Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI ------------------- NGUYỄN LÊ HÒA

HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG

CHI NHÁNH HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI ------------------- NGUYỄN LÊ HÒA

HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG

CHI NHÁNH HÀ NỘI

Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng

Mã số : 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học:

TS Nguyễn Thanh Phương

Hà Nội, Năm 2017

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi. Số liệu được

nêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn. Kết quả nghiên cứu trong luận

văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào

khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

ii

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sỹ đề tài "Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP

hướng dẫn của Trường đại học Thương mại.

Bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân trong quá trình học tập cũng như thực

hiện luận văn, tôi đã được các thầy, cô Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại

và lãnh đạo, trưởng phó các phòng và các đồng nghiệp đang công tác tại Ngân hàng

TMCP Sài Gòn công thương chi nhánh Hà Nội giúp đỡ tận tình.

Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của các thầy, cô

Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại, trực tiếp là TS Nguyễn Thanh Phương

, người hướng dẫn khoa học và các đồng nghiệp công tác tại Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày 20 tháng 09 năm 2017

Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội" đã được hoàn thành theo yêu cầu

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii

MỤC LỤC ............................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ viii

DANH MỤC BẢNG .......................................................................................... viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ................................................................. ix

LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ................................................................ 2

3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3

3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3

3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4

5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 4

5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu .................................................................... 4

5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu ......................................................................... 4

6. Đóng góp của đề tài ....................................................................................... 4

7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐÔNG CHO VAY

NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................................... 6

1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại ........................... 6

1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ................................... 6

1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại ..................... 7

1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ............................... 9

1.2.1.Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại 9

1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ........ 9

1.2.3. Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại ................................................................................................... 11

iv

1.2.4. Quy trình thẩm định khách hàng cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại ................................................................................................... 16

1.2.5. Các nguyên tắc trong hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại ................................................................................................... 17

1.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của

Ngân hàng thương mại .................................................................................... 18

1.3.1. Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại ................................................................................................... 18

1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của

Ngân hàng thương mại ................................................................................ 19

1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân

hàng thương mại .............................................................................................. 26

1.4.1. Các nhân tố chủ quan ........................................................................ 26

1.4.2. Các nhân tố khách quan .................................................................... 30

1.5. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân

hàng thương mại và bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương –

chi nhánh Hà Nội ............................................................................................. 34

1.5.1. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân

hàng thương mại .......................................................................................... 34

1.5.2. Bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương – chi nhánh

Hà Nội ......................................................................................................... 37

Tiểu kết Chương 1 ............................................................................................... 38

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở

TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG- CHI NHÁNH HÀ

NỘI ...................................................................................................................... 39

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh

Hà Nội ............................................................................................................. 39

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 39

v

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội .............................................................................................. 41

2.1.3. Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ....................... 43

2.2. Thực trạng hoạt cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội ................................................................................ 47

2.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở của

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ...................... 47

2.2.2. Sản phẩm cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 51

2.2.3. Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội .................................................................. 55

2.3. Thực trạng phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP

Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội .................................................... 58

2.3.1. Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân có quan hệ cho vay

nhà ở với ngân hàng ................................................................................... 58

2.3.2. Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở.................................... 59

2.3.3. Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở ......................................... 61

2.3.4. Tốc độ tăng trưởng thu lãi từ cho vay nhà ở ................................... 64

2.3.5. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 66

2.3.6. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 67

2.4. Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hang TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội. ............................................................................... 68

2.4.1 Kết quả đạt được ................................................................................ 68

2.4.2 Những hạn chế ................................................................................... 66

2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế ................................................................. 70

Tiểu kết chương 2 ............................................................................................ 74

vi

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG

CHI NHÁNH HÀ NỘI ........................................................................................ 76

3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và định hướng phát triển hoạt động cho

vay mua nhà của ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Công thương Chi

nhánh Hà Nội giai đoạn 2017-2020 ................................................................ 76

3.1.1 Dự báo nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn 2017-2020 tại Hà Nội ..................................................................................................................... 76

3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020

..................................................................................................................... 77

3.2. Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng

Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội .................... 78

3.2.1 Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm vay nhà ở ........................ 78

3.2.2 Đa dạng hóa phương thức cho vay nhà ở ........................................... 79

3.2.3 Phát triển nền khách hàng bền vững ................................................. 81

3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định khách hàng ...................................... 82

3.2.5. Nâng cao chất lượng và hiệu quả của hoạt động Marketing ngân hàng

..................................................................................................................... 85

3.2.6. Ưu tiên nguồn lực cho phát triển hoạt động bán lẻ ........................... 87

3.2.5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực................................................ 88

3.3. Một số kiến nghị ....................................................................................... 88

3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ ................................................................... 88

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................. 89

3.3.3. Kiến nghị với Hội sở chính Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn

Công Thương ............................................................................................... 89

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 95

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CV: Cho vay

BĐS: Bất động sản

BIDV: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

GTCG: Giấy tời có giá

HĐMB: Hợp đồng mua bán

HTTTL: Hình thành trong tương lai

HTTVV: Hình thành từ vốn vay

MHB: Ngân hàng Nhà Hà Nội

NH: Ngân hàng

NHTM: Ngân hàng Thương mại

SAIGONBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương

NHNN: Ngân hàng Nhà nước

SHB: Ngân hàng Tương mại Cổ phần Sài Gòn Hà Nội

TCTD: Tổ chức tín dụng

TECHCOMBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

TSCĐ: Tài sản cố định

TTK: Thẻ tiết kiệm

VIETBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thương Tín

viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương tại Hà Nội giai đoạn 2014-2016.......................................................... 44

Bảng 2.2: Nguồn vốn huy động của Ngân hàng Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ................................................................ 45

Bảng 2.3: Tình hình doanh số cho vay của Ngân hàng Sài Gòn Công thương-

chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 47

Bảng 2.4: Quy chế cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

Thương ............................................................................................................ 48

Bảng 2.5: Biến động số lương khách hàng vay nhà ở của Ngân hàng TMCP

Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ...................... 58

Bảng 2.6: Doanh số cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ........................................... 59

Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 61

Bảng 2.8: T trọng dư nợ cho vay nhà ở so với cho vay tiêu d ng và so với

tổng dư nợ cho vay của chi nhánh giai đoạn 2014-2016 ................................ 63

Bảng 2.9: T trọng thu nhập cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 65

Bảng 2.10: Tình hình nợ quá hạn cho vay nhà ở ở của Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ............................ 66

Bảng 2.11: Tình hình nợ xấu cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 67

ix

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH

Sơ đồ 1.1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay thông

thường .............................................................................................................. 13

Sơ đồ 1.2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên .. 14

Sơ đồ 1.3: Cho vay gián tiếp với người mua .................................................. 15

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức .................................................................... 41

Sơ đồ 2.2: Quy trình nghiệp vụ tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP

Sài Gòn Công thương – chi nhánh Hà Nội ..................................................... 55

1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ở Việt Nam hiện nay, c ng với sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của

người dân ở các thành phố cũng ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở để “an cư lạc

nghiệp” của đối tượng này ngày một tăng theo xu thế phát triển chung. Việt Nam

được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam

đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7

lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu

nhập không ngừng được cải thiện; năm 2015 cả nước hiện tại có khoảng 1,7

triệu cán bộ, công chức và khoảng 900 nghìn công nhân lao động đang làm việc

tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Tại Hà Nội hiện nay

mỗi năm có gần 300.000 lượt người lao động từ các tỉnh khác đến hoạt động, lao

động, gần 11.000 người trong số đó có nhu cầu về vay mua nhà ở; hơn 15.000

cặp đôi kết hôn mỗi năm dẫn đến nhu cầu nhà ở mới cũng tăng theo thời gian.

Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở tại các đô thi Việt Nam

nói chung và Hà Nội nói riêng là rất lớn, cung cấp dịch vụ cho vay nhà ở đang

được đánh giá là mảng hoạt động tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh và thách

thức của hệ thống các NHTM ở Việt Nam. Không nằm ngoài xu hướng trên,

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương nói chung và Chi nhánh Hà Nội nói

riêng ngày càng phát triển hoạt động cho vay này nhằm đáp ứng nhu cầu vay

ngày càng tăng của khách hàng và đa dạng hóa hình thức cho vay cũng như

phân tán rủi ro, gia tăng thu nhập, phát triển mối quan hệ với khách hàng...

Nhất quán mục tiêu phát triển của toàn hệ thống, nắm bắt được nhu cầu

tín dụng của khách hàng trong hoạt động cho vay nhà ở, đặc biệt trong giai đoạn

thị trường bất động sản đang dần phát triển ổn định như hiện nay, Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội đang tập trung tìm mọi giải

pháp để phát triển hoạt động cho vay nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động cho vay nhà ở

của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội vẫn còn nhiều

hạn chế: Thời gian cho vay chưa linh hoạt, sản phẩm cho vay chưa đa dạng, hoạt

2

động cho vay tiêu d ng bán lẻ mới phát triển trong vài năm gần đây nên đã bị

nhiều Ngân hàng thương mại bỏ xa…

Trên cơ sở nhận thức tầm quan trọng của hoạt động cho vay nhà ở, xây

mới và sủa chữa nhà, phân tích thực trạng với mục tiêu đưa ra các giải pháp phát

triển hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sủa chữa nhà, xây dựng một hệ thống

khách hàng ổn định của ngân hàng. Vì vậy, đề tài “Hoạt động cho vay nhà ở tại

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội”

được chọn để nghiên cứu.

2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Trong thời gian qua đã có khá nhiều những công trình nghiên cứu liên

quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể:

Nguyễn Việt Phương, Phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng

Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội, Học

viện Tài chính, Luận văn đã trình bày cơ sở lý luận cơ bản, phân tích thực trạng

và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng

Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội.

Nguyễn Thị Phương Thảo, Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho

vay đối với hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi

nhánh huyện Tuyên Hóa tỉnh Quảng Bình, Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia

Hà Nội. Luận văn đã hệ thống thống hóa được cơ sở lý luận về hoạt động cho

vay hộ sản xuất, phân tích đánh giá thực trạng cho vay hộ sản xuất tại Ngân

hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa từ đó

đưa ra giải pháp nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông

nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa.

B i Tiến H ng, Phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng

TMCP quốc tế Việt Nam-Phòng Giao dịch Mỹ Đình, Đại học Quốc gia Hà Nội,

Luận văn gồm 4 chương: Chương 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận

và tổng quan tình hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản

3

phẩm cho vay tiêu d ng và đặc biệt là cho vay nhà ở đất. Bên cạnh đó luận văn

đã khái quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trước và tính kế thừa từ các

luận văn này. Chương 2 trình bày các phương pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý

dữ liệu để giải quyết vấn đề đã đặt ra. Chương 3 trình bày các kết quả đã nghiên

cứu được để mô tả bức tranh toàn cảnh về hoạt động cho vay nhà ở đất tại VIB

Mỹ Đình, làm nổi bật thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt. Chương 4 đề xuất

một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân

hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình. Kết luận về các

vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu

của luận văn.

3. Mục tiêu của đề tài

3.1. Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội, từ đó đưa ra giải pháp nhằm

phát triển hoạt động cho vay nhà ở trong thời gian tới.

3.2. Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động

cho vay nhà ở nói riêng tại các ngân hàng thương mại.

- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về phát triển hoạt động cho vay nhà ở

và hệ thống các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở

- Phân tích hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội trong thời gian từ 2014 đén 2016 để tìm ra những kết

quả đạt được và những hạn chế trong hoạt động cho vay nhà ở tại chi nhánh,

đồng thời giải thích nguyên nhân gây ra những hạn chế đó.

- Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn

2017-2020.

4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương

mại

- Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về thời gian: số liệu từ năm 2014 đến 2016.

Phạm vi về không gian: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội

5. Phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động

kết quả sản xuất kinh doanh,... của ngân hàng, báo cáo ngành…

5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu

Trên cơ sở những thông tin đã thu thập được, tác giả sử dụng phương

pháp thống kê đơn giản, phân loại dữ liệu, so sánh rồi phân tích, cụ thể như sau:

Trong quá trình nghiên cứu, các thông tin báo cáo về tình hình hoạt động

cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

tác giả thu thập dưới dạng báo cáo tổng hợp được công bố. Trong đó các nội

dung về hoạt động cho vay khách hàng nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà. Các số

liệu trên được tác giả chọn lọc, xử lý và đưa vào luận văn này dưới dạng các

bảng biểu, biểu đồ. Nội dung phân tích các số liệu này bao gồm phân tích so

sánh giá trị giữa các giai đoạn (theo từng năm). Ngoài ra tác giả còn sử dụng

phương pháp thống kê số lượng chỉ tiêu liên quan đến vấn đề nghiên cứu phục

vụ cho phân tích hoạt động hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà

tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội.

6. Đóng góp của đề tài

- Về lý luận: Luận văn góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động

cho vay nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại các ngân hàng thương mại.

5

- Về thực tiễn: Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho các Ngân

hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh

Hà Nội nói riêng để đưa ra các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

gồm có 3 chương.

Chương 1. Tổng quan về phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân

hàng thương mại

Chương 2. Thực trạng hoạt động phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

Chương 3. Giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO

VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại

1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương

mại” Theo Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày

17/06/2010 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Thông tư

số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng

nước ngoài đối với khách hàng quy định như sau:

“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc

cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định

trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả

gốc và lãi”.

Như vậy có thể thấy: cho vay phản ánh quan hệ kinh tế, trong quan hệ

này người cho vay (ngân hàng thương mại) chuyển giao quyền sử dụng tiền

trong một thời gian nhất định cho người đi vay (khách hàng vay vốn). Khi đến

hạn trả nợ người đi vay có nghĩa vụ hoàn trả số tiền gốc và lãi vay. Trong

nghiệp vụ cho vay của các ngân hàng thương mại luôn có hai nguyên tắc:

- Nguyên tắc quản lý mục đích tiền vay: Theo nguyên tắc này mặc d

người đi vay phải thế chấp tài sản để được vay tiền, nhưng người cho vay

(ngân hàng thương mại) có quyền kiểm tra việc sử dụng vốn vay đối với người

vay. Người vay phải xây dựng dự án, phương án xin vay vốn và phải có trách

nhiệm thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết với ngân hàng. Mục đích của

việc đề ra nguyên tắc này là đảm bảo tính hoàn trả của đồng vốn đồng thời

quản lý vốn đầu tư theo đúng định hướng và cơ cấu đầu tư. Quản lý vốn đầu tư

đúng định hướng từ đó đảm bảo tính cân đối trong nền kinh tế.

- Nguyên tắc hoàn trả: Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi cho

7

ngân hàng sau thời gian vay vốn. Thời gian vay vốn là khoảng thời gian kể từ

khi người vay lĩnh tiền vay lần đầu tiên đến khi trả hết nợ gốc và tiền lãi.

Nguyên tắc hoàn trả thể hiện ở hai khía cạnh: số lượng hoàn trả sẽ bằng tổng

số tiền gốc của khoản vay và số lãi phát sinh trong quá trình vay vốn. Thời

gian hoàn trả phải thực hiện theo thoả thuận giữ hai bên được ghi trong hợp

đồng vay tiền.

Cho vay là một trong số những hoạt động quan trọng nhất của các Ngân

hàng, đem lại cho ngân hàng những khoản lợi nhuận rất lớn. Khoản mục cho

vay thường chiếm t trọng lớn trong tài sản của ngân hàng. Như vậy, cho vay

ảnh hưởng rất nhiều đến chiến lược hoạt động của ngân hàng.

Cho vay cũng là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương

mại để tạo ra lợi nhuận. Doanh thu từ hoạt động cho vay mới b đắp nổi chi

phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí thuế các loại

và các chi phí rủi ro đầu tư.

1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại

Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương

mại” và trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào đối tượng khách

hàng cá nhân. Vì vậy, “hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại”

có thể hiểu: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng thương mại đóng vai

trò là người chuyển nhượng quyền sử dụng vốn của mình cho khách hàng cá

nhân sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo nguyên tắc phải hoàn

trả cả gốc và lãi với mục đích phục vụ đời sống hoặc phục vụ sản xuất kinh

doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể.

Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, các khoản vay khách hàng cá

nhân được phân loại thành hai hình thức chính: vay tiêu d ng và vay sản xuất

kinh doanh

- Vay tiêu dùng: Là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho các khách

hàng là cá nhân nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu như: mua sắm, sửa chữa,

cải tạo nhà ở, mua sắm các phương tiện đi lại, trang thiết bị và các nhu cầu chi

8

tiêu cho y tế, giáo dục… nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của các cá nhân.

- Vay sản xuất kinh doanh: Là các khoản vay phục vụ mục đích bổ sung

vốn cho sản xuất kinh doanh, đầu tư của cá nhân.

Đối với cả hai hình thức cho vay trên, thời gian cho vay có thể là ngắn

hạn (thời hạn cho vay dưới 12 tháng), trung hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng

đến 60 tháng) và dài hạn (thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên).

Phương thức cho vay khách hàng cá nhân có thể là:

- Cho vay từng lần: Là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn khách

hàng và ngân hàng làm các thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín

dụng.

- Cho vay trả góp: Khi vay vốn ngân hàng và khách hàng thoả thuận xác

định số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo

nhiều kỳ hạn trong thời gian cho vay.

- Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà ngân hàng thoả

thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền tự có trên tài

khoản khách hàng ph hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng nhà

nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch

vụ thanh toán.

- Cho vay theo hạn mức tín dụng: thường được sử dụng đối với các nhu

cầu vay bổ sung vốn lưu động thường xuyên trong hoạt động sản xuất kinh

doanh theo phương thức như sau: ngân hàng và khách hàng xác định và thoả

thuận một mức dư nợ vay tối đa duy trì trong một khoảng thời gian nhất định,

hình thức này được sử dụng khá phổ biến.

Các biện pháp đảm bảo khoản vay là yếu tố quan trọng trong việc xét

duyệt cho vay của ngân hàng với khách hàng. Hiện tại các ngân hàng xem xét

cho vay với khách hàng dựa trên hai hình thức: cho vay có tài sản đảm bảo,

cho vay không có tài sản đảm bảo (tín chấp).

9

1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại

1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại

Mục 2, điều 3, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của

TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ

chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất

định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”.

“Hoạt động cho vay nhà ở là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng

sử dụng một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với

cam kết trả cả gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng”. Cho vay nhà ở thường có thời

hạn dài và hoàn nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập.

Cho vay nhà ở thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là

người tiêu d ng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà tuy nhiên

trong luận văn này chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu d ng, tức chỉ

nghiên cứu khía cạnh cho vay nhà ở như là một hình thức của cho vay tiêu d ng.

Cho vay nhà ở thực chất là các khoản vay d ng để nhà ở hoặc tu sửa nơi

cư trú cá nhân. Thông thường việc mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa

hoặc khu căn hộ cho nhiều gia đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và

các khoản vay này thường sẽ được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những

khoản vay này bao gồm cả loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả

nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy

động 12 tháng cộng với một phần b rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay nhà ở

quốc gia.

1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại

* Đặc điểm về rủi ro cho vay

Rủi ro từ hoạt động cho vay nhà ở là rất lớn do thời gian cho vay dài có

thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xảy ra

rủi ro của cho vay nhà ở nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng

vay vốn, rủi ro từ bản thân ngân hàng và rủi ro từ thị trường.

10

Rủi ro từ phía khách hàng: là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và

lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay nhà

ở chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập này lại phụ

thuộc vào công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn vay càng dài

thì mức độ rủi ro càng lớn. Khi khách hàng gặp một sự cố nào trong cuộc sống

thì khả năng khách hàng không thể trả được khoản nợ đã cam kết với ngân hàng.

Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy ra rủi ro này là ngân hàng mua bảo

hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng có thể san sẻ

rủi ro với công ty bảo hiểm. Cách khác là ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản

bảo đảm của người vay và tài sản đảm bảo đó chính là căn hộ mua.

Rủi ro từ phía ngân hàng: khách hàng không có khả năng trả nợ, hoặc trả

lãi hoặc trả gốc chậm, quá hạn. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có

tài sản đảm bảo nhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi. Do chất lượng thông tin

tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu do chính khách hàng cung cấp họ có thể

đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài sản thế

chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây là loại

tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân hàng rất khó chuyên

nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra.

Rủi ro từ thị trường: thị trường bất động sản luôn có sự biến động nên giá

cả của ngôi nhà thường có sự biến động lớn, nguy cơ giảm giá là rất cao. Mặt

khác, lãi suất của các khoản cho vay nhà ở t y thuộc vào thời điểm ký kết hợp

đồng, thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, nó phụ thuộc nhiều vào sự biến

đổi của thị trường trong từng thời kỳ.

* Đặc điểm về lãi suất

Lãi suất của các khoản cho vay nhà ở thường rất cao do hoạt động này có

mức độ rủi ro cao. Đây là khoản vay trong thời hạn dài ngân hàng sẽ chịu ảnh

hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời

ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương

lai, ngoài ra cho vay có tính nhạy cảm theo chu kỳ nó tăng lên trong thời kỳ nền

11

kinh tế phát triển, khi mà người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại,

khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, rất nhiều cá nhân và hộ gia đình cảm thấy

không tin tưởng và họ hạn chế việc vay mượn từ ngân hàng để thoả mãn nhu cầu

của mình. Không những thế chi phí của hoạt động cho vay mua nhà cũng rất

lớn nó bao gồm cả chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí dự phòng b đắp

rủi ro, chi phí cho việc thẩm định hay định giá cho tài sản đảm bảo.

Lãi suất cho vay nhà ở cao còn do khi vay tiền người tiêu d ng dường như

kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu d ng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả

hàng tháng hơn là lãi suất. Trong khi lãi suất không phải là một trong những yếu

tố quan trọng mà hộ gia đình quan tâm thì mức thu nhập và trình độ dân trí lại

tác động rất lớn đến việc sử dụng các khoản tiền vay của người tiêu d ng.

Những người có thu nhập cao có xu hướng vay nhiều hơn so với thu nhập hàng

năm của mình. Những gia đình mà người chủ gia đình hay người tạo thu nhập

chính có học vấn cao cũng như vậy. Với họ, việc vay mượn là một công cụ để

đạt được mức sống như mong muốn hơn là một lựa chọn chỉ được d ng trong

tình trạng khẩn cấp.

* Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay

Do cho vay nhà ở d ng để tài trợ cho việc nhà ở, căn hộ chung cư hay xây

sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là rất lớn, lớn

hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt là các khoản

vay tiêu d ng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.

Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu

nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả

thuận trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Về kỳ hạn

của các khoản vay nhà ở thường là các khoản vay trung dài hạn.

1.2.3. Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân

hàng thương mại

* Đối tượng vay

Đối tượng được vay nhà ở trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực

12

pháp luật và hành vi dân sự. T y theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng được

vay nhà ở được phân như sau:

* Phân theo mức thu nhập

Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những

thông tin quan trọng. Theo tiêu thức phân loại này người vay được chia thành ba

nhóm:

- Nhóm đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó

khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không

đủ để thỏa mãn nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc

sống tốt hơn. Do vậy nếu các NHTM liên kết được với các công ty đầu tư, xây

dựng để tài trợ các đối tượng trên thì đây là một lượng khách hàng không hề nhỏ

của các NHTM.

- Nhóm đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số

trong xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu

d ng của họ cũng tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi

là thị trường mục tiêu cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với

các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ

chung cư mới có diện tích không quá lớn.

- Nhóm đối tượng có thu nhập cao: C ng với sự phát triển kinh tế đối

tượng này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có

thu nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung

cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm

tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi

mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.

* Phân theo tính chất của thu nhập

Theo tiêu thức phân loại này, có thể chia các khách hàng thành hai nhóm

cơ bản:

- Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách hàng

làm công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những

13

người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…

- Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do

Việc phân chia khách hàng thành hai nhóm trên giúp ngân hàng dễ dàng

đánh giá khả năng hoàn trả của khách hàng, đó cũng chính là một trong những

yếu tố để quyết định một khoản vay. Do vậy nếu khách hàng là những người có

thu nhập cao nhưng không ổn định thì đây cũng không phải là khách hàng tiềm

năng của ngân hàng.

* Phương thức cho vay

* Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua

Phương thức cho vay trực tiếp đối với người mua, gồm có cho vay thông

thường và cho vay ba bên:

- Quy trình cho vay thông thường:

Sơ đồ 1.1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình

(2)

Bên mua

Ngân hàng

Bên bán

(1)

(3)

cho vay thông thường

(1): Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng nhà ở, bên mua trả trước một số

tiền và nợ phần còn lại.

(2): Bên mua đến ngân hàng làm thủ tục vay, được ngân hàng chấp nhận.

Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người vay (bên mua) để bên mua thanh toán

nốt tiền cho bên bán.

(3): Bên mua thanh toán tiền cho NH theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.

Tuy nhiên hiện nay để đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng.

Đảm bảo khách hàng của ngân hàng không sử dụng vốn sai mục đích các ngân

hàng thường áp dụng quy trình cho vay nhà ở ba bên.

- Quy trình cho vay ba bên:

14

(4)

Ngân hàng

Bên bán

Bên mua

(2)

(3)

(1)

Sơ đồ 1.2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên

Khác với quy trình cho vay thông thường để thực hiện quy trình cho vay

nhà ở ba bên cần phải có điều kiện là bên mua và bên bán c ng mở tài khoản tại

NHTM.

(1): Bên mua, bên bán, c ng chuyên viên khách hàng (hay người đại diện

của ngân hàng) làm thủ tục mua bán nhà tại phòng công chứng nhà nước

(UBND quận, huyện nơi có căn nhà được bán). Giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu

căn nhà do ngân hàng giữ.

(2): Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng và người mua, bên

mua phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá trị căn nhà và số tiền vay ngân hàng

vào tài khoản của mình đã được ngân hàng mở.

(3): NH trả tiền cho bên bán.

(4): Bên mua thanh toán tiền dần cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng

đã thoả thuận.

- Phương thức trả gốc và lãi: Đối với phương thức cho vay trực tiếp KH

vay có thể chọn một trong hai cách để thanh toán tiền gốc và lãi cho NH.

+ Trả đều: Là cách thức NH dựa trên những tính toán ph hợp. Thoả

thuận với KH số tiền cố định mà khách hàng phải trả hàng kỳ (tháng, quý) theo

một niên kim cố định. Như vậy, KH luôn phải trả cố định một khoản tiền từ kỳ

đầu tiên cho đến kỳ cuối c ng. Trong cách trả này số tiền gốc mà KH trả được

kỳ sau tăng hơn kỳ trước và số lãi kỳ sau phải trả giảm hơn.

+ Trả không đều: trong trả không đều cách trả phổ biến nhất hiện nay là

15

cách trả mà KH trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng và trả lãi tính theo

số dư thực tế nợ gốc của kỳ trước nó.

* Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua

Ngoài hình thức cho vay trực tiếp với người mua, NH còn có thể cho vay

gián tiếp thông qua hình thức NH tài trợ (đồng tài trợ) cho các chủ đầu tư, xây

dựng. Sau đó, các chủ đầu tư, xây dựng này bán nhà trả góp cho người tiêu

d ng.

Ngân hàng

(4)

(1)

(1’)

(3)

(2)

Người mua

Người XD, đầu tư

(4)

Sơ đồ 1.3: Cho vay gián tiếp với người mua

(1): Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp, chủ đầu tư, xây dựng về

việc tài trợ (toàn bộ hoặc một phần) cho người vay nhà ở. NH sẽ phân tích tình

hình tiêu thụ, khả năng phát triển tiêu thụ nếu thực hiện bán nhà trả góp cũng

như khả năng thu tiền sau khi bán của chủ xây dựng, đầu tư. Nếu mối liên hệ của

chủ xây dựng đầu tư với khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiền trả góp

cũng gặp nhiều khó khăn.

(1’): Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp với người mua về cho

vay để trả tiền cho nhà đầu tư, xây dựng. Trường hợp này ngân hàng phải phân

tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu cần. Do

vậy trong trường hợp cho vay nhà ở, ngân hàng thường yêu cầu người mua thế

chấp ngôi nhà vừa mua cho NH.

(2): Nhà đầu tư, xây dựng bán nhà cho khách hàng và ký hợp đồng trả góp

với khách hàng.

(3): Nhà đầu tư, xây dựng tập trung hoá đơn (hợp đồng nhà ở) đưa lên NH

để NH thanh toán.

16

(4): Nhà đầu tư, xây dựng trực tiếp thu tiền của người mua và nộp cho

NH.

* Điều kiện vay vốn

Cá nhân đủ điều kiện vay vốn nếu đáp ứng được đồng thời các điều kiện

sau theo yêu cầu của ngân hàng:

- Có dự án vay vốn, trả nợ vay xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, nhà ở,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khả thi và ph hợp với quy định của pháp

luật. Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu là 20% tổng chi phí của dự án nếu

đảm bảo tiền vay bằng tài sản khác hoặc tối thiểu là 30% nếu biện pháp đảm bảo

tiền vay là tài sản hình thành từ vốn vay.

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết (nợ gốc, nợ

lãi, chi phí khác nếu có).

- Có giấy chứng minh nhân dân, có đăng kí thường trú tại địa bàn mà

Ngân hàng đó đang hoạt động.

- Ngôi nhà mua, xây dựng hoặc sửa chữa phải có nguồn gốc rõ ràng và

hợp pháp, hoặc những vị trí thuận tiện, dễ bán và dễ chuyển đổi.

1.2.4. Quy trình thẩm định khách hàng cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại

Một trong các biện pháp hạn chế t lệ nợ xấu tăng cao khi cho vay các gói

tín dụng nhà ở là Ngân hàng tuân thủ đầy đủ quy trình thẩm định khách hàng và

phương án vay vốn, chia theo 3 bước như sau:

- Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của 1 bộ hồ sơ cho vay:

+ Hồ sơ pháp lý.

+ Hồ sơ kinh tế, tài chính.

+ Hồ sơ vay vốn.

+ Hồ sơ tài sản đảm bảo tiền vay.

- Thẩm định khách hàng vay vốn:

+ Tư cách của khách hàng vay vốn.

+ Lịch sử, quá trình hình thành, phát triển.

17

+ Phương thức, tình tình hoạt động kinh doanh hiện tại, định hướng kinh

doanh trong tương lai.

+ Tình hình tài chính của khách hàng

+ Quan hệ với các tổ chức tín dụng

- Thẩm định phương án vay vốn, phương án kinh doanh:

+ Xem xét, đánh giá các nội dung chính của phương án.

+ Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu vào,

đầu ra, nguồn thu.

+ Thẩm định nhu cầu vốn và tính khả thi của phương án vay vốn.

Trên cơ sở đó, t y theo từng phương án cụ thể với những đặc điểm khác

nhau mà nhân viên thẩm định có thể phân tích, đánh giá và đưa ra các điều kiện

đi kèm với việc cho vay, hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng an toàn vốn vay.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo Chi nhánh Ngân hàng có thể xem xét khả năng cho vay

đối với từng khách hàng.

Như vậy, thông qua việc quá trình thẩm định, Ngân hàng mới có cái nhìn

toàn diện về khách hàng, phương án vay vốn; đánh giá về nhu cầu vốn, cơ cấu

nguồn vốn và tình hình sử dụng nguồn vốn, nguồn thu, nguồn trả nợ.

1.2.5. Các nguyên tắc trong hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng

thương mại

- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích: Khách hàng vay vốn phải sử

dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng vay vốn và phải chịu trách

nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trình sử dụng vốn.

- Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn

cam kết: Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các NHTM hoạt động một

cách bình thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn huy động nên

Ngân hàng phải quản lý và sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại

lợi ích cho ngân hàng. Ngân hàng hoạt động chủ yếu trên nguồn vốn của người

khác, đó là khoản tiền Ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng

cần rút Ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản tín dụng không được

18

hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả cũng như uy tín của

ngân hàng.

- Vốn vay phải được đảm bảo bằng giá trị tương đương: Thông thường

các khoản cho vay nhà ở đất thường khá lớn, và mang tính rủi ro cao bên cạnh

những lợi ích có được. Vì vậy để đảm bảo chắc chắn đối với khoản mục cho vay

thì Ngân hàng yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc đảm bảo bằng tài sản

hoặc đảm bảo không bằng tài sản

Đảm bảo bằng tài sản như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, đảm bảo

bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Thường áp dụng đối với các khách hàng

không có uy tín cao đối với ngân hàng, sự bảo đảm này chính là căn cứ pháp lý

để ngân hàng có thêm nguồn thu nợ.

Đảm bảo không bằng tài sản: cho vay không có đảm bảo là việc tổ chức

tín dụng cho khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không

có người thứ 3 bảo lãnh. Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của khách hàng

để xem xét cho vay. Thường là các khách hàng có uy tín cao đối với ngân hàng,

khách hàng trung thực trong kinh doanh, khả năng tài chính lành mạnh, quản trị

ngân hàng có hiệu quả, có tín nhiệm với ngân hàng, cho vay trong việc sử dụng

vốn vay và hoàn trả nợ gốc, lãi.

1.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở

của Ngân hàng thương mại

1.3.1. Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân

hàng thương mại

C ng với sự phát triển của kinh tế, sự cải thiện đáng kể trong mức sống

của dân cư đã mở ra một thị trường cho vay mua nhà ở vô c ng rộng lớn và đầy

tiềm năng. Hiện nay chiến lược kinh doanh của hầu hết các ngân hàng thương

mại kể cả quốc doanh lẫn cổ phần đều hướng tới đối tượng khách hàng là các

doanh nghiệp vừa và nhỏ và tầng lớp dân cư. Nhưng nếu xét về số lượng khách

hàng tiềm năng thì thị trường Việt Nam vẫn còn quá rộng lớn so với số lượng

19

ngân hàng hiện có. Đây chính là cơ hội và tiềm năng để các NHTM mở rộng,

phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở.

Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của các NHTM

chính là sự tăng lên cả về quy mô, số lượng và chất lượng hoạt động cho vay

mua nhà ở nhằm thu hút số lượng lớn khách hàng vay tiền mua nhà ở của ngân

hàng. Muốn vậy, trong những năm tới, các NHTM phải tiếp tục quan tâm hơn

nữa tới việc nâng cao chất lượng, hoàn thiện, phát triển các hoạt động cho vay

mua nhà ở hiện có giúp khách hàng được hưởng đầy đủ lợi ích từ hoạt động này,

mở rộng đối tượng khách hàng, khai thác thêm các thị trường tiềm năng tại các

khu vực trên cả nước.

1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà

ở của Ngân hàng thương mại

* Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân có quan hệ cho vay

nhà ở với ngân hàng

Đây là chỉ tiêu phản ánh tổng số khách hàng thực hiện giao dịch vay nhà

ở với Ngân hàng.

Mức tăng/giảm số lượng khách hàng có quan hệ giao dịch với ngân hàng

trong kỳ được xác định thông qua công thức:

Mức tăng giảm = Số lượng khách hàng - Số lượng khách

số lượng khách hàng năm (t) hàng năm (t-1)

Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng có quan hệ cho vay nhà ở tại chi

Giá trị tăng trưởng tuyệt đối

Tốc độ tăng trưởng

=

x 100%

khách hàng

Tổng khách hàng đến vay nhà ở năm (t-1)

nhánh được xác định bằng công thức:

Chỉ tiêu này cho biết số lượng khách hàng tăng hay giảm qua các năm.

Thông qua đó Ngân hàng đánh giá được việc phát triển quy mô và đối tượng

khách hàng. Số lượng KH đến với Ngân hàng càng tăng theo thời gian hay số

20

lượng KH năm t lớn hơn năm (t-1) chứng tỏ hoạt động cho vay nhà ở ngày càng

được phát triển, sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng được nhiều người sử dụng

hơn.

* Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở

Doanh số cho vay nhà ở là tổng số tiền Ngân hàng thực hiện cho vay với

đối tượng là KH trong một kỳ, phản ánh khái quát tình hình hoạt động cho vay

nhà ở của Ngân hàng trong một thời kỳ nhất định.

Doanh số cho vay nhà ở được tính theo công thức:

Doanh số cho vay nhà ở = doanh số thu nợ cho vay nhà ở + dư nợ cho vay

nhà ở. Trong đó:

Doanh số thu nợ là số tiền cả gốc và lãi khách hàng đã trả cho ngân hàng.

Dư nợ là số tiền còn lại khách hàng còn nợ ngân hàng.

Mức độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở (mức tăng trưởng tuyệt đối)

được phản ánh qua chỉ tiêu mức tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở:

Tổng doanh Tổng doanh số Mức tăng = số cho vay nhà ở - cho vay nhà ở năm (t- trưởng tuyệt đối = năm t 1)

Chỉ tiêu này phản ánh chính xác quy mô hoạt động Cho vay nhà ở qua các

năm. Khi so sánh chỉ tiêu này qua các thời kỳ ta sẽ thấy được phần nào xu thế

của hoạt động cho vay đối với KH. Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay nhà ở

năm (t) tăng so với năm (t-1) là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này là dương và tăng lên

tức là số tiền NHTM đã cho vay qua các năm đối với KH đã tăng lên và cũng

đồng nghĩa hoạt động Cho vay nhà ở đang được phát triển.

Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở (mức tăng trưởng tương đối)

được phản ánh qua chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở

Chỉ tiêu này được tính theo công thức:

21

Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối

Tốc độ tăng trưởng

x 100%

=

doanh số cho vay

Tổng doanh số Cho vay nhà ở năm (t-1)

Chỉ tiêu này cho biết trong năm (t) doanh số Cho vay nhà ở tăng bao

nhiêu % so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này càng cao thì nó thể hiện tốc độ tăng

doanh số Cho vay nhà ở càng nhanh hay chính là hoạt động Cho vay nhà ở đang

được Ngân hàng chú trọng phát triển. Chỉ tiêu này được xem xét c ng với chỉ

tiêu giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối đảm bảo cho hoạt động Cho vay nhà ở

của Ngân hàng tăng cả về giá trị và quy mô so với năm trước.

* Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở

Dư nợ cho vay là số tiền người đi vay còn nợ ngân hàng, là chỉ tiêu phản

ánh tại một thời điểm nào đó ngân hàng hiện còn cho vay bao nhiêu và cũng là

khoản ngân hàng cần phải thu về trong tương lai.

Dư nợ cho vay nhà ở là một trong những thông số quan trọng phản ánh tình

hình hoạt động của ngân hàng, Ngân hàng tính số lãi nhận về từ cho vay nhà ở

dựa trên dư nợ cho vay đến thời điểm tính lãi, hay nói cách khác thu nhập mà

ngân hàng có được từ hoạt động cho vay nhà ở trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ cho

vay trong kỳ đó chứ không phụ thuộc vào doanh số cho vay. Ngân hàng được coi

là ngày càng phát triển hoạt động nếu dư nợ cho vay nhà ở kỳ sau cao hơn so với

kỳ trước.

Dư nợ Doanh số thu Doanh số cho Dư nợ cho vay cho vay nợ cho vay = + vay nhà ở - nhà ở cuối kỳ nhà ở nhà ở trong trong kỳ đầu kỳ kỳ.

Dư nợ cho vay nhà ở là một chỉ tiêu quan trọng nhưng nó không thể đánh

giá được toàn bộ hoạt động phát triển cho vay nhà ở của ngân hàng. Dư nợ cho

vay nhà ở kỳ này bằng dư nợ cho vay nhà ở kỳ trước cộng với doanh số cho vay

nhà ở phát sinh trong kỳ, trừ đi doanh số thu nợ cho vay nhà ở trong kỳ thu

22

được.

Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở là tốc độ gia tăng dư nợ cho vay

mua nhà ở qua các năm của ngân hàng. Chỉ tiêu này được xác định bằng công

Giá trị tăng trưởng tuyệt đối

Tốc độ tăng

=

x 100%

trưởng dư nợ

Tổng dư nợ Cho vay nhà ở năm (t-1)

thức:

Chỉ tiêu này phản ánh được quy mô và xu hướng của đầu tư tín dụng là

tăng trưởng hay thu hẹp. T trọng dư nợ cho vay nhà ở tăng chứng tỏ hoạt động

cho vay nhà ở được chú trọng phát triển tại Ngân hàng đó.

- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ

T trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ là t số phần trăm của dư

nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ của ngân hàng.

T trọng dư nợ cho vay nhà ở cao chứng tỏ hoạt động cho vay nhà ở được

chú trọng mở rộng tại ngân hàng đó, thể hiện Ngân hàng có uy tín, cung cấp

dịch vụ đa dạng, phong phú cho khách hàng.

Dư nợ cho vay nhà ở của NH T trọng dư nợ cho = x 100% vay nhà ở Tổng dư nợ của ngân hàng

Nếu t trọng này tăng theo thời gian có nghĩa là hoạt động cho vay nhà ở

tại Ngân hàng này đang được phát triển, nó là hoạt động chính đem lại thu nhập

từ tín dụng cho Ngân hàng. Ngược lại, nếu t trọng giảm đi chứng tỏ Ngân hàng

không có khả năng phát triển được các khoản cho vay nhà ở, khả năng tiếp thị

khách hàng chưa cao.

- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ cho vay tiêu dùng

T trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ cho vay tiêu d ng là t số

phần trăm của dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ cho vay tiêu dung của

ngân hàng. Chỉ tiêu này được xác định bằng công thức:

23

Dư nợ cho vay nhà ở của NH T trọng dư nợ cho x 100% = vay nhà ở /Tổng Tổng dư nợ cho vay tiêu d ng của ngân cho vay tiêu d ng hàng

Vay tiêu d ng là sản phẩm cho vay dưới dạng tín chấp hoặc thế chấp

nhằm hỗ trợ nguồn tài chính cho các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua sắm

hàng gia dụng, mua xe, du học tổ chức đám cưới, đi du lịch, mua đồ nội thất,

mua và xây sửa nhà, và các nhu cầu khác tất yếu khác trong cuộc sống hàng

ngày. Trên thưc tế hiện nay tại nhiều ngân hàng định nghĩa, mục đích vay vốn cá

nhân, hộ gia đình không vì kinh doanh đều được gọi là vay tiêu dung. Với tốc độ

độ thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam c ng thu nhập ngày càng tăng theo thời

gian, nhu cầu tiêu d ng trong cuộc sống bình thường cũng ngày càng tăng, vay

tiêu d ng càng trở thành trọng tâm phát triển trong mô hình ngân hàng bán lẻ tại

Việt Nam.

Nếu t trọng này tăng theo thời gian có nghĩa là trong hoạt động cho vay

tiêu d ng, cho vay nhà ở dần chiếm t trọng lớn trong cơ cấu thu nhập cho vay

tiêu d ng nói riêng và cho vay bán lẻ nói chung . Ngược lại, t trọng giảm đi

chứng tỏ hoạt động cho vay nhà ở tại cho vay tiêu d ng vẫn còn kém và chưa

được đầu tư đúng mức.

* Tốc độ tăng trưởng thu lãi từ cho vay nhà ở

Thu nhập từ cho vay mua nhà ở của ngân hàng là các khoản thu từ lãi.

Thu lãi từ cho vay là số tiền phí định kỳ ngân hàng thu được từ món vay của

khách hàng; dựa trên số tiền gốc đã cho vay, lãi suất khách hàng phải trả và định

kỳ trả nợ định quy đinh tại hợp đồng cấp tín dụng giữa 2 bên.

Tốc độ tăng trưởng thu lãi giữa các năm càng cao, chứng tỏ dư nợ cho vay

nhà ở của ngân hàng hàng ngày càng tăng, càng có nhiều khách hàng đến ngân

hàng thực hiện vay mua, sửa chữa nhà ở.

Tốc độ tăng thu lãi vay từ cho vay nhà ở được xác định bằng công thức:

24

Giá trị tăng trưởng tuyệt đối

Tốc độ tăng

x 100%

=

trưởng thu lãi

Tổng thu lãi cho vay nhà ở năm (t-1)

Chỉ tiêu thu nhập từ cho vay nhà ở ở phản ánh mức độ thu lãi từ cho vay

nhà ở ở của ngân hàng.

Hoạt động phát triển Cho vay nhà ở không chỉ là gia tăng dư nợ, tăng số

lượng khách hàng vay… mà quan trọng là cẩn đảm bảo các khoản cho vay sẽ

mang lại thu nhập tăng t trọng thu lãi cho Ngân hàng.

Thu lãi từ Cho vay nhà ở cuối kỳ T trọng thu lãi từ = x 100% Cho vay nhà ở Tổng thu lãi từ cho vay cuối kỳ

T trọng thu lãi từ cho vay nhà ở tăng hay giảm qua các năm phản ánh

được quy mô và xu hướng phát triển cho vay nhà ở của NHTM. T trọng này

càng cao phản ánh quy mô và xu hướng phát triển Cho vay nhà ở là có hiệu quả

và tín hiệu tốt để tiếp tục phát triển cho vay nhà ở.

* Tốc độ tăng tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay

nhà ở

- Tốc đô tăng tỷ lệ nợ quá hạn trong hoạt động cho vay nhà ở

Dư nợ là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá kết quả của phát triển cho vay

nhà ở. Để đảm bảo phát triển cho vay nhà ở cần thiết phải gắn tăng trưởng dư nợ

vay KH với hiệu quả từ hoạt động cho vay.

Nợ quá hạn trong hoạt động cho vay mua nhà ở là khoản nợ phát sinh do

khi đến thời hạn đã thoả thuận trên Hợp đồng tín dụng vay mua nhà ở khách

hàng không trả được. Do vậy, toàn bộ số nợ gốc của lần nhận nợ đó bị chuyển

sang nợ quá hạn. Nợ quá hạn là thước đo quan trọng nhất đánh giá sự lành mạnh

của TCTD.

Chỉ tiêu t lệ nợ quá hạn trong hoạt động cho vay mua nhà ở phản ánh

phần trăm các khoản nợ đến hạn chưa được thanh toán đã chuyển thành nợ quá

25

hạn trong tổng dư nợ của ngân hàng. T lệ càng cao cho thấy khả năng ngân

hàng bị tổn thất càng lớn (tổn thất do các chi phí phát sinh khi tìm kiếm nguồn

thanh toán cho các khoản đến hạn, tổn thất do mất vốn, lãi cho vay…). T lệ nợ

T lệ nợ quá hạn trong hoạt động = Nợ quá hạn cho vay nhà ở x 100%

cho vay nhà ở Tổng dư nợ cho vay nhà ở

quá hạn t lệ thuận với rủi ro tín dụng của ngân hàng.

Trong quá trình phân tích mức độ rủi ro do nợ quá hạn, cần cân nhắc đến

những vấn đề làm cho các chỉ tiêu này không phản ánh chính xác, đầy đủ mức

độ rủi ro tín dụng. Đó là do việc xác định kỳ hạn, thời hạn trả nợ không ph hợp

(với chu kỳ kinh doanh, nguồn trả nợ của khách hàng) dẫn đến việc khách hàng

không trả nợ đúng hạn đã thoả thuận làm phát sinh nợ quá hạn, nợ bị cơ cấu thời

hạn, kỳ hạn trả nợ mà đáng lẽ ra có thể không phát sinh nếu định kỳ hạn, thời

hạn trả nợ hợp lý hơn. Ngoài ra, việc cấu kết với khách hàng để giãn nợ, đảo nợ

cũng che dấu được việc phát sinh nợ quá hạn, nhưng thực chất những món vay

này đều hàm chứa rủi ro cho ngân hàng. Các vấn đề này càng nhiều thì càng làm

tăng "sai số" của các chỉ tiêu trên trong việc phản ánh rủi ro tín dụng của ngân

hàng.

Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong hoạt động cho vay nhà ở được tính

theo công thức:

Mức tăng t lệ nợ quá hạn = t lệ nợ quá hạn năm t – t lệ nợ quá hạn

năm (t-1)

Nếu mức tăng này là số âm thì Ngân hàng vẫn kiểm soát được nợ xấu

trong phạm vị cho phép kết hợp với tăng trưởng dư nợ quy mô, nếu con số này

là dương thì Ngân hàng chưa kiểm soát được nợ quá hạn, chất lượng các khoản

vay của chi nhánh hiện đang bi giảm xuống.

- Tốc đô tăng tỷ lệ nợ u trong hoạt động cho vay mua nhà ở

Nợ xấu là những khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên. Chỉ tiêu t lệ nợ

26

xấu trên tổng dư nợ cũng là chỉ tiêu nhằm đánh giá chất lượng tín dụng cho vay

mua nhà ở của ngân hàng. T lệ này càng cao, rủi ro của ngân hàng càng cao và

ngược lại. Ngân hàng có t lệ nợ xấu trên tổng dư nợ thấp phản ánh chất lượng

Số dư nợ xấu cho vay mua nhà

T lệ nợ xấu trong cho vay

=

x

100%

mua nhà

Tổng dư nợ cho vay vay mua nhà

tín dụng của ngân hàng khá tốt.

Tốc đô tăng t lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay nhà ở được tính theo

công thức:

Mức tăng t lệ nợ xấu = t lệ nợ xấu năm t – t lệ nợ xấu năm (t-1)

Nếu mức tăng này là số âm thì Ngân hàng vẫn kiểm soát được nợ xấu

trong phạm vị cho phép kết hợp với tăng trưởng dư nợ quy mô, nếu con số này

là dương thì Ngân hàng chưa kiểm soát được nợ xấu, chất lượng các khoản vay

của chi nhánh hiện đang bi giảm xuống.

1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay nhà ở của

ngân hàng thương mại

1.4.1. Các nhân tố chủ quan

* Quy mô của Ngân hàng thương mại

Quy mô của NHTM được đánh giá qua các chỉ tiêu: Vốn tự có, tổng

nguồn vốn (tổng tài sản) và mạng lưới các điểm giao dịch.

- Vốn tự có là nguồn vốn tự có mà chủ ngân hàng sở hữu và sử dụng vào

mục đích kinh doanh theo luật định. Vốn tự có là một trong những tiêu chí quan

trọng nhất khi đánh giá năng lực của một NHTM, vốn tự có càng lớn thì chứng

tỏ tiềm lực của Ngân hàng càng mạnh, càng có điều kiện thuận lợi trong việc

phát triển hoạt động kinh doanh, đặc biệt là phát triển hoạt động kinh doanh tín

dụng, đáp ứng đủ điều kiện nhằm phát triển Cho vay nhà ở. Vốn tự có lớn sẽ dễ

dàng xây dựng các trụ sở, mua sắm trang thiết bị hiện đại, có khả năng bao phủ

27

thị trường rộng và tạo nên các ưu thế so với các đối thủ cạnh tranh, tạo điều kiện

để có một sự đầu tư quy mô lớn, bài bản đối với hoạt động Cho vay nhà ở.

Vốn tự có của Ngân hàng phải đảm bảo theo hệ số Cook (tỉ lệ an toàn vốn

tự có tối thiểu trên tổng tài sản có rủi ro là 8%), vì thế khi phát triển hoạt động

sang thị trường bán lẻ, tập trung thêm nguồn lực để phát triển Cho vay nhà ở sẽ

dẫn đến tài sản của Ngân hàng tăng lên thì Ngân hàng phải đồng thời tăng vốn

tự có của mình tương ứng. Cho vay nhà ở phải tính đến vốn tự có để đảm bảo

được tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu. Vì thế muốn phát triển Cho vay nhà ở các Ngân

hàng phải luôn chú trọng tới gia tăng vốn tự có của mình.

- Quy mô tổng nguồn vốn (hay tổng tài sản) của NHTM thể hiện khả năng

phát triển cho vay nói chung và Cho vay nhà ở nói riêng. Với qui mô nguồn vốn

lớn, Ngân hàng sẽ có thể cho vay các KH với số lượng lớn, đáp ứng nhiều nhu

cầu vay vốn của khách hàng trong các lĩnh vực khác nhau. Ngân hàng sẽ tạo ra

được danh mục các sản phẩm dịch vụ cho vay đa dạng, phong phú. Quy mô vốn

của ngân hàng quyết định khả năng cho vay của ngân hàng, quy mô lớn sẽ giúp

cho các Ngân hàng có những chiến lược đầu tư dài hạn, chấp nhận đầu tư kinh

phí lớn cho công đoạn nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm. Do đó, khi

quy mô vốn càng cao, ngân hàng càng mong muốn cho vay nhiều hơn để tăng

thu nhập và tăng uy tín, qua đó phát triển thị phần Cho vay nhà ở.

- NHTM có mạng lưới các Chi nhánh/Phòng giao dịch rộng khắp sẽ có

nhiều điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận với khách hàng đặc biệt là các KH. Với

mạng lưới rộng, NHTM dễ dàng huy động vốn, đưa các sản phẩm dịch vụ của

Ngân hàng đến gần gũi hơn với người dân, triển khai các sản phẩm cho vay và

các cá nhân sẽ dễ dàng trong thực hiện giao dịch với Ngân hàng khi có nhu cầu

vay vốn. Trên thực tế mạng lưới các phòng giao dịch, điểm giao dịch là một

kênh marketting rất quan trọng và hiệu quả của Ngân hàng, việc phát triển mạng

lưới giao dịch đóng góp rất đáng kể trong quá trình gia tăng số lượng KH sử

dụng các sản phẩm dịch vụ của một ngân hàng.

28

* Chính sách, quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng thương mại

Mỗi Ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm những

đường lối, chủ trương đảm bảo cho hoạt động tín dụng đi đúng quỹ đạo hoặc

phát triển hoặc thu hẹp hoạt động cho vay, nhằm đạt được các mục tiêu của

Ngân hàng trong từng thời kỳ. Nếu chính sách tín dụng là hạn chế Cho vay nhà

ở thì có nghĩa là quy mô hoạt động cho vay đối với KH của ngân hàng đó sẽ bị

thu hẹp và ngược lại. Đây là nhân tố trực tiếp ảnh hưởng đến quy mô của hoạt

động tín dụng nói chung và Cho vay nhà ở nói riêng.

Chính sách tín dụng là đường lối, chủ trương đảm bảo hoạt động tín dụng

đi vào đúng quỹ đạo, có liên quan trực tiếp đến việc phát triển hay thu hẹp Cho

vay nhà ở ở mỗi thời kỳ, nếu định hướng của NHTM là tập trung phát triển dịch

vụ Ngân hàng bán lẻ thì hoạt động phát triển Cho vay nhà ở sẽ được đầu tư phát

triển và ngược lại.

Một chính sách tín dụng đúng đắn sẽ thu hút được nhiều khách hàng, đảm

bảo khả năng sinh lời của hoạt động tín dụng. Chính sách tín dụng đúng đắn

phải linh hoạt, ph hợp với sự thay đổi của môi trường và đối với NHTM, phải

đảm bảo khả năng sinh lời trên cơ sở phân tán rủi ro, tuân thủ pháp luật, đường

lối chính sách của Nhà nước, đồng thời đảm bảo được tính công bằng. Một

NHTM đầu tư lớn cho hoạt động tín dụng bán lẻ sẽ đưa ra một chính sách tín

dụng đúng đắn với những quy định, những giải pháp cụ thể để phát triển hoạt

động cho vay nhà ở.

Chính sách tín dụng của Ngân hàng ảnh hưởng đến quy mô của hoạt động

Cho vay nhà ở ở rất nhiều khía cạnh khác nhau song trực tiếp là ở 3 yếu tố: Lãi

suất cạnh tranh, phương thức cho vay, tài sản đảm bảo tiền vay và chính các yếu

tố này sẽ tạo lên các sản phẩm linh hoạt và ph hợp với KH trong từng thời kỳ.

Một chính sách tín dụng đúng đắn sẽ góp phần đưa các sản phẩm cho vay gần

gũi và ph hợp với KH qua đó phát triển hoạt động Cho vay nhà ở.

Khi một Ngân hàng áp dụng quy trình, thủ tục cấp tín dụng nhanh, gọn

hợp lý thì hoạt động cho vay đối với KH của Ngân hàng đó có điều kiện phát

29

triển. Tuy nhiên quy trình tín dụng vẫn phải đảm bảo chặt chẽ nhằm phòng

ngừa, hạn chế rủi ro. Thông thường các KH có mong muốn sử dụng các sản

phẩm cho vay đơn giản, ít thủ tục giấy tờ và nhanh gọn, nếu các NHTM có một

chính sách cấp tín dụng đối với KH cân bằng được giữa thời gian cấp tín dụng

nhanh chóng và vẫn đảm bảo an toàn trong hoạt động sẽ phát triển Cho vay nhà

ở một cách hiệu quả.

* Chất lượng và tính đa dạng của hình thức cho vay nhà ở

Đây cũng là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động Cho vay nhà ở của

Ngân hàng. Trong điều kiện cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, các Ngân hàng

không ngừng nâng cao chất lượng và thực hiện đa dạng hóa sản phẩm, củng cố

và phát triển thị phần, duy trì khả năng cạnh tranh. Nếu những sản phẩm Cho

vay nhà ở mà Ngân hàng cung cấp cho khách hàng đơn điệu, chất lượng không

cao, đáp ứng chưa tốt nhu cầu khách hàng thì Ngân hàng đó ít có khả năng phát

triển lớn mạnh, hay tạo dựng quy mô hoạt động rộng lớn trong lĩnh vực này.

* Chất lượng đội ngũ nhân viên

Trong bất cứ một lĩnh vực nào con người luôn là nhân tố quan trọng. Một

Ngân hàng muốn hoạt động kinh doanh tốt trước hết phải có đội ngũ lãnh đạo và

những người quản lý có năng lực, năng động, sáng tạo trong kinh doanh, có

phẩm chất đạo đức tốt và có tâm huyết với nghề. Ngoài ra, Ngân hàng cũng phải

có những cán bộ tín dụng làm việc trực tiếp với khác hàng nắm chắc nghiệp vụ,

hiểu biết, có kiến thức, chuyên nghiệp trong giao tiếp ứng xử. Cán bộ Ngân

hàng phải thực sự là người bạn đồng hành của khách hàng.

Tiêu chuẩn hàng đầu để xem xét việc cung ứng, phát triển các sản phẩm

Ngân hàng bán lẻ nói chung và Cho vay nhà ở nói riêng của mỗi Ngân hàng

chính là bộ mặt của đội ngũ cán bộ, những người sẽ làm việc trực tiếp với khách

hàng, những người thực hiện nghiệp vụ tư vấn và giới thiệu các sản phẩm cho

vay nhà ở hoàn hảo nhất đến với khách hàng. Chất lượng đội ngũ nhân viên tốt,

chuyên nghiệp sẽ tạo dựng được hình ảnh gần gũi, tin tưởng trong mắt khách

30

hàng, qua đó Ngân hàng sẽ có cơ hội phát triển các sản phẩm Cho vay nhà ở

trong quá trình hoạt động.

* Mạng lưới và Chính sách Marketing của các Ngân hàng thương mại

Mạng lưới của Ngân hàng càng rộng thì càng thu hút được số lượng khách

hàng đến giao dịch với Ngân hàng lớn, Ngân hàng sẽ có cơ hội tiếp cận với

nhiều địa bàn dân cư để triển khai các sản phẩm mới. Tại những mỗi phòng giao

dịch, chi nhánh, Ngân hàng có thể dễ dàng cho vay, thẩm định, giải ngân … có

nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển hơn nữa hoạt động cho vay nhóm khách

hàng này.

Hoạt động Marketing là hoạt động giới thiệu, quảng bá và xây dựng hình

ảnh của Ngân hàng cũng như các sản phẩm dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp.

Đây cũng là hoạt động quan trọng góp phần phát triển hoạt động cho vay của

NHTM. Từ hoạt động Marketing, khách hàng có thể hiểu về Ngân hàng cũng

như các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cung cấp. Nếu một Ngân hàng có chiến

lược Marketing bài bản thì hình ảnh của Ngân hàng sẽ trở lên gần gủi hơn với

khách hàng, đặc biệt những KH vãng lai khi có nhu cầu vay vốn cũng sẽ đến với

Ngân hàng thông qua các thông tin có được từ quảng cáo, tờ rơi, những khách

hàng cũ đã quan hệ …. với Ngân hàng.

Marketing là công cụ cạnh tranh hiệu quả nhất trong giai đoạn các Ngân

hàng và các tổ chức tài chính đang b ng nổ và phát triển mạnh mẽ. Hoạt động

Marketing nếu được thực hiện tốt chắc chắn sẽ mang lại nhiều khách hàng cho

Ngân hàng và từ đó góp phần phát triển hoạt động Cho vay nhà ở.

1.4.2. Các nhân tố khách quan

* Các nhân tố từ chủ thể đi vay

Đây là yếu tố quyết định đến việc phát triển cho vay của NHTM. Các

NHTM có cho vay đối với KH hay không phụ thuộc chủ yếu vào đặc điểm của

từng khách hàng vay vốn. Việc phát triển Cho vay nhà ở phải trên cơ sở đánh

giá kỹ càng về người vay, có sự chọn lựa cận thận, đảm bảo việc phát triển

31

khách hàng mới nằm trong tầm kiểm soát tương ứng với năng lực phục vụ của

ngân hàng và luôn duy trì chất lượng phục vụ khách hàng tốt.

NHTM chỉ có thể xem xét cho vay đối với những khách hàng có nhu cầu

vay vốn ph hợp với chính sách cho vay của mình. Khi thẩm định và xét duyệt

Cho vay nhà ở, các NHTM thường xem xét đến các nhân tố về phía khách hàng

vay, đây là yếu tố quyết định đến việc phát triển cho vay của NHTM:

- Yếu tố thứ nhất là thu nhập của KH

Mức thu nhập của KH có tác động quyết định đối với phát triển cho vay

nhà ở. Đối với cá nhân đi vay thì triển vọng về thu nhập sẽ là một trong những

cơ sở phát sinh nhu cầu vay. Còn đối với Ngân hàng, vấn đề thu nhập của khách

hàng xin vay sẽ có ảnh hưởng quyết định đến khả năng trả nợ, chất lượng tín

dụng. Tuy nhiên thu nhập là nhân tố biến động rất cao. Những rủi ro như sức

khoẻ, sinh mạng, năng lực pháp lý … có thể khiến cho thu nhập của người đi

vay thay đổi nhanh chóng. Thu nhập của KH ổn định nói đến khả năng người

vay có tiền để thanh toán các khoản vay hay không. Nếu Ngân hàng tiếp cận

được với những KH có nguồn thu nhập ổn định, hợp tác lâu dài với những cơ

quan uy tín sẽ đảm bảo phát triển cho vay đối với KH một cách hiệu quả.

- Yếu tố thứ hai là tài sản đảm bảo

TSĐB được xem là nguồn thu nhập thứ hai khi nguồn thu nhập thứ nhất

không được đảm bảo. Do đó, nó mang tính chất ngăn ngừa rủi ro và làm tăng

tính an toàn của khoản vay. Vì vậy, việc xem xét đánh giá TSĐB là vấn đề quan

trọng. Trong Cho vay nhà ở, nếu người vay không trả được nợ, NHTM sẽ thu

hồi và thanh lý TSĐB. Trong một số trường hợp Cho vay nhà ở, NHTM có thể

yêu cầu bên bảo lãnh thứ ba ký giấy bảo lãnh cam kết sẽ thanh toán khoản vay

nếu người vay (bên được bảo lãnh) không thể trả nợ như: xác minh thu nhập và

xác minh vị trí công tác của KH. Việc phát triển cho vay đối với KH cũng phụ

thuộc vào yếu tố TSĐB của khách hàng vay, thông thường các sản phẩm cho

vay được thiết kế trên cơ sở có tài sản làm lá chắn thứ hai, chính vì vậy khả năng

về TSĐB của khách hàng trong việc đáp ứng các điều kiện tín dụng sẽ ảnh

32

hưởng trực tiếp đến chất lượng và việc phát triển hoạt động cho vay đối với KH.

Hợp đồng cho vay nên xác định cẩn thận những mục được coi là khoản thế chấp.

- Thứ ba là yếu tố đạo đức

Đây là nhân tố quan trọng trong phát triển Cho vay nhà ở bởi khả năng trả

nợ của khách hàng còn phụ thuộc vào thái độ và sự sẵn sàng trả nợ của KH. Đôi

khi có những khách hàng có thu nhập, nhưng khả năng thu hồi nợ thấp vì họ

không sẵn lòng trả nợ. Ngược lại, có những khách hàng có thái độ sẵn sàng trả

nợ nhưng gặp phải rủi ro, không có tiền để trả nợ. Phát triển hoạt động Cho vay

nhà ở nếu được xác định là một khâu chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cho vay

của NHTM thì yếu tố đạo đức của khách hàng vay càng phải được đánh giá một

cách kỹ lưỡng bởi bộ phận thẩm định tín dụng của Ngân hàng.

* Đối thủ cạnh tranh

Sự cạnh tranh trong hoạt động này của các NHTM ngày càng trở nên gay

gắt. Các NHTM cạnh tranh với nhau thông qua việc nghiên cứu và triển khai các

sản phẩm mới, nâng cao chất lượng dịch vụ, phát triển điều kiện và đối tượng

cho vay, giảm lãi suất cho vay ... Việc cạnh tranh này một mặt có tác động phát

triển thị trường cho vay do nhiều nhu cầu vay vốn của KH được “đánh thức” bởi

việc quảng bá, tiếp thị của các NHTM nhưng mặt khác nó làm cho thị trường

này bị chia sẻ ra bởi nhiều Ngân hàng, dẫn đến việc phát triển cho vay ở mỗi

NHTM sẽ trở nên khó khăn.

Ngoài sự cạnh tranh trong hệ thống các NHTM, hoạt động cho vay nhà ở

của các NHTM còn bị cạnh tranh bởi các công ty tài chính và chính những đơn

vị cung cấp hàng hoá dịch vụ như các siêu thị, các đơn vị kinh doanh đồ gia

dụng, công ty sản xuất và kinh doanh xe hơi, các công ty kinh doanh bất động

sản, ... thông qua các chương trình hỗ trợ tài chính cho người tiêu d ng.

* Môi trường pháp lý

Hoạt động kinh doanh của NHTM đặc biệt là hoạt động cho vay chịu sự

ảnh hưởng của rất nhiều quy định, văn bản pháp luật có liên quan từ Luật các Tổ

33

chức tín dụng, Luật Dân sự, Luật đất đai, các quy định về thực hiện giao dịch

bảo đảm, đăng ký cầm cố thế chấp, các quy định về xử lý tài sản,...

Nếu hệ thống pháp luật không đồng bộ, việc thực thi pháp luật không

nghiêm sẽ tạo ra kẽ hở trong quản lý tín dụng, gây nên những rủi ro trong hoạt

động cho vay của Ngân hàng như: khách hàng có hành vi lừa đảo để vay vốn,

cán bộ Ngân hàng có hành vi sai trái… ảnh hưởng đến chất lượng cho vay.

* Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế có ảnh hưởng gián tiếp đến khả năng phát triển Cho

vay nhà ở của NHTM. Khi nền kinh tế tăng trưởng, thu nhập của người dân tăng

cao và ổn định, mức sống của dân cư được cải thiện vì vậy mà nhu cầu tiêu

d ng, phát triển sản xuất kinh doanh tăng tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển

hoạt động Cho vay nhà ở được. Khi nền kinh tế suy thoái, hoạt động sản xuất

kinh doanh bị thu hẹp, nhu cầu tiêu d ng của dân cư cũng giảm sút do sự lo ngại

về triển vọng thu nhập của người dân trong tương lai. Điều này làm cho hoạt

động Cho vay nhà ở bị ảnh hưởng tiêu cực.

* Môi trường văn hóa xã hội

Môi trường văn hoá xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động

Cho vay nhà ở tại các NHTM. Sự tác động của môi trường văn hoá xã hội có thể

là tác động tích cực – kích thích sự phát triển hoặc tác động tiêu cực - hạn chế sự

phát triển của của hoạt động Cho vay nhà ở. Một số yếu tố văn hoá xã hội có thể

tác động đến hoạt động Cho vay nhà ở bao gồm: Yếu tố về nhân khẩu học, thói

quen tiêu d ng, trình độ dân trí, phong tục tập quán, .... Hiện nay hoạt động Cho

vay nhà ở chỉ mới đang được đẩy mạnh từ các đô thị, thành phố lớn và trong các

tầng lớp cán bộ công nhân viên có thu nhập ổn định, trả lương qua tài khoản

Ngân hàng.

* Môi trường công nghệ

Công nghệ được xem là một trong những yếu tố quyết định năng lực cạnh

tranh của một Ngân hàng. Việc nắm bắt triển khai và ứng dụng công nghệ hiện

đại vào hoạt động kinh doanh, đặc biệt là hoạt động Cho vay nhà ở như: công

34

nghệ thẻ, hệ thống máy tính, hệ thống quản lý dữ liệu … là điều không thể thiếu.

Nếu trình độ công nghệ chung của hệ thống các Ngân hàng phát triển sẽ tạo điều

kiện cho Ngân hàng phát triển hoạt động Cho vay nhà ở một cách hiệu quả. Khi

các hệ thống thanh toán, dữ liệu quản lý khách hàng của các Ngân hàng trên cả

nước đều được kết nối với nhau, thông tin về khách hàng sẽ trở nên minh bạch

và dễ dàng quản lý, có thể sẽ hình thành nên những sự kết hợp trong hệ thống.

Các Ngân hàng thông qua hệ thống công nghệ thông tin, tốc độ xử lý thông tin

sẽ đưa ra các quyết định ph hợp với khách hàng, đạt được các mục tiêu về lợi

nhuận.

1.5. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số

Ngân hàng thương mại và bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

Thương – chi nhánh Hà Nội

1.5.1. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số

Ngân hàng thương mại

* Kinh nghiệm của Ngân hang Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát

triển Việt Nam (BIDV)

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã được rất

nhiều tổ chức uy tín bình chọn là ngân hàng bán lẻ số 1 Việt Nam và là một

trong những ngân hàng đi đầu trong hoạt động cho vay nhà ở.

Hàng năm BIDV đều cho ra mắt các gói sản phẩm dịch vụ hoạt động cho

vay nhà ở ph hợp với thị hiếu của khách hàng với mức lãi rất rất hấp dẫn. Ví dự

như năm 2016 BIDV đã triển khai gói ưu đãi 12.000 t đồng "An gia lập

nghiệp" cho vay nhà ở với lãi suất 7%/năm. Người vay nhà ở có thể tham gia hai

chương trình "Lãi suất ưu việt" với mức lãi suất cho vay 7,2%/năm cố định

trong 12 tháng đầu tiên. Riêng đối với khách hàng trả lương qua tài khoản

BIDV, lãi suất cho vay ưu đãi 7%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên. Năm

2016 BIDV cho ra mắt gói tín dụng "Tổ ấm Bình An 2016" có nhiều mức lãi

suất linh hoạt như từ 7% một năm áp dụng trong 6 tháng; từ 7,5% một năm áp

dụng trong 12 tháng, hoặc từ 9,2% một năm trong 24 tháng. Để đáp ứng nhu cầu

35

vay nhu cầu nhà ở dịp cuối năm, ngân hàng đã phát triển quy mô gói ưu đãi đến

15.000 t đồng có thời hạn đến hết 31/12.

Khi vay vốn, khách hàng sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi nêu sử dụng

các sản phẩm ngân hàng bán lẻ như sau:

* Dịch vụ bảo hiểm:

- Chi nhánh tư vấn, khuyến khích khách hàng mua bảo hiểm mọi rủi ro

cho tài sản bảo đảm và chuyển quyền thụ hưởng về cho BIDV; trong đó, ưu tiên

mua của Tổng Công ty bảo hiểm BIC.

- Các ưu đãi được hưởng từ BIC:

+ Giảm 30% phí bảo hiểm nhà tư nhân và 20% phí bảo hiểm toàn diện

nhà tư nhân cho toàn bộ thời gian mua bảo hiểm.

+ Giảm 20% phí bảo hiểm BIC Bình An cho toàn bộ thời gian mua bảo

hiểm.

* Dịch vụ BIDV Ebanking:

- Khách hàng sẽ được hưởng ưu đãi như sau:

+ Đối với BIDV Online: Miễn phí thường niên năm đầu tiên, miễn phí

SMS Token khi đăng ký dịch vụ. Trường hợp khách hàng đăng ký BIDV Mobile

miễn phí hoàn toàn phí thường niên, miễn phí SMS Token.

+ Đối với BSMS: Khách hàng được miễn phí 01 tháng sử dụng dịch vụ.

Ngoài ra, khách hàng còn được tham gia các chương trình khuyến mãi

(quay số dự thưởng, tặng quà,…) dành cho dịch vụ trong từng thời kỳ.

* Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín

(VIETBANK)

Trong thời gian qua Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín

(VIETBANK) đã thực hiện mục tiêu hoạt động an toàn và tăng trưởng bền

vững. Ban lãnh đạo và toàn thể nhân viên của VIETBANK quyết tâm phấn đấu

đưa thương hiệu VIETBANK đến gần hơn với khách hàng, đặc biệt là trong hoạt

động cho vay nhà ở Người vay còn có thể chọn chương trình "An cư lãi suất" có

mức lãi suất 8,5%/năm cố định trong 24 tháng đầu tiên. HIện nay, VIETBANK

36

đang triển khai gói ưu đãi “An cư - Lập nghiệp” dành cho khách hàng vay mua

bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất chỉ từ 0,375%/tháng trở lên,

mức vay tối đa đến 100% nhu cầu vốn để xây dựng, sửa chữa và 70% giá trị tài

sản đảm bảo, miễn phí trả nợ trước hạn, thời gian cho vay tối đa lên đến 25 năm,

thủ tục đơn giản, thời gian giải ngân nhanh chóng.

Đối với khách hàng vay vốn thành công, VIETBANK có triển khai

chương trình ưu đãi bán chéo sản phẩm dành cho khách hàng sử dụng dịch vụ

bảo hiểm tại chính Ngân với các nội dung như sau:

- Chương trình 1: Áp dụng đối với 200 khách hàng vay vốn giải ngân đầu

tiên của chương trình với số tiền vay theo Hợp đồng tín dụng từ 1 t đồng đến 2

t đồng:

+ Quà tặng: Bảo hiểm VIETBANK giá trị 500 triệu đồng trong 12 tháng

đầu kể từ ngày giải ngân lần đầu tiên.

+ Tổng số món quà tặng: 200 món.

- Chương trình 2: Áp dụng đối với 200 khách hàng vay vốn giải ngân đầu

tiên của chương trình với số tiền vay theo Hợp đồng tín dụng trên 02 t đồng:

+ Quà tặng: Bảo hiểm VIETBANK giá trị 01 t đồng trong 12 tháng đầu

kể từ ngày giải ngân lần đầu tiên.

+ Tổng số món quà tặng: 200 món.

VIETBANK đã rất chú trọng đến việc làm thoả mãn các nhu cầu của

khách hàng cho vay như: Luôn phục vụ khách hàng với thái độ tận tâm; Phát

triển mạng lưới hoạt động, đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ ph hợp với từng

đối tượng khách hàng; Đầu tư công nghệ thông tin, làm cơ sở cho việc phát triển

các sản phẩm ứng dụng phương thức giao dịch hiện đại giữa khách hàng với

VIETBANK; Không ngừng học hỏi, từng bước hoàn thiện mô hình tổ chức, quy

trình nghiệp vụ và các hoạt động của VIETBANK;

Ngoài ra trong quá trình cho vay, VIETBANK luôn tôn trọng và bảo đảm

quyền lợi thoả đáng của khách hàng. Mỗi cán bộ nhân viên của VIETBANK

được xem là một cổ đông với vốn góp là năng lực, nhiệt huyết, sự tận tâm hết

37

mình vì công việc và được hưởng nhiều ưu đãi: Mức thu nhập cạnh tranh; Chế

độ phúc lợi thỏa đáng; Sự thăng tiến về vị trí và chuyên môn; Cơ hội được rèn

luyện.

1.5.2. Bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương – chi nhánh

Hà Nội

Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm phát triển hoạt động cho vay nhà ở của

một số NHTM có thể rút ra một số bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương- chi nhánh Hà Nội như sau:

- Ngân hàng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, thẩm định các nhu

cầu tín dụng, đảm bảo tính an toàn của khoản tín dụng, hạn chế rủi ro cho Ngân

hàng, nhất là trong hoạt động cho vay mua nhà ở.

- Tiếp tục đổi mới công tác tiếp thị khách hàng, tăng cường giới thiệu,

quảng bá các sản phảm dịch vụ cho vay mua nhà cho khách hàng. Chấp hành

nghiêm túc quy chế tín dụng và chỉ đạo trong từng thời kỳ nhằm tăng trưởng tín

dụng, cho vay phải thu hồi được gốc và lãi. Tiếp tục cơ cấu lại nợ theo hướng

phát triển thêm các đối tượng cho vay.

- Coi trọng công tác điều hành, nghiên cứu, khảo sát xem xét địa bàn thực

tế của hoạt động cho vay mua nhà ở để phát triển mạng lưới ngân hàng đáp ứng

yêu cầu thực tiễn. Bố trí, sắp xếp cán bộ tín dụng ph hợp với điều kiện hoạt

động kinh doanh, mang lại hiệu quả.

- Chú trọng xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có trình độ chuyên môn

nghiệp vụ cao, khả năng giao tiếp, marketing tốt, trình độ ngoại ngữ, vi tính

thành thạo, nhiệt tình trong công việc, có đạo đức nghề nghiệp để tạo được ấn

tượng tốt cho khách hàng.

- Đói với các gói vay tín dụng, nên có nhiều ưu đãi về lãi suất trong

khoản 1 năm vay đầu tiên nhằm thu hút khách hàng, sau thời gian ưu đãi lãi

suất không nên tăng quá nhiều nhằm tránh gây sốc cho khách hàng. Nhiều

trường hợp do lãi suất sau ưu đãi tăng quá cao khiến gây phản cảm khách hàng,

tất toán khoản vay trước hạn, gây ảnh hương lợi nhuận Ngân hàng. Tuy vậy,

38

ngân hàng không nên quá lạm dụng việc ưu đãi lãi suất, gây ảnh hưởng đến lợi

nhuận ròng của Ngân hàng.

- Tăng cường viêc ưu đãi bán chéo sản phẩm khi khách hàng tham gia

hgois vay mua nhà như Internet Banking, thẻ, bảo hiểm… nhằm tăng doanh thu

dịch vụ ròng của Ngân hàng, đồng thời biến khách hàng vay mua nhà trở thành

khách hàng thân thiết và vẫn sử dụng dịch vụ của Ngân hàng ngay cả khi khoản

vay kết thúc.

Tiểu kết Chương 1

Chương 1 của Luận văn đã làm rõ một số vấn đề lý luận chung về hoạt

động cho vay mua nhà của NHTM như: khái niệm, chức năng, đặc điểm và các

hoạt động cơ bản của NHTM; phân tích khái niệm, đặc điểm, đối tượng, phương

thức, các nguyên tắc cho vay mua nhà của các NHTM; chỉ ra các chỉ tiêu đánh

giá mức độ phát triển hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM cũng như điều

kiện để phát triển hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng. Đồng thời,

trên cơ sở tìm hiểu kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay mua nhà của

một số NHTM, Luận văn đã rút ra một số bài học rất quan trọng cho NH TMCP

Sài Gòn Công Thương- Chi nhánh Hà Nội. Đây sẽ là những cơ sở lý luận quan

trọng để phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của NH TMCP Sài

Gòn Công Thương- Chi nhánh Hà Nội ở Chương 2.

39

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO

VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG- CHI

NHÁNH HÀ NỘI

2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội

Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn Công Thương (Tên giao dịch

quốc tế: SAIGON BANK FOR INDUSTRY AND TRADE - Tên gọi tắt:

Saigonbank) được thành lập ngày 16 tháng 10 năm 1987. Đây là Ngân Hàng

Thương Mại Cổ Phần Việt Nam đầu tiên được thành lập trong hệ thống Ngân

Hàng Cổ Phần tại Việt Nam, trước khi có Luật Công Ty và Pháp lệnh Ngân

Hàng. Vào ngày thành lập vốn điều lệ ban đầu của ngân hàng là 650 triệu đồng

và thời gian họat động là 50 năm. Sau 30 năm thành lập, Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công Thương đã tăng vốn điều lệ từ 650 triệu đồng lên 1.500 t đồng.

Để mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh, hội đồng quản trị

ngân hàng Sài Gòn Công thương đã đề nghị ngân hàng nhà nước cho phép mở

thêm chi nhánh tại Hà Nội. Ngày 30/01/1993 ngân hàng nhà nước Việt Nam đã

cấp giấy phép số 0015/GCT chấp thuận cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn công

thương được mở chi nhánh tại Hà Nội. Ngày 29/11/1993, UBND thành phố Hà

Nội đã ra quyết định số 621- QĐ/UB cho phép thành lập chi nhánh Hà Nội có

trụ sở hoạt động tại 17 - Tông Đản - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội. Ngày

18/01/1994, ngân hàng Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội làm lễ khai

trương và chính thức đi và hoạt động. Sau một thời gian hoạt động ngân hàng

Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội đã chuyển trụ sở về 11A - Đoàn Trần

Nghiệp - quận Hai Bà Trưng - Hà Nội vào tháng 07 năm 1997 và tiếp tục hoạt

động tai đó cho đến nay.

Trong những ngày đầu mới thành lập, chi nhánh gặp phải rất nhiều khó

khăn như: thị trường và quy mô sản xuất kinh doanh còn nhỏ hẹp, nhiều đơn vị

40

sản xuất kinh doanh lúc đó còn là khách hàng truyền thống của ngân hàng

thương mại quốc doanh. Trước tình hình đó, cán bộ chi nhánh phải lặn lội lên

tận Bắc Giang, Bắc Ninh để tìm kiếm khách hàng. Mặc d hoạt động của chi

nhánh còn đơn điệu, mỗi tháng chỉ có vài món vay và thực hiện dịch vụ chuyển

tiền cho khách hàng, các hàng hoạt động khác hầu như chưa đáng kể. Thế

nhưng, đó là điều kiện để hoạt động tín dụng ngân hàng vừa phục vụ hoạt động

sản xuất kinh doanh của khách hàng, vừa tạo thu nhập cho ngân hàng. Trong quá

trình hoạt động Chi nhánh đã tiến hành đa dạng hóa khách hàng, đa dạng hóa

dịch vụ, chuyển hướng hoạt động sang các doanh nghiệp ngoài quốc doanh vừa

và nhỏ. Đồng vốn của ngân hàng đã đồng hành c ng sự phát triển của khách

hàng, đã đầu tư góp phần đổi mới trang thiết bị và công nghệ, nâng cao năng

suất, chất lượng sản phẩm. Phục vụ nhu cầu vốn và dịch vụ ngân hàng cho hoạt

động xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp này. Phương thức tín dụng trả góp và

nghiệp vụ chuyển tiền của chi nhánh phát triển rất hiệu quả và được khách hàng

tín nhiệm, duy trì trong nhiều năm qua.

C ng với sự phát triển của nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập, cán bộ công

nhân viên Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương – chi nhánh Hà Nội nhận

thấy cần phải bổ sung cho mình những kiến thức cần thiết để đáp ứng nhu cầu

phát triển của thị trường tài chính tiền tệ trong thời kỳ hội nhập, với sự cạnh

tranh quyết liệt khi các ngân hàng nước ngoài ngày càng mở rộng quy mô và

phạm vi hoạt động trên thị trường Việt Nam. Bởi vậy, cán bộ công nhân viên chi

nhánh Hà Nội đã tích cực tham gia các lớp học để năng cao nghiệp vụ ngân

hàng như thanh toán xuất nhập khẩu, tín dụng, nghiệp vụ thu nợ, quản lý rủi

ro… các lớp học giao tiếp, cải tiến cung cách phục vụ khách hàng chuyên

nghiệp hơn, năng động hơn. Đồng thời chi nhánh cũng tính cực thực hiện hiện

đại hóa công nghệ ngân hàng. Trong năm 2014, ngân hàng Sài Gòn Công

Thương triển khai dự án Corebanking. Đầu tháng 9/2016 hệ thống Symbol được

chính thức vận hành trong toàn hệ thống, đó là thành quả đạt được từ sựu lỗ lực

41

của ban lãnh đạo c ng toàn thể cán bộ công nhân viên ngân hàng Sài Gòn Công

Thương nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng.

Để phát huy tốt hơn nữa hiệu quả hoạt động kinh doanh và mở rộng

mạng lưới nhằm quảng bá thương hiệu ngân hàng, từ năm 2012 đến nay chi

nhánh Hà Nội đã mở thêm 10 chi nhánh cấp II và phòng giao dịch trực thuộc

trên địa bàn quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Long Biên, Cầu Giấy.

2.1.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương- chi nhánh Hà Nội

Saigonbank là một ngân hàng thương mại cổ phần hoạt động vì mục tiêu

lợi nhuận. Để đạt được mục tiêu trên ngân hàng Sài Gòn công thương đã bố trí

cơ cấu các phòng ban gọn nhẹ với đội ngũ nhân viên có năng lực chuyên môn.

Sơ đồ 2.1: Bộ máy cơ cấu tổ chức

- Ban Giám đốc gồm: 01 Giám đốc và 02 Phó giám đốc.

- Phòng nghiệp vụ gồm:

Nguồn: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

* Phòng tín dụng chia làm 3 bộ phận con :

+ Bộ phận tín dụng tiếp nhận , thu thập và tìm hiểu sơ lược hồ sơ khách

hàng và thực hiện nhắc nợ khách hàng.

+ Bộ phận thẩm định chi tiết hồ sơ khách hàng và ra ý kiến nên cho

42

khách hàng vay hay không và tiến hành thẩm định hậu giải ngân theo định kỳ.

+ Bộ phận xử lý nợ xấu, quá hạn.

* Phòng kế toán : là một phòng lớn đa chức năng , là phòng giao dịch,

cung cấp các dịch vụ của ngân hàng, quản lý quỹ thu chi của chi nhánh và phụ

trách mảng huy động vốn, thực hiện công tác giải ngân cho khách hàng, thực hiện

công tác kế hoạch tổng hợp và hành chính.

* Tổ kinh doanh ngoại tệ và thanh toán thẻ: xử lý các hợp đồng mua

bán ngoại tệ, mở thẻ tín dụng, phụ trách thanh toán L/C, bảo lãnh.

* Phòng Ngân quỹ: thực hiện quản lý nghiệp vụ thu chi tiền mặt và

tiếp quỹ cho các Phòng giao dịch trực thuộc.

- Tính đến ngày 30/6/2017, tổng số lao động định biên của chi nhánh là 96

cán bộ, trong đó số cán bộ có trình độ trên đại học là 11 người, chiếm t lệ

11,5%; số cán bộ có trình độ đại học là 82 người, chiếm t lệ 85,4%; số cán bộ

có trình độ cao đẳng là 03 người, chiếm t lệ 3,1% tổng số cán bộ.

T lệ cán bộ nữ là: 52,1%

Độ tuổi trung bình của cán bộ là: 33,42 tuổi

Cán bộ chủ chốt dưới 40 tuổi là: 15 người. Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương- chi nhánh Hà Nội cơ bản được tổ chức khoa học, có đội ngũ cán

bộ trẻ, năng động, sáng tạo, trình độ chuyên môn đáp ứng được yêu cầu hoạt

động của ngân hàng. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay, kinh tế thế giới diễn

biến phức tạp ảnh hưởng không thuận lợi đến nền kinh tế trong nước; tăng

trưởng kinh tế toàn cầu phục hồi chậm, giá dầu giảm mạnh hưởng đến cán cân

thương mại và cân đối thu chi ngân sách. Ở trong nước, với việc triển khai đồng

bộ các giải pháp, kinh tế vĩ mô tiếp tục có chuyển biến tích cực với việc tăng

trưởng kinh tế cao hơn, sức cầu trong nước có sự cải thiện, thị trường bất động

sản đang ấm lên, lạm phát ổn định ở mức thấp, tuy nhiên nền kinh tế vẫn phải

đối mặt với những thách thức như cân đối ngân sách và xuất khẩu gặp nhiều khó

khăn, diễn biến phức tạp, khó lường trên thị trường quốc tế, tình hình cạnh tranh

giữa các ngân hàng trong nước và quốc tế đang ngày càng gay gắt hơn đã tác

43

động tâm lý, ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cho vay mua nhà của các

ngân hàng. Trước bối cảnh đó, đòi hỏi các ngân hàng thương mại nói chung và

từng chi nhánh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương Việt Nam phải chủ

động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa, điều hành lãi suất, t giá ph

hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát, thị trường tiền tệ, tăng dư nợ tín dụng

ph hợp và bảo đảm chất lượng các hoạt động dịch vụ, marketing tạo điều kiện

cho các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận với các dịch vụ NH có hiệu quả và đáp

ứng yêu cầu thực tiễn.

2.1.3. Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP

Sài Gòn Công thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

* Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương tại Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương tại Hà Nội là một chi nhánh đầu

tiên của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương. Hoạt động của chi nhánh

trong những năm qua đã đóng góp phần lớn vào sự phát triển chung của hệ

thống ngân hàng, khẳng định được vị thế và uy tín của mình. Đặc biệt trong

những năm qua, mạng lưới của Ngân hàng TMCP Sài Gòn công thương chi

nhánh Hà Nội đã phát triển rộng hơn và đã đạt được kết quả tốt. Kết quả hoạt

động kinh doanh của chi nhánh giai đoạn 2014-2016 được phản ánh qua bảng

2.1.

44

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương tại Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm 2014

Năm 2015

Năm 2016

TT Chỉ tiêu

Tổng số

Tổng số +/- (%) Tổng số +/- (%)

1 Thu nhập lãi thuần

10,1

15,5

54,48

28,9

85.91

2 Lãi từ dịch vụ

1,3

38,46

2,84

57,78

1,8

3 Lãi từ KD ngoại hối

0,9

22,22

1,92

74,54

1,1

4 Lãi từ chứng khoán

0,41

17,07

0,6

25

0,48

5 Lãi từ hoạt động khác

1,1

38,18

2,36

55,26

1,52

Thu nhập góp vốn,

6

mua cổ phần

0,5

52

1,12

47,37

0,76

7 Chi phí hoạt động

6,9

66,67

21

82,61

11,5

Lãi trước dự phòng,

8

rủi ro tín dụng

5,9

7,7

30,05

15,4

100

Chi phí dự phòng rủi

9

ro tín dụng

2,7

3,7

37,04

7,5

102,7

10 Lợi nhuận trước thuế

3,2

4

24.63

7,9

98.93

11 Lợi nhuận sau thuế

2,3

2,9

24.62

5,7

98.77

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Nhìn vào bảng số liệu trên chúng ta thấy các hoạt động kinh doanh của

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương - chi nhánh Hà Nội đều có xu hướng

tăng lên và tăng rõ rệt nhất vào năm 2016. Tổng thu nhập lãi thuần năm 2014 đạt

10,1 t đồng, nhưng đến năm 2015 tăng lên 15,5 t đồng, tương đương mức tăng

54,48%, và đến năm 2016 tổng thu nhập đã tăng lên đến 28,9 t đồng, tương

ứng với mức tăng 85,91%. C ng với sự tăng lên của tổng thu nhập lãi thuần thì

các khoản lãi từ dịch vụ, kinh doanh ngoại hối, chứng khoán và các hoạt động

khác cũng tăng lên đáng kể. Điều đó đã giúp cho lợi nhuận trước thuế và lợi

45

nhuận sau thuế của chi nhánh cũng tăng lên rất nhiều, đặc biệt là năm 2016 tăng

gần 99% so với năm 2015.

Như vậy, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương - chi nhánh Hà Nội trong những năm gần đây đã có nhiều chuyển biến

tích cực góp phần đáng kể vào thành công chung của hệ thống Saigonbank.

* Hoạt động huy động vốn của của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội thời gian qua luôn được chú trọng và có sự tăng trưởng đều qua

các năm. Thể hiện qua bảng số liệu sau:

Bảng 2.2: Nguồn vốn huy động của Ngân hàng Sài Gòn Công thương

chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

ĐVT: Tỷ đồng

Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016

68,83 106,29 384,29 Tổng vốn huy động

- Tiền gửi không kỳ hạn 16,09 21,42 61,36

T trọng 23% 20% 16%

- Tiền gửi có kỳ hạn 49 80,25 305,41

T trọng 71% 76% 79%

- Tiền gửi ký quỹ 3,74 4,61 17,52

T trọng 5% 4% 5%

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Mặc d diễn biến của thị trường vốn năm 2015 là bất lợi đối với hoạt

động huy động vốn của ngân hàng – Ngân hàng thương mại chịu sự cạnh tranh

gay gắt từ các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác đặc biệt là các quỹ đầu tư

46

chứng khoán (thu hút một lượng lớn vốn nhàn rỗi của dân cư), ảnh hưởng của

lạm phát và những động thái tăng lãi suất của FED làm cho lãi suất thị trường

tăng cao – nhưng được sự chỉ đạo đúng đắn, kịp thời của ban Giám đốc c ng

với cố gắng không ngừng của từng cán bộ công nhân viên hoạt động huy động

vốn của chi nhánh vẫn tiếp tục được duy trì và tăng trưởng. Tổng số vốn huy

động của ngân hàng thời gian qua đã tăng liên tục: từ 68,83 t năm 2014 lên

106,29 t năm 2015 và tăng nhanh lên 384,29 t năm 2016 (gấp hơn 3 lần so

với năm 2015).

* Hoạt động sử dụng vốn của của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Song song với việc huy động vốn là hoạt động sử dụng vốn. Trong hoạt

động này cho vay chiếm t trọng lớn nhất. Hoạt động cho vay là hoạt động đóng

vai trò quyết định phần lớn hiệu quả kinh doanh của ngân hàng. Vì vậy chi

nhánh xác định nâng cao chất lượng tín dụng là nhiệm vụ cực kỳ quan trọng.

Trong quá trình cho vay tại chi nhánh, các khoản vay đều được áp dụng các quy

trình nghiệp vụ của nghành một cách đúng đắn, đảm bảo hiệu quả và chất lượng

tín dụng. Quan điểm của chi nhánh là đầu tư theo hướng chọn lọc phân loại

khách hàng, đầu tư vào các doanh nghiệp trọng điểm làm ăn có lãi, đầu tư vào

các hộ nông nghiệp thiếu vốn sản xuất. Do đó tạo được hiệu quả rõ nét, thúc đẩy

tín dụng phát triển mạnh mẽ vững chắc. Ngân hàng đặc biệt chú trọng tới vấn đề

cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình nghèo, tạo điều kiện cho những khách

hàng này có vốn để sản xuất kinh doanh. Việc đa dạng hóa các loại đối tượng

cho vay, các loại hình cho vay góp phần thu hút ngày càng nhiều khách hàng

đến với ngân hàng. Từ đó góp phần tăng doanh thu cho ngân hàng và giảm thiểu

được rủi ro. Tình hình cho vay của ngân hàng thể hiện qua bảng số liệu 2.3.

47

Bảng 2.3: Tình hình doanh số cho vay của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm 2014

Năm 2015

Năm 2016

Chỉ tiêu

Số tiền

2014/2014 Số tiền 2015/2014 Số tiền 2016/2015

408,2

100%

675,1

165,3% 1085,6

160,8%

Tổng doanh số các khoản cho

vay

Doanh số cho

284,6

100%

393,9

138,4% 738.2

187,4%

vay ngắn hạn

Doanh số cho

124,1

100%

281,1

226,5% 374.4

133.1%

vay dài hạn

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Như vậy, từ năm 2014 đến năm 2016, tổng doanh số các khoản cho vay

của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội không ngừng

tăng lên từ 408,2 t năm 2014 lên 675,1 t năm 2015, tương ứng với 165,3% và

1085,6 t năm 2016, đạt160.8% so với năm 2015. Trong đó, cho vay ngắn hạn

chiếm t trọng cao hơn và tăng nhanh hơn. Từ 284,6 t năm 2014 tăng lên 738,2

t năm 2016 (gấp hơn 2,5 lần). Cho vay trung và dài hạn cũng có tốc độ tăng

đáng kể: năm 2015 đạt 226,5% so với năm 2014, năm 2016 đạt 133,1% so với

năm 2015.

2.2. Thực trạng hoạt cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội

2.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở của

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

Quy chế về hoạt động cho vay nhà ở được cụ thể hóa trong văn bản“Quy

chế cho vay đối với khách hàng” của Hội đồng quản trị Saigonank tại Quyết

48

định số 72/QĐ-HĐQT-TD ngày 31/3/2013 của Chủ tịch HĐQT Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương. Quy chế cho vay của Ngân hàng đã cụ thể hoá

những điều khoản của Ngân hàng nhà nước nhằm thể hiện các vấn đề về sản

phẩm cho vay nhà ở của Saigonank, bao gồm các yếu tố chính sau:

Bảng 2.4: Quy chế cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương

Chi tiết đặc điểm sản phẩm:

Cá nhân, hộ gia đình người Việt Nam

1

Đối tượng khách hàng

Cá nhân người nước ngoài

Điều kiện áp dụng - Thường xuyên sinh sống và/hoặc làm việc trên c ng địa bàn hoặc các địa bàn giáp ranh tỉnh/thành phố nơi đóng trụ sở của Chi nhánh cho vay trừ trường hợp 100% giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay là GTCG/TTK. - Là người đứng tên/sẽ đứng tên; hoặc là bố, mẹ, chồng, vợ, con, anh/chị/em ruột của người đứng tên/sẽ đứng tên chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất được Saigonbank cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa. - Khách hàng cá nhân người nước ngoài: phải thuộc đối tượng được phép sinh sống, làm việc và mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Đã được cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

2

Mục đích vay

Chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện, cải tạo nhà ở (đã hoàn thiện phần thô) tại các dự án phát triển nhà ở.

3

70% giá trị nhà ở quy định trong HĐMB

Mức cho vay tối đa

Chỉ thế chấp bằng tài sản HTTVV là nhà ở HTTTL tại các dự án phát triển nhà ở theo hình thức nhận thế chấp quyền

49

tài sản phát sinh từ HĐMB.

85% giá trị HĐMB/Phương án vay được Ngân hàng phê duyệt

Kết hợp các tài sản bảo đảm quy định tại điểm nêu trên,

100% giá trị HĐMB/Phương án vay được Ngân hàng phê duyệt

Kết hợp các hình thức bảo đảm nêu trên và GTCG/TTK, trong đó giá trị GTCG/TTK phải đảm bảo tối thiểu 15% giá trị HĐMB /Phương án vay được Ngân hàng phê duyệt.

20 năm

Cá nhân, hộ gia đình Việt Nam

4

Thời hạn vay tối đa

Cá nhân người nước ngoài

5 năm nhưng không vượt quá thời hạn sinh sống/làm việc còn lại.

Cho vay theo món

5

Phương thức cho vay

Cho vay hoàn vốn: D ng để thanh toán đối với phần vốn tự có, nguồn tài chính mà khách hàng vay đã sử dụng để thanh toán theo HĐMB/ phương án vay mà Ngân hàng xác định là hợp lý, bao gồm: a) Mua, nhận chuyển nhượng nhà ở/đất ở đã có GCN QSH nhà ở/QSDĐ.

- Thời hạn từ khi ký HĐMB (trường hợp a)/thời điểm thanh toán gần nhất cho Chủ đầu tư (trường hợp b) đến thời điểm giải ngân không quá 6 tháng. - Trường hợp a), phải thực hiện sang tên GCN quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở trước khi giải ngân.

b) Mua, nhận chuyển nhượng nhà ở HTTTL/đất nền tại các dự án phát triển nhà ở (đối với các khoản đã thanh toán trực tiếp cho Chủ đầu tư).

Tại mọi thời điểm, t lệ vốn tự có tham gia trên tổng số tiền đã thanh toán cho bên bán (bao gồm cả vốn vay Ngân hàng) phải luôn đảm bảo đúng t lệ quy định trong phương án vay được Ngân hàng phê duyệt.

6

Khách hàng đã hoàn thiện các nội dung theo quy định của Saigonbank về thủ tục vay vốn và giao dịch bảo đảm.

Điều kiện giải ngân

Giám đốc Chi nhánh đánh giá từng khách hàng, quyết định và chịu trách nhiệm về tính pháp lý của TSBĐ, khả năng hoàn thiện các điều

T y từng trường hợp cụ thể, Chi nhánh có thể xem xét giải ngân trước khi Khách hàng vay hoàn thiện các điều kiện và thủ tục về giao dịch bảo đảm (Áp dụng đối với trường hợp TSBĐ HTTVV là nhà ở, đất ở đã được cấp đầy

50

đủ giấy tờ sở hữu, sử dụng).

kiện, thủ tục về giao dịch bảo đảm theo quy định, đảm bảo việc thu hồi đầy đủ nợ vay.

Thời gian hoàn thiện các điều kiện, thủ tục về giao dịch bảo đảm tối đa là 03 tháng kể từ ngày giải ngân.

Giải ngân trực tiếp cho bên bán

Theo tiến độ, ph hợp với HĐMB/chuyển nhượng/xây dựng/ cải tạo/ sửa chữa và HĐTD.

7

Phát hành cam kết thanh toán/Giải ngân vào tài khoản phong tỏa của Bên bán

Phương thức giải ngân

Khách hàng đã được phê duyệt cấp tín dụng, đáp ứng các thủ tục vay vốn trừ điều kiện và thủ tục về giao dịch bảo đảm.

Trường hợp giải ngân hoàn vốn

Giải ngân bằng chuyển khoản vào tài khoản của khách hàng vay hoặc tài khoản khác ph hợp với mục đích vay vốn của khách hàng

- Dư nợ vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình phải có 100% tài sản bảo đảm.

- Hệ số giá trị TSBĐ áp dụng trong trường hợp thế chấp nhà ở HTTTL là TS HTTVV theo hình thức quyền tài sản phát sinh từ HĐMB: 0.7.

8

Tài sản bảo đảm

- Việc nhận tài sản và hệ số giá trị TSBĐ đối với các TSBĐ khác: Thực hiện theo quy định và hướng dẫn của Saigonbank từng thời kỳ về giao dịch bảo đảm. - Trường hợp nhận tài sản HTTVV là nhà ở HTTTL làm TSBĐ, Chi nhánh thực hiện ký kết hợp đồng quản lý tài sản theo hướng dẫn.

- TSBĐ bắt buộc trong quy định này bao gồm một hoặc các loại tài sản sau: TS HTTVV là nhà ở HTTTL; Bất động sản đã được cấp đầy đủ giấy tờ sở hữu, sử dụng; GTCG/TTK; Các tài sản khác với mục nêu trên, Chi nhánh chỉ được xem xét nhận làm tài sản bảo đảm kết hợp. - Không nhận tài sản HTTTL của bên thứ ba (trừ trường hợp tài sản HTTTL là tài sản HTTVV thuộc sở hữu của bố/mẹ/vợ/chồng/con/anh/chị/ em ruột của khách hàng vay) để làm TSBĐ cho khoản vay.

Nguồn: Saigonbak chi nhánh Hà Nội

51

2.2.2. Sản phẩm cho vay của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương

Hiện nay, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương đã xây dựng hoàn

thiện bộ sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân chuẩn, đa dạng, ph hợp với nhu

cầu ngày càng cao của khách hàng, trong đó bao gồm các sản phẩm cho vay cá

nhân cơ bản gồm:

* Cho vay nhu cầu nhà ở

- Là sản phẩm cho vay các khách hàng cá nhân vay các nhu cầu về nhà ở.

- Mục đích vay

+ Mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng, cải tạo,

sửa chữa nhà ở.

+ Mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện, cải tạo nhà ở (đã hoàn

thiện phần thô) tại các dự án phát triển nhà ở.

- Mức cho vay tối đa: 85% giá trị hợp đồng mua bán/Phương án vay được

Ngân hàng phê duyệt.

- Thời hạn vay tối đa: 20 năm

* Cho vay mua ô tô

- Là sản phẩm cho vay mua ô tô đối với khách hàng cá nhân

- Đối tượng cho vay: Ô tô mới hoặc ô tô đã qua sử dụng có đầy đủ giấy tờ

chứng minh nguồn gốc, hợp pháp.

- Mức cho vay: không quá 80% tổng chi phí.

- Thời gian cho vay: tối đa 84 tháng.

* Cho vay sản u t kinh doanh

- Là hình thức cho vay bổ sung vốn ngắn hạn và/hoặc vốn trung dài hạn

trong hoạt động sản xuất kinh doanh đối với khách hàng cá nhân, bao gồm:

+ Cho vay vốn lưu động sản xuất kinh doanh.

+ Cho vay trung dài hạn đầu tư tài sản cố định.

- Đối tượng khách hàng

52

+ Cá nhân, nhóm người (không phải đăng ký kinh doanh theo quy định

của pháp luật).

+ Cá nhân, nhóm người (hộ kinh doanh) có đăng ký kinh doanh theo quy

định của pháp luật..

- Đối tượng cho vay

+ Các chi phí thường xuyên ngắn hạn (trừ chi phí khấu hao tài sản cố

định) trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

+ Các chi phí hợp lý để hình thành tài sản cố định, tài sản trung dài hạn

khác.

+ Các cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nhằm phục vụ cho hoạt

động sản xuất kinh doanh của khách hàng, ph hợp với quy định pháp luật và

hướng dẫn của Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

- Hình thức cho vay

+ Theo món (vay từng lần)

+ Hạn mức tín dụng

+ Hạn mức thấu chi

- Mức cho vay

+ Tối đa 100% tổng nhu cầu vốn của phương án sản xuất kinh doanh đối

với trường hợp tài sản bảo đảm 100% bằng giấy tờ có giá/thẻ tiết kiệm.

+ Tối đa 85% tổng nhu cầu vốn của phương án sản xuất kinh doanh đối

với trường hợp bảo đảm bằng các tài sản khác.

- Thời hạn cho vay

+ Đối với hình thức vay theo món:

- Vay bổ sung vốn lưu động: tối đa 12 tháng.

- Vay vốn trung dài, hạn: tối đa 240 tháng.

+ Đối với hình thức vay theo hạn mức tín dụng, hạn mức thấu chi: thời

hạn cấp hạn mức tối đa 12 tháng.

* Cho vay tiêu dùng tín ch p

- Không cần có tài sản đảm bảo.

53

- Không bắt buộc phải có tài khoản trả lương tại Ngân hàng thương mại

cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

- Mức cho vay tối đa 15 lần thu nhập bình quân tháng, tối đa 500 triệu

đồng.

- Thời hạn cho vay tối đa 60 tháng.

- Phương thức trả nợ: trả dần nợ (gốc+lãi) hàng tháng.

* Cho vay hỗ trợ chi phí du học

- Là sản phẩm cho vay đối với khách hàng cá nhân là du học sinh/thân

nhân du học sinh nhằm mục đích thanh toán các chi phí phát sinh trong quá trình

du học của du học sinh.

- Mục đích vay: Thanh toán tiền học phí và các chi phí khác phát sinh

trong quá trình du học.

- Mức cho vay tối đa 100% tiền học phí và các chi phí khác.

- Thời gian cho vay tối đa bằng thời gian của khóa học cộng 05 năm,

nhưng không quá 10 năm.

Riêng sản phẩm vay mua nhà, nhằm tạo sự khác biệt với các ngân hàng

khác, năm 2017 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương đã triển khai gói vay

nhà ở “Tổ ấm bình an - Vững chãi tương lai” với nội dung như sau: :

- Tên chương trình: Tổ m bình an - Vững chai tương lai

- Tổng nguồn vốn: 5.000 t đồng.

- Đối tượng áp dụng: Khách hàng cá nhân vay vốn có nhu cầu về nhà ở,

đất ở đích thực (vay mục đích tiêu d ng) theo quy định cho vay nhu cầu nhà ở

hiện hành của Saigonbank – Không áp dụng đối với Khách hàng vay vốn nhằm

mục đích mua, đầu tư bất động sản để đầu cơ mua đi bán lại, khai thác, cho

thuê, kinh doanh sinh lời.

- Phạm vi, thời gian áp dụng: Trên toàn hệ thống Saigonbank từ ngày

công văn này có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2017 hoặc khi Trụ sở chính có văn

bản thông báo dừng chương trình t y điều kiện nào đến trước.

54

- Lãi suất cho vay :

Lãi suất cho vay

Các ngân hàng khác Thời hạn

Chương trình

vay tối thiểu 36 tháng

Chương trình 1

- Lãi suất ưu đãi : Lãi suất cho vay tối thiểu 6.99%/năm áp dụng trong 06 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo Chương trình.

-Lãi suất ưu đãi trong giai đoan 2017: 7.99- 9.99%/năm trong 12 tháng đầu tiên.

36 tháng

Chương trình 2

- Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ quay về lãi suất thuông thường, được tính bằng lãi suất tiết kiệm thông thường lĩnh lãi cuối kỳ hạn 13 tháng + biên độ 3.5-4% (hiện tại là 10.5-11%).

- Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ quay về lãi suất thuông thường, được tính bằng lãi suất tiết kiệm thông thường lĩnh lãi cuối kỳ hạn 13 tháng + biên độ 4-4.5% (hiện tại là 11.2- 11.7%), sau 3 tháng điều chỉnh 1 lần. - Lãi suất ưu đãi : Lãi suất cho vay tối thiểu 8.99%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo Chương trình.

- Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ quay về lãi suất thuông thường, được tính bằng lãi suất tiết kiệm thông thường lĩnh lãi cuối kỳ hạn 13 tháng + biên độ 4-4.5% (hiện tại là 11.2- 11.7%), sau 3 tháng điều chỉnh 1 lần.

.

- Trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn trong thời hạn cho vay tối

thiểu, Chi nhánh thực hiện thu phần lãi đã hỗ trợ và phí trả nợ trước hạn theo

mức tối thiểu sau đây và quy định rõ trong hợp đồng tín dụng, đảm bảo lợi

nhuận cho Ngân hàng:

 Trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng đầu tiên: thu 1% x số tiền trả

nợ trước hạn.

 Trả nợ trước hạn từ tháng 13 đến hết tháng 36 (đối với chương trình

1 và chương trình 2) hoặc đến hết tháng 60 (đối với chương trình 3

và chương trình 4): thu 0,5% x số tiền trả nợ trước hạn.

 Sau thời gian trên: Không thu hồi.

Các sản phẩm ưu đãi : hiện không có ưu đãi cho việc sử dụng các sản

55

phẩm bán lẻ khi vay gói nhà ở của Saigonbank.

2.2.3. Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở Ngân hàng TMCP Sài

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở của chi nhánh gồm có 3 giai đoạn,

cụ thể như sau:

Giai đoạn 1: Thẩm định và phê duyệt tín dụng

Giai đoạn 2: Thoả thuận ký kết hợp đồng với khách hàng

Giai đoạn 3: Giải ngân giám sát hoạt động khách hàng, đôn đốc thu hồi

gốc và lãi.

Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở của ngân hàng TMCP Sài Gòn công

thương được mô hình hóa qua sơ đồ 2.1

Sơ đồ 2.2: Quy trình nghiệp vụ tín dụng cho vay nhà ở của Ngân

1. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của khách hàng

8. Thanh lý hợp đồng tín dụng

2. Thẩm định TD

7. Kiểm tra giám sát

sử dụng vốn vay và

thu hồi nợ

3.Kiểm soát hoạt động thẩm định và tái thẩm định

4.Phê duyệt và ra quyết định cho vay

5.Ký kết hợp đồng TD với khách hàng

6.Hoàn thiện hồ sơ giải ngân, tiến hành giải ngân

hàng TMCP Sài Gòn Công thương- chi nhánh Hà Nội

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

56

Giai đoạn 1: Thẩm định và xét duyệt tín dụng

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của khách hàng

Chuyên viên khách hàng nhận hồ sơ, tiếp nhận các nhu cầu vay vốn của

khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn cần thiết. Trong hồ sơ

vay vốn các văn bản chính mà khách hàng phải cung cấp cho ngân hàng bao

gồm: Hồ sơ pháp lý; Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn; Hồ sơ chứng

minh nguồn trả nợ; Hồ sơ tài sản đảm bảo.

Bước 2: Thẩm định tín dụng

Cán bộ tín dụng căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của từng khách

hàng, thu thập các thông tin liên quan đến khách hàng và thực hiện thẩm định tín

dụng đối với khách hàng.

Thẩm định tín dụng bao gồm: Thẩm định khách hàng vay vốn; Thẩm định

mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng; Thẩm định tài

sản đảm bảo của khách hàng.

Bước 3: Kiểm soát việc thẩm định tín dụng

Lãnh đạo phòng kinh doanh thực hiện kiểm soát lại nội dung phân tích tín

dụng của cán bộ tín dụng. Kiểm soát các thông tin trên báo cáo thẩm định của,

yêu cầu điều chỉnh, bổ sung thêm các thông tin nêu trong báo cáo thẩm định

hoặc bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo cho hồ sơ khách hàng và các

thông tin cung cấp trong báo cáo thẩm định đầy đủ chính xác ý kiến của người

kiểm soát thống nhất với toàn bộ ý kiến đề suất của cán bộ tín dụng hay thống

nhất với các điều kiện kèm theo (nếu có).

Bước 4: Phê duyệt c p tín dụng và ra quyết định cho vay

Dựa trên cơ sở phân tích định lượng và định tính các khoản vay, điều kiện

vay vốn của khách hàng, tài sản đảm bảo... đồng thời phân tích mức độ tín

nhiệm của khách hàng, thu nhập của khách hàng, các rủi ro có thể gặp phải để từ

đó ra quyết định có cho vay hay không, mức cho vay là bao nhiêu, thời hạn cho

vay, lãi suất cho vay...

57

Giai đoạn 2:Thoả thuận và ký kết hợp đồng với khách hàng

Bước 5: Lập thông báo tín dụng và ký kết hợp đồng với khách hàng.

Cán bộ tín dụng thực hiện lập thông báo tín dụng và gửi tới khách hàng

thông báo việc Saigonank chi nhánh Hà Nội chấp thuận hay không chấp thuận

khoản vay của khách hàng, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần

bổ sung.

Ký kết các hợp đồng, văn bản:

Sau khi các hợp đồng, văn bản đã được lãnh đạo phòng kinh doanh ký,

kiểm soát nội dung, cán bộ tín dụng chuyển lên phó giám đốc phụ trách ký và

đem lên văn phòng công chứng để ký kết các hợp đồng tín dụng với khách hàng

trước mặt công chứng viên.

Giai đoạn 3: Giải ngân, giám sát hoạt động khách hàng, đôn đốc thu hồi

gốc, lãi vay

Bước 6: Hoàn thiện hồ sơ giải ngân, tiến hành giải ngân.

Sau khi khách hàng đã hoàn thiện các điều kiện và hồ sơ cần thiết để giải

ngân khoản vay theo nội dung phê duyệt khoản vay và có đề nghị giải ngân gửi,

ngân hàng sẽ cấp tiền vay cho khách hàng theo đúng nội dung chứng từ cam kết

kèm theo trong hợp đồng tín dụng. Trong cho vay nhà ở trả góp ngân hàng có

thể áp dụng phương pháp giải ngân ứng hết một lần, hay giải ngân theo từng

đợt.

Bước 7: Kiểm tra giám sát dụng vốn vay và thu hồi nợ

Sau khi giải ngân, cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra giám sát xem khách

hàng sử dụng vốn đúng mục đích hay không, khách hàng có thực hiện bảo quản

tài sản tài sản đảm bảo theo nội dung đã cam kết trong hợp đồng tín dụng hay

không. Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, việc kiểm tra giám sát luôn được

tiến hành thường xuyên.

Đồng thời ngân hàng tiến hành thu gốc và lãi định kỳ, nếu khách hàng không

trả được nợ thì tuỳ vào từng trường hợp ngân hàng có thể sử dụng một số biện pháp

cụ thể như: gia hạn nợ, chuyển nợ quá hạn, phát mại tài sản đảm bảo...

58

Bước 8: Thanh lý hợp đồng tín dụng

Khi khách hàng đã thanh toán hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng, hoàn

thành các cam kết trong hợp đồng tín dụng, cán bộ tín dụng ngân hàng giúp

khách hàng thực hiện các thủ tục xuất kho tài sản đảm bảo trả lại cho khách

hàng kết thúc hợp đồng tín dụng. Trong trường hợp người đứng tên vay không

phải là chủ sở hữu tài sản đảm bảo, thì ngân hàng sẽ chỉ giao hồ sơ tài sản đảm

bảo cho người chủ sở hữu đứng tên tài sản đảm bảo với sự chứng kiến của người

vay.

Hồ sơ tín dụng sau khi thanh lý được lưu trữ riêng theo quy định của

NHNN để thuận tiện cho việc điều tra, nghiên cứu nếu cần thiết sau này.

2.3. Thực trạng phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

2.3.1. Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân có quan hệ cho

vay nhà ở với ngân hàng

Bảng 2.5: Biến động số lương khách hàng vay nhà ở của Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Đơn vị: người, tỷ đồng

2015

2016

Chỉ tiêu

2014

2015

2016

Tương đối (%)

Tương đối (%)

Mức tăng tuyệt đối

Mức tăng tuyệt đối

68

112

264

44

65%

152

136%

0,98

1,48

5,24

0,5

51%

3.76

254%

lượng Số hàng khách vay gói tín dụng cho nhà ở Thu lãi từ cho vay nhà ở

(Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội)

Với những biện pháp tích cực mà ngân hàng đã thực hiện được trong thời

gian qua đã góp phần tăng số lượng khách hàng đến giao dịch vay tiền mua nhà

59

ở của ngân hàng. Cụ thể: năm 2014 có 68 khách hàng; năm 2015 có 112 khách

hàng, tăng 65% so với năm 2014; năm 2016 số lượng khách hàng đã tăng lên

264 khách hàng, tăng 136% so với năm 2015. Chứng tỏ nhu cầu mua nhà của

người dân ngày càng lớn và các chính sách của ngân hàng đã thu hút được nhiều

khách hàng quan tâm. Điều đó đã làm cho hoạt động cho vay nhà ở của Ngân

hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội thời gian qua có bước phát

triển mới cả về quy mô, số lượng và chất lượng, đóng góp phần quan trọng vào

hoạt động chung của ngân hàng.

2.3.2. Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở

Doanh số cho vay nhà ở và mức tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở của

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội được phản ánh qua

bảng số liệu 2.4.

Bảng 2.6: Doanh số cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Đơn vị: Tỷ đồng

So sánh 2015/2014 So sánh 2016/2015

Năm

Năm

Năm

Chỉ tiêu

Tuyệt

Tương

Tuyệt

Tương

2014

2015

2016

đối

đối (%)

đối

đối (%)

1. Doanh số cho vay

27,19

69,78

213,74

42,59

156,6

143,96

206,3

nhà ở

2. Tổng doanh số cho

408,2

675,1

266,9

65,3

410,5

60,8

1085,6

vay

3. Doanh số cho vay

6,7%

10,3%

19%

nhà ở/tổng doanh số

cho vay

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Đây là chỉ tiêu phản ánh quy mô cấp tín dụng của ngân hàng nhằm đáp

ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đồng thời phản ánh khả năng cho vay của

60

ngân hàng. Ta thấy doanh số cho vay nhà ở của chi nhánh đạt mức tăng trưởng

mạnh qua các năm, đóng góp đáng kể vào sự phát triển của hệ thống Saigonank

Hà Nội. Cụ thể năm 2015 doanh số cho vay nhà ở đạt 69,78 t đồng, tăng

156,6% so với năm 2014; doanh số cho vay nhà ở năm 2016 là 213,74 t đồng,

tăng 206,3% so với năm 2015. Sư tăng trưởng như vậy cho thấy doanh số cho

vay nhà của ngân hàng tăng ngày càng mạnh tăng qua thời gian: năm 2015

doanh số cho vay nhà ở tăng 40.79 t so với năm 2014, năm 2016 tăng lên đến

410.5 t đồng, mức độ gần gấp 10 lần so với năm trước.

C ng với tăng doanh số cho vay mua nhà, thời gian qua tốc độ tăng

trưởng doanh số cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương

chi nhánh Hà Nội cũng không ngừng tăng qua các năm và tăng nhanh hơn tốc độ

tăng trưởng doanh số cho vay của ngân hàng. Cụ thể là năm 2015, tốc độ tăng

trưởng doanh số cho vay mua nhà là 156,6% trong khi tốc độc tăng trưởng cho

vay của ngân hàng là 65,3%. Năm 2016, tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay

mua nhà của ngân hàng còn tăng cao hơn năm 2015, đạt 206,3% trong khi tốc

độ tăng trưởng cho vay của ngân hàng chỉ đạt 60,8% .

C ng với tăng doanh số cho vay mua nhà thì t trọng Doanh số cho vay

mua nhà trên tổng tổng doanh số cho vay của Ngân hàng cũng tăng lên rất

nhiều: Năm 2014 là 6,7%, năm 2015 là 10,3% và năm 2016 là 19%.

Doanh số cho vay nhà ở tại Ngân hàng phát triển mạnh là vì 2 yếu tố:

- Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng: nhiều gói vay nhà ở với ưu

đãi nhằm hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung

bình; đôi ngũ cán bộ năng động, nhiệt tình và có trách nhiệm

- Nguyên nhân khách quan từ phía thị trường: trong giai đoạn 2014-2016,

thị trường bất động sản dần ấm lên với nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà

xã hội, những phân khúc khách hàng chủ yếu tại Việt Nam; giá BĐS trên thị

trường có tăng nhưng chỉ vào khoảng 1-1.5%, lãi suất cho vay nhà ở nhiều ngân

hàng có nhiều ưu đãi: 6.5-7%/năm trong năm đầu tiên, cá biệt vài ngân hàng như

61

SHB, Techcombank.. xuất hiện những gói vay nhà ở với lãi suất chỉ 5%/năm

năm đầu tiên, lãi suất ở các năm tiếp theo không vượt quá 10%/năm, đủ để

khuyến khích các hộ gia đình trung lưu vay tiền tại ngân hàng vào mục đích nhà

ở.

2.3.3. Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở

Tình hình dư nợ và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà của Ngân

hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội thể hiện thông qua bảng số

liệu 2.5.

Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài

Đơn vị: Tỷ đồng

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

So sánh So sánh

2015/2014 2016/2015 Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2014 2015 2016 Tuyệt Tương Tuyệt Tương

đối đối (%) đối đối (%)

1. Doanh số cho 27,19 69,78 213,74 42,59 156 143,96 206 vay nhà ở

2. Doanh số thu

10,66 12,42 18,76 1,76 17 6,34 51 nợ cho vay nhà

ở

3. Dư nợ cho 16,53 55,56 194,98 39,03 236 139,42 250 vay nhà ở

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Thông qua bảng số liệu trên chúng ta thấy chỉ số dư nợ cho vay mua nhà

của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội đã tăng liên tục

từ năm 2014 dến năm 2016. Cụ thể: Dư nợ cho vay nhà ở năm 2014 là 16,53 t

đồng. Đến năm 2015, dư nợ cho vay mua nhà đã tăng lên 55,56 t đồng (tăng so

62

với năm 2014 là 39,03 t , tương ứng với 236%). Năm 2016, dư nợ cho vay nhà

ở tăng rất cao và có giá trị là 194,98 t đồng (tăng so với năm 2015 là 139,42 t ,

tương ứng với 250%). Qua đó, chúng ta có thể thấy rằng tốc độ tăng trưởng dự

nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà

Nội đã tăng rất mạnh và rất nhanh từ năm 2014 đến năm 2016 (từ 236% đến

250%). Điều đó chứng tỏ, hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng đã có sự

phát triển và mở rộng. Nguyên nhân là do nhu cầu về nhà ở của người dân trong

những năm gần đây gia tăng mạnh mẽ, ngân hàng có nhiều sự ưu đãi đối với các

cá nhân có nhu cầu mua nhà… Thông qua việc tăng trưởng mạnh mẽ của hoạt

động cho vay nhà ở, ta thấy tiềm năng phát triển hoạt động này của ngân hàng là

rất lớn.

Để thấy được vị trí quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà trong hoạt

động cho vay của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

chúng ta xem xét bảng số liệu 2.8.

63

Bảng 2.8: Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở so với cho vay tiêu d ng và

so với tổng dư nợ cho vay của chi nhánh giai đoạn 2014-2016

Đơn vị: tỷ đồng

So sánh

So sánh

2015/2014

2016/2015

Năm

Năm

Năm

Chỉ tiêu

2014

2015

2016

Tuyệt

Tương

Tuyệt

Tương

đối

đối (%)

đối

đối (%)

1. Dư nợ cho vay

39,03

236

139,42

250

16,53 55,56 194,98

nhà ở

2. Dư nợ cho vay

58,35

200

145,75

103

46,99 140,85 286,6

tiêu d ng

3. Tổng dư nợ cho

63,8

568,86

129

268,95 440,54 1009,4 171,59

vay của ngân hàng

4. Tỷ trọng dư nợ

cho vay mua

35,12% 39,4% 68%

nhà/dư nợ cho vay

tiêu d ng

5. Tỷ trọng dư nợ

cho vay mua

6,15% 12,6% 19,3%

nhà/tổng dư nợ

của ngân hàng

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Dư nợ cho vay nhà ở, cho vay tiêu d ng hay tổng dư nợ tín dụng trong ba

năm đều tăng với tốc độ năm sau nhiều hơn so với năm trước. T trọng dư nợ

cho vay mua nhà so với tổng dư nợ cho vay tiêu d ng cũng tăng liên tục. Từ

35,12% năm 2014 lên 39,4% năm 2015 là đạt mức cao 68% vào năm 2016.

Chứng tỏ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng rất phát triển và chiếm t

trọng lớn trong hoạt động cho vay tiêu d ng (hiện nay đã chiếm hơn 2/3 tổng dư

nợ cho vay tiêu d ng). Vì vậy, đây là một hoạt động quan trọng, cần được ngân

64

hàng chú ý trong quá trình phat triển cho vay tiêu d ng.

T trọng dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ cho vay của Ngân

hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội cũng tăng khá nhanh: năm

2014 chỉ chiếm 6,15%, năm 2015 chiếm 12,6% và năm 2016 chiếm 19,3%. Điều

đó chứng tỏ vai trò ngày càng quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà trong

toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.

Sở dĩ Saigonank Hà Nội đạt được những thành tựu kể trên là do ngân

hàng đã phát huy tối đa nội lực của bản thân và tận dụng tốt những cơ hội, thời

cơ cũng như những thuận lợi về điều kiện kinh tế - xã hội. C ng với sự lãnh đạo

sáng suốt của ban giám đốc ngân hàng trong việc quản lý điều hành cũng như

ban hành cơ chế cho vay hợp lý là nỗ lực phấn đấu của đội ngũ nhân viên trong

việc thực hiện chính sách cho vay và thực hiện chính sách marketing hiệu quả đã

giúp cho ngân hàng không ngừng mở rộng phạm vi tiếp xúc với khách hàng, thu

hút ngày càng đông lượng khách hàng tham gia sử dụng sử dụng sản phẩm này.

Ngân hàng có định hướng đúng đắn trong: Phát triển sản phẩm và chính sách

cho vay nhà ở, luôn tìm hiểu và theo dõi diễn biến của thị trường BĐS để đưa ra

những đề suất trong chính sách cho vay và kiểm soát rủi ro đáp ứng được yêu

cầu của thị trường. Hoạt động hợp tác, liên kết với các chủ đầu tư cả miền Bắc

và miền Nam tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường.

2.3.4. Tốc độ tăng trưởng thu lãi từ cho vay nhà ở

Chỉ tiêu thu nhập từ cho vay mua nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội thời gian qua đã có sự tăng lên đáng kể. Do quy

mô cho vay được mở rộng nên thu nhập của hoạt động này ngày càng tăng lên.

Năm 2016 đạt 5,2 t đồng gấp 3.5 lần so với năm 2015. C ng với đó mức độ

đóng góp chung vào thu nhập hoạt động tín dụng của ngân hàng ngày càng cao

đặc biệt năm 2016 thu nhập từ hoạt động cho vay nhà ở chiếm 18.17% thu nhập

từ hoạt động tín dụng. Điều này được thể hiện thông qua bảng số liệu sau:

65

Bảng 2.9: Tỷ trọng thu nhập cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP

Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Đơn vị: Tỷ đồng

Thu nhập

2014 2015

2016 2015

2016

Mức tăng

Mức

tăng

Tương

Tương

tuyệt đối

tuyệt đối

đối

đối

(%)

(%)

Thu lãi từ cho vay nhà

0,98

1,48

5,24

0,5

3.76

51%

254%

ở

5.29

6.01

30%

26%

Tổng thu lãi từ cho vay 17,56 22,87 28,88

Tỷ trọng thu lãi từ cho

6.48

18.17

5.6 %

vay nhà ở/tổng thu lãi

%

%

từ cho vay NH

Qua bảng số liệu cho thấy, thu nhập lãi từ cho vay nhà ở tăng mạnh qua các

(Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội)

năm và đóng góp lớn cho thu nhập lãi từ toàn bộ các khoản cho vay của Ngân

hàng. Tỉ lệ tăng trưởng thu nhập lãi cho nhà ở năm 2015 so với năm 2014 là

51% (tăng trưởng thu lãi từ cho vay của toàn ngân hàng là 30%), đặc biệt năm

2016 so với 2015 lên đến 254% (tăng trưởng thu lãi từ cho vay của toàn ngân

hàng c ng thời điểm là 26%).T trọng thu lãi từ cho vay nhà ở trên tổng thu lãi

cho vay của ngân hàng cũng tăng theo thời gian: năm 2014 là 5.6%, năm 2015

là 6.48%, đặc biệt là năm 2016 đã lên đến 18.17%.

Có thể nói cho vay nhà ở đã góp phần đa dạng hoá danh mục cho vay của

ngân hàng, có những đóng góp đáng kể làm tăng tổng dư nợ và thu nhập của

Saigonank Hà Nội. Không chỉ chạy theo mục tiêu lợi nhuận mà bỏ qua chất

lượng tín dụng, trong sản phẩm cho vay nhà ở, ngân hàng đã chú trọng đến các

biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay như điều kiện được vay vốn, tài sản đảm bảo

vốn vay, thực hiện tốt quá trình thẩm định, theo dõi khoản vốn sau khi giải ngân

66

làm cho sản phẩm cho vay nhà ở có chất lượng tương đối tốt.

2.3.5. Tốc đô tăng tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở

Bảng 2.10: Tình hình nợ quá hạn cho vay nhà ở ở của Ngân hàng

Đơn vị tính: tỷ đồng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Chỉ tiêu

2014

2015

2016

0,32

1,1

1,6

Tổng nợ quá hạn cho vay nhà ở

Tổng dư nợ cho vay nhà ở

1,93%

1,98%

0,82%

16,53 55,56 194,98

Tỷ lệ nợ quá hạn (%)

Qua bảng số liệu trên ta thấy, tình hình nợ quá hạn của chi nhánh trong những

năm gần đây có diễn biến tích cực, dư nợ quá hạn nhà ở của chi nhánh năm 2014 là

0,32 t đồng, chiếm 1,93% trong tổng dư nợ cho vay nhà ở. Năm 2015, dư nợ quá hạn

cho vay mua nhà tăng lên 1,1 t đồng, chiếm t lệ 1,98% trong tổng dư nợ cho vay

nhà ở, tăng 0,05% so với năm 2014. Tuy nhiên, bước sang năm 2016, tình hình nợ quá

hạn của ngân hàng đã được kiểm soát tốt hơn, dư nợ quá hạn cho vay mua nhà là 1,6 t

đồng, tuy có tăng lên 0.5 t nhưng về tổng thể chung đã giảm 1,12% so với năm 2015

do công tác quản lý nợ của ngân hàng được tăng cường và người dân có nhu cầu kinh

tế ổn định hơn.

Kết quả nợ quá hạn cho vay mua nhà của Ngân hàng đạt được sự chuyển biến

tích cực là do chi nhánh đã quyết liệt thu hồi nợ quá hạn bằng nhiều biện pháp, bám

sát tận thu những khoản thu có thể thu được, kết hợp với các cơ quan pháp luật xử lý

phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Đặc biệt chi nhánh đã tranh thủ sự giúp đỡ

của chính quyền địa phương trong việc thu nợ quá hạn trong cho vay tiêu d ng, kết

quả đã đạt được rất khả quan.

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng nợ quá hạn, do đời sống người dân

gặp nhiều khó khăn, tình hình kinh tế không ổn định, nợ quá hạn tăng cao là do nguồn

thu chính để trả nợ của người vay gặp rủi ro do thiên tai, rớt giá (đối với hàng nông

sản), những biến động của nền kinh tế trong nước…Vì vậy nợ quá hạn là một phần

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

67

gắn liền trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, Ngân hàng không thể hoàn toàn

loại trừ nó mà chỉ có thể hạn chế làm sao cho t lệ này ở mức tối thiểu và nằm trong

phạm vi cho phép. Để hoạt động tín dụng của Ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn

nữa thì Ngân hàng cần có những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. Thời

gian qua, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội đã tăng

cường quản lý và kiểm soát tốt chỉ tiêu nợ quá hạn, chứng tỏ đã hạn chế được

những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà của chi nhánh.

Bên cạnh đó, sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội thời gian qua còn được thể hiện

qua bảng phân tích tình hình nợ xấu của ngân hàng thông qua bảng số liệu sau:

2.3.6. Tốc độ tăng tỷ lệ nợ xấu trong cho vay mua nhà ở

Bảng 2.11: Tình hình nợ xấu cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài

Đơn vị tính: tỷ đồng

Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016

Chỉ tiêu

2014

2015

2016

0,15

0,48

0,76

Tổng nợ xấu cho vay nhà ở

Tổng dư nợ cho vay nhà ở

0,9%

0,86%

0,39%

16,53 55,56 194,98

Tỷ lệ nợ xấu (%)

Nguồn: Saigonank - chi nhánh Hà Nội

Qua bảng số liệu cho thấy, tổng nợ xấu cho vay mua nhà năm 2014 của

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội là 0,15 t đồng, t

lệ nợ xấu nhà ở năm 2014 là 0,9%. Năm 2015, tổng nợ xấu cho vay mua nhà

của ngân hàng là 0,48 t , t lệ nợ xấu cho vay mua nhà giảm xuống 0,86%

(giảm 0,04% so với năm 2014). Năm 2016, t lệ nợ xấu cho vay mua nhà của

ngân hàng đã giảm mạnh xuống còn 0,39%, tương ứng t lệ giảm là 0,47% so

với năm 2015.

Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu giảm là do Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công

thương chi nhánh Hà Nội đã quan tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn

68

vay như: điều kiện được vay vốn, tài sản đảm bảo vốn vay, thực hiện tốt quá

trình thẩm định, theo dõi khoản vốn sau khi giải ngân, đôn đốc khách hàng trả

nợ gốc lãi...nên đã làm cho sản phẩm cho vay nhà ở có chất lượng tương đối

tốt. Điều đó càng chứng tỏ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong

những năm gần đây có sự phát triển tương đối vững chắc, kiềm chế tốt được

những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà, góp phần quan trọng vào sự

phát triển hoạt động tín dụng của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi

nhánh Hà Nội

2.4. Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Công thương chi nhánh Hà Nội

2.4.1. Kết quả đạt được

Với định hướng trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam, phát triển

đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ. Hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng trong

những năm vừa qua đã có sự phát triển mạnh mẽ thể hiện một số kết quả sau:

Thứ nhất, dư nợ cho vay nhà ở chiếm t trọng ngày càng cao trong tổng

dư nợ tín dụng, và hoạt động cho vay nhà ở chiếm vị trí ngày càng quan trọng

trong hoạt động cho vay tiêu d ng của ngân hàng. Năm 2016 dư nợ cho vay nhà

ở chiếm 68% dư nợ cho vay tiêu d ng và 19% tổng dư nợ tín dụng. Doanh số và

dư nợ cho vay đã tăng trưởng mạnh mẽ qua các năm chứng tỏ xu thế mở rộng

tín dụng để cho vay nhà ở của ngân hàng ngày càng phát triển.

Thứ hai, hoạt động cho vay nhà ở ngày càng đóng góp thu nhập đáng kể

cho ngân hàng. T lệ thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng đã

tăng từ 5,6% năm 2014 lên 18,17% năm 2016 cho thấy đây là một loại hình sản

phẩm có nhiều tiềm năng phát triển của ngân hàng.

Thứ ba, Số lượng và chất lượng tín dụng của các khoản cho vay nhà ở

ngày càng được nâng cao. Quy trình cấp tín dụng nói chung và cấp tín dụng cho

hoạt động cho vay mua nhà ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn, hợp lý; cơ chế cho

vay mua nhà thông thoáng và dễ dàng hơn đã thu hút ngày càng nhiều sự quan

tâm của khách hàng. Bên cạnh đó, ngân hàng đã có nhiều biện pháp quản trị rủi

69

ro hữu hiệu đã góp phần giảm t lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay mua nhà còn

là 0,39%, thấp hơn so với t lệ nợ xấu trung bình của toàn ngành và thấp hơn t

lệ nợ xấu trung bình trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Thứ tư, Các loại hình sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng ngày

càng phong phú, đa dạng với nhiều cơ chế ưu đãi hấp dẫn đã giúp cho khách

hàng dễ dàng hơn trong lựa chọn loại hình vay vốn ph hợp với nhu cầu và điều

kiện của mình.

Cỏ thể khẳng định, những kết quả đạt được trong hoạt động cho vay mua

nhà ở của Ngân hàng Sài Gòn Công thương chinh nhánh Hà Nội thời gian qua

đã góp phần quan trọng vào hoạt động tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, góp

phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng ngày càng phát

triển vững chắc.

2.4.2. Những hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, Chi nhánh còn có một số hạn chế sau:

- Thu nhập từ dịch vụ của Chi nhánh hiện đang ở mức thấp so với quy mô

một chi nhánh lâu đời: năm 2016 thu dịch vụ ròng của Chi nhánh mới đạt được

2.84 t . Tại một số ngân hàng có thời gian thành lập muộn hơn so với Ngân

hàng Sài Gòn Công thương chinh nhánh Hà Nội con số này cao hơn rất nhiều,

lấy ví dụ về BIDV chi nhánh Thành Đô thành lập năm 2006 nhưng đã có số thu

dịch vụ ròng là 71 t , hay BIDV Hoài Đức mới thành lập năm 2016 nhưng đã số

thu dịch vụ ròng là 4.05 t . Thu dịch vụ được cho là mảng hoạt đông đem lại

nhiều tiềm năng cho Ngân hàng do đây là nguồn thu nhập trực tiếp, chi phí gần

như bằng 0, hầu như không có tính rủi ro (nếu có chỉ là một số rủi ro tác nghiệp

trong quá trình hoạt đông thanh toán), mang tính ổn định cao cho ngân hàng

trong khả năng thanh khoản.

- Quy mô dư nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng còn chưa cao so với tính

chất của 1 chi nhánh lâu đời, tuy rằng có sự tăng trưởng theo thời gian nhưng

vẫn còn nhiều hạn chế: sau gần 3 năm hoạt động dư nợ cho vay nhà ở mới đạt

được gần 195 t . Với chi nhánh ngân hàng khách tại các quận nội thành, con số

70

này có thể cao hơn rất nhiều, đơn cử lấy ví dụ tại 2 chi nhánh mới thành lập của

BIDV năm 2016: BIDV Ngọc Khánh và BIDV Hoài Đức. Sau gần 1 năm hoạt

động, dư nợ cho vay nhà ở của BIDV Ngọc Khánh hiện đã đạt gần 350 t đồng;

BIDV Hoài Đức mặc d địa bàn chủ yếu tại huyện Hoài Đức, Đan Phương xa

trung tâm Hà Nội nhưng cũng đã đạt gần 120 t đồng.

- Nợ quá hạn và nợ xấu của Chi nhánh vẫn chưa hoàn toan được kiểm

soát. Mặc d t lệ nợ quá hạn/xấu có giảm theo thời gian nhưng con số dư nợ

quá hạn, nợ xấu vẫn tăng theo thời gian. Nợ quá hạn năm 2014 là 0.32 t , đến

năm 2015 là 1.1 t , tăng 0.78 t so với năm 2014, đến năm 2016 là 1.6 t , tăng

0.5 t so với năm 2015. Dư nợ xấu cũng có sự tăng lên theo thời gian: năm 2014

dư nợ xấu là 0.15 t , đến năm 2015 là 0.48 t , tăng 0.33 t sơ với năm 2014, đến

năm 2016 là 0.76 t , tăng 0.28 t so với năm 2015.

2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế

* Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cho vay nhà ở Saigonank Hà Nội

còn bất cập: chỉ cho vay đối với các cá nhân có hộ khẩu thường trú c ng địa bàn

hoặc địa bàn lân cận nơi có Saigonank Hà Nội đóng trụ sở. Đây là một hạn chế

cho phần lớn những người sống và làm việc ở Hà Nội nhưng chưa có hộ khẩu

Hà Nội, những người làm việc ở những khu liên doanh, khu công nghiệp - là

người có nhu cầu nhà ở thực sự, không có đủ vốn và muốn ngân hàng giúp sức

thì lại không có điều kiện tiếp cận với dịch vụ của ngân hàng.

Thứ hai, cơ chế cho vay vẫn còn khuyết điểm: Về tài sản đảm bảo nếu là

nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Trong

dân cư hiện nay có rất nhiều người vì những lý do khác nhau mà có những cuộc

buôn bán chuyển nhượng ngầm nên thiếu giấy chứng nhận này, ngân hàng do

vậy đôi khi bỏ xót nhiều khách hàng có nhân thân tốt, đủ khả năng tài chính để

trả nợ nhưng không vay được vốn vì không đủ điều kiện. Điều này hạn chế số

lượng khá lớn khách hàng được vay vốn của ngân hàng.

Thứ ba, thủ tục vay vốn chưa được cụ thể hoá và các giấy tờ liên quan

71

rườm rà nhiều phức tạp, đội ngũ nhân viên ngân hàng còn trẻ nên chưa có nhiều

kinh nghiệm, một số nhân viên mới tuyển dụng chưa qua đào tạo lại một cách

bài bản để cập nhật các kiến thức, quy trình nghiệp vụ cho vay nên có nhiều

lúng túng khi tiếp xúc với khách hàng, chính vì ít kinh nghiệm nên khả năng sử

lý tình huống của cán bộ tín dụng thường mất rất nhiều thời gian khi có khó

khăn phát sinh khiến cho khoản vay chậm được phê duyệt, tạo cho khách hàng

tâm lý là ngân hàng gây khó khăn và ít được sự tin tưởng của khách hàng.

Thứ tư, các sản phẩm cho vay nhà ở như “Nhà mới”, “Gia đình trẻ” mới

được ban giám đốc ngân hàng quan tâm và ưu tiên phát triển trong hai năm trở

lại đây, trong khi nhiều NHTM khác như Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng

sông Cửu Long, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội, Ngân hàng ngoài quốc

doanh – VPBank, ...hoạt động cho vay nhà ở đã có những nền móng phát triển

ổn định, chiếm lĩnh thị trường. Lực lượng nhân viên của ngân hàng trong lĩnh

vực này còn mỏng, kinh nghiệm chưa nhiều, chuyên viên hỗ trợ hạn chế, chưa

đáp ứng được yêu cầu đông đảo của khách hàng.

Thứ năm, công tác thẩm định tại Chi nhánh vẫn còn nhiều hạn chế, không

thể kiểm soát rủi ro trong quá trình cho vay, dẫn đến nợ xấu vẫn còn xảy ra, thể

hiện ở việc:

- Kỹ năng thẩm định của cán bộ quan hệ khách hàng còn hạn chế

Việc thẩm định khách hàng, thẩm định khoản vay, đánh giá nguồn trả nợ

và tính pháp lý của tài sản bảo đảm của các cán bộ quan hệ khách hàng tại Chi

nhánh vẫn có những bất ổn dẫn đến tình trạng khách hàng khó khăn, chưa có

nguồn thu để trả nợ cho ngân hàng khi đến hạn, làm tăng nợ xấu, ảnh hưởng đến

chất lượng cho vay cá nhân của Chi nhánh. Một số cán bộ quan hệ khách hàng

còn thiếu hụt các kiến thức về ngân hàng như một ngành kinh doanh, tầm quan

trọng của khách hàng, những rủi ro luôn đi kèm với lợi nhuận; thiếu tự tin trong

giao tiếp, dẫn đến thiếu khả năng trình bày một cách thuyết phục; thiếu khả năng

kiểm soát cảm xúc, đặt biệt khi đặt vào tình huống giải quyết với khách hàng

khó tính hoặc mâu thuẫn về lợi ích; thiếu khả năng tư duy sáng tạo, dẫn đến gặp

72

khó khăn khi đặt vào tình huống cần sự chủ động đưa ra giải pháp,…

- Chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay chưa được cao

Hiện nay toàn bộ hoạt động thẩm định, định giá tài sản bảo đảm tiền vay

tại Chi nhánh đều do cán bộ quan hệ khách hàng trực tiếp đánh giá, Lãnh đạo

hoặc bộ phận Quản lý rủi ro thường đánh giá lại trên bề mặt hồ sơ mà ít khi đi

thẩm định thực tế. Do vậy, những ý kiến chủ quan, những nhận định trên cơ sở

năng lực, nhận thức, hiểu biết về các lĩnh vực cũng như kinh nghiệm của cán bộ

quan hệ khách hàng hay các mối quan hệ thân thiết với khách hàng sẽ ảnh

hưởng và tác động nhiều đến kết quả đánh giá thẩm định giá trị tài sản bảo đảm.

Việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo cách như Chi nhánh đang thực hiện

này mang rất nhiều tính chủ quan của người thẩm định là các cán bộ quan hệ

khách hàng. Trong khi giá trị của tài sản bảo đảm lại là một trong những yếu tố

quan trọng trong việc quyết định mức cho vay của ngân hàng.

- Một số trường hợp chưa chấp hành nghiêm quy trình cho vay

Trong quá trình cho vay, một số cán bộ quan hệ khách hàng chưa tuân thủ

đầy đủ quy trình cho vay, chưa xem xét kỹ hồ sơ vay vốn, chưa điều tra kỹ về

thân nhân khách hàng, nguồn trả nợ cũng như chưa đánh giá sát giá trị của tài

sản bảo đảm đã làm gia tăng nguy cơ nợ xấu của ngân hàng tăng cao.

Thứ sáu, khả năng mở rộng phạm vi hoạt động của ngân hàng còn hạn chế,

chính sách Marketing chưa thực sự hiệu quả làm cho việc tiếp cận khách hàng để

phát triển nghiệp vụ này gặp nhiều khó khăn, khách hàng sử dụng sản phẩm này

chủ yếu trong khu vực thành phố, nhiều khách hàng tiềm năng ở các khu lân cận

mong muốn sử dụng sản phẩm này nhưng chưa được tiếp cận.

* Nguyên nhân khách quan

Thứ nhất, do quy định pháp luật về BĐS, đất đai của Việt Nam nói chung

và của Thành phố Hà Nội rói riêng đã có nhưng chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ,

còn nhiều thay đổi và chồng chéo, khung giá đất còn nhiều bất cập, hơn thế nữa

theo quy định hiện nay khách hàng muốn nhà ở thì phải có hộ khẩu nơi

Saigonank chi nhánh Hà Nội có trụ sở mà hoạt động cho vay nhà ở lại tập trung

73

ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đây là nơi mà nhiều khách hàng

muốn nhà ở nhưng không có hộ khẩu, việc nhập khẩu hết sức khó khăn.

Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Sài Gòn Công thương

chi nhánh Hà Nội đang gặp phải sự cạnh tranh gay gắt không chỉ với hoạt động

của nhiều ngân hàng tư nhân, ngân hàng TMCP mới thành lập, mà còn chịu sự

tranh giành khách hàng với những ngân hàng lâu đời đang chuyển hướng kinh

doanh. Dẫn đến thị phần cho vay của ngân hàng so với toàn ngành giảm.

Thứ ba, quá trình cấp sổ đỏ, sổ hồng về sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở còn

chậm chạp. Chẳng hạn ở Hà Nội phấn đấu đến cuối năm 2017 sẽ cấp toàn bộ sổ

đỏ trên địa bàn nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được, chưa có sổ đỏ chưa thể

chứng minh quyền sử dụng đất không thể tham gia vào thị trường bất động sản

cũng như không đủ điều kiện để đăng ký giao dịch đảm bảo.

Thứ tư, sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam chưa phát triển: Một trong những

điều kiện để mở rộng hoạt động cho vay nhà ở là giao dịch bất động sản phải

phát triển. Nhưng theo quy định của nhà nước giao dịch BĐS phải qua trung

gian, chỉ được thực hiện qua sàn mà cơ sở hạ tầng sàn giao dịch BĐS nước ta

còn thấp.

Thứ năm, hiện nay Saigonank Hà Nội cũng đi tìm các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để liên kết, hợp tác tạo nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên khi

các dự án xây dựng nhà mới còn trên giấy thì số lượng nhà bán đã gần hết.

Thường là do những nhà đầu cơ (những người không có nhu cầu thực sự) tận

dụng mối quen hệ quen biết, do thông tin không có tính minh bạch mà nhà ở

không đến được với người tiêu d ng. Chính nguyên nhân này dẫn đến tình trạng

giá nhà “bong bóng” cao hơn nhiều so với giá trị thực hiện nay, trong khi đó để

cho vay ngân hàng thường định giá theo giá trị thực của ngôi nhà định mua hay

được d ng làm tài sản đảm bảo, từ đây ảnh hưởng rất lớn đến việc xét duyệt các

khoản cho vay.

Thứ sáu, sự can thiệp của NHNN đối với mức tăng trưởng tín dụng:

Trong giai đoạn 2014-2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ

74

thống ngân hàng khoảng hơn 40-50%, các ngân hàng lớn như BIDV,

Vietcommbank có mức tăng là 25-30%, tốc độ tăng trưởng tín dụng của

Saigonank Hà Nội lên đến 129.3 %. Tuy nhiên năm 2008 ngân hàng nhà nước

đã ra quyết định hạn chế mức tăng trưởng tín dụng xuống 30%, năm 2011 xuống

còn 20%. Đây cũng là khó khăn cho Saigonank Hà Nội trong việc mở rộng hoạt

động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay nhà ở nói riêng.

Thứ 7, vì những lý do chủ quan hoặc khách quan, khách hàng bị mất hoặc

giảm nguồn thu hàng tháng, quý dẫn đến việc trả nợ vay cho Chi nhánh chưa

được đúng hạn hoặc không trả được nợ khi đến hạn gây nên các khoản nợ xấu

ảnh hưởng đến t lện nợ xấu cho vay và chất lượng tín dụng của Chi nhánh.

Như vậy, có rất nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan tác động đến

kết quả hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương

chi nhánh Hà Nội thời gian qua đòi hỏi mỗi cán bộ, viên chức và tập thể lãnh

đạo của ngân hàng cần phải cố gắng, nỗ lực hơn nữa để phát huy những ưu điểm

và hạn chế những khuyết điểm để đưa hoạt động tín dụng nói chung và hoạt

động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng phát triển vững chắc.

Tiểu kết chương 2

Chương 2 của luận văn đã khái quát được quá trình hình thành và phát

triển, cũng như kết quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương

chi nhánh Hà Nội thời gian qua. Dựa trên cơ sở lý luận, nhất là các tiêu chí đánh

giá mức độ phát triển hoạt động cho vay mua nhà đã trình bày ở chương 1, luận

văn đi sâu phân tích đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của ngân

hàng từ năm 2014 đến năm 2016. Kết quả phân tích cho thấy hoạt động cho vay

mua nhà của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong

những năm qua đã có những kết quả đáng khích lệ với sự tăng lên đáng kể về

quy mô, số lượng, chất lượng sản phẩm dịch vụ cho vay mua nhà, góp phần

đáng kể vào tăng thu nhập cho ngân hàng từ hoạt động cho vay mua nhà ở. Tuy

nhiên, bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà của chi nhánh vẫn còn gặp

những khó khăn, hạn chế nhất định. Những khó khăn đó xuất phát từ cả nguyên

75

nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan, trong đó nguyên nhân chủ quan là

quyết định. Vì vậy, thời gian tới, để nâng cao chất lượng phát triển hoạt động

cho vay mua nhà, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

cần phải có những biện pháp tích cực, hữu hiệu và ph hợp hơn nữa.

76

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY

NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG

THƯƠNG CHI NHÁNH HÀ NỘI

3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và định hướng phát triển hoạt

động cho vay nhà ở của Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Công

thương Chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2017-2020

3.1.1. Dự báo nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn 2017-2020 tại Hà Nội

Trong giai đoạn 2017-2020, dân số Hà Nội dự báo sẽ lên đến 8.5 triệu,

trong đó gần 2.5 triệu là dân nhập cư tạm trú ở tỉnh khác (chiếm 29% dân số);

hàng năm Hà Nội sẽ có hơn 350 nghìn sinh viên mới, gần 300 nghìn cử nhân

mới ra trường, 60 nghìn cặp đôi kết hôn mới, số lượng dân nhập cư đến Hà Nội

làm việc dự báo sẽ tăng 250 nghìn người/năm. Do vậy hàng năm nhu cầu về

BĐS cả mua, thuê hay xây nhà đều ở mức cao, tâp trung chủ yếu ở các hộ gia

đình có mức thu nhập trung bình.

Tại Hà Nội, thị trường BĐS hiện đang dư thừa các dự án nhà ở cao cấp

nhưng lại thiếu các dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Tính đến năm

2016, Hà Nội hiện đang còn khoảng gần 10 nghìn căn hộ, nhà ở liền kề đến từ

18 dự án chưa có người ở, trong đó 80% đến từ các dự án có giá từ 30 triệu

đồng/m2 trở lên. Các dự án nhà ở thường có giá 15-17 triệu/m2 hay nhà ở xã hội

dưới 15 triệu hiện đang không còn nhiều; điều này là bất hợp lý khi khoảng 70%

nhu cầu thị trường BĐS Hà Nội lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá

trung bình trở xuống. Để giải quyết tình trạng này, trong tương lai Hà Nội sẽ tập

tủng xây thêm gần 3.5 triệu m2 nhà ở có giá trị dưới 1 t đồng phục vụ cho

người dân có mức thu nhập trung bình. Nhiều công ty lơn đang tập trung đầu tư

các dự án nhà ở những người có thu nhập trung bình - thấp. Điển hình như

Vingroup hiên đang đầu từ một loạt dự án chung cư tại khu đo thị Ecopark với

giá chỉ 700 triệu đồng/văn hộ, hay tập đoàn FLC đang đầu tư các dự án nhà ở

chung cư với giá chỉ 400-500 triệu đồng. Đây là những yếu tố kích thích sự sôi

động trở lại của thị trường BĐS trong giai đoạn 2017-2020.

77

3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng

TMCP Sài Gòn Công thương Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020

Theo dự báo của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế và ngân hàng, thời

gian tới c ng với tốc độ đô thị hóa, tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng và

các dự án dành cho người có thu nhập trung bình trở xuông đang ngày càng

nhiều, thì thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều dấu hiệu khả quan, đặc biệt ở

phân khúc nhà ở, căn hộ dành cho tầng lớp trung bình. Vì vậy, hoạt động cho

vay mua nhà của các ngân hàng sẽ vẫn còn rất tiềm năng, nhiều cơ hội để mở

Saigonank chi nhánh Hà Nội cũng xác rộng và phát triển. C ng chung xu thế đó, Saigonank chi nhánh Hà Nội cũng xác

h một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược kinh của ngân hàng địnđịnh một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược kinh của ngân hàng

là phải tiếp tục phát triển hoạt động cho vay mua nhà một cách vững chắc và là phải tiếp tục phát triển hoạt động cho vay mua nhà một cách vững chắc và

hiệu quả nhất.. hiệu quả nhất

Với mục tiêu không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, trong đó có cả

sản phẩm cho vay mua nhà ở. Trong những năm tới, Saigonank chi nhánh Hà

Nội đã xác định định hướng tiếp tục phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của

ngân hàng như sau:

- Mục tiêu trong thời gian tới của Saigonank chi nhánh Hà Nội là đưa

doanh số cho vay mua nhà chiếm khoảng 20% tổng doanh số cho vay bằng cách

mở rộng khách hàng, khai thác tiềm năng tại các v ng phụ cận, nâng cao chất

lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp, phát triển hoàn thiện sản phẩm cho vay mua

nhà.

- Đây không chỉ là xu hướng riêng của Saigonank chi nhánh Hà Nội mà

còn là xu hướng chung của hệ thống các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện

nay. Chính vì vậy ngân hàng cần đưa ra những biện pháp có tính chiến lược

nhằm phát triển hơn, hoàn thiện hơn nghiệp vụ tín dụng cho vay mua nhà nhằm

hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng sản phẩm, gia tăng lợi nhuận thu được

trên cơ sở đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

- Thời gian tới, tăng cường công tác tiếp thị các sản phẩm cho vay mua

nhà nhằm thu hút được nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là hướng tới những

78

khác hàng có thu nhập ổn định ở mức trung bình có thể vay mua nhà với phương

thức trả nợ trong thời gian dài.

- Tổ chức phân công, giao chỉ tiêu kế hoạch cho vay mua nhà đối với từng

cán bộ tín dụng, gắn với công tác huy động vốn, thu nợ, cho vay, tăng trưởng dư

nợ phải gắn liền với chất lượng tín dụng, cho vay phải thu hồi được nợ.

- Thường xuyên tổ chức cho cán bộ, nhân viên học tập, bồi dưỡng, tập

huấn hội thảo chuyên môn nghiệp vụ tín dụng cho vay mua nhà, nâng cao chất

lượng thẩm định cho vay mua nhà.

- Rà soát những thủ tục vay vốn mua nhà của ngân hàng đảm bảo gọn

nhẹ, tính pháp lý; tiếp tục duy trì cải cách phong cách giao tiếp phục vụ của cán

bộ, nhân viên ngân hàng đối với khách hàng văn minh, lịch sự.

- Tăng cường công tác thẩm định năng lực tài chính, xác định đúng giá trị

tài sản đảm bảo nợ vay, tìm hiểu trình độ năng lực quản lý, uy tín quan hệ xã hội

của khách hàng để hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà ở.

- Xác định chiến lược khách hàng, chiến lược kinh doanh cho ph hợp,

đảm bảo tiếp tục phát triển hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng theo

hướng vững chắc, hiệu quả. Hàng năm, xây dựng chỉ tiêu kế hoạch phát triển

hoạt động cho vay mua nhà, tổ chức sơ, tổng kết rút kinh nghiệm để qua đó có

chế độ khen, xử phạt nghiêm minh.

Những định hướng trên sẽ là căn cứ và cơ sở quan trọng để Saigonank chi

nhánh Hà Nội nghiên cứu đề ra những giải pháp ph hợp tiếp tục phát triển hoạt

động cho vay mua nhà ở của ngân hàng.

3.2. Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân

hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội

3.2.1. Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm vay nhà ở

Hiện nay ở hầu hết các Ngân hàng trong đó có Saigonank chi nhánh Hà

Nội, chủ yếu chỉ có những giá trị gia tăng cho sản phẩm như chương trình

khuyến mãi, bốc thăm trúng thưởng…đối với những khách hàng đến gửi tiền tại

Ngân hàng, còn khách hàng đến vay tiền thì ngoài được hưởng lãi suất ưu đãi

79

trong năm đầu tiên thì không còn được hưởng sự chăm sóc khác, thậm chí họ

còn phải trả thêm quá nhiều khoản phí phụ, điều này dễ gây ra tâm lý tiêu cực

với khách hàng. Ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ nên cả khách hàng gửi

tiền và khách hàng vay tiền đều đem lại nguồn thu nhập cho Ngân hàng, vì vậy

cần có những giá trị gia tăng thêm cho những khách hàng đi vay trong đó có

khách hàng vay mua nhà. Như vậy Ngân hàng sẽ có cơ hội tiếp cận với nhiều

khách hàng, khả năng mở rộng hoạt động cho vay cũng dễ dàng hơn, tạo thu

nhập cho Ngân hàng. Lấy ví dụ như ngân hàng BIDV, khách hàng nào đến thực

hiện vay mua nhà với giá trị từ 500 triệu đồng trở lên đều sẽ được mở thẻ miễn

phí và không mất phí thường niên trong năm đầu tiên, hay ngân hàng Techcom

bank được miễn phí thường niên Internet Banking, SMS khi khách hàng đến vay

tiêu dung tại Ngân hàng với số tiền từ 300 triệu trở lên.

Thời gian tới, Saigonank chi nhánh Hà Nội cần cân nhắc tới việc đưa

thêm tiện ích trong sản phẩm dịch vụ của mình sao cho có tính độc đáo và khác

biệt, đem lại nhiều lợi ích cho khách hàng và cho chính bản thân Ngân hàng. Ví

dụ như giảm phí cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ, sản phẩm khác, mở tài

khoản tại Ngân hàng, thực hiện thanh toán điện tử nhanh gọn, miễn phí thanh

toán trả trước hạn cho khách hàng, chấp nhận cho khách hàng vay mua nhà đến

90%-100% nhu cầu của khách hàng,… có như vậy, Ngân hàng mới đang thực sự

trong cuộc đua đưa lại tiện ích sản phẩm cho khách hàng.

3.2.2. Đa dạng hóa phương thức cho vay nhà ở

Trong những năm qua hoạt động cho vay tiêu dung nói chung và nhà ở

nói riêng của Saigonank chi nhánh Hà Nội Cầu Giấy vẫn chủ yếu là cho vay tiêu

d ng trực tiếp. Ở hoạt động cho vay mua ô tô và thẻ tín dụng, Ngân hàng đã liên

kết với một số hãng xe ô tô và một số siêu thị, nhà hàng trên địa bàn Hà Nội.

Hoạt động cho vay mua nhà thì gần như vẫn chưa liên kết với công ty nào, chưa

có phương thức cho vay mua nhà gián tiếp.

Việc phát triển cho vay mua nhà gián tiếp là rất cần thiết trong việc mở

rộng hoạt động cho vay mua nhà vì Ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí do

80

không phải mở rộng quá nhiều Chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung

cấp sản phẩm, dịch vụ tới khách hàng một cách rộng rãi bằng cách thông qua

các tổ chức trung gian. Phương thức này còn giúp Ngân hàng kiểm soát một

cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, hạn chế rủi ro tổn

thất cho Ngân hàng. Trong trường hợp Ngân hàng và các doanh nghiệp bán lẻ có

mối quan hệ tốt, hình thức cho vay này cũng an toàn hơn cho vay trực tiếp. Bên

cạnh đó, khi có mối quan hệ với các doanh nghiệp bán lẻ, các doanh nghiệp bán

lẻ này lại sử dụng các sản phẩm dịch vụ khác của Ngân hàng, giúp Ngân hàng

còn mở rộng được các hoạt động khác chứ không chỉ riêng hoạt động cho vay

mua nhà.

Hiện nay chính phủ đang có chính sách đẩy mạnh phân khúc nhà ở cho

đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, vì vậy Chi nhánh cũng cần chú ý tới

các công ty có dự án xây dựng và kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp,

thu nhập trung bình. Đây đối tượng khách hàng mục tiêu Chi nhánh cần hướng

tới, tuy quy mô khoản vay trên mỗi khách hàng có thể không lớn bằng khoản

vay của các khách hàng có thu nhập cao, nhưng với số lượng rất lớn như vậy, và

họ là những người đang thực sự có nhu cầu vay tiền phục vụ nhu cầu nhà ở, sẽ

giúp Ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách nhanh chóng.

Muốn tăng cường liên kết với các công ty có dự án xây dựng và kinh

doanh nhà ở để phát triển hoạt động cho vay mua nhà gián tiếp thì Saigonank

chi nhánh Hà Nội cần:

- Tích cực nghiên cứu, tìm hiểu thị trường bất động sản, nhu cầu mua nhà

ở của người dân trên địa bàn Quận Cầu Giấy và các quận, huyện khác của thành

phố Hà Nội để lựa chọn những nhà đầu tư có uy tín và nhiều kinh nghiệm trong

các dự án kinh doanh, xây dựng nhà ở để hợp tác phát triển hoạt động cho vay

mua nhà.

- Phải xây dựng được cơ chế phối hợp rõ ràng, cụ thể giữa ngân hàng với

các công ty xây dựng, các chủ đầu tư trong quá trình tổ chức triển khai hoạt

động cho vay mua nhà. Đồng thời, có nhiều hình thức ưu đãi hấp dẫn, khuyến

81

khích chủ đầu tư tích cực tham gia hỗ trợ phát triển hoạt động cho vay mua nhà

của ngân hàng.

- Đối với những cán bộ tín dụng và những công ty, chủ đầu tư xây dựng

thực hiện tốt phát triển doanh số cho vay mua nhà, ngân hàng cần có chế độ

tuyên dương, khen thưởng, đãi ngộ hợp lý.

Có thể khẳng định, việc tăng cường liên kết với các công ty, chủ đầu tư

xây dựng nhà ở là một giải pháp rất quan trọng để ngân hàng có thể tiếp tục phát

triển hoạt động cho vay mua nhà thời gian tới.

3.2.3. Phát triển nền khách hàng bền vững

Phát triển nền khách hàng một cách bền vững, phát triển hợp lý các kênh

phân phối theo hướng thân thiện, tin cậy, dễ tiếp cận và hiện đại đối với khách

hàng nhằm cung ứng kịp thời, đầy đủ các sản phẩm, dịch vụ và tiện ích tới

khách hàng.

Đảm bảo mức độ hài lòng khi khách hàng sử dụng dịch vụ của ngân hàng

thông qua phong cách phục vụ tận tình, chu đáo, niềm nở. Tất cả cán bộ tại Chi

nhánh từ cán bộ tại các Phòng giao dịch/quỹ tiết kiệm đến cán bộ phòng Khách

hàng cá nhân đều phải tạo ấn tượng tốt cho khách hàng khi khách hàng đến và

sử dụng dịch vụ. Cán bộ Khách hàng cá nhân phải chủ động nắm bắt nhu cầu

của khách hàng để có cách thức tư vấn sản phẩm ph hợp. Thường xuyên tổ

chức kiểm tra chất lượng công tác phục vụ khách hàng thông qua các phiếu khảo

sát, lấy ý kiến từ khách hàng, gắn chất lượng công tác phục vụ với kết quả hoàn

hành nhiệm vụ của từng cá nhân.

Trên cơ sở phân tích nền khách hàng hiện có, Chi nhánh áp dụng các

chính sách khách hàng linh hoạt để duy trì và gia tăng nền tảng khách hàng một

cách hiệu quả, cần triển khai các chính sách trước, trong và sau khi bán hàng.

Đối với các khách hàng có tiềm năng nhưng chưa có quan hệ giao dịch,

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội cần chủ

động tiếp thị, chăm sóc và nắm bắt tình hình của khách hàng để thu hút thêm các

khách hàng này nhằm mở rộng nền khách hàng hiện có.

82

3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định khách hàng

Việc thẩm định tư cách khách hàng, phân tích tài chính và phương án vay

vốn của khách hàng là bước rất quan trọng trong quy trình nghiệp vụ, nếu làm

tốt bước thẩm định này sẽ hạn chế được rất nhiều rủi ro cho ngân hàng. Việc

thẩm định khách hàng và phân tích hồ sơ và phương án vay vốn do cán bộ quan

hệ khách hàng chịu trách nhiệm thực hiện với sự phối hợp của các cán bộ,

chuyên viên khác có liên quan.

Mục đích của việc thẩm định khách hàng và phương án vay vốn là đánh

giá khả năng hoàn vốn vay cho ngân hàng trên cơ sở tìm hiểu và đánh giá một

cách toàn diện chính xác về khách hàng. Việc quyết định cho vay sẽ dẫn đến rủi

ro, nếu nội dung thẩm định không chi tiết, đầy đủ, việc đánh giá phân tích khách

hàng không khách quan và chính xác, từ đó dẫn đến các quyết định sai lệch của

cấp Lãnh đạo phê duyệt đối với khách hàng và gây ra rủi ro cho ngân hàng. Việc

thẩm định, đánh giá khách hàng cần tập trung vào các nội dung:

- Thẩm định về tư cách của khách hàng: cán bộ quan hệ khách hàng cần

tìm hiểu tư cách của khách hàng như có đủ năng lực dân sự, năng lực hành vi

dân sự hay không, tư cách đạo đức, thời gian công tác, trình độ và kinh nghiệm

quản lý, kinh doanh, uy tín trong quan hệ với các ngân hàng cũng như với các

đối tác khác trong quá trình kinh doanh.... và đối chiếu với các quy định của

pháp luật hiện hành để xem xét khách hàng có đủ điều kiện kinh doanh và vay

vốn hay không.

- Thẩm định về tình hình sản xuất kinh doanh (đối với những khách hàng

có hoạt động kinh doanh): Mục tiêu của phần thẩm định này là tìm hiểu và làm

rõ các khía cạnh liên quan đến quá trình sản xuất, kinh doanh của khách hàng

một cách đầy đủ nhất để từ đó có kết luận về tình hình sản xuất kinh doanh của

khách hàng như lĩnh vực kinh doanh có ph hợp với tình hình hiện tại và tương

lai, chủng loại sản phẩm sản xuất hoặc dịch vụ d ng cho đối tượng tiêu thụ

nào, khả năng phát triển thị trường và đối thủ cạnh tranh từ đó đánh giá khả năng

83

tồn tại và phát triển của khách hàng để có quyết định cho việc cấp tín dụng một

cách chính xác.

- Phân tích tình hình tài chính: Việc đánh giá khách hàng theo góc độ

định tính là nhằm tìm hiểu ý muốn hoàn trả của người vay. Còn mục đích của

việc phân tích tài chính của khách hàng là xem xét khả năng thực tế tiềm lực tài

chính, trên cơ sở đó đánh giá được khả năng của khách hàng về nguồn thu

thường xuyên của khách hàng. Đối với những khách hàng có nguồn thu nhập từ

lương hoặc các nguồn khác cũng cần đánh giá đầy đủ chính xác nguồn thu đó.

Đối với những khách hàng kinh doanh thì quan tâm đến vốn chủ sở hữu, nguồn

vốn chiếm dụng và vốn vay, hàng hoá tồn kho, cơ cấu tài sản lưu động và cố

định đến thời điểm hiện tại là phân tích định lượng,… Từ đó có kết luận về thực

trạng khách hàng có khả năng hoàn trả nợ vay cho Chi nhánh hay không.

- Các khoản nợ ngân hàng: Qua việc xem xét các khoản nợ của khách

hàng với các ngân hàng khác (nếu có) phần nào thể hiện được uy tín của khách

hàng trong quan hệ tín dụng, đồng thời đây là cơ sở để cân đối khả năng trả nợ

khi tính toán thời gian vay.

- Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh: Mục đích của việc thẩm

định phương án kinh doanh, hoặc kế hoạch sản xuất kinh doanh là nhằm đánh

giá khách hàng có khả năng thực hiện được phương án sản xuất kinh doanh/kế

hoạch kinh doanh hay không, phương thức thực hiện như thế nào, hiệu quả ra

sao. Khách hàng có trả được nợ hay không, có nguồn trả nợ thực tế hay không

phụ thuộc vào việc có thực hiện được phương án sản xuất kinh doanh hay

không. Do đó thẩm định phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng cũng là

việc hết sức quan trọng đối với công tác cho vay của Ngân hàng.

- Định giá tài sản đảm bảo: Chi nhánh nên thực hiện nghiêm túc việc

đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm theo quy định tại quy trình cho vay: ít nhất

phải 6 tháng/lần, trường hợp giá bất động sản biến động bất thường có thể làm

ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu

khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá

84

trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ;

cần tham vấn các hộ dân, các cơ quan quản lý địa phương như địa chính, phòng

tài nguyên môi trường về ranh giới, mốc giới, địa điểm ph hợp với Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất,… nhằm hạn chế tối đa việc khách hàng lừa đảo trong

việc nhận tài sản bảo đảm.

- Chi nhánh cần luôn quán triệt cán bộ xác định khi quyết định cho vay thì

tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều

kiện quan trọng nhất chứ không phải ưu tiên cho vay khi có tài sản thế chấp (đặc

biệt đối với bất động sản). Tài sản bảo đảm chỉ nên xem như chiếc phao cuối

c ng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra rủi ro.

3.2.5. Nâng cao chất lượng và hiệu quả của hoạt động Marketing

ngân hàng

Bất kỳ một sản phẩm nào muốn phát triển được cũng đều phải được

marketing đến người tiêu d ng. Tức là, muốn phát triển hoạt động cho vay mua

nhà thì các ngân hàng nói chung và Saigonank chi nhánh Hà Nội nói riêng phải

thực hiện tốt khâu marketing. Vì trên thực tế vẫn còn nhiều người có nhu cầu

vay vốn để mua nhà, xây dựng hoặc sửa chữa nhà nhưng lại không nắm rõ các

thủ tục, điều kiện vay vốn…Chính vì sự thiếu thông tin vay khiến cho khách

hàng ngần ngại đến ngân hàng vay vốn. Marketing được coi là chìa khóa thành

công trong bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, là vũ khí mang lại lợi thế cạnh

tranh cho Ngân hàng. Hoạt động cho vay nhà ở mới phát triển trong khoảng hơn

chục năm trở lại đây, vì thế vẫn còn rất nhiều tiềm năng để khai thác, vai trò của

marketing càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, giúp Ngân hàng tận dụng

được các nguồn lực và khai thác được thị trường tiềm năng một cách hiệu quả.

Hoạt động marketing của Saigonank chi nhánh Hà Nội Cầu Giấy thời gian qua

đã đạt được một số hiệu quả khả quan nhưng vẫn chưa thực sự khai thác được

hết tác dụng của “vũ khí lợi hại” này. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà,

Chi nhánh cần đẩy mạnh hoạt động marketing hơn nữa.

85

Ngân hàng có thể quảng cáo các sản phẩm cho vay cá nhân, cho vay mua

nhà thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo chí, đài phát thanh,

truyền hình… Bên cạnh đó, Ngân hàng cần tăng cường tiếp thị đến khách hàng

tiềm năng, đến các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở, thường xuyên gửi

thông tin về ngân hàng cho khách hàng biết, gửi thiệp chúc mừng tới khách hàng

khi có dịp để quảng bá các sản phẩm của Ngân hàng.

Để nâng cao hiệu quả công tác marketing sản phẩm cho vay nhà ở, Ngân

hàng cần phải thực hiện tốt các chiến lược marketing, cụ thể:

 Chiến lược sản phẩm

Ngân hàng cần phải tạo và củng cố niềm tin của khách hàng bằng cách

nâng cao chất lượng sản phẩm cho vay mua nhà và các dịch vụ đi kèm. Đặc

điểm của các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng là mang tính vô hình, không ổn

định, khó xác định chất lượng sản phẩm nên khách hàng sẽ gặp khó khăn khi lựa

chọn và quyết định sử dụng sản phẩm. Khách hàng thường dựa vào những thông

tin sẵn có để làm cơ sở cho chất lượng sản phẩm. Ví dụ như uy tín của Ngân

hàng là vô c ng quan trọng, địa điểm giao dịch, mức độ trang bị kỹ thuật công

nghệ hiện đại, trình độ và phẩm chất cán bộ Ngân hàng, mối quan hệ cá nhân…

Như vậy để nâng cao hình ảnh của Ngân hàng, Ngân hàng sử dụng các chiến

lược marketing làm tăng thêm tính hữu hình của sản phẩm dịch vụ của Ngân

hàng thông qua các hình ảnh biểu tượng khi marketing, hiện đại hóa công nghệ,

đổi mới phong cách giao dịch của nhân viên bằng cách chu đáo tận tình hơn với

khách hàng, quảng bá thông tin để khách hàng biết đến uy tín của Ngân hàng…

 Chiến lược giá

Trên thị trường luôn có sự cạnh tranh nhau về giá. Cụ thể đối với các

Ngân hàng, giá cả của sản phẩm dịch vụ được biểu hiện thông qua lãi suất cho

vay hay lãi suất tiền gửi, và các khoản phí phụ khác. Các Ngân hàng đua nhau

giảm lãi suất cho vay, tăng lãi suất tiền gửi, giảm các khoản phí phụ, tặng thêm

quà tặng, khuyến mãi…

86

Chi nhánh cần phải tích cực thu thập các thông tin về lãi suất cho vay mua

nhà của các Ngân hàng khác, phân tích đánh giá để Chi nhánh đưa ra mức lãi

suất hợp lý hơn, cạnh tranh hơn, tất nhiên vẫn phải ph hợp với mức lãi suất mà

nhà nước quy định. Bên cạnh đó, Ngân hàng tích cực tìm kiếm các nguồn vốn

huy động với lãi suất thấp từ đó mà Chi nhánh có khả năng giảm bớt phần nào

lãi suất cho vay mà vẫn đảm bảo có lãi. Đồng thời phải tăng cường quản lý

nhằm tránh lãng phí nguồn lực, nâng cao hiệu quả hoạt động của Ngân hàng.

 Chiến lược phân phối

- Tiếp tục mở rộng các kênh phân phối hiện có đồng thời tìm kiếm các

kênh phân phối mới nhằm mở rộng quy mô về đối tượng khách hàng, đưa sản

phẩm cho vay mua nhà đến với tất cả khách hàng.

- Đầu tư hơn nữa vào trang thiết bị phục vụ cho các hoạt động của Chi

nhánh để tăng hiệu quả của các kênh phân phối này, từ đó mở rộng thị phần hoạt

động cho vay mua nhà.

 Chiến lược xúc tiến hỗn hợp

Xúc tiến hỗn hợp là chiến lược rất quan trọng trong hoạt động marketing,

bao gồm các hoạt động nhằm kích thích việc sử dụng sản phẩm dịch vụ của

Ngân hàng, tăng mức độ trung thành ,tin tưởng của khách hàng quen thuộc và

thu hút khách hàng mới, tăng uy tín của Ngân hàng trên thị trường.

Để khách hàng có thể hiểu và sử dụng dễ dàng sản phẩm cho vay nhà ở,

Ngân hàng nên có bảng hướng dẫn chi tiết về cách thức khi sử dụng sản phẩm

này của Ngân hàng và cách thức liên lạc khi có câu hỏi thắc mắc. Trong quá

trình cấp tín dụng, cán bộ tín dụng thường xuyên cung cấp cho khách hàng về

tiện ích của sản phẩm cho vay mua nhà, và giới thiệu các dịch vụ đi kèm để đảm

bảo khách hàng gắn bó hơn với Ngân hàng.

Chi nhánh cũng nên mở rộng quan hệ với các khách hàng bằng cách tổ

chức cá buổi hội thảo, hội nghị khách hàng, tiếp xúc gặp gỡ trực tiếp khách hàng

để nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, lắng nghe ý kiến đóng góp

87

của khách hàng. Và đây là cơ hội để Chi nhánh giới thiệu sản phẩm đến khách

hàng một cách trực tiếp.

Hiện nay công nghệ thông tin rất phát triển, mọi người thường tìm kiếm

thông tin trên internet rất nhiều. Vì vậy Ngân hàng cũng cần chú ý đến website

của mình, cần nâng cấp và chỉnh sửa lại website sao cho giao diện đẹp, nhiều

tiện ích, giới thiệu chi tiết các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng và các thành

tích Ngân hàng đã đạt được, các bằng khen, giải thưởng của nhà nước trao

tặng…nhằm tạo ấn tượng tốt cho khách hàng, nâng cao uy tín của Ngân hàng.

Bên cạnh đó, Ngân hàng cần triển khai chiến lược marketing chéo tức là

việc Ngân hàng kết hợp với các công ty bán lẻ, các tổ chức trung gian (công ty

xây dựng, kinh doanh nhà đất…), hai bên c ng tiến hành marketing cho hoạt

động cho vay mua nhà, điều này sẽ đem lại lợi ích cho cả Ngân hàng và các tổ

chức trung gian này. Sự khuếch trương của cả hai bên c ng một lúc về một sản

phẩm cho vay mua nhà sẽ thúc đẩy được số lượng lớn khách hàng sử dụng sản

phẩm dịch vụ.

3.2.6. Ưu tiên nguồn lực cho phát triển hoạt động bán lẻ

Ưu tiên nguồn lực tài chính để tập trung phát triển nguồn lực, xây dựng cơ

sở vật chất, hệ thống công nghệ cho cho vay cá nhân tạo nền tảng phát triển

vững chắc cho hoạt động bán lẻ nói chung và cho vay nhà ở nói riêng.

Bên cạnh các chương trình đào về nghiệp vụ, luôn chủ động và quan tâm

ở mức cao nhất việc đào tạo, bồi dưỡng các kỹ năng giao tiếp, marketing, giới

thiệu sản phẩm và bán hàng cho cán bộ Khách hàng cá nhân, cán bộ tại Phòng

giao dịch khách hàng thông qua việc tự đào tạo hoặc cử cán bộ tham gia các

khoá đào tạo do Hội sở chính tổ chức.

Thực hiện sắp xếp lại không gian giao dịch tại các bộ phận, phòng giao

dịch của Chi nhánh, đảm bảo theo đúng bộ nhận diện thương hiệu mới của Ngân

hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công thương, đồng thời đảm bảo không

gian đủ rộng để bố trí cán bộ tiếp đón khách hàng, cán bộ tư vấn tài chính cũng

như có khu vực dành cho khách hàng quan trọng/khách hàng thân thiết của Chi

88

nhánh.

3.2.7. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

Con người luôn là nhân tố quan trọng quyết định sự thành công hay thất

bại của bất kỳ tổ chức nào, bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, trong đó có hoạt

động kinh doanh ngân hàng.

Vì vậy, việc nâng cao kỹ năng nghiệp vụ là điều cần thiết trong việc hạn

chế các rủi ro trong cho vay cá nhân. Chi nhánh cần tập trung nâng cao nghiệp

vụ cho cán bộ thông qua các nội dung sau:

+ Làm tốt công tác tuyển dụng cán bộ từ khâu đầu vào. Có được nguồn

cán bộ chất lượng sẽ giúp Chi nhánh giảm thiểu tối đa các chi phí đào tạo.

+ Đào tạo cán bộ quan hệ khách hàng phải có trình độ, năng lực, sự tâm

huyết, trung thực và khách quan trong đánh giá và báo cáo các khoản vay. Cán

bộ quan hệ khách hàng luôn phải nỗ lực hết mình trau dồi nghiệp vụ, đạo đức

cũng như kinh nghiệm trong công việc nhằm làm tốt nhất công việc được giao.

+ Chi nhánh nên thường xuyên tổ chức các cuộc hội thảo nhằm thảo luận,

trao đổi hoặc mời các giảng viên có uy tín về đào tạo cho cán bộ quan hệ khách

hàng các nội dung có liên quan đến cho vay cá nhân: quá trình tiếp cận và

marketing khách hàng, phân tích thẩm định đánh giá khách hàng, cập nhật

những thông tin quy định mới có liên quan đến hoạt động kinh doanh ngân

hàng... nhằm nâng cao thêm nghiệp vụ, kỹ năng cho cán bộ quan hệ khách hàng

trong quá trình tìm kiếm và tiếp cận khách hàng; thẩm định, cho vay, giám sát

quá trình trả nợ của khách hàng, kiểm soát nguồn thu của khách hàng cũng như

thực trạng của tài sản bảo đảm một cách thường xuyên.

3.3. Một số kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ

Chính phủ cần hoàn thiện hơn nữa chính sách thuế thật chặt chẽ để đem

lại thu nhập cho nhà nước và cũng tạo nên sự công bằng thúc đẩy hoạt động của

các doanh nghiệp trong nền kinh tế. Bởi sự tồn tại phát triển của các doanh

89

nghiệp mới tạo nên thu nhập ổn định cho bộ phận công nhân viên chức đang

làm việc, từ đó họ có tiền để thực hiện ước mơ có 1 căn nhà của riêng mình.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có những chính sách khuyến khích phát triển và

sử dụng nhiều chính sách ưu đãi cho các ngành sản xuất sản phẩm tiêu d ng. Từ đó

tạo nên điều kiện giảm dần giá các sản phẩm hàng hoá thiết yếu để nâng cao đời

sống và thu nhập của người dân. Nếu giá cả hàng hóa tiêu d ng giảm, người dân

không phải tốn nhiều vào chi phí sinh hoạt hàng ngày, từ đó họ có dư tiền để suy

nghĩ có nên mua một căn nhà mới để cải thiện cuộc sống hay không. Đây cũng là

cơ sở quan trọng để các ngân hàng thu hút vốn từ dân cư, hiện đang có rất nhiều

tiềm năng chưa được khai thác triệt để.

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước

Khi môi trường kinh tế vĩ mô và môi trường pháp lý ổn định thì hiệu quả

huy động vốn công phụ thuộc vào bản thân của ngành ngân hàng. NHNN thực

hiện hoạch định, tổ chức, kiểm soát điều tiết chính sách tiền tệ quốc gia đảm

bảo, tạo điều kiện cho hoạt động của hệ thống ngân hàng diễn ra thuận lợi và

ph hợp với yêu cầu của nền kinh tế qua các biện pháp sau:

- Nâng cao chất lượng của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC): trung tâm

CIC là cổng thông tin mà các NHTM thường sử dụng để tra lịch sử hoạt động

tín dụng của khách hàng. Thông tin trên CIC rất quan trọng vì ngân hàng sẽ

d ng làm căn cứ để đánh giá xem liệu cho vay khách hàng này có nên không.

Do vậy chất lượng thông tin càng cao rủi ro tín dụng càng giảm. việc thẩm định

khách hàng càng chính xác. Có không ít trường hợp khác hàng đã tất toán một

khoản vay cũ để vay khoản mới trên c ng một ngân hàng với lãi suất ưu đãi hơn

nhừng xem trên thông tin CIC lại không cập nhật kịp thời lên đến mấy ngày sau,

điều này làm chậm thời gian thẩm định của ngân hàng và khiến khách hàng bực

mình. Chất lương website cổng thông tin CIC cũng cần cải thiện hơn, nhiều

trường hợp cán bộ tín dụng có khách hàng thực sự tốt, cần giải ngân sớm để trả

tiền theo tiến độ dự án BĐS nhưng website CIC lại bảo trì gần 1 tuần. Điều này

khiến Saigonank chi nhánh Hà Nội hụt mất những khách hàng tiềm năng, do vậy

90

việc nâng cao chất lượng của Trung tâm thông tin tín dụng nhằm tăng lượng

khách hàng vay nhà ở và giảm rủi ro tín dụng xuống tối đa.

- NHNN cần điều hành linh hoạt các mức lãi suất như lãi suất chiết khấu,

lãi suất tái cấp vốn, lãi suất cơ bản… tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh

của ngân hàng diễn ra tốt hơn. Phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình

chiếm phần lớn trong thị trường BĐS Việt Nam, họ thường rất nhạy cảm với

biến động lãi suất cho vay vì điều này ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt hàng

ngày, đặc biệt khi vay nhà ở có thể kéo dài đến 15-20 năm. Việc lãi suất cho vay

ph hợp, ổn định sẽ khiến nhóm khách hàng này tự tin hơn trong việc đến ngân

hàng làm thủ tục vay mua nhà.

3.3.3. Kiến nghị với Hội sở chính Ngân hàng Thương mại Cổ phần

Sài Gòn Công Thương

Với tư cách là các cơ quan quản lý cấp trên, thời gian tới để hoạt động cho

vay mua nhà của Saigonank chi nhánh Hà Nội nói riêng và các chi nhánh khác

đạt hiệu quả thì Hội sở chính Saigonank cần phải tập trung vào những vẫn đề

sau:

* Xây dựng cơ chế cho vay nhà ở ph hợp hơn

Cơ chế cho vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc thúc đẩy hoạt

động tín dụng phát triển. Nếu ngân hàng đưa ra cơ chế cho vay hợp lý, đúng đắn

sẽ giúp cho các cán bộ nhân viên hiểu rõ và thực hiện một cách chính xác, có

hiệu quả. Không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro khi tiến hành cho vay mà

còn đem lại sự thuận tiện cho khách hàng. Ngược lại nếu cơ chế không hợp lý,

gây khó khăn cho khách hàng sẽ hạn chế họ tham gia sử dụng sản phẩm. Vì vậy

ngân hàng cần xây dựng, thay đổi cơ chế cho vay mua nhà, thay đổi những yếu

tố trong chính sách cho vay mua nhà sao cho ph hợp với cả ngân hàng và

khách hàng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển.

Ngân hàng cần phải ban hành, hoàn thiện, đồng bộ các văn bản về hoạt

động tín dụng của các phòng giao dịch, chi nhánh trong hệ thống, tạo điều kiện

thuận lợi cho các chi nhánh mở rộng và nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng

91

đối với khách hàng. Thu hút các dự án, chương trình của quốc tế, trong nước hỗ

trợ các bộ phận trong việc đào tạo cán bộ quản lý, nâng cao trình độ quản lý,

điều hành hoạt động ngân hàng theo tiêu chuẩn quốc tế. Đào tạo nâng cao trình

độ nghiệp vụ, thẩm định đánh giá dự án, phân tích và đánh giá rủi ro cho cán bộ

tín dụng đặc biệt là đào tạo nhằm nâng cao trình độ của cán bộ tín dụng về thị

trường BĐS.

Để làm được việc này ngân hàng cần phải nhận thức được vai trò to lớn

của nghiệp vụ cho vay mua nhà đối với sự phát triển chung của ngân hàng – coi

đây là một trong những chiến lược kinh doanh của ngân hàng từ đó xây dựng

chính sách tín dụng riêng hợp lý cho mục đích này.

Trước tiên ngân hàng có thể lập ra quỹ cho vay mua nhà, việc thành lập

quỹ này cho phép ngân hàng dành một phần nguồn lực của mình đẻ phục vụ cho

hoạt động cho vay mua nhà và khuyến khích ngân hàng đạt được mục tiêu mà

quỹ đề ra.

Xây dựng một quy trình cho vay mua nhà hợp lý, giữa các công việc và

các bước có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Đặc biệt quy trình này phải ph hợp

với điều kiện nguồn lực của ngân hàng đồng thời rõ ràng và dễ thực hiện giúp

cán bộ tín dụng có thể hiểu rõ công việc của mình để thực hiện đúng đạt hiệu

quả cao. Có thể

 Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ vay tiền: Việc chứng minh

thu nhập của khách hàng khó chính xác, vì trong cơ chế tài chính doanh

nghiệp ở nước ta hiện nay khi mà thu nhập ngoài lương của người lao

động thường cao hơn lương thì việc chứng minh nguồn tài chính của

khách hàng là vô c ng khó khăn. Do vậy ngân hàng cũng nên linh động

việc cho vay với những khách hàng có đủ khả năng về tài chính nhưng lại

khó chứng minh nguồn tài chính của mình.

 Gỡ bỏ một số yêu cầu không thực sự cần thiết: Saigonank chi

nhánh Hà Nội có thể xem xét gỡ bỏ một số các quy định liên quan đến cho vay

mua nhà làm hạn chế hoạt động cho vay mà hiện nay ngân hàng áp dụng như:

92

 Không cho vay mua nhà khi khách hàng d ng nguồn

trả nợ bằng BĐS khác.

 Không cho vay mua nhà với những khách hàng không

có hộ khẩu hay hộ khẩu lân cận nơi Saigonank chi nhánh Hà Nội

đóng trụ sở.

 Không cho vay b đắp. Tức không cho vay đối với

những trường hợp đã mua nhà và thanh toán xong giá trị ngôi nhà.

Nhưng cũng có thể phần lớn dân cư Việt Nam vay tiền bạn bè,

người thân để trang trải những khoản vay mua nhà. Khi họ muốn

trả tiền những đối tượng nói trên và sử dụng dịch vụ cho vay mua

nhà thì lại không được đáp ứng.

 Những người đã đứng tên sở hữu từ hai ngôi nhà trở

nên thì ngân hàng được hiểu là kinh doanh bất động sản. Những

trường hợp như vậy thì không cho vay mua nhà.

* Hiện đại hóa công nghệ, nâng cao cơ sở vật chất, kỹ thuật cho chi

nhánh

Hiện đại hoá công nghệ cho chi nhánh: Với xu thế hội nhập quốc tế và tốc

độ phát triển của lĩnh vực công nghệ thông tin trong nền kinh tế như hiện nay,

trong cạnh tranh ngân hàng nào có trình độ công nghệ cao hơn sẽ thắng lợi so

với đối thủ trình độ công nghệ thấp hơn, và trình độ công nghệ nó tác động trực

tiếp đến chất lượng, kết quả hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động huy

động vốn nói riêng. Hệ thống thanh toán có tác động trực tiếp tới hiệu quả công

tác huy động vốn. Bởi lẽ, khi hoàn thiện thanh toán đặc biệt công tác thanh toán

không d ng tiền mặt trong lưu thông. Vì vậy, Saigonank chi nhánh Hà Nội cần

tranh thủ nguồn kinh phí để trang bị đầy đủ phương tiện làm việc, xây dựng

chương trình làm phần mềm giao dịch điện tử đồng bộ, đáp ứng yêu cầu quy

trình điều hành, quy trình nghiệp vụ đặc th của chi nhánh, khai thác tốt cơ sở

dữ liệu trong quá trình tác nghiệp.

93

Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng cần tranh thủ nguồn kinh phí hiện có để cải

tạo, sửa chữa, nâng cấp cơ sở vật, chất, phòng làm việc cho cán bộ nhân viên

khang trang, sạch đẹp hơn để tạo cho khách hàng cảm giác thoải mái hơn khi

đến ngân hàng giao dịch. Điều đó sẽ góp phần tạo được ấn tượng tốt đối với các

khách hàng đã và đang có nhu cầu mua nhà ở đến giao dịch với khách hàng

nhằm phát triển hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong thời

gian tới.

KẾT LUẬN

Cho vay nhà ở là một lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và được đánh giá là sẽ

phát triển mạnh ở Việt Nam trong tương lai mặc d hiện nay không có một môi

trường tốt cho sự phát triển. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương

lai sẽ là một xu hướng tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như nó

tạo điều kiện cho người dân thỏa mãn được nhu cầu tiêu d ng của mình khi

chưca có khả năng chi trả. Lọai hình này giúp đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ

ngân hàng, tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các ngân hàng thương mại

Với mục tiêu phát triển thành một ngân hàng bán lẻ lớn của Việt Nam và

khu vực, Saigonank chi nhánh Hà Nội đã xây dựng cho mình một quy trình cho

vay chặt chẽ và được đánh giá là ngân hàng có triển vọng trong hoạt động cho

vay mua nhà. Hoạt động cho vay nhà ở được triển khai tại Saigonank chi nhánh

Hà Nội chưa lâu nhưng nó thu được những kết quả hết sức khả quan góp phần

không nhỏ và sự phát triển của ngân hàng. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện

vẫn còn một số hạn chế vướng mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách

nghiêm túc để có thể đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn nữa hoạt động cho

vay mua nhà.

Do sự hạn chế về kiến thức lí luận, thực tiễn cũng như sự giới hạn về mặt

tài liệu, thời gian nghiên cứu nên trong phạm vi luận văn chưa đề cập tới hoặc

chưa có những phân tích nhân định sâu sắc và chính xác về một số vấn đề. Em

94

rất mong có thể nhận được các ý kiến đóng góp của các thầy cô, c ng các cán bộ

ngân hàng để đề tài được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn !

95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Học viện Tài chính (2005), Giáo trình Lý thuyết tiền tệ, NXB Tài

chính, Hà Nội.

2. Học viện Tài chính (2005), Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương

mại, Nxb Tài chính, Hà Nội.

3. David Cox (2003), Nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, NXB Chính trị quốc

gia, Hà nội

4. Hồ Diệu (2010), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, Nhà xuất bản Thống

kê, Hà Nội.

5. Nguyễn Thành Độ và Nguyễn Ngọc Huyền (2002), Giáo trình Chiến

lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp, Nhà xuất bản Lao động – xã hội,

Hà Nội.

6. PGS-PTS. Trần Minh Đạo (2014), Giáo trình Marketing Ngân hàng,

NXB Tài chính, Hà Nội.

7. Nguyễn Thành Độ và Nguyễn Ngọc Huyền (2007), Giáo trình Quản trị

kinh doanh, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

8. Nguyễn Hữu Đương (2007), luận án tiến sĩ “Giải pháp phát triển hệ

thống thông tin tín dụng trong hệ thống ngân hàng hiện nay”, trường đại học

Kinh tế quốc dân, Hà Nội.

9. Frederik S.Mishkin (2003), Tiền tệ, ngân hàng và thị trường tài chính,

NXB Tài chính, Hà nội

10. TS. Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, NXB Đại học

kinh tế quốc dân, Hà Nội.

11. TS.Phan Thị Thu Hà (2014), Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương

mại, NXB Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội

12. B i Tiến H ng (2015), Phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại

Ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam-Phòng Giao dịch Mỹ Đình.

13. PTS. Nguyễn Ngọc H ng (2014), Giáo trình Lý thuyết tiền tệ Ngân

hàng, NXB Tài chính, Hà nội.

96

14. TS. Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng, NXB thống kê, Hà

Nội.

15. TS. Nguyễn Minh Kiều (2007), Tín dụng và thẩm định tín dụng ngân

hàng,NXB Tài chính, Hà Nội.

16. TS. Tô Kim Ngọc (2004), Giáo trình Lý thuyết tiền tệ-Ngân hàng,

NXB Thống kê, Hà Nội.

17. Nguyễn Đình Phan (2005), Quản lý chất lượng trong các tổ chức, Nhà

xuất bản lao động – Xã hội, Hà Nội

18. Nguyễn Đình Phan và TS Đặng Ngọc Sự (2012), Giáo trình Quản trị

chất lượng, Nhà xuất bản Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội.

19. Nguyễn Việt Phương (2014), Phát triển hoạt động cho vay tại Ngân

hàng Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội.

20. Peter S.Rose (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài chính,

Hà Nội.

21. Nguyễn Thị Phương Thảo (2014), Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt

động cho vay đối với hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa tỉnh Quảng Bình.

22. TS Nguyễn Văn Tiến (2014), Quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân

hàng, NXB Tài chính , Hà Nội.