Luận văn: Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

148
lượt xem 45
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô Hà Nội. Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án QH sử dụng đất đai thống nhất. Khi các phương án...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội

Luận văn Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội 1
lời mở đầu Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô Hà Nội. Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án QH s ử dụng đất đai thống nhất. Khi các phương án QH s ử dụng đất đai đã được phê duyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án QH đó. GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan b ị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và đ ịnh giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau. Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và qua thực tiễn. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998- NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6- 1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên đ ịa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa bàn. Theo quy đ ịnh của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy đ ịnh trên cơ sở giá được quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K. Việc xác định hệ số K cả về lý thuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp. Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB. Em nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Q uận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội ”. 2
Luận văn gồm 3 chương: C hương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB. C hương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định giá đất bồi thường GPMB trên đ ịa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội. * Mục tiêu c ủa đề tài: + Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. + Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay. + Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền. * Giới hạn của đề tài. Đối tượng nghiên c ứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng. Đặc biệt chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện Quốc phòng. Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP được thực hiện từ năm 1997 đến nay.: Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua. Chủ trương c ủa Đảng và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy. * Phương pháp nghiên cứu. Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Những phương pháp vận dụng chủ yếu: + Phương pháp duy vật biện chứng. 3
+ Phương pháp thống kê. + Phương pháp toán. + Phương pháp phân tích. 4
CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường 1. Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường. Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường người ta sử dụng khái niệm sau: - Đ ịnh giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ thể của một tài sản c ụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. - Đ ịnh giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau: Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định. Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là s ự thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất,..) 2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường. 2.1. Sự cần thiết phải định giá. Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản. Có thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này phụ thuộc vào mục đích định giá. Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ... xác định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp, khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi. Từ đó dẫn đến tình trạng, c ùng một thửa đất của một người sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có lợi. 5
Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển nhà...liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng. Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai. Như vậy có sự khác nhau giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước... đất đai ở Việt nam có sự khác nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn...). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định. Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích: - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật định. - Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. - Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi. Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3 mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhưng ngược lại việc đền bù là phục vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà nước. Chính vì vậy đối với mục đích đền b ù nếu định giá không bằng thực tế thì những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền b ù giải phóng mặt bằng hiện nay. 6
2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả. Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền b ù cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích. Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm. Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng, có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có. Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ- CP c ủa Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền bù đất. Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng 7
đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng quản lý đất đai. Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường. 1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng. a. Giá đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội. * Bản chất của giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một loại hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Như vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất. V ì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là ch ủ sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng. Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là đ ịa tô chênh lệch I. Đây là cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu ruộng đất. Khác với địa tô c hênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở những điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những 8
khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu tư ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất. Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh doanh đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau. Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên. Nhà nước sử dụng khoản tiền đóng góp này c ủa người sử dụng đất để điều tiết thu nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn. Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả ta phải căn cứ vào các yếu tố sau: - Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở... - Căn cứ vào loại công trình xây d ựng trên đất đó. b. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của 9
đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp. - Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác. Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu của đất, độ bền vững của các tầng đất đai. - Vị trí: đây là điều kiện không thể thiế u hay nói một cách khác là điều kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao. - Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền núi. - Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất (thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng...). Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt quan trọng sau: - Quan hệ cung cầu về đất đai. Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá khác c ũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng như cung cầu của các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính 10
không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng khác nhau. Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau. Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù. - Giá trị sinh lời. Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh lời của mảnh đất. Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao. Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất, khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở vùng đó. - Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng được đặt lên hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất. - Điều kiện tự nhiên c ủa lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường. Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lượng 11
môi trường càng cần phải tốt hơn. Chất lượng nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường xung quanh. - Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế. Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn b ộ công việc tiếp theo b ị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án. 2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản. 2.1 Nguyên tắc định giá đất a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất hoặc có lợi cao nhất. Hoặc nó có thể đ ược định nghĩa là việc sử dụng tại thời điểm định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trước. Nhưng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ được hiểu trong giới hạn của đồng tiền. Đôi khi, thu nhập thực lại dưới dạng những tiện nghi Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian cho trước". Người định giá không thể dự báo trước rằng việc sử dụng để tạo ra lợi nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác đ ịnh hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới. Tuy nhiên, người định giá không nên có tư duy giống như người mua cụ thể ở chợ (thị trường). V ì vậy, quyết định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của người mua. b. Nguyên tắc dự báo trước: Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có thể có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ d ưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép đưa ý kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai. Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi chúng cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi. c. Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi 12
trường của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Ví dụ, chất lượng của đất trồng trọt có thể được thay đổi bởi lực lượng tự nhiên và những tôn tạo làm thay đổi tuổi. Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ước đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điển đó. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo. d. Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Ví dụ, một khu dân cư lân cận của một gia đ ình đòi hỏi các phương tiện thương mại như các cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dược. Nó cũng cần các phương tiện đảm bảo cho dân chúng như nhà thờ, trường học, vui chơi.... khi việc sử dụng hoàn hảo đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. e. Nguyên tắc cạnh tranh: Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hướng trở thành bánh mỳ của cạnh tranh". Một vùng lân cận có thể chỉ được đảm bảo với một số lượng nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán.... Sự dư thừa bất kỳ một loại phương tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của phần lớn, nếu không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác. f. Nguyên tắc sự phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tương lai. Khi áp dụng nguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận mang ý nghĩa là tính tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu. Khi áp dụng cho những người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu nhập, cơ sở giáo dục... g. Nguyên tắc thống nhất. Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện tác động đến giá trị đ ược tính toán theo nguyên tắc thống nhất. 13
h. Nguyên tắc tương quan cung và cầu: Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ tăng lên. Nếu như tỷ lệ lãi suất thế chấp c ùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ giảm nhu cầu. 2.2. Phương pháp định giá đất bồi thường. 2.2.1. Các phương pháp truyền thống. Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất. Đánh giá đất về mặt tự nhiên được xây dựng trên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự nhiên. Phần lớn các tính chất ổn định như: địa hình, loại thổ nhưỡng, độ dày tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác. Yếu tố kinh tế ở đây đ ược sử dụng chung như một yếu tố quan sát dùng để so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất. Thường đ ược d ùng là năng suất bình quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân. Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sự kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất. Giá trị kinh tế có 2 cách thể hiện: tương đối theo cấp hạng và theo tiền. Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng sẽ thu được lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu đ ược. Đó là những giai đoạn cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất. Theo lý luận của Mác "Nhà tư bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích không những là để tái sản xuất ra số tư bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra một giá trị thặng dư ra so với số tư bản ấy". V ì vậy người mua quyền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản xuất sẽ đưa lại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu được do gửi tiền vào ngân hàng. Như vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố quyết định: 1. Địa tô cao hay thấp 2. Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng. Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tiền gửi. Cho nên giá cả ruộng đất có thể đ ược biểu thị bằng công thức: 14
Số lượng địa tô Giá cả ruộng đất = --------------------------------------------- Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng 2.2.2: Các phương pháp đã được áp dụng. Nội dung các phương pháp đã được áp dụng đều thống nhất với nhau về quan điểm chung. Nhưng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng đất, còn sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nước. Vì vậy thời gian sử dụng đất ở nhiều nước cũng được tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất. Thực tế ở Việt nam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn định hơn trước rất nhiều. Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nước quyết định giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ thể như đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thời gian thuê là 20 năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại giao, lãnh sự quán thì thời gian được quy định cụ thể cho từng đối tượng. Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm hơn và mong muốn đầu tư vào mảnh đất của mình nhiều hơn. Tránh được hiện tượng cố gắng trong thời gian thuê c ủa mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến tình trạng như thoái hoá, biến chất ảnh hưởng đến kết cấu, hình thể của đất. Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức lương thực và nông nghiệp thế giới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng như sau: Yt Giá đất = ------------ (1+i).t Trong đó: Yt = Rr. Qt -Ct Với: Y là thu nhập/1ha trong năm ( còn gọi là thu nhập kỳ vọng). R là Giá sản phẩm. Q là chi phí bỏ ra. t là thời gian. i là tỷ suất lợi tức ngân hàng. Dựa trên những tư tưởng trên có một số ý kiến đưa ra công thức để tính giá đất : Lợi nhuận b ình quân năm trong 5 năm tới Giá đất = -------------------------------------------------------------------- 15
Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới. Thực ra công thức này cũng khó thực hiện được vì khó tính được năng suất trong 5 năm tới, cũng như khó tính được chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5 năm tới. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát triển knh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Vì vậy phương pháp này chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết, là một phương pháp có tác dụng tham khảo thêm. Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thường sử dụng những phương pháp sau: a. Phương pháp so sánh: Phương pháp này được áp dụng trong môi trường đô thị khá phát triển, có nhiều mẫu đất được mua bán. Mảnh đất, khu đất có những tài sản đ ược định giá có những đặc điểm, điều kiện tương tự với những tài sản đã được bán. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và dễ được chấp nhận. Song tài sản đất đai không bao giờ giống nhau tuyệt đối, cần xen xét kỹ về địa điểm, diện tích, cấu trúc, đặc điểm đất đai... để hiệu chỉnh tài sản đất đai theo từng chi tiết, điều kiện cụ thể. Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhật, chứa đựng được các thông tin nhận được của từng giao dịch trên thị trường. b. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Phương pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư vào xây dựng hoặc cải tạo bất động sản. Phương pháp này thường d ùng để tính giá cho thuê đất, sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình khác có liên quan. Phương pháp này dễ tính toán, lượng thông tin thu nhập không nhiều nhưng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc một phần vào chủ đầu tư nên khó kiểm tra. c. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này thường đ ược áp dụng cho việc định giá đất nông nghiệp, dựa vào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu nhập được để cá thể xác định được giá của mảnh đất cần phải định giá. d. Phương pháp thặng dư: Giá trị của bất động sản được xác định trên lợi nhuận thu được từ bất động sản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí. Phương pháp này có liên quan tới 16
rất nhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin như các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ xuất lãi ròng, mức thu hồi vốn. Thông thường khi tiến hành đ ịnh giá bất động sản cần áp dụng một vài phương pháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng như mảnh đất cần đ ịnh giá. 3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại. Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bản thay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ. 3.1. Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính đền bù bồi thường thiệt hại: a. Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng: Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thàn h phố trực thuộc TƯ quy định. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hệ số K tại thông tư 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998. Trong trường hợp người bị thu hồi đất chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất thì giá trị chi phí thực tế được tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo giá đất được tính theo hướng dẫn tại Thông tư này cho toàn bộ diện tích đất được giao, được thuê. b. Căn cứ để xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm: + Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị định 87/CP, thông tư 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định 17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ. 17
+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phương. Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong phạm vi d ưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó. c. Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Giá đất tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản, hệ số K đ ược xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh quy định. 3.2. Phương pháp xác định hệ số K: a. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định. Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi Thu nhập Giá đất theo = ---------------------------------------------------- khả năng sinh lời Lãi sất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước ( %/ năm) không kỳ hạn. Bước 3: Xác định hệ số K: Giá đất theo khả năng sinh lời Hệ số K = --------------------------------------------------------- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định b. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin số liệu 18
Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi. Bước 3: Xác định hệ số K: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số K = ------------------------------------------------------------ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đât làm muối và đất khu dân cư nông thôn. c. Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc biệt Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền b ù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60 % phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó. Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trước năm 1993 còn là nông thôn) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì đ ược đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép d ùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền b ù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền b ù đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền b ù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền b ù đất nông nghiệp. B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường 1. Thực chất giá cả đền bù. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi người dân và Nhà nước có thể thu 19
hồi trong các điều kiện cần thiết. Khi đó Nhà nước sẽ đền bù thiệt hại về đất là một khoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nước trả cho người dân đang sử dụng đất nằm trong quy hoạch. Giá đất đó chính là giá Nhà nước trợ cấp cho người di chuyển đến chỗ khác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nước nó tuỳ thuộc vào vị trí địa hình và giá cả chung của đất tại địa phương cụ thể và có thể áp dụng xê dịch chút ít theo hệ số quy định. Như vậy, thực chất của giá cả đền bù là việc trả lại tài sản cho người bị thu hồi đất. Việc đền bù đất giúp cho người sử dụng đất có điều kiện tiếp tục sản xuất và bảo đảm đời sống. Vì thế việc đền bù đất có thể thực hiện tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi địa phương và yêu cầu của người được đền bù đất. Tuy nhiên giá bồi thường thường là giá cứng và không sát với giá thị trường. 2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù. * Đối với đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn. Đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là lĩnh vực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại cao. Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi ích của 3 phía: Nhà nước, chủ dự án và người dân trong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiên bằng phương pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế. Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có chú ý tới việc xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại. Để xác định và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị một cách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hưởng đến công tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý. Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số cơ bản nào. Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các biến số sau: - Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. - Khả năng hình thành các công trình dịch vụ. - Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau. - Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính. - Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống. *Đối với đất nông nghiệp: 20