Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chiến lược phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012-2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ********

LÊ HỮU DUY CHIẾN LƢỢC PHÁT TRIỂN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC AN PHÚ GIAI ĐOẠN 2012 - 2020

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60.34.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN VĂN DŨNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý thầy, cô khoa Quản trị kinh doanh – Trường

Đại học kinh tế TPHCM đã tận tình truyền đạt kiến thức, giúp tôi có được hiểu biết

sâu về lĩnh vực kinh tế.

Xin trân trọng cảm ơn TS Nguyễn Văn Dũng, người hướng dẫn khoa học của

Xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp, Ban lãnh đạo Công ty CP Địa ốc

luận văn, đã hướng dẫn, giúp đỡ về mọi mặt để tác giả hoàn thành luận văn này. An Phú đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Tác giả

Lê Hữu Duy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An

Phú giai đoạn 2012-2020” được thực hiện bởi cá nhân tôi, với sự hướng dẫn khoa

học của TS Nguyễn Văn Dũng. Các số liệu và kết quả trong luận văn là hoàn toàn

trung thực.

Tác giả

Lê Hữu Duy

iii

MỤC LỤC

Lời cám ơn ........................................................................................................................ i

Lời cam đoan ..................................................................................................................... ii

Mục lục .............................................................................................................................. iii

Danh mục các ký hiệu và từ viết tắt .................................................................................. vi

Danh mục các bảng biểu ................................................................................................... vii

Danh mục các hình vẽ, đồ thị ............................................................................................ vii

Danh mục các đồ thị .......................................................................................................... ix

1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 2

4. Kỹ thuật thu thập và phân tích dữ liệu ..................................................... 2

5. Bố cục luận văn .................................................................................................. 3

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƢỢC KINH DOANH ...................... 4

1.1 Khái niệm về chiến lƣợc và quản trị chiến lƣợc ..................................................... 4

1.2 Vai trò của chiến lƣợc .............................................................................................. 4

1.3 Phân loại chiến lƣợc .................................................................................................. 5

1.3.1 Phân loại theo cấp độ quản lý ............................................................................ 5

1.3.1.1 Chiến lược cấp công ty .............................................................................. 5

1.3.1.2 Chiến lược cấp kinh doanh (SBU) ............................................................ 5

1.3.1.3 Chiến lược cấp chức năng ......................................................................... 6

1.3.2 Phân loại theo chức năng chiến lược ................................................................. 7

1.3.2.1 Nhóm chiến lược kết hợp .......................................................................... 7

1.3.2.2 Nhóm chiến lược chuyên sâu .................................................................... 8

1.3.2.3 Nhóm chiến lược mở rộng hoạt động ....................................................... 8

1.3.2.4 Nhóm chiến lược khác ............................................................................... 9

1.4 Quy trình xây dựng chiến lƣợc ............................................................................. 9

1.4. 1 Sứ mạng và mục tiêu của doanh nghiệp ......................................................... 9

1.4.2 Phân tích và đánh giá môi trường bên ngoài .................................................. 9

1.4.2.1 Phân tích môi trường vĩ mô ..................................................................... 10

1.4.2.2 Phân tích môi trường vi mô ..................................................................... 11

1.4.2.3 Ma trận các yếu tố bên ngoài .................................................................. 13

1.4.3 Phân tích và đánh giá môi trường bên trong .................................................. 14

1.4.3.1 Phân tích đánh giá các nguồn lực ............................................................. 15

1.4.3.2 Phân tích hoạt động của các bộ phận chức năng trong tổ chức ............... 16

1.4.3.3 Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong ..................................................... 18

1.4.4 Ma trận SWOT .................................................................................................. 19

1.4.5 Công cụ lựa chọn chiến lược ............................................................................ 21

CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY

CP ĐỊA ỐC AN PHÚ ..................................................................................................... 22

2.1 Khái quát về công ty .................................................................................................. 22

2.1.1. Quá trình hình thành ......................................................................................... 22

2.1.2. Sơ đồ tổ chức ........................................................................................................................ 23

2.1.3. Mặt hàng sản xuất kinh doanh chính ................................................................ 23

2.2 Phân tích môi trƣờng nội bộ của Công ty CP Địa ốc An Phú ............................... 24

2.2.1 Quản lý và lãnh đạo ............................................................................................ 24

2.2.2 Nguồn nhân lực ................................................................................................... 25

2.2.3 Các dự án của công ty ......................................................................................... 26

2.2.3.1 Dự án KDC An Phú ...................................................................................... 26

2.2.3.2 Khu dân cư Phú Xuân – Nhà Bè ................................................................. 26

2.2.3.3 Khu Công Nghiệp Cụm III ........................................................................... 27

2.2.3.4 Dự án khu 2,3,4 Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 ...................................................... 27

2.2.3.5 Dự án Chung cư lô C – Trần Quang Diệu, quận 3 ...................................... 27

2.2.4 Quản trị Marketing ............................................................................................ 28

2.2.4.1 Sản phẩm ...................................................................................................... 28

2.2.4.2 Kênh phân phối ............................................................................................ 28

2.2.4.3 Giá cả ............................................................................................................ 29

2.2.4.4 Chiêu thị ....................................................................................................... 29

2.2.5 Quản trị tài chính ................................................................................................ 30

2.2.6 Hệ thống thông tin .............................................................................................. 32

2.2.7 Kết luận về môi trường nội bộ. Ma trận các yếu tố nội bộ (IFE) của Công

ty CP Địa ốc An Phú ......................................................................................................... 32

2.3 Phân tích môi trƣờng vi mô và vĩ mô tác động đến Công ty An Phú ................... 34

2.3.1 Phân tích môi trường vĩ mô ................................................................................ 34

2.3.1.1. Các yếu tố kinh tế, xã hội ............................................................................ 34

2.3.1.2. Các yếu tố chính phủ, luật pháp và chính trị ............................................... 38

2.3.1.3. Các yếu tố công nghệ .................................................................................. 42

2.3.1.4. Các yếu tố văn hóa ...................................................................................... 43

2.3.1.5 Môi trường dân số, lao động ....................................................................... 44

2.3.2 Phân tích môi trường vi mô ................................................................................ 46

2.3.2.1 Thị trường bất động sản ............................................................................... 46

2.3.2.2 Các đối thủ cạnh tranh trong ngành.............................................................. 58

2.3.2.3 Khách hàng ................................................................................................... 59

2.3.2.4 Nhà cung cấp ................................................................................................ 60

2.3.2.5 Hàng thay thế ............................................................................................... 61

2.3.2.6 Các đối thủ tiềm ẩn ....................................................................................... 62

2.3.3 Ma trận các yếu tố bên ngoài ............................................................................... 63

CHƢƠNG 3: CHIẾN LƢỢC PHÁT TRIỂN CÔNG TY CP ĐỊA ỐC AN PHÚ

GIAI ĐOẠN 2012-2020 TẠI TPHCM .......................................................................... 66

3.1 Dự báo thị trƣờng bất động sản ............................................................................... 66

3.1.1 Thị trường nhà ở .................................................................................................. 87

3.1.2 Thị trường khu công nghiệp ................................................................................ 89

3.2 Định hƣớng phát triển của công ty .......................................................................... 68

3.3 Mục tiêu, sứ mệnh của công ty ................................................................................. 69

3.4 Xây dựng và lựa chọn các chiến lƣợc ...................................................................... 70

3.4.1 Xây dựng chiến lược thông qua ma trận SWOT ...................................................... 70

3.4.2 Sử dụng ma trận định lượng QSPM để lựa chọn chiến lược ................................... 72

3.4.2.1 Lựa chọn chiến lược cho nhóm SO .................................................................. 72

3.4.2.2 Lựa chọn chiến lược cho nhóm ST .................................................................. 73

3.4.2.3 Lựa chọn chiến lược cho nhóm WO ................................................................. 75

3.4.2.4 Lựa chọn chiến lược cho nhóm WT ................................................................... 77

3.4.3 Các giải pháp chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn

2012 – 2020 ....................................................................................................................... 79

3.4.3.1 Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập dọc về phía trước ........................ 79

3.4.3.2 Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập theo chiều ngang ........................ 82

3.4.3.3 Giải pháp chiến lược suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tư ........................... 84

3.4.3.4 Giải pháp chiến lược tập trung chi phí thấp ...................................................... 85

3.4.3.5 Giải pháp chiến lược nhân sự ........................................................................... 87

3.4.3.6 Giải pháp chiến lược Marketing – xây dựng thương hiệu ................................ 88

3.4.3.7 Giải pháp về vốn ................................................................................................89

3.5 Kiến nghị ................................................................................................................... 89

KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 92

PHỤ LỤC .......................................................................................................................... 93

vii

DANH MỤC VIẾT TẮT

VIẾT ĐẦY ĐỦ

Ban Quản lý Cửa khẩu Công nghiệp Công ty Đô thị Ma trận các yếu tố bên ngoài Tổng sản phẩm quốc nội Hành chính Nhân sự Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong Khu Công nghiệp Kinh doanh Khu dân cư Kinh tế Quy hoạch Quy hoạch chi tiết Quản lý dự án Thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban Nhân dân Việt Nam Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TPHCM Tổ chức thương mại thế giới Xây dựng

CHỮ VIẾT TẮT BQL CK CN CT ĐT EFE GDP HCNS IFE KCN KD KDC KT QH QHCT QLDA TM TPHCM UBND VN VTV9 WTO XD

viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Số lượng nhân sự của các phòng – ban ............................................................ 25

Bảng 2.2: Trình độ nhân sự của các phòng – ban ............................................................. 25

Bảng 2.3: Giá nền đất tại KDC An Phú ............................................................................ 29

Bảng 2.4: Bảng giá dự kiến nền đất tại KDC Phú Xuân – Nhà Bè ................................... 29

Bảng 2.5: Bảng cân đối kế toán 2009 – 2011 ................................................................... 31

Bảng 2.6: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh 2009 – 2011 .......................................... 31

Bảng 2.7: Ma trận các yếu tố bên trong ............................................................................ 33

Bảng 2.8: GDP trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2007 – 9/2012 ....................................... 34

Bảng 2.9: Cơ cấu kinh tế TPHCM năm 2010 – 2011 ....................................................... 34

Bảng 2.10: Lãi suất ngân hàng từ năm 2008 – 9/2012 ...................................................... 36

Bảng 2.11: Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài được cấp phép tại TPHCM ........................... 37

Bảng 2.12: Dân số TPHCM từ năm 2005 đến 2011 ......................................................... 44

Bảng 2.13: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở tại TPHCM đến năm 2020 ......................... 45

Bảng 2.14: Thị trường căn hộ bán quý 4/2011 tại TPHCM .............................................. 52

Bảng 2.15: Thị trường căn hộ bán quý 2/2012 tại TPHCM .............................................. 53

Bảng 2.16: Thị trường nhà ở gắn liền với đất bán quý 2/2012 tại TPHCM ..................... 54

Bảng 2.17: Tình hình triển khai của một số dự án BĐS tại TPHCM từ 2008 – 2012 ...... 55

Bảng 2.18: Số liệu thị trường khu công nghiệp đến hết quý 4 năm 2011 ......................... 56

Bảng 2.19: Ma trận các yếu tố bên ngoài .......................................................................... 64

Bảng 3.1: Ma trận SWOT ................................................................................................. 70

Bảng 3.2: Ma trận QSPM – Nhóm SO .............................................................................. 72

Bảng 3.3: Ma trận QSPM – Nhóm ST .............................................................................. 73

Bảng 3.4: Ma trận QSPM – Nhóm WO ............................................................................ 74

Bảng 3.5: Ma trận QSPM – Nhóm WT ............................................................................. 77

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Các cấp chiến lược ............................................................................................ 7

Hình 1.2: Mô hình 5 áp lực của Michael E. Porter ................................................................ 12

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty ........................................................................................ 23

Biểu đồ 2.1: Các phương án dự báo dân số TPHCM đến năm 2050 ................................ 45

Biểu đồ 2.2: Giá cho thuê đất tại các KCN ...................................................................... 56

Biểu đồ 2.3: Giá cho thuê đất tại các KCN ....................................................................... 57

Hình 3.1: Giá chào bán theo hạng ..................................................................................... 67

Hình 3.2: : Nhà mẫu mobile home .................................................................................... 86

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trong xu thế toàn cầu hóa như hiện nay, các doanh nghiệp đứng trước một

cơ hội lớn để phát triển lên một tầm cao mới và cũng đối mặt với những nguy cơ

tiềm ẩn to lớn. Để tồn tại và phát triển doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình

một định hướng, chiến lược phát triển phù hợp, đúng đắn trên cơ sở phân tích

môi trường bên ngoài, môi trường bên trong của mình để tận dụng cơ hội, giảm

thiểu rủi ro từ môi trường kinh doanh cũng như phát huy những điểm mạnh và

hạn chế điểm yếu của doanh nghiệp.

Xuất phát từ thực tiễn đó, xây dựng chiến lược là điều hết sức cấp thiết đối

với doanh nghiệp. Nó giúp doanh nghiệp có định hướng, mục tiêu kinh doanh rõ

ràng, hướng các bộ phận, phòng ban, nhân viên đến mục tiêu chung của doanh

nghiệp tránh tình trạng cạnh tranh cục bộ làm suy yếu doanh nghiệp.

Bất động sản là lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều

điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, các

mối quan hệ với chính quyền địa phương, tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo. Hoạt

động kinh doanh bất động sản mang tính rủi ro rất lớn nhưng đi kèm với nó là lợi

nhuận cao nên lĩnh vực này thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia.

Trong thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang trầm lắng, nhiều

doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, thậm chí đến mức phá sản. Các

doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại và phát triển cần có một chiến lược cụ

thể, linh hoạt và sáng tạo để có thể vượt qua giai đoạn này. Với mong muốn xây

dựng chiến lược phát triển cho Công ty CP Địa ốc An Phú trong thời gian sắp tới,

tác giả chọn đề tài: “Chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai

đoạn 2012 – 2020 tại TPHCM” làm luận văn tốt nghiệp.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Vận dụng các cơ sở lý luận có liên quan đến thị trường bất động sản và các

lý thuyết xây dựng chiến lược để áp dụng vào việc xây dựng chiến lược cho Công

ty CP Địa ốc An Phú.

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường hoạt động kinh doanh bất

động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, từ đó kết hợp với định hướng

và mục tiêu của công ty để xây dựng chiến lược kinh doanh.

- Đề xuất chiến lược phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012 –

2020.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chiến lược phát triển của công ty.

- Phạm vi nghiên cứu: Công ty CP Địa ốc An Phú.

4. Kỹ thuật thu thập và phân tích dữ liệu

Luận văn thực hiện nghiên cứu định tính với phương pháp thu thập thông tin:

 Thông tin thứ cấp có từ:

- Nguồn tài liệu nội bộ công ty: các số liệu thống kê, báo cáo tổng kết...

- Nguồn tài liệu bên ngoài: sách, báo, đài, internet...

 Thông tin sơ cấp có từ:

- Lấy ý kiến các chuyên gia.

 Phương pháp xử lý thông tin: Vận dụng các kỹ thuật, các công cụ quản trị

chiến lược để thực hiện:

- Phân tích thực trạng sản xuất kinh doanh nhằm xác định các cơ hội, nguy

cơ, điểm mạnh, điểm yếu của Công ty CP Địa ốc An Phú.

- Đưa ra chiến lược phát triển công ty trong giai đoạn 2012 – 2020.

5. Bố cục luận văn

Luận văn gồm 101 trang với 24 bảng, 04 hình và 03 đồ thị. Ngoài phần mở

đầu và kết luận, luận án kết cấu thành 3 chương.

Chương 1: Cơ sở lý luận về chiến lược phát triển doanh nghiệp.

Chương 2: Phân tích môi trường kinh doanh của Công ty CP Địa ốc An Phú.

Chương 3: Chiến lược phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012 –

2020 tại TPHCM.

CHƢƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƢỢC KINH DOANH

1.1 Khái niệm về chiến lƣợc và quản trị chiến lƣợc

Chiến lược là một chương trình hành động tổng quát: xác định các mục tiêu

dài hạn, cơ bản của một doanh nghiệp, lựa chọn đường lối hoạt động, các chính

sách điều hành, sử dụng và bố trí các nguồn lực để đạt được các mục tiêu cụ thể,

làm tăng sức mạnh một cách hiệu quả nhất và giữ được lợi thế bền vững đối với các

đối thủ cạnh tranh khác.

Chiến lược là những phương tiện đạt tới những mục tiêu dài hạn. Chiến lược

kinh doanh có thể gồm có sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt động, sở hữu

hóa, phát triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu, thanh lý và liên

doanh.

Quản trị chiến lược doanh nghiệp là tổng hợp các hoạt động hoạch định, tổ

chức thực hiện và kiểm tra, điều chỉnh chiến lược kinh doanh diễn ra lặp đi lặp lại

theo hoặc không theo chu kỳ thời gian nhằm đảm bảo rằng doanh nghiệp luôn tận

dụng được mọi cơ hội, thời cơ cũng như hạn chế hoặc xóa bỏ được các đe dọa, cạm

bẫy trên con đường thực hiện các mục tiêu của mình.

1.2 Vai trò của chiến lƣợc

- Vai trò hoạch định: Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ mục đích và hướng đi của mình. Nó chỉ ra cho nhà quản trị biết là phải xem xét và

xác định xem tổ chức đi theo hướng nào và lúc nào sẽ đạt được kết quả mong muốn.

- Vai trò dự báo: Trong một môi trường luôn luôn biến động, các cơ hội cũng như nguy cơ luôn luôn xuất hiện. Quá trình hoạch định chiến lược giúp cho nhà quản trị phân tích môi trường và đưa ra những dự báo nhằm đưa ra các chiến lược hợp lý. Nhờ đó nhà quản trị có khả năng nắm bắt tốt hơn các cơ

hội, tận dụng được các cơ hội và giảm bớt các nguy cơ liên quan đến môi trường.

- Vai trò điều khiển: Chiến lược kinh doanh giúp nhà quản trị sử dụng và phân bổ các nguồn lực hiện có một cách tối ưu cũng như phối hợp một cách

hiệu quả các chức năng trong tổ chức nhằm đạt được mục tiêu chung đề ra.

1.3 Phân loại chiến lƣợc

1.3.1 Phân loại theo cấp độ quản lý

Dựa theo cấp độ quản lý chiến lược mà chiến lược được chia thành ba nhóm

sau đây:

1.3.1.1 Chiến lƣợc cấp công ty

Chiến lược cấp công ty xác định các hoạt động kinh doanh mà công ty tham

gia và phân phối các nguồn lực giữa các hoạt động kinh doanh đó.

Ngoài ra, nó định hướng tổ chức trong dài hạn nhằm hoàn thành nhiệm vụ,

đạt được các mục tiêu tăng trưởng, ví dụ: chiến lược tăng trưởng tập trung (xâm

nhập thị trường, phát triển thị trường, phát triển sản phẩm mới), chiến lược tăng

trưởng hội nhập (phía trước, phía sau), chiến lược tăng trưởng đa dạng hoá (đồng

tâm, hàng ngang, hỗn hợp), chiến lược liên doanh v.v...

1.3.1.2 Chiến lƣợc cấp kinh doanh (SBU)

Chiến lược cấp kinh doanh (SBU_Strategic Business Unit) có thể là một

ngành kinh doanh hay một chủng loại sản phẩm v.v...Chiến lược này nhằm định

hướng phát triển từng ngành hay từng chủng loại sản phẩm góp phần hoàn thành

chiến lược cấp công ty, phải xác định rõ lợi thế của từng ngành so với đối thủ cạnh

tranh để đưa ra chiến lược phù hợp với chiến lược cấp công ty, ví dụ: chiến lược tạo

sự khác biệt, chiến lược chi phí thấp, chiến lược phòng thủ để củng cố thị trường,

chiến lược tấn công để phát triển thị trường. Trong nền kinh tế thị trường có sự cạnh

tranh gay gắt thì chiến lược marketing được xem là chiến lược cốt lõi của cấp đơn

vị kinh doanh, đóng vai trò liên kết với các chiến lược của các bộ phận chức năng

khác.

1.3.1.3 Chiến lƣợc cấp chức năng

Các công ty đều có các bộ phận chức năng như: marketing, nhân sự, tài

chính, sản xuất, nghiên cứu và phát triển v.v...Các bộ phận này cần có chiến lược để

hỗ trợ thực hiện chiến lược cấp đơn vị kinh doanh và cấp công ty, ví dụ: bộ phận

marketing có chiến lược 4P (giá cả, phân phối, sản phẩm và chiêu thị), bộ phận

nhân sự có chiến lược thu hút người tài giỏi về công ty, bộ phận tài chính có chiến

lược giảm thiểu chi phí, chiến lược đầu tư cho sản phẩm mới. Chiến lược cấp chức

năng thường có giá trị trong từng thời đoạn của quá trình thực hiện chiến lược cấp

đơn vị kinh doanh và cấp công ty.

Như vậy các chiến lược của 3 cấp cơ bản này không độc lập mà có mối

quan hệ chặt chẽ với nhau, chiến lược cấp trên là tiền đề cho chiến lược cấp dưới,

đồng thời chiến lược cấp dưới phải thích nghi với chiến lược cấp trên thì tiến trình

thực hiện chiến lược mới có khả năng thành công và đạt hiệu quả.

Hình 1.1: Các cấp chiến lược

Cấp công ty

- Phân tích môi trường

Thông tin

- Xác định nhiệm vụ và mục tiêu

- Phân tích lựa chọn chiến lược

- Thực hiện

- Kiểm soát

Cấp kinh doanh

- Phân tích môi trường

- Xác định nhiệm vụ và mục tiêu

Thông tin

- Phân tích lựa chọn chiến lược

- Thực hiện

- Kiểm soát

Cấp các bộ phận chức năng

- Phân tích môi trường

- Xác định nhiệm vụ và mục tiêu

- Phân tích lựa chọn chiến lược

- Thực hiện

- Kiểm soát

Nguồn: Chiến lược và sách lược kinh doanh

1.3.2 Phân loại theo chức năng chiến lƣợc

Căn cứ vào chức năng mà chiến lược có thể được chia thành những nhóm

1.3.2.1 Nhóm chiến lƣợc kết hợp

Trong nhóm chiến lược này có chiến lược kết hợp về phía trước, kết hợp về

phía sau và kết hợp theo chiều ngang.

- Kết hợp về phía trƣớc: doanh nghiệp thực hiện đề tăng quyền kiểm soát

hoặc quyền sở hữu đối với các nhà phân phối hoặc bán lẻ.

- Kết hợp về phía sau: doanh nghiệp thực hiện tăng quyền sở hữu hoặc kiểm soát đối với các nhà cung cấp. Điều này sẽ cho phép doanh nghiệp ổn định

trong việc cung cấp, kiểm soát được chi phí đầu vào.

- Kết hợp theo chiều ngang: doanh nghiệp muốn kiểm soát các đối thủ cạnh tranh. Chiến lược này cho phép tập trung tài nguyên, mở rộng phạm vi hoạt

động và làm tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

1.3.2.2 Nhóm chiến lƣợc chuyên sâu

Trong nhóm này có các chiến lược như chiến lược thâm nhập thị trường,

chiến lược phát triển thị trường và chiến lược phát triển sản phẩm

- Chiến lƣợc thâm nhập thị trƣờng: làm tăng thị phần cho các sản phẩm

hoặc dịch vụ hiện có trong thị trường hiện tại của doanh nghiệp.

- Chiến lƣợc phát triển thị trƣờng: đưa vào những khu vực địa lý mới các

sản phẩm hoặc dịch vụ hiện có của doanh nghiệp.

- Chiến lƣợc phát triển sản phẩm: đưa vào thị trường hiện tại các sản phẩm hoặc dịch vụ tương tự sản phẩm hiện có của doanh nghiệp nhưng đã được cải

tiến sửa đổi.

1.3.2.3 Nhóm chiến lƣợc mở rộng hoạt động

Các chiến lược mở rộng hoạt động bao gồm chiến lược đa dạng hóa hoạt

động đồng tâm, đa dạng hóa hoạt động theo chiều ngang và đa dạng hóa hoạt động

hỗn hợp.

- Đa dạng hóa hoạt động đồng tâm: đưa vào thị trường hiện hữu những sản

phẩm hoặc dịch vụ mới có liên quan đến các sản phẩm hiện thời.

- Đa dạng hóa hoạt động theo chiều ngang: đưa vào thị trường hiện hữu cho nhóm khách hàng hiện tại những sản phẩm hoặc dịch vụ mới, không liên quan đến các sản phẩm đang có.

- Đa dạng hóa hoạt động hỗn hợp: đưa vào thị trường hiện hữu tại những sản

phẩm hoặc dịch vụ mới, không liên quan đến các sản phẩm đang có.

1.3.2.4 Nhóm chiến lƣợc khác

Ngoài các chiến lược đã nêu ở trên, trong thực tế còn có một số chiến lược

khác mà doanh nghiệp có thể áp dụng như chiến lược liên doanh, thu hẹp hoạt động,

từ bỏ hoạt động, thanh lý, v.v.

- Chiến lƣợc liên doanh: khi một hay nhiều doanh nghiệp liên kết với nhau để

theo đuổi một mục tiêu nào đó.

- Chiến lƣợc thu hẹp hoạt động: khi doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại, tiến hành từ bỏ một số sản phẩm hoặc lĩnh vực hoạt động nhằm cứu vãn lại vị thế

của doanh nghiệp.

- Chiến lƣợc thanh lý: là việc bán đi tài sản của doanh nghiệp. Doanh nghiệp

chấp nhận thất bại và cố gắng cứu vớt tối đa những gì có thể.

1.4 Quy trình xây dựng chiến lƣợc

1.4. 1 Sứ mạng và mục tiêu của doanh nghiệp

Sứ mạng: là một phát biểu có tính chất lâu dài về mục đích. Nó phân biệt

doanh nghiệp này với những doanh nghiệp khác. Những tuyên bố như vậy cũng có

thể gọi là phát biểu của một doanh nghiệp về triết lý kinh doanh, những nguyên tắc

kinh doanh, những sự tin tưởng của công ty. Sứ mạng chứa đựng tổng quát thành

tích mong ước tuyên bố với bên ngoài công ty như là một hình ảnh công khai mà

doanh nghiệp mong ước. Sứ mạng của công ty cần được triển khai và phát họa

thành những mục tiêu cụ thể.

Mục tiêu: là kết quả mong đợi sẽ có và cần phải có của doanh nghiệp sau

một thời gian nhất định, gồm mục tiêu ngắn hạn (dưới 1 năm) và mục tiêu dài hạn.

1.4.2 Phân tích và đánh giá môi trƣờng bên ngoài

Phân tích môi trường bên ngoài tập trung vào việc nhận diện và đánh

giá các xu hướng cùng sự kiện vượt quá khả năng kiểm soát của công ty. Từ đó

cho thấy những cơ hội và các mối nguy cơ quan trọng mà một tổ chức gặp phải để

các nhà quản lý có thể đề ra chiến lược nhằm tận dụng những cơ hội và tránh hay

làm giảm đi ảnh hưởng của các mối đe dọa đó. Môi trường bên ngoài bao gồm môi

trường vĩ mô và môi trường vi mô.

1.4.2.1 Phân tích môi trƣờng vĩ mô

1.4.2.1.1 Yếu tố kinh tế - xã hội

Các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng trực tiếp đối với sức thu hút tiềm

năng của các chiến lược khác nhau. Các ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế như:

tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, chu kỳ kinh tế, sự tăng giảm lãi suất, giá cổ

phiếu, chính sách tiền tệ và tỷ giá hối đoái, dân số, môi trường văn hóa xã hội…

1.4.2.1.2 Yếu tố luật pháp và chính trị

Các yếu tố luật pháp và chính trị có ảnh hưởng ngày càng lớn đến hoạt động

của các doanh nghiệp. Yếu tố luật pháp bao gồm các thể chế, chính sách, quy chế,

định chế, luật lệ, chế độ đãi ngộ, thủ tục, qui định, … của Nhà nước. Tại một số

nước cũng phải kể đến mức độ ổn định chính trị hay tính bền vững của chính phủ.

Luật lệ và các cơ quan nhà nước cùng với các nhóm áp lực đều có vai trò điều tiết

các hoạt động kinh doanh.

1.4.2.1.3 Yếu tố kỹ thuật và công nghệ

Đối với doanh nghiệp, các yếu tố công nghệ hoặc liên quan đến công

nghệ như R&D, bản quyền công nghệ, khuynh hướng tự động hóa, chuyển

giao công nghệ, … đều có thể vừa là vận hội, vừa là mối đe dọa mà chúng

phải được xem xét đúng mức trong việc soạn thảo chiến lược. Vì sự thay đổi

công nghệ nhanh cũng có nghĩa thu ngắn chu kỳ sống hay vòng đời của sản

phẩm liên hệ. Những công nghệ mới cũng đem lại những qui trình công nghệ

mới giúp giảm chi phí đáng kể trong giá thành sản phẩm. Tiến bộ kỹ thuật có

thể tạo ra những ưu thế cạnh tranh mới, mạnh mẽ hơn các ưu thế hiện có.

1.4.2.1.4 Yếu tố văn hóa xã hội

Bao gồm những chuẩn mực và giá trị mà những chuẩn bị và giá trị này được

chấp nhận và tôn trọng bởi một xã hội hay một nền văn hóa cụ thể. Các khía cạnh

hình thành môi trường văn hóa xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh:

những quan điểm về đạo đức, thẩm mỹ, lối sống, nghề nghiệp; những phong tục,

tập quán, truyền thống; những vấn đề quan tâm, ưu tiên của xã hội; trình độ nhận

thức, học vấn chung của xã hội.

1.4.2.1.5 Những yếu tố tự nhiên

Những doanh nghiệp kinh doanh từ lâu đã nhận ra những tác động của

hoàn cảnh thiên nhiên vào quyết định kinh doanh của họ. Phân tích các yếu tố

tự nhiên bao gồm việc xem xét đến các vấn đề về ô nhiễm môi trường, nguồn

năng lượng ngày càng khan hiếm, tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản được

khai thác bừa bãi, chất lượng môi trường tự nhiên có nguy cơ xuống cấp,…

Ngoài ra, nhà quản trị phải lưu ý các trường hợp bất khả kháng trong thiên

nhiên như thiên tai, bão lụt, dịch họa … để dự trù các biện pháp đối phó trong quá

trình hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

1.4.2.2 Phân tích môi trƣờng vi mô

Đây là môi trường tác nghiệp của công ty. Giáo sư Michael E. Porter đã đưa ra

mô hình 5 tác lực tạo thành bối cảnh cạnh tranh trong ngành kinh doanh như sau:

Hình 1.2: Mô hình 5 áp lực của Michael E. Porter

Nguồn: Chiến lược cạnh tranh theo lý thuyết của Michael E. Porter

1.4.2.2.1 Đối thủ cạnh tranh

Việc nhận diện được các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp để xác định

được ưu thế, nhược điểm, khả năng, vận hội, mối đe dọa, mục tiêu và chiến lược

của các đối thủ là rất quan trọng nhằm giúp doanh nghiệp tổ chức hoạch định chiến

lược của mình nhằm giảm mức độ đe dọa của cạnh tranh.

1.4.2.2.2 Khách hàng

Tác lực thứ hai trong năm tác lực theo mô hình của Michael Porter là khả

năng mặc cả của khách hàng. Thông thường, khách hàng yêu cầu giảm giá hoặc

yêu cầu chất lượng hàng hóa phải tốt hơn, đi kèm với dịch vụ hoàn hảo. Điều này

khiến cho chi phí hoạt động tăng thêm tạo nguy cơ về giá cạnh tranh.

1.4.2.2.3 Nhà cung cấp

Nhà cung cấp không chỉ cung ứng nguyên vật liệu, trang thiết bị, sức lao động

mà cả những công ty tư vấn, cung ứng dịch vụ quảng cáo, vận chuyển,.. nói chung là

cung cấp các đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh. Để tránh được sự mặc cả

hoặc sức ép của nhà cung cấp công ty nên xây dựng mối quan hệ đôi bên cùng có lợi

hoặc dự trù các nguồn cung cấp đa dạng khác nhau.

1.4.2.2.4 Sản phẩm thay thế

Sản phẩm thay thế là những sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh trong cùng

ngành hoặc các ngành hoạt động kinh doanh cùng có chức năng đáp ứng nhu cầu

tiêu dùng giống nhau của khách hàng. Để hạn chế sức ép quan trọng của nguy cơ

này, công ty cần phải xem xét hết sức cẩn thận khuynh hướng giá cả và dự báo của

các sản phẩm thay thế trong tương lai.

1.4.2.2.5 Đối thủ tiềm ẩn

Đó là các công ty hiện nay không ra mặt cạnh tranh nhưng vẫn có thể cạnh

tranh trong tương lai. Đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể làm giảm lợi nhuận của

doanh nghiệp do họ đưa vào khai thác các năng lực sản xuất mới, với mong muốn

giành được thị phần và các nguồn lực cần thiết. Do đó, khi xây dựng chiến lược nhà

quản trị cần xem xét đến nguy cơ do sự gia nhập ngành của những đối thủ mới có tiềm

năng.

1.4.2.3 Ma trận các yếu tố bên ngoài (EFE - External Factor Evaluation

matrix)

Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài cho phép các nhà chiến lược tóm tắt

và đánh giá các yếu tố tác động đến doanh nghiệp: thông tin kinh tế, xã hội, văn

hóa, nhân khẩu, địa lý, chính trị, chính phủ, luật pháp, công nghệ và cạnh tranh. Có

năm bước để phát triển một ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài.

Bƣớc 1: Lập danh mục từ 10 đến 20 yếu tố cơ hội và nguy cơ chủ yếu có

vai trò quyết định đối với sự thành công của doanh nghiệp.

Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (không quan trọng) đến 1,0 (rất

quan trọng) cho mỗi yếu tố. Sự phân loại này cho thấy tầm quan trọng tương ứng

của yếu tố đó đối với sự thành công trong ngành kinh doanh của doanh nghiệp, tổng

số tầm quan trọng của tất cả các yếu tố phải bằng 1,0.

Bƣớc 3: Phân loại từ 1 đến 4 cho từng yếu tố quyết định sự thành công cho

thấy cách thức mà các chiến lược hiện tại của doanh nghiệp phản ứng đối với các

yếu tố này, trong đó 4 là phản ứng tốt, 3 là phản ứng trên trung bình, 2 là phản ứng

trung bình và 1 là phản ứng ít. Các mức này dựa trên hiệu quả của chiến lược doanh

nghiệp. Như vậy sự phân loại ở bước này dựa trên quy mô doanh nghiệp, trong khi

đó sự phân loại ở bước 2 dựa theo ngành.

Bƣớc 4: Nhân tầm quan trọng của từng yếu tố đối với mức phân loại của nó

để xác định số điểm về tầm quan trọng của từng yếu tố.

Bƣớc 5: Cộng tất cả các số điểm về tầm quan trọng các yếu tố để xác định

tổng số điểm quan trọng của ma trận cho doanh nghiệp.

Tổng số điểm của ma trận không phụ thuộc vào số lượng các yếu tố có

trong ma trận, cao nhất là 4 điểm, thấp nhất là 1 điểm. Nếu tổng số điểm là 4, doanh

nghiệp phản ứng tốt với cơ hội và nguy cơ, nếu tổng số điểm là 2,5 doanh nghiệp

phản ứng trung bình với những cơ hội và nguy cơ, nếu tổng số điểm là 1 doanh

nghiệp phản ứng yếu với những cơ hội và nguy cơ.

1.4.3 Phân tích và đánh giá môi trƣờng bên trong

Phân tích môi trường bên trong của công ty là việc nhận định và đánh

giá các điểm mạnh và các điểm yếu trong quan hệ với các chiến lược cấp bộ

phận chức năng của công ty, bao gồm quản trị, marketing, tài chính, kế toán,

sản xuất, nhân lực, nghiên cứu và phát triển (R&D), và các hệ thống thông tin.

Xây dựng các chiến lược một phần nhằm cải thiện các điểm yếu của công ty,

biến nó thành điểm mạnh, và nếu có thể thì trở thành khả năng đặc biệt của

công ty. Việc phân tích điểm mạnh, điểm yếu của môi trường nội bộ được thực hiện

thông qua những nội dung cơ bản sau đây:

1.4.3.1 Phân tích đánh giá các nguồn lực

Nguồn lực của một doanh nghiệp bao gồm: nguồn nhân lực, tài sản vật chất,

các nguồn lực vô hình. Đây là nhóm yếu tố quyết định khả năng hoạt động của

doanh nghiệp, quyết định sự thành bại trên thị trường; trong đó nguồn lực quan

trọng nhất là con người.

a. Nguồn nhân lực

Nhân lực là nguồn tài nguyên quan trọng nhất của một tổ chức. Quản trị nguồn

nhân lực có thể hiểu một cách khái quát bao gồm các công tác tuyển mộ, sắp xếp,

đào tạo và điều động nhân sự. Mục tiêu của quản trị chiến lược về nguồn nhân lực là

phát triển một kế hoạch nhân sự phù hợp với những yêu cầu chiến lược của công ty, cả

ngắn hạn lẫn dài hạn.

b. Nguồn lực vật chất

Nguồn lực vật chất bao gồm các yếu tố: vốn sản xuất, nhà xưởng, máy

móc thiết bị, nguyên vật liệu dự trữ, thông tin môi trường kinh doanh… Mỗi

doanh nghiệp có các đặc trưng về các nguồn nhân lực riêng, trong đó có cả điểm

mạnh lẫn điểm yếu so với các đối thủ cạnh tranh trong ngành

c. Nguồn lực vô hình

Ngoài các nguồn lực trên, mỗi doanh nghiệp còn có các nguồn lực khác

mà con người chỉ nhận biết được qua tri giác, đó là nguồn lực vô hình. Nguồn lực

vô hình thể hiện qua nhiều yếu tố và các nhà quản trị các cấp cần có đầy đủ

những kiến thức cơ bản mới có thể nhận thức rõ sự hiện diện và biết được tầm

quan trọng của nguồn lực này. Chúng bao gồm các yếu tố tiêu biểu như:

- Tư tưởng chủ đạo trong triết lý kinh doanh

- Uy tín trong lãnh đạo của nhà quản trị các cấp

- Uy tín doanh nghiệp trong quá trình phát triển

- Ý tưởng sáng tạo của nhân viên

- Văn hóa tổ chức

- ……..

1.4.3.2 Phân tích hoạt động của các bộ phận chức năng trong tổ chức

Tuỳ theo quy mô hoạt động, việc phân chia các đơn vị và các bộ phận chức

năng của mỗi doanh nghiệp có khác nhau, phù hợp với các nhiệm vụ và các chiến lược

cần thực hiện trong từng kỳ. Các bộ phận chức năng tiêu biểu như: Marketing, nhân

sự, tài chính - kế toán, nghiên cứu và phát triển, sản xuất...

Việc phân tích thường xuyên, định kỳ hoặc đột xuất hoạt động của các bộ

phận chức năng rất quan trọng, giúp nhà quản trị giám sát những diễn biến của môi

trường nội bộ trong mối quan hệ tương tác với môi trường bên ngoài nhằm có cơ sở

bổ sung, chấn chỉnh những lệch lạc kịp thời. Đồng thời nhận diện được các điểm

mạnh và điểm yếu trong từng lĩnh vực so với các đối thủ cạnh tranh nhằm có các

chiến lược cạnh tranh và các chính sách hoạt động thích nghi với môi trường kinh

doanh.

a. Phân tích hoạt động của bộ phận marketing

Marketing là hệ thống các hoạt động liên quan đến quá trình nghiên cứu, dự

báo, xác định các nhu cầu và mong muốn của khách hàng mục tiêu và đáp ứng tốt

các nhu cầu đó bằng hỗn hợp marketing (marketing mix) hơn hẳn các đối thủ cạnh

tranh trong từng thời kỳ, tại mỗi khu vực thị trường.

Những hoạt động Marketing cơ bản trong doanh nghiệp gồm:

- Nghiên cứu môi trường marketing để nhận diện các cơ hội thị trường, phân

khúc thị trường, lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường. Đồng

thời, phân tích khách hàng và các yếu tố có liên quan đến hình thành các

chiến lược marketing định hướng khách hàng và marketing cạnh tranh.v.v...

- Thiết kế, tổ chức thực hiện và kiểm tra các chiến lược sản phẩm, giá cả,

mạng lưới phân phối và xúc tiến bán hàng.

b. Phân tích hoạt động của bộ phận nhân sự

Quản trị nhân sự là các hoạt động liên quan đến việc tuyển mộ, huấn luyện,

sử dụng, đãi ngộ, đánh giá và khuyến khích lòng trung thành của người lao động đối

với tổ chức. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, quản trị nhân sự có vai

trò rất quan trọng đối với quá trình quản trị các chiến lược của doanh nghiệp, quyết

định sự thành bại của tổ chức. Chẳng hạn như tuyển dụng lực lượng lao động mà

không căn cứ vào qui mô nhu cầu thực tế và các tiêu chuẩn cụ thể theo chức danh

công việc thì doanh nghiệp khó có thể thực hiện có hiệu quả các hoạt động, hoặc

nếu không có chính sách sử dụng và đãi ngộ người lao động thỏa đáng thì công ty

không thể thu hút và giữ được lao động giỏi lâu dài, v.v...

Mặt khác, quản trị nhân sự hữu hiệu còn góp phần phát triển các giá trị văn

hóa tổ chức tích cực, tạo ra động cơ thúc đẩy sự nhiệt tình sáng tạo của các thành

viên trong tổ chức.

c. Phân tích hoạt động của bộ phận tài chính kế toán

Chức năng tài chính kế toán liên quan đến những hoạt động huy động và sử

dụng các nguồn lực vật chất của doanh nghiệp trong từng kỳ, thực hiện hạch toán

kinh tế trong tất cả các khâu công việc trong quá trình hoạt động. Chức năng tài

chính kế toán gắn liền với hoạt động của các bộ phận chức năng khác, quyết định

tính khả thi, tính hiệu quả của nhiều chiến lược và chính sách khác của doanh

nghiệp.

Chẳng hạn, bộ phận marketing chuẩn bị các chương trình phát triển thị

trường, phát triển sản phẩm mới, v.v. Nếu không có nguồn vốn đầu tư kịp thời đầy

đủ thì các chương trình trên khó thực hiện được.

Như vậy ngoài yếu tố con người yếu tố tài chính đóng vai trò quan trọng kế

tiếp trong các quá trình hoạt động của doanh nghiệp. Đồng thời, việc hạch toán kế

toán chặt chẽ sẽ giúp tổ chức kiểm tra thường xuyên các kết quả đạt được, bảo đảm

hoàn thành các chỉ tiêu kinh tế trong từng kỳ.

d. Phân tích hoạt động của hệ thống thông tin trong doanh nghiệp

Trong nền kinh tế thị trường thông tin môi trường kinh doanh là cơ sở quan

trọng đề ra các quyết định quản trị. Cơ cấu dữ liệu về thông tin môi trường mà

doanh nghiệp thu thập và tích lũy được xem là một loại tài sản, một nguồn lực có

giá trị và so sánh được với các đối thủ cạnh tranh. Đây là nguồn lực có khả năng

giúp công ty nâng cao chất lượng các quyết định quản trị và ảnh hưởng đến khả

năng cạnh tranh trên thị trường. Thật vậy một hệ thống thông tin hữu hiệu sẽ cho

phép các doanh nghiệp có những khả năng đặc biệt trong việc hỗ trợ các bộ phận

khác hình thành, tổ chức, thực hiện và kiểm tra các chiến lược của công ty ở mọi

thời điểm trên tất cả các khu vực thị trường.

Hệ thống thông tin có nhiệm vụ thu thập, phân loại, phân tích, đánh giá, cung

cấp kịp thời các dữ liệu có giá trị về các yếu tố bên trong và bên ngoài cho các nhà

quản trị cấp cao, nhà quản trị các bộ phận liên quan và tích lũy chúng theo thời gian.

Các dữ liệu của hệ thống thông tin thể hiện các điểm mạnh và các điểm yếu của

công ty so với các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường. Đồng thời thể hiện các

cơ hội mà công ty có thể nắm bắt theo thứ tự và những nguy cơ cần phải ngăn chặn

hoặc hạn chế trong quá trình hoạt động. Nếu không có hệ thống thông tin công ty

không thể thu thập đầy đủ những dữ liệu cần thiết về các diễn biến của môi trường

kinh doanh kịp thời và như vậy sẽ gặp khó khăn trong việc phản ứng với môi

trường. Hệ thống thông tin hữu hiệu là cơ sở giúp các nhà quản trị biết rõ công ty

đang ở đâu, đang đương đầu với những vấn đề gì trong hiện tại và tương lai và biết

rõ mình nên phản ứng như thế nào với môi trường kinh doanh một cách có hiệu quả.

1.4.3.3 Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE - Internal Factor

Evaluation matrix)

Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong tóm tắt và đánh giá những mặt mạnh,

mặt yếu quan trọng của các bộ phận kinh doanh chức năng, và nó cũng cung cấp cơ

sở để xác định và đánh giá mối quan hệ giữa các bộ phận. Ma trận IFE được phát

triển theo 5 bước:

Bƣớc 1: Lập danh mục từ 10 đến 20 yếu tố bao gồm những điểm mạnh và

điểm yếu ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của doanh nghiệp.

Bƣớc 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (không quan trọng) đến 1,0 (quan

trọng nhất) cho mỗi yếu tố. Tầm quan trọng được ấn định cho mỗi yếu tố nhất định

phụ thuộc mức độ ảnh hưởng của yếu tố đó đối với sự thành công của doanh

nghiệp. Không kể yếu tố đó là điểm mạnh hay là điểm yếu bên trong, các yếu tố

được xem là có ảnh hưởng lớn nhất đối với thành quả hoạt động của tổ chức phải

được cho là có tầm quan trọng nhất. Tổng cộng của tất cả các mức độ quan trọng

này phải bằng 1,0.

Bƣớc 3: Phân loại từ 1 đến 4 cho mỗi yếu tố sẽ biểu thị yếu tố có đại diện

cho điểm yếu lớn nhất (phân loại bằng 1), điểm yếu nhỏ nhất (phân loại bằng 2),

điểm mạnh nhỏ nhất (phân loại bằng 3), điểm mạnh lớn nhất (phân loại bằng 4).

Như vậy sự phân loại này dựa trên cơ sở doanh nghiệp, trong khi mức độ quan

trọng ở bước 2 dựa trên cơ sở ngành.

Bƣớc 4: Nhân mức độ quan trọng của từng yếu tố với loại của nó để xác

định số điểm quan trọng của từng yếu tố.

Bƣớc 5: Cộng tất cả số điểm quan trọng của tất cả các yếu tố để xác định

tổng số điểm quan trọng của ma trận.

Tổng số điểm của ma trận từ 1 điểm đến 4 điểm, sẽ không phụ thuộc vào số

lượng các yếu tố trong ma trận. Nếu tổng số điểm dưới 2,5 điểm doanh nghiệp yếu

về nội bộ, nếu tổng số điểm trên 2,5 điểm doanh nghiệp mạnh về nội bộ.

1.4.4 Ma trận SWOT (Strength – Weakness – Opportunity – Threat)

Ma trận SWOT được sử dụng để liệt kê tất cả các cơ hội, các nguy cơ, các

điểm mạnh và các điểm yếu trong nội bộ doanh nghiệp, theo thứ tự và vị trí thích

hợp. Căn cứ vào mối quan hệ giữa các yếu tố, các nhà phân tích sẽ tiến hành lựa

chọn những giải pháp chiến lược phù hợp thông qua những kết hợp: điểm mạnh_cơ

hội (S_O), điểm mạnh_nguy cơ (S_T), điểm yếu_nguy cơ (W_T), điểm yếu_cơ hội

(W_O). Tùy theo lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp mà nhà quản trị sẽ sử dụng

một hoặc nhiều ma trận SWOT để tiến hành phân tích và lựa chọn giải pháp. Mô

hình SWOT thường đưa ra 4 nhóm chiến lược cơ bản:

S_O: Các chiến lược này dựa trên điểm mạnh của doanh nghiệp để khai

thác các cơ hội bên ngoài.

S_T: Các chiến lược này dựa trên điểm mạnh của doanh nghiệp để ngăn

chặn hoặc hạn chế các nguy cơ từ bên ngoài.

W_O: Các chiến lược này giảm điểm yếu bên trong nội bộ để tận dụng các

cơ hội từ bên ngoài.

W_T: Các chiến lược này giảm điểm yếu bên trong nội bộ để ngăn chặn

hoặc hạn chế các nguy cơ bên ngoài.

Sau đó, nhà quản trị sẽ chọn một nhóm chiến lược hấp dẫn nhất từ các chiến

lược khả thi có lợi cho công ty. Để lập được một ma trận SWOT, cần thực hiện tám

bước sau đây:

1) Liệt kê các cơ hội bên ngoài của công ty.

2) Liệt kê các mối đe dọa quan trọng bên ngoài công ty.

3) Liệt kê các điểm mạnh chủ yếu bên trong công ty.

4) Liệt kê những điểm yếu bên trong công ty.

5) Kết hợp điểm mạnh bên trong với cơ hội bên ngoài, ghi kết quả chiến lược

S_O vào ô thích hợp.

6) Kết hợp những điểm yếu bên trong với những cơ hội bên ngoài, ghi kết

quả chiến lược W_O vào ô thích hợp.

7) Kết hợp những điểm mạnh bên trong với mối đe dọa bên ngoài, ghi kết

quả chiến lược S_T vào ô thích hợp.

8) Kết hợp những điểm yếu bên trong với nguy cơ bên ngoài, ghi kết quả

chiến lược W_T vào ô thích hợp.

1.4.5 Công cụ lựa chọn chiến lƣợc

Tác giả sử dụng kĩ thuật phân tích ma trận hoạch định chiến lược có thể định

lượng (Quantitative StrategicPlanning Matrix – QSPM) để thực hiện việc lựa chọn

chiến lược trong đề tài này. Ma trận QSPM gồm 6 bước:

Bƣớc 1: Liệt kê các cơ hội/mối đe dọa lớn bên ngoài và các điểm mạnh/yếu

quantrọng bên trong vào cột (1) của ma trận. Các yếu tố này được lấy trực tiếp từ các

matrận EFE và IFE.

Bƣớc 2: Trong cột (2) của ma trận điền các con số tương ứng với từng yếu tố trong

cột phân loại của các ma trận EFE và IFE.

Bƣớc 3: Nghiên cứu các ma trận SWOT và xác định các chiến lược có thể thay thế

mà tổ chức nên xem xétđể thực hiện, ghi lại các chiến lược này vào hàng trên cùng của ma

trận QSPM. Các chiến lược được xếp thành các nhóm riêng biệt nhau (nếu có)

Bƣớc 4: Xác định số điểm hấp dẫn: Rất không hấp dẫn = 1, ít hấp dẫn = 2, hấp dẫn

= 3, khá hấp dẫn = 3, rất hấp dẫn = 4. Các trị số này biểu thị tính hấp dẫn tương đối của

mỗi chiến lược so với các chiến lược khác trong cùng một nhóm các chiến lược có thể thay

thế.

Bƣớc 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn của mỗi chiến lược xét riêng đối với từng yếu

tố thành công quan trọng ghi ở cột (1) bằng cách nhân số phân loại với số điểm hấp dẫn

trong mỗi hàng.

Bƣớc 6: Cộng dồn các số điểm hấp dẫn cho ta tổng số điểm hấp dẫn của mỗi chiến

lược (xét đến tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài thích hợp có thể ảnh hưởng tới các

quyết định chiến lược). Tổng số điểm này càng cao thì chiến lược càng thích hợp và càng

đáng được lựa chọn để thực hiện.

Chƣơng 2

PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG KINH DOANH

CỦA CÔNG TY CP ĐỊA ỐC AN PHÚ

2.1 Khái quát về công ty

2.1.1. Quá trình hình thành

Công ty Cổ phần Địa ốc An Phú (Công ty An Phú) được thành lập ngày

30/05/2001 theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103000435 do Sở Kế

hoạch và Đầu tư TPHCM cấp.

Công ty An Phú có tư cách pháp nhân, có con dấu, có tài khoản tại ngân

hàng Công thương Chi nhánh Nam Sài Gòn, số 10201.0000.804631. Vốn điều lệ

125 tỷ đồng. Công ty có quyền theo luật pháp và trách nhiệm về tài sản trong phạm

vi giới hạn số vốn điều lệ đã đăng ký.

Công ty An Phú trước đây có trụ sở chính đặt tại số 09 Trần Quốc Thảo, P.6,

Q.3, TPHCM và được chuyển về trụ sở mới tại địa chỉ số 280E1, 280E2, 280E3

Lương Định Của, P. An Phú, Q.2, TPHCM theo giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh số 0302317613 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM cấp ngày 03/12/2009

thay đổi lần thứ 9.

2.1.2. Sơ đồ tổ chức

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty

ĐH ĐỒNG CĐ

HĐQT

CT HĐQT

TGĐ

P. TGĐ

P. TGĐ GIÁM ĐỐC

SÀN BĐS

P. KẾ TOÁN

P. DỰ ÁN

P. HC-NS

ĐINH GIÁ

KD

Nguồn: Điều lệ Công ty CP Địa ốc An Phú năm 2011

2.1.3. Mặt hàng sản xuất kinh doanh chính

Tư vấn xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp. Tư vấn đầu tư trong

nước, dịch vụ thương mại. Mua bán hóa chất (trừ hóa chất có tính độc hại mạnh),

vật liệu xây dựng, nông sản, vật tư công - nông nghiệp, máy móc thiết bị phục vụ

công nông nghiệp và tin học. Kinh doanh, môi giới mua bán để xây dựng nhà ở, để

bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở

để chuyển quyền sử dụng đất. Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp,

khu dân cư, khu thương mại dịch vụ, công trình công cộng, khu du lịch và vui chơi

giải trí. Thiết kế mặt bằng xây dựng công trình. Thiết kế kiến trúc công trình dân

dụng và công nghiệp. Thiết kế công trình giao thông (đường bộ, cầu), công trình kỹ

thuật hạ tầng đô thị.

2.2 Phân tích môi trƣờng nội bộ của Công ty CP Địa ốc An Phú

2.2.1 Quản lý và lãnh đạo

Ban lãnh đạo công ty (Ban Tổng Giám đốc và Hội đồng Quản trị) có năng

lực quản lý, tạo điều kiện thuận lợi để cán bộ nhân viên chủ động trong công việc,

phát huy được tối đa khả năng của mình. Đặc biệt Ban lãnh đạo có tầm nhìn chiến

lược về kinh doanh bất động sản, nắm bắt rất tốt thời cơ cũng như có tầm nhìn xa về

sự phát triển của thị trường bất động sản đưa ra các định hướng đúng đắn và đi tiên

phong trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh hết sức nhạy

cảm, ngoài các yêu cầu về tài chính, khả năng điều hành quản lý doanh nghiệp thì

một yêu cầu không thể thiếu đó chính là quan hệ đối ngoại với các cơ quan chức

năng nhà nước. Điều này được Công ty An Phú hết sức chú trọng và đặt lên hàng

đầu. Ban lãnh đạo công ty có các mối quan hệ rộng khắp từ trung ương đến địa

phương, đặc biệt là TPHCM và Tây Ninh. Đây là một lợi thế không nhỏ trong

ngành kinh doanh bất động sản.

Ngoài mối quan hệ tốt với chính quyền, trong quá trình hoạt động của mình

công ty đã có quan hệ rộng, sâu với nhiều đối tác trong lĩnh vực bất động sản và

lĩnh vực có liên quan. Các đối tác lớn của công ty hiện nay là: Trung tâm Truyền

hình Việt Nam tại TPHCM (VTV9), Công ty CP Bảo hiểm Phú Hưng, Tập đoàn CT

& D (tập đoàn sở hữu Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng), Công ty CP Đầu tư Thủ

Thiêm, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Petro Mỹ Phú, Ngân hàng VietinBank,….

 Điểm mạnh

o Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

o Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản

o Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và

truyền thông

2.2.2 Nguồn nhân lực

Bảng 2.1: Số lượng nhân sự của các phòng - ban

STT Phòng – Ban Số lƣợng lao động

1 Ban Tổng Giám đốc 3

2 Phòng Kế toán 4

3 Phòng HCNS 6

4 Phòng dự án 5

5 Sàn Giao dịch BĐS 14

32 Tổng cộng

Nguồn: Báo cáo nội bộ Phòng HCNS Công ty CP Địa ốc An Phú

Bảng 2.2: Trình độ nhân sự của các phòng - ban

Trình độ Trên ĐH Đại học Cao đẳng Trung cấp Phổ thông

1 25 3 2 1 Số lƣợng

Nguồn: Báo cáo nội bộ Phòng HCNS Công ty CP Địa ốc An Phú

Hiện nay Công ty An Phú có 32 cán bộ công nhân viên làm việc, có trình độ

từ trung học phổ thông trở lên, có kinh nghiệm về lĩnh vực mình đảm nhiệm, phong

cách làm việc chuyên nghiệp, luôn được các đối tác đánh giá cao. Các nhân viên

của sàn giao dịch đều có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất

động sản do Sở Xây dựng TPHCM cấp.

Trong tình hình khó khăn như hiện nay, Công ty An Phú đang có chính sách

tinh gọn lại bộ máy. Theo hướng, giữ lại những nhân sự làm việc tốt, có năng suất

cao, loại bỏ những nhân sự không đạt được hiệu quả trong công việc. Song song với

việc tinh giảm bộ máy, công ty cũng tăng cường tuyển dụng những nhân sự có chất

lượng cao từ bên ngoài. Theo quan điểm của công ty, đây là thời điểm lý tưởng để

tuyển dụng người tài với chi phí hợp lý.

Tại công ty cán bộ công nhân viên của công ty được trang bị đầy đủ trang

thiết bị làm việc, được hưởng các chế độ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đầy đủ theo

quy định của pháp luật và theo quy chế nội bộ của công ty. Hàng năm công ty đều

có chương trình vui chơi nghỉ mát vào dịp hè để cán bộ công nhân viên có dịp thư

giãn giao lưu với nhau, với gia đình đồng nghiệp sau những ngày làm việc căng

thẳng mệt mỏi.

 Điểm mạnh

o Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá

 Điểm yếu

o Cơ cấu nhân sự chưa hoàn chỉnh, chưa có bộ phận Marketing

o Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

o Do tình hình nhân sự bị giảm sút, nên nhân viên phải kiêm

nhiệm nhiều công việc

2.2.3 Các dự án của công ty

Công ty CP Địa ốc An Phú là chủ đầu tư của một số dự án bất động sản tại

TPHCM và Tây Ninh. Công ty đã và đang thực hiện đầu tư và hợp tác đầu tư các dự

án: Khu dân cư 6B, huyện Bình Chánh; Khu dân cư 2,3,4 Thạnh Mỹ Lợi, quận 2;

Khu dân cư An Phú, đô thị Mộc Bài, Tây Ninh; Khu dân cư Phú Xuân, huyện Nhà

Bè; Chung cư lô C, Trần Quang Diệu, quận 3…

2.2.3.1 Dự án KDC An Phú

Tên dự án: Khu dân cư An Phú tại đô thị Mộc Bài thuộc Khu kinh tế cửa

khẩu Mộc Bài, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh

Địa điểm: Khu đất nằm phía Đông – Nam Khu Thương mại Đô thị cửa khẩu

Mộc Bài, tỉnh Tây Ninh

Diện tích: 352.004 m2

Tổng vốn đầu tƣ: 269.162.601.000 đồng

2.2.3.2 Khu dân cƣ Phú Xuân – Nhà Bè

Tên dự án: Dự án KDC Phú Xuân – Nhà Bè

Địa điểm: xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM

Diện tích: 30ha

2.2.3.3 Khu Công nghiệp cụm III

Tên dự án: Khu Công nghiệp cụm III trong Khu Thương mại và

Đô thị Cửa khẩu Mộc Bài – Tỉnh Tây Ninh.

Địa điểm: Đô thị cửa khẩu Mộc Bài, tỉnh Tây Ninh

Diện tích: 103,63ha

Tổng vốn đầu tƣ: 229.672.329.615 đồng

2.2.3.4 Dự án khu 2,3,4 Thạnh Mỹ Lợi, quận 2

Tên dự án: Dự án khu 2,3,4 Thạnh Mỹ Lợi, quận 2

Địa điểm: phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2

Diện tích: 7ha

Tổng vốn đầu tƣ: 300.000.000.000 VNĐ

2.2.3.5 Dự án Chung cƣ lô C – Trần Quang Diệu, quận 3

Tên dự án: Chung cư lô C – Trần Quang Diệu, quận 3

Địa điểm: Chung cư lô C – đường Trần Quang Diệu, quận 3,

TPHCM

Diện tích: 6.461m2

Mỗi dự án đều do công ty thực hiện toàn diện từ khâu lập kế hoạch dự án,

quy hoạch đền bù đất cho đến khâu hoàn thành xây dựng và bàn giao cho khách

hàng. Đây là cách làm truyền thống từ trước đến nay của các doanh nghiệp bất

động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn như hiện nay các doanh

nghiệp bất động sản phải có hướng đi mới đó là hợp tác, cộng tác với các công ty

chuyên nghiệp để thực hiện từng công đoạn của dự án. Hướng đi này tiết kiệm

được chi phí cũng như chia sẽ gánh nặng về vốn cho doanh nghiệp.

2.2.4 Quản trị Marketing

2.2.4.1 Sản phẩm

Công ty CP Địa ốc An Phú là chủ đầu tư cũng như là đơn vị hợp tác đầu tư

của nhiều dự án bất động sản tại TPHCM và Tây Ninh. Công ty đã thực hiện đầu tư

và hợp tác đầu tư các dự án: Khu dân cư 6B, huyện Bình Chánh; Khu dân cư 2,3,4

Thạnh Mỹ Lợi, quận 2; Khu dân cư An Phú, Mộc Bài, Tây Ninh; Khu dân cư Phú

Xuân, huyện Nhà Bè; chung cư lô C, Trần Quang Diệu, quận 3.

Trong giai đoạn hiện nay, chỉ có 2 dự án đang có sản phẩm để bán đó là dự án

Khu dân cư Phú Xuân, huyện Nhà Bè và dự án Khu dân cư An Phú, Mộc Bài, Tây

Ninh. Công ty An Phú đang cố gắng hoàn thành các hạng mục cuối cùng để giao

nền cho khách hàng. Trong thời gian vừa qua, do nhiều nguyên nhân khách quan và

chủ quan, dự án chưa giao nền cho khách hàng đúng tiến độ trong hợp đồng.

Điểm nổi bật của 2 dự án này đều là đất nền để xây nhà liên kế, biệt thự. Không

có nhà chung cư cao tầng. Giá đất tương đối rẻ và có không gian sống thoáng đãn.

Với quỹ đất nền dồi dào sẽ là một lợi thế của Công ty An Phú khi mời khách hàng

mua bất động sản trong thời điểm hiện nay.

2.2.4.2 Kênh phân phối

Các sản phẩm của công ty đều do công ty tự phân phối, đến năm 2009 khi

luật kinh doanh bất động sản ra đời và yêu cầu các sản phẩm bất động sản trong

tương lai phải phân phối qua sàn thì công ty lập sàn giao dịch bất động sản An Phú

Land, chuyên bán các sản phẩm của công ty và ngoài ra còn bán thêm một số sản

phẩm của các dự án khác.

Với tình hình khó khăn như hiện nay, công ty đã mời gọi nhiều sàn giao dịch

hợp tác bán hàng cho dự án Khu dân cư An Phú. Ngoài việc hợp tác bán hàng, sàn

giao dịch An Phú Land cũng thường xuyên có sự trao đổi sản phẩm, khách hàng với

các sàn khác, đặc biệt là các sàn ở quận 2.

2.2.4.3 Giá cả

a. KDC An Phú

Bảng 2.3: Giá nền đất tại KDC An Phú

Loại nền Nền biệt thự Nền biệt thự Nền biệt thự Nền biệt thự Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Lộ giới 16 17,5 20,5 24 12 16 20,5 22,6 24 30 ĐƠN GIÁ 01 Mặt tiền 1.715.000 1.875.000 2.190.000 2.500.000 1.700.000 1.875.000 2.120.000 2.330.000 2.490.000 2.740.000 02 Mặt tiền 2.000.000 2.180.000 2.500.000 2.900.000 1.940.000 2.180.000 2.520.000 2.770.000 2.960.000 3.250.000 Ngã ba 1.700.000 1.806.250 2.000.000 2.350.000 1.640.000 1.806.250 2.020.000 2.200.000 2.380.000 2.610.000

Nguồn: Bảng giá đất dự án KDC An Phú năm 2011

b. KDC Phú Xuân – Nhà Bè

Bảng 2.4: Bảng giá dự kiến nền đất tại KDC Phú Xuân – Nhà Bè

ĐƠN GIÁ

Loại nền Nền biệt thự Nền biệt thự Nền biệt thự Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Nền nhà phố Lộ giới 16 17,5 20,5 12 16 20,5 22,6 24 01 Mặt tiền 5,500,000 6,100,000 7,000,000 5,100,000 5,625,000 6,360,000 7,000,000 7,500,000 02 Mặt tiền 5,800,000 6,300,000 7,250,000 5,350,000 6,000,000 7,000,000 7,600,000 8,200,000 Ngã ba 5,300,000 5,600,000 6,200,000 4,850,000 5,300,000 6,000,000 6,500,000 7,000,000

Nguồn: Bảng giá đất dự án KDC Phú Xuân – Nhà Bè năm 2011

2.2.4.4 Chiêu thị

Hiện nay trong cơ cấu tổ chức của Công ty An Phú chưa có bộ phận

Marketing, chỉ có bộ phận Sàn giao dịch Bất động sản, bộ phận này phụ trách vấn

đề marketing cho công ty.

Do thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 – 2011 gặp nhiều khó khăn,

nên các vấn đề quảng bá sản phẩm, hình ảnh của Công ty An Phú đang bị tạm

ngưng. Các chương trình chiêu thị đã được thực hiện từ năm 2008 và chưa có thực

hiện thêm chương trình nào từ đó đến nay.

 Điểm mạnh

o Sản phẩm có giá tốt

o Sản phẩm là đất nền – dễ bán

o Quỹ đất có quy mô lớn

o Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch của công ty

 Điểm yếu

o Chưa có chương trình Marketing cụ thể của công ty

o Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận

diện thương hiệu chưa đầy đủ

o Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

o Dự án đang vướng mắc về tiền sử dụng đất

2.2.5 Quản trị tài chính

Công ty có chế độ tài chính khá ổn định, có nguồn tài sản lớn, tuy nhiên do

tình hình kinh doanh bất động sản mấy năm gần đây không thuận lợi nên mức lợi

nhuận ít và hàng tồn kho nhiều. Điều đó thể hiện cụ thể thông qua bảng cân đối kế

toán và bảng kết quả hoạt động kinh doanh.

Bảng 2.5: Bảng cân đối kế toán 2009 – 2011

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

31/12/2011

31/12/2010

31/12/2009

TÀI SẢN TÀI SẢN NGẮN HẠN Tiền và các khoản tương đương tiền Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác TÀI SẢN DÀI HẠN Các khoản phải thu dài hạn

A. I. II. III. IV. V. B. I.

149.953.967.566 21.368.981 12.000.000.000 2.909.547.468 143.938.121.600 84.929.517 13.930.057.659 -

140.458.014.122 22.425.964 - 4.769.774.240 116.682.154.258 18,983,659,660 20,960,190,206 -

372.066.699.198 98.099.658 - 218.507.316.466 117.717.676.697 35,743,606,377 21,364,488,137 -

Tài sản cố định Các khoản đầu tư tài chính dài hạn Tài sản dài hạn khác

NỢ PHẢI TRẢ Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn VỐN CHỦ SỞ HỮU Vốn chủ sở hữu Nguồn kinh phí, quỹ khác

II. IV. V. TỔNG CỘNG TÀI SẢN A. I. II. B. I. II. TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN

187.488.751 11.877.000.000 1.865.568.908 163.884.025.225 40.714.878.151 23.661.325.589 17.053.552.562 123.169.147.074 123.169.147.074 - 163.884.025.225

268,040,635 20,659,350,000 32,799,571 161,418,204,328 36,342,316,442 18,863,971,120 17,478,345,322 125,075,887,886 125,075,887,886 - 161,418,204,328

512,863,730 20,659,350,000 192,274,407 393,431,187,335 268,362,471,300 260,965,113,600 7,397,357,700 125,068,716,035 125,068,716,035 - 393,431,187,335

Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 Công ty CP Đia ốc An Phú

Bảng 2.6: Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh 2009 – 2011

CHỈ TIÊU

Năm 2011

Năm 2010

Năm 2009

1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 933.046.618 - 2. Các khoản giảm trừ doanh thu

592,048,015 -

3. DT thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ

933.046.618

592,048,015

Trong đó: Chi phí lãi vay

4. Giá vốn hàng bán 5. LN gộp về bán hàng và cung cấp DV 6. Doanh thu hoạt động tài chính 7. Chi phí tài chính 8. Chi phí bán hàng

831.181.819 101.864.799 824.687.687 1.275.341.050 219.091.050 9.097.728

427,707,000 164,341,015 46,355,198 - - 13,278,858

9. Chi phí quản lý doanh nghiệp 10. Lợi nhuận từ hoạt động KD 11. Thu nhập khác 12. Chi phí khác 13. Lợi nhuận khác 14. Tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế 15. Chi phí thuế TNDN hiện hành 16. Chi phí thuế TNDN hoãn lại 17. Lợi nhuận sau thuế thu nhập DN 18. Lãi cơ bản trên cổ phiếu

1.529.116.595 (1.887.002.887) - - - (1.887.002.887) - - (1.887.002.887) (150,96)

7,293,000,000 - 7,293,000,000 6,068,624,361 1,224,375,639 1,250,897 - - 18,212,098 1,151,358,777 56,055,661 318,181,818 364,675,011 (46,493,193) 9,562,468 2,390,617 - 7,171,851 0.57

164,359,220 33,058,135 - - - 33,058,135 - - 33,058,135 2.64

Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 Công ty CP Đia ốc An Phú

 Điểm mạnh

o Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính

o Có nguồn tài sản lớn

 Điểm yếu

o Nguồn tiền mặt hạn chế

o Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

2.2.6 Hệ thống thông tin

Công ty đã có website riêng bằng 2 ngôn ngữ: tiếng Việt và tiếng Anh

(www.anphuland.com), tuy nhiên website này chưa đầy đủ và hiện giờ đang được

chỉnh sửa và cập nhật thêm.

Ngoài website, công ty có triển khai hệ thống bản tin bất động sản để gửi cho

toàn thể cán bộ lãnh đạo, nhân viên trong công ty và các khách hàng của công ty.

 Điểm mạnh

o Đã có website bằng 2 thứ tiếng để giới thiệu về công ty và các

dự án của công ty

o Có bản tin nội bộ cho nhân viên nhằm cập nhật thông tin, nâng

cao kiến thức về bất động sản cho nhân viên

 Điểm yếu

o Thông tin của website chưa đầy đủ

o Trang web thiếu phần sàn giao dịch bất động sản.

2.2.7 Kết luận về môi trƣờng nội bộ. Ma trận các yếu tố nội bộ (IFE) của

Công ty CP Địa ốc An Phú

Tổng kết các điểm mạnh, điểm yếu của Công ty

 Điểm mạnh

o Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

o Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản

o Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và

truyền thông.

o Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá

o Sản phẩm có giá tốt

o Sản phẩm là đất nền – dễ bán

o Quỹ đất có quy mô lớn

o Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch công ty

o Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính

o Có nguồn tài sản lớn

 Điểm yếu

o Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của

công ty

o Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận

diện thương hiệu chưa đầy đủ

o Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

o Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

o Nguồn tiền mặt hạn chế

o Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

 Ma trận các yếu tố bên trong

Bảng 2.7: Ma trận các yếu tố bên trong

STT Các yếu tố bên trong Phân loại Mức độ quan trọng Số điểm quan trọng

0.32

1 0.08 4

0.21

2 0.07 3

0.28 0.12 0.24 0.24 0.15

4 5 6 7 0.07 0.06 0.08 0.08 0.05 4 2 3 3 3

0.15 0.18 0.15 0.16

9 10 11 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá Sản phẩm có giá tốt Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính Có nguồn tài sản lớn Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho 0.05 0.060 0.05 0.08 3 3 3 2

0.14 0.08

13 0.07 0.04 2 2

14 các sản phẩm của công ty Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

0.08 0.12

15 Nguồn tiền mặt hạn chế 0.04 0.06 2 2

16 Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt 2

0.12 2.74

Tổng cộng 0.06 1

Nguồn: Phân tích, tính toán của tác giả

Tổng điểm quan trọng của Công ty CP Địa ốc An Phú là 2.74, lớn hơn mức

2.5, chứng tỏ yếu tố nội bộ của doanh nghiệp ở mức trên trung bình so với các

doanh nghiệp khác trong ngành.

2.3 Phân tích môi trƣờng vi mô và vĩ mô tác động đến Công ty CP Địa ốc An

Phú

2.3.1 Phân tích môi trƣờng vĩ mô

2.3.1.1. Các yếu tố kinh tế, xã hội

a. Tổng thu nhập quốc nội (GDP) TPHCM

Bảng 2.8: GDP trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2007 – 9/2012

2011

Năm GĐP Tốc độ tăng

2007 229.197 12,6%

2008 287.513 10,7%

2009 337.040 8,6%

2010 422.270 11,8%

Đvt: tỷ VNĐ 9/2012 512.721 126.283 10,3%

8,7%

Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 và website của Cục Thống Kê TPHCM

Bảng 2.9: Cơ cấu kinh tế TPHCM năm 2010 – 2011

STT Ngành nghề Năm 2010 Năm 2011

1 Nông lâm, thủy sản 1,1% 1,2%

2 Công nghiệp, xây dựng 45,3% 44,5%

3 Dịch vụ 53,6% 54,3%

Tổng cộng 100% 100%

Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 của Cục Thống Kê TPHCM

Kinh tế trên địa bàn thành phố đạt tốc độ tăng trưởng cao, cơ cấu kinh tế

chuyển dịch đúng hướng, các nguồn lực xã hội được phát huy, các ngành, lĩnh vực

đều phát triển, góp phần cùng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước duy trì

tốc độ tăng trưởng kinh tế hợp lý trong bối cảnh khủng hoảng tài chính và suy thoái

kinh tế toàn cầu. tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hằng năm 10% trở lên, năm

2007: 12,6%; năm 2008: 10,7%; năm 2009: 8,6%; năm 2010: 11,8%; năm 2011:

10,3%. Năm 2011 là năm có tốc độ tăng trưởng thấp nhất từ năm 2007, tuy nhiên

với tình hình kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khủng hoảng như hiện nay

mức tăng trưởng như vậy cũng đã rất khả quan. Dự báo năm 2012, tốc độ tăng GDP

của cả nước chỉ đạt 5,5%. Đây có thể là tốc độ tăng trưởng thấp nhất trong những

năm qua tính từ năm 2005.

c. Thu nhập bình quân đầu ngƣời

Cùng với việc có công ăn việc làm ổn định thì đời sống của người dân cũng

ngày càng được cải thiện theo sự gia tăng của mức thu nhập. GDP bình quân đầu

người trên địa bàn thành phố ngày càng tăng cao, nếu như thu nhập bình quân đầu

người từ 835 USD của năm 2007 tăng lên 960 USD vào năm 2008, thì con số này

đã đạt khoảng 2.800 USD năm 2010 và phấn đấu đạt 4.800 USD vào năm 2015 Tuy

nhiên mức thu nhập trung bình của người dân trên địa bàn thành phố có sự chênh

lệch khá rõ ràng ở những thành phần dân cư khác nhau.

Theo cuộc điều tra về tiền lương và thu nhập của người lao động do Viện

Khoa học Lao động và Xã hội (Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội) thực hiện

trên địa bàn TPHCM thì mức thu nhập của người lao động có sự chênh lệch khá rõ

ràng, không chỉ do sự khác biệt về ngành nghề mà còn do trình độ chuyên môn của

người lao động, con số chênh lệch giữa các nhóm thu nhập bình quân vào khoảng 6

– 7 lần. Kết quả điều tra cho thấy tiền lương tỷ lệ thuận với trình độ học vấn và trình

độ chuyên môn kỹ thuật của người lao động. Cụ thể, người lao động có trình độ

chuyên môn kỹ thuật cao có thu nhập cao gấp 3,5 lần so với lao động phổ thông và

cao gấp 2,88 lần so với lao động có trình độ sơ cấp. Ở các vị trí quản lý, những lao

động nắm giữ những vị trí quản lý cao cấp có mức thu nhập trên 20 triệu đồng/

tháng, cao gấp nhiều lần so với lao động phổ thông lao động ở vị trí quản lý bậc

trung.

e. Lãi suất ngân hàng

Bảng 2.10: Lãi suất ngân hàng từ năm 2008 – 9/2012

Năm 2008 2009 2010 2011 9/2012

Lãi suất cho vay 12% 12,75% 16%-17% 22% - 25% 13% - 16%

Nguồn: Website Ngân hàng nhà nước

Tình hình tiền tệ, tín dụng từ năm 2008 đến nay diễn biến theo chiều hướng

tăng lãi suất cho vay. Từ mức 12% của năm 2008 đã tăng lên 12,75% năm 2009,

đến cuối năm 2010 lãi suất cho vay lên đến 17%. Đỉnh điểm của lãi suất cho vay là

năm 2011 với mức lãi suất từ 22% - 24%. Với xu hướng đi lên của lãi suất thì khả

năng tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và

người mua bất động sản ngày càng khó khăn. Với lãi suất đỉnh điểm của năm 2011,

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã không mặn mà với việc vay vốn ngân

hàng nữa. Còn các doanh nghiệp đã trót vay vốn trong thời gian trước thì hiện nay

đang rất khó khăn trong việc trả lãi ngân hàng.

Trong năm 2012, với sự “mạnh tay” của chính phủ, lãi suất đã bắt đầu giảm.

Tháng 3/2012, một số ngân hàng lớn như: Vietinbank, SeaBank, BIDV, ACB,

Vietcombank... công bố mức lãi suất huy động phổ biến là 13%/năm áp dụng cho

kỳ hạn từ 1 đến 12 tháng. Với mức lãi suất huy động giảm, các ngân hàng cho biết

sẽ từng bước giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, mức thấp nhất

cũng chỉ có thể về 16 - 17%/năm, bởi chi phí huy động vốn chưa thể giảm mạnh.

Tuy nhiên chỉ có các doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp trong ngành sản xuất mới

có thể tiếp cận được nguồn vốn này. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn

nằm ngoài đối tượng cho vay của các ngân hàng do tính thanh khoản của bất động

sản hiện nay yếu và đầu ra cho các sản phẩm không có.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất

các khoản vay cũ của doanh nghiệp xuống dưới 15%/năm kể từ 15/7/2012. Đây là

một tín hiệu vui cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy

nhiên, các dự án bất động sản vẫn không phải là đối tượng ưu tiên cho vay của các

ngân hàng.

f. Vốn đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI) của TPHCM

Bảng 2.11: Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài được cấp phép tại TPHCM

Năm Số dự án cấp mới trong năm Vốn đầu tư mới cho kinh doanh BĐS và tư vấn (triệu USD) Vốn đăng ký mới và vốn tăng thêm (triệu USD) Số dự án BĐS và tư vấn được cấp phép mới

2007 2008 2009 2010 2011 09/2012 493 546 389 375 384 278 2.824 8.678 1.391 1.883 2.304 447,5 137 251 15 154 165 7 1.245 7.629 513 1.377 749,7 117,6

Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 và website của Cục Thống Kê TPHCM

Năm 2011 là năm khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng vẫn có dự án bất

động sản được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và đầu tư. Điều này chứng tỏ

lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng vẫn tiếp tục hấp

dẫn. Theo cục Thống kê TPHCM, năm 2011có 165 dự án bất động sản và tư vấn

được cấp mới trong năm với tổng số vốn đầu tư mới là 749,7 triệu USD.

Năm 2012 tiếp tục là 1 năm khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị

trường bất động sản nói riêng. Tính đến tháng 9/2012 chỉ có 7 dự án đầu tư vào bất

động sản với tổng vốn đầu tư 117,6 triệu USD.

 Cơ hội

o GDP của TPHCM tăng. GDP trên đầu người của TPHCM tăng

o Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động

sản tại TPHCM

 Đe dọa

o Lãi suất ngân hàng vẫn đang ở mức cao

o Nền kinh tế tiếp tục khó khăn do chịu ảnh hưởng của khủng hoảng

kinh tế toàn cầu

2.3.1.2. Các yếu tố chính phủ, luật pháp và chính trị

a. Sự ổn định về chính trị - xã hội

Theo đánh giá của các nhà đầu tư trên thế giới, Việt Nam là nước có nền

chính trị ổn định. Chính sự ổn định về chính trị đã giúp cho Việt Nam đạt được

những thành tựu này và trở thành một trong những thị trường hấp dẫn đối với các

nhà đầu tư Châu Á.

Việt Nam giữ vững được ổn định, phát triển khu vực tư nhân năng động, tích

cực tham gia kinh tế quốc tế, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, gỡ bỏ các rào

cản trong kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài, sự đồng thuận trong

điều hành kinh tế vĩ mô, tình hình chính trị ổn định trước đại hội Đảng, sự cởi mở

trong thông tin về các dự án mới... Điều này giúp Việt Nam trở thành điểm sáng

trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

b. Chính sách pháp luật liên quan đến đất đai

Chính sách quản lý của Nhà Nước về đất đai là một trong những nhân tố

hàng đầu có ảnh hưởng mạnh nhất đến vốn đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng

khu đô thị mới. Bởi những quy định này không những gây khó khăn trong các thủ

tục, thời gian cho chủ đầu tư trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện

mà còn gia tăng nguồn vốn cho việc đền bù, hỗ trợ người dân khi thu hồi đất thực

hiện dự án. Một số chính sách có thể kể đến như là:

- Chủ trƣơng tự thỏa thuận chuyển nhƣợng đất để thực hiện dự án

Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, trong trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để chuyển nhượng đất thực hiện dự án thì giá thỏa thuận sẽ đẩy giá lên cao bất hợp lý mà không có sự can thiệp, điều chỉnh, điều tiết từ phía Nhà nước bởi khung giá đất của Nhà nước. Như vậy, đối với các chủ đầu tư có quỹ đất sạch lớn và giá vốn thấp do đã đền bù giải tỏa từ trước đây sẽ có lợi thế về khả năng triển khai các dự án và thu lợi nhuận, trong khi những

chủ đầu tư không còn quỹ đất sạch sẽ phải phát triển quỹ đất mới với chi phí đền bù giải tỏa cao bất hợp lý và không có cơ sở tính toán. Kết quả là vốn đầu tư sẽ nâng lên rất nhiều để bù đắp cho phần tăng thêm của giá đất. Ngoài ra, việc di chuyển

dân cư ra khỏi vùng quy hoạch là một vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Bởi lẽ nó

chịu tác động bởi nhiều yếu tố xung quanh như: hệ thống cơ sở hạ tầng, môi trường

sống và đặc biệt quan trọng là mối quan hệ cộng đồng.

Trong xu hướng đô thị hóa của đất nước thì chủ trương tự thỏa thuận chuyển

nhượng đất để đầu tư xây dựng khu dân cư đô thị mới sẽ làm ảnh hưởng và tác động

đến giá chuyển nhượng đất tại các khu vực đầu tư theo hướng ngày càng tăng giá vì:

o Dân đầu cơ đất tìm cách thu mua, chuyển nhượng đất của nông dân và kích giá đất lên làm cho giá thỏa thuận chuyển nhượng đất chưa có cơ sở hạ tầng ngày càng tăng.

o Giá đất ở đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì có xu hướng tăng giá so với giá ban đầu là do các nhà đầu tư nền nhà và nhà ban đầu nâng giá chuyển nhượng đất ở so với giá mua ban đầu vì họ

cộng thêm lãi suất ngân hàng và lợi nhuận của họ vào giá đất ở mua ban đầu.

Từ đó kéo theo sự gia tăng giá đất chưa có cơ sở hạ tầng.

o Người dân chưa tính toán và phân tích được sự chênh lệch giữa giá đất chưa có đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất ở đã có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ

thuật và hạ tầng xã hội. Cho nên bản thân dân cư địa phương cũng là một

trong những thành phần tác động và nâng giá đất tăng lên theo giá đất đã có

cơ sở hạ tầng.

- Chính sách xây dựng khu tái định cƣ

Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính

phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm

nhiều nguồn trong đó có quy định “Nguồn hỗ trợ của người được giao đất thuê đất.

Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở thỏa thuận với người được giao đất, thuê đất”.

Như vậy, mức hỗ trợ xây dựng khu tái định cư của người được giao đất, thuê đất sẽ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cũng là một trong các nhân tố ảnh hưởng và tác động đến tổng vốn đầu tư, đến giá thành xây dựng đô thị.

- Quy trình thủ tục giao cho thuê đất của Nhà nƣớc

Quy trình thủ tục giao thuê đất thực hiện các dự án xây dựng đô thị của các cơ

quan quản lý Nhà nước ảnh hưởng cũng không nhỏ đến vốn đầu tư vì nếu trình tự

và thời gian giải quyết các thủ tục hành chính cho công việc xét duyệt các dự án đầu tư bị kéo dài, nhiều nơi chồng chéo lẫn nhau và thay đổi liên tục dẫn đến làm tăng

chi phí vốn đầu tư so với dự kiến ban đầu do phần dôi thêm phải trả lãi vay ngân

hàng cho thời gian bị kéo dài ngoài dự kiến và trượt giá đồng tiền.

- Tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nƣớc

Theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trừ

đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng.

Để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội

đồng xét duyệt. Sau đó, sở tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức

giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà

doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh

nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

Cách tính như vậy còn nhiều điểm chưa hợp lý. Trong trường hợp đã đền bù

theo giá thị trường với giá thấp, nay xác định lại giá thị trường với giá cao, doanh

nghiệp sẽ chịu thiệt khi cấn trừ giữa giá thị trường ở thời điểm hiện tại và giá đất đã

đền bù cho người dân. Trong khi giá thị trường của đất tại khu vực đó tăng lên một

phần do cơ sở hạ tầng của dự án do chủ đầu tư bỏ tiền ra đầu tư. Ngoài ra, khi đền

bù, doanh nghiệp tự thỏa thuận mua đất của dân sát giá thị trường, sau đó lại nộp

cho Nhà nước sát giá thị trường đồng nghĩa với phải mua đất 2 lần.

Hơn nữa thủ tục xác định giá đất sát với giá thị trường rất phức tạp, dễ tạo ra cơ chế xin cho... và gây ảnh hưởng đến tiến độ đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, làm chậm tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp.

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Từ ngày 1/1/2012, luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thay

cho Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành.

Theo luật này, mức thuế suất áp dụng đối với đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp và đất ở trong hạn mức là 0,03%, thuế suất là 0,07% (gấp hai lần mức

thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức); đối với phần diện tích vượt trên ba

lần hạn mức sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần mức thuế suất

đối với phần diện tích trong hạn mức). Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần

mức thuế suất cơ bản). Đất lấn chiếm sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,2% (gấp

gần bảy lần mức thuế suất cơ bản).

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất

và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử dụng đất lấn

chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích... Nếu luật được thực hiện tốt sẽ góp phần

hạn chế việc đầu cơ về đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả hơn.

- Chính sách thu hút đầu tƣ của Khu KT cửa khẩu Mộc Bài, tỉnh Tây Ninh

Tỉnh Tây Ninh cũng đang tạo điều kiện ưu đãi và khuyến khích các nhà đầu

tư sản xuất, kinh doanh tại khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài với các

quyền lợi được công nhận và bảo hộ.

Tại đây, ngoài các chính sách ưu đãi chung của Chính phủ áp dụng cho các

khu kinh tế, như được vay vốn ưu đãi Nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở kinh

doanh, chủ đầu tư nước ngoài khi chuyển lợi nhuận ra nước ngoài được hưởng mức

thuế suất thấp nhất trong khung thuế, được miễn thuế nhập khẩu đối với phương

tiện vận tải đưa đón công nhân (gồm xe từ 24 chỗ trở lên và phương tiện đường

thủy), được hưởng các ưu đãi đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt

khó khăn...

Ngoài ra, các nhà đầu tư còn được hưởng các ưu đãi đặc biệt khác như không

phải nộp thuế nhập khẩu, xuất khẩu; hàng hóa, dịch vụ xuất, nhập khẩu ra vào không phải chịu thuế VAT; hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt được sản xuất tiêu thụ trong khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài và hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt nhập khẩu từ nước ngoài vào Khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài không phải chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.

Các dự án đầu tư vào khu thương mại - công nghiệp cửa khẩu Mộc Bài cũng

sẽ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu

thuế, được giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong 9 năm kế tiếp,

được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm kể từ khi dự án

đầu tư bắt đầu hoạt động kinh doanh. Các dự án đầu tư vào đây cũng được miễn tiền

thuê đất trong 11 năm đầu kể từ ngày ký hợp đồng thuê đất. Từ năm thứ 12, sẽ được hưởng mức giá thuê đất bằng 30% giá thuê áp dụng tại khu vực.

Mặt dù có nhiều ưu đãi khi đầu tư vào khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài nhưng

những ưu đãi này không được nhất quán. Năm 2009, Chính phủ có Quyết định số

33/2009/QĐ- TTg ký ngày 2/3/2009: từ ngày 1/7/2009 siêu thị miễn thuế chỉ được

phép bán hàng miễn thuế cho khách nước ngoài, không được bán cho khách trong nước. Quyết định trên làm cho hoạt động của các siêu thị gần như ngưng hẳn trong

khoảng 10 ngày đầu tháng 7/2009 khiến nhiều DN bức xúc. Do vậy, ngày

13/7/2009 Chính phủ đã ban hành Quyết định số 93/2009/QĐ - TTg sửa đổi bổ sung Quyết định số 33. Theo đó, cụ thể từ 1/7/2009 đến 31/12/2012, mỗi khách nội địa

được mua hàng miễn thuế đến 500.000 đồng/tuần tại khu TM - CN thuộc Khu kinh

tế cửa khẩu Mộc Bài.

 Cơ hội

o Ổn định về chính trị

o Một số chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản

 Đe dọa

o Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh

nghiệp. Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

2.3.1.3. Các yếu tố công nghệ

Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các

nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các công

nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công,

tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng. Hàng loạt công nghệ xây

dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam như: phương pháp thi công top-

down giúp giảm thời gian thi công; các phương pháp thi công tầng hầm, tường vây,

móng cọc, công nghệ bê tông tự dầm; công nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công

nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả

năng chịu tải; công nghệ xây dựng nhà sử dụng tấm panel 3D tường, sàn, trần, cầu

thang tiết kiệm thời gian thi công; công nghệ betông bọt khí làm giảm giá thành xây

dựng xuống còn 60%, có thể ứng dụng xây dựng hàng loạt nhà cho người thu nhập

thấp, nhà ở xã hội, công nghệ thang máy 2 tầng giúp tăng khối lượng vận chuyển;

Cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi công,

thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân công,...

Cùng với sự phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng dần trong

tỉ trọng đầu tư chung nên đã có những thay đổi nhận thức về chất lượng công trình.

Điều này là tác nhân tích cực trong việc nâng cao trình độ quản lý cũng như chuyên

môn của ngành xây dựng nước ta, góp phần hội nhập với các nước trong khu vực.

 Cơ hội

o Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm

o Đẩy nhanh tiến độ thi công, tiết kiệm chi phí xây dựng

2.3.1.4. Các yếu tố văn hóa

TPHCM là thành phố trẻ trung và hiện đại, nhưng chứa đựng trong nó nhiều

giá trị văn hóa nhân văn, lịch sử được kết tinh và thăng hoa từ sự giao lưu của nhiều

nền văn hóa khác nhau trên nền tảng bản sắc văn hóa dân tộc. Do ảnh hưởng của

quá trình hình thành và phát triển, TPHCM là nơi hội tụ nhiều dòng chảy văn hóa:

có nền văn hóa mang dấu ấn của người Việt Nam, Hoa, Chăm, Khơ me, Ấn..., rồi

trở thành một trong những trung tâm của cả nước đón nhận những ảnh hưởng của

văn hóa Pháp, Mỹ qua các giai đoạn thăng trầm của đất nước. Cùng là sự hội tụ tinh

hoa của nhiều nguồn văn hóa nhưng TPHCM vừa mang trong mình gam màu đa sắc

hiện đại hướng ngoại, lại vừa kính đáo, gìn giữ được những dấu tích xưa trong từng

góc phố, từng mái nhà và trong nếp sinh hoạt của người dân.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân TPHCM đã có

những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần

dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình gia đình mới

này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng ngày càng gia tăng ở các

khu vực đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và công

việc đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và

quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung cư… tăng lên nhanh

chóng. Làn sóng di cư của người dân từ nông thôn ra thành thị sinh sống ngày càng

nhiều, các thành phố lớn như TPHCM không còn cách nào khác là phát triển các

khu dân cư mới, các khu đô thị kiểu nhà chồng nhà, tầng chồng tầng để giải quyết

vấn đề này. Các tòa nhà chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều và là niềm

mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các gia đình trẻ.

 Cơ hội

o Nhu cầu nhà ở cao cho dân địa phương và dân nhập cư

o Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích

sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

2.3.1.5 Môi trƣờng dân số, lao động

a. Tình hình dân số, lao động

Bảng 2.12: Dân số TPHCM từ năm 2005 đến 2011

Tổng số Dân số thành thị Dân số nông thôn 6.778.868 7.000.746 7.201.559 7.396.446 7.521.000

5.658.597 5.835.167 5.992.287 6.125.262 6.251.000

1.120.271 1.165.579 1.209.272 1.244.184 1.270.000

Năm 2007 2008 2009 2010 2011

Nguồn: Niên giám thống kê năm 2011 của Cục Thống Kê TPHCM

Dân số trung bình năm 2011 tại TPHCM là 7.521.000 người. Lượng dân cư

này tập trung chủ yếu trong thành thị, gồm 6.251.000 người, mật độ lên tới 12.268

người/km², trong khi khu vực nông thôn chỉ có 1.270.000 người, đạt 835 người/km².

Với mức dân số như vậy thì TPHCM là một trong những nơi có mật độ dân số cao trong cả nước sau Hà Nội với mật độ bình quân là 3.531 người/km2.

Trong 10 năm từ năm 2001 năm 2011, dân số thành phố tăng thêm 1.907.324 người. Diện tích sử dụng tối thiểu bình quân trên đầu người là 10m2/đầu người. Như

vậy, nhu cầu nhà ở, đất ở cần đáp ứng cho số lượng dân gia tăng này là khoảng 1.907.324 m2 sàn sử dụng.

Sự phát triển kinh tế, mở rộng các ngành sản xuất do hội nhập kinh tế quốc tế

đã tạo nên sự tăng cầu về lao động, qua đó giải quyết được vấn đề việc làm cho

người lao động. Số người được giới thiệu việc làm trong độ tuổi lao động như sau:

năm 2007 là 259.149 người, năm 2008 là 277.837 người, năm 2009 là 289.627

người, năm 2010 là 291.561 người, năm 2011 là 292.075 người

b. Dự báo dân số TPHCM trong thời gian tới

Dựa trên 4 phương án giả định để dự báo dân số của Hiệp Hội Bất động sản

TPHCM, mỗi năm tốc độ tăng trưởng dân số của thành phố lần lượt là 2%; 2,5%;

3% và 3,4% thì đến năm 2020, dân số của thành phố sẽ vào khoảng 10 triệu người

(chưa tính đến số lượng khoảng 3 triệu người không đăng ký hộ khẩu tại thành phố,

lượng dân ngoại tỉnh làm ăn theo vụ mùa).

Biểu đồ 2.1: Các phương án dự báo dân số TPHCM đến năm 2050

Các phƣơng án dân số TPHCM đến năm 2050 (4 phƣơng án)

Nguồn: Báo cáo tổng kết năm 2011 của Hiệp hội bất động sản TPHCM

Như vậy, tổng dân số của thành phố sẽ vào khoảng 15 – 16 triệu người với tỷ

lệ đô thị hóa khoảng 56 - 60%. Và đến năm 2050 dân số sẽ khoảng 28 - 30 triệu

người với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90% và trở thành một siêu đô thị.

Ngoài ra theo Quỹ phát triển nhà ở TPHCM dự báo thì dân số và nhu cầu nhà

ở tại TPHCM đến năm 2020 như sau:

Bảng 2.13: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở tại TPHCM đến năm 2020

Năm Dân số (người)

Nhu cầu nhà ở (m2/người) 2005 6.239.938 10,3 2010 7.437.000 14,3 2015 8.382.431 17 2020 9.447.000 25

Nguồn: Quỹ Phát triển Nhà ở TPHCM

Với mức dân số và nhu cầu nhà ở như dự báo bảng 2.15 thì diện tích nhà ở cho người dân tại TPHCM ước tính vào khoảng 143 triệu m2 vào năm 2015 (trong đó diện tích xây dựng mới là 39 triệu m2), và khoảng 236 triệu m2 vào năm 2020 – một

con số không nhỏ diện tích nhà ở đang đè nặng lên quỹ đất ở thành phố. Vấn đề đặt

ra là làm sao sử dụng hợp lý nhất nguồn cung để đáp ứng nhu cầu.

Trước tình hình cấp bách của nhu cầu nhà ở khi đời sống người dân ngày càng

được cải thiện, sức hút mạnh của thị trường bất động sản trong nền kinh tế chung

của cả nước, định hướng phát triển nhà ở của TPHCM cần được chính quyền sở tại

quan tâm đáp ứng, cụ thể: tìm cách tháo gỡ những bất ổn hiện tại của thị trường;

bên cạnh việc xây dựng các chương trình nhà ở, cần có những biện pháp hỗ trợ các

doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản để cùng cung ứng đủ nhu cầu về bất

động sản cho thị trường…

 Cơ hội

o Dân số tăng, mật độ dân số cao. Số dân trong độ tuổi trưởng

thành cao.

o Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

 Đe dọa

o An sinh xã hội bị đe dọa do dân số tăng lên quá nhanh

o Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc

sống không theo kịp

2.3.2 Phân tích môi trƣờng vi mô

2.3.2.1 Thị trƣờng bất động sản

a. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam được thừa nhận và phát triển từ những

năm 90, cụ thể là mốc ra đời của luật đất đai năm 1993. Cũng giống như các quy

luật phát triển kinh tế khác, thị trường bất động sản khó tránh khỏi tính chu kỳ thịnh

- suy - thịnh. Nếu trong kinh tế chính trị có khái niệm “chu kỳ khủng hoảng kinh tế”

(gồm bốn giai đoạn khủng hoảng, tiêu điều, hồi phục và phồn vinh) thì thị trường

bất động sản cũng có khái niệm “dao động theo chu kỳ” với hai giai đoạn là tăng

trưởng và thu hẹp. Do đó, việc thị trường đạt đến trạng thái “cất cánh” cùng với

những thời gian rơi vào trạng thái trầm lắng là điều tất yếu. Trong thời gian qua, thị

trường bất động sản TPHCM phát triển không ổn định với nhiều diễn biến phức tạp,

có thể chia thành các chu kỳ tăng trưởng “nóng sốt” và suy giảm “đóng băng” như

- Giai đoạn 2000 – 2006

Đến thời điểm năm 2000 thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi

trở lại. Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà, giá đất tăng rất nhanh và kéo

dài khá lâu trên toàn địa bàn Thành phố. Năm 2003, thị trường bất động sản Việt

Nam được chính thức ghi nhận tại Nghị Quyết Trung Ương 7 Khóa IX, trong đó

xác định quyền sử dụng đất được coi là một hàng hóa đặc biệt và Luật Đất Đai 2003

có hiệu lực vào ngày 1-7-2004, đã làm cho thị trường bất động sản trở nên thông

thoáng, các văn bản pháp lý khác cũng xác định giá đất có thỏa thuận, vì vậy người

người đã đầu tư vào nhà đất. Theo các chuyên gia địa ốc thì nguyên nhân của cơn

sốt này là do cầu ảo tạo nên.

Kéo dài được gần 2 năm thì đến từ cuối 2004 đến cuối 2006 thị trường rơi

vào trạng thái “đóng băng”. Nhiều cuộc hội thảo đã được tổ chức và nguyên nhân

được xác định là do: (1) khoảng cách cung - cầu quá xa, giá nhà đất luôn có xu

hướng tăng với tốc độ cao do hệ quả của việc hệ thống pháp luật quy định về quản

lý và điều tiết thị trường về thể chế tài chính, quản lý đất đai và qui hoạch còn nhiều

bất cập, thiếu, chưa sát thực tế và chưa được tháo gỡ kịp thời..., (2) đầu năm 2006

giá vàng vượt ngưỡng 9.000.000 đồng/lượng làm cho hầu hết các giao dịch bị

chững lại, các nhà đầu tư bất động sản có khuynh hướng chuyển sang đầu tư vàng vì

kiếm lời nhiều hơn. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra nhằm kéo cầu ảo về cầu

thật (cầu có khả năng chi trả) như: Thứ nhất, Nhà nước có những giải pháp kích cầu

để người có thu nhập thấp và trung bình có khả năng thanh toán khi mua nhà, đất,

phát triển hình thức trả góp, trả chậm rồi thuê mua...Thứ hai, Nhà nước trước mắt

giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ nhằm tránh cho các doanh

nghiệp tiếp tục đầu tư, hoặc đấu giá đất cho các dự án đầu tư nhà ở. Thứ ba, cần có

biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hàng đòi thanh

toán nợ, cứu các doanh nghiệp khỏi phá sản...

- Giai đoạn 2007 – nay

Cuối năm 2006 đầu 2007, thị trường có dấu hiệu hồi phục sau 3 năm trầm

lắng và đỉnh điểm là cơn sốt năm 2007 mà nguyên nhân của nó là do cầu thật tạo

nên và sự cải thiện rõ nét của môi trường đầu tư. Tại thời điểm này Việt Nam đã gia

nhập tổ chức thương mại quốc tế (World Trade Organization - WTO), rất nhiều tập

đoàn kinh tế nước ngoài tìm đến kinh doanh khiến nhu cầu về văn phòng, căn hộ

tăng lên. Bên cạnh đó, đời sống người dân cũng tăng cao nên có nhu cầu về chỗ ở

tốt hơn. Ngoài ra một nguyên nhân khác khiến thị trường bất động sản “nóng sốt” là

do nhiều nhà đầu tư (chính quy và nhỏ lẻ) chọn bất động sản làm kênh đầu tư. Lý

giải điều này, nhiều chuyên gia địa ốc, cho rằng trước đây khi có tiền, người dân

thường gửi vào ngân hàng nhưng do lãi suất tiền gửi ngân hàng không đủ bù vào

lạm phát, nên họ chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Thực tế, không ít người

chưa biết nhiều về bất động sản cũng đổ xô vào đầu tư nhà, đất đã góp phần làm cho

thị trường bất động sản sốt nóng. Rõ ràng nhu cầu về nhà, đất là có thật (cho dù là

để ở hay để đầu cơ). Và trong bối cảnh đó cung chưa đủ cầu, thì đầu tư vào lĩnh vực

nhà, đất vẫn được coi là an toàn và lời nhất so với đồng tiền mà người đầu tư đã bỏ

ra.

Kể từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường bất động sản nhìn chung

vẫn sôi động ở một số khu vực của thành phố. Sự sôi động của thị trường khi đó là

phù hợp với sự tăng mạnh của đầu tư, sự phát triển nhanh của nền kinh tế và tốc độ

đô thị hóa. Trong thời gian này, thị trường bất động sản tại TPHCM và một số tỉnh

lân cận đã có hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng

khoán sang thị trường bất động sản. Điều này đã làm tăng nhu cầu, đẩy giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và giá nhà ở tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực

nhất định. Giá các căn hộ chung cư cao tầng tại thành phố vào tháng 10/2007 tăng

khoảng 30% so với năm 2006, cuối tháng 1 đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 15 - 20%

so với tháng 10/2007 và tăng khoảng 40 - 50% so với 2006, đột biến có những dự

án giá tăng gấp đôi (khu Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng). Giá văn phòng cho thuê các

loại tăng từ 30 – 50%, kéo theo giá nhà ở chung cư cao tầng cũng tăng theo.

Tuy nhiên, sự tụt dốc không phanh của thị trường bất động sản từ giữa năm

2008 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục là mối quan tâm lo ngại của cả nền

kinh tế. Vào khoảng đầu tháng 3 năm 2008, hiện tượng quá nóng của thị trường bất

động sản đã chững lại và có phần “giảm nhiệt” sau khi có một số chính sách của

Chính Phủ với các Bộ, ngành như quy định hạn chế việc cho vay vốn đối với đầu tư

bất động sản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Giá đất tại các quận 2, quận 7,

quận 9 giảm 15 - 20% so với tháng 1/2008, số lượng người rao bán tăng nhưng số

lượng giao dịch mua, bán thực tế không đáng kể. Một số dự án rớt giá mà vẫn

không có khách hàng. Nhưng đó là quy luật cung - cầu. Thị trường sẽ có lúc đông

khách, có lúc vừa phải, thậm chí có lúc vắng khách.

Mặc dù theo phân tích và nhận định của Công ty nghiên cứu thị trường Trí

Việt (VietRees) thì tiềm lực phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn này vẫn

còn rất tốt, thị trường bất động sản sẽ có gia tăng về giao dịch và giá cả do (1)

Chính phủ dự kiến sẽ giảm nhiều loại thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất,

(2) Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn Việt Kiều

được sở hữu nhà như người trong nước và không hạn chế về số lượng, (3) Bộ Tài

Nguyên và Môi Trường sẽ trình chính phủ xem xét việc quản lý chặt nguồn cung

đất đai, nhất là chuyển đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác, như vậy đất

dự án, đô thị, đất ở, nhà ở sẽ bị giảm sút giúp thị trường bất động sản tăng nhiệt trở

lại…

Cũng trong giai đoạn này lượng vốn đầu tư vào bất động sản chiếm tỷ trọng

lớn. Nhiều công ty, tập đoàn lớn ở các lĩnh vực khác cũng đua nhau thành lập công

ty kinh doanh bất động sản tìm kiếm lợi nhuận tức thời trong khu vực bất động sản

ảnh hưởng đến nhiệm vụ cốt lõi của doanh nghiệp như Công ty Lilama, Kinh Đô,

Savimex.... Hầu hết các ngân hàng đều có công ty kinh doanh bất động sản Công ty

cổ phần địa ốc ACB của Ngân hàng Á Châu - ACBR; ABLand của Ngân hàng An

Bình…và một số ngân hàng thương mại có những động thái cho vay mua bất động

sản tương đối dễ. Việc quá nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động

sản như vậy mặc dù có ưu điểm là tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian

tới, nhưng cũng gây xáo trộn trong việc tìm kiếm dự án vì nếu không có kiểm soát

sẽ dẫn đến tình trạng dư hàng hóa, trầm lắng thị trường, lãng phí tài nguyên đất đai

cục bộ tại một số địa phương. Việc đầu tư quá lớn nguồn vốn huy động ngắn hạn

của ngân hàng vào thị trường bất động sản có tính dài hạn và tính thanh khoản chậm

cũng là vấn đề cần quan tâm nhất là khi thị trường bất động sản đang ở mức giá quá

cao. Việc ngân hàng cho vay dễ dãi còn góp phần thúc đẩy hoạt động đầu cơ.

Tình trạng có nhiều dự án nhà ở nhưng lượng hàng hóa bất động sản nhà ở

cung ứng cho thị trường vẫn chưa nhiều một phần do đầu tư “găm giữ” đất nền

không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời. Nhiều dự án nhà ở, dự án

khu đô thị mới được triển khai, nhà ở trong dự án đã bán hết nhưng việc đầu tư xây

dựng trong các dự án ở mức thấp. Nhiều dự án mới chỉ xây dựng lấp đầy khoảng

50% diện tích, cá biệt có những dự án mới chỉ lấp đầy khoảng 10%.

Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của Luật Xây dựng,

công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của Luật Nhà ở,

công khai việc bán nhà và công trình xây dựng qua sàn giao dịch theo quy định của

Luật Kinh doanh bất động sản chưa được thực hiện nghiêm túc. Thông tin trên thị

trường bất động sản chưa được minh bạch. Thị trường ngấm ngầm từ đi tìm dự án

đến mua bán hàng hóa làm thị trường bất động sản dễ bất ổn.

Sự rớt giá triền miên của nhà đất kéo dài đến cuối năm 2008 cùng với tác

động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã đưa thị trường bất động sản vào

thời kỳ dài ảm đạm suốt từ 2009 đến nay. Việc thắt chặt tín dụng, áp dụng chính

sách thuế thu nhập lũy tiến và các nghị định liên quan đến đầu tư bất động sản cũng

góp phần vào việc làm thị trường chững lại. Việc thiếu hụt vốn đầu tư vào các dự án

bất động sản của các doanh nghiệp cùng với sự gia tăng giá các yếu tố đầu vào

(nguyên vật liệu, nhân công…) khiến cho các dự án bị chậm tiến độ.

Đến tháng 7 năm 2009, tình hình thị trường có vẻ khả quan hơn nhờ vào một

số yếu tố: (1) chính sách kích cầu của Nhà Nước: việc Chính Phủ hỗ trợ lãi suất 4%

cho sản xuất kinh doanh đã làm cho một dòng tiền không chính thức chảy vào bất

động sản, kế hoạch hỗ trợ 49.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009

– 2015 cũng góp phần làm ấm lại phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp; (2)

Một lượng lớn người dân tại quận 2 nhận được tiền đền bù, giải tỏa từ khu đô thị

mới Thủ Thiêm cũng tìm mua đất để tái định cư hoặc đầu tư vào bất động sản để

sinh lợi; (3) Sự trở lại của tín dụng bất động sản cùng với nguồn vốn đầu tư FDI từ

nước ngoài và các quỹ đầu tư đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát

triển.

Đến hết năm 2010, thị trường bất động sản vẫn không có nhiều dấu hiệu khởi

sắc. Giá bất động sản giảm mạnh nhưng vẫn không thoát khỏi tình trạng ế ẩm, vắng

bóng người mua. Nhiều công ty đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường

căn hộ, nhà ở có mức giá trung bình như Công ty Thủ Đức House, hoặc phân khúc thị trường căn hộ, nhà ở có diện tích nhỏ từ 36 – 40 m2 như Công ty Đất Lành, với

mong muốn đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, tăng tính thanh khoản cho nguồn

vốn đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành một số chính sách nhằm chống suy

giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng nhằm thúc đẩy thị trường phát triển như là

Nghị Quyết của chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định đi kèm về một số cơ

chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà

ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập

thấp…

Năm 2011, tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản Việt

Nam nói chung và thị trường bất động sản TPHCM nói riêng. Với chính sách thắt

chặt tiền tệ của Chính phủ các dự án bất động sản không đủ vốn để tiếp tục xây

dựng và người mua nhà không thể vay tiền để mua. Trong năm 2011, bắt đầu có

tình trạng giảm giá “khủng” của thị trường bất động sản tại TPHCM, điển hình là đợt giảm giá của dự án An Tiến Gold House giảm giá từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2; dự án PV Landmark giảm giá 35%. Giới địa ốc đều cho

rằng, thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá mới nhưng đây chỉ là những dự án giảm

giá riêng lẻ, toàn thị trường chưa có dấu hiệu giảm giá đồng loạt.

Năm 2102 được dự đoán là năm khó khăn tiếp theo của thị trường bất động

sản cả nước nói chung và của TPHCM nói riêng. Tính hết Quý I năm 2012 đã có rất

nhiều Sàn Giao dịch bất động sản tại TPHCM đã đóng cửa và chuyển sang kinh

doanh những mặt hàng và ngành nghề khác. Điển hình cho tình trạng này là những

khu “chợ địa ốc” nhộn nhịp từ trước đến giờ như khu Cao Thắng nối dài, khu

Lương Định Của, quận 2, khu Trần Não, quận 2 đã có rất nhiều sàn giao dịch phải

đóng cửa. Với tình hình kinh tế như hiện nay, các chuyên gia dự báo đây sẽ là một

năm khó khăn nữa của thị trường bất động sản.

b. Thị trƣờng nhà ở, căn hộ

Bảng 2.14: Thị trường căn hộ bán quý 4/2011 tại TPHCM

HẠNG SANG

CAO CẤP

TRUNG BÌNH

BÌNH DÂN

TỔNG CỘNG

Tổng cung

16.350

13.681

16.489

47.024

504

802x`x`

275

1.414

2.491

Số căn hộ mới hoàn thành

$920

$663

Số căn hộ mới chào bán

-9,1%

-1,6%

-3,2%

-1,3%

Thay đổi theo quý (%)

$4.136

$1.803

$910

$722

TT thứ cấp - Giá chào bán TB (USD/m2)

-2,2%

-1,5%

-3,9%

-0,6%

Thay đổi theo quý (%)

-7,5%

-6,0%

-4,4%

-0,7%

Thay đổi theo năm (%) Ghi chú: *: Chào bán bởi Saigon Mekong; **: Chính thức chào bán

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam

Thị trường nhà ở bán thu hút sự chú ý trong suốt quý 4 vừa qua vì doanh số

bán cho thấy những khó khăn của chủ đầu tư cũng như sự phức tạp trong việc tiếp

cận nguồn vốn. Sự kiện một số chủ đầu tư bất ngờ giảm giá vào đầu quý đã gây ra

nhiều bàn tán. Trong đó, một số vụ lúc đầu được xem là chiêu thức tiếp thị hơn là

giảm giá thực sự, nhưng sự kiện này đã đặt dấu chấm hỏi về khả năng thanh toán và

nhu cầu của thị trường.

Ưu đãi dưới nhiều hình thức khác nhau tiếp tục thúc đẩy giao dịch tại hầu hết

các dự án khi mà chủ đầu tư tiếp tục tìm cách duy trì dòng tiền mặt bằng cách huy

động tiền trả trước từ người mua. Nhiều khoản chiết khấu sẽ chỉ được đưa ra vào thời

điểm thương lượng, do đó giá thực tế có khả năng sẽ thấp hơn so với giá chào bán

được báo cáo.

Do gặp khó khăn về nguồn tiền mặt, các chủ đầu tư căn hộ chung cư buộc phải

thay đổi chiến lược bao gồm cho thuê hay chuyển một số khối chung cư sang căn hộ

dịch vụ cho thuê. Điều này được thể hiện qua việc ký kết trong quý 4 giữa chủ đầu tư

dự án Diamond Island và tập đoàn quản lý căn hộ dịch vụ cho thuê The Ascott

Limited.

Vì người mua cũng đang đối mặt với các khó khăn về tài chính, phân khúc căn

hộ cao cấp sẽ tiếp tục gặp phải những bất lợi trong việc đạt doanh số bán. Do các nhà

đầu cơ rút lui, nhu cầu trên thị trường chủ yếu từ những người mua để ở - những

người chỉ có thể chấp nhận các sản phẩm có mức giá bình dân.

Nhu cầu mua để ở trước đây tập trung vào căn hộ cao cấp giờ dần chuyển sang

nhà ở gắn liền với đất. Giá cả của loại hình nhà ở này ngày càng cạnh tranh, trong khi

người mua để ở ưa chuộng loại hình đất vì thường kèm theo không gian sống rộng rãi

hơn.

Bảng 2.15: Thị trường căn hộ bán quý 2/2012 tại TPHCM

TRUNG BÌNH

BÌNH DÂN

TỔNG CỘNG

HẠNG CAO CẤP SANG

Tổng cung

504

16.350

13.681

16.489

47.024

Số căn hộ mới hoàn thành

802

275

1.414

2.491

Số căn hộ mới chào bán

354

$3.963

$1.745

$892

$706

TT thứ cấp - Giá chào bán TB (USD/m2)

Thay đổi theo quý (%)

0,1%

-1%

-1,1%

-0,9%

Thay đổi theo năm (%)

-8,3%

-5,7%

-6,1%

-2,8%

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 2/2012 của CBRE Việt Nam

Giá chào bán hầu như không thay đổi so với quý trước nhưng việc hỗ trợ lãi

suất, chiết khấu vẫn tiếp tục và đôi khi tặng thiết bị nội thất. Một số căn hộ, chỉ cần

thanh toán trước 30% giá trị căn hộ, khoản còn lại thanh toán trong vòng 6 đến 24

tháng với lãi suất thấp hoặc 0%.

Số lượng giao dịch chưa tăng đáng kể nhưng số lượng yêu cầu đã tăng lên và

số khách tham dự các sự kiện mở bán căn hộ cũng tăng lên.

So với quý trước: giảm nhẹ ở phân khúc bình dân và cao cấp. Giá chào bán

trong phân khúc hạng sang gần như không thay đổi do bởi nguồn cung hạn chế.

So với cùng kỳ năm trước: giảm mạnh ở tất cả các phân khúc bởi những người

đầu cơ ngắn hạn muốn nhanh chóng bán sản phẩm của mình.

Bảng 2.16: Thị trường nhà ở gắn liền với đất bán quý 2/2012 tại TPHCM

Q7 & Q2 H. Nhà Bè Q9

Quận khác Tổng cộng

Mới hoàn thành (căn)

Tổng cung (căn)

1.237

103

477

547

2.304

Mới chào bán

Tổng chào bán

1.278

149

625

455

2.597

$3,515

$2,539 $1,503

$1,445

TT thứ cấp - Giá chào bán TB (USD/m2)

Thay đổi theo quý (%)

-3.0%

-2%

-6.0%

-5.0%

Thay đổi theo năm (%)

-27.0%

-9.0%

-11.0%

-12.0%

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 2/2012 của CBRE Việt Nam

Phân khúc này có phần ấm hơn so với quý trước, nhiều căn được chào bán và

hoàn thành hơn. Số căn hoàn thành: 96 căn biệt thự so với 0 căn hoàn thành trong

Quý 1/2012. Số căn mới chào bán: 62 căn so với 0 căn trong Q1/2012

Tuy nhiên, tương tự như thị trường căn hộ, lượng giao dịch vẫn hiếm hoi. Xu

hướng chuyển sang đất nền ở các quận ven của thành phố hoặc các tỉnh lân cận.

Bảng 2.17: Tình hình triển khai của một số dự án BĐS tại TPHCM từ 2008 – 2012

Tên dự án

Chủ đầu tƣ

Địa điểm

Thời điểm khởi công 1/ 2008

Dự kiến hoàn thành 2012

Quận 2

Estella

Công ty Tiến Phước và Công ty Keppel Land (Singgapore)

3/2008

Quận 2

2011

Blooming Park Công ty Kiến Á

Cuối 2008

Quận 4

2010

Horizon Place Công ty Aseana BDC và Công

2010

Quận 2

Quận 7 Nhà Bè

2012 8/2012

ty CP Bình Dương Công ty CP Kinh doanh Nhà Hoàng Anh Công ty CP KD nhà Nova Công ty TNHH Tài Nguyên

1/2008 Quý IV/2008 3/2008

Nhà Bè

2012

Quý I/2008

Hoàng Anh Riverview Sunrise City KenTon Residences Phú Hoàng Anh

2009

2012

Quận 9

Công ty TNHH địa ốc Phú Long và Công ty Hoàng Anh Gia Lai Công ty CP Kinh doanh Nhà Hoàng Anh

Công ty LD Phú Mỹ Hưng

Quý I/2009

11/2011

Quận 7

Công ty TNHH XD Võ Đình

2010

Quận 12

2009

Công ty CP XD & KD Vật tư

2012

Quận 2

2009

Tổng công ty Dầu Khí

2011

Quận 2

2009

Công ty CP ĐTXD Bình Chánh

2010

2011

Bình Tân

29/11/2007

2010

Thủ Đức

9/2010

Thủ Đức

Phức hợp Villa và CHCC Hoàng Anh Riverside Residence Võ Đình Apartment Khu căn hộ C&T Plaza PV Power Landmark Khu căn hộ BCCI Trƣờng Thọ - TDH Sun View

tháng 07- 2008

Năm 2010

Năm 2012

Thủ Đức

Quý I/2009

Quý I / 2011 Thủ Đức

06/2009

2012

Thủ Đức

Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức Công Ty CP DV XD Địa c Đất Xanh. Công ty XD & PT Nhà Thành Trường Lộc Công ty CP Đầu tư & Xây dựng Công trình 135 Công ty TNHH TV & KD Nhà Đạt Gia Công ty CP Xây dựng Số 5

3/2010

2012

Thủ Đức

Riverside 4S Riverside 4S2 New Tower Apartment Babylon Residence 1 Mỹ An

2010

03/2012

Tân Phú

Lotus Garden Công ty CP Việt Âu – Thành

viên tập đoàn JACCAR HOLDINGS

Nguồn: Tổng hợp từ internet của tác giả

c. Thị trƣờng khu công nghiệp

Bảng 2.18: Số liệu thị trường khu công nghiệp đến hết quý 4 năm 2011

Bình

Đồng

Long

TPHCM

Dƣơng

Nai

An

Tổng cung (Số lượng KCN)

Lượng cung theo dõi (Số lượng KCN)

Lượng cung theo dõi (DT cho thuê tất cả giai đoạn, hecta)

1.056

3.477

1.89

467

Giá thuê đất KCN (USD/m2/hợp đồng thuê)

$194,00

$56,67

$71,67

$73,33

% thay đổi (theo quý)

41,6%

7,3%

35,2%

47,7%

Công suất hoạt động KCN (%)

90,1%

70,0%

75,5%

68,3%

% thay đổi (theo quý)

-4 pt

-5 pt

-0,3 pt

1,7 pt

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn (USD/m2/tháng)

$4,14

$3,04

$3,60

$3,00

% thay đổi (theo quý)

-3,7%

-7,9%

0,0%

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam

Biểu đồ 2.2: Giá cho thuê đất tại các KCN

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam

Biểu đồ 2.3: Giá cho thuê đất tại các KCN

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 4/2011 của CBRE Việt Nam

Quý 4/2011 chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp sụt giảm nhẹ.

Mức giá thuê nhà xưởng xây sẵn ít sự thay đổi, chỉ ghi nhận sự sụt giảm nhẹ tại

TPHCM và Bình Dương.

Sự quan tâm dành cho thị trường khu công nghiệp tiếp tục gia tăng, với các

xu hướng trong suốt năm 2011 được củng cố thêm trong quý cuối của năm.

 Cơ hội

o Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS

o Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế

của các công ty trong ngành

o Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

o Nhiều dự án BĐS được sang nhượng với giá thấp

 Đe dọa

o Nhiều công ty BĐS sẽ bị phá sản

o Người mua nhà có nhu cầu nhưng không đủ nguồn tài chính để mua

o Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc

2.3.2.2 Các đối thủ cạnh tranh trong ngành

a. Công ty Vạn Phát Hưng

- Vốn điều lệ: 277.148.160.000 VNĐ

- Năm thành lập: 09/09/1999, đổi sang công ty cổ phần năm 2006, lên sàn

CK năm 2009

- Các dự án đã và đang thực hiện:

o Khu dân cư Phú Thuận tại đường Hoàng Quốc Việt, P. Phú

Thuận, Q.7, TPHCM

o Khu dân cư Tân Kiểng tại P. Tân Kiểng, Q.7, TPHCM

o Thực hiện Khu dân cư Phú Mỹ với diện tích 22ha tại P.Phú

Mỹ, Quận 7, TPHCM

o Thực hiện Khu dân cư Phú Xuân với diện tích 36,4ha tại Xã

Phú Xuân, H.Nhà Bè, TPHCM

o Khu phức hợp La Casa với diện tích 6,1ha tại đường Hoàng

Quốc Việt - Đào Trí, P. Phú Thuận, Q.7, TP.HCM

o Dự án Nhơn Đức Garden với diện tích 40ha tại Xã Nhơn Đức ,

Huyện Nhà Bè, TP.HCM

b. Công ty nhà Anh Tuấn

- Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ

- Năm thành lập: 1991

- Các dự án đã và đang thực hiện:

o Dự án Anh Tuấn Apartment với diện tích 8.343,6m2 tại trung

tâm Xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè

o Dự án Anh Tuấn Garden với diện tích 27.779m2 tại huyện Nhà

Bè

o Dự án Phú Anh Tuấn với diện tích 11ha tại trung tâm xã Phú

Xuân, huyện Nhà Bè

o Dự án khu du lịch sinh thái tại Cù lao Long Phước, quận 9

d. Công ty Hồng Quang

- Vốn điều lệ: 100.000.000.000 VNĐ

- Năm thành lập: năm 2000

- Các dự án đã và đang thực hiện

o Khu dân cư Phú Xuân với diện tích 31ha tại Nhà Bè

o Dự án Khu chung cư 5 Block Khu 13C – huyện Bình Chánh

e. Công ty CP Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn

- Vốn điều lệ: 20.000.000.000

- Năm thành lập: ngày 18/8/1994

- Các dự án đã và đang thực hiện:

o Khu dân cư tại Mộc Bài – Tây Ninh

o Khu dân cư phường 7, quận 8, TP. Hồ Chí Minh

2.3.2.3 Khách hàng

Hiện nay, công ty đang bán các dự án ở Khu dân cư An Phú – Mộc Bài, dự

án 6B, huyện Bình Chánh, …. Tổng cộng hiện nay, công ty có khoảng gần 1.000

khách hàng mua nền tại các dự án. Chủ yếu là các khách hàng mua đầu tư, một số ít

mua để ở. Trong tương lai, đây cũng là những khách hàng tiềm năng của công ty.

Do tình hình kinh tế khó khăn hiện nay, một số khách hàng muốn bán lại nền

và nhiều khi gây áp lực lên công ty để đòi lại tiền đã góp vốn. Để giải quyết vấn đề

này, công ty bắt đầu tiến hành giao nền cho khách hàng của dự án Khu dân cư An

Phú.

 Cơ hội

o Số lượng khách hàng đông, đây cũng là khách hàng tiềm năng

trong tương lai

o Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

 Đe dọa

o Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

o Khả năng thanh toán của khách hàng khi công ty giao nền

2.3.2.4 Nhà cung cấp

a. Quỹ đất

Đây là yếu tố đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất động

sản và đối với Công ty An Phú cũng không là ngoại lệ. Có nhiều cách để có được

quỹ đất triển khai dự án:

- Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân thành phố

giao đất, cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai thực

hiện dự án. Trước đây, công ty đã từng thực hiện điều này, điển hình là việc

mua lại một phần đất từ dự án các dự án như: dự án 6B, Thạnh Mỹ Lợi, biệt

thự quận 12…., trong tương lai, công ty sẽ sắp xếp nguồn vốn để mua lại

phần đất của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Chợ Lớn tại Tây Ninh (giáp ranh

với dự án KDC An Phú – Mộc Bài) để mở rộng dự án hiện hữu.

- Đối với các dự án khác, hiện nay công ty đã và đang thương lượng với dân

để đền bù giải tỏa theo quy định của Nhà nước. Với cách thức này, công ty

đang gặp nhiều khó khăn do phải thương lượng tới cùng với dân. Và có một

số hộ dân đòi giá đất rất cao thậm chí là phi lý để được đền bù.

Tuy nhiên, do tình hình bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, các

dự án bất động sản chậm triển khai một số người dân có đất trong dự án bắt đầu

muốn bán đất với giá rẻ.

b. Ngân hàng

Đặc trưng của ngành kinh doanh bất động sản là tỷ lệ sử dụng vốn vay rất

lớn để tiến hành thực hiện dự án, sau đó khi có nguồn thu sẽ hoàn trả lại các khoản

vay này. Một số công ty cổ phần thì có thể sử dụng vốn từ phát hành cổ phiếu hoặc

trái phiếu để triển khai thực hiện dự án. Công ty An Phú có sử dụng vốn vay ngân

hàng để thực hiện dự án. Việc này có lợi ích là công ty hoàn toàn chủ động trong

công tác điều hành quản lý công ty.

Tuy nhiên cũng đòi hỏi công ty có mối quan hệ tín dụng tốt với các tổ chức

tín dụng. Công ty đã và đang xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lược với các ngân

hàng lớn trong nước như Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

(AgriBank), Ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam

(Vietcombank), Ngân hàng công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng CP

Hàng hải (MSB)….

Hiện nay, do chính sách chung của Nhà Nước là thắc chặt cho vay đối với

các dự án bất động sản và người mua bất động sản nên các doanh nghiệp và người

mua nhà cũng rất khó khăn trong việc vay tiền.

d. Nhà thầu xây dựng

Trước đây, các dự án của công ty đều do công ty tự triển khai từ khâu thiết

kế, quy hoạch, thi công, xây dựng nên ít sử dụng các nhà thầu. Trong điều kiện hiện

nay, Hội đồng Quản trị yêu cầu sử dụng các nhà thầu để chuyên môn hóa và tập

trung nguồn lực của công ty vào việc phát triển dự án.

Các nhà thầu hiện nay của công ty bao gồm: Công ty Petro Mỹ Phú – tư vấn

giám sát; Công ty TNHH XD Bình Minh – thi công bó vĩa, vĩa hè Khu dân cư An

Phú, Công ty TNHH Nguyên Phương – đơn vị đo đạc và cắm mốc cho các dự án

của công ty…..Hiện nay, áp lực lớn nhất từ các nhà thầu là việc thanh toán tiền và

tiến độ thực hiện các công việc đã cam kết. Do tình hình kinh tế khó khăn, nguồn

tiền mặt hạn chế nên tiến độ thi công và thanh toán tiền đều bị chậm lại.

 Cơ hội

o Đền bù đất với giá hợp lý

 Đe dọa

o Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy

định)

o Bị một số “cò đất” làm giá, đẩy giá đất đền bù lên cao

o Không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng do lãi suất cao, thủ

tục khó khăn

2.3.2.5 Hàng thay thế

Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp

của nhiều loại sản phẩm của nhiều ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức

tạp, có một không hai, không có một sản phẩm bất động sản nào giống sản phẩm

nào. Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai,

mà đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt. Đất đai ở vị trí khác

nhau thì khác nhau về giá trị và không bao giờ có một vị trí khác tương tự vậy được.

Tiếp đó để có được một sản phẩm bất động sản đòi hỏi sự kết hợp một cách hoàn

hảo các sản phẩm từ các ngành khác và phải có một loại sản phẩm để quản lý quá

trình kết hợp này là quản lý dự án. Sản phẩm bất động sản không có sản phẩm thay

thế nên áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế có thể xem là không tồn tại.

2.3.2.6 Các đối thủ tiềm ẩn

Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh bất động sản thì để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản thì vốn pháp định tối thiểu phải là 6 tỷ đồng. Nghị định cũng quy định đối với

dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án

phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã

được phê duyệt. Đối với dự án nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của

dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của

dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

Thông thường khi một doanh nghiệp hoạt động vững vàng trên lĩnh vực của

mình sẽ sử dụng lợi nhuận thu được từ các lĩnh vực hoạt động chính chuyển sang

đầu tư vào bất động sản. Đó cũng là xu hướng phát triển chung của các công ty kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động

sản là giai đoạn ban đầu xin chủ trương, lập dự án cho đến khi bắt đầu khởi công

xây dựng dự án tốn rất nhiều chi phí ban đầu nên trong giai đoạn này các doanh

nghiệp sẽ sử dụng lợi nhuận từ các hoạt động chính của mình để bù đắp. Tùy theo

dự án mà giai đoạn này có thể kéo dài từ 3 đến 5 năm. Sau đó sử dụng nguồn thu từ

dự án bất động sản để hoàn lại. Ngoài ra để kinh doanh bất động sản đòi hỏi doanh

nghiệp phải có mối quan hệ rất tốt với ngân hàng vì đa số các dự án kinh doanh bất

động sản đều sử dụng vốn vay.

Các đối thủ tiềm năng của Công ty An Phú về lĩnh vực kinh doanh bất động

sản chính là các công ty mới vừa thành lập một vài năm với tiềm lực tài chính khá.

Và đặc biệt là các công ty con của các tập đoàn kinh tế trong và ngoài nước với tiềm

lực kinh tế mạnh và quỹ đất sẵn có. Chớp thời cơ thị trường địa ốc đang khó khăn,

các tập đoàn này tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án đang thiếu vốn với giá rẽ và đầu

tư chờ thị trường tốt lên để bán.

2.3.3 Ma trận các yếu tố bên ngoài

Tổng kết các cơ hội, đe dọa chính của Công ty

 Cơ hội

o GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm

o Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động

sản tại TP.HCM

o Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh

tiến độ thi công.

o Nhu cầu nhà ở cao cho dân địa phương và dân nhập cư

o Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích

sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

o Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

o Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp

o Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế

của các công ty trong ngành

o Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

o Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

 Đe dọa

o Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh

nghiệp

o Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

o Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc

sống không theo kịp

o Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc

o Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

o Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

o Khả năng thanh toán của khách hàng khi công ty giao nền

o Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy

định)

 Ma trận các yếu tố bên ngoài

Bảng 2.19: Ma trận các yếu tố bên ngoài

STT Các yếu tố bên ngoài Phân loại Mức độ quan trọng Số điểm quan trọng

0.27

1 GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm 0.09 3

0.36

2 Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM 0.09 4

0.18

3 Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công 0.06 3

0.27

4 Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư 0.09 3

0.27

6 0.09 0.09 3 3

0.18

7 Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp 0.06 3

0.24

8 Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành 0.08 3

0.24

9 Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi” 0.06 4

0.24

10 0.06 4

0.04

11 Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp 0.04 1

0.08

12 Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo 0.04 2

0.1

13 Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp 0.05 2

0.06

14 Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc

0.04

15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản 0.06 0.04 1 1

0.08

16 0.04 2

0.08

17 0.04 2

18 Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định) 1

0.03 1

Tổng cộng

0.03 3.03

Nguồn: Phân tích, tính toán của tác giả

Điểm trung bình của các yếu tố bên ngoài là 3.03 ở mức khá.

Chƣơng 3

CHIẾN LƢỢC PHÁT TRIỂN CÔNG TY CP ĐỊA ỐC AN PHÚ GIAI ĐOẠN 2012-2020 TẠI TPHCM

3.1 Dự báo thị trƣờng bất động sản

3.1.1 Thị trƣờng nhà ở

Theo dự báo của Công ty TNHH Colliers Việt Nam:

Thị trường căn hộ để bán đang đối mặt với nhiều thách thức do tình hình

kinh tế khó khăn, thiếu nguồn vốn phát triển, lạm phát cao, lãi suất cao và chính

sách thắt chặt tiền tệ.

Nguồn cung căn hộ ước tính có khoảng 119.000 căn, tăng mạnh khoảng

37% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung thứ cấp tăng khoảng 44% so với cùng

kỳ năm trước và 32% cho nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung sơ cấp chính của thị trường căn hộ từ quận 2, 7, 8, Tân Phú và

Nhà Bè, chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung, trong đó quận 7 có nguồn cung cao

nhất, khoảng 13.900 căn.

Giá bán trên thị trường căn hộ tiếp tục xu hướng sụt giảm. Giá chào bán

trung bình của tất cả các hạng căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân ở mức 1.230

USD trên mét vuông.

Giá chào bán trung bình có biên độ khoảng 690USD - 2.000USD trên mét

vuông. Giá chào bán trung bình cao nhất của căn hộ cao cấp khoảng 4.150USD trên

mét vuông.

Thị trường ghi nhận sự sụt giảm giá chào bán trên tất cả các hạng. Trong đó,

giá chào bán của căn hộ cao cấp giảm mạnh, khoảng 40% theo năm; tiếp theo đó là

căn hộ trung cấp và bình dân giảm 30% và 27% tương ứng.

Nguồn cung tương lai ước tính trong giai đoạn 2012-2015 dự kiến khoảng

45.000 căn đến từ 90 dự án. Quận Nhà Bè, Bình Chánh, quận 9, 7 và quận 2 sẽ là

nguồn cung căn hộ chủ yếu, chiếm khoảng 65% tổng nguồn cung tương lai.

Nguồn cung lớn hiện tại sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường trong

những quý tiếp theo của năm. Giá bán dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong quý tới.

Trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, nhà đầu tư đã không còn

chiếm đa số người mua nhà như các giai đoạn trước. Giao dịch bất động sản hiện

nay là khách hàng có nhu cầu mua nhà đã hoàn thiện để ở hoặc mua đất nền trong

khu dân cư.

Đa phần các giao dịch thành công đều nằm ở phân khúc trung cấp và bình

dân. Tuy nhiên, các sản phẩm hiện tại chưa phù hợp với đại đa số người tiêu dùng.

Phần lớn người mua nhà mong muốn những căn hộ có diện tích nhỏ, vào khoảng

50 - 70m2 với giá trị giao dịch ở mức 1,5 - 2 tỷ đồng. Trong tương lai khi nhiều căn

hộ phù hợp với túi tiền được tung ra hơn, thị trường chung cư sẽ có thể sôi động

hơn.

Hình 3.1: Giá chào bán theo hạng

Nguồn: Báo cáo nghiên cứu dự báo Quý 1/2012 của Colliers Việt Nam

3.1.2 Thị trƣờng khu công nghiệp

Theo dự báo của CBRE Việt Nam:

Thị trường KCN sẽ xuất hiện thêm nhiều KCN với nhiều hạng mục đi kèm.

Chủ đầu tư tin rằng dự án KCN sẽ thành công hơn khi đi kèm với hạng mục nhà ở

bán.

Các nhà sản xuất tại Nhật Bản và Thái Lan tiếp tục quan tâm đến thị trường

Việt Nam hơn. Các thảm họa thiên nhiên xảy ra tại Nhật và Thái Lan trong năm

2011 khiến khách thuê tại đây phải tìm kiếm một địa điểm thay thế.

Chính phủ thúc đẩy việc di dời các nhà máy vào trong KCN, để lại nhiều

quỹ đất trống cho dự án cơ sở hạ tầng và các dự án khác.

Chính phủ ngày càng quan tâm hơn đến hiệu quả sự dụng năng lượng và vấn

đề xử lý chất thải trong các khu công nghiệp.

Kho vận/hậu cần sẽ trở thành một thành tố không thể thiếu khi quy hoạch

khu công nghiệp

Ngành kho vận sẽ tăng trưởng do thương mại khu vực châu Á sẽ trở thành

chỗ dựa cho nền kinh tế trong suốt thời kỳ châu Âu khủng hoảng và Mỹ tăng

trưởng chậm

Các dự án đầu tư FDI từ Nhật Bản sẽ là trọng điểm. Gồm trực tiếp từ Nhật

hoặc từ các doanh nghiệp Nhật chuyển ra khỏi Thái Lan.

Các lĩnh vực tăng trưởng tiềm năng: chế biến thức uống & thực phẩm cho

khu vực phía Nam; Lắp ráp điện tử cho khu vực phía Bắc.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn sẽ giảm do nguồn cung trở nên dồi dào nhất từ

trước đến nay

3.2 Định hƣớng phát triển của công ty

- Năm 2012 và năm 2013: Đây là 2 năm khó khăn của thị trường bất động

sản, là giai đoạn cầm cự và chuẩn bị nguồn nhân lực, tài chính và quỹ đất để

đón đầu sự phục hồi của nền kinh tế và thị trường bất động sản

- Năm 2014 đến năm 2015: Nắm bắt thời cơ nền kinh tế phục hồi và sự khởi

sắc của thị trường bất động sản

- Năm 2016 đến năm 2020: Phát triển định hướng theo chiều sâu, kết hợp đa

dạng hóa sản phẩm.

3.3 Mục tiêu, sứ mệnh của công ty

Sứ mệnh:

Trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đáp ứng nhu

cầu nhà ở của người dân, phục vụ mục tiêu đô thị hóa và phát triển nhà ở của

TPHCM và Tây Ninh

Mục tiêu:

- Phát triển các khu dân cư theo tiêu chuẩn hiện đại, đáp ứng nhu cầu của

người dân tại TPHCM và Tây Ninh

ng cố nguồn nhân lực, hoàn thiện bộ máy của công ty

- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân

- Phát triển các sản phẩm nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu của người dân

3.4 Xây dựng và lựa chọn các chiến lƣợc

3.4.1 Xây dựng chiến lƣợc thông qua ma trận SWOT

Bảng 3.1: Ma trận SWOT

Cơ hội

Đe doạ

- GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các

năm (O1)

- Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự

- Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp (T1) - Thủ tục trong ngành bất động sản rườm

rà, chồng chéo (T2)

án bất động sản tại TP.HCM (O2) Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công (O3)

- Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân

- Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp (T3)

nhập cư (O4)

- Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các

phân khúc (T4)

- Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới (O5)

- Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với

giá thấp (O6)

- Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản (T5) - Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định) (T6) - Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng

- Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm

từ phía khách hàng (T7)

- Khả năng thanh toán của khách hàng

khi Công ty giao nền (T8)

biên chế của các công ty trong ngành (O7) - Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi” (O8)

Điểm mạnh

- Có kinh nghiệp thực hiện, đầu tư, môi

giới dự án bất động sản (S1)

- Có mối quan hệ tốt với các cấp chính

quyền (S2)

1. S7 + O2: tận dụng nguồn vốn đầu tư nước ngoài để kêu gọi đầu tư vào các dự án của công ty (Chiến lược liên doanh, liên kết) 3. S8 + O4 + O5 + O1: Phát triển sàn giao dịch, tập trung bán các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thật của người dân (Chiến lược hội nhập về phía trước)

1. S7 + T3 + T4 + S5 + S6: Tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở giá thấp (Chiến lược tập trung chi phí thấp) 2. S9+ S10 + T5 + T4: Sử dụng nguồn lực sẵn có để hợp tác hoặc mua lại các dự án bđs giá hợp lý (Chiến lược liên doanh, liên kết)

- Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông (S3) - Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn

khá (S4) Sản phẩm có giá tốt (S5) Sản phẩm là đất nền – dễ bán (S6)

- - - Quỹ đất có quy mô lớn (S7) - Chủ động được kênh phân phối do có sàn

giao dịch Công ty (S8)

- Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài

chính (S9)

- Có nguồn tài sản lớn (S10)

Điểm yếu

- Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty (W1) - Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ (W2)

- Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

1. W4 + O7: tận dụng thời cơ thu hút nhân tài của các công ty bất động sản, đặc biệt các công ty bất động sản nước ngoài (Chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh – nhân sự) 2. O3 + O8 + W3 + W5: áp dụng công nghệ cao để rút ngắn thời gian hoàn thành công trình, giảm giá thành sản phẩm, xây nhà diện tích nhỏ, chi phí thấp (Chiến lược tập trung chi phí thấp )

(W3)

1. W1 W2 + T4 + T5: tận dụng thời điểm thị trường bất động sản khó khăn để đinh vị lại thương hiệu của công ty cp địa ốc An Phú (Chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh – thương hiệu) 2. W6 + W5 + T4 T5 + T6: thu hồi nguồi vốn đầu tư ở một số dự án không hiệu quả (Chiến lược suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tư)

- Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh

giảm bộ máy (W4)

- Nguồn tiền mặt hạn chế (W5) - Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển

thành tiền mặt (W6)

Nguồn: Theo tổng hợp và tính toán của tác giả

3.4.2 Sử dụng ma trận định lƣợng QSPM để lựa chọn chiến lƣợc

3.4.2.1 Lựa chọn chiến lƣợc cho nhóm SO

Bảng 3.2: Ma trận QSPM – Nhóm SO

Chiến lƣợc có thể thay thế

CL liên doanh, liên kết

CL hội nhập về phía trƣớc

Các yếu tố quan trọng

Phân loại

AS TAS

Cơ sở của số điểm hấp dẫn

TT Yếu tố bên trong

1 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông

3 4 Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá 5 Sản phẩm có giá tốt 6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn 7

Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty

8 9 Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính 10 Có nguồn tài sản lớn

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty

Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ

12 13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

14 15 Nguồn tiền mặt hạn chế

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

16 TT Yếu tố bên ngoài

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công

3 4 Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân

nhập cư

Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

5 6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành 8 9 Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo Quan điểm có thành kiến của Nhà nước đối với các DN BĐS

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

14 15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)

Tổng số điểm hấp dẫn

255

294

Nguồn: Theo tổng hợp và tính toán của tác giả

Từ bảng trên ta thấy rằng chiến lược liên doanh liên kết có tổng số điểm hấp

dẫn (TAS = 255) nhỏ hơn chiến lược hội nhập về phía trước có số điểm hấp dẫn

(TAS = 294) do đó ta nên chọn chiến lược hội nhập về phía trước

3.4.2.2 Lựa chọn chiến lƣợc cho nhóm ST

Bảng 3.3: Ma trận QSPM – Nhóm ST

Chiến lƣợc có thể thay thế

CL liên doanh, liên kết

CLtập trung CP thấp

Các yếu tố quan trọng

Phân loại

AS TAS

Cơ sở của số điểm hấp dẫn

TT Yếu tố bên trong

1 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính

quyền

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá

4 5 Sản phẩm có giá tốt 6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn 7

Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính

9 10 Có nguồn tài sản lớn

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ

12 13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

14 15 Nguồn tiền mặt hạn chế

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển 16 thành tiền mặt TT Yếu tố bên ngoài

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

5 6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành

8 9 Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên

ngôi”

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

14 15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

Tổng số điểm hấp dẫn

255

261

Nguồn: Theo tổng hợp và tính toán của tác giả

Từ bảng trên ta thấy rằng chiến lược liên doanh liên kết có tổng số điểm hấp

dẫn (TAS = 255) nhỏ hơn chiến lược tập trung chi phí thấp có số điểm hấp dẫn

(TAS = 261) do đó ta nên chọn chiến lược tập trung chi phí thấp

3.4.2.3 Lựa chọn chiến lƣợc cho nhóm WO

Bảng 3.4: Ma trận QSPM – Nhóm WO

Chiến lƣợc có thể thay thế

CL nâng cao NL cạnh tranh

CL tập trung CP thấp

Cơ sở của số điểm hấp dẫn

Các yếu tố quan trọng

Phân loại

AS

TAS

AS

TAS

TT Yếu tố bên trong

1 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông

3 4 Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá 5 Sản phẩm có giá tốt 6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán

Quỹ đất có quy mô lớn

Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty

8 9 Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính 10 Có nguồn tài sản lớn

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty

Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ

12 13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

14 15 Nguồn tiền mặt hạn chế

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

16 TT Yếu tố bên ngoài

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

5 6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

14 15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

272

Tổng số điểm hấp dẫn

261 Nguồn: Theo tổng hợp và tính toán của tác giả

Từ bảng trên ta thấy rằng chiến lược tập trung chi phí thấp có tổng số điểm

hấp dẫn (TAS = 261) nhỏ hơn chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh có số điểm

hấp dẫn (TAS = 272) do đó ta nên chọn chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh

3.4.2.4 Lựa chọn chiến lƣợc cho nhóm WT

Bảng 3.5: Ma trận QSPM – Nhóm WT

Chiến lƣợc có thể thay thế

CL nâng cao NL cạnh tranh

CL suy giảm bằng cách thu hồi vốn đầu tƣ

Cơ sở của số điểm hấp dẫn

Các yếu tố quan trọng

Phân loại

AS

TAS

AS

TAS

TT Yếu tố bên trong

1 Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông

3 4 Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá 5 Sản phẩm có giá tốt 6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn 7

Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty

8 9 Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính 10 Có nguồn tài sản lớn

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty

Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ

12 13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm 14 Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ

máy

15 Nguồn tiền mặt hạn chế

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

16 TT Yếu tố bên ngoài

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm

Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công

Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư

Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

5 6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp

Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành 8 9 Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp

Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

Quan điểm có thành kiến của Nhà nước đối với các DN BĐS

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

14 15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền

Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)

285

272

Tổng số điểm hấp dẫn

Nguồn: Theo tổng hợp và tính toán của tác giả

Từ bảng trên ta thấy rằng chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh có tổng

số điểm hấp dẫn (TAS = 272) nhỏ hơn chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh có

số điểm hấp dẫn (TAS = 285) do đó ta nên chọn chiến lược nâng cao năng lực cạnh

tranh

Dựa vào việc thiết lập, đánh giá, phân tích ma trận QSPM, ta hệ thống lại các chiến

lược được lựa chọn như sau:

- Chiến lược tập trung chi phí thấp

- Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập dọc về phía trước

- Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập theo chiều ngang

- Chiến lược suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tư

- CL nâng cao năng lực cạnh tranh (Nhân sự + Marketing + Vốn)

3.4.3 Các giải pháp chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn

2012 – 2020

3.4.3.1 Chiến lƣợc tăng trƣởng bằng cách hội nhập dọc về phía trƣớc

Theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP, các sản phẩm nhà ở hình

thành trong tương lai khi giao dịch lần đầu phải giao dịch qua sàn bất động sản

nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của sản phẩm.

Để đáp ứng yêu cầu của pháp luật cũng như chủ động trong khâu phân phối

sản phẩm, Công ty CP Địa ốc An Phú đã thành lập sàn giao dịch An Phú Land tại

quận 2 và sẽ tiến hành thành lập sàn giao dịch An Phú Mộc Bài tại Tây Ninh

a. Củng cố Sàn giao dịch An Phú Land tại văn phòng quận 2

Sàn An Phú Land đã được thành lập từ năm 2010, tuy nhiên hiện nay sàn

vẫn chưa được tổ chức tốt. Để có thể tồn tại và phát triển trong giai đoạn hiện nay

cũng như chuẩn bị cho thời gian tới, công ty sẽ tổ chức, xây dựng sàn theo hướng

chuyên nghiệp, hiện đại:

- Xây dựng lại quy chế, mô tả công việc và quy trình làm việc của sàn.

- Tuyển dụng thêm nhân viên kinh doanh bất động sản

- Tuyển dụng nhân viên pháp chế để hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch bất

động sản

- Triển khai chương trình cộng tác viên đối với sinh viên các trường đại học

có khoa bất động sản. Đây vừa là lực lượng bán hàng, mua hàng và vừa là

lực lượng lao động có chất lượng cao để tuyển dụng trong tương lai gần

- Tiến hành huấn luyện nhân viên kinh doanh, môi giới bất động sản theo

hướng chuyên nghiệp. Thực hiện chương trình huấn luyện: “sale hội nhập”

Hiện nay, công ty có dự án Khu dân cư An Phú – tỉnh Tây Ninh và dự án

Khu dân cư Phú Xuân – Nhà Bè đã triển khai chào bán cho khách. Số lượng nền

bán ra chiếm khoảng 1/3 số lượng nền của toàn dự án. Từ năm 2010, công ty đã

ngưng bán các dự án này do giai đoạn trầm lắng của thị trường. Dự án Khu dân cư

An Phú đã bước vào giai đoạn giao nền cho khách hàng (khu 3), đây là thời điểm

tốt để công ty tập trung giao nền và quảng bá sản phẩm để có thể bán cho những

đợt khách hàng tiếp theo.

Sàn giao dịch bất động sản An Phú Land có thế mạnh bán hàng ở khu vực

quận 2, quận 9, huyện Nhà Bè. Để đa dạng hóa nguồn hàng và khách hàng, sàn cần

thực hiện liên kết các sàn khác để mở rộng mối quan hệ, môi giới và trao đổi khách

hàng. Việc liên kết sàn có thể thực hiện thông qua mạng sàn giao dịch bất động sản

phía Nam.

Ngoài việc môi giới các sản phẩm hiện có của công ty, để tăng thêm nguồn

thu cần tiến hành đa dạng hóa hàng hóa, dịch vụ bất động sản ở sàn:

- Môi giới đa dạng các sản phẩm bất động sản: đất dự án, nhà phố, căn hộ

- Môi giới cho thuê đất, căn hộ, văn phòng….

- Thực hiện các dịch vụ như định giá, tư vấn, quản lý bất động sản

- Trong thời gian tới, sàn sẽ kết hợp 2 dịch vụ: môi giới và định giá nhà phố

với gói dịch vụ trọn gói 500.000 đồng/nhà phố (bao gồm chi phí định giá và chi phí

đăng tin bán nhà). Dịch vụ này nhắm đến đối tượng khách hàng là những nhà phố

tại quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận và quận 2. Với việc định giá hàng loạt sẽ tiết

kiệm được chi phí và mang lại giá rẻ cho khách hàng.

b. Xây dựng Sàn giao dịch tại Khu Kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – tỉnh Tây

Ninh

Để tiện cho việc giao dịch các sản phẩm của dự án Khu dân cư An Phú tại

khu đô thị Mộc Bài thuộc khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài, công ty sẽ mở sàn giao

dịch bất động sản ngay tại nhà mẫu của công ty tại KDC An Phú, ấp Lợi Thuận, H.

Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Cơ cấu tổ chức của sàn tương tự như sàn giao dịch An

Phú Land tại quận 2, TPHCM

Hiện nay, tại khu vực Mộc Bài chỉ có 1 sàn giao dịch của Công ty Phi Long,

trong khi hàng hóa lại có nhiều và có cùng khách hàng mục tiêu. Để việc marketing

dễ dàng, và để đáp ứng nhu cầu đa dạng của các khách hàng, Sàn An Phú – Mộc

Bài sẽ liên kết với các chủ đầu tư ở Khu Kinh tế cửa khẩu Mộc Bài để thực hiện

chương trình quảng bá và bán hàng.

Dự án Khu dân cư An Phú đã bán được gần 700 nền (trong tổng số 1500

nền), trong đó có khoảng 90% khách hàng đến từ TPHCM. Theo một số khảo sát

gần đây của công ty, có nhiều khách hàng ở Tây Ninh quan tâm tới dự án Khu dân

cư An Phú vì giá rẻ, vị trí thuận tiện. Sàn An Phú –Mộc Bài lập ra với mục đích

chính là tập trung bán hàng cho người dân tại Mộc Bài và Tây Ninh. Với mục tiêu

này, sàn và công ty kết hợp thực hiện bán 200 nền nhà với ưu đãi là cho nợ tiền

trong thời hạn 5 năm để xây nhà cho công nhân thuê.

Trong thời gian đầu mới lập sàn, Sàn có thể thực hiện việc môi giới cho

thuê, thuê nhà trọ cho công nhân để tạo nguồn thu cho sàn. Ngoài ra, sàn sẽ thực

hiện dịch vụ quản lý nhà trọ cho các chủ nhà. Vì đa số chủ đất đều ở TPHCM nên

việc quản lý nhà trọ sẽ bất tiện và họ có nhu cầu nhờ công ty quản lý. Một số dịch

vụ của sàn trong thời gian tới:

- Cung cấp dịch vụ quản lý nhà trọ, thu hộ tiền thuê nhà, quản lý nhân khẩu,

an ninh trật tự khu trọ

- Quản lý bãi xe của người thuê trọ

- Cung cấp dịch vụ giặt ủi

- Cung cấp dịch vụ sửa chữa nhà

3.4.3.2 Chiến lƣợc tăng trƣởng bằng cách hội nhập theo chiều ngang

a. Dự án KDC An Phú tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

Dự án KDC An Phú đã được công ty triển khai san lấp mặt bằng cho toàn

khu. Hiện nay, công ty đang triển khai hoàn thiện khu số 3 để giao nền cho khách

hàng. Vào khoảng tháng 12/2012 sẽ bàn giao nền cho khách hàng.

Dự kiến trong năm 2013 – 2017, công ty sẽ triển khai hoàn thiện khu 1, khu

2 với các hạng mục: điện, nước, bó vĩa, cây xanh, khu thể thao vào khu trung tâm

thương mại. Để có thể đẩy nhanh tiến độ dự án cũng như huy động đủ nguồn tài

chính để triển khai, công ty đang mời một số đối tác thực hiện trung tâm thương

mại, khu thể thao và khu công viên cây xanh. Cụ thể:

- Mời hợp tác xây dựng khu trung tâm thương mại

- Hợp tác với trung tâm thể dục thể thao Tỉnh Tây Ninh xây dựng 2 sân

tennis, 2 sân bóng đá nhân tạo tại khu vực thể thao của dự án

- Giao cho Công ty trực thuộc Trung ương Đoàn hệ thống kênh bao quanh dự

án để khai thác làm hệ thống nhà hàng ven kênh trong 5 năm, đổi lại công ty

này sẽ tổ chức ươm và trồng cây xanh cho toàn bộ dự án và khu công viên.

- Hợp tác với Tổng Công ty xây dựng số 1 (FICO) để thi công đường và bó

vĩa cho khu 1 và khu 2 theo phương thức sẽ trả tiền thi công bằng nền đất

của dự án

- Kêu gọi một số đối tác xây dựng nhà cho công nhân thuê. Các đối tác dự

kiến: Công ty CP Việt Nam – Mộc Bài, Công ty AMASCO, Tổng công ty

thương mại Sài Gòn (SATRA), Công ty CP thế kỷ vàng…..

b. Dự án KDC Phú Xuân – Huyện Nhà Bè, TPHCM

Dự án KDC Phú Xuân là dự án công ty An Phú hợp tác với công ty Hồng

Quang. Đến thời điểm hiện nay, dự án đã có phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500.

Do tình trạng khó khăn tài chính và tình trạng khó khăn của thị trường, công ty

Hồng Quang và công ty An Phú đều đang thiếu vốn để triển khai tiếp tục phần san

lấp mặt bằng và cơ sở hạ tầng cho dự án. Để dự án có thể tiến hành nhanh chóng,

công ty An Phú kết hợp với công ty Hồng Quang mời hợp tác tham gia dự án theo

hình thức hợp tác góp vốn để làm cơ sở hạ tầng cho dự án.

Công ty An Phú và Công ty Hồng Quang đều thống nhất mời gọi đối tác

tham gia để tiếp tục triển khai hạ tầng của dự án theo hướng:

- Lập công ty cổ phần cho dự án KDC Phú Xuân, đối tác sẽ góp vốn vào để

triển khai các hạng mục tiếp theo.

- Hoặc đối tác có thể mua lại phần đất đã đền bù của Công ty Hồng Quang

để thay thế Công ty Hồng Quang làm chủ đầu tư dự án.

- Mua phần đất đã đền bù của Công ty An Phú và Công ty Hồng Quang để

tiếp tục tự triển khai dự án.

Trong 3 phương án nêu trên, Công ty An Phú sẽ ưu tiên cho phương án 1

c. Khu Công nghiệp Cụm III trong Khu Thƣơng mại và Đô thị Cửa

khẩu Mộc Bài – Tỉnh Tây Ninh

Dự án KCN cụm III đã được giải phóng mặt bằng khoảng 70%. Hiện nay,

công ty đã ký hợp đồng với Trung tâm phát triển quỹ đất Huyện Bến Cầu để tiến

hành lập phương án giải tỏa 30% còn lại. Trong quá trình chờ đợi việc thiết lập

phương án đền bù, công ty sẽ tiến hành thu hồi đất đã đền bù của các hộ dân (70%)

để san lấp mặt bằng và đầu tư hạ tầng (40% đất đã đền bù liền thửa, không bị “da

beo”)

Với quỹ đất sạch hiện có (khoảng 40ha vuông vức, không bị “da beo”), công

ty sẽ mời gọi các nhà đầu tư vào khu vực đất đã đền bù để đầu tư. Với quỹ đất sạch

này, công ty sẽ tiến hành mời gọi một số đối tác tham gia đầu tư:

- Đầu tư làm kho ngoại quan tại khu công nghiệp để phục vụ việc lưu

container và sửa container của hàng hóa xuất qua thị trường Campuchia.

- Mời đối tác thực hiện dự án sản xuất phân vi sinh và trồng rau sạch, trồng

lúa tại khu đất đã đền bù (trước đây là đất trồng lúa)

Đồng thời với việc thu hút nhà đầu tư vào thiết lập cơ sở sản xuất, kinh

doanh tại KCN, công ty tiến hành mời gọi các đối tác tham gia hợp tác đền bù giải

tỏa 30% đất còn lại để hoàn thành việc đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng.

Ngoài ra, Công ty An Phú sẽ không xây dựng nhà xưởng sẵn để cho thuê mà

chỉ xây nhà xưởng khi có nhà đầu tư vào thuê với chi tiết thiết kế nhà xưởng theo

yêu cầu của nhà đầu tư. Với cách làm linh hoạt này, hi vọng sẽ thu hút được nhiều

nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan….

d. Mua lại một số dự án khác

Với các mối quan hệ với các ngân hàng và nguồn khách hàng sẵn có, trong

thời kỳ khó khăn của thị trường bất động sản công ty sẽ tiến hành tìm những dự án

có quy mô dưới 10ha và đang thực sự gặp khó khăn về vốn để đàm phán, thương

lượng mua lại.

Các dự án được nhắm tới là dự án ở khu vực huyện Nhà Bè, quận 9, huyện

Bình Chánh với quy mô từ 3ha đến 10ha với quy hoạch phân lô nền để bán. Ngoài

ra, công ty sẽ nhắm đến một số dự án chung cư có tiềm năng về mặt địa lý, thiết kế,

giá bán dưới 1,5 tỷ để tiến hành hợp tác đầu tư hoặc thương lượng mua sỉ trả chậm

và bán lại cho khách hàng có nhu cầu thật sự.

Ngoài ra, trong thời gian tới, công ty sẽ xúc tiến mua lại phần dự án của

Công ty CP địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn tại Mộc Bài – Tây Ninh (giáp ranh dự án

KDC An Phú) để mở rộng dự án KDC An Phú.

3.4.3.3 Giải pháp chiến lƣợc suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tƣ

Trong thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, với những dự án

đang khó khăn trong việc triển khai hoặc công ty chỉ mới góp vốn và chưa triển

khai thì trong giai đoạn hiện nay, công ty sẽ rút vốn hoặc tạm dừng những dự án

này để tập trung cho 2 dự án đang tiến hành là dự án KDC An Phú và dự án KDC

Nhà Bè.

- Đối với dự án KDC Thạnh Mỹ Lợi, công ty đã chi 10 tỷ đồng tiền góp vốn

để cùng công ty công ích quận 2 và các đối tác thực hiện dự án. Tuy nhiên, cho đến

nay dự án vẫn chưa tiến hành xong khâu đền bù giải tỏa. Với những khó khăn của

thị trường bất động sản và khó khăn trong huy động nguồn tiền, Công ty An Phú có

công văn gửi Công ty công ích quận 2 nêu rõ muốn bán lại phần vốn đã góp và cơ

hội đầu tư cho công ích quận 2 bằng số tiền đã góp vốn cộng thêm phần lãi suất

theo lãi suất của ngân hàng từ năm 2005 để rút vốn khỏi dự án này.

- Dự án chung cư Trần Quang Diệu công ty đang phối hợp với Ban bồi

thường giải phóng mặt bằng quận 3 để tiến hành bồi thường cho các hộ dân. Tuy

nhiên trong thời điểm hiện nay, giá đền bù quá cao nên đối với dự án này, công ty

tạm ngưng tiến hành các bước tiếp theo của dự án.

- Tiến hành đàm phán để rút vốn đầu tư vào Trường cao đẳng Viễn Đông, số

tiền đầu tư là: 12 tỷ đồng.

Sau khi thu hồi vốn từ các dự án này, số tiền thu hồi được sẽ tập trung vào

dự án KDC An Phú để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

3.4.3.4 Giải pháp chiến lƣợc tập trung chi phí thấp

Với lợi thế chi phí đền bù thấp và giá đất thấp do vị trí địa lý của 2 dự án

KDC An Phú tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh và KDC Phú Xuân –

huyện Nhà Bè, TPHCM sẽ tập trung vào chiến lược chi phí thấp để bán cho đối

tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình có nhu cầu đầu tư, dành

dụm cho tương lai.

a. Đối với dự án KDC An Phú

Công ty sẽ tiến hành thực hiện chương trình Motel Việt Nam, với chi tiết cụ

thể như sau:

Công ty CP Địa ốc An Phú sẽ thực hiện chương trình Motel Việt Nam. Theo

đó, công ty sẽ tiến hành xây 200 căn nhà cho thuê tại KDC An Phú để phục vụ nhu

cầu nhà ở cho công nhân đang làm việc tại Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài. (có

khoảng 1.000 công nhân đăng ký thuê phòng của chương trình Motel Việt Nam do

Công ty CP Địa ốc An Phú thực hiện)

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 1.000 công nhân đã đăng ký, công ty đang

kêu gọi sự tham gia đầu tư của nhiều đối tác để nhanh chóng thực hiện dự án. Công

ty đang có chương trình bán nền đất trả góp trong vòng 05 năm. Những ưu đãi dành

cho khách hàng khi tham gia chương trình này:

Được trả tiền đất sau 5 năm (kể từ ngày ký hợp đồng mua bán) – không tính

lãi suất

Đã có sẵn khách thuê nhà (1.000 công nhân của các khu công nghiệp tại

Khu Kinh tế Cửa khẩu Mộc Bài đã đăng ký thuê)

Yêu cầu xây nhà theo mẫu của công ty để cho thuê (đơn giá mỗi căn nhà:

125.000.000 đồng/căn/55m2). Thu nhập hàng tháng cho công nhân thuê nhà:

từ 3.5 triệu đến 7 triệu/tháng

Có dịch vụ quản lý nhà cho thuê của khách

Hỗ trợ mẫu nhà để xây, hỗ trợ công nghệ xây dựng. Mẫu nhà tham khảo:

Hình 3.2: Nhà mẫu mobile

Nguồn: Hình ảnh, tư liệu của Phòng Quản lý dự án Công ty CP Địa ốc An Phú

Đây là chương trình dành cho các cá nhân, tổ chức. Sau 5 năm cho thuê,

khách hàng có thể thu đủ tiền xây nhà và tiền đất để đóng cho công ty.

b. Dự án KDC Phú Xuân –Nhà Bè

Dự án KDC Phú Xuân –Nhà Bè được Công ty An Phú triển khai đền bù từ

năm 2005 lúc giá đất còn khá rẻ. Hiện nay việc đền bù đã được thực hiện xong,

đang trong giai đoạn kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

của dự án

Theo quy hoạch 1/500 của dự án, dự án bao gồm nhà liên kế và biệt thự

vườn. Đây là một trong ít những dự án còn lại của thành phố được phân lô bán nền.

Với lợi thế này, dự án KDC Phú Xuân sẽ được định hướng là dự án phân lô bán

nền với giá hợp lý tại khu vực huyện Nhà Bè

Với lợi thế về giá đền bù cũng như sự giảm giá của thị trường bất động sản, công ty đang xác định giá bán ra thị trường của dự án khoảng 4.800.000 đồng/m2 – 8.000.000 đồng/m2. Đối tượng khách hàng nhắm đến là người có thu nhập trung

bình khá tại TPHCM và có nhu cầu nhà ở thật sự.

3.4.3.5 Giải pháp chiến lƣợc nhân sự

Do tình hình kinh tế khó khăn nên bộ máy của công ty được tinh giảm đến

mức tối đa. Nhằm chuẩn bị cho sự phục hồi của thị trường bất động sản và chuẩn bị

cho việc đẩy mạnh triển khai dự án KDC An Phú tại Mộc Bài và dự án KDC Phú

Xuân, huyện Nhà Bè công ty cần phải củng cố lại lực lượng nhân sự cũng như tiến

hành tuyển dụng, thu hút nhân sự giỏi về với công ty trong thời gian sắp tới. Việc

củng cố nguồn nhân lực theo hướng: đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ và

kỹ năng nghiệp vụ vững vàng, phẩm chất đạo đức lối sống tốt, có tinh thần cầu tiến,

ham học hỏi, có khả năng hoạch định và phát triển công ty.

Để củng cố lại lực lượng, trước tiên phải tiến hành sàn lọc lại bộ máy, sa

thải những nhân viên không đạt yêu cầu của công ty. Hiện nay, nhân viên Sàn giao

dịch khá nhiều nhưng doanh thu hàng tháng chưa đạt theo chỉ tiêu của công ty đề

ra. Trong thời gian sớm nhất, Sàn giao dịch phải có kế hoạch sàn lọc lại nhân sự và

tuyển thêm nhân viên kinh doanh mới cho sàn.

Song song với việc sàn lọc bộ máy, công ty sẽ tiến hành tuyển dụng, thu hút

nhân sự chất lượng cao trong ngành bất động sản để chuẩn bị cho thị trường bất

động sản vào giai đoạn phục hồi. Để thu hút nhân tài cho công ty cần:

- Tập trung tuyển dụng nhân sự cao cấp của các công ty bất động sản lớn

trong và ngoài nước

- Tuyển dụng thêm nhân sự để hoàn thiện Hội đồng Quản trị và Ban Tổng

Giám đốc

- Hướng đến việc trả lương dựa trên hiệu quả công việc và trả thưởng bằng

cổ phần của công ty

- Xe đưa đón: do công ty có dự án ở Tây Ninh, nên có một bộ phận nhân sự

phải đi làm tại Tây Ninh. Để đảm bảo việc đi lại của nhân viên, công ty bố trí xe

đưa rước tại bến xe Tây Ninh (bến xe Tây Ninh cũ ở ngã ba Cộng Hòa – Tân Kỳ

Tân Quý)

- Tuyển sinh viên thực tập có học lực khá, giỏi ngành bất động sản của các

trường tại TPHCM

3.4.3.6 Giải pháp chiến lƣợc Marketing – xây dựng thƣơng hiệu

Hiện nay, chỉ tính riêng tại TPHCM đã có đến 4 công ty có tên An Phú,

trong đó có 2 công ty An Phú hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Điều này gây

nhầm lẫn cho khách hàng và các đối tác. Để tránh sự nhầm lẫn, cũng như tạo dựng

một hình ảnh và thương hiệu riêng cho Công ty CP Địa ốc An Phú, trong thời gian

tới công ty cần tập trung xây dựng thương hiệu và hình ảnh của công ty thông qua

việc:

- Định vị Công ty CP Địa ốc An Phú là nhà phát triển và phân phối các dự án

có giá trung bình và giá thấp trên địa bàn TPHCM và Tây Ninh trong thời

gian tới

- Xây dựng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, tạo ấn tượng tốt cho khách

hàng và các đối tác

- Thiết kế logo mới cho công ty, tổ chức thi thiết kế logo của công ty.

- Thiết kế lại website nhằm cung cấp nhiều thông tin chính thống và chính xác

về Công ty CP Địa ốc An Phú

- Xây dựng thương hiệu An Phú tại Mộc Bài, Tây Ninh

3.4.3.7 Giải pháp về vốn

Hiện nay, công ty An Phú đang thiếu vốn để đầu tư, phát triển dự án. Huy

động vốn là việc làm cần thiết trong thời gian này. Việc huy động vốn từ ngân hàng

đang gặp rất nhiều khó khăn và khó tiếp cận, để có thêm nguồn vốn cho công ty trong thời gian sắp tới, công ty có một số giải pháp huy động vốn khác như sau:

- Huy động nguồn vốn từ việc thu tiền khách hàng các đợt tiếp theo. Hiện nay,

công ty đang gấp rút hoàn thiện hạ tầng khu 3, dự án KDC An Phú để tiến hành thu

tiền (thu đến 95% giá trị hợp đồng) và giao nền cho khách hàng. Đây sẽ là nguồn thu khá lớn để công ty có thể sử dụng trong việc đầu tư khu 2 và khu 1.

- Đàm phán với các nhà cung cấp cung cấp dịch vụ để đổi lấy nền đất sau khi hoàn thành. Công ty đang tiến hành đàm phán với các nhà thầu như FICO Tây Ninh,

Petro Mỹ Phú cung cấp các dịch vụ, vật liệu cho dự án và công ty sẽ trả tiền bằng

nền đất dự án. Phương thức này đã được nhiều dự án áp dụng và cũng được các nhà

thầu hưởng đồng tình.

- Huy động vốn từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản, qũy phát triển nhà ở xã hội,

quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản. Ngày 20/07/2012, Chính phủ

ban hành nghị định 58/2012/NĐ-CP và có hiệu lực thi hành từ 15/9/2012. Trong

đó, có quy định về hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức

quỹ hoàn toàn mới, nhằm thu hút được nguồn tiền nhàn rỗi vào đầu tư, có nhiều

đặc tính tương tự mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS – REITs của quốc tế. Thông qua

một số mối quan hệ, công ty CP địa ốc An Phú đã liên hệ được một số quỹ tín thác

sắp thành lập tại Việt Nam để đón đầu quỹ tín thác đầu tư bất động sản này. Đây là

nguồn vốn quan trọng mà công ty có thể huy động để phát triển dự án trong thời

điểm khó khăn như hiện nay

- Ngoài ra, công ty An Phú còn dự định phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế

để huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty.

3.5 Kiến nghị

Hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn do tình hình kinh tế

chung cũng như do hệ thống thủ tục còn nhiều bất cập và sự siết chặt tín dụng của

chính phủ đối với thị trường bất động sản. Để tháo gỡ một phần khó khăn cho các

doanh nghiệp bất động sản, kiến nghị chính phủ một số vấn đề sau:

Cần xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, tránh tình

trạng văn bản luật chồng chéo, không rõ ràng gây khó khăn cho các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản như hiện nay.

Để thực hiện một dự án bất động sản, cần phải trải qua nhiều thủ tục và

thường mất khoảng 3 năm để hoàn thành các thủ tục này. Hiện nay, Bộ Tài nguyên

và Môi trường đề xuất giảm các thủ tục này xuống còn 8 thủ tục. Tuy nhiên thực tế

triển khai còn nhiều khác biệt so với mong muốn của các cơ quan nhà nước. Kiến

nghị các Bộ, Ngành cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn nữa để các cấp thừa hành có

thể tiến hành một cách đơn giản và nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của chủ đầu tư.

KẾT LUẬN

Chiến lược kinh doanh xác định định hướng phát triển, mục tiêu cơ bản

trong dài hạn của doanh nghiệp, đồng thời lựa chọn cách thức tiến hành cũng như

tiến trình để thực hiện và phân bổ các nguồn tài nguyên giới hạn của doanh nghiệp

để thực hiện mục tiêu đó.

Xây dựng giải pháp chiến lược phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai

đoạn 2012 – 2020, luận văn đã thực hiện phân tích, đánh giá một cách cụ thể môi

trường bên ngoài, môi trường nội bộ của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Từ

đó đánh giá được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, đe doạ của Công ty CP địa ốc An

Phú. Qua phương pháp phân tích ma trận SWOT, luận văn đã xây dựng một số

chiến lược phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012 – 2020 và các giải

pháp để thực hiện chiến lược đó. Các chiến lược cụ thể:

- Chiến lược tập trung chi phí thấp

- Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập dọc về phía trước

- Chiến lược tăng trưởng bằng cách hội nhập theo chiều ngang

- Chiến lược suy giảm bằng cách thu lại vốn đầu tư

- Chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh

Do môi trường kinh doanh luôn thay đổi và mang tính chu kỳ nên tất cả các

chiến lược và giải pháp thực hiện chiến lược cần phải được lựa chọn cho phù hợp

với từng thời điểm và tình hình thực tế tại Công ty An Phú.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban quản lý Khu kinh tế của khẩu Mộc Bài (2011), Tƣ liệu, hình ảnh của

phòng Đầu tƣ

2. Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (2011), Báo cáo nghiên cứu thị

trƣờng quý 4 năm 2011.

3. Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (2012), Báo cáo nghiên cứu thị

trƣờng quý 2/2012.

4. Công ty TNHH Collier Việt Nam (2012), Báo cáo nghiên cứu và dự báo quý

1/ 2012.

5. Công ty CP Địa ốc An Phú (2009), Báo cáo tài chính năm 2009.

6. Công ty CP Địa ốc An Phú (2010), Báo cáo tài chính năm 2010.

7. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Báo cáo tài chính năm 2011.

8. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Điều lệ công ty năm 2011.

9. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Tƣ liệu, hình ảnh phòng quản lý dự án.

10. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Báo cáo phòng Hành chánh Nhân sự.

11. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Bảng giá đất dự án KDC An Phú 2011.

12. Công ty CP Địa ốc An Phú (2011), Bảng giá đất dự án KDC Phú Xuân –

Nhà Bè 2011.

13. Đinh Công Tiến (2009), Bài giảng Quản trị marketing, Đại học kinh tế

TPHCM.

14. Dương Ngọc Dũng (2009), Chiến lƣợc cạnh tranh theo lý thuyết Michael E.

Porter, NXB Tổng hợp TPHCM, TPHCM.

15. Hoàng Lâm Tịnh (2008), Bài giảng Quản trị chiến lƣợc, Đại học kinh tế

TPHCM.

16. Hiệp hội bất động sản TPHCM (2011) Báo cáo tổng kết năm 2011.

17. Nguyễn Thị Liên Diệp & Phạm Văn Nam (2006), Chiến lƣợc và sách lƣợc

kinh doanh, NXB Lao động – xã hội, TPHCM.

18. Tổng cục Thống kê (2011), Niên giám thống kê 2010, Nhà xuất bản thống kê.

19. Tổng cục Thống kê (2012), Niên giám thống kê 2011, Nhà xuất bản thống kê.

20. Website của Hiệp Hội Bất động sản TPHCM, Sở Xây Dựng TPHCM, UBND

TPHCM, Cục Thống kê TPHCM và các trang báo mạng…

PHỤ LỤC 1

PHIẾU THAM KHẢO Ý KIẾN CHUYÊN GIA VỀ CÁC YẾU TỐ BÊN TRONG

Kính gửi: Quý Chuyên gia

Để giúp ý kiến tham khảo để hoàn thành luận văn cao học với đề tài: “Giải

pháp chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012 – 2020”

kính đề nghị Quý Chuyên gia vui lòng cho biết ý kiến đánh giá về các nội dung

theo bảng dưới đây:

STT

Các yếu tố bên trong

Mức độ quan trọng (1 - 5)

Mức đánh giá, phân loại Cty An Phú với các yếu tố (1 - 4)

Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản

Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông

Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá

5 6 7

Sản phẩm có giá tốt Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn

Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty

Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính

10 Có nguồn tài sản lớn

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty

Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ

13 Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm

Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

15 Nguồn tiền mặt hạn chế

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

Trong đó:

- Cột mức độ quan trọng đƣợc chia cụ thể nhƣ sau:

1 điểm: Hoàn toàn không quan trọng - Quan trọng ở mức độ cực thấp

2 điểm: Không quan trọng – quan trọng ở mức độ dưới trung bình

3 điểm: Không ý kiến

4 điểm: Quan trọng – quan trọng ở mức độ khá

5 điểm: Rất quan trọng - quan trọng ở mức độ cao

- Cột Mức đánh giá, phân loại về Cty An Phú với các yếu tố đƣợc chia cụ thể

nhƣ sau:

1 điểm: Yếu nhiều nhất

2 điểm: Yếu ít nhất

3 điểm: mạnh ít nhất

4 điểm: Mạnh nhiều nhất

Xin chân thành cám ơn sự hỗ trợ của quý chuyên gia ./.

PHỤ LỤC 2 PHIẾU THAM KHẢO Ý KIẾN CHUYÊN GIA VỀ CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI Kính gửi: Quý Chuyên gia

Để giúp ý kiến tham khảo để hoàn thành luận văn cao học với đề tài: “Giải

pháp chiến lƣợc phát triển Công ty CP Địa ốc An Phú giai đoạn 2012 – 2020”

kính đề nghị Quý Chuyên gia vui lòng cho biết ý kiến đánh giá về các nội dung

theo bảng dưới đây:

STT

Các yếu tố bên trong

Mức độ quan trọng (1 - 5)

Mức độ phản ứng của Cty An Phú với các yếu tố bên ngoài (1 - 4)

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm

Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công

Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư

Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp

Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành

Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp

Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

Quan điểm có thành kiến của Nhà nước đối với các DN BĐS

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền

Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)

Trong đó:

- Cột mức độ quan trọng đƣợc chia cụ thể nhƣ sau:

1 điểm: Hoàn toàn không quan trọng - Quan trọng ở mức độ cực thấp

2 điểm: Không quan trọng – quan trọng ở mức độ dưới trung bình

3 điểm: Không ý kiến

4 điểm: Quan trọng – quan trọng ở mức độ khá

5 điểm: Rất quan trọng - quan trọng ở mức độ cao

- Cột Mức độ phản ứng của Cty An Phú với các yếu tố bên ngoài đƣợc chia cụ thể

nhƣ sau:

1 điểm: Yếu

2 điểm: Trung bình

3 điểm: Khá

4 điểm: Tốt

Xin chân thành cám ơn sự hỗ trợ của quý chuyên gia ./.

PHỤ LỤC 3 PHẦN TÍNH TOÁN CỦA MA TRẬN CÁC YẾU TỐ BÊN TRONG *. Tính toán mức độ đánh giá, phân loại của các yếu tố bên trong đối với Công ty An Phú

STT

Các yếu tố bên trong

Tổng điểm

Làm tròn

Mức độ đánh giá, phân loại 3

Tổng số ngƣời trả lời

Điểm trung bình

3.55

2.3

3 3 3

1 2 1

9 6 10

7 9 6

20 20 20

3 3 3

62 62 61

3.1 3.1 3.05

2.9

3.1

Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá 5 Sản phẩm có giá tốt 6 Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn 7 Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính 10 Có nguồn tài sản lớn

3.35

1.7

1.8

2.05

Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy 15 Nguồn tiền mặt hạn chế

1.65

1.6

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

*. Tính toán mức độ quan trọng của các yếu tố bên trong đối với Công ty An Phú

Mức độ quan trọng

STT

Các yếu tố bên trong

Tổng điểm

Làm tròn

Tổng số ngƣời trả lời

Mức độ quan trọng

1 2 3 4 5

2 3 1 5 9

Có mối quan hệ tốt với các cấp chính quyền

0.075

0.08

1 4 3 6 6

Có tầm nhìn chiến lược về kinh doanh bất động sản

0.071

0.07

2 2 5 6 5

Có nhiều đối tác uy tín trong ngành bất động sản, tài chính và truyền thông

0.069

0.07

2 5 7 4 2

0 3 4 7 6 0 3 5 4 8 4 5 6 3 2

5 6 7

20 20 20 20

59 76 77 54

0.058 0.075 0.076 0.053

0.06 0.08 0.08 0.05

3 7 5 3 2

Nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn khá Sản phẩm có giá tốt Sản phẩm là đất nền – dễ bán Quỹ đất có quy mô lớn Chủ động được kênh phân phối do có sàn giao dịch Công ty

0.053

0.05

3 5 5 4 3

6 3 5 4 2

20 20

59 53

0.058 0.060 0.05 0.052

1 3 3 5 8

Nợ ngân hàng ít, có khả năng sắp xếp tài chính Có nguồn tài sản lớn Chưa có chương trình Marketing cụ thể cho các sản phẩm của Công ty

0.075

0.08

1 3 5 7 4

0.069

0.07

10 6 0 3 2

0.043

0.04

9 6 1 2 2

Vấn đề nhận diện thương hiệu chưa được chú trọng. Bộ nhận diện thương hiệu chưa đầy đủ Tiến độ giao nền cho khách hàng bị chậm Nguồn nhân lực đang sụt giảm do tinh giảm bộ máy

2 5 3 6 4

15 Nguồn tiền mặt hạn chế

20 20

42 65

0.042 0.064

0.04 0.06

3 4 4 3 6

Tài sản nhiều nhưng chưa thể chuyển thành tiền mặt

65 1012

0.064 1

Tổng cộng

0.06 1

PHỤ LỤC 4 PHẦN TÍNH TOÁN CỦA MA TRẬN CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI *. Tính toán mức độ phản ứng của Công ty An Phú với các yếu tố bên ngoài

STT

Các yếu tố bên ngoài

Tổng điểm

Làm tròn

Tổng số ngƣời trả lời

Điểm trung bình

Mức độ phản ứng 3 2

5 10 5

7 12

3.55

1 10 5

2.6

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư

3.2

Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

6 Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước

0 1

5 11 4 7 8 4

20 20

59 61

2.95 3.05

3 3

Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp

3.05

Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành

5 10

3.2

Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

5 15

3.75

Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

2 17

3.8

Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp

14 4

1.4

Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

11 7

1.55

6 10 3

1.95

Quan điểm có thành kiến của Nhà nước đối với các DN BĐS Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp

5 12 1

100

17 2

1.2

15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

4 13 3

1.95

Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền

11 8

1.55

Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)

14 4

1.4

*. Tính toán mức độ quan trọng của các yếu tố bên ngoài đối với Công ty An Phú

Mức độ quan trọng

STT

Các yếu tố bên ngoài

Tổng điểm

Làm tròn

Mức độ quan trọng

Tổng số ngƣời trả lời

1 2 3 4

5

0 1 2

5 12

GPD trên đầu người của TPHCM tăng qua các năm

0.094

0.09

0 0 4

Vốn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục đổ vào các dự án bất động sản tại TP.HCM

0.089

0.09

2 5 7

Sử dụng công nghệ mới để hạ giá thành sản phẩm, đẩy nhanh tiến độ thi công

0.064

0.06

0 1 1 12

Nhu cầu nhà ở cao của dân địa phương và dân nhập cư

0.089

0.09

0 1 5

Tư tưởng dễ chấp nhận cái mới, xuất hiện tầng lớp trẻ thích sống ở khu chung cư và khu dân cư đô thị mới

2 0 3

4 11

20 20

82 82

0.088 0.088

0.09 0.09

4 5 5

Tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước Xu hướng sáp nhập các công ty, dự án BĐS với giá thấp

0.059

0.06

1 2 2

Nguồn nhân sự chất lượng cao dồi dào do cắt giảm biên chế của các công ty trong ngành

0.083

0.08

3 5 5

Dự án đất nền, nhà diện tích nhỏ “lên ngôi”

0.063

0.06

4 5 5

Chuẩn bị giao nền cho khách hàng, có thể thu tiền mặt

0.061

0.06

10 5 3

Chính sách pháp luật chưa nhất quán gây khó khăn cho doanh nghiệp

0.040

0.04

12 5 1

Thủ tục trong ngành bất động sản rườm rà, chồng chéo

0.035

0.04

101

7 4 6

0.049

0.05

4 6 3

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến chất lượng cuộc sống không theo kịp Giá BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc

15 Nhiều Công ty BĐS sẽ bị phá sản

11 5 2

20 20

56 36

0.060 0.039

0.06 0.04

12 4 2

Áp lực đòi giao nền hoặc hủy hợp đồng từ phía khách hàng

0.039

0.04

9 4 4

Khả năng thanh toán của khách hàng khi Công ty giao nền

0.045

0.04

15 3 1

Áp lực thương lượng đến cùng với người dân (do luật quy định)

28 935

0.030 1

0.03 1