Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH 

MAI THỊ NGỌC THU

MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI

NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - CHI NHÁNH SÀI GÒN.

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh (Hướng ứng dụng)

Mã ngành : 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VÕ XUÂN VINH

Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 09/2018

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1. Phần tiếng Việt

- Lý do chọn đề tài: Nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức

độ rủi ro để từ đó đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo

lãnh NƠHTTTL tại SCB.

- Mục tiêu nghiên cứu: Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành

thư bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng thương mại. Thứ hai là phân tích

nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi phát hành phát hành

thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Thứ ba là đưa ra một số

giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi

nhánh Sài Gòn.

- Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn

ý kiến chuyên gia (10 chuyên gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định

các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.

- Kết quả nghiên cứu: Đã nêu ra và đánh giá thực trạng về việc phát hành thư bảo

lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn trong đó đánh giá những bất

cập/khó khăn đang gây ra cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn, nguyên nhân dẫn đến

các khó khăn đó, các loại rủi ro có thể xảy ra đối với Ngân hàng trong việc phát

hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.

- Kết luận: Phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa rủi ro và từ đó

đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro

khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại SCB-Chi nhánh

Sài Gòn,từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát

hành thư bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ

quyền lợi cho Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả

năng hoàn thành các dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên

lành mạnh hơn tại Việt Nam.

2. Phần tiếng Anh:

- Reason for writing: Research the causes will lead to risks, quantify the level of

risk so that gives some risk management measures when issuing a housing

guarantee future formation at SCB.

- Problem: Firstly, the basis of arguments related to the risk of release of the

guarantee letter home in formation in the future in the commercial bank. The

second is the analysis of the causes leading to risks, quantifying the level of risk

when issuing guarantee letters home release in formation in the future at SCB-

Saigon branch. The third was given a number of risk management when issuing

guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon branch.

- Methods: The method research of the subject's interviews expert opinions (10

expert) then back to statistical testing in order to determine the causes of the

risk when the housing guarantee mail release form in the future.

- Results: Raised and reviews the reality about the issuance of letters of

guarantee NƠHTTTL in SCB-Saigon branch which reviews these inadequacies,

difficulties are caused to SCB-Saigon branch, the causes of the difficulties , the

types of risks can happen to banks in the issuance of letters of guarantee

housing form in the future.

- Conclusion: Analysis of causes leading to risks, quantifying risk and thereby

giving risk management solutions in order to limit and reduce the impact of risk

when issuing guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon

branch , from which enhance their competitiveness, profit in the operation to

release the letter of guarantee of the SCB-Saigon branch and indirectly in the

protection of the rights of the buyer, sift the owner really well, really has the

ability to complete the project implementation and help the property market

became more healthy in Vietnam.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin chân thành cam đoan đề tài nghiên cứu của tôi về “Một số giải pháp quản

trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân

hàng TMCP Sài Gòn-Chi nhánh Sài Gòn” là do tôi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn

của PGS.TS.Võ Xuân Vinh.

Các dữ liệu được thu thập và kết quả xử lý là hoàn toàn trung thực. Nội dung của

luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung nghiên cứu của toàn bộ luận văn

này.

Tp.Hồ Chí Minh, Ngày … tháng …. năm…..

Người thực hiện

Mai Thị Ngọc Thu

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL .......... 5

1.1. Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại Việt Nam. ............ 5

1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 5

1.2. Bảo lãnh NƠHTTTL .............................................................................................. 6

1.2.1. Khái niệm NƠHTTTL ........................................................................................ 6

1.2.2. Bảo lãnh NƠHTTTL ........................................................................................... 8

1.2.3. Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................................... 8

1.3. Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL ........................................... 8

1.4. Điều kiện NƠHTTTL được đưa vào kinh doanh ................................................. 10

1.5. Vai trò của Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................. 11

1.5.1. Đối với Khách hàng mua NƠHTTTL............................................................... 11

1.5.2. Đối với Chủ đầu tư ........................................................................................... 11

1.5.3. Đối với Ngân hàng ............................................................................................ 11

1.5.4. Đối với nền Kinh tế........................................................................................... 12

1.6. Nội dung chính trong thư bảo lãnh NƠHTTTL ................................................... 12

1.6.1. Chủ thể tham gia ............................................................................................... 12

1.6.2. Số tiền bảo lãnh và ngôn ngữ phát hành ........................................................... 12

1.6.3. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh .................................................................. 13

1.7. Quyền và nghĩa vụ của các Bên liên quan ........................................................... 13

1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên bảo lãnh (Ngân hàng) .......................................... 13

1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư) ................................. 14

1.7.3. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh (Khách hàng mua) ........................ 14

1.8. Trình tự thực hiện phát hành bảo lãnh ................................................................. 15

1.9. Rủi ro và quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ........................ 17

1.9.1. Khái niệm rủi ro và quản trị rủi ro .................................................................... 17

1.9.2. Quản trị rủi ro ................................................................................................... 17

1.9.3. Lượng hóa mức độ rủi ro .................................................................................. 18

1.9.4. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro ....................................................................... 18

1.9.5. Tác động của rủi ro .......................................................................................... 23

Kết luận chương 1 .......................................................................................................... 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB - CHI NHÁNH SÀI GÒN 25

2.1. Tổng quan về SCB và SCB - Chi nhánh Sài Gòn ................................................... 25

2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ........................................................ 25

2.1.2. Tổng quan về SCB - Chi nhánh Sài Gòn. ......................................................... 31

2.2. Kết quả thực hiện khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- CN Sài Gòn . 36

2.2.1. Kết quả thực hiện tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn. ............................................... 36

2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện ............................................................................... 38

2.3. Những bất cập trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ..................... 40

2.3.1. Khả năng gặp gỡ và trao đổi thông tin.............................................................. 40

2.3.2. Đánh giá Chủ đầu tư và dự án. ......................................................................... 40

2.3.3. Định giá tài sản bảo đảm. ................................................................................. 41

2.3.4. Xác định nội dung chứng thư ........................................................................... 41

2.3.5. Hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư ....................................................................... 41

2.3.6. Phân quyền phán quyết đang mâu thuẫn .......................................................... 41

2.4. Những rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn. ........................................................................................................................................ 42

2.4.1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ ................................................ 42

2.4.2. Chủ đầu tư phá sản ............................................................................................ 43

2.4.3. Dự án xây sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh ........................................ 43

2.4.4. Giá trị tài sản trượt giá khi xử lý....................................................................... 43

2.5. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro .............................................................................. 45

2.5.1. Nhóm môi trường khách quan .......................................................................... 45

2.5.2. Nhóm Chủ đầu tư .............................................................................................. 47

2.5.3. Nhóm nội bộ Ngân hàng. .................................................................................. 48

Kết luận chương 2 .......................................................................................................... 50

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB- CHI NHÁNH SÀI GÒN. ............................................. 51

3.1. Định hướng phát triển trong hoạt động cấp tín dụng đến năm 2020. ..................... 51

3.1.1. Công nghệ thông tin - dẫn đầu xu hướng ......................................................... 51

3.1.2. Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng ........................................................................ 51

3.2. Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn. .......................................................................................................................... 53

3.2.1. Xây dựng hệ thống cảnh bảo rủi ro EWS ......................................................... 53

3.2.2. Xây dựng quy trình bảo lãnh NƠHTTTL riêng................................................ 53

3.2.3. Xây dựng hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư. ...................................................... 58

3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định của CBTD. ........................................................ 58

3.2.5. Xây dựng quy trình phối hợp làm việc ............................................................. 58

Kết luận chương 3 .......................................................................................................... 60

PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

: Bất động sản 1. BĐS

: Cán bộ- Công nhân viên 2. CB-CNV

: Cán bộ tín dụng 3. CBTD

: Chủ đầu tư 4. CĐT

: Dự phòng rủi ro 5. DPRR

: Hệ thống kho dữ liệu doanh nghiệp 6. EDM

: Hội đồng Quản trị 7. HĐQT

: Hội đồng quản trị 8. HĐQT

: Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội 9. HNX

: Hội sở 10. HO

: Hình thành trong tương lai 11. HTTTL

: Kinh doanh 12. KD

: Khách hàng cá nhân 13. KHCN

: Key performance Indicator 14. KPIs

: Lãnh đạo Chi nhánh 15. LĐCN

: Lãnh đạo Phòng Kinh doanh 16. LĐPKD

: Ngân hàng Nhà nước 17. NHNN

: Ngân hàng thương mại 18. NHTM

19. NƠHTTTL : Nhà ở hình thành trong tương lai

: Phòng Hỗ trợ kinh doanh 20. P. HTKD

: Phòng Khách hàng doanh nghiệp 21. P.KHDN

: Phòng Kế toán Ngân quỹ 22. P.KTNQ

: Phòng giao dịch 23. PGD

24. SCB- CN Sài Gòn : Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn.

: Ngân hàng TMCP Sài Gòn 25. SCB

: Tổng giám đốc 26. TGĐ

: Thương mại Cổ phần 27. TMCP

: Trái phiếu Cổ phiếu 28. TPCP

: Value Added Tax 29. VAT

30. XHTDNB : Xếp hạng tín dụng nội bộ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ điều kiện phát hành bảo lãnh .................................. 09

Bảng 1.2: Danh sách các Chuyên gia ................................................................................ 19

Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả từ ý kiến Chuyên gia ............................................................ 20

Bảng 2.1: Những thành tựu đạt được trong 03 năm qua ................................................... 29

Bảng 2.2: Thông tin mạng lưới hoạt động ........................................................................ 30

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh trong 03 năm qua ............................................ 37

Bảng 2.4: Một số thông tin Chủ đầu tư dự án đã phát hành thư bảo lãnh ........................ 38

Bảng 2.5: Thông tin bảo lãnh đã phát hành ...................................................................... 40

Bảng 2.6: Giá trị tài sản dự án nhận thế chấp ................................................................... 46

Bảng 2.7: Tổng hợp số chứng thư sai và chi phí trong tháng 01/2018 ............................ 52

Bảng 3.1: Lưu đồ quy trình bảo lãnh NƠHTTL riêng ..................................................... 57

Bảng 3.2: Quy trình phối hợp làm việc ............................................................................. 62

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Tăng trưởng tổng tài sản, vốn điều lệ, hoạt động cho vay- tiền gửi ................. 27

Hình 2.2 : Sơ đồ bộ máy tổ chức SCB- Chi nhánh Sài Gòn ............................................. 33

Hình 3.1: Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng. ....................................................................... 55

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Cơ sở hình thành đề tài

Thị trường bất động sản đã “tan băng” trong những năm trở lại đây, nhu cầu nhà ở

ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng phong phú và đa dạng trong đó,

NƠHTTTL trở thành loại hình nhà ở ngày càng phổ biến ở nước ta.

Hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật liên quan và quy

định ngày càng cụ thể hơn về việc mua bán NƠHTTTL. Tuy nhiên, do giao dịch này

còn khá mới và bên cạnh đó còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau vì vậy các quy

định có nhiều khoản chưa được thống nhất và đồng bộ nên dẫn đến thực tiễn khi áp

dụng còn nhiều bất cập. Những tồn đọng này ảnh hưởng và hoặc tác động xấu đến

những bên tham gia quan hệ mua bán và quản lý của các cơ quan/Ban ngành có thẩm

quyền.

Việc mua bán NƠHTTTL đang là câu chuyện rất “nóng” trong những năm qua, bởi

lẽ các dự án NƠHTTTL đang bộc lộ rất nhiều rủi ro, hàng loạt các dự án “treo” đang

đắp chiếu, Chủ đầu tư dính “phốt” vi phạm pháp luật và chất lượng bàn giao chưa đảm

bảo,…

Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua và làm thị trường bất động sản ngày càng

lành mạnh, nhất là phân khúc NƠHTTTL. NHNN đã ban hành Thông tư số

13/2017/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 13) nhằm sửa đổi/bổ sung một số điều khoản

của Thông tư 07/2015/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 07) quy định về nội dung trong

bảo lãnh ngân hàng. Theo đó “kể từ ngày 15/11/2017 các Ngân hàng thương mại phải

phát hành cam kết bảo lãnh NƠHTTTL cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm

việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà”.

Thế nhưng để có thể phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL cho từng Bên mua lại là

một việc không hề đơn giản. Mặc dù đã có những quy định của pháp luật liên quan về

việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho Chủ đầu tư tuy nhiên từ lý luận cho đến thực

tiễn còn rất nhiều bất cập và khó khăn/vướng mắc nên các Ngân hàng không mạnh dạn

khi thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL cho các Chủ đầu tư, và SCB-Chi nhánh Sài Gòn

cũng không ngoại lệ việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL hiện đang đối mặt với rất

nhiều thách thức và khó khăn đặt ra cho hoạt động quản trị rủi ro tại SCB - Chi nhánh

Sài Gòn, bởi lẽ hiện tại chưa xây dựng một quy trình phát hành bảo lãnh NƠHTTTL

riêng để triển khai trong toàn hàng, chưa xây dựng quy trình phối hợp thực hiện giữa

đơn vị phát hành và Phòng/Ban HO, Hạ tầng kỹ thuật hiện tại chưa đáp ứng/hỗ trợ

trong công tác phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, Năng lực và khả năng đánh giá dự

án/đánh giá chủ đầu tư chưa thực sự vững vàng,…

Việc nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro để từ đó

đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB

- Chi nhánh Sài Gòn là điều rất cần thiết. Do đó, tôi chọn đề tài “Một số giải pháp

quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại

Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn” làm đề tài nghiên cứu.

2. Tình hình nghiên cứu

Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn

thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề liên quan về bảo lãnh NƠHTTTL. Nhưng để đưa ra

một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL lại là vấn đề

còn khá mới mẻ. Tuy một số vấn đề liên quan về việc phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chỉ mới dừng ở

việc phân tích một số khía cạnh pháp luật về bảo lãnh NƠHTTTL hoặc là chung

chung chứ chưa đi sâu phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ

rủi ro và đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên

cứu trước đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên

cứu có thể kể đến như:

- Nguyễn Hồ Zdu (năm 2017) “Bảo lãnh Ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của

Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn

Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội.

- Phạm Hoàng Anh (năm 2017) “ Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại

Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật- Đại học Quôc gia Hà Nội.

- Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai,

lý luận và thực tiễn”.

- Và nhiều bài viết nghiên cứu, trao đổi có liên quan khác.

3. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là:

- Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL

tại các Ngân hàng thương mại.

- Thứ hai là phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi

phát hành phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.

- Thứ ba là đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.

Câu hỏi nghiên cứu của đề tài:

- Những cơ sở lý luận nào liên quan đến đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL tại các NHTM?

- Các nguyên nhân chính nào dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL

tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn?

- Giải pháp quản trị rủi ro nào được áp dụng nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động

của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nguyên nhân và giải pháp quản trị rủi ro khi phát

hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu và phân

tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro và đưa ra giải pháp quản

trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn

Thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp từ quý III/2017 đến quý I/2018.

Địa bàn nghiên cứu: tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn.

5. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn ý kiến chuyên gia (10 chuyên

gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi

phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.

6. Giá trị thực tiễn của đề tài

Giá trị thực tiễn của đề tài thứ nhất là phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro,

lượng hóa rủi ro và từ đó đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu

tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-Chi nhánh Sài

Gòn, thứ hai là nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát hành thư

bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ quyền lợi cho

Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả năng hoàn thành các

dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên lành mạnh hơn tại Việt Nam.

7. Cấu trúc đề tài

Cấu trúc đề tài gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận liên quan đến bảo lãnh NƠHTTTL.

Chương 2: Thực trạng phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài

Gòn.

Chương 3: Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB -

Chi nhánh Sài Gòn.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL

1.1. Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại

Việt Nam. 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Bảo lãnh

Theo điều 361 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 quy định như

sau: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là Bên bảo lãnh) cam kết với bên có

quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa

vụ (sau đây gọi là Bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận

về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả

năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định “Bảo lãnh tài sản là sự bảo đảm bằng

tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay

cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”.

1.1.1.2. Bảo lãnh Ngân hàng

Luật các tổ chức dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 định nghĩa bảo lãnh

ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín

dụng cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài

chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng

theo thỏa thuận”.

Thông tư 07 định nghĩa bảo lãnh ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình

thức cấp tín dụng, theo đó Bên bảo lãnh cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc sẽ

thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không

thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh;

Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho Bên bảo lãnh”.

Như vậy, từ những khái niệm nêu trên ta có thể khái quát lại như sau: “Bảo lãnh

ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng bảo lãnh cam kết với Bên

nhận bảo lãnh về việc Ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho

Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh; Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và

hoàn trả cho Ngân hàng bảo lãnh”.

1.1.1.3. Cam kết bảo lãnh Ngân hàng

Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 định nghĩa: “Cam kết bảo lãnh

Ngân hàng là văn bản do Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là Ngân hàng) phát hành theo

một trong các hình thức sau:

- Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của Bên bảo lãnh với Bên nhận bảo lãnh (ở đây

được hiểu là Khách hàng mua căn hộ) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ

tài chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi

Bên được Bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam

kết với Bên nhận bảo lãnh.

- Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là

Ngân hàng) với Bên nhận bảo lãnh (ở đây được hiểu là Khách hàng mua căn hộ)

và các Bên có liên quan (nếu có) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài

chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi Bên

được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cam kết với

Bên nhận bảo lãnh”.

1.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2.1. Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “ tài sản hình thành trong

bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền

sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Vì vậy nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi nó đáp ứng được các đặc điểm của

tài sản HTTTL thì đó cũng được gọi là nhà ở HTTTL; vì vậy, có thể đưa ra những yếu

tố của nhà ở HTTTL như sau:

- Yếu tố vật chất: có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình

thành nghĩa là nó đã tồn tại như một thực thể và tất cả mọi người đều có thể nhận

dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.

- Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch;

có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể

của giao dịch. Sự xác lập về quyền sở hữu lần đầu được hiểu đó là tài sản đang hình

thành và khi hình thành thì ngay lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài

sản là ai. Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có

chủ sở hữu, hiện tại đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể

mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người

khác. Thế nhưng, đối với các loại nhà ở mà luật đã quy định chủ thể giao dịch phải

đứng tên là chủ sở hữu của tài sản mới được bán/tặng cho/thế chấp,… thì sẽ không

bao gồm tài sản HTTTL.

- Yếu tố thời gian: Cả hai yếu tố xem xét trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao

dịch, điều đó đồng nghĩa rằng nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa

xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính

là thời điểm các bên ký kết giao dịch (dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa

thuận/thương lượng xong các nội dung cơ bản của giao dịch (dưới hình thức lời

nói), ngoại trừ các trường hợp luật có quy định/hướng dẫn khác hoặc các bên có

những thỏa thuận khác.

Dựa trên những phân tích và nhận xét trên của nhà ở HTTTL, có thể rút ra khái

niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành,

đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết

hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu

của bên thế chấp.

Khoản 4 điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014 có quy định “nhà, công trình

xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa

được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Còn khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy

định “nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được

nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, ta nhận ra rằng khái niệm về tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự 2015 có

sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở năm

2014 và Luật KD BĐS năm 2014, khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng

chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì nó vẫn được coi là

tài sản HTTTL. Do đó, có thể nói rằng luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS đã khái niệm

nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới góc độ/cách nhìn nhận vật chất, còn Bộ luật

Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm dưới góc độ nhà ở là đối tượng của giao dịch

nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí bao gồm tiêu chí vật chất và tiêu chí pháp lý

(chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp

tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp).

1.2.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Thông tư 13 có quy định: “ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai (thường được gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo

lãnh Ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với Bên mua, Bên thuê mua

(gọi là Bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến

thời hạn bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho

Bên mua nhà, không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và

các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho Bên mua. Chủ

đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại”.

1.2.3. Thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Như vậy thư bảo lãnh NƠHTTTL là văn bản cam kết của Ngân hàng phát hành đối

với các Khách hàng mua NƠHTTTL về việc Ngân hàng phát hành sẽ thực hiện nghĩa

vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi Chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không

đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với các Khách hàng mua NƠHTTTL..

1.3. Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL

Điều 56 Luật KD BĐS năm 2014 quy định “ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước

khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua

NƠHTTTL”.

Điều 12 Thông tư 13 công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh

NƠHTTTL:

- “ Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong

tương lai

+ Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy

phép thành lập và hoạt động của Ngân hàng thương mại có quy định nội dung

hoạt động bảo lãnh ngân hàng.

+ Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai

đoạn bị kiểm soát.

- Ngân hàng nhà nước công bố công khai danh sách Ngân hàng thương mại có đủ

năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên

trang thông tin điện tử của Ngân hàng nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn

đáp ứng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà bị loại

khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo

lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt”.

Mới đây, NHNN vừa công bố danh sách các NHTM đủ năng lực để thực hiện việc

phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, danh sách bao gồm 42 NHTM được thể hiện chi tiết

trong Bảng 1.1 dưới đây:

Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL

Stt Tên Ngân hàng thương mại Tên viết tắt

1 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Agribank

2 Ngân hàng TMCP Công thương Việt nam Viettinbank

3 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam Vietcombank

4 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

5 Ngân hàng TMCP An Bình ABbank

6 Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt LienvietPostBank

7 Ngân hàng TMCP Á Châu ACB

8 Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex PGBank

9 Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam PVcombank

10 Ngân hàng TMCP Sài Gòn SCB

11 Ngân hàng TMCP Tiên Phong Tienphongbank

12 Ngân hàng TMCP Việt Á VietABank

13 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín VietBank

14 Ngân hàng TMCP Bảo Việt BaoVietBank

15 Ngân hàng TMCP Bản Việt VCB

16 Ngân hàng TMCP Quận Đội MB

17 Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP HCM HDBank

18 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng VPBANK

19 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam Techcombank

20 Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank

Stt Tên Ngân hàng thương mại Tên viết tắt

21 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á SeABank

22 Ngân hàng TMCP Quốc Dân NCB

23 Ngân hàng TMCP Bắc Á NASB

24 Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội SHB

25 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Sacombank

26 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam VIB

27 Ngân hàng TMCP Phương Đông OCB

28 Ngân hàng TMCP Nam Á Nam A Bank

29 Ngân hàng TMCP Kiên Long Kiên Long Bank

30 Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank

31 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Saigonbank

32 Ngân hàng TMCP MTV ANZ Việt Nam ANZ

33 HLB Ngân hàng TMCP MTV Hong Leong Bank Việt Nam

34 Ngân hàng TMCP MTV HSBC Việt Nam HSBC

35 Ngân hàng TMCP MTV Shinhan Việt Nam Shinhan

36 Standard Chartered Ngân hàng TMCP MTV Standard Chartered Việt Nam

37 Ngân hàng TMCP MTV Woori Việt Nam Woori Bank

38 Ngân hàng TMCP MTV CIMB Việt Nam CIMB

39 Ngân hàng TMCP MTV UOB Việt Nam UOB

40 Ngân hàng TMCP MTV Public Việt Nam VID PB

41 Ngân hàng TMCP Indovina IVB

42 Ngân hàng liên doanh Việt- Nga VRB

(Nguồn: Quyết định số 2401/QĐ-NHNN)

1.4. Điều kiện nhà ở HTTTL được đưa vào kinh doanh Điều 55 luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định:

- “ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được

cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy

phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ

thuật tương ứng theo tiến độ dự án, riêng trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn

hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã

hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho

cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

1.5. Vai trò của Thư bảo lãnh NƠHTTTL

1.5.1. Đối với Khách hàng mua NƠHTTTL

- Tạo sự an tâm, niềm tin và bảo vệ lợi ích của các Khách hàng mua đối với Chủ đầu

tư, không phải bất kỳ Chủ đầu tư nào cũng được Ngân hàng đồng ý phát hành bảo

lãnh bởi lẽ các Chủ đầu tư ngoài hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ còn phải chứng minh

được tài chính, năng lực thực hiện dự án,… của Chủ đầu tư.

1.5.2. Đối với Chủ đầu tư

- Đáp ứng đầy đủ theo điều kiện của luật về việc mua bán NƠHTTTL.

- Tiết kiệm được một khoản vốn đáng kể, có thêm nguồn tài trợ cho nhu cầu bổ sung

vốn lưu động của Chủ đầu tư trong khi đó Chủ đầu tư chỉ trả một khoản phí bảo

lãnh tương đối thấp.

- Tăng sự uy tín của Chủ đầu tư đối với các Khách hàng mua NƠHTTTL và/hoặc với

các đối tác.

1.5.3. Đối với Ngân hàng

- Ngân hàng thu về được phí bảo lãnh, đóng góp trực tiếp vào lợi nhuận của Ngân

hàng một khoản không nhỏ, phí bảo lãnh NƠHTTTL đang chiếm tỷ lệ phần trăm

khá lớn trong tổng phí dịch vụ của các Ngân hàng hiện nay.

- Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ trong Ngân hàng và giúp làm giảm sự phụ thuộc

lợi nhuận và hoạt động tín dụng tức là đã giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro mất

vốn.

- Tiền đề/cơ sở để Ngân hàng thúc đẩy, bán chéo các sản phẩm/dịch vụ tiện ích khác

của Ngân hàng như tài khoản thanh toán, tín dụng, huy động vốn, thẻ, … đến với

Chủ đầu tư.

- Thể hiện năng lực và uy tín của Ngân hàng khi được Ngân hàng Nhà nước chấp

thuận cho Ngân hàng được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính dự án thay cho

Chủ đầu tư.

1.5.4. Đối với nền Kinh tế

- Vai trò của thư bảo lãnh NƠHTTTL như một chất xúc tác làm điều hòa và xúc tiến

các mối quan hệ trong hợp đồng kinh tế, nhờ có thư bảo lãnh của Ngân hàng mà các

Bên tham gia bao gồm Khách hàng mua và Chủ đầu tư có thể yên tâm ký kết hợp

đồng mua bán và có trách nhiệm đối với hợp đồng mình đã ký kết.

1.6. Nội dung chính trong thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1.6.1. Chủ thể tham gia Giao dịch trong bảo lãnh sẽ liên quan tới ba Bên bao gồm: Bên bảo lãnh, Bên được

bảo lãnh và Bên thụ hưởng. Các mối quan hệ giữa các bên sẽ được quy định bởi ba hợp

đồng độc lập trong đó thư bảo lãnh của Ngân hàng phát hành chỉ là một cam kết giữa

Ngân hàng và Bên thụ hưởng bảo lãnh.

- Bên bảo lãnh: Ngân hàng sẽ dùng uy tín của mình để đứng ra cam kết chịu trách

nhiệm thay thế trong trường hợp Bên được bảo lãnh không thực hiện đúng/hoặc

không đầy đủ trong hợp đồng.

- Bên được bảo lãnh: là Bên đề nghị Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh và sẽ được

Ngân hàng cam kết trả thay nếu Bên được bảo lãnh vi phạm các điều khoản trong

hợp đồng ở đây chính là Chủ đầu tư dự án.

- Bên thụ hưởng: là Bên sẽ được Ngân hàng thanh toán khi có yêu cầu bằng văn bản

của Bên thụ hưởng, do Bên được bảo lãnh đã vi phạm các điều khoản trong hợp

đồng ở đây Bên thụ hưởng chính là các Khách hàng mua NƠHTTTL.

1.6.2. Số tiền bảo lãnh và ngôn ngữ phát hành Số tiền bảo lãnh đối với một Khách hàng mua NƠHTTTL chính là số tiền mà Chủ

đầu tư đã nhận ứng trước của Khách hàng mua đó theo tiến độ đã cam kết trong Hợp

đồng trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với Bên mua

chấm dứt. Tuy nhiên số tiền bảo lãnh đối với một thư bảo lãnh cho một Khách hàng

không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng mua bán.

Ngôn ngữ phát hành bảo lãnh được lập bằng tiếng Việt, trong trường hợp bảo lãnh

có yếu tố nước ngoài ví dụ Khách hàng mua là người nước ngoài và họ yêu cầu phải sử

dụng tiếng nước ngoài, thì các Bên tham gia sẽ thỏa thuận/thương lượng để thống nhất

sử dụng song ngữ trên chứng thư bao gồm tiếng Việt và tiếng nước ngoài (theo yêu cầu)

trong thư bảo lãnh.

1.6.3. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh Khoản 4 điều 12 Thông tư 13 quy định “Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh được

xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất là sau 30 ngày kể từ thời hạn

giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”.

1.7. Quyền và nghĩa vụ của các Bên liên quan

1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên bảo lãnh (Ngân hàng)

 Quyền của Bên bảo lãnh

- Từ chối hoặc chấp nhận đề nghị về việc cấp bảo lãnh của Bên được bảo lãnh.

- Yêu cầu Bên được bảo lãnh và các Bên liên quan khác cung cấp thông tin, các tài

liệu,…có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh và tài sản bảo đảm (nếu có).

- Đề nghị Bên được bảo lãnh phải có các biện pháp nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ

được Ngân hàng bảo lãnh.

- Thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí/thời hạn/số tiền bảo lãnh; điều chỉnh và áp dụng

lãi suất/lãi suất phạt theo thỏa thuận.

- Từ chối việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi thư bảo lãnh hết thời hạn hoặc hồ sơ

yêu cầu thanh toán của Bên thụ hưởng bảo lãnh không đáp ứng đầy đủ các điều

kiện quy định trong thư bảo lãnh, hoặc Ngân hàng có những bằng chứng/chứng từ

chứng minh việc xuất trình là giả mạo.

- Kiểm soát thực hiện nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh.

 Nghĩa vụ của Bên bảo lãnh

- Phát hành thư bảo lãnh cho Bên được bảo lãnh.

- Bên bảo lãnh có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các tài liệu và các thông tin có liên

quan đến việc phát hành thư bảo lãnh, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

của Bên bảo lãnh thay cho Bên được bảo lãnh khi có yêu cầu của Bên nhận bảo

lãnh

- Thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh ngay khi Bên nhận bảo lãnh xuất

trình/cung cấp đầy đủ các chứng từ hợp lệ theo quy định tại thư bảo lãnh về thực

hiện nghĩa vụ bảo lãnh của Bên bảo lãnh và Bên nhận bảo lãnh.

- Thực hiện các cam kết khác trong hợp đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký với Bên

được bảo lãnh.

1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư)

 Quyền của Bên được bảo lãnh

- Từ chối các yêu cầu của Bên bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong hợp

đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc thư bảo lãnh.

- Yêu cầu Bên bảo lãnh, Bên nhận bảo lãnh thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm

theo cam kết.

- Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi Bên bảo lãnh, Bên nhận bảo lãnh vi

phạm nghĩa vụ đã cam kết.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các Bên liên

quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với

khoản bảo lãnh.

 Nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh

- Cung cấp chính xác, trung thực và đầy đủ các thông tin và tài liệu liên quan đến

khoản cấp bảo lãnh và đồng thời chịu trách nhiệm toàn bộ trước pháp luật về tính

trung thực và chính xác của các hồ sơ đã cung cấp.

- Thực hiện đúng hạn và đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm như đã cam kết và các điều

khoản quy định trong hợp đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh.

- Chịu sự kiểm tra, giám sát nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện bảo lãnh của Bên bảo

lãnh/Bên nhận bảo lãnh. Đồng thời, có nghĩa vụ phải báo cáo tình hình hoạt động

có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho Bên bảo lãnh/Bên nhận bảo lãnh.

- Tự nguyện vô điều kiện trong quá trình phối hợp thực hiện với Bên bảo lãnh, Bên

nhận bảo lãnh và các Bên có liên quan trong quá trình xử lý (nếu có xảy ra).

- Các nghĩa vụ phát sinh khác theo thỏa thuận của các Bên bảo lãnh phải phù hợp với

quy định của Pháp luật.

1.7.3. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh (Khách hàng mua)

 Quyền của Bên nhận bảo lãnh

- Đối chiếu/kiểm tra về tính hợp lệ và hợp pháp của thư bảo lãnh

- Yêu cầu Bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được

bảo lãnh vi phạm theo hợp đồng đã ký kết.

 Nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh

- Thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ trong các hợp đồng/thỏa thuận liên quan

đến nghĩa vụ bảo lãnh và đảm bảo các nội dung trong thư bảo lãnh được phù hợp.

- Thông báo kịp thời và chính xác cho Bên bảo lãnh và các Bên đồng liên quan dấu

hiệu vi phạm của Bên được bảo lãnh.

1.8. Trình tự thực hiện phát hành bảo lãnh - Căn cứ hồ sơ và chứng từ đề nghị của Chủ đầu tư, Ngân hàng thương mại sẽ thẩm

định và ra quyết định cấp bảo lãnh cho Chủ đầu tư.

- Ngân hàng thương mại và Chủ đầu tư ký kết hợp đồng/thỏa thuận bảo lãnh

NƠHTTTL theo quy định của Thông tư 07, cụ thể như sau:

+ “ Hợp đồng bảo lãnh NƠHTTTL được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo

lãnh, phải có các nội dung sau:

 Các quy định pháp luật áp dụng

 Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh

 Nghĩa vụ được bảo lãnh

 Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh

 Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh

 Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

 Quyền và nghĩa vụ của các bên

 Phí bảo lãnh

 Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả

thay và nghĩa vụ, thời hạn hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

 Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận

 Giải quyết tranh chấp phát sinh.

+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án NƠHTTTL tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư

được phép nhận ứng trước của Bên mua theo quy định:

 Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp

với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng

khi chưa bàn giao.

 Trường hợp bên bán, cho cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

 Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không

quá 95% giá trị của hợp đồng.

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ cam kết

bảo lãnh cho Bên mua hết lực theo quy định.

- Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho Bên mua

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong

đó có quy định nghĩa vụ của Chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và

các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời gian giao nhà ở cho Bên mua, Chủ

đầu tư phải gửi cho Ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

+ Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua

nhà ở, Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa

thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa

chỉ của Bên mua.

+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định cho

từng Bên mua, phải thể hiện các nội dung sau:

 Các quy định pháp luật áp dụng

 Số hiệu, hình thức cam kết bảo lãnh

 Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh

 Ngày phát hành, ngày bắt đầu có hiệu lực và/hoặc trường hợp bắt đầu

 Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh

 Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh

 Nghĩa vụ bảo lãnh

 Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

 Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

 Cách thức để kiểm tra tính xác thực của cam kết.

+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho

đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời gian giao, nhận nhà đã cam kết quy

định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”.

1.9. Rủi ro và quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL

1.9.1. Khái niệm rủi ro và quản trị rủi ro

1.9.1.1. Rủi ro

Rủi ro là một trong những khái niệm khá phổ biến, dường như đa số ai cũng có thể

biết và nghe nhiều đến phạm trù này. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại lại không có một

quan điểm thống nhất nào về rủi ro cả. Các tác giả sẽ đưa ra những định nghĩa khác

nhau và những định nghĩa này lại rất phong phú và đa dạng, có thể kể đến như sau:

- AllanWilett cho rằng: “Rủi ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc xuất hiện một

biến cố không mong đợi”, quan điểm này nhận được nhiều sự ủng hộ của một số

học giả như Hardy, Blanchard, Klup, Anghell…

- Trong một nghiên cứu khác của JohnHaynes và được nhắc lại trong cuốn Lý thuyết

Bảo hiểm và Kinh tế của IrvingPfeffer thì “Rủi ro là khả năng xảy ra tổn thất, tổng

hợp những sự ngẫu nhiên có thể đo lường được bằng xác suất”.

- Tuy quan điểm này được xem là hiện đại và nhận được sự ủng hộ cao là của Frank

H.Night khi ông cho rằng “Rủi ro là sự không chắn chắn có thể đo lường được”.

Các định nghĩa trên đều khác nhau tuy nhiên có thể thấy rằng nó cùng đề cập đến 2

đặc điểm cơ bản của rủi ro đó là “Rủi ro là sự không chắn chắn và là khả năng xảy ra

kết quả không mong muốn”. Trong các khả năng xảy ra thì có ít nhất một khả năng sẽ

đưa đến kết quả không như mong muốn, nó có thể đem lại sự tổn thất hay thiệt hại cho

đối tượng gặp rủi ro.

1.9.1.2. Rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL

Từ khái niệm rủi ro và khái niệm thư bảo lãnh NƠHTTTL có thể rút ra khái niệm

rủi ro khi phát hành bảo lãnh NƠHTTTL được hiểu là khả năng xảy ra tổn thất khi thực

hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư) trong trường hợp là

đến thời hạn bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư họ không bàn giao nhà

ở cho Bên mua (Bên nhận bảo lãnh/Bên thụ hưởng) mà không hoàn lại tiền hoặc hoàn

không đầy đủ và đúng với số tiền mà họ đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo

Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết.

1.9.2. Quản trị rủi ro Quản trị rủi ro trong hoạt động cấp bảo lãnh NƠHTTTL là quá trình nhận dạng và

phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lường hóa mức độ rủi ro, trên cơ sở đó lựa

chọn các giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro đối

với Ngân hàng.

1.9.3. Lượng hóa mức độ rủi ro Phương pháp lượng hóa sử dụng kết hợp cả hai phương pháp định tính và phương

pháp định lượng. Đánh giá rủi ro nhằm xác định mức độ nghiêm trọng của các loại rủi

ro đối với việc thực hiện phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL của Ngân hàng thông qua

đánh giá các tiêu chí sau:

- Khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư

- Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro tín dụng đối với các thư bảo lãnh trên.

- Khả năng bù đắp cho các thư bảo lãnh khi Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính

thay cho Chủ đầu tư.

1.9.4. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro 1.9.4.1. Phương pháp xác định các nguyên nhân Nhằm xác định các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, tác giả đã tiến hành theo phương

pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia (bao gồm 10 người) tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn và

SCB-Hội sở.

- Danh sách các chuyên gia được thể hiên cụ thể trong bảng 1.2 sau đây:

Bảng 1.2: Danh sách các chuyên gia

Stt

Họ và tên các chuyên gia

Chức vụ

Phòng/Ban công tác

1 Bà Nguyễn Phương Hồng 2 Ông Lê Anh Phương 3 Bà Nguyễn Thị Thúy Hằng 4 Ông Trần Hoàng Giang 5 Bà Nguyễn Hồ Thu Thủy 6 Bà Võ Thị Phương Yến 7 Ông Dương Tuấn Vũ 8 Ông Phạm Xuân Cường 9 Bà Đặng Thị Bảo Châu 10 Bà Mai Thị Thanh Thủy

Giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc Trưởng Phòng KHDN Giám đốc Giám đốc Giám đốc Giám đốc Phó giám đốc Trợ lý kiêm Chánh VP

Chi nhánh Sài Gòn Chi nhánh Sài Gòn Chi nhánh Sài Gòn Chi nhánh Sài Gòn Phòng Pháp chế Phòng QLRRTD Phòng HTKD Phòng KHDN Phòng KHDN Ban điều hành

(Nguồn: tác giả tự đề xuất)

Sở dĩ tác giả lựa chọn các chuyên gia trên bởi vì thứ nhất các chuyên gia trên đều có

hơn 07 năm kinh nghiệm làm trong lĩnh vực Ngân hàng SCB, thứ hai đây là những vị trí

có vai trò quyết định/tầm ảnh hưởng trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL,

quan trọng hơn hết đây là các chuyên gia có sự am hiểu chuyên sâu về thực trạng tại

SCB và là một trong những mắt xích quan trọng trong quá trình phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL.

Do thời gian có hạn cũng như công việc bận rộn của các chuyên gia rất khó sắp xếp

nhiều buổi gặp gỡ trực tiếp, dựa trên cơ sở lý thuyết đã nghiên cứu trước đó, tác giả đã

tự đưa ra những câu hỏi xoay quanh vấn đề cần trao đổi và sau đó tổ chức một buổi để

cùng trao đổi và thảo luận trực tiếp với 10 chuyên gia trên. Những câu hỏi được tác giả

lựa chọn và kết quả thu được được thể hiện trong bảng 1.3 sau đây:

Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả từ ý kiến chuyên gia

Stt

1 Câu hỏi Việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL có rủi ro cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn hay không?

Kết quả thu được 10/10 chuyên gia đều đồng ý là việc phát hành phát hành bảo lãnh NƠHTTTL có rủi ro cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn. Có rất nhiều ý kiến đến từ các chuyên gia, trong đó có 04 ý kiến về rủi ro đồng quan điểm với nhau: - Chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ đã cam kết. 2 SCB-Chi nhánh Sài Gòn sẽ gặp phải những rủi ro nào? - Chủ đầu tư tuyên bố phá sản - Dự án xây dựng sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh. - Giá trị tài sản thế chấp trượt giá khi xử lý về sau

- 2/10 chuyên gia (Bà Võ Thị Thu Yến và Ông Dương Tuấn Vũ) đồng tình rằng các loại rủi ro trên sẽ có mức độ xảy ra là như nhau.

3 Mức độ xảy ra của các loại rủi ro trên là như nhau hay không?

- 8/10 chuyên gia còn lại đều cho rằng đã là rủi ro thì mức độ xảy ra là khác nhau, trong đó rủi ro mà Chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ đã cam kết là xảy ra cao nhất.

Stt Câu hỏi

4 Khung pháp luật hiện nay đang áp dụng cho bảo lãnh NƠHTTTL đã đồng bộ và thống nhất hay chưa?

Kết quả thu được 10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng khung pháp lý liên quan hiện nay về bảo lãnh NƠHTTTL còn nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất và đồng bộ. Cụ thể là Thông tư 07 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn nhiều mâu thuẫn.

5 Môi trường bất động sản Việt Nam đã thực sự lành mạnh?

10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng môi trường bất động sản Việt Nam rất có nguy cơ xảy ra hiện tường “bong bóng bất động sản”, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ hoàn thành của dự án.

6 SCB đã có công cụ nhận diện rủi ro chưa?

7

Quy trình phát hành bảo lãnh NƠHTTL có nhất thiết phải tách bạch với quy trình bảo lãnh thông thường hay không?

04/10 chuyên gia (Ông Phạm Xuân Cường, Bà Đặng Thị Bảo Châu, Bà Mai Thị Thanh Thủy, Bà Võ Thị Phương Yến) đồng ý là đã có chương trình nhận diện rủi ro thông qua chương trình xếp hạng tín dụng nội bộ. 06/10 chuyên gia còn lại cho rằng chương trình xếp hạng tín dụng nội bộ chưa nhận diện hết các loại rủi ro mà SCB có thể gặp phải. 1/10 chuyên gia (Ông Phạm Xuân Cường) cho rằng không cần tách bạch riêng, vì quy trình chung đến giờ vẫn áp dụng được. 9/10 các chuyên gia còn lại cho rằng nhất thiết phải xây dựng một quy trình riêng cho bảo lãnh NƠHTTL, do phát sinh nhiều yếu tố đặc thù, phải có cơ chế riêng để đơn vị dễ áp dụng.

Stt Câu hỏi

8

Năng lực bao gồm (năng lực tài chính và năng lực thực hiện dự án) yếu kém của Chủ đầu tư có dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng hay không? Kết quả thu được 10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng năng lực tài chính và năng lực thực hiện dự án của Chủ đầu tư rất quan trọng, tài chính mạnh cộng với khả năng thực hiện dự án tốt thì rủi ro SCB gặp phải rất ít và có thể giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng

9 10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng rủi ro là rất lớn Pháp lý dự án của Chủ đầu tư không đầy đủ/hoặc xin thay đổi quá nhiều so với ban đầu có gây ra rủi ro với Ngân hàng không

10 10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng rủi ro là rất lớn. Năng lực điều hành của doanh nghiệp không tốt có ảnh hưởng đến rủi ro cho Ngân hàng hay không?

11

Năng lực thẩm định dự án bất động sản của CBNV SCB đã vững vàng hay chưa? 10/10 chuyên gia rằng kiến thức cũng như năng lực thẩm định dự án bất động sản của CBNV SCB còn nhiều hạn chế, từ đó dễ dẫn đến những kết luận và những nhận định sai.

12 10/10 chuyên gia đều đồng ý rằng hiện tại chưa có chương trình hỗ trợ SCB đã có chương trình hỗ trợ phát hành thư bảo lãnh NƠHTTL chưa?

(Nguồn: tác giả tự tổng hợp)

1.9.4.2. Nhóm nguyên nhân dẫn đến rủi ro

Từ cuộc thảo luận và thống nhất ý kiến của các chuyên gia, tác giả đề xuất 03 nhóm

nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, cụ thể như sau:

 Nhóm môi trường khách quan

- Khung pháp luật Việt Nam: Khung pháp luật hiện nay còn nhiều mâu thuẫn giữa các

thông tư/các luật định có liên quan đến việc phát hành bảo lãnh NƠHTTL, do đó xác

lập một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, nhất quán, được xem như là điều kiện tiên

quyết đảm bảo cho hoạt bảo lãnh có hiệu quả. Các quy định phù hợp sẽ tạo điều kiện

cho việc áp dụng được dễ dàng và tạo điều kiện phát triển hoạt động tín dụng của

Ngân hàng được an toàn và ngược lại.

- Môi trường bất động sản: môi trường bất động sản tại Việt Nam thực sự chưa bền

vững, với tốc độ phát triển như hiện nay, nguy cơ “vỡ bong bóng” là có thể xảy ra

bất kỳ lúc nào.

 Nhóm nội bộ Ngân hàng

- Quy trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTL: Quy trình riêng biệt hiện nay chưa tách

bạch và rõ ràng, còn rất nhiều bất cập và khó khăn xảy ra trong quá trình phát hành

thư bảo lãnh NƠHTTL.

- Công cụ nhận diện rủi ro: Hiện nay SCB chưa xây dựng công cụ nhận diện rủi ro để

cảnh báo/dự báo những rủi ro từ Chủ đầu tư, từ dự án có thể xảy ra đối với Ngân

hàng.

- Hệ thống chương trình hỗ trợ phát hành thư bảo lãnh: Hiện nay SCB chưa xây

dựng được hệ thống chương trình hỗ trợ phát hành thư bảo lãnh cho đơn vị phát

hành.

- Năng lực thẩm định, đánh giá và phân tích CBNV phụ trách: Năng lực thẩm định dự

án, Chủ đầu tư còn nhiều mặt yếu kém, phân tích đánh giá không đúng với tình hình

thực tế dẫn đến việc phát hành thư bảo lãnh cho Chủ đầu tư và dự án đó không chính

xác, như vậy rủi ro cho Ngân hàng rất lớn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

thay cho Chủ đầu tư.

 Nhóm Chủ đầu tư dự án

- Pháp lý dự án: Hồ sơ/chứng từ pháp lý của một dự án đầy đủ theo phê duyệt của các

Ban/ngành có thẩm quyền là minh chứng cho một dự án minh bạch, đã có rất nhiều

dự án bán cho khách hàng mua trên thị trường tuy nhiên không thể thực hiện được

do vướng phải pháp lý dự án của Chủ đầu tư chưa hoàn thiện nên chưa thể có phê

duyệt và tiến hành thực hiện công trình. Do đó, Ngân hàng phải thẩm định kỹ pháp

lý của dự án trước khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL cho Chủ đầu tư.

- Năng lực quản lý/điều hành doanh nghiệp: năng lực quản lý/điều hành của Ban lãnh

đạo doanh nghiệp có tính chất quyết định đến hiệu quả sử dụng tài chính/uy tín của

Ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện cam kết với Ngân hàng, do

đó sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản trị rủi ro tín dụng của Ngân hàng như

không tính toán kỹ lưỡng dẫn đến việc đầu tư quá mức, không lường trước những

bất trắc có thể xảy ra, không có khả năng thích ứng và khắc phục những khó khăn

trong hoạt động đầu tư kinh doanh.

- Năng lực thực hiện dự án và tiềm lực tài chính của Chủ đầu tư dự án: đây là nhân tố

quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến quá trình cấp bảo lãnh của Ngân hàng bởi nếu

doanh nghiệp có tiềm lực tài chính thực sự lành mạnh, khả năng thực hiện dự án

cao, uy tín và đầy kinh nghiệm. Khi có biến cố rủi ro xảy ra doanh nghiệp có khả

năng chống đỡ bằng vốn chủ sở hữu của Công ty và hạn chế ảnh hưởng đến quá

trình thực hiện nghĩa vụ của Ngân hàng.

1.9.5. Tác động của rủi ro

1.9.5.1. Đối với Ngân hàng

Khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết/hợp đồng đã ký với các

Khách hàng mua thì Ngân hàng phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ

đầu tư. Đối với hình thức phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL nghĩa vụ mà Ngân hàng

phải thanh toán rất lớn, con số có thể lên đến hàng tỷ hàng nghìn tỷ đồng, tỷ lệ trích lập

dự phòng rủi ro tín dụng của Ngân hàng lúc đó sẽ không đủ để bù đắp cho toàn bộ

nghĩa vụ trên, vì thế Ngân hàng bắt buộc phải đi vay trên thị trường liên Ngân hàng với

lãi suất cao, bởi lẽ huy động từ tiền gửi dân cư và việc xử lý tài sản đảm bảo của Chủ

đầu tư thường mất rất nhiều thời gian và các thủ tục khác. Nếu tình trạng trên kéo dài,

Ngân hàng sẽ buộc phải đóng cửa và/hoặc tuyên bố phá sản.

1.9.5.2. Đối với nền kinh tế

Hoạt động của Ngân hàng mang tính xã hội hóa cao bởi vì nó liên quan đến rất

nhiều ngành nghề/thành phần khác nhau trong nền kinh tế. Do vậy, khi một Ngân hàng

bị phá sản nó sẽ kéo theo đó là cả một hệ lụy, sức ảnh hưởng tương đối lớn và sức lan

tỏa tương đối rộng. Đầu tiên là các Ngân hàng khác, bởi có mối quan hệ mật thiết/gắn

kết với nhau trong hoạt động nên khi một Ngân hàng phá sản có thể dẫn đến sự sụp

đổ/phá sản của các Ngân hàng còn lại và còn xa hơn nữa đó là cả một hệ thống Ngân

hàng. Ngoài ra việc sản xuất kinh doanh, đầu tư của doanh nghiệp bị gián đoạn do thiếu

nguồn vốn, người dân gửi tiền không lấy lại được tiền…Những hậu quả này còn giảm

lòng tin của dân chúng vào sự vững chắc và lành mạnh của hệ thống tài chính cũng như

hiệu lực và vai trò của các chính sách tiền tệ của Chính phủ, NHNN.

Kết luận chương 1

Chương 1 của luận văn đã khái quát các cơ sở lý luận về bảo lãnh Ngân hàng, thư

bảo lãnh NƠHTTTL, rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh, các nguyên nhân dẫn đến rủi ro,

tiêu chí đánh giá rủi ro và tác động của rủi ro đối với Ngân hàng và đối với nền kinh tế

Việt Nam khi Ngân hàng thực hiện việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL cho Chủ

đầu tư.

Chương 2, tác giả sẽ tiến hành phân tích thực trạng về việc phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL và xác định các nguyên nhân đến rủi ro khi SCB-Chi nhánh Sài Gòn thực

hiện phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB - CHI NHÁNH SÀI GÒN 2.1. Tổng quan về SCB và SCB - Chi nhánh Sài Gòn 2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn

2.1.1.1. Thông tin chung

- Tên giao dịch tiếng việt : Ngân hàng TMCP Sài Gòn

- Tên tiếng anh : Sai Gon Joint Stock Commercial Bank

- Tên viết tắt : SCB (Ngân hàng Sài Gòn)

- Giấy phép hoạt động : 283/GP-NHNN ngày 26/12/2011

- Trụ sở chính : 927 Trần Hưng Đạo, Phường 1, Quận 5, Tp. Hồ Chí

Minh

- Điện thoại : (028) 39 230 666

- Fax : (028) 39 225 888

- Website : scb.com.vn

2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển

Ngày 26/12/2011, Thống đốc NHNN chính thức cấp giấy phép số 283/GP-NHNN

ngày 26/12/2011 về việc thành lập và hoạt động Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) trên

cơ sở hợp nhất tự nguyện của 3 ngân hàng: Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), Ngân

hàng TMCP Đệ Nhất (Ficombank), Ngân hàng TMCP Việt Nam Tín Nghĩa

(TinNghiaBank). Ngân hàng TMCP Sài Gòn (Ngân hàng hợp nhất) chính thức đi vào

hoạt động từ ngày 01/01/2012. Đây được xem như là bước ngoặt trong lịch như động và

phát triển của cả ba ngân hàng, nó đánh dấu sự thay đổi về quy mô tổng tài sản lớn hơn,

phát triển vượt bậc về công nghệ, mạng lưới chi nhánh phát triển rộng khắp cả nước và

trình độ chuyên môn vượt bậc của tập thể CB-CNV.

Trên cơ sở thừa kế những thế mạnh vốn cố của 3 ngân hàng, Ngân hàng hợp nhất

đã có ngay lợi thế trong lịch vực ngân hàng và nằm trong nhóm 5 ngân hàng cổ phần

lớn nhất tại Việt Nam. Từ những thế mạnh sẵn có cùng sự quyết tâm của Hội đồng

Quản trị, Ban điều hành và toàn thể CB-CNV, sự hỗ trợ của Ngân hàng NN, Ngân hàng

Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), đặc biệt là sự tin tưởng và ủng hộ của Khách

hàng, cổ đông, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (Ngân hàng hợp nhất) chắc chắn sẽ phát huy

được thế mạnh và năng lực tài chính, quy mô hoạt động và khả năng quản lý điều hành

để nhanh chóng trở thành một trong những tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu Việt

Nam và mang tầm vóc quốc tế, đủ sức cạnh tranh mạnh mẽ trên thị trường trong và

ngoài nước. Qua đó cung cấp giải pháp tài chính linh hoạt, chất lượng nhằm đáp ứng

nhu cầu của mọi đối tượng Khách hàng cũng như nâng cao giá trị và quyền lợi cho Cổ

đông.

Tổng tài sản, vốn điều lệ, Hoạt động cho vay- tiền gửi được thể hiện tăng trưởng

qua các năm được thể hiện dưới hình 2.1 như sau:

Hình 2.1: Tăng trưởng tổng tài sản, vốn điều lệ, hoạt động cho vay- tiền gửi

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

2.1.1.3. Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi Theo thông tin trên trang scb.com.vn, tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi được thể

hiện như sau:

 Tầm nhìn

“Tập hợp, huy động các nguồn lực, sáng tạo ra các giá trị bền vững cho khách hàng,

đối tác, cổ đông, Người lao động, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, mang lại sự

phồn vinh cho các gia đình và doanh nghiệp Việt Nam, đóng góp thiết thực vào việc

chấn hưng và xây dựng Đất nước giàu mạnh”.

 Sứ mệnh

“Là người đồng hành tin cậy, tận tâm và sáng suốt, mang đến cho khách hàng

những trải nghiệm hài lòng, tiện nghi về chất lượng các sản phẩm, dịch vụ tài chính và

những lợi ích bền vững lâu dài”.

 Giá trị cốt lõi

“Chính trực minh bạch: SCB hoạt động chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cao nhất,

tuân thủ pháp luật và thông lệ quốc tế, công khai và minh bạch, mọi thông tin liên quan

đến hoạt động kinh doanh.

Khách hàng là trọng tâm: Mọi hoạt động của SCB đều hướng đến khách hàng. SCB

luôn hành động dựa trên sự suy xét thấu đáo và quan tâm để nắm bắt những nhu cầu của

Khách hàng. Mọi nhân viên SCB luôn đặt mình vào vị trí của Khách hàng để thấu hiểu

nhằm tìm ra giải pháp tối ưu cho Khách hàng.

Phát triển bền vững: SCB cam kết tạo tạo ra giá trị bền vững, đặt trọng tâm và lợi

ích dài hạn cho Khách hàng và Cổ đông.

Đổi mới sáng tạo: SCB liên tục cải tiến, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, ứng dụng

công nghệ hiện đại nhằm phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. SCB đồng hành, giới

thiệu và tư vấn cho Khách hàng những gói sản phẩm, dịch vụ, tài chính sáng tạo, đa

dạng, hiệu quả.

Chia sẻ hợp tác: SCB hành động trên tinh thần hợp tác với Khách hàng, đối tác,

CBNV, Cổ đông để tạo ra và cùng nhau chia sẻ những lợi ích dài hạn, bền vững”.

2.1.1.4. Những thành tựu đạt được trong 03 năm qua Cùng với sự ổn định và không ngừng phát triển, minh chứng cho điều đó là qua các

năm SCB luôn đạt được những thành tích rất xuất sắc và đáng giá, thông tin cụ thể được

thể hiện trong Bảng 2.1 dưới đây:

Bảng 2.1: Những thành tựu đạt được trong 03 năm qua

Stt Năm Giải thưởng

- Ngân hàng Cân đối tài chính tốt nhất Việt Nam

- Ngân hàng có sản phẩm dịch vụ sáng tạo tiêu biểu Năm 1 2015 - Thương hiệu mạnh

- Thương hiệu nổi tiêng Châu Á- Thái Bình Dương

Stt Năm Giải thưởng

- Sản phẩm tiền gửi tốt nhất Việt Nam

Năm - Đối tác sản phẩm liên kết bảo hiểm tốt nhất Việt Nam 2 2016 - Ngân hàng có dịch vụ khách hàng tốt nhất

- Top 10 Ngân hàng thương mại uy tín

- Thương hiệu mạnh

- Thương hiệu tiêu biểu Châu Á- Thái Bình Dương

- Top 10 sản phẩm dịch vụ uy tín an toàn chất lượng

- Đơn vị phát triển vững mạnh thời kỳ hội nhập Năm 3 - Ngân hàng quản trị doanh nghiệp tốt nhất 2017 - Ngân hàng cung cấp dịch vụ ngoại hối tốt nhất Việt

Nam

- Ngân hàng có công nghệ tốt nhất Việt Nam

- Ngân hàng thương mại tốt nhất Việt Nam

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh SCB-Chi nhánh Sài Gòn)

2.1.1.5. Thông tin mạng lưới hoạt động Xác nhận đến quý I/2018, SCB có tổng cộng 231 đơn vị giao dịch, bao gồm Hội sở

chính và 230 Chi nhánh, Phòng giao dịch hoạt động tại hầu hết các Khu vực, tỉnh và

thành phố trong cả nước. Mạng lưới hoạt động của SCB được phân bố tương đối đồng

bộ, rộng khắp ở các khu vực, địa bàn trọng điểm nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển hiện

tại cũng như định hướng chiến lược dài hạn của Ngân hàng. Ngoài ra, SCB còn thiết lập

quan hệ đại lý với hơn 6.300 Ngân hàng/chi nhánh Ngân hàng tại 78 quốc gia và vùng

lãnh thổ trên thế giới, thông tin tiết được thể hiện trong Bảng 2.2 dưới đây:

Bảng 2.2: Thông tin mạng lưới hoạt động

Số lượng Số lượng Stt Khu vực Chi nhánh Phòng giao dịch

04 33 1 Khu vực Hà Nội

Khu vực Duyên Hải 08 11 2 Bắc Bộ

Số lượng Số lượng Stt Khu vực Chi nhánh Phòng giao dịch

Khu vực Miền Trung 06 15 3 Tây Nguyên

Khu vực Đông Nam 05 09 4 Bộ

11 15 5 Khu vực Miền Tây

16 Chi nhánh và 01 Hội 100 6 Khu vực TP.HCM Sở

50 Chi nhánh và 01 Hội Tổng cộng 183 sở

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

2.1.1.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh của SCB trong năm 2017. Theo báo cáo nội SCB trong 2017, tình hình hoạt động kinh doanh của SCB trong

năm 2017 như sau:

- “Huy động tăng trưởng ổn định, khẳng định niềm tin của khách hàng: Huy động

Khách hàng đến thời điểm 31/12/2017 đạt 353.327 tỷ đồng, tăng 51.664 tỷ đồng,

tương ứng tốc độ tăng 17,1% so với đầu năm. Tốc độ tăng trưởng huy động vốn từ

dân cư và tổ chức kinh tế của SCB ổn định qua các năm và cao hơn mức trung bình

của toàn ngành ngân hàng.

- Hoạt động cho vay hiệu quả, tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp: SCB có nhiều sản phẩm chủ

lực hướng tới nhóm Khách hàng CN và DN vừa và nhỏ (SMEs) như cho vay tiêu

dùng, tiểu thương, bổ sung vốn lưu động, cho vay góp vốn vào doanh nghiệp, dự

án… Các sản phẩm cho vay và đối tượng Khách hàng mà SCB hướng đến thuộc

nhiều lĩnh vực khác nhau.Tính đến thời điểm cuối năm 2017, dư nợ cho vay của

SCB đạt 266.501 tỷ đồng. Khách hàng tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn trên tổng dư nợ

cho vay của SCB được duy trì ở mức thấp, lần lượt là 0,45% và 0,63% vào cuối năm

2017.

- Hoạt động bảo hiểm bức phá mạnh mẽ: Với nỗ lực hết mình của toàn thể nhân viên,

trong năm 2017, hoạt động bảo hiểm của SCB tiếp tục có những bước tiến thần kỳ.

Tính đến ngày 31/12/2017, tổng số hợp đồng bảo hiểm Manulife đã bán thành công

cho Khách hàng là 16.358 hợp đồng, với tổng phí bảo hiểm trong năm thu được là

294,11 tỷ đồng. Tính riêng năm 2017, số lượng hợp đồng Manulife phát hành mới là

9.150 hợp đồng, tổng phí bảo hiểm trong năm khai thác mới đạt 176,73 tỷ đồng,

tăng mạnh hơn 51% so với năm 2016.

- Kinh doanh ngoại hối nhảy vọt: hoạt động kinh doanh ngoại hối trong năm 2017 thể

hiện những bước nhảy vọt của SCB trong mảng nghiệp vụ này. Doanh số giao dịch

ngoại tệ của SCB năm 2017 đạt trên 50 tỷ USD, tăng 60% so với năm 2016. So sánh

với năm 2012, chỉ trong 6 năm, doanh số giao dịch ngoại tệ của SCB đã tăng gấp 36

lần.

- Kinh doanh tiền tệ- Khẳng định vị trí dẫn đầu:

+ Trong năm 2017, doanh số giao dịch và đấu thầu TPCP của SCB đạt hơn

101.000 tỷ đồng, đưa SCB vào nhóm 05 thành viên có thị phần giao dịch TPCP

lớn nhất tại HNX. Tính cả năm 2017, lãi thuần từ hoạt động kinh doanh chứng

khoán của SCB đạt 626 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 14% trong cơ cấu thu nhập hoạt

động của Ngân hàng SCB.

+ Đối với hoạt động kinh doanh vốn, trên cơ sở phát huy những thành quả đã đạt

được trong năm 2016, năm 2017 SCB tiếp tục tận dụng những thế mạnh sẵn có

để mở rộng thêm mối quan hệ với các TCTD trong và ngoài nước, đẩy mạnh

giao dịch trên thị trường liên ngân hàng. Doanh số giao dịch liên ngân hàng của

SCB năm 2017 đạt 488.204 tỷ đồng, tăng 18% so với 2016, trong đó doanh số

nhận gửi/đi vay đạt 390.348 tỷ đồng, doanh số gửi/cho vay đạt 97.856 tỷ đồng.

Việc mở rộng mối quan hệ với các đối tác và gia tăng doanh số giao dịch trên thị

trường liên ngân hàng đã góp phần tích cực trong việc tạo thanh khoản tốt trên

thị trường, hoàn thành tốt kế hoạch kinh doanh tiền tệ năm 2017.

- Thanh toán quốc tế - Cùng khách hàng hội nhập thế giới: Năm 2017, SCB đã vượt

kế hoạch với doanh số hoạt động thanh toán quốc tế đạt khoảng 2,8 tỷ USD và phí

dịch vụ đạt khoảng 153 tỷ đồng, tăng 2,55 lần so với năm trước”.

2.1.2. Tổng quan về SCB - Chi nhánh Sài Gòn. 2.1.2.1. Lịch sử hình thành

- Theo quyết định số 06/2011/QĐ-HĐQT ngày 30/12/2011, quyết định về việc thành

lập Sở Giao dịch- Ngân hàng TMCP Sài Gòn.

- Theo quyết định số 13/QĐ-SCB-HĐQT.15 ngày 06/03/2015, quyết định về việc

thay đổi tên gọi Sở giao dịch và các Phòng giao dịch trực thuộc Ngân hàng TMCP

Sài Gòn như sau:

+ Tên gọi Sở giao dịch:

 Tên gọi cũ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Sở giao dịch

 Tên gọi mới: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn.

 Địa chỉ: Tầng trệt, Tầng 1, Cao ốc văn phòng Fico, số 927 Trần Hưng Đạo,

Phường 1, Quận 5, Tp.HCM.

+ Tên gọi PGD Trần Hưng Đạo:

 Tên gọi cũ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Sở giao dịch - PGD Trần Hưng Đạo

 Tên gọi mới: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn- PGD Trần

Hưng Đạo

 Địa chỉ: 715 Trần Hưng Đạo, Phường 1, Quận 5, Tp.HCM.

+ Tên gọi PGD Nguyễn Huệ:

 Tên gọi cũ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Sở giao dịch - PGD Nguyễn Huệ.

 Tên gọi mới: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn- PGD Nguyễn

Huệ.

 Địa chỉ: Gian hàng TA23, Tầng trệt TT thương mại Lucky Plaza, số 38

Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1,TP.HCM.

+ Tên gọi PGD Hồ Tùng Mậu:

 Tên gọi cũ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Sở giao dịch - PGD Hồ Tùng Mậu.

 Tên gọi mới: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn- PGD Hồ Tùng

Mậu.

 Địa chỉ: 25 Hồ Tùng Mậu, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp.HCM.

- Theo công văn số 672 ngày 07/05/2015 của Cục Thanh tra giám sát Ngân hàng

Tp.HCM đã chấp thuận về việc đổi tên và thay đổi địa chỉ hoạt động của PGD Hồ

Tùng Mậu, thông tin như sau:

+ Tên gọi cũ: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn - PGD Hồ Tùng

Mậu.

+ Tên gọi mới: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn- PGD Nhà Rồng.

+ Địa chỉ: 155 Ký Con, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp.HCM.

2.1.2.2. Sơ đồ và nhiệm vụ của bộ máy tổ chức SCB-Chi nhánh Sài Gòn

 Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi nhánh

BAN GIÁM ĐỐC CHI NHÁNH

PHÒNG KINH DOANH

PHÒNG HỖ TRỢ KINH DOANH

PHÒNG KẾ TOÁN- NGÂN QUỸ

TỔ

PHÒNG DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG

PHÒNG HÀNH CHÍNH CHỨC

CÁ

PHÒNG KHÁCH HÀNG NHÂN

PHÒNG KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP

Hình 2.2: Sơ đồ bộ máy tổ chức của SCB-Chi nhánh Sài Gòn

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

 Nhiệm vụ của các Phòng/Ban

- Ban giám đốc Chi nhánh Sài Gòn

+ Tổ chức thực hiện liên quan đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng theo quy

định; chịu trách nhiệm trước Giám đốc khu vực, Tổng giám đốc về việc quản lý

điều hành mọi hoạt động của Chi nhánh.

+ Tổ chức thực hiện công tác chất lượng dịch vụ tại Chi nhánh và các Đơn vị trực

thuộc.

+ Tổ chức thực hiện hoạt động kế toán và ngân quỹ của Chi nhánh và các Đơn vị

trực thuộc.

+ Quản lý tình hình sử dụng vốn vay, giám sát định kỳ tài sản bảo đảm (bất động

sản, động sản…), đôn đốc, nhắc nợ, thu nợ, thu lãi định kỳ (nếu có)…đảm bảo

tính chính xác và hài lòng của Khách hàng.

+ Tổ chức thực hiện công tác nhân sự, hành chính, giao tiếp, đối nội, đối ngoại tại

Chi nhánh.

+ Thực hiện mục tiêu của Đơn vị và quản lý nhân viên thuộc Chi nhánh.

+ Báo cáo định kỳ hoặc đột xuất về tình hình kinh doanh của Chi nhánh và các

Đơn vị trực thuộc.

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác theo sự phân công của Lãnh đạo cấp trên.

- Phòng Khách hàng doanh nghiệp

+ Tham mưu cho Ban giám đốc trong công tác xây dựng định hướng kế hoạch kinh

doanh mảng KHDN của Chi nhánh và các Đơn vị trực thuộc.

+ Thực hiện công tác bán hàng/kinh doanh (mảng KHDN) tại Chi nhánh và các

Đơn vị trực thuộc theo chỉ tiêu kinh doanh đã giao.

+ Thực hiện thẩm định/tái thẩm định các hồ sơ tín dụng đối với KHDN vượt phân

quyền phán quyết của các Đơn vị trực thuộc trình lên Chi nhánh theo quy định,

quy trình có liên quan.

+ Tổ chức, thực hiện công tác tiếp thị/chăm sóc khách hàng và phát triển Khách

hàng doanh nghiệp.

+ Thực hiện các công việc báo cáo của Phòng và các công việc khác theo phân

công của Lãnh đạo.

- Phòng khách hàng cá nhân

+ Tham mưu cho Ban giám đốc trong công tác xây dựng định hướng kế hoạch kinh

doanh mảng KHCN của Chi nhánh và các Đơn vị trực thuộc.

+ Thực hiện công tác bán hàng (mảng KHCN) tại Chi nhánh và các Đơn vị trực

thuộc theo chỉ tiêu kinh doanh đã giao.

+ Thực hiện thẩm định/tái thẩm định các hồ sơ tín dụng đối với KHCN vượt thẩm

quyền của các Đơn vị trực thuộc trình lên Chi nhánh theo quy định, quy trình có

liên quan.

+ Tổ chức thực hiện công tác chăm sóc khách hàng và phát triển Khách hàng cá

nhân.

+ Thực hiện các công việc báo cáo của Phòng và các công việc khác theo phân

công của Lãnh đạo.

- Phòng hỗ trợ kinh doanh.

+ Quản lý chất lượng của các khoản cấp tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho hoạt động

tín dụng của Chi nhánh và Đơn vị trực thuộc.

+ Tổ chức thực hiện công tác kiểm soát hoạt động cấp tín dụng theo phê duyệt tín

dụng, quy định của SCB, pháp luật trước khi thực hiện giải ngân, bảo lãnh hoặc

các nghiệp vụ tín dụng khác của Chi nhánh và các Đơn vị trực thuộc theo quy

định.

+ Thực hiện công tác hỗ trợ tín dụng cho Chi nhánh và các Đơn vị trực thuộc.

+ Thực hiện các công việc báo cáo của Phòng và các công việc khác theo phân

công của Lãnh đạo.

- Phòng kế toán-Ngân quỹ

+ Tổ chức thực hiện việc kiểm soát tính đầy đủ, nội dung phù hợp (về mặt chứng

từ) hồ sơ giải ngân theo đúng quy định, quy trình của Ngân hàng, hạch toán trên

hệ thống Core banking khi giải ngân, cấp bảo lãnh, hạch toán các nghiệp vụ liên

quan đến quản lý nợ (thu gốc, thu lãi, thu phí, xuất nhập tài sản bảo đảm…) (trừ

cho vay cầm cố Sổ/thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá, số dư tài khoản tiền gửi của

KHCN mở tại SCB và đối tượng khách hàng ưu tiên theo quy định của SCB).

+ Tổ chức thực hiện nghiệp vụ liên quan đến công tác kiểm toán nội bộ, các nghiệp

vụ kế toán trên nền tảng công nghệ thông tin.

+ Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến nghiệp vụ ngân quỹ.

+ Tổ chức công tác lưu trữ và bảo quản hồ sơ, chứng từ, sổ sách liên quan đến

công việc được phân công, cung cấp thông tin, chứng từ theo yêu cầu của thanh

tra, kiểm tra…theo quy định của SCB.

+ Thực hiện các công việc báo cáo định kỳ/đột xuất theo quy định của Ngân hàng

Nhà nước và các cơ quan ban ngành có liên quan (duyệt báo cáo thông tư 31…)

của SCB và Chi nhánh.

+ Thực hiện các công việc khác theo phân công của Lãnh đạo.

- Phòng dịch vụ khách hàng

+ Tham mưu trong công tác xây dựng định hướng kế hoạch kinh doanh của Chi

nhánh.

+ Thực hiện công tác bán hàng tại Chi nhánh và các Đơn vị trực thuộc theo chỉ tiêu

kinh doanh được giao.

+ Thực hiện các nghiệp vụ kế toán giao dịch.

+ Quản lý chất lượng dịch vụ tại Chi nhánh và hỗ trợ quản lý chất lượng dịch vụ tại

các Đơn vị trực thuộc.

+ Thực hiện và quản lý chăm sóc khách hàng, thực hiện và quản lý công tác phục

vụ giao dịch tại quầy.

+ Thực hiện các công việc báo cáo của Phòng và các công việc khác theo phân

công của Lãnh đạo.

2.1.2.3. Những giải thưởng đạt được trong 03 năm qua

- Đơn vị có thành tích xuất sắc trong 3 năm liền, năm 2015, năm 2016 và năm 2017.

- Đơn vị có hoạt động bán Bảo hiểm Manulife tốt nhất SCB trong năm 2016 và năm

2017.

- Đơn vị có hoạt động công đoàn tốt nhất SCB trong năm 2017.

- Đơn vị có tăng trưởng tín dụng tốt nhất năm 2017.

- Đơn vị có kết quả tăng trưởng thi đua ngoại tệ cá nhân tốt nhất trong năm 2016.

- Đơn vị cống hiến tiêu biểu năm 2017.

- Đơn vị có đóng góp xuất sắc nhất năm 2017 và nhiều các giải thưởng khác.

- Ngoài ra, còn rất nhiều giải thưởng khác mà SCB-Chi nhánh Sài Gòn đã vinh dự

được nhận.

2.1.2.4. Bức tranh toàn cảnh hoạt động kinh doanh trong 03 năm qua. Với sự nỗ lực không ngừng của Ban lãnh đạo cùng toàn thể nhân viên của các

Phòng/Ban, Chi nhánh Sài Gòn đã có kết quả kinh doanh rất tốt trong 03 năm qua, được

thể hiện cụ thể trong Bảng 2.3 như sau:

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh trong 03 năm qua

Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch Stt Nội dung Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

1 Tăng trưởng huy động 117,20% 173,60% 208,30%

2 Tăng trưởng cho vay 142,07% 125,90% 160,40%

3 Doanh số bảo lãnh 135,30% 143,70% 159,00%

Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch Stt Nội dung Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017

4 Thu ngoài lãi 142,07% 237,50% 350,00%

5 143,80% 147,70% 198,30%

6 239,80% 169,00% 179,00%

7 112,10% 182,50% 237,50% Doanh số thanh toán thẻ tín dụng Doanh thu thuần thanh toán quốc tế Doanh số kinh doanh ngoại hối

8 Xử lý nợ xấu- nợ quá hạn 125,40% 109,20% 159,6%

9 117,60% 167,20% 192,10% Kế hoạch lợi nhuận trước thuế

(Nguồn: Báo cáo thường niên 2017)

2.2.Kết quả thực hiện khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- CN Sài Gòn

2.2.1. Các dự án đã được phát hành bảo lãnh

Hiện tại, tính đến hết quý I/2018 SCB - Chi nhánh Sài Gòn đã và đang phát hành

các thư bảo lãnh NƠHTTTL cho 03 dự án thuộc Quốc Cường Group, đây cũng là lần

đầu tiên đánh dấu cho sự phát triển của hoạt động cấp bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB nói

chung và SCB- Chi nhánh Sài Gòn nói riêng được thể hiện trong Bảng 2.4 sau đây:

Bảng 2.4: Một số thông tin CĐT dự án đã phát hành bảo lãnh

Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu

- Vốn điều lệ của Chủ đầu tư: 232

tỷ đồng.

- Diện tích đất: 14.388,90 m2

Công ty Cổ phần - Diện tích xây dựng: 3,787,41 m2 Dự án “Sai Gon 1 Bất Động Sản Hiệp - Số lượng căn hộ xây dựng: 933 Gateway” Phú căn bao gồm 904 căn hộ và 29

căn shophouse.

- Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ

đất và tài sản gắn liền với đất hình

thành trong tương lai: 1.026 tỷ

Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu

đồng.

- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án:

600 tỷ đồng.

- Tỷ lệ đảm bảo: 58,47%

- Vốn điều lệ của doanh nghiệp:100

tỷ đồng.

- Diện tích đất: 9.216,50 m2

- Diện tích xây dựng: 3.966 m2

- Số lượng căn hộ xây dựng: 327

căn hộ thương mại và 228 căn hộ Dự án “ Central Công ty Cổ phần 2 offictel. Premium” Giai Việt - Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ

đất và tài sản gắn liền với đất hình

thành trong tương lai: 1.300 tỷ

đồng.

- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án:

470 tỷ đồng.

- Tỷ lệ đảm bảo: 36,15%

- Vốn điều lệ của doanh nghiệp:

2.751 tỷ đồng.

- Diện tích đất: 4.684,50 m2

- Diện tích xây dựng: 2.033,8 m2

Dự án “De Công ty CP Quốc - Số lượng căn hộ xây dựng: 294 3 Cappela” Cường-Gia Lai căn hộ.

- Tổng giá trị nhận thế chấp toàn bộ

đất và tài sản gắn liền với đất hình

thành trong tương lai: 813 tỷ

đồng.

Stt Tên dự án Tên chủ đầu tư Một số thông tin chủ yếu

- Giá trị bảo lãnh tối đa cho dự án:

555 tỷ đồng.

- Tỷ lệ đảm bảo: 68,26%

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

2.2.2. Tổng giá trị bảo lãnh đã phát hành bảo lãnh và tổng phí bảo lãnh thu được Bảng 2.5: Thông tin bảo lãnh đã phát hành

Số

Tổng giá trị

lượng

bảo lãnh đã

Tỷ lệ phí

Tổng giá trị

Tổng giá trị

chứng

phát hành

bảo lãnh

phí bảo lãnh

phí bảo lãnh

Stt Tên dự án

thư đã

(đồng)

thu

phải thu

đã thu

(Tính đến hết

(%/năm)

(đồng)

phát

(đồng)

quý 1/2018)

hành

Dự án “Sai

1

Gon

2,00% 5.008.253.000

270.395.000

93 117.176.093.243

Gateway”

Dự

án

“

2

Central

49

18.739.685.892

1,20%

753.156.000

136.204.000

Premium”

Dự án “De

3

101 116.218.733.345

1,20% 1.633.841.000

992.328.000

Cappela”

-

7.395.250.000 1.398.927.000

Tổng cộng

243 252.134.512.480

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

- Giá trị bảo lãnh đã phát hành tương ứng 70% giá trị của từng hợp đồng mua bán (đã

bao gồm VAT nhưng không bao gồm 2% phí bảo trì) mà Chủ đầu tư đã ký kết với

các Khách hàng mua.

- Do Chủ đầu tư cần phải chủ động trong việc sắp xếp nguồn vốn để triển khai các

hoạt động đầu tư xây dựng khác, nhằm giảm áp lực về tài chính cho Chủ đầu tư,

SCB- Chi nhánh Sài Gòn đã thống nhất chủ trương thu phí định kỳ 03 tháng/lần.

2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện 2.3.2.1. So sánh với toàn hệ thống SCB Như đã nói, đây là lần đầu tiên SCB nói chung và SCB - Chi nhánh Sài Gòn nói

riêng tham gia vào hoạt động phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL. Do đó có thể nói đây

là một bước đánh dấu sự phát triển của hoạt động cấp tín dụng nói chung và hoạt động

phát hành thư bảo lãnh nói riêng tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn và góp phần vào doanh số

thu ngoài lãi của SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Từ đó nâng cao năng lực và uy tín của SCB

đến với các khách hàng, đặc biệt là Chủ đầu tư trong lĩnh vực phát triển các dự án bất

động sản.

2.3.2.2. So sánh với các Ngân hàng thương mại Nửa tháng khi Luật KD BĐS sản năm 2014 có hiệu lực, nhiều Chủ đầu tư tìm đến

Ngân hàng để ký kết hợp tác bảo lãnh cho dự án, tuy nhiên không phải Chủ đầu tư nào

cũng có cơ hội được sự đồng ý phát hành bảo lãnh của Ngân hàng.

Novoland được cho là đơn vị tiên phong khi bắt tay cùng VPBank ký hợp tác bảo

lãnh cho người mua nhà đối với dự án mà Công ty đang triển khai như The Sun

Avenue, River Gate, Lucky Palace…

Công ty Thảo Điền, Chủ đầu tư dự án Masteri Thảo Điền (Quận 2) ký với

Techcombank bảo lãnh dự án này, Sacomreal ký kết bảo lãnh với 03 Ngân hàng là

ACB, HDBank, OCB để bảo lãnh cho dự án Jamona City (Quận 7), Jamona Reverside

và Carillon 3. Địa ốc Gia Hòa ký kết bảo lãnh dự án với VietBank cho dự án Trí Thức

Trẻ (Quận 9), Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền ký kết bảo lãnh với

Eximbank. Hưng Thịnh Corp ký kết hợp tác bảo lãnh với 5 Ngân hàng bao gồm

VietBank, SCB, Sacombank, Viettinbank và BIDV. Công ty HimLam đã ký kết về việc

bảo lãnh với Ngân hàng Sacombank và LienVietPostBank. Công ty TNHH MTV Khu

Bắc Thủ Thiêm đã ký kết về việc bảo lãnh dự án Thủ Thiêm Lake View 2 với

Vietcombank.

Tuy nhiên hiện tại chưa có thống kê hay báo cáo nào thể hiện được số lượng các dự

án của Chủ đầu tư đã được Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh. Qua cái tên của Chủ đầu

tư thực hiện dự án, đều nhận thấy rằng các Ngân hàng khi phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL đều thận trọng lựa chọn những Chủ đầu tư có tài chính vững mạnh, uy tín

và kinh nghiệm trên thương trường bất động sản tại Việt Nam.

2.3. Những bất cập trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.

Trong quá trình thực hiện phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho các dự án, SCB-Chi

nhánh Sài Gòn đã và đang gặp phải vô vàn những khó khăn/khúc mắc cho đến thời

điểm hiện tại vẫn chưa giải quyết được hết cụ thể như sau:

2.3.1. Khả năng gặp gỡ và trao đổi thông tin

Do giá trị bảo lãnh lớn thường Chủ đầu tư sẽ yêu cầu gặp Ban Tổng giám đốc

và/hoặc những người có thẩm quyền quyết định để thống nhất chủ trương làm việc, hạn

mức bảo lãnh, giảm phí,…đây là các yêu cầu đầu tiên để thương thảo việc phát hành

bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng của các Chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó CBTD mới là người thực hiện chính việc phát hành bảo lãnh cho dự

án, việc không hợp tác với CBTD trong khâu cung cấp hồ sơ mà chỉ nằng nặc đòi gặp

lãnh đạo này/lãnh đạo kia rất dễ gây ra tình trạng “ức chế tâm lý” cho CBTD và mất rất

nhiều thời gian để hoàn thiện và ra thông báo phát hành bảo lãnh cho dự án.

2.3.2 Đánh giá Chủ đầu tư và Dự án

Để có thể đánh giá toàn diện một dự án và Chủ đầu tư xây dựng đó không phải là

điều dễ dàng đối với các CBTD tại đơn vị, hơn thế nữa tổng giá trị bảo lãnh phát hành

tương đối lớn do đó bắt buộc CBTD cần phải phân tích rất kỹ và sâu về năng lực tài

chính, năng lực thực hiện dự án, kinh nghiệm thực hiện các dự án,…đây là điều rất là

khó bởi lẽ CBTD tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn đã quá quen với việc đánh giá các Công

ty/hoặc khách hàng thông qua các chứng từ đơn giản và rõ ràng như báo cáo tài chính,

sao kê lương, các hợp đồng kinh tế đầu vào/đầu ra,… vì vậy, đây là một trong những

điều mới mẻ và bản thân CBTD cũng còn rất nhiều bỡ ngỡ.

Pháp lý dự án là một trong những chứng từ/hồ sơ quan trọng để dẫn đến việc phát

hành bảo lãnh NƠHTTTL có đủ cơ sở hay không? Có đúng với quy định của pháp luật

hay không? thực tế pháp lý dự án có rất nhiều các hồ sơ liên quan và để có thể hiểu

được cần rất nhiều thời gian và nghiên cứu kỹ. Dưới áp lực thời gian của Chủ đầu tư

buộc CBTD chỉ có thể xem xét những pháp lý dự án chính mà phải bỏ qua những pháp

lý bổ sung/điều chỉnh. Chính những điều chỉnh nhỏ này là một trong những nguyên

nhân gây ra rủi ro cho Ngân hàng trong tương lai.

2.3.3. Định giá tài sản bảo đảm

Do giá trị bảo lãnh rất lớn, đa số Chủ đầu tư sẽ thế chấp cả đất và toàn bộ công trình

xây dựng hình thành trong tương lai, đại diện phía Chủ đầu tư thường yêu cầu Bộ phận

định giá là bên thứ 3 tham gia định giá tài sản. Trong khi đó, quy định của SCB việc

định giá tài sản phải được SCB chỉ đạo một trong các đối tác đã được SCB lựa chọn và

đã đánh giá năng lực định giá của tổ chức đó.

Trong thời gian qua, SCB đã đồng ý và chấp thuận với mức giá của bên thứ 3 tham

gia định giá tài sản (theo yêu cầu của Chủ đầu tư). Tuy nhiên việc định giá tài sản có ý

nghĩa rất lớn trong việc cấp hạn mức bảo lãnh cho dự án, trong trường hợp nếu như

mức giá định giá đã được đẩy lên so với thị trường, việc SCB chấp nhận với mức giá đó

sẽ gây ra rủi ro rất lớn về tài sản về sau.

2.3.4. Xác định nội dung chứng thư

- Về mẫu chứng thư bảo lãnh áp dụng: do thời gian gấp rút của Chủ đầu tư, SCB chưa

kịp ban hành bộ mẫu chứng thư bảo lãnh NƠHTTTL để đơn vị áp dụng, vì vậy để

phát hành được chứng thư cho từng bên mua, chủ yếu là chủ trương thống nhất các

điều khoản trong chứng thư giữa Chủ đầu tư và SCB.

- Xác định giá trị và hiệu lực phát hành bảo lãnh: Đối với các hồ sơ phát hành thư

bảo lãnh thông thường thì xác định giá trị bảo lãnh và hiệu lực bảo lãnh tương đối dễ

dàng bởi lẽ đều được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng như 2%, 10% giá

trị hợp đồng kinh tế, hoặc là những giá trị tuyệt đối. Còn đối với thư bảo lãnh

NƠHTTTL việc xác định giá trị và hiệu lực bảo lãnh trên chứng thư tương đối khó.

2.3.5. Hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư

Do phải phát hành bảo lãnh cho từng bên mua nên số lượng bảo lãnh phát

hành/ngày rất lớn, tuy nhiên hiện tại SCB chưa có chương trình hỗ trợ in ấn chứng thư

đa số đều làm bằng thủ công và ghi tay, trong khi đó chứng thư là giấy tờ có giá do đó

bất cứ một nhầm lẫn/sai sót nào trong quá trình in và ghi chứng thư thì đều phải hủy, từ

đó vừa tốn thời gian in ấn lại vừa gia tăng chi phí đối với SCB.

2.3.6. Phân quyền phán quyết đang mâu thuẫn

Do hạn mức cấp bảo lãnh rất lớn vì vậy sẽ vượt phân quyền phán quyết của Đơn vị,

trong trường hợp vượt quyền Đơn vị phát hành sẽ trình về HO- thông qua các

Phòng/Ban chức năng.

Theo quy định hiện tại, đối với các hồ sơ có hạn mức phê duyệt 100 tỷ đều trình về

Khối Tái thẩm định tuy nhiên đối với phân khúc bảo lãnh thì trình về Khối Doanh

nghiệp.

Do không thuộc phạm vi phê duyệt của cả 2 khối vì vậy Khối Tái thẩm định

“chuyền banh” cho Khối DN, và ngược lại. Bởi mâu thuẫn trong chính phân quyền

phán quyết đã làm cho Đơn vị tốn thời gian rất nhiều trong khâu trình hồ sơ về cấp có

thẩm quyền phê duyệt.

2.4. Những rủi ro khi SCB-Chi nhánh Sài Gòn phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL

Bảo lãnh là một trong những hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng thương mại. Do

đó, rủi ro khi thực hiện phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL mang trong mình tất cả

những rủi ro trong hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng, tuy nhiên bảo lãnh mang đặc

tính riêng có của nó vì vậy mà những rủi ro và các chỉ số đánh giá cũng khác so với rủi

ro tín dụng. Những rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL có thể xảy ra đối với

Ngân hàng đó là:

2.4.1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ Việc CĐT không bàn giao nhà ở đúng tiến độ cũng không quá xa lạ đối với mọi

người kể cả Ngân hàng, Chủ đầu tư và các Khách hàng mua NƠHTTTL. Có rất là nhiều

vụ kiện xảy ra giữa Khách hàng và Chủ đầu tư liên quan đến việc bàn giao nhà chậm

tiến độ, một số ví dụ như: Dự án cao tầng Phú Thanh-Cienco 5 do Công ty 585 làm chủ

đầu tư xây dựng, giao chậm nhà cho khách hàng 8 tháng so với hợp đồng, Dự án căn hộ

Cao Ốc Xanh do Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 8 (CIC8) làm chủ đầu tư trong

đó Block C thì đã bàn giao nhưng Block A và B đến nay vẫn chưa bàn giao (gần 10

năm), Dự án River City do Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát đạt làm chủ đầu

tư…

Thư bảo lãnh NƠHTTTL ra đời nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của Khách hàng

mua và giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn. Tuy nhiên Ngân hàng chỉ

đảm bảo trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết thì

Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho CĐT chứ Ngân hàng không đảm

bảo chắc chắn tại thời điểm bàn giao bắt buộc CĐT phải giao nhà cho Khách hàng mua

và chất lượng phải đảm bảo như đã cam kết, Ngân hàng hoàn toàn bị động trong việc

này, do đó khi phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua Ngân hàng cũng phải

chịu áp lực rất là lớn nếu như CĐT không bàn giao đúng tiến độ theo như đã cam kết.

2.4.2. Chủ đầu tư phá sản. Trong trường hợp CĐT phá sản, không tiếp tục thực hiện dự án mà Ngân hàng đã

đứng ra phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua căn hộ thì Ngân hàng phát

hành bảo lãnh phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của Chủ đầu tư đối với

các Khách hàng mua căn hộ. Theo quy định của điều 55, luật Phá sản “nếu nghĩa vụ bảo

lãnh phát sinh thì Bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh” và “Trong trường hợp

người được bảo lãnh hoặc cả người bảo lãnh và người được bảo lãnh đều mất khả năng

thanh toán thì người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh theo

quy định của pháp luật”.

2.4.3. Dự án xây sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh. Bất chấp luật, quy định nhiều Chủ đầu tư vẫn nhắm mắt “làm liều” khi tiến hành

xây dựng nhiều hạng mục không cho phép, ví dụ điển hình chính là vụ “lùm xùm”

quanh dự án Thảo Điền Sapphire do Công ty CP TDS làm chủ đầu tư, mặc dù dự án này

có quy mô hoành tráng thế nhưng ngày 27/04, đội thanh tra địa bàn Quận 2 thuộc

Thanh tra Sở Xây dựng Tp.HCM đã kiếm tra phát hiện hàng loạt hạng mục sai so với

giấy phép xây dựng số 95/GPXD ngày 18/06/2015 do Sở Xây dựng cấp, cụ thể như sau:

tăng diện tích tầng trệt, vi phạm khoản lùi sông Sài Gòn…trước các sai phạm trên

UBND Tp.HCM ra quyết định xử phạt hành chính về hoạt động xây dựng đối với TDS

với số tiền 1 tỷ đồng, đây được coi là mức phạt hành chính cao nhất trong hoạt động

xây dựng từ trước đến nay tại Tp.HCM. Bên cạnh đó Chủ đầu tư dự án còn phải đình

thi công toán bộ dự án công trình vi phạm, tháo dỡ phần thi công sai nội dung giấy phép

xây dựng, dẫn đến việc bàn giao nhà ở bị chậm so với tiến độ đã cam kết.

2.4.4. Giá trị tài sản thế chấp trượt giá khi xử lý Khi bên Ngân hàng nhận thế chấp dự án sẽ bao gồm đất và toàn bộ công trình trên

đất tính đến thời điểm hoàn thành theo tiến độ dự án, cụ thể các dự án đã nhận thế chấp

được thể hiện trong Bảng 2.6 dưới đây:

Bảng 2.6: Giá trị tài sản dự án nhận thế chấp

Đvt: triệu đồng

Tỷ lệ

Giá trị của toàn

Tổng giá trị SCB

Giá trị đất

Tổng giá trị thế

nhận

Stt Tên dự án

bộ công trình xây

nhận thế chấp

chấp (làm tròn)

đảm

dựng HTTTL

(làm tròn)

bảo

Dự án “Sai

1

Gon

195.000.000

1.078.000.000

1.273.000.000

1.026.000.000

80%

Gateway”

Dự án “

2

Central

235.000.000

1.390.000.000

1.625.000.000

1.300.000.000

80%

Premium”

Dự án “De

3

140.000.000

876.000.000.000

1.016.000.000

813.000.000

80%

Cappela”

Tổng cộng

3.914.000.000

3.139.000.000

80%

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

Qua bảng số liệu trên ta nhận thấy giá trị của toàn bộ công trình xây dựng HTTTL

rất lớn, gấp 5 lần so với giá trị đất. Tuy nhiên vì lí do nào đó dự án ngừng thi công và

Chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện và bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết với

Khách hàng. Trong trường hợp không tìm được đối tác mua nợ, Ngân hàng buộc phải

bán nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản bảo lãnh mà Ngân hàng

đã phát hành cho các khách hàng mua. Thực tế cho thấy giá trị toàn bộ công trình xây

dựng HTTTL bây giờ chỉ là những “khối sắt” nằm im lìm chứ không phải là mấy nghìn

tỷ như giá trị ban đầu mình nhận thế chấp. Hơn thế nữa trước sự thay đổi đầy phức tạp

của thị trường bất động sản khiến giá trị của tài sản thế chấp không còn giá trị như lúc

ban đầu đã thẩm định. Do vậy, khi xử lý tài sản thế chấp giá trị tài sản thế chấp tại thời

điểm xử lý sau khi định giá lại có thể không đủ để bù đắp cho giá trị của các khoản bảo

lãnh đã phát hành. Trong trường hợp đó Ngân hàng buộc phải có phương án xử lý các

khoản trích lập dự phòng rủi ro cho giá trị biến động của tài sản thế chấp trên nếu như

Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư

2.5. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành bảo lãnh NƠHTTTL

2.5.1. Nhóm môi trường khách quan.

2.5.1.1. Khung pháp luật Việt Nam

Khi SCB-Chi nhánh Sài Gòn phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL, khung pháp lý

được áp dụng liên quan đó là Luật KD BĐS 2014 và Thông tư 07, tuy nhiện hiện tại

giữa Thông tư và Luật đang có sự mâu thuẫn với nhau.

Quy định về CĐT phải được Ngân hàng bảo lãnh dự án NƠHTTTL của Luật KD

BĐS 2014 được xem giúp người mua nhà yên tâm hơn khi quyết định bỏ tiền “mua nhà

trên giấy”. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố danh sách 42 ngân hàng

được phép bảo lãnh dự án bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế khi quy định này được

triển khai đã gặp không ít vướng mắc, thậm chí có nguy cơ rơi vào bế tắc do vênh nhau

giữa các quy định về điều kiện bán nhà và điều kiện thực hiện bảo lãnh.

Điều 56, Luật KD BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho

thuê mua NƠHTTTL phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo

lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn

giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Như vậy, trước khi Chủ đầu tư bán NƠHTTTL, phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại Thông tư 07 của NHNN quy định “ khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư

dự án BĐS để bán NƠHTTTL, NHTM phải tuân thủ một trong các quy định sau đây:

Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê

mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua

khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua,

bên thuê mua”

Thực hiện các quy định trên, các bên đang thực sự loay hoay bởi luật quy định phải

có bảo lãnh trước khi ký hợp đồng bán nhà, ngược lại Thông tư quy định chỉ được bảo

lãnh sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng nếu căn

cứ đúng theo quy định về điều kiện bảo lãnh của Luật KD BĐS 2014, đồng thời cũng

đúng với nguyên tắc giao dịch bảo lãnh, việc bảo lãnh NƠHTTTL sẽ trở nên bế tắc,

theo kiểu không biết “gà” có trước hay “trứng” có trước. Và cũng như các Ngân hàng

khác, SCB- Chi nhánh Sài Gòn cũng lúng túng và loay hoay trước những luật và thông

tư liên quan đến việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho các dự án.

Mãi đến sau nay, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 15/11/2017 nhằm sửa đổi/bổ

sung một số điều khoản của Thông tư 07/2015/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 13) ra

đời đã quy định chặt chẽ và cụ thể hơn về mối quan hệ giữa Ngân hàng và Bên mua,

Bên thuê mua NƠHTTTL. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn những hạn chế:

- Không quy định về cách xác định số tiền bảo lãnh ghi trên từng thư bảo lãnh phát

hành cho người mua nên Ngân hàng vẫn đang loay hoay trong việc xác định số tiền

bảo lãnh trong thư bảo lãnh khi phát hành thư bảo lãnh cho các Khách hàng mua.

Điều này sẽ dễ dẫn đến mâu thuẫn, phát sinh tranh chấp khi số tiền bảo lãnh trong

thư bảo lãnh không đồng nhất với số tiền bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh.

- Thông tư 13 vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh như

Thông tư 07: “Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày

phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã

cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Như vậy, nếu Chủ đầu tư chậm

giao nhà mà người mua vẫn muốn chờ đợi để nhận nhà thì khi hết thời hạn bảo lãnh

người mua không thể yêu cầu thanh toán bảo lãnh được nữa. Thời hạn 30 ngày là rất

nhanh và việc yêu cầu gia hạn bảo lãnh đối với Chủ đầu tư là không dễ dàng khi luật

không có quy định.

2.5.1.2. Môi trường bất động sản Bất động sản là một sản phẩm thiết yếu, có nhu cầu cao nhưng thường có giá rất

cao nên cầu có khả năng thanh toán thường bị hạn chế. Một khi mức cung bất động sản

vượt quá cầu có khả năng thanh toán thì sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản và

mạnh hơn có thể gây ra bất ổn vĩ mô nghiêm trọng.

Khi kinh tế phát triển tốt, nhu cầu bất động sản tăng cao, làm giá tăng, khi giá bất

động sản tăng nhanh sẽ làm cho tài sản của mọi người tăng lên và càng kích thích tăng

mua bất động sản, đây chính là khởi đầu của quá trình bong bóng trên thị trường bất

động sản.

Khi giá càng tăng thì cầu có khả năng thanh toán càng giảm và khi mức cung tăng

vượt quá cầu có khả năng thanh toán sẽ dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường này và các hoạt

động sản xuất- kinh doanh khác đặc biệt là hệ thống ngân hàng khi vừa là chủ nợ vừa là

người nắm giữ các khoản thế chấp bằng bất động sản.

Khi thị trường Bất động sản có nhiều biến động xấu, sẽ ảnh hưởng đến tiến độ bàn

giao nhà ở của Chủ đầu tư cho các khách hàng mua, từ đó gia tăng rủi ro thực hiện

nghĩa vụ tài chính của Ngân hàng.

2.5.2. Nhóm Chủ đầu tư 2.5.2.1. Pháp lý dự án Đây được coi là cơ sở quan trọng nhất và cũng là lý do dẫn đến việc phát hành bảo

lãnh của Ngân hàng. Mỗi một dự án sẽ có những pháp lý liên quan tuy nhiên phải đáp

ứng được điều kiện tiên quyết theo Luật KD BĐS năm 2014 đó là “Có giấy tờ về quyền

sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm

thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, riêng

trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương

lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

(Chi tiết được thể hiện trong Phụ lục số 01 đính kèm)

Đối với 03 dự án mà SCB- Chi nhánh Sài Gòn thực hiện việc phát hành thư bảo

lãnh NƠHTTTL đã đáp ứng được yêu cầu theo các chứng từ/giấy tờ theo quy định. Tuy

nhiên riêng đối với dự án “Central Premium” do Chủ đầu tư thay đổi các chỉ tiêu quy

hoạch dự án so với đề án ban đầu và chưa thực hiện xong phần nghĩa vụ tài chính bổ

sung nên theo quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có công văn về việc

chỉ được phép bán 234/335 căn hộ tại Công trình Premium Central thuộc dự án Khu nhà

ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại phường 5, quận 8, Tp. HCM. Nếu

như vậy, đồng nghĩa với việc các căn hộ còn lại không được phép bán trong khi đó

Ngân hàng nhận thế chấp toàn bộ công trình xây dựng hình thành trong tương lai gắn

liền với đất sẽ không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại Sở tài nguyên

và Môi trường, từ đó gây ra rủi ro rất lớn cho SCB nếu như nhận toàn bộ dự án trên.

2.5.2.2. Năng lực thực hiện dự án và tiềm lực tài chính của Chủ đầu tư Để đánh giá được năng lực thực hiện dự án của Chủ đầu tư, SCB- Chi nhánh Sài

Gòn đã trở về với quá khứ để phân tích rằng có dự án nào của Chủ đầu tư đã hoàn thành

và bàn giao cho khách hàng. Đối với 03 dự án trên đều thuộc Quốc Cường Group, đây

là là một trong những tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam, đã xây dựng và sở hữu

rất nhiều dự án thành công như là Quốc Cường Gia Lai 1 trên đường Trần Xuân Soạn,

Phường Tân Kiểng, Quận 7, Tp. Hồ Chí Minh, Dự án Samland Giai Việt; Dự án Giai

Việt Residence; Dự án Khu căn hộ Chánh Hưng Giai Việt (Quận 8), Quốc Cường

Group còn đang liên kết và thực hiện nhiều Dự án như Dự án Phước Kiển, huyện Nhà

Bè, Tp. Hồ Chí Minh với tổng diện tích hơn 100ha, Dự án Marina - Đà Nẵng, Dự án

Sông Thu - Đà Nẵng,... Trong các Dự án đang nắm giữ và hoạt động, Dự án Amena

ngoài phần đã sang nhượng cho BIDV, Quốc Cường Group còn giữ lại 150 căn hộ và

đã đưa vào hoạt động khai thác kinh doanh với việc cung cấp dịch vụ lưu trú cao cấp và

trọn gói cùng các dịch vụ tiện ích đi kèm chuẩn 4-5 sao ngay tại trung tâm Tp. Hồ Chí

Minh. Một dự án khác ở đường Lý Tự Trọng Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh cũng đang triển

khai xây tới tầng 4, đến cuối năm sẽ ra mắt khoảng gần 300 căn hộ dịch vụ, hướng đến

phục vụ khách hàng cao cấp và thị trường có nhu cầu khách du lịch, lưu trú dài hạn ở

các khu đô thị lớn của Việt Nam.

Đến tháng 11/2017, vốn điều lệ của Quốc Cường Group là 2.751.293 triệu đồng,

và tổng vốn Chủ sở hữu là 3.848.095 triệu đồng, tổng giá trị khá lớn cho các tập đoàn

trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên không phải “thành công ở

quá khứ sẽ thành công ở tương lai”, bất cứ một dự án nào, năng lực và tiềm lực tài

chính thực hiện dự án của Chủ đầu tư sẽ thay đổi trong từng thời kì/thời điểm, vì vậy rủi

ro có thể xảy ra bất cứ khi nào.

2.5.2.3 Năng lực quản lý/điều hành doanh nghiệp: Năng lực quản lý/điều hành của Ban lãnh đạo doanh nghiệp có tính chất quyết định

đến hiệu quả sử dụng tài chính/uy tín của Ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng

thực hiện cam kết với Ngân hàng, trong trường hợp Chủ đầu tư dự án không tính toán

kỹ lưỡng dẫn đến việc đầu tư quá mức, không lường trước những bất trắc có thể xảy ra,

không có khả năng thích ứng và khắc phục những khó khăn trong hoạt động đầu tư kinh

doanh, từ đó có thể gây ra rủi ro rất cao cho Ngân hàng.

2.5.3. Nhóm nội bộ Ngân hàng 2.5.3.1. Hệ thống nhận diện rủi ro Hiện, SCB chưa xây dựng được hệ thống nhận diện rủi ro để từ đó các Đơn vị kinh

doanh áp dụng nhằm nhận thấy các rủi ro hiện hữu và các rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra

đối với Ngân hàng, để từ đó cảnh báo hoặc đưa ra các quyết định mang tính chất tham

khảo. Hiện tại đơn vị xác định và nhận diện rủi ro đều dựa trên cảm tính là chủ yếu, vì

vậy rất dễ gây ra những quyết định sai sót hoặc bỏ qua những rủi ro thực sự tiềm ẩn đối

với Ngân hàng.

2.5.3.2. Quy trình cấp bảo lãnh Hiện, SCB chưa xây dựng được quy trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL thành

một quy trình riêng để các Đơn vị kinh doanh áp dụng thực hiện mà hiện đang áp dụng

chung với quy trình phát hành thư bảo lãnh thông thường, qua quá trình thực hiện nội

tại xuất hiện vô vàn những khó khăn/bất cập, từ đó vừa tốn kém thời gian vừa gây ra rất

nhiều rủi ro cho Ngân hàng.

2.5.3.3. Hệ thống hỗ trợ phát hành bảo lãnh

Đa số việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL đều làm bằng phương pháp thủ công

trong đó có ghi tay các thông tin trên chứng thư (số chứng thư, đơn vị phát hành, số

tiền, ngày/giờ phát hành,…), việc ghi tay trong thời gian quan đã tốn kém rất nhiều thời

gian và chi phí, cụ thể được thể hiện trong bảng 2.7 như sau:

Số chứng thư phát hành/ngày

Số chứng

Chi phí/chứng thư

Thời gian

Stt

Trong tháng 01/2018

thư sai

hỏng (đồng)

làm lại

40 chứng thư trong ngày cho dự án

1

12

31.200

0,5 ngày

“Saigon Gateway”

60 chứng thư trong ngày cho dự án

2

20

52.000

1 ngày

“Central Premium”

10 chứng thư trong ngày cho dự án

3

03

7.800

0,5 ngày

“Decappela”

Bảng 2.7: Tổng hợp số chứng thư sai và chi phí trong tháng 01/2018

Tổng cộng

35

91.000

2 ngày

(Nguồn: báo cáo nội bộ SCB)

2.5.3.4. Năng lực của CBTD Để có thể đánh giá dự án, bản thân CBTD thuộc P.KHDN của SCB - Chi nhánh Sài

Gòn còn rất lúng túng và bộc lộ nhiều mặt hạn chế bởi lẽ đi sâu vào lĩnh vực bất động

sản không phải là một điều dễ dàng, để có thể đưa ra những đánh giá, kết luận tương đối

chính xác về dự án đòi hỏi phải tổng hợp rất rất nhiều kinh nghiệm về pháp lý bất động

sản, đọc-hiểu quy hoạch dự án theo tỷ lệ 1/500, bản vẽ thiết kết dự án…. Và hơn thế

nữa, đây là một lĩnh vực khó và chịu nhiều tác động/ảnh hưởng từ các yếu tố khác nhất

là các cơ quan chức năng của Nhà nước.

Việc thẩm định và đánh giá sai của CBTD sẽ là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến khả

năng mà SCB - Chi nhánh Sài Gòn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu

tư đồng thời đạo đức của CBTD đang là mối nguy nổi cộm trong những năm gần đây,

vì một số lí do khách quan và chủ quan CBTD đã đánh liều làm giả hồ sơ, làm sai quy

định, cố tình không để cập đến những khó khăn/vướng mắt của tờ trình….gây thiệt hai

rất lớn đối với Ngân hàng.

2.5.3.5. Sự phối hợp làm việc giữa các Phòng/Ban có liên quan Do chưa có quy trình phối hợp ngay từ đầu nên trong quá trình SCB-Chi nhánh Sài

Gòn trao đổi với các Phòng/Ban hội sở còn nhiều kẻ hở, thiếu thông tin, lỏng lẻo và

phản hồi kết quả còn rất chậm và lúng túng, đẩy kết quả về email trưởng đơn vị hay trên

chương trình luân chuyển hồ sơ… Hơn thế nữa, khi nhìn nhận vào thực tế phát sinh, các

vấn đề này dường như các Phòng/Ban hay “chuyền banh” với nhau, Phòng này đẩy cho

Phòng kia, Phòng kia chuyền cho Phòng nọ, bởi lẽ chưa có quy trình nên không thể quy

đổ trách nhiệm và nghĩa vụ đó cho bất kỳ phòng nào cả.

Trước các áp lực của Chủ đầu tư và Khách hàng mua căn hộ, việc SCB-Chi nhánh

Sài Gòn tự quyết định và chịu trách nhiệm khi chưa có ý kiến phản hồi của các

Phòng/Ban rất dễ gây ra rủi ro đối với Ngân hàng.

Kết luận chương 2

Trong chương 2, tác giả đã nêu ra và đánh giá thực trạng về việc phát hành thư bảo

lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn trong đó đánh giá những bất cập/khó

khăn đang gây ra cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn, nguyên nhân dẫn đến các khó khăn đó,

các loại rủi ro có thể xảy ra đối với Ngân hàng trong việc phát hành thư bảo lãnh

NƠHTTTL.

Chương 3, tác giả sẽ đưa ra những giải pháp nhằm giảm thiểu/hạn chế những rủi ro

khi thực hiện phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn trong thời

gian tới.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB- CHI NHÁNH SÀI GÒN.

3.1. Định hướng phát triển trong hoạt động cấp tín dụng đến năm 2020.

Trải qua 7 năm kể từ ngày 03 Ngân hàng hợp nhất, sự đổi mới, ổn định và phát

triển bền vững vẫn luôn là mục tiêu hàng đầu tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn, mặc dù đã

đạt được những kết quả nhất định, song trong giai đoạn phát triển đến năm 2020, SCB-

Chi nhánh Sài Gòn nói riêng và SCB- ngôi nhà chung cần phải tập trung phấn đấu nâng

cao năng lực tài chính và năng lực hoạt động bắt kịp tốc độ phát triển của Ngân hàng ở

một số nước phát triển. Đến năm 2020, SCB phải đảm bảo phát triển một hệ thống ngân

hàng vững mạnh, cạnh tranh, năng động, hỗ trợ và đóng góp tích cực vào sự phát triển

của nền kinh tế. Đồng thời hướng tới một nền tảng công nghệ ngân hàng hiện đại, bảo

mật cao sẵn sàng đối mặt với những thách thức của tự do hóa và công nghệ hóa.

3.1.1. Công nghệ thông tin - dẫn đầu xu hướng Với quy mô khách hàng ngày càng đa dạng cùng với những tiến bộ về kỹ thuật,

công nghệ cũng gây ra nhiều khó khăn cho việc quản lý và giám sát trong hoạt động tín

dụng, rủi ro kinh doanh ngày phức tạp hơn, vì vậy SCB phải liên tục nâng cao khả năng

bảo mật, kiểm soát rủi ro. Mục tiêu của SCB là tối ưu hoạt động, giảm thiểu rủi ro, an

toàn, giảm chi phí, tăng lợi nhuận đồng thời cập nhật xu hướng của ngành với việc

nhanh chóng đổi mới sản phẩm, kênh phân phối kịp thời với xu hướng thay đổi hành vi

của Khách hàng thông qua phát triển công nghệ thông tin.

Trong công tác quản lý rủi ro, SCB thực hiện các chương trình để đảm bảo khả

năng vận hành liên tục và ổn định đồng thời thực hiện nâng cấp nền tảng CNTT thông

qua việc xây dựng hệ thống quản lý yêu cầu tập trung tích hợp với công cụ tương tác

trao đổi social cho SCB, xây dựng ISO 27000, ITIL, đồng thời thực hiện quản lý user

tập trung đảm bảo quản lý phân quyền và truy cập đúng với chức năng và quyền hạn

của từng user.

3.1.2. Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng Tiếp tục hoàn thiện cơ cấu tổ chức quản lý rủi ro theo mô hình 03 vòng bảo vệ

(vòng 01: các đơn vị kinh doanh, vòng 02: Khối quản lý rủi ro, vòng 03: Ban kiểm

soát). Việc tổ chức và quản lý rủi ro theo mô hình 03 vòng bảo vệ giúp cho SCB bảo

đảm tất cả các thành viên trong hệ thống tăng cường nhận thức và tham gia vào quá

trình quản trị rủi ro; bảo đảm các loại rủi ro trong quá trình hoạt động của Ngân hàng

đều được nhận diện, đánh giá và xử lý kịp thời.

Hình 3.1: Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng

(Nguồn: Báo cáo nội bộ SCB)

Ngoài ra với định hướng phát triển bền vững dựa trên nền tảng mô hình quản trị rủi

ro theo Basel II, đồng thời đáp ứng việc tuân thủ các yêu cầu của NHNN trong thời gian

tới, SCB thực hiện triển khai nhiều chương trình quản lý rủi ro tín dụng quan trọng như:

- Xây dựng chương trình quản lý dữ liệu tổn thất (LEM)

- Xây dựng và triển khai chỉ số rủi ro chính (KRIs)

- Chương trình hệ thống cảnh báo rủi ro sớm (EWS)

- Đánh giá GAP theo các yêu cầu Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ vốn

an toàn đối với ngân hàng.

- Tính thử nghiệm tổng tài sản có rủi ro tín dụng, vốn yêu cầu cho rủi ro hoạt động và

rủi ro thị trường tại SCB theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ vốn an

toàn đối với ngân hàng.

3.2. Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB -

Chi nhánh Sài Gòn.

3.2.1. Xây dựng hệ thống cảnh báo rủi ro EWS

“Phòng bệnh hơn chữa bệnh”, trước những sự thay đổi khôn lường của thị trường

bất động sản và nhiều yếu tố biến động ảnh hưởng khác, SCB - Chi nhánh Sài Gòn cần

phải xây dựng hệ thống cảnh bảo rủi ro sớm nhằm thực hiện tốt khâu “phòng bệnh”, tức

là sàng lọc Chủ đầu tư trước khi đồng ý phát hành cam kết bảo lãnh NƠHTTTL cho dự

án mà Chủ đầu tư thực hiện.

Trong thời gian tới đây, Khối QTRRTD sẽ phối hợp với Khối CNTT và đối tác bên

ngoài để xây dựng chương trình hệ thống cảnh báo rủi ro sớm (EWS). Dựa trên nền

tảng công nghệ hàng đầu thế giới, EWS xây dựng có khả năng xử lý hàng triệu bản ghi

trong thời gian ngắn với 2 màng lọc. Màng lọc thứ nhất dựa trên thông tin từ Hệ thống

Kho Dữ liệu doanh nghiệp (EDW), hệ thống Xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống Quản

lý rủi ro tín dụng. Từ đó, hệ thống lọc ra danh mục các khoản tín dụng cần điều tra. Sau

đó, màng lọc thứ 2 dựa trên kết quả điều tra thông tin về hoạt động kinh doanh của

khách hàng và các nguồn thông tin đáng tin cậy từ bên ngoài để đưa ra mức độ cảnh

báo Đỏ, Vàng, Xanh tương ứng đối với khoản tín dụng đó. Có 3 mức độ cảnh báo rủi ro

tín dụng sớm bao gồm: Xanh - khó khăn tạm thời, Vàng - rủi ro, Đỏ - rủi ro cao, suy

giảm mạnh khả năng trả nợ, nguy cơ chuyển nhóm nợ lớn.

Khi áp dụng hệ thống EWS, hệ thống tự động tiến hành sàng lọc và phân loại thông

tin đầu vào, CBTD sẽ có được bức tranh tổng quan hơn về danh mục khách hàng, nhận

diện sớm hơn những khách hàng tiềm ẩn rủi để từ đó hạn chế/từ chối cấp tín dụng.

3.2.2. Xây dựng quy trình bảo lãnh NƠHTTL riêng

Lưu đồ thể hiện trong bảng 3.1 như sau:

Bảng 3.1: Lưu đồ quy trình bảo lãnh NƠHTTL riêng

Bước

Trách nhiệm

Hoạt động

1

NVKHDN

Tiếp nhận, hướng dẫn KH lập bộ hồ sơ

Từ chối

2

NVKHDN, LĐPKD, LĐCN

Thẩm định, xét cấp bảo lãnh

Ký kết TTCBL và giao nhận tài sản

3

P.HTKD, LĐ P.KTNQ, LĐCN

4

NVKHDN,

P.HTKD,

LĐ

Phát hành thư bảo lãnh

P.KTNQ, LĐCN

5

NVKHDN, P.HTKD, LĐPKD,

LĐCN

Kiểm tra và quản lý sau phát hành bảo lãnh

6

NVKHDN, LĐPKD, P.HTKD, LĐ

P.KTNQ, LĐCN

Xử lý phát sinh trong quá trình cấp bảo lãnh

Kết thúc khoản bảo lãnh

7

P.HTKD, LĐ P.KTNQ, LĐCN

(Nguồn: tác giả tự đề xuất)

Diễn giải lưu đồ:

Bước 1 Tiếp nhận, hướng dẫn KH lập hồ sơ

Khi CĐT có nhu cầu phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, Đơn vị phát hành sẽ trao đổi, tìm

hiểu nhu cầu thực tế của KH và hướng dẫn KH bổ sung các chứng từ sau:

- Hồ sơ pháp lý

- Hướng dẫn Kh mở tài khoản về bảo lãnh NƠHTTTL

- Hồ sơ phát hành bao gồm:

+ 01 giấy đề nghị phát hành bảo lãnh

+ Hợp đồng mua bán/chứng từ thanh toán của từng khách hàng

+ Các giấy tờ khác có liên quan

- Đơn vị phát hành kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ mà Chủ đầu tư

cung cấp

Bước 2

Thẩm định và xét cấp hồ sơ bảo lãnh

- Đơn vị xác định hạn mức cấp bảo lãnh: đơn vị căn cứ dựa trên số lượng căn hộ/nhà ở,

giá bán và tỷ lệ ứng trước mà Bên mua phải thanh toán để cấp hạn mức bảo lãnh

- Thẩm quyền phê duyệt hạn mức bảo lãnh:

+ Đối với hạn mức cấp bảo lãnh: <=100 tỷ sẽ chuyển về Khối DN quyết

+ Đối với hạn mức cấp bảo lãnh: >100 tỷ sẽ chuyển về Khối Tái thẩm định quyết.

Bước 3

Ký kết TTCBL và tài sản

- Nếu SCB chấp thuận việc phát hành bảo lãnh đối với KH, đơn vị tiến hành ký kết hợp

đồng cấp bảo lãnh theo mẫu hạn mức và theo mẫu từng lần.

- Đồng thời với việc thực hiện:

+ P.HKTD soạn thảo TTCBL, HĐTC

+ Thời gian soạn thảo TTCBL, HĐTC tối đa không quá 02 giờ kể từ thời điểm

P.HTKD nhận được đề nghị và đầy đủ hồ sơ do đơn vị cung cấp.

Bước 4

Phát hành thư bảo lãnh

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhân được hợp đồng mua bán/Hóa đơn

GTGT, đơn vị căn cứ để phát hành bảo lãnh trong đó xác định các khoản chính sau

đây:

+ Giá trị bảo lãnh: 70% giá trị hợp đồng mua bán hoặc bằng với tổng số tiền mà

Chủ đầu tư đã nhận ứng trước.

+ Thời gian hết hạn: Tùy vào từng Chủ đầu tư, tuy nhiên phải nhiều hơn tối thiểu

30 ngày kể từ ngày bàn giao ghi trong hợp đồng.

- Đơn vị thực hiện hạch toán bảo lãnh trên chương trình Core flexcube.

- Phí bảo lãnh: tối thiểu 2,00%/năm.

Bước 5

Kiểm tra và quản lý sau phát hành bảo lãnh

- Quản lý và theo dõi bảo lãnh:

+ Đơn vị kiểm tra thực tế tiến độ hoàn thành công trình và chỉ phát hành bảo lãnh

khi đánh giá dự án theo đúng tiến độ.

+ Định kỳ 01 tháng/lần, Chủ đầu tư phải gửi báo cáo tiến độ thực diện dự án cho

SCB và đơn vị phải xuống thực tế để kiểm tra.

+ Báo cáo cấp có thẩm quyền và đề xuất phương án xử lý ngay khi phát hiện dự án

có dấu hiệu chậm tiến độ theo kế hoạch

- Theo dõi và quản lý các khoản tiền ứng trước của Bên mua:

+ Toàn bộ khoản tiền ứng trước của Bên mua phải được chuyển vào tài khoản của

Chủ đầu tư mở tại SCB và sẽ được duy trì cho đến khi thời hạn của bảo lãnh kết

thúc

+ Định kỳ hàng tháng, P.KHDN theo dõi và đối chiếu số dư bảo lãnh và số dư thực

tế của tài khoản, trường hợp có chênh lệch phải kiểm tra, xác định nguyên nhân

và đề xuất hướng xử lý (nếu có).

Bước 6

Xử lý phát sinh trong quá trình bảo lãnh

- Tu chỉnh bảo lãnh:

+ Chủ đầu tư làm giấy đề nghị tu chỉnh bảo lãnh gửi cho Ngân hàng.

+ Ký kết Phụ lục TTCBL theo biểu mẫu của SCB

+ Các chứng từ chứng minh viêc tu chỉnh bảo lãnh

+ Đơn vị chịu trách nhiệm kiểm tra cơ sở, chứng từ chứng minh việc tu chỉnh bảo

lãnh do Chủ đầu tư cung cấp.

- Tất toán khoản bảo lãnh trước hạn

+ NVKHDN hướng dẫn Chủ đầu tư lập theo biểu mẫu đề nghị tất toán bảo lãnh

trước hạn.

+ Các tài liệu chứng minh việc tất toán bảo lãnh:

 Bản gốc thư bảo lãnh; hoặc

 Bản chính văn bản về việc đồng ý tất toán bảo lãnh trước hạn của Bên thụ

hưởng bảo lãnh

 Xác nhận trên giấy đề nghị tất toán bảo lãnh trước hạn của Bên nhận bảo

lãnh về việc tất toán bảo lãnh trước hạn; hoặc

 Biên bản/văn bản nghiệm thu hợp đồng/công trình có xác nhận của Bên

nhận bảo lãnh; hoặc

 Biên bản thanh lý hợp đồng chứng tỏ Bên được bảo lãnh đã hoàn thành

nghĩa vụ thanh toán đối với Bên nhận bảo lãnh

+ Đơn vị chịu trách nhiệm kiểm tra cơ sở, chứng từ chứng minh việc tất toán

trước hạn là phù hợp.

- Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thay cho Chủ đầu tư

Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm:

+ Văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của Bên nhận bảo lãnh (bản

chính)

+ Thư bảo lãnh do SCB phát hành (bản gốc) và các thư tu chỉnh (nếu có).

+ Các hồ sơ kèm theo/các chứng từ/hóa đơn chứng minh số tiền khách hàng đã

thanh toán theo hợp đồng mua bán.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền thụ

hưởng bảo lãnh cho bên mua mới : CĐT phải gửi văn bản đề nghị tu chỉnh thư bảo

lãnh cho SCB trong vòng 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng Hợp đồng mua bán kèm

theo các chứng từ chứng minh việc chuyển nhượng đó. SCB sẽ xem xét và phát hành

bảo lãnh cho Bên mua mới nếu thấy phù hợp

- Dự án chuyển cho CĐT mới

Đơn vị sẽ xem xét đánh giá và trình lại cấp có thẩm quyền phê duyệt về việc chuyển

nhượng dự án cho CĐT mới

Bước 7

Kết thúc bảo lãnh

- Các trường hợp chấm dứt bảo lãnh

+ Nghĩa vụ của các Bên được bảo lãnh được chấm dứt

+ Nghĩa vụ bảo lãnh được thực hiện theo đúng Thư bảo lãnh

+ Thư bảo lãnh đã hết hiệu lực

+ Bên nhận bảo lãnh ký vào biên bản nghiệm thu hợp đồng

+ Biên bản thanh lý hợp đồng

+ Theo thỏa thuận của các Bên

+ Nghĩa vụ bảo lãnh được chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của

pháp luật.

- Giải chấp tài sản bảo đảm

Khi CĐT có nhu cầu giải chấp TSBĐ từ tài khoản của CĐT, NV KHDN kiểm tra đối

chiếu các số liệu và thông tin do CĐT cung cấp để đảm bảo nhu cầu của CĐT là hợp

lý, phù hợp và CĐT không còn bất kỳ nghĩa vụ nào liên quan đến TSBĐ đề nghị giải

chấp tại SCB. NV KHDN lập tờ trình, LĐ kiểm soát để trình về cấp có thẩm quyền

phê duyệt việc giải chấp TSBĐ của CĐT. Sau khi có phê duyệt, đơn vị thực hiện như

sau:

+ Phòng DVKH và PKD: tiếp nhận nhu cầu rút tiền của CĐT, phối hợp với

nhau để kiểm tra và đối chiếu số tiền ứng trước của bên mua và số tiền thực tế

trong tài khoản. Nếu nội dung phù hợp, P.DVKH lập giấy xác nhận được phép

rút tiền theo biểu mẫu của SCB.

+ Nếu nội dung phù hợp, P.KD thực hiện xác nhận trên nội dung giấy xác nhận

được phép rút tiền của Phòng DVKH.

+ P.DVKH: Phòng DVKH thực hiện giải chấp TSBĐ theo đúng quy định và

chuyển vào TKTG của CĐT mở tại SCB.

3.2.3. Xây dựng hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư bảo lãnh

Do còn quá nhiều sai sót trong quá trình phát hành bảo lãnh, nhằm đảm bảo thời

gian và giảm thiểu sai sót trong quá trình hạch toán và in ấn. Các Phòng/Ban HO phải

phối hợp với nhau để xây dựng hệ thống chương trình bảo lãnh riêng, trong đó trọng

tâm giải quyết các vấn đề File để in trên chứng thư sẽ được load thông tin đầy đủ và tự

động từ chương trình core sang chương trình bảo lãnh riêng.

NVKHDN chỉ cần kiểm tra lại thông tin 01 lần nữa trước khi đưa lãnh đạo ký

duyệt, không ghi tay trên chứng thư bảo lãnh nữa, tránh được sai sót ghi tay, tiết kiệm

được thời gian và 01 lần ra soát lại thông tin hạch toán trên core đã chính xác hay chưa,

giúp cho NVKHDN điều chỉnh trong ngày (nếu phát hiện sai sót).

3.2.4. Nâng công công tác thẩm định của CBTD

Để có thể hiểu được và phân tích toàn bộ Dự án đó là không phải là chuyện dễ dàng

và chuyện 1 sớm 1 chiều, nhất là khi CBTD đã quá quen với các Doanh nghiệp thông

thường. Do đó, nhằm giúp các CBTD làm quen và ngày càng hiểu hơn về các dự án/thị

trường bất động sản, SCB phải thường xuyên tổ chức các lớp đào tạo liên quan về các

nghiệp bảo lãnh bao gồm:

- Cách xác định hạn mức bảo lãnh

- Pháp lý dự án bất động sản

- Dòng tiền dự án,…

Cùng với đó, các Phòng/Ban đào tạo sẽ phối hợp với các tổ chức bên ngoài để xây

dựng chương trình học e-learning trực tuyến, các khóa học trong chương trình sẽ giúp

cho các CBTD có thêm kiến thức về bất động sản, về dự án và ngày càng có nhiều kiến

thức, tự tin hơn để thẩm định được các dự án bất động sản khó và phức tạp hơn trong

thời gian sắp tới.

3.2.5. Xây dựng quy trình phối hợp làm việc

Xây dựng quy trình phối hợp làm việc trong đó phải thể hiện được trách nhiệm từng

Phòng/Ban liên quan, thời gian tối đa xử lý công việc để trả lời cho đơn vị, chương

trình/hệ thống phản hồi thông qua đâu (email/điện thoại/luân chuyển hồ sơ,…). Cụ thể

được thể hiện chi tiết trong bảng 3.2 sau đây:

Bảng 3.2: Quy trình phối hợp làm việc

Thời gian xử lý Stt Đơn vị yêu cầu Công việc Kênh luân chuyển tối đa

NV.KHDN-Chi Thu thập hồ sơ Email/điện thoại 03 ngày 1 nhánh đầy đủ

Thẩm định/lập

tờ trình kể từ NV.KHDN-Chi 2 ngày thu thập đủ 01 ngày Hồ sơ trực tiếp nhánh hồ sơ từ Chủ

đầu tư

Lãnh đạo Phòng Kiểm soát và KD-Chi nhánh 3 0,5 ngày Hồ sơ trực tiếp phê duyệt

Lãnh đạo Chi 0,5 ngày Xem xét có ý 4 Hồ sơ trực tiếp nhánh kiến

Trình hồ sơ về 0,5 ngày Chương trình luân NV.KHDN-Chi 5 cấp Hội sở phê chuyển hồ sơ/email nhánh duyệt

NV Tái thẩm định Hồ sơ trực tiếp 6 04h P.KHDN/P.TTĐ hồ sơ của đơn vị

NV Hồ sơ trực tiếp Trình cấp phê 7 02h P.KHDN/P.TTĐ duyệt

Lãnh đạo Xem xét và phê Hồ sơ trực tiếp 8 02h P.KHDN/P.TTĐ duyệt

NV Trả kết quả đã Chương trình luân

9 P.KHDN/P.TTĐ phê duyệt cho 01h chuyển hồ sơ/email

đơn vị

(Nguồn: tác giả tự đề xuất)

Với quy trình phối hợp làm việc như trên, chắc chắn các Phòng/Ban có liên trong

quá trình phát hành bảo lãnh sẽ chịu áp lực rất là lớn về mặt thời gian, từ đó nâng cao

tinh thần trách nhiệm và nghiệp vụ để có thể xử lý hồ sơ trong thời gian nhất đồng thời

hỗ trợ cho các đơn vị trong quá trình phát hành bảo lãnh NƠHTTTL.

Kết luận chương 3 Chương 3 tác giả đã đưa ra một số giải pháp trong việc hạn chế và giảm thiểu tác

động của nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-

Chi nhánh Sài Gòn. Những giải pháp này dựa trên cơ sở lý thuyết tại Chương 2 và thực

trạng tại Chương 3. Tóm lại những giải pháp đó đều xuất phát từ kỳ vọng:

 Nhận diện và đánh giá đầy đủ tất cả các rủi ro, các nguyên nhân dẫn đến rủi

ro bao gồm các yếu tố từ môi trường, từ Chủ đầu tư và từ nội tại SCB-Chi

nhánh Sài Gòn.

 Đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế ảnh hưởng/giảm thiểu tác động của rủi ro

đối với SCB-Chi nhánh Sài Gòn.

 Hoàn thiện quy trình, xây dựng, duy trì kế hoạch và đạt được những kỳ vọng

lợi nhuận trong hoạt động cấp bảo lãnh NƠHTTTL nói riêng.

PHẦN KẾT LUẬN

Việc phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành bảo lãnh NƠHTTTL

tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn là một yêu cầu tất yếu trong hoạt động quản trị rủi ro cấp

bảo lãnh nói chung và bảo lãnh NƠHTTTL nói riêng, để từ những nguyên nhân đó sẽ

đưa ra những giải pháp quản trị rủi ro phù hợp nhằm hạn chế/giảm thiểu các rủi ro trong

việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho các dự án.

Bên cạnh việc nghiên cứu nghiêm túc trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu trước,

các văn bản pháp luật liên quan và độc lập thực hiện đề tài, chủ động đưa ra một số giải

pháp phù hợp, đề tài này vẫn còn nhiều mặt hạn chế trong đó phải kể đến vẫn còn

những vấn đề tác giả chưa tiếp cận được nên chưa đảm bảo tính toàn diện hoàn toàn cho

một nghiên cứu tổng thể về các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro khi phát hành bảo lãnh

NƠHTTTL.

Tác giả lựa chọn đề tài này với hy vọng những kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đem

ra áp dụng vào bối cảnh thực tế của SCB-Chi nhánh Sài Gòn, giúp cho hoạt động cấp

bảo lãnh NƠHTTTL hạn chế tối đa những rủi ro có thể ảnh hưởng đến và góp phần tạo

ra những bước đi ban đầu để các nghiên cứu tiếp theo thực hiện kiện toàn về nội dung

liên quan đến việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng thương mại Việt

Nam.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

Báo cáo thường niên của SCB năm 2015, năm 2016 và năm 2017

Báo cáo thường niên SCB-Chi nhánh Sài Gòn năm 2015, năm 2016 và năm 2017

Báo cáo số bảo lãnh của SCB-Chi nhánh Sài Gòn năm 2016, năm 2017 và năm 2018

Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005

Đặc san SCB năm 2017

Cục Thanh tra giám sát Ngân hàng Tp.HCM, 2015. Công văn số 672 chấp thuận về việc

đổi tên và thay đổi địa chỉ hoạt động của PGD Hồ Tùng Mậu.

HĐQT, 2011. Quyết định số 06/2011/QĐ-HĐQT về việc thành lập Sở Giao dịch- Ngân

hàng TMCP Sài Gòn

HĐT, 2015. Quyết định số 13/QĐ-SCB-HĐQT.15 về việc thay đổi tên gọi Sở giao dịch và

các Phòng giao dịch trực thuộc Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Luật các tổ chức dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010

Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Ngân hàng nhà nước, 2018. Quyết định số 2401 về danh sách các Ngân hàng đủ năng lực

thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL.

Nguyễn Hồ Zdu (năm 2017) “Bảo lãnh Ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của Chủ

đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn Lâm Khoa học

Xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội.

Phạm Hoàng Anh (năm 2017) “ Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt

Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật- Đại học Quốc gia Hà Nội.

Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015

Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017

Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, lý luận

và thực tiễn”.

Nhã Đan (2017). Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Vì sao khó?, [online],

20/04/2018, từ https://vietnambiz.vn/bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-vi-sao-

van-kho-44477.html.

Minh Tuấn (2016). Nhà ở hình thành trong tương lai, lừa đảo tranh chấp ngày càng nhiều,

[online], 16/03/2018, từ http://saigondautu.com.vn/chu-diem-su-kien/nha-o-hinh-thanh-

trong-tuong-lai-lua-dao-tranh-chap-ngay-cang-nhieu-60917.html.

Lan Nhi (2015). NHNN quy định nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,

[online], 16/03/2018 từ http://cafef.vn/bat-dong-san/nhnn-quy-dinh-nguyen-tac-the-chap-

nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-20151215095128985.chn.

Thanh Mai (2014). Giao dịch chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai khi Luật

Nhà ở sửa đổi chưa có hiệu lực hợp pháp, 17/03/2018, [online], từ http://cafef.vn/bat-

dong-san/giao-dich-chuyen-nhuong-bds-hinh-thanh-trong-tuong-lai-khi-luat-nha-o-sua-

doi-chua-co-hieu-luc-co-hop-phap-201412231434468732.chn.

Dương Công Chiến (2014). Đại biểu quốc hội lo lắng về thế chấp nhà ở hình thành trong

tương lai, [online],17/03/2018, từ http://cafef.vn/thi-truong/dai-bieu-quoc-hoi-lo-lang-ve-

the-chap-nha-o-tuong-lai-201406181624443739.chn.

Cẩm tú (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đầy rủi ro, [online], 18/03/2018,

từ http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-day-rui-

ro-201404140723402005.chn.

Chinhphu.vn (2018). Điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,

[online], 22/06/2018, từ http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Dieu-kien-ban-cho-thue-

mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/339325.vgp.

Trần Đức Phượng (2018). Rắc rối thế chấp và bảo lãnh dự án bất động sản: Mập mờ văn

bản “không giải tỏa, không giải chấp”, [online], 22/06/2018, từ https://vietnambiz.vn/rac-

roi-the-chap-va-bao-lanh-du-an-bat-dong-san-map-mo-van-ban-khong-giai-toa-giai-chap-

58735.html.

Bùi Đức Giang (2018). Quản lý rủi ro tại nguồn khi nhận thế chấp tài sản, [online],

22/06/2018, từ https://www.thesaigontimes.vn/274400/Quan-ly-rui-ro-tai-nguon-khi-

nhan-the-chap-tai-san.html.

Nguyễn Văn Phương và Mai Thị Thu (2014), Vướng mắc về thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai và quyền tài phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Ngân hàng số

8/2014, 22/06/2018, truy cập từ https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/vuong-mac-ve-

the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-va-quyen-tai-san-phat-sinh-tu-hop-dong-mua-

ban-nha-o-89/.

Tiếng Anh

IrvingPfeffer, (1956), Insurance and economic theory, Univ. of Pennsylvania.

https://www.domain.com.au/advice/how-to-minimise-the-risks-offtheplan-apartments-

and-get-the-best-price-20180123-h0m5oc.

https://www.canstar.com.au/home-loans/managing-risk-when-buying-off-the-plan-

properties.

https:// www.vietnamnews.vn/economy/171982/bank-guarantees-for-property-meant-to-

safeguard-buyers.html#HRgV2Uz03giaoVXR.97.

https://www.abc.net.au/news/2016-02-05/off-the-plan-apartments-carry-high-

risks/7144040.

PHỤ LỤC SỐ 01 DANH MỤC PHÁP LÝ DỰ ÁN

Stt Hồ sơ cung cấp

A. Hồ sơ pháp lý dự án

1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc

báo cáo đầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư 2 Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền

3 Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán của cấp có thẩm quyền.

4 Giấy phép xây dựng (nếu là công trình yêu cầu phải có GPXD) 5 Thông báo kế hoạch đầu tư hàng năm của cấp có thẩm quyền (nếu có) 6 Cam kết thu xếp vốn của TCTD cho dự án (nếu có)

7

Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan chế độ ưu đãi, hỗ trợ… của các cấp, các ngành liên quan đến chế độ ưu đãi, hỗ trợ… (nếu có)

8 Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất/thuê nhà xưởng để thực hiện dự án (nếu có)

9 Các văn bản liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng (nếu có)

10 Giấy chứng nhận QSD đất hoặc Công văn của sở địa chính/sở tài nguyên môi trường về cấp giấy CNQSD đất

11 Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trường của dự án (nếu có)

12 Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc Bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường (nếu có)

13 Báo cáo tiến độ dự án, khối lượng đầu tư đã hoàn thành 14 Hợp đồng thi công xây lắp, cung cấp thiết bị

15 Các tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư nói chung và tùy theo tính chất, đặc điểm của từng dự án cụ thể.