Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM

___________________

LÊ DUY KHÁNH GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ

CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính - Ngân hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. TRƯƠNG QUANG THÔNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt

Mở đầu

Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại

các ngân hàng thương mại Việt Nam ....................................................................... 1

1.1 Bất động sản ............................................................................................................... 1

1.1.1 Khái niệm bất động sản ........................................................................................ 1 1

1.1.2 Phân loại bất động sản .......................................................................................... 1

1.2 Đặc điểm của bất động sản .......................................................................................... 2

1.2.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý.................................................................... 2

1.2.1.1 Tính cá biệt và khan hiếm ............................................................................ 2

1.2.1.2 Tính bền lâu, ít hao mòn ............................................................................... 2

1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.................................................................. 2

1.2.1.4 Các tính chất khác ........................................................................................ 2

1.2.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thương mại ................................................... 3

1.2.2.1 Tính cố định ................................................................................................. 3

1.2.2.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tương

đối cao ......................................................................................................... 3

1.2.2.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng ................................................................. 4

1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản luôn tăng trong dài hạn .............. 4

1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng ...................................... 4

1.2.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản ........................................... 4

1.3 Thị trường bất động sản .............................................................................................. 5

1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản........................................................................ 5

1.3.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ................................................... 6

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......................................................... 7

1.3.3.1 Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản .............................................. 7

1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản............................................... 8

1.3.3.3 Các yếu tố pháp lý của bất động sản ............................................................. 8

1.4 Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ........................................................ 10

1.4.1 Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng ................................................................ 10

1.4.2 Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng .................................. 11

1.4.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ............................. 11

1.4.3.1 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng trung, dài hạn ... 11

1.4.3.2 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng lớn ................... 12

1.4.3.3 Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ ........................................ 12

1.4.3.4 Tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có rủi ro cao ........... 12

1.4.4 Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ................................... 13

1.4.4.1 Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng ............................................................. 13

1.4.4.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn ........................................................... 13

1.4.5 Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay ............. 15

1.4.5.1 Tích cực ....................................................................................................... 15

1.4.5.2 Tiêu cực ....................................................................................................... 18

1.5 Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại ....... 20

1.5.1 Khái niệm rủi ro pháp lý....................................................................................... 18

1.5.2 Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng ............................................................ 21

1.5.3 Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng

thương mại ........................................................................................................... 22

1.5.4 Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động

sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay .............................. 23

1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống

ngân hàng ..................................................................................................... 23

1.5.4.2 Những điều chỉnh chính sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến

hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng ............................. 24

1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nước không có định hướng rõ ràng đối với hoạt động tín

dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại ................................ 25

1.5.4.4 Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất

động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................... 26

Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 26

Chương 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ

thống ngân hàng thương mại Việt Nam ......................................................................... 28

2.1 Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản

trong ngân hàng thương mại hiện nay ........................................................................ 28

2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông

tin ......................................................................................................................... 28

2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những quy định của pháp luật có liên quan ..................... 28

2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thương mại đối với loại hình rủi ro này ..... 30

2.1.4 Sự phức tạp của hệ thống văn bản pháp luật có liên quan ..................................... 30

2.1.5 Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong nhận thức

và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý ................................... 31

2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

thương mại Việt Nam hiện nay .................................................................................. 31

2.2.1 Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu

dùng bất động sản ................................................................................................ 31

2.2.2 Quy định về kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của Ngân hàng

Nhà nước ............................................................................................................. 33

2.2.3 Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai....... 35

2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành

trong tương lai ...................................................................................................... 38

2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản .................................................. 40

2.2.6 Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp ..................................................... 41

2.2.7 Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất

động sản ............................................................................................................... 42

2.2.8 Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005........................................... 43

2.2.9 Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác về

phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả được nợ ...................... 45 57

2.2.10 Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên vay cho

ngân hàng ............................................................................................................. 49 63

2.2.11 Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản cho ngân

hàng để thi hành án .............................................................................................. 50 64

2.2.12 Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án ................................ 52

2.2.12.1 Người phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án.......... 52

2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án .......... 54

2.2.13 Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án ........................ 54

2.2.14 Sự phiền hà của thủ tục tố dụng dân sự hiện hành ................................................ 55

Kết luận chương 2 ............................................................................................................. 57

Chương 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất

động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách . 59

3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối

với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................................................... 59

3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động

sản không được nhận thế chấp .............................................................................. 59

3.1.2 Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản ................. 61

3.1.3 Sự cần thiết của công tác tư vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo

nhân sự ................................................................................................................. 65

3.1.4 Hướng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng

trọng tài thương mại thông qua trọng tài quy chế.................................................. 66

3.2 Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ,

ngành có liên quan ..................................................................................................... 67

3.2.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước ............................................................... 67

3.2.1.1 Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu

dùng bất động sản ........................................................................................ 68

3.2.1.2 Điều hành lãi suất cơ bản ............................................................................. 69

3.2.1.3 Việc ban hành các quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt chú ý đến

lộ trình thực hiện .......................................................................................... 70

3.2.2 Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan ................ 72

3.2.2.1 Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất động sản đang

thế chấp ........................................................................................................ 72

3.2.2.2 Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật ............... 73

3.2.2.3 Cần thiết phải xây dựng cơ chế xử lý nợ cho các ngân hàng thương mại ...... 74

3.2.2.4 Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản hình

thành trong tương lai .................................................................................... 75

Kết luận chương 3 ............................................................................................................. 77

Kết luận chung .................................................................................................................. 78

Danh mục công trình của tác giả

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

A. Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt

1. ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu.

2. BĐSHTTTL : Bất động sản hình thành trong tương lai.

3. BIDV : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

4. BLDS 2005 : Bộ Luật dân sự năm 2005.

5. BLTTDS 2004 : Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004.

6. CAR : Capital Adequacy Ratio – Tỷ lệ an toàn vốn.

7. CBTD : Cán bộ tín dụng.

8. Chỉ thị 01 : Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 của Ngân hàng

Nhà nước Việt Nam.

9. DTBB : Dự trữ bắt buộc.

10. EIB : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam.

11. GDBĐ : Giao dịch bảo đảm hay còn gọi là giao dịch đăng ký thế

chấp, cầm cố.

12. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất.

13. HĐTC : Hợp đồng thế chấp.

14. HĐTD : Hợp đồng tín dụng.

15. Luật các TCTD : Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

2010

16. Luật Đất đai 2003 : Luật Đất đai năm 2003.

17. Luật KDBĐS 2006 : Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

18. Luật Nhà ở 2005 : Luật Nhà ở năm 2005.

19. Luật THADS 2008 : Luật Thi hành án dân sự năm 2008.

20. LSCB : Lãi suất cơ bản.

21. LSTT : Lãi suất thỏa thuận.

22. MSB : Ngân hàng TMCP Hàng Hải.

23. Nghị quyết 11 : Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính

phủ.

24. NHNN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

25. NHTM : Ngân hàng thương mại.

26. NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần, theo định nghĩa tại

Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của

ngân hàng thương mại.

27. NHTMNN : Ngân hàng thương mại Nhà nước, theo định nghĩa tại

Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của

ngân hàng thương mại.

28. Nghị định 163 : Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của

Chính phủ.

29. QSDĐ : Quyền sử dụng đất.

30. STB : Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín.

31. TCTD : Tổ chức tín dụng.

32. TCB : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

33. Thông tư 13 : Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

34. Thông tư 19 : Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 của

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

35. TSBĐ : Tài sản bảo đảm.

36. TSTC : Tài sản thế chấp.

37. TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai.

38. VCB : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam.

39. Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.

: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. 40. VPB

B. Ghi chú:

Không dùng các từ viết tắt trong các tên chương, tiêu đề, đầu mục của luận văn.

Không viết tắt khi trích dẫn trực tiếp.

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trong hoạt động ngân hàng, rủi ro tín dụng là một đề tài đã được nhiều người

nghiên cứu. Một số đề tài nghiên cứu trong lĩnh vực này như: Nguyễn Ngọc Bình

(2008) về tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM, Trần Tiến Chương (2008) về quản

trị rủi ro tín dụng tại VCB, Lê Thị Hồng Điều (2008) về quản lý rủi ro tín dụng tại

BIDV và một số nghiên cứu khác. Những nghiên cứu này đã có những đóng góp

nhất định về cơ sở lý luận và những giải pháp mới vào công tác quản lý của các

nhà quản trị, điều hành các ngân hàng tại Việt Nam thời gian qua. Những đề tài này

thường đề cập khá tổng quát về rủi ro tín dụng và những giải pháp được đúc kết

dựa trên những nghiên cứu khái quát như vậy. Trong khi đó, cấp tín dụng là một

hoạt động khá phức tạp, khá rộng khi chứa đựng trong đó nhiều nghiệp vụ khác

nhau như cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán, cho thuê tài chính và nhiều

nghiệp vụ khác. Riêng hoạt động cho vay cũng đã có thể phân chia thành nhiều loại

như cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đầu tư kinh doanh

chứng khoán, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS… mà mỗi một loại hình này có

những đặc điểm, tính chất, mức độ rủi ro, các nhân tố rủi ro cũng rất khác nhau. Do

đó, việc nghiên cứu rủi ro tín dụng nói chung sẽ khó giải quyết thấu đáo các vấn

đề, những giải pháp đưa ra sẽ khó ứng dụng hiệu quả.

Xuất phát từ thực tiễn công tác của tác giả; những biến động thất thường của thị

trường BĐS thời gian qua; từ những thay đổi mang tính khó dự đoán trong chính

sách điều hành của NHNN; từ sự “phình to” của hệ thống các văn bản pháp luật

trong quản lý, điều hành thị trường tiền tệ, trong công tác quản lý BĐS và thị

trường BĐS; từ thực tế còn xem nhẹ công tác quản trị rủi ro pháp lý trong hoạt

động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam; và cuối cùng từ yêu cầu phải

có một nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về những rủi ro pháp lý trong hoạt

động tín dụng BĐS của các NHTM để những người đang thực hiện các công việc

có liên quan từ CBTD, cán bộ xét duyệt khoản vay, những người làm công tác

pháp lý đến những nhà quản trị ngân hàng có cái nhìn tương đối đầy đủ về loại rủi

ro này, những vấn đề vướng mắc để có biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý đối với

hoạt động tín dụng BĐS ở ngân hàng mình. Đề tài “Giải pháp phòng ngừa rủi ro

pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt

Nam” ra đời để đáp ứng các yêu cầu đó.

2. Mục đích nghiên cứu

Mục đích của đề tài là thống kê một cách có hệ thống và phân tích chuyên sâu

về những nguyên nhân của rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ

thống NHTM Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đối với các

NHTM và kiến nghị chính sách nhằm hạn chế loại rủi ro này, góp phần vào công

tác quản trị rủi ro chung của hệ thống NHTM Việt Nam.

Để đạt được mục đích này, đề tài sẽ làm rõ các vấn đề sau:

Thứ nhất, nghiên cứu và xây dựng khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín

dụng BĐS trong hệ thống NHTM. Đây là vấn đề mà chưa có nghiên cứu nào từ

trước đến nay đề cập;

Thứ hai, hệ thống một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các

NHTM Việt Nam đã và đang gặp phải.

Phân tích chi tiết nguyên nhân của từng rủi ro pháp lý, những hậu quả mà các

NHTM Việt Nam có thể gặp phải. Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp cho các

NHTM và những kiến nghị chính sách phù hợp.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản

điều hành do Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, NHNN và các cơ quan Nhà nước

khác ban hành có liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt

Nam.

- Phạm vi nghiên cứu:

 Không gian: là hệ thống các NHTM Việt Nam. Hệ thống NHTM Việt Nam

ở đây chỉ trong phạm vi các NHTM trong nước, không bao gồm Ngân hàng

phát triển Việt Nam và Ngân hàng chính sách xã hội.

 Thời gian: thời gian nghiên cứu chủ yếu là trong giai đoạn 2005 – 2010.

Tuy nhiên, một số dữ liệu được thu thập trước đó, thời điểm cập nhật mới

nhất được tính đến tháng 9/2011.

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống. Việc nghiên cứu không

dựa trên kết quả điều tra, phỏng vấn mà có nền tảng là việc thu thập các dữ kiện

một cách có hệ thống và tìm hiểu mối tương quan giữa các yếu tố với nhau, đó là

quan hệ giữa những văn bản pháp quy, văn bản điều hành của các cơ quan Nhà

nước liên quan đến lĩnh vực BĐS và phân tích những rủi ro mà các NHTM trong

nước có thể gặp phải.

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài là sự tổng kết những nghiên cứu và kinh nghiệm được tích lũy từ thực tế

công tác tín dụng của tác giả, thể hiện được một số những bất cập của hệ thống

pháp luật, trong công tác điều hành của Chính phủ, NHNN và các bộ ngành, mà

những bất cập này đã có ảnh hưởng lớn đến sự an toàn trong công tác tín dụng của

hệ thống NHTM Việt Nam.

Đề tài chỉ rõ một số rủi ro pháp lý mà các NHTM đã và đang gặp phải, qua đó

những người làm công tác ngân hàng từ CBTD, cán bộ xét duyệt khoản vay đến

người điều hành có được cái nhìn tổng thể về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng

BĐS, qua đó điều chỉnh những mảng hoạt động của ngân hàng mình, tránh những

rủi ro đã biết trước.

Đề tài có thể được sử dụng như là một tài liệu tham khảo, nghiên cứu, tài liệu

dùng để thiết kế bài giảng cho những lớp đào tạo về rủi ro pháp lý trong hoạt động

tín dụng BĐS ở các NHTM, các trung tâm đào tạo hay các trường đại học.

6. Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận chung, đề tài gồm 03 chương:

Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất

động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.

Chương này trình bày những lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS, vai trò của

thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khái niệm rủi ro pháp lý và rủi ro pháp lý của hoạt

động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM cũng được làm rõ.

Chương 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản

trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam.

Chương 2 phân tích một số nguyên nhân và đề cập những rủi ro pháp lý của

hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam thường gặp nhất hiện nay.

Chương 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín

dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến

nghị chính sách.

Trên cơ sở những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống

NHTM Việt Nam được chỉ ra ở chương 2, chương này đưa ra một số giải pháp

nhằm hạn chế tổn thất đối với các NHTM Việt Nam và kiến nghị chính sách.

1/78

CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT

ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG

THƢƠNG MẠI VIỆT NAM

1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo quy định tại điều 174 BLDS 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao

gồm: Ðất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các

tài sản khác do pháp luật quy định”. Cách định nghĩa này dựa trên đặc tính chủ yếu

nhất của BĐS, đó là những tài sản không thể di dời được.

Định nghĩa này không có nhiều thay đổi so với định nghĩa về BĐS trong BLDS

năm 1995. Điều thay đổi duy nhất là BLDS 2005 đã sửa từ “nhà ở” thành “nhà”

trong định nghĩa mới về BĐS. Thay đổi này đã giải quyết được bất cập của định

nghĩa cũ, bởi nhà trong thực tế không chỉ có nhà ở, và không chỉ nhà ở mới là

BĐS.

1.1.2 Phân loại bất động sản

Có rất nhiều tiêu chí để phân loại BĐS, tùy theo mục đích quản lý và mục đích

của việc phân loại. Nguyễn Ngọc Bình (2008) phân loại BĐS gồm: đối với đất thì

có đất đô thị, đất phi đô thị, đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình

công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác. Đối với

nhà thì có: nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng, nhà đơn lập,

song lập, liên kế, cư xá, nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục

đích khác, nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải

khu quy hoạch.

Còn theo Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng1 thì BĐS được phân thành 03 loại, bao gồm: (i) BĐS có đầu tư

xây dựng như nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ

1 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Bat-dong-san/BDS/

thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc; (ii) BĐS không đầu tư xây dựng với thành

2/78

phần chính là các loại đất nông nghiệp; và (iii) BĐS đặc biệt là những công trình

bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa

trang.

1.2 Đặc điểm của bất động sản

1.2.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý2

1.2.1.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính cá biệt của đất đai là do những đặc tính như cố định và không di dời được của

đất đai mang lại. Tính khan hiếm nói chung của đất đai là do diện tích bề mặt trái

đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của

từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ.

1.2.1.2 Tính bền lâu, ít hao mòn

Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có

thiên tai làm xói lở, vùi lấp hay bị ô nhiễm. Đồng thời, các vật kiến trúc và công

trình trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tính

chất lâu bền của BĐS còn do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một

thời gian sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Có thể nói

BĐS khá phong phú, đa dạng và gần như không bao giờ cạn.

1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động

bởi các BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công

trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong

khu vực đó (ngoại tác tích cực). Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn

thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Ngược lại,

BĐS cũng chịu những ngoại tác tiêu cực khi nằm trong các khu vực có hạ tầng thấp

kém, ô nhiễm, triều cường…

1.2.1.4 Các tính chất khác

2 Đây là cách phân loại của Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng.

- Tính thích ứng

3/78

Lợi ích của BĐS được tạo ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử

dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,

đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn

nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Quản lý BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí cao hơn so với các hàng hoá thông

thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS khá phức tạp, chi phí lớn và thời gian dài.

Bên cạnh đó, BĐS là tài sản khá nhạy cảm với những quyết định của cơ quan Nhà

nước. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường

khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau,

phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Các yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng có thể chi phối

nhu cầu và hình thức của BĐS.

1.2.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thƣơng mại

Về cơ bản, các tính chất được liệt kê trên đã phản ánh nhiều đặc điểm của BĐS.

Tuy nhiên, BĐS vẫn còn nhiều đặc điểm khác, mà dựa vào những đặc điểm này,

các ngân hàng ở Việt Nam trong thời gian qua luôn ưu tiên nhận BĐS làm TSTC

so với nhiều loại tài sản khác. Lê Duy Khánh (2009) đã có liệt kê những đặc điểm

này của BĐS, đó là:

1.2.2.1 Tính cố định

Chính nhờ đặc điểm này mà khi nhận BĐS làm TSTC, các NHTM dễ dàng thực

hiện việc xác định (vị trí, ranh giới…), định giá BĐS, giám sát BĐS trong và sau

cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSTC như

các loại động sản khác.

1.2.2.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động

sản tƣơng đối cao

4/78

Giả sử khi khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng buộc phải áp dụng các

biện pháp xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Thực tế chứng minh là BĐS vẫn dễ xử lý hơn

nhiều tài sản khác nhờ tính thanh khoản cao hơn. Tính thanh khoản này xuất phát

từ đặc điểm BĐS là khan hiếm cũng như nhờ vào sự phát triển của thị trường BĐS.

1.2.2.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng

Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm

rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20%

ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị thì BĐS hầu như không bị

giảm giá trị và giá trị sử dụng. Trừ một số trường hợp BĐS bị hư hỏng do thiên tai

và con người (đất bị sạt lở, xói mòn, nhà cửa bị hư hỏng) thì BĐS nhìn chung bền

vững, bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng trong thời gian thế chấp.

1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhƣợng bất động sản luôn tăng trong dài

hạn

Do đặc tính khan hiếm, nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư, đầu cơ BĐS cao nên

thực tế cho thấy, trong dài hạn giá mua bán/chuyển nhượng BĐS luôn tăng, mặc dù

trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy

định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác, giá BĐS có thể sụt giảm ở

một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng

So với các loại tài sản khác, ở Việt Nam hiện nay ít có loại tài sản nào mà giấy

tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng như BĐS. Nhờ đó mà việc xác định

chủ sở hữu/sử dụng của BĐS tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như

mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS theo quy định đều

phải được công chứng hoặc chứng thực. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác

nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh

giá là khá đầy đủ so với những quy định trong các lĩnh vực khác.

1.2.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản

Theo cơ quan quản lý, các đặc điểm của BĐS được xem xét nhằm các mục đích

quản lý Nhà nước về BĐS, những đặc điểm này là những đặc tính tự nhiên của

5/78

BĐS, những đặc tính mà dựa vào đó, chúng ta đã đặt tên cho các loại tài sản này là

BĐS (tức những tài sản không di chuyển được). Đối với các NHTM, điều quan

trọng nhất là BĐS có những đặc tính giúp cho việc nhận thế chấp để bảo đảm cho

các khoản nợ được thuận lợi trong công tác quản lý và xử lý TSTC. Những đặc

điểm của BĐS theo các NHTM nhìn nhận không có sự khác biệt với quan điểm của

cơ quan quản lý, mà xuất phát từ những đặc điểm đã được cơ quan quản lý nhìn

nhận. Nói cách khác, quan điểm của các NHTM về đặc điểm của BĐS không khác

đi hay tồn tại song song mà có quan hệ nhân quả với những đặc điểm của BĐS từ

cơ quản quản lý. Ví dụ, đặc điểm về tính dễ quản lý, tính thanh khoản, khả năng

bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng của BĐS… là hệ quả của những thuộc tính như

bền lâu, ít hao mòn, khan hiếm của BĐS mà cơ quan quản lý đã xác định.

Vì vậy, có thể thấy rằng hai quan điểm về BĐS được đề cập không có sự khác

nhau, mà là sự bổ sung cho nhau, hỗ trợ nhau nhằm phục vụ tốt nhất các mục tiêu

quản lý, kinh doanh của từng chủ thể.

1.3 Thị trƣờng bất động sản

1.3.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản

Thị trường BĐS cho đến nay vẫn chưa có được một định nghĩa chính thức, cơ

quan quản lý, các văn bản quy phạm pháp luật, ngay cả Luật KDBĐS 2006, cũng

chưa đưa ra được một định nghĩa nào về thị trường này. Để có một định nghĩa đầy

đủ và chính xác về thị trường BĐS là không đơn giản.

Với thị trường, chúng ta có một số định nghĩa sau: (i) Thị trường bao gồm con

người hay tổ chức có nhu cầu hay mong muốn cụ thể, sẵn sàng mua và có khả năng

mua hàng hoá, dịch vụ để thoả mãn các nhu cầu, mong muốn đó (Nguyễn Thượng

Thái, 2007), (ii) Thị trường là tập hợp những người mua thật sự và tiềm năng đối

với một sản phẩm (Philip Kotler, 2008).

Trên cơ sở các khái niệm về thị trường, trong nghiên cứu này thị trường BĐS

được định nghĩa như sau: thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch

BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị

6/78

trường BĐS có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các

quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.

Các giao dịch về BĐS bao gồm: mua, bán, chuyển nhượng, nhận chuyển

nhượng, thế chấp, nhận thế chấp, thuê, cho thuê, thuê mua, cho thuê mua và các

giao dịch BĐS khác. Thị trường BĐS cũng là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh

BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ

BĐS.

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm

mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động bao gồm các dịch vụ

môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng

cáo BĐS và quản lý BĐS.

1.3.2 Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh

Theo Luật KDBĐS 2006, các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: (i)

Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (công

trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi,

công trình hạ tầng kỹ thuật); (ii) QSDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy

định của pháp luật về đất đai; và (iii) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp

luật.

Nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng được các

điều kiện sau: (i) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii) Đối với nhà, công

trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây

dựng; (iii) Đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất

lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; (iv) Không có tranh chấp về quyền sở

hữu; (v) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (vi) Không nằm trong khu vực cấm xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; và (vii) Có hồ sơ bao gồm giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và QSDĐ hoặc giấy tờ hợp

pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với

7/78

nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết

kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết

kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử

dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà

ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu,

quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công

trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành

trong tương lai.

QSDĐ đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: (i) Thuộc đối tượng

được phép kinh doanh; (ii) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định

của pháp luật; (iii) Không có tranh chấp; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất; (v)

Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền; và (vi) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê

QSDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu

công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ

của dự án đã được phê duyệt.

1.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản:

Có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, đó là:

1.3.3.1 Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản

- Vị trí của bất động sản và địa hình nơi bất động sản tọa lạc

Đây là đặc tính giữ một trong những vai trò quan trọng, có thể nói là quyết định

đến giá mua bán/chuyển nhượng BĐS trên thị trường. Một BĐS tại thành phố sẽ có

giá cao hơn so với một BĐS có cùng đặc điểm tại nông thôn, một BĐS mặt tiền sẽ

có giá khác với một BĐS trong hẻm. Bên cạnh đó, địa hình nơi BĐS tọa lạc cũng

có ảnh hưởng rất lớn đến giá mua bán/chuyển nhượng. BĐS nằm trong khu vực

thấp, thường xuyên bị ngập do lũ lụt hàng năm hoặc triều cường sẽ có giá không

bằng những BĐS ở những vị trí cao, thoáng. Vị trí của BĐS và địa hình nơi BĐS

tọa lạc cũng sẽ ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS đó.

- Kích thƣớc, hình dạng và kiến trúc của bất động sản

8/78

Một thửa đất có hình dạng vuông vắn, kích thước phù hợp theo từng mục đích

hay một căn nhà có hình dạng, kiến trúc đẹp, hiện đại thì giá cả sẽ cao hơn và

ngược lại. Ở Tp.HCM, theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009

của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (tại Hà

Nội là Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND Tp. Hà Nội)

thì những thửa đất đủ diện tích tách thửa theo quy định sẽ được ưu tiên khi chuyển

nhượng, do đó giá cả cũng cao hơn so với những thửa không đủ diện tích.

1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản

- Hạ tầng cơ sở và môi trƣờng xung quanh

BĐS nằm trong khu vực bị ô nhiễm hay hạ tầng cơ sở còn yếu kém, hệ thống

giao thông, trường học, bệnh viện xa xôi, thiếu thốn nhiều điều kiện bảo đảm cuộc

sống sẽ không có giá cao bằng BĐS ở khu vực có hạ tầng tốt, môi trường trong

sạch, ít hoặc không ô nhiễm.

- Khả năng sinh lời của bất động sản

BĐS có thể được sử dụng làm mặt bằng kinh doanh, cho thuê hay các hoạt

động có khả năng sinh lời cho chủ sở hữu/sử dụng thì giá mua bán/chuyển nhượng

sẽ cao hơn. Khả năng sinh lời của BĐS càng lớn thì giá sẽ càng cao.

- Tình hình tăng trƣởng kinh tế

Khi nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam nói chung hay từng vùng, miền như

Tp.HCM, Hà Nội nói riêng đạt tốc độ tăng trưởng cao thì giá BĐS ở những khu

vực này cũng khởi sắc, đó là quy luật. Bởi khi kinh tế phát triển, nhu cầu về BĐS

(để ở, sản xuất kinh doanh, đầu tư…) sẽ gia tăng, thu nhập của dân cư tăng, chính

quyền sẽ đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng… là những yếu tố giúp giá BĐS tăng

cao.

- Các yếu tố xã hội

Mô tả cho tác động này, chúng ta thấy giá BĐS ở khu vực Tp.HCM và Hà Nội

hiện nay rất cao so với nhiều khu vực khác trong nước, thậm chí được đánh giá cao

ngang với giá BĐS ở nhiều thành phố được đánh giá là đắt đỏ nhất thế giới như

Tokyo hay London. Đóng góp một phần trong nguyên nhân tăng giá BĐS là do các

9/78

khu vực này có dân số quá đông và liên tục tăng với tốc độ nhanh hàng năm. Hai

khu vực này cũng là nơi có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn, hạ tầng tốt hơn, các

điều kiện về giáo dục, chăm sóc sức khỏe tốt hơn so với nhiều khu vực khác…

cũng là những yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá BĐS ở đây với các khu vực còn

lại trong cả nước.

1.3.3.3 Các yếu tố pháp lý của bất động sản

- Tính hợp pháp của bất động sản

BĐS có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng, được tạo lập một

cách hợp pháp, không bị tranh chấp thì giá mua bán/chuyển nhượng sẽ cao hơn so

với các BĐS không có hoặc không đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử

dụng, không được tạo lập hợp pháp. Thậm chí, khi BĐS bị tranh chấp, bị kê biên

để thi hành án hoặc để chấp hành một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước

thì BĐS không thể giao dịch.

- Chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến bất động sản

Các quy định của Nhà nước trong nhiều trường hợp là tác nhân chính ảnh

hưởng đến giá cả BĐS. Hiện nay, có thể kể ra những quy định như diện tích tối

thiểu được tách thửa đất, quy định về cấp GCNQSDĐ, quy định về cấp giấy phép

xây dựng và quản lý xây dựng, các quyết định về quy hoạch đất đai, các sắc thuế

liên quan đến BĐS hay các quyết định của NHNN trong từng thời kỳ về quản lý tín

dụng BĐS…là những chính sách có những ảnh hưởng rất mạnh đến thị trường

BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng.

Những tác động từ sự ra đời của Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật

KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn cũng như các Chỉ thị số 17 ngày

09/4/2004 tại Hà Nội và Tp.HCM là Chỉ thị số 08 ngày 22/4/2004 về các biện pháp

cấp bách nhằm chấn chỉnh, tăng cường quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai đã

có những tác động rất lớn đến giá BĐS trên thị trường. Trong thời gian gần đây,

cơn sốt đất ở Ba Vì, Đông Anh (Hà Nội) do có những thông tin về việc xây dựng

trục đường Hồ Tây – Ba Vì cũng như việc chuyển các cơ quan hành chính của

10/78

Chính phủ lên Ba Vì là những minh chứng cho việc ảnh hưởng đến giá BĐS của

các quyết định, chính sách của Nhà nước.

1.4 Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

1.4.1 Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng

Theo Luật các TCTD 2010, nghiệp vụ cấp tín dụng được định nghĩa như sau:

“Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc

cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng các

nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân

hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.

Từ định nghĩa này, quan hệ cấp tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng có một

số đặc điểm đáng chú ý sau:

- Ngân hàng sẽ chuyển giao hoặc cam kết chuyển giao cho người được cấp tín dụng một khoản tiền (chứ không phải là tài sản nào khác3) trong một khoảng thời

gian nhất định. Người được cấp tín dụng có trách nhiệm hoàn trả lại đầy đủ số tiền

đã được cấp sau khi hết thời gian cấp tín dụng nếu không có thỏa thuận khác.

- Bên cạnh hoàn trả vốn thì người được cấp tín dụng còn phải trả thêm một

khoản tiền lãi. Số tiền lãi phải trả này do các bên tự thỏa thuận dựa trên thời hạn

cấp tín dụng, số tiền cấp tín dụng và lãi suất cấp tín dụng. Tuy nhiên, lãi suất cấp

tín dụng hiện nay dù được thỏa thuận nhưng vẫn chịu những điều chỉnh của pháp

luật.

- Định nghĩa về cấp tín dụng này vẫn dựa trên những đặc thù của hoạt động cho

vay là chủ yếu. Trong khi cấp tín dụng trong ngân hàng được thực hiện thông qua

nhiều nghiệp vụ khác nhau, đó là: cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao

thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác.

- So với quy định của Luật các TCTD năm 1997 thì quy định về cấp tín dụng

trong Luật các TCTD 2010 có một sự thay đổi đáng chú ý. Đó là Luật các TCTD

năm 1997 chỉ quy định là “để khách hàng sử dụng một khoản tiền” thì Luật các

3 Định nghĩa này không phù hợp với nghiệp vụ cho thuê tài chính vì người thuê chỉ được sử dụng tài sản thuê chứ không nhận được tiền.

TCTD mới có thêm phần “cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền”. Điều này có

11/78

mặt được nhưng cũng có vướng mắc. Mặt được là định nghĩa này “phù hợp” với

nghiệp vụ bảo lãnh, khi đó người được bảo lãnh không được chuyển giao số tiền để

sử dụng mà chỉ nhận được sự cam kết của TCTD, cam kết này sẽ chuyển thành số

tiền (khi phát sinh sự kiện bảo lãnh) nếu bên được bảo lãnh không thực hiện nghĩa

vụ với bên nhận bảo lãnh. Mặt hạn chế là khi quy định như vậy, việc xác định thời

gian cấp tín dụng sẽ vướng đối với các nghiệp vụ như cho vay, chiết khấu, cho thuê

tài chính, bao thanh toán. Ví dụ, nếu một khách hàng được cam kết cho vay nhưng

sau đó 02 tháng mới giải ngân, khi đó thời gian cho vay sẽ được tính như thế nào.

Tính từ thời điểm cam kết hay tính từ thời điểm giải ngân? Việc tính thời gian này

liên quan đến việc tính lãi người vay phải trả, liên quan đến việc quản lý kỳ hạn tài

sản của các ngân hàng.

1.4.2 Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

Căn cứ vào định nghĩa cấp tín dụng trên, nghiên cứu này đưa ra một khái niệm

về tín dụng BĐS của NHTM. Đó là: “Tín dụng BĐS của NHTM là việc NHTM

thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản

tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cấp tín dụng phù hợp mà trong

đó khách hàng sử dụng tiền vào các mục đích có liên quan đến BĐS”.

Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, để bảo đảm các rủi ro liên

quan đến BĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM được xem xét, trường hợp

cấp tín dụng có TSTC bằng BĐS cũng được xem là tín dụng BĐS.

1.4.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

1.4.3.1 Tín dụng bất động sản thƣờng là những khoản cấp tín dụng

trung, dài hạn

Đối với cấp tín dụng để đầu tư dự án BĐS, để một dự án được cấp phép triển

khai có thể phải mất đến 03 năm, qua 33 cửa, có những dự án phải mất 4-5 năm mới xong4, một ngân hàng khi tài trợ dự án từ lúc chủ đầu tư thu gom đất cho đến

lúc dự án có thể hoàn thành việc trả nợ, thời gian sẽ còn dài hơn rất nhiều. Đối với

4 Lê Duy Khánh, Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15/2009, trang 18-25.

cấp tín dụng tiêu dùng BĐS, người mua nhà, chuyển nhượng QSDĐ để xây nhà ở

12/78

mà thu nhập trả bằng lương thì thời gian có thể từ 3 đến 5 năm, thậm chí dài hơn.

Tuy vậy, nếu cấp tín dụng để đầu cơ BĐS, phục vụ cho mục đích mua đi bán lại

BĐS để hưởng chênh lệch giá thì thời gian cấp tín dụng thực (được hiểu là từ lúc

giải ngân đến lúc khách hàng trả nợ) có thể ngắn hơn nếu thị trường BĐS sôi động.

1.4.3.2 Tín dụng bất động sản thƣờng là những khoản cấp tín dụng lớn

Điều này xuất phát từ giá mua bán, chuyển nhượng hay chi phí tạo lập BĐS

thường rất cao. Giá mua bán nhà ở Tp.HCM dao động từ vài trăm triệu đồng đến

vài chục tỷ đồng, thậm chí có những giao dịch lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ

đồng. Đối với dự án BĐS, tổng nhu cầu vốn của dự án cũng thường rất lớn, khi

ngân hàng tài trợ 70% tổng vốn đầu tư thì số tiền cấp tín dụng có thể lên đến vài

chục, vài trăm thậm chí cả ngàn tỷ đồng.

1.4.3.3 Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ

Đây là điều khoản bắt buộc trong tài trợ tín dụng BĐS nhằm bảo đảm việc sử

dụng vốn của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng BĐS, người góp vốn, người

hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh là phù hợp, tránh việc sử dụng vốn sai mục

đích, gây rủi ro cho ngân hàng. Một dự án BĐS khi triển khai sẽ bắt đầu từ việc

thanh toán tiền giải tỏa đền bù để giải phóng mặt bằng, sau đó đến thanh toán tiền

chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có), tiền sử dụng đất, các chi phí xin cấp phép

dự án đến chi phí xây dựng, hoàn công…Tùy theo từng giai đoạn, tiến độ triển khai

mà ngân hàng sẽ giải ngân từng bước với số tiền phù hợp.

1.4.3.4 Tín dụng bất động sản thƣờng là những khoản tín dụng có rủi ro

cao

Tuy nhiên, từng mục đích sử dụng vốn, từng loại BĐS thì mức độ rủi ro của

khoản cấp tín dụng sẽ khác nhau. Đối với đầu tư dự án, tạo ra sản phẩm và giá trị

tăng thêm để cung cấp cho thị trường thì rủi ro sẽ thấp hơn hoạt động đầu cơ. Đối

với BĐS đã hình thành thì rủi ro đối với NHTM sẽ thấp hơn những BĐSHTTTL.

Dù chưa có thống kê hay báo cáo nào cho biết có bao nhiêu phần trăm nợ quá hạn,

nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt Nam liên quan đến BĐS được công bố, song

có thể khẳng định rằng cùng với tín dụng chứng khoán thì tín dụng BĐS, đặc biệt

13/78

là tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, là một trong những loại hình tín dụng

có mức độ rủi ro cao nhất trong các hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. Vì vậy

mà trong những năm qua, NHNN luôn đưa ra những khuyến cáo và những quy

định cụ thể nhằm hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường này.

1.4.4 Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng

Tùy theo mục đích sử dụng vốn và thời hạn cấp tín dụng mà tín dụng BĐS có

thể phân thành nhiều loại khác nhau.

1.4.4.1 Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng

- Ngắn hạn

Là những khoản cấp tín dụng BĐS có thời hạn đến 12 tháng. Đối với kỳ hạn

này, tín dụng BĐS chủ yếu bao gồm cấp tín dụng để đầu cơ BĐS nhằm hưởng

chênh lệch giá và một số là tín dụng tiêu dùng BĐS.

- Trung hạn

Là những khoản cấp tín dụng BĐS có thời hạn 12-60 tháng. Chủ yếu của loại

hình này là cấp tín dụng tiêu dùng BĐS để khách hàng chuyển nhượng QSDĐ ở,

xây dựng hay sửa chữa nhà ở, mua nhà để ở, hoặc để doanh nghiệp xây dựng cơ sở

hạ tầng cho sản xuất kinh doanh, một phần là các dự án BĐS.

- Dài hạn

Là những khoản cấp tín dụng BĐS có thời hạn trên 60 tháng. Đây chủ yếu là

cấp tín dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS như xây dựng chung cư, cao ốc

văn phòng, xây dựng các khu công nghiệp và các dự án lớn khác. Những dự án này

có thời gian thực hiện dài, ngân hàng cũng thường ân hạn thời gian trả lãi, trả gốc

theo tiến độ tạo ra nguồn thu của dự án.

1.4.4.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn

- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh

Đây là các khoản tín dụng nhằm tài trợ cho khách hàng là doanh nghiệp để xây

dựng trụ sở, nhà xưởng và các công trình hạ tầng liên quan đến hoạt động sản xuất

kinh doanh của mình.

- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

14/78

Ngân hàng cấp tín dụng cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu công nghiệp,

khu chế xuất. Thời gian qua, cấp tín dụng cho mục đích này khá phổ biến. Thời

gian cấp tín dụng bao gồm từ lúc chủ đầu tư tiến hành giải tỏa, đền bù (chủ yếu là

đất nông nghiệp, đất thổ vườn và một phần nhỏ đất ở) cho đến khi có thể bàn giao

mặt bằng khu công nghiệp, khu chế xuất cho các đơn vị nhận chuyển nhượng, đơn

vị thuê.

- Xây dựng khu đô thị

Các khu đô thị mới như thành phố mới Bình Dương sẽ cần một lượng vốn rất

lớn của hệ thống ngân hàng. Thời gian tài trợ đòi hỏi phải dài, ân hạn lâu vì nhìn

chung các khoản đầu tư này lâu thu hồi vốn. Tài trợ cho các dự án này chủ yếu là

các NHTMNN hoặc các NHTMCP lớn.

- Xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê

Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu văn phòng cho thuê làm trụ sở của các

doanh nghiệp, tổ chức thời gian qua ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM là

khá lớn. Các cao ốc, văn phòng cho thuê liên tục mọc lên với giá thuê từ vài trăm

đô la Mỹ đến vài ngàn đô la Mỹ một mét vuông. Ngân hàng tài trợ cho các dự án

này nhìn chung không quá rủi ro, mặc dù giai đoạn 2008-2009 phân khúc thị

trường này có chậm lại do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn

cầu.

- Xây dựng và kinh doanh trung tâm thƣơng mại, chợ, cửa hàng

Hiện nay, các trung tâm thương mại, cửa hàng được xây dựng ngày một nhiều.

Một phần lớn các trung tâm thương mại đi liền với các cao ốc văn phòng cho thuê.

Việc xây dựng các chợ chủ yếu do chính quyền đầu tư, có thể được tài trợ bởi các

NHTMNN.

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở

Đây là hình thức tín dụng BĐS tiêu dùng. Người có nhu cầu được tài trợ vốn để

mua nhà, căn hộ hay xây dựng, sửa chữa nhà ở. Nguồn thu nhập để trả nợ khá đa

dạng song chủ yếu là từ lương, thời gian tài trợ thường từ 3 năm đến 5 năm.

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán

15/78

Đây là tín dụng BĐS đầu cơ. Ngân hàng tài trợ cho các hoạt động mua đi bán

lại của giới đầu cơ BĐS nhằm hưởng chênh lệch giá. Hình thức này khá phổ biến

trong giai đoạn sốt nhà đất. Thời gian tài trợ thường ngắn (chủ yếu đến 12 tháng),

nguồn trả nợ thường chính từ việc bán TSBĐ là nhà, QSDĐ hình thành từ vốn vay.

Trong các hình thức cấp tín dụng BĐS, hình thức này được xem là chứa đựng

nhiều rủi ro nhất.

- Chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất

Cấp tín dụng cho mục đích này chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ cấp tín

dụng BĐS của hệ thống ngân hàng. Việc chuyển nhượng QSDĐ có thể cho mục

đích mua đi bán lại, cũng có thể cho mục đích đất ở, đất thực hiện dự án. Tùy theo

mục đích của việc chuyển nhượng mà thời hạn tài trợ vốn của ngân hàng có thể dài

hay ngắn, rủi ro hay ít rủi ro.

- Đầu tƣ, kinh doanh bất động sản khác

Các hình thức đầu tư, kinh doanh BĐS khác, không thuộc các trường hợp đã

liệt kê trên đây.

1.4.5 Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện

nay

1.4.5.1 Tích cực

- Giúp các thành phần dân cƣ có chổ ở ổn định

Đối với đại đa số người dân Việt Nam, việc có đủ tiền một lần để mua nhà ở

hay chuyển nhượng QSDĐ rồi xây nhà ở không phải là chuyện dễ dàng. Với sự tài

trợ của các ngân hàng, thường khoảng 70% nhu cầu vốn, người dân có thể tạo lập

cho mình nơi ở ổn định và trả dần bằng thu nhập hàng tháng trong thời gian 3-5

năm hoặc có thể dài hơn. Trở ngại hiện nay đối với loại hình này là lãi suất cho vay

thường cao hơn so với lãi suất cho vay sản xuất, kinh doanh, bên cạnh đó là chính

sách hạn chế tín dụng phi sản xuất của Chính phủ và NHNN. Tuy vậy, vai trò của

tín dụng ngân hàng trong việc tạo lập cho người dân chổ ở, giúp cho nhiều thành

phần trong xã hội có chốn an cư là không thể phủ nhận.

16/78

- Cung cấp nguồn vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất,

kinh doanh

Các khu cao ốc văn phòng, các nhà xưởng, trụ sở doanh nghiệp, các khu đô thị

mới, các khu công nghiệp và khu chế xuất mọc lên ngày càng nhiều không thể

không kể đến sự đóng góp nguồn vốn của hệ thống ngân hàng. Với việc cung cấp

các khoản vay với kỳ hạn phù hợp cùng thời gian ân hạn nợ gốc và lãi linh hoạt sẽ

giúp các nhà đầu tư có đủ các nguồn lực để triển khai các dự án đòi hỏi mạnh vốn

và trường vốn. Chính nhờ những sự tài trợ này mà nền kinh tế đã có thêm nhiều

công trình tốt, đáp ứng đa dạng các nhu cầu sản xuất, kinh doanh của các thành

phần kinh tế, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế đất nước.

- Tạo ra sản phẩm mới, đa dạng hóa sản phẩm cho thị trƣờng bất

động sản

Bên cạnh hoạt động đầu cơ không tạo ra sản phẩm và giá trị tăng thêm thì đầu

tư BĐS hàng năm tạo ra hàng ngàn căn hộ, hàng triệu mét vuông diện tích văn

phòng cho thuê, hàng triệu mét vuông mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu

chế xuất cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Kết quả đó phải ghi nhận sự

đóng góp rất lớn của hệ thống ngân hàng khi mà nguồn lực của ngân sách còn hạn

chế, lại phải đầu tư cho nhiều mục tiêu kinh tế - xã hội.

Thị trường căn hộ hiện nay phát triển khá đa dạng, từ căn hộ cao cấp giá vài

ngàn đô la Mỹ một mét vuông đến căn hộ trung bình có đơn giá khoảng 10 triệu

đồng. Tại Tp.HCM, nếu như các chung cư trước đây chỉ tập trung ở các khu vực

nội thành thì nay đã có mặt ở các khu vực ven đô như Quận 12, Bình Chánh, Thủ

Đức, Hóc Môn. Khu công nghiệp, khu chế xuất nếu trước đây tập trung chủ yếu ở

Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai hay một vài tỉnh phía Bắc thì nay hầu như tỉnh

nào cũng có. Tại Hà Nội và Tp.HCM, thị trường liên tục đón nhận tin khởi công

các tòa nhà tranh nhau vị trí cao nhất Việt Nam. Có thể nói rằng thị trường BĐS

Việt Nam thời gian qua phát triển khá đa dạng, đem lại nhiều sản phẩm và giá trị

gia tăng cho thị trường.

- Nguồn lực chính cho thị trƣờng bất động sản phát triển

17/78

Trong các nguồn lực đóng góp cho sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

thời gian qua, tín dụng ngân hàng đóng một vai trò quan trọng. Để một dự án BĐS

đi đến ngày bàn giao sản phẩm cần có sự đóng góp của 3 nguồn vốn chính: vốn tự

có của chủ đầu tư, vốn vay và huy động khác (vốn góp, vốn hợp tác đầu tư, hợp tác

kinh doanh). Tỷ lệ của 03 thành phần này tùy theo chủ đầu tư, song phần vốn từ

ngân hàng thường lên đến 50 – 70% tổng chi phí của dự án. Đối với BĐS tiêu

dùng, hiện nay đa số các ngân hàng thường tài trợ khoảng 70% nhu cầu vốn. Do

đó, có thể nói rằng, nguồn vốn của hệ thống ngân hàng đang là bầu sữa nuôi sống

thị trường BĐS. Thực tế đã chứng minh, thị trường BĐS Việt Nam trầm lắng từ

giữa 2008 đến nay có nguyên nhân chính là nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng

đã bị thắt chặt. Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính Mỹ giai đoạn 2007 – 2008 cũng

xuất phát từ sự đổ vỡ của các khoản cho vay dưới chuẩn và sự thắt chặt tín dụng

BĐS sau đó của hệ thống ngân hàng.

- Huy động các nguồn lực xã hội cho phát triển thị trƣờng bất động

sản

Nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng, như đã phân tích, giữ vị trí quyết định trong

sự phát triển của thị trường BĐS, và điều quan trọng nữa là chính sự tài trợ của

ngân hàng mà các nguồn lực khác của xã hội được huy động để tạo lập nơi ăn chốn

ở cho người dân, xây dựng cơ sở hạ tầng cho phát triển xã hội. Nếu không có sự tài

trợ của ngân hàng, nhiều người không mua được nhà, nhiều dự án không thể triển

khai và các nguồn lực hạn chế đó không thể huy động để hợp sức với nguồn vốn

ngân hàng và tạo ra giá trị tăng thêm cho thị trường BĐS nói riêng và phát triển

kinh tế nói chung.

- Nâng cao hiệu quả đầu tƣ

Phải có vốn đối ứng là một nguyên tắc bắt buộc trong tài trợ tín dụng của

NHTM. Thường thì chủ đầu tư phải bảo đảm vốn tự có (và xem như tự có) tham

gia phương án tối thiểu 30% nếu muốn được ngân hàng tài trợ. Điều này bên cạnh

mục đích bảo đảm năng lực tài chính của nhà đầu tư mà còn giúp nâng cao hiệu

quả của dự án, phương án kinh doanh. Khi nhà đầu tư dùng vốn tự có của mình

18/78

thay vì 100% vốn vay, ý thức và trách nhiệm đối với đồng vốn đòi hỏi chủ đầu tư

phải sử dụng nguồn vốn vay hiệu quả.

Ngược lại, ở phía ngân hàng, việc giải ngân theo tiến độ dự án và giải ngân trực

tiếp cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS hay nhà cung cấp, bên thi công

dự án…sẽ bảo đảm đồng tiền cấp tín dụng đến đúng địa chỉ, tránh thất thoát hay sử

dụng sai mục đích. Hơn nữa, với sự tham gia của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ có thêm

người tư vấn cho quá trình triển khai dự án của mình. Trong nhiều trường hợp,

kinh nghiệm của các cán bộ ngân hàng với những trải nghiệm nhờ được làm việc

với nhiều dự án khác nhau sẽ giúp chủ đầu tư có thêm nhiều lựa chọn trong phương

thức quản lý và sử dụng có hiệu quả đồng vốn vay cũng như nguồn vốn tích luỹ

của mình.

- Giúp Nhà nƣớc quản lý hoạt động của thị trƣờng bất động sản

Thông qua tín dụng ngân hàng, Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết thị trường

BĐS của mình. Nhìn chung, tín dụng BĐS là hoạt động có nhiều rủi ro, chính sách

xuyên suốt của cơ quan quản lý là hạn chế loại hình tín dụng này. Thông qua kiểm

soát dư nợ BĐS, cơ quan quản lý có thể hạn chế tốc độ phát triển, sốt bong bóng

của thị trường, nhận thấy những tín hiệu thiếu lành mạnh của thị trường BĐS để

đưa ra những điều chỉnh phù hợp.

1.4.5.2 Tiêu cực

- Nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt trên thị trƣờng bất động

sản

Dù là một nước đã thoát nghèo, trở thành một nước có thu nhập trung bình

nhưng thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam cũng chỉ khoảng hơn 1.000 đô

la Mỹ một năm, tức vẫn là một nước có thu nhập bình quân đầu người còn rất thấp

so với nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, nhiều so sánh đã cho thấy rằng, giá

5 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết Việt Nam nằm trong số 20 quốc gia có giá nhà cao nhất thế giới trong khi nền kinh tế lại đứng rất xa sau vị trí số 100, nguồn: Thông tấn xã Việt Nam tại: http://www.vietnamplus.vn/Home/Can-giai-phap-dong-bo-cho-thi-truong-bat-dong-san/20105/45907.vnplus

nhiều BĐS ở Hà Nội, Tp.HCM cao tương đương với những khu vực có giá mua bán và giá thuê BĐS vào loại cao nhất thế giới5. Một thực tế là đóng góp chính vào

19/78

mức độ nóng sốt của giá BĐS ở Việt Nam là tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Năm 2008, khi chỉ số lạm phát của Việt Nam tăng cao (cả năm 22,97%), NHNN áp

dụng chính sách tiền tệ thắt chặt và tín dụng BĐS là khoản mục đầu tiên bị các

ngân hàng cắt giảm, giá BĐS gần như lập tức bị sụt giảm, nhiều nơi giảm đến 50%.

Ba năm đã trôi qua kể từ thời điểm 2008, khi mà tín dụng BĐS vẫn không có xu

hướng cải thiện (thời điểm Việt Nam thực hiện hỗ trợ lãi suất thì các khoản tín

dụng BĐS cũng không được hỗ trợ) thì thị trường BĐS vẫn không có dấu hiệu khởi

sắc.

Do đó, ở một mức độ nào đó, có thể nói tín dụng BĐS là nguyên nhân quan

trọng dẫn đến các cơn sốt trên thị trường BĐS trong thời gian qua.

- Thị trƣờng bất động sản phát triển không lành mạnh

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường BĐS phát triển không lành mạnh. Tuy

nhiên, đứng trên góc độ của tín dụng BĐS thì các khoản tín dụng này đã tiếp tay rất

mạnh cho các hoạt động đầu cơ. Các khoản tín dụng BĐS ngắn hạn đã giúp cho

hoạt động mua đi bán lại diễn ra sôi động, tạo ra nhu cầu ảo và sự khan hiếm giả

tạo khiến thị trường BĐS vận động méo mó. Ở Việt Nam, rất nhiều dự án từ khi

còn nằm trên giấy đã được chuyển nhượng một phần, cảnh người xếp hàng chen

lấn để nộp tiền mua căn hộ xảy ra thường xuyên trong thời kỳ sốt BĐS mà đa phần

là để đăng ký dành phần, khi giá BĐS tăng thì sẽ chuyển nhượng lại để kiếm lời.

Cũng chính sự tài trợ của hệ thống ngân hàng mà giá BĐS Việt Nam giai đoạn

2007 – đầu 2008 tăng gần như không có điểm dừng. Nhà nhà kinh doanh BĐS,

người người kinh doanh BĐS khiến người có nhu cầu nhà ở thật sự bất lực, không

thể biết giá thực tế của BĐS là bao nhiêu. Giá BĐS từ cuối năm 2008 đến nay có

giảm ở nhiều phân khúc, một số nơi ổn định nhưng vẫn chưa phản ánh chính xác

giá trị thực của nó. Đó là hậu quả của một thị trường BĐS phát triển quá lộn xộn,

không lành mạnh.

- Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của thị trƣờng bất động sản

Chính tín dụng BĐS là nguyên nhân quan trọng gây sốt trên thị trường BĐS thì

cũng chính nguồn tín dụng này, một khi rút khỏi thị trường thì hậu quả là thật sự

20/78

nghiêm trọng. Khi thanh khoản của hệ thống ngân hàng gặp khó khăn, lập tức các

khoản tín dụng BĐS sẽ bị cắt giảm, không cam kết mới, hạn chế giải ngân các

khoản tín dụng đã cam kết. Các NHTM tăng cường công tác đòi nợ, hối thúc khách

hàng trả nợ ngay cả khi thời hạn trả nợ chưa tới. Một lượng vốn lớn bị hút khỏi thị

trường, tính thanh khoản của thị trường giảm hẳn và hoàn toàn có thể sụp đổ. Thị

trường BĐS Việt Nam “xì hơi” vào cuối năm 2008 cũng không ngoại lệ, tuy chưa

gọi là sụp đổ. Tuy vậy, cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính xuất phát từ Mỹ đã khiến hàng trăm ngân hàng khai tử6 và hàng ngàn người mất nhà cửa là một minh

chứng thuyết phục.

Có thể nói rằng, tín dụng BĐS có tính hai mặt, xuất phát từ những rủi ro mà thị

trường BĐS mang lại cho hệ thống ngân hàng. Tuy vậy, những rủi ro đó không

xuất phát tự thân nó mà có sự đóng góp của nhiều yếu tố, trong đó tín dụng BĐS là

nguyên nhân chủ yếu. Tình trạng bong bóng BĐS hay đóng băng BĐS đa phần do

hệ thống ngân hàng nắm vai trò quyết định. Lúc đó rất cần vai trò quản lý của Nhà

nước để giúp thị trường BĐS hoạt động một cách minh bạch, lành mạnh hơn.

1.5 Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng

thƣơng mại

1.5.1 Khái niệm rủi ro pháp lý

Ở Việt Nam, nghiên cứu về rủi ro pháp lý nói chung và rủi ro pháp lý của hoạt

động ngân hàng nói riêng còn rất ít. Bản thân các NHTM, dù hoạt động trong một

lĩnh vực đầy rủi ro song vẫn chưa chú trọng đúng mức cho công tác này. Trong khi

đó, việc hiểu biết một cách đầy đủ và ứng dụng phù hợp các quy định của pháp luật

trong hoạt động ngân hàng chưa bao giờ là điều dễ dàng.

Ông Đỗ Trọng Hải, Phó Tổng giám đốc InvestConsult Group, đã định nghĩa rủi

ro pháp lý của hoạt động giao thương quốc tế như sau: “Rủi ro pháp lý của hoạt

động giao thương quốc tế có thể được hiểu là những sự kiện xảy ra ngoài mong

6 Theo tổng kết của ông Nguyễn Mạnh Dũng, Phó Tổng Giám đốc Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam, trong giai đoạn 2008-2010, Mỹ đã giảm 308 ngân hàng do cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính. Nguồn: Báo Pháp luật Tp.HCM tại: http://phapluattp.vn/20110613123316254p0c1014/sat-nhap-de-lanh-manh-he-thong-ngan- hang.htm

muốn, ngoài tầm kiểm soát, hoặc không được quản lý một cách hiệu quả, gây thiệt

21/78

hại về vật chất và phi vật chất cho doanh nghiệp. Nó bao gồm những rủi ro do sự

thay đổi không lường trước được về chính sách pháp luật và những rủi ro có thể

lường trước để phòng tránh, nhưng không chủ động chuẩn bị, không nhận thức

được, hoặc không kiểm soát được, dẫn đến thiệt hại”.

Trong ngành ngân hàng, vẫn chưa có một khái niệm rủi ro pháp lý chuẩn nào

được định nghĩa. Rủi ro pháp lý theo định nghĩa của ACB (được gọi là rủi ro luật

pháp) như sau: “Rủi ro luật pháp liên quan những sự cố hoặc sai sót trong quá trình

hoạt động kinh doanh làm thiệt hại cho khách hàng và đối tác dẫn đến việc ngân

hàng bị khởi kiện. Nguyên nhân dẫn đến rủi ro này là do con người hoặc hệ thống công nghệ thông tin”7. Đây là một định nghĩa khá đơn giản, không phản đúng và

đầy đủ các mặt của rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng hiện nay.

Qua nghiên cứu những định nghĩa, ý kiến của các chuyên gia, cùng với thực tế

công việc, trong phạm vi đề tài này, tác giả định nghĩa rủi ro pháp lý trong hoạt

động ngân hàng, sử dụng cho công việc nghiên cứu của đề tài. Từ đây về sau, trong

phạm vi đề tài này, rủi ro pháp lý đối với một chủ thể được hiểu như sau: “Rủi ro

pháp lý là những rủi ro gây ra do sự không phù hợp và/hoặc sự thay đổi của các

chính sách, luật pháp có khả năng dẫn đến thiệt hại về vật chất và phi vật chất cho

chủ thể”.

Đối với rủi ro pháp lý, cần chú ý đến hai khía cạnh. Thứ nhất, đó là những rủi

ro do sự không phù hợp với thực tế của các chính sách, các quy định của pháp luật

mà các chủ thể bị điều chỉnh. Thứ hai, là sự thay đổi của các quy định này cũng có

thể dẫn đến những thiệt hại, những tổn thất cho chủ thể.

1.5.2 Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng

Trong hoạt động ngân hàng, là ngành chịu sự quản lý chặt chẽ và được điều

chỉnh liên tục bởi hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật thì vấn đề rủi ro pháp

lý cần được đặt ra và nghiên cứu.

Thực tế, ngành ngân hàng Việt Nam thời gian qua tồn tại nhiều bất cập, các

7 Ngân hàng TMCP Á Châu, Bản cáo bạch năm 2006, trang 81.

cuộc đua lãi suất liên tục xuất hiện, lãi suất bị đẩy lên cao vừa gây khó khăn cho

22/78

hoạt động của nền kinh tế, vừa gây bất ổn cho chính hệ thống ngân hàng; tốc độ

tăng trưởng tín dụng quá cao trong thời gian dài với nhiều hình thức biến tướng

buộc NHNN phải nhiều lần điều chỉnh. Những rủi ro, tổn thất mà các NHTM phải

gánh chịu trong trong thời gian qua là rất rõ ràng, trong đó có nhiều vấn đề liên

quan đến pháp lý.

Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng cũng mang đặc thù là những rủi ro

bắt nguồn từ sự không phù hợp và/hoặc sự thay đổi của các chính sách, luật pháp

trong ngành. Những quy định, những chính sách này do NHNN trực tiếp ban hành

và/hoặc do NHNN tham mưu soạn thảo và trình Quốc hội, Chính phủ thông qua.

Dựa trên khái niệm về rủi ro pháp lý đối với một chủ thể, rủi ro pháp lý trong hoạt

động ngân hàng được định nghĩa như sau: “Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân

hàng là những rủi ro gây ra do sự không phù hợp và/hoặc sự thay đổi của các

chính sách, luật pháp có liên quan trong hoạt động ngân hàng, có khả năng dẫn

đến thiệt hại về vật chất và phi vật chất cho các NHTM”.

Đối với rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng, quan điểm của đề tài là chỉ

xem xét những ảnh hưởng của các chính sách, luật pháp đến các NHTM, là những

đơn vị hoạt động dựa trên nền tảng lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính, vì vậy là các

đơn vị bị điều chỉnh đầy đủ nhất bởi các chính sách, pháp luật của ngành. Trong

khi đó, các đối tượng khác như ngân hàng chính sách, ngân hàng pháp triển đều có

được những loại trừ chính sách, phù hợp với mục tiêu hoạt động của từng đối

tượng ngân hàng.

1.5.3 Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong

ngân hàng thƣơng mại

Từ khái niệm rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng nói trên, khái niệm rủi

ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong NHTM được định nghĩa như sau:

“Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong NHTM là những rủi ro gây ra

do sự không phù hợp và/hoặc sự thay đổi của các chính sách, luật pháp trong lĩnh

vực ngân hàng, BĐS và trong các lĩnh vực có liên quan, có khả năng dẫn đến thiệt

hại về vật chất và phi vật chất cho các NHTM”.

23/78

Định nghĩa này về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong NHTM chỉ

nhằm mục đích phục vụ cho công tác nghiên cứu của đề tài; không hàm ý là một

định nghĩa chuẩn, có thể được áp dụng cho các lĩnh vực khác, cho một đề tài

nghiên cứu khác.

1.5.4 Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng

bất động sản trong hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay

Rủi ro pháp lý chỉ là một khía cạnh của phạm trù rủi ro rộng lớn, tín dụng BĐS

cũng vậy, chỉ là một phần của hoạt động tín dụng đa dạng và phong phú trong

nghiệp vụ ngân hàng. Có lẽ vì vậy, và một phần vì nghiên cứu về rủi ro pháp lý đòi

hỏi phải có khả năng hiểu và phân tích các văn bản, quy định và chính sách của cơ

quan quản lý trong sự tương tác với thực tiễn hoạt động ngân hàng; muốn làm được

điều này cần phải hiểu rõ và cập nhật liên tục hệ thống các văn bản quy phạm pháp

luật có liên quan, đồng thời vừa phải có kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động tín

dụng, đòi nợ, thi hành án và nhiều lĩnh vực khác nên các nghiên cứu về vấn đề này

rất ít, chỉ là những bài viết về những tình huống nhỏ lẻ, riêng biệt.

Tuy vậy, ít nghiên cứu về vấn đề này không đồng nghĩa đây là một vấn đề

không quan trọng, ngược lại đây là một đòi hỏi của thực tế cần phải có những

nghiên cứu nghiêm túc vì những lý do được đề cập sau đây.

1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của

hệ thống ngân hàng

Bất động sản chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân

hàng vì các NHTM Việt Nam hiện nay cho vay kinh doanh BĐS khá lớn và hoạt động thế chấp phần lớn cũng là BĐS. Theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa8 “trong tổng tài

sản của ngân hàng, bất động sản kể cả dùng để thế chấp và cho vay trực tiếp có thể

chiếm tới 40-50%”, đây rõ ràng là một tỷ lệ rất cao. Đến tháng 6/2011, dư nợ BĐS

8 Xem bài “TS. Lê Xuân Nghĩa: không nên có khái niệm tín dụng sản xuất và phi sản xuất”, Báo Năng lượng, ngày 02/9/2011. 9 Xem bài “TS. Lê Xuân Nghĩa: rủi ro bất động sản không nằm ở đầu cơ”, CafeLand, ngày 18/8/2011.

của toàn hệ thống vào khoảng 245.000 tỷ đồng, tương đương khoản 10% tổng dư nợ, cao hơn nhiều so với Thái Lan (khoảng 6%) và Malaysia (khoảng 7%)9.

24/78

Tín dụng BĐS phân bố chủ yếu ở Hà Nội (18%) và Tp.HCM (45%)10, hai khu

vực nóng nhất cả nước về BĐS; đặc biệt, hiện có nhiều ngân hàng có mức dư nợ

BĐS lên đến 30-40% tổng dư nợ. Những con số này cho thấy những rủi ro mà các

ngân hàng đã và đang phải gánh chịu khi thị trường BĐS Việt Nam có quá nhiều

những biến động trái chiều như thời gian vừa qua. Điều quan trọng là, những diễn

biến bất thường của thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua được đánh giá là do

nguyên nhân chủ yếu từ các chính sách không nhất quán trong điều hành của Chính phủ, các bộ ngành và NHNN11.

1.5.4.2 Những điều chỉnh chính sách có liên quan thƣờng ảnh hƣởng

mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng

Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai của Việt Nam ra đời khá sớm. Thế

nhưng, chỉ đến khi có Luật Đất đai 2003 thì thị trường tài sản này mới có được

những điều chỉnh căn bản. Tuy nhiên, trong hơn 7 năm tồn tại của Luật Đất đai

2003 cho đến nay, quá nhiều những vấn đề bất cập đã được chỉ ra. Vì vậy mà công

tác tổng kết thi hành Luật Đất đai đã phải kéo dài sang năm 2011 từ hạn chót

31/12/2010.

Những thiếu sót và bất cập của Luật Đất đai 2003 đã phải liên tục được điều

chỉnh và toàn xã hội phải xoay theo những điều chỉnh này. Từ lúc ra đời đến nay,

Luật này đã được sửa đổi, bổ sung 5 lần bằng các luật khác. Luật này cũng được

hướng dẫn bởi 02 Nghị định và hàng chục Thông tư. Thế nhưng, đối với từng địa

phương, còn phải có những văn bản điều chỉnh, hướng dẫn mà bản thân Luật đã

không thể lường hết. Tại cuộc họp tổng kết thi hành Luật Đất đai mới đây tại

Tp.HCM (ngày 28/3/2011), báo cáo cho biết Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân

dân Tp.HCM đã ban hành tổng cộng hơn 100 văn bản (chủ yếu là các văn bản quy

phạm pháp luật) để cụ thể hóa và triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn,

10 Xem chú thích 9. 11 Xem phụ lục 7 về thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2000 đến nay.

trong đó gồm 11 nghị quyết, 10 chỉ thị và 95 quyết định, điều chỉnh đầy đủ 13 nội

25/78

dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 200312.

Đối với Hà Nội, thành phố cũng đã ban hành thêm 50 văn bản quy phạm pháp luật

để đáp ứng các yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.

Tuy vậy, công tác tổng kết thi hành Luật Đất đai cũng đã chỉ ra nhiều vấn đề

còn tồn tại, đó là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái

định cư, giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ, quy hoạch, vai trò của Nhà nước

với tư cách là chủ sở hữu về đất đai trong việc quản lý, điều tiết các nguồn lợi về

đất đai… mà hệ thống NHTM trong thời gian qua không thể đứng ngoài những

vướng mắc này, nếu không muốn nói là chịu ảnh hưởng nặng nề.

BĐS rõ ràng là một tài sản được ưu tiên khi nhận thế chấp, cũng là một đối

tượng cấp tín dụng, thế nhưng điều đó không có nghĩa là các NHTM an tâm với

những giấy tờ của BĐS đang nằm trong kho khi nhận thế chấp. Chính những bất

cập trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đã dẫn đến những vụ tranh

chấp kéo dài giữa ngân hàng và khách hàng vay. Nhưng đáng sợ hơn, những thay

đổi của chính sách quản lý về BĐS có khi làm thay đổi hẳn các định hướng tín

dụng của hệ thống ngân hàng, mà rủi ro trong những trường hợp đó là không thể

tránh khỏi.

1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nƣớc không có định hƣớng rõ ràng đối với hoạt

động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thƣơng mại

BĐS chiếm đến 40% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng, dư nợ cho vay BĐS

của nhiều ngân hàng đến 30-40% tổng dư nợ nhưng NHNN đã không hề có những

văn bản để điều chỉnh hoạt này trong suốt một thời gian dài. Nhiều ngân hàng đang

thiếu thanh khoản hiện nay có một phần từ lỗi của NHNN khi đã không có những

cảnh báo, quy định cần thiết để điều tiết hoạt động tín dụng BĐS. Đến khi Nghị

quyết 11 ra đời và NHNN ban hành Chỉ thị 01 thì các NHTM đã không thể xoay sở

kịp, siết chặt tín dụng BĐS đang là một phần nguyên nhân dẫn đến rủi ro về thanh

khoản, đe dọa sự tồn tại của nhiều ngân hàng trong thời điểm hiện nay.

12 Xem bài “Tổng kết Luật Đất đai 2003 ở TP.HCM: Kết quả và những đề xuất”, Báo Pháp luật Tp.HCM số ra ngày 28/3/2011.

NHNN đến trước khi có Chỉ thị 01 ngày 01/3/2011 thì chưa có một văn bản nào

26/78

hạn chế tỷ lệ, quy định tỷ lệ dư nợ BĐS trong hệ thống ngân hàng phải duy trì ở

mức cụ thể. Trong các chỉ thị có tính định hướng thị trường trước đây, như Chỉ thị

02/2005/CT-NHNN ngày 20/4/2005, 02/2006/CT-NHNN tháng 5/2006,

05/2008/CT-NHNN ngày 9/10/2008 hay Chỉ thị số 04/CT-NHNN ngày 04/11/2010

đã không biến thành những quy định cụ thể, và không có tác dụng kiểm soát hoạt

động này trong thực tế.

Sự ra đời của Thông tư 13, Chỉ thị 01 và định hướng phát triển kinh tế xã hội

theo hướng ưu tiên cho ổn định kinh tế vĩ mô, hạn chế lạm phát và tái cơ cấu hệ

thống NHTM, thì vai trò của việc nghiên cứu về rủi ro pháp lý nói chung và rủi ro

pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS nói riêng là một yêu cầu bắt buộc phải đặt ra.

Trong tổng số 245.000 tỷ đồng dư nợ BĐS đến tháng 6/2011, nợ xấu hiện chiếm

khoảng 3%, trong đó nợ nhóm 5 khoảng 40% nợ xấu là những con số đáng báo

động. Nếu tính tổng nợ xấu thì nhiều ngân hàng nợ xấu đã chiếm gần hết vốn tự có.

Tái cơ cấu hệ thống ngân hàng có lẽ nên bắt đầu từ tái cơ cấu dư nợ tín dụng, hay

cụ thể hơn là tái cơ cấu dư nợ BĐS để làm lành mạnh từng bước hoạt động ở mỗi

ngân hàng.

1.5.4.4 Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín

dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam

Tín dụng BĐS là một hoạt động quan trọng, chiếm tỷ lệ lớn trong hoạt động tín

dụng của NHTM. Tín dụng BĐS cũng có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế. Đây là

một hoạt động đầy rủi ro về mặt pháp lý nhưng lại chưa có một đề tài nào nghiên

cứu một cách đầy đủ. Đó là một thiếu sót về mặt lý luận và thực tiễn.

Một nghiên cứu chuyên sâu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng của hệ

thống ngân hàng có thể đem lại nhiều tổng kết hữu ích về mặt lý luận và đóng góp

ý nghĩa vào thực tiễn công tác quản trị rủi ro của hoạt động tín dụng trong hệ thống

NHTM Việt Nam.

Kết luận chƣơng 1

Chương 1 đề cập đến nhiều vấn đề, trong đó tập trung làm rõ khái niệm BĐS và

các vấn đề của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, để thuận tiện cho nghiên cứu ở các

27/78

chương sau về các rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS, chương này cũng đã

giải thích về khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS.

Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong các NHTM hiện nay còn có

nguyên nhân từ những quy định về sở hữu BĐS của hệ thống pháp luật ở nước ta,

cụ thể là vấn đề sở hữu đất đai. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp, cần nhiều thời

gian nghiên cứu và đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu nên đề tài này đã chưa thể đề

cập đến. Đó cũng là một trong những hạn chế của đề tài này, phải chờ đợi ở những

nghiên cứu cao hơn và sâu hơn trong thời gian tới.

**

28/78

CHƢƠNG II. NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƢƠNG

MẠI VIỆT NAM

2.1 Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng

bất động sản trong ngân hàng thƣơng mại hiện nay

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng

BĐS trong các NHTM. Tuy vậy, xét ở mức độ tổng quát, những rủi ro này có thể

xuất phát từ 5 nguyên nhân chủ yếu sau:

2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự

chia sẻ thông tin

Ở các ngân hàng hiện nay, ngoại trừ một số cán bộ làm công tác nghiên cứu

chính sách, pháp luật ở phòng pháp chế (hay phòng pháp lý) hoặc những cán bộ đã

trải qua kinh nghiệm lâu năm và ham học hỏi, thì phần đông cán bộ ngân hàng chỉ

quan tâm và tuân thủ các quy định nội bộ, việc nghiên cứu các chính sách, pháp

luật cũng chỉ trong phạm vi hạn hẹp những vấn đề có liên quan đến công việc hàng

ngày. Việc thiếu đào sâu nghiên cứu để hiểu đúng, hiểu đủ và áp dụng chính xác

trong công việc của mình trước những quy định khá phức tạp của hệ thống pháp

luật (trong hoạt động ngân hàng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng) là những

nguyên nhân dẫn đến các sai sót.

Nhiều ngân hàng hiện nay thiếu sự chia sẻ thông tin giữa các đơn vị, cá nhân;

không có kênh trao đổi giữa những bộ phận có chức năng nghiên cứu, nắm vững

các chính sách, quy định của pháp luật về hoạt động ngân hàng và BĐS với những

bộ phận nghiệp vụ như CBTD, cán bộ giao dịch. Nhiều cán bộ ngân hàng hiện nay

không nắm được các quy định cơ bản của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh

BĐS… để phục vụ cho công việc của mình.

2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những chính sách, quy định của pháp luật có

liên quan

Mỗi thời kỳ, các NHTM hoạt động trong một khuôn khổ pháp luật nhất định.

Trong ngành ngân hàng Việt Nam hiện nay, văn bản cao nhất và gắn liền với hoạt

29/78

động của NHTM là hai luật: Luật NHNN và Luật các TCTD. Luật NHNN và Luật

các TCTD hiện hành của Việt Nam được Quốc hội khóa XII thông qua vào tháng

6/2010, thay thế cho hai luật tương tự ban hành vào năm 1997, trước đó là các

Pháp lệnh ngân hàng năm 1990. Như vậy, chỉ trong 20 năm mà các quy định của

pháp luật cao nhất trong ngành ngân hàng đã bốn lần thay đổi, trong đó có một lần

sửa đổi, bổ sung vào các năm 2003 và 2004.

Còn đối với các văn bản thấp hơn, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư,

Quyết định của NHNN và các bộ, ngành thì thường xuyên thay đổi hoặc được sửa

đổi, bổ sung. Kiểm tra các văn bản trong ngành, rất hiếm những văn bản có thời

gian tồn tại quá 05 năm mà không sửa đổi, bổ sung. Thậm chí có những văn bản

được ban hành chưa có hiệu lực đã phải sửa đổi, bổ sung (Thông tư 13 được ban

hành ngày 20/5/2010, có hiệu lực vào ngày 01/10/2010 thì được sửa đổi, bổ sung

bởi Thông tư 19 vào ngày 27/9/2010). Câu chữ trong nhiều quy định không rõ ràng, tối nghĩa13. Cũng có những hoạt động của các NHTM được khuyến khích

trong thời kỳ này nhưng lại bị hạn chế trong giai đoạn khác (Ví dụ giai đoạn 2009-

2010, cho vay tiêu dùng phục vụ đời sống được NHNN khuyến khích thông qua

việc cho phép thực hiện LSTT trước tiên so với các loại hình cho vay khác. Tuy

nhiên sang năm 2011 này, NHNN đã giới hạn tỷ lệ cho vay phi sản xuất (bao gồm

cho vay kinh doanh BĐS, chứng khoán và tiêu dùng) chỉ tối đa 22% tổng dư nợ

cho vay đến cuối 30/6/2011 và tối đa 16% đến cuối năm 2011). Tất cả những thay

đổi này sẽ tác động rất mạnh đến hoạt động của các ngân hàng, có những ngân

hàng đã rơi vào thế khó, nhiều ngân hàng không thể nào đáp ứng được các yêu cầu

của NHNN dẫn đến những thiệt hại cho bản thân ngân hàng, thậm chí là phải đối

13 Điểm e khoản 5.1 điều 5 Thông tư 13 có quy định về tài sản có hệ số rủi ro 0% là: “Các khoản phải đòi bằng Đồng Việt Nam được bảo đảm bằng giấy tờ có giá do chính tổ chức tín dụng phát hành; Các khoản phải đòi được bảo đảm hoàn toàn bằng tiền mặt, sổ tiết kiệm, tiền ký quỹ, giấy tờ có giá do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phát hành”. Các NHTM không thể hiểu “sổ tiết kiệm” do Chính phủ, NHNN phát hành là gì?

mặt với các chế tài nghiêm khắc của NHNN.

30/78

2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thƣơng mại đối với loại hình

rủi ro này

Pháp luật trong ngành ngân hàng thời gian qua liên tục có những thay đổi, có

những thay đổi làm ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động, con người, chiến

lược và hiệu quả kinh doanh của các NHTM. Tuy vậy, các ngân hàng của Việt

Nam hiện nay thường chấp nhận những sự thay đổi đó một cách khá thụ động.

Đáng lẽ ra, trước thực tế này, các ngân hàng cần phải tập trung xây dựng phòng

pháp chế của ngân hàng thật sự vững mạnh, có đủ khả năng phân tích, dự kiến

những thay đổi của các chính sách và luật pháp; sau khi các văn bản điều hành

và/hoặc các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành, cần tiến hành nghiên cứu,

phân tích những tác động, ảnh hưởng thực tế đến ngân hàng mình và phổ biến công

khai trong toàn hệ thống. Trong khi đó, các ngân hàng hiện nay lại rất xem nhẹ

công tác này. Điều này dẫn đến việc các đơn vị trong cùng hệ thống không có được

thông tin đầy đủ, hoặc có nhưng không đủ khả năng phân tích dẫn đến thực hiện sai

các định hướng của cơ quan quản lý.

Nếu các ngân hàng làm tốt công tác này, những rủi ro do không hiểu đúng, hiểu

đủ các quy định của pháp luật đã có thể được hạn chế, tránh cho ngân hàng những

thủ tục không cần thiết mà còn giúp khách hàng giao dịch đỡ các phiền hà; sự hiểu

biết rành rẽ các quy định của pháp luật còn giúp cán bộ ngân hàng tự tin trong giao

tiếp, chủ động giải quyết công việc, tạo nên hình ảnh một ngân hàng chuyên

nghiệp.

2.1.4 Sự phức tạp của hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan

Hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng không chỉ được điều chỉnh

bởi các văn bản của cơ quan quản lý ngành ngân hàng là NHNN, mà còn phải tuân

thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan đến BĐS. BĐS là đất đai thì sẽ

được điều chỉnh bởi Luật Đất đai; BĐS là nhà ở, công trình xây dựng với mục đích

để ở thì được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở; BĐS là công trình xây dựng khác thì

được điều chỉnh bởi nhiều văn bản, trong đó có Luật Xây dựng; chuyện thừa kế,

quan hệ sở hữu tài sản thì điều chỉnh bởi Luật Hôn nhân và gia đình; khi thu hồi nợ

31/78

thì được điều chỉnh bởi Luật Tố tụng dân sự/hình sự và Luật Thi hành án … Mỗi

luật sẽ có nhiều văn bản hướng dẫn và văn bản sửa đổi, bổ sung lẫn nhau. Do đó,

có thể nói rằng, những quy định có liên quan, ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng

BĐS của hệ thống ngân hàng rất phức tạp và thay đổi liên tục. Với thực tế như vậy,

rất nhiều cán bộ ngân hàng không thể theo kịp các quy định này. Đây là nguyên

nhân chính dẫn đến những hậu quả xấu, làm ảnh hưởng đến uy tín và tài sản của

ngân hàng.

2.1.5 Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong

nhận thức và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý

Đề tài này sẽ phân tích nhiều trường hợp chồng chéo của các văn bản quy phạm

pháp luật trong lĩnh vực BĐS làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng của các ngân

hàng khi xét những rủi ro cụ thể. Cũng chính từ sự chồng chéo này, thậm chí là

những quy định trái ngược nhau của các văn bản pháp quy mà bản thân cơ quan

quản lý (công chứng, đăng ký GDBĐ…) cũng lúng túng khi thực hiện. Nhiều vấn

đề nhận thức của ngân hàng và các cơ quan quản lý còn có sự khác nhau.

2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống

ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay

2.2.1 Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho

vay tiêu dùng bất động sản

Luật KDBĐS 2006 định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư

tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Đây là một

định nghĩa khá rõ ràng khi xác định kinh doanh BĐS dựa trên hai tiêu chí, đó là

việc tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS nhằm: (i) để bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua và (ii) nhằm mục đích sinh

lợi.

Như vậy, theo Luật KDBĐS 2006, các NHTM hiểu rằng, nếu cho vay để thực

hiện các mục đích này sẽ được xem là cho vay kinh doanh BĐS, còn nếu nằm

ngoài phạm vi này, chắc chắn đó không phải là cho vay kinh doanh BĐS. Luật

32/78

cũng quy định kinh doanh BĐS thì khách hàng vay phải thành lập doanh nghiệp

hay hợp tác xã và phải có giấy phép kinh doanh, trong đó có chức năng kinh doanh

BĐS với vốn điều lệ tối thiểu là 6 tỷ đồng.

Ngày 14/4/2011, NHNN có công văn số 2956/NHNN-CSTT (trước đó, công

văn 5659/NHNN-CSTT ngày 25/6/2008 cũng có hầu hết những quy định tương tự)

về việc kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2011, liệt kê các trường hợp được xếp

vào cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, đó là cho vay để: (i) Xây dựng khu công

nghiệp, khu chế xuất; (ii) Xây dựng khu đô thị; (iii) Xây dựng văn phòng, cao ốc

cho thuê; (iv) Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê

mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là

tiền lương của khách hàng vay; (v) Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho

thuê; (vi) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; (vii) Đầu tư, kinh doanh BĐS khác.

Một loại hình cho vay BĐS khác, đó là cho vay BĐS tiêu dùng. Cho vay tiêu

dùng BĐS thì bên vay không cần phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã,

không cần giấy phép kinh doanh BĐS. Cũng tại công văn 2956/NHNN-CSTT,

NHNN chỉ xếp “cho vay để mua, xây dựng, sửa chữa nhà để ở mà khách hàng trả

nợ bằng tiền lương của khách hàng vay” vào cho vay tiêu dùng BĐS. Như vậy, chỉ

các trường hợp này mới được phân loại vào cho vay BĐS tiêu dùng, tất cả các

trường hợp còn lại, nếu không rõ ràng sẽ buộc phải xếp vào mục “cho vay để đầu

tư, kinh doanh BĐS khác”. Từ cách phân loại như vậy, một khoảng chênh giữa quy

định của Luật KDBĐS 2006 và của NHNN đã được tạo ra.

Quy định tại (iv) và (vi) như trên ta thấy có nhiều bất ổn. Xếp cho vay để khách

hàng mua nhà ở mà trả nợ không bằng tiền lương, để nhận chuyển nhượng QSDĐ

xây nhà ở vào cho vay kinh doanh BĐS là không phù hợp. Luật KDBĐS 2006

không quy định các hoạt động này là kinh doanh BĐS, càng vô lý nếu ngân hàng

yêu cầu khách hàng phải lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, vốn điều lệ tối thiểu 6 tỷ

đồng nếu muốn được vay vài trăm triệu đồng để chuyển nhượng QSDĐ nhằm xây

nhà ở. Thực hiện theo quy định này, sẽ không có một cá nhân nào có được căn nhà

để ở, một nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, hộ gia đình.

33/78

Nếu một khách hàng vay vốn để mua nhà ở mà có thu nhập để trả nợ từ hoạt

động kinh doanh (ví dụ buôn bán nhỏ) thì theo NHNN, được xếp vào cho vay kinh

doanh BĐS. Một khách hàng đã có nhiều căn nhà rồi và rõ ràng đây là một khách

hàng kinh doanh BĐS, thế nhưng nếu khách hàng này vay tiền để mua một căn nhà

mới, chuyển lương để trả nợ thì theo NHNN, lại xếp vào cho vay tiêu dùng. Đây rõ

ràng là những quy định bất hợp lý.

Những bất hợp lý này đã đẩy các NHTM vào rủi ro pháp lý khi cho vay các lĩnh

vực liên quan đến BĐS. Nhu cầu mua nhà ở, chuyển nhượng QSDĐ để xây nhà ở

là nhu cầu chính đáng và hợp pháp, thế nhưng những quy định của NHNN đã gây

khó khăn cho các ngân hàng và người đi vay. Nếu cho vay các mục đích mà theo

quy định của NHNN thuộc nhóm kinh doanh BĐS nhưng bên vay không có giấy

phép kinh doanh, không thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã thì xem như đã vi

phạm quy định, và thực tế nhiều NHTM đã bị phạt vì vi phạm điều này. Bên cạnh

các quyết định xử phạt hành chính, các NHTM còn bị NHNN hạn chế nhiều hoạt

động tùy theo mức độ vi phạm, đó sẽ là những tổn thất rất lớn cho các NHTM.

Còn đối với nền kinh tế, nhiều người sẽ dễ dàng thay đổi mục đích từ vay kinh

doanh BĐS sang vay tiêu dùng, trong khi đại bộ phận người dân sẽ không thể tiếp

cận nguồn vốn của ngân hàng để có chổ ở hợp pháp.

2.2.2 Quy định về kiểm soát dƣ nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của

Ngân hàng Nhà nƣớc

Chỉ thị 01 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm

soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội, NHNN đã yêu cầu

các TCTD đưa tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất về mức tối đa 22% vào 30/6/2011

và tối đa 16% vào 31/12/2011.

Đến đầu tháng 03/2011, NHNN cho biết “Hiện có 18 ngân hàng có tỷ trọng cho

vay phi sản xuất dưới 25%, và 24 ngân hàng có tỷ trọng trên 26%; trong đó,

NHTM có tỷ trọng cho vay phi sản xuất thấp nhất là 8,5%/tổng dư nợ, ngân hàng

34/78

cao nhất là 59%14”. Như vậy, rõ ràng tỷ lệ dư nợ phi sản xuất của các ngân hàng

lúc đó rất khác nhau và đặc biệt có những ngân hàng đang có tỷ lệ này cao hơn rất

xa so với yêu cầu của NHNN. Trong vòng 4 tháng, có NHTM phải giảm tỷ lệ dư

nợ cho vay phi sản xuất đến 37% trong khi đây hầu hết là các khoản cho vay trung

và dài hạn. Tuân thủ yêu cầu này bằng việc thúc ép khách hàng trả nợ dù chưa đến

hạn, không tiếp tục giải ngân dù đã cam kết có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý khi

xảy ra tranh chấp HĐTD, bên cạnh đó có thể khiến nợ quá hạn, nợ xấu gia tăng ở

nhiều ngân hàng.

Chế tài cực kỳ nghiêm khắc của NHNN đưa ra là nếu NHTM nào không đáp

ứng yêu cầu này, NHNN sẽ áp tỷ lệ DTBB cao gấp đôi so với mức chung của hệ

thống. NHTM nào bị áp chế tài này, chi phí vốn sẽ tăng cao, phát triển tín dụng sẽ

bị hạn chế, khả năng cạnh tranh với các TCTD khác là rất khó khăn, ảnh hưởng đến

thu nhập và lợi nhuận. Do đó, nhiều NHTM bằng mọi giá sẽ tiến hành tái cơ cấu

danh mục đầu tư, phải chuyển mục đích các khoản cho vay đầu tư kinh doanh

BĐS, các khoản cho vay tiêu dùng BĐS thành các khoản cho vay sản xuất, kinh

doanh. Tuy vậy, sẽ rất khó thực hiện điều này khi lãi suất cho vay của hệ thống

hiện nay vẫn còn khá cao (18-22%/năm).

Thực tế đó sẽ buộc nhiều ngân hàng tái cơ cấu “trên giấy” mà không có nhiều

lựa chọn khác. Tuy nhiên, việc cơ cấu không trên cơ sở thực tế này không chỉ đơn

giản là làm sai nguyên tắc cơ bản của tín dụng (sử dụng vốn vay phải đúng mục

đích) mà sẽ rất rủi ro cho các ngân hàng, chưa kể việc này sẽ phá vỡ các giá trị đạo

đức mà các ngân hàng đang xây dựng khi nhân viên không còn tin vào lãnh đạo,

chưa kể ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đánh mất những giá trị của mình trong mắt khách hàng khi mà thực tế những giá trị này cũng không còn nhiều15.

Theo Báo Tiền phong ngày 29/6/2011: “Cách đây hơn tuần, Thống đốc NHNN

cho biết còn 23 ngân hàng có dư nợ tín dụng phi sản xuất từ mức 23% đến 50%. 14 Xem website NHNN bài “Không nhượng bộ ngân hàng vượt trần tín dụng”, nguồn online tại: http://www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gDFxNLczdTEwN_U w9TA09_cxPDUE9_w2B3Q_2CbEdFAGrbyl8!/?WCM_PORTLET=PC_7_0D497F540OLL90ICIAPK2Q K9U1_WCM&WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/sbv_vn/sbv_vn/vn.sbv.news/vn.sbv.news. vn/970e248046087f5080969ce06e8bc8a3. 15 Hoàng Bách, Không thể chạy theo những chỉ số nhất thời, TBKTSG số 16/2011, trang 20-21

35/78

[…] trong số 17 ngân hàng có trụ sở tại Tp.HCM thì có 6 ngân hàng khả năng

không thực hiện được việc giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất xuống còn 22% vào

ngày 30-6. […] tính đến ngày 27-6, có 2 ngân hàng trên địa bàn Thủ đô không thể giảm dư nợ phi sản xuất về 22% vào hết tháng 6-2011”16. Các NHTM này chắc

chắn sẽ gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh thời gian tới.

2.2.3 Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong

tƣơng lai

BLDS 2005 tại khoản 2 điều 320 có quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”. Tại khoản 1

điều 342 tiếp tục quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành

trong tương lai”. Như vậy, việc các NHTM nhận BĐSHTTTL để bảo đảm cho các

nghĩa vụ trả nợ của khách hàng là phù hợp với quy định của pháp luật. Hệ thống

các luật, văn bản dưới luật có liên quan cần giải thích, làm rõ và có những quy định

hỗ trợ các NHTM thực hiện nghiệp vụ này. Đó cũng là cách giúp cho người vay có

điều kiện để tiếp cận với nguồn vốn của hệ thống ngân hàng, bởi trong thực tế

TSHTTTL khá phổ biến.

Tuy nhiên, Luật Công chứng 2006 không có bất kỳ điều khoản nào điều chỉnh

về việc công chứng giao dịch liên quan đến TSHTTTL. Nghị định số 02/2008/NĐ-

CP ngày 01/4/2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Công chứng cũng tương tự. Hầu hết các công chứng viên hiện nay không công

chứng giao dịch thế chấp BĐSHTTTL khi viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số

75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công chứng, chứng thực, theo đó: “Trong

trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có

đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó

[...]”. BĐS là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử

dụng nên chiếu theo điều này, các công chứng viên không công chứng HĐTC

16 Khánh Huyền- Đại Dương, Không giảm được tỷ lệ cho vay phi sản xuất: Ngân hàng đành chịu phạt, Báo Tiền phong online tại: http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/543282/Ngan-hang-danh-chiu-phat.html

BĐSHTTTL mà các ngân hàng không thể khiếu nại.

36/78

Bên cạnh đó, theo khoản 1 mục II Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-

BTNMT ngày 13/6/2006, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản về

BĐS phải bao gồm “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [...]; bản sao

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở [...]”. Đối với nhà ở

thì điểm a khoản 1 điều 91 Luật Nhà ở hiện hành quy định thế chấp nhà ở phải “Có

giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. Rõ ràng

các quy định của pháp luật có liên quan dường như đi ngược lại định hướng của

BLDS 2005 về việc thế chấp TSHTTTL.

Thực tế này đã diễn ra nhiều năm và dư luận, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đã

có những phản ánh. Để giải quyết vấn đề này, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp đã có

Công văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ: “Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu,

quyền sử dụng” theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP có nội dung tương

đối rộng, không chỉ là giấy tờ “chứng nhận” quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trong

trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất thì tuỳ

từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể

là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp

đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất... Các Phòng công chứng cần căn cứ từng

trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong

tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp”. Bên

cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng có Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04/9/2007, tại

mục 4 có ghi: “Một số công chứng viên cho rằng “đối tượng của hợp đồng, giao

dịch là có thật” theo Điều 5 của Luật Công chứng đã loại bỏ đối tượng của hợp

đồng, giao dịch là tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ Luật dân

sự và do đó đã không công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch có đối tượng là

tài sản hình thành trong tương lai. Cách hiểu như vậy là sai. Tài sản hình thành

trong tương lai cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý để

chứng minh. Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu các công chứng viên không được từ chối

công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này”. Tuy vậy, việc công chứng HĐTC

TSHTTTL nói chung và BĐSHTTTL nói riêng hiện vẫn chưa có hướng giải quyết,

37/78

lý do như sau:

- Các tài sản là BĐSHTTTL có rất nhiều loại nhưng điểm chung là giấy tờ chủ

quyền không đầy đủ (căn hộ chỉ có hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán không

công chứng, dự án thì có quyết định giao hoặc thuê đất, bản vẽ đã được phê

duyệt…) thì quyền quyết định công chứng giao dịch thế chấp hay không thuộc về

công chứng viên, bởi Công văn số 2057/BTP-HCTP cũng giao cho công chứng

viên căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận. Thực tế, hiện nay rất ít công

chứng viên đồng ý công chứng HĐTC BĐSHTTTL.

- Công văn số 3744/BTP-HCTP cho rằng TSHTTTL nếu có đầy đủ giấy tờ

chứng minh thì công chứng viên phải công chứng. Bản thân các TSHTTTL đã

không thể có đầy đủ giấy tờ chứng minh, chính xác hơn là có giấy tờ chứng minh

nhưng không có một văn bản nào quy định các giấy tờ nào là phù hợp, là được

chấp nhận đối với các loại tài sản này. Do đó, việc công chứng các HĐTC

BĐSHTTTL hiện nay vẫn không có hướng giải quyết.

Để đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và tăng trưởng tín dụng thì các NHTM

hiện phải chấp nhận rủi ro. Đối với các dự án BĐS hiện chỉ có thể thế chấp được

phần đất (nếu đã có GCNQSDĐ), còn phần tài sản gắn liền với đất trong tương lai

thì các ngân hàng đành phải ký HĐTC không có công chứng. Đợi đến khi tài sản

gắn liền với đất hình thành, đã có giấy chủ quyền thì mới ký lại HĐTC có công

chứng và đăng ký GDBĐ (nếu lúc đó việc thế chấp vẫn còn cần thiết). Chính điều

này đã gây ra nhiều rủi ro về mặt pháp lý cho các NHTM. Theo quy định hiện

hành, việc thế chấp BĐS nói chung không qua công chứng là không có giá trị pháp lý17. Điều này có nghĩa là việc ký HĐTC đối với BĐSHTTTL không có công

chứng của các NHTM cũng chỉ nhằm để giữ niềm tin.

Đối với dự án nhà ở, sau khi hoàn thành phần móng, chủ đầu tư đã có quyền

bán sản phẩm theo hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

lai; còn nếu ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để

17 Theo khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở 2005 và điểm a khoản 1 điều 130 Luật Đất đai 2003.

phân chia sản phẩm là nhà ở (thực chất là mua bán nhà ở hình thành trong tương

38/78

lai) thì chỉ cần giải phóng xong mặt bằng và/hoặc khởi công xây dựng18. Khi đó, có

thể TSHTTTL gắn liền với đất đã được thế chấp cho ngân hàng nay lại bán cho

khách hàng. TSBĐ cho ngân hàng không còn bảo đảm giá trị cho khoản vay ban

đầu (vì đã được bán một phần) khi dự án vẫn chưa có nguồn thu để trả nợ.

Nếu khách hàng (nhà đầu tư và/hoặc người mua, người được chia căn hộ)

không trả được nợ, ngân hàng khởi kiện thì sẽ rơi vào vòng lẩn quẩn ba bên. Thời

gian thu hồi sẽ kéo dài và việc cho vay hai lần với cùng một TSBĐ thì khả năng

thất thoát, khó thu hồi sẽ rất lớn.

2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản

hình thành trong tƣơng lai

Phần 2.2.3 đã phân tích nguy cơ các công chứng viên không đồng ý công chứng

HĐTC đối với các BĐSHTTTL. Phần này giả sử các công chứng viên đồng ý công

chứng HĐTC thì rủi ro đối với các NHTM vẫn chưa hết.

Sau khi công chứng HĐTC, NHTM sẽ phải tiến hành đăng ký GDBĐ. Mặc dù

pháp luật về đăng ký GDBĐ hiện hành không bắt buộc phải đăng ký đối với việc thế chấp BĐS là nhà ở19. Tuy nhiên, các NHTM vẫn phải thực hiện việc đăng ký

nhằm mục đích hạn chế các rủi ro, bởi nếu không đăng ký thì có thể tài sản này sẽ

được thế chấp và đăng ký GDBĐ với đối tượng khác thì ngân hàng sẽ mất quyền

ưu tiên nếu cần xử lý TSTC để thu hồi nợ.

Điểm 1.2 khoản 1 mục III Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

ngày 16/6/2005 và mục 6 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày

13/6/2006 có hướng dẫn về hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất

hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Các hồ sơ này bao

gồm (chứ không loại trừ): (i) đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, (ii) HĐTC, (iii)

GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ tương đương, (iv) giấy chứng nhận quyền sở hữu tài

18 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005. 19 Khoản 1 Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 quy định: “việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở...”.

sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp HĐTC có công chứng, chứng thực và

39/78

(v) bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp HĐTC có công chứng, chứng thực. Quy

định này sẽ dẫn đến 2 trường hợp:

Trường hợp 1: đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thì các hồ sơ yêu cầu để đăng ký

thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai như trên là có thể đáp

ứng được.

Trường hợp 2: các khách hàng mua và/hoặc được chia sản phẩm là nhà ở từ các

hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư thì không thể

đáp ứng yêu cầu này. Họ không thể có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ tương đương

và/hoặc họ có thể sẽ không có được bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư

từ chủ đầu tư dự án.

Tuy vậy, khi đăng ký GDBĐ tại các văn phòng đăng ký QSDĐ, thì dù bên thế

chấp có là ai vẫn không được chấp nhận đăng ký vì vi phạm điểm a, khoản 1, điều

91 Luật Nhà ở 2005. Ngân hàng và khách hàng được giải thích rằng giá trị pháp lý

của thông tư không thể cao hơn luật nên vẫn phải áp dụng Luật Nhà ở trong trường

hợp này, tức là có chủ quyền tài sản nào thì chỉ đăng ký đối với tài sản đó.

Để giải quyết nút thắt này, Bộ Tư pháp tiếp tục ban hành Công văn số

232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 trả lời một số vướng mắc trong lĩnh vực công

chứng cho Trung tâm thông tin TN-MT và Đăng ký nhà đất thuộc Sở TN-MT

Tp.HCM, rằng: “Theo quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật dân sự năm 2005, thì

quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, Quý Trung

tâm có thể hướng dẫn các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ

hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư, vì người

mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở”.

Như vậy, từ việc thế chấp BĐSHTTTL lại chuyển thành thế chấp “quyền tài sản

phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà ở và chủ đầu

tư”. Các ngân hàng sẽ rất không an tâm về hình thức thế chấp này. Vì hợp đồng

này rất dễ thay đổi lại có nhiều bản, bản nào cũng có giá trị pháp lý như nhau. Nếu

40/78

khách hàng vay và chủ đầu tư cấu kết hủy hợp đồng cũ (hoặc vì yêu cầu phải hủy)

mà không thông báo cho ngân hàng, và thay bằng một hợp đồng mới rồi lại thế

chấp với một ngân hàng khác quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này, hoặc trong

quá trình đang thế chấp tại ngân hàng mà khách hàng bán căn hộ cho khách hàng

khác (được chủ đầu tư cho phép) thì ngân hàng sẽ rơi vào vòng khiếu kiện kéo dài.

Nếu là thế chấp nhà ở thì quyền lợi của ngân hàng sẽ bảo đảm hơn nhiều so với

thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua nhà ở. Hơn nữa, nếu áp dụng

thì trường hợp chủ đầu tư muốn thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong

tương lai của dự án để xin cấp tín dụng cũng không được công văn này điều chỉnh.

2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản

Hiện nay trong xã hội có rất nhiều các giao dịch giả tạo mà các cán bộ thẩm

định và xét duyệt cấp tín dụng của ngân hàng không thể kiểm soát được. Điều này

có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, thậm chí các NHTM có thể mất trắng

các khoản giải ngân.

Tình huống xảy ra như sau: khách hàng A (bên A) mượn tiền của khách hàng B

(bên B), để bảo đảm bên A phải thế chấp căn nhà của mình cho bên B. Tuy nhiên,

để bảo đảm cho quyền lợi của mình, bên B yêu cầu làm hợp đồng bán căn nhà của

bên A cho bên B. Giao dịch mua bán nhưng thực chất là bên A thế chấp căn nhà

cho bên B. Sau khi hoàn thành thủ tục sang tên, bên B đem thế chấp tài sản này tại

ngân hàng để vay vốn. Đây là một giao dịch thường xuyên xảy ra trong thực tế và

ngân hàng đồng ý cho bên B vay vốn vì không đủ khả năng xác thực giao dịch mua

bán kia chỉ là giả tạo.

Khi bên B không trả được nợ (thậm chí cố tình không trả để ngân hàng xử lý tài

sản), ngân hàng tiến hành các thủ tục để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba

bên: bên A, bên B và ngân hàng. Bên A cho rằng đó là nhà của mình, hợp đồng

mua bán chỉ là hình thức nhằm che dấu bản chất của giao dịch thế chấp bên trong.

Bên B thì cho rằng đó là nhà hợp pháp của mình vì đã có đầy đủ giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu. Ngân hàng cho rằng mình đã cho vay đúng quy trình, có

TSBĐ rõ ràng. Tuy vậy, như giả sử ban đầu, giao dịch mua bán căn nhà là giao

41/78

dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch bên trong là giao dịch mượn tiền và thế

chấp tài sản.

Điều 129 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định: “Khi các

bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì

giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp

giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Chiếu theo điều này,

giao dịch bên A bán căn nhà cho bên B là giao dịch giả tạo và sẽ bị tuyên vô hiệu.

Khi đó bên B không phải là chủ sở hữu của căn nhà và đương nhiên không có

quyền thế chấp tài sản này cho ngân hàng, từ đó việc thế chấp căn nhà làm TSBĐ

cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.

Điều 137 BLDS 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu có quy

định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,

nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô

hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã

nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường

hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp

luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, đối với ngân hàng, việc

hợp đồng mua bán nhà giữa bên A và bên B vô hiệu không làm mất đi nghĩa vụ trả

nợ cho ngân hàng của bên vay (bên B). Trách nhiệm của các bên sẽ được tòa án

phân định, về lý thì bên A phải trả tiền mượn cho bên B, bên B phải trả lại nhà cho

bên A, còn bên B thì phải trả nợ vay cho ngân hàng. Bên B vay tiền thì sẽ phải

thanh toán nợ cho ngân hàng dù có TSBĐ hay không. Tuy nhiên khi không còn

TSBĐ, ngân hàng có thể sẽ lâm vào bế tắt trong việc thu hồi khoản vay này.

2.2.6 Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp

Khoản 7 điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê: “Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh

tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh”. Hộ gia đình, cá nhân thế chấp

QSDĐ để vay vốn thì có thể phục vụ cho nhiều mục đích, không chỉ có để sản

42/78

xuất, kinh doanh. Vay vốn có thể để mua sắm, tiêu dùng phục vụ đời sống, đi du

học, mua xe, nội thất gia đình và nhiều mục đích khác. Quy định này bất hợp lý

dẫn đến việc các NHTM gần như không quan tâm đến quy định của pháp luật tại

điểm này.

Điểm d khoản 2 điều 110 Luật Đất đai 2003 quy định về quyền và nghĩa vụ của

tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: “Thế chấp, bảo

lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của

pháp luật”. Tổ chức kinh tế đâu chỉ thế chấp để vay vốn. Nếu như vậy thì các

nghiệp vụ cấp tín dụng khác như bảo lãnh, bảo lãnh mở L/C, bao thanh toán… sẽ

không được thực hiện. Như vậy, một lần nữa các quy định của luật lại làm khó

doanh nghiệp và ngân hàng, điều này xuất phát từ nhận thức hạn chế của người làm

luật. Nhà soạn luật cho rằng ngân hàng chỉ có một nghiệp vụ là cho vay vốn và

khách hàng cũng thế chấp QSDĐ chỉ để làm một việc duy nhất là vay vốn. Tầm

nhìn hạn hẹp của người soạn luật và sự thẩm định hời hợt của Quốc hội đã khiến

các bên liên quan bắt buộc phải làm sai.

2.2.7 Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín

dụng bất động sản

Điểm b khoản 1 điều 130 của Luật Đất đai 2003 quy định: “Trong thời hạn

không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp,

bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh

theo quy định tại điểm a khoản này”. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị

định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 tại điều 153: “Trong thời hạn không

quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia

thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có

[…]” để đăng ký GDBĐ. Điểm 6.1 khoản 6 mục I Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo

lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất quy định: “Trong trường hợp nội dung

hợp đồng tín dụng có điều khoản về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài

43/78

sản gắn liền với đất […] thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể

từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng

thế chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh”. Đây là một quy định vô

lý của pháp luật về thế chấp và đăng ký GDBĐ. HĐTD và HĐTC là hai thực thể

khác nhau và không có lý do gì để quy định trong thời hạn bao nhiêu ngày kể từ

ngày ký hợp đồng này thì phải đăng ký thế chấp hợp đồng kia.

Trường hợp này cũng “phá sản” đối với việc nhận thế chấp BĐSHTTTL như đã

đề cập. Vì thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ đối với việc thế chấp

BĐSHTTTL hiện quá khó khăn mà hầu hết các NHTM đều chọn cách ký HĐTD

và giải ngân trước, đồng thời ký HĐTC nhưng không công chứng, không đăng ký

GDBĐ. Đến khi BĐSHTTTL đã có giấy tờ đầy đủ theo quy định thì mới tiến hành

ký HĐTC có công chứng và đăng ký GDBĐ. Khi đó không biết khoảng cách thời

gian giữa việc ký HĐTD và HĐTC sẽ là bao lâu, có thể lên đến hàng năm chứ

không thể vài ngày. Trường hợp này, chiếu theo quy định trên thì NHTM đã vi

phạm pháp luật vì không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp

luật về đất đai, và sẽ bị phạt (mức phạt có thể lên đến 10.000.000 đồng theo điều 12

Nghị định số 105/2009/NĐ-CP và buộc thực hiện đúng quy định). Ngân hàng rõ

ràng đã gặp phải rủi ro vì một quy định phi thực tế của các văn bản pháp luật.

2.2.8 Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005

Điều 476 BLDS 2005 về lãi suất quy định: “Lãi suất vay do các bên thỏa thuận

nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước

công bố đối với loại cho vay tương ứng”. Với quy định này, nếu không có một văn

bản nào có giá trị pháp lý cao hơn và/hoặc tương đương của ngành ngân hàng quy

định khác thì sẽ không có một HĐTD nào, một thỏa thuận nào về lãi suất cho vay

được vượt quá 150% LSCB. Một quy định như vậy vẫn chưa có, ngay cả khi Luật

các TCTD 2010 có hiệu lực từ ngày 01/01/2011, khoản 2 điều 91 về lãi suất cấp tín

dụng vẫn không thay đổi điều khoản này ở BLDS 2005.

Tại khoản 2 điều 91 Luật các TCTD 2010 về lãi suất, phí trong hoạt động kinh

doanh của TCTD có quy định: “Tổ chức tín dụng và khách hàng có quyền thỏa

44/78

thuận về lãi suất, phí cấp tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng

theo quy định của pháp luật”. Như vậy, luật chuyên ngành ngân hàng vẫn giới hạn

sự thỏa thuận về lãi suất cấp tín dụng (trong đó có lãi suất cho vay) trong khuôn

khổ pháp luật. Điều đó đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay không thể vượt quá

150% LSCB do NHNN ban hành trong từng thời kỳ. Ngày 30/6/2011, LSCB được

NHNN duy trì ở mức 9%/năm thì lãi suất cho vay của các TCTD chỉ được tối đa là

13,5%/năm. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy, trần lãi suất huy động theo

Thông tư số 02/2011/TT-NHNN ngày 03/3/2011 đã lên đến 14%/năm.

Nếu căn cứ vào khoản 3 điều 91 Luật các TCTD 2010 và chấp nhận rằng hiện

nay “hoạt động ngân hàng có diễn biến bất thường” thì NHNN cũng không có quy

định nào về lãi suất cấp tín dụng theo cơ chế này mà chỉ quy định về trần lãi suất

huy động. Thông thường, lãi suất cho vay phải cao hơn lãi suất huy động nhưng

không thể dựa vào đó để nói rằng NHTM đương nhiên được cho vay cao hơn

150% LSCB. Cũng không thể ngầm hiểu vì bản thân Luật các TCTD 2010 cũng đã

tách bạch, dành hai khoản khác nhau để quy định về hai loại lãi suất này. Khi đã

không có quy định thì không thể làm trái luật, dù vì bất cứ lý do gì. Thực tế này

cũng có nguyên nhân từ việc NHNN đã không còn sử dụng LSCB để điều hành lãi

suất trên thị trường tiền tệ (cố định LSCB từ ngày 05/11/2010 đến nay), thay vào

đó là lãi suất tái cấp vốn và lãi suất tái chiết khấu.

Thực tế, trước đây NHNN đã nhiều lần sử dụng công cụ LSCB để điều hành thị

trường tiền tệ, điển hình là Quyết định số 16/2008/QĐ-NHNN ngày 16/5/2008.

Theo đó “Các tổ chức tín dụng ấn định lãi suất kinh doanh (lãi suất huy động, lãi

suất cho vay) bằng đồng Việt Nam đối với khách hàng không vượt quá 150% lãi

suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố để áp dụng trong từng thời kỳ”. Đây

là một quyết định điều hành đúng luật, tại thời điểm đó đã giải tỏa được những trở

ngại của Công điện số 02/CĐ-NHNN ngày 26/02/2008 (quy định trần lãi suất huy

động 12%/năm đối với đồng Việt Nam). Tuy nhiên, sau đó một thời gian, tình hình

thị trường ổn định trở lại và do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính

toàn cầu xuất phát từ Mỹ vào năm 2007, NHNN theo chỉ đạo của Chính phủ (Công

45/78

văn số 627/VPCP-KTTH) đã ban hành các Thông tư cho phép các TCTD được cho

vay theo LSTT.

Những thông tư cho phép các TCTD được cho vay theo LSTT gồm: Thông tư

số 01/2009/TT-NHNN ngày 23/01/2009, Thông tư số 07/2010/TT-NHNN ngày

26/02/2010, Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010. Từ đó đến nay, các

TCTD thực hiện cho vay theo LSTT (được hiểu là không bị điều chỉnh bởi điều

476 BLDS 2005).

Thực tế, dù các thông tư về việc cho phép cho vay theo LSTT của NHNN là các

văn bản quy phạm pháp luật, song nội dung lại trái với văn bản quy phạm pháp luật

có giá trị pháp lý cao hơn, đó là BLDS 2005. Như vậy, theo quy định tại khoản 2

điều 83 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2008: “Trong trường hợp

các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp

dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”, thì lãi suất cho vay trong BLDS 2005

phải được áp dụng, và các thông tư của NHNN về lãi suất cho vay trái với nội dung

về lãi suất cho vay của BLDS 2005 sẽ không có giá trị.

Tuy vậy, khi mà lãi suất huy động trần đã là 14%/năm (cao hơn mức 150%

LSCB là 13,5%/năm) và lãi suất cho vay thời điểm này đang lên tới 20-22%/năm

thì việc vi phạm quy định của BLDS 2005 về lãi suất cho vay là rõ ràng. Thời điểm

này nếu khách hàng khởi kiện đề nghị tòa tuyên vô hiệu đối với HĐTD; hoặc là khi

có tranh chấp về HĐTD, khách hàng yêu cầu tòa án phân xử về lãi suất cho vay

theo BLDS 2005 thì các NHTM chắc chắn sẽ bị thiệt thòi vì pháp luật không đứng

về phía mình. Lãi suất huy động và cho vay hiện nay được duy trì với sự đồng

thuận của xã hội nhưng đó là sự đồng thuận trái luật.

2.2.9 Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận

khác về phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả đƣợc nợ

Trong hoạt động tín dụng, việc phát sinh các khoản vay mà khách hàng không

trả nợ là tất yếu. Do đó, trong các HĐTD/HĐTC ngân hàng luôn dành lấy quyền

chủ động xử lý tài sản khi hầu hết các hợp đồng này đều có ghi nội dung với đại ý:

“trong trường hợp bên vay không trả được nợ thì ngân hàng có toàn quyền xử lý tài

46/78

sản theo quy định của pháp luật”. Tuy vậy, trong thực tế quy định này rất khó thực

hiện theo ý ngân hàng, ngân hàng không tự quyết được việc xử lý TSBĐ mà hầu

hết đều phải kiện khách hàng ra tòa để xử lý tranh chấp HĐTD. Những rủi ro của

việc khởi kiện ra tòa sẽ được phân tích trong phần 2.2.14.

Có ít nhất 04 cơ sở để ngân hàng quy định điều khoản “trong trường hợp bên

vay không trả được nợ thì ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản theo quy định của

pháp luật” trong HĐTD:

- Thứ nhất, theo điều 355 BLDS 2005 về xử lý TSTC: “Trong trường hợp đã

đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy

định tại điều 336 và điều 338 của Bộ luật này”. Điều 336 BLDS 2005 quy định:

“Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không

thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được

xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy

định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”. Còn điều 338 thì quy định về thanh

toán tiền bán tài sản cầm cố, theo đó “tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để

thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản

và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố”. Như vậy,

BLDS 2005 cho phép các bên được quyền tự do thỏa thuận phương thức xử lý

TSTC.

- Thứ hai, theo điều 58 Nghị định 163 có quy định nguyên tắc xử lý TSBĐ như

sau:

+ Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ

thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không

có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

+ Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các

bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì

tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

47/78

Pháp luật cũng có quy định về các hình thức thỏa thuận khi xử lý TSBĐ tại điều

59 Nghị định 163: (i) Bán TSBĐ; (ii) Bên nhận bảo đảm nhận chính TSBĐ để thay

thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận các

khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi

nợ; (iv) Phương thức khác.

Trong các phương thức xử lý mà các bên thỏa thuận có hình thức tự bán TSBĐ,

trong trường hợp các bên không tiến hành tự bán tài sản, đối với TSBĐ là QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất thì có thể tiến hành bán đấu giá. Điều 68 Nghị định 163

có quy định: “trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý TSBĐ

là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá”.

- Thứ ba, khoản 3 điều 130 Luật Đất đai 2003 tiếp tục có quy định: “Khi bên

thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã

thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp

đồng bảo lãnh; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp

đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ

hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất

hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật”.

- Thứ tư, khoản 1 điều 118 Luật Nhà ở 2005 quy định về việc xử lý TSTC là

nhà ở như sau: “Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện

thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài

sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.

Như vậy, có thể khẳng định rằng, các quy định của pháp luật hiện hành đều cho

phép bên cho vay có thể xử lý TSBĐ là BĐS một cách dễ dàng, nhanh chóng thông

qua việc bán tài sản (không qua đấu giá), nhận tài sản để khấu trừ nợ hoặc qua bán

đấu giá mà không phải tiến hành các thủ tục khởi kiện tại tòa án. Tại sao các ngân

hàng không tiến hành thủ tục này mà hầu hết các vụ tranh chấp HĐTD đều phải

khởi kiện ra tòa để thu hồi nợ?

48/78

Cái vướng của việc bán TSTC là BĐS nằm ở khâu công chứng hợp đồng mua

bán (trường hợp không qua đấu giá). Điểm b khoản 1 điều 127 Luật Đất đai 2003

quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của

công chứng nhà nước”, hay khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở 2005: “Hợp đồng về nhà ở

phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp

huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại

nông thôn”. Như vậy, các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở đều phải được

công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, khi ngân hàng bán TSTC để thu hồi nợ

theo thỏa thuận với khách hàng, công chứng viên không đồng ý công chứng giao

dịch này vì cho rằng việc bán tài sản này là không hợp pháp, vì ngân hàng không

phải là chủ sở hữu nhà ở theo đúng quy định tại điểm a khoản 1 điều 92 Luật Nhà ở

2005 hay không phải là người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 106 Luật

Đất đai 2003.

Một cách khác là nhận TSBĐ để thay thế cho một phần hay toàn bộ khoản nợ

của bên vay tại ngân hàng. Khoản 2 điều 59 Nghị định 163 về các phương thức xử

lý TSBĐ theo thoả thuận có quy định: “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo

đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”. Tuy vậy, cái khó

lại xuất hiện. Thứ nhất, cần phải xác định giá trị của tài sản hiện là bao nhiêu, ngân

hàng nếu nhận tài sản phải khấu trừ tương ứng với giá trị tài sản. Việc xác định giá

này không đơn giản, và ngân hàng có nhận được TSBĐ để khấu trừ nợ hay không

phụ thuộc vào ý chí của người trả nợ. Thứ hai, nếu bên vay không đồng ý để ngân

hàng nhận tài sản, không đồng ý ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản

cho ngân hàng thì ngân hàng cũng không có quyền ép buộc. Việc khởi kiện khách

hàng ra tòa lại là cách bắt buộc phải thực hiện.

Một phương thức nữa cần xét đến, đó là ngân hàng có thể tổ chức bán đấu giá

TSBĐ mà chưa qua khởi kiện tại tòa. Hiện nay Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày

04/3/2010 và Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 có hướng dẫn về việc

tổ chức bán đấu giá, trong đó có trường hợp bán đấu giá BĐS đang thế chấp tại

ngân hàng. Khi đó, người có tài sản bán đấu giá là ngân hàng nhận thế chấp, ngân

49/78

hàng cũng là bên ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá tài

sản.

Tuy nhiên, cái vướng lại là việc xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Không

có quy định nào về việc xác định giá khởi điểm để bán đấu giá trong trường hợp

này. Trong quy định về xác định giá khởi điểm để bán đấu giá tại điều 23 Nghị

định 17/2010/NĐ-CP, cách xác định giá trong trường hợp này không đề cập. Do

đó, việc xác định giá khởi điểm như thế nào, ngân hàng tự quyết định (như Nghị

định số 05/2005/NĐ-CP, nghị định được thay thế bởi Nghị định số 17/2010/NĐ-

CP, quy định do người có tài sản bán đấu giá tự xác định) hay phải thỏa thuận với

chủ tài sản, nếu ngân hàng tự xác định nhưng chủ tài sản không chấp nhận thì sao?

Trao đổi với một số cán bộ phụ trách công tác thu hồi nợ, được biết rằng cách

xử lý trong thực tế cũng khó thực hiện nếu chủ tài sản không hợp tác. Nếu ngân

hàng tự đưa tài sản ra bán đấu giá, thì chỉ cần có một đơn kiện của người thứ ba có

tranh chấp tài sản này thì việc bán đấu giá tài sản cũng sẽ bị dừng lại, hay ngay cả

khi đã tổ chức bán đấu giá mà chủ tài sản không đồng ý với giá bán, tiến hành khởi

kiện ngân hàng về việc bán đấu giá tài sản thì việc tranh chấp sẽ còn kéo dài.

2.2.10 Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên

vay cho ngân hàng

Cách thức xử lý nợ vay tại các ngân hàng bằng thỏa thuận không thể thực hiện

như phân tích ở mục 2.2.9. Các ngân hàng thời gian qua sử dụng một hình thức

khác, có tính khả thi cao hơn nhằm khắc phục việc các công chứng viên không

công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS khi ngân hàng giải quyết nợ

theo phương thức bán TSTC. Các công chứng viên đương nhiên chấp nhận công

chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS nếu ngân hàng có hợp đồng ủy

quyền hợp pháp cho phép bán tài sản của chủ sở hữu/sử dụng BĐS. Vì vậy, khi ký

HĐTD, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng ký với ngân hàng một hợp đồng ủy

quyền, theo đó bên vay ủy quyền cho ngân hàng được bán TSTC khi khoản vay

phát sinh nợ quá hạn.

50/78

Cách thức này được xem là có tính khả thi cao hơn so với hình thức thỏa thuận

trong HĐTC về việc tự bán hoặc nhận TSBĐ để thanh toán cho khoản vay. Tuy

vậy, việc bán tài sản này cũng không đơn giản, bởi lẽ BLDS 2005 cũng có những

quy định về việc ủy quyền không có lợi cho ngân hàng trong trường hợp này.

Khoản 1 điều 588 BLDS 2005 có quy định: “Trong trường hợp ủy quyền có thù

lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc

nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà

bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có

thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng

phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý”. Khi khách hàng

không trả được nợ, khách hàng sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trước

đây (chỉ cần báo trước cho ngân hàng một thời gian vì đây là ủy quyền không có

thù lao), khi đó việc ngân hàng bán TSBĐ theo hợp đồng ủy quyền lại không thể

thực hiện được.

Như vậy, việc ủy quyền của bên vay cho ngân hàng bán TSTC cũng không

hoàn toàn bảo đảm cho quyền lợi của chủ nợ. Những phân tích này cho thấy rủi ro

vẫn hiện hữu và thật sự khó giải quyết khi những quy định của pháp luật chưa hỗ

trợ tốt cho quyền của chủ nợ trong quan hệ dân sự. Tổn thất cho ngân hàng khi

vướng phải những trường hợp này là khó tránh khỏi.

2.2.11 Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản

cho ngân hàng để thi hành án

Điều 90 Luật THADS 2008 có quy định về việc kê biên, xử lý tài sản đang cầm

cố, thế chấp như sau: “Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào

khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê

biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của

tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Khi kê

biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, […] người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu

tiên thanh toán”.

51/78

Như vậy, khách hàng vay tại ngân hàng nếu phải thi hành án ở một vụ án khác

mà tài sản dùng để thi hành án (không tính BĐS đang thế chấp tại ngân hàng)

không có, có nhưng không đủ để thi hành án thì Chấp hành viên sẽ tiến hành kê

biên, xử lý tài sản của khách hàng vay đang thế chấp tại ngân hàng. Dù ngân hàng

được ưu tiên thanh toán nhưng việc tài sản đang thế chấp bị kê biên sẽ tác động rất

xấu đến hoạt động của ngân hàng, buộc ngân hàng phải thu nợ trước hạn. Điều này

sẽ xáo trộn hoạt động kinh doanh của ngân hàng, thay vì duy trì khoản vay và có

thu nhập từ tiền lãi, đáo hạn sẽ được thanh toán thì ngân hàng phải phối hợp với

các bên tiến hành kê biên tài sản, định giá và tiến hành các thủ tục bán đấu giá. Đây

thực tế là những thủ tục rất phiền hà mà bản thân ngân hàng chắc chắn không

muốn; hơn nữa, ngân hàng sẽ phải mất các chi phí, mà nếu ngân hàng không phải

thực hiện kê biên tài sản thì hoàn toàn không phải chịu.

Trong trường hợp này, ngân hàng là một chủ nợ hợp pháp, giao dịch thế chấp

tài sản cho khoản vay được công chứng và đăng ký GDBĐ theo đúng quy định và

hoàn toàn không có nghĩa vụ liên quan đến các khoản nợ khác của khách hàng vay.

Tuy nhiên, những quy định của Luật THADS hiện hành đã làm ảnh hưởng đến

quyền lợi hợp pháp của chủ nợ là ngân hàng, gây nhiều rủi ro, có thể dẫn đến việc

kiện tụng kéo dài khi ngân hàng không thu đủ nợ đối với khoản cho vay của mình.

Tuy vậy, một quy định khác về vấn đề này lại quy định ngược với quy định về

việc kê biên tài sản được thế chấp, cầm cố cho ngân hàng để thi hành án ở trên, đó

là quy định tại khoản 4 điều 4 Nghị định 163: “Trong trường hợp giao dịch bảo

đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba thì Toà án,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác20”.

Đây là một quy định bảo vệ quyền lợi của ngân hàng, một chủ nợ hợp pháp. Tuy

nhiên, đây là một quy định trong một văn bản dưới luật, không có tác dụng bảo vệ

20 GDBĐ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký theo khoản 1 Điều 11 Nghị định 163 và khoản 3 Điều 323 BLDS 2005.

ngân hàng khỏi việc kê biên tài sản đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng khi Chấp

52/78

hành viên viện dẫn các quy định trong Luật THADS 200821 (Quy định tại Luật

THADS 2008 có thể hiểu là quy định khác mà các bên phải tuân thủ theo quy định

tại khoản 4 điều 4 Nghị định 163).

2.2.12 Ngƣời phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án

2.2.12.1 Ngƣời phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành

bản án

Khách hàng vay tiền, dù có TSBĐ hay không thì nguyên tắc là có vay thì phải

có hoàn trả. Việc khởi kiện khách hàng vay ra tòa bởi ngân hàng cần có sự can

thiệp của cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp HĐTD mà tự bản thân

ngân hàng không giải quyết được. Bản án của tòa sẽ phân định rõ trách nhiệm,

nghĩa vụ của các bên, số tiền, thời hạn thanh toán, cách tính lãi suất trong hạn, quá

hạn, phạt chậm trả, nguồn trả nợ và những vấn đề khác liên quan đến tranh chấp

giữa hai bên.

Nếu bản án đã không xem xét đầy đủ các tình tiết, các đối tượng có liên quan

làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên thì việc kháng án là cần thiết. Tuy nhiên,

trong thực tế, nhiều khách hàng vay kháng án chỉ nhằm mục đích kéo dài thời gian

trả nợ, thời gian thi hành án, mà điều này có lợi cho khách hàng vay và ngân hàng

phải chịu những tổn thất.

Khi tòa tuyên án, trong bản án có ghi rõ số tiền mà người vay phải thanh toán

cho ngân hàng bao gồm tiền lãi, gốc và các loại phí khác (nếu có). Kể từ ngày bản

án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật cho đến khi thi hành xong bản án thì

khách hàng vay sẽ phải chịu tiền lãi chậm thi hành án, số tiền này được tính theo

“lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán” 22. Công thức tính như sau:

21 Khoản 4 điều 4 Pháp lệnh thi hành án dân sự 2004 cũng có quy định tương tự về việc kê biên tài sản đang thế chấp như Luật THADS 2008. 22 Công văn số 165/KHXX của Tòa án nhân dân tối cao ngày 18/7/2007 về việc giải thích Quy định tại khoản 2 điều 30 của BLDS 2005.

Số tiền lãi chậm Số tiền chậm Thời gian chậm thi = x LSCB x thi hành án thi hành án hành án

53/78

Mặc dù tiền lãi (lãi trong hạn và lãi quá hạn) sẽ được tính theo thời gian thực tế

cho đến khi khách hàng hoàn thành việc thi hành án, nhưng rất nhiều khách hàng

vẫn cố tình kéo dài thời gian thi hành án. Lý do là càng kéo dài thì khách hàng còn

nơi để ở, hoãn một ngày thi hành án thì khách hàng đỡ một ngày phải đi thuê nhà

mặc dù một ngày đó khách hàng vẫn phải trả lãi. Đặc biệt, đối với những khoản

vay mà tài sản bảo đảm khi tiến hành bán đấu giá, có thể chỉ vừa đủ hoặc thậm chí

không đủ để thanh toán cho khoản vay thì khách hàng càng có động lực để kéo dài

thời gian thi hành án.

Tiền lãi phạt chậm thi hành án thường khá thấp, thậm chí nhiều trường hợp kéo

dài thời gian thi hành án mà khách hàng không cần phải thanh toán tiền lãi chậm

thi hành án. Điểm d khoản 1 điều 48 về việc hoãn thi hành án của Luật THADS

2008 có quy định thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định hoãn thi

hành án trong trường hợp “tài sản kê biên có tranh chấp đã được Tòa án thụ lý để

giải quyết”. Đây là cơ sở để khách hàng vay vận dụng nhằm tìm cách hoãn thi hành

án rất nhiều lần. Khi Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản, chỉ cần có một

người nào đó nộp đơn kiện cho tòa án với lý do tài sản trong thời gian thế chấp cho

ngân hàng đã bán/chuyển nhượng cho mình. Tòa án nhận đơn khởi kiện sẽ ngay

lập tức có thông báo gởi cơ quan thi hành án đề nghị hoãn thi hành án do tài sản kê

biên có tranh chấp.

Thời gian hoãn thi hành được quy định không quá 03 tháng và trong thời gian

này người phải thi hành án không phải chịu lãi suất chậm thi hành án (khoản 2 điều

48 Luật THADS 2008). Thường thì tòa án ra quyết định hoãn thi hành án cho mỗi

lần là 03 tháng (bằng thời gian tối đa theo luật định). Thời gian sẽ tiếp tục kéo dài

hơn nếu lần lượt có những người khác tiến hành khởi kiện và trở thành người có

quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp HĐTD giữa ngân hàng với

khách hàng vay.

Mặt khác, khách hàng vay vẫn thường tìm nhiều cách khác nhau để yêu cầu

giám đốc thẩm, tái thẩm thông qua kháng nghị bản án của người có thẩm quyền và

54/78

thực tế có nhiều cách để làm việc này23. Trong trường hợp này, bản án sẽ bị thủ

trưởng cơ quan thi hành án ra quyết định tạm đình chỉ thi hành án chờ thủ tục tái

thẩm, giám đốc thẩm. Thời gian chờ này không biết là bao lâu vì còn phụ thuộc

vào tiến độ từ phía tòa án cho các thủ tục tái thẩm, giám đốc thẩm. Khi tạm đình

chỉ thi hành án theo các thủ tục này thì người phải thi hành án cũng không phải

chịu tiền lãi chậm thi hành án.

2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi

hành án

Điểm b khoản 1 điều 99 Luật THADS 2008 có quy định tài sản kê biên sẽ được

định giá lại khi “đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai

về việc bán đấu giá tài sản”. Việc yêu cầu định giá lại này không cần dựa trên bất

kỳ cơ sở nào, không quy định tối đa được yêu cầu định giá lại bao nhiêu lần hay

yêu cầu định giá lại có hợp lý hay không. Thực tế, khách hàng vay đã lợi dụng điều

này để yêu cầu định giá lại tài sản nhằm mục đích kéo dài thời gian thi hành án mà

ngân hàng không có cách nào thay đổi được. Nếu trong trường hợp các bên thỏa

thuận được giá thì sẽ không có vấn đề này, tuy vậy trên thực tế việc tự thỏa thuận

giá bán tài sản không qua tổ chức thẩm định giá là rất ít. Các trường hợp còn lại sẽ

tạo cơ hội cho bên vay tìm cách kéo dài thời gian thi hành án.

2.2.13 Cƣỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của ngƣời phải thi hành án

Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của khách hàng vay là trường hợp khá

phổ biến. Như đã phân tích, để đi đến việc cưỡng chế, giao nhà cho người mua

thông qua bán đấu giá là một quá trình khó khăn, kéo dài và rất nhiều các chi phí

phát sinh. Đến thời điểm cưỡng chế, có thể giá trị căn nhà dùng để thi hành án đã

không còn bảo đảm cho toàn bộ khoản vay (gốc và lãi), các chi phí khác như chi phí cưỡng chế thi hành án, phí thi hành án24. Tuy vậy, nếu đây là nhà ở duy nhất

của người phải thi hành án và sau khi thi hành án, người phải thi hành án không

23 Căn cứ để kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm theo quy định lần lượt tại các điều 283 và 305 BLTTDS 2004. 24 Phí thi hành án là 3% trên số tiền hoặc giá trị tài sản thực nhận nhưng tối đa không vượt quá 200 triệu đồng/01 đơn yêu cầu thi hành án theo khoản 1 điều 33 Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009.

còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho

55/78

người được thi hành án, Chấp hành viên phải trích lại từ số tiền bán tài sản một

khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà ở phù hợp với giá thuê nhà trung

bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm (khoản 5 điều 115 Luật THADS 2008).

Theo quy định tại điều này, ngoài việc ngân hàng sẽ bớt đi nguồn thu nợ, vấn đề

còn phát sinh ở hai điểm:

Thứ nhất, việc xác định người phải thi hành án sau khi thi hành án có còn đủ

tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới hay không là việc rất khó khăn.

Thứ hai, nếu Chấp hành viên buộc phải thực hiện quy định là trích lại một

khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà ở phù hợp thì không thể xác định thế

nào là thuê nhà ở phù hợp với giá trung bình tại địa phương.

Các văn bản hướng dẫn cũng không quy định thêm về điều này. Do đó, có thể

dẫn đến tranh chấp giữa các bên làm kéo dài thêm thời gian thi hành án. Trừ trường

hợp những đòi hỏi của khách hàng trong trường hợp này quá phi lý, thì các ngân

hàng buộc phải chấp nhận những đòi hỏi này để nhanh chóng giải quyết xong việc

thi hành án và thu nợ.

2.2.14 Sự phiền hà của các thủ tục tố tụng dân sự hiện hành

Có những vụ án tranh chấp HĐTD mà các NHTM đã theo đuổi suốt hơn 10

năm vẫn không giải quyết xong. Còn nếu xét thời gian bình quân để giải quyết

xong một vụ án tranh chấp HĐTD thì khoảng 2-3 năm. Tất cả nằm ở thủ tục tố

tụng dân sự nhiêu khê và phức tạp theo quy định của BLTTDS 2004.

Khi NHTM quyết định khởi kiện khách hàng vay ra tòa để giải quyết tranh chấp

HĐTD, NHTM sẽ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện để nộp tại tòa và tuân thủ những thủ

tục tố tụng dân sự. Đầu tiên, tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa

thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không thể tiến hành hòa giải được25). Quá trình hòa giải này nằm trong thời hạn chuẩn bị xét xử được quy định trong 2 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án26. Nếu hòa

giải thành thì Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải/Thẩm phán được Chánh án tòa án

25 Điều 181 và 182 BLTTDS 2004. 26 Khoản 1 điều 179 BLTTDS 2004.

phân công ra quyết định công nhận sự thỏa thuận, quyết định này có hiệu lực pháp

56/78

luật ngay sau khi được ban hành nhưng có thể bị giám đốc thẩm. Nếu hòa giải

không thành thì đưa vụ án ra xét xử. Phiên tòa được mở trong thời hạn 1 tháng kể

từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời gian chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử, vụ tranh chấp HĐTD có thể bị

tạm đình chỉ cho đến khi lý do tạm đình chỉ không còn (tức không xác định được thời hạn)27. Trong nhiều lý do tạm đình chỉ có lý do “cần đợi kết quả giải quyết vụ

án khác có liên quan”, tức là các bên lại vướng vào một vụ tranh chấp khác có liên

quan. Thời gian chờ đợi để có kết quả từ vụ án khác là không thể xác định được.

Để có một vụ án khác, cũng chỉ cần một đơn khởi kiện khác.

Khi đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm, vụ án cũng tiếp tục có nguy cơ phải liên tục bị

hoãn nếu các bên liên quan vắng mặt (bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên

quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, hoặc có trường hợp

cần thêm người làm chứng, người phiên dịch…). Các bên này có được một lần vắng mặt “có lý do chính đáng” mà tòa bắt buộc phải hoãn xử28. Thời gian hoãn sẽ

là không quá 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hoãn phiên tòa. Việc phiên tòa bị

hoãn bao nhiêu lần, kéo dài thêm bao nhiêu lâu do các bên “tận dụng” quy định này

của luật thì NHTM cũng chỉ có cách chờ đợi.

Khi bản án sơ thẩm được tuyên, thời hạn kháng cáo sẽ là 15 ngày29, kể từ ngày

tuyên án (hoặc từ ngày bản án được giao, hoặc được niêm yết đối với đương sự

không có mặt tại phiên tòa). Người có quyền kháng cáo là bị đơn, người đại diện

của đương sự, trường hợp NHTM thấy bản án không thỏa đáng cũng có thể kháng

cáo để tòa cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Bản án sơ thẩm cũng có thể

bị kháng nghị bởi Viện kiểm sát cùng cấp hoặc cấp trên trực tiếp của tòa sơ thẩm.

Kể từ khi thụ lý vụ án, tòa phúc thẩm sẽ có 2 tháng để ra quyết định có đưa vụ

án ra xét xử hay không, hay ra quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ xét xử phúc thẩm

27 Điều 189 BLTTDS 2004. 28 Người làm chứng, người giám định, người phiên dịch vắng mặt, tòa có thể quyết định tiếp tục hoặc hoãn. 29 Riêng thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án là 07 ngày kể từ ngày người có quyền kháng cáo nhận được quyết định. Tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án được quy định tại các điều 189 và 192 BLTTDS 2004.

vụ án. Khi tòa quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, thì trong vòng 1 tháng tòa

57/78

sẽ mở phiên tòa phúc thẩm. Khi xét xử phúc thẩm nếu khách hàng vay kháng cáo

mà vắng mặt lần thứ nhất thì phải hoãn phiên tòa, các bên liên quan khác vắng mặt

thì tòa có thể hoãn hoặc tiếp tục (thực tế thì tòa thường hoãn). Mỗi lần hoãn lại mất

30 ngày để đưa vụ án ra xét xử lại.

Sau khi bản án phúc thẩm được tuyên và có hiệu lực thì bản án vẫn có thể tiếp tục bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm30. Thời hạn kháng nghị

theo thủ tục giám đốc thẩm là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết định của tòa có hiệu

lực, thời hạn mở phiên tòa giám đốc thẩm là 04 tháng kể từ ngày nhận được kháng

nghị kèm theo hồ sơ vụ án. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục tái thẩm là 01 năm kể

từ ngày người có thẩm quyền kháng nghị biết được căn cứ để kháng nghị theo thủ

tục tái thẩm.

Như vậy, nếu như phần 2.2.12 nêu ra những thiệt hại của NHTM khi bên phải

thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án (tức là sau giai đoạn xét xử) thì

phần này giải thích lý do vì sao các NHTM “khiếp sợ” thủ tục tố tụng tại tòa án đối

với các tranh chấp về HĐTD. NHTM sẽ phải theo đuổi vụ kiện hàng năm trời, tốn

rất nhiều công sức, nhân sự, chi phí chỉ để thu hồi lại khoản cho vay của mình. Rủi

ro và thiệt hại khi theo đuổi vụ kiện là rất rõ ràng, vì vậy nhiều NHTM hiện nay

sẵn sàng miễn, giảm lãi quá hạn, lãi trong hạn và các loại phí với mong muốn giải

quyết nhanh chóng các khoản nợ, tránh tối đa con đường khởi kiện tại tòa án.

Kết luận chƣơng 2

Chương 2 làm rõ những nguyên nhân cũng như chỉ ra những rủi ro pháp lý cụ

thể của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam hiện nay.

Mặc dù đã rất cố gắng, nhưng rõ ràng những nguyên nhân được đề cập trong

chương này không phải là tất cả những nguồn gốc của những rủi ro pháp lý mà các

NHTM đã gặp phải. Thực tế hết sức đa dạng, với thời lượng và khả năng có hạn,

cùng với những giới hạn của một luận văn, đề tài đã không thể đề cập được nhiều

30 Căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm quy định tại điều 283, thủ tục tái thẩm theo quy định tại điều 305 BLTTDS 2004.

hơn những rủi ro mà các NHTM Việt Nam hiện nay đã và đang gặp phải.

58/78

Những rủi ro này thật sự khó có thể lượng hóa thành sự mất mát bằng số tiền cụ

thể. Hơn nữa số liệu của NHNN và các cơ quan quản lý về dư nợ BĐS của từng

ngân hàng không phải là những số liệu công khai; các báo thường niên của các

NHTM cũng không đề cập đến những con số này bởi đây là vấn đề nhạy cảm. Việc

lượng hóa bằng những mô hình cụ thể cần có những nghiên cứu cao hơn.

**

59/78

CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ

CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI HỆ THỐNG

NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

Các rủi ro pháp lý được phân tích ở trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể

là do sự thiếu đồng bộ, nhất quán, chồng chéo giữa các quy định của pháp luật; sự

thiếu hụt các văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực có liên quan; việc hiểu và

áp dụng các quy định của pháp luật không thống nhất giữa các NHTM và cơ quan

quản lý, những quy định được ban hành nhưng không khả thi trong thực tế… Ở

phía các NHTM, sự hạn chế về trình độ của cán bộ, sự quan tâm chưa đúng mức

đến quản trị rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói

riêng cũng là những lý do dẫn đến tổn thất. Những giải pháp được ra trong phần

này dựa trên nền tảng của những nguyên nhân như vậy.

3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất

động sản đối với hệ thống ngân hàng thƣơng mại Việt Nam

3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại

bất động sản không đƣợc nhận thế chấp

Hiện nay, pháp luật không có một quy định riêng lẻ nào về các loại BĐS không

được thế chấp. Quyền này của người được giao đất, thuê đất, người sở hữu nhà,

công trình xây dựng trên đất… được quy định khá manh mún trong nhiều luật như

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Điều này gây rất nhiều khó

khăn cho cán bộ ngân hàng khi quyết định các khoản cấp tín dụng. Thực tế, người

thực hiện đề tài này đã trao đổi với các CBTD của một số ngân hàng thì hầu hết họ

đều rất mù mờ về các loại đất, BĐS được/không được nhận thế chấp; đa phần họ

cho rằng chỉ có đất, BĐS thuộc diện quy hoạch không được bồi thường thì NHTM

sẽ không nhận thế chấp. Vì vậy, việc thống kê các loại BĐS không được thế chấp

sẽ thật sự hữu ích; nếu NHTM nhận thế chấp các BĐS này, khoản vay có bảo đảm

có thể trở thành những khoản vay không có bảo đảm.

Trương Thanh Đức (2008) đã có thống kê về một số loại đất không được thế

chấp theo quy định của pháp luật hiện hành, đó là: (i) Đất của tổ chức được Nhà

60/78

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất31; (ii) Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01-7-2004 trở đi; đất thuê trước

ngày 01-7-2004 mà chưa trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm32;

(iii) Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm33, nhưng có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, bán tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất thuê; (iv) Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước34; (v) Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ

ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính35; (vi) Đất của cơ sở tôn giáo, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công

ích của xã, phường, thị trấn, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất sử dụng vào

mục đích công cộng, đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ

an toàn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất xây

dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công

trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa36; (vii) Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng

liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất

trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền; và Đất được Nhà

nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời

hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi

trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ

31 Khoản 2 điều 109 Luật Đất đai 2003. 32 Điểm đ khoản 1 điều 111 và khoản 2 điều 114 Luật Đất đai 2003. 33 Điều 119 Luật Đất đai 2003. 34 Khoản 3 điều 110 Luật Đất đai 2003. 35 Điều 198 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. 36 Các điều 88, 89, 96, 97, 98, 99, 100, và 101 Luật Đất đai 2003.

quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. (viii)

61/78

Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng

đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước37. (ix) Đất nằm trong diện bị quy hoạch; Đất không có đủ các điều kiện

cấp GCNQSDĐ; Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải toả, bồi

thường; Đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất có tranh chấp; Đất và/hoặc tài sản gắn

liền với đất bị kê biên để thi hành án và thi hành một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền38. Đối với công trình xây dựng trên đất thì có là các

công trình xây dựng thuộc diện phải có giấy phép xây dựng mà không có giấy phép

khi xây dựng, các công trình xây dựng thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định

của cơ quan quản lý và các loại BĐS không được thế chấp khác.

Như vậy, dù chưa thống kê hết nhưng đã có rất nhiều các loại đất, tài sản gắn

liền với đất không được phép thế chấp mà nếu CBTD và những người có trách

nhiệm xét duyệt cấp tín dụng trong NHTM không nắm vững, nhận các BĐS này

làm TSBĐ thì rủi ro sẽ rất lớn cho ngân hàng. Trường hợp xảy ra tranh chấp

HĐTD thì những tài sản này sẽ không thể xử lý được, khi đó cấp tín dụng có

TSBĐ trở thành không có TSBĐ, việc giải quyết các khoản nợ này sẽ kéo dài, có

thể sẽ không thu hồi được.

3.1.2 Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động

sản

Như đã phân tích trong phần 2.2.1 “Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh

doanh BĐS và cho vay tiêu dùng bất động sản” mà nhiều NHTM đã không ban

hành quy định về cho vay kinh doanh BĐS. Lý do được đưa ra là nếu ban hành quy

định thì chắc chắn không thể trái với các quy định của NHNN và Luật KDBĐS

2006. Trong đó, những khó khăn sẽ là quy định về việc các khách hàng kinh doanh

BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn điều lệ tối thiểu 6

tỷ đồng; bên cạnh đó là những mục đích không phải kinh doanh BĐS nhưng nếu áp

dụng quy định của NHNN thì phải xếp vào cho vay kinh doanh BĐS như: (i) Xây

37 Khoản 3, 4, 9 11 và 12 điều 38 Luật Đất đai 2003. 38 Khoản 1 điều 106 Luật đất đai 2003.

dựng, sửa chữa, mua nhà để ở mà nguồn trả nợ không phải là tiền lương; (ii) Nhận

62/78

chuyển nhượng QSDĐ để xây dựng nhà ở. Vì vậy, nhiều NHTM chọn phương

châm là không ban hành quy định, quy trình thì còn làm được, nếu đã ban hành quy

định, quy trình thì không thể làm trái với quy trình, quy định của chính mình.

Rõ ràng là những quy định của NHNN còn chưa thống nhất với Luật KDBĐS

2006 và chưa phản ánh bản chất của hoạt động kinh doanh BĐS, tuy nhiên việc

NHTM không ban hành quy định mà cho phép thực hiện cho vay kinh doanh BĐS

rộng rãi trong toàn hệ thống sẽ dẫn đến rất nhiều rủi ro. Một phần những rủi ro này

có nguyên nhân từ cơ quan thanh tra giám sát của NHNN khi đã không có những

biện pháp kiên quyết, bắt buộc các NHTM phải ban hành các quy định về cho vay

đối với các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao như cho vay kinh doanh BĐS.

Khi thị trường BĐS Việt Nam trầm lắng như 3 năm trở lại đây, khi mà NHNN

đã rất mạnh tay khi điều hành chính sách tiền tệ theo hướng cắt giảm tín dụng cho

BĐS thông qua việc lần đầu tiên quy định một tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất

nhất định trên tổng dư nợ cho vay thì các NHTM cần phải nhìn nhận một cách

đúng đắn về sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận mang lại của hoạt động cho vay

kinh doanh BĐS. Ngay cả trong thời kỳ BĐS “sốt nóng” thì rủi ro của loại hình

này vẫn rất cao, vẫn tiềm ẩn khả năng không thể thu hồi nợ. Lợi nhuận mang lại từ

mảng tín dụng này có thể cao song chắc chắn đó chỉ là lợi nhuận trước mắt, những

khoản nợ quá hạn, nợ xấu vẫn tiềm ẩn trong dài hạn.

NHNN đã ban hành Thông tư 13, đó là một văn bản pháp quy, trong đó thể hiện

rõ ý muốn của cơ quan điều hành là hạn chế cho vay kinh doanh BĐS. Thị trường

BĐS Việt Nam biến động quá thất thường, chỉ một thập niên mà đã 2 chu kỳ nóng

– lạnh và những chu kỳ đó thể hiện sự phụ thuộc gần như hoàn toàn của thị trường

này vào dòng vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng. Do đó, với định hướng của

NHNN trong hiện tại và tương lai, dòng vốn cho thị trường này không chỉ bị hạn

chế trong ngắn hạn vì mục tiêu kiềm chế lạm phát mà chắc chắn sẽ được quản lý

một cách chặt chẽ trong tương lai. Hệ thống ngân hàng Việt Nam không thể đứng

bên lề của quá trình hội nhập. Đó là những lý do buộc các NHTM phải kinh doanh

ngày càng minh bạch hơn, trong đó ban hành và thực hiện quy định và quy trình về

63/78

cho vay kinh doanh BĐS chỉ là một khía cạnh rất nhỏ của lộ trình này.

Quy định và quy trình về cho vay kinh doanh BĐS phải nêu rõ những đối tượng

được cho vay để kinh doanh BĐS, điều kiện cho vay để kinh doanh BĐS, các loại

hình kinh doanh BĐS mà ngân hàng có thể tài trợ, mức độ tài trợ, yêu cầu về năng

lực tài chính của nhà đầu tư kinh doanh BĐS, các điều kiện mà chủ đầu tư khu nhà

ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có thể gọi vốn đầu tư mà ngân

hàng có thể tài trợ… nhằm bảo đảm cho quy định và quy trình cho vay kinh doanh

BĐS được tiến hành một cách thống nhất trong nội bộ ngân hàng, hạn chế đến mức

có thể các rủi ro từ loại hình tín dụng này.

Bên cạnh đó, quy định và quy trình cho vay kinh doanh BĐS ở mỗi NHTM cần

phải đáp ứng tối thiểu 04 yêu cầu sau:

Thứ nhất, cần xác định rõ việc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư như dự án

xây dựng chung cư, văn phòng (cao ốc) cho thuê, dự án khu nhà ở, khu đô thị mới,

khu công nghiệp… mà TSBĐ có một phần hay toàn bộ là TSHTTTL thì cần ưu

tiên cho những khách hàng cũ của ngân hàng, đã có thời gian quan hệ tín dụng lâu

dài, tạo được uy tín, tình hình kinh doanh và tài chính của khách hàng đang tốt, dự

án có tính khả thi cao. Đối với khách hàng mới, nên lựa chọn một cách cẩn trọng,

đó phải là những nhà đầu tư uy tín trên thị trường BĐS, có tiềm lực tài chính mạnh.

Nên từ chối những nhà đầu tư còn thiếu kinh nghiệm, tiềm lực tài chính không cao

hoặc đang có khó khăn về tài chính. Đối với các khách hàng kinh doanh BĐS nhỏ

lẻ, mua hoặc nhận chia sản phẩm từ dự án đầu tư thì chỉ nên xét cho vay đối với

những dự án mà chủ đầu tư đã có hợp đồng liên kết với ngân hàng, đó là cách tốt

để quản lý việc mua bán BĐSHTTTL nhằm tránh rủi ro vì khi đó mọi giao dịch sẽ

phải thông qua chủ đầu tư dự án.

Thứ hai, yêu cầu CBTD và người có thẩm quyền xét duyệt khoản vay phải làm

việc một cách mẫn cán. Khi thẩm định cho vay phải đến tận nơi, phải khảo sát thật

kỹ năng lực tài chính của khách hàng và TSBĐ. Hiện tại, nguồn thông tin để thẩm

định một khách hàng hầu như chỉ có thể nhờ Trung tâm thông tin tín dụng của

NHNN, do đó cần phải tham khảo các nguồn thông tin khác liên quan đến khách

64/78

hàng và TSBĐ như hỏi thăm những người xung quanh nơi khách hàng vay làm

việc, sinh sống để biết thêm về phương thức làm ăn của khách hàng, những mối

quan hệ hay những tranh chấp liên quan đến TSBĐ là BĐS. Hạn chế tối đa việc

nhận TSBĐ là BĐS được ủy quyền, tài sản được thế chấp để bảo lãnh; trường hợp

người được ủy quyền là vợ, chồng, con, cháu hay những người cùng huyết thống

khác thì phải gặp trực tiếp người ủy quyền và được ủy quyền, hỏi rõ lý do ủy

quyền; đồng thời tư vấn cho người ủy quyền, người thế chấp để bảo lãnh những rủi

ro mà họ có thể gặp khi tiến hành giao dịch… bởi nguy cơ xuất hiện giao dịch giả

tạo ở các hình thức bảo đảm này thường rất cao.

Thứ ba, xây dựng lịch trả nợ chi tiết và có những điều chỉnh kịp thời khi có

những thay đổi về nguồn thu của khách hàng vay, của dự án. Công tác kiểm tra sau

cho vay phải được tiến hành một cách chặt chẽ và thường xuyên với trách nhiệm

cao của CBTD. Nên quy định tiến độ kiểm tra hàng tuần đối với các dự án xây

dựng công trình trên đất, các dự án có nhận TSBĐ là TSHTTTL. Những việc làm

này nhằm nắm bắt chính xác tiến độ triển khai của dự án, những thay đổi, chuyển

động của dự án có ảnh hưởng đến quá trình thi công, khả năng thu hồi nợ của ngân

hàng; giám sát quá trình chuyển nhượng sản phẩm của dự án qua ngân hàng để thu

nợ. Bên cạnh đó, NHTM có thể gửi đơn lên cơ quan có chức năng cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu/sử dụng BĐSHTTTL đề nghị hỗ trợ, thông báo cho ngân hàng

về tiến độ cấp giấy chủ quyền để tránh rủi ro chủ đầu tư và/hoặc khách hàng mua

sản phẩm không thực hiện các cam kết đã ký với ngân hàng.

Thứ tư, cho vay kinh doanh BĐS trong ngắn hạn sẽ đem lại lợi nhuận cao, trong

nhiều giai đoạn là chìa khóa để Ban điều hành thực hiện các kế hoạch về tổng tài

sản, lợi nhuận theo nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông. Tuy nhiên, đây là hoạt

động chứa đựng nhiều rủi ro như đã phân tích, do đó khi xây dựng quy định về cho

vay kinh doanh BĐS cần xác định một tỷ lệ dư nợ tối đa đối với loại hình này để

làm cơ sở phát triển các loại hình tín dụng ít rủi ro khác. Xác định được tỷ lệ này

cũng đồng thời xác định được phần đóng góp của các khoản cho vay kinh doanh

BĐS trong tổng doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng để trình Đại hội đồng cổ

65/78

đông.

3.1.3 Sự cần thiết của công tác tƣ vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác

đào tạo nhân sự

Đề tài này đã chỉ ra nhiều dẫn chứng cho thấy sự phức tạp và chồng chéo của

hệ thống luật Việt Nam liên quan đến BĐS nói chung và đối với hoạt động cấp tín

dụng BĐS của hệ thống ngân hàng nói riêng. Đó là lý do mà bản thân các NHTM

cần xác định rõ việc cần thiết phải thực hiện công tác tư vấn luật pháp trong hệ

thống ngân hàng của mình, trong công tác đào tạo nguồn nhân lực cho công tác tín

dụng đầy rủi ro.

Nhiều NHTM Việt Nam đã có chức danh giám đốc pháp lý, có ngân hàng chức

danh này do một Phó tổng giám đốc phụ trách (Ngân hàng Hàng hải), đây là tín

hiệu đáng mừng, cho thấy sự quan tâm ngày càng nhiều hơn của những nhà quản

trị ngân hàng đối với những rủi ro pháp lý mà ngân hàng phải đối mặt. Tuy vậy, đa

phần các ngân hàng vẫn xem nhẹ công tác này, còn nhiều ngân hàng có phòng

pháp lý thu hồi nợ chỉ chuyên công tác thu hồi nợ mà không làm vai trò của công

tác pháp lý. Không một bản tin pháp lý nào được ban hành, không một buổi hướng

dẫn luật pháp nào được triển khai mặc dù thị trường tiền tệ, thị trường BĐS liên tục

có những biến động, hệ thống luật pháp liên quan ngày càng phình to.

Nhiều ngân hàng đã thành lập các trung tâm đào tạo như ACB, Vietinbank,

ngân hàng Phương Nam…, nhiều ngân hàng chỉ tuyển dụng nhân viên mà hầu như

không tuyển dụng cán bộ lãnh đạo như ACB, Vietcombank cho thấy hệ thống đào

tạo nhân sự và phương châm quản lý nguồn nhân lực bài bản và hiệu quả. Đó là

những ngân hàng điển hình của hệ thống NHTM Việt Nam về việc đã thật sự coi

trọng nhân tố con người trong quá trình hoạt động của mình. Kết quả hoạt động

kinh doanh của các ngân hàng này thời gian qua một phần cũng phản ánh điều đó.

Từ những vấn đề mà đề tài này đã phân tích, từ thực tế của các NHTM Việt

Nam hiện tại đã đặt ra yêu cầu cần phải coi trọng công tác pháp lý ở mỗi ngân

hàng. Chế độ lương, thưởng hiện nay ở các ngân hàng có thể thu hút được những

người có năng lực, kinh nghiệm tham gia vào đội ngũ pháp lý; chế độ đãi ngộ này

66/78

cũng hoàn toàn có thể thu hút được những cán bộ có trình độ cũng như những sinh

viên giỏi gia nhập đội ngũ nhằm xây dựng một lực lượng nhân sự chất lượng, thạo

việc, nắm bắt nhanh nhạy những thay đổi của hệ thống luật pháp. Sự ra đời của các

bản tin pháp lý định kỳ hoặc đột xuất khi có một văn bản luật và/hoặc dưới luật

được ban hành sẽ là sự bổ sung cần thiết các kiến thức pháp luật cho những mảng

hoạt động nhiều rủi ro như cho vay kinh doanh BĐS. Đầu tư cho nhân sự nói

chung, cho công tác pháp lý nói riêng có thể xem là cách tốt nhất của mỗi ngân

hàng trong quá trình hoạt động của mình, không chỉ cho những rủi ro của tín dụng

hay tín dụng BĐS mà còn cho nhiều mặt hoạt động của NHTM.

3.1.4 Hƣớng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín

dụng bằng trọng tài thƣơng mại thông qua trọng tài quy chế

TTTM đã thật sự chứng minh được tính ưu việt của mình trong việc giải quyết

các tranh chấp thương mại, Việt Nam hiện đã có Luật TTTM, có hiệu lực từ ngày

01/01/2011. Ưu thế của TTTM, trong đó có Trọng tài quy chế là rất rõ so với các

thủ tục khởi kiện tại tòa như đã phân tích ở mục 2.2.14.

Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài quy chế, các bên sẽ bảo đảm được các bí

mật của mình vì việc phân xử được tiến hành không công khai. Điều này là rất

quan trọng trong các tranh chấp về HĐTD vì đây là những khoản nợ, ảnh hưởng

đến tài sản, quan hệ và uy tín của bị đơn. Giải quyết bằng Trọng tài quy chế, quyền

lợi của không chỉ NHTM mà các bị đơn cũng được bảo đảm khi các bên được tự

quyền lựa chọn trọng tài viên, số lượng trọng tài viên trong Hội đồng trọng tài, có

quyền lựa chọn địa điểm giải quyết tranh chấp, bị đơn sẽ nhận được đơn khởi kiện

và các hồ sơ kèm theo từ Trung tâm trọng tài, bị đơn có quyền soạn bản tự bảo vệ

để bảo vệ quyền lợi của mình, có quyền kiện lại nguyên đơn về những vấn đề liên

quan đến vụ tranh chấp. Bên cạnh đó là các ưu điểm khác như: quá trình giải quyết

tranh chấp bằng trọng tài được tiến hành với thủ tục đơn giản, nhanh chóng và

thuận tiện; chi phí để trọng tài giải quyết tranh chấp trong đa số các trường hợp

thường thấp hơn so với chi phí tại tòa án…

Về quyền hạn của TTTM, Hội đồng trọng tài có quyền xác minh sự việc, có

67/78

quyền thu thập chứng cứ (có thể đề nghị Tòa án có thẩm quyền yêu cầu cơ quan, tổ

chức, cá nhân cung cấp chứng cứ phù hợp), yêu cầu triệu tập người làm chứng, áp

dụng các biện pháp khẩn cấp kịp thời. Hội đồng trọng tài cũng tiến hành và tôn

trọng nguyên tắc hòa giải để các bên thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh

chấp.

Đứng trên góc độ của NHTM trong giải quyết tranh chấp, Trọng tài quy chế sẽ

giúp giải quyết những phiền hà của thủ tục tố tụng tại tòa án khi phán quyết của

trọng tài là chung thẩm, tức không có phúc thẩm, giám đốc thẩm hay tái thẩm như

bản án của tòa. Hết thời hạn thi hành phán quyết trọng tài mà bên phải thi hành án

không tự nguyện thi hành án thì NHTM có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân

sự thi hành án. Thủ tục thi hành án tương tự như thi hành bản án của tòa. Luật

TTTM cũng quy định các căn cứ hủy phán quyết trọng tài, tuy nhiên chỉ một số

trường hợp rất hạn chế nên vấn đề này không đáng lo ngại nếu các thủ tục tố tụng

được tiến hành cẩn thận, đúng luật.

Đây rõ ràng là cách giải quyết các tranh chấp thật sự hiệu quả, nhanh chóng và

có tính pháp lý đủ mạnh để các NHTM có thể xem xét, hướng đến giải quyết các

tranh chấp HĐTD bằng trọng tài. Tuy nhiên, hiện nay phương thức này chưa trở

nên phổ biến bởi các Trung tâm trọng tài của Việt Nam chưa đủ uy tín, chưa có

những biện pháp tuyên truyền nhằm đại chúng hóa phương pháp giải quyết tranh

chấp này, các NHTM vẫn ngại một phương thức mới dù lợi thế của cách thức giải

quyết này là khá rõ ràng. Tuy vậy, xu thế tương lai chắc chắn sẽ có sự dịch chuyển

về phương án này, khi mà nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành ngân hàng nói

riêng đang hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới, trong đó có giải quyết các

tranh chấp bằng TTTM giữa các NHTM Việt Nam với các doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài.

3.2 Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nƣớc, Quốc hội, Chính phủ và

các Bộ, ngành có liên quan

3.2.1 Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nƣớc

68/78

3.2.1.1 Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho

vay tiêu dùng bất động sản

Phân tích trong đề tài này đã chỉ rõ những bất hợp lý trong quy định về phân

loại đối với cho vay các mục đích liên quan đến BĐS của NHNN. Cách tiếp cận

của Luật KDBĐS 2006 là hợp lý về những loại hình kinh doanh BĐS, khác với

cách tiếp cận của NHNN trong các văn bản chỉ đạo của mình. So với Công văn số

5659/NHNN-CSTT thì Công văn gần nhất số 2956/NHNN-CSTT còn bất hợp lý

hơn khi quy định tất cả việc “mua QSDĐ” là kinh doanh BĐS (Công văn

5659/NHNN-CSTT thì phân loại “mua QSDĐ để làm nhà ở mà khách hàng vay trả

nợ bằng tiền lương” vào cho vay tiêu dùng, tất cả các hoạt động “mua QSDĐ” khác

đều là kinh doanh BĐS).

Tại khoản 1 điều 9 Luật KDBĐS 2006 đã có quy định về phạm vi hoạt động

kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước gồm: (i) Đầu tư tạo lập nhà, công

trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (ii) Mua nhà, công trình xây dựng

để bán, cho thuê, cho thuê mua; (iii) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

(iv) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

đã có hạ tầng; (v) Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để

chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại. Do đó, khi

NHTM cho vay để khách hàng thực hiện các mục đích này thì đó là cho vay kinh

doanh BĐS. Cho vay các mục đích còn lại liên quan đến BĐS không phải là cho

vay kinh doanh BĐS, cũng không cần quan tâm đến nguồn trả nợ, càng vô lý khi yêu cầu phải trả nợ bằng lương thì mới xếp vào cho vay tiêu dùng39.

Điều quan trọng là NHNN đã thể hiện rõ sự không thống nhất trong các quy

định của mình về cho vay kinh doanh BĐS. Cụ thể là trong Thông tư 13, NHNN đã sử dụng định nghĩa của Luật KDBĐS 2006 để nói về kinh doanh BĐS40. Quy định

này của NHNN trong Thông tư 13 nhằm để xác định các khoản cho vay kinh doanh

39 Diễn đàn kinh tế Việt Nam, Muốn mua nhà: Phải tích lũy từ... thời Lý, ngày 28/5/2011, nguồn tại: http://vef.vn/2011-05-27-muon-mua-nha-phai-tich-luy-tu-thoi-ly-. 40 Khoản 9 điều 2 Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Ngân hàng Nhà nước.

BĐS để áp hệ số rủi ro 250% khi tính CAR. Như vậy, đâu mới là cách hiểu đúng

69/78

về cho vay kinh doanh BĐS mà NHNN muốn các NHTM thực hiện.

Cách giải quyết trong trường hợp này là NHNN cần có sự giải thích rõ ràng về

quy định của mình liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS của hệ thống các TCTD.

Đó là chỉ những khoản cho vay các mục đích kinh doanh BĐS theo quy định của

Luật KDBĐD 2006 mới là cho vay kinh doanh BĐS (tức khách hàng phải đáp ứng

yêu cầu của luật, TCTD phải yêu cầu khách hàng đáp ứng các điều kiện theo quy

định của Luật KDBĐS mới được cấp tín dụng), còn các quy định trong các công

văn như 5659/NHNN-CSTT hay 2956/NHNN-CSTT chỉ nhằm mục đích báo cáo

để NHNN quản lý, các cơ quan thanh tra giám sát của NHNN cũng không được sử

dụng các văn bản yêu cầu báo cáo này mà áp đặt rằng đó là những khoản cho vay

kinh doanh BĐS của các TCTD.

3.2.1.2 Điều hành lãi suất cơ bản

Ngày 25/11/2009, NHNN ban hành quyết định 2665/QĐ-NHNN áp dụng

LSCB ở mức 8% từ ngày 01/12/2009, từ đó đến nay mức LSCB chỉ được thay đổi

một lần vào ngày 05/11/2010. Mức lãi suất này được duy trì khá lâu, tính từ thời

điểm điều chỉnh gần nhất đến tháng 9/2011 đã hơn 10 tháng trong khi lãi suất trần

mà NHNN áp dụng cho huy động của các TCTD đã là 14%/năm. Việc điều hành

lãi suất cho vay hiện nay của NHNN là vi phạm pháp luật và NHNN cần phải xây

dựng cơ chế điều hành phù hợp hơn. Hơn nữa, khi NHNN bỏ rơi công cụ LSCB

này thì hiện nay, còn mức lãi suất ảnh hưởng đến nguồn thu của NHTM vẫn chịu

ảnh hưởng của LSCB. Đó là lãi suất để tính số tiền lãi chậm thi hành án như đã đề

cập trong mục 2.2.12.1.

Do đó, NHNN vẫn phải sử dụng LSCB để điều hành thị trường tiền tệ, không

phải chỉ vì để tuân thủ quy định của BLDS 2005 về lãi suất mà là cái lợi nhiều mặt

khi hiện nay nhiều mức lãi suất vẫn tham chiếu theo LSCB. Cách điều hành thông

qua việc áp trần lãi suất huy động hiện nay so với sử dụng LSCB không thể là

phương pháp tối ưu hơn.

Trong điều kiện bình thường, giả sử mức lãi suất cho vay tiền đồng của các

NHTM bình quân vào khoảng 15%/năm, mức lãi suất này đảm bảo cho các NHTM

70/78

thu hút được nguồn tiền gửi, cân đối được thu chi và tiến độ giải ngân ổn định thì

nếu NHNN công bố LSCB lên đến 20%/năm (tức lãi suất trần cho vay của các

TCTD là 30%/năm theo BLDS 2005) thì cũng không ảnh hưởng gì đến lãi suất

kinh doanh của các TCTD.

Cần lưu ý rằng LSCB không bao giờ là nguyên nhân của các cuộc chạy đua lãi

suất, cũng không bao giờ là vòng kim cô trói buộc các TCTD nếu tình hình hoạt

động của thị trường ngân hàng ổn định. Như vậy, trong điều kiện bình thường,

NHNN công bố mức LSCB nhằm mục tiêu hạn chế việc các NHTM và các quan hệ

vay mượn khác trong xã hội rơi vào hoạt động cho vay nặng lãi, còn trong điều

kiện thị trường tiền tệ có những bất ổn thì LSCB trở thành công cụ quan trọng để

thực hiện các mục tiêu của chính sách tiền tệ quốc gia.

Ở Việt Nam hiện nay, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất tái chiết khấu mới là những

công cụ có vai trò điều tiết lãi suất kinh doanh trên thị trường tiền tệ, chứ không phải LSCB. Mặc dù vậy, trong nhiều năm qua41, hai loại lãi suất này không đóng

vai trò điều tiết lãi suất kinh doanh của thị trường ngân hàng như mong đợi một

phần vì các NHTM ở Việt Nam không nắm giữ nhiều các giấy tờ có giá, tâm lý

ngại vay của NHNN và một phần quan trọng là NHNN chưa thực hiện tốt vai trò là

người cho vay cuối cùng. Giải quyết được những vấn đề này, LSCB sẽ về đúng vai

trò của nó, là công cụ quan trọng của NHNN trong điều hành chính sách tiền tệ của

quốc gia.

3.2.1.3 Việc ban hành các quy định cần phải đƣợc xem xét cẩn trọng,

đặc biệt chú ý đến lộ trình thực hiện

Phương thức điều hành bằng các biện pháp hành chính của NHNN thời gian

qua, với nhiều áp đặt bắt buộc các NHTM phải thực hiện là biểu hiện của tình trạng

duy chí của cơ quan điều hành. Tuy nhiên, nếu như nhiều biện pháp hành chính có

thể được chấp nhận bởi thị trường diễn biến bất thường, cần phải có những biện

pháp mạnh tay để bình ổn thì vẫn còn nhiều quyết định không hợp lý của NHNN,

41 Hiện nay, NHNN đã có những linh hoạt hơn khi sử dụng hai công cụ này.

chưa được xem xét một cách cẩn trọng.

71/78

Quy định về dư nợ cho vay phi sản xuất theo Chỉ thị 01 là một quyết định như

vậy. Trong khi bản thân NHNN là cơ quan nắm chắc được số liệu báo cáo từ các

NHTM, biết rằng tháng 3/2011 có đến 24/42 NHTM Việt Nam có dư nợ phi sản

xuất cao hơn 25% tổng dư nợ, có ngân hàng tỷ lệ này lên đến 59% mà NHNN lại

yêu cầu tất cả các NHTM phải giảm tỷ trọng này về cùng mức 22% vào 30/6/2011,

tức chỉ có hơn 3 tháng kể từ ngày chỉ thị được ban hành. Thông tư 13 cũng đã phải

gấp rút sửa khi mà thời điểm bắt đầu có hiệu lực chỉ còn 03 ngày, một thông tư của

NHNN lại không cho TCTD sử dụng vốn điều lệ để cấp tín dụng, đột ngột nâng hệ

số rủi ro của khoản mục cho vay đầu tư kinh doanh BĐS từ 50% lên đến 250% làm

CAR của các NHTM giảm mạnh khi thời gian có hiệu lực của Thông tư 13 chỉ là 5

tháng kể từ ngày ban hành. Nhiều ngân hàng lớn đã không đạt các chỉ tiêu của

Thông tư 13 như VCB có tỷ lệ cho vay/nguồn vốn huy động năm 2010 là 84,88%

(quy định dư nợ cấp tín dụng/nguồn vốn huy động tối đa 80%), Vietinbank có CAR năm 2010 là 8,02% khi quy định là 9%42.

Thời gian gần đây, có dấu hiệu cho thấy những văn bản, cả văn bản pháp quy

của NHNN được ban hành khá cẩu thả, Thông tư số 04/2011/TT-NHNN quy định

áp dụng lãi suất trong trường hợp cá nhân, tổ chức rút tiền gửi trước hạn tại TCTD

thì giải thích “Tiền gửi” là các khoản được quy định tại khoản 13 Điều 14 Luật các

TCTD 2010 mà thật ra là khoản 13 Điều 4; còn Công văn số 2956/NHNN-CSTT

ngày 14/4/2011 về việc kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2011 thì giải thích “Hoạt

động cấp tín dụng” được quy định tại khoản 14 Điều 14 Luật các TCTD 2010 thì

đúng ra phải là khoản 14 Điều 4.

Để đáp ứng các quy định của NHNN, các NHTM không còn cách nào khác là

phải tìm mọi cách để điều chỉnh, cơ cấu lại hoạt động của mình. Tuy nhiên việc cơ

cấu hoạt động đối với một NHTM không thể thực hiện được trong một vài tháng

(như dư nợ cho vay BĐS, CAR) mà cần phải có lộ trình phù hợp, nếu không thì

việc cơ cấu sẽ được tiến hành bất chấp các nguyên tắc hoạt động nhằm tránh các

42 Báo cáo thường niên của VCB, Vietinbank năm 2010.

chế tài của NHNN. Có thể trong ngắn hạn, các yêu cầu của NHNN sẽ được các

72/78

NHTM đáp ứng, tuy nhiên trong dài hạn thì đó chính là nguồn gốc của những rủi

ro.

Thời gian gần đây, số liệu của NHNN cho thấy các NHTM đã lách hạn mức

tăng trưởng tín dụng năm 2011 bằng các nghiệp vụ ủy thác đầu tư và mua trái

phiếu doanh nghiệp. Một lần nữa, những quy định hành chính mang tính áp đặt, với cái nhìn hạn hẹp và thiếu tầm bao quát vấn đề của NHNN đã bị thực tế “bỏ rơi”43.

Vì vậy, việc ban hành các quy định của NHNN cần phải xem xét cẩn trọng, đặc

biệt chú ý đến lộ trình thực hiện, tránh tình trạng duy ý chí, mang tính áp đặt, đó

cũng là cách giảm bớt các rủi ro pháp lý cho các NHTM, nhưng cũng là cách nâng

cao uy tín của NHNN.

3.2.2 Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan

3.2.2.1 Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất

động sản đang thế chấp

Như đã nêu tại mục 2.2.12.1, khách hàng đã bằng nhiều cách khác nhau để

hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án, trong đó việc thi hành án có thể bị hoãn nếu có

một người thứ ba nộp đơn tại tòa thông báo rằng họ cũng là người có quyền và

nghĩa vụ liên quan khi TSBĐ đã được bán/chuyển nhượng cho họ trong khi đang

thế chấp ở ngân hàng.

Đối với cho vay có TSTC là BĐS, ngân hàng đang giữ toàn bộ bản chính các

giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng BĐS của bên bảo đảm. Nếu ngân hàng

đã tiến hành đúng các thủ tục thế chấp, đăng ký GDBĐ thì những tranh chấp về

TSTC đối với người thứ ba sau khi đã thế chấp là không có cơ sở. Bởi người chủ

tài sản không thể tiến hành các thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ đối với các

giao dịch liên quan đến tài sản này như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo

lãnh và các hình thức giao dịch khác khi mà họ không có giấy chứng nhận quyền

sở hữu/sử dụng BĐS. Trong khi những thủ tục này là điều kiện để các giao dịch

này có hiệu lực pháp luật. Do đó, có thể khẳng định những tranh chấp khác có liên

43 Lê Duy Khánh, “Lách luật” do đâu?, TBKTSG số 27/2011, trang 21-22.

quan đến BĐS đang thế chấp mà khách hàng vay cố tình dựng lên là không có cơ

73/78

sở; hoặc nếu có sự thật là khách hàng vay đã tiến hành các giao dịch bán, thế

chấp… đối với BĐS đang thế chấp cho ngân hàng (không được công chứng và

đăng ký GDBĐ) thì những giao dịch này về tính pháp lý đã không bảo đảm, về thứ

tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSTC cũng nằm sau ngân hàng. Do đó, thiết nghĩ

những nhà làm luật không cần thiết quy định phải hoãn việc thi hành án, trong

trường hợp này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ nợ có bảo

đảm. Chỉ xem xét trong trường hợp các chủ nợ khác cũng là chủ nợ có bảo đảm

bằng chính TSTC (trường hợp này TSTC được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ) và

việc bảo đảm này được tiến hành theo đúng các thủ tục luật định.

TSBĐ sau khi được xử lý xong, chủ nợ có bảo đảm là NHTM đã được giải

quyết quyền lợi, các chủ nợ khác sẽ được thu nguồn thu còn lại từ TSBĐ theo quy

định của pháp luật. Việc tòa án vẫn thụ lý hồ sơ, hoãn việc thi hành án, chờ giải

quyết vụ tranh chấp theo trình tự thủ tục, nhưng kết quả cuối cùng vẫn không thay

đổi được là ngân hàng vẫn được xử lý TSBĐ và là người được ưu tiên thanh toán,

các chủ nợ khác vẫn sẽ chỉ là người được thanh toán sau, đã ảnh hưởng nghiêm

trọng đến quyền chủ nợ hợp pháp của NHTM.

3.2.2.2 Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp

luật

Những quy định “thiếu tầm” và bất hợp lý được đề cập trong các mục 2.2.6 và

2.2.7 của các văn bản quy phạm pháp luật không chỉ thể hiện tầm nhìn hạn hẹp của

nhà làm luật mà còn thể hiện việc ban hành văn bản luật chưa được đầu tư nghiêm

túc, chưa được thực hiện đúng quy trình.

Khoản 2 điều 4 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 đã có

quy định: “Trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan, tổ chức

chủ trì soạn thảo và cơ quan, tổ chức hữu quan có trách nhiệm tạo điều kiện để các

cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân tham gia góp ý kiến về dự thảo văn bản; tổ chức

lấy ý kiến của đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của văn bản” và Điểm 4 Phụ lục

của Nghị quyết số 71/2006/QH11 của Quốc hội về phê chuẩn Nghị định thư gia

nhập WTO của Việt Nam cũng quy định: “Cơ quan chủ trì soạn thảo phải đăng dự

74/78

thảo văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội và

Chính phủ trên Trang tin điện tử của Chính phủ và dành thời gian không ít hơn 60

ngày, kể từ ngày đăng dự thảo để các cơ quan, tổ chức, cá nhân góp ý vào dự thảo”.

Nếu thực hiện đúng các yêu cầu này, chắc chắc các quy định bất hợp lý như đề cập

tại các mục 2.2.6 và 2.2.7 sẽ không xảy ra. Bên cạnh đó, cần phải đầu tư nhiều hơn

nữa cho công tác soạn thảo và ban hành luật, các đại biểu Quốc hội cần phải nâng

cao năng lực và trách nhiệm hơn nữa trong việc thẩm định các dự án luật nhằm

tránh những sai sót không đáng có như đã xảy ra.

3.2.2.3 Cần thiết phải xây dựng cơ chế riêng để xử lý nợ cho các ngân

hàng thƣơng mại

Như đã đề cập, mặc dù các quy định của pháp luật hiện hành đều cho phép các

NHTM xử lý TSTC không phải thông qua khởi kiện, tuy nhiên do nhiều vướng

mắc mà những quy định này đã không thể triển khai trong thực tế.

Việc xử lý nợ của các NHTM là việc làm thường xuyên, mang tính đặc thù.

Việc xử lý nợ dù có được tiến hành theo hình thức nào cũng nhằm mục đích giúp

ngân hàng thu đúng và thu đủ số tiền cần thu. Việc khách hàng cố tình kéo dài thời

gian trả nợ khi các TCTD thực hiện khởi kiện tại tòa trong nhiều trường hợp là có

thật, nhưng không làm mất hoặc làm giảm đi nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Càng

kéo dài vụ án, số tiền mà khách hàng vay phải thanh toán cho NHTM càng lớn, hay

nói khác hơn là cả hai cùng thiệt hại.

Quy định của Luật Công chứng 2006 về lời chứng của công chứng viên hiện

cũng bất hợp lý, bảo vệ cho công chứng viên nhưng lại khiến việc xử lý nợ rơi vào

bế tắt. Hiện tại, công chứng viên chỉ “chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao

dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp

đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của

hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký

của người tham gia hợp đồng, giao dịch” là quá đơn giản, quá “thiếu trách nhiệm”.

Nói theo dân gian, chứng thế này thì “ai chứng cũng được, đâu cần đến phòng công

chứng”.

75/78

Khi đồng ý chứng nhận một giao dịch, mà giao dịch đó được lập thành văn bản

thì công chứng viên phải thừa nhận rằng tất cả các nội dung của văn bản đó là hợp

pháp, có khả năng thực hiện và bắt buộc các bên có liên quan phải thực hiện, bao

gồm cả công chứng viên. Nếu hợp đồng có thỏa thuận về phương thức xử lý nợ,

công chứng viên phải có trách nhiệm chứng nhận các giao dịch từ các phương thức

xử lý nợ đó, và cơ quan đăng ký GDBĐ phải thực hiện đăng ký. Cần phải xác định

rõ rằng, việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ là cách sau cùng của chủ nợ, cần được pháp

luật hỗ trợ. Khi đó, không chỉ đơn thuần các NHTM có thể giải quyết nhanh các

khoản nợ quá hạn, mà khách hàng vay cũng đỡ phiền hà, các NHTM có thể mạnh

dạn giải quyết cấp tín dụng còn người có nhu cầu vốn cũng tăng cơ hội được tiếp

cận với các khoản tài trợ từ các NHTM.

Do đó, xây dựng một cơ chế riêng để xử lý nợ cho các TCTD thiết nghĩ là việc

làm cần thiết. Cơ chế này hiện đã có nhiều yếu tố thành phần, tức là đã có nhiều

quy định cụ thể trong từng bước xử lý tài sản. Điều quan trọng nhất theo các

TCTD, đó là cần có quy định cho sự can thiệp mạnh hơn nữa của các cơ quan tư

pháp như công an, thừa phát lại…để giúp quá trình xử lý nợ được tiến hành nhanh

hơn, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên liên quan. Một yếu tố quan trọng nữa

trong cơ chế xử lý nợ, đó là cần phải xem xét lại điểm a khoản 1 điều 92 Luật Nhà

ở 2005 và khoản 1 điều 106 Luật Đất đai 2003 về điều kiện của các bên tham gia

giao dịch về nhà ở, QSDĐ. Nếu luật vẫn quy định rằng chỉ những bên là chủ sở

hữu tài sản mới được tiến hành các giao dịch về nhà ở, QSDĐ thì chắc chắn việc

xử lý nợ của các NHTM vẫn còn bế tắt.

3.2.2.4 Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất

động sản hình thành trong tƣơng lai

Bộ Tư pháp đã có những nỗ lực để giải quyết các vướng mắc trong thủ tục thế

chấp và đăng ký thế chấp đối với TSHTTTL, tuy nhiên những quy định như đã đề

cập là chưa đủ, chưa giải quyết được thực tế đa dạng. Giải quyết được vấn đề này

sẽ khơi thông một nguồn vốn khá lớn cho thị trường BĐS, hiện vẫn còn điểm

nghẽn vì sự e ngại rủi ro của hệ thống ngân hàng.

76/78

Các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư là khá đa dạng, song tại điều 9 Nghị

định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005

đã liệt kê khá đầy đủ các hình thức này: (i) Ký hợp đồng vay vốn của các TCTD,

các quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu; (ii) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp

tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II; (iii) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp

đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; (iv) Ký hợp đồng hợp tác kinh

doanh với doanh nghiệp kinh doanh BĐS; (v) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng

trước. Do đó, các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức cũng

không nằm ngoài các hình thức huy động vốn trên. Có thể nói rằng, đối tượng thế

chấp BĐSHTTTL để vay vốn chủ yếu là chủ đầu tư của các dự án nhà ở, dự án khu

đô thị, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và người có nhu cầu mua/nhận

chuyển nhượng các BĐS này.

Những hình thức huy động vốn như trên khi có sự tài trợ của các ngân hàng,

TSBĐ là TSHTTTL cũng chỉ có một số dạng nhất định, ví dụ nhà ở, khu đô thị, hạ

tầng khu công nghiệp sẽ hình thành trên đất, căn hộ hình thành trong tương lai…

và cũng có thể xác định được những giấy tờ mà các tài sản này có thể có, được

chấp nhận khi tài sản chưa hình thành. Đối với dự án thì đó là GCNQSDĐ hoặc

quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng, báo cáo đầu tư

xây dựng công trình, hồ sơ dự án, báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình;

đối với căn hộ thì đó là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp

đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư... Bộ Tư pháp có thể hướng dẫn theo cách

là khi tài sản đã được chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng cho bên thế chấp thì công

chứng viên được công chứng và văn phòng đăng ký QSDĐ được đăng ký cho

những giao dịch có liên quan đến BĐS khi chủ sở hữu/sử dụng có đầy đủ những

giấy tờ này.

Công văn 2057/BTP-HCTP như đã phân tích có ghi rằng: “Cụm từ “giấy tờ

chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” theo quy định của Nghị định số

75/2000/NĐ-CP có nội dung tương đối rộng, không chỉ là giấy tờ “chứng nhận”

quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai

77/78

là đất, tài sản gắn liền với đất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê

đất...” Thừa nhận các giấy tờ này là được chấp nhận công chứng nhưng chưa đầy

đủ, chưa đủ mạnh và ít phổ biến nên dẫn đến tình trạng các công chứng viên không

công chứng như hiện nay.

Do đó, cần phải quy định vấn đề này trong một văn bản pháp quy, có tính bắt

buộc thực hiện chứ không chỉ là một công văn hướng dẫn, trả lời. Tuy nhiên, để

văn bản pháp quy này hợp pháp, đối với trường hợp nhà ở thì cũng cần xem xét sửa

lại quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật Nhà ở 2005 khi yêu cầu một trong

những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân,

tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của

pháp luật”.

Kết luận chƣơng 3

Trên cơ sở những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống

ngân hàng đã được đề cập ở chương 2, chương 3 này tác giả đề xuất một số giải

pháp giúp các NHTM chủ động giảm bớt các thiệt hại có thể xảy ra trong hoạt

động tín dụng BĐS của mình. Bên cạnh đó là một số kiến nghị chính sách, nhằm

giúp quá trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật, văn bản điều hành của các cơ

quan hữu quan đi sát thực tế, hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro pháp lý cho hệ

thống ngân hàng, đồng thời giúp khơi thông nguồn vốn tín dụng đến đúng nơi,

đúng chổ, giúp thị trường BĐS Việt Nam hoạt động có hiệu quả.

Có những giải pháp mà các NHTM có thể thực hiện ngay, nhưng có những giải

pháp đối với NHNN và cơ quan lập pháp thì khó có thể thực hiện trong thời gian

trước mắt. Tuy nhiên, đứng trên quan điểm của hệ thống ngân hàng, những giải

pháp này là cần thiết và có tính khả thi.

**

78/78

KẾT LUẬN CHUNG

Rủi ro pháp lý vẫn luôn tồn tại song hành với hoạt động tín dụng BĐS của hệ

thống ngân hàng. Nghiên cứu và tìm kiếm giải pháp để hạn chế những rủi ro này là

việc làm cần thiết. Tuy nhiên, thực tế việc ứng dụng những giải pháp được đề xuất

đến đâu phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có vấn đề nhận thức của các NHTM

về loại rủi ro này.

Đề tài này trong giới hạn về thời gian và khả năng nghiên cứu, chỉ đề cập được

một số những rủi ro của hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM. Hệ thống các văn

bản quy phạm pháp luật, văn bản điều hành của các cơ quan Nhà nước hiện nay

thật sự phức tạp, bên cạnh đó, thực tế cũng đa dạng và biến đổi không ngừng, sự

sáng tạo của con người là vô tận… Vì những lý do này, mà đề tài này cũng chỉ

muốn đóng góp một phần nhỏ trong lý luận chung và một số giải pháp trong quản

lý rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống các NHTM Việt Nam.

Có những vấn đề được đề cập trong đề tài này là phù hợp với điều kiện lúc thực

hiện đề tài, nhưng có thể chỉ vài hôm sau đã không còn phù hợp. Điều đó là một

thực tế khách quan, cần quá trình nghiên cứu thường xuyên, bổ sung liên tục với

đòi hỏi ngày càng cao hơn, sâu hơn.

**

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ 1. Bài báo khoa học: Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải

pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, đăng trên Tạp chí

Ngân hàng số 15/2009, trang 18-25.

2. Bài báo khoa học: Một số điểm mới của Luật Các tổ chức tín dụng năm

2010, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 02/2011, trang 31-40.

3. Bài báo khoa học: Thông tư 13 – Những ưu điểm và hạn chế cần điều chỉnh,

đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 18, tháng 9/2011, trang 18-23 (Đồng tác

giả).

TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt

1. Châu Anh - Khánh Vân (2011), “Muốn mua nhà: Phải tích lũy từ... thời Lý”,

Website Diễn đàn kinh tế Việt Nam tại: http://vef.vn/2011-05-27-muon-

mua-nha-phai-tich-luy-tu-thoi-ly-.

2. Vũ Đình Ánh (2011), “Biến động lãi suất và tín dụng ngân hàng năm 2010”,

Website NHNN tại

www.sbv.gov.vn/wps/wcm/connect/.../vu+dinh+anh.doc?MOD....

3. Hoàng Bách, “Không thể chạy theo những chỉ số nhất thời”, Thời báo kinh

tế Sài Gòn số 16/2011, trang 20-21.

4. Bản cáo bạch và báo cáo tài chính của các ngân hàng qua các năm.

5. Báo cáo thường niên năm 2010 của các ngân hàng: VCB và Vietinbank.

6. Nguyễn Ngọc Bình (2008), Tín dụng bất động sản trên địa bàn Tp.HCM –

Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học kinh tế

Tp.HCM, Tp.HCM.

7. Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 năm 2005.

8. Bộ Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 năm 2004 và các văn bản hướng

dẫn thi hành.

9. Trần Tiến Chương (2008), Nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng tại

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế,

Trường Đại học kinh tế Tp.HCM, Tp.HCM.

10. Nguyễn Đăng Dờn (2006), Nghiệp vụ ngân hàng trung ương, NXB Tổng

hợp Tp.HCM, Tp.HCM.

11. Lê Thị Hồng Điều (2008), Quản lý rủi ro tín dụng tại Ngân hàng Đầu tư và

Phát triển Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học kinh tế

Tp.HCM, Tp.HCM.

12. Trương Thanh Đức (2008), “Còn nhiều điều mù mờ chung quanh quy định

về thế chấp quyền sử dụng đất”, Diễn đàn các doanh nghiệp Việt Nam tại:

http://www.vibonline.com.vn/vi-

VN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=1985

13. Trần Huy Hoàng (2010), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Lao động

- Xã hội, Hà Nội.

14. Lê Văn Hinh (2010), “Lãi suất ngân hàng Việt Nam cao nhất thế giới: Vì

sao?”, Website Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tại

http://www.vcci.com.vn/dau-tu-tai-chinh/20101221050044647/lai-suat-

ngan-hang-viet-nam-cao-nhat-the-gioi-vi-sao.htm.

15. Harvard Kennedy School và Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

(2008), Nguyên nhân sâu xa về mặt cơ cấu của bất ổn vĩ mô, Tp.HCM.

16. Khánh Huyền - Đại Dương (2011), “Không giảm được tỷ lệ cho vay phi sản

xuất: Ngân hàng đành chịu phạt”, Báo Tiền phong online tại:

http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/543282/Ngan-hang-danh-chiu-phat.html

17. Lê Duy Khánh (2009a), “Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản

và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí

Ngân hàng số 15/2009, trang 18-25.

18. Lê Duy Khánh (2010b), “Từ lãi suất cơ bản đến lãi suất thỏa thuận”, Thời

báo kinh tế Sài Gòn số 24/2010, trang 20-21.

19. Lê Duy Khánh (2011c), “Quản lý thị trường tiền tệ: trước mắt và lâu dài”,

Thời báo kinh tế Sài Gòn số 26/2011, trang 22-24.

20. Lê Duy Khánh (2011d), ““Lách luật” do đâu?”, Thời báo kinh tế Sài Gòn số

27/2011, trang 21-22.

21. Quốc Khánh (2009), “Ngân hàng và nỗi lo nợ xấu”, Báo Sài gòn tiếp thị

online tại: http://sgtt.vn/Kinh-te/Tai-chinh-va-dau-tu/58633/Ngan-hang-va-

noi-lo-no-xau.html

22. Philip Kotler (2008), Quản trị Marketing, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội.

23. Luật Công chứng số 82/2006/QH11 năm 2008 và các văn bản hướng dẫn thi

hành.

24. Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 năm 2010 và các văn bản

hướng dẫn thi hành.

25. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi

hành.

26. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 năm 2006 và các văn bản

hướng dẫn thi hành.

27. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

28. Luật Ngân hàng Nhà nước số 46/2010/QH12 năm 2010.

29. Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 năm 2008 và các văn bản hướng

dẫn thi hành.

30. Luật Trọng tài thương mại số 54/2010/QH12 năm 2010.

31. Bình Minh (2011), “Phó Thống đốc Nguyễn Văn Bình cảnh báo rủi ro tín

dụng BĐS”, Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số, nguồn tại:

http://ndhmoney.vn/web/guest/s15/-

/journal_content/journal_content_INSTANCE_6Fvc/10136/3249011?_journ

al_content_INSTANCE_6Fvc_version=1.0

32. Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Bản cáo bạch năm 2006, Tp.HCM

33. NHNN (2011), “Không nhượng bộ ngân hàng vượt trần tín dụng”, Website

NHNN tại:

http://www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz

9CP0os3gDFxNLczdTEwN_Uw9TA09_cxPDUE9_w2B3Q_2CbEdFAGrb

yl8!/?WCM_PORTLET=PC_7_0D497F540OLL90ICIAPK2QK9U1_WCM

&WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/sbv_vn/sbv_vn/vn.sbv.

news/vn.sbv.news.vn/970e248046087f5080969ce06e8bc8a3

34. Ngọc Quỳnh (2010), “Cần giải pháp đồng bộ cho thị trường bất động sản”,

Website Thông tấn xã Việt Nam tại: http://www.vietnamplus.vn/Home/Can-

giai-phap-dong-bo-cho-thi-truong-bat-dong-san/20105/45907.vnplus

35. Nguyễn Thượng Thái (2007), Giáo trình Marketing căn bản, NXB Bưu

điện, Hà Nội.

36. Yên Trang (2011), “Sát nhập để lành mạnh hệ thống ngân hàng”, Báo Pháp

luật Tp.HCM online tại:

http://phapluattp.vn/20110613123316254p0c1014/sat-nhap-de-lanh-manh-

he-thong-ngan-hang.htm

37. Trung tâm thông tin tín dụng (2011), Bản tin số 9/2011, Hà Nội.

38. Website: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Bat-

dong-san/BDS/

39. Website: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521/

40. Website: http://www.diaoc24g.com/tinchitiet-dia-oc/ban-nha-dat/1/9876/10-

nam-thi-truo-ng-ba-t-do-ng-sa-n-vie-t-nam-2000-2010-tha-p-ky-da-y-bie-n-

do-ng-phan-1-.aspx

Tiếng Anh

1. ADB (2011), “Interest rate on time deposits of 12 months”, Key Indicators

for Asia and the Pacific 2010, page 193.

2. IMF (2011), World Economic Outlook Update, June 2011.

PHỤ LỤC 1

TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA

Biểu đồ 1. Tốc độ tăng trưởng huy động vốn của hệ thống NHTM Việt Nam

giai đoạn 2005-5/2011

Nguồn: NHNN

Biểu đồ 2. Lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng Việt Nam giai đoạn

2/2008-6/2011

Nguồn: NHNN và tổng hợp từ website của các NHTM

Biểu đồ 3. Tốc độ tăng trưởng huy động vốn ở một số NHTM Việt Nam giai

đoạn 2003 - 2010

Nguồn: Báo cáo tài chính của các NHTM

PHỤ LỤC 2

TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA

Biểu đồ 4. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM Việt Nam giai

đoạn 2000-6/2011

Nguồn: NHNN

Biểu đồ 5. Lãi suất cho vay của hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2/2008 -

6/2011

Nguồn: NHNN và tổng hợp của tác giả

Biểu đồ 6. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của một số NHTM Việt Nam giai đoạn

2003-2010

Nguồn: Báo cáo tài chính các NHTM

PHỤ LỤC 3

TỶ LỆ NỢ XẤU CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT

NAM NHỮNG NĂM QUA

Biểu đồ 7. Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2004-6/2011

Nguồn: NHNN

PHỤ LỤC 4

Biểu đồ 8. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam

giai đoạn 2005-5/2011

ĐVT: tỷ đồng

Nguồn: NHNN và tổng hợp của tác giả

PHỤ LỤC 5

VÀI NÉT VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 - NAY

Giai đoạn 2000 – 2002: thị trường bất động sản “nóng” và “sốt”

Giá BĐS bắt đầu biến động tăng từ đầu năm 2000, và tiếp tục tăng cao sau đó.

Giá BĐS đạt đỉnh giai đoạn này vào khoảng quý 2/2001. Nguyên nhân của đợt

“sốt” này được cho là nền kinh tế Việt Nam đã vượt qua cuộc khủng hoảng kinh tế

Đông Á năm 1997 và đạt tốc độ tăng trưởng cao (GDP của Việt Nam giai đoạn

2000 – 2003 tăng 6,9% - 7,3%) so với nhiều nước trong khu vực. Nền kinh tế tăng

trưởng cao cùng với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước

ngoài năm 2001 đã dẫn đến nhu cầu đất đai, nhà ở cho sản xuất, kinh doanh và dân

cư tăng cao.

Giai đoạn 2003 – 2006: đóng băng

Đợt sốt BĐS kéo dài trước đó buộc Chính phủ phải có những giải pháp điều

chỉnh trước nguy cơ “bong bóng nhà đất” quá căng. Theo chỉ đạo, hai thành phố

lớn nhất cả nước lần lượt ban hành hai văn bản (tại Hà Nội là Chỉ thị số 17 ngày

09/4/2004 và tại Tp.HCM là Chỉ thị số 08 ngày 22/4/2004) về các biện pháp cấp

bách nhằm chấn chỉnh, tăng cường quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Có thể

nói đây là hai văn bản có tính quyết định, làm “nguội” hẳn cơn sốt BĐS trước đó,

đặc biệt là phân khúc đất nền và hoạt động chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp. Tiếp đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số

182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

(nay đã được thay thế bằng Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009) để

làm cơ sở xử lý các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngày 29/10/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Trong đó, tại khoản 1 điều 101 quy định

“chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn

thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt”. Khi đó, phân khúc

BĐS dự án cũng tê liệt bởi có rất ít các nhà đầu tư có đủ vốn và trường vốn để hoàn

thành việc xây dựng nhà ở trước khi chuyển nhượng.

Giai đoạn 2007 – 2008: hồi phục và lại “sốt”

Năm 2007, thị trường BĐS bắt đầu ấm trở lại. Các giao dịch chuyển nhượng đất

nền, đất xây dựng văn phòng, đất dự án, nhà phố, căn hộ… đồng loạt tăng cao, có

nơi tăng 30% - 50%. Có 4 nguyên nhân để giải thích cho sự hồi phục này. Trước

tiên là do thị trường chứng khoán Việt Nam đã có năm 2007 bùng nổ, chỉ số Vn-

index từ mức vài trăm điểm đã liên tục tăng, vượt 1.100 điểm và một phần lợi

nhuận từ đầu tư chứng khoán dịch chuyển sang thị trường BĐS. Thứ hai là sự ra

đời của Luật Nhà ở 2005, có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, trong đó khoản 1 điều 39

quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có

nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở

đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”, gỡ bỏ hạn chế phải

hoàn thành việc xây nhà ở xong mới được bán của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

trước đó. Thứ ba, giai đoạn 2007 – 2008 không chỉ là giai đoạn mà Việt Nam đón

nhận dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao, mà còn ở tỷ lệ đầu tư vào thị

trường BĐS cao bất thường. Tính trên bình diện cả nước, số vốn FDI đăng ký 7

tháng đầu năm 2008 đạt 45 tỷ USD (bằng hơn một nửa của cả 20 năm trước đó gộp

lại, từ 1988 đến 2007); còn đối với riêng Tp.HCM, FDI đổ vào BĐS chiếm đến

85% giá trị trong tổng vốn đầu tư nước ngoài của thành phố. Thứ tư là chính sách

tiền tệ mở rộng của NHNN giai đoạn này đã khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng của

hệ thống ngân hàng năm 2007 lên đến gần 54%, trong đó một lượng vốn khá lớn đã

dồn vào thị trường BĐS. Đây là những nguyên nhân chủ yếu gây sốt thị trường

BĐS giai đoạn 2007 – 2008.

Giai đoạn 2009 – nay: trầm lắng

Thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2009 đến nay, dù không “đóng băng” nhưng

cũng không sôi động. Hiện các giao dịch chủ yếu là giao dịch mua nhà để ở, ít các

giao dịch mang tính đầu cơ. Mặc dù vậy, so với năm 2007, giá BĐS không giảm

nhiều, thậm chí giá nhà phố có xu hướng tăng dù tốc độ tăng không lớn. Trong

năm 2010, có một số khu vực giá BĐS sốt như khu vực thành phố mới Bình Dương

hay Ba Vì, Đông Anh (Hà Nội). Nguyên nhân của tình trạng “trầm lắng” này được

giải thích chủ yếu là do chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN và việc hạn chế cấp

tín dụng BĐS của hệ thống NHTM trong thời gian qua. Hiện đã đến giữa năm

2011, thị trường BĐS vẫn không có nhiều triển vọng phục hồi do nguồn cung vốn

cho thị trường này từ hệ thống NHTM vẫn bị siết chặt, đặc biệt là sau sự ra đời của

Thông tư 13, Nghị quyết số 11 và Chỉ thị số 01. Các ngân hàng vẫn đang ráo riết

thu hồi dư nợ BĐS (bao gồm dư nợ kinh doanh BĐS và dư nợ tiêu dùng BĐS)

nhằm đáp ứng tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất tối đa 22% và 16% tổng dư nợ cho

vay vào các thời điểm 30/6/2011 và 31/12/2011.