Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam

Chia sẻ: Thảo Lê91 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:56

Thêm vào BST

Báo xấu

160
lượt xem 31
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu "Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam" trình bày về hoạt động kinh doanh khách sạn, nhà đầu tư khách sạn, những dự án mới, các chiến lược đầu tư,... Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam

Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam Sheraton Sài Gòn ngày 21 tháng 7 năm 2010 Trình bày bởi: Robert McIntosh, Giám đốc điều hành, CBRE Hotels, Châu Á – Thái Bình Dương
TÓM TẮT Hoạt động kinh doanh khách sạn Nhà đầu tư khách sạn Những dự án mới Các chiến lược đầu tư Căn hộ - khách sạn Tòa nhà phức hợp / khách sạn Phân khúc bình dân Biệt thự - nghỉ dưỡng CB Richard Ellis | Page 2
Hoạt động kinh doanh khách sạn
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực Việt Nam là nước có giá phòng trung bình ngày (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương do mức tăng đáng kể từ tháng 3 đến tháng 12 năm 2008 (tương tự như Singapore) Singapore có ADR bị tác động mạnh nhất do suy giảm lượng khách thương gia trong suốt thời kỳ kinh tế suy thoái. Indonesia là nước duy nhất có ADR tăng liên tục. CB Richard Ellis | Page 4
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực Hong Kong và Singapore là các nước dẫn đầu về công suất phòng Việt Nam có công suất phòng giảm mạnh nhất (giảm 25% so với mức cao nhất), tiếp theo là Thái Lan (20%) và Singapore (15%) CB Richard Ellis | Page 5
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực RevPAR (MAT) United States - Dollar 180 160 140 120 100 80 60 40 Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 Vietnam Singapore Indonesia Thailand Source: STR Global/CBRE Hotels Hong Kong SAR China Philippines Mức doanh thu trên phòng (RevPAR) ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương chia làm hai nhóm chính. Ở tất cả các khu vực, doanh thu trên phòng (RevPAR) đang được cải thiện do nền kinh tế phục hồi. CB Richard Ellis | Page 6
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực Vài điểm chính: Singapore vẫn là thị trường thu hút khách du lịch do nhu cầu cao và kinh tế đang phục hồi. Thái Lan đang trên đường phục hồi công suất từ đợt giảm do bất ổn chính trị gần đây. Việt Nam có tính biến động cao do thị trường còn non trẻ. Trung Quốc có nền kinh tế mạnh, tuy nhiên có hiện tượng thừa cung ở một vài khu vực. Hong Kong phục hồi mạnh với nguồn cung mới không gia tăng nhiều. CB Richard Ellis | Page 7
Hoạt động kinh doanh khách sạn trong khu vực ADR Rates Countries (selected cities) $250 $200 $150 $100 $50 $0 Source : STR Global –CBRE Research Giá phòng trung bình (ADR) tại các thành phố lớn trong khu vực Khu vực Châu Á Thái Bình Dương thấp hơn nhiều so với khu vực Châu Âu và Trung Đông. Khi thị trường Châu Á Thái Bình Dương phát triển hơn, sẽ có áp lực tăng giá phòng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng có thể diễn tiến theo chu kì và nhiều biến động do sự bất ổn của các điều kiện kinh tế vĩ mô (tiền tệ, lạm phát, bất ổn chính trị…) và nguồn cung mới. Các nhà đầu tư dài hạn nên tập trung vào việc tạo ra giá trị bằng cách tác động đến sự tăng trưởng kinh tế của từng vùng, nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển ngành du lịch. Các nhà đầu tư ngắn hạn nên quan tâm đến các tài sản hoạt động kém hiệu quả (quản lý yếu kém, tài sản xuống cấp), những biến động mang tính chu kỳ (các tài sản giá trị thấp hoặc biến động ngoại hối) hoặc chuyển đổi công trình. CB Richard Ellis | Page 8
Nhà đầu tư khách sạn
Các điểm chính về đầu tư Kinh tế phục hồi Các khoản đầu tư đang treo Lượng khách du lịch gia tăng nhanh chóng Các nhân tố cầu mới Gia tăng nguồn cung Tái định vị Châu Á Thái Bình Dương thành một điểm đến du lịch (bao gồm Singapore, Việt Nam, Cambodia và Trung Quốc) Các nhà đầu tư lớn trong nước đang hướng đến toàn cầu Tài sản đang gặp khó khăn và cần được rao bán CB Richard Ellis | Page 10
Chuyển nhượng khách sạn Hotel Sales Activity in Asia Pacific 35 $900 $800 30 Millions $700 25 $600 20 $500 15 $400 $300 10 $200 5 $100 0 $0 Australia Japan China Hong Kong Vietnam Malaysia Singapore Thailand Source : RCA and No. No. Volume Volume Cbre Research Transactions 2009 Transactions 2010(td) (US$ )2009 (US$ )2010(td) Năm 2009 số lượng giao dịch nhiều hơn nhưng giá trị giao dịch thấp hơn so với năm 2010 (ngoại trừ Úc và Việt Nam). Các giao dịch thường được thực hiện với các tài sản giá trị nhỏ, giá giao dịch thấp hoặc các tài sản đang gặp khó khăn được rao bán. CB Richard Ellis | Page 11
Hoạt động đầu tư trong khu vực 2010 số lượng giao dịch thấp do khác nhau về nhận thức rủi ro từ phía người mua/bán (khác biệt từ “giá chào bán” đến “giá đề nghị”) Năm 2010 có thêm nhiều giao dịch đất dự án. Là dấu hiệu tích cực về sự lạc quan trong đầu tư dài hạn ở phân khúc này. Tương lai ? CB Richard Ellis | Page 12
Ai đang đầu tư vào khách sạn và khu nghỉ dưỡng? Trên quy mô toàn cầu, một vài nhà đầu tư lớn năm 2006-2007 tiếp tục hoạt động tích cực trong năm 2009-2010. Năng lực đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các quỹ đầu tư – giảm Nhà điều hành quốc tế – hiếm khi đầu tư Các nhà đầu tư bao gồm: • Các công ty niêm yết • Thương nhân giàu có • Các quỹ đầu tư quốc gia Đang tìm kiếm: • Tính đa dạng • Các công trình mang tinh biểu tượng • Chiết khấu • Khả năng quay vòng vốn rõ ràng • Nhà điều hành và kỹ năng quản lý tài sản • An toàn và giảm thiểu rủi ro . CB Richard Ellis | Page 13
Phương thức đầu tư Investment Vehicles Main Target Risk Tolerance Sovereign Wealth Fund Luxury Segment-Large Developments Plan High Operating Properties-Strong Historical Performance- REIT Central Locations Low Public Company Operating Hotels Med-High Property Company Development Sites-Mixed Use Development High Investment Fund Operating Hotel-Under construction-Braded-Dev sites Med Institutional Investor Operating Upper Upscale Hotel with strong historical Low Hotel Operator Highly Strategic Properties-Good Location-150 rooms min Low-Med HNW Branded Operating Hotel Med-High Government Local Properties High Developers Development Sites High Investment Vehicles Investment rational Exit Strategy Sovereign Wealth Fund Diversification- Hold-Operate(outsource operator) REIT Operative Income-ROI Hold-Capital Gain-Sell Public Company Diversification-Operative Income Hold-Operate Property Company Capital Gain-Operative Income Build-Sell Investment Fund ROI Build or Buy-Operate Short time-Sell Institutional Investor Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator) Hotel Operator Brand Expansion-Operative Income Hold-Operate HNW Trophy Asset- Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator) Government Diversification-Status Hold-Operate Developers ROI-Trophy Asset Build-Operate-Sell Có rất nhiều nhà đầu tư với tính chất khác nhau và cách thức hoạt động khác nhau trong đầu tư khách sạn: Chấp nhận rủi ro khác nhau (cao – thấp) Mục tiêu đầu tư khách nhau (không chỉ ROI – hiệu quả đầu tư) Chiến lược quản lý khác nhau (Nhà điều hành quốc tế hay tự quản lý?) CB Richard Ellis | Page 14
Chi phí xây dựng trong khu vực …..Nếu không thể mua, thì xây dựng ở đâu? Construction costs "100 room Hotel" $30 Millions $25 $20 $15 $10 $5 $- a ji ng m u arta KL l nei ore io BK ai ong ou S eu il a tna ngh T ok Man Mac gzh Bru g ap Bei Ja k gK Vie Sha n Sin Hon Gua Adoption : Upscale (32m2room-50% total eff) Source Davis&Langdon. Note :excluding FF&E and land costs, indicating international Upscale Mid-Scale Mid-Scale(28m2room-60% total eff) quality building Chi phí xây dựng ở Tokyo cao hơn khoảng 3 lần so với Jakarta, Guangzhou và Manila. Ở Việt Nam, quy mô trung cấp có chi phí xây dựng cao hơn Thái Lan và Trung Quốc Ở phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, khác biệt về chi phí xây dựng lên tới 40% (tính trên diện tích sàn xây dựng)….Lợi nhuận khác nhau như thế nào? CB Richard Ellis | Page 15
Chi phí xây dưng và hoạt động kinh doanh Construction Costs(sqm/GFA) VS 2010 RevPar $4,500 $4,000 $160 $3,500 $3,000 $120 $2,500 $2,000 $80 $1,500 $1,000 $40 $500 $- $0 m ai ng a rta k io e BK g ul u KL nil or ij in ho gh na Se Ko ka To ap Ma gz et an Be Ja ng ng Vi an Sh Si Ho Gu Source Davis&Langdon. Note :excluding FF&E Upscale REVPAR and land costs, indicating international Indicative REVPAR as at 2010, subject to changes quality building Doanh thu trên phòng (RevPAR) là chỉ tiêu quan trọng về giá trị của tài sản kinh doanh. Ở các nước mà doanh thu trên phòng (RevPAR) cao hơn so với chi phí xây dựng, dẫn đến áp lực tăng giá đất để lấp đầy sự cách biệt. Các chi phí khác cũng cần được quan tâm: (1) Giá đất; (2) Quy trình phê duyệt; (3) Chi phí hoạt động. CB Richard Ellis | Page 16
Tóm tắt đầu tư Nền kinh tế tiếp tục phục hồi? Niềm tin của các nhà đầu tư Lượng khách du lịch tiếp tục gia tăng trong khu vực Gia tăng nguồn cung khiến các nhà đầu tư phải cẩn trọng Chú trọng tính an toàn, rủi ro thấp, vị trí dự án Các nhà đầu tư lớn sẽ tập trung vào các tài sản đang gặp khó khăn Giá cả sẽ tăng và nhiều giao dịch sẽ xảy ra CB Richard Ellis | Page 17
Tài chính – Nguồn vốn
Nguồn tài chính Số lượng các ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng giảm do: –Thanh khoản thấp, tính rủi ro cao –Thời gian thu hồi vốn dài –Thiếu năng lực (ngân hàng) trong lĩnh vực nghỉ dưỡng (trong trường hợp thu hồi tài sản ngân hàng sẽ yêu cầu hỗ trợ từ phía nhà điều hành) Cho vay trong khu vực –Ngân hàng có khuynh hướng không cung cấp tài chính cho các dự án ở nước ngoài. Vấn đề tiền tệ và sở hữu là những vấn đề chính. Những đối tượng nào được tài trợ vốn? –Các tài sản đang hoạt động với lịch sử tài chính tốt là loại tài sản được ưa chuộng –Nhà điều hành quốc tế và thương hiệu sẽ là những lợi thế đối với ngân hàng. –Dự án biệt thự/ nghỉ dưỡng được chấp nhận với phương thức bán trước khi hoàn thành “pre-sale”. –Báo cáo thẩm định giá độc lập là văn bản thiết yếu để đạt được khoản vay. CB Richard Ellis | Page 19
Những dự án mới