BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
(cid:87)(cid:89)(cid:9)(cid:90)(cid:88)
ĐINH HỒNG LÊ
CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY
ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP
GIAI ĐOẠN 2011-2020
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Tp. HCM-Năm 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
(cid:87)(cid:89)(cid:9)(cid:90)(cid:88)
ĐINH HỒNG LÊ
CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY ĐỊA
ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP
GIAI ĐOẠN 2011-2020
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số: 60.34.05
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Lâm Tịnh
Tp. HCM-Năm 2011
ML 1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn “ CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA
CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP GIAI ĐOẠN
2011 - 2020’’ này là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu được sử dụng trung thực và kết quả nêu trong luận văn này
chưa từng được công bố tại bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn TS.Hoàng Lâm Tịnh đã nhiệt tình hướng dẫn
tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tp. HCM, ngày tháng năm 2011
Tác giả luận văn
Đinh Hồng Lê
ML 2
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Hoàng Lâm Tịnh
vì sự hướng dẫn khoa học tận tình, sự động viên quý giá của Thầy trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài này. Bên cạnh đó, những kiến thức, kinh nghiệm
tôi đã được truyền đạt từ Quý Thầy Cô của khoa Quản Trị Kinh Doanh nói
riêng, của Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung là tư
liệu quan trọng giúp tôi hoàng thành Luận văn. Tôi trân trọng gửi lời tri ân
đến Quý Thầy Cô, kính chúc Quý Thầy Cô sức khỏe và thành đạt.
Thông qua đây, tôi chân thành cảm ơn Quý lãnh đạo Công ty Địa ốc
Hoàng Quân, lãnh đạo các công ty địa ốc, các công ty tư vấn, môi giới bất
động sản, các chuyên gia trong ngành đã chia sẽ những kinh nghiệm, ý tưởng
góp phần vào nội dung của luận văn.
Sau cùng, tôi cảm ơn các đồng nghiệp, các bạn cùng nhóm làm luận văn,
các bạn trong lớp K17 D2, các bạn học sau đại học tại Trường Đại học Kinh
tế Thành phố Hồ Chí Minh, gia đình, bạn bè đã quan tâm, hỗ trợ để tôi hoàn
thành luận văn này.
Trân trọng !
ML 3
MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU: ....................................................................................................... 1
1. Cơ sở hình thành đề tài: ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu: ............................................................................................ 1 3. Đối tượng nghiên cứu:........................................................................................... 2 4. Phạm vi nghiên cứu: .............................................................................................. 2 5. Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................... 2 6. Bố cục của đề tài: ................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chiến lược .......................................................................................... 4 1.2 Khái niệm về quản trị chiến lược ....................................................................... 4 1.3 Vai trò của chiến lược ......................................................................................... 6 1.4 Các cấp chiến lược .............................................................................................. 6 1.4.1 Chiến lược cấp Công ty .................................................................................... 6 1.4.2 Chiến lược cấp đơn vị kinh doanh .................................................................. 6 1.4.2 Chiến lược cấp chức năng ............................................................................... 7 1.5 Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp ....................................................... 8 1.5.1Phân tích môi trường vĩ mô .............................................................................. 8 1.5.2 Phân tích môi trường vi mô (môi trường cạnh tranh) .................................. 9 1.5.2.1 Đối thủ cạnh tranh tiềm năng .................................................................... 10 1.5.2.2 Khách hàng .................................................................................................. 11 1.5.2.3 Đối thủ cạnh tranh hiện tại ........................................................................ 11 1.5.2.4 Nhà cung cấp ............................................................................................... 11 1.5.2.5 Sản phẩm thay thế ....................................................................................... 11 1.6 Phân tích hoàn cảnh nội bộ ............................................................................. 12 1.6.1 Phân tích các hoạt động chủ yếu ................................................................... 12 1.6.2 Phân tích các hoạt động hỗ trợ ..................................................................... 13 1.6.3 Phân tích lợi thế cạnh tranh .......................................................................... 14 1.6.4 Xác định năng lực lõi ..................................................................................... 15 1.7 Xây dựng chiến lược cạnh tranh ...................................................................... 16
ML 4
1.7.1 Xác định sứ mệnh và mục tiêu chiến lược công ty ...................................... 16 1.7.2 Phân tích SWOT ............................................................................................ 16 1.7.3 Lựa chọn chiến lược cạnh tranh tổng quát .................................................. 17 1.7.3.1 Chiến lược dẫn đầu về chi phí .................................................................... 17 1.7.3.2 Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm .......................................................... 18 1.7.3.3 Chiến lược tập trung ................................................................................... 18 1.8 Nghiên cứu khám phá sản phẩm ..................................................................... 19 1.8.1 Thiết kế nghiên cứu ........................................................................................ 19 1.8.2 Nghiên cứu định tính ..................................................................................... 20 1.8.2.1 Kỹ Thuật thu thập thông tin ...................................................................... 20 1.8.2.2 Mẫu nghiên cứu định tính .......................................................................... 21 1.8.3 Nghiên cứu định lượng .................................................................................. 21 1.8.3.1 Nhu cầu thông tin ........................................................................................ 21 1.8.3.2 Bảng câu hỏi và thang đo sử dụng ............................................................. 22 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN 2.1 Giới thiệu khái quát về công ty ........................................................................ 23 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển .............................................................. 23 2.1.2 Hoạt động kinh doanh ................................................................................... 24 2.1.3 Hoạt động xã hội ............................................................................................. 24 2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh ...................................................... 24 2.3 Phân tích và dự báo ........................................................................................... 25 2.3.1 Môi trường vĩ mô ........................................................................................... 25 2.3.1.1 Môi trường kinh tế ...................................................................................... 25 2.3.1.2 Môi trường chính trị và pháp luật .............................................................. 30 2.3.1.3 Môi trường văn hóa xã hội ......................................................................... 31 2.3.1.4 Môi trường dân số ....................................................................................... 31 2.3.1.5 Môi trường tự nhiên – công nghệ .............................................................. 32 2.3.1.6 Môi trường quốc tế và hội nhập................................................................. 33 2.3.1.7 Nhận diện cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực bất động sản của Hoàng Quân nói chung, sản phẩm căn hộ cao cấp nói riêng .......................................... 34 2.3.2 Phân tích môi trường vi mô (Môi trường ngành bất động sản ở Việt Nam) 2.3.2.1 Thị trường bất động sản ............................................................................. 34 2.3.2.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm năng .................................................................... 37 2.3.2.3 Khách hàng .................................................................................................. 38 2.3.2.4 Đối thủ cạnh tranh hiện tại ........................................................................ 39 2.3.2.5 Nhà cung cấp ............................................................................................... 40 2.3.2.6 Sản phẩm thay thế ....................................................................................... 41 2.3.3 Phân tích hoàn cảnh nội bộ ........................................................................... 42 2.3.3.1 Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản của Công ty địa ốc Hoàng Quân ......................................................................................................................... 42 2.3.3.2 Năng lực cốt lõi của Công ty địa ốc Hoàng Quân về căn hộ cao cấp ...... 47 2.3.3.3 Phân tích SWOT ......................................................................................... 48
ML 5
2.4 Kết quả nghiên cứu định lượng ....................................................................... 50 2.4.1 Phân tích kết quả nghiên cứu ........................................................................ 50 2.4.1.1 Kiểm định thang đo ..................................................................................... 51 2.4.1.2 Kết quả phân tích nhân tố .......................................................................... 51 2.4.1.3 Thống kê mô tả biến định tính ................................................................... 54 2.4.1.4 Phân tích hồi qui .......................................................................................... 55 2.4.2 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với mức đánh giá chung, dưới góc nhìn của khách hàng .......................................... 57 2.4.3 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Hoàng Anh Gia Lai, dưới góc nhìn của khách hàng ............................. 58 2.4.4 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Phú Mỹ Hưng, dưới góc nhìn của khách hàng ...................................... 59 CHƯƠNG 3. CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP GIAI ĐOẠN 2011-2020. 3.1 Sứ mệnh và mục tiêu phát triển của công ty .................................................. 61 3.1.1 Tầm nhìn và sứ mệnh .................................................................................... 61 3.1.2 Mục tiêu phát triển của công ty đến năm 2020 ........................................... 61 3.2 Xây dựng chiến lược cạnh tranh của Công ty địa ốc Hoàng Quân về căn hộ cao cấp ...................................................................................................................... 65 3.2.1 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về chi phí ................................................ 65 3.2.2 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về sự đa dạng của sản phẩm ................. 66 3.2.3 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về chi phí thấp ........................................ 67 3.2.4 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về mặt tái cấu trúc lại cơ cấu tổ chức .. 68 3.2.5 Chiến lược cạnh tranh về sản phẩm ............................................................ 68 3.3 Một số giải tổng quát pháp thực hiện chiến lược cạnh tranh của Công ty địa ốc Hoàng Quân về căn hộ cao cấp giai đoạn 2011-2020 ...................................... 70 3.3.1 Giải pháp về quảng bá thương hiệu ............................................................. 70 3.3.2 Giải pháp về nghiên cứu và phát triển sản phẩm ....................................... 71 3.3.3 Giải pháp về sản xuất, bán hàng ................................................................... 71 3.3.5 Giải pháp về tài chính .................................................................................... 72 3.3.6 Giải pháp nguồn nhân lực ............................................................................. 73 3.3.7 Giải pháp về tổ chức ...................................................................................... 74 3.3.8 Giải pháp về quan hệ với chính quyền địa phương .................................... 74 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO
ML 6
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản.
CB-CNV : Cán bộ công nhân viên.
: Cổ phần. CP
: Dự án. DA
: Dịch vụ. DV
: Exploring Factor Analysis (Phân tích nhân tố khám phá). EFA
: Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội). GDP
: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội. HNX
: Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. HOSE
: Khu công nghiệp. KCN
: Khu dân cư. KDC
: Lợi nhuận sau thuế LNST
: Lợi nhuận trước thuế. LNTT
Luật KDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản.
NĐ-CP : Nghị định – chính phủ.
NXB
ODA : Nhà xuất bản. : Official Development Assistance(Hỗ trợ phát triển chính thức).
RESORT : Khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng.
SACOMREAL : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín.
: Chăm sóc sức khỏe và làm đẹp. SPA
: Thương mại. TM
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn.
Tp. HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh.
TT : Thông tin.
TTTM : Trung tâm thương mại.
TV : Tư vấn.
UBND : Ủy ban nhân dân.
ML 7
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1 : Một số kết quả kinh doanh của Công ty Hoàng Quân giai đoạn
2007-2010 ................................................................................................................. 25
Bảng 2.2 : Tỷ lệ % GDP phân theo khu vực ............................................................. 27
Bảng 2.3 : Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay ........................................................... 28
Bảng 2.4 : Nhận diện những cơ hội và thách thức .............................................. 34
Bảng 2.5 : Tổng diện tích xây dựng mới và sửa chữa lớn hàng năm tại Tp.
HCM .................................................................................................................. 35
Bảng 2.6 : Tổng số căn hộ chào bán tại Tp. HCM .............................................. 35
Bảng 2.7 : Các năng lực lõi trong lĩnh vực bất động sản của Công ty ................ 48
Bảng 2.8 : Ma trận SWOT Công ty Hoàng Quân ................................................. 49
Bảng 2.9 : Kết quả phân nhân tố (EFA) của căn hộ cao cấp .............................. 52
Bảng 2.10 : Kết quả phân tích thang đo sự hài lòng khách hàng ........................ 53
Bảng 2.11 : Mô tả diện tích căn hộ cao cấp mà khách hàng quan tâm ............... 54
Bảng 2.12 :Mô tả nguồn thông tin về căn hộ cao cấp mà KH hay tìm kiếm ....... 54
Bảng 2.13 : Mô tả những yếu tố chính khách hàng quan tâm khi chọn mua căn
hộ cao cấp ................................................................................................ 54
Bảng 2.14 : Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá dung sai và hệ số VIF ............. 56
Bảng 2.15 : Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá giá trị Eigen và chỉ số điều kiện56 Bảng 2.16 : Hệ số xác định R2 .................................................................................. 56
Bảng 2.17 : Bảng so sánh giá trị trung bình của các biến đo lường ..................... 57
Bảng 2.18 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Công ty
Hoàng Quân với Công ty Hoàng Anh Gia Lai .................................................... 58.
Bảng 2.19 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Công ty
Hoàng Quân với Công ty Phú Mỹ Hưng .............................................................. 59.
Bảng 3.1: Dự báo về nhu cầu nhà ở ...................................................................... 62.
Bảng 3.2 : Dự báo kết quả hoạt động đầu tư, kinh doanh giai đoạn 2011-2010
của công ty địa ốc Hoàng Quân ............................................................................ 62
ML 8
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 1.1 : Sơ đồ tổng quát về quản trị chiến lược ................................................. 5
Hình 1.2 : Các chiến lược cạnh tranh cơ bản của Michael E. Porter .................. 7
Hình 1.3 : Mô hình năm áp lực cạnh tranh của Michael E. Porter ................... 10
Hình 1.4 : Dây chuyền chuỗi giá trị của doanh nghiệp ....................................... 12
Hình 1.5 : Các loại tiềm lực thành công của doanh nghiệp ................................ 15
Hình 1.6 : Ma trận SWOT ..................................................................................... 17
Hình 1.7 : Quy trình nghiên cứu ........................................................................... 20
Hình 2.1 : Giá trị GDP của Tp. HCM qua các năm ................................................ 26
Hình 2.2 : Giá trị GDP của Tp.HCM trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng .. 26
Hình 2.3 : Dân số Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến 2010 .............. 32
Hình 2.4 : Dây chuyển chuỗi giá trị Công ty địa ốc Hoàng Quân ..................... 47
Hình 2.5 : Mô hình sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ cao cấp ........... 55
ML 9
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
PL trang
Phụ lục 01 : Câu hỏi thảo luận nghiên cứu định tính ......................................... 1
Phụ lục 02 : Bảng câu hỏi nghiên cứu sơ bộ ............................................................. 2
Phụ lục 03 : Bảng câu hỏi nghiên cứu chính thức ................................................... 5
Phụ lục 04 : Kết quả tính hệ số Cronbach alpha nghiên cứu định tính ............... 8
Phụ lục 05 : Kết quả tính hệ số Cronbach alpha nghiên cứu định lượng .......... 10
Phụ lục 06 : Kết quả phân tích nhân tố .................................................................. 12
Phụ lục 07 : Thống kê mô tả các biến định tính .................................................... 16
Phụ lục 08 : Phân tích hồi quy ................................................................................. 20
Phụ lục 09 : Pháp luật về kinh doanh bất động sản .............................................. 22
Phụ lục 10 : Sơ đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020 ................ 24
Phụ lục 11 : Các dự án cơ sở hạ tầng đang và sẽ thực hiện tại Tp. HCM .......... 25
Phụ lục 12 : Các tiêu chí đánh giá đối với từng hạng nhà chung cư ................... 27
Phụ lục 13 : Các dự án BĐS đang được triển khai của Công ty Hoàng Quân .. 30
Phụ lục 14 : Các dự án BĐS đang được triển khai tại Tp. HCM ........................ 32
- 1-
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Cơ sở hình thành đề tài:
Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện
đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ với
các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như tầm nhìn dài
hạn của lãnh đạo. Hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính chu kỳ và chịu tác
động lớn bởi các chính sách quản lý thị trường bất động sản cũng như chính sách
điều tiết kinh tế vĩ mô của chính phủ, nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với rủi ro
lớn chính là lợi nhuận rất hấp dẫn. Tp. HCM đang trên đà phát triển rất nhanh, nhu
cầu về nhà ở, trong đó có căn hộ cao cấp là rất lớn, đây chính là cơ hội và cũng là
thách thức lớn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và phân
khúc căn hộ cao cấp nói riêng.
Trong thị trường Địa ốc tại Tp. HCM hiện nay, căn hộ cao cấp khó bán do nguồn cung quá lớn (với 13.9591 căn và trung cấp 11.795 căn). Xuất phát từ lợi
nhuận đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian qua khá cao (khoảng
40%), nên nhiều nhà đầu tư bất động sản bị thu hút vào phân khúc này. Bên cạnh
đó, thị trường bất động sản mới phát triển, các công ty bất động sản tại Việt Nam
còn non trẻ cũng như thiếu thông tin từ thị trường này nên các dự án căn hộ cao cấp
ra đời mà không được nghiên cứu cũng như tính toán kỹ dẫn đến dư thừa so với nhu
cầu thực cho phân khúc này.
Xuất phát từ thực tiễn đó, việc xây dựng chiến lược cạnh tranh cho căn hộ cao
cấp là hết sức cần thiết đối với các doanh nghiệp hoạt động trong phân khúc này.
Nó giúp doanh nghiệp có định hướng, mục tiêu kinh doanh rõ ràng, hướng các bộ
phận, cá nhân đến mục tiêu chung của doanh nghiệp. Chính vì vậy mà tác giả chọn
đề tài: “CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN
VỀ CĂN HỘ CAO CẤP GIAI ĐOẠN 2011-2020” cho hoạt động nghiên cứu cũng
như áp dụng vào thực tiễn hoạt động kinh doanh của Công ty địa ốc Hoàng Quân.
1 CBRE: Điểm tin thị trường Tp. HCM, quý 1/2011.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- 2-
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là:
Xây dựng và đề xuất chiến lược cạnh tranh, các giải pháp và chiến lược thực hiện
nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty địa ốc Hoàng Quân với các đối thủ
trong lĩnh vực căn hộ cao cấp dựa trên các kết quả về:
- Nghiên cứu định tính, để xác định những tiêu chí lựa chọn sản phẩm căn hộ
cao cấp của khách hàng, xây dựng thang đo.
- Nghiên cứu định lượng, để xác định những tiêu chí chủ yếu của sản phẩm
căn hộ cao cấp theo đánh giá của khách hàng mục tiêu cũng như so sánh với các đối
thủ chính.
- Xác định năng lực cốt lõi tạo nên lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm căn hộ cao
cấp của Công ty địa ốc Hoàng Quân.
3. Đối tượng nghiên cứu.
Các nghiên cứu thực hiện trong luận văn này phục vụ cho quá trình hoạch định
chiến lược nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh về căn hộ cao cấp của Công ty địa ốc
Hoàng Quân. Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn này là: Quy trình xây dựng
chiến lược cạnh tranh cho sản phẩm căn hộ cao cấp.
4. Phạm vi nghiên cứu.
Công ty địa ốc Hoàng Quân đã, đang và sẽ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
trên toàn quốc nhưng chú trọng vào các thị trường chính như: Tp. HCM, Hà Nội,
Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Cần Thơ, Vĩnh Long. Nhưng hiện tại,
sản phẩm căn hộ cao cấp chỉ triển khai tại Tp. HCM, nên phạm vi nghiên cứu của
đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các hoạt động bất động sản của Công ty địa ốc
Hoàng Quân tại Tp. HCM.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu chính là dựa trên nghiên cứu định tính và nghiên cứu
định lượng. Đối tượng được phỏng vấn trong nghiên cứu định tính gồm khách hàng,
các chuyên gia trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng
và kiến trúc. Còn trong nghiên cứu định lượng, đối tượng chính đó là khách hàng
mua căn hộ cao cấp.
(cid:190) Nghiên cứu định tính:
- 3-
- Xác định những tiêu chí của căn hộ cao cấp mà khách hàng quan tâm khi lựa
chọn và quyết định mua sản phẩm bất động sản.
- Xây dựng thang đo để tiến hành nghiên cứu định lượng.
(cid:190) Nghiên cứu định lượng:
- Dựa vào kết quả nghiên cứu định tính ở trên, tiến hành thu thập dữ liệu. Dữ
liệu sẽ được xử lý bằng chương trình SPSS 16.0 và được vận dụng vào phân
tích SWOT.
Trong quá trình thực hiện luận văn, các phương pháp được sử dụng như sau:
Phương pháp thu thập thông tin:
+ Thông tin thứ cấp có từ:
• Nguồn tài liệu nội bộ Công ty: các số liệu thống kê, báo cáo tổng kết...
• Nguồn tài liệu bên ngoài: sách, báo, đài, internet...
+ Thông tin sơ cấp có từ phỏng vấn trực tiếp và thông qua bảng câu hỏi.
Phương pháp xử lý thông tin:
Vận dụng các kỹ thuật, các công cụ quản trị chiến lược để thực hiện:
+ Phân tích thực trạng sản xuất kinh doanh để xác định các cơ hội, nguy cơ, điểm
mạnh, điểm yếu của Công ty địa ốc Hoàng Quân.
+ Vận dụng phân tích SWOT để kết hợp các cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm
yếu nhằm đề ra chiến lược cạnh tranh cho Công ty.
6. Bố cục của đề tài.
Kết cấu của đề tài bao gồm các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận.
Chương 2 : Phân tích môi trường kinh doanh.
Chương 3: Chiến lược cạnh tranh của Công ty Địa ốc Hoàng Quân về căn hộ
cao cấp giai đoạn 2011-2020.
Phần kết luận.
- 4-
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm chiến lược.
- Theo Fred R David trong tác phẩm “khái niệm về quản trị chiến lược”:
chiến lược là những phương tiện đạt tới những mục tiêu dài hạn. Chiến lược kinh
doanh có thể gồm có sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt động, sở hữu hóa,
phát triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu, thanh lý và liên doanh.
- Còn theo Michael Porter thì: “Chiến lược kinh doanh để đương đầu với
cạnh tranh là sự kết hợp giữa những mục tiêu cần đạt tới và những phương tiện mà
doanh nghiệp cần tìm để đạt tới mục tiêu”.
- “Một cách đơn giản nhất, chiến lược được hiểu là những kế hoạch được thiết
lập hoặc những hành động được thực hiện trong nỗ lực nhằm đạt tới mục đích của
tổ chức”, [9]
1.2 Khái niệm về quản trị chiến lược.
“Quản trị chiến lược là một nghệ thuật và khoa học thiết lập, thực hiện và
đánh giá các quyết định liên quan, nhiều chức năng cho phép một tổ chức đạt được
những mục tiêu đề ra” [3].
1. Phân đoạn chiến lược. Xác định sứ mệnh, mục tiêu và chiến lược hiện tại
3. Phân tích các nguồn lực để xác định các điểm mạnh, điểm yếu quan trọng của tổ chức, các tiềm lực thành công
2. Phân tích môi trường vĩ mô, vi mô để xác định cơ hội và nguy cơ chính
4. Phân tích lợi thế cạnh tranh, tiềm lực thành công, SWOT và xét lại sứ mệnh của tổ chức (a)
Hình thành chiến lược
6. Chiến lược CÔNG TY
Mục tiêu CÔNG TY
5. Mục tiêu dài hạn
Chiến lược
Mục tiêu các SBU
Mục tiêu
và mục tiêu hàng năm
Các chiến lược chức năng
Bộ phận
7. Chính sách và phân phối các nguồn lực
Thực hiện chiến lược
9. Thực hiện thay đổi chiến lược
8. Lựa chọn cơ cấu tổ chức phù hợp với chiến
10. Lãnh đạo, quyền lực và văn hóa tổ chức
11. Đo lường và đánh giá kết quả thành tích
Đánh giá chiến lược
Hình 1.1 Sơ đồ tổng quát về quản trị chiến lược
- 5-
Nguồn: Đề cương môn học: Quản trị chiến lược, TS Hoàng Lâm Tịnh. 2009 [4].
- 6-
1.3 Vai trò của chiến lược
- Vai trò hoạch định: Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ mục
đích và hướng đi của mình. Nó chỉ ra cho nhà quản trị biết là phải xem xét và xác
định xem tổ chức đi theo hướng nào và lúc nào sẽ đạt được kết quả mong muốn.
- Vai trò dự báo: Trong một môi trường luôn luôn biến động, các cơ hội cũng
như nguy cơ luôn luôn xuất hiện. Quá trình hoạch định chiến lược giúp cho nhà
quản trị phân tích môi trường và đưa ra những dự báo nhằm đưa ra các chiến lược
hợp lý. Nhờ đó nhà quản trị có khả năng nắm bắt tốt hơn các cơ hội, tận dụng được
các cơ hội và giảm bớt các nguy cơ liên quan đến môi trường.
- Vai trò điều khiển: Chiến lược kinh doanh giúp nhà quản trị sử dụng và
phân bổ các nguồn lực hiện có một cách tối ưu cũng như phối hợp một cách hiệu
quả các chức năng trong tổ chức nhằm đạt được mục tiêu chung đề ra.
1.4 Các cấp chiến lược.
1.4.1 Chiến lược cấp công ty.
Chiến lược cấp công ty xác định và vạch rõ mục đích, các mục tiêu của công
ty, xác định các hoạt động kinh doanh mà công ty theo đuổi, tạo ra các chính sách
và các kế hoạch cơ bản để đạt được mục tiêu của công ty, phân phối nguồn lực giữa
các hoạt động kinh doanh.
Thông thường quá trình hoạt động của công ty thường bao gồm bốn giai đoạn
chính: (1) Hoạt động ở môi trường nội địa trên lĩnh vực kinh doanh, (2) Để củng cố
và duy trì vị thế cạnh tranh, công ty có thể thực hiện hội nhập dọc hoặc mở rộng thị
trường ra bên ngoài, toàn cầu hóa hoạt động, (3) Công ty thực hiện đa dạng hóa, mở
rộng hoạt động sang lĩnh vực kinh doanh mới, (4) Cắt giảm và thay đổi.
1.4.2 Chiến lược cấp đơn vị kinh doanh.
Chiến lược cấp đơn vị kinh doanh được hoạch định nhằm xác định việc lựa
chọn sản phẩm hoặc dạng cụ thể của thị trường cho hoạt động kinh doanh riêng
trong nội bộ công ty. Trong chiến lược cấp đơn vị kinh doanh, người ta phải xác
định cách thức mỗi đơn vị kinh doanh phải hoàn thành để đóng góp vào hoàn thành
mục tiêu cấp công ty.
Ba yếu tố chính làm nền tảng cho sự lựa chọn chiến lược cấp kinh doanh: (1)
Nhu cầu khách hàng và sự khác biệt hóa sản phẩm, (2) Nhóm khách hàng và phân
- 7-
khúc thị trường, (3) Năng lực phân biệt: Được định nghĩa như là phương thức mà
công ty sử dụng để thỏa mãn nhu cầu khách hàng nhằm đạt lợi thế cạnh tranh.
Có thể nói, để tồn tại trong môi trường cạnh tranh, công ty phải tạo ra được lợi
thế cạnh tranh. Lợi thế cạnh tranh được thể hiện dưới hai hình thức cơ bản: chi phí
thấp hoặc khác biệt hóa. Kết hợp hai hình thức cơ bản này của lợi thế cạnh tranh với
phạm vi hoạt động của công ty sẽ hình thành nên ba chiến lược cạnh tranh tổng
quát: (1) chiến lược chi phí thấp, (2) chiến lược khác biệt hóa sản phẩm, (3) và
chiến lược tập trung. Chiến lược tập trung có hai phương thức cụ thể: tập trung theo
hướng chi phí thấp (Cost focus) hoặc tập trung theo hướng khác biệt hóa. Các chiến
lược cạnh tranh này chính là sự kết hợp các quyết định khác nhau về các yếu tố nền
tảng – sản phẩm, thị trường và năng lực phân biệt.
NGUỒN CỦA LỢI THẾ CẠNH TRANH
Chi phí thấp Khác biệt hóa
KHÁC BIỆT HÓA
H N Ạ C
Rộng CHI PHÍ THẤP NHẤT H N A R T
Hẹp
I V M Ạ H P
TẬP TRUNG DỰA VÀO CHI PHÍ THẤP NHẤT TẬP TRUNG DỰA VÀO KHÁC BIỆT HÓA
Hình 1.2 Các chiến lược cạnh tranh cơ bản của Michael E. Porter.
Nguồn: Michal E. Porter (1985), Competitive Advantage [20]
c. Chiến lược cấp chức năng:
Chiến lược cấp chức năng được xây dựng và phát triển nhằm phát huy năng lực,
phối hợp các hoạt động khác nhau ở từng bộ phận chức năng, tối đa hóa hiệu suất
nguồn lực, cải thiện và nâng cao kết quả hoạt động ở từng bộ phận chức năng để đạt
tới những mục tiêu của chiến lược cấp kinh doanh, cũng như cả tổng thể công ty.
Chiến lược cấp chức năng bao gồm:
- Chiến lược marketing.
- Chiến lược nghiên cứu và phát triển.
- Chiến lược nguyên vật liệu và mua hàng.
- Chiến lược vận hành (sản xuất, dịch vụ).
- Chiến lược tài chính.
- Chiến lược nguồn nhân lực.
- 8-
1.5 Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp
1.5.1 Phân tích môi trường vĩ mô.
Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp doanh nghiệp trả lời câu hỏi: doanh
nghiệp đang đối diện với những vấn đề gì? Môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến tất cả
các ngành kinh doanh. Các nhà quản trị chiến lược của các doanh nghiệp thường
chọn các yếu tố chủ yếu sau đây của môi trường vĩ mô để nghiên cứu:
- Yếu tố kinh tế (Economics): Yếu tố kinh tế của doanh nghiệp được xác định
bởi tiềm lực của nền kinh tế đất nước, bao gồm: tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế,
lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát, chu kỳ kinh tế, chính sách tiền tệ, mức độ thất
nghiệp, thu nhập quốc dân... Mỗi yếu tố trên đều có thể là cơ hội kinh doanh cho
doanh nghiệp cũng có thể là mối đe dọa đối với sự phát triển kinh doanh của doanh
nghiệp. Việc phân tích yếu tố kinh tế giúp các nhà quản trị tiến hành các dự báo và
đưa ra những kết luận về những xu thế chính của sự biến đổi môi trường tương lai,
là cơ sở cho các sự báo ngành và dự báo thương mại.
- Yếu tố chính trị và pháp luật (Political/Legal): Các thể chế kinh tế xã hội
như các chính sách, quy chế, định chế, luật lệ chế độ tiền lương, thủ tục hành
chính,...do Chính phủ đề ra cũng như mức độ ổn định về chính trị, tính bền vững
của Chính phủ đều là những yếu tố môi trường có thể tạo ra cơ hội hay nguy cơ đối
với kinh doanh và nhiều khi quyết định sự tồn tại và phát triển của mỗi doanh
nghiệp. Nhìn chung, các doanh nghiệp hoạt động được là vì điều kiện xã hội cho
phép.
- Yếu tố văn hóa xã hội (Sociocultural): Các yếu tố tôn giáo, chuẩn mực đạo
đức, phong tục tập quán, giá trị văn hóa, cộng đồng doanh nhân,... đều có tác động
đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Các yếu tố xã hội thường biến đổi
chậm nên các doanh nghiệp thường lãng quên khi xem xét những vấn đề chiến lược.
- Yếu tố dân số (Demographic): Các yếu tố: (1) Tổng số dân của xã hội, tỷ lệ
tăng dân số, cơ cấu dân cư. (2) Kết cấu và xu hướng thay đổi của dân số về tuổi tác,
giới tính, dân tộc, nghề nghiệp và phân phối thu nhập. (3) Tuổi thọ và tỷ lệ sinh tự
nhiên. (4) Các xu hướng dịch chuyển dân số giữa các vùng.
- Những yếu tố tự nhiên (Physical): Yếu tố tự nhiên không những là yếu tố
đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con người, mà còn là yếu tố đầu vào quan
- 9-
trọng của các ngành kinh tế. Yếu tố tự nhiên bao gồm: vị trí địa lý, khí hậu, đất đai,
sông biển, tài nguyên khoáng sản, môi trường sinh thái,... nhận biết được các yếu tố
tự nhiên giúp các doanh nghiệp phát huy thế mạnh của nó, bảo vệ môi trường và có
các quyết định cùng các biện pháp thực hiện quyết định đúng đắn.
- Yếu tố công nghệ và kỹ thuật (Technological): Các doanh nghiệp phải
nhận biết và khai thác những công nghệ phù hợp để tạo lợi thế cạnh tranh trên thị
trường. Để hạn chế nguy cơ tụt hậu về công nghệ và chớp cơ hội trong kinh doanh,
các doanh nghiệp phải thường xuyên đánh giá hiệu quả công nghệ đang sử dụng,
theo dõi sát sao diễn biến sự phát triển công nghệ và thị trường công nghệ, tập trung
ngày càng nhiều cho hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D.
- Yếu tố quốc tế (Global): Xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và tự
do hóa thương mại đang là vấn đề nổi bật của kinh tế thế giới hiện nay. Các luật lệ
và các qui định thống nhất của các thành viên của cộng đồng chung Châu Âu, Ngân
hàng thế giới (WB), Tổ chức thương mại quốc tế (WTO)… đã góp phần tạo nên sự
phụ thuộc lẫn nhau giữa các quốc gia trên toàn cầu và những thị trường chung toàn
cầu đang xuất hiện, đặt ra những tiêu chuẩn quốc tế về chất lượng sản phẩm, về môi
trường,… các chiến lược gia cần phải tận dụng được những lợi thế mà xu hướng
toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế mang lại, đồng thời hạn chế những rủi ro
từ môi trường quốc tế, đó là sự cạnh tranh khốc liệt của các đối thủ nước ngoài, với
sản phẩm có giá cả cạnh tranh và chất lượng hơn…
1.5.2 Phân tích môi trường vi mô (môi trường cạnh tranh).
Môi trường vi mô bao gồm các yếu tố bên ngoài tác động trực tiếp đến doanh
số, lợi nhuận, quyết định tính chất và mức độ cạnh tranh trong ngành sản xuất kinh
doanh đó. Theo M. E. Porter, ngành kinh doanh nào cũng phải chịu tác động của
năm lực cạnh tranh: (1) Nguy cơ nhập cuộc của các đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, (2)
Mức độ cạnh tranh của các công ty trong cùng ngành, (3) Sức mạnh của khách
hàng, (4) Sức mạnh của nhà cung cấp, (5) Sự đe dọa của các sản phẩm thay thế.
Mối quan hệ giữa các yếu tố này được thể hiện trên hình 1.2. Nhiệm vụ của
các nhà chiến lược là nhận dạng các cơ hội và các nguy cơ tiềm ẩn mà năm lực cạnh
tranh đem lại, qua đó xây dựng các chiến lược cạnh tranh thích hợp cho doanh
nghiệp.
Những người nhập ngành
Đe dọa của những người nhập ngành
Sức mạnh trả giá của người mua
Những nhà cạnh tranh trong ngành.
Sức mạnh trả giá của nhà cung cấp
Những người mua
Những người cung cấp
Mật độ của các nhà cạnh tranh
Đe dọa của sản phẩm thay thế
Những sản phẩm thay thế
- 10-
Hình 1.3: Mô hình năm áp lực cạnh tranh của Michael E. Porter.
Nguồn: Michal E. Porter (1985), Competitive Strategy [21]
1.5.2.1 Đối thủ cạnh tranh tiềm năng.
Sự cạnh tranh trong ngành không chỉ có các đối thủ hiện tại mà còn bị chi phối
bởi các đối thủ mới có thể gia nhập ngành. Nguy cơ xâm nhập ngành phụ thuộc vào
các rào cản xâm nhập thể hiện qua phản ứng của các đối thủ cạnh tranh hiện thời mà
các đối thủ mới có thể dự đoán. Nếu các rào cản này cao hay đối thủ tiềm năng dự
đoán sẽ bị trả đũa quyết liệt thì khả năng xâm nhập của đối thủ mới rất thấp.
Theo Joe Bain2 thì có 3 nguồn rào cản chính ngăn cản sự gia nhập ngành là:
(1) Sự trung thành của khách hàng đối với sản phẩm của công ty; (2) Lợi thế tuyệt
đối về chi phí; (3) Lợi thế kinh tế theo qui mô.
Theo Michael E. Porter3 thì có các nguồn rào cản xâm nhập chủ yếu: (1) Lợi
thế theo quy mô; (2) Sự khác biệt của sản phẩm; (3) Các đòi hỏi về vốn; (4) Chi phí
chuyển đổi; (5) Khả năng tiếp cận với kênh phân phối; (6) Những bất lợi về chi phí
không liên quan đến qui mô; (7) Tính chất của các rào cản thâm nhập.
Theo nhận định của tác giả cùng với ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực
2Nguyễn Hữu Lam, Đinh Thái Hoàng, Phạm Xuân Lan (2007), Quản trị chiến lược- Phát triển vị thế cạnh tranh, NXB Thống kê, tr 55. 3 Sđd
bất động sản ở Việt Nam các rào cản xâm nhập chủ yếu: (1) Nguồn vốn và cách tiếp
- 11-
cận nguồn vốn; (2) Sự tiếp cận quỹ đất; (3) Đường cong kinh nghiệm: chi phí cho
một đơn vị sản phẩm thường có xu hướng giảm theo mức độ tích lũy kinh nghiệm.
1.5.2.2 Khách hàng.
Sức mạnh của khách hàng tạo áp lực chủ yếu ở hai khía cạnh: giảm giá bán và
đòi hỏi chất lượng phục vụ tốt hơn. Khách hàng có sức mạnh lớn khi: (1) Khách
hàng có tính tập trung cao; (2) Khách hàng mua một lượng lớn sản phẩm; (3) Khách
hàng có khả năng sáp nhập hoặc thậm chí là mua lại các nhà sản xuất.
Khách hàng có sức mạnh yếu khi: (1) Xảy ra sáp nhập (nhà sản xuất sáp nhập
hoặc mua nhà phân phối, bán lẻ); (2) Chi phí chuyển đổi sản phẩm của khách hàng
lớn; (3) Có rất nhiều khách hàng; (4) Nhà sản xuất cung cấp giá trị đầu vào đáng kể
cho sản phẩm của người mua.
1.5.2.3 Đối thủ cạnh tranh hiện tại.
Tính chất và cường độ của cuộc cạnh tranh giữa các công ty hiện tại trong
ngành phụ thuộc vào các yếu tố sau: (1) Số lượng công ty đông đảo; (2) Thị trường
tăng trưởng chậm (Thị trường bất động sản đóng băng); (3) Các chi phí cố định cao;
(4) Mức độ chuyên biệt hóa sản phẩm thấp; (5) Các rào cản thoát ra cao; (6) Ngành
có năng lực dư thừa…
1.5.2.4 Nhà cung cấp.
Sức mạnh của nhà cung ứng thể hiện qua các yếu tố: (1) Số lượng nhà cung
ứng, (2) Tính sẵn có của sản phẩm thay thế, (3) Tỷ trọng của người mua trong sản
lượng của nhà cung cấp, (4) Tầm quan trọng của sản phẩm của nhà cung ứng đối
với người mua, (5) tính khác biệt sản phẩm của nhà cung ứng, (6) Chi phí thay đổi
nhà cung cấp, và (7) Khả năng nhà cung ứng hội nhập về phía trước.
1.5.2.5 Sản phẩm thay thế.
Sản phẩm thay thế là sản phẩm phục vụ cho cùng một nhu cầu cho cùng đối
tượng khách hàng. Việc xác định đâu là sản phẩm chính, đâu là sản phẩm thay thế
chỉ mang tính tương đối.
Các sản phẩm thay thế hạn chế mức lợi nhuận tiềm năng của một ngành bằng
cách đặt ra một mức tối đa cho mức giá mà các công ty trong ngành có thể kinh
doanh có lãi, vì nghi cơ thay thế xuất hiện khi nhu cầu về một sản phẩm bị ảnh
hưởng bởi sự thay đổi giá cả của một loại hàng hóa thay thế.
- 12-
1.6 Phân tích hoàn cảnh nội bộ.
Việc nhận định về điểm mạnh và điểm yếu là khâu trọng tâm của việc phân
tích môi trường bên trong, tạo cơ sở cho quá trình phân tích và lựa chọn chiến lược
của công ty. Tuy nhiên để đánh giá chính xác cần phải xem xét các yếu tố của môi
trường bên trong với tư cách là các hoạt động trong dây chuyền giá trị của doanh
nghiệp.
“Dây chuyền giá trị (value chain) là tổng hợp các hoạt động có liên quan của
doanh nghiệp làm tăng giá trị cho khách hàng. Việc thực hiện có hiệu quả các hoạt
động trong dây chuyền giá trị sẽ quyết định hiệu quả hoạt động chung và tạo ra
những lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp” [9].
Cấu trúc hạ tầng của công ty (Quản trị tổng quát, hoạch định chiến lược, tài chính,…
Quản trị nguồn nhân lực (Tuyển chọn, huấn luyện, đào tạo, phát triển, đãi ngộ)
Các hoạt động hỗ trợ
Phát triển công nghệ (R&D, thiết kế, cải tiến sản phẩm và quy trình, nghiên cứu TT)
Mua sắm (Mua nguyên vật liệu thô, máy móc thiết bị, cung cấp, dịch vụ)
Lợi nhuận biên
tế
Dịch vụ hậu mãi (Sữa chữa, bảo trì,..)
Các hoạt động đầu ra (Phân loại sản phẩm, phân phối sản phẩm)
Vận hành (Máy móc, lắp ráp, sản xuất, phụ tùng, vận hành, kiểm tra)
Marketing và bán hàng (Quảng cáo, khuyến mãi, định giá, kênh phân phối)
Các hoạt động đầu vào (Lưu trữ, sử dụng NVL thô và xếp hàng vào kho)
Các hoạt động chủ yếu
Hình 1.4 Dây chuyền chuỗi giá trị của doanh nghiệp
Nguồn: Michael E. Porter (1985). “Competitive Advantage” [20]
1.6.1 Phân tích các hoạt động chủ yếu.
Bao gồm các hoạt động liên quan trực tiếp đến việc sản xuất và tiêu thụ sản
phẩm của doanh nghiệp. Chúng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả và hiệu quả sản
- 13-
xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là các hoạt động đầu vào, sản xuất, hoạt
động đầu ra, marketing và dịch vụ hậu mãi.
• Hoạt động đầu vào: gắn liền với các yếu tố đầu vào như quản lý vật tư, tồn
trữ, kiểm soát tồn kho, kiểm soát chi phí đầu vào...
• Hoạt động sản xuất: bao gồm tất cả các hoạt động nhằm chuyển các yếu tố
đầu vào thành sản phẩm cuối cùng như triển khai sản xuất, quản lý chất lượng, vận
hành và bảo trì thiết bị...
• Hoạt động đầu ra: bao gồm các hoạt động nhằm đưa sản phẩm đến các
khách hàng của công ty: bảo quản, quản lý hàng hóa, phân phối, ...
• Marketing: xoay quanh bốn vấn đề chủ yếu: sản phẩm, giá cả, chiêu thị và
kênh phân phối. Đây là hoạt động có vai trò quan trọng, nếu thực hiện kém sẽ làm
cho ba hoạt động trên kém theo.
• Dịch vụ hậu mãi: đây cũng là hoạt động quan trọng, ngày càng được các nhà
quản trị quan tâm.
1.6.2 Phân tích các hoạt động hỗ trợ.
Là những hoạt động tác động một cách gián tiếp đến sản phẩm và nhờ nó mà
các hoạt động chính được thực hiện một cách tốt hơn. Dạng chung nhất của hoạt
động hỗ trợ bao gồm các hoạt động như quản trị nguồn nhân lực, phát triển công
nghệ, kiểm soát chi tiêu và cấu trúc hạ tầng của công ty.
• Nguồn nhân lực:
Bao gồm nhà quản trị các cấp và nhân viên thừa hành ở tất cả các bộ phận.
Nhà quản trị các cấp là nguồn nhân lực quan trọng, có vai trò lãnh đạo doanh
nghiệp. Mục đích của việc phân tích nhà quản trị các cấp là xác định khả năng hiện
tại và tiềm năng của từng nhà quản trị, nhằm xem xét và đánh giá đạo đức nghề
nghiệp, các kỹ năng chuyên môn, kỹ năng nhân sự, kỹ năng tư duy và những kết
quả đạt được trong quá trình thực hiện các chức năng quản trị, những lợi ích mà nhà
quản trị mang lại cho doanh nghiệp. Đối với nhân viên thừa hành, việc phân tích do
nhà quản trị thực hiện nhằm đánh giá tay nghề, trình độ chuyên môn, đạo đức nghề
nghiệp và kết quả đạt được trong từng thời kỳ liên quan đến nghề nghiệp và các
nhiệm vụ, mục tiêu cụ thể trong các kế hoạch tác nghiệp, từ đó hoạch định các kế
hoạch đào tạo, đào tạo lại, huấn luyện,...để nâng cao chất lượng.
- 14-
• Phát triển công nghệ:
Công nghệ gắn liền với tất cả các hoạt động tạo giá trị trong một doanh
nghiệp. Nó gắn liền với việc đổi mới và đầu tư công nghệ- kỹ thuật, khai thác và sử
dụng thiết bị mới, khả năng cạnh tranh công nghệ.
• Kiểm soát mua sắm chi tiêu:
Đây là hoạt động thu mua các yếu tố đầu vào được sử dụng trong dây chuyền
giá trị của doanh nghiệp. Các hoạt động mua sắm được hoàn thiện sẽ dẫn tới yếu tố
đầu vào có chất lượng tốt hơn với mức chi phí thấp.
• Cấu trúc hạ tầng:
Đóng vai trò hỗ trợ cho toàn bộ các hoạt động trong dây chuyền giá trị, kể cả
các hoạt động chính cũng như các hoạt động hỗ trợ khác. Cấu trúc hạ tầng của
doanh nghiệp bao gồm các hoạt động như: tài chính và kế toán, những vấn đề pháp
luật và chính quyền, hệ thống thông tin và quản lý chung.
1.6.3 Phân tích lợi thế cạnh tranh.
Lợi thế cạnh tranh của công ty bao gồm: lợi thế cạnh tranh dài hạn về nguồn
lực, lợi thế cạnh tranh dài hạn trong thị trường- sản phẩm và vị thế mạnh trong các
thị trường hấp dẫn. [9]
• Lợi thế cạnh tranh dài hạn về nguồn lực: nguồn lực ở đây được hiểu bao
gồm: nguồn lực các yếu tố cứng và nguồn lực các yếu tố mềm.
(cid:190) Yếu tố cứng: máy móc thiết bị, nguồn nhân lực, hệ thống thông tin, khả năng
tài chính, tài sản...
(cid:190) Yếu tố mềm: văn hóa công ty, hình ảnh thương hiệu, năng lực đặc biệt (năng
lực đổi mới, năng lực hợp tác, khả năng thay đổi...)
2 yếu tố này tác động hỗ trợ lẫn nhau, bên cạnh các yếu tố cứng, ngày nay, các
yếu tố mềm được chú ý nhiều hơn, do đây chính là các yếu tố mà không phải ai
cũng có thể bắt chước được. Nó giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh
của mình, đồng thời là cơ sở để phân biệt giữa doanh nghiệp này và doanh nghiệp
khác.
• Lợi thế cạnh tranh dài hạn trong thị trường- sản phẩm: lợi thế này bao gồm:
khả năng nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, quảng cáo, khuyến mãi... Lợi
- 15-
thế này giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh trên toàn bộ chuỗi giá
trị.
• Vị thế mạnh trong các thị trường hấp dẫn: Thị trường hấp dẫn được hiểu là thị
trường có quy mô lớn, mức độ tăng trưởng cao, cường độ cạnh tranh thấp. Lợi
thế này chính là lợi thế tổng quát của doanh nghiệp. Hai loại lợi thế trên sẽ hỗ
trợ cho việc nâng cao vị thế của doanh nghiệp trên thị trường. Hình 1.5 sẽ cho
thấy một cái nhìn tổng quát về các loại lợi thế và chiều ảnh hưởng giữa chúng
[4]:
1. Vị thế mạnh trong các thị trường hấp dẫn
Vấn đề chính của chiến lược công ty
2A. Lợi thế cạnh tranh dài hạn trong thị trường- sản phẩm
2B. Lợi thế cạnh tranh dài hạn về nguồn lực
Vấn đề chính của chiến lược kinh doanh
Hình 1.5 Các loại tiềm lực thành công của doanh nghiệp
Nguồn: Hoàng Lâm Tịnh (2009), Đề cương môn học: Quản trị chiến lược [4]
1.6.4 Xác định năng lực lõi.
Lợi thế cạnh tranh được xuất phát từ những nguồn lực và khả năng hiếm có.
Các doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ thông qua việc phát triển
những năng lực cốt lõi của mình, đó là những năng lực:
- Cho phép doanh nghiệp tạo sự khác biệt về sản phẩm/ dịch vụ của nó so với
các đối thủ cạnh tranh khác.
- Là nền tảng để tạo ra lợi thế cạnh tranh.
- Tạo ra hiệu quả tốt nhất khi dựa trên các nguồn lực hữu hình, vô hình và
năng lực tổ chức tốt.
Để duy trì bền vững lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, năng lực cốt lõi phải
có đủ 4 điều kiện (VRIN):
- 16-
- Giá trị: cho phép doanh nghiệp tạo ra sự khác biệt sản phẩm/ dịch vụ và tạo
ra giá trị độc nhất.
- Khan hiếm: các đối thủ cạnh tranh không thể tiếp cận được.
- Không thể bắt chước: các đối thủ cạnh tranh không thể dễ dàng sao chép
hoặc sản xuất ra.
- Không thể thay thế: những nguồn lực tương đương để tạo ra những chiến
lược tương tự không có sẵn.
Năng lực cốt lõi có thể là công nghệ, bí quyết kỹ thuật, mối quan hệ thân thiết
với khách hàng, hệ thống phân phối, thương hiệu mạnh. Năng lực cốt lõi tạo nên lợi
thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
1.7 Xây dựng chiến lược cạnh tranh.
1.7.1 Xác định sứ mệnh và mục tiêu chiến lược công ty.
Sứ mệnh của công ty là một khái niệm dùng để chỉ mục đích công ty, lý do và
ý nghĩa của sự ra đời và tồn tại của nó. Sứ mệnh của công ty chính là bản tuyên
ngôn của công ty đối với xã hội, nó chứng minh tính hữu ích của công ty đối với xã
hội.
Mục tiêu là những kết quả cụ thể mà công ty muốn đạt được trong một giai
đoạn nhất định. Mục tiêu của công ty là phương tiện để thực hiện thành công bản
tuyên bố sứ mệnh của công ty. Nghiên cứu mục tiêu là tiền đề, là cơ sở cho việc
hình thành chiến lược.
1.7.2 Phân tích SWOT.
Phương pháp này là phân tích những mặt mạnh (S- Strengths), những mặt yếu
(W- Weaknesses), các cơ hội (O- Opportunities) và các nguy cơ (T- Threats), cách
phối hợp các mặt đó để xác định, lựa chọn chiến lược kinh doanh phù hợp cho
doanh nghiệp.
Thực chất của phân tích SWOT là để soạn thảo chiến lược, cần chú ý đến
những dự báo thay đổi của ngoại cảnh và thay đổi bên trong của doanh nghiệp.
- 17-
Những nguy cơ (T) Những cơ hội (O)
T1 O1 SWOT
Liệt kê những T2 O2 Liệt kê những
T3 nguy cơ chủ yếu O3 cơ hội chủ yếu
Những mặt mạnh (S) Phối hợp S/O Phối hợp S/T
S1 Liệt kê những
Sử dụng những điểm mạnh để tận dụng cơ hội S2 mặt mạnh chính Sử dụng những điểm mạnh để vượt qua các nguy cơ đe dọa
Những mặt yếu (W) Phối hợp W/O Phối hợp W/T
W1 Liệt kê những
Hình 1.6 Ma trận SWOT
Tận dụng cơ hội để khắc phục những điểm yếu W2 mặt yếu chính Giảm thiểu các điểm yếu và tìm cách tránh, hạn chế các nguy cơ
1.7.3 Lựa chọn chiến lược cạnh tranh tổng quát.
Chiến lược cạnh tranh được xây dựng nhằm khai thác chuỗi giá trị và các sức
mạnh khác tạo ra lợi thế cạnh tranh. Một cách khái quát, có 3 cách tiếp cận cơ bản
để tạo dựng lợi thế cạnh tranh: (1) Chiến lược dẫn đầu về chi phí, (2) Chiến lược
khác biệt hóa sản phẩm, (3) Các chiến lược tập trung. Các chiến lược cạnh tranh này
chính là sự kết hợp các quyết định khác nhau về các yếu tố nền tảng- cặp Sản phẩm-
Thị trường và năng lực phân biệt (Michael E. Porter, 1985).
1.7.3.1 Chiến lược dẫn đầu về chi phí
Chiến lược này hướng tới mục tiêu trở thành nhà sản xuất có chi phí thấp
trong ngành với tiêu chuẩn chất lượng nhất định. Khi đó, công ty hoặc sẽ bán sản
phẩm với giá trung bình của toàn ngành để thu được lợi nhuận cao so với các đối
thủ cạnh tranh, hoặc sẽ bán với giá thấp hơn giá trung bình để giành thêm thị phần.
Trường hợp xảy ra “cuộc chiến giá cả” thì công ty vẫn duy trì được một mức lãi
nhất định, trong khi các đối thủ cạnh tranh buộc phải thua lỗ. Ngay cả khi không có
sự xung đột hay mâu thuẫn về giá cả, thì những công ty có khả năng giữ mức chi
phí sản xuất thấp hơn vẫn có thể thu được lợi nhuận trong dài hạn hơn. Chiến lược
dẫn đầu về chi phí này thường được áp dụng cho những thị trường rộng lớn.
- 18-
Những doanh nghiệp thành công trong việc áp dụng chiến lược dẫn đầu về chi
phí thường có những đặc điểm sau:
• Khả năng tiếp cận vốn tốt để đầu tư vào thiết bị sản xuất. Đây cũng chính là
rào cản mà nhiều công ty khác không thể vượt qua.
• Năng lực thiết kế sản phẩm để tăng hiệu quả sản xuất.
• Có trình độ cao trong sản xuất.
• Có các kênh phân phối hiệu quả.
1.7.3.2 Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm
Đây là chiến lược phát triển sản phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp, sao cho
sản phẩm hoặc dịch vụ này có được những đặc tính độc đáo và duy nhất, được
khách hàng coi trọng, đánh giá cao, cũng như sẵn sàng trả giá cao hơn so với sản
phẩm của các đối thủ cạnh tranh. Nhờ các đặc tính khác biệt của sản phẩm, doanh
nghiệp có thể chuyển một phần chênh lệch giá cho khách hàng, bởi vì khách hàng
không thể dễ dàng tìm được các sản phẩm tương tự để thay thế.
Các doanh nghiệp thành công trong chiến lược khác biệt hóa sản phẩm thường có
các thế mạnh sau:
• Khả năng nghiên cứu và tiếp cận với các thành tựu khoa học hàng đầu.
• Nhóm nghiên cứu và phát triển sản phẩm (R&D) có kỹ năng và tính sáng tạo
cao.
• Nhóm bán hàng tích cực với khả năng truyền đạt các sức mạnh của sản phẩm
tới khách hàng một cách thành công.
• Danh tiếng về chất lượng và khả năng đổi mới của doanh nghiệp.
1.7.3.3 Chiến lược tập trung
Chiến lược tập trung hướng tới một mảng thị trường tương đối hẹp, ở đó
doanh nghiệp cố gắng giành được lợi thế cạnh tranh nhờ chi phí thấp hoặc khác biệt
hóa sản phẩm.
Một doanh nghiệp sử dụng chiến lược tập trung thường giữ được mức độ trung
thành của khách hàng cao hơn và lòng trung thành này làm nản lòng các công ty
khác khiến họ muốn hoặc không dám đối đầu cạnh tranh một cách trực tiếp.
Các doanh nghiệp thành công trong chiến lược tập trung có thể thay đổi các ưu thế
phát triển nhiều loại sản phẩm sao cho phù hợp với mảng thị trường nhỏ mà họ đã
nghiên cứu kỹ và hiểu biết tường tận
- 19-
1.8 Nghiên cứu khám phá sản phẩm.
Mục tiêu nghiên cứu của nhằm:
- Nghiên cứu định tính, để xác định những tiêu chí lựa chọn sản phẩm căn hộ
cao cấp của khách hàng, xây dựng thang đo.
- Nghiên cứu định lượng, để xác định những tiêu chí chủ yếu của sản phẩm
căn hộ cao cấp theo đánh giá của khách hàng cũng như so sánh với các đối thủ
chính.
1.8.1 Thiết kế nghiên cứu.
Phương pháp thông dụng để xem xét sự hài lòng của khách hàng là khung lý
thuyết “Kỳ vọng - Xác nhận”. Theo Oliver (1980), lý thuyết “Kỳ vọng - Xác nhận”
bao gồm hai quá trình nhỏ có tác động độc lập đến sự hài lòng của khách hàng: kỳ
vọng về chất lượng căn hộ trước khi mua và cảm nhận về chất lượng sau khi sử
dụng [11]. Vận dụng lý thuyết này vào chất lượng căn hộ cao cấp, có thể hiểu sự hài
lòng của khách hàng là quá trình như sau: trước hết, khách hàng hình thành trong
suy nghĩ của mình những kỳ vọng về những yếu tố cấu thành nên chất lượng căn hộ
mà chủ đầu tư có thể mang lại cho họ trước khi các khách hàng quyết định mua. Sau
đó, việc mua căn hộ và sử dụng căn hộ sẽ làm khách hàng cảm nhận hiệu năng thực
sự của căn hộ. Khách hàng tiếp theo sẽ so sánh hiệu quả mà căn hộ này mang lại
giữa những gì mà họ kỳ vọng trước khi mua căn hộ để sử dụng và những gì mà họ
đã nhận được sau khi đã sử dụng nó. Sự hài lòng của khách hàng chính là kết quả
của sự so sánh này và sẽ có ba trường hợp: Kỳ vọng của khách hàng: (a) được xác
nhận nếu hiệu quả của căn hộ đó hoàn toàn trùng với kỳ vọng của khách hàng; (b)
thất vọng nếu hiệu quả căn hộ không phù hợp với kỳ vọng/mong đợi của khách
hàng; (c) hài lòng nếu như những gì họ đã cảm nhận và trải nghiệm sau khi đã sử
dụng căn hộ vượt quá những gì mà họ mong đợi và kỳ vọng trước khi mua căn hộ.
Công cụ chủ yếu để thực hiện nghiên cứu này là bảng câu hỏi để thu thập thông tin
về sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ mà họ mua.
- 20-
Nghiên cứu được tiến hành thông qua 2 giai đoạn chính: (1) Nghiên cứu định
tính nhằm xây dựng bảng câu hỏi phỏng vấn, (2) Nghiên cứu định lượng nhằm thu
thập thông tin, phân tích dữ liệu khảo sát.
Cơ sở lý thuyết
Dàn bài phỏng vấn
Bảng câu hỏi phỏng vấn sơ bộ
Nghiên cứu định tính (phỏng vấn tay đôi và phỏng vấn nhóm)
Cronbach anpha
Bảng câu hỏi phỏng vấn chính
Khảo sát thử (n=153)
Nghiên cứu định lượng (n=501)
Báo cáo kết quả
- Hoàng Quân: 175 - Phú Mỹ Hưng: 161 - Hoàng Anh GL: 165
Hình 1.7 Quy trình nghiên cứu
1.8.2 Nghiên cứu định tính.
Mục đích nghiên cứu định tính nhằm xác định các tiêu chí mà khách hàng
thường đặt ra khi chọn lựa mua sản phẩm căn hộ cao cấp, các yêu cầu cụ thể của
khách hàng theo từng tiêu chí nói trên. Qua kết quả nghiên cứu định tính, phân tích
Cronbach anpha bằng SPPSS 16.0 cộng với ý kiến chuyên gia và phỏng vấn nhóm
ban đầu để xây dựng nên bảng câu hỏi phỏng vấn chính thức dùng trong nghiên cứu
định lượng.
1.8.2.1 Kỹ Thuật thu thập thông tin.
- 21-
Sử dụng dàn bài thảo luận và phỏng vấn trực tiếp để xác định nhu cầu thông
tin (xem phụ lục 1). Dàn bài được thiết kế theo hướng gợi ý và nắm bắt được yêu
cầu của khách hàng khi lựa chọn sản phẩm căn hộ cao cấp. Phương pháp thảo luận
tay đôi được sử dụng để có thể dễ dàng gợi ý, trực tiếp nắm bắt, ghi lại và thấu hiểu
các yêu cầu thực sự của khách hàng. Phương pháp thảo luận nhóm nhằm loại bớt
những mục hỏi không hề quan trọng.
Để đánh giá mức độ quan trọng với từng phát biểu, chúng tôi sử dụng thang
đo Likert 5 điểm, thể hiện mức độ đánh giá từ “ Rất không quan trọng” đến “rất
quan trọng” (xem phụ lục 2).
1.8.2.2 Mẫu nghiên cứu của bước nghiên cứu định tính.
Số lượng mẫu được chọn cho nghiên cứu định tính là 15 khách hàng và 5
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, thảo luận nhóm (gồm 2 nhóm, mỗi nhóm 7
người) và lấy mẫu thuận tiện. Đối với khảo sát thử đối tượng được khảo sát là khách
hàng trực tiếp mua sản phẩm căn hộ cao (180 phiếu khảo sát được phát cho khách)
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả thu được 153 phiếu hợp lệ.
Kết quả thang đo sơ bộ có: Cronbach alpha = 0,897và có 22 biến có tương
quan với biến tổng < 0,3 nên các biến này bị loại ra khỏi thang đo (Bảng 2.1).
1.8.3 Nghiên cứu định lượng.
1.8.3.1 Nhu cầu thông tin.
Thông tin được thu thập thông qua bản câu hỏi phỏng vấn. 600 bản câu hỏi
được phát đi cho ba đơn vị, mỗi đơn vị 200 bản câu hỏi gồm: Công ty Địa ốc Hoàng
Quân, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng. Kết quả
thu được: 175 bản hợp lệ cho Công ty địa ốc Hoàng Quân, 161 bản hợp lệ cho Công
ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, 165 bản hợp lệ cho Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai.
Với các tiêu chí được chọn thông qua nghiên cứu định tính, nghiên cứu định
lượng nhằm:
- Xác định mức độ quan trọng của từng tiêu chí theo quan điểm của khách hàng
(kỳ vọng của khách hàng).
- Hiểu được đánh giá của khách hàng về mức độ đáp ứng của công ty theo từng
tiêu chí trên.
- 22-
- Hiểu được đánh giá của khách hàng về mức độ đáp ứng của đối thủ cạnh tranh
trực tiếp.
1.8.3.2 Bảng câu hỏi và thang đo sử dụng.
Từ kết quả khảo sát thử, bảng câu hỏi phỏng vấn được hiệu đính. Bảng câu hỏi
này dùng cho nghiên cứu định lượng chính thức. Bước này khảo sát chính Công ty
địa ốc Hoàng Quân và 2 đối thủ: Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng; Công
ty CP Hoàng Anh Gia Lai.
Để đánh giá mức độ đồng ý với từng phát biểu, chúng tôi sử dụng thang đo
Likert 5 điểm, thể hiện mức độ đánh giá từ “Rất không đồng ý” đến “rất đồng ý”.
Bảng câu hỏi được gửi đến các khách hàng thông qua các sàn giao dịch bất
động sản hoặc phỏng vấn trực tiếp.
Sau khi thu thập, các bảng phỏng vấn được xem xét, loại đi những bảng không
đạt yêu cầu, sau đó mã hóa và phân tích dữ liệu bằng phần mềm SPSS phiên bản
16.0
- 23-
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN.
Trên cơ sở lý thuyết về môi trường kinh doanh trong chương 1, nội dung
chương này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt động bên ngoài, hoàn
cảnh nội bộ đối với hoạt động bất động sản nói chung và lĩnh vực căn hộ cao cấp
nói riêng của Hoàng Quân. Trong phân tích môi trường vĩ mô, đề tài sẽ tập trung
vào một số yếu tố có tác động đáng kể đến hoạt động của thị thị trường căn hộ cao
cấp. Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình căn hộ
cao cấp, mà Công ty Địa ốc Hoàng Quân đầu tư phát triển trong thời gian qua. Nội
dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong đối với lĩnh vực căn
hộ cao cấp, bao gồm dây chuyền giá trị và năng lực lõi. Dựa trên các phân tích môi
trường bên ngoài và bên trong, đề tài tiếp tục với những nhận định/phân tích về
những cơ hội – thách thức – điểm mạnh – điểm yếu trong lĩnh vực căn hộ cao cấp.
Và nhằm để hoạch định chiến lược cạnh tranh với các doanh nghiệp cùng lĩnh vực
trên thị trường Tp. HCM.
2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty.
Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN TV – TM – DV ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN
Trụ sở chính: 31- 33-35 Hàm Nghi, Phường Nguyễn Thái Bình, Q.1, TP.HCM
Vốn điều lệ: 400.000.000.000 đ (Bốn trăm tỷ đồng).
Chủ tịch hội đồng quản trị: Ts. Trương Anh Tuấn.
Website: www.hoangquan.com.vn
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
Hoàng Quân thành lập vào năm 2000, với khoảng thời gian hơn 10 năm, Công
ty đã có nhiều bước phát triển vượt bậc. Công ty từ hình thức TNHH sang hình thức
Cổ phần vào tháng 03/2007, và Công ty đã chính thức đổi tên thành Công ty Cổ
Phần TV - TM – DV Địa Ốc Hoàng Quân.
Là Công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng được các hoạt
động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng, pháp lý. Qua đó
nâng cao được khả năng cạnh tranh và thị phần trong ngành bất động sản.
- 24-
Khi mới thành lập công ty chỉ có 01 văn phòng tại Tp.HCM. Đến nay có nhiều
trung tâm chi nhánh, một số công ty thành viên trải dài từ Bắc chí Nam, và các văn
phòng đại diện ở Mỹ, Hà Lan, Đài Loan, Trung Quốc.
2.1.2 Hoạt động kinh doanh.
Hoàng Quân là chủ đầu tư của các khu công nghiệp: KCN Bình Minh-Vĩnh
Long (162 ha), KCN Hàm Kiệm- Bình Thuận (143 ha) và Khu liên hợp TTTM, văn
phòng cho thuê và căn hộ cao cấp – SOVRNO Plaza (3,76 ha) gồm 4 tòa nhà, tại
Nam Sài Gòn. Hàng chục ngàn căn nhà, cùng nhiều dự án khu công nghiệp tại
TP.HCM, Bắc Giang, Bắc Ninh, Cần Thơ,… đang giao dịch tại các Trung tâm địa
ốc Hoàng Quân. Lượng khách hàng, đối tác trong và ngoài nước cùng tham gia góp
vốn đầu tư cùng Hoàng Quân.
2.1.3 Hoạt động xã hội.
Ngoài hoạt động kinh doanh Hoàng Quân luôn tích cực tham gia những hoạt
động xã hội như: Tài trợ giải vàng cho cuộc thi thắp sáng tài năng kinh doanh trẻ
2004, 2005, Bảo trợ bệnh nhân nghèo Tp.HCM, Vĩnh Long; ủng hộ nạn nhân chất
độc da cam… Và ủng hộ cho các hoạt động văn hóa xã hội, thể dục thể thao tại địa
phương và trên toàn quốc. Tổng số tiền ủng hộ cho các quỹ trên lên hơn 3 tỷ đồng.
Là thành viên các hiệp hội: Hội Doanh nghiệp trẻ Tp.HCM, Hiệp Hội Nhà Đất
Việt Nam, Hiệp hội nhà đất Tp.HCM, Phòng Thương Mại và Công Nghiệp Việt
Nam (VCCI), Hiệp Hội DN Tp.HCM, Hiệp hội kiến trúc và xây dựng Tp.HCM, …
2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trải qua hơn 10 năm hoạt động và phát triển, những ngày đầu chỉ là nhà môi
giới nhỏ lẻ. Giờ đây Công ty đã lớn mạnh với trên 500 cán bộ công nhân viên, với
11 công ty thành viên. Ngày 20/10/2010 niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE có
vốn điều lệ 400 tỷ đồng. Hoàng Quân Group tham gia trong 7 lĩnh vực hoạt động
khác nhau: bất động sản, thẩm định giá, pháp lý, thiết kế, xây dựng, tài chính và
giáo dục. Mục đích chính của Công ty là có qui trình khép kín từ kinh doanh môi
giới bất động sản tới thẩm định giá, thiết kế, xây dựng nhằm mục đích thỏa mãn
mọi nhu cầu của khách hàng. Theo định hướng phát triển trong tương lai Hoàng
Quân Group đầu tư vào hai lĩnh vực tài chính, giáo dục cụ thể xây dựng trường đại
học Mekong Cần Thơ, thực hiện công tác đào tạo chứng chỉ bất động sản, …
- 25-
Đơn vị tính: tỷ đồng
Bảng 2.1 Một số kết quả kinh doanh của Công ty Hoàng Quân giai đoạn 2007-2010
Chỉ tiêu
2010 3.096 852,59 1.256,610 163,9% 501,513 39,91% 58.82% 16,20% 2007 970 153,5 82,8 6,18 7,5% 4% 0.6% 2008 1.169 159,40 42,35 -48,9% 1,87 4,4% 1,17% 0.16% 2009 1.916 403,37 476,22 1024,5% 59,42 12,48% 14,73% 3,10% Tổng TS Vốn CSH Doanh thu thuần Tốc độ tăng DT LNST LNST/ DT LNST/VCSH LNST/TTS 2.3 Phân tích và dự báo.
2.3.1 Môi trường vĩ mô.
2.3.1.1 Môi trường kinh tế.
- Tổng thu nhập quốc nội (GDP) Tp. HCM.
Trong vòng vài năm qua tốc độ tăng trưởng GDP của Tp.HCM khá cao. Năm
2006, GDP của thành phố đạt 190,56 ngàn tỷ đồng, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm
2005. Năm 2007, GDP của thành phố HCM đạt 229,20 ngàn tỷ đồng, tăng 12,6% so
với năm 2006. Tổng sản phẩm (GDP) trên địa bàn năm 2008 đạt 290,36 tỷ đồng (giá
thực tế) tăng 10,7% so năm 2007, là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2003 đến nay. Tổng
sản phẩm (GDP) trên địa bàn cả năm 2009 đạt 332.08 tỷ đồng (giá thực tế) tăng 8,0%
so năm 2008. Quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng thì GDP của thành phố
năm 2009 tương đương với 18,68 tỷ USD (tăng 7,6% so với năm 2008). Các thành
phần kinh tế đều tăng thấp hơn cùng kỳ, nhưng mức giảm của khu vực kinh tế ngoài
nhà nước là thấp nhất và mức tăng của kinh tế nhà nước chỉ đạt 2,5% so với 6,1% của
năm 2008. Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn năm 2010 ước đạt 414.068 tỷ đồng (theo
giá thực tế), tăng 11,8% so với năm 2009.
- 26-
Đơn vị tính : ngàn tỷ đồng
Hình 2.1 Giá trị GDP của Tp. HCM qua các năm
Hình 2.2 Giá trị GDP của Tp.HCM trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng.
Nguồn : Cục thống kê Tp. HCM.
- Cơ cấu kinh tế:
Cơ cấu kinh tế của Tp. HCM đang dần tăng tỷ lệ ngành dịch vụ so với ngành khác và
đây cũng là định hướng của thành phố phát triển dịch vụ và nơi xúc tiến đầu tư.
- 27-
Khu vực
Bảng 2.2: Tỷ lệ % GDP phân theo khu vực.
2009
54,8
48,1 1,2
46,3 1,4
44,1 1,4
43,9 1,3
2006 50,7 2007 52,3 Năm 2008 54,4
Dịch vụ Công nghiệp và xây dựng. Nông, lâm, thủy sản Nguồn : Cục thống kê Tp HCM.
2010 53,6 45,3 1,1
- Thị trường vốn và Lãi suất.
Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy
đủ, lâu dài và còn nhiều rủi ro. Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu
từ nguồn tín dụng ngân hàng, một số huy động từ thị trường chứng khoán (Có 31 công
ty trong lĩnh vực bất động sản trong số 609 công ty niêm yết trên hai sàn giao dịch chứng khoán là HOSE và HNX4, tính đến 31/12/2010), bên cạnh vốn tự có.
Theo quy định tại nghị định 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư đối với dự án khu
nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới
20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt5. Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ, với vốn pháp định 6 tỷ6 là có thể thành lập công ty bất động sản . Trong khi
đó giá đất ngày càng tăng đặt biệt là tại các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội, Đà
Nẵng,… Ví dụ dự án căn hộ cao cấp (The Everich II) tọa lạc tại phường Phú Thuận, Quận 7, quy mô diện tích 112.585m2 có tổng vốn đầu tư 8.165.151.765.0007. Trong đó
vốn chủ sở hữu 18%, còn lại huy động từ ngân hàng và của khách hàng.
Vốn ứng trước của khách hàng, nguồn vốn này rất ưu việt vì chủ đầu tư có thể sử
dụng dài hạn mà không phải lo trả nợ, chi phí sử dụng vốn hầu như không có và nó
cũng sẽ đảm bảo đầu ra cho sản phẩm.
Phát hành trái phiếu, đây là hình thức huy động vốn mới áp dụng từ đầu năm
2008 khi nguồn tín dụng ngân hàng thắt chặt. Tuy nhiên, với hình thức này chỉ những
doanh nghiệp lớn, uy tín mới thực hiện thành công, ví dụ : Tháng 1-2008, Công ty cổ
4 Công ty cổ phần chứng khoán FPT: http://www.fpts.com.vn. 5 Điểm 1b, điều 5, nghị định 153/2007/NĐ-CP 6 Điều 3, nghị định 153/2007/NĐ-CP 7 Quyết định phê duyệt dự án dầu tư của Sở Xây Dựng Tp. HCM số: 89/QD-SXD-TĐDA ngày 09/07/2010.
phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn sáu tháng, lãi suất
- 28-
8,8%/năm. Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ8(quận 7, Tp.HCM). Trái phiếu
phát hành nhằm mục đích huy động vốn để đầu tư dự án và được kèm theo quyền mua
sản phẩm của dự án với giá ưu đãi. Thoạt đầu, giới chuyên gia cho rằng đây là giải
pháp đột phá trong tình hình nguồn vốn thiếu hụt. Tuy nhiên, phương pháp này không
mang lại hiệu quả như mong muốn. Bởi vì người mua trái phiếu cũng dựa vào nguồn
vốn vay ngân hàng hoặc để mua trái phiếu/hoặc góp vốn theo tiến độ dự án nếu quyết
định thực hiện quyền mua.
Các quỹ đầu tư, với giai đoạn hiện tại thì các quỹ này vừa thiếu vừa yếu. Tuy
nhiên với các nước phát triển thì nguồn vốn tài trợ đầu tư bất động sản chủ yếu các tổ
chức tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT : Real Estate
Investment Trust)…
Lãi suất.
Bảng 2.3 : Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay.
Lãi suất huy động và cho vay
Giai đoạn thay đổi
Lãi suất cơ bản
01/12/2005-31/01/2008
8.25%
Lãi suất cơ bản năm 2008 thay đổi
01/02-30/04/2008
8.75%
nhiều lần, lãi suất cho vay lên đến 21%
19/05-10/06/2008
12%
trong Quý III năm 2008. Chín tháng
11/06-20/10/2008
14%
đầu năm 2010 lãi suất cho vay khoảng
21/10-04/11/2008
13%
13-15%, lãi suất cho vay cuối quý
05/11-20/11/2008
12%
4/2010 khoảng: 17-21%. Quý II/2011
lãi suất huy động thực của các ngân
21/11-04/12/2008
11%
hàng là 14-20%, cho vay: 22-26%.
05/12-21/12/2008
10%
Nhìn chung lãi suất vẫn còn quá cao,
22/12/2008-31/01/2009
8.50%
chưa có xu hướng giảm trong tương lai
01/02-30/11/2009
7%
gần. Điều này tác động không nhỏ đến
1/12/2009-04/11/2010
8%
các công ty bất động sản nói chung và
05/11/2010 đến nay
9%
Hoàng Quân nói riêng.
8Nên phát hành trái phiếu bất động sản – Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt Nam
- 29-
- Chính sách tiền tệ
Có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh các doanh
nghiệp trong thị trường bất động sản còn lệ thuộc lớn vào nguồn tín dụng của ngân
hàng. Một chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây nên cơn khác vốn của doanh nghiệp nói
chung và doanh nghiệp hoạt động trong thị trường bất động sản nói riêng. Biểu hiện rõ
nhất là trong năm 2008 và quí II/2011.
- Cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng là nền tảng của mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Đối với lĩnh vực bất
động sản, cơ sở hạ tầng quan trọng nhất là hệ thống giao thông kết nối thuận lợi với các
trung tâm hiện hữu và các khu vực tiện ích khác. Cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ góp phần
rất lớn nâng cao giá trị bất động sản, nét rõ nhất là trường hợp giá đất tại các vùng được
quy hoạch/đầu tư xây dựng hạ tầng gia tăng chóng mặt.
Tp. HCM đang triển khai thực hiện một số dự án hạ tầng lớn (xem phụ lục 11).
Những dự án hạ tầng này cùng một số dự án khác thì những khu vực dọc theo những
tiến hạ tầng này sẽ được phát triển thành những khu đô thị, khu dân cư văn minh, hiện
đại đặc biệt là những vùng như : quận 2, quận 4, quận 7, quận 8, quận 9, Thủ Đức…
- Lạm phát.
Trong những năm qua, lạm phát ở Việt Nam tăng lên đến mức hai chữ số (năm 2010 là 11,75%9). Trong đó, giá vật liệu xây dựng tăng rất nhanh góp phần làm tăng
chi phí đầu tư các dự án bất động sản, trong khi đó đầu ra của bất động sản bị hạn chế
đáng kể, gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
- Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ và vàng, tại
Việt Nam đặc biệt là tại thành phố lớn, thường xuyên có sự luân chuyển vốn và liên
thông giữa các thị trường bất động sản – thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ -
vàng. Do đó, sự biến động của tỷ giá ngoại tệ, giá vàng, cũng như thị trường chứng
khoán sẽ góp phần ảnh hưởng và tạo nên những đợt sốt của thị trường bất động sản
trong ngắn hạn, cục bộ. Ngoài các yếu tố như sự hấp dẫn của thị trường, môi trường
9Thông cáo báo chí về số liệu thống kê Kinh tế - Xã hội năm 2010 của Tổng cục thống kê.
chính trị - xã hội ổn định, thì việc định giá đồng nội tệ yếu cũng là một yếu tố thu hút
- 30-
đầu tư nước ngoài vào bất động sản, giá vàng tăng giảm ảnh hưởng đến việc thanh
khoản thị trường nhà, đất. Nguồn tiền sinh lợi từ việc đầu tư trên thị trường chứng
khoán, vàng thường được chuyển dịch đầu tư vào bất động sản. Tất cả các yếu tố này
cũng đã góp phần ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Tp.
HCM và Hà Nội trong các năm gần đây.
2.3.1.2 Môi trường chính trị và pháp luật.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bị điều chỉnh bởi nhiều văn bản
pháp luật, quan trọng nhất là: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được
sửa đổi, bổ sung năm 1999); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005;
Luật về Nhà ở năm 2005; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, các nghị định,
thông tư, văn bản đã được Chính Phủ, Bộ Xây Dựng ban hành nhằm cụ thể hóa,
hướng dẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong đó, quan trọng nhất là
Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2007. Luật này qui định về hoạt động kinh doanh bất
động sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, các
hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (phụ lục
09: Pháp luật về kinh doanh bất động sản).
Về nhà ở cho Việt kiều, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thoáng hơn so với trước
đây cho Việt kiều muốn mua nhà ở tai Việt Nam. Theo đó, quy định mới cho phép
Việt kiều mua nhà không hạn chế số lượng đối với các đối tượng có quốc tịch Việt
Nam và có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước
ngoài, phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta
đã bộc lộ nhiều hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu
lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu
ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường.
Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói
riêng tuy đã có nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất, thủ tục còn
rườm rà, nhiêu khê. Chính phủ đang rà soát và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn
cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian
xin phép, phê duyệt dự án đầu tư.
- 31-
2.3.1.3 Môi trường văn hóa xã hội
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân Tp. HCM đã có
những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần
dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình mới này trung
bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng ngày càng gia tăng ở các khu vực
đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công việc đang
có xu hướng tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như
vậy sẽ làm cho cầu về căn hộ cao cấp nói nói chung tăng lên nhanh chóng.
Làn sóng di cư từ nông thôn ra thành thị, từ các thị trấn, thành phố nhỏ dồn về
thành phố lớn sinh sống ngày càng nhiều. Các thành phố lớn như Tp. HCM không
còn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu căn hộ mới để giải
quyết vấn đề này. Các tòa nhà chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều với
nhiều loại khác nhau để đáp ứng nhu cầu về nhà ở.
Sự thâm nhập của văn hóa Phương Tây, sau chính sách đổi mới năm 1986 của
Đại hội đảng lần VI và giữa thập niên 1990 nước ta bắt đầu hội nhập vào cộng đồng
quốc tế. Đặc biệt là việc Việt Nam chính thức được kết nạp vào tổ chức thương mại thế giới (WTO)10 thì các hành lang pháp lý cởi mở hơn nhiều tạo điều kiện người
Việt, người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều.
Chính điều này mà sự thâm nhập của văn hóa phương Tây ngày càng mạnh mẽ và
ảnh hưởng lan rộng, nhất là trong lớp trẻ. Về mặt tích cực, lớp trẻ ngày càng năng
động hơn và cũng thích độc lập hơn. Phần lớn đối tượng này thích chọn giải pháp là
căn hộ đặc biệt là căn hộ cao cấp có nhiều tiện ích khi sống ở đây.
2.3.1.4 Môi trường dân số.
10Điểm lại các mốc quan trọng trong tiến trình 11 năm Việt Nam chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) – Sở Ngoại Vụ Tp. HCM – ngày 07/11/2006. 11Hiện trạng sử dụng đất phân theo địa phương (Tính đến 01/01/2009)(*) – Tổng cục Thống Kê. 12 Số: 12-2009/CTK-BCTH – Cục thống kê Tp. HCM. 13 Số liệu cục thống kê Tp. HCM 14Dân số và mật độ dân số năm 2009 phân theo địa phương – Tổng cục thống kê.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn thứ hai Việt Nam với diện tích 2.09611km2 và dân số lớn nhất nước với khoảng 7,16812 triệu người (dân số cả nước 86,024613 triệu người) năm 2009 chiếm 8,33% dân số cả nước. Mật độ dân số của thành phố là 3.41914 người/km2, tỷ lệ cao nhất cả nước.
- 32-
Dân số Tp. HCM chủ yếu bị ảnh hưởng bởi trào lưu xã hội, với tỷ lệ di dân cơ
học từ các tỉnh thành khác là khá cao. Dân số trung bình của thành phố năm 2009 là
7.168 triệu người, tăng 3,05 % so với năm 2008. Mức tăng cơ học 2,01%; tỷ lệ tăng
tự nhiên dân số đạt 1,04%. Với mức tăng như vậy thì áp lực về chỗ ở là không hề
nhỏ. Chính điều này làm cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói
Hình 2.3: Dân số Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến 2010.
chung và lĩnh vực căn hộ cao cấp nói riêng những năm qua phát triển ào ạt.
Nguồn: Cục thống kê Tp. HCM.
(cid:214) Cơ hội: Tp. HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, đây là thị trường tiềm
năng về căn hộ trong những năm tới.
2.3.1.5 Môi trường tự nhiên – công nghệ:
Những yếu tố tự nhiên – Công nghệ ảnh hưởng đến chi phí chuẩn bị, chi phí
đầu tư dự án, chi phí bảo trì, quản lý bất động sản.
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các
nước trên thế giới, nước ta đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công
nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công,
tăng chất lượng, cũng như việc giảm giá thành xây dựng. Hàng loạt công nghệ xây
dựng mới đã và đang được áp dụng tại nước ta như: Phương pháp thi công top-
down (từ trên xuống) giúp giảm thời gian thi công, các phương pháp thi công tầng
- 33-
hầm, tường vây móng cọc, công nghệ bê tông tự dầm, công nghệ chống ăn mòn kết
cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, tăng khả năng chịu
tải; công nghệ xây dựng nhà sử dụng tấm panel 3D, sàn, trần, cầu thang tiết kiệm thời gian thi công15…; công nghệ bê tông nhẹ; công nghệ chiếu sáng; cũng như việc
ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công, thiết kế,…
2.3.1.6 Môi trường quốc tế và hội nhập.
Xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế, tự do hóa thương mại, các luật
lệ, các qui định thống nhất,… đã góp phần tạo nên sự phụ thuộc và tác động lẫn
nhau. Ví dụ: Liên minh Châu Âu và quỹ tiền tệ quốc tế đã cứu trợ Hy Lạp để ngăn
ngừa khủng hoảng nợ công; Chính sách tiền tệ của các nước lớn như: Mỹ, Trung
Quốc, Nhật điều chỉnh là lập tức tác động đến nước khác.
Nhìn chung môi trường thế giới đầu thế kỷ 21 này vẫn còn nhiều biến động hết
sức phức tạp và khó lường và tác động không nhỏ đến nước ta trong thời gian qua
cũng như trong tương lai về: ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
2008-2009; giá nhiên liệu, nguyên liệu tăng mạnh trong thời gian qua; xung đột
chính trị, quân sự trên nhiều vùng, lãnh thổ; cuộc khủng hoảng chính trị tại Thái
Lan vẫn chưa hoàn toàn chấm dứt, tình hình Biển Đông,…
Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, đây lại là thời cơ thuận lợi để nước ta đón
nhận sự chuyển luồng vốn quốc tế đầu tư vào nền kinh tế nói chung, thị trường bất
động sản nói riêng bởi những lý do sau:
- Kinh tế tăng trưởng khá cao và ổn định.
- Chính trị - xã hội ổn định, an toàn.
- Thị trường bất động sản mới nổi, còn non trẻ và nhiều tiềm năng,…
Sự hội nhập ngày càng sâu rộng của nước ta vào nền kinh tế toàn cầu trong
thời gian qua. Đã dẫn đến một lượng lớn các chuyên gia nước ngoài vào nước ta
làm việc. Dẫn đến cầu về nhà ở, đặc biệt phân khúc cao cấp ngày càng tăng lên. Đối với căn hộ dịch vụ cho thuê tại Tp. HCM, có 3 nguồn cầu chính16:
15Công nghệ mới xây dựng nhà và công trình trên thế giới. 16/10/2007 – Bộ Xây Dựng. 16 Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê – ngày 10/08/2010 - CBRE
- Chuyên gia nước ngoài – nguồn chính.
- 34-
- Việt kiều về nước làm việc
- Những công dân Việt Nam giàu có (cid:197) xu hướng mới và trên đà phát triển.
2.3.1.7 Nhận diện cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực bất động sản của
Hoàng Quân nói chung, sản phẩm căn hộ cao cấp nói riêng.
Bảng 2.4: Nhận diện những cơ hội và thách thức
Yếu tố vĩ mô Cơ hội Thách thức
Thị trường vốn, lãi suất thị Thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, khó tiếp cận, chi phí tài chính cao. Có sự tài trợ về vốn từ phía ngân hàng, các quỹ, huy động vốn trường từ chứng khoán…
Phát triển các dự án dọc các tuyến hạ tầng mới Nguồn lực phát triển các dự án. Cơ sở hạ tầng đầu tư đồng bộ, mở rộng khu vực trung tâm
Chính quyền địa phương Phát huy khả năng vận động hàng lan của doanh nghiệp
Sự thâm nhập văn hóa Phương Tây Phát triển các dự án cao cấp, hiện đại, nhiều tiện ích
Dân số trẻ Phát triển các dự án hiện đại phục vụ lớp trẻ Khó khăn về thủ tục cho doanh nghiệp Thách thức về vốn, năng lực quản lý thực hiện dự án. Thách thức về quản lý chi phí
2.3.2 Phân tích môi trường vi mô (Môi trường ngành BĐS ở Việt Nam).
2.3.2.1 Thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể chia thành 4 nhóm lớn sau: Thị trường nhà ở,
căn hộ; Thị trường văn phòng cho thuê; Thị trường trung tâm thương mại, bán lẻ;
Thị trường khách sạn, resort. Và một trong những đặc điểm quan trọng nhất là thị
trường bất động sản có tính chu kỳ rất rõ rệt.
Trong thời gian qua, Công ty Địa ốc Hoàng Quân tham gia thị trường bất động
sản với tư cách là nhà tư vấn; nhà đầu tư bất động sản; nhà cung cấp các dịch vụ bất
động sản; nhà cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản như: thẩm định giá,
thiết kế, xây dựng, pháp lý; đầu tư phát triển và kinh doanh các dự án bất động sản
như: căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, biệt thự sinh thái, khu công nghiệp, cụm
cảng, nhà ở chuyên gia tại các khu vực: Tp. HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ,
Vĩnh Long, Bình Thuận.
- 35-
Thị trường nhà ở, căn hộ.
Thị trường nhà ở bao gồm thị trường căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố,
biệt thự ở nhằm phục vụ nhu cầu an cư cho người dân. Thị trường căn hộ chung cư
bao gồm: chung cư cho người có thu nhập thấp, chung cư trung bình và chung cư
cao cấp (căn hộ cao cấp).
Với hơn 7 triệu người có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú dài hạn tại Tp. HCM
như hiện nay, cùng với sự tăng gia tăng nhanh chóng dân số đã làm gia tăng nhanh
chóng thị trường nhà ở, căn hộ trong những năm gần đây.
Bảng 2.5: Tổng diện tích xây dựng mới và sửa chữa lớn hàng năm tại Tp. HCM
2010
2006
2007
2008
2009
Năm:
SL
SL
SL
SL
SL
Ngàn m2
Ngàn m2
Ngàn m2
Ngàn m2
Ngàn m2
21.725 4.111,4 27.274 5.257,7 27.477 5.676,8 33.069 6.057,8
36.124
6.760,4
1.797
228.8
5.52
393,3
3.129
246,6
1.816
97,8
3.255
340,9
39.379
7.101,3
23.522 4.340,2 32.794
5.651
30.606 5.923,4 34.885 6.155,6
Tổng giấy phép được cấp: Xây dựng mới Sửa chữa lớn Tổng:
Nguồn: Niên giám thống kê – Cục thống kê Tp. HCM qua các năm.
Bảng 2.6: Tổng số căn hộ chào bán tại Tp. HCM:
2011 Năm 2008 2009 2010
Số lượng căn hộ chào bán
Hạng sang và cao cấp Trung bình Bình dân
Tổng: 13.847 17.228 9.546 40.621 (79 dự án) 4.000 2.886 2.808 9.694 (24 dự án) 2.242 3.898 4.843 10.983 (36 dự án) 4.884 3.074 12.860 20.818 (55 dự án)
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Nguồn cung căn hộ tại các quận Tp. HCM:
Trong 3 năm qua (từ năm 2007), số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại Tp.
HCM tăng rất mạnh. Trong khi đó, Quý 1,2 năm 2010 số lượng căn hộ cao cấp có
xu hướng giảm, còn tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp hoặc bình dân.
Trong 24 Quận, Huyện của Tp. HCM, Quận 7 là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án
căn hộ cao cấp, tiếp theo là Quận 2, Bình Thạnh, Quận 1… Những quận này có lợi
- 36-
thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: Tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1,
3) hay gần các quận trung tâm (quận 7, 2, 9 và Bình Thạnh) theo quy hoạch của Tp.
HCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông. Các
quận 2, 7, 9 thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm
thương mại, chỉ cách 10-30 phút lái xe từ trung tâm Tp. HCM. Hiện tại, các khu vực
này được kết nối với nhau khá tốt thông qua: tuyến đường Bắc – Nam, Đại lộ Đông
– Tây, cầu, Hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ nên rút ngắn rất nhiều thời gian di
chuyển như trước đây. Hầu hết các dự án dự căn hộ cao cấp trong các quận trên có chất lượng cao với mức giá trên 1000USD/m2, thậm chí lên đến 4400USD/m2.
Với vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích, sang trọng, khách hàng mục tiêu của các dự
án tại quận 1, 2, 3, 7 và Bình Thạnh là những những công dân Việt Nam giàu có
(Xu hướng mới và trên đà phát triển), Việt Kiều và người nước ngoài. Với hai xu
hướng là mua để ở và mua để cho người nước ngoài thuê lại.
Cầu về căn hộ:
Cầu về căn hộ nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng tăng mạnh mẽ trong thời
gian qua là do một số nhân tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các
thành phố lớn (tăng tự nhiên và tăng cơ học), sự thay đổi phong cách sống, dân số
trung lưu thành thị tăng lên và nhu cầu đầu tư.
Về nhu cầu phân khúc căn hộ cao cấp, đại diện Savills dự báo là sẽ giữ ở mức
cao trong cả trung và dài hạn. Nó được thúc đẩy bởi những yếu tố như phong cách
sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, đô thị hóa, thu nhập bình quân đầu người
tăng cũng như cấu trúc gia đình đang thay đổi. Xu hướng mới của thị trường căn hộ17:
Căn hộ có giá bán khoảng 17 triệu đồng/m2 trở xuống đang là tâm điểm dẫn
dắt kênh bất động sản. Phân khúc căn hộ cao cấp đóng băng khi tám tháng đầu năm
2010 không có dự án siêu cao cấp nào chào bán. Trong khi đó, những dự án căn hộ
17 Xu hướng mới của thị trường căn hộ - Hiệp hội bất động sản Tp. HCM -trích từ: Pháp luật Tp. HCM
có giá từ khoảng 17 triệu đồng/m2 đổ lại bung hàng mạnh mẽ.
- 37-
Xu hướng chuyển động của kênh bất động sản ngắn hạn cũng như trung hạn là
hướng đến khách hàng với cách xây căn hộ giá trung bình, chất lượng cao, nhiều
tiện ích. Đây là nhận định của Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam,
chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản đưa ra trong “Đêm bất động sản lần
thứ 28” do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM tổ chức ngày 26/8/2010.
- Căn hộ hạng trung lên ngôi: Báo cáo của Công ty TNHH Cushman &
Wakefield Việt Nam, cho thấy ở Tp. HCM trong tám tháng qua đã có 46 dự án với
tổng số 8.550 căn hộ giá khoảng 17 triệu đồng/m2 trở xuống chào bán ra thị trường,
còn lại các phân khúc khác thì chủ đầu tư án binh bất động hoặc ra sản phẩm nhỏ
giọt. Nhận định này cũng trùng khớp với kết quả khảo sát của các công ty nghiên
cứu bất động sản khác như CBRE, Savill, Vietrees…
- Phục vụ người mua ở: Lý giải cho việc căn hộ cao cấp mất đi tính dẫn dắt thị
trường bất động sản, ông Hugo Slade, Giám đốc Công ty TNHH Cushman &
Wakefield Việt Nam, cho biết là do giá bán không phù hợp với khả năng chi trả,
đầu cơ “lướt sóng” thì ít cơ hội và lãi suất vay quá cao đối với người mua ở. Ngoài
ra các chính sách như: Nghị định 69 tính thuế tiền sử dụng đất, Nghị định 71 siết
đầu cơ… cũng tác động mạnh đến tâm lý khách hàng và làm ảnh hưởng thị trường.
Vì thế kênh bất động sản đã có sự đổi ngôi khi căn hộ cao cấp rơi vào cảnh ảm đạm,
còn phân khúc căn hộ giá trung bình, bình dân lên ngôi. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ
tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cũng đồng tình với nhận xét trên. Ông cho
rằng thị trường căn hộ lúc này đang hướng đến người mua ở.
“Hiện người mua quan tâm đến vị trí, giá, chương trình thanh toán, hỗ trợ tài
chính, thiết kế, thương hiệu, sự minh bạch… Chính vì thế nhiều chủ đầu tư dự án
bất động sản cũng chuyển hướng sang xây căn hộ có giá trung bình, chất lượng,
nhiều tiện ích để cung ứng”.
2.3.2.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm năng.
Có thể khẳng định, rào cản lớn nhất khi thâm nhập thị trường căn hộ cao cấp
tại Tp. HCM hiện nay là quỹ đất dự án. Trong thời gian qua, việc thực hiện giao,
cho thuê đất thực hiện dự án bất động sản ở nước ta nói chung và ở Tp. HCM nói
- 38-
riêng còn thiếu minh bạch18, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, còn nhiều vấn đề
tiêu cực. Với những doanh nghiệp có nguồn đất sẵn (các doanh nghiệp nhà nước),
thì rào cản đó là vốn và kinh nghiệm làm dự án căn hộ cao cấp.
Rào cản tiếp theo là vốn. Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn lớn để mua,
thuê đất, xây dựng, quản lý,… đặc biệt trong điều kiện giá đất cao tại Tp. HCM như
hiện nay. Việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng còn nhiều khó khăn về tài sản
đảm bảo, lãi suất, uy tín, năng lực tài chính và có mối quan hệ tốt với ngân hàng,
cũng là rào cản của các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này.
Vậy đối thủ tiềm năng thật sự trong lĩnh vực căn hộ cao cấp là các liên doanh
mới (theo quy định đất nhà nước không được bán, cho thuê lại) hợp tác đầu tư và
khai thác dự án bất động sản giữa một bên có đất, một bên có vốn và kinh nghiệm.
Mặt khác, nước ta ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới (gia nhập
WTO), thì các hành lang pháp lý cũng dần được dỡ bỏ thay vào đó là sân chơi công
bằng hơn. Điều này tạo điều kiện cho các công ty bất động sản hàng đầu thế giới
đang nhắm đến Việt Nam.
2.3.2.3 Khách hàng.
Khách hàng mua căn hộ cao cấp của Công ty địa ốc Hoàng Quân có thể chia làm
hai nhóm lớn:
- Khách hàng là các nhà đầu tư: đây là nhóm khách hàng chính theo thống kê
của phòng Kinh doanh. Đặc điểm nhóm này là mua để đầu tư bán lại kiếm lời hoặc
mua để cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
- Khách hàng mua để ở: bao gồm những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập cao,
Việt kiều, trí thức đang làm việc tại các công ty tập đoàn lớn trong và ngoài nước.
Các doanh nhân trẻ có khuynh hướng sống trong các khu dân cư cao cấp, được bảo
vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng hoàn chỉnh
được quản lý tốt, tạo thành cộng đồng dân cư cao cấp.
Khách hàng thật sự là nhóm khách hàng mua, thuê để ở cuối cùng. Đáp ứng nhu
18 Tổng hợp từ internet, nguồn thông tin từ các chuyên gia trong lĩnh vực “chạy” dự án bất động sản.
cầu của khách hàng này thì sản phẩm mới có đầu ra. Theo CBRE có ba nguồn cầu
- 39-
chính đối với căn hộ dịch vụ cho thuê (căn hộ cao cấp): (1) Chuyên gia nước ngoài
(nguồn chính); (2) Việt kiều về nước làm việc; (3) Những công dân Việt Nam giàu
có (Xu hướng mới và trên đà phát triển).
2.3.2.4 Đối thủ cạnh tranh hiện tại.
Thị trường bất động sản là thị trường thu hút nhiều đối thủ cạnh tranh cả trong
và ngoài nước. Với các doanh nghiệp trong nước cạnh tranh với nhau bằng quỹ đất,
lợi thế do vận động hành lang mang lại. Doanh nghiệp nước ngoài cạnh tranh với
doanh nghiệp trong nước bằng vốn, công nghệ và quản lý dự án.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh
nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác
cùng lĩnh vực. Những doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên thị trường hiện nay
như: Phú Mỹ Hưng, Hoàng Anh Gia Lai, Vạn Phát Hưng, Đất Xanh, Phát Đạt...
- Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (thứ 160 trong VNR50019 năm 2010):
Được thành lập ngày 19/05/1993 là liên doanh giữa Công ty Phát Triển Công
Nghiệp Tân Thuận (IPC – Việt Nam) và tập đoàn Central Trading & Development
(CT&D – Đài Loan).
IPC: Đại diện cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, góp 30% vốn qua
quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thị Mới Phú Mỹ Hưng.
CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công nhất tại
Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD trong 3 công trình tầm cỡ: Đô Thị
Mới Phú Mỹ Hưng, Khu Chế Xuất Tân Thuận và Nhà Máy Điện Hiệp Phước.
CT&D góp 70% vốn trong công trình đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m có 10 làn xe (6
làn xe cao tốc và 4 làn xe hỗn hợp, riêng đoạn đi ngang qua Khu A - Trung tâm đô
thị Phú Mỹ Hưng - có 14 làn xe. Chính giữa đại lộ là phần đất công viên rộng 18 -
19 VNR500- Bảng xếp hạng 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam về doanh thu theo mo hình của Fortune 500. Được định kỳ công bố hàng năm bởi báo điện tử VietNamnet, dựa trên kết quả nghiên cứu và đánh giá độc lập theo chuẩn mực quốc tế của Công ty Vietnam Report.
36m dự phòng để phát triển dự án Metro trong tương lai).
- 40-
Xây dựng 5 cụm đô thị hiện đại A, B, C, D, E dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh theo
quy hoạch tổng thể ban đầu, nhằm thực hiện định hướng phát triển Tp.HCM hướng
ra biển Đông theo chủ trương của Chính phủ Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói
riêng
Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng của 150ha đất công trình công cộng để bàn giao
cho UBND Tp.HCM quản lý, kinh doanh, xây dựng tiện ích công cộng.
- Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (thứ 119 trong VNR500 năm 2010):
Tiền thân là công ty gỗ nhỏ được thành lập năm 1993, trải qua một chặn đường
dài hơn 17 năm hình thành và phát triển, đến nay Hoàng Anh Gia Lai đã trở thành
tập đoàn tư nhân hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hiện tại với vốn điều lệ
2.935 tỷ đồng và tổng tài sản 14.465 tỷ.
Bất động sản, là lĩnh vực mang lại dòng thu nhập chủ yếu cho Hoàng Anh Gia
Lai trong giai đoạn hiện nay với mức đóng góp hơn 70% vào doanh thu của tập
đoàn trong năm 2009. Hoàng Anh Gia Lai hiện có 20 dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước và 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, toàn bộ là quỹ đất sạch được Hoàng
Anh Gia Lai mua với giá rẻ từ nhiều năm trước. Với 6 dự án hoàn thành và 6 dự án
đang triển khai, hiện công ty mới sử dụng 30-40% quỹ đất hiện có, quỹ đất này
được công ty nhận định vẫn đủ sức chiến đấu đến năm 2017. Trong giai đoạn 2010 -
2012, Hoàng Anh Gia Lai có thể đưa ra thị trường khoản 2.000 căn hộ mỗi năm và
mang về doanh thu hơn 3.000 tỷ hàng năm.
Cùng với lợi thế về vốn, nguồn nhân lực, nguyên vật liệu dồi dào và thương
hiệu mạnh Hoàng Anh Gia Lai trở thành đối thủ mạnh cạnh tranh trên thị trường
căn hộ cao cấp hiện nay.
2.3.2.5 Nhà cung cấp.
Các nhà cung cấp bao gồm: Quỹ đất, các dịch vụ tư vấn phát triển, định giá, tiếp
thị, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, ngân hàng.
- Quỹ đất: Đây là đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất
động sản nói chung cũng như Công ty địa ốc Hoàng Quân. Có nhiều cách để dành
được quỹ đất triển khai dự án:
- 41-
Hợp tác với các doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất,
cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai dự án.
Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã có sẵn đất làm dự án căn hộ cao cấp.
Quỹ đất từ các công trình trọng điểm của thành phố như khu đô thị mới Nam
Tp. HCM, khu Dân cư Công nghiệp Tây Bắc Củ Chi,…Bằng mối quan hệ, kinh
nghiệm, uy tín của mình, Hoàng Quân được giao làm chủ đầu tư dự án ở đây.
- Nhà tư vấn: Với mục tiêu phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp, đảm
bảo chất lượng, đường nét kiến trúc hiện đại hài hòa với văn hóa truyền thống, đáp
ứng được các công năng sử dụng,… cũng như tình hình và xu hướng cung cầu về
căn hộ cao cấp trên thị trường. Hoàng Quân đã và đang xây dựng mối quan hệ hợp
tác chiến lược lâu dài bên cạnh nội lực của hệ thống Hoàng Quân gồm các Công ty
Thẩm định giá, Công ty Việt Kiến Trúc, Công ty Xây dựng Bảo Linh.
Các công ty tư vấn bên ngoài như: Savills VietNam, CB Richard Ellis, Vietrees,
Charrette Design Inc (Hoa Kỳ),… ngày càng nhiều công ty hàng đầu nước ngoài có
văn phòng chi nhánh tại Việt Nam, nên việc lựa chọn nhà tư vấn không phải mất
nhiều nguồn lực.
- Ngân hàng: Một đặc trưng của ngành kinh doanh bất động sản là tỷ lệ sử
dụng vốn vay rất lớn để tiến hành thực hiện dự án. Hiện tại, vốn vay ngân hàng
chiếm một tỷ lệ không nhỏ hiện nay của Công ty địa ốc Hoàng Quân.
Ngoài ra công ty đòi hỏi phải có mối quan hệ tốt với các ngân hàng để tạo mối
liên kết trong việc cho khách hàng vay mua các dự án của Hoàng Quân như ngân
hàng HSBC, Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Seabank,…
2.3.2.6 Sản phẩm thay thế.
Bất động sản là một tài sản đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của
nhiều loại sản phẩm của các ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức tạp, có
một không hai, không có sản phẩm bất động sản nào giống các sản phẩm khác. Một
phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai, mà đất đai
là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt. Đất đai có vị trí khác nhau, thì
khác nhau về giá trị và không bao giờ có một vị trí khác tương tự như vậy.
- 42-
Tuy nhiên, sản phẩm bất động sản là loại căn hộ cao cấp thì các sản phẩm thay
thế thì cũng là các sản phẩm bất động sản như: (1) Căn hộ hạn thường, căn hộ hạn
trung bình, (2) Căn hộ hạn sang, (3) Nhà phố, biệt thự.
2.3.3 Phân tích hoàn cảnh nội bộ.
Việc phân tích, đánh giá môi trường nội bộ của Hoàng Quân nhằm tìm ra điểm
mạnh, lợi thế cũng như khắc phục điểm yếu.
2.3.3.1 Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản của Công ty địa ốc Hoàng Quân.
a) Phân tích các hoạt động chủ yếu.
- Các hoạt động đầu vào: Các dự án của Công ty địa ốc Hoàng Quân, khởi
nguồn từ thông tin quy hoạch của thành phố, quận, huyện, quỹ đất của Công ty, của
các đối tác trong nước. Từ các thông tin trên, Công ty xem xét, tìm cách để có được
quyền sử dụng khu đất dự kiến làm dự án. Quyền sử dụng đất được xem là đầu vào
của quá trình phát triển dự án, tạo ra sản phẩm bất động sản. Trong nhiều năm qua,
Công ty đã nỗ lực tìm được nhiều khu đất tại các vị trí thuộc khu vực Tp. HCM, Bà
Rịa –Vũng Tàu, Cần Thơ, Vĩnh Long,… để thực hiện dự án. Về mặt này Công ty có
• Là Công ty hoạt động khép kín như địa ốc, thẩm định giá, thiết kế, pháp lý,
nhiều thuận lợi tương đối so với các công ty khác:
• Có nhiều mối quan hệ với các công ty nhà nước, công ty nhà nước đã chuyển
xây dựng. Tạo thành một mạng lưới, đánh giá và tìm kiếm quỹ đất.
• Có quan hệ với các cơ quan chức năng như: Ban bồi thường giải phóng mặt
đổi sang cổ phần hóa nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹ đất.
bằng các quận, huyện; Phòng tài chính các quận, huyện; Phòng tài chính thành phố;
• Là công ty hoạt động trong lĩnh vực địa ốc nhiều năm và có nhiều kinh
tòa án và thi hành án các quận, huyện và các cơ quan công quyền khác.
nghiệm làm dự án nên việc hợp tác với các công ty có quỹ đất có nhiều thuận lợi.
Quỹ đất là đầu vào chính của bất động sản và quyết định giá trị bất động sản.
Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành bất động sản. Trong thời gian vừa qua
Hoàng Quân hợp tác rất tốt với các công ty có quỹ đất để phát triển dự án. Chính sự
hợp tác kiểu này tạo nhiều thuận lợi:
- 43-
Thứ nhất, không cần nguồn tài chính lớn để mua đất, đền bù, các nghĩa vụ tài
chính khác để chuyển mục đích sử dụng đất, xin dự án..
Thứ hai, không tốn nhiều thời gian để có được quyền sử dụng đất.
Thứ ba, có thể thanh toán cho các công ty có quỹ đất theo tiến độ của dự án.
Thứ tư, công ty có quỹ đất cũng là nhà phân phối của Hoàng Quân.
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều điểm hạn chế về tính chủ động, giá đầu
vào, sự phù hợp của phương án phát triển với tình trạng pháp lý.
- Vận hành: Giai đoạn này bao gồm các công việc như: tìm kiếm nhà thiết kế,
xin phép xây dựng, nhà cung cấp vật liệu, xây dựng hoàn thành công trình, sẵn sàng
đi vào khai thác kinh doanh.
Đối với các dự án lớn, vấn đề tìm kiếm các nhà thiết kế, xây dựng có năng lực
là một yếu tố thăng chốt. Nhằm tạo ra sản phẩm hoàn hảo với thời gian xây dựng
nhanh. Vấn đề thi công xây dựng trong thời gian qua, ít nhiều còn trễ tiến độ ảnh
hưởng không nhỏ đến hình ảnh của Công ty cũng như việc đưa dự án vào hoạt động
để giải quyết vấn đề tài chính.
Việc thiết kế cho toàn bộ các dự án của Công ty đều do Công ty Cổ Phần Việt
Kiến Trúc. Tuy nhiên một số dự án lớn, các công trình phức tạp hay các dự án căn
hộ cao cấp thì Công ty thuê các công ty thiết kế nước ngoài có uy tín như Charrette
Design Inc hợp tác cùng thiết kế để được sản phẩm hoàn hảo. Các công ty cung cấp
vật liệu xây dựng, các công ty xây dựng là những công ty lớn có nhiều tiềm lực và
có hợp tác với Công ty Hoàng Quân trong thời gian lâu dài, vì vậy có thể hưởng
được những ưu đãi trong vấn đề thanh toán.
-
Các hoạt động đầu ra: Đối với sản phẩm là bất động sản đặc biệt so với các
sản phẩm thông thường nghĩa là không thể di dời, vận chuyển cho khách hàng. Các
hoạt động đầu ra của sản phẩm bất động sản là các hoạt động tổ chức bán hàng tại
các sàn giao dịch bất động sản của Công ty và của các sàn liên kết.
-
Hoạt động Marketing và bán hàng: Bộ phận Marketing đảm nhận việc tiếp
thị sản phẩm, bộ phận kinh doanh phát triển đại lý, cộng tác viên và hỗ trợ bán
hàng, các sàn giao dịch bất động sản thì tiến hành bán hàng.
- 44-
Các hình thức tiếp cận khách hàng thường là gửi thư ngỏ, thư điện tử (email),
đăng báo, điện thoại và gặp trực tiếp khách hàng. Các kênh marketing, quảng cáo
thông qua báo giấy, báo điện tử, thông qua các băng rôn treo tại các trụ sở, chi
nhánh của Công ty, trên trang web của Công ty và các trang web khác có liên quan
đến ngành bất động sản, quảng cáo tại các sàn giao dịch bất động sản,…
-
Dịch vụ hậu mãi/sau bán hàng: Các dịch vụ hậu mãi bao gồm các dịch vụ
về: điện, nước, gas, internet, truyền hình cáp, thu gom rác, bảo trì, bảo dưỡng tòa
nhà, từng căn hộ. Các dịch vụ trên được quản lý và thực hiện đồng bộ đảm bảo giá
theo giá thị trường. Hỗ trợ các thủ tục hành chánh khác với chính quyền địa
phương.
Trên đây là những hoạt động chủ yếu trong chuỗi dây chuyền giá trị của Công
ty Hoàng Quân. Tuy phân thành các giai đoạn khác nhau nhưng hoạt động bất động
sản của Công ty thường đan xen với nhau. Chẳng hạn, các hoạt động đầu vào có
được các chỉ số quy hoạch kiến trúc thì các bộ phận như dự án, kinh doanh… đã
tham gia vào quá trình tìm kiếm đối tác, nhà tư vấn (thuộc giai đoạn vận hành). Đặc
biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, việc hoạt động Marketing và tìm kiếm khách
hàng trước khi công trình hoàn thành (vận hành) có ý nghĩa rất quan trọng đối với
sự thành công của dự án. Việc này sẽ giúp đảm bảo đầu ra của dự án, giúp tiết kiệm
chi phí (trang trí, thiết kế công trình phù hợp nhu cầu của khách hàng), giải quyết
vấn đề tài chính cho Công ty thông qua tiền đặt cọc (dưới hình thức góp vốn đầu tư)
của khách hàng. Do tính chất đan xen như vậy, nên việc phối hợp thống nhất của
các bộ phận dự án (kinh doanh, marketing, pháp lý, xây dựng) có ý nghĩa to lớn.
b) Các hoạt động hỗ trợ.
Ngoài các hoạt động chủ yếu nêu trên gắn trực tiếp với các sản phẩm và dịch
vụ, trong dây chuyền giá trị của công ty còn có các hoạt động tác động một cách
gián tiếp đến các sản phẩm và dịch vụ được gọi là các hoạt động hỗ trợ.
-
Quản trị nguồn lực: Nhân sự trong Công ty Hoàng Quân có nhiều thế hệ
đan xen lẫn nhau. Những nhân viên trẻ năng động, có nhiều kỹ năng về công nghệ,
kỹ thuật mới đảm nhận nhiệm vụ kinh doanh, marketing, xây dựng – những công
- 45-
việc đòi hỏi sự sáng tạo, nhạy bén nắm bắt cái mới. Bên cạnh những thành viên
trung niên, hoặc lớn hơn thực hiện những công việc liên quan đến vấn đề quan hệ,
khéo léo. Trong quá trình hoạt động có sự hỗ trợ, bổ sung nhau.
Chú trọng công tác đào tạo cho các nhân sự của Công ty và của toàn hệ thống
để đáp ứng các yêu cầu công việc, phù hợp với phát triển của ngành, của Công ty
như: (1) Đào tạo chứng chỉ môi giới; (2) Đào tạo chứng chỉ định giá; (3) Đào tạo
chứng chỉ quản lý sàn. Ngoài các đào tạo tập trung của hệ thống, còn có các đào tạo
nội bộ từng các phòng ban, gửi đi đào tạo tại các trung tâm khác.
Xét về mặt tổng thể, vẫn còn khoảng cách giữa các nhân sự trong Công ty.
Nhiều nhân sự vẫn chưa được đào tạo chuyên môn tại vị trí mà mình phụ trách. Tuy
nhiên, về phương diện quản trị nguồn nhân lực để khắc phục điều này. Công ty có
chính sách mời những nhân sự có tầm ảnh hưởng về ngành, lĩnh vực bất động sản
về làm việc cho Công ty.
-
Công nghệ và hệ thống thông tin: Yếu tố công nghệ trong đặc thù của
Công ty chủ yếu sử dụng trong phạm vi hỗ trợ quản lý, kiểm soát và theo dõi việc
thực hiện dự án.
Hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc truyền tải các chiến
lược, mục tiêu đến từng cán bộ, nhân viên, cũng như truyền tải các thông điệp của
lãnh đạo đến từng thành viên Công ty, giúp từng thành viên hiểu tình hình Công ty
và cùng nỗ lực đạt được mục tiêu chung. Về đối ngoại, hệ thống thông tin tốt sẽ
giúp quảng bá Công ty, làm các nhà đầu tư hiểu rõ Công ty. Tuy vai trò quan trọng
như vậy nhưng việc tổ chức thực hiện vẫn còn chậm, chưa thông suốt theo chiều
dọc, chiều ngang.
-
Mua sắm chi tiêu: Do đặc điểm sản phẩm bất động sản trải qua một thời
gian tương đối dài từ khi khởi công đến lúc kết thúc xây dựng từ vài tháng đến vài
năm tùy theo quy mô. Do vậy việc mua sắm cần kiểm soát tốt về mặt tiến độ giao
hàng (theo nguyên tắc JIT: Just in time) tránh tồn kho. Cũng như việc đàm phán
thanh toán chậm cho nhà cung cấp, bên cạnh giá cả cạnh tranh. Điều này, đảm bảo
việc cân đối tài chính cho dự án trong điều kiện nguồn lực có hạn. Trong thời gian
- 46-
qua, điều này Công ty thực hiện rất tốt nhiều nhà cung cấp lớn cung cấp vật liệu giá
cạnh tranh, giao hàng đúng hạn và ưu tiên thanh toán chậm.
-
Nghiên cứu phát triển: Do đặc thù của ngành bất động sản việc thiết kế,
xây dựng, bán hàng được chuyên môn hóa rất cao và được tiến hành độc lập. Vì vậy
hoạt động nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu về môi trường kinh doanh, môi trường vĩ
mô cũng như các đối thủ trong ngành. Tuy nhiên hoạt động nghiên cứu phát triển
của Công ty chưa đúng mức, bố trí chưa hợp lý nên hoạt động nghiên cứu phát triển
vẫn còn nhiều hạn chế.
Do tính đặc thù và năng lực bộ phận nghiên cứu không đáp ứng đầy đủ về việc
tư vấn cho ban giám đốc để ra quyết định, đặc biệt là cho các dự án lớn. Vì vậy, bên
cạnh các kết quả từ bộ phận nghiên cứu, Công ty còn thuê đơn vị nghiên cứu bên
ngoài để tư vấn cho các dự án lớn.
-
Hoạt động tài chính: Hoạt động tài chính đóng vai trò thăng chốt cho việc
cân đối và phân bổ nguồn vốn cũng như các nguồn vốn tài trợ cho các dự án. Trong
thời gian qua, Công ty có nhiều mối quan hệ với các tổ chức tín dụng trong và ngoài
nước. Thông qua các tổ chức tín dụng này, Công ty huy động nguồn vốn tài trợ cho
các dự án, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn.
Huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, nguồn vốn này không có lãi
suất và không ngày đáo hạn như huy động từ các tổ chức tài chính. Tuy nhiên, việc
sử dụng hiệu quả nguồn vốn cũng như việc minh bạch hóa hoạt động tài chính của
Công ty cần được nâng cao.
-
Các hoạt động hỗ trợ khác: Văn hóa tổ chức: Có vai trò quan trọng trong
sự phát triển trong của Công ty. Nhiều hoạt động đã thực hiện, kết nối và liên kết
từng cá nhân trong Công ty. Về phía lãnh đạo, ngày càng nâng cao phong cách của
mình, là đầu tàu để dẫn dắt các cán bộ công nhân viên trong toàn Công ty. Về phía
nhân viên, ý thức và tác phong làm việc ngày càng nâng cao.
Các hoạt động cộng đồng: Thể hiện sự đóng góp cho cộng đồng tạo sự phát triển
bềnh vững. Những hoạt động này tuy không mang lại lợi nhuận trực tiếp cho Công
ty Hoàng Quân. Tuy nhiên nó có tác động nhận diện và đánh bóng thương hiệu, hỗ
trợ cho các hoạt động marketing và hoạt động kinh doanh của Công ty.
- 47-
Từ kết quả phân tích trên, tác giả tóm tắt lại dây chuyền chuỗi giá trị doanh
nghiệp về căn hộ cao cấp như hình 4.4.
Hình 2.4 Dây chuyển chuỗi giá trị Công ty địa ốc Hoàng Quân.
Cấu trúc hạ tầng của công ty (Quản trị tổng quát, hoạch định chiến lược, tài chính,…
Quản trị nguồn nhân lực (Tuyển chọn, huấn luyện, đào tạo, phát triển, đãi ngộ)
Các hoạt động hỗ trợ
Phát triển công nghệ (R&D, thiết kế, cải tiến sản phẩm và quy trình, nghiên cứu TT)
Mua sắm (Mua sắm cho các hoạt động VP, máy móc thiết bị xây dựng)
Lợi nhuận biên
tế
Dịch vụ hậu mãi/sau bán hàng (Sữa chữa hư hỏng, bảo trì,..)
Vận hành (Thiết kế, xây dựng chủ yếu do công ty phụ trách)
Marketing và bán hàng (Quảng cáo, khuyến mãi, tìm kiếm cộng tác viên)
Các hoạt động đầu vào (Tìm quỹ đất, giấy phép đầu tư, liên doanh,… )
Các hoạt động đầu ra (Bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản)
Các hoạt động chủ yếu
2.3.3.2 Năng lực cốt lõi của Công ty địa ốc Hoàng Quân về căn hộ cao cấp.
Năng lực cạnh tranh về căn hộ cao cấp được nhận diện như sau:
- Là một hệ thống với các hoạt động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá,
thiết kế, xây dựng, pháp lý. Các hoạt động này hỗ trợ lẫn nhau qua đó nâng cao
được khả năng cạnh tranh so với đối thủ về quy hoạch, thiết kế sự án.
- Tuy thành lập mới hơn 10 năm, nhưng được đánh giá là thương hiệu có
nhiều uy tín trong lòng người tiêu dùng và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
- 48-
Bảng 2.7: Các năng lực lõi trong lĩnh vực căn hộ cao cấp của Công ty:
Kết Luận
Giá trị
Khan hiếm
Không thể bắt chước
Không thể thay thế
Lợi thế cạnh tranh
Tốt hơn so với đối thủ
Có
Có
Có
Có
Có
Quy hoạch – thiết kế kiến trúc
Năng lực lõi
Có
Có
Có
Có
Có
Môi trường sống nội bộ
Có
Có
Có
Có
Có
Tiện ích
Có
Có
Có
Không
Có
Có
Có
Có
Không
Có
Hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tại chỗ Quy hoạch tổng thể
Có
Thương hiệu
Không
Có
Có
Không
Năng lực lõi Năng lực lõi Lợi thế cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh Lợi thế cạnh tranh
2.3.3.3 Phân tích SWOT.
Các phân tích dây chuyền giá trị và năng lực lõi trong lĩnh vực căn hộ cao cấp
của Công ty đã nêu lên những điểm mạnh, điểm yếu của Công ty. Kết hợp các phân
tích đó với phân tích môi trường bên ngoài thì các cơ hội và thách thức đối với
Công ty cũng đã thể hiện khá rõ. Dưới đây là liệt kê những điểm mạnh, điểm yếu,
cơ hội và thách thức đối với Công ty.
- 49-
Bảng 2.8 Ma trận SWOT Công ty Hoàng Quân.
Những cơ hội
Những nguy cơ (T) - Đối thủ ngày càng mạnh, nhiều công ty bất động sản lớn được thành lập, đặc biệt là các công ty nhà nước chuyển qua công ty cổ phần với quỹ đất lớn.
SWOT
(O) - Cầu về nhà ở tại Tp. HCM còn rất cao. - Thị trường bất động sản Tp. HCM còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. - Các kênh huy động vốn ngày càng đa dạng.
- Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn, vì vậy thu hút nhiều công ty nước ngoài mạnh về quản lý, kinh nghiệm và vốn về lĩnh vực bất động sản vào Việt Nam đầu tư.
-
- Quỹ đất ngày càng cạn kiệt đặc biệt là tại các quận nội thành Tp. HCM.
- Tầng lớp người dân có thu nhập cao càng tăng nhanh. Lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng cao.
- Tính chu kỳ (nguy cơ bong bóng hoặc đóng băng bất động sản)
Phối hợp S/O:
Phối hợp S/T:
S1, S2, S3, S4, O1, O3,
S1, S2, S3, T1, T2, T3:
O5: (cid:206)Chiến lược dẫn
Những mặt mạnh (S) - Hệ thống với các hoạt động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng, pháp lý.
đầu về chi phí
(cid:206)Chiến lược phát triển sản phẩm đa dạng với giá cả cạnh tranh.
S3, S4, O1, O3, O4: (cid:206)
Giải pháp chiến lược
- Hệ thống phân phối rộng với các sàn hoạt động trên 10 năm - Có nhiều năm kinh nghiệm trong triển khai và quản lý dự án BĐS.
phát triển thị trường
S3, S4, T4: (cid:206) Chiến lược khuyến khích đầu tư hoặc đầu tư trọng điểm.
- Uy tín thương hiệu Hoàng Quân trong lĩnh vực bất động sản.
Phối hợp W/T:
Phối hợp W/O:
W1, W4, W5, T2, T4:
Những mặt yếu (W) - Hoạt động nghiên cứu phát triển, đặc biệt là nghiên cứu môi trường kinh doanh chưa được chú trọng.
W2, W4, W5, O1, O2, O3: (cid:206) Chiến lược tập trung chi phí thấp.
(cid:206)Chiến lược tái cấu trúc lại cơ cấu tổ chức.
- Đội ngũ nhân sự cho các dự án lớn còn thiếu về số lượng và thiếu về kinh nghiệm.
W2, W4, W5, T1, T2, T3: (cid:206) Giải phát chiến lược liên kết
- Đầu tư còn dàn trải. - Quỹ đất tại các quận nội thành
rất ít.
W1, W2, W4, W5, O1, O4, O5: (cid:206) Giải pháp chiến lược hợp tác với doanh nghiệp có đất để phát triển dự án.
- Nguồn vốn còn nhỏ.
- 50-
2.4 Kết quả nghiên cứu định lượng.
Từ cơ sở lý thuyết hình thành chương 1, phần này tác giá tiến hành khảo sát với
số lượng bản câu hỏi phát ra là: 600 bảng (trong đó 200 bảng câu hỏi cho Công ty
địa ốc Hoàng Quân, 200 bảng cho Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai và 200 bảng cho
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng). Sau đó thu thập và lọc ra, kết quả thu được:
175 bảng hợp lệ cho Công ty địa ốc Hoàng Quân, 165 bảng hợp lệ cho Công ty CP
Hoàng Anh Gia Lai và 161 bảng hợp lệ cho Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng. Đối
với bảng câu hỏi điều tra căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân, phần lớn chúng
tôi phát phiếu đánh giá cho các khách hàng tại 3 sàn giao dịch bất động sản của
Công ty này ở Quận 1, Quận Phú Nhuận và Quận 5, Tp. HCM. Với bảng câu hỏi
điều tra cho Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai, chúng tôi phát phiếu điều tra cho
khách hàng chủ yếu tại sàn giao dịch bất động sản Sacomreal nơi phân phối chính
các dự án ăn hộ cao cấp trên địa bàn Tp. HCM cho Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai,
văn phòng đại diện và sàn giao dịch của công ty này trên đường Thành Thái, Quận
10. Còn đối với bảng câu hỏi điều tra căn hộ cao cấp của Công ty Liên doanh Phú
Mỹ Hưng ngoài việc phát phiếu điều tra cho khách hàng tại sàn giao dịch bất động
sản tại cao ốc Lawrence S.ting trên đường Nguyễn Văn Linh, Quận 7 của công ty
này, Ngoài ra một số phiếu điều tra cũng được thu thập tại các lớp Cao học Kinh tế
tại 59C Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Tp. HCM. Đây là các đối tượng khách hàng
trực tiếp hoặc nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm, do vậy kỳ vọng chất lượng trả lời
của họ có độ tin cậy cao.
2.4.1 Phân tích kết quả nghiên cứu.
Như đã trình bày ở chương 1, thang đo các yếu tố của căn hộ cao cấp gồm 7
thành phần chính: (1) Quy hoạch chung của khu căn hộ, được đo lường bằng 5 biến
quan sát, ký hiệu từ Biến 1 đến Biến 5; (2) Thiết kế, được đo lường bằng 5 biến
quan sát, ký hiệu từ Biến 6 đến Biến 10; (3) Hạ tầng kỹ thuật, được đo lường bằng 4
biến quan sát, ký hiệu từ Biến 11 đến Biến 14; (4) Hạ tầng xã hội/ tiện ích, được đo
lường bằng 9 biến quan sát, ký hiệu từ Biến 15 đến Biến 23; (5) Chất lượng hoàn
thiện căn hộ, được đo lường bằng 4 biến quan sát, ký hiệu từ Biến 24 đến Biến 27;
(6) Chất lượng dịch vụ và quản lý căn hộ, được đo lường bằng 5 biến quan sát, ký
hiệu từ Biến 28 đến Biến 32; (7) Giá cả, được đo lường bằng 3 biến quan sát, ký
- 51-
hiệu từ Biến 33 đến Biến 35. Thang đo mức độ hài lòng của khách hàng, được đo
lường bằng 7 biến quan sát, ký hiệu từ Biến 36 đến Biến 32.
2.4.1.1 Kiểm định thang đo.
- Kết quả kiểm định trong thang đo các yếu tố căn hộ cao cấp, có Cronbach’s
Alpha = 0,934 và tương quan với biến tổng của tất cả các biến quan sát đều lớn hơn
0,3 (Phụ lục 5) vì vậy tất cả các biến này được sử dụng vào trong phân tích nhân tố.
- Kết quả kiểm định trong thang đo mức độ hài lòng của khách hàng, có
Cronbach’s Alpha = 0,839 và tương quan với biến tổng của tất cả các biến quan sát
đều lớn hơn 0,3 (Phụ lục 5):
2.4.1.2 Kết quả phân tích nhân tố.
Khi phân tích nhân tố, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một số tiêu
chuẩn: hệ số KMO1 ≥ 0,5, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett ≤ 0,05, hệ số tải nhân tố (Factor loading)2 > 0,5, Eigenvalue > 1 và tổng phương sai trích ≥ 50%.
KMO là một chỉ tiêu dùng để xem xét sự thích hợp của EFA, 0,5 ≤ KMO ≤ 1 thì
phân tích nhân tố là thích hợp. Kiểm định Barlett xem xét giả thuyết về độ tương
quan giữa các biến quan sát bằng không trong tổng thể. Nếu kiểm định này có ý
nghĩa thống kê (Sig ≤ 0,05) thì các biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng
thể [5]. Theo Hair & ctg (1998,111), Factor loading > 0,3 được xem là đạt mức tối
thiểu, Factor loading >0,4 được xem là quan trọng, ≥ 0,5 được xem là có ý nghĩa
thực tiễn. Hair & ctg (1998,111) cũng khuyên bạn đọc như sau: nếu chọn tiêu chuẩn
Factor loading > 0,3 thì cỡ mẫu của bạn ít nhất phải là 350, nếu cỡ mẫu của bạn
khoảng 100 thì nên chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0,55 [11].
- Kết quả phân tích nhân tố sản phẩm căn hộ cao cấp.
Dựa vào dữ liệu đánh giá các yếu tố căn hộ cao cấp và phân tích Cronbach
Alpha, có 35 biến quan sát được đưa vào phân tích nhân tố. Tác giả sử dụng phương
pháp trích Principal Component Analysis với phép quay Varimax khi trích các yếu
tố có Eigenvalue >1, nhằm rút gọn các nhân tố có ý nghĩa.
Kết quả phân tích cho thấy hệ số KMO = 0,933, kiểm định Barlett có mức ý
nghĩa là sig = 0,000, thể hiện các biến quan sát có tương quan với nhau trên phạm vi
tổng thể. Do vậy phân tích nhân tố là phù hợp. Kết quả có 7 nhân tố được trích và
phương sai trích là 56,354%. Được trình bày bảng 2.9 như sau:
- 52-
Bảng 2.9 Kết quả phân nhân tố (EFA) của căn hộ cao cấp.
Biến quan sát
1
2
3
5
6
7
Các nhân tố 4
sau khi lọc bỏ hệ số tải <0,4 ta có :
0,715
0,599 0,596 0,592 0,580 0,544
0,515
Có hệ thống phát điện dự phòng cho sinh hoạt khi mất điện lưới quốc gia. Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. Hệ thống cung cấp nước sạch đầy đủ. Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. Có hệ thống camera kiểm soát 24/24. Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. Có phòng spa trong bán kính 500m. Hệ thống thu gom rác tiện nghi. Có Bệnh viện trong bán kính 500m. Có khu giải trí trong bán kính 500m. Có hồ bơi trong bán kính 500m. Có nhà hàng trong bán kính 500m. Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. Có các trường mầm non trong 500m. Có các khu thương mại trong 500m. Hệ thống gas khu căn hộ an toàn.
0,444 0,438
0,681 0,675 0,645 0,583 0,572 0,508 0,410 0,402
0,401
0,730
0,698
Có phòng tập thể dục trong 500m. Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết với khách hàng. Các phí dịch vụ sử dụng phù hợp.
0,602
Vệ sinh công cộng luôn sạch sẽ.
0,565
0,682
0,616
0,605
0,568
0,561 0,432
0,656 0,595
0,632
0,543
0,458
0,645
0,596
Rất dễ di chuyển vào nội thành. Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. Có lối thoát hiểm an toàn. Thiết bị vệ sinh trang bị loại cao cấp. Hệ thống điều hòa không khí chất lượng cao. Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. Hệ thống giao thông nội bộ được kết nối tốt với thông khu vực. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí yên tĩnh. Giá bán căn hộ chia thành nhiều đợt thanh toán nhỏ. Giá căn hộ cạnh tranh với căn hộ cùng loại trong khu vực. Nguồn: Phụ lục 6.
- 53-
-
Kết quả phân tích nhân tố thang đo sự hài lòng của khách hàng.
Kết quả phân tích các biến về sự hài lòng có hệ số KMO = 0,885, sig = 0,000,
tổng phương sai trích đạt 51,108% và có 1 nhân tố được trích.
Nhân tố 1 0,772 0,742 0,741 0,729 0,726 0,664 0,618
Nhìn chung Anh/chị hài lòng về hạ tầng kỹ thuật của căn hộ Nhìn chung Anh/chị hài lòng về chất lượng hoàn thiện của căn hộ. Nhìn chung Anh/chị hài lòng về tiện ích mang lại. Nhìn chung Anh/chị hài lòng về giá cả. Nhìn chung Anh/chị hài lòng về thiết kế của căn hộ. Nhìn chung Anh/chị hài lòng về chất lượng dịch vụ căn hộ. Nhìn chung Anh/chị hài lòng về quy hoạch chung khu căn hộ. Nguồn: Phụ lục 6.
Bảng 2.10 Kết quả phân tích thang đo sự hài lòng khách hàng
Nhận xét:
Từ kết quả phân tích nhân tố từ 7 nhân tố ban đầu, các biến được sắp xếp lại
theo nhóm với 7 nhân tố được trích. Vì vậy, từ kết quả phân tích tác giả có thể đặt
lại tên của các nhân tố này như sau:
Nhân tố 1: có 9 biến từ nhân tố chất lượng dịch vụ, tiện ích, hạ tầng kỹ
thuật(cid:206) nhân tố này có thể đặt lại tên là: Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ.
- Nhân tố 2: Có 9 biến từ nhân tố hạ tầng xã hội/tiện ích và chất lượng dịch vụ
và quản lý khu căn hộ(cid:206)nhân tố này có thể đặt tên lại là: Tiện ích.
- Nhân tố 3: có 4 biến từ nhân tố thiết kế, chất lượng hoàn thiện căn hộ, giá cả,
dịch vụ và quản lý căn hộ (cid:206)Môi trường sống nội bộ.
- Nhân tố 4: có 6 biến từ quy hoạch chung khu căn hộ, thiết kế và chất lượng
hoàn thiện(cid:206) nhân tố này có thể đặt tên mới như sau: Quy hoạch tổng thể.
- Nhân tố 5: có 2 biến từ nhân tố chất lượng hoàn thiện căn hộ ban đầu(cid:206)giữ
nguyên: Chất lượng hoàn thiện căn hộ.
- Nhân tố 6: có 3 biến từ nhân tố ban đầu nên giữ nguyên là nhân tố(cid:206) nhân tố
này có thể đặt tên: Quy hoạch – thiết kế kiến trúc.
- Nhân tố 7: có 2 biến từ nhân tố ban đầu nên giữ nguyên là nhân tố: Giá cả.
2.4.1.3 Thống kê mô tả biến định tính.
- 54-
- Diện tích của căn hộ cao cấp khách hàng quan tâm:
Bảng 2.11: Mô tả diện tích căn hộ cao cấp mà khách hàng quan tâm
Diện tích Tổng
Số lượng Phần Trăm Diện tích <70m2 92 18,36% Diện tích 70-90m2 243 48,50% Diện tích 90-110m2 97 19,36% Diện tích 110-130m2 63 12,57% Diện tích >130m2 6 1,20% 501 100% Nguồn: phụ lục 07.
Qua bảng 2.9 diện tích mà khách hàng quan tâm nhất đối với căn hộ cao cấp đó là
diện tích từ 70-90m2 chiếm 48,50%. Với diện tích này thường có 2-3 phòng ngủ rất
phù hợp với đôi vợ chồng trẻ.
- Kênh thông tin khách hàng quan tâm khi tìm kiếm thông tin về căn hộ
cao cấp.
Bảng 2.12 Mô tả nguồn thông tin về căn hộ cao cấp mà khách hàng hay tìm kiếm.
Nguồn Internet Báo giấy Khác Người quen Các sàn giao dịch BĐS
Số lượng 84 234 216 223 Nhân viên môi giới: 8 Truyền hình: 2 Nguồn: phụ lục 07.
Qua bảng 2.10 khách hàng thường tìm thông tin của căn hộ cao cấp thông qua các
sàn giao dịch bất động sản, internet và báo giấy. Theo quy định tại nghị định
153/2007/NĐ-CP và mới nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP giao dịch bất động sản
thông qua sàn giao dịch bất động sản, nên việc khách hàng tìm kiếm thông tin qua
sàn giao dịch bất động sản là đầy đủ thông tin và thuận tiện trong giao dịch.
- Yếu tố khách hàng quan tâm khi chọn căn hộ.
Bảng 2.13 Mô tả những yếu tố chính khách hàng quan tâm khi mua căn hộ cao cấp.
Tiêu chí Khác Giá cả Vị trí khu căn hộ Tiện ích khi ở Thiết kế căn hộ An toàn khi ở Uy tín chủ đầu tư Chất lượng hoàn thiện
Số lượng 361 308 250 201 257 145 299
Nguồn: phụ lục 07.
Nhìn chung khách hàng rất quan tâm đến vị trí khu căn hộ tọa lạc kế đến là tiện ích
tại chỗ và uy tín chủ đầu tư.
- 55-
2.4.1.4 Phân tích hồi qui.
- Phân tích mối quan hệ giữa các thành phần của căn hộ cao cấp với sự
hài lòng của khách hàng.
Ta dùng hàm hồi quy tuyến tính bội để phân tích mối quan hệ này. Với giả thuyết
phương trình hồi quy:
Sự hài lòng (hailong) = a + b1*Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ (hatangdv).
+ b2* Tiện ích (tienich).
+ b3* Môi trường sống nội bộ (Mtnoibo).
+ b4*: Quy hoạch tổng thể (Qhtongthe).
+ b5* Chất lượng hoàn thiện căn hộ (CLhoanthien).
+ b6* Quy hoạch – thiết kế kiến trúc (Qh-thietkekythuat).
+ b7* Giá cả (giaca).
Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội ta có phương trình hồi quy như sau:
HAILONG = 0,195*Hatangdv + 0,187*Tienich + 0,193* Mtnoibo+ 0,133*Qhtongthe + 0,196*Qh-thietkekythuat.
Nguồn:Xem phụ lục 08
Hài lòng. Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ. Tiện ích. Môi trường sống nội bộ. Quy hoạch tổng thể.
+ 0,195
Trong đó: - HAILONG: - Hatangdv: - Tienich: - Mtnoibo: - Qhtongthe: - Qh-thietkekythuat: Quy hoạch – thiết kế kiến trúc Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ
+ 0,187
Tiện ích
+ 0,193
Môi trường sống nội bộ
Sự hài lòng của khách hàng về căn hộ cao cấp
+ 0,133
Quy hoạch tổng thể
+ 0,196
Quy hoạch – thiết kế kiến trúc
Hình 2.5 Mô hình sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ cao cấp.
- 56-
Mô hình được thiết lập dựa trên kết quả nghiên cứu.
Nhận xét: như vậy có 2 nhân tố bị loại đó là nhân tố: chất lượng hoàn thiện căn hộ
với 2 biến: Thiết bị vệ sinh trang bị trong căn hộ là loại cao cấp; Hệ thống điều hòa
không khí chất lượng cao và nhân tố: giá cả với 2 biến: Giá bán căn hộ chia thành
nhiều đợt thanh toán nhỏ; Giá căn hộ cạnh tranh với căn hộ cùng loại trong khu vực.
- Phân tích đa cộng tuyến.
Bước này kiểm tra nhằm loại trừ các biến nào có đa cộng tuyến trầm trọng. Hệ
số VIF nhỏ hơn 10 (bảng 2.12) và các chỉ số điều kiện nhỏ hơn 30 (bảng 2.13). Mô
hình hồi quy không vi phạm nghiêm trọng điều kiện đa cộng tuyến.
Bảng 2.14 Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá dung sai và hệ số VIF
Dung sai VIF
0,374 0,376 0,547 0,580 0,624 2,674 2,658 1,829 1,724 1,603
Các biến độc lập Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ. Tiện ích. Môi trường sống nội bộ. Quy hoạch tổng thể. Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. Nguồn: Phụ lục 8.
Bảng 2.15 Hiện tượng đa cộng tuyến: đánh giá giá trị Eigen và chỉ số điều kiện.
Giá trị Eigen
7,894 0,031 0,017 0,015 0,014 0,013 Chỉ số điều kiện 1 15,920 21,413 22,747 24,166 24,740 Kích thước 1 2 3 4 5 6
Nguồn: Phụ lục 8.
- Phân tích R2.
Hệ số xác định R2 (bảng 3.14) là một thước đo mức độ phù hợp của hô mình cần phân tích với R2=0,501 và R2 điều chỉnh =0,494 đây là nghiên cứu mới nên R2
điều chỉnh =0,494 có thể chấp nhận được. Bảng 2.16: Hệ số xác định R2.
R R2 R2 điều chỉnh
0,708 0,501 0,494 1
Nguồn: Phụ lục
- 57-
2.4.2 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với mức đánh giá chung, dưới góc nhìn của khách hàng. Bảng 2.17 Bảng so sánh giá trị trung bình của các biến đo lường.
Biến quan sát
Trung bình thang đo (A)
Hoàng Quân (B)
Chênh lệch (A-B)
Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ Có hệ thống phát điện dự phòng đảm bảo khi mất điện lưới. Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng. Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. Có phòng spa trong bán kính 500m. Hệ thống thu gom rác tiện nghi. Tiện ích. Có Bệnh viện trong bán kính 500m. Có khu giải trí trong bán kính 500m. Có hồ bơi trong bán kính 500m. Có nhà hàng trong bán kính 500m. Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. Có các trường mầm non trong bán kính 500m. Có các khu thương mại trong bán kính 500m. Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. Có phòng tập thể dục trong bán kính 500m. Môi trường sống nội bộ. Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. Quy hoạch tổng thể. Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. Có lối thoát hiểm an toàn. Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. Hệ thống giao thông nội bộ kết nối tốt với giao thông khu vực. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không gian yên tĩnh.
30.05 3.03 3.52 3.22 3.25 3.09 3.51 3.53 3.42 3.47 32.81 3.58 3.78 3.64 3.68 3.56 3.72 3.72 3.54 3.58 13.70 3.39 3.39 3.53 3.39 21.22 3.61 3.65 3.62 3.47 3.41 3.46 10.70 3.70 3.66 3.33
29.83 3.07 3.39 3.05 3.42 2.95 3.57 3.66 3.29 3.43 33.03 3.55 3.84 3.50 3.76 3.66 3.93 3.66 3.53 3.62 13.90 3.49 3.41 3.68 3.31 21.06 3.61 3.71 3.45 3.31 3.39 3.60 11.43 4.09 3.76 3.59
0.22 -0.04 0.13 0.18 -0.17 0.13 -0.06 -0.13 0.14 0.04 -0.23 0.03 -0.06 0.14 -0.08 -0.10 -0.21 0.07 0.01 -0.03 -0.19 -0.10 -0.02 -0.15 0.08 0.15 0.00 -0.06 0.18 0.16 0.02 -0.14 -0.73 -0.38 -0.10 -0.26
- 58-
2.4.3 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Hoàng Anh Gia Lai, dưới góc nhìn của khách hàng. Bảng 2.18 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Hoàng Anh Gia Lai.
Biến quan sát
Hoàng Quân (A)
Hoàng Anh Gia Lai (B)
Chênh lệch (A-B)
Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ Có hệ thống phát điện dự phòng đảm bảo khi mất điện lưới. Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng. Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. Có phòng spa trong bán kính 500m. Hệ thống thu gom rác tiện nghi. Tiện ích. Có Bệnh viện trong bán kính 500m. Có khu giải trí trong bán kính 500m. Có hồ bơi trong bán kính 500m. Có nhà hàng trong bán kính 500m. Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. Có các trường mầm non trong bán kính 500m. Có các khu thương mại trong bán kính 500m. Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. Có phòng tập thể dục trong bán kính 500m. Môi trường sống nội bộ. Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. Quy hoạch tổng thể. Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. Có lối thoát hiểm an toàn. Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. Hệ thống giao thông nội bộ kết nối tốt giao thông khu vực. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không gian yên tĩnh.
30.05 3.03 3.52 3.22 3.25 3.09 3.51 3.53 3.42 3.47 32.81 3.58 3.78 3.64 3.68 3.56 3.72 3.72 3.54 3.58 13.70 3.39 3.39 3.53 3.39 21.22 3.61 3.65 3.62 3.47 3.41 3.46 10.70 3.70 3.66 3.33
29.04 2.82 3.46 3.24 3.02 3.01 3.35 3.32 3.45 3.38 32.24 3.56 3.66 3.70 3.61 3.45 3.58 3.70 3.46 3.52 13.32 3.25 3.28 3.40 3.39 20.95 3.62 3.50 3.68 3.47 3.43 3.24 10.07 3.48 3.55 3.04
1.01 0.22 0.06 -0.01 0.23 0.07 0.17 0.22 -0.03 0.09 0.57 0.03 0.12 -0.06 0.07 0.11 0.14 0.02 0.08 0.06 0.38 0.13 0.11 0.13 0.00 0.27 -0.01 0.15 -0.06 -0.01 -0.02 0.21 0.63 0.23 0.11 0.29
- 59-
2.4.4 So sánh mức độ đáp ứng căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Phú Mỹ Hưng, dưới góc nhìn của khách hàng. Bảng 2.19 Bảng so sánh giá trị trung bình của căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân với Công ty Phú Mỹ Hưng.
Biến quan sát
Hạ tầng kỹ thuật và Dịch vụ tại chỗ Có hệ thống phát điện dự phòng đảm bảo khi mất điện lưới. Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng. Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. Có phòng spa trong bán kính 500m. Hệ thống thu gom rác tiện nghi. Tiện ích. Có Bệnh viện trong bán kính 500m. Có khu giải trí trong bán kính 500m. Có hồ bơi trong bán kính 500m. Có nhà hàng trong bán kính 500m. Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. Có các trường mầm non trong bán kính 500m. Có các khu thương mại trong bán kính 500m. Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. Có phòng tập thể dục trong bán kính 500m. Môi trường sống nội bộ. Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy. Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết khách hàng. Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. Quy hoạch tổng thể. Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển. Có lối thoát hiểm an toàn. Quy hoạch – thiết kế kiến trúc. Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. Hệ thống giao thông nội bộ kết nối tốt giao thông khu vực. Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không gian yên tĩnh.
Hoàng Quân (A) 30.05 3.03 3.52 3.22 3.25 3.09 3.51 3.53 3.42 3.47 32.81 3.58 3.78 3.64 3.68 3.56 3.72 3.72 3.54 3.58 13.70 3.39 3.39 3.53 3.39 21.22 3.61 3.65 3.62 3.47 3.41 3.46 10.70 3.70 3.66 3.33
Phú Mỹ Hưng (B) 31.33 3.21 3.73 3.40 3.30 3.30 3.62 3.61 3.55 3.61 33.14 3.65 3.84 3.73 3.66 3.57 3.65 3.81 3.63 3.61 13.88 3.42 3.47 3.52 3.48 21.66 3.61 3.73 3.76 3.63 3.42 3.52 10.66 3.52 3.67 3.47
Chênh lệch (A-B) -1.28 -0.18 -0.21 -0.18 -0.05 -0.22 -0.11 -0.08 -0.12 -0.14 -0.33 -0.06 -0.06 -0.09 0.02 -0.01 0.07 -0.09 -0.09 -0.03 -0.18 -0.03 -0.08 0.02 -0.09 -0.44 0.01 -0.09 -0.14 -0.16 0.00 -0.06 0.04 0.18 -0.01 -0.14
- 60-
Nhận xét:
Nhìn từ kết quả bảng 2.17, 2.18 và 2.19 thấy sản phẩm căn hộ cao cấp của
công ty Hoàng Quân được đánh giá khá cao so với tổng thể. Nhưng xét một số tiêu
chí quan trọng trong nhân tố quy hoạch tổng thể thì vị trí tọa lạc của các căn hộ cao
cấp của Công ty Hoàng Quân khá thấp so với trung bình.
Căn hộ cao cấp của Công ty Phú Mỹ Hưng được đánh giá cao hơn sản phẩm
căn hộ cao cấp của Công ty Hoàng Quân. Sản phẩm căn hộ cao cấp là tổng hợp của
nhiều yếu tố tạo nên, như về quy hoạch, thiết kế, hoàn thiện, môi trường… Sản
phẩm căn hộ cao cấp của công ty Phú Mỹ Hưng nằm trong khu quy hoạch đô thị
mới Phú Mỹ Hưng là khu đô thị có thể nói là hàng đầu hiện nay về quy hoạch tổng
thể, môi trường sống và làm việc, các tiện ích và dịch vụ đính kèm. Vì vậy nếu một
căn hộ cùng về chất lượng hoàn thiện, thiết kế thì sản phẩm của công ty Phú Mỹ
Hưng luôn được đánh giá cao hơn so với các sản phẩm lân cận. Về mặt giá cả thì tất
nhiên sản phẩm của công ty Phú Mỹ Hưng là giá cả cao hơn.
So với sản phẩm của công ty Hoàng Anh Gia Lai thì có nhiều tiêu chí đánh giá
thấp hơn sản phẩm của căn hộ cao cấp của công ty Hoàng Quân, nhưng các căn hộ
cao cấp của công ty Hoàng Anh Gia Lai thì tọa lạc tại vị trí có cơ sở hạ tầng phát
triển hơn và gần khu vực nội thành hơn.
Tóm lại nhìn vào bảng so sánh thấy sản phẩm căn hộ cao cấp của công ty Phú Mỹ
Hưng được đánh giá cao hơn hết. Nhưng không phải vì thế mà nó có thế mạnh cạnh tranh tuyệt đối. Vì theo một khảo sát mới đây của Vietrees20 người tiêu dùng có xu
hướng mua căn hộ gần vị trí làm việc chiếm tỷ trọng lớn, có nghĩa là nếu làm việc ở
20 Vietrees là một đơn vị nghiên cứu và cung cấp thông tin thị trường bất động sản tại Việt Nam
Quận 12, Tp. HCM thì lựa chọn là những căn hộ tọa lạc tại khu vực này hơn là lựa chọn căn hộ tọa lạc khu vực khác (Phú Mỹ Hưng).
- 61-
Chương 3. CHIẾN LƯỢC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY
ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN VỀ CĂN HỘ CAO CẤP
GIAI ĐOẠN 2011-2020.
Trên cơ sở phân tích môi trường bên ngoài, bên trong, xác định năng lực lõi
của Công ty trong lĩnh vực bất động sản nói chung và trong phân khúc căn hộ cao
cấp nói riêng cũng như tiếp thu chiến lược cạnh tranh của một số doanh nghiệp
thành công. Chương này sẽ tập trung vào hoàn thiện và đề xuất chiến lược cạnh
tranh trong lĩnh vực căn hộ cao cấp cho Hoàng Quân đến năm 2020.
3.1 Sứ mệnh và mục tiêu phát triển của Công ty.
3.1.1 Tầm nhìn và sứ mệnh.
Với những giá trị cốt lõi của mình, đặc biệt là hệ thống với các hoạt động khép
kín: bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng và pháp lý kết hợp với xu
hướng thị trường, chính sách phát triển của chính quyền. Hoàng Quân định hướng
đến năm 2020 là công ty hàng đầu Việt Nam hoạt động đa ngành, bất động sản là
ngành chủ lực tạo thế phát triển bềnh vững, trong đó lĩnh vực căn hộ cao cấp là
khẳng định năng lực, sức mạnh, dẫn đầu và thương hiệu cho Công ty.
Là nhà phát triển bất động sản, không ngừng sáng tạo, phấn đấu tạo ra những
sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao giá hợp lý, cung cấp cho khách hàng tại Tp.
HCM và cả nước.
Với vai trò là công ty đại chúng, niêm yết trên thị trường chứng khoán, một sứ
mệnh quan trọng nữa là mang lại lợi nhuận phù hợp cho các cổ đông, tạo cơ hội thu nhập và lợi ích tốt cho nhân viên, đóng góp tích cực cho cộng đồng21. Tác giả nhận thấy tiên bố sứ mệnh và tầm nhìn của Công ty Hoàng Quân và phù
hợp với hoàn cảnh và năng lực của Công ty này trong hoàn cảnh hiện tại.
3.1.2 Mục tiêu phát triển của Công ty đến năm 2020.
a. Cơ sở để xây dựng mục tiêu.
- Dựa vào các dự án đang thực hiện và sẽ thực hiện trong tương lai.
- Dựa vào lợi nhuận hàng năm của các công ty thành viên cũng như dự báo xu
hướng lợi nhuận và qui mô thị trường trong thời gian tới.
- Dựa vào điểm mạnh, yếu, cơ hội và nguy cơ vừa phân tích ở trên.
21 Nguồn nội bộ Công ty Hoàng Quân
- 62-
- Dựa vào kết quả hoạt động của Công ty Hoàng Quân trong những năm qua
(bảng 2.1).
- Dựa vào tuyên bố sứ mệnh của Công ty.
- Dựa vào định hướng chiến lược kinh doanh của Công ty.
- Dựa vào vào dự báo tình hình kinh doanh của Công ty đến năm 2020.
Bảng 3.1 Dự báo về nhu cầu nhà ở.
Năm 2010
Nhu cầu về nhà ở
Năm 2020 25m2 sàn xây dựng/người 100 triệu người 2.500 triệu m2 1.500 triệu m2
100 triệu m2/năm
Dân số Tổng diện tích sàn xây dựng Diện tích xây dựng trung bình hàng năm: Nguồn: Bộ xây dựng – Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.
Theo báo cáo gần đây nhát tại cuộc hội thảo chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của bộ xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng 2.500 triệu m2, trong đó tại đô thị khoản 1.360 triệu m2. Trung bình hàng năm phải xây dựng khoảng 100 triệu m2, cao nhất là 80 triệu m2 sàn/năm. Để đạt được con số 100 triệu m2 diện tích sàn/năm thì các doanh nghiệp và chính phủ cần nổ lực nhiều hơn.
Trên cơ sở các số liệu quá khứ thu thập được (bảng 2.1), dự báo về nhu cầu
nhà ở (bảng 3.1) cùng với dự báo về doanh thu và sự quyết tâm đạt được các chỉ
tiêu kinh tế do ban quản trị đề ra, bảng 3.2 trình bày kết quả dự đoán đến năm 2020
của một số chỉ tiêu kinh tế cho Công ty địa ốc Hoàng Quân.
Bảng 3.2. Dự báo kết quả hoạt động đầu tư, kinh doanh giai đoạn 2011-2020 của
công ty địa ốc Hoàng Quân.
ĐVT: tỷ
- 63-
Chỉ tiêu
2011
2012
2016
2017
2018
2019
2020
2015
2013
50
20
50 20
2014 I. Đầu tư một số dự án tiêu biểu 50
50 20 87
20 240 150 500
100 50 600 150
500 100
50 200
20 80 50 100
50
50
50
30
30
50 20
50 30
50 30
50
20
30
500
500
400
200
100
Dự án KCN Hàm Kiệm Chung cư Võ Đình Dự án Cherry Appartment Dự án Biệt thự sinh thái Châu Pha Vũng Tàu Dự án KDC Bình Minh Dự án KCN Bình Minh Dự án SOVRANO Plaza Khu đô thị Long An Dự án Trường Đại học Đồng bằng Sông Cửu Long Dự án KDC Long An Milano Plaza Khu đô thị Cần Thơ
500 1516 80 40 60 20 100 20 280
500 2298 80 30 50 30 150 50 300
500 4104 80 20 10 10 150 50 600 50
300 II. Doanh thu 600 5950 80 4 5 4 50 50 500 100
700 8837 80 4 5 4 10 20 500 200
700 10794 10 4 5 4 10 20 500 200
700 12420 10 4 5 4 10 20 200 100
900 14360 10 4 5 4 10 20 200 20
900 16830 10 4 5 4 10 20 200 20
1200 20070 10 4 5 4 10 20 200 20
Vốn điều lệ Tổng doanh thu Dự án KCN Hàm Kiệm Chung cư Võ Đình Dự án Cherry Appartment DABT sinh thái Châu Pha VT Dự án KDC Bình Minh Dự án KCN Bình Minh Dự án SOVRANO Plaza Khu đô thị Long An Dự án Trường Đại học Đồng bằng Sông Cửu Long Dự án KDC Long An Milano Plaza Khu đô thị Cần Thơ Doanh thu khác
20 896
50 50 1508
20 50 50 3014
50 5 10 600 7349
100 5 10 600 9326
100 5 10 600 11352
100 5 10 700 13272
100 5 10 500 15942
100 5 10 500 19182
7142
1698 50 20 2 20 240 150 500
1116 50 20 87 20 80 50 100
50 20
2962.7 50 1 2 2 100 50 600 150 50 30
50
20
30
20 1 2 2 5 10 50 200 50 2 5 500
Tổng chi phí Dự án KCN Hàm Kiệm Chung cư Võ Đình Dự án Cherry Appartment DABT sinh thái Châu Pha VT Dự án KDC Bình Minh Dự án KCN Bình Minh Dự án SOVRANO Plaza Khu đô thị Long An DA Trường Đại học DBSCL Dự án KDC Long An Milano Plaza Khu đô thị Cần Thơ Chi phí khác
659
626
1897.7
6295
8756.5 5 1 2 2 5 10 50 20 50 2 5 500 8104.5
9778.8 5 1 2 2 5 10 50 20 50 2 5 400 9226.8
10673 5 1 2 2 5 10 50 10 30 2 5 200 10351
12168 5 1 2 2 5 10 50 10 30 2 5 100 11946
13933 5 1 2 2 5 10 50 10 30 2 5 50 13761
400 300
1695 1356
600 450
1141,3 856
2037,5 1630
2641,3 2113
3687,5 2950
4662,5 3730
6137,5 4910
LNTT LNST
20,5%
24,5%
22,2%
20 20 30 100 4987 III. Chi phí 4575 50 1 2 2 10 10 500 100 50 30 5 300 3515 IV. Lợi nhuận 1375 1100 IV. Các tỷ lệ 18,5 183%
19,8 60,0%
19,6 90,0%
20,9% 171,2%
15,3% 15,1% 17,0% 193,7% 232,9% 301,9% 327,8% 414,4% 409,2%
LNST/DT LNST/Vốn điều lệ
Nguồn: Số liệu nội bộ Công ty Cổ phần TV-TM-DV
- 64-
Do tính chất khan hiếm của quỹ đất tại khu vực Tp. HCM cũng như, dân số và nhu
cầu về nhà ở trong tương lai, các thành viên hội đồng quản trị Công ty có thể dự báo
kết quả hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, là ngành chịu nhiều tác động bởi chính
sách vĩ mô của chính phủ, nên kết quả kinh doanh có thể ảnh hưởng rất nhiều.
b. Mục tiêu phát triển tổng quát.
-
Phát triển ổn định, bền vững. Chất lượng sản phẩm ngày càng nâng cao.
-
Phát triển thương hiệu Hoàng Quân trở thành công ty mạnh hàng đầu Việt
Nam với đa lĩnh vực trong đó lấy bất động sản, tài chính, giáo dục làm chủ lực.
Phấn đấu đến năm 2020 Địa Ốc Hoàng Quân lọt vào Top 10 công ty địa ốc tại Việt
Nam về vốn và thương hiệu.
- Từ nay đến 2015, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản đóng góp 90% trên
tổng lợi nhuận.
- Từ năm 2016-2020, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản đóng góp 80% trên
tổng lợi nhuận. Giai đoạn này, hoạt động tài chính và giáo dục thu được lợi nhuận
tăng nhanh từ kết quả đầu tư của giai đoạn trước.
- Duy trì tỷ lệ lợi nhuận/vốn đầu tư >35%.
c. Mục tiêu cụ thể.
Lĩnh vực hoạt động bất động sản của Công ty bao gồm: phân khúc căn hộ cao
cấp, trung bình, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khu đô thị, bất động sản nghỉ
dưỡng,… Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, tác giả chú trọng vào mục tiêu
cụ thể cho phân khúc căn hộ cao cấp.
- Hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng xây dựng đối với căn hộ cao cấp
Cheery.
- Tiếp tục triển khai dự án SOVRANO Plaza tại Quận 8, Tp. HCM đầu năm
2011, gồm căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê.
- Ngoài ra từ nay đến năm 2020, phát triển thêm 5-7 dự án căn hộ cao cấp
khác.
- Áp dụng khoa học, kỹ thuật mới vào trong xây dựng để đảm bảo chất lượng
và tiến độ công trình. Duy trì sự ổn định và tăng trưởng lợi nhuận ở mức cao để
đảm bảo uy tín trên thị trường chứng khoán và bất động sản. Từ đó, “chứng khoán
hóa” một số dự án căn hộ cao cấp có qui mô lớn.
- 65-
- Chất lượng căn hộ cao cấp ngày càng nâng cao cùng với vị thế của Công ty
trong lĩnh vực bất động sản.
- Xây dựng thương hiệu căn hộ cao cấp ngày càng lớn mạnh trong cộng đồng,
bao gồm người Việt Nam có thu nhập cao, Việt kiều, người nước ngoài sinh sống
và làm việc tại Việt Nam.
- Tạo dựng và duy trì tốt mối quan hệ với các cơ quan công quyền nói chung
và tại các quận trung tâm Tp. HCM nói riêng. Nhằm nắm bắt kịp thời thông tin về
quy hoạch, quỹ đất…, tạo cơ sở cho việc lập chiến lược cạnh tranh.
3.2 Xây dựng chiến lược cạnh tranh của Công ty Địa ốc Hoàng Quân về căn hộ
cao cấp.
Dựa trên sự phân tích, đánh giá các cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu và
kết quả nghiên cứu định lượng trong chương 2, cùng với sứ mệnh và các mục tiêu
Công ty đã vạch ra. Các chiến lược được lựa chọn nhằm mục đích tận dụng cơ hội,
hạn chế nguy cơ, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu của Công ty.
3.2.1 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về chi phí.
Cơ sở hình thành.
Chiến lược kết hợp S/O
O1: Cầu về nhà ở tại Tp. HCM còn rất cao. O3: Các kênh huy động vốn ngày càng đa dạng. O4: Tầng lớp người dân có thu nhập cao càng tăng nhanh. O5: Lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng cao.
(cid:214) Chiến lược dẫn đầu về chi phí Mục tiêu
- Đảm bảo tốc độ tăng trưởng - Củng cố thương hiệu - Gia tăng lợi nhuận
S1: Hệ thống với các hoạt động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng, pháp lý S2: Hệ thống phân phối rộng với các sàn hoạt động trên 10 năm.. S3: Có nhiều năm kinh nghiệm trong triển khai và quản lý dự án BĐS S4: Uy tín thương hiệu Hoàng Quân trong lĩnh vực bất động sản.
Đây là chiến lược cạnh tranh tổng quát của Công ty nhằm phát huy hết các lợi
thế cạnh tranh của sản phẩm về giá để tận dụng những cơ hội về thị trường mục tiêu
- 66-
đang còn rộng lớn. Đồng thời củng cố hình ảnh thương hiệu Hoàng Quân trên thị
trường người có thu nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt
Nam.
Sự phát triển bền vững và lớn mạnh của Công ty mẹ (Công ty CP TV-TM-DV
Địa ốc Hoàng Quân) cũng tạo điều kiện cho các công ty thành viên phát triển và lớn
mạnh theo. Sự phát triển của các thành viên cũng góp phần nâng cao thương hiệu
trên thị trường.
3.2.2 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về sự đa dạng của sản phẩm.
Chiến lược kết hợp S/T
T1: Đối thủ ngày càng mạnh, nhiều công ty bất động sản lớn được thành lập, đặc biệt là các công ty nhà nước chuyển qua công ty cổ phần với quỹ đất lớn. T2: Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn, vì vậy thu hút nhiều công ty nước ngoài mạnh về quản lý, kinh nghiệm và vốn về lĩnh vực bất động sản vào Việt Nam đầu tư. T3: Quỹ đất ngày càng cạn kiệt đặc biệt là tại các quận nội thành Tp. HCM
(cid:214) Chiến lược phát triển sản phẩm đa dạng, giá cạnh tranh Mục tiêu
- Đa dạng sản phẩm - Gia tăng thị phần. - Duy trì lợi thế về giá
S1: Hệ thống với các hoạt động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng, pháp lý S2: Hệ thống phân phối rộng với các sàn hoạt động trên 10 năm.. S3: Có nhiều năm kinh nghiệm trong triển khai và quản lý dự án BĐS S4: Uy tín thương hiệu Hoàng Quân trong lĩnh vực bất động sản.
Đây là chiến lược tìm sự tăng trưởng cho thị trường bằng những sản phẩmcó
phong cách khác nhau với chất lượng cao. Việc phát triển sản phẩm là điều quan
trọng để di trì vị thế người dẫn đầu.
Với thế mạnh là hệ thống với các hoạt động khép kín, hệ thống phân phối và
uy tín thương hiệu, Công ty cần nghiên cứu và phát triển đa dạng sản phẩm.Với
khách hàng theo phong cách Á Đông thì từ thiết kế đến trang trí khác với khách
- 67-
hàng theo phong cách Tây Âu. Một số chức năng, cũng như tiện ích của căn hộ tùy
từng vị trí tọa lạc mà có hoặc không có. Với vị trí khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có cơ
sở hạ tầng phát triển với nhiều tiện ích như siêu thị, nhà hàng, trung tâm thể dục thể
thao, hồ bơi, thẩm mỹ chăm sóc sắc đẹp, y tế… thì trong khu căn hộ không cần có
những tiện ích đó. Ngược lại với những khu vực đó thì gia tăng các tiện ích khác
như chỗ đậu xe hơi, an toàn nhằm tăng khả năng cạnh tranh với các đối thủ cũng
như đáp ứng khách hàng có thu nhập.
3.2.3 Chiến lược cạnh tranh tổng quát về chi phí thấp.
Chiến lược kết hợp W/O
O1: Cầu về nhà ở tại Tp. HCM còn rất cao. O2: Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Tp. HCM nói riêng còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. O4: Tầng lớp người dân có thu nhập cao càng tăng nhanh. O5: Lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng cao.
(cid:214) Chiến lược tập trung chi phí thấp.
Mục tiêu
- Đảm bảo tốc độ tăng trưởng. - Gia tăng lợi nhuận. W2: Đội ngũ nhân sự cho các dự án lớn còn thiếu về số lượng và thiếu về kinh nghiệm W4: Quỹ đất tại các quận nội thành rất ít. W5: Nguồn vốn còn nhỏ.
Chiến lược này áp dụng đối với các dự án căn hộ cao cấp nằm ngoài khu vực
trung tâm. Do chiếm ưu thế về giá cả do giá đất thấp hơn nhiều lần so với khu vực
trung tâm (giá đất mặt tiền Tỉnh lộ 25B, Quận 2 có giá: 25 triệu/m2 trong khi đó giá
đất mặt tiền đường Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3 giá giao động từ 150-230 triệu/m222).
Chiến lược này tập trung vào khách hàng có thu nhập cao tại khu vực căn hộ
tọa lạc với giá thấp hơn nhiều so với căn hộ cùng chất lượng tọa lạc tại nội thành.
Do áp lực về chi phí và hạ tầng xã hội tại các khu vực trung tâm, một số doanh
22 Nguồn: Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp, ngày 20/10/2010.
nghiệp phải di dời ra các quận ngoại thành. Đi theo đó, nhân sự cũng phải di dời
- 68-
theo, chính vì vậy mà cầu về nhà ở cũng tăng theo. Đây là đối tượng cần nghiên cứu
kỹ để đáp ứng đúng chuỗi giá trị khách hàng.
3.2.4 Chiến lược cạnh tranh về mặt tái cấu trúc lại cơ cấu tổ chức.
Chiến lược kết hợp W/T
T2: Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn, vì vậy thu hút nhiều công ty nước ngoài mạnh về quản lý, kinh nghiệm và vốn về lĩnh vực bất động sản vào Việt Nam đầu tư. T4: Tính chu kỳ (nguy cơ bong bóng hoặc đóng băng bất động sản).
(cid:206) Chiến lược tái cấu trúc lại cơ cấu tổ chức Mục tiêu
- Đảm bảo kinh doanh bền vững. - Khắc phục điểm yếu, giảm chi phí..
W1: Hoạt động nghiên cứu phát triển, đặc biệt là nghiên cứu môi trường kinh doanh chưa được chú trọng. W4: Quỹ đất tại các quận nội thành rất ít. W5: Nguồn vốn còn nhỏ.
Như đã phân tích ở chương 2, các điểm yếu về quỹ đất dự trữ tại các quận nội
thành rất ít, nguồn vốn còn nhỏ, việc nghiên cứu và dự đoán thị trường chưa được
chú trọng đầu tư. Chiến lược này nhằm hoàn thiện lại bộ máy tổ chức, xây dựng hệ
thống quản lý phù hợp để khắc phục các điểm yếu còn tồn tại, tăng hiệu quả hoạt
động nhằm giảm bớt chi phí, cạnh tranh hiệu quả hơn đối thủ và tối đa hóa lợi
nhuận khi thị trường “sốt” và giảm thiểu thiệt hại khi thị trường “đóng băng”.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng
dần lên có thể gây “sốt”). Khi thị trường đóng băng như hiện nay, thì công ty cần
lựa chọn chiến lược cắt giảm dự án đầu tư dàn trãi, nhân sự,... để tái cấu trúc lại về
mặt tổ chức.
3.2.5 Chiến lược cạnh tranh về sản phẩm.
Sản phẩm bất động sản là loại sản phẩm đặc biệt, ngoài tính năng sử dụng nó
còn là tài sản thể hiện sự giàu có, địa vị của chủ sở hữu nó.
- 69-
Với phân khúc căn hộ cao cấp của Công ty, đây là sản phẩm chủ lực để nâng
tầm thương hiệu của Công ty. Trong giai đoạn hiện nay, phân khúc này đang phải
cạnh tranh rất khốc liệt về giá với phân khúc trung bình.
Từ kết quả nghiên cứu chương 2 cùng với bảng 2.17, 2,18 và 2,19 dưới góc
nhìn và đánh giá của khách hàng với sản phẩm căn hộ cao cấp, từ đó tác giả đưa ra
một số chiến lược để cạnh tranh về mặt sản phẩm.
a. Hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tại chỗ:
- Vấn đề an ninh, khách hàng đánh giá thấp nhân tố này, đây là nhân tố dịch
vụ tại chỗ và rất dể thay đổi nhằm đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Vì vậy mà cung
cấp tốt hơn về dịch vụ bảo vệ.
- Chỗ đậu xe hơn cũng được đánh giá thấp hơn xo với trung bình. Yếu tố này
cần chú ý trong thiết kế và quy hoạch sao cho đảm bảo chỗ đậu xe hơn, đặc biệt khi
khách hàng ngày càng giàu hơn, xe hơi nhiều hơn.
- Vật liệu nội thất đánh giá sự sang trọng, yếu tố này khách hàng đánh giá thấp
hơn trung bình. Trong quá trình lựa chọn vật liệu ngoài giá thành còn phụ thuộc rất
nhiều vào thị hiếu tiêu dùng của khách hàng. Vì vậy cần khảo sát khách hàng và thị
trường trước khi chọn vật liệu.
- Yếu tố về dịch vụ tại chỗ như có phòng spa, thu gom rác khách hàng đánh
giá thấp về tiêu chí này. Dịch vụ này cần cải thiện hơn.
b. Tiện ích.
Các tiện ích về khu bệnh viện, hồ bơi, khu thương mại và hệ thống cung cấp
gas được đánh giá thấp hơn so với trung bình. Tiện ích (hay hạ tầng xã hội) phụ
thuộc qui mô của dự án và phụ thuộc cơ sở hạ tầng xung quanh khu căn hộ. Vì vậy
trong qui hoạch tổng thể, nếu qui mô khu căn hộ nhỏ không đảm bảo các tiện ích
trên thì nên chọn tại vị trí có các tiện ích công cộng trên.
c. Môi trường sống nội bộ.
Vấn đề thiết kế các phòng hợp phong thủy, xây dựng đúng thiết kế ban đầu và
phí dịch vụ khi sử dụng căn hộ được đánh giá cao hơn so với trung bình.
Còn vấn đề vệ sinh khu vực vệ sinh công cộng cần cải thiện hơn vì khách hàng
đánh giá thấp tiêu chí này.
d. Quy hoạch tổng thể.
- 70-
Đây là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn của khách hàng, đặc biệt là
vị trí tọa lạc của căn hộ. Thường nơi nào có cơ sở hạ tầng phát triển được nhiều
khách hàng ưu tiên lựa chọn vì ngoài những tiện ích riêng của khu căn hộ, khách
hàng còn hưởng được những tiện ích công cộng xung quanh căn hộ. Yếu tố vị trí
của căn hộ, khách hàng đánh giá thấp tiêu chí này so với trung bình. Vì vậy trong
quá trình lựa chọn vị trí căn hộ cho các dự án sau này cần cân nhắc về yếu tố vị trí.
Vị trí căn hộ tọa lạc tại vị trí cơ sở hạ tầng phát triển (thường là các quận nội
thành) thì giá đất cao hơn nhiều so với khu vực hạ tầng kém phát triển hơn. Nếu
chọn lựa phát triển căn hộ thuộc đẳng cấp cao thì nên chọn những vị trí có cơ sở hạ
tầng phát triển.
e. Quy hoạch – thiết kế kiến trúc.
Các yếu tố về thoáng mát, hệ thống giao thông nội bộ kết nối tốt với khu vực
cũng như tọa lạc của khu căn hộ tại vị trí yên tĩnh được khách hàng đánh giá cao.
Nên các yếu tố này cần duy trì trong các dự án căn hộ sau này.
3.3 Một số giải pháp tổng quát thực hiện chiến lược cạnh tranh của Công ty địa
ốc Hoàng Quân về căn hộ cao cấp giai đoạn 2011-2020.
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, phân tích chuỗi giá trị, năng lực cốt lõi,
phân tích SWOT của Công ty địa ốc Hoàng Quân nhằm nâng cao khả năng cạnh
tranh của Công ty với các chiến lược trên, tác giả đề xuất một số giải pháp hỗ trợ
việc triển khai thực hiện chiến lược cạnh tranh sau:
3.3.1 Giải pháp về quảng bá thương hiệu.
- Sự cần thiết của giải pháp.
Để thực hiện mục tiêu và các chiến lược đã đề ra, Công ty cần có kế hoạch
quảng bá thương hiệu một cách có hiệu quả nhằm mở rộng thị phần, tăng lợi nhuận,
nhất là nâng cao vị thế của Công ty trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng như
phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng.
Xây dựng hình ảnh Công ty như là một nhà đầu tư bất động sản cao cấp
chuyên nghiệp, chất lượng hàng đầu tại Việt Nam.
- Nội dung giải pháp.
Sử dụng các hình thức quảng cáo hiệu quả (quảng cáo trên các báo, tạp chí nổi
tiếng như: báo Tuổi trẻ, Thanh niên, Tạp chí bất động sản...), thông qua đó nhấn
- 71-
mạnh các ưu thế về sản phẩm căn hộ cao cấp của Công ty đồng thời xây dựng được
hình ảnh đẹp của Công ty trước cộng đồng xã hội. Phấn đấu đến năm 2015- 2020 có
80% khách hàng biết đến Công ty và các sản phẩm của Công ty.
Quảng bá rộng rãi thương hiệu thông qua các kỳ hội chợ chuyên ngành hoặc
các triển lãm bất động sản được tổ chức trong nước và quốc tế nhằm giới thiệu đến
khách hàng các sản phẩm cao cấp của Công ty.
Tổ chức động thổ dự án thật ấn tượng để truyền tải thông tin dự án qua các
phương tiền truyền thông một cách hiệu quả.
Ngoài ra ưu tiên xây dựng hệ thống phân phối quảng bá thông qua các sàn
giao dịch bất động sản, cần chú trọng đến việc xây dựng văn hóa Công ty từ tạo ấn
tượng về đồng phục, tác phong cho đến các phong trào văn thể mỹ thu hút đông đảo
cán bộ công nhân viên và xây dựng mối quan hệ cộng đồng, hưởng ứng và đóng
góp cho các hoạt động từ thiện xã hội như xây nhà tình nghĩa, tình thương, sẻ chia,
chăm sóc những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.
3.3.2 Giải pháp về nghiên cứu và phát triển sản phẩm.
- Sự cần thiết của giải pháp.
Phục vụ nhiều nhu cầu thiết thực và đang dạng cho khách hàng.
Thị trường căn hộ cao cấp luôn sôi động, nhiều dự án, thiết kế khác nhau được
chủ đầu tư giới thiệu.
- Nội dung giải pháp.
Chú trọng phát triển sản phẩm với các tiêu chí như kết quả nghiên cứu ở
chương 2.
Nghiên cứu các nhu cầu của khách hàng về sản phẩm, từ đó phát triển sản
phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Phát triển sản phẩm mới, lạ nhằm thu hút khách hàng hoặc tạo dựng một xu
hướng tiêu dùng mới cho khách hàng.
Nghiên cứu và dự đoán xu hướng thị trường ngắn hạng, trung hạn và dài hạn
để có chiến lược phát triển sản phẩm cho phù hợp.
Nghiên cứu đối tượng khách hàng để phát triển sản phẩm cho phù hợp.
3.3.3 Giải pháp về sản xuất, bán hàng.
-
Sự cần thiết của giải pháp.
- 72-
Đặc điểm sản phẩm bất động sản là thời gian để hoàn thành rất lâu. Việc tính
toán thời điểm hoàn thành cũng như tiến độ từng công đoạn là cần thiết.
Không phải như hàng hóa đơn thuần khác, sản phẩm bất động sản có thể bán
trước khi hoàn thiện sản phẩm.
- Nội dung giải pháp.
Bất động sản có tính chu kỳ, nên lúc sôi động lúc trầm lắng. Nên riển khai bán
dự án cho khách hàng vào lúc sôi động nhất.
Quy hoạch dự án tổng thể, trên cơ sở đó chia ra từng giai đoạn hoàn thành trên
cơ sở tiến độ bán hàng. Mỗi dự án phức hợp gồm nhiều tòa nhà, nhiều công trình
phụ. Có thể hoàn thành phần công trình phụ để hỗ trợ tiếp thị cho bán hàng hoặc
tiến độ bán hàng có thể quyết định triển khai tiến độ xây dựng. Ví dụ, một dự án căn
hộ cao cấp có 5 tòa nhà, có thể xây một hoặc hai toàn nhà trước. Tùy vào tiến độ
bán hàng nhanh chậm mà có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tòa nhà còn lại.
Tổ chức sàn bất động sản đảm bảo cho việc bán các sản phẩm của Công ty.
Cũng như hợp tác với các sàn giao dịch, đội ngũ cộng tác viên bên ngoài nhằm đẩy
nhanh việc bán sản phẩm. Tuy nhiên việc hợp tác bên ngoài để bán các sản phẩm
của Công ty có hiệu quả hay không còn phụ thuộc vào việc lựa cho đối tác cũng như
các chính sách về chiết khấu, huê hồng, độc quyền để đảm bảo quyền lợi của các
bên tham gia.
3.3.4 Giải pháp về tài chính.
- Sự cần thiết của giải pháp.
Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô chưa tạo lập được thị trường vốn hiệu quả để
hỗ trợ cho thị trường bất động sản thì hầu hết các doanh nghiệp đều dựa vào nguồn
vốn ngân hàng. Việc này ẩn chứa nhiều rủi ro như đã phân tích ở trên.
Một dự án bất động sản cần một lượng vốn rất lớn. Công ty cần phải bổ sung
thêm vốn để có thể thực hiện được các dự án lớn với hạ tầng xã hội hoàn chỉnh,
theo qui hoạch, chủ trương của Nhà nước.
Kiểm soát và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn.
- Nội dung giải pháp.
Tăng cường nguồn vốn từ lợi nhuận hàng năm: trích lợi nhuận để bổ sung vốn
điều lệ, chia thưởng cổ tức bằng cổ phiếu.
- 73-
Huy động vốn từ khách hàng, giải pháp này thực hiện khi dự án triển khai đủ
điều kiện bán hàng nhằm huy động vốn từ khách hàng. Ưu điểm của nguồn vốn này
là không tốn chi phí lãi suất.
Xây dựng mối quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước để tiếp
cận nguồn vốn tài trợ cho dự án cũng như hỗ trợ tài chính cho khách hàng mua sản
phẩm của Công ty.
Khi triển khai dự án mới có thể phát hành thêm cổ phiếu hoặc trái phiếu Công
ty ra thị trường. Giải pháp này nhằm tận dụng lợi thế đã niêm yết cổ phiếu trên thị
trường chứng khoán Việt Nam.
3.3.5 Giải pháp nguồn nhân lực.
- Sự cần thiết của giải pháp.
Các chiến lược trên sẽ không thực hiện được nếu không cũng cố và phát triển
nguồn lực, nhất là các cán bộ dự án, bộ phận nghiên cứu thị trường, marketing.
Việc cập nhật, nắm bắt môi trường kinh doanh luôn thay đổi, trong nước cũng
như nước ngoài. Việc cập nhật chính sách, chủ trương của chính quyền, diễn biến
thị trường nói chung đặc biệt là: thị trường bất động sản, tài chính, vật liệu nó có tác
động rất lớn đến hoạt động của Công ty.
- Nội dung giải pháp.
Bênh cạnh việc tuân thủ theo các quy định của luật lao động như: ký kết hợp
đồng lao động, tiền lương thưởng, bảo hiểm xã hội, y tế, số ngày phép được nghỉ,…
Công ty làm tốt hơn những quy định của luật như: tổ chức cho cán bộ công nhân
viên nghĩ dưỡng hàng năm, tặng tiền, quà vào những dịp nghỉ lễ, mua thêm bảo
hiểm tai nạn cho những công việc có tính nguy hiểm cao,…
Các cán bộ công nhân viên phải được huấn luyện phù hợp với định hướng phát
triển của Công ty. Tạo điều kiện cho các cán bộ chủ chốt tham gia các cuộc hội thảo
về bất động sản, xây dựng có liên quan đến hoạt động của Công ty để nắm bắt kịp
thời thị trường, chính sách của chính quyền, đối tác,…
Lập kế hoạch về nhu cầu nhân sự trong ngắn hạn và trung hạn để thực hiện các
chiến lược đã đề ra, đặc biệt tuyển dụng một số nhận sự có “ảnh hưởng” với các cơ
quan công quyền trong lĩnh vực bất động sản.
- 74-
Tạo dựng môi trường làm việc đoàn kết và cạnh tranh lành mạnh, giao quyền
quyết định độc lập, tự chủ cho nhân viên theo từng chức danh công việc để người
lao động phát huy hết khả năng sáng tạo và năng lực làm việc. Xây dựng chế độ đãi
ngộ tương xứng đối với cán bộ, nhân viên có năng lực. Khuyến khích tính năng
động, sáng tạo của nhân viên bằng các quy chế khen thưởng thích hợp như tiền
thưởng sáng kiến, nâng lương trước hạn, xét thăng tiến, được mua cổ phiếu ưu đãi.
3.3.6 Giải pháp về tổ chức.
- Sự cần thiết của giải pháp.
Cần phải có những bộ phận chuyên trách có năng lực đủ mạnh để thực hiện
nhu cầu về phát triển sản phẩm và phát triển thị trường trong thời gian tới.
Cơ cấu tổ chức hiện tại chưa đáp ứng tốt các yêu cầu trên.
- Nội dung giải pháp.
Thành lập bộ phận nghiên cứu thị trường độc lập cho Công ty trong đó có
phân khúc căn hộ cao cấp với những nhân sự có kỹ năng và kinh nghiệm tốt.
Là một công ty lớn, rất nhiều phòng ban, bộ phận vì vậy việc tổ chức hệ thống
thông tin liên lạc nội bộ, cơ cấu cũng như trách nhiệm, quyền hạn rõ ràng để đảm
bảo được vận hành thông suốt.
Hiện nay, các quyết sách trong đầu tư đóng một vai trò cực kỳ quan trọng
trong sự thành bại của doanh nghiệp, do đó cần phải nâng cao vai trò, quyền hạn
của phòng Đầu tư.
Phòng quản lý dự án, được tổ chức và phân bổ nhân sự cho từng dự án cụ thể
phù hợp. Một dự án mới ra đời, tương ứng với một ban quản lý dự án được thành
lập để thực hiện. Do vậy cần nâng cao vai trò, quyền hạn phù hợp của ban này để
đảm bảo dự án được thực hiện thông suốt và đúng tiến độ.
3.3.7 Giải pháp về quan hệ với chính quyền địa phương.
Giải pháp này xét về mặt lý luận chưa thấy nhiều tác giả đề cập đến nhưng
thực tế kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay cần được
xem xét. Giải pháp này được tác giả tổng hợp từ các nguồn tin từ báo chí và từ thực
tiễn hoạt động của Công ty cũng như tham khảo một số ý kiến những người hoạt
động trong ngành mà hình thành nên. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp
sau:
- 75-
- Giải pháp này, nhằm tiếp cận với chính quyền địa phương để nhận được
những chính sách ưu đãi đầu tư.
- Quan hệ tốt với các cơ quan chủ quản về vấn đề thông qua quy hoạch dự án
của Công ty, đẩy nhanh các thủ tục pháp lý.
- Khâu giải tỏa đền bù chiếm nhiều chi phí và thời gian để triển khai dự án bất
động sản. Khâu này, quan hệ tốt với các ban bồi thường, sở tài chính… tạo nhiều
thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ.
- Quan hệ tốt với chính quyền sở tại để được thuê đất, giao đất với giá rẻ.
- 76-
KẾT LUẬN
Thị trường căn hộ cao cấp tại Tp. HCM hiện nay đang ế ẩm, cung nhiều hơn cầu. Một số dự án căn hộ cao cấp phải giảm giá mạnh tới 20-25% so với cuối năm 2010, bên cạnh còn hỗ trợ lãi suất ngân hàng, khuyến mãi quà tặng,… nhưng vẫn khó bán được hàng. Một số nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lổ để thu hồi vốn trong thời gian qua. Sự đóng băng của căn hộ cao cấp tại Tp. HCM thời gian qua còn do chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của chính phủ như chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng cao. Để vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay, Công ty đã áp dụng nhiều chính sách như cắt giảm tối đa chi phí, cắt giảm bớt một số dự án đầu tư không hiệu quả.
Nghiên cứu định lượng trong luận văn này hỗ trợ cho quá trình hoạch định
chiến lược cạnh tranh về mặt sản phẩm.
Từ kết quả nghiên cứu định lượng, 5 nhân tố được rút trích từ 7 nhân tố ban đầu tạo nên sự hài lòng của khách hàng đó là các nhân tố: (1) Hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tại chỗ, (2) Tiện ích, (3) Môi trường sống nội bộ, (4) quy hoạch tổng thể, (5) Quy hoạch-thiết kế kiến trúc. Các hệ số gần gần như nhau, nghĩa là mức độ đóng góp vào sự hài lòng của khách hàng của các nhân tố này như nhau.
Xét trên tổng quát, khách hàng đánh giá khá cao về hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, môi trường sống nội bộ, quy hoạch tổng thể, kiến trúc. Nhưng xét một số tiêu chí quan trọng trong quy hoạch tổng thể thì vị trí tọa lạc của các căn hộ cao cấp của Công ty địa ốc Hoàng Quân chưa được đánh giá cao. Vị trí của các căn hộ này tọa lạc ngoài các quận trung tâm như: quận 2, quận 8.
Vì chỉ dừng lại ở việc xây dựng chiến lược cạnh tranh nên chưa thể xác định được hiệu quả của chiến lược, nhưng tôi hy vọng những chiến lược và giải pháp đưa ra sẽ đóng góp một phần vào việc nâng cao năng lực cạnh tranh cho công ty địa ốc Hoàng Quân. Trong quá trình thực hiện, các chiến lược này cần phải được điều chỉnh khi có sự thay đổi trong môi trường hoạt động, như vậy công ty mới có thể đứng vững và cạnh tranh có hiệu quả trên thị trường.
Mặc dù tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng đề tài có thể còn hạn chế, thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được rất nhiều ý kiến góp ý của quý thầy cô, cán bộ quản lý của Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhằm hoàn thiện một chiến lược cạnh tranh đúng đắn phù hợp nhằm phát triển lĩnh vực bất động sản của Công ty.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
(cid:90)(cid:9)(cid:89)
Tiếng việt
1. Công ty TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân, Báo cáo tổng kết, năm 2007, 2008,
2009 và 2010
2. Công ty TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân, Bản cáo bạch, năm 2010.
3. Fred R David ( 2003), Khái luận về quản trị chiến lược, NXB Thống kê.
4. Hoàng Lâm Tịnh (2009), Đề cương môn học: Quản trị chiến lược- Dùng cho
các lớp cao học quản trị kinh doanh và giám đốc điều hành doanh nghiệp
(CEO), Tp. HCM
5. Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu
với SPSS, NXB Hồng Đức.
6. Nguyễn Đình Thọ - Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu khoa học quản
trị kinh doanh, NXB Thống Kê.
7. Nguyễn Đình Thọ - Nguyễn Thị Mai Trang (2008), Nghiên cứu khoa học
Marketing, ứng dụng mô hình cấu trúc tuyến tính SEM, NXB Đại học quốc gia
Tp. HCM.
8. Nguyễn Đình Thọ (1998), Nghiên cứu Marketing, NXB Giáo Dục.
9. Nguyễn Hữu Lam – Đinh Thái Hoàng – Phạm Xuân Lan (2007), Quản trị chiến
lược phát triển vị thế cạnh tranh, NXB Thống Kê .
10. Nguyễn Trường Thi (2004), Một số giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ hàng
không của Vietnam Airlines giai đoạn 2005- 2015, Luận văn Thạc sĩ kinh tế.
11. Nguyễn Tuấn Anh (2009), Chiến lược cạnh tranh của Công ty Cổ phần Công
nghiệp Cao su Miền Nam giai đoạn 2010-2020, Luận văn Thạc sĩ kinh tế
12. Nguyễn Vân Thanh (2008), Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của
Bitexcoland, Luận văn Thạc sĩ kinh tế.
13. Philip Kotler (2003), Những phương thức sáng tạo, chiến thắng và khống chế thị
trường, NXB Tp. HCM.
14. Trần Minh Công (2009), Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của
công ty cổ phần Savico đến 2015. Luận văn thạc sĩ kinh tế.
15. Công ty TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân: www.hoangquan.com.vn.
16. Công ty CB Richard Ellis Việt Nam: www.cbrevietnam.com.
17. Công ty Savills Việt Nam: www.savills.com.vn.
18. Công ty Việt Meekông: www.vietrees.com.
19. Tổng cục thống kê: www.gso.gov.vn
Tiếng Anh
21. Michal E. Porter (1985), Competitive Strategy, New York: the free press.
20. Michal E. Porter (1985), Competitive Advantage,New York: the free press.
22. Parasuraman, A.; Zeithaml, V.; Berry, L (1985), “A Conceptual Model of
Service Quality and Its Implications for Future Reseach.” Journal of Marketing.
23. Parasuraman, A.; Zeithaml, V.; Berry, L (1994), “Reassessment of expetation as
a comparision standard in measuring service quality: Implication for future
reseach”, Journal of Makerting, Vol.58 Jannuary.
PHỤ LỤC
PL trang 1
Phụ lục 01: CÂU HỎI THẢO LUẬN NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH.
Xin chào anh/chị.
Chúng tôi là nhóm nghiên cứu thuộc ngành Quản trị kinh doanh tại Trường ĐH Kinh tế
Tp. HCM. Hiện nay, chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu thị trường về sản phẩm căn hộ
cao cấp công ty Địa ốc Hoàng Quân. Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian quý báu
trả lời giúp chúng tôi trả lời một số câu hỏi sau đây. Những thông tin mà Anh/Chị cung
cấp sẽ giúp ích cho nghiên cứu của chúng tôi. Xin lưu ý rằng không có câu trả lời nào là
đúng hoặc sai, mà chúng đều sẽ có giá trị hữu ích cho nghiên cứu của chúng tôi. Chúng
tôi mong nhận được sự cộng tác chân tình của anh/chị.
- Anh/chị có sở hữu căn hộ cao cấp nào chưa? Anh/chị có nhu cầu mua căn hộ cao cấp
hay không?
- Anh/chị có hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói chung và sản phẩm căn hộ cao
cấp nói riêng hay không?
- Theo anh/chị yếu tố nào cấu thành nên căn hộ cao cấp?
- Theo anh/chị khi nói đến căn hộ cao cấp thì phải nói đến yếu tố nào? Khía cạnh nào?
- Khi chọn mua căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ kích thích anh/chị quyết định chọn
nó? Vì sao?
- Gợi ý các tiêu chí đánh giá đối với từng hạng nhà chung cư (Thông tư số:
14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây Dựng).
- Theo anh/chi khi nói đến căn hộ cao cấp thì phái nói đến yếu tố nào, yếu tố nào là
quan trọng nhất, nhì, ba, …yếu tố nào không hề quan trọng? vì sao?
- Anh chị còn thấy yếu tố nào khác mà anh/chị cho là quan trọng nữa không? Vì sao?
Trân trọng cảm ơn những yếu kiến quý báu của anh/chị.
PL trang 2
Phụ lục 02: BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU SƠ BỘ.
Tên phỏng vấn viên:……………………………………………………………………...
Người trả lời:………………………Điện thoại:…………………. Email:………..………
Xin chào anh/chị.
Quan trọng
Không quan trọng Bình Thường
Rất không quan trọng
Rất quan trọng
1
5
3
2
4
Chúng tôi là nhóm nghiên cứu thuộc ngành Quản trị Kinh doanh tại Trường ĐH Kinh tế Tp. HCM. Hiện nay, chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu chiến lược cạnh tranh sản phẩm căn hộ cao cấp của của các công ty địa ốc. Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian quý báu giúp chúng tôi trả lời một số câu hỏi sau đây. Chúng tôi mong nhận được sự cộng tác chân tình của anh/chị. Anh/Chị là khách hàng/chuyên gia trong lĩnh vực căn hộ cao cấp? 1. Có: Tiếp tục. 2. Chưa: Kết thúc. Anh/chị vui lòng cho biết mức độ quan trọng từng tiêu chí dưới đây về căn hộ cao cấp với quy ước:
Stt
Tiêu chí đánh giá
Mức độ quan trọng 5 3 1
2
4
Quy hoạch chung khu căn hộ
Thiết kế kiến trúc
1 Hệ thống giao thông nội bộ đảm bảo cho các xe lớn vào ra được. 2 Hệ thống giao thông nội bộ được kết nối tốt với hệ thống giao thông khu vực. 3 Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. 4 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. 5 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không gian yên tĩnh. 6 Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm nguồn nước. 7 Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. 8 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không bị ngập nước 9 Xung quanh khu căn hộ có nhiều cây xanh 10 Có nhiều loại căn hộ diện tích khác nhau trong từng khu. 11 Khu căn hộ có kết cấu vững chắc. 12 Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. 13 Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy.
14
Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển (tối thiểu 2 thang máy, 1 thang hàng/khối).
15 Có lối thoát hiểm an toàn. 16 Đảm bảo đủ chỗ đậu xe máy. 17 Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi. 18 Căn hộ thiết kế tiện nghi cho người sử dụng. 19 Chiều cao khu căn hộ càng cao càng tốt.
Hạ tầng kỹ thuật
PL trang 3
20 Có hệ thống phát điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt khi mất điện lưới quốc
gia.
21 Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. 22 Hệ thống thoát nước luôn thông suốt. 23 Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động.
24
Có hệ thống thông tin vận hành thông suốt (điện thoại cố định, mạng internet, truyền hình cáp).
Hạ tầng xã hội/tiện ích
Chất lượng hoàn thiện căn hộ
25 Hệ thống thu gom rác tiện nghi 26 Có hệ thống phơi sấy đồ tiện nghi. 27 Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m 28 Có Bệnh viện trong bán kính 500m. 29 Có trung tâm hành chính khu vực trong bán kính 500m. 30 Có các trường mầm non trong bán kính 500m 31 Có các trường phổ thông trong bán kính 500m. 32 Có các khu thương mại trong bán kính 500m. 33 Có nhà hàng trong bán kính 500m. 34 Có khu giải trí trong bán kính 500m. 35 Có hồ bơi trong bán kính 500m. 36 Có sân tenis trong bán kính 500m. 37 Có phòng tập thể dục trong bán kính 500m. 38 Có phòng spa trong bán kính 500m. 39 Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. 40 Thiết bị vệ sinh trang bị trong căn hộ là loại cao cấp. 41 Hệ thống điều hòa không khí chất lượng cao 42 Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài Chất lượng dịch vụ và quản lý khu căn hộ 43 Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24 44 Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng.. 45 Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. 46 Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. 47 Sửa chữa hư hỏng kịp thời. 48 Công tác bảo trì bảo dưỡng tòa nhà tốt. 49 Được tài trợ vay vốn ngân hàng dễ dàng. 50 Dịch vụ khu căn hộ kết nối với các dịch vụ công cộng tốt.
51
Giá cả
Hỗ trợ trọn gói các công đoạn pháp lý cho khách hàng cho đến khi khách hàng nhận giấy tờ chủ quyền căn hộ. 52 Xây dựng căn hộ đúng tiến độ 53 Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết với khách hàng 54 Có căn hộ mẫu. 55 Giá bán căn hộ chia thành nhiều đợt thanh toán nhỏ. 56 Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. 57 Giá căn hộ cạnh tranh với căn hộ cùng loại tại khu vực.
PL trang 4
58. Anh/chi quan tâm diện tích nào của căn hộ cao cấp?
90-110 m2. 110-130 m2.
>130 m2.
<70 m2. 70-90 m2.
59. Anh/chị tìm thông tin căn hộ cao cấp thông qua các kênh nào sau đây?
Báo giấy. Các sàn giao dịch bất động sản
Người quen. Internet. Khác…………………….
60. Anh/chị quan tâm yếu tố nào của căn hộ cao cấp?
Vị trí khu căn hộ. Tiện ích khi ở. Giá cả. Thiết kế căn hộ.
An toàn khi ở. Chất lượng hoàn thiện. Uy tín chủ đầu tư. Khác……………………
61. Xin vui lòng cho biết giới tính của anh/chị? Nam Nữ
Trân trọng cảm ơn sự quan tâm và cộng tác chân tình của quý Anh/Chị!
PL trang 5
Phụ lục 03: BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU CHÍNH THỨC.
Tên phỏng vấn viên:…………………………………………………………….………...
Người trả lời:…………………………Điện thoại:………………. Email:………..………
Xin chào anh/chị.
Chúng tôi là nhóm nghiên cứu thuộc ngành Quản trị Kinh doanh tại Trường ĐH Kinh tế Tp. HCM. Hiện nay, chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu chiến lược cạnh tranh sản phẩm căn hộ cao cấp của của công ty ………………………... Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian quý báu giúp chúng tôi trả lời một số câu hỏi sau đây. Chúng tôi mong nhận được sự cộng tác chân tình của anh/chị.
Anh/Chị là khách hàng trong lĩnh vực căn hộ cao cấp?
1. Có: Tiếp tục.
2. Chưa: Kết thúc.
Anh/chị vui lòng cho biết mức độ đồng ý của mình về các phát biểu sau cho căn hộ cao
cấp của ………………………………………..:
Anh/chị chọn ô số thích hợp với quy ước:
Không đồng ý Bình Thường
Rất không đồng ý
1
2
3
Rất đồng ý 5
Đồng ý 4
Stt
Tiêu chí đánh giá
Mức độ đồng ý 3
2
4
5
1
1
Quy hoạch chung khu căn hộ Hệ thống giao thông nội bộ được kết nối tốt với hệ thống giao thông khu vực.
Thiết kế
2 Rất dễ di chuyển vào các quận nội thành. 3 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí có sơ sở hạ tầng phát triển. 4 Khu căn hộ tọa lạc tại vị trí không gian yên tĩnh. 5 Khu vực căn hộ tọa lạc không bị ô nhiễm không khí. 6 Các phòng trong căn hộ đảm bảo thoáng mát. 7 Các phòng trong căn hộ được bố trí hợp phong thủy.
8
Thang máy đáp ứng tốt cho việc di chuyển (tối thiểu 2 thang máy, 1 thang hàng/khối).
9 Có lối thoát hiểm an toàn. 10 Đảm bảo đủ chỗ đậu xe hơi.
Hạ tầng kỹ thuật
PL trang 6
11
Có hệ thống phát điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt khi mất điện lưới quốc gia.
Hạ tầng xã hội/tiện ích
Chất lượng hoàn thiện căn hộ
Giá cả
12 Hệ thống cung cấp nước sạch luôn đầy đủ. 13 Hệ thống phòng chống cháy nổ hiện đại cảm ứng tự động. 14 Hệ thống thu gom rác tiện nghi. 15 Có khu giữ trẻ trong bán kính 500m. 16 Có Bệnh viện trong bán kính 500m. 17 Có các trường mầm non trong bán kính 500m. 18 Có các khu thương mại trong bán kính 500m. 19 Có nhà hàng trong bán kính 500m. 20 Có khu giải trí trong bán kính 500m. 21 Có hồ bơi trong bán kính 500m. 22 Có phòng tập thể dục trong bán kính 500m. 23 Có phòng spa trong bán kính 500m. 24 Vật liệu xây dựng nội thất cao cấp. 25 Thiết bị vệ sinh trang bị trong căn hộ là loại cao cấp. 26 Hệ thống điều hòa không khí chất lượng cao. 27 Tuổi thọ công trình xây dựng của khu căn hộ sử dụng lâu dài. Chất lượng dịch vụ và quản lý khu căn hộ 28 Có nhân viên bảo vệ an ninh 24/24. 29 Có hệ thống camera kiểm soát 24/24 mỗi tầng. 30 Hệ thống gas trong khu căn hộ an toàn. 31 Vệ sinh khu vực công cộng luôn sạch sẽ. 32 Chủ đầu tư xây dựng đúng thiết kế như cam kết với khách hàng. 33 Giá bán căn hộ chia thành nhiều đợt thanh toán nhỏ. 34 Các phí dịch vụ sử dụng căn hộ phù hợp. 35 Giá căn hộ cạnh tranh với căn hộ cùng loại trong khu vực.
THANG ĐO MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CỦA KHÁCH HÀNG
Tiêu chí
Mức độ đồng ý 3
4
2
1
5
Stt 36 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về quy hoạch chung khu căn hộ. 37 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về thiết kế của căn hộ. 38 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về hạ tầng kỹ thuật của căn hộ 39 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về tiện ích mang lại. 40 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về chất lượng hoàn thiện của căn hộ. 41 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về chất lượng dịch vụ căn hộ. 42 Nhìn chung Anh/chị hài lòng về giá cả.
PL trang 7
43. Anh/chi quan tâm diện tích nào của căn hộ cao cấp?
90-110 m2. 110-130 m2.
>130 m2.
<70 m2. 70-90 m2.
44. Anh/chị tìm thông tin căn hộ cao cấp thông qua các kênh nào sau đây?
Báo giấy. Các sàn giao dịch bất động sản
Người quen. Internet. Khác…………………….
45. Anh/chị quan tâm yếu tố nào của căn hộ cao cấp?
Vị trí khu căn hộ. Tiện ích khi ở. Giá cả. Thiết kế căn hộ.
An toàn khi ở. Chất lượng hoàn thiện. Uy tín chủ đầu tư. Khác……………………
46. Xin vui lòng cho biết giới tính của anh/chị? Nam Nữ
Trân trọng cảm ơn sự quan tâm và cộng tác chân tình của quý Anh/Chị!
PL trang 8
Phụ lục 04: KẾT QUẢ TÍNH HỆ SỐ CRONBACH’S ALPHA NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH
Case Processing Summary
%
N 153
100
Cases
0
0
Valid Excludeda Total
153
100
a. Listwise deletion based on all variables in the procedure.
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items
0,897
57
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Corrected Item-Total Correlation
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Quy hoach 1 Quy hoach 2 Quy hoach 3 Quy hoach 4 Quy hoach 5 Quy hoach 6 Quy hoach 7 Quy hoach 8 Quy hoach 9 Thiet ke 10 Thiet ke 11 Thiet ke 12 Thiet ke 13 Thiet ke 14 Thiet ke 15 Thiet ke 16 Thiet ke 17 Thiet ke 18 Thiet ke 19 Ha tang 20 Ha tang 21 Ha tang 22 Ha tang 23 Ha tang 24
220,89 221,31 221,8 221,88 221,56 220,83 221,75 221,39 221,14 222,02 222,29 221,42 222,03 221,85 222,16 221,05 221,64 221,1 220,88 221,2 220,64 220,69 221,22 221,76
261,81 253,293 253,663 256,052 256,656 262,853 251,402 258,554 259,961 261,861 259,301 255,929 252,789 254,852 255,554 258,168 254,021 260,16 261,425 250,474 258,732 260,611 250,789 260,987
0,14 0,509 0,471 0,304 0,319 0,1 0,493 0,224 0,231 0,137 0,261 0,325 0,384 0,334 0,369 0,23 0,363 0,268 0,136 0,534 0,372 0,223 0,558 0,187
0,898 0,894 0,894 0,896 0,896 0,898 0,894 0,897 0,897 0,898 0,896 0,896 0,895 0,896 0,895 0,897 0,895 0,896 0,898 0,893 0,896 0,897 0,893 0,897
PL trang 9
Ha tang 25 Ha tang 26 Tien ich 27 Tien ich 28 Tien ich 29 Tien ich 30 Tien ich 31 Tien ich 32 Tien ich 33 Tien ich 34 Tien ich 35 Tien ich 36 Tien ich 37 Tien ich 38
221,14 221,29 221,84 221,64 222,34 221,91 220,95 220,82 221,2 220,95 221,26 221,51 221,44 221,43
251,803 257,706 252,098 256,179 256,963 256,163 257,629 257,962 254,896 254,373 255,931 258,449 253,143 252,576
0,523 0,28 0,525 0,343 0,298 0,371 0,298 0,338 0,5 0,442 0,347 0,254 0,419 0,398
0,894 0,896 0,894 0,896 0,896 0,895 0,896 0,896 0,894 0,895 0,896 0,897 0,895 0,895
Chat luong hoan thien 39
220,69
257,912
0,354
0,896
Chat luong hoan thien 40
221,13
257,391
0,304
0,896
Chat luong hoan thien 41
220,82
257,637
0,342
0,896
Chat luong hoan thien 42
220,99
257,375
0,43
0,895
Chat luong dich vu 43
221,34
250,686
0,48
0,894
Chat luong dich vu 44
221,08
254,796
0,423
0,895
Chat luong dich vu 45
222,57
255,023
0,451
0,895
Chat luong dich vu 46
221,78
251,7
0,593
0,893
Chat luong dich vu 47
221,29
259,233
0,22
0,897
Chat luong dich vu 48
221,62
257,211
0,298
0,896
Chat luong dich vu 49
221,18
259,229
0,262
0,896
Chat luong dich vu 50
221,63
258,893
0,174
0,898
Chat luong dich vu 51
220,95
257,629
0,298
0,896
Chat luong dich vu 52
220,92
259,065
0,231
0,897
Chat luong dich vu 53
221,42
253,272
0,518
0,894
Chat luong dich vu 54
221,31
257,046
0,285
0,896
Gia ca 55 Gia ca 56 Gia ca 57
221,99 221,2 222,05
254 250,474 254,689
0,417 0,534 0,315
0,895 0,893 0,896
PL trang 10
Phụ lục 05: KẾT QUẢ TÍNH HỆ SỐ CRONBACH’S ALPHA NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG
- Thang đo các yếu tố của căn hộ cao cấp.
%
Case Processing Summary N 501 Valid
100
0
Cases
Excludeda
0
100
Total
501
a. Listwise deletion based on all variables in the procedure.
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items
0,934
35
Item-Total Statistics
Corrected Item-Total Correlation
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Ket noi tot voi giao thong khu vuc Rat de di chuyen vao noi thanh Co so ha tang phat trien Khong gian yen tinh Khong o nhiem khong khi Cac phong thoang mat Hop phong thuy Thang may di chuyen tot Loi thoat hiem an toan Dam bao cho dau xe hoi He thong phat dien du phong Nuoc sach day du He thong phong chong chay hien dai Gom rat tien nghi Co khu giu tre gan can ho Co benh vien gan can ho
119,03 119,08 119,07 119,36 119,23 118,99 119,31 119,29 119,24 119,48 119,66 119,45 119,17 119,23 119,14 119,11
234,309 238,227 238,069 232,644 231,642 238,072 234,221 232,084 232,076 231,366 230,692 230,604 230,686 231,704 232,978 231,689
0,442 0,310 0,320 0,555 0,573 0,310 0,522 0,526 0,579 0,556 0,604 0,586 0,611 0,623 0,567 0,616
0,933 0,934 0,934 0,932 0,932 0,934 0,932 0,932 0,931 0,932 0,931 0,931 0,931 0,931 0,932 0,931
PL trang 11
0,486 0,497 0,573 0,571 0,537 0,600 0,588 0,544 0,328 0,306 0,518 0,631 0,610 0,595 0,502 0,545 0,450 0,514 0,540
0,932 0,932 0,932 0,932 0,932 0,931 0,931 0,932 0,934 0,934 0,932 0,931 0,931 0,931 0,932 0,932 0,933 0,932 0,932
Co truong mam non gan can ho Co khu thuong mai gan can ho Co nha hang gan can ho Co khu giai tri gan khu can ho Co ho boi gan khu can ho Co phong tap the duc gan can ho Co phong spa gan can ho Vat lieu noi that cao cap Thiet bi ve sinh cao cap He thong dieu hoa chat luong cao Tuoi tho cong trinh lau dai Bao ve 24/24 Camera quan sat He thong gas an toan Ve sinh cong cong sach se Xay dung dung thiet ke Gia chia thanh nhieu dot thanh toan Phi su dung phu hop Gia canh tranh voi khu vuc
118,98 118,97 119,02 118,91 119,06 119,11 119,27 119,61 119,52 119,02 119,05 119,17 119,18 119,16 119,31 119,31 119,05 119,16 118,97
235,099 235,785 233,678 233,479 233,545 232,125 231,179 232,990 238,522 237,904 233,592 231,360 232,054 232,858 235,109 233,610 236,544 234,512 234,719
- Thang đo mức độ hài lòng của khách hàng.
Case Processing Summary
N
%
Cases
Valid Excludeda Total
501 0 501
100 0 100
a. Listwise deletion based on all variables in the procedure.
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items
0,839
7
PL trang 12
Item-Total Statistics
Corrected Item-Total Correlation
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
21,64 21,8 21,82 21,68 21,78 21,64 21,84
9,543 8,838 8,93 9,15 8,927 9,483 8,966
0,493 0,606 0,658 0,619 0,62 0,541 0,604
0,832 0,815 0,807 0,813 0,813 0,825 0,815
Hai long quy hoach 36 Hai long thiet ke 37 Hai long ha tang 38 Hai long tien ich 39 Hai long hoan thien 40 Hai long dich vu 41 Hai long gia 42
Phụ lục 06: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ
- Kết quả phân tích các yếu tố căn hộ cao cấp.
KMO and Bartlett's Test
0,933
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
7,098E+03
Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi- Square df Sig.
595 0
PL trang 13
Total Variance Explained
Initial Eigenvalues
Compo nent
Total
Total
Total
Extraction Sums of Squared Loadings % of Variance 32,041 5,829 4,999 3,764 3,678 3,109 2,935
Cumulati ve % 32,041 37,870 42,869 46,633 50,311 53,419 56,354
Rotation Sums of Squared Loadings % of Variance 12,132 10,858 8,12 7,873 6,477 5,647 5,246
Cumulati ve % 12,132 22,99 31,11 38,984 45,461 51,108 56,354
1 11,214 2,04 2 1,75 3 1,318 4 1,287 5 1,088 6 1,027 7 0,951 8 0,889 9 0,879 10 0,847 11 0,803 12 0,735 13 0,697 14 0,673 15 0,652 16 0,601 17 0,59 18 0,582 19 0,567 20 0,528 21 0,488 22 0,468 23 0,455 24 0,444 25 0,429 26 0,413 27 0,393 28 0,377 29 0,351 30 0,333 31 0,309 32 0,292 33 0,268 34 0,258 35
% of Variance 32,041 5,829 4,999 3,764 3,678 3,109 2,935 2,718 2,54 2,51 2,419 2,294 2,101 1,991 1,923 1,863 1,718 1,687 1,664 1,621 1,508 1,395 1,338 1,3 1,269 1,226 1,181 1,124 1,078 1,003 0,953 0,884 0,834 0,767 0,737
Cumulative % 32,041 11,214 2,04 37,87 1,75 42,869 1,318 46,633 1,287 50,311 1,088 53,419 56,354 1,027 59,072 61,612 64,122 66,541 68,835 70,936 72,927 74,85 76,714 78,432 80,119 81,783 83,404 84,912 86,307 87,645 88,945 90,214 91,44 92,621 93,745 94,823 95,826 96,778 97,662 98,496 99,263 100
4,246 3,8 2,842 2,756 2,267 1,977 1,836
PL trang 14
Rotated Component Matrixa
2 0,226 0,289 0,198 0,228 0,134 0,394
1 0,715 0,599 0,596 0,592 0,580 0,544
Component 4 0,099 0,098 0,278 0,017 0,071 0,018
3 0,151 0,05 0,111 0,245 0,161 0,158
5 0,106 0,357 0,346 -0,064 0,298 0,004
6 0,215 0,051 -0,112 0,297 -0,059 0,227
7 -0,068 0,175 -0,112 0,184 0,205 0,197
0,283
0,515
0,26
0,125
-0,01
0,173
0,209
0,444 0,438 0,265 0,237 0,206 0,313 0,312 0,004 0,097 0,275 0,107 0,218 0,209 0,118 0,136 -0,172 0,307 -0,070 0,343 0,343 0,291 0,188 0,076 0,046 0,152 0,422
0,257 0,295 0,681 0,675 0,645 0,583 0,572 0,508 0,41 0,402 0,401 0,064 0,191 0,323 0,164 0,191 0,075 0,033 0,158 0,081 0,219 0,131 -0,053 0,206 0,111 0,063
0,241 0,204 0,16 0,134 0,103 0,108 0,143 0,309 0,239 0,317 0,334 0,73 0,698 0,602 0,565 0,097 0,132 -0,005 0,088 0,256 0,177 0,13 0,014 -0,01 0,247 0,352
0,184 0,273 0,083 0,171 0,085 0,31 0,117 -0,054 0,268 0,014 0,143 0,167 0,185 0,119 -0,005 0,682 0,616 0,605 0,568 0,561 0,432 0,088 0,18 0,127 0,196 0,035
0,322 0,086 0,154 -0,041 0,349 -0,008 -0,125 0,052 0,225 0,327 0,267 0,064 0,084 -0,022 0,439 -0,032 0,073 0,381 0,252 0,055 0,069 0,656 0,595 -0,073 0,245 -0,038
-0,177 -0,075 0,017 0,25 -0,011 0,062 0,206 0,312 -0,223 0,187 0,333 0,083 -0,008 0,141 0,119 -0,013 0,304 0,221 -0,007 -0,005 0,272 -0,188 0,196 0,632 0,543 0,458
0,227 0,388 0,166 -0,013 -0,034 -0,017 0,194 0,327 0,314 0,108 0,186 0,104 0,054 0,092 0,059 0,244 -0,047 -0,004 0,162 0,09 0,169 -0,091 0,148 0,176 -0,072 0,350
0,069
0,153
0,192
0,245
-0,086
0,244
0,645
0,288
0,199
0,017
0,117
0,352
0,091
0,596
He thong phat dien du phong Bao ve 24/24 Dam bao cho dau xe hoi Nuoc sach day du Vat lieu noi that cao cap Camera quan sat He thong phong chong chay hien dai Co phong spa gan can ho Gom rat tien nghi Co benh vien gan can ho Co khu giai tri gan khu can ho Co ho boi gan khu can ho Co nha hang gan can ho Co khu giu tre gan can ho Co truong mam non gan can ho Co khu thuong mai gan can ho He thong gas an toan Co phong tap the duc gan can ho Hop phong thuy Xay dung dung thiet ke Phi su dung phu hop Ve sinh cong cong sach se Rat de di chuyen vao noi thanh Tuoi tho cong trinh lau dai Co so ha tang phat trien Khong o nhiem khong khi Thang may di chuyen tot Loi thoat hiem an toan Thiet bi ve sinh cao cap He thong dieu hoa chat luong cao Cac phong thoang mat Ket noi tot voi giao thong khu vuc Khong gian yen tinh Gia chia thanh nhieu dot thanh toan Gia canh tranh voi khu vuc Extraction Method: Principal Component Analysis.
PL trang 15
Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 15 iterations.
- Kết quả phân tích các yếu tố về sự hài lòng căn hộ cao cấp.
KMO and Bartlett's Test
0,885
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.
1,10E+03
Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi- Square df Sig.
21 0
Total Variance Explained
Initial Eigenvalues
Component
Total
Total
Extraction Sums of Squared Loadings % of Variance 51,108
Cumulative % 51,108
1 3,578 2 0,754 3 0,658 4 0,601 5 0,532 6 0,477 7 0,401
% of Variance 51,108 10,775 9,396 8,59 7,595 6,812 5,723
Cumulative % 51,108 3,578 61,883 71,28 79,869 87,465 94,277 100
Extraction Method: Principal Component Analysis.
Component Matrixa
Component 1
0,772 0,742 0,741 0,729 0,726 0,664 0,618
Hai long ha tang 38 Hai long hoan thien 40 Hai long tien ich 39 Hai long gia 42 Hai long thiet ke 37 Hai long dich vu 41 Hai long quy hoach 36 Extraction Method: Principal Component Analysis. a. 1 components extracted.
PL trang 16
Phụ lục 07: THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN ĐỊNH TÍNH
- Biến diện tích của căn hộ cao cấp.
Statistics
Dien tich <70m2
Dien tich 70-90m2
Dien tich 90-110m2
Dien tich 110-130m2
Dien tich > 130m2
N
Valid Missing
243 258
97 404
63 438
6 495
92 409
Dien tich <70m2
Frequency Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
100
18,4
100
92
Dien tich <70 Missing System Total
409 501
81,6 100 Dien tich 70-90m2
Frequency Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
48,5
100
100
243
Dien tich 70-90
Missing System Total
258 501
51,5 100 Dien tich 90-110m2
Frequency Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
97
19,4
100
100
Dien tich 90-110 Missing System Total
404 501
80,6 100 Dien tich 110-130m2
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid
100
100
63
12,6
Dien tich 110-130 Missing System Total
438 501
87,4 100
Dien tich > 130m2
Frequency
Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid
100
100
6
1,2
Dien tich >130m2 Missing System Total
495 501
98,8 100
PL trang 17
- Biến thông tin của căn hộ cao cấp.
Statistics
Internet
Bao giay
Khac
Nguoi quen
Cac san giao dich
N
84 417
234 267
223 278
501 0
216 285
Valid Missing
Nguoi quen Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
84
16,8
100
100
Nguoi quen
417 501
Missing System Total
Cumulative Percent 100
234 267 501
Valid Internet Missing System Total
Cumulative Percent 100
Bao giay
216 285 501
Valid Missing System Total
83,2 100 Internet Frequency Percent Valid Percent 46,7 100 53,3 100 Bao giay Frequency Percent Valid Percent 43,1 100 56,9 100 Cac san giao dich Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
223
44,5
100
100
Cac san giao dich
278 501
Missing System Total
55,5 100 Khac Frequency Percent Valid Percent 98 98
491
Cumulative Percent 98
8
1,6
99,6
1,6
Valid
2
0,4
100
0,4
501
100
100
NV moi gioi Truyen hinh Total
PL trang 18
- Biến các yếu tố khách hàng quan tâm khi lựa chọn căn hộ cao cấp.
Statistics
Gia ca
Khac
Tien ich khi o
Vi tri khu can ho
Thiet ke can ho
An toan khi o
Uy tin chu dau tu
Chat luong hoan thien
N
Valid Missing
361 140
250 251
201 300
257 244
145 356
299 202
501 0
308 193 Vi tri khu can ho Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
361
72,1
100
100
Vi tri khu can ho Missing System Total
140 501
27,9 100 Tien ich khi o Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
308
61,5
100
100
Tien ich khi o
Missing System Total
193 501
Cumulative Percent 100
Valid Gia ca Missing System Total
250 251 501
38,5 100 Gia ca Frequency Percent Valid Percent 49,9 100 50,1 100 Thiet ke can ho Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
201
40,1
100
100
Thiet ke can ho Missing System Total
300 501
59,9 100 An toan khi o Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
257
51,3
100
100
An toan khi o
Missing System Total
244 501
48,7 100
PL trang 19
Chat luong hoan thien Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
145
28,9
100
100
Chat luong hoan thien
Missing System Total
356 501
71,1 100 Uy tin chu dau tu Frequency Percent Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
299
59,7
100
100
Uy tin chu dau tu Missing System Total
202 501
40,3 100 Khac Frequency Percent Valid Percent
Valid
501
100
100
Cumulative Percent 100
PL trang 20
Phụ lục 08: PHÂN TÍCH HỒI QUI
Variables Entered/Removedb
Model
Variables Entered
Method
Variables Removed
1
. Enter
Giaca, Clhoanthien, Mtnoibo, QH-thietkekythuat, Qhtongthe, Tienich, Hatangdva
a. All requested variables entered. b. Dependent Variable: Hailong
Model Summaryb
Change Statistics
Model
R
R Square
df1
df2
Adjusted R Square
Std. Error of the Estimate
F Change
Sig. F Change
1 0,708a
0,501
0,494
0,35342
70,659
7
493
0,000
R Square Change 0,501
a. Predictors: (Constant), Giaca, Clhoanthien, Mtnoibo, QH-thietkekythuat, Qhtongthe, Tienich, Hatangdv b. Dependent Variable: Hailong
ANOVAb
Model
df
F
Sig.
Sum of Squares
Mean Square
70,659 ,000a
1
Regression Residual Total
61,779 61,577 123,356
7 493 500
8,826 0,125
a. Predictors: (Constant), Giaca, Clhoanthien, Mtnoibo, QH- thietkekythuat, Qhtongthe, Tienich, Hatangdv b. Dependent Variable: Hailong
PL trang 21
Coefficientsa
Unstandardized Coefficients
Standardized Coefficients
Collinearity Statistics
Model
t
Sig.
B
Beta
Tolerance VIF
(Constant) Hatangdv Tienich Mtnoibo Qhtongthe
0,988 0,166 0,179 0,167 0,116
Std. Error 0,136 0,044 0,05 0,037 0,036
0,195 0,187 0,193 0,133
0,374 2,674 0,376 2,658 0,547 1,829 0,580 1,724
0,000 0,000 0,000 0,000 0,002
1
0,821 1,219
0,407
Clhoanthien
-0,022
0,026
-0,029
7,253 3,755 3,599 4,488 3,184 - 0,831
0,156
0,032
0,196
4,854
0,000
0,624 1,603
QH- thietkekythuat
Giaca
-0,009
0,033
-0,011
0,779
0,635 1,575
- 0,281
a. Dependent Variable: Hailong
Collinearity Diagnosticsa
Variance Proportions
Mo del
Dime nsion
Eigen value
Conditio n Index
(Const ant)
Hatan gdv
Tien ich
Mtnoi bo
Qhton gthe
Clhoa nthien
Giac a
QH- thietk ekyth uat
1
7,894
1
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0,031
15,92
0
0
0
0,01
0
0,76
0,08
0,02
3
0,017
21,413
0,12
0,15
0,03
0,22
0
0
0,11
0,18
4
0,015
22,747
0,01
0,06
0
0,09
0,1
0,04
0,5
0,29
1
5
0,014
24,166
0,33
0,05
0
0,22
0,16
0,06
0,27
0,03
6
0,013
24,74
0,12
0,05
0
0
0,59
0,1
0,03
0,32
7
0,01
27,428
0,23
0,2
0,09
0,43
0,14
0,01
0
0,15
8
0,006
37,62
0,19
0,49
0,87
0,03
0
0,03
0,01
0,01
a. Dependent Variable: Hailong
PL trang 22
Phụ lục 9. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm
1999).
- Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005). - Luật Xây dựng năm 2003. - Luật đất đai 2003. - Luật Đầu tư năm 2005. - Luật Doanh nghiệp năm 2005. - Luật Thương mại năm 2005. - Luật về Nhà ở năm 2005. - Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp
hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Nhà ở
(2009).
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản (2009).
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản.
- Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. - Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành một số nội dung của NĐ
153/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp GCNQSH nhà ở và
hướng dân mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư.
- Nghị quyết 19/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại
Việt Nam.
- Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung
cư.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP. - Nghị định 197/2004/NĐ-CP. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP. - Nghị định 142/2005/NĐ-CP. - Nghị định 17/2006/NĐ-CP. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP. - Nghị định 69/2009/NĐ-CP. - Nghị định 88/2009/NĐ – CP. - Nghị định 08/2005 về quy hoạch xây dựng. - Nghị định 29/2007 về quản lý kiến trúc đô thị.
PL trang 23
- Nghị định 124/2007/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng. - NĐ 111/2006 hướng dẫn thi hành luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng
theo Luật xây dựng. Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- - Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của BXD về việc ban
hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
PL trang 24
Phụ lục 10: SƠ ĐỒ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN ĐẾN NĂM
2020.
Nguồn: Sở quy hoạch kiến trúc – Tp HCM.
PL trang 25 Phụ lục 11: CÁC DỰ ÁN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐANG VÀ SẼ THỰC HIỆN TẠI TP.
HCM.
- Đại lộ Đông Tây1: Dự án có chiều
dài toàn tuyến 21,89km, đi qua địa
bàn các quận 1, 2, 4, 5, 6, 8, Bình
Tân và huyện Bình Chánh, tạo
thành một tuyến trục giao thông
Đông - Tây, kết nối hai đầu Đông
Bắc - Tây Nam thành phố. Hầm
Thủ Thiêm là một phần chính của đại lộ Đông – Tây.
- Tuyến Metro số 22: Đây là tuyến
tàu điện ngầm thứ 2 được khởi
công ở TPHCM có công suất vận
chuyển 500.000 lượt khách/ngày.
Khởi công ngày 24/08/2010 đã phát
lệnh khởi công tuyến tàu điện ngầm
(Metro) số 2 với chiều dài 20km,
nối khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) với Bến xe An Sương (huyện Hóc Môn),
tổng vốn đầu tư gần 23.700 tỉ đồng từ nguồn vốn vay ODA của các Ngân hàng
Phát triển Châu Á (ADB), Tái thiết Đức (KFW), Đầu tư Châu Âu (EIB) và một
phần vốn đối ứng trong nước. Dự
kiến đưa vào khai thác từ năm 2016.
- Đường cao tốc Tp. HCM – Long Thành – Dầu Giây3: Tuyến đường này đi qua địa bàn TPHCM và tỉnh Đồng Nai, có chiều dài 55km. Tại quận 2, đường cao tốc sẽ đi qua phường An Phú; còn tại quận 9 sẽ
1 Sở quy hoạch kiến trúc -Trung tâm thong tin quy hoạch Tp. HCM, “Công trình trọng điểm: Đại lộ Đông – Tây”, http://planic.org.vn/building_detail.php?act=detail&id=2. 2 Sở Quy hoạch Kiến trúc Tp. HCM , “QH giao thông & Lộ giới: Khởi công tuyến metro số 2”, http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/default.aspx?cat_id=569&news_id=2978#content 3 Sở quy hoạch kiến trúc -Trung tâm thong tin quy hoạch Tp. HCM, “Công trình trọng điểm: Đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây”, http://planic.org.vn/building_detail.php?act=detail&id=8.
PL trang 26
qua 3 phường: Phú Hữu, Long Phước và Long Trường. Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, đường đi qua 4 huyện: Long Thành (xã Cẩm Đường, Tam An, TT Long Thành, Long An, Suối Trầu, Bình Sơn); Nhơn Trạch (xã Phước Tiền); Cẩm Mỹ (xã Xuân Quế, Sông Nhạn); Thống Nhất (xã Xuân Thạnh). Vị trí điểm đầu: km0, vị trí giao giữa đường Lương Định Của với đường trục Đông-Tây, thuộc khu vực An Phú, quận 2. Điểm cuối: km54+983 (km1829+800-QL1A) cách ngã ba Dầu Giây hiện hữu khoảng 2,7km về phía đi Hà Nội, thuộc xã Xuân Thạnh, Thống Nhất, Đồng Nai.
PL trang 27
Phụ lục 12: CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI TỪNG HẠNG NHÀ CHUNG CƯ ( Ban hành kèm theo Thông tư số 14 /2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xây dựng)
Các hạng nhà ở
Chỉ tiêu
(1)
Hạng I (2)
Hạng II (3)
Hạng III (4)
Hạng IV (5)
I. Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc 1. Quy hoạch 1.1. Vị trí
- Có hệ thống giao thông thuận tiện.
- Có hệ thống giao thông thuận tiện.
1.2. Cảnh quan
- Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. - Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Môi trường đảm bảo vệ sinh.
1.3. Môi trường
2. Thiết kế kiến trúc 2.1. Cơ cấu của căn hộ
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Môi trường đảm bảo vệ sinh. - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.2. Diện tích căn hộ
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.3. Thông gió chiếu sáng cho căn hộ
- Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 50 m2; - Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12 m2 . - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.4. Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ
- Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp. - Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; - Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 60 m2; - Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15 m2 . - Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng. - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. - Các thiết bị tắm, rửa có hai đường nước nóng và nước lạnh.
- Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. - Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất. - Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp. - Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; - Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; - Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. - Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m2; - Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2 . - Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng. - Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. - Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. - Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh.
2.5. Cầu thang
Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm.
Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.5.1. Cầu thang bộ
- Chiếu tới của mỗi đợt thang phục vụ tối đa 04 căn hộ.
- Chiếu tới của mỗi đợt thang phục vụ tối đa 06 căn hộ.
- Chiếu tới của mỗi đợt thang phục vụ tối đa 08 căn hộ.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.5.2. Thang máy
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.6. Chỗ để xe
- Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. - Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. - Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.
- Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ. - Có chỗ để xe (trong và ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. - Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để ô tô.
- Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn.
- Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; - Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 60 căn hộ. - Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn.
PL trang 28
II. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở 1. Hạ tầng kỹ thuật 1.1. Hệ thống giao thông
- Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn.
- Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn.
- Giao thông thuận tiện và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn.
1.2. Hệ thống cấp điện
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Giao thông thuận tiện và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. - Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng khi mất điện lưới quốc gia.
1.3. Hệ thống cấp, thoát nước
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
1.4. Hệ thống thông tin liên lạc
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
1.5. Hệ thống phòng chống cháy nổ
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
1.6. Hệ thống thu gom và xử lý rác
- Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác trong nhà.
2. Hạ tầng xã hội Các công trình hạ tầng
- Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. - Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày). - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt. - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử dụng chung. - Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính. - Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng
- Hệ thống thiết bị cấp thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày). - Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt. - Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong khu vực sử dụng chung. - Có thùng chứa rác nơi công cộng; - Hệ thống thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính. - Hạ tầng xã hội đồng bộ, có đầy đủ các
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu
xã hội
hiện hành; - Sử dụng các công trình của khu vực.
chuẩn hiện hành; - Sử dụng các công trình của khu vực.
cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.
công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500 m; - Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.
- Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
- Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng tốt tại thời điểm xây dựng.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
PL trang 29
III. Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện 1. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện 2. Trang thiết bị gắn liền với nhà
- Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
- Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng tốt tại thời điểm xây dựng.
- Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng khá tại thời điểm xây dựng. Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng khá tại thời điểm xây dựng.
IV. Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng 1. Bảo vệ an ninh
- Có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng.
- Có nhân viên bảo vệ lối ra vào chính.
- Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng trung bình tại thời điểm xây dựng. - Thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Đảm bảo vệ sinh.
- Đảm bảo vệ sinh.
2. Vệ sinh
- Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh.
- Đảm bảo vệ sinh.
- Đảm bảo vệ sinh.
- Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. - Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày. - Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh. - Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp. - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời.
3. Chăm sóc cảnh quan 4. Quản lý vận hành
- Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp. - Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời.
- Thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
PL trang 30
Phụ lục 13: CÁC DỰ ÁN BĐS ĐANG ĐƯỢC TRIỂN KHAI CỦA CÔNG TY HOÀNG QUÂN
Stt Tên dự án
Hình ảnh
Vị trí
Giá chào
Ghi chú
Chủ đầu tư
Thời gian khởi công
Thời gian hoàn thành
Số căn hộ
Q2/2011
Q3/2014
1000
1
18 triệu/m2
Hoàng Quân
Sovrano Plaza
Phường 7, Quận 8, Tp. HCM
Khu liên hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp với diện tích khuông viên: 37.598m2.
2010
2011
99
2
24 triệu/m2
Hoàng Quân
Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, Tp. HCM
Khu căn hộ cao cấp Cheery
Đã bán 65 căn. Diện tích khuông viên: 4.985m2.
206
2012
3
Hoàng Quân
Khu dân cư Bình Minh
Diện tích khuông viên: 299.350m2
Xã Mý Hòa, Bình Minh, Vĩnh Long
2010
2011
76
4
1,4 tỷ/căn
Đã bán 50 căn Diện tích dự án: 4,5ha.
Hoàng Quân
Khu biệt thư sinh thái Châu Pha – Vũng Tàu
Ấp Tân Tiến, Châu Pha, Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu
5
Võ Đình
2009
2011
208
Lê Văn Khương
12 triệu/m2
Hoàng Quân – Võ Đình
Dự án hợp tác với Công ty xây dựng Võ Đình. Giá trị 198 tỷ.
2010
2015
6
Hoàng Quân
Qui mô dự án 146,21ha. Đang thi công hạ tầng. Cách Thành phố Phan Thiết 9km, cách Tp. HCM 190km.
Khu Công nghiệp Hàm Kiệm I
Hàm Kiệm, Hàm Thuận Nam, Bình Thuận
2007
2013
7
Qui mô dự án 132,78ha. Đang thi công hạ tầng. Tọa lạc tại chân cầu Cần Thơ.
Hoàng Quân
Xã Mý Hòa, Bình Minh, Vĩnh Long
Khu Công nghiệp Bình Minh
Một số dự án sắp triển khai:
- Khu Liên hợp chung cư dịch vụ đa chức năng 22 tầng (Milano Plaza) – tọa lạc tại Phường Hưng Thạnh, Cái Răng, Cần Thơ – Diện tích
khuông viên 4.602 m2 với 44 căn hộ.
8
- Khu đô thị Long An. - Dự án Trường Đại học Đồng bằng Sông Cửu Long – Nhơn Nghĩa, Phong Điền, Cần Thơ – 102,4ha. - Dự án Khu dân cư Long An – Thành phố Tân An – 57,4ha. - Khu đô thị Cần Thơ – Thành phố Cần Thơ – 218ha. - Khu dân cư Tam Bình Thủ Đức – Tổng diện tích khu đất 40.563m2. - Khu đô thị mới Quận 8 - Bao quanh bởi 3 tuyến đường huyết mạch tại Q. 8: đường Phạm Thế Hiển, Đại lộ Ba Tơ(60m) và Đại lộ
Nguyễn Văn Linh (120m).
- Khu đô thị mới Quận 9 - Dự án đựơc quy hoạch hiện đại trên diện tích đất 149.310(m2) tại phường Phú Hữu – Q.9, nằm trong tổng thể
quy hoạch trung tâm đô thị mới Đông Bắc TP.HCM.
- Khu dân cư Bình Trưng Đông - Quận 2 - khu vực ven Sông Giồng Ông Tố, nằm dọc đường Cao Tốc Sài Gòn - Vũng Tàu và 2 mặt
tiền đường hiện hữu: Nguyễn Duy Trinh (30m), Đỗ Xuân Hợp (40m)...
PL trang 31
![Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đánh giá hoạt tính chống ung thư của hợp chất lai chứa khung tetrahydro-β-carboline và imidazo[1,5-a]pyridine](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20250807/kimphuong1001/135x160/50321754536913.jpg)
