intTypePromotion=1
ADSENSE

Luận văn: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội

Chia sẻ: Mac Van Hung | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:35

460
lượt xem
136
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội nhằm giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại và cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại thị trường Hà Nội.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội

  1. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO                                  ĐỀ TÀI:  Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi  giới thuê và cho thuê bất động  sản thương mại tại Hà Nội   1
  2. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Mục lục Phần i ..............................................................................................................................................................3  Lời nói đầu .....................................................................................................................................................3  1. Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội. ...........................................................................................................................................3  Phần II: Nội dung. ..........................................................................................................................................5  Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại .........................................................................6   I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại. ..............................6  1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại .............................6  1.1  Khái niệm về môi giới bất động sản:..........................................................................................6   1.2  Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất động sản như văn phòng, cửa hàng thương mại. .................................................................................................................7   1.3  Đặc điểm của bất động sản thương mại. ....................................................................................8   2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới. ....................................................................................  10  2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê.  ...................................................... 10  . Chương II, Hiện trạng về môi giới Bất động sản thương mại tại Hà Nội. ................................................. 23  1, Thị trường Bất động sản cho thuê tại Hà Nội.....................................................................................  23  Chương iii. các kiến nghị và giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê ở ...... 34  1. Một số nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam ................................................................. 34  2. Một số kiến nghị và giảI pháp nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội. ......................................................................................................................................... 35  Phần iii ........................................................................................................................................................ 37  Tài liệu tham khảo ....................................................................................................................................... 38    2
  3. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Phần i Lời nói đầu 1. Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại tại Hà Nội. Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn định của nền kinh tế. Song song với sự phát triển đó tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua cũng đã có những bước phát triển đáng kể, đặc biệt từ sau khi nhà nước cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này. Cũng giống như thị trường bất động sản các nước trên thế giới thị trường bất động sản Việt Nam cũng có chu kỳ phát triển và suy thoái nói chung. Thị trường bất động sản Hà Nội là một thị trường tiêu biểu đại diện cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái kéo dài từ cuối năm 2003 tới nay và hiện đang dần hồi phục mạnh mẽ Thị trường bất động sản Hà Nội bao gồm các lĩnh vực hoạt động chủ yếu như: + Kinh doanh mua bán bất động sản + Thuê và cho thuê bất động sản + Thẩm định giá bất động sản + Một số dịch vụ liên quan tới vấn đề pháp lý và các quyền liên quan trong bất động sản Trong đó lĩnh vực Thuê và cho thuê bất động sản là một trong những lĩnh vực sôi động nhất trong thị trường bất động sản Hà Nội   3
  4. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 hiện nay. Lĩnh vực này ít chịu ảnh hưởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trường và phát triển dầm dộ nhất bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay đã được gần 4 năm và đã giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đề ra một số vấn đề rất lớn cần được giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kĩ năng chuyên môn của nhà môi giới, cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, chất lượng thông tin, dịch vụ khách hàng... đang là một câu hỏi lớn đang đặt ra, nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòi hỏi cần có sự quản lý, điều tiết cũng như quy hoạch sự phát triển mở rộng, phải có chính sách, định hướng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có được một hệ thống mạng lưới các trung tâm chất lượng cũng như hệ thống thông tin “sạch” nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt là tại Hà Nội – một trong những thị trường sôi động nhất trong cả nước. Vì các lý do trên nên em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: “Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới thuê và cho thuê Bất động sản thương mại” Mục tiêu nghiên cứu: Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực Môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại và cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại thì trường Hà Nội. Phương phát nghiên cứu: Hệ thống hoá, đào sâu, làm dõ các vấn đề lý thuyết về môi giới bất động sản nói chung & môi giới bất động sản thương mại nói riêng và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn thị trường bất động sản tại Hà Nội Nội dung nghiên cứu : Đề án gồm 3 chương chính như sau:   4
  5. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại. - Chương II: Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực - Chương III: Các giải pháp và phương hướng giải quyết Em chân thành cám ơn T.s Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu môn học này. Phần II: Nội dung.   5
  6. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Chương I: Tổng quan về môi giới bất động sản thương mại I, Lý luận chung về môi giới bất động sản Thuê và cho thuê bất động sản thương mại. 1, Khái niệm và sự cần thiết của môi giới thuê và cho thuê bất động sản thương mại 1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản: - Theo điều 181- bộ luật dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác BĐS là đất đâi và những vật thể cố định gắn với đất đai ,đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại(tính chất,công năng,hình thái)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép. - Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua,là một chủ thể,một cá nhân,một nhóm,một hãng làm chủ thể trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác để tham gia trong kinh doanh. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau. - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng ,điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về BĐS. Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp,là việc thực hiện,kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên .là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ,đề ra phương pháp giải quyết.   6
  7. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Cửa hàng cho thuê là một bô phận của BĐS thương mại,là hệ thống các nhà mặt đường mà chủ sở hữu đồng ý cho thương nhân thuê để kinh doanh ,buôn bán . Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của nguời thứ ba giữa bên có cửa hàng cho thuê với bên có mong muốn thuê cửa hàng để kinh doanh.Môi giới giúp việc thoả thuận giữa hai bên thuân lợi hơn. 1.2 Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất động sản như văn phòng, cửa hàng thương mại. - Vì BĐS nói chung và cửa hàng cho thuê nói riêng đều là hàng hoá đặc biệt .Khác với các loại hàng hoá khác chúng còn được tính giá trị dựa trên các quyền năng đi kèm như: quyền sở hữu, quyền ưu thế.... Các BĐS mang tính cá biệt cao nên khó có thể so sánh; thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, hệ thống thông tin còn ít và thiết độ chính xác. BĐS là tài sản có giá trị lớn: trong việc mua bán BĐS thường người tiêu dùng chủ yếu chỉ giao dịch số ít lần nên không có kinh nghiệm dễ vướng phải những vấn đề khó giải quyết trong khi làm thủ tục; Còn với BĐS cửa hàng cho thuê thì có thể khách hàng thuê đã có chút kinh nghiêm về việc giao dịch nhưng nếu có thêm sự hỗ trợ của nhà môi giới chuyên nghiệp thì quá trình giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và tốt đẹp hơn. - Trong mỗi thương vụ giao dịch BĐS không tránh khỏi nhưng rắc rối,phiền hà nên hai bên tham gia giao dịch rất cần tới người giúp họ tháo gỡ những vấn đề đó.Đây chính là công việc mà nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ làm.   7
  8. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Môi giới BĐS là một trong những tác nhân làm cho thị trường BĐS ngày càng hoàn hảo hơn,hệ thông thông tin về BĐS thông qua môi giới thường chính xác,đáng tin cây hơn vì hầu nhừ các thông tin mà nhà môi giới thu thập được đêu trên thị trường,lấy từ thực tế,sau đó với kĩ năng và sự hiểu biết chuyên sâu họ đã phân tích và đưa ra nhận định.Đây cũng chính là cở sở để nhà môi giới tạo được niềm tin nơi khách hàng thuê họ.Chắc chắn nhà môi giới sẽ tim được những hướn giải quyết tối ưu cho khách hàng về mặt: Tài chính, giá cả, thời gian, đặc biệt là sự an toàn(trong môi giới BĐS tạo cho khách hàng có cảm giác an tâm là quan trọng nhất). Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động môi giới cửa hàng cho thuê cũng rất cần thiết,đặc biệt trong nền kinh tế mở tăng trưởng như hiện nay ở Việt Nam thì việc sử dụng dịch vụ này trứơc khi tiến hành kinh doanh là rất có lợi và cần thiết.Đối với nhà kinh doanh “thời gian là lợi nhuận” mà nhà mối giới cửa hàng cho thuê lại là người giúp nhà kinh doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để buôn bán. 1.3 Đặc điểm của bất động sản thương mại. + Bất động sản thương mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung : - Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời được. - Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền. - Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm. - Bất động sản có tính dị biệt.   8
  9. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. - Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. - Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao. - Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. - Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. + Bất động sản thương mại cũng có đặc điểm riêng của nó như: - Kiến trúc: Được thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc được thiết kế theo hình dáng kiến trúc công nghiệp được thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu là văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thương mại được thiết kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ như cửa hàng giới thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc được bố trí với không gian rộng với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừa phải... còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiến trúc thường chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian được bố trí với gam màu trắng, xanh nội thất thường là đồ làm bằng gương, kính... còn với với văn phòng thương mại kiến trúc được bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sự tiện ích, có không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể. - Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sản thương mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thường đa số các bất động sản được thuê lại và người đi thuê có quyền sử dụng bất động sản đó trong thời gian thuê   9
  10. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 và người cho thuê không được phép sử dụng ( điều này được ghi cụ thể trong hợp đồng thuê bất động sản) có thể 1 bất động sản thương mại cho nhiều khách hàng thuê với mục đích và các quyền sử dụng khác nhau... Thông thương khi nói tới các bất động sản thương mại thì điều được chú ý tới nhiều nhất đó là vị trí. Vị trí của các bất động sản này thường là những trung tâm văn hóa, kinh tế, những vị trí thuận tiện về giao thông, thông tin liên lạc.... 2. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới. 2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản thương mại cho thuê. Trong bước này thông thường các trung tâm môi giới thường có một đội ngũ nhân viên được tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên phát triển thị trường công việc thường ngày của nhóm này là thường xuyên đi tới các khu vực trung tâm thương mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại các khu vực đó thường rất cao. Và để tìm được những thông tin này những nhân viên đó có thể mượn danh nghĩa của 1 hãng, 1 công ty hoặc 1 cửa hàng nào đó để trực tiếp gặp được chủ nhà với một số kỹ năng giao tiếp trong từng trường hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liên quan tới bất động sản ví dụ như chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng đang thuê hiện thời gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá đang thuê là bao nhiêu... Sau khi biết được ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêm thông tin về mặt tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thức thanh toán theo tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm... xin địa chỉ và số điện thoại của chủ nhà.   10
  11. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 2.2\ Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin . Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ phát triển thị trường đưa về trung tâm. Trung tâm cần có người kiểm tra thông tin, ghi lại chính xác những thông tin cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên phát triển thị trường đối với nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin “sạch” được lưu lại trong tài liệu của trung tâm. 2.3\ Quảng cáo tin về nguồn thông tin. Các thông tin sạch sau khi được sử lý sẽ được trung tâm quảng cáo tới khác h hàng thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo chí, internet... như báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất động sản trên internet... thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của từng nguồn thông tin, thông thường thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm uất và có lượng cầu cao thì thời gian quảng cáo thường kéo dài hơn (do nhiều yếu tố) 2.4\ Tiếp xúc với khách hàng. Công việc này có thể do một người khác hoặc do chính nhân viên phát triển tìm kiếm được thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đưa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ, khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung tâm tới 1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Trước khi cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đưa ra 1 bản hợp đồng về môi giới như sau: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------- Hợp đồng dịch vụ môi giới thuê nhà đất   11
  12. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Số............../ HDDVMG - Căn cứ vào Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công bố ngày 14/06/2005; - Căn cứ Pháp lệnh HĐKT ban hành ngày 25/09/1989 của HĐNN nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ yêu cầu của Bên thuê và điều kiện, khả năng cung cấp dịch vụ của bên môi giới. Hôm nay, ngày........ tháng........ năm 2006. Tại Hà Nội Chúng tôi gồm: Bên môi giới (Gọi tắt là bên A) Tên cơ quan: ................................................................. Người đại diện: .................... Chức vụ: ........................... Địa chỉ......................................................................... Điện thoại: .................................................................... Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B) Tên cá nhân: Đại diện cho: Địa chỉ: Điện thoại: Sau khi thoả thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng như sau: Điều I: Điều khoản chung   12
  13. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Bên B đề nghị bên A tư vấn và giới thiệu thuê nhà - đất để: - Vị trí thuê nhà - đất: - Giá tiền tối đa: - MT (tối thiểu) ............ MB (tối thiểu)............ Diện tích sử dụng: - Yêu cầu khác: Điều II: Phí dịch vụ. 1. Lệ phí hợp đồng. - Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 100.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). - Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lượng nhà - đất giới thiệu). 2. Lệ phí dịch vụ môi giới. - 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê mà bên thuê và bên cho thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều III: Quyền và nghĩa vụ cho các bên. 1. Quyền và nghĩa vụ của bên A. - Tư vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu tư vấn. - Tạo điều kiện để bên B thoả thuận trực tiếp với chủ nhà. - Tư vấn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trường vào thời điểm đó.   13
  14. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 - Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng. 2. Quyền và nghĩa vụ của bên B. - Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà - đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến hành đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất. - Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhưng bên B cố ý che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này. Điều IV: Phương thức thanh toán và địa điểm thanh toán - Phương thức thanh toán bằng tiền mặt - Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này được bên B thanh toán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bên cho thuê do bên A giới thiệu. Điều V: Xử lý tiền đặt cọc - Trường hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận được tiền đặt cọc của bên thuê do bên A giới thiệu nhưng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê số tiền bằng số tiền đặt cọc, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. - Trường hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giới thiệu nhưng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền   14
  15. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 đặt cọc được coi là số tiền phạt hợp đồng, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. Điều VI: Giải quyết tranh chấp. - Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ giải quyết bằng thương lượng, hoà giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thương lượng, hoà giải không thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật. Điều VII: Chấm dứt hợp đồng. - Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên A giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ được quy định trong hợp đồng này. Điều VIII: Điều khoản cuối cùng. - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký. - Hợp đồng này gồm hai trang được lập thành hai bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để thực hiện. Đại diện bên A (Ký và ghi rõ họ tên) Đại diện bên B (Ký và ghi rõ họ tên)   15
  16. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 Sau đó nhân viên có trách nhiệm phải giải thích nhưng điều lệ trong hợp đồng cho khách hàng, nếu khách hàng chấp nhận, kí và thực hiện các nội dung trong hợp đồng nhân viên sẽ trực tiếp dẫn khác h hàng tới xem và kiểm tra thông tin về bất động sản đó, nhân viên có trách nhiệm tư vấn những yếu tố, đặc điểm của bất động sản có phù hợp với nội dung kinh doanh của từng nghành nghề của khách hàng hay không. Ví dụ như khách hàng đang có ý định mở 1 cửa hàng kinh doanh quần áo thời trang thì nhân viên không thể giới thiệu cho khách hàng những bất động Trường Chinh, Phùng Hưng, Đại Cồ Việt... mà phải giới thiệu những bất động sản ở những tuyến đường như Phố Huế, Chùa Bộc, Cầu giấy, Bà Triệu... hoặc nếu như khách hàng muốn kinh doanh về các dịch vụ giải khát như cafê... thì cần tìm hiểu những vị trí thuận tiện trên các tuyến đường nơi dự kiến sức mua tại những nơi đó cao, các đặc điểm của bất động sản cần phải có vỉa hè rộng, có thể để nhiều xe, không gian thông thoáng sạch sẽ, kiến trúc có thể được cải tạo lại theo yêu cầu của bên thuê... Nếu các điều kiện của bất động sản đang định cho thuê phù hợp với các yêu cầu của khách hàng và khách hàng muốn có được gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc thuê bất động sản nhân viên có thể bố trí một cuộc gặp gỡ giữa 2 bên và mình là bên trung gian xúc tác cho cuộc gặp gỡ. 2.5\ Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Trong một số trường hợp chủ nhà có thể không biết được nhân viên môi giới (do 1 số lý do tế nhị ) và cách giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp và tế nhị để có được tiếng nói và sự thoả thuận chung nhân viên môi giới thường đứng trên lập trường của bên thuê, một số thoả thuận chung được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải khéo léo dẫn dắt 2 bên có được tiếng nói chung. Sau   16
  17. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 khi đã làm được điều này nhân viên sẽ đưa ra bản hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ được ghi dõ trong hợp đồng. 2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã thoả mãn được yêu cầu của khách hàng nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về trung tâm, trung tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ như trong ngày khai trương văn phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng.... 3. Các kĩ năng cần thiết của nhà môi giới. 3.1 Các kí năng của nhà Môi Giới a)Kĩ năng soạn thảo hợp đồng. - Trong qua trình thực hiện việc môi giới BĐS nhà môi giới phải soạn thảo nhiều loại hợp đồng:hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới,hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ,hợp đồng khởi điểm,hợp đồng công chứng...Vì vậy người môi giới phải thành thạo kĩ năng soạn thảo hợp đồng . (hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vị trách nhiệm của nhà môi giới-bên cung cấp dịch vụ với khách hàng-bên yêu cầu dịch vụ là minh chứng cho ý chí của hai bên hay nhiều bên trong đó có các quy định được thống nhất giữa các bên.) Các dạng hợp đồng: -hợp đồng tự soạn thảo sẵn -hợp đồng soạn thảo theo tình huống. -hợp đồng soạn thảo độc quyền. -Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng. -Nhà môi giới phải xém xét kĩ lưỡng về BĐS.   17
  18. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 -Xét xem ai là người yêu cầu hợp đồng. -Phải tuân thủ những điêù khoản cở bản. -Phải soạn thảo bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác,rõ ràng. -Luôn phải tuân thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo đức,không cài thêm những điều khoản không được phép vào trong hợp đồng. -Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp,bảo đảm lợi ích cá nhân. -Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản. -Giúp khách hàng hiểu bản hợp đồng. -Các điều khoản hợp đồng. . Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai,có thể kí với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào. . trong hợp đồng soạn thảo cần: -Xác định rõ các bên tham gia. -Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu. -Bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. -Xác định được quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS -Ghi rõ các khoản về tài chính. -Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng. -Thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân.   18
  19. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 + Các hợp đồng giao dịch: Hợp đồng khởi điểm: -Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại -Nhà môi giới phải tuân thủ những sau khi làm hợp đồng khởi điểm . xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS. . xác định rõ hai bên giao dịch.Hai bên giao dịch phải có những xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý. . xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức,thời hạn trả tiền. .xác định tiền đặt cọc ,tiền trả trước. Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo tuỳ thuộc và tình huống giao dịch cụ thể. b)Kĩ năng thu thập thông tin. -Thu thập thông tin về BĐS. . Phải biết thu thập thông tin ngay từ khi có ý định hành nghề môi giới BĐS. . Xếp thông tin theo danh mục . Cuối ngày phải ghi lại những thông tin đã thu được trong ngày. . Điều tra lấy thông tin từ thực địa,nghiên cứu,mua thông tin đặc biệt là về giá cả và chất lượng BĐS.   19
  20. CH sè 11 - B1 - §H KTQD Chuyªn Photocopy - §¸nh m¸y - In LuËn v¨n, TiÓu luËn : 6.280.688 . Nên tham gia các hội thảo về BĐS. Trực tiếp xem xét mồi BĐS khác nhau dựa trên kinh nghiệm phán đoán của mình. Từ những ghi chép của bản thân để đưa ra những miêu tả chính xác về Bđs ,đồng thời đánh giá toàn cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn về BĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ sư hữu.... -Thu thập thông tin về khách hàng. Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu và khách hàng cung.Với hai đối tượng khách hàng này thì nhà môi giới luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trước khi tiến hàng hoạt động môi giới của mình. Đôi với khách hàng cầu (người muốn mua,thuê BĐS):phải biết những thông tin cơ bản về họ;khả năng tài chính;các thương vụ liên quan;yếu tố thời gian....Sau khi lắm bắt được những thông tin về khách hàng nhà môi giới có thể đưa ra nhận xét về khách hàng và phải lắng nghe ý kiến phản hồi của khách hàng. Đối với khách hàng cung cũng phải thu thập những thông tin như trên nhưng khách với khách hàng cầu thì nhà môi giới không cần tìm hiểu quá cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng này mà quan trọng nhất là tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng với BĐS. c)Kĩ năng xử lý thông tin. Nhà môi giới xử lý thông tin tốt mới có thể đưa ra những nhận định chính xác từ đó làm cơ sở cho thưong vụ diễn ra thuận lợi,nhanh chóng.   20
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2