Khóa luận tốt nghiệp Tài chính ngân hàng: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:81

Thêm vào BST

Báo xấu

7
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như: nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với BĐS thế chấp; thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là BĐS tại Ngân hàng ACB, thực hiện định giá các BĐS này theo đúng quy định của ACB và đánh giá kết quả định giá; trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải giáp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Tài chính ngân hàng: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH THÁI THANH THUÝ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 7340201 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
ABSTRACT Nowadays, loans are the main source of income for commercial banks in Vietnam. In particular, real estate is the most popular type of collateral at most of commercial banks in Vietnam to guarantee for credit loans because of their high value and immobility. Therefore, commercial banks now pay a special attention to real estate appraisal, which can help them to minimize their credit risk from defaulted clients. However, to be able to calculate the value of real estate at the time mortgage happening is not an easy task because real estate is a special asset which is available to invest easily and they has some legal- related accompaniment. Besides, the value of real estate changes quickly and is enormously affected by the price market. This essay focuses on reviewing basic theoretical foundations, discussing and studying legal documents related to real estate as well as how to valuate assets in Vietnam. However, valuation real estate for mortgaged in commercial banks has its own rules and procedures to suit with working environment and style of each bank, therefore, the thesis only deals with the valuation real estate operation in Asia Commercial Bank (ACB). The writer mentioned about the process, human resource, information systems and training program in ACB. Base on that, the author proposed some advises and solutions to improve the valuation of real estate in ACB as well as in Vietnam. Because of limited researching time and practical experiences, the essay essentially provides objective advises and may contain some mistake. All comments are appreciated. Thank you. I
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” là công trình của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai. Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về khoá luận của mình! Tp. Hồ Chí Minh, ngày …… Tác giả Thái Thanh Thuý II
LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM, đặc biệt là các thầy cô phụ trách chương trình đào tạo chất lượng cao đã tạo ra một môi trường tốt để tôi học tập và nghiên cứu. Cảm ơn TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc đã nhiệt tình hướng dẫn tôi hoàn thành khoá luận này. Tôi xin kính chúc quý thầy cô nhiều sức khoẻ và thành công. Trân trọng. III
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 5 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ............ 5 1.1.1. Khái niệm bất động sản......................................................................................... 5 1.1.2. Phân loại bất động sản .......................................................................................... 5 1.1.4. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại ........................................................................................................ 6 1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 7 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ............................................................ 7 1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản ........................................................... 8 1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản ..................................................... 8 1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp .............................................................. 10 1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản......................................... 11 1.2.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu ....................................................... 13 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................... 16 CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................................... 17 2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................................................................. 17 2.1.1. Sơ lƣợc về Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu ......................................... 17 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu ......................................................................................................................... 18 2.1.3. Ngành nghề kinh doanh và mạng lƣới hoạt động ............................................. 19 2.1.4. Cơ cấu cổ đông tại ACB:..................................................................................... 20 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................... 22 2.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản ........................................................... 22 2.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu....................................................... 24 2.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá đang đƣợc áp dụng tại ngân hàng thƣơng mại IV
cổ phần Á Châu .............................................................................................. 26 2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu. .................................................................................................. 30 2.2.5. Về hệ thống cơ sở dữ liệu.................................................................................... 37 2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ............................ 37 2.3.1. Kết quả đạt đƣợc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu....................................................... 37 2.3.2. Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu. ................................................................ 40 2.3.3. Nguyên nhân ....................................................................................................... 42 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: ................................................................................................... 45 CHƢƠNG 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ... 46 3.1. ĐỊNH HƢỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020 ............................................. 46 3.1.1. Định hƣớng hoạt động kinh doanh .................................................................... 46 3.1.2. Định hƣớng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu .......................................................................... 47 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU . 48 3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá......................................... 48 3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá.......................... 50 3.2.3. Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp....................... 51 3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp.............................. 51 3.2.5. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp ......................................................................................................................... 52 3.2.6. Một số giải pháp khác ......................................................................................... 53 3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH .......................... 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .................................................................................................... 57 KẾT LUẬN ........................................................................................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC V
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu P.TĐTS Phòng thẩm định tài sản PASS Hệ thống đồng bộ hoá thẩm định tài sản chuyên nghiệp NHTM Ngân hàng thương mại HĐQT Hội đồng quản trị QSDĐ Quyền sử dụng đất GPXD Giấy phép xây dựng GCN Giấy chứng nhận TSTC Tài sản thế chấp BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh VI
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ............. 10 Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản ............ 11 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của ACB và P.TĐTS, ACB ................................................. 23 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ quy trình các bƣớc thẩm định giá bất động sản thế chấp tại P.TĐTS, ACB ................................................................................................................ 31 Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu ............................ 20 Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đất theo phƣơng pháp đơn giá đất đƣợc duyệt của ACB ......................................................................................................................... 27 Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh ...................................... 29 Bảng 2.4: Bảng phân công thẩm định tài sản với mục đích cấp tín dụng ............... 35 Bảng 2.5: Số lƣợng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại ACB ................................................................................................................................ 39 Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB ............................ 40 Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu .......... 20 Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại ACB ................................................................................................................................ 39 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB .................... 40 VII
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tổng quan và tính cấp thiết của đề tài Trên thế giới đã có những công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản vì nhiều nhu cầu khác nhau. Trong đó, đề tài “Ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia – 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai”, bài viết chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị của đất có sự góp phần của yếu tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xácđịnh giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. Tại Việt Nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản. Trong tạp chí Phát triển và Hội nhập số 7 – Tháng 11/2012, Ths. Nguyễn Kim Đức đã 1
viết về “Hoạt động thẩm định giá trong việc quản lý nợ xấu tại hệ thống NHTM Việt Nam hiện nay”.Bài viết không chỉ nghiên cứu về sự ảnh hưởng trong công tác thẩm định giá bất động sản đến nợ xấu của NHTM mà còn đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá. Tiến sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa từ trường ĐH Kinh tế TP. HCM đã có bài viết trên tạp chí Phát triển và Hội nhập số 11 – Tháng 7 – 2013 về “Quản lý giá cả bất động sản”, tác giả làm rõ thực trạng việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hoá trong công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam bằng cách tiến hành khảo sát 18 công ty có chức năng thẩm định giá chủ yếu trên địa bàn TP. HCM và một số ít ở Bình Dương, từ đó tác giả đưa ra những kết luận và kiến nghị liên quan đến vấn đề này. Luận văn của Ths. Nguyễn Phạm Huy Hoàng tại ĐH Kinh tế TP.HCM về “Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản”. Đề tài đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm: năng lực phục vụ, phương tiện hữu hình, sự đáp ứng, sự tin cậy, sự đồng cảm; xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất chính sách nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá Tây Nam. Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ về “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam. Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh. Từ tổng quan các nghiên cứu trước và thực tế cho thấy, thẩm định giá các BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM ngày càng được quan tâm khi đi kèm với đó là rủi ro tín dụng, nợ xấu luôn luôn tiềm ẩn và ảnh hưởng khó luờng đối với mỗi ngân hàng. Giá trị của một BĐS được thẩm định có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay cũng như vấn đề đảm bảo khoản vay, tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng đúng mục đích của tín dụng. Thẩm định giá BĐS thế chấp 2
không chỉ góp phần xác định được mức độ an toàn, bảo hiểm cho ngân hàng khi khoản vay xảy ra rủi ro mà còn giúp nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc sử dụng vốn vay từ phía khách hàng như sử dụng đúng mục đích, ý thức trả nợ đúng hạn. Thị trường BĐS trong nước ta hiện nay có xu hướng thay đổi liên tục với mức biến động giá lớn nhưng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam trong thời gian qua còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu linh động và đó là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng cao đáng báo động qua từng năm. Việc thẩm định BĐS thế chấp sao cho hợp lý, phù hợp với giá trị thị trường và tuân thủ đúng theo Pháp luật là một vấn đề quan trọng cần được đặt ra. Ngân hàng TMCP Á Châu hiện nay là một trong số ít các NHTM có Phòng Thẩm định Tài sản hoạt động độc lập và dưới quyền quản lý trực tiếp của Tổng Giám đốc.Tuy nhiên trong quá trình tác nghiệp, phòng Thẩm định Tài sản vẫn còn tồi tại một số bất cập và rủi ro nhất định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá. Do đó, với những kiến thức đã được trau dồi qua quá trình học tập tại trường cũng như thời gian thực tập thực tế tại Phòng thẩm định của ngân hàng TMCP Á Châu tôi xin chọn đề tài Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Á Châu với mong muốn nghiên cứu tìm hiểu công tác Thẩm định giá BĐS trong cho vay và tìm ra một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như: nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với BĐS thế chấp. Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là BĐS tại Ngân hàng ACB, thực hiện định giá các BĐS này theo đúng quy định của ACB và đánh giá kết quả định giá. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải giáp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB. 3. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp. 3
4. Phạm vi nghiên cứu - Về mặt nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp và đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động này tại Ngân hàng TMCP Á Châu. - Về thời gian: Nghiên cứu và thu thập dữ liệu từ thực tế về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2017. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng để giải quyết các mục tiêu, cụ thể: Phân tích tổng hợp, logic, thống kê, so sánh,... để nghiên cứu và phân tích. So sánh điều chỉnh BĐS so sánh về cùng tiêu chí vơí BĐS thẩm định; quá trình tham chiếu thống kê, thu thập thông tin, số liệu về số lượng; phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị uớc tính của BĐS biểu hiện bằng một số luợng tiền nhất định; khảo sát thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực. 6. Kết cấu của khoá luận Khoá luận bao gồm 3 chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp - Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 4
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005) định nghĩa rằng: “Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.” Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất). 1.1.2. Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào địa điểm của BĐS. Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau: Bất động sản cƣ trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình chứ không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề. 5
Bất động sản thƣơng mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho mục đích kinh doanh. Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản xuất kinh doanh, v.v. Bất động sản đầu tƣ là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận. Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú. Ví dụ về BĐS đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.v. 1.1.4. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của bất động sản thế chấp chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). - Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. 6
- Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra. 1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Theo Giáo sư W.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6) Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích 7
đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính - Tính thuế - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật 1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:  Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng + Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. + Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người 8
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS + Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. + Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá. + Nguyên tắc phân bổ: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.  Các nguyên tắc gắn liền với thị trường + Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản. + Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên 9
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. + Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau: Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng - Thay thế - Dự kiến lợi ích tương lai Nguyên tắc Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng cao sử dụng BĐS nhất và tối - Đóng góp ưu - Căn bằng - Phân bổ Nguyên tắc liên quan đến thị trường: - Cung – cầu - Phù hợp - Thay đổi Nguồn: Tác giả tự tổng hợp 1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp Quy trình thẩm định BĐS thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định phải tuân thủ theo đầy đủ trình tự sáu bước sau: (TCTĐGVN số 05, 2015) - Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị 10
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Quan trọng là các thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các giao dịch mua bán trên thị trường. - Bước 4: Phân tích thông tin. Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu tố cung – cầu của thị trường, v.v. - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. - Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên có liên quan. 1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản Cách tiếp cận từ thị Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận từ thu nhập trường Phương pháp Phương Phương Phương Phương pháp so sánh trực pháp chi pháp chi pháp vốn chiết khấu tiếp phí tái tạo phí thay hoá trực tiếp dòng tiền thế Nguồn: Tác giả tự tổng hợp 1.2.5.1. Cách tiếp cận từ thị trƣờng 11
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá BĐS, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lý do sau: Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2017) cho rằng không có hai bất động sản nào nói chung có thể đồng nhất (xét về sự khác biệt về đặc điểm). Ngay cả khi đất và toà nhà có tính chất vật lý giống nhau được dùng để giai dịch trên thị trường thì vị trí vẫn sẽ khác nhau. Mặc dù những khác biệt này, các tiếp cận thị trường vẫn là phương pháp phổ biến trong việc thẩm định giá trị của bất động sản. Do đó, cách tiếp cận từ thị trường thông qua phương pháp so sánh là có giá trị về mặt thực tiễn và đáng tin cậy. 1.2.5.2. Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Giá trị ước tính Chi phí tái tạo (đã bao gồm Tổng giá trị hao mòn của tài sản lợi nhuận của nhà sản xuất / (Giá trị hao mòn lũy kế) đầu tư) + Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. 12