Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa – Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

------

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH

ĐÔ THỊ HÓA – NHỮNG BÀI HỌC TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Ngành: Chính Sách Công

Mã ngành: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Phạm Duy Nghĩa

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử

dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết

của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành

phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 5 năm 2013

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Nhung

LỜI CẢM ƠN

Nhân dịp này cho tôi được phép gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến tất cả các thầy cô tại

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

đã đem hết lòng nhiệt tình cũng như kiến thức của mình để truyền đạt cho chúng tôi trong quá

trình học tập và nghiên cứu tại trường. Nhờ sự hướng dẫn và dìu dắt của thầy cô, tôi đã tích

lũy được những kiến thức cơ bản đáng quý, đồng thời qua thời gian làm luận văn tôi có điều

kiện ứng dụng những kiến thức của mình vào thực tiễn, qua đó giúp tôi đúc kết được những

kinh nghiệm quý báu để tiếp tục bước chân trên con đường sự nghiệp sau này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Phó Giáo sư – Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa là

người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện

và hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.

Tôi cũng xin cảm ơn chân thành đến các cô chú và anh chị hiện đang công tác tại Chương

trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã hỗ trợ và tạo điều kiện tốt cho tôi trong suốt quá trình

học tập và thực hiện đề tài này.

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, các anh chị lớp MPP4, bạn bè đã giúp đỡ và ủng hộ tôi trong quá

trình thực hiện luận văn này.

Sau cùng, tôi xin kính chúc thầy cô, các cô chú và anh chị được dồi dào sức khỏe, thành công

trong sự nghiệp và luôn hạnh phúc.

Xin chân thành cảm ơn!

Hoàng Thị Hồng Nhung

iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trước quá trình đô thị hóa của Việt Nam diễn ra nhanh hiện nay, các địa phương luôn phải đối

mặt với những bất cập trong phân phối giá trị tăng thêm từ đất cho Nhà nước, các nhà đầu tư,

người dân có đất bị thu hồi. Với cách tiếp cận riêng, từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã áp

dụng mô hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” để vừa thực hiện được

việc điều tiết hài hòa giá trị tăng thêm từ đất này, vừa tiến hành chỉnh trang đô thị khi quy

hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi và góp đất

trên diện rộng để thực hiện đô thị hóa. Do đó, việc phân tích, đánh giá các chính sách, cách

thức thực hiện và các tác động của mô hình áp dụng tại thành phố Đà Nẵng là cần thiết nhằm

đưa ra những kinh nghiệm cũng như các chính sách phù hợp để điều tiết giá trị tăng thêm từ

đất trong quá trình đô thị hóa hiệu quả hơn cho các địa phương nhằm giảm bớt xung đột lợi

ích giữa các bên khi đô thị hóa tại Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu Mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại

Đà Nẵng là một nghiên cứu tình huống. Đề tài không chỉ nêu khái quát tình hình điều tiết giá

trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại Việt Nam, thực trạng thực hiện mô hình tại

thành phố Đà Nẵng mà còn đánh giá việc áp dụng mô hình của địa phương bằng bộ tiêu chí

OECD kết hợp với kết quả khảo sát ý kiến của người dân có đất bị thu hồi do đô thị hóa và ý

kiến của các chuyên gia.

Kết quả cho thấy, Đà Nẵng đã đạt được nhiều thành công khi vừa điều tiết hài hòa giá trị tăng

thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa với sự đồng thuận của người dân; vừa tiến hành nâng

cấp, chỉnh trang đô thị và xây dựng nhiều khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, hiện đại có quy mô

lớn, kỹ thuật phức tạp, tạo được đột phá trong phát triển cơ sở hạ tầng làm tiền đề cho phát

triển kinh tế - xã hội của địa phương. Những kết quả trong thời gian qua đã giúp Đà Nẵng trở

thành “hiện tượng” cho các địa phương khác học hỏi.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................... ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN ..................................................................................................... iii

MỤC LỤC ........................................................................................................................... iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT .......................................................................... vi

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ........................................................................................... vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ..................................................................................... viii

DANH MỤC CÁC HỘP ................................................................................................... viii

CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP ................................................................................................... 1

1.1 Bối cảnh chính sách .............................................................................................. 1

1.2 Lý do lựa chọn đề tài ............................................................................................ 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 3

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3

1.5 Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................... 3

1.6 Kết cấu đề tài và khung phân tích ......................................................................... 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ......................................................................................... 5

2.1 Cơ sở lý luận về phân phối GTTTTĐ ................................................................... 5

2.1.1 Cơ sở hình thành GTTTTĐ ........................................................................... 5

2.1.2 Cơ chế và nguyên tắc phân phối lợi ích của NN ........................................... 6

2.1.3 Khái quát các hình thức áp dụng điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH ..... 7

2.1.4 Quan hệ giữa các chủ thể trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH 10

2.2 Kinh nghiệm và thực tiễn trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH ...... 11

Tổng quan chính sách của Việt Nam trong điều tiết phần GTTTTĐ .......... 11 2.2.1

2.2.2 qua Tình hình áp dụng các mô hình điều tiết GTTTTĐ tại Việt Nam thời gian ..................................................................................................................... 14

Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin ..................................................... 15 2.3

Tổng quan các nghiên cứu trước ......................................................................... 15 2.4

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN MÔ HÌNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 17

3.1 Khái quát về các mô hình áp dụng tại Đà Nẵng ................................................. 17

3.2 Cơ chế thực thi hai mô hình áp dụng tại Đà Nẵng .............................................. 20

3.3 Những chính sách khác biệt áp dụng trong thực thi mô hình tại Đà Nẵng ......... 22

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .......................... 25

4.1 Tổng quan về tiêu chí đánh giá ........................................................................... 25

4.2 Đánh giá mô hình của Đà Nẵng .......................................................................... 26

4.2.1 Tiêu chí “Phục vụ các mục tiêu chính xác, rõ ràng đã ấn định trước” ........ 26

4.2.2 Tiêu chí “Có cơ sở pháp luật, thực tiễn chắc chắn” .................................... 31

4.2.3 Tiêu chí “Mang lại lợi ích nhiều hơn là chi phí” ......................................... 33

4.2.4 Tiêu chí “Phù hợp, tương thích với các chính sách, pháp luật khác” .......... 35

4.2.5 Tiêu chí “Khuyến khích cạnh tranh thương mại, thúc đẩy đầu tư” ............. 36

CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ....................................................................... 38

5.1 Kết luận ............................................................................................................... 38

5.2 Kiến nghị chính sách ........................................................................................... 38

5.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách ..................................................................... 38

5.2.2 Nhóm giải pháp về áp dụng các mô hình .................................................... 40

5.3 Tính khả thi của những kiến nghị ....................................................................... 41

5.4 Hạn chế của nghiên cứu ...................................................................................... 41

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 42

PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 46

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

BT Bồi thường

BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

CSHT Cơ sở hạ tầng

CQCN Cơ quan chức năng

DA Dự án

ĐTH Đô thị hóa

GPMB Giải phóng mặt bằng

GTTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất

HĐND Hội đồng nhân dân

LĐĐ2003 Luật Đất đai năm 2003

NN Nhà nước

OECD Tổ chức hợp tác và Phát triển kinh tế

QLĐĐ Quản lý đất đai

SDĐ Sử dụng đất

TĐC Tái định cư

THĐ Thu hồi đất

TNMT Tài nguyên và Môi trường

TP Thành phố

UBND Ủy ban nhân dân

UNDP Chương trình Phát triển Liên hợp quốc

WB Ngân hàng Thế giới

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Mức độ ĐTH tại Việt Nam (%) giai đoạn 1950 – 2050 .............................................. 1

Hình 1.2 Chỉ số ĐTH của Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh ............................................. 2

Hình 2.1 Sơ đồ các yếu tố tác động hình thành GTTTTĐ .......................................................... 5

Hình 2.2 Sơ đồ thực hiện phương pháp tái phân lô .................................................................... 8

Hình 2.3 Quan hệ của các chủ thể khi NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị ......................... 10

Hình 2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục thực hiện THĐ, giao đất (GĐ), cho thuê đất (CTĐ) và

BTHT&TĐC ................................................................................................................... 12

Hình 2.5 Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam ............................................................ 13

Hình 2.6 Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 1990s .......................................... 13

Hình 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) và tốc độ tăng trưởng

GDP của Đà Nẵng so với cả nước giai đoạn 1997-2011 ................................................. 17

Hình 3.2 Mô hình Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường .... 18

Hình 3.3 Tóm tắt quy trình ban hành văn bản .......................................................................... 20

Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện BTHT&TĐC khi NN THĐ ................................................. 21

Hình 4.1 Bộ tiêu chí OECD về đánh giá chính sách ................................................................. 25

Hình 4.2 Hệ thống giao thông đường bộ của Đà Nẵng............................................................. 26

Hình 4.3 Tỷ lệ giải quyết khiếu nại, tố cáo của TP Đà Nẵng ................................................... 27

Hình 4.4 So sánh vị trí và đặc điểm thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA đối với

người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi ..................................................... 28

Hình 4.5 Đánh giá của người dân có đất bị thu hồi với các chính sách và cơ chế thực hiện việc

thu hồi, BTHT&TĐC tại TP. Đà Nẵng ........................................................................... 30

Hình 4.6 Tổng thu – chi ngân sách, các khoản thu về nhà đất và chi xây dựng cơ bản của Đà

Nẵng giai đoạn 2008 – 2012 (ĐVT: triệu đồng) ............................................................. 33

viii

Hình 4.7 Kết quả CPI giai đoạn 2005-2012 và PAPI năm 2011 của Đà Nẵng ........................ 37

Hình 5.1 Lý thuyết Mô hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ” ..................................... 41

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ bằng các khoản thu tài chính và

thuế đất đai ........................................................................................................................ 7

Bảng 2.2 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh trang

đô thị bằng các khoản thuế, phí, lệ phí .............................................................................. 8

Bảng 4.1 So sánh các đặc điểm của thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA đối với

người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi ..................................................... 29

Bảng 4.2 Hệ thống văn bản của NN về BTHT&TĐC .............................................................. 32

DANH MỤC CÁC HỘP

Hộp 2.1 DA tái phân lô của Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959) ....................... 9

Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu ............................................. 19

Hộp 4.1 Tính GTTTTĐ tại DA đường Nguyễn Văn Linh nối dài TP Đà Nẵng ..................... 34

CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP

1.1 Bối cảnh chính sách

Đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, doanh nghiệp cũng như hộ gia đình, cá nhân.

Theo xu hướng tất yếu trong sự phát triển, quá trình đô thị hóa (ĐTH) tại Việt Nam đang diễn

ra nhanh, đóng vai trò quan trọng và giúp nâng cao khả năng cạnh tranh của Việt Nam cho sự

phát triển tương lai. Để nhấn mạnh tầm quan trọng của quá trình ĐTH tại Việt Nam, Phó Thủ

tướng Nguyễn Sinh Hùng đã phát biểu tại Hội nghị Đô thị toàn quốc ngày 6,7/11/2009: Việt

Nam sẽ chỉ có một cơ hội duy nhất để ĐTH đúng đắn, nếu thất bại trong ĐTH, chúng ta cũng

sẽ thất bại trong công nghiệp hóa và hiện đại hóa.

Nguồn: PGS. TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, TS Trương Hoàng Trương (2010, biểu đồ 2, tr.938)

Hình 1.1 Mức độ ĐTH tại Việt Nam (%) giai đoạn 1950 - 2050

Tuy nhiên, cơ chế chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định

hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam đã kéo theo các vấn đề phát sinh trong việc phân phối lợi

ích từ đất đai, đặc biệt là vấn đề phân phối giá trị tăng thêm từ đất (GTTTTĐ) cho Nhà nước

(NN), các nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi khi quá trình ĐTH diễn ra như hiện nay. NN

chi ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) đô thị, nâng cao giá trị đất nhưng nguồn thu không

đáng kể vì chi phí bồi thường (BT), giải phóng mặt bằng (GPMB) thường chiếm tỷ lệ cao

trong tổng vốn đầu tư. Những người dân bị thu hồi hoàn toàn đất phải chịu thiệt thòi, trong khi

một số người dân còn đất được hưởng lợi ích từ việc ĐTH này. Đồng thời, hình dáng của phần

đất còn lại khi xây dựng gây ảnh hưởng không nhỏ đến cảnh quan đô thị. Nguyên nhân của

những bất cập trên là do cách tiếp cận với “đô thị mới” của các tỉnh hiện nay chứa nhiều rủi ro

và tốn kém, không dựa trên chiến lược tổng hợp gồm các nhân tố nhu cầu thị trường và chi

phí, lợi ích lâu dài (WB, 2011, tr.xxi). Trong giai đoạn từ 2003 – 2006, Thanh tra Bộ TNMT

nhận được 30.822 lượt đơn về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai với nguyên nhân trực

tiếp là việc thực hiện BT về đất, giải quyết tái định cư (TĐC) chưa thỏa đáng khi thực hiện cơ

chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (WB, 2011, tr.16). Luôn có xung đột lợi ích giữa NN và

người dân trong quá trình ĐTH, do đó xuất hiện nhu cầu điều tiết GTTTTĐ một cách công

bằng, hiệu quả và phù hợp.

1.2 Lý do lựa chọn đề tài

Là một trong những TP có tốc độ ĐTH nhanh của Việt Nam, những năm qua, Đà Nẵng đi theo

định hướng dùng tài nguyên đất tạo nguồn tài chính cho việc phát triển đô thị chất lượng cao,

hiện đại và đạt được một số kết quả nhất định nhằm tạo tiền đề cho sự phát triển của địa

phương.

Nguồn: PGS. TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, TS Trương Hoàng Trương (2010, biểu đồ 5, tr.940)

Hình 1.2 Chỉ số ĐTH của Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh

Từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng dùng nguồn thu từ đất tạo ngân sách cho địa phương để tiến

hành quy hoạch và phát triển CSHT, bố trí TĐC trên diện rộng cho người dân bị thu hồi đất

(THĐ) và góp đất để thực hiện ĐTH. Mặc dù hệ thống quy định pháp luật được áp dụng trên

toàn quốc, nhưng Đà Nẵng vừa thực hiện được việc điều tiết hài hòa GTTTTĐ, vừa tiến hành

chỉnh trang đô thị khi áp dụng mô hình khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH.

Do đó, việc phân tích, đánh giá các chính sách, cách thức thực hiện và các tác động của mô

hình áp dụng tại TP Đà Nẵng là cần thiết nhằm đưa ra những kinh nghiệm và các chính sách

phù hợp để điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH hiệu quả hơn cho các địa phương.

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu Mô hình điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại Đà Nẵng như một

nghiên cứu tình huống để tìm hiểu cơ chế thực thi chính sách trong lĩnh vực này tại địa

phương. Qua đó, đề tài hướng đến tìm hiểu các yếu tố tạo thành công của Đà Nẵng và đề xuất

các giải pháp nhằm áp dụng mô hình rộng rãi giúp giảm bớt xung đột lợi ích giữa các bên khi

ĐTH tại Việt Nam.

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Để thực hiện được mục tiêu nêu trên, đề tài tiến hành nghiên cứu về cơ chế, mô hình bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) nhằm điều tiết GTTTTĐ khi mở đường áp dụng

trong phạm vi TP Đà Nẵng từ năm 1997 đến nay thông qua phân tích các quy định pháp luật

về BTHT&TĐC, cách thức thực hiện của các cơ quan chức năng và cảm nhận của người dân

bị THĐ.

1.5 Câu hỏi nghiên cứu

Bài nghiên cứu được thực hiện để trả lời ba câu hỏi sau:

1. Mô hình áp dụng tại TP Đà Nẵng có là giải pháp để điều tiết GTTTTĐ trong quá trình

ĐTH hiệu quả không?

2. Mô hình tác động đến cơ quan chức năng (CQCN) và người dân tại TP Đà Nẵng như thế

nào?

3. NN cần có các chính sách hỗ trợ gì để mô hình có thể áp dụng hiệu quả và phổ biến rộng

rãi?

1.6 Kết cấu đề tài và khung phân tích

Ngoài phần Dẫn nhập, đề tài gồm 4 chương chính. Chương 2 đề cập đến cơ sở lý thuyết,

phương pháp nghiên cứu, nguồn thông tin, tổng quan các nghiên cứu trước; đồng thời, nêu các

kinh nghiệm của một số nước và tình hình áp dụng tại Việt Nam. Chương 3 mô tả thực trạng

thực hiện mô hình tại TP Đà Nẵng. Tiếp đến, chương 4 dùng bộ tiêu chí OECD và kết quả

khảo sát ý kiến của người dân bị THĐ do ĐTH nhằm đánh giá các chính sách áp dụng điều

tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại Đà Nẵng. Cuối cùng, chương 5 đưa ra các kiến nghị

chính sách và đánh giá tính khả thi của các kiến nghị này.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 Cơ sở lý luận về phân phối GTTTTĐ

2.1.1 Cơ sở hình thành GTTTTĐ

Giá trị tăng thêm là thuật ngữ chỉ giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giai đoạn nhất định của

quá trình sản xuất. Giá trị tăng thêm theo quan điểm kinh tế học chỉ quá trình đóng góp của

các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêm giá trị của

một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có được của người chủ sở hữu các nhân tố.

Theo nguồn gốc ra đời của đất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là sản phẩm từ

sức lao động của con người. Giá trị của đất ban đầu là do chênh lệch về thu nhập từ đất do vị

trí địa lý mang lại cho người sở hữu. Ngoài ra, sự tác động của con người trong quá trình quản

lý và SDĐ đã làm đất tăng thêm giá trị, bao gồm: NN quy hoạch; NN đầu tư vào đất đai;

người sử dụng đầu tư vào đất đai và yếu tố thị trường. (Tổng Cục QLĐĐ, 2012)

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Hình 2.1 Sơ đồ các yếu tố tác động hình thành GTTTTĐ

- Vị trí địa lý của thửa đất: Đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau tạo ra sự chênh

lệch về giá trị. Đây là yếu tố khách quan, mang lại lợi ích cũng như nghĩa vụ tài chính

của việc SDĐ cho chủ sở hữu và không phụ thuộc vào sự điều tiết của NN.

- NN quy hoạch là việc NN quyết định mục đích SDĐ qua các quyết định, xét duyệt quy

hoạch, kế hoạch SDĐ. Yếu tố này sẽ tác động làm tăng hay giảm giá trị của đất tùy vào

mục đích SDĐ mà NN quyết định. Ngoài ra, NN còn ban hành các chính sách trong quá

trình quản lý và SDĐ, giá đất tạo ra các tác động gián tiếp lên giá trị của đất đai.

- NN đầu tư vào đất: NN chi ngân sách xây dựng CSHT trong quá trình phát triển. CSHT

này tác động đến giá đất của khu vực được đầu tư và các khu vực lân cận, hay còn gọi là

lợi ích của CSHT được đầu tư đã vốn hóa vào giá trị đất.

- Người sử dụng đầu tư vào đất: Bằng nguồn vốn của mình người SDĐ khai thác thửa đất

nhằm làm tăng giá trị đất đai do tạo được hiệu quả kinh tế của khu đất cao hơn so với

trước khi đầu tư.

- Yếu tố thị trường là các yếu tố ngoại tác tác động làm thay đổi giá trị tăng thêm của đất

như ảnh hưởng của kinh tế toàn cầu, sự tăng trưởng kinh tế, sự gia tăng dân số, đặc biệt

yếu tố đầu cơ đất đai làm cho lượng cầu về đất thay đổi trong khi nguồn cung đất có hạn.

2.1.2 Cơ chế và nguyên tắc phân phối lợi ích của NN

Lợi ích kinh tế là biểu hiện cụ thể của mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau trong quá trình

hoạt động trong xã hội. Các chủ thể này luôn hướng đến các hoạt động nhằm tối đa hóa lợi ích

của mình, do nguồn lực kinh tế có giới hạn dẫn đến các mâu thuẫn về lợi ích mang tính phổ

biến, thường xuyên và căn bản trong nền kinh tế mà chỉ có NN mới có thể giải quyết các mâu

thuẫn và điều hòa lợi ích giữa các bên.

Cơ chế chia sẻ lợi ích trong các DA có tác động lớn về xã hội và môi trường (WB, 2011, tr.16)

bao gồm hai phương thức:

- Chia sẻ lợi ích bằng tiền: ngoài tiền BTHT&TĐC cho người chịu thiệt hại, còn phải tính

đến các lợi ích dài hạn của DA và các bên chịu thiệt hại.

- Chia sẻ lợi ích không bằng tiền: thường được thực hiện thông qua việc khôi phục và phát

triển đời sống của người dân địa phương, phát triển nguồn lực, CSHT xã hội và các dịch

vụ phục vụ cho đời sống của người dân địa phương.

Định nghĩa về quản trị NN tốt của UNDP 1997 có đoạn “chính quyền phải có trách nhiệm với

tất cả các bên hữu quan và đối xử công bằng về cơ hội cải thiện cuộc sống của mọi người

dân”. Theo đó, chính quyền các nước cần chia sẻ lợi ích theo nguyên tắc tạo được sự cân đối,

bình đẳng giữa người được hưởng lợi và người chịu thiệt hại.

2.1.3 Khái quát các hình thức áp dụng điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

2.1.3.1 Điều tiết thông qua các khoản thu tài chính từ đất

Đầu tiên, các khoản thu tài chính từ đất là các khoản nghĩa vụ tài chính của người SDĐ phải

nộp cho NN khi được giao đất, cho thuê đất, khi SDĐ và khi chuyển quyền SDĐ; bao gồm:

tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền SDĐ, phí trước bạ,….

Việc điều tiết GTTTTĐ khi ĐTH bằng nguồn này phụ thuộc vào việc xây dựng bảng giá đất.

Bảng 2.1 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ bằng các khoản thu tài

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Bộ TNMT

chính và thuế đất đai

Ngoài ra, theo các công cụ huy động tài chính từ đất đai để phát triển đô thị (Peterson, 2009),

các quốc gia sử dụng các khoản thuế, phí, lệ phí để điều tiết GTTTTĐ do đầu tư hạ tầng, cải

tạo và chỉnh trang đô thị thông qua các khoản thu chính:

- Thuế, phí đánh vào các doanh nghiệp phát triển hạ tầng: NN yêu cầu các doanh nghiệp phát

triển hạ tầng tự bỏ các chi phí xây dựng CSHT tại chỗ và cho khu vực lân cận.

- Thuế, phí đánh vào giá trị tăng thêm của đất: NN đánh thuế trên phần GTTTTĐ khi có

CSHT.

- Thuế, phí bù đắp tác động: là khoản thu của NN nhằm thu hồi lại các chi phí của hệ thống

CSHT bên ngoài phát sinh từ quá trình phát triển đất đai.

Bảng 2.2 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Bộ TNMT

trang đô thị bằng các khoản thuế, phí, lệ phí

Nhìn chung, các quốc gia trong quá trình QLĐĐ đều sử dụng chính sách thu đối với đất đai

như là công cụ tài chính đắc lực nhằm điều tiết GTTTTĐ.

2.1.3.2 Phương pháp tái phân lô hay cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất

Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên lý thuyết tái phân lô

Hình 2.2 Sơ đồ thực hiện phương pháp tái phân lô

Đây là kỹ thuật hợp nhất các thửa đất đô thị nhỏ, riêng rẽ thành một lô có quy hoạch hợp nhất,

được chia nhỏ đồng nhất thông qua tái điều chỉnh ranh đất và tái phân bố nhằm phát triển đô

thị đã được quy hoạch chi tiết. Việc điều tiết GTTTTĐ sau khi đã đầu tư hạ tầng được thực

hiện qua việc dành riêng một phần diện tích đất cho kinh doanh và dùng nguồn tài chính này

để bù đắp cho nguồn vốn đầu tư ban đầu.

Lợi ích của phương pháp này gồm: tạo khu đô thị theo quy hoạch đạt tiêu chuẩn thiết kế; đảm

bảo việc phân chia lô, đầu tư hạ tầng hiệu quả và kinh tế; xây dựng CSHT đô thị mà không

dùng ngân sách NN; phân bổ chi phí – lợi ích công bằng, bình đẳng cho các chủ đất từ việc

phân lô; nâng cao giá trị tài sản, cải thiện điều kiện sống cho chủ đất; hạn chế việc đầu cơ đất

khi NN đầu tư CSHT đô thị và cung ứng phù hợp cho nhu cầu phát triển nhà ở. (Dư Phước

Tân, 2008)

Chính vì những lợi ích nêu trên, phương pháp này được áp dụng rộng rãi và đạt hiệu quả tại

nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Úc, Canada,… (WB, 2011, tr.16)

Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi thời gian chuẩn bị và thực hiện triển khai các DA dài do

cần nhiều thời gian để tìm được sự đồng thuận khi thảo luận giữa các cấp chính quyền, các

nhà đầu tư và những người SDĐ trong khu vực DA.

Hộp 2.1 DA tái phân lô của Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959)

(Chương trình củng cố đất TP. Kaohsiung, Đài Loan, 1970)

Diện tích DA: 66,31ha (trong đó: đất Nhà nước: 0,43ha) gồm 220 thửax3000m2

Kinh phí xây dựng công trình công cộng: 17.600.000USD và chính quyền TP dành 8,45% diện tích đất

của DA để bán nhằm thu lại chi phí xây dựng công trình công cộng.

Chủ đất đóng góp 25,53% diện tích đất cho công trình công cộng.

Chủ đất được trả 66,02% giá trị đất tăng thêm với lãi ròng 176%.

Giá đất gia tăng trả cho chủ đất đã tăng theo giá thị trường là 418% (tăng từ 55USDDL/m2 lên 230USDDL/m2).

Nguồn: Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất – Tổng Cục QLĐĐ

2.1.4 Quan hệ giữa các chủ thể trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

 Những chủ thể hưởng lợi từ việc NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị:

- NN được nguồn lợi từ đất thông qua điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách tài chính

(thu các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất và các giao dịch đất đai).

- Khi NN không đủ tài chính để đầu tư CSHT đô thị, nhà đầu tư xuất hiện và luôn muốn

tối đa hóa lợi ích bằng mọi cách thông qua việc giữ đất chờ giá tăng hoặc kết nối hạ tầng

xung quanh DA đầu tư CSHT đô thị để hưởng lợi ích từ các DA này.

- Những người dân có đất gần khu vực có DA đầu tư CSHT đô thị hoặc những người dân

chỉ bị thu hồi một phần đất được hưởng phần GTTTTĐ do việc đầu tư CSHT được vốn

hóa vào giá trị đất.

 Những chủ thể gánh chịu thiệt hại là những người dân có đất bị thu hồi hoàn toàn. Những

thiệt hại mà người bị THĐ phải gánh chịu (gồm quyền khai thác và hưởng lợi ích từ đất, các

chi phí và công sức đầu tư vào đất, các thành quả lao động và kết quả đầu tư vào đất, các thiệt

hại do dừng sản xuất kinh doanh) thường không được BT thỏa đáng do BT theo giá NN ban

hành. Đồng thời, NN chịu một phần thiệt hại trong trường hợp NN chi ngân sách cho ĐTH

nhưng nguồn thu không đáng kể.

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Hình 2.3 Quan hệ của các chủ thể khi NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị

Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể này còn nhiều bất cập do khó xác định được nguyên tắc điều

tiết GTTTTĐ. Tất cả các quốc gia trên thế giới đều gặp vướng mắc khi xác định GTTTTĐ nhờ

các công trình công cộng giúp tăng nguồn thu cho chính quyền và lợi ích cho các chủ đất,

người SDĐ, cũng như quyết định về các quy định phân chia GTTTTĐ (Peterson, 2009, tr.9).

Quan hệ lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và người bị THĐ chưa được giải quyết, phân bổ hài hòa

dẫn đến xung đột và bất bình trong xã hội, qua đó, thể hiện sự cần thiết vai trò của NN trong

việc điều tiết GTTTTĐ. Quan hệ giữa các chủ thể này tại Việt Nam chủ yếu là điều tiết qua

các quy định, chính sách THĐ, BTHT&TĐC. Các chính sách này gây nhiều biến dạng trong

phân chia GTTTTĐ khi lợi ích từ GTTTTĐ rơi vào một số ít đối tượng, trong khi đa số những

người bị thiệt chưa được đền bù thỏa đáng, dẫn đến phát sinh khiếu kiện.

Tóm lại, mỗi quốc gia đều tìm các phương pháp riêng áp dụng nhằm điều tiết GTTTTĐ một

cách công bằng, hài hòa và phù hợp với hệ thống pháp luật của mình. Một số quốc gia đã thu

được thành công nhờ việc điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh trang đô thị bằng các

khoản thuế, phí, lệ phí hay từ mô hình tái phân lô mà Việt Nam cần học hỏi, rút kinh nghiệm

nhằm thực hiện hiệu quả hơn.

2.2 Kinh nghiệm và thực tiễn trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

2.2.1 Tổng quan chính sách của Việt Nam trong điều tiết phần GTTTTĐ

Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân được đề cập đến tại Điều 17 Hiến pháp

1980, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và tại Điều 5 LĐĐ2003. Tuy nhiên, NN là đại diện chủ sở

hữu đất đai, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (người SDĐ) chỉ được quyền sử dụng thửa đất

được NN giao.

Người SDĐ có thể phải chuyển dịch đất đai theo cơ chế bắt buộc do NN THĐ hay chuyển

dịch đất đai theo cơ chế tự nguyện dựa trên thỏa thuận với các nhà đầu tư theo các quy định

hiện hành. Quan hệ lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và người bị THĐ tại Việt Nam chủ yếu là chịu

tác động các quy định, chính sách THĐ, BTHT&TĐC.

Hình 2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục thực hiện THĐ, giao đất (GĐ), cho thuê đất (CTĐ) và

Nguồn: WB, Cơ chế NN THĐ và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam (2011,tr.84)

BTHT&TĐC

Tại khoản 3 Điều 5 LĐĐ2003, việc điều tiết GTTTTĐ được quy định: “NN thực hiện quyền

điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a)

Thu tiền SDĐ, tiền thuê đất; b) Thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; c) Điều

tiết phần GTTTTĐ mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại”.

Tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh

thị trường BĐS, Chính phủ hướng dẫn “thông qua thuế, phí và lệ phí, NN điều tiết thị trường

BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do NN đầu tư kết cấu hạ tầng tạo

ra” để thực hiện quy định trên.

Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X, trong 3 năm liên tục có các Nghị quyết số 21-

NQ/TW, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 và Nghị quyết số 31-NQ/TW ngày

02/02/2009 đề cập và yêu cầu hoàn thiện chính sách vốn hóa đất đai và phân phối lợi ích từ

đất đai.

Tương tự các quốc gia khác, Việt Nam tiến hành điều tiết một phần GTTTTĐ trong quá trình

ĐTH bằng các khoản thu tài chính đối với người SDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, khi

SDĐ và khi chuyển quyền SDĐ theo quy định pháp luật hiện hành (Hình 2.5). Phần lớn nguồn

thu này là tiền SDĐ được thu một lần nên thiếu tính ổn định và bền vững.

Hình 2.5 Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam

Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam

Khi chuyển quyền sử dụng đất

Khi sử dụng đất

Khi nhà nước giao đất, cho thuê đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Tiền thuê đất

Thuế thu nhập của tổ chức hoặc cá nhân từ hoạt động chuyển quyền SDĐ

Thuế nhà đất

Lệ phí trước bạ

Thuế giá trị gia tăng

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Theo số liệu của Vụ chính sách thuế - Bộ Tài chính, tỷ lệ điều tiết thuế BĐS của Việt Nam khá

cao so với các nước khác trong thập niên 1990 (Hình 2.6), tuy nhiên bình quân tỷ lệ điều tiết

thuế BĐS của Việt Nam từ năm 2001 – 2010 giảm nhiều, chỉ đạt 0,65% ngân sách quốc gia.

(Tổng Cục QLĐĐ, 2012)

Hình 2.6 Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 1990s

1.44%

1.21%

0.75%

0.57%

0.42%

2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00%

Việt Nam

Tất cả các nước (58 nước)

Các nước đang phát triển (23 nước)

Các nước có nền kinh tế phát triển nhất thế giới OECD (16 nước)

Các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi (20 nước)

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo số liệu Vụ chính sách thuế - Bộ Tài chính

Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS

Đến nay, Việt Nam chưa ban hành loại thuế, phí và lệ phí nhằm điều tiết GTTTTĐ đối với

trường hợp NN đầu tư kết cấu hạ tầng. Người dân bị THĐ chỉ nhận được tiền BTHT&TĐC,

còn phần lợi ích từ GTTTTĐ trong quá trình phát triển vẫn chưa được quan tâm. Nghị định

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ và các quy định cụ thể do các địa phương ban

hành áp dụng Nghị định này có nhiều quy định mang lại lợi ích cho người dân bị THĐ, nhưng

điều này lại ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của các nhà đầu tư do chi phí BTHT&TĐC tăng

lên quá cao.

Việc chậm trễ triển khai các quy định điều tiết GTTTTĐ làm ngân sách NN thất thu, trong khi

lợi ích do việc đầu tư CSHT của NN được vốn hóa vào giá trị đất lại rơi vào một số ít người

hưởng lợi.

2.2.2 Tình hình áp dụng các mô hình điều tiết GTTTTĐ tại Việt Nam thời gian qua

Theo tìm hiểu của tác giả, một số tỉnh tiến hành giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa NN, nhà

đầu tư và người bị THĐ trong quá trình ĐTH bằng cách áp dụng các mô hình với các tên gọi

khác nhau nhưng cơ chế thực hiện tương tự phương pháp tái phân lô.

Mô hình “Biên chỉnh trang” hay “Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai

bên đường” áp dụng cho các DA giao thông mở rộng, tạo nguồn đất dự trữ đem đấu giá để bù

đắp nguồn vốn đầu tư DA. Mô hình này được áp dụng thí điểm tại một số DA ở TP Hồ Chí

Minh, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang,…

Việc người dân tự nguyện góp đất (không nhận BT về đất) để mở rộng, cải tạo đường giao

thông nông thôn theo chủ trương “NN và nhân dân cùng làm” của Đảng và NN được nhiều địa

phương trên toàn quốc thực hiện. Tuy nhiên, trong đô thị, giá trị đất cao và mật độ dân cư tập

trung đông đúc đã gây nhiều cản trở cho chính quyền các địa phương áp dụng chủ trương này

cho việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH. Gần đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã có

công văn số 2375/UBND-ĐTMT ngày 23/5/2012 quy định áp dụng chủ trương “NN và nhân

dân cùng làm” trong việc nâng cấp, mở rộng các con hẻm trên địa bàn TP.

Đặc biệt, Đà Nẵng và Bình Dương áp dụng mô hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng

CSHT khi ĐTH” với phương châm “NN và nhân dân cùng làm”. Qua đó, hai địa phương này

vừa tiến hành quy hoạch, chỉnh trang đô thị, tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH từ việc khai

thác quỹ đất, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân ở đô thị nhờ các CSHT được

nâng cấp.

2.3 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin

Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp do Bộ TNMT, UBND TP Đà Nẵng, Sở TNMT TP Đà Nẵng

cung cấp, thông tin phỏng vấn các chuyên gia và người dân có đất bị thu hồi tại TP Đà Nẵng.

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là phương pháp định tính gồm phương pháp nghiên

cứu tại bàn kết hợp với khảo sát, quan sát các DA đã thực hiện, thu thập số liệu và phỏng vấn

các chuyên gia. Dựa trên cơ sở lý thuyết về điều tiết GTTTTĐ và qua nghiên cứu các chính

sách về BTHT&TĐC, điều tiết GTTTTĐ áp dụng tại Việt Nam, Đà Nẵng cũng như kinh

nghiệm quốc tế, tác giả phân tích các văn bản pháp luật và sử dụng bộ tiêu chí OECD để đánh

giá mô hình và cơ chế tổ chức hoạt động khi thực thi chính sách tại Đà Nẵng. Đồng thời, kết

hợp với phương pháp khảo sát, quan sát, thu thập số liệu tại địa phương để chứng minh hiệu

quả của mô hình và tìm ra điểm khác biệt làm nên thành công của Đà Nẵng.

Ngoài ra, tác giả tiến hành phỏng vấn các chuyên gia cũng như khảo sát ý kiến của người dân

để củng cố cho tác động của việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH áp dụng tại Đà

Nẵng. Việc khảo sát ý kiến người dân được tiến hành bằng cách phỏng vấn trực tiếp qua Phiếu

điều tra tác động của việc THĐ trong quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng, đồng

thời, tác giả ghi nhận thông tin ngoài bảng câu hỏi từ ý kiến của người dân. Kết quả khảo sát

thu được 60 phiếu điều tra từ người dân bị THĐ và góp đất, trong đó 26 phiếu điều tra thông

tin từ người dân trong các khu TĐC và 34 phiếu điều tra thông tin từ người dân góp đất mở

đường. Qua đó đánh giá hiệu quả của mô hình thông qua tác động của mô hình đối với NN và

người dân địa phương, đồng thời đưa ra kiến nghị chính sách cho việc mở rộng mô hình hiệu

quả và đánh giá tính khả thi của các kiến nghị này.

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trước

Đã có các nghiên cứu về mô hình điều tiết GTTTTĐ của các địa phương khác cũng như một

số bài viết về kinh nghiệm QLĐĐ của TP Đà Nẵng nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể về mô

hình điều tiết GTTTTĐ tại TP Đà Nẵng. Tác giả đã nghiên cứu một số nghiên cứu trước có

liên quan nhằm phục vụ cho nghiên cứu của mình:

Đề tài Biến đổi việc làm và thu nhập của nhóm dân sau TĐC ở TP Đà Nẵng (Trần Văn Thạch,

2006) khảo sát, đánh giá thực trạng và tìm hiểu về các nhân tố làm thay đổi việc làm và thu

nhập của cộng đồng dân cư sau TĐC ở Đà Nẵng, đồng thời đưa ra các giải pháp khuyến nghị

nhằm nâng cao và chất lượng sống cho nhóm dân này.

Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học Giải pháp điều tiết phần GTTTTĐ trong quá

trình ĐTH tại TP Hồ Chí Minh (Dư Phước Tân, 2008) là nghiên cứu cụ thể đưa ra các giải

pháp điều tiết GTTTTĐ tại TP Hồ Chí Minh trong quá trình ĐTH, góp phần giải quyết hài hòa

lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và chủ SDĐ.

Nghiên cứu Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho CSHT của WB (Peterson,

2009) nhằm tìm hiểu về các giải pháp bổ sung quan trọng cho ngân sách địa phương được áp

dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới – dùng tài chính từ đất đai để xây dựng CSHT, đặc biệt

sử dụng GTTTTĐ để đầu tư công.

Báo cáo Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTTTTĐ phục vụ sửa đổi

LĐĐ2003 (Tổng Cục QLĐĐ, 2012) triển khai nghiên cứu hệ thống hóa cơ sở lý luận, kinh

nghiệm quốc tế và khung chính sách phân phối GTTTTĐ ở Việt Nam. Đề tài kết hợp nghiên

cứu thực tiễn trên cả nước với những thông tin thứ cấp và sơ cấp, phân tích, đánh giá thực

trạng GTTTTĐ và phân phối giá trị này, từ đó đề xuất giải pháp phục vụ sửa đổi, bổ sung

LĐĐ2003.

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN MÔ HÌNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.1 Khái quát về các mô hình áp dụng tại Đà Nẵng

Là trung tâm kinh tế của miền Trung, Đà Nẵng đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong phát

triển kinh tế - xã hội, cũng như nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân địa phương.

Hình 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) và tốc độ tăng

Nguồn: Lấy từ Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng (2012)

trưởng GDP của Đà Nẵng so với cả nước giai đoạn 1997-2011

Một trong những thành tựu lớn Đà Nẵng đạt được sau 16 năm phát triển là xác định và thực

hiện đúng trọng tâm trong lĩnh vực xây dựng kết cấu hạ tầng, nâng cao chất lượng trong công

tác quy hoạch, quản lý đô thị, qua đó sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên và tạo được

CSHT đồng bộ, hiện đại.

Từ năm 1997, Đà Nẵng đã tiến hành ĐTH theo chiều rộng và chiều sâu, có tổ chức và mang

tính lâu dài thông qua việc vừa giải tỏa, di dời và TĐC cho người dân trên diện rộng với kế

hoạch cụ thể, vừa tiến hành quy hoạch, chỉnh trang đô thị. Đà Nẵng lấy nguồn thu từ đất để

phát triển hạ tầng cho địa phương, hay còn gọi là “Khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng

CSHT khi ĐTH” nhưng không dùng cơ chế “Đổi đất lấy hạ tầng”. Đây là sáng tạo mang tính

đột phá của chính quyền địa phương, cách tiếp cận này được thực hiện với hai mô hình “Các

DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường” và “NN và nhân dân

cùng làm”.

 Mô hình 1: “Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường”

thực hiện theo cơ chế như phương pháp tái phân lô áp dụng tại các nước. Khi THĐ để mở

rộng đường giao thông, chính quyền địa phương tiến hành thu hồi thêm phần đất hai bên

đường xây dựng CSHT đô thị theo quy hoạch của TP. Phần đất thu hồi thêm này được quy

hoạch và phân bổ như sau:

- Các lô đất phân bổ cho chủ đất bị thu hồi: diện tích lô đất được phân có thể nhỏ hơn diện

tích bị thu hồi nhưng giá trị lô đất cao hơn do lợi ích của CSHT được đầu tư đã vốn hóa vào

giá trị đất.

- Các lô dất dùng để đấu giá cho mục đích kinh doanh và dịch vụ: tạo nguồn thu cho ngân

sách TP nhằm bù đắp chi phí đầu tư cho DA.

- Phần đất dành cho các công trình công cộng, gồm công trình giao thông, chiếu sáng, vỉa hè,

công viên, thông tin liên lạc, hệ thống cấp thoát nước… tạo được sự đồng bộ, hiện đại cho

khu đô thị và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân trong khu vực.

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Hình 3.2 Mô hình Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường

 Mô hình 2: Với phương châm “NN và nhân dân cùng làm”, kinh phí cho DA mở đường

và các công trình khác do NN đầu tư, người dân trong DA góp vốn bằng quyền SDĐ. Tức là

khi NN THĐ để mở rộng đường giao thông, người dân sẽ hiến phần đất nằm trong DA, không

nhận tiền BT từ đất, chỉ nhận các khoản BT, hỗ trợ khác. Nếu diện tích đất còn lại sau khi thu

hồi nhỏ, NN sẽ thu hồi hết và cấp TĐC theo trường hợp cụ thể. Mô hình này khác mô hình 1

là không có phần đất thương mại để đấu giá và chỉ áp dụng cho việc mở rộng đường để chỉnh

trang đô thị.

Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu

UBND TP vừa phê duyệt phương án BTHT&TĐC để GPMB DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu,

được triển khai thực hiện theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” với tổng kinh phí BT,

hỗ trợ từ ngân sách TP hơn 7,2 tỷ đồng. Mục tiêu DA nhằm cải tạo nâng cấp mạng lưới giao thông để

phù hợp với tình hình ĐTH hiện nay và nhu cầu đi lại, sinh hoạt của nhân dân trong khu vực.

Theo đó, đối với những hộ thu hồi giải toả đi hẳn được đền bù theo giá đất ở và đất khuôn viên có nhu cầu đất TĐC sẽ được bố trí đất tại các khu TĐC lân cận. Cụ thể, hộ có diện tích thu hồi đến dưới 30m2

sẽ được xem xét cụ thể để giải quyết bố trí 01 căn hộ chung cư trên địa bàn quận. Hộ có diện tích thu hồi từ 100m2 đến dưới 150m2 sẽ được bố trí 01 lô chính đường 10,5m. Đối với một số trường hợp

khác, Hội đồng GPMB chịu trách nhiệm kiểm tra, xem xét, cân đối quỹ đất TĐC cụ thể báo cáo trình

UBND TP quyết định.

Đối với những hộ giải toả một phần sẽ thực hiện phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Cụ

thể, nhà cửa, vật kiến trúc và phần tường rào cổng ngõ nằm trong vệt thu hồi sẽ được đền bù 100% giá

trị theo quy định. Đất ở và đất khuôn viên sẽ không đền bù, nhân dân đóng góp đất để xây dựng đường

và người dân hưởng lợi từ DA (giá đất sẽ tăng cao sau khi xây dựng). Trường hợp các hộ thu hồi giải tỏa một phần nhưng diện tích còn lại dưới 50m2 (tỉ lệ diện tích thu hồi so với diện tích đất sử dụng lớn

hơn 50%), Hội đồng BTTH & GPMB có trách nhiệm kiểm tra, xem xét và đề xuất TP giải quyết cho

từng trường hợp cụ thể.

Nguồn: Quỳnh Đan (2010)

Trong cả hai mô hình, chính quyền địa phương vừa giảm ngân sách cho việc đầu tư phát triển

CSHT, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị, tạo CSHT đồng bộ, khang trang cho TP, qua đó, tạo

tiền đề cho phát triển kinh tế, đồng thời, nâng cao chất lượng sống cho người dân địa phương.

Việc tính toán cụ thể giá trị phần đất bị thu hồi, phần đất còn lại ven đường với giá trị tăng

thêm do con đường đó mang lại tạo công bằng giữa những người bị thu hồi toàn bộ thửa đất và

người bị thu hồi một phần thửa đất. Các chuyển dịch đất đai áp dụng cho hai mô hình này theo

cơ chế bắt buộc, tuy nhiên đều đạt được sự đồng thuận giữa người SDĐ và chính quyền địa

phương do GTTTTĐ được điều tiết hài hòa hơn giữa người được lợi và người chịu thiệt. NN

tiết kiệm được chi phí cho việc quy hoạch chỉnh trang đô thị và phát triển CSHT đô thị, đồng

thời có nguồn thu từ thuế SDĐ do giá đất cao hơn. Người SDĐ được lợi khi giá đất tăng lên và

hưởng các lợi ích từ CSHT được đầu tư. Các nhà đầu tư giảm được chi phí và thời gian cho

việc thỏa thuận giá cả với người SDĐ, được giao đất sạch và hưởng lợi ích từ CSHT do NN

đầu tư sau khi mua đất bằng phương pháp đấu giá.

3.2 Cơ chế thực thi hai mô hình áp dụng tại Đà Nẵng

Để đạt được thành tựu nêu trên, Đà Nẵng triển khai thực hiện và quản lý quy hoạch tổng thể,

quản lý và SDĐ dựa trên các chính sách, kế hoạch của các cơ quan có thẩm quyền trung ương

nhằm có các chính sách phù hợp với tình hình địa phương.

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Hình 3.3 Tóm tắt quy trình ban hành văn bản

Căn cứ các chủ trương của Chính phủ và HĐND TP, UBND TP ban hành các văn bản quy

định chính sách THĐ, BTHT&TĐC, giá đất kịp thời, phù hợp với tình hình địa phương và

nguyện vọng của người dân. Điều này hỗ trợ cho việc thực thi của các CQCN nhận được sự

đồng thuận của dân địa phương trong việc di dời, bàn giao mặt bằng cho UBND TP thực hiện

các DA phát triển đô thị đúng tiến độ.

Cụ thể, hai mô hình của Đà Nẵng thực hiện dựa trên hệ thống các văn bản quy định các chính

sách THĐ, BTHT&TĐC của chính quyền trung ương (Bảng 4.2) cũng như các văn bản của

địa phương (Phụ lục 3). Cơ chế hoạt động của các CQCN trong lĩnh vực này thực thi theo

Quyết định số 47/2006/QĐ-UBND ngày 18/5/2006 quy định trình tự, trách nhiệm giải quyết

công việc cho tổ chức, công dân trong công tác BT thiệt hại, bố trí TĐC khi NN THĐ trên địa

bàn Đà Nẵng.

Gần đây, UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012

quy định cụ thể về điều kiện, chính sách đối với từng nội dung BTHT&TĐC cho người SDĐ

khi NN THĐ trên địa bàn TP thay thế cho Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày

24/12/2009 và một số quy định khác để phù hợp hơn khi áp dụng.

Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện BTHT&TĐC khi NN THĐ

Bàn giao mặt bằng đất sạch cho chủ dự án

Triển khai công tác lập phương án BTHT&TĐC

Hội đồng BTHT&TĐC xây dựng kế hoạch lập phương án BTHT&TĐC

Thẩm định và phê duyệt phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề

Thành lập Hội đồng BTHT&TĐC, phổ biến chủ trương thu hồi đất, kế hoạch BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề

Tổ chức làm nhiệm vụ chi trả tiền BTHT&TĐC và nhu cầu đào tạo nghề, cưỡng chế thu hồi đất (nếu cần)

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo quy định của NĐ 69/2009/NĐ-CP (Phụ lục 6)

Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5 Bước 6

Điểm khác biệt trong cách làm của Đà Nẵng là việc THĐ thực hiện các DA đều do UBND TP

thực hiện, không để nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân. Trong quá trình THĐ, Đà Nẵng dùng cơ

chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với nguyên tắc đạt được sự đồng thuận của NN và người dân.

Việc người dân bị THĐ nhận tiền BT về đất theo Bảng giá đất của địa phương quy định hàng

năm (khác với cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện) tạo sự công bằng giữa những người dân

bị THĐ ở các DA khác nhau, tránh so bì và khiếu kiện. Đồng thời, Thành ủy, HĐND và

UBND TP Đà Nẵng luôn coi trọng công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại tố cáo. Trong

trường hợp người dân không đồng ý với các chính sách BTHT&TĐC, lãnh đạo TP sẽ đối thoại

trực tiếp với dân để đi đến sự đồng thuận. Nhờ đó, công tác BTHT&TĐC được thống nhất

theo trình tự và công khai, giảm được tiêu cực, hạn chế sự so bì giữa những người dân và giảm

khiếu kiện.

Việc thực hiện các chính sách tài chính về đất đai được thực hiện một cách đồng bộ và chặt

chẽ theo chỉ đạo của UBND TP. Kho bạc NN có trách nhiệm cung cấp vốn và sẽ được trả lại

khi ngân sách địa phương có nguồn thu từ đất. UBND TP giao nhiệm vụ và cấp kinh phí cho

cho từng CQCN và các phòng ban liên quan thực hiện từng giai đoạn của mỗi DA (như giao

Sở Xây dựng, các Viện nghiên cứu về quy hoạch và thiết kế thực hiện quy hoạch chi tiết; giao

Sở TNMT, Trung tâm phát triển quỹ đất và các Ban BTHT&TĐC tiến hành THĐ,

BTHT&TĐC cho người dân; giao các Ban Quản lý DA việc xây dựng CSHT; giao các Ban

Quản lý tổ chức đấu giá các khu đất thương mại, dịch vụ). Việc thu chi cho các DA đầu tư

phát triển hạ tầng đô thị tại Đà Nẵng không được quyết toán theo từng DA, nguồn thu từ đất

của các DA khi vào ngân sách không chỉ được phân bổ cho chi phí của chính DA mang lại

nguồn thu này. Điều này thể hiện trong Báo cáo quyết toán thu ngân sách NN, chi ngân sách

địa phương hàng năm của UBND TP (phần Tiền SDĐ tại Bảng Quyết toán ghi thu – ghi chi

cấp ngân sách TP và Bảng Quyết toán phần thanh toán bù trừ giữa số thu tiền SDĐ và chi đền

bù giải tỏa hàng năm).

3.3 Những chính sách khác biệt áp dụng trong thực thi mô hình tại Đà Nẵng

Với cùng hệ thống pháp luật, để áp dụng được các mô hình với cơ chế thực thi nêu trên, chính

quyền Đà Nẵng đã có những chính sách trong công tác BTHT&TĐC sáng tạo, phù hợp với

thực tế địa phương nhằm hài hòa lợi ích của NN và lợi ích chính đáng của người dân. Việc

điều tiết lợi ích cho các chủ thể trong quá trình THĐ, BTHT&TĐC để phát triển CSHT đô thị

được quy định tại Khoản 4 Điều 4 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND như sau: “NN điều tiết

một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích SDĐ để thực hiện các khoản hỗ trợ cho

người có đất bị thu hồi”.

Với phương châm đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu, đảm bảo cuộc sống của người dân

ngày càng tốt hơn (quy định tại Điều 42 LĐĐ2003), TP đưa ra các chính sách áp dụng trong

việc THĐ, BTHT&TĐC nhằm phân bổ lợi ích của các chủ thể trong quá trình ĐTH và giảm

bớt các thiệt thòi cho người dân bị THĐ như sau:

- Tập trung xây dựng các khu dân cư, chung cư với CSHT kỹ thuật và xã hội khang trang,

hiện đại và đồng bộ phục vụ cho TĐC.

- Cấp TĐC với hình thức hoán đổi đất có giá trị tương đương, đảm bảo cho người dân bị giải

tỏa có đất xây dựng nhà với giá trị ngang bằng với giá trị lô đất bị thu hồi. Tùy theo diện

tích đất bị thu hồi và số nhân khẩu của hộ gia đình để xem xét cấp TĐC hoặc nhận thêm

căn hộ chung cư. Đồng thời, có chính sách ưu tiên cho việc bố trí TĐC đối với các hộ chấp

hành tốt chủ trương GPMB, có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, thuộc diện gia đình chính sách.

- Điều chỉnh tiến độ quy hoạch với việc quy định giá đất cho khu đô thị mới, khu TĐC phù

hợp khi xây dựng bảng giá đất hàng năm với nguyên tắc hoán đổi đất có giá trị tương

đương. Qua đó, TP đảm bảo được lợi ích cho người dân TĐC, người dân hiến đất, giúp

người dân bị THĐ có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời và nâng cao giá trị đất sau

khi chỉnh trang đô thị.

- Chính sách miễn giảm và cho nợ tiền SDĐ cho người dân tại Điều 48 Quyết định số

63/2012/QĐ-UBND và chính sách giảm 10% tiền SDĐ cho các đối tượng nộp tiền nhanh

tác động tích cực đến người dân.

- Chú trọng công tác vận động quần chúng, tăng sự tham gia của cộng đồng và các đoàn thể

trên tinh thần “Đảng nói, dân tin; Mặt trận đoàn thể vận động, dân theo; chính quyền làm,

dân ủng hộ”. Qua các đoàn thể như Tổ dân phố, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ, Đoàn

Thanh niên,… người dân được phổ biến, tuyên truyền để thông hiểu các chủ trương, chính

sách của TP.

- Coi trọng công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo, lãnh đạo TP trực tiếp lắng nghe

ý kiến người dân trước khi tiến hành các DA nhằm có những chính sách phù hợp với

nguyện vọng của người dân. Khi người dân không đồng ý với các chính sách BTHT&TĐC,

lãnh đạo TP sẽ đối thoại trực tiếp để đi đến sự đồng thuận.

- Đặc biệt quan tâm đến các chính sách đào tạo nghề, tạo việc làm và chính sách hỗ trợ các

đối tượng nghèo, các hộ già yếu neo đơn, các hộ gia đình có đông thành viên, các hộ khó

khăn đột xuất, hộ có lao động có trình độ thấp và các đối tượng chính sách (Điều 41 Quyết

định số 63/2012/QĐ-UBND).

- Có chính sách thưởng tiến độ khuyến khích người dân chấp hành chủ trương, chính sách

đúng kế hoạch, ngược lại sẽ không được hưởng các chính sách trợ cấp, hỗ trợ, thưởng nêu

trên và bị cưỡng chế THĐ để GPMB khi có quyết định xử lý vi phạm hành chính (Điều 42

và Điều 43 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND).

- Tổ chức các buổi tọa đàm, hội thảo đánh giá tác động của việc GPMB đến các hộ dân trên

địa bàn TP, qua đó có các giải pháp hỗ trợ nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người

dân sau GPMB.

- Xây dựng hệ thống công khai chính sách, thông tin, tiến trình và kết quả của các DA cũng

như các hoạt động của chính quyền địa phương các qua Cổng Thông tin điện tử

http://www.danangcity.gov.vn/. Đồng thời, TP xây dựng tổng đài trực tuyến Cổng thông tin

dịch vụ hành chính công TP Đà Nẵng (với số điện thoại 0511.3881888 hoặc truy cập

website http://dichvucong.danang.gov.vn/ hoặc qua email dichvucong@danang.gov.vn)

phục vụ nhu cầu tìm hiểu thông tin và giải đáp thắc mắc của người dân và nhà đầu tư trước

các chính sách của TP.

Ngoài các chính sách áp dụng chung, UBND có những vận dụng cho các DA, trường hợp cụ

thể phù hợp với nguyện vọng của người dân nhưng vẫn đảm bảo công bằng, khách quan,

mang tính động viên người dân ủng hộ các chính sách của địa phương trong việc di dời và ban

giao mặt bằng đúng tiến độ.

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

4.1 Tổng quan về tiêu chí đánh giá

Mô hình điều tiết GTTTTĐ áp dụng tại TP Đà Nẵng nhận được nhiều ý kiến đánh giá từ các

CQCN, các chuyên gia trong ngành, lãnh đạo của các địa phương khác cũng như cộng đồng xã

hội. Đề tài sẽ tiến hành đánh giá mô hình áp dụng tại Đà Nẵng theo các tiêu chí đánh giá chính

sách trong Bộ tiêu chí OECD (1995) dựa trên kết quả khảo sát Tác động của việc THĐ trong

quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng. Với 8 tiêu chí cấu thành, Bộ tiêu chí này dùng

để đánh giá chính sách về truyền đạt mục tiêu, lợi ích của cải cách đối với công chúng, xác

định rõ trách nhiệm, thiết lập cơ chế phối hợp hiệu quả, đáng tin cậy và nâng cao chất lượng

của chính sách qua việc phân bổ nguồn lực hợp lý (OECD, 1995 trích trong OECD, 2005).

Phục vụ tốt các mục tiêu chính sách đặt ra, đạt hiệu quả trong việc thực hiện các mục tiêu

Có nền tảng pháp lý và kinh nghiệm hợp lý

Phù hợp với các nguyên lý cạnh tranh, thương mại và thúc đẩy đầu tư một cách tối đa

Thống nhất với các quy định chính sách khác

Hình 4.1 Bộ tiêu chí OECD về đánh giá chính sách

Bộ tiêu chí OECD về đánh giá chính sách

Đem lại lợi ích lớn hơn là chi phí phát sinh, cân nhắc phân bổ tác động trong xã hội

Giảm tối đa chi phí và biến tấu thị trường

Rõ ràng, đơn giản và thực dụng đối với người sử dụng

Khuyến khích đổi mới thông qua biện pháp thúc đẩy thị trường, phương pháp dựa trên mục tiêu

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo OECD (1995)

Tác giả sử dụng 05 tiêu chí trong bộ tiêu chí trên để đánh giá chính sách cho mô hình áp dụng

tại TP Đà Nẵng, bao gồm:

 Phục vụ các mục tiêu chính xác, rõ ràng đã ấn định trước

 Có cơ sở pháp luật, thực tiễn chắc chắn

 Mang lại lợi ích nhiều hơn là chi phí

 Phù hợp, tương thích với các chính sách, pháp luật khác

 Khuyến khích cạnh tranh thương mại, thúc đẩy đầu tư

4.2 Đánh giá mô hình của Đà Nẵng

4.2.1 Tiêu chí “Phục vụ các mục tiêu chính xác, rõ ràng đã ấn định trước”

Từ năm 1997, chủ trương của TP Đà Nẵng là tập trung đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nâng

cấp và chỉnh trang đô thị. Thêm vào đó, mục tiêu, phương hướng tổng quát giai đoạn 2010 -

2015 được đề cập tại Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ XX Đảng bộ TP Đà Nẵng có phần

“xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ và hiện đại, xây dựng môi trường văn hóa lành mạnh và

thực thi các chính sách xã hội giàu tính nhân văn”. Với mục tiêu đưa ra, TP tiến hành thực

hiện theo cách riêng trong ĐTH, qua đó điều tiết hài hòa lợi ích giữa NN, người dân, nhà đầu

tư, giúp giảm bớt thiệt thòi cho người dân bị THĐ.

Hình 4.2 Hệ thống giao thông đường bộ của Đà Nẵng

Hệ thống giao thông đường bộ TP. Đà Nẵng (km)

181.672

200.000

150.000

99.716

100.000

70.865

67.000

50.000

0.000

Quốc lộ

Tỉnh lộ

Đường huyện

Đường nội thị

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo số liệu của UBND TP. Đà Nẵng (2012)

Trên địa bàn TP Đà Nẵng, vào năm 1955 chỉ có 45 con đường được đặt tên, đến năm 2002 có

212 con đường có tên được thống kê trong Từ điển Đường phố Đà Nẵng. Với tốc độ cải tạo,

mở rộng và nâng cấp hệ thống giao thông đường bộ của Đà Nẵng tương đối phát triển, đến

nay, những con đường được đặt tên ở Đà Nẵng đã lên đến hàng ngàn (theo Phụ lục Bảng giá

đất hàng năm do UBND TP ban hành), gồm 382,583km đường không kể hẻm, kiệt, đường đất với chiều rộng trung bình của mặt đường là 8m, mật độ phân bố trong trung tâm 3km/km2 và ngoại thành là 0,33km/km2 (UBND TP Đà Nẵng, 2012).

Công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại tố cáo của UBND TP được Đoàn giám sát của Ủy

ban Thường vụ Quốc hội ngày 27/7/2012 đánh giá đạt kết quả khả quan khi không để xảy ra

điểm nóng và giữ vững ổn định trật tự xã hội. Lãnh đạo TP luôn sẵn sàng đối thoại và giải

quyết kịp thời những vướng mắc liên quan đến các chính sách BTHT&TĐC khi áp dụng cho

người dân trong quá trình THĐ, GPMB. Đồng thời, đội ngũ cán bộ thực hiện công tác GPMB

và BTHT&TĐC luôn được TP chú trọng xây dựng để tìm hiểu và nghiên cứu đề xuất các

chính sách một cách kịp thời, phù hợp với những thay đổi của hệ thống pháp luật về đất đai,

giải quyết các vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật.

Hình 4.3 Tỷ lệ giải quyết khiếu nại, tố cáo của TP Đà Nẵng

Tỷ lệ giải quyết khiếu nại, tố cáo tại TP. Đà Nẵng

100%

98.88%

97.40%

Tranh chấp đất đai

Đơn khiếu nại

Đơn tố cáo

Đơn đòi lại đất cũ

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo số liệu của của UBND TP. Đà Nẵng (2012)

Theo số liệu UBND TP, từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã thu hồi khoảng 17.500 ha để thực

hiện 1.390 DA với hơn 95.000 hộ dân bị giải tỏa di dời (trong đó trên 41.000 hộ bị di dời hẳn).

Tỷ lệ khiếu nại tố cáo về đất đai của Đà Nẵng rất thấp khi so 412 quyết định giải quyết khiếu

nại tố cáo của công dân trong lĩnh vực đất đai với 90.000 quyết định hành chính THĐ để phục

vụ công tác phát triển hạ tầng đô thị. (Triệu Văn Tùng, 2012)

Các mục tiêu của việc BTHT&TĐC khi THĐ của người dân được quy định tại Điều 42

LĐĐ2003 thể hiện qua kết quả phỏng vấn 60 hộ dân bị THĐ tại nhiều DA mở đường trên địa

bàn TP Đà Nẵng như sau:

- Tiêu chí BT bằng giao đất, đất được giao có cùng mục đích SDĐ với đất bị thu hồi được TP

thực hiện khá tốt. Tuy nhiên, diện tích của các lô đất TĐC đối với các hộ phải di chuyển

chỗ ở và thửa đất sau khi thực hiện DA đối với người dân hiến đất mở đường thường nhỏ

hơn so với lô đất trước khi bị thu hồi.

Hình 4.4 So sánh vị trí và đặc điểm thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA

đối với người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi

Vị trí của thửa đất (đường, loại, vị trí,.....)

Đặc điểm thửa đất (Diện tích, Kích thước, Mục đích sử dụng,…)

0% 0%

Tốt hơn

14%

46%

Bằng nhau

40%

Kém hơn

100%

Nguồn: Tác giả khảo sát Tác động của việc THĐ trong quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng

- Với tiêu chí BT bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi, có 57 người

đánh giá giá đất thị trường của lô đất TĐC đối với các hộ phải di chuyển chỗ ở và thửa đất

sau khi thực hiện DA đối với người dân hiến đất mở đường có giá trị cao hơn lô đất bị thu

hồi. Điều này giải thích cho việc CSHT đô thị đã được vốn hóa vào giá trị của đất sau khi

được đầu tư.

- Với tiêu chí DA TĐC phải được thực hiện trước khi THĐ và khu TĐC phải có điều kiện

phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ: TP đã xây dựng hơn 100 khu TĐC, chung cư với

CSHT đồng bộ nhằm tạo nơi ở mới cho người dân bị THĐ phải di chuyển chỗ ở và tiến

hành chỉnh trang đô thị nhằm xây dựng đô thị đạt chuẩn văn minh, hiện đại. Qua đó, TP

xóa bỏ được những khu nhà ổ chuột và hình thành các khu đô thị mới khang trang, sạch đẹp

như Hòa Xuân, Vũng Thùng, Phước Lý, Nam Việt Á, Bạch Đằng Đông…

Bảng 4.1 So sánh các đặc điểm của thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA

Nguồn: Tác giả khảo sát Tác động của việc THĐ trong quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng

đối với người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi

Trong khảo sát khi so sánh giữa thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA với thửa đất

bị thu hồi, tỷ lệ đánh giá về đặc điểm thửa đất và công trình gắn liền với đất kém hơn của các

hộ dân là khá cao do các hộ dân này chủ yếu thuộc diện hiến đất mở đường. Trong trường hợp

này, diện tích đất của các hộ dân bị thu hẹp và công trình gắn liền trên đất cũng bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, vị trí của những thửa đất này lại được đánh giá tốt hơn và có giá đất cao hơn ban

đầu do đường phố được mở rộng và khang trang hơn. Với các tiêu chí còn lại trong khảo sát,

người dân trong DA hầu như đánh giá điều kiện và môi trường sống tốt hơn và bằng khi so

sánh giữa thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA với thửa đất bị thu hồi. (Bảng 4.1)

Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ khác của Đà Nẵng mà người dân bị THĐ được nhận còn giúp

họ ổn định cuộc sống sau GPMB và giảm bớt những thiệt hại (Phụ lục 5). Với tổng kinh phí

hỗ trợ đào tạo nghề trên 5,5 tỷ đồng, từ năm 2006 đến nay, TP đã đào tạo hơn 6.525 lao động

và trên 90% lao động này đã có việc làm ổn định. Đồng thời, để giảm bớt khó khăn trong việc

ổn định đời sống cho người dân bị THĐ, TP cho nhân dân trả chậm tiền SDĐ khoảng 6.845 tỷ

đồng.

Hình 4.5 Đánh giá của người dân có đất bị thu hồi với các chính sách và cơ chế thực hiện

việc thu hồi, BTHT&TĐC tại TP. Đà Nẵng

Nguồn thông tin về chính sách BTHT&TĐC của người bị thu hồi đất

Đánh giá quá trình thực thi các chính sách BTHT&TĐC của các cơ quan chức năng

Tự tìm hiểu

Không chính xác

17%

15%

28%

Không có ý kiến

Thông tin công khai của các cơ quan chức năng Công tác dân vận

80%

Tương đối chính xác

57%

Khác

Chính xác, hiệu quả

Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về chính sách BTHT&TĐC

Lý do người bị thu hồi đất đồng ý bàn giao mặt bằng và nhận BTHT&TĐC

Không hài lòng

20%

37%

Không có ý kiến

Tương đối hài lòng

43%

Hài lòng

Khác

Chính sách phù hợp

Vì lợi ích cộng đồng

Được hưởng nhiều lợi ích

Nguồn: Tác giả khảo sát Tác động của việc THĐ trong quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng

Đề tài cũng khảo sát đánh giá của người dân bị THĐ với các chính sách và cơ chế thực hiện

việc THĐ, BTHT&TĐC. Người dân bị THĐ tìm hiểu các chính sách này từ công tác dân vận

(80%) và thông tin công khai từ các CQCN (17%). Phần lớn người được phỏng vấn có hiểu

biết về chính sách BTHT&TĐC của địa phương và nhận biết được lợi ích từ các DA ĐTH này

cho bản thân cũng như cho cộng đồng. Chỉ có 1 người (trong số 53 người trả lời) không đồng

ý bàn giao mặt bằng khi không hài lòng với chính sách BTHT&TĐC của địa phương. Kết quả

khảo sát cho thấy các CQCN của TP đã thực hiện tốt công tác công khai thông tin và công tác

dân vận, tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ về các chính sách, chủ trương của TP

cũng như các lợi ích (từ giá đất hoặc điều kiện sống, môi trường, cảnh quan, CSHT,…) mà họ

nhận được khi GPMB để mở đường. Đồng thời, quá trình thực thi các chính sách đạt hiệu quả

và chính xác của các CQCN đã tạo được sự hài lòng cho phần lớn những người bị THĐ, giúp

TP nhận được sự đồng thuận của người dân khi bàn giao mặt bằng. Từ đó, cho thấy những nỗ

lực và sáng tạo của các CQCN từ tập trung nguồn nhân lực thực thi, nghiên cứu các chính

sách, cải cách thay đổi trong cách thức thực hiện, đến công tác dân vận, tiếp dân và giải quyết

khiếu nại tố cáo.

Qua những kết quả nêu trên, mô hình của Đà Nẵng và cơ chế thực hiện các chính sách

BTHT&TĐC đạt được các mục tiêu đề ra khi tăng lợi ích cho người bị THĐ – đối tượng chịu

thiệt thòi nhất trong quá trình ĐTH. Từ đó, TP nhận được sự ủng hộ của cộng đồng dân cư địa

phương khi điều tiết hài hòa GTTTTĐ thông qua phân bổ lợi ích của NN và lợi ích chính đáng

của người dân.

4.2.2 Tiêu chí “Có cơ sở pháp luật, thực tiễn chắc chắn”

Từ các quy định của LĐĐ2003 đến nội dung các Nghị quyết Trung ương Đảng khóa X (tại

phần 2.3.1) đều đề cập và yêu cầu hoàn thiện chính sách vốn hóa đất đai và phân phối lợi ích

từ đất đai. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các chính sách về đất đai liên quan

qua các luật và văn bản dưới luật làm cơ sở pháp lý cho các địa phương vận dụng. Các văn

bản này tuy chỉ đề ra nguyên tắc, cách thức cho việc điều tiết phần GTTTTĐ, nhưng được

xem là cơ sở pháp lý cho việc vận dụng thực hiện của các địa phương nói chung và hai mô

hình áp dụng tại Đà Nẵng nói riêng.

Cụ thể, các DA mở đường kết hợp với chỉnh trang đô thị thực hiện theo hai mô hình áp dụng

tại Đà Nẵng là các DA vì lợi ích công cộng, do đó áp dụng cơ chế THĐ bắt buộc và được thực

hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại LĐĐ2003. Thêm vào đó, tại Thông tư số

07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và

quản lý quy hoạch xây dựng có quy định “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng mới hoặc cải

tạo hai bên trục đường chính trong đô thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50

m mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ. Đối với quốc lộ hoặc tỉnh lộ là các trục hành

lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 100m mỗi bên kể từ phía

ngoài hành lang an toàn đường bộ” làm cơ sở cho phương pháp tái phân lô.

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

Bảng 4.2 Hệ thống văn bản của NN về BTHT&TĐC

Dựa vào các cơ sở pháp lý trên, cùng với hệ thống văn bản pháp luật đất đai liên quan đến

BTHT&TĐC (Bảng 4.2) và các chủ trương của HĐND TP Đà Nẵng thông qua các Nghị

quyết, các văn bản và kết luận cuộc họp, UBND TP đã xây dựng hệ thống chính sách, kế

hoạch và chương trình thực hiện cụ thể phù hợp với tình hình địa phương để tiến hành áp dụng

mô hình điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.

Với sự thay đổi của các chính sách theo từng giai đoạn phát triển, quá trình thực hiện các mô

hình điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH từ năm 1997 đến nay cũng như những thành

công của các quốc gia khác trong cơ chế tái phân lô đã giúp Đà Nẵng đúc rút được nhiều kinh

nghiệm để tiếp tục thực hiện mô hình với chất lượng tốt hơn. Như vậy, mô hình điều tiết

GTTTTĐ của Đà Nẵng có cơ sở pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn của trong nước và ngoài

nước. Tuy nhiên, với hệ thống pháp lý của Việt Nam hiện nay, đặc biệt là trong lĩnh vực đất

đai, cơ sở pháp lý cho việc điều tiết GTTTTĐ còn bị hạn chế. Các địa phương vận dụng linh

hoạt và sáng tạo các chủ trương của Chính phủ luôn phải chịu rủi ro vì tình trạng vượt qua

khung của quy định pháp luật.

4.2.3 Tiêu chí “Mang lại lợi ích nhiều hơn là chi phí”

TP Đà Nẵng dùng nguồn thu từ đất để tài trợ chi phí cho các DA đầu tư CSHT đô thị thể hiện

qua phần thanh toán bù trừ giữa số thu tiền SDĐ và chi đền bù giải tỏa hàng năm và chuyển

nguồn giữa các DA. Do việc quyết toán thu chi cho các DA đầu tư phát triển hạ tầng đô thị tại

Đà Nẵng không thực hiện theo từng DA, tác giả không thể đo lường và tính toán các lợi ích

cũng như chi phí cho việc thực hiên các mô hình áp dụng tại Đà Nẵng nhằm điều tiết

GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.

Hình 4.6 Tổng thu – chi ngân sách, các khoản thu về nhà đất và chi xây dựng cơ bản của

18,000,000

16,000,000

Tổng thu ngân sách

14,000,000

12,000,000

Các khoản thu về nhà và đất

10,000,000

8,000,000

6,000,000

Tổng chi ngân sách

4,000,000

2,000,000

Chi xây dựng cơ bản

2008

2009

2010

2011

2012 (Ước tính)

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu của UBND TP Đà Nẵng

Đà Nẵng giai đoạn 2008 – 2012 (ĐVT: triệu đồng)

Qua số liệu thu thập từ UBND TP cho thấy, nguồn thu từ đất từ năm 2003 - 2011 đạt trên

25.271 tỷ đồng. Các khoản thu về nhà và đất góp khoảng 25% - 36% tổng thu ngân sách địa

phương trong giai đoạn 2008 – 2011, tuy nhiên, TP đầu tư cho xây dựng cơ bản rất lớn chiếm

từ khoảng 29% - 47% tổng chi ngân sách. Tuy các khoản thu về nhà và đất không đáp ứng

được hoàn toàn cho chi đầu tư xây dựng cơ bản nhưng đã đóng góp lớn cho việc xây dựng

CSHT để phát triển kinh tế của địa phương trong tương lai.

Việc chỉnh trang, cải tạo đô thị và đầu tư CSHT đồng bộ, hiện đại của TP có tác động làm

giảm ùn tắc giao thông, tránh nhà siêu mỏng và đất đa giác, tạo môi trường sống sạch sẽ,

khang trang và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân đô thị, làm tiền đề cho TP phát triển

kinh tế - xã hội. Những ngoại tác này của mô hình không thể đo lường được.

Hộp 4.1 Tính GTTTTĐ tại DA đường Nguyễn Văn Linh nối dài TP Đà Nẵng

Diện tích đất DA 379.336m2, gồm: diện tích mặt đường 143.000m2, 236.336m2. Chiều dài 1.430m. Chiều

rộng THĐ 265,27m.

Kinh phí đầu tư 328.445.016 triệu đồng Suất đầu tư 865,842 (triệu đồng/m2)

Diện tích đất thu hồi 42.345,2 m2. Trong đó: THĐ ở 26.407m2, đất chuyên dùng 14.884,8m2, đất nông nghiệp 125,9m2. Số hộ gia đình bị ảnh hưởng 366 hộ.

Chi phí BT, hỗ trợ 328.371,816 (triệu đồng): BT đất 264.359,816 (triệu đồng), BT tài sản 58.947 (triệu đồng), Hỗ trợ 5.065 (triệu đồng)  Chi phí BT, hỗ trợ /m2 đất thu hồi 7,75 (triệu đồng/m2), Giá đất BT bình quân 6,38 (triệu đồng/m2)

Đất thương phẩm (60% diện tích đất hai bên đường): 141.801,60m2

Giá đất thị trường (quí IV năm 2011): 45(triệu đồng).

Giá UBND công bố ngày 1/1 là: 25,2(triệu đồng).

Doanh thu là 4.863.060 triệu đồng, hoàn trả chi phí đầu tư thì giá trị tăng thêm là 3.760,07 triệu đồng, bình quân giá trị tăng thêm 17,83 triệu đồng/m2.

Nguồn: UBND TP Đà Nẵng và Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất – Tổng Cục QLĐĐ

Khi những con đường được mở rộng với CSHT kỹ thuật và điều kiện kinh tế được nâng cao,

giá trị quyền SDĐ nhờ đó cũng tăng, các đối tượng SDĐ và NN đều được hưởng lợi ích từ

GTTTTĐ.

- NN ngoài phần thu nhập khi bán đấu giá, giao hay cho thuê các khu đất thương mại, còn

nhận được nguồn thuế nhà đất hàng năm, thuế chuyển quyền SDĐ cao hơn do giá đất khu

vực đã đầu tư tăng nhờ CHST.

- Người dân hiến đất mở đường và người dân trong khu TĐC được hưởng lợi ích từ

GTTTTĐ khi NN đầu tư CSHT. Trên thực tế, giá đất thị trường của các khu đất này tăng,

người dân có thể tiến hành chuyển nhượng, tìm khu đất thích hợp để định cư và có thu nhập

thêm từ giá trị tăng thêm đó.

- Đối với các nhà đầu tư trên địa bàn TP, lợi ích thu được là giảm được chi phí, thời gian BT,

đảm bảo DA thực hiện đúng tiến độ và sự cạnh tranh lành mạnh qua việc đấu giá quyền

SDĐ các khu đất thương mại.

Với chính sách giảm 10% tiền SDĐ cho các đối tượng nộp tiền SDĐ trong vòng 60 ngày kể từ

ngày ký hợp đồng, UBND TP khuyến khích người SDĐ nộp số tiền SDĐ sớm, nhờ đó UBND

có vốn để thực hiện các DA khác với chi phí vốn 10% thay vì phải đi vay với lãi suất cao hơn

(Lãi suất cho vay ưu đãi của Quỹ Đầu tư Phát triển TP Đà Nẵng từ 12% - 13%/năm). Chính

sách này góp phần tiết kiệm chi phí cho UBND, đồng thời tác động tích cực đến tâm lý của

người SDĐ.

Như vậy, những thành công của Đà Nẵng với sự phát triển CSHT và sự đồng thuận của người

dân bị THĐ đã chứng minh được phần nào lợi ích của mô hình.

4.2.4 Tiêu chí “Phù hợp, tương thích với các chính sách, pháp luật khác”

Các văn bản chính sách áp dụng cho mô hình tại TP Đà Nẵng được tìm hiểu ban hành dựa trên

cơ sở hệ thống pháp luật Việt Nam về đất đai với mục tiêu phù hợp với các quy định Hiến

pháp, LĐĐ2003 và các văn bản của Bộ ngành trong lĩnh vực đất đai, BTHT&TĐC.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ tại văn bản số 2852/KL-TTCP ngày

02/11/2012 và Thông báo số 160/TB-TTCP ngày 17/01/2013 về việc chấp hành pháp luật về

thanh tra, khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng giai đoạn 2003-2011, UBND TP Đà

Nẵng có nhiều sai phạm và gây thất thu cho Ngân sách NN trong giao đất, đấu giá, chuyển

quyền SDĐ, thu tiền SDĐ, thời gian gia hạn và các trường hợp miễn nộp tiền SDĐ, giảm tiền

SDĐ cho các đối tượng nộp tiền nhanh, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.

Ngày 19/01/2013, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Văn Hữu Chiến ký Thông báo số 12/TB-

UBND phản hồi kết luận của Thanh tra Chính phủ, với nội dung kết luận QLĐĐ ở Đà Nẵng từ

năm 2003-2011 có nhiều sai phạm dẫn đến thất thoát hơn 3.400 tỷ đồng không có cơ sở và

thiếu tính thuyết phục.

Ngày 05/3/2013, Thanh tra Chính phủ tổ chức họp báo công khai bản kết luận tại Đà Nẵng.

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT thành lập đoàn công tác kiểm tra việc chấp

hành Luật Đất đai của Đà Nẵng từ 18/3-19/4. Gần đây, Bộ Tư pháp có Công văn số

1547/BTP-PLDSSKT với nội dung các kết luận của Thanh tra Chính phủ là có cơ sở pháp lý.

Sau kết luận của Thanh tra Chính phủ, có nhiều ý kiến ủng hộ UBND TP Đà Nẵng trên các

diễn đàn, ý kiến bạn đọc sau các bài báo. Trong phạm vi đề tài, tác giả không đưa ra kết luận

về xác định các chính sách của Đà Nẵng là đúng luật hay trái luật. Đề tài đề cập đến vấn đề

này để thấy còn bất cập trong hệ thống pháp luật cho các sáng tạo của địa phương khi thực

hiện mục tiêu chính sách, mặc dù chính sách mang lại lợi ích cho NN, người dân và nhận được

sự đồng thuận của cộng đồng.

Ngoài ra, vì có một số điểm chưa thống nhất giữa LĐĐ2003 với Luật Dân sự, Luật Khiếu nại,

Luật Tố cáo cũng khiến cho TP Đà Nẵng gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thụ lý và giải

quyết khiếu nại tố cáo.

4.2.5 Tiêu chí “Khuyến khích cạnh tranh thương mại, thúc đẩy đầu tư”

Với hệ thống chính quyền mạnh, Đà Nẵng đã nâng cao được tính cạnh tranh cấp tỉnh nhờ lấy

việc xây dựng hạ tầng đô thị và cải cách bộ máy chính quyền làm yếu tố then chốt. Cơ chế

chuyển dịch đất đai bắt buộc mà Đà Nẵng áp dụng đã làm giảm khiếu kiện của người dân cũng

như tình trạng đầu cơ khi giải quyết được bất hợp lý về giá đất BT giữa các DA phục vụ công

cộng (giá đất NN quy định hàng năm) và DA kinh doanh thương mại quy định tại Nghị định

69/2009/NĐ-CP (giá thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân) trên cùng địa bàn. Mặc dù,

quyền của các nhà đầu tư khi thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc thấp hơn việc tự

thỏa thuận giá với người dân nhưng giá thỏa thuận và những đòi hỏi quá đáng của một số

người dân làm giá trị BT nâng lên quá cao gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Việc UBND TP

thực hiện toàn bộ quy trình THĐ, GPMB và giao đất sạch cho nhà đầu tư giúp nâng cao hiệu

quả kinh tế khi DA được triển khai nhanh và đúng tiến độ. Đồng thời, qua đấu giá quyền sử

dụng các khu đất thương mại, TP đảm bảo được tính công bằng và cạnh tranh lành mạnh cho

các nhà đầu tư. Sự khuyến khích cạnh tranh, thương mại thúc đẩy đầu tư ở Đà Nẵng được thể

hiện qua việc Đà Nẵng luôn nằm trong nhóm dẫn đầu về chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh

(PCI) giai đoạn 2005-2011 và Chỉ số Hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI)

năm 2011.

Nguồn: Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2012) và CECODES, TCMT, BDN & UNDP (2012)

Hình 4.7 Kết quả CPI giai đoạn 2005-2012 và PAPI năm 2011 của Đà Nẵng

Dưới áp lực thu hút đầu tư, các CQCN của Đà Nẵng phải luôn tiến hành cải cách đổi mới, rà

soát, kiểm tra công tác quản lý, định hướng và có các biện pháp khắc phục những hạn chế một

cách hiệu quả. Với môi trường đầu tư thông thoáng, các chính sách khuyến khích đầu tư, cùng

với hệ thống giao thông tốt, đô thị khang trang, tỷ lệ khiếu kiện thấp, Đà Nẵng là địa phương

có năng lực thu hút đầu tư cao hơn so với các tỉnh khác. Vậy chính sách và cơ chế thực hiện

mô hình của Đà Nẵng không chỉ điều tiết hài hòa lợi ích các bên mà còn khuyến khích thúc

đẩy đầu tư.

CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

5.1 Kết luận

Thông qua hai mô hình và các chính sách THĐ, BTHT&TĐC, Đà Nẵng có cách tiếp cận riêng

trong sử dụng quỹ đất làm nội lực để phát triển với sự đồng thuận của người dân. Đồng thời,

công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý và SDĐ, nhằm thể

chế hóa chính sách của Đảng, pháp luật của NN về đất đai trong điều kiện thực tiễn địa

phương kết hợp với khâu tổ chức thực hiện nghiêm túc, minh bạch và đồng bộ, TP Đà Nẵng

đã điều tiết phần GTTTTĐ gắn với CSHT được đầu tư một cách bình đẳng hơn cho NN, người

dân và nhà đầu tư. Qua đó, Đà Nẵng tiến hành nâng cấp, chỉnh trang đô thị và xây dựng nhiều

khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, hiện đại với quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, tạo được đột phá

trong phát triển CSHT làm tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Những kết quả của TP Đà Nẵng trong thời gian qua đã giúp TP trở thành “hiện tượng” cho các

địa phương khác học hỏi. Tại Hội nghị Tổng kết thực hiện LĐĐ2003 toàn quốc ngày

10/12/2010, Bộ trưởng Bộ TNMT Phạm Khôi Nguyên khẳng định: “Đà Nẵng phải là khâu đột

phá, nhằm hướng dẫn thi hành và đưa Luật Đất đai vào cuộc sống. Từ đó, coi đây là mô hình

điểm cần nhân rộng ra các địa phương cả nước”.

5.2 Kiến nghị chính sách

Điều quan trọng tạo nên sự thành công của Đà Nẵng trong công tác điều tiết này là sự đồng bộ

của các chính sách cũng như cơ chế thực hiện của bộ máy chính quyền, tạo được sự đồng

thuận của người dân. Do đó, tác giả đưa ra một số giải pháp làm cơ sở cho các địa phương

tham khảo, góp phần nâng cao hiệu quả điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.

5.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách

Việc điều tiết lợi ích cho các chủ thể chịu tác động của quá trình ĐTH một cách công bằng và

hài hòa cần vai trò quản lý của NN thông qua hệ thống các chính sách cụ thể. Do đó, chính

quyền trung ương cũng như chính quyền địa phương cần chú trọng công tác xây dựng các

chính sách phù hợp hỗ trợ cho việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH như sau:

- Vì một trong những mục đích của Bảng giá các loại đất trên địa bàn của các địa phương

vào ngày 01/01 hàng năm là làm cơ sở để tính các khoản thu tài chính từ đất nên việc xây

dựng bảng giá này cũng góp phần trong việc điều tiết GTTTTĐ. Do đó, các địa phương cần

có sự phối hợp hợp lý khi đưa các con đường mới được quy hoạch hoặc chỉnh trang, đầu tư

CSHT vào bảng giá trong quá trình xây dựng bảng giá này với tiến trình thực hiện quy

hoạch, chỉnh trang và TĐC cho người dân có đất bị thu hồi. Tiêu chí thực hiện là “đúng

thời điểm và đúng mức giá” nhằm tạo sự công bằng cho người dân bị THĐ khi nhận

BTHT&TĐC và đất TĐC, thông qua đó giảm bớt xung đột lợi ích giữa các bên khi ĐTH.

- Ban hành sớm các chính sách về loại thuế, phí và lệ phí nhằm điều tiết GTTTTĐ đối với

trường hợp NN đầu tư kết cấu hạ tầng vì nguồn thu từ đất của Việt Nam chủ yếu là từ tiền

SDĐ được trả một lần nên mang tính hạn chế, thiếu bền vững và ổn định. Phí hạ tầng kỹ

thuật đô thị là nguồn thu thực hiện đối với các chủ SDĐ và BĐS khi có giao dịch mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê nhà đất ở trong khu vực khi NN tiến hành mở đường, chỉnh trang

đô thị, giá trị đất tăng lên và người dân được hưởng lợi từ việc quy hoạch, chỉnh trang này

sẽ bị thu phí. Phí hạ tầng kỹ thuật đô thị có thể áp dụng cho tất cả các DA và tạo được sự

công bằng khi chỉ điều tiết giá trị lợi nhuận tăng thêm của những người dân hưởng lợi,

đồng thời, nguồn thu này góp phần tăng thêm nguồn vốn đầu tư xây dựng CSHT cho địa

phương. Thuế BĐS là một khoản thu góp phần tăng nguồn thu hỗ trợ nguồn ngân sách địa

phương cho đầu tư CSHT, có thể điều tiết hợp lý và công bằng trong quá trình SDĐ, nhà ở,

và hạn chế được tính trạng đầu cơ cũng như điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.

- Mở rộng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đối với một số DA chỉnh trang đô thị ở các

địa phương để NN đứng ra THĐ, BTHT&TĐC cho người dân và giao cho nhà đầu tư sau

khi đã tính toán phân chia hài hòa lợi ích của các chủ thể hưởng lợi và chịu thiệt khi các địa

phương tiến hành ĐTH.

- Xây dựng cơ chế khuyến khích người SDĐ có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị

quyền SDĐ vào các DA đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế.

- Trong quá trình sửa đổi, bổ sung LĐĐ2003, Chính phủ cần chú ý hoàn thiện chính sách,

pháp luật về đất đai đang gây vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực thi, đặc

biệt trong lĩnh vực giá đất, BTHT&TĐC.

5.2.2 Nhóm giải pháp về áp dụng các mô hình

Qua thành công của Đà Nẵng và DA thí điểm của các địa phương khác, các địa phương nên

tìm hiểu để áp dụng Mô hình “Biên chỉnh trang” và Mô hình “Người dân góp vốn bằng quyền

SDĐ” nhằm điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH.

 Mô hình “Biên chỉnh trang” hay “Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất

hai bên đường” (như đã mô tả trong Mô hình 1 phần 3.1).

Ưu điểm của mô hình này là kết hợp được các DA với công tác chỉnh trang đô thị; tiết kiệm

thời gian và chi phí lập DA do lồng ghép phần BT, giải tỏa nhiều DA vào một DA lớn; hạn

chế sự chênh lệch giá BT của các DA liền kề (đặc biệt quan trọng nếu DA chính là phát triển

kinh tế và BT theo giá thị trường – trong khi DA chỉnh trang là DA công cộng lại được BT

theo giá đất do NN quy định); nguồn vốn để BT giải tỏa (cho phần ngoài DA, thuộc vành đai

chỉnh trang) lấy từ việc bán đấu giá, chuyển nhượng mặt bằng phần diện tích ngoài DA; tạo ra

sự đồng thuận cao hơn cho người bị THĐ (do có nhà ở mới, TĐC tại chỗ); quỹ nhà TĐC lớn

cho nhiều DA khác nhau.

Tuy nhiên, mô hình này có các hạn chế như sau: một là cần rất nhiều vốn để thực hiện giải tỏa

rộng hơn nhu cầu, đầu tư xây dựng khu TĐC và xây dựng chính sách thu hút đầu tư tốt để các

nhà đầu tư san sẻ chi phí đầu tư xây dựng và bán khu đất thương mại để thu hồi vốn và có

được DA phát triển đô thị để tái đầu tư; hai là xuất hiện mâu thuẫn giữa đất thu hồi thường có

giá trị không lớn với nhà TĐC có giá khá cao do đã có thêm chi phí xây dựng, gây khó khăn

cho người nhận TĐC và người dân chỉ mua được khi NN trợ giá hoặc cho trả góp dài hạn; ba

là cần có quy hoạch sử dụng ngay các khu đất sẽ dự phòng tránh để lâu, không thể thu hồi,

quay vòng vốn đầu tư.

 Mô hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ” là việc người dân có đất nằm trong khu

quy hoạch cùng góp vốn vào DA để giải quyết mâu thuẫn về lợi ích của người dân có đất bị

thu hồi và chủ đầu tư. Đồng thời, đây cũng là giải pháp mang lại lợi ích cho công tác quản lý

kinh tế của NN khi giảm khiếu kiện kéo dài, giảm tình trạng bần cùng hóa của người dân bị

THĐ khi sử dụng hết tiền BTHT&TĐC và tạo môi trường đầu tư đáng tin cậy cho các nhà đầu

tư.

Nguồn: Dư Phước Tân (2008)

Hình 5.1 Lý thuyết Mô hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ”

5.3 Tính khả thi của những kiến nghị

Hai mô hình áp dụng tại Đà Nẵng chỉ có thể áp dụng tại các địa phương có quỹ đất để quy

hoạch và phân bổ TĐC. Cơ chế người dân góp đất để nâng cấp hạ tầng đô thị cũng đã được

một số cộng đồng dân cư đô thị ở Việt Nam áp dụng nhưng chỉ ở những DA rất nhỏ, trong

phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường. Đối với các khu trung tâm đô thị lớn như TP Hồ

Chí Minh và Hà Nội thì các mô hình này khó phát huy tác dụng do giá trị đất của các khu vực

trung tâm là rất lớn, khi thu hồi BTHT&TĐC khó đạt được mục tiêu hoán đổi với giá trị tương

đương. Đồng thời, với khu vực đô thị rộng lớn và phát triển khá lâu thì việc điều chỉnh tiến độ

quy hoạch ở các TP lớn sẽ gặp khó khăn.

5.4 Hạn chế của nghiên cứu

Việc Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra và ra thông báo kết luận ngày 17/01/2013 đối

với TP Đà Nẵng xảy ra trong thời gian nghiên cứu của đề tài đã gây khó khăn, gián đoạn trong

việc thu thập số liệu từ UBND TP Đà Nẵng. Đồng thời, việc phỏng vấn, điều tra, khảo sát ý

kiến của người dân cũng gặp khó khăn. Do sau một thời gian nhận đất TĐC người dân thường

chuyển nhượng đất TĐC khi giá đất tăng và chuyển đến khu vực khác phù hợp hơn với điều

kiện của họ, dẫn đến việc tác giả khó tiếp cận được với những người dân có đất bị thu hồi và

nhận đất TĐC – những người thật sự chịu tác động của việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình

ĐTH tại Đà Nẵng. Do thời gian nghiên cứu có hạn, tác giả không đi sâu vào đo lường được tất

cả các ngoại tác của mô hình.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. Bộ Tài chính (2011), “Hội thảo khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát

triển hạ tầng cơ sở”, Bộ Tài chính, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1539781?pers_id=2177092&item_i

d=52577512&p_details=1

2. CECODES, TCMT, BDN & UNDP (2012), “Chỉ số Hiệu quả Quản trị và Hành chính

công cấp tỉnh ở Việt Nam: Đo lường từ kinh nghiệm thực tiễn của người dân”, Trung

tâm Nghiên cứu Phát triển Hỗ trợ cộng đồng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.papi.vn/sites/default/files/docs_2012/DANANG_PAPI2011_VIE.pdf

3. Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá

đất, THĐ, BTHT&TĐC.

4. Nam Cường (2013), “Đà Nẵng ra thông báo phản hồi về sai phạm đất đai”, Thư viện

pháp luật, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-

su-phap-luat/thoi-su/4038/da-nang-ra-thong-bao-phan-hoi-ve-sai-pham-dat-dai.

5. Nguyễn Chí Dũng, Trần Văn Thạch (2012), “Những bài học từ chương trình di dời,

giải tỏa, TĐC ở TP Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày

14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.danangcity.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dbgt_asxh/goc_nh

in_truyen_thong?p_pers_id=&p_folder_id=14727462&p_main_news_id=15629744&

p_year_sel=.

6. Quỳnh Đan (2010), “Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu”, Cổng

thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.danangcity.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dbgt_asxh/gtdb_t

dc?p_pers_id=14375698&p_folder_id=&p_main_news_id=18979564&p_year_sel

7. Lê Gia Lộc (2011), “Tên đường Đà Nẵng: Con số biết nói”, Báo Đà Nẵng, truy cập

ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://www.baodanang.vn/channel/5433/201103/Ten-

duong-da-Nang-Con-so-biet-noi-2036507/.

8. Phạm Ngô Minh (2002), Đường phố Đà Nẵng, NXB Đà Nẵng.

9. Thành Nam (2011), “Dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào Đà Nẵng”, Báo 24h, truy cập

ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://hcm.24h.com.vn/tin-da-nang/dong-von-dau-tu-chay-

manh-vao-da-nang-c498a408414.html.

10. Phạm Duy Nghĩa (2012), “Quản trị NN và phát triển”, Bài giảng môn Quản trị NNNN,

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

11. Phạm Duy Nghĩa (2011), Giáo trình pháp luật đại cương, NXB Công an Nhân dân.

12. Peterson, George E. (2009), Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho

CSHT, World Bank.

13. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2012), “Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp

tỉnh”, DA nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.pcivietnam.org/rankings_general.php.

14. Quốc hội (2003), Luật Đất đai.

15. Thái Sơn (2013), “Sai phạm lớn về đất đai tại Đà Nẵng”, Báo Thanh Niên online, truy

cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130118/sai-

pham-lon-ve-dat-dai-tai-da-nang.aspx.

16. Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại TP.

Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu và Phát triển TP.Hồ Chí Minh

17. Nguyễn Chính Tâm (2012), “NN nên được hưởng chênh lệch địa tô”, Báo Tuần Việt

Nam, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ: http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2012-07-

27-nha-nuoc-nen-duoc-huong-chenh-lech-dia-to.

18. Trần Văn Thạch (2006), Biến đổi việc làm và thu nhập của nhóm dân sau TĐC ở TP.

Đà Nẵng, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội TP.Đà Nẵng.

19. Thanh tra Chính phủ (2013), “Bộ Tư pháp: Kết luận Thanh tra Chính phủ có cơ sở

pháp lý”, Báo Thanh tra điện tử, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://thanhtra.com.vn/tabid/77/newsid/65329/temidclicked/2/seo/Ket-luan-cua-Thanh-

tra-Chinh-phu-co-co-so-phap-ly/Default.aspx.

20. Việt Thắng (2011), “Hội thảo “Thông minh + Kết nối - Xu thế phát triển nhà ở và đô

thị””, Bộ Thông tin và Truyền thông, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://mic.gov.vn/tintucsukien/tinhoatdongcuabo/Trang/Hộithảo“ThôngminhKếtnốiXut

hếpháttriểnnhàởvàđôthị.aspx.

21. Lê Quang Thuận, Nguyễn Bội Quỳnh Anh (2012), “Thu từ giá trị tăng thêm của đất do

đầu tư hạ tầng mang lại tại các nước”, Tạp chí Tài chính, (10/2012).

22. Tổng Cục QLĐĐ (2012), Báo cáo Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối

GTTTTĐ phục vụ sửa đổi LĐĐ2003.

23. Tôn Nữ Quỳnh Trân, Trương Hoàng Trương (2010), “Hà Nội ĐTH trong bối cảnh

ĐTH chung của cả nước”, Báo cáo Hội thảo khoa học quốc tế kỷ niệm 1000 năm

Thăng Long – Hà Nội: Phát triển bền vững thủ đô Hà Nội văn hiến, anh hùng, vì hòa

bình, tr. 937 – 948.

24. Triệu Văn Tùng (2012), “Thực hiện Luật Đất đai 2003: Hiệu quả và có nhiều đột phá”

Báo Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://baodanang.vn/channel/5404/201210/Thuc-hien-Luat-dat-dai-2003-Hieu-qua-va-

co-nhieu-dot-pha-2196868/.

25. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “CSHT TP. Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà

Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Co_so_ha

_tang.

26. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “Tổng quan kinh tế Đà Nẵng qua biểu đồ”, Cổng thông

tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.danangcity.gov.vn/portal/pls/portal/SHARED_APP.UTILS.print_preview_

recurrent_news?p_page_url=http%3A%2F%2Fwww.danangcity.gov.vn%2Fportal%2F

page%2Fportal%2Fdanang%2Fquydautu%2Flinh_vuc_hoat_dong&p_itemid=156645

20&p_siteid=53&p_persid=&p_language=vi.

27. UBND TP. Đà Nẵng (2012), “Vị trí địa lý, diện tích tự nhiên TP. Đà Nẵng”, Cổng

thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 tại địa chỉ:

http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Dieu_kien

_tu_nhien.

28. World Bank (2011), Cơ chế NN THĐ và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam:

Phương pháp tiếp cận, Định giá đất và Giải quyết khiếu nại của dân.

29. World Bank (2011), Báo cáo Đánh giá ĐTH ở Việt Nam – Báo cáo hỗ trợ kỹ thuật.

Tiếng Anh

30. OECD (1995), Recommendation of the council of the OECD on improving the quality

of the government regulation.

31. OECD (2005), OECD guiding principles for regulatory quality and performance.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Tổng quan về TP Đà Nẵng

TP Đà Nẵng nằm ở 15055' đến 16014' vĩ độ Bắc, 107018' đến 108020' kinh độ Đông, Bắc đối

với vùng đất liền, giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế, Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp

Biển Đông. Đối với vùng biển, TP Đà Nẵng có Huyện đảo Hoàng Sa gồm 37 đảo, đá, bãi cạn, bãi ngầm và một số đối tượng địa lý khác, nằm trên vùng biển rộng khoảng 30.000 km2, nằm ở khu vực biển giữa vĩ độ 15045’- 17015’ Bắc, kinh độ 1110- 1130 Đông, cách đảo Lý Sơn (thuộc

tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam) khoảng 120 hải lý.

Nằm ở vào trung độ của đất nước, trên trục giao thông Bắc - Nam về đường bộ, đường sắt,

đường biển và đường hàng không, cách Thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách TP Hồ Chí

Minh 964 km về phía Nam. Ngoài ra, Đà Nẵng còn là trung điểm của 4 di sản văn hoá thế giới

nổi tiếng là cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn và Rừng quốc gia Phong Nha - Kẻ

Bàng.

Trong phạm vi khu vực và quốc tế, TP Đà Nẵng là một trong những cửa ngõ quan trọng ra

biển của Tây Nguyên và các nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma đến các nước vùng

Đông Bắc Á thông qua Hành lang kinh tế Đông Tây với điểm kết thúc là Cảng biển Tiên Sa.

Nằm ngay trên một trong những tuyến đường biển và đường hàng không quốc tế, TP Đà Nẵng

có một vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho sự phát triển nhanh chóng và bền vững.

TP Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 1.283,42 km2; trong đó, các quận nội thành chiếm diện tích 241,51 km2, các huyện ngoại thành chiếm diện tích 1.041,91 km2.

Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) và tốc độ tăng trưởng GDP của

Đà Nẵng luôn cao hơn bình quân chung của cả nước. Năm 2011, GDP bình quân đầu người

của TP đạt 2283 USD, tốc độ tăng trưởng GDP của Đà Nẵng là 13%, trong khi tốc độ tăng

trưởng GDP của cả nước giảm còn 5,89%.

(http://www.danang.gov.vn/)

Phụ lục 2: Một số khái niệm

Một số khái niệm được sử dụng trong đề tài được quy định tại Luật Đất đai năm 2003

(LĐĐ2003) như sau:

Thu hồi đất là việc NN ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐ hoặc thu lại đất đã

giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của LĐĐ2003.

Bồi thường khi NN THĐ là việc NN trả lại giá trị quyền SDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi

cho người bị THĐ.

Hỗ trợ khi NN THĐ là việc NN giúp đỡ người bị THĐ thông qua đào tạo nghề mới, bố trí

việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

Tái định cư là việc người SDĐ bị NN THĐ theo quy định mà phải di chuyển chỗ ở thì được

bố trí TĐC bằng một trong các hình thức: BT bằng nhà ở, BT bằng đất ở hoặc BT bằng tiền để

tự lo chỗ ở mới.

Quyền SDĐ theo LĐĐ2003 là tất cả các quyền được giao cho các đối tượng quản lý, SDĐ,

bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho hay góp vốn

bằng quyền SDĐ.

Giá quyền SDĐ (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do NN quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ. Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của

quyền SDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định.

Trên thực tế, giá trị của đất đai (hay giá trị quyền SDĐ) phụ thuộc vào mức độ hữu ích hoặc

khả năng đáp ứng các nhu cầu của người sử dụng do các thuộc tính của đất đai bao gồm bản

chất cố định và lâu bền của đất đai, sự hữu hạn của đất đai, tính không đồng nhất về địa điểm,

vị trí, năng suất của đất đai.

GTTTTĐ trong quá trình ĐTH là giá trị tăng thêm của đất đai khi chịu các tác động của các

yếu tố: vị trí tự nhiên của thửa đất, NN quy hoạch, NN đầu tư hạ tầng, người sử dụng đầu tư

hạ tầng và đầu cơ của thị trường (Dư Phước Tân, 2008, tr.10).

Văn bản/ Quyết định

Ngày BH

Trích yếu

QĐ 47/2006/QĐ-UBND

18/5/2006 Quy định về trình tự, trách nhiệm giải quyết công việc cho tổ chức, công dân trong công tác BT thiệt hại, bố trí TĐC khi NN THĐ trên địa bàn TP. Đà Nẵng

QĐ 70/2007/QĐ-UBND

20/12/2007 Ban hành các loại giá đất trên địa bàn TP

QĐ 71/2007/QĐ-UBND

20/12/2007 Quy định về BTHT&TĐC khi NN THĐ trên địa bàn TP Đà

Nẵng

QĐ 08/2008/QĐ-UBND

28/1/2008 Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Đà Nẵng

QĐ 17/2008/QĐ-UBND

10/3/2008 Điều chỉnh mức ghi nợ tiền SDĐ và hỗ trợ tiền thuê nhà đối

với các hộ giải tỏa các DA trên địa bàn TP

QĐ 18/2008/QĐ-UBND

13/3/2008 Điều chỉnh và bổ sung quy định về BTHT&TĐC khi NN THĐ trên địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo QĐ số 71/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 của UBND TP

QĐ 2490/QĐ-UBND

25/3/2008

Tiếp tục thu nợ tiền SDĐ có áp dụng giảm nợ đã quy vàng đối với hộ dân được giao quyền SDĐ ở TĐC

QĐ 24/2008/QĐ-UBND

21/4/2008 Điều chỉnh mức ghi nợ tiền SDĐ đối với các hộ giải tỏa các

DA trên địa bàn TP

QĐ 25/2008/QĐ-UBND

21/4/2008

Sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 70/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 của UBND TP

QĐ 3483/QĐ-UBND

29/4/2008 Giảm nợ và thu tiền SDĐ đối với hộ dân được giao quyền

SDĐ ở

QĐ số 58/2008

20/12/2008 Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng

QĐ 22/2009/QĐ-UBND

4/9/2009

Sửa đổi, bổ sung Quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo QĐ số 58/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của UBND TP

NQ 85/2009/NQ-HĐND

24/12/2009 NQ HĐND khóa VII, kỳ thứ 15 về nhiệm vụ năm 2010

QĐ 35/2009/QĐ-UBND

24/12/2009 Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng

QĐ 36/2009/QĐ-UBND

24/12/2009 Quy định về BTHT&TĐC khi NN THĐ trên địa bàn TP Đà

Nẵng

NQ 105/2010/NQ-HĐND

03/12/2011 NQ HĐND khóa VII, kỳ thứ 17 về nhiệm vụ năm 2011

QĐ 44/2010/QĐ-UBND

17/12/2010 Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP.Đà Nẵng

QĐ 50/2010/QĐ-UBND

30/12/2010 Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phụ lục và quy định về BTHT&TĐC khi NN THĐ trên địa bàn TP Đà Nẵng ban

Phụ lục 3: Các văn bản, quyết định của UBND TP. Đà Nẵng về THĐ, BTHT&TĐC

hành kèm theo Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của UBND TP

QĐ số 4931/QĐ-UBND

14/6/2011

Thu nợ tiền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được giao quyền SDĐ ở

NQ 23/2011/NQ-HĐND

23/12/2011 NQ HĐND khóa III, kỳ thứ 3 về nhiệm vụ năm 2012

QĐ 35/2011/QĐ-UBND

24/12/2011 Ban hành quy định các loại đất trên địa bàn TP

QĐ 12/2012/QĐ-UBND

26/3/2012 Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với loại đất ở

trên địa bàn TP

QĐ 18/2012/QĐ-UBND

20/4/2012 Ban hành bộ đơn giá đăng ký quyền SDĐ, cấp giấy chứng

nhận quyền SDĐ, lập hồ sơ địa chính

QĐ 20/2012/QĐ-UBND

27/4/2012 Ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP Đà Nẵng

QĐ 21/2012/QĐ-UBND

2/5/2012

Ban hành hệ số áp dụng đối với các thửa đất có vị trí thuận lợi để xác định giá đất trên địa bàn TP Đà Nẵng

QĐ 63/2012/QĐ-UBND

20/12/2012 Ban hành quy định về BTHT&TĐC khi NN THĐ trên địa

bàn TP Đà Nẵng

Phụ lục 4: PHIẾU ĐIỀU TRA TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT

TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN TẠI ĐÀ NẴNG

Tên người được phỏng vấn, điều tra: ............................................................................................

Địa chỉ hiện tại: ................................................................................................................................

I. Thông tin về việc THĐ và BTHT&TĐC cho người bị THĐ

1. Thông tin về thửa đất và công trình gắn liền với đất bị thu hồi và BT, TĐC (nếu có)

Thửa đất và công trình gắn liền với đất bị thu hồi Thửa đất và công trình gắn liền với đất được TĐC

Thời điểm thu hồi: Thời điểm TĐC:

Vị trí thửa đất: Địa chỉ: Đường loại: Vị trí: Đặc điểm thửa đất: Diện tích (m2) Kích thước Mục đích sử dụng Giá thị trường Giá BT Đặc điểm công trình gắn liền với đất: Diện tích sàn (m2) Diện tích sử dụng Loại công trình Giá thị trường Giá BT Đánh giá các các yếu tố khác: Thu nhập Chi tiêu Điện, nước CSHT đô thị Trường học, Bệnh viện, Chợ Khác

2. Các khoản BT, hỗ trợ được hưởng:

 BT, hỗ trợ về đất  BT, hỗ trợ về tài sản trên đất

 Hỗ trợ TĐC  Hỗ trợ di chuyển, tiền thuê nhà

 Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất  HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

 Hỗ trợ ngừng SXKD  BT cho người lao động do ngừng việc

3. Các chính sách hỗ trợ khác:

 Hỗ trợ các đối tượng chính sách, hộ nghèo, hộ già yếu neo đơn, hộ khó khăn đột xuất

 Chính sách thưởng tiến độ

 Chính sách miễn giảm tiền SDĐ và cho nợ tiền SDĐ

 Khác: .............................................................................................................................................

Tổng giá trị các khoản BT, hỗ trợ và TĐC: ..................................................................................

Tổng số tiền SDĐ phải nộp khi nhận TĐC:...................................................................................

II. Đánh giá của người bị THĐ về chính sách BTHT&TĐC của Đà Nẵng

1. Mức độ hiểu biết về chính sách BTHT&TĐC của người bị THĐ

 Không biết  Không có ý kiến  Tương đối hiểu biết  Hiểu biết

2. Người bị THĐ hiểu biết về chính sách BTHT&TĐC là do:

 Tự tìm hiểu  Thông tin công khai của các CQCN  Công tác dân vận

3. Đánh giá quá trình thực thi các chính sách BTHT&TĐC của các CQCN

 Không chính xác  Không có ý kiến  Tương đối chính xác  Chính xác, hiệu quả

4. Mức độ hài lòng của người bị THĐ về chính sách BTHT&TĐC

 Không hài lòng  Không có ý kiến  Tương đối hài lòng  Hài lòng

5. Lý do người bị THĐ đồng ý bàn giao mặt bằng và nhận BTHT&TĐC

 Các chính sách BT, hỗ trợ phù hợp  Vì lợi ích cộng đồng

 Được hưởng nhiều lợi ích (từ giá đất hoặc điều kiện sống, môi trường, cảnh quan, CSHT,…)

 Khác: .............................................................................................................................................

6. Nếu không hài lòng, phản ứng của người dân bị THĐ

 Khiếu kiện, tố cáo  Không có ý kiến  Không đồng ý bàn giao mặt bằng

 Khác: .............................................................................................................................................

7. Lý do người dân bị THĐ không hài lòng về chính sách BT, hỗ trợ và TĐC

 Chính sách chưa thỏa đáng  Các CQCN thực thi không đúng

 Khác: .............................................................................................................................................

…………………., Ngày …. tháng …. năm 2013

Người được điều tra

Phụ lục 5: KẾT QUẢ KHẢO SÁT TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT

TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN TẠI ĐÀ NẴNG

I. Thông tin về việc THĐ và BTHT&TĐC cho người bị THĐ

100% 14% Tốt hơn 53 6 Kém hơn 0% 0 46,5% 20 Bằng nhau 0% 0 39,5% 17

8 10 16 47% 29% 24%

57 23 15 53 56 52 51 98% 56% 38% 93% 100% 90% 89% 0% 44% 63% 7% 0% 10% 11% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0 18 25 4 0 6 6 1 0 0 0 0 0 0

15 28 9 21 0 0 0 0 1

1. Thông tin về thửa đất và công trình gắn liền với đất bị thu hồi và BT, TĐC (So sánh thông tin thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA đối với người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi) Vị trí thửa đất (Đường loại, Vị trí) Đặc điểm thửa đất (Diện tích, Kích thước, Mục đích sử dụng,…) Đặc điểm CT gắn liền với đất (Diện tích sàn, Diện tích sử dụng, Loại công trình, giá trị công trình…) Giá thị trường Thu nhập khi cư trú Chi tiêu khi cư trú Điện, nước CSHT đô thị Khả năng tiếp cận Trường học, Bệnh viện, Chợ An ninh, Điều kiện, môi trường sống 2. Các khoản BT, hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi được hưởng BT, hỗ trợ về đất BT, hỗ trợ về tài sản trên đất Hỗ trợ TĐC Hỗ trợ di chuyển, tiền thuê nhà Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm Hỗ trợ ngừng SXKD BT cho người lao động do ngừng việc Khác 3. Ngoài ra, người có đất bị thu hồi còn được hưởng các chính sách hỗ trợ khác Hỗ trợ các đối tượng chính sách, hộ nghèo, hộ già yếu neo đơn, hộ khó khăn đột xuất Chính sách thưởng tiến độ Chính sách miễn giảm tiền SDĐ và cho nợ tiền SDĐ Khác 15 15 10 31

II. Đánh giá của người bị THĐ về chính sách BTHT&TĐC của Đà Nẵng

1. Mức độ hiểu biết về chính sách BT, hỗ trợ và TĐC của người bị THĐ 0 Không biết 0%

17% 68% 15% 10 41 9

3% 17% 80% 0% 2 10 48 0

0% 28% 57% 15% 0 17 34 9

0% 20% 43% 37%

1 50 15

0 52 1 0

Không có ý kiến Tương đối hiểu biết Hiểu biết 2. Người bị THĐ hiểu biết về chính sách BT, hỗ trợ và TĐC là do Tự tìm hiểu Thông tin công khai của các CQCN Công tác dân vận Khác 3. Đánh giá quá trình thực thi các chính sách BTHT&TĐC của các CQCN Không chính xác Không có ý kiến Tương đối chính xác Chính xác, hiệu quả 4. Mức độ hài lòng của người bị THĐ về chính sách BT, hỗ trợ & TĐC 0 Không hài lòng 12 Không có ý kiến 26 Tương đối hài lòng Hài lòng 22 5. Lý do người bị THĐ đồng ý bàn giao mặt bằng và nhận BTHT&TĐC Các chính sách BT, hỗ trợ phù hợp Vì lợi ích cộng đồng Được hưởng nhiều lợi ích (từ giá đất hoặc điều kiện sống, môi trường, cảnh quan, CSHT,…) Khác 6. Nếu không hài lòng, phản ứng của người dân bị THĐ Khiếu kiện, tố cáo Không có ý kiến Không đồng ý bàn giao mặt bằng Khác 7. Lý do người dân bị THĐ không hài lòng về chính sách BTHT&TĐC Chính sách chưa thỏa đáng Các CQCN thực thi không đúng Khác 0 0 28

Phụ lục 6: Trình tự thực hiện BTHT&TĐC khi NN THĐ

(Theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy

hoạch SDĐ, giá đất, THĐ, BTHT&TĐC)

Bước 1: UBND cấp huyện thành lập Hội đồng BTHT&TĐC. Trường hợp phương án

BTHT&TĐC đã giao nhiệm cho Tổ chức phát triển quỹ đất thì UBND cấp huyện không phải

thành lập Hội đồng BTHT&TĐC.

Giao nhiệm vụ cho UBND cấp xã phối hợp với chủ đầu tư phổ biến chủ trương THĐ, kế

hoạch BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề theo thẩm quyền.

Bước 2: Hội đồng BTHT&TĐC xây dựng kế hoạch lập phương án BTHT&TĐC

Bước 3: Triển khai công tác lập phương án BTHT&TĐC

1. Công tác ngoại nghiệp: Tổ chức họp dân phổ biến chính sách BTHT&TĐC, kế hoạch kiểm

kê, thu thập số liệu về nguồn gốc SDĐ, nhu cầu TĐC, nhu cầu đào tạo nghề. Tổ chức khảo sát

lại giá đất (nếu giá đất chưa sát giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường)

2. Công tác nội nghiệp: Đối chiếu chính sách, áp giá, tính toán lập phương BTHT&TĐC,

phương án đào tạo nghề cho người bị giải tỏa. Lấy ý kiến hộ dân về phương án BTHT&TĐC,

phương án đào tạo nghề. Niêm yết công khai phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo

nghề.

3. Hoàn thiện phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề, chuyển ngành TNMT thẩm

định

Bước 4: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường :

1. Thẩm định phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề.

2. Trình UBND cùng cấp phê duyệt phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề theo

thẩm quyền.

Bước 5: Tổ chức làm nhiệm vụ BT thực hiện:

1. Chi trả tiền BT

2. Hỗ trợ, TĐC và nhu cầu đào tạo nghề

3. Tham mưu cưỡng chế THĐ (nếu cần)

Bước 6: Bàn giao mặt bằng đất sạch cho chủ DA

Phụ lục 7: Nhà nước nên được hưởng chênh lệch địa tô

Khi đất đai là sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thì

quyền sử dụng và quyền địa tô trên tài sản này lại được phân khúc cho nhiều đối tượng khác

nhau, mà trên hết là vào túi riêng của chủ dự án, nhà đầu tư. Trong khi mức chênh lệch thông

qua chuyển đổi đất đai tăng lên theo cấp số nhân (gấp 3-4 lần, thậm chí là 10 lần sau khi quy

hoạch hay đầu tư vào CSHT), thì lợi ích có được từ giá đền bù của người nông dân, hay người

được đền bù còn thấp, chênh lệch quá khập khiễng so với giá thực mua bán bên ngoài. Theo

Thứ trưởng Bộ TNMT Nguyễn Mạnh Hiển, thực tế hiện nay việc Nhà nước chuyển đổi mục

đích sử dụng đất, đầu tư CSHT làm giá trị đất tăng lên. Sau khi Nhà nước đầu tư phát triển

CSHT, giá đất tại các điểm này dự kiến còn tăng hơn so với trước khi quy hoạch.

Ở TP.HCM, doanh nghiệp mua lại đất nông nghiệp của người dân với giá 5 đến 10 triệu

đồng/m2 để thực hiện các dự án kinh doanh BĐS với giá vài chục triệu đồng một mét vuông.

Hay như một quyết định hành chính như sáp nhập Mê Linh, Hà Tây,... vào Hà Nội khiến giá

đất ở các khu vực này tăng vọt. Nhưng yếu tố chính làm tăng giá trị đất là do quy hoạch và

đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nếu Nhà nước không đầu tư làm cầu, đường thì đất ở những khu

đô thị sầm uất như Nam Sài Gòn dù giá cao nhưng vẫn là đất nông nghiệp. Chính việc đầu tư

CSHT như mở rộng hệ thống giao thông đã thay đổi bộ mặt của các vùng ven trung tâm. Tuy

nhiên, phần chênh lệch địa tô từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước đầu tư

CSHT đang chảy vào tay các cá nhân, nhà đầu tư nhà đất, doanh nghiệp. Đáng lý ra nguồn thu

này phải được bổ sung vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho chi phí đầu tư hạ tầng.

Nguồn: Nguyễn Chính Tâm (2012)

Phụ lục 8: Kết luận của Thanh tra Chính phủ trong việc chấp hành pháp luật về thanh

tra, khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng tại Đà Nẵng

Theo TTCP, Thủ tướng đã đồng ý kiến nghị của TTCP kiểm điểm Chủ tịch, các phó chủ tịch

UBND TP.Đà Nẵng, các tổ chức và cá nhân có liên quan (thời kỳ 2003 - 2011) theo phân cấp

quản lý cán bộ, đã vi phạm quy định về quản lý SDĐ đai liên quan đến việc xác định giá thu

tiền SDĐ; giảm tiền SDĐ phải nộp cho các đơn vị và cá nhân gây thất thu ngân sách trên

3.434 tỉ đồng; chấm dứt việc giao đất (bán đất) theo hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ.

Đặc biệt, thu hồi và hủy bỏ Quyết định số 6644/QĐ-UBND ngày 28/8/2009 của UBND TP về

việc quy định nộp đủ tiền SDĐ trong vòng 60 ngày được giảm 10%. Thu hồi, hủy bỏ hoặc

điều chỉnh các giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp sai cho 26 đối tượng, đồng thời kiểm tra rà soát

lại tất cả các trường hợp tương tự để thu hồi, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ đúng với diện

tích đất được giao, mục đích SDĐ theo quy hoạch được duyệt và thời hạn SDĐ; thu bổ sung

tiền SDĐ phải nộp khi có sự thay đổi về diện tích và chuyển đổi mục đích SDĐ; thu hồi về

ngân sách TP hơn 1.400 tỉ đồng đối với các NĐT do tính thiếu diện tích thu tiền SDĐ, không

tính đủ tiền chuyển mục đích SDĐ, kéo dài thời gian cho thuê đất từ 50 năm lên 70 năm. Kiểm

tra rà soát lại tất cả các trường hợp tương tự để thu hồi về ngân sách.

Giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ TNMT, UBND TP Đà Nẵng tiến hành xác định lại

giá, diện tích tính thu tiền SDĐ đối với một số DA. Đồng thời, giao Bộ Công an xác minh, làm

rõ dấu hiệu cố ý làm trái các quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư xây dựng; hành vi

chuyển nhượng đất trái pháp luật, gây thất thu ngân sách NN, tập trung vào 6 trường hợp được

nêu trong kết luận thanh tra. Giao Bộ Công an xác minh, làm rõ dấu hiệu cố ý làm trái các quy

định của pháp luật về đất đai và đầu tư xây dựng; hành vi chuyển nhượng đất trái pháp luật,…

nếu có dấu hiệu tội phạm thì phải xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Nguồn: Thái Sơn (http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130118/sai-pham-lon-ve-dat-dai-tai-

da-nang.aspx truy cập lần cuối ngày 4/3/2013)

Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa – Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH

ĐÔ THỊ HÓA – NHỮNG BÀI HỌC TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Ngành: Chính Sách Công

Mã ngành: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Phạm Duy Nghĩa

Hộp 2.1 DA tái phân lô của Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959)

Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam

Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu

Bộ tiêu chí OECD về đánh giá chính sách

Hệ thống giao thông đường bộ TP. Đà Nẵng (km)

Tỷ lệ giải quyết khiếu nại, tố cáo tại TP. Đà Nẵng

Vị trí của thửa đất (đường, loại, vị trí,.....)

Đặc điểm thửa đất (Diện tích, Kích thước, Mục đích sử dụng,…)

Nguồn thông tin về chính sách BTHT&TĐC của người bị thu hồi đất

Đánh giá quá trình thực thi các chính sách BTHT&TĐC của các cơ quan chức năng

Mức độ hài lòng của người bị thu hồi đất về chính sách BTHT&TĐC

Lý do người bị thu hồi đất đồng ý bàn giao mặt bằng và nhận BTHT&TĐC

Hộp 4.1 Tính GTTTTĐ tại DA đường Nguyễn Văn Linh nối dài TP Đà Nẵng

Có thể bạn quan tâm

Đề cương đồ án tốt nghiệp: Thành lập bản đồ địa chính khu vực xã Mỹ Lạc, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An bằng công nghệ GNSS-RTK

Luận án Tiến sĩ: Chính sách phát triển doanh nghiệp khoa học và công nghệ từ thực tiễn vùng Tây Nguyên hiện nay

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Chính sách phát triển doanh nghiệp khoa học và công nghệ từ thực tiễn vùng Tây Nguyên hiện nay

Luận án Tiến sĩ: Động lực làm việc của công chức phường trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Bài giảng Chính sách nhà ở

Nghiên cứu ứng dụng mô hình ngôn ngữ thị giác (VLM) trong quản lý đất đai thông minh

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hằng năm của thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo vệ, chăm sóc trẻ em trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương hiện nay

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo tồn và phát huy giá trị di tích quốc gia đặc biệt trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Bài giảng Xã hội học đại cương: Chương 7 - Một số lĩnh vực nghiên cứu của xã hội học chuyên biệt

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong bối cảnh phát triển đô thị tại thành phố Huế

Luận án Tiến sĩ: Tiếp cận đất đai và thực hiện các quyền về sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số tại tỉnh Bình Định

Đồ án tốt nghiệp: Nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh BĐS cho khu đất PT1 khu đô thị mới Tây Nam Hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Tp. Hà Nội

Sổ tay hướng dẫn Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp

Đề án Thạc sĩ: Quản lý nhà nước về đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định vay tiêu dùng của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Thủ Thiêm

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp đẩy mạnh huy động vốn tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Long An

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp mở rộng huy động vốn dân cư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sài Gòn

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển hoạt động huy động vốn tiền gửi tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao chất lượng huy động vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn