định t) H0: hệ s H1:

Bảng hồ ồi qui cho t thấy giá trị ị tuyệt đối t t Stat của c các biến TT TPL, CLSP P, GC, VT ,

TN N, lần lượ ợt là 3,595; 4,113; 3,3 362; 2,884 ; 1,978; đề ều lớn hơn n giá trị của 6 a t* = 1,96

và à giá trị Si ig của các biến đều n nhỏ hơn 0, 05. Điều n này chứng tỏ các hệ y số hồi quy

0i . Nói

ri êng phần  i cách khác c, các hệ số ố hồi quy r riêng phần đều có ý n g nghĩa thống

kê ê với độ tin n cậy 95% (hay với m mức ý nghĩ a 5%).

4. .5.2 Kiểm định các g giả thiết ng ghiên cứu

Bảng hồ ồi qui cũng g mô tả kết t quả của p phép kiểm định tác độ ộng của yế L ếu tố TTPL

(T Thủ tục phá áp lý), CLS SP (Chất lư ượng sản p phẩm), GC (giá cả), V VT (vị trí) v u và TN (thu

hập) lên QĐ nh ĐMNOXH H (quyết địn nh mua nh à ở xã hội) ).

Giả thiết H G tương qua an đồng b iến giữa y yếu tố TTP PL (Thủ tụ ) ục pháp lý)

1: Có mối

và à QĐMNO OXH (quyế ết định mu ua nhà ở x xã hội).

Bảng C Coefficient ts cho thấ ấy giá trị ị tuyệt đố ối t Stat của biến à TTPL là

1= 0,201

3, ,595>1,96= =t* và hệ s số hồi quy chuẩn hóa . Điều này y chứng tỏ b L biến TTPL

ác động cùn tá ng chiều có ó ý nghĩa đ đến biến Q QĐMNOXH H hay yếu t tố thủ tục p c pháp lý tác

độ ộng cùng c chiều có ý nghĩa đến QĐMNOX XH. Nói m một cách kh hác, giả thi c ết H1 được

hấp nhận. ch

Giả thiết H G ối tương q uan nghịc ch biến giữ ữa yếu tố CLSP (C g Chất lượng H2: Có mố

xã hội). ản phẩm) v sả và QĐMN NOXH (quy yết định m mua nhà ở

thấy biến rộng cho Kết quả ả hồi quy b bội của mô ô hình mở CLSP tác g động cùng

ch hiều có ý n nghĩa đến biến QĐM MNOXH, g giá trị tuyệ ệt đối t St tat của biến à n CLSP là

2 = 0,2

4, ,113>1,96= =t* và hệ s số hồi quy chuẩn hóa a là 233) hay y yếu tố CLS g SP tác động

ùng chiều c cù có ý nghĩa a đến QĐM MNOXH. N Nói một các ch khác, gi p được chấp iả thiết H2

nh hận. Điều này có ngh hĩa là CLS SP của căn hộ càng tố ốt thì quyế ết định mu ã ua nhà ở xã

hộ ội càng cao o.

Giả thiết H3: Có mối tương quan đồng biến giữa yếu tố GC (giá cả) và

QĐMNOXH (quyết định mua nhà ở xã hội).

Tương tự, kết quả hồi quy bội cũng cho thấy yếu tố giá giá cả (GC) cũng tác

động cùng chiều có ý nghĩa đến QĐMNOXH. hay giá cả phù hợp thì quyết định

mua nhà ở xã hội càng lớn và giá trị tuyệt đối t Stat của biến GC (giá cả) là

3 = 0,188). Do đó giả thiết H3 được

3,362>1,96 = t* và hệ số hồi quy chuẩn hóa

chấp nhận.

Giả thiết H4: Có mối tương quan đồng biến giữa yếu tố VT (vị trí) và

QĐMNOXH (quyết định mua nhà ở xã hội).

Kết quả hồi quy bội cũng cho thấy yếu tố VT (vị trí) có tác động cùng chiều có

ý nghĩa đến QĐMNOXH. Điều này có nghĩa rằng vị trí càng thuộn lợi thì

QĐMNOXH càng lớn và giá trị tuyệt đối t Stat của biến VT (vị trí) là 2,884>1,96 =

4 = 0,156). Hay giả thiết H4 được chấp nhận.

t* và hệ số hồi quy

Giả thiết H5: Có mối tương quan đồng biến giữa yếu TN (thu nhập) và

QĐMNOXH (quyết định mua nhà ở xã hội)

Tương tự, kết quả hồi quy bội cũng cho thấy yếu tố TN (thu nhập) cũng tác

động cùng chiều có ý nghĩa đến QĐMNOXH có nghĩa là những người có TN phù

hợp với giá tiền căn hộ và ngân hàng hỗ trợ tài chính khi mua nhà ở xã hội sẽ đem

lại QĐMNOXH càng lớn. Như vậy, khi những người có thu nhập thấp họ quyết định

mua nhà ở xã hội thì họ mọng đợi rằng họ sẽ tiếp cận được gói vay hỗ trợ của Chính

phủ. (giá trị tuyệt đối t Stat của biến TN là 1,978>1.96=t* và hệ số hồi quy chuẩn

hóa β5=0,104). Giả thiết H5 được chấp nhận.

Tóm lại, qua bảng hồi qui của mô hình ta viết được phương trình hồi quy chuẩn

hóa như sau:

QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN. (4.1)

Trong đó:

QĐMNOXH: Quyết định mua nhà ở xã hội

TTPL: Thủ tục pháp lý

CLSP: Chất lượng sản phẩm

GC: Giá cả

VT: Vị trí

TN: Thu nhập

Phương trình hồi quy (4.1) cho ta thấy rằng, cứ 1% thay đổi của biến CLSP thì

biến QĐMNOXH thay đổi 0,233% nếu các biến còn lại không thay đổi; cứ 1% thay

đổi của biến TTPL thì biến QĐMNOXH thay đổi 0,201% nếu các biến còn lại là

không thay đổi; cứ 1% thay đổi của biến GC thì biến QĐMNOXH thay đổi 0,188%

nếu các biến còn lại là không thay đổi; cứ 1% thay đổi của biến VT thì biến

QĐMNOXH thay đổi 0,156% nếu các biến còn lại là không thay đổi; cứ 1% thay

đổi của biến TN thì biến QĐMNOXH thay đổi 0,104% nếu các biến còn lại là

không thay đổi. Kết quả chạy hồi quy mô hình cho R2 hiệu chỉnh là 0,398 , các hệ số hồi quy của

mô hình đều có ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 95%. Như vậy ta có thể nói rằng mô

hình gồm 5 yếu tố đã giải thích sự thay đổi QĐMNOXH.

Nhìn vào kết quả hồi quy cho ta thấy biến QĐMNOXH có mối quan hệ đồng

biến với CLSP, có nghĩa rằng CLSP phù hợp thì QĐMNOXH cũng cao và ngược

lại. QĐMNOXH chịu ảnh hưởng rất mạnh mẽ bởi yếu tố CLSP. Điều này lý giải

một thực tế là chính sách nhà ở xã hội rất được hoan nghênh khi triển khai, vì nhà ở

xã hội sẽ tạo điều kiện cho bộ phận người có thu nhập thấp được sở hữu nhà ở với

giá thành hợp lý. Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố khác, chất lượng cũng là vấn đề hết

sức được quan tâm. Việc một số dự án nhà ở thu nhập thấp bộc lộ những điểm yếu

kém về chất lượng sẽ ảnh hưởng tới QĐMNOXH, trên thực tế cho thấy các doanh

nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã khiến cho việc bán hàng của công ty gặp

khó khăn vì tâm lý của khách hàng cho rằng giá rẻ thì chất lượng kém. Do đó CLSP

tốt thì QĐMNOXH sẽ cao và ngược lại.

Kết quả hồi quy cho thấy rằng biến TTPL có mối quan hệ dương với

QĐMNOXH. Điều này cho thấy rằng có mối quan hệ đồng biến giữa TTPL và

QĐMNOXH. Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy rằng. Một điều quan trọng không

kém là pháp lý và tiến độ của dự án. Với các dự án nhà ở thương mại, giá bán được

xác định theo kỳ vọng của chủ đầu tư và căn bản pháp lý của dự án, trong khi các

dự án nhà ở xã hội do tham gia gói 30.000 tỉ đồng nên bị kiểm tra giám sát chặt chẽ.

Hơn nữa, không giống như nhà ở thương mại cứ xây xong móng là bán, các dự án

nhà ở xã hội muốn bán phải trình bày công phu hơn để người mua hiểu rõ, bởi đi

kèm với loại hình nhà ở này là những thông tư, nghị định ràng buộc chặt chẽ, liên

quan tới điều kiện vay vốn, điều kiện bán lại nhà khi có nhu cầu và khi bán lại phải

bán cho ai và nghĩa vụ tài chính như thế nào.

Khi xét đến yếu tố GC (giá cả) thì ta thấy hệ số của GC có giá trị dương. Điều

này có nghĩa rằng giá cả ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội. Giá cả là số

tiền khách hàng phải bỏ ra để sở hữu và sử dụng căn hộ mà mình mua. Số tiền này

dựa trên sự cảm nhận về giá của bản thân căn hộ, giá đất tại khu vực địa lý mà căn

hộ được xây dựng, phù hợp với chất lượng nhà và phù hợp với thu nhập của họ thì

quyết định mua nhà ở xã hội càng cao. Điều này sẽ tạo cơ hội rất lớn cho những

người thu nhập thấp như công nhân, viên chức, người lao động nhập cư có thể mua

được nhà.

Khi xét đến yếu tố VT (vị trí) thì ta thấy hệ số của VT cho giá trị dương. Điều

này có nghĩa rằng vị trí địa lý đối với những căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội thì vấn

đề giao thông như đường đi làm có thuận tiện không, đường có bị ngập úng khi triều

cường vào mùa mưa bão… Các tiện ích xung quanh căn hộ như siêu thị, trung tâm

thương mai, trường học, bệnh viện… Môi trường, cộng đồng dân cư kế cận hay cư

dân đang sống tại chung cư có anh ninh không. Đây cũng là những yếu tố quan

trọng cần xem xét khi họ quyết định mua nhà ở xã hội. Nếu những yếu tố này thuận

lợi thì quyết định mua nhà ở xã hội càng lớn.

Biến TN (thu nhập) có ý nghĩa thống kê và mang dấu dương. Điều này cho thấy

rằng yếu tố TN có quan tỷ lệ thuận với quyết định mua nhà ở xã hội, có nghĩa là

những người mua nhà ở xã hội thu nhập của họ có khả năng chi trả, đặc biệt là khi

mua trả góp với gói hỗ trợ tài chính từ Chính phủ. Với lãi suất cho vay thấp của

ngân hàng thì quyết định mua nhà ở xã hội càng cao.

Tóm tắt chương 4

Chương này đã trình bày kết quả nghiên cứu về quyết định mua nhà ở xã hội

của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh. Các bước phân tích đánh giá thang đo,

kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu, để đưa đến kết quả nghiên cứu đã

được trình bày chi tiết. Trong đó, các nội dung: thông tin về mẫu nghiên cứu; thông

tin kiểm định thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu, và các giả thuyết nghiên

cứu. Theo đó 5 yếu tố TTPL, CLSP, GC, VT và TN ảnh hưởng đến quyết định mua

nhà ở xã hội được trình bày theo kết quả xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS.

Chương tiếp theo sẽ nêu những giải pháp dựa trên kết quả nghiên cứu tìm được và

nêu kết luận về đề tài.

8 58

CHƯƠN

NG 5: G

GIẢI PH

HÁP NHÀ

À Ở XÃ

HỘI TR

RÊN ĐỊA

A BÀN

THÀNH T

H PHỐ H

HỒ CHÍ M

MINH V

VÀ KẾT

T LUẬN

Nhà ở c cho người c có thu nhập p trung bìn nh và thấp là một vấn n đề lớn kh à hông chỉ là

tr , ách nhiệm m của các cấ ấp có thẩm m quyền mà à là vấn đề ề của toàn x xã hội. The eo kết quả

nộ ội dung ng hiên cứu ở ở những chư ương trước c đã chứng g minh đượ ợc vai trò và à tầm quan n

tr ọng của cá ác yếu tố ả ảnh hưởng g đến quyế ết định mu ua nhà ở xã ã hội trong t g việc phát

tr iển thị trườ ờng nhà ở nói chung g và giải qu uyết vấn đ đề nhà ở ch ho người c p ó thu nhập

tru ung bình v và thấp nói i riêng. Nộ ội dung của a chương n này là khái i quát hóa ả lại kết quả

đã ã thực hiện n được làm m cơ sở để tiếp tục ng ghiên cứu, đề xuất cá ác giải pháp ể p để có thể

gó óp phần và ào việc giải i quyết vấn n đề nhà ở c cho người có thu nhậ ập thấp.

Kết quả ả nghiên cứ ứu với 22 b iến quan sá át thuộc 5 nhóm yếu tố được trí 5 ích thành 5

nh hân tố với giả thuyết nghiên cứ ứu là có ảnh h hưởng đế ến quyết đị ịnh mua nh i hà ở xã hội

ho người c ch ó thu nhập p trung bình h và thấp, với kết quả ả phân tích h hồi quy c ó cho thấy có

5 yếu tố ảnh h hưởng qu uyết định m mua nhà ở ở xã hội nă ăm yếu tố b bao gồm: Y ủ Yếu tố thủ

tụ ục pháp lý; Yếu tố về ề chất lượn ng sản phẩm m; Yếu tố giá cả; Yế ếu tố về vị ố trí; Yếu tố

về . ề thu nhập.

Từ kết q quả của qu uá trình ng ghiên cứu v về thực trạ ạng liên qu uan đến vấ t ấn đề quyết

đị ịnh mua n nhà ở xã h hội của ng gười có thu u nhập tru ung bình v và thấp trê n ên địa bàn

TP PHCM, tro ong phần t tiếp theo n này, một số ố giải pháp p được đề xuất nhằm n m góp phần

ph hát triển ho oạt động nh hà ở xã hộ ội, giúp cho o các đối tư ượng có th hu nhập tru à ung bình và

hấp có thể th cải thiện v vấn đề chỗ ỗ ở, từ đó g góp phần v vào việc tă ăng trưởng à kinh tế và

gi iải quyết cá ác vấn đề x xã hội.

à ở xã hội 5. .1. Các giả ải pháp nh trên địa b bàn TP. H CM

5. .1.1 Giải p pháp về thủ ủ tục pháp p lý

 Cơ sở ở đề ra giả ải pháp

MNOXH, Qua việ ệc phân tíc ch năm yếu u tố chính ảnh hưởn ng đến QĐ ứ nghiên cứ

nà ày đã chỉ ra a rằng TTP PL ảnh hưở ởng đến QĐ ĐMNOXH H xếp thứ 2 2 trong các ó nhân tố có

hệ ệ số beta là à 0,201.

QĐMNOXH Q H = 0,233* *CLSP +0,2 201*TTPL L + 0,188*G GC+0,156 *VT + 0,10 04*TN

Phương trình hồi quy cho ta thấy rằng, cứ 1% thay đổi của biến TTPL thì biến

QĐMNOXH thay đổi 0,201%, nếu các biến còn lại không thay đổi.

 Nội dung giải pháp thủ tục pháp lý

Các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư cần phải công khai quy trình giải quyết,

phổ biến đến người dân. Công bố rộng rãi các tiêu chí đối tượng mua NOXH, điều

kiện mua NOXH, hồ sơ đăng ký mua NOXH và kết quả xét cho các đối tượng có

nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Chính phủ cần thực hiện cải cách các thủ tục theo hướng đơn giản, thuận tiện

nhưng vẫn đảm bảo tính an toàn.

Cần nâng cao năng lực hoạt động của chủ đầu tư. Một chủ đầu tư có tiềm lực về

đội ngũ nhân sự tốt, chuyên môn cao, có khả năng am hiểu thủ tục pháp lý NOXH,

khả năng thẩm định, phân tích, đánh giá thị trường và khách hàng tốt, quy trình quản

lý, kiểm soát chặt chẽ, hệ thống thông tin đầy đủ, hiệu quả …sẽ giúp các chủ đầu tư

dễ dàng trong việc ra quyết định mở rộng thị trường và phát triển thị NOXH cho

người có thu nhập trung bình và thấp.

 Biện pháp thực hiện giải pháp thủ tục pháp lý

Trên cơ sở quán triệt các quan điểm trên, cần phải triển khai đồng bộ và quyết

liệt các nhóm giải pháp cơ bản về TTPL để phát triển thị trường NOXH cần có các

biện pháp đề ra như sau:

Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền trên báo chí, truyền hình về đối

tượng mua NOXH, điều kiện mua NOXH, và thủ tục hồ sơ đăng ký mua NOXH.

Thực hiện cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực, nhất là thông tin từ các chủ đầu tư,

các nhà môi giới đối với người mua sản phẩm NOXH, bảo đảm để thị trường hoạt

động công khai, minh bạch.

Cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục giấy tờ hành chánh, hoàn thiện hệ thống

văn bản pháp luật, thông thoáng về các giấy tờ thủ tục để các đối tượng có nhu cầu

về NOXH dễ tiếp cận. Đặc biệt, chủ đầu tư hỗ trợ, tư vấn và hướng dẫn mọi thủ tục

giấy tờ mà người mua nhà không phải tự liên hệ với ngân hàng để lo thủ tục rườm

rà. Chẳng hạn như, thủ tục pháp lý về mua bán nhà ở xã hội còn quá nhiều loại giấy

0 60

cầ ần phải có xác nhận c của các cơ ơ quan quản n lý Nhà n nước như g giấy xác nh c hận về thực

tr ạng nhà ở, , giấy xác n nhận về hộ ộ khẩu nếu u không có hộ khẩu th hường trú y thì có giấy

đă ăng ký KT T3 và kèm t theo hợp đ đồng lao độ ộng có thời i hạn trên 1 năm kèm y m theo giấy

bảo hiểm xá ác nhận đó óng bảo hiể ểm trên m một năm củ ủa cơ quan địa phươn ự ng. Giấy tự

kh hai về thu nhập: Đối với đối tư ượng kinh doanh tự d do, làm việ ệc cho các ư công ty tư

nh hân… Cá n nhân tự chị ịu trách nh hiệm về giấ ấy tự khai n này. Trong g trường hợ t ợp cần thiết

hì Sở Xây d th dựng sẽ liê n hệ Cục T Thuế địa ph hương để x xác nhận lạ ại.

thông qua Tạo nên n sự đồng nhất và tín nh thống n nhất của ch hính sách, g hoạt động

ủa tổ chức củ trung gian n, các chín nh sách sẽ tác động đến các th hành phần, g đối tượng

heo nguyên th n tắc lợi ích h và theo c cơ chế thị t trường. Xâ ây dựng độ ội ngũ cán b h bộ có trình

độ ộ và nghiệ p vụ chuy ên môn ca ao, thường xuyên tổ c chức các lớ ớp đào tạo o o, nâng cao

tr ình độ ngh hiệp vụ chu uyên môn, thông tin đ đầy đủ và cập nhật th hường xuy n yên các văn

bả ản mới ba n hành ch ho toàn bộ nhân viên n. Tiêu chu uẩn hóa đ ội ngũ cán ề n bộ cả về

huyên môn ch n lẫn đạo đ đức, từ kh âu tuyển d dụng đến b bố trí công g tác thích n hợp, phân

oại, đánh g lo iá, nhận xé ét cán bộ h hàng năm c cùng với v iệc xây dự ựng chế độ g tiền lương

và à khen thưở ởng, động viên thích hợp.

 Kết q quả mà giả ải pháp m mang lại

thủ tục ph Nếu như ư đạt được c những việ ệc trên thì áp lý sẽ đư ược đơn gi c iản hóa các

đố ối tượng m mua NOXH H dể tiếp cậ ận họ sẽ QĐ ĐMNOXH H nhiều hơn n, thúc đẩy g y thị trường

nh hà ở phát tr riển nói riê êng và thị t trường bất động sản n nói chung.

Giải p pháp về ch hất lượng s sản phẩm 5. .1.2

 Cơ sở ở đề ra giả ải pháp

Qua kết t quả nghiê ên cứu CLS SP ảnh hưở ởng nhiều n nhất đến Q QĐMNOXH ố H, có hệ số

be 3. eta là 0,233

QĐMNOXH Q H = 0,233* *CLSP +0,2 201*TTPL L + 0,188*G GC+0,156 *VT + 0,10 04*TN

Phương trình hồi q quy cho ta a thấy rằng g, cứ 1% th hay đổi của a biến CLS n SP thì biến

QĐMNOXH Q H thay đổi 0,233%, n nếu các biến n còn lại kh hông thay đổi.

 Nội d dung giải p pháp chất lượng sản n phẩm

1 61

Các bộ ngành tỉnh h, thành ph hố cần tăng cường quả ản lý chất l lượng công à g trình nhà

ở xã hội. Bá áo cáo về tình hình c chất lượng g công trình h và việc k kiểm tra ch n hứng nhận

cô ông trình đ đủ điều kiệ ện bảo đảm m an toàn, v về chất lượ ợng công tr rình xây dự g ựng không

để ể xẩy ra tìn nh trạng nh hà ở xã hội có chất lư ợng thấp.

Các dự án NOXH H cần thiết k kế và xây dựng cho n người thu nhập thấp ể vẫn có thể

si inh hoạt tro ong điều ki iện tốt nhất t ngang tầm m với tiêu c chuẩn nhà ở thương m mại.

 Biện pháp thực c hiện giải i pháp về c chất lượng m g sản phẩm

Các bộ ngành tỉnh h, thành ph hố cần thà ành lập đoà àn kiểm tr ra việc tuân p n thủ pháp

lu uật của chủ ủ đầu tư tr ong quá tr rình triển k khai thực h hiện dự án và quản l g ý, sử dụng

kiểm tra, nh hà ở xã hộ ội trên địa bàn. Theo o đó, trong quá trình khi phát h u hiện có dấu

hi iệu vi phạm m pháp luậ ật, buông l lỏng quản lý, kịp thờ ời phối hợp p xem xét i xử lý, giải

qu uyết theo q quy định củ ủa pháp luậ ật.

Để bảo đảm chất lượng cũn g như dịch h vụ tốt tại i các dự án n nhà ở xã h hội, chính

sá ách xã hội về nhà ở c cũng nên c có như y tế ế và giáo d dục là giúp đỡ cho nh i hững người

yế ếu thế đượ c hưởng nh hững dịch vụ tối thiểu u. Yêu cầu u trước nhấ ất là giám s ẽ sát chặt chẽ

ừ khâu lập từ quy hoạch h đến quá trình xây dựng. Gắ ắn trách nh hiệm của c , chủ đầu tư

hanh tra xâ th ây dựng đ ịa phương g, nếu phát t hiện vi p phạm có b biện pháp x n xử lý kiên

qu uyết, thậm m chí đình c chỉ xây dự ựng, thu hồ ồi dự án, g giao cho đơ ơn vị khác . thực hiện

, i phù hợp Để làm đượ Đ ợc điều đó ó, cơ quan quản lý c cũng cần c có chính sá ách ưu đã

kh huyến khíc ch doanh ng ghiệp tham m gia đầu tư ư, kinh doa anh lĩnh vự ực này.

 Kết q quả mà giả ải pháp m mang lại

Nếu như ư đạt được những việ ệc trên thì Q QĐMNOX XH nhiều h hơn và là ti ền đề quan n

tr ọng góp p phần nâng cao mức sống của n người dân , ổn định xã hội, ph i hù hợp với

C hiến lược p phát triển n nhà ở quốc c gia đến nă ăm 2020 v à tầm nhìn n đến năm 2 2030.

5. .1.3 Giải p pháp về vị ị trí nhà ở xã hội

 Cơ sở ở đề ra giả ải pháp

Cùng vớ ới sự cạnh h tranh ng gày càng m mạnh mẽ c của thị trư ờng và cá i ác thay đổi

tr ong nhận định của k khách hàng g về sản p phẩm NOX XH, kết qu uả nghiên c c cứu đã xác

đị ịnh rằng V VT ảnh hưở ởng đến qu uyết định m mua NOXH H đứng thứ ứ 4 trong 5 yếu tố.

QĐMNOXH = 0,233*CLSP +0,201*TTPL + 0,188*GC+0,156*VT + 0,104*TN

Phương trình hồi quy cho ta thấy rằng, cứ 1% thay đổi của biến VT thì biến

QĐMNOXH thay đổi 0,156% nếu các biến còn lại là không thay đổi.

 Nội dung giải pháp vị trí

Các cơ quan quản lý nhà nước ưu tiên cho những người đang công tác ở nơi gần

dự án NOXH để hạn chế việc đi xa. Vì nếu như xây dựng nhà ở cho người có thu

nhập thấp ở các vị trí xa trung tâm để giảm chi phí quỹ đất thì lại làm tăng chi phí đi

lại của người dân. Đồng thời cũng làm tăng chi phí tiếp cận với các hạ tầng xã hội

như chăm sóc sức khỏe, trường học, chợ búa, vui chơi giải trí… Điều này sẽ tạo ra

vấn đề khi người ít tiền sẽ đắn đo khi mua nhà bởi xa trung tâm, đi lại khó khăn.

Người có tiền cũng không mặn mà bởi cơ sở hạ tầng đô thị yếu kém.

Các chủ đầu tư cần xây dựng thêm dịch vụ tiện ích và an ninh tốt đảm bảo chất

lượng cuộc sống người dân cũng như gần trung tâm đô thị vệ tinh có như vậy mới

thu hút người có nhu cầu NOXH.

Nhà nước nên ưu tiên dành các vị trí đất thuận lợi cho việc ăn ở, học hành, đi

lại… hoặc xây nhà cho người thu nhập thấp ngay trong các khu đô thị mới cùng với

quỹ nhà ở thương mại. Như thế, sẽ tạo nhiều cơ hội để người có thu nhập thấp vươn

lên.

Nghị định Phát triển quản lý nhà ở xã hội quy định rõ, dự án khu đô thị phải

 Biện pháp thực hiện giải pháp vị trí

dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vi phạm quy

định. Do đó cần phải có những biện pháp chế tài đối với những nhà đầu tư vi phạm

qui định này. “Nhà ở cho người nghèo đô thị không thể đẩy xa trung tâm”.

Cơ quan quản lý Nhà nước phải thanh tra, kiểm tra dự án để các dự án nhà ở xã

hội phải có hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ tiện ích, kết nối với xung quanh mới đảm

bảo môi trường sống và sự công bằng cho người có thu nhập thấp. Nếu chủ đầu tư

làm đúng theo quy định sẽ có nhiều dự án NOXH ở trung tâm và được kết nối với

hạ tầng có sẵn thì QĐMNOXH càng cao.

 Kết quả mà giải pháp mang lại

3 63

Nếu như ư đạt được ệc trên thì y yếu tố về v vị trí nhà ở ở xã hội gó o óp phần tạo những việ

th huận cho vi iệc đi lại củ ủa người d dân phù hợp p phù hợp với công v ọ. việc của họ

5. .1.4 Giải p pháp về giá á cả nhà ở ở xã hội

 Cơ sở ở đề ra giả ải pháp

Cùng vớ ới sự cạnh h tranh ng gày càng m mạnh mẽ c của thị trư ờng và cá i ác thay đổi

tr ong nhận đ định của k khách hàng g về sản ph hẩm, kết qu uả nghiên c cứu đã xác g c định rằng

gi iá cả ảnh h hưởng đến QĐMNOX XH.

QĐMNO OXH = 0,2 33*CLSP +0,201*TT TPL + 0,18 88*GC+0,1 156*VT + N 0,104*TN

Kết quả ả phương t trình hồi q qui cho thấ ấy, cứ 1% thay đổi c của biến G n GC thì biến

QĐMNOXH Q H thay đổi 0,188% nế ếu các biến n còn lại là không thay y đổi.

 Nội d dung giải p pháp giá c cả

Hiện na ay, trên thị ị trường bấ ất động sản n đang tồn n tại nghịc h lý về giá n á các phân

kh húc nhà ở. Vốn được c ảnh hưởn ng nhiều ưu u đãi về th huế, tiền sử ử dụng đất á nhưng giá

NOXH vẫn N còn quá c cao.Vì vậy, , cơ quan q quản lý, ch hủ đầu tư c cần phải g à giảm giá và

đư ưa giá NOX XH về giá trị thực.

Chủ đầu u tư cần tă ăng cường thêm các l loại nhà ở cho thuê đ để đáp ứng u g được nhu

ầu đa dạng cầ g của người i dân. Điều u này đã ản nh hưởng t ới mục tiêu u bảo đảm ã an sinh xã

hộ ội cho ngư ời dân.

Chính p phủ nên qu uy định giá á NOXH b bán ra, cần n có tính cô ông khai, m . minh bạch

Vì trên thực V c tế giá N OXH khôn ng ổn định h, không p phản ánh đ đúng giá tr a rị thực của

NOXH, khô N ông phù h hợp với đi iều kiện p hát triển k kinh tế - x xã hội của a a từng địa

ph hương, tron ng đó giá nhà ở, thư ường vượt q quá khả nă ăng chi trả ả của đại đ i đa số người

dâ ân có mức thu nhập t trung bình hoặc thu n nhập thấp. Tình trạng g đầu cơ, l t làm giá bất

độ ộng sản, gâ ây nên tình h trạng “số ốt giá”, tạo ra giá ảo k không đún g với giá t a trị thực của

bấ ất động sản n vẫn khá p phổ biến, n nhất là tron ng những gi iai đoạn th hị trường đa ang “sốt”.

 Biện pháp thực c hiện giải i pháp giá cả

Chính q quyền địa p phương ph hải kiểm tr a giám sát t chặt chẽ giá bán nh i hà ở xã hội

để ể các chủ đ đầu tư phả ải tuân theo o nghị định h 188/2013 3/NĐ-CP, “ “Nghị định n h phát triển

nh hà ở xã hội i” ngày 20 tháng 11 n năm 2013 n như sau:

4 64

Giá bán n nhà ở xã hội do chủ ủ đầu tư dự ự án xác đị ịnh trên cơ ơ sở bảo đả n ảm nguyên

tắ ắc tính đủ c các chi phí í để thu hồ ồi vốn, kể c cả lãi vay ( (nếu có) và à lợi nhuận c n định mức

ủa toàn bộ củ dự án khôn ng vượt qu uá 10% tổn ng chi phí đ đầu tư.

Giá cho o thuê mua nhà ở xã hội do chủ ủ đầu tư dự ự án tự xác c định trên o n cơ sở bảo

đả ảm nguyên n tắc tính đ đủ các chi i phí để th hu hồi vốn n, kể cả lãi i vay (nếu i có) và lợi

nh huận định mức của to oàn bộ dự án không vượt quá 1 15% tổng c chi phí đầu g u tư; không

tín nh các kho oản ưu đãi của Nhà n nước thời h hạn thu hồ ồi vốn đối v với nhà ở o xã hội cho

huê tối thiể th u là 15 năm m, kể từ ng gày ký hợp đồng.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ch hịu trách n nhiệm tổ ch hức thẩm đ định giá bá o án, giá cho

th huê, cho th huê mua đ ối với nhà à ở xã hội được đầu tư xây dự ựng theo d g dự án bằng

ng guồn vốn n ngoài ngân n sách nhà n nước trên p phạm vi địa a bàn.

Chính p phủ cũng n nên xem xé ét đề xuất chính sách h hỗ trợ tí ín dụng ch y ho việc xây

dự ựng nhà ở thu nhập th hấp một cá ách hợp lý, , đồng thời i đề xuất m miễn các loạ o ại thuế cho

ng gười mua n nhà có diện n tích cho mỗi căn hộ ộ không qu uá 60m² sà àn và khôn n ng thấp hơn

30 0m² sàn. Đ Đối tượng c của các dự ự án này là người có thu nhập t thấp, do vậ n ậy với diện

hơn với đ tíc ch từ 30m² ² đến 60m² ² thì giá cả ả sẽ hợp lý ại đa số nh hu cầu và t a túi tiền của

ng gười có “th hu nhập thấ ấp”.

 Kết q quả mà giả ải pháp m mang lại

Nếu biệ ện pháp thự ực hiện các c giải pháp p về giá cả thì kết qu ả mà giải p g pháp mang

người có lạ ại là QĐMN NOXH sẽ nhiều hơn thu nhập t trung bình ó và thấp có n và những

đi iều kiện “a an cư lạc ng ghiệp”.

5. .1.5 Giải p pháp về thu u nhập

Thực hi

 Cơ sở ở đề ra giả ải pháp

iện xã hội h hóa nhà ở dựa trên c cơ chế tạo điều kiện của Nhà n ã nước, để xã

hộ ội tự tạo lậ ập chỗ ở p phù hợp vớ ới nhu cầu u và khả n năng tài ch hính. Vì thế p ế thu nhập

ũng là yếu cũ quan trọng g ảnh hưởn ng đến quy yết định mu ua nhà ở x xã hội.

QĐMNOXH Q H = 0,233* *CLSP +0,2 201*TTPL L + 0,188*G GC+0,156 *VT + 0,10 04*TN

Từ kết q quả phươn ng trình hồi i quy cho t ta thấy rằn ng, cứ 1% t thay đổi củ N ủa biến TN

th hì biến QĐM MNOXH t thay đổi 0, 104% nếu các biến c òn lại là kh hông thay đ đổi.

 Nội dung giải pháp thu nhập

Tạo điều kiện để người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ nhà NOXH.

Vì với điều kiện công việc và nguồn thu nhập thường xuyên của mình, rất nhiều

người dân và hộ gia đình trong nhóm được ưu đãi nhà ở không có đủ khả năng chi

trả ngay tổng giá trị nhà ở cũng như không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín

dụng hỗ trợ nhà ở, ngay cả khi lãi suất vay được ưu đãi và thời gian vay đã được kéo

dài. Đối tượng mua nhà thì lo ngại về điều kiện vay mua nhà.

Hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng NOXH và hệ thống các định chế tài

chính NOXH. Chính sách tín dụng NOXH thiếu ổn định, gây khó khăn cho các nhà

đầu tư, cũng như người dân.

Đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của Chính phủ. Vì người có

nhu cầu mua nhà muốn được vay vốn lại phải chứng minh tình trạng nhà ở, thu

nhập, khả năng trả nợ… có xác thực của cơ quan, chính quyền địa phương làm căn

cứ. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ mà Chính phủ, ngân hàng Nhà nước hỗ trợ để các ngân

hàng thương mại có nguồn vốn cho vay với lãi suất thấp, việc cho vay đối với các

đối tượng này trước tiên phải đảm bảo đủ các điều kiện vay. Trong khi đó, do đây là

gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở với người lao động, người thu nhập thấp nên

không nhiều khách hàng đáp ứng được khả năng trả nợ. Đây là chính nguyên nhân

dẫn đến tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của Chính phủ còn chậm.

 Biện pháp thực hiện giải pháp thu nhập

Vấn đề thẩm định thu nhập hiện nay cũng là một trong những vấn đề còn nhiều

khó khăn, đặc biệt là những người không phải là CB-CNV (Cán bộ công nhân viên),

không có hợp đồng lao động cụ thể hoặc không đủ cơ sở để chứng minh thu nhập,

NHTM cần linh hoạt hơn trong việc cho phép các thành viên trong hộ gia đình cùng

tham gia vào phương án trả nợ cho ngân hàng hoặc chấp nhận tương đối các khoản

thu nhập không chính thức sau khi đã được cán bộ tín dụng thẩm định, đánh giá. Tại

các nước, việc cho một nhóm những người cùng vay để tăng khả năng trả nợ cho

ngân hàng được xem là một trong những giải pháp thích hợp khi giải quyết vấn đề

nhà ở cho người cho thu nhập thấp.

6 66

Về thời vay, nếu kh hoản vay có ó thời hạn lên đến 15 5 năm thì k i khoản phải hạn cho v

tr năng của ả cho ngân n hàng cũn ng còn vượ ợt quá khả các đối tư ượng có thu o u nhập. Do

vậ ậy Chính p phủ cùng v ới các NH TM, tổ chứ ức tín dụng g cần nghiê ên cứu, xem g m xét nâng

hời hạn cho th o vay lên 2 0 – 30 năm m như các n nước nhằm m đảm bảo cho các đố ó ối tượng có

đi iều kiện trả ả dần nợ va ay.

 Kết q quả mà giả ải pháp m mang lại

Kết quả ả mà giải p pháp mang lại là QĐM MNOXH s sẽ nhiều hơ ơn và giúp n người dân

có ó nhà ở, vừ ừa tạo ra s sự phát triể ển kinh tế. Đây cũng g chính là m một kênh y đầu tư xây

dự ựng, thay v vì đầu tư c các loại hì hì đầu tư c g ra sự tăng nh khác th cho NOXH H cũng tạo

trư ưởng kinh tế do kích h thích đượ ợc các lĩnh vực liên q quan khác u hất, vật liệu như nội th

xâ ây dựng, th hép, điện... cùng phát t triển.

5. .2 Kiến ng ghị và kết l luận

5. .2.1 Kiến n nghị

Phát triể ển nhà ở th hu nhập th hấp phải ph hù hợp với i quy hoạc ch tổng thể n ể phát triển

; ki inh tế - xã ã hội và qu uy hoạch x xây dựng c chung của thành phố ố đã được phê duyệt

Ph hát triển đa a dạng các loại nhà ở ở có diện tí ch, mức độ ộ tiện nghi khác nhau à u để bán và

ho thuê nhằ ch ằm đáp ứng g nhu cầu v và điều kiệ ện thu nhập p của các h hộ thu nhập p thấp.

Nhằm p phát triển h hơn nữa nh hà ở xã hộ ội trong tư ương lai, tr rong thời g ề gian tới về

ph hía cơ qua an quản lý thì Chính phủ và cá c chính qu uyền địa ph hương cần h n đẩy mạnh

tr iển khai cô ông việc nh hư sau:

Thứ nhấ ất, Nhà nướ ớc hỗ trợ v và tạo điều kiện để ng gười thu nh hập thấp cả à ải thiện nhà

phát triển ở; ; kiên trì ch hủ trương đẩy mạnh kinh tế đồ ng thời vớ ới thực hiện h n các chính

ách xã hội. sá

Thứ hai i, cần thông g qua thị tr rường để g giải quyết b bền vững v vấn đề nhà p ở thu nhập

hấp, góp ph th hần thúc đẩ ẩy thị trườn ng nhà ở p hát triển là ành mạnh, có hiệu qu c uả. Cần xác

đị ịnh các hỗ trợ của Nh hà nước ph hải dựa trên n cơ sở thị t trường.

Thứ ba, đẩy mạnh h xã hội hó óa việc phá át triển nhà à ở thu nhập p thấp, huy c y động sức

mạnh tổng h m hợp của Nh hà nước, cá ác tổ chức và doanh n nghiệp, của a chính đối u i tượng thu

nh hập thấp v à nguồn vố ốn quốc tế . Trong đó ó, chỉ sử dụ ụng nguồn vốn Nhà n ỗ nước và hỗ

trợ cho các khâu thiết yếu như xây dựng hạ tầng, nghiên cứu quy hoạch, hỗ trợ pháp

lý, hỗ trợ lãi suất.

Thứ tư, phải đảm bảo sự thống nhất hữu cơ và kết hợp đồng bộ giữa các chính

sách kinh tế, xã hội trong việc xử lý vấn đề nhà ở thu nhập thấp, tránh sự chồng

chéo, mâu thuẫn có thể xảy ra làm vô hiệu hóa chính sách nhà ở.

Thứ năm, lựa chọn cách thức giải quyết nhà ở thu nhập thấp đảm bảo hiệu quả,

công khai, minh bạch, đúng đối tượng, đồng thời khắc phục được những hiện tượng

tiêu cực, tham nhũng, lạm dụng chính sách nhà ở. Cần có các biện pháp đồng bộ,

khả thi về kinh tế, kỹ thuật và tổ chức để đảm bảo việc triển khai các phương án giải

quyết nhà ở thu nhập thấp được diễn ra một cách dân chủ, công khai và minh bạch,

nhà ở thu nhập thấp phải được giải quyết cho đúng đối tượng, khắc phục triệt để đối

tượng tiêu cực, tham nhũng, bóp méo các cơ chế chính sách của Nhà nước.

Thứ sáu, vận dụng các cơ chế, chính sách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu và

khả năng thực tế của người thu nhập thấp khi mua nhà. Khuyến khích nhà đầu tư tạo

điều kiện cho người thu nhập thấp mua trả góp với cơ chế thanh toán thuận lợi.

Với sự thông thoáng trong khâu thủ tục, điều kiện vay tiền…, ngày càng có

nhiều người dân lạc quan về khả năng được hỗ trợ vay vốn mua nhà và các doanh

nghiệp bất động sản lạc quan về sự hồi sinh của thị trường trong thời gian tới. Cùng

những điều chỉnh kịp thời đang nhận được phản hồi tích cực từ thị trường, gói tín

dụng 30 nghìn tỷ đang được kỳ vọng là một sự hỗ trợ đúng đắn của Nhà nước, tạo

được sức bật cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Chính phủ cần xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho các

NHTM như nguồn vốn vay dài hạn từ chính phủ (NHNN hoặc Quỹ phát triển nhà ở,

Quỹ địa phương). Nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các công cụ tài chính

phát sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của

Chính phủ (các công cụ chứng khoán hóa, phát triển thị trường thế chấp, cầm cố,

các giải pháp huy động khác thông qua thị trường tài chính trong và ngoài nước).

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp

trong xã hội, Chính phủ cần phải thực hiện song song nhiều chính sách nhằm kết

hợp các ngành, các cấp, huy động toàn bộ các nguồn lực xã hội tham gia. Một trong

những lĩnh vực quan trọng chính là quản lý, phát triển thị trường nhà ở có giá trị

trung bình và thấp cùng với các giải pháp tài chính cho lĩnh vực này. Một số các vấn

đề được đề xuất như sau:

Tăng cường công tác quản lý, phát triển thị trường bất động sản, hoàn thiện

công tác quy hoạch và thiết kế sử dụng đất tạo tiền đề cho việc phát triển thị trường

BĐS ổn định và bền vững. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý về thị trường BĐS

như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh BĐS, quy

chế quản lý và phát triển thị trường BĐS.

Tăng cường quản lý, chống tình trạng đầu cơ đất đai. Trong điều kiện tiền nhàn

rỗi trong khu vực dân cư còn rất lớn, tỷ suất kỳ vọng trong lĩnh vực BĐS vẫn được

đánh giá cao, do đó hoạt động đầu cơ còn rất lớn, do vậy, để có thể ổn định giá cả

trên thị trường BĐS, việc chống đầu cơ đất đai bằng các biện pháp hành chính và

kinh tế cần được quan tâm.

Đẩy nhanh tiến độ hoàn thành quy hoạch và xây dựng các khu đô thị mới, phát

triển cơ sở hạ tầng kết nối các khu vực ven đô với khu vực đô thị, tạo điều kiện giao

thông thuận tiện và điều kiện sinh hoạt, y tế, giáo dục của người dân.

Nghiên cứu và tiếp tục đẩy mạnh các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở,

đặc biệt là khu vực nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, góp phần tăng

lượng cung BĐS giá trị trung bình và thấp trên thị trường, góp phần ổn định giá cả

BĐS, đa dạng các sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tiếp tục

triển khai thực hiện một cách hiệu quả các chương trình ưu đãi vốn vay, hỗ trợ lãi

suất, thủ tục đầu tư, giao đất, miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất, tăng tỷ lệ xây dựng,

tăng tầng cao, giảm các quy định về diện tích tối thiểu … nhưng phải đảm bảo các

chỉ tiêu tối thiểu về quy hoạch và chất lượng công trình. Khuyến khích các doanh

nghiệp ứng dụng các kỹ thuật và vật liệu mới trong xây dựng nhằm hạ giá thành và

rút ngắn thời gian thi công.

Tính toán giá thành xây dựng và phương thức thanh toán phù hợp với thu nhập

của người có thu nhập trung bình và thấp, đẩy mạnh việc xây dựng các chung cư cao

tầng để gia tăng nhanh lượng cung nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và

thấp. Theo các tài liệu khảo sát và báo cáo của Hiệp hội BĐS thành phồ Hồ Chí

Minh, nhu cầu về căn hộ có giá từ 300 – 500 triệu đồng/căn là rất lớn.

Kết hợp chặt chẽ giữa các Bộ, Ngành, chính quyền địa phương trong việc xây

dựng chính sách xã hội về nhà ở và thực hiện hiệu quả, nhanh chóng các chính sách

của Nhà nước.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường nhà ở phát

triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Trong đó, rà soát, sửa đổi bổ sung những quy

định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế; hoàn thiện cơ

chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án BĐS theo hướng tạo điều kiện để

các chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án để các dự án

phát triển BĐS được triển khai đúng tiến độ và kế hoạch. Xây dựng cơ chế bảo đảm

Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó

quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai.

bao gồm đổi mới quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông

thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch; các dự án

phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ phải đồng bộ với các

công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch

Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu

được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

quả nguồn lực đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản

thông qua quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị, đặc

biệt là kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất,

cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất

động sản thông qua các chính sách về định giá đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên

quan đến BĐS.

Tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là

BĐS nhà ở, bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở thương mại, nhà ở xã

hội; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả

của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu

trong phát triển nhà ở. Nhà nước chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến

khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã

hội.

Nâng cao chất lượng công tác dự báo về nhu cầu và xây dựng kế hoạch phát

triển các loại bất động sản thiết yếu thông qua các chương trình cụ thể, như chương

trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại.

Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm BĐS ngay từ

khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung

và cầu, có khả năng thanh toán.

Tổ chức rà soát các dự án kinh doanh BĐS đang triển khai, các dự án đã giao

nhưng chậm triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần

tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,

phù hợp kế hoạch phát triển từng loại bất động sản của từng địa phương trong phạm

Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính, như quỹ đầu tư BĐS, quỹ

vi cả nước.

tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị

trường BĐS. Điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khóa một cách linh hoạt để tạo điều

kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường, giúp cho các

doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu

nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở. Hoàn

thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS để khuyến khích sử dụng có

hiệu quả bất động sản, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho

Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về phát triển NOXH và

Nhà nước.

thị trường BĐS, hoàn thiện hệ thống tổ chức bộ máy, tăng cường sự quản lý thống

nhất của Trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền

địa phương trong quản lý Nhà nước về phát triển nhà ở và thị trường BĐS. Tăng

1 71

cư ường công g tác thanh sát việc th hực thi ph áp luật tro ong đầu tư h , giao dịch tra, giám

tr ên thị trườ ờng BĐS.

5. .2.2 Kết lu uận

Tình hình kinh tế - xã hội i thành phố ố Hồ Chí M Minh trong g những năm y m gần đây

đa ang có nhữ ững bước c chuyển mì ình đầy triể ển vọng, c chính vì vậ ậy đời sống , g vật chất,

tin nh thần củ ủa nhân dâ ân thành p phố cũng n ngày càng được nân ng cao. Cù ự ùng với sự

ng ghiệp công g nghiệp hó óa – hiện đ đại hóa là quá trình đ đô thị hoá đang diễn c ra với tốc

độ ộ và quy m mô ngày cà àng lớn, giá á cả bất độ ộng sản ng gày càng tă ăng cao kéo t o theo một

bộ ộ phận dân n cư thuộc diện giải tỏa, người i có thu nh hập thấp, đ ối tượng c , chính sách,

ông nhân… cô … gặp nhiề ều khó khă n trong việ ệc ổn định h chỗ ở vì v với thu nhậ i ập hiện tại

ủa họ để sở củ ở hữu một ngôi nhà đ đã trở thàn nh một điều u không tư ưởng. Chính y h điều này

đã ã được thàn nh phố Hồ ồ Chí Minh h coi trọng giải quyết bằng việc đầu tư mạ o ạnh mẽ cho

ph hát triển nh hà ở xã hộ ội, coi phát t triển nhà ở xã hội t trở thành m một sự ngh g hiệp chung

ủa toàn xã củ hội. Đề tà ài này cũng g đã nói lê ên phần nào o về thực t trạng nhà ở ở xã hội ở

hành phố H th Hồ Chí Min nh và cũng g đã nêu mộ ột số giải p pháp để góp p phần vào t o việc phát

tr iển nhà ở x xã hội, cải thiện chỗ ở cho ngườ ời dân. Tro ong những năm qua, ế với cơ chế

hông thoán th g, thành ph hố đã góp phần đáng g kể về việc c hỗ trợ về ề tài chính, ể đất đai để

gi iúp những đối tượng g trong diệ n được hư ưởng nhà ở ở xã hội có ó điều kiện n n cải thiện

hỗ ở cho g ch gia đình mì ình hoặc ư ưu đãi cho các nhà đầ ầu tư nhà ở ở xã hội bằ g ằng những

hính sách c ch ằm phát tri iển hơn nữ ữa nhà ở xã ã hội trong tương lai, i trong thời cụ thể. Nhằ

gi ian tới về p phía cơ qu uan quản lý ý thì Chính h phủ và cá ác chính qu uyền địa ph n hương cần

đẩ ẩy mạnh tr riển khai c ông tác qu uy hoạch n nhằm có đư ược về quỹ ỹ đất dành ở cho nhà ở

xã ã hội, phân n bổ đúng nguồn ngâ ân sách the eo quy địn nh dành cho o quỹ nhà ể ở này. Để

hực sự khuy th yến khích chủ đầu tư ư từ các thà ành phần ki inh tế tham m gia xây d ở dựng nhà ở

xã ã hội, các b bước thủ t tục hành ch hính cần đư ược đơn g iản hóa và à việc tiếp n cận nguồn

vố ốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thực hóa hơn n nữa. Đối vớ ới người d n dân thì cần

ph hải bỏ đi n những ràng g buộc khô ông hợp lý như về tìn nh trạng cư ư trú, đồng h g thời định

ượng rõ hơ lư ơn các yêu cầu về điề u kiện nhà à ở hiện tại i cũng như ư điều kiện à kinh tế và

hu nhập hộ th ộ gia đình để người d dân dễ dàn ng hơn tro ong việc tiế ếp cận quỹ ã ỹ nhà ở xã

hội. Trong tương lai phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Hồ Chí Minh phải được chỉ

đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ mạnh, huy động sự tham gia của mọi

thành phần kinh tế, với cơ chế chính sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà

nước và nhân dân cùng làm để huy động được mọi nguồn lực xã hội, góp phần phát

triển nhanh quỹ nhà ở xã hội, đáp ứng nhiều hơn nữa mọi nhu cầu, quyền được ở

của người dân, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống của người dân.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên

cứu với SPSS, Nhà Xuất Bản Thống Kê.

2. Huỳnh Nguyên Dạ Thảo (2011). “Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở thành

phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ trường đại học Đà Nẵng

3. Huỳnh Đoàn Thu Thảo (2010), “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài

lòng của khách hàng của các căn hộ chung cư ở Khánh Hòa”, Luận văn

thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Nha Trang.

4. Huỳnh Năng (2012), “Hoàn thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa

bàn thành phố Đà Nẵng”, Tạp chí phát triển kinh tế xã hội Đà nẵng số 35

5. Kotler, P (2007), theo Vũ Trọng Hùng dịch, Quản trị marketing, NXB Lao

động– Xã hội.

6. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông

qua ngày 29 tháng 11 năm 2005

7. Lê Văn Đính (2012), “Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đà

Nẵng thực trang và giải pháp”, Tạp chí phát triển kinh tế xã hội Đà nẵng số

8. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2008), Nguyên lý Marketing,

Nhà Xuất Bản Đại Học Quốc Gia Tp.Hồ Chí Minh.

9. Nguyễn Đình Thọ và cộng sự (2011), Phương pháp nghiên cứu khoa học

trong kinh doanh, NXB LĐXH

10. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

11. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

12. Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà (2012), “Phân tích các yếu tố ảnh

hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp

chí khoa học 26 (3): 27 – 38.

13. Phạm Thái Sơn (2014). “Nhà ở xã hội Việt Nam quan niệm chính sách và

thực tiễn”

14. Philip Kotler & Gary Armstrong (Trần Văn Chánh chủ biên, Huỳnh văn

Thanh biên dịch) (2004), Những nguyên lý tiếp thị, NXB Thống kê.

15. Philip Kotler (Lê Hoàng Anh dịch) (2009), Thấu hiểu tiếp thị từ A đến Z,

NXB Trẻ.

Website tham khảo

1. http://www.luatdatdai.com/2014/03/Luat-nha-o-so-34-2009-QH12.html

2. http://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi/tag-116194.html

3. http://cafef.vn/nha-o-xa-hoi.html

4. http://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi.html

5. http://thuvienphapluat.vn/archive/Nghi-dinh-188-2013-ND-CP-phat-trien-

quan-ly-nha-o-xa-hoi-vb213910.aspx

6. http://thunhapthapthudo.com.vn/tin-tuc/tin-du-an/item/178-nha-a-xa-ha-i-

duac-ban-la-i-sau-5-nam/178-nha-a-xa-ha-i-duac-ban-la-i-sau-5-nam

7. http://www.ddif.com.vn/node/141

8. http://www.dazpro.com/hoi-dhap-luat-nha-o-moi-nhat-2014/quy-dhinh-ve-

dhau-tu-xay-dung-nha-o-xa-hoi---luat-nha-o-2014

PHỤ LỤC 1

BẢNG CÂU HỎI

Thân chào các anh/chị! Chúng tôi là nhóm học viên cao học trường đại học

Công Nghệ TPHCM.

Hiện chúng tôi đang tiến hành cuộc nghiên cứu về “Các yếu tố ảnh hưởng

đến quyết định mua nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh”.

Mục đích của khảo sát này nhằm phục vụ cho nghiên cứu khoa học, không

nhằm mục đích kinh doanh. Mong các anh/ dành chút ít thời gian để trả lời một số

câu hỏi sau đây. Cũng xin lưu ý với các anh/chị rằng không có quan điểm nào đúng

hoặc sai. Tất cả các quan điểm của các anh/chị đều có ý nghĩa nghiên cứu của

chúng tôi. Chúng tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh/chị. Xin

chân thành cảm ơn!

Bảng câu hỏi số: .................................................................................................

Tên phỏng vấn viên: ...........................................................................................

Phỏng vấn lúc:……giờ, ngày……/……/2015

Địa điểm phỏng vấn: ..........................................................................................

Tên người trả lời: ...............................................................................................

Địa chỉ: ...............................................................................................................

Câu 1: Anh/chị có nhu cầu về nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh không?

Xin tiếp tục trả lời. (cid:0) Có

Xin ngưng trả lời, cảm ơn anh/chị. (cid:0) Không

Câu 2: Xin cho biết mức độ đồng ý của anh/chị trong các phát biểu dưới đây và

đánh dấu vào ô thích hợp với quy ước sau:

Hoàn toàn Hoàn toàn Không đồng ý Bình thường Đồng ý đồng ý không đồng ý

1 2 3 4 5

THỦ TỤC PHÁP LÝ

Nội dung thủ tục pháp lý về mua bán nhà ở xã hội đơn 01 1 2 3 4 5 giản, dễ hiểu.

Nhà đầu tư hướng dẫn đầy đủ và tận tình thủ tục pháp lý 02 1 2 3 4 5 khi khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở xã hội.

Nhà đầu tư giải quyết thủ tục pháp lý nhanh chóng cho 03 1 2 3 4 5 khách hàng.

04 Hồ sơ đăng ký mua nhà được công khai, minh bạch. 1 2 3 4 5

05 Nhân viên tư vấn hiểu biết về thủ tục pháp lý. 1 2 3 4 5

CHẤT LƯỢNG SẢN PHẨM

06 Căn hộ có thiết kế phù hợp với chức năng sử dụng 1 2 3 4 5

07 1 2 3 4 5

Xây dựng đạt tiêu chuẩn (tường không nứt, trần không thấm) như mong đợi. Cơ sở hạ tầng xung quanh căn hộ được thực hiện đồng bộ đúng như hợp đồng.

08 1 2 3 4 5

09 Có chỗ để xe đảm bảo an toàn. 1 2 3 4 5

10 Căn hộ có hệ thống điện, nước hoàn chỉnh. 1 2 3 4 5

GIÁ CẢ

11 Giá nhà ở xã hội phù hợp với chất lượng nhà. 1 2 3 4 5

12 1 2 3 4 5

Giá nhà ở xã hội phù hợp với giá đất tại khu vực căn hộ tọa lạc. Giá nhà ở xã hội ở khu vực tôi mua tương ứng với giá nhà xã hội ở những khu vực khác tại TP.

13 1 2 3 4 5

VỊ TRÍ

14 Địa điểm căn hộ thuận tiện cho công việc 1 2 3 4 5

15 Địa điểm căn hộ thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày (gần 1 2 3 4 5

chợ, trường học, bệnh viên). Địa điểm căn hộ ngay trung tâm đô thị vệ tinh của thành 1 2 3 4 5 16 phố.

17 Địa điểm căn hộ nằm trong khu an ninh trật tự. 1 2 3 4 5

18 Địa điểm căn hộ thuận tiện đi lại. 1 2 3 4 5

THU NHẬP CỦA KHÁCH HÀNG

19 Thu nhập của tôi phù hợp với giá tiền căn hộ. 1 2 3 4 5

Thu nhập của tôi tiếp cận được gói vay hỗ trợ của Chính 1 2 3 4 5 20 phủ.

21 Thu nhập của tôi có khả năng trả nợ vay. 1 2 3 4 5

22 Tôi cần ngân hàng hỗ trợ tài chính khi mua nhà ở xã hội. 1 2 3 4 5

QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó phù hợp với khả 1 2 3 4 5 23 năng

24 Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì nó đáp ứng nhu cầu 1 2 3 4 5 sinh hoạt, ăn, ở, đi lại.

25 Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì giá rẻ. 1 2 3 4 5

Tôi quyết định mua nhà ở xã hội vì không thể mua ở đâu 1 2 3 4 5 26 khác.

Phần thông tin cá nhân:

Câu 1: Xin vui lòng cho biết giới tính của anh/chị:

Nam 1

Nữ 2

Câu 2: Xin cho biết anh/chị thuộc nhóm tuổi nào dưới đây:

Từ 18 đến 25 1

Từ 26 đến 35 2

Từ 36 đến 45 3

Từ 45 đến 55 4

Câu 3: Xin anh/chị cho biết thu nhập của anh/chị thuộc nhóm nào dưới đây:

Dưới 3 triệu 1

Từ 3 đến < 6 triệu 2

Từ 6 đến < 9 triệu 3

Từ 9 đến < 12 triệu 4

Trên 12 triệu 5

Câu 4: Xin anh/chị cho biết nghề nghiệp của anh/chị thuộc nhóm nào dưới đây:

Công chức, viên chức 1

Công nhân, nhân viên 2

Cán bộ quản lý 3

Nghề nghiệp khác 4

XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!