zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Tài Chính - Ngân Hàng

» Kế toán - Kiểm toán

Chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư: “Thực trạng và định hướng hoàn thiện”

Chia sẻ: Lệ Minh Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Báo xấu

5
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư: “Thực trạng và định hướng hoàn thiện”" nhằm phân tích một khía cạnh của chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư, bàn về thực trạng về quy định kế toán bất động sản đầu tư và một số kiến nghị hoàn thiện. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư: “Thực trạng và định hướng hoàn thiện”

Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 CHUẨN MỰC KẾ TOÁN SỐ 05 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ: “THỰC TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN” ACCOUNTING STANDARD No 5 - REAL ESTATE INVESTMENT: “THE REALITY AND ORIENTATION FOR COMPLETING” Hà Thị Thúy Vân1, Hoàng Thị Việt Hà2 1 Trường Đại học Thương mại, 2Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội Ngày nhận bài: 25/9/2021 Ngày nhận kết quả phản biện: 15/10/2021 Ngày chấp nhận đăng: 15/11/2021 TÓM TẮT Cho đến nay Việt Nam đã ban hành 26 Chuẩn mực kế toán theo 5 đợt từ năm 1999 đến 2001, theo chuẩn mực kế toán quốc tế thì tất cả 26 chuẩn mực kế toán Việt Nam đã ban hành đã được bổ sung, sửa đổi đồng thời có các chuẩn mực kế toán quốc tế mới ban hành gồm 2 loại: chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) và chuẩn mực quốc tế về lập và trình bày báo cáo tài chính (IFRS) (sau đây gọi chung là chuẩn mực kế toán quốc tế). Vì vậy chúng ta phải nghiên cứu đồng bộ tất cả các chuẩn mực kế toán quốc tế, để có định hướng các nội dung cần bổ sung, sửa đổi trong các chuẩn mực kế toán đã ban hành và ban hành mới các chuẩn mực kế toán cho phù hợp với chuẩn mực kế toán quốc tế và phù hợp với điều kiện của Việt Nam, trong đó có chuẩn mực kế toán về bất động sản đầu tư (VAS05). Bài viết nhằm phân tích một khía cạnh của chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư, bàn về thực trạng về quy định kế toán bất động sản đầu tư và một số kiến nghị hoàn thiện. Từ khóa: Bất động sản, chuẩn mực kế toán. ABSTRACT Vietnam issued 26 Vietnamese Accounting Standards (VAS) based on International Financial Reporting Standards (IFRS) in five periods between 1999 and 2001. All 26 VAS has been amended in accordance with new international accounting standards including international accounting standards (IAS) and IFRS (hereinafter referred to as “international accouting standards”). It is important to carry out a synchronous research on international accouting standards in order to orient the amendment of existing VAS including Investment Property (VAS 05) and issuing new VAS in accordance with international accounting standards and in line with Vietnam conditions. This study analyzes the situation of accounting regulations relating to real estate investment, an aspect of VAS 05, and introduces some proposals to improve these regulations. Keywords: Related to real estale investment, accounting standards. 1. Đặt vấn đề Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) là một bộ phận tài sản có thể mang lại hiệu quả lớn cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, song cũng có thể mang lại sự suy thoái, khủng hoảng kinh tế, thất nghiệp, thua lỗ, rủi ro. Kế toán Bất động sản đầu tư là nội dung quan trọng trong công tác kế toán của mỗi doanh nghiệp. 482
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 Ngày 30/12/2003 chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” (VAS 05) được ban hành theo quyết định số 234/2003/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ tài chính, chuẩn mực này đã đưa ra qui định và hướng dẫn các nguyên tắc, phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư. Điều này cho thấy, hành lang pháp lý về Bất động sản đầu tư và kế toán Bất động sản đầu tư của Việt Nam đã được ban hành, tuy nhiên chưa thực sự hoàn chỉnh. Quá trình vận dụng các quy định vào thực tiễn còn lúng túng, thiếu thống nhất, chưa thực sự phù hợp với quy định và đáp ứng kỳ vọng của các đối tượng sử dụng thông tin Bài viết này tập trung phân tích thực trạng quy định kế toán BĐSĐT theo hệ thống kế toán Việt Nam và định hướng hoàn thiện quy định kế toán có liên quan, góp phần hoàn thiện hơn nữa hệ thống kế toán Việt nam. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Cho đến thời điểm hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu về kế toán bất động sản đầu tư được thực hiện ở trong nước và ngoài nước, các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào nghiên cứu về kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản, các nghiên cứu điển hình về các vấn đề liên quan đến kế toán bất động sản bao gồm: Nghiên cứu “Accounting for investment property under new UK GAAP”, của Steve Collings, www.accountingweb.co.uk, 17/07/2012, trong nghiên cứu của mình, Steve Collings đưa ra nội dung thay đổi của kế toán BĐSĐT theo quy định của các các nguyên tắc kế toán đang được thừa nhận ở Anh (UK GAPP) và các quy định mới đang chuẩn bị được áp dụng cho kỳ kế toán 01/01/2015 (FRS 102) tại nước này. Collings đã đưa ra ý kiến trao đổi về sự thay đổi quy định kế toán bất động sản đầu tư hiện hành. Theo quy định hiện hành, chênh lệch đánh giá lại BĐSĐT được đưa vào tài khoản chênh lệch đánh giá lại tài sản và không ảnh hưởng đến lợi nhuận, chi phí trong kỳ. Nhưng theo quy định mới (FRS 102) có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, các doanh nghiệp khi đánh giá lại BĐSĐT sẽ đưa trực tiếp qua lợi nhuận, chi phí trong kỳ. Tác giả đã đưa ra vấn đề và trao đổi các tác động đến báo cáo tài chính khi có sự thay đổi về phương pháp kế toán BĐSĐT. Nghiên cứu của Liapis, K. J and Christodoulopoulou, E. P (2011): “How GAAP and accounting treatments influence property management”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 Issue: Number 3, p251-279. Trong bài viết này, Liapis và cộng sự đã xem xét ảnh hưởng của GAAP và các phương pháp kế toán đến việc ra quyết định quản lý và đầu tư bất động sản. Liapis và cộng sự đã đi vào nghiên cứu ba loại bất động sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hàng hóa bất động sản và bất động sản đầu tư. Nhóm tác giả tập trung chủ yếu đi vào sự ảnh hưởng của hai mô hình kế toán giá trị hợp lý và giá gốc đến việc ghi nhận giá trị của tài sản như thế nào trong kế toán. Sự khác biệt này ảnh hưởng đến việc lập và trình bày báo cáo tài chính như thế nào? Nghiên cứu của Muller, K. A, Riedl, E. J and Sellhorn, T (2011): Evidence from the European Real Estate Industry, Management Science; June 2011, Vol. 57 Issue: Number 6, p1138- 1153. Trong bài nghiên cứu này, tác giả đánh giá tác động và tìm hiểu thực trạng thực hiện nội dung Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 tại các công ty kinh doanh bất động sản châu Âu. Nghiên cứu của Quagli, A and Avallone, F (2010): Fair Value or Cost Model? Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry, The European Accounting Review; September 2010, Vol. 19 Issue: Number 3 p461- 493. Bài nghiên cứu đánh giá thực trạng của việc áp dụng nội dung Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 về kinh doanh bất động sản tại một số công ty bất 483
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 động sản tại Finland, France, Germany, Greece, Italy, Spain and Sweden. Luận án tiến sĩ “Hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay” của TS. Nguyễn Thị Hồng Nga (Năm 2010, Học viện Tài chính - Kế toán). Trong luận án, tác giả đã đưa ra được lý luận chung về kế toán BĐSĐT, trong đó bao gồm khái niệm bất động sản và BĐSĐT, phân loại, yêu cầu quản lý BĐSĐT. Tác giả đã đề cập đến sự ảnh hưởng của các mô hình kế toán và nguyên tắc kế toán cơ bản đến kế toán BĐSĐT. Trình bày kế toán BĐSĐT theo quan điểm của chuẩn mực kế toán quốc tế về BĐSĐT. Đồng thời, luận án cũng tập trung trình bày và phân tích nội dung của kế toán quản trị BĐSĐT trên các góc độ: nhận diện các loại BĐSĐT, chi phí, doanh thu và lợi nhuận của hoạt động kinh doanh BĐSĐT; tổ chức xử lý và cung cấp thông tin để thực hiện các chức năng quản trị của hoạt động kinh doanh BĐSĐT của doanh nghiệp; phân tích, đánh giá thông tin thực hiện, so sánh thông tin thực hiện với các thông tin định hướng để đánh giá hoạt động kinh doanh BĐSĐT và xác định nguyên nhân dẫn đến sự biến động các chỉ tiêu của hoạt động kinh doanh BĐSĐT làm cơ sở cho các quyết định quản trị. Luận án đã đưa ra được thực trạng hệ thống kế toán Việt Nam qua các thời kỳ, các giai đoạn phát triển và thực trạng hoạt động kinh doanh BĐSĐT, thực trạng về BĐSĐT, thực trạng kế toán BĐSĐT tại các doanh nghiệp ở Việt Nam bao gồm cả doanh nghiệp chuyên và không chuyên kinh doanh bất động sản. Luận án đã phân tích, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong kế toán BĐSĐT tại các doanh nghiệp ở Việt Nam cũng như những vấn đề còn bất cập trong các văn bản pháp lý của Việt Nam về kế toán BĐSĐT để làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện kế toán BĐSĐT tại các doanh nghiệp ở Việt Nam. Các giải pháp luận án đưa ra như là một định hướng cho các nhà nghiên cứu hoàn thiện chuẩn mực về BĐSĐT. Tuy nhiên, với khuôn khổ phạm vi nghiên cứu luận án là kế toán BĐSĐT cho nên chỉ nhìn được một khía cạnh trong nội dung kế toán kinh doanh bất động sản tại doanh nghiệp. TS. Lê Thị Thúy Loan (2005), Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Luận án tiến sĩ đề cập đến quy trình ban hành hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam (trong đó có chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 - Bất động sản đầu tư), mức độ áp dụng chuẩn mực của các doanh nghiệp Việt Nam. Đánh giá thực trạng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, qua đó đề xuất giải pháp xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam. Tuy nhiên luận án hoàn thành vào năm 2005 cho nên lúc này các hoạt động về kinh doanh bất động sản nói chung và BĐSĐT nói riêng trong các doanh nghiệp chưa thực sự có cơ hội phát triển và tiếp cận chuẩn mực một cách đầy đủ. Các giải pháp trong luận án mới dừng lại ở định hướng, và chưa có sự liên kết giữa các chuẩn mực, cho nên các quy định về kế toán BĐSĐT giữa các chuẩn mực còn chưa thống nhất. Ví dụ, quy định của VAS 05-“BĐSĐT” và VAS 06-“Thuê tài sản”. VAS 05 đề cập đến việc bán BĐS cho thuê tài chính hoặc giao dịch bán và thuê lại BĐSĐT, doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định của VAS 06 nhưng VAS 06 lại không đề cập đến nội dung này. Hoặc như trường hợp, VAS 05 đề cập đến việc chuyển đổi giữa BĐSĐT và hàng hóa BĐS, nhưng nội dung này không được đề cập trong VAS 02 “Hàng tồn kho” gây khó khăn cả cho người đào tạo và người làm công tác kế toán. Đây cũng chính là vấn đề mà đề tài quan tâm và hướng tới. Nghiên cứu điển hình tiếp theo là luận văn thạc sĩ “Kế toán hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp thuộc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - Vinaconex” của Thạc sĩ Đặng Thị Ánh Nguyệt (2011, Đại học Thương mại). Luận văn đã phân tích, đánh giá ưu điểm, tồn tại cũng như nguyên nhân cơ bản của những tồn tại trong công tác kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp thuộc Vinaconex. Tuy nhiên luận 484
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 văn chưa giải quyết được sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và BĐSĐT. Các giải pháp luận văn đưa ra chỉ đơn thuần tập trung vào kế toán tài chính BĐSĐT. Theo PGS.TS. Nguyễn Xuân Hưng (2017) “Thông tư 200: Hạn chế và vướng mắc trong hạch toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư”. Bài viết đề cập đến nội dung của Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, liên quan đến tài sản cố định và bất động sản đầu tư, với sự tiếp cận các qui định của các chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế và đã chỉ ra những vấn đề chưa phù hợp, mâu thuẫn với quy định của các chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế Thực tế tại Việt Nam cho đến nay, đã có một số đề tài hoặc bài viết đã viết về kế toán bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, các bài viết chưa được giải quyết được một cách đồng bộ những vấn đề về kế toán kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 3. Thực trạng quy định của hệ thống kế toán Việt Nam về kế toán Bất động sản đầu tư Thực hiện tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế (KTQT), hệ thống văn bản pháp lý về tài chính và kế toán Việt Nam trong những năm qua đã có sự đổi mới sâu sắc, góp phần quan trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về tài chính, kế toán, tăng cường tính minh bạch của thông tin tài chính và tạo dựng môi trường kinh doanh phù hợp với khu vực và quốc tế, duy trì niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong bối cảnh đó, chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 – Bất động sản đầu tư được ban hành và đi vào thực tiễn công tác kế toán tại các đơn vị kế toán. Sự ra đời của chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 cùng với những quy định đồng bộ về phương pháp kế toán bất động sản đầu tư theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp hiện hành từ việc xác định tài sản là Bất động sản đầu tư, xác định nguyên giá bất động sản đầu tư; ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư (bao gồm căn cứ ghi nhận, vận dụng tài khoản kế toán để ghi nhận, sổ kế toán và trình bày thông tin liên quan đến Bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính);… đã tạo hành lang pháp lý vô cùng quan trọng để thống nhất quá trình hạch toán tại các đơn vị có tham gia hoạt động này. Bên cạnh những thành công trên, quy định về kế toán bất động sản đầu tư còn tồn tại hạn chế sau: Thứ nhất, theo quy định của VAS 05, bất động sản đầu tư chỉ được ghi nhận sau khi bất động sản đã hoàn thành việc mua sắm, xây dựng cơ bản và xác định mục đích là nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá mà không đề cập đến quá trình xây dựng cơ bản mua sắm trước sử dụng để tạo ra bất động sản nắm giữ với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá thì có được coi là bất động sản đầu tư hay không? Thứ hai, quy định của chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 - Bất động sản đầu tư mới chỉ quy định việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu theo mô hình giá gốc, điều này không phản ánh được tình hình biến động tài sản tại thời điểm lập báo cáo tài chính. Theo chuẩn mực kế toán quốc tế và thông lệ phổ biến trên toàn thế giới việc ghi nhận Bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu được thực hiện theo mô hình giá gốc hoặc mô hình giá trị hợp lý (giá thị trường tại thời điểm đánh giá). Áp dụng mô hình giá gốc có nghĩa là bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ, bất động sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Khi áp dụng mô hình giá gốc bất động sản 485
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 đầu tư được theo dõi và đánh giá như là một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp. Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng cân đối kế toán. Chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản thu nhập, chi phí trong kỳ kinh doanh. Thực tế hiện nay, chúng ta chưa thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày như tại các nước có nền kinh tế phát triển mạnh như Anh, Mỹ. Việc xác định giá trị hợp lý là vô cùng khó khăn. Do đó, căn cứ để xác định theo mô hình giá trị hợp lý là chưa có cơ sở để đánh giá được giá trị một cách chính xác và đảm bảo độ tin cậy. Nếu chúng ta áp dụng mô hình giá trị hợp lý vào thời điểm bây giờ có thể dẫn tới các doanh nghiệp tự ý điều tiết kết quả kinh doanh vì không có căn cứ hợp lý, điều này làm sai lệnh báo cáo tài chính của các doanh nghiệp. Mô hình giá gốc mà chúng ta đang áp dụng đối với bất động sản đầu tư có nhược điểm như đã đề cập ở trên Ở Việt Nam kinh tế thị trường đã thực hiện trong nhiều năm qua, như vậy đây cũng là một vấn đề cần được nghiên cứu chỉnh sửa cho phù hợp với định hướng phát triển và hội nhập kinh tế. 4. Định hướng hoàn thiện quy định kế toán bất động sản đầu tư Thứ nhất, vận dụng thêm mô hình giá trị hợp lý trong kế toán bất động sản đầu tư Giá trị hợp lý là mức giá mà một tài sản có thể được trao đổi giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong một giao dịch ngang giá. Giá trị hợp lý là mức giá được xác định trên cơ sở mức giá trị thường hoặc được xác định từ các tham số của thị trường. Do vậy giá trị hợp lý của tài sản có thể thay đổi theo thời gian tại mỗi thời điểm lập Báo cáo tài chính. Chênh lệch giá trị hợp lý của tài sản giữa các thời điểm lập báo cáo có thể được xử lý theo 2 phương án như sau: (1) Ghi nhận là chi phí hoặc doanh thu trong báo cáo kết quả kinh doanh, hoặc (2) Ghi nhận là sự biến động vốn chủ sở hữu cho đến khi tài sản được bán. Mô hình giá trị hợp lý có ưu điểm rõ ràng là đảm bảo tài sản, nợ phải trả của đơn vị được báo cáo theo mức giá phù hợp với mức giá kỳ vọng chung của thị trường, thích hợp với các quyết định tài chính trong điều kiện thị trường chứng khoán và thị trường tài chính đang phát triển ở từng quốc gia và trên phạm vi toàn cầu. Tuy nhiên, mô hình này có hạn chế là trong điều kiện chưa có thị trường hoạt động một cách hoàn chỉnh thì việc các định giá trị hợp lý có thể không đáng tin cậy Mô hình giá trị hợp lý hiện đang được áp dụng ngày càng rộng rãi trong hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế và quốc gia, đặc biệt là trong thời gian gần đây khi Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế thực hiện các dự án hoàn thiện hệ thống chuẩn mực kế toán và chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế. Trên thế giới, mô hình giá trị hợp lý đã vận dụng trong kế toán bất động sản đầu tư (IAS 40), Kế toán trong lĩnh vực nông nghiệp (IAS 41), Kế toán tài sản cố định nắm giữ để bán và các hoạt động bị ngừng (IFRS 5), kế toán công cụ tài chính (IAS 39, IFRS 9)... Khái niệm giá trị hợp lý được chính thức đề cập trong hệ thống kế toán Việt Nam cùng với việc ban hành hệ thống chuẩn mực kế toán (từ năm 2001). Đến nay, giá trị hợp lý cũng đã được đề cập trong một số chuẩn mực kế toán. Tuy nhiên, giá trị hợp lý mới bước đầu được sử dụng trong hệ thống kế toán Việt Nam, trong đó chủ yếu sử dụng giá trị hợp lý với góc độ là cơ sở định giá khi ghi nhận ban đầu tài sản. Hệ thống kế toán Việt Nam chưa sử dụng mô hình giá trị hợp lý để kế toán sau ghi nhận ban đầu. 486
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 Như vậy, trên cả phương diện lý thuyết và thực tiễn kế toán có thể áp dụng các mô hình khác nhau để đánh giá sau ghi nhận ban đầu các yếu tố của Báo cáo tài chính. Mỗi mô hình đều có ưu điểm và hạn chế riêng, được sử dụng phù hợp với đặc điểm của đối tượng kế toán và yêu cầu, mục tiêu cung cấp thông tin tài chính. Nhìn trên bình diện quốc tế, hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực kế toán các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đang có xu hướng chuyển đổi từ việc áp dụng phổ biến các mô hình dựa trên giá gốc sang các mô hình dựa trên giá trị hợp lý. Xu hướng này phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển theo hướng nền kinh tế tri thức, phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ tài chính. Theo đó, tại Việt Nam, mô hình giá trị hợp lý cần được bổ sung trong quá trình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam nói chung và kế toán bất động sản đầu tư nói riêng, cụ thể như sau: * Quy định của chuẩn mực kế toán Việt Nam cần được sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến ghi nhận Bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu theo hướng: - Bổ sung khái niệm Mô hình giá trị hợp lý trong các khái niệm cơ bản của chuẩn mực; - Bổ sung quy định về lựa chọn mô hình giá gốc hay mô hình giá trị hợp lý để ghi nhận bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu; - Bổ sung quy định cụ thể về điều kiện áp dụng từng mô hình cũng như thay đổi việc lựa chọn mô hình để ghi nhận bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu; - Bổ sung quy định cụ thể về ghi nhận các khoản chênh lệch đánh giá lại bất động sản phát sinh khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý; - Bổ sung quy định về trình bày thông tin liên quan đến bất động sản đầu tư khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý. * Quy định của chế độ kế toán cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với sự thay đổi của chuẩn mực kế toán Khi quy định của chuẩn mực kế toán cho phép các đơn vị lựa chọn mô hình kế toán giá gốc hay giá trị hợp lý để ghi nhận bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu thì quy định của chế độ kế toán hiện hành cũng cần phải thay đổi, bổ sung, hoàn thiện để đảm bảo thích ứng, đồng bộ các quy định có liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho các đơn vị kế toán trong quá trình vận dụng quy định vào thực tiễn công tác kế toán. Quy định chế độ kế toán có thể được định hướng hoàn thiện như sau: - Bổ sung quy định về chứng từ kế toán liên quan đến việc xác định giá trị hợp lý của bất động sản; - Bổ sung tài khoản kế toán sử dụng để phản ánh/ghi nhận chênh lệch đánh giá lại tài sản khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý; - Quy định cụ thể về phương pháp kế toán trong trường hợp Bất động sản được đánh giá tăng hoặc đánh giá giảm, trong đó cần xem xét ảnh hưởng của việc đánh giá tăng đến việc ghi nhận giá trị tài sản cũng như ghi nhận thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại,... Đồng thời, cần xem xét ảnh hưởng của việc đánh giá lại trong mối quan hệ về ghi nhận chênh lệch đánh giá lại giữa các kỳ kế toán có liên quan. Thứ hai, mở rộng phạm vi bất động sản được coi là bất động sản đầu tư Để phù hợp với quy định quốc tế có liên quan về ghi nhận bất động sản đầu tư cũng như phù 487
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 hợp với bản chất của bất động sản hình thành với mục đích nắm giữ là bất động sản đầu tư, quy định chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 cần quy định cả trường hợp chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng bất động sản cho mục đích nắm giữ chờ tăng giá hoặc cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động cũng được coi là bất động sản đầu tư. Theo đó, quy định chế độ kế toán hiện hành cần có quy định cụ thể tài khoản để theo dõi chi phí phát sinh liên quan đến quá trình đầu tư, xây dựng cơ bản loại tài sản này. Thứ ba, quy định chi tiết về xác định nguyên giá Bất động sản đầu tư hình thành do đầu tư xây dựng bằng vốn vay Trường hợp BĐSĐT được hình thành từ đầu tư xây dựng cơ bản từ nguồn vốn vay. Nếu khoản vay từ các tổ chức tín dụng thì chi phí đi vay được vốn hóa vào giá trị xây dựng cơ bản dở dang theo chi phí đi vay thực tế phát sinh. Nếu khoản vay từ cá nhân thì chi phí đi vay được vốn hóa vào giá trị xây dựng cơ bản dở dang không vượt quá 1,5 lần lãi suất vay tại các ngân hàng (tổ chức tín dụng) doanh nghiệp có hoạt động giao dịch chính. Theo đó, - Khi phát sinh chi phí đi vay từ các khoản vay cá nhân dùng riêng cho hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, kế toán ghi nhận chi phí đi vay theo chi phí thực tế phát sinh (nếu lãi suất không vượt quá 1,5 lần lãi suất vay tại các ngân hàng (tổ chức tín dụng) doanh nghiệp có hoạt động giao dịch chính); trường hợp lãi suất vay vượt quá 1,5 lần lãi suất vay tại các ngân hàng (tổ chức tín dụng) doanh nghiệp có hoạt động giao dịch chính, kế toán phải xác định ngay phần chi phí đi vay hợp lý để ghi nhận vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Phần chi phí đi vay vượt mức quy định về bản chất vẫn là chi phí đi vay nhưng không được vốn hóa nên được ghi nhận vào chi phí tài chính. Tuy nhiên, do đây là khoản chi phí vượt mức khống chế nên khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp, khoản chi phí này không được loại trừ khi xác định thu nhập chịu thuế Thu nhập doanh nghiệp. - Khi phát sinh chi phí đi vay từ các khoản vay chung có sử dụng cho hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, với lãi suất vay vượt quá 1,5 lần lãi suất vay tại các ngân hàng (tổ chức tín dụng) doanh nghiệp có hoạt động giao dịch chính, kế toán cần loại trừ chi phí đi vay vượt mức khống chế trước khi xác định tỷ lệ vốn hóa và chi phí đi vay được vốn hóa vào xây dựng cơ bản dở dang. Quá trình ghi nhận chi phí đi vay trong trường hợp này cũng tương tự như ghi nhận chi phí đi vay từ khoản vay riêng biệt. Thứ tư, Trình bày thông tin Bất động sản đầu tư Đối với báo cáo tài chính riêng có thể trình bày chỉ tiêu bất động sản đầu tư theo 2 nội dung: Bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động và Bất động sản đầu tư chờ tăng giá để bán Đối với báo cáo tài chính hợp nhất trường hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ cho công ty con thuê (nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư) nhưng không được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất. Trong trường hợp này bất động sản đầu tư đã trở thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng. Trên báo cáo tài chính hợp nhất phải loại trừ phần doanh thu nội bộ mà công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản. 5. Kết luận Mỗi quốc gia có đặc điểm kinh tế, chính trị, xã hội, luật pháp riêng, điều đó ảnh hưởng đến 488
Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Quốc gia về Kế toán và Kiểm toán – VCAA 2021 kế toán. Có thể nói, mỗi quốc gia có chính sách kế toán, hệ thống kế toán riêng phục vụ cho công tác quản lý và kiểm soát nền kinh tế của quốc gia đó. Tuy nhiên, trong điều kiện nền kinh tế mở cửa như hiện nay thì vấn đề hội nhập kinh tế thu hút vốn đầu tư nước ngoài là hết sức cần thiết. Hội nhập về kinh tế kéo theo sự hội nhập về kế toán. Hầu hết các chuyên gia giàu kinh nghiệm trên thế giới đều cho rằng con đường ngắn nhất để rút ngắn khoảng cách với thế giới, nhanh chóng hội nhập với kế toán của các nước là xây dựng hệ thống Chuẩn mực quốc gia trên cơ sở hệ thống chuẩn mực kế toán Quốc tế. Bởi vì, nếu dựa hoàn toàn vào chuẩn mực kế toán quốc tế sẽ không phù hợp với điều kiện hoàn cảnh cụ thể của từng quốc gia, nếu tự xây dựng chuẩn mực riêng cho mình sẽ rất tốn kém chi phí và có thể sẽ bị chệch hướng với xu hướng quốc tế. Chuẩn mực số 05 Bất động sản đầu tư của Việt Nam cần được xây dựng và hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tế hiện nay. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài chính (2008), Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, NXB Thống kê. [2] Bộ Tài chính (2014), Chế độ kế toán doanh nghiệp, NXB Tài chính [3] Hệ thống chuẩn mực kế toán, chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế (IAS, IFRS). [4] IFRS (2012), Access the unaccompanied standards and their technical summaries.[online] Available at: http://www.ifrs.org/IFRSs/Pages/IFRS.aspx [Accessed Oct 2, 2012] [5] IFRS (2012) The IFRS Foundation and its translation policies. [on line] Available at: [6] [Accessed Oct 2, 2012], IFRS, 2012c. The move towards global standards. [on line] Available at: http://www.ifrs.org/Use-around-the-world/Pages/Use- around-the-world.aspx [Accessed Oct 2, 2012] [7] Liapis, K. J and Christodoulopoulou, E. P (2011): “How GAAP and accounting treatments influence property management”, Journal of Property Investment & Finance,Vol. 29 Issue: Number 3, p251-279. [8] Muller, K. A, Riedl, E. J and Sellhorn, T (2011): Mandatory Fair Value Accounting and Information Asymmetry: Evidence from the European Real Estate Industry, Management Science; June 2011, Vol. 57 Issue: Number 6, p1138-1153. [9] Nguyễn Thị Hồng Nga, Hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay - Luận án tiến sĩ, năm 2010, Học viện tài chính – kế toán [10] Nguyễn Xuân Hưng, Thông tư 200: Hạn chế và vướng mắc trong hạch toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư, Tạp chí Kế toán và Kiểm toán, 2017 [11] Quagli, A and Avallone, F (2010): Fair Value or Cost Model? Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry, The European Accounting Review; September 2010, Vol. 19 Issue: Number 3 p461- 493. 489

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.