ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------
Phạm Tùng Châu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI
ĐOẠN 2010 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------
Phạm Tùng Châu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI
ĐOẠN 2010 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận
văn thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Trần Văn Tuấn
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
HÀ NỘI - 2020
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn
Phạm Tùng Châu
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Trần Văn Tuấn,
Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Văn phòng
Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Ban Bồi thường – giải phóng mặt bằng, Ban Quản lý
đầu tư xây dựng huyện Nhà Bè; Lãnh đạo UBND các xã Hiệp Phước, Nhơn Đức,
Phước Kiển đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên
quan.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi
hoàn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Tùng Châu
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 6 1.1. Đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ................ 6 1.1.1 Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị ...................... 6 1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa .............. 7 1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình đô thị hóa ............................................................................................................... 11 1.1.4 Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời sống và việc làm của người dân .................................................................................. 13 1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay ............................................... 14
1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 ....................... 14 1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay .................................. 20 1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................... 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP GIAI ĐOAN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ .................. 28
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhả Bè ............................... 28 2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 28 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 32 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ........................... 35 2.2 Khái quát quá trình đô thị hóa giai đoạn 2010 – 2018 và tình hình quản lý đất đai ở huyện Nhà Bè ........................................................................................................... 36
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 ......................................................................................................... 46 2.3.1. Chuyển đổi mục đích sử đụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010 - 2015 .......... 46 2.3.2.Chuyển đổi mục đích sử dụng dất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2018 ... 50 2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp tại một số dự án trên địa bàn huyện ....................................................... 58
2.4.1 Dự án: Xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (Dự án 1). .................... 59 2.4.2 Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức ................................................................................................................... 64 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ................................................................................. 70
3.1 Đánh giá chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè .............................................................................................................. 70
3.1.1 Những mặt đạt được ........................................................................................... 70
3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân ............................................................. 71
3.2 Đề xuất một số giải pháp ...................................................................................... 75 3.2.1 Giải pháp về nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện ............................................................................................................ 75 3.2.2 Giải pháp về vốn đầu tư, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ................................................... 76 3.2.3 Giải pháp về đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB, hỗ trợ chuyển đổi nghề .................................................................................................................. 77 3.2.4 Giải pháp về bảo vệ môi trường ........................................................... 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 83
Bảng 2.1 Tài nguyên đất huyện Nhà Bè........................................................................ 30
DANH MỤC CÁC BẢNG HÌNH VẼ
Bảng 2.2 Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nhà Bè ........................................ 37
Bảng 2.3 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu KHSD đất nông nghiệp huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2015 ........................................................................................................... 46
Bảng 2.4 Diện tích đất nông nghiệp đã được thu hồi cho thực hiện các công trình phi nông nghiệp trong giai đoạn 2011-2015 ........................................................................ 49
Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2016 ....................................................................................................................... 51
Bảng 2.6: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 ............................................................................................... 52
Bảng 2.7: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2017 ....................................................................................................................... 54
Bảng 2.8: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp năm 2017 ............................................................................................... 55
Bảng 2.9: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
năm 2018 ....................................................................................................................... 57
Bảng 2.10: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp năm 2018 ...................................................................................... 58
Bảng 2.11 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại
dựa án 1 ......................................................................................................................... 61
Bảng 2.12: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu
hồi đất tại dự án 1 .......................................................................................................... 61
Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội môi trường tại xã Hiệp Phước ....................................................................................... 62
Bảng 2.14 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp tại
dựa án 2 ......................................................................................................................... 66 Bảng 2.15: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau thu hồi đất tại dự án 2 .......................................................................................................... 67 Bảng 2.16 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội môi trường tại dự án 2 ................................................................................................... 68
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh ...................................... 28
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Ý nghĩa đầy đủ Chữ viết tắt
1 Bồi thường hỗ trợ BTHT
2 Công nghiệp hóa CNH
3 Đô thị hóa ĐTH
4 Giải phóng mặt bằng GPMB
5 Khu công nghiệp KCN
6 Kinh tế - xã hội KT-XH
7 Nghị định NĐ
8 Tài nguyên môi trường TNMT
9 Uỷ ban nhân dân UBND
10 Xây dựng cơ bản XDCB
11 Gía trị sản xuất GTSX
12 Nông nghiệp NN
13 Chính phủ CP
14 Thành phố TP
15 Kế hoạch sử dụng đất KHSDĐ
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa
học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh và nhất là tại khu vực ven đô
(các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm từ 2010 đến
nay diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất
nông nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Đây là một xu hướng tất
yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đô nói riêng và của Thành
phố nói chung. Tuy nhiên thực trạng của sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tiến độ thực hiện và tính hiệu quả của chuyển
đổi cả về mặt kinh tế, xã hội, môi trường. Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà
nước đã phải đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá trị
đất và giải quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…
Nhà Bè là một huyện ven đô của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích đất
tự nhiên khoảng 10.055,58 ha với khoảng 4.742,10 ha là đất nông nghiệp. Trong giai
đoạn từ năm 2010 đến nay dưới tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa có
khoảng hơn 2000,0 ha đất nông nghiệp đã và đang được thực hiện chuyển sang đất
phi nông nghiệp.
Mặc dù huyện Nhà Bè đã cố gắng triển khai thực hiện công tác chuyển đổi mục
đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi. Hiệu quả chuyển đổi
mục đích đất nông nghiệp chưa cao và cần có những đánh giá để đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.
1
Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực
trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè,
thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp giai đoạn 2010- 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè nhằm làm rõ kết quả đạt được
và những hạn chế, tồn tại của quá trình chuyển đổi.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về đô thị hóa, nhu cầu chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp cho phát triển đô thị; Tổng quan những quy định pháp lý chủ
yếu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của nước ta và của thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất
nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018.
+ Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Nhà Bè trong giai đoạn 2010 – 2018; Tổng hợp, phân tích ý kiến đánh giá
của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại một số dự án trên
địa bàn huyện thông qua điều tra xã hội học.
+ Làm rõ những tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển đổi mục đích đất nông
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện trên toàn bộ địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
+ Phạm vi khoa học: Đề tài tập trung vào phân tích và đánh giá thực trạng
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên
địa bàn huyện Nhà Bè.
2
+ Phạm vi thời gian: trong giai đoạn 2010 - 2018.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập báo cáo thuyết minh tổng hợp điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020
thành phố Hồ Chí Minh
+ UBND huyện Nhà Bè, Phòng Tài nguyên và môi trường, một số phòng ban
khác: Thu thập các báo cáo về tình hình quản lý nhà nước về đất đai; tài liệu, số liệu
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2020 của huyện; báo cáo tình hình phát triển
kinh tế - xã hội qua các năm; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; báo cáo thuyết minh kế
hoạch sử dụng đất của huyện các năm 2016, 2017, 2018, 2019; tình hình thu hồi đất,
GPMB tại một số dự án trên địa bàn huyện.
5.2 Phương pháp thống kê: thống kê tình hình phát triển kinh tế - xã hội của
huyện Nhà Bè trong quá trình đô thị hóa, các số liệu về đất nông nghiệp chuyển đổi
mục đích qua các năm giai đoạn 2010 -2018, tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất
trong chuyển đổi đất nông nghiệp.
5.3 Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất nông nghiệp,
kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp so với kế hoạch đặt ra trong giai
đoạn 2010 – 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè.
5.4 Phương pháp điều tra xã hội học: được sử dụng nhằm thu thập thông tin và
điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu (điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân
tại một số dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi
nông nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè: Dự án xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn
2 và Dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức).
Điều tra tại 2 dự án mỗi dự án 50 hộ gia đình, tổng số phát ra 100 phiếu điều tra, thu
về 96 phiếu. Các thông tin điều tra tập trung vào tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ
trợ, tình hình lao động và việc làm, thu nhập của hộ dân sau chuyển đổi mục đích đất
nông nghiệp; ý kiến đánh giá của người dân về sự thay đổi cơ sở hạ tầng, an ninh trật
tự, chất lượng môi trường,… trước và sau chuyển đổi.
5.6 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá
thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, làm rõ những khó khăn
3
vướng mắc, hạn chế tồn tại trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
các mục đích phi nông nghiệp. Từ đó đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả
chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cả về kinh tế, xã hội và môi trường.
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN:
Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài.
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn
2010 - 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
4
Kết luận; Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục.
5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
1.1.1 Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị
Theo khái niệm chung, đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian hoặc
mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động khác trong khu vực theo thời gian.
Các quá trình đô thị hóa có thể bao gồm: Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có; Sự
chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư đến đô thị và sự
kết hợp của các yếu tố trên [24].
Cách hiểu đơn giản nhất và thông dụng nhất về đô thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ
dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của
không gian thành phố [23].
Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị
hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng
có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu
thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô
thị hóa. Đô thị hóa là quá trình phát triển lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân
số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống,...
Về mặt bản chất, đô thị hoá gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của một
khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên tốc độ và đặc điểm của đô thị hoá còn phụ thuộc vào
trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của quá trình đô thị hoá bao
gồm [25]:
- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đô thị
- Thu nhập bình quân của cư dân đô thị
- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP
- Chất lượng cơ sở hạ tầng
- Lối sống của cư dân địa phương
6
- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực
Các nước phát triển (như tại châu Âu, Mĩ hay Úc) thường có mức độ đô thị hóa
cao (trên 80%) hơn nhiều so với các nước đang phát triển (như Việt Nam hay Trung
Quốc) (khoảng ~30%). Đô thị các nước phát triển phần lớn đã ổn định nên tốc độ đô
thị hóa thấp hơn nhiều so với trường hợp các nước đang phát triển. [23]
Đô thị hóa góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế và cơ cấu lao động, thay đổi sự phân bố dân cư. Các đô thị không chỉ là nơi tạo
ra nhiều việc làm và thu nhập cho người lao động mà còn là nơi tiêu thụ sản phẩm
hàng hóa lớn và đa dạng, là nơi sử dụng lực lượng lao động có chất lượng cao, cơ sở kĩ
thuật hạ tầng cơ sở hiện đại có sức hút đầu tư mạnh trong nước và nước ngoài.
Do quá trình đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nên quỹ đất đô thị luôn có xu
hướng gia tăng, sự gia tăng này là do chuyển mục đích sử dụng các phần đất ven đô
thị. Trên thực tế, đất đô thị được hình thành từ 2 nguồn : đất nông nghiệp (nguồn chủ
yếu) và các loại đất hoang hóa ven đô.
Nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị bao gồm từ quy hoạch địa điểm, quy
mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và đất đô thị
nói riêng. Nguồn đất đô thị tăng lên chính là do quy hoạch; và quy mô, chức năng của
đô thị là nhân tố quyết định diện tích và chính sách quản lý đất đô thị. Khi xây dựng
đô thị chúng ta luôn quan tâm đến các đặc điểm của đất đô thị: đầu mối giao thông,
trung tâm kinh tế, mặt bằng, nguồn nước… cũng ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị.
Đối với sử dụng đất khu vực đô thị hóa thì ngoài những yêu cầu như đối với các
loại đất khác như sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả thì sử dụng đất đô thị còn có những
yêu cầu cơ bản: Sử dụng đất phải đúng theo mục đích quy hoạch; phải đảm bảo cảnh
quan môi trường đô thị; phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh việc phá đi làm lại để đảm
bảo tính ổn định, bền vững của đô thị; việc bố trí các khu đất phải phù hợp đảm bảo
thuận lợi giao lưu giữa các khu vực cũng như với các vùng khác. [26]
1.1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đai trong quá trình đô thị hóa
Đô thị hóa là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên của đất
nước. Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại
hoá. Quá trình phát triển kinh tế không những làm tăng thêm số lượng các đối tượng
7
tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó còn làm cho mục tiêu sử dụng đất tăng
khá nhanh, thông qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh tế làm cho mọi tổ chức
và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất đai riêng và đều cố gắng tối
đa để sử dụng đất có lợi nhất. Để đảm bảo cho quá trình phát triển đất đai tạo điều kiện
thuận lợi cho quá trình phát triển đô thị thì cần có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc
lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo cung
cấp đất đai hợp lý cho quá trình phát triển bền vững. [26]
Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ
thể hoá chiến lược sử dụng đất và không gian theo quy hoạch chung đã được Chính
phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch được lập ra thì đó là công cụ
hữu hiệu trong công tác quản lý đất đai. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu
nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà không
phải thông qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau. Chính vì vậy quy hoạch
được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp
trên thế giới với khoảng 35,9% dân số chính thức sống ở các đô thị [26]. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng
đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô
thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ
bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở
rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa
hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới
hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước
ta.
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân
tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư
với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ
quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xem về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen
8
về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang
làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay.
Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo
hướng văn minh, hiện đại.
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm
vào đó, do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng
đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô
thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị
hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm
và lợi ích mang lại.
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô
thị ở nước ta nhiều vấn đề phải thực hiện như:
Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống
đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch. Việc quy hoạch
hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung
tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung
tâm với các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô
thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử
dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự
phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê
duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu
trọng điểm.
Thứ ba, chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ
máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các
thành phố, các quận và cấp phường.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
9
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị:
- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất. Uỷ ban
nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa phương
mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu
trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi có sự
thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan
quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý
quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển KT - XH phù hợp với
quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý;
thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp
quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng
loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng.
Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của đô thị cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [3].
Trong điều kiện ở nước ta hiện nay và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất
đai hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội
10
của con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi
trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy
nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử
dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải
đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục
tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ.
- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống
của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đô thị.
- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường
hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị.
1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình
đô thị hóa
Dưới tác động của đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất là một tất yếu
khách quan do nhu cầu đất đai thay đổi, yêu cầu phải sử dụng đất hiệu quả hơn, sự
phân công lao động trong xã hội thay đổi…
Đất đai là tài nguyên quan trọng và không thể thiếu trong mọi ngành, mọi lĩnh
vực cũng như trong mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết
định cho mọi nhu cầu: là nơi cư ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh,
xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu xã hội… Nguồn cung đất đai là cố định,
trong khi nhu cầu sử dụng đất lại luôn có xu hướng thay đổi đáp ứng đòi hỏi cho các
mục đích của phát triển nông thôn, đô thị nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tất
yếu.
Đất đai khu vực đô thị với vai trò là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn
phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát
triển kinh tế - xã hội đô thị. Tuy nhiên do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế
trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án
sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị.
11
Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và
chăn nuôi. Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp.
Phân loại tiêu chuẩn theo FAO - Tổ chức Nông lương của Liên Hiệp Quốc thì
phân chia đất nông nghiệp vào các thành phần sau đây [7]:
- Đất canh tác như đất trồng cây hàng năm, chẳng hạn như ngũ cốc, bông, khoai
tây, rau, dưa hấu, loại hình này cũng bao gồm cả đất sử dụng được trong nông nghiệp
nhưng tạm thời bỏ hoang (đất hoang hóa, đất thoái hóa).
- Vườn cây ăn trái và những vườn nho hay cánh đồng nho (thông dụng ở châu
Âu)
- Đất trồng cây lâu năm (ví dụ như trồng cây ăn quả).
- Cánh đồng, thửa ruộng và đồng cỏ tự nhiên cho chăn thả gia súc.
- Tùy thuộc vào việc sử dụng hệ thống tưới tiêu nhân tạo, đất nông nghiệp được
chia thành đất có tưới tiêu và không tưới tiêu (thường xuyên). Ở các nước đang khô
hạn và bán khô hạn đất nông nghiệp thường được giới hạn trong phạm vi đất tưới tiêu.
Ở Việt Nam cũng như tại nhiều quốc gia đang phát triển, quá trình đô thị hoá
gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội. Thực hiện quá trình đô thị hoá là
đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, chuyển mục đích một diện tích lớn
từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hiện nay, đất dành cho nông nghiệp
ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các
nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại, khu vui chơi giải trí... chiếm
đất ngày càng nhiều. Nhưng trong thực tế người dân không phải lúc nào cũng sử dụng
đất nông nghiệp một cách hợp lý để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất, phục vụ tốt nhất
cuộc sống của mình và cả xã hội.
Hai cực kinh tế chính của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh phát
triển theo hai xu hướng khác nhau, một phần do sự kế thừa hệ thống quản lý nhà nước
cũ. Trong khi miền Nam Việt Nam đi theo các chính sách thị trường tự do, miền Bắc
Việt Nam đi theo mô hình xã hội chủ nghĩa. Mặc dù đặc điểm đô thị hóa của hai thành
phố này có khác nhau nhưng quá trình đô thị hóa theo chiều rộng và chiều sâu ở hai
thành phố này đều gắn với việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các mục
12
đích phi nông nghiệp. [23]
1.1.4. Tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời
sống và việc làm của người dân
Quá trình đô thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp phục vụ
mục tiêu công nghiệp hóa, đô thị hóa tại các đô thị ở nước ta là xu thế tất yếu phản ánh
trình độ phát triển. Ngoài những ảnh hưởng tích cực, có thể thấy rõ còn sự bất hợp lý
trong phân bố các công trình xây dựng, sự thiếu gắn bó, liên thông giữa các thành tố.
Phần lớn các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các điểm dân cư ... đều tràn ra,
bám sát trục đường giao thông, tạo nên sự phát triển mất cân đối về không gian xây
dựng.
Khá phổ biến là tình trạng thiếu đồng bộ, thiếu khớp nối giữa hạ tầng các dự án
chuyển đổi mục đích sử dụng đất với hạ tầng các vùng nông thôn xung quanh; giữa hạ
tầng kinh tế -kỹ thuật với hạ tầng văn hóa -xã hội.
Đời sống vật chất và tinh thần của phần lớn người dân nông thôn có đất bị thu
hồi tại các vùng ven đô sau khi bị thu hồi khá hơn trước đây. Mặc dù là dấu hiệu tích
cực nhưng điều băn khoăn là sự cải thiện đời sống này mới là vẻ bề ngoài bởi lẽ người
dân có sẵn tiền bồi thường, do chưa biết cách đầu tư sản xuất kinh doanh trong khu
vực phi nông nghiệp nên dùng xây nhà và sắm các phương tiện sinh hoạt. Khi tiêu hết
số tiền đền bù rồi, họ sẽ không còn nguồn thu nhập nào đáng kể mang tính ổn định, vì
không có việc làm chắc chắn. Do đó, sự phát triển bền vững về đời sống vật chất và
tinh thần của hộ bị thu hồi đất chưa thực sự đảm bảo. [7]
Để có đất cho mục đích phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hàng vạn
hộ nông dân bị thu hẹp diện tích đất canh tác, có trường hợp không còn đất và phải di
chuyển cả chỗ ở , một tỷ lệ đáng kể trong số này gặp khó khăn do bị gián đoạn về kinh
tế, không chuyển sang được ngành nghề mới…làm phát sinh nhiều vấn đề xã hội
(thiếu việc làm, tệ nạn xã hội, quan hệ gia đình lỏng lẻo, quan hệ làng xã bị mai
một…) trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước và của doanh nghiệp không đồng đều và
không đồng bộ - khắc phục được tình trạng này là cơ sở quan trọng để quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa vận hành bền vững và hiệu quả. [11]
Về môi trường trong quá trình phát triển tại nhiều đô thị cho thấy khối lượng
13
chất thải công nghiệp ngày càng tăng trong đó tỷ lệ được xử lý còn rất hạn chế và ô
nhiễm ở các làng nghề tiểu thủ công nghiệp, những vùng sản xuất nông nghiệp sử
dụng nhiều thuốc bảo vệ thực vật đang làm xuống cấp môi trường đất, nước, không
khí. Nhìn chung, hầu hết các cụm, điểm công nghiệp tại nhiều đô thị chưa đáp ứng
được những tiêu chuẩn về môi trường theo quy định. Thực trạng đó làm cho môi
trường sinh thái ở một số khu vực xung quanh những khu công nghiệp bị ô nhiễm
nghiêm trọng. Cộng đồng dân cư, nhất là các cộng đồng dân cư lân cận với các khu
công nghiệp, đang phải đối mặt với những nguy cơ về môi trường. Họ phải sống chung
với khói bụi, uống nước từ nguồn ô nhiễm chất thải công nghiệp... Từ đó, gây bất bình,
dẫn đến những phản ứng, đấu tranh quyết liệt của người dân đối với những hoạt động
gây ô nhiễm môi trường. [7]
1.2 Tổng quan những quy định pháp lý chủ yếu về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp ở nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
1.2.1 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003
Theo Luật Đất đai 2003 [9], đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng
vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất
sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất
nông nghiệp khác.
- Đất sản xuất nông nghiệp: Là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp. Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.
- Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh nuôi
phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng
hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng
rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng). Theo loại rừng lâm
nghiệp bao gồm: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi,
trồng thuỷ sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước
ngọt.
14
- Đất làm muối: Là đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
- Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính
(vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức
trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu
thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo
cây giống, con giống, xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông
sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Luật quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất như sau
(Điều 13):
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản.
b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
khác.
c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất.
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1
Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng
đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất;
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng
theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực
15
hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;
Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d
và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định sau đây:
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối
với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi
giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá
đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử
dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi
tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp
chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường
hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất.
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 37):
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với
cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
16
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.
Luật quy địnhcụ thể về các trường hợp thu hồi đất (Điều 38):
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền;
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đó cho phép.
17
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai. Theo Nghị định này, công tác chuyển mục đích sử dụng đất cũng liên quan
đến quy định quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [4]:
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Chủ tịch Uỷ
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm phát hiện và xử
lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
2. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Khi phát hiện những trường hợp sử
dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền
hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc
không ngăn chặn, không xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại địa phương.
3. Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ
địa chính xã, phường, thị trấn tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất tại địa phương; phát hiện và xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp phát hiện vi phạm về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục
đích quốc phòng, an ninh thì Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản gửi Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an để xem xét xử lý.
Trường hợp phát hiện nhu cầu thực tế cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất thì báo cáo Uỷ ban nhân dân cùng cấp về nhu cầu đó.
4. Hàng năm, Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm báo cáo kết quả thực
hiện kế hoạch sử dụng đất của địa phương đến ngày 31 tháng 12; thời hạn nộp báo cáo
được quy định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận,
18
thị xã, thành phố thuộc tỉnh trước ngày 15 tháng 01 năm sau;
b) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh báo cáo Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước ngày 31 tháng 01 năm sau;
c) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Bộ Tài
nguyên và Môi trường trước ngày 15 tháng 02 năm sau.
5. Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an có trách nhiệm chỉ đạo
việc thực hiện và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn cả nước.
Hàng năm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm báo cáo Chính phủ về
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đến ngày 31
tháng 12 đồng thời gửi một (01) bản đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp;
thời hạn nộp báo cáo là trước ngày 31 tháng 01 năm sau.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cả nước để báo cáo Chính phủ; thời hạn nộp báo cáo
là trước ngày 15 tháng 3 năm sau.
7. Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối
của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả
kỳ kế hoạch sử dụng đất.
Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của
kỳ quy hoạch sử dụng đất thì phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kế
hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch sử
dụng đất.
Thực hiện Luật Đất đai 2003 có các văn bản dưới Luật liên quan đến công tác
chuyển mục đích sử dụng đất:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá đất các loại.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
19
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài
chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan đến
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.2.2 Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014. Công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 [10]:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn,
20
đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,
đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế
độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất
sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai trước đây chưa quy định rõ ràng điều
kiện gì đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều địa phương đã giao đất,
cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn
đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Vì vậy, Điều 58 của Luật Đất đai
2013 đã quy định hai loại điều kiện:
Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo an ninh, quốc
phòng, an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu (Khoản
1 và Khoản 2);
Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật
(Khoản 3).
Trên cơ sở đó có quy định cụ thể đối với loại điều kiện thứ hai để đảm bảo tính
khả thi của khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013, cụ thể được quy định tại Điều 10:
21
- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo việc sử dụng đất
theo tiến độ của dự án đầu tư giao cho Sở Tài chính chịu trách nhiệm đánh giá trên cơ
sở các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán.
- Điều kiện về ký quỹ giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm đánh
giá trên cơ sở quy định của địa phương, của pháp luật về kinh doanh bất động sản,
pháp luật về đầu tư.
- Điều kiện về chủ đầu tư không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối
với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư khác giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm đánh giá theo
tiêu chí xác định vi phạm pháp luật về đất đai.
Các văn bản dưới luật gồm một số Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ
Tài nguyên và môi trường có một số quy định về chuyển đổi mục đích đất nông
nghiệp:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai tại Điều 14 quy định chi tiết về điều
kiện đối với người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất [1] tại Điều 7 quy định nội
dung thẩm định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu
chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức
sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp
ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;
d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá
về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức
độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ
22
cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng công trình.
đ) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng
về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
Ngoài các văn bản trên còn có những văn bản dưới luật khác liên quan như:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định về giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014
quy định về khung giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.
Đối với chuyển đổi mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp, cụ thể chuyển đổi đất
trồng lúa theo 2 hình thức: (i) chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang các mục
đích nông nghiệp khác: người dân có thể chuyển đổi nội bộ đất nông nghiệp. Trường
hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp: Chuyển đất
trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất
làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất rừng đặc
dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong
nhóm đất nông nghiệp. Trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước: Thông tư
02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, trong đó có chuyển đất trồng cây hàng
23
năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; (ii) Bên cạnh đó, Nghị định số 35/NĐ-CP ngày 13/4/2015 có
quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa. Việc chuyển đổi từ trồng
lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản không làm
mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại (hay còn gọi là chuyển đất lúa linh
hoạt). Trong trường hợp này, đất trồng lúa không chuyển mục đích sang các loại đất
nông nghiệp khác. Nguyên tắc chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang
trồng cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản được nêu rõ tại Thông tư
19/2017/TT-BNNPTNT. Thông tư này sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư
số 19/2016/TT-BNNPTNT ngày 27/6/2016. Thông tư nêu rõ nguyên tắc chuyển đổi cơ
cấu cây trồng trên đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm như sau: (1) Chuyển đổi phải
theo vùng để hình thành các vùng sản xuất tập trung và đảm bảo phục hồi lại được mặt
bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa; (2) Việc chuyển đổi phải bảo đảm khai thác hiệu
quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ
sản xuất nông nghiệp của địa phương; (3) Việc chuyển đổi phải bảo đảm công khai,
minh bạch. Về nguyên tắc chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng lúa kết hợp nuôi trồng
thủy sản, Thông tư 19/2017/TT-BNNPTNT có nêu, cho phép sử dụng tối đa 20% diện
tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho NTTS; độ sâu của mặt bằng hạ thấp không
quá 120 cm, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.
1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh
Trong năm 2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có báo cáo về
tình hình thực hiện quy hoạch đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn
giai đoạn 2011 – 2015, trong đó tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Giai đoạn 2011-2015, đất nông nghiệp giảm 2.554 ha, do trong quá trình đô thị
hóa, đất nông nghiệp chủ yếu chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng và đất ở.
a). Đất trồng lúa: năm 2015 là 18.675ha, giảm 8.919ha so với năm 2011, trong đó
đất trồng lúa nước năm 2015 là 10.765ha, giảm 8.440ha so với năm 2011.
Phần lớn (2/3 diện tích) đất trồng lúa giảm do chuyển sang đất trồng cây hàng
năm, một ít diện tích chuyển sang đất trồng cây lâu năm ở các khu vực đất trồng cây
hàng năm không đem lại hiệu quả kinh tế cao hoặc ở gần khu công nghiệp, xen cài
24
trong khu dân cư được chuyển mục đích sang làm vườn. Phần diện tích còn lại chuyển
sang đất phi nông nghiệp (đất ở, đất phát triển hạ tầng,…) phù hợp với quy hoạch
được duyệt.
b). Đất trồng cây hàng năm khác: năm 2015 là 16.775ha, tăng 6.844ha so với năm
2011, tăng chủ yếu là từ đất lúa chuyển sang (khoảng 6.000ha) và từ đất ở, đất phát
triển hạ tầng… đã giao, cho thuê nhưng chưa triển khai xây dựng công trình (được
thống kê theo hiện trạng là HNK: khoảng 1.700ha). Song song đó, đất trồng cây hàng
năm khác có giảm một phần do chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các
công trình.
c). Đất trồng cây lâu năm: năm 2015 là 31.371ha, giảm 1.019ha so với năm 2011,
chu chuyển tăng giảm như sau:
- Tăng: khoảng 6.400ha do đất ở, đất phát triển hạ tầng… đã giao, cho thuê
nhưng chưa triển khai xây dựng công trình (được thống kê theo hiện trạng là CLN)
- Giảm: khoảng 7.409ha, hầu hết chuyển sang đất phi nông nghiệp để xây dựng
các công trình.
- Cân đối tăng giảm: giảm 668ha.
d). Đất rừng phòng hộ: năm 2015 là 34.015ha, tăng 730ha so với năm 2011, tăng
do Nhà nước triển khai trồng rừng bổ sung tại khu vực rừng phòng hộ Cần Giờ (chiếm
tỷ trọng lớn là trồng rừng phòng hộ trên đất nuôi trồng thủy sản tại xã Lý Nhơn).
đ). Đất rừng đặc dụng: năm 2015 là 30ha, giảm 39ha so với năm 2011, là diện
tích khu vườn thực vật tại xã Phạm Văn Cội, huyện Củ Chi theo thống kê năm 2011 là
đất rừng đặc dụng, năm 2015 đã thống kê sang loại đất rừng sản xuất, thực tế hiện
trạng vẫn là khu vườn thực vật không thay đổi.
e) Đất rừng sản xuất: năm 2015 là 840ha, tăng 77ha so với năm 2011, tăng do
chuyển từ đất rừng đặc dụng và đất trồng cây lâu năm sang đất rừng sản xuất tại huyện
Củ Chi.
g) Đất làm muối: năm 2015 là 2.069ha, tăng 125ha so với năm 2011.
- Tăng do chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản 230ha và đất trồng cây lâu năm
30ha sang đất làm muối tại khu vực gần biển Cần Giờ.
- Giảm do chuyển sang đất rừng phòng hộ 105ha (nhiều nhất ở xã Lý Nhơn,
Long Hòa, huyện Cần Giờ).
h) Đất nuôi trồng thủy sản: năm 2015 là 11.348ha, tăng 1.907ha so với năm 2011,
25
tăng là do:
- Từ CLN sang NTS (nhiều ở Bình Khánh, An Thới Đông, Lý Nhơn – huyện
Cần Giờ, và một phần ở Hiệp Phước – huyện Nhà Bè) 400ha.
- Từ LUA sang NTS: 600ha ở Nhà Bè (xã Phước Lộc, Nhơn Đức) và 300ha Cần
Giờ (Bình Khánh, Hiệp Phước).
- Từ SKK sang NTS (do trước đây thống kê đất KCN Hiệp Phước giai đoạn 2,
huyện Nhà Bè) nay thống kê theo hiện trạng ngoài thực địa là đất NTS khoảng 100ha.
- Còn lại là đất bãi bồi, ven sông rạch có nuôi trồng thủy sản nên thống kê vào NTS.
Đất phi nông nghiệp: giai đoạn năm 2011-2015, tăng 2.240ha, đất phi nông
nghiệp tăng do chuyển từ đất nông nghiệp sang. Trong đó đất tăng nhiều nhất là đất ở
tại đô thị và đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh.
Trong đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đã nêu rõ: Đất
nông nghiệp đang chịu sự tác động của quá trình đô thị hóa nhanh trong khi đó Thành
phố chưa có chiến lược và giải pháp đồng bộ, toàn diện về phát triển kinh tế nông thôn
và nông nghiệp ngoại thành dẫn đến hiệu quả sử dụng đất sau chuyển đổi chưa cao.
Khu vực đất nông nghiệp báo động về tác động tiêu cực như bỏ hoang hóa đất sản
xuất; mua bán sang nhượng đất nông nghiệp; vấn đề ô nhiễm và sinh thái môi trường;
vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động nông nghiệp; dân số, việc làm nông
thôn. (nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016 – 2020 thành phố Hồ Chí Minh [22]).
Trong giai đoạn 2016 – 2020 trên địa bàn thành phố đã dự kiến khoảng 26246
ha đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp (bảng 1.1)
Mã
Tổng diện tích
Số TT
Chỉ tiêu sử dụng đất
(1)
(4)=(5)+...+(9)
Các năm kế hoạch Năm 2018 (7)
Năm 2019 (8)
Năm 2017 (6)
Năm 2016 (5)
Năm 2020 (9)
(3)
Bảng 1.1: Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất theo từng năm của TP Hồ Chí Minh
1
26.246
498 9.157 11.743 2.771 2.076
LUA/PNN
13.261
5.095
5.593 1.708
865
LUC/PNN
7.896
3.123
2.457 1.708
608
HNK/PNN
1.2
4.472
186 1.051
1.848
860
527
(2) Đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp Trong đó: 1.1 Đất trồng lúa Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước Đất trồng cây hàng năm khác
26
Mã
Tổng diện tích
Số TT
Chỉ tiêu sử dụng đất
(1)
(2)
(3)
(4)=(5)+...+(9)
Các năm kế hoạch Năm 2018 (7)
Năm 2019 (8)
Năm 2017 (6)
Năm 2016 (5)
Năm 2020 (9)
1.3
CLN/PNN
7.497
243 2.853
3.678
71
652
Đất trồng cây lâu năm
RSX/PNN
22
22
1.7
NTS/PNN
403
69
128
120
53
33
2
5.760
810 1.152
797 1.413 1.588
-
LUA/CLN
1.500
375
500
185
350
90
3
PKO/OCT
1.363
8
200 1.155
1.6 Đất rừng sản xuất Đất nuôi trồng thuỷ sản Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp Trong đó: Đất trồng lúa chuyển sang đất trồng cây lâu năm Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016 – 2020 thành phố Hồ Chí Minh
Số liệu của bảng trên cho thấy nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn, nhất là tại các huyện ngoại thành có quỹ
đất nông nghiệp lớn như huyện Nhà Bè. Tuy nhiên cần phải có giải pháp đồng bộ để
27
đảm bảo hiệu quả quá trình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm về phía Đông Nam của TP.HCM. Huyện có
tổng diện tích tự nhiên là 10042,70 ha. Các đơn vị hành chính thuộc Huyện gồm thị
trấn Nhà Bè và sáu xã: Hiệp Phước, Long Thới, Nhơn Đức, Phú Xuân, Phước Kiển,
Phước Lộc, với vị trí địa lý như sau:
- Tọa độ địa lý: + 10o34'20" - 10o42'30" Vỹ Bắc. + 106o40'48" - 106o47'10" Kinh Đông.
- Tứ cận:
+ Phía Đông giáp huyện Cần Giờ và huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).
+ Phía Bắc giáp Quận 7.
+ Phía Tây giáp huyện Bình Chánh, huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An).
+ Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An).
28
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè
Với vị trí nằm trên đoạn đường thuỷ huyết mạch từ Biển Đông vào sông Sài
Gòn, phía Đông tiếp giáp với rừng Sác Cần Giờ; phía Tây Nhà Bè có kênh Cây Khô
trên tuyến đường thuỷ từ đồng bằng Sông Cửu Long về TP.HCM. Huyện có một hệ
thống sông ngòi thuận lợi cho việc mở rộng giao thông đường thuỷ đi khắp nơi, có
điều kiện xây dựng các cảng nước sâu đủ sức tiếp nhận các tàu có trọng tải lớn cập
cảng. Với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, Nhà Bè đóng một
vai trò quan trọng về mặt kinh tế. Bên cạnh đó, Huyện còn được xem là một vị trí có ý
nghĩa đặc biệt về mặt chiến lược. [12].
Địa hình
Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, hướng nghiêng thấp dần từ phía Bắc đến
phía Nam; độ cao trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m (khu dân
cư 2,0m) và có những khu vực có độ cao rất thấp chỉ đạt 0,6m; ngoài ra địa hình trên
địa bàn huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch, gây rất nhiều khó khăn trong việc đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Địa chất công trình
- Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét
pha lẫn nhiều tạp chất hữu cơ có màu đen hoặc xám đen.
- Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7 kg/cm2.
- Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất phổ biến ở 0,5 m.
Khí hậu
Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa
mưa nắng rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4
năm sau:
- Nhiệt độ trung bình: 27,50C, cao nhất: 29 – 330C, thấp nhất: 20 – 250C.
- Độ ẩm trung bình năm: 77,50%.
- Lượng mưa trung bình năm: 2.100 mm.
- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ.
- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam.
Các nguồn tài nguyên
29
- Tài nguyên đất
Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên 10.042,70 ha, bao gồm các nhóm đất chính
sau:
Bảng 2.1: Tài nguyên đất huyện Nhà Bè
Số Phân loại đất Diện tích Cơ cấu Loại đất Ký hiệu TT Theo Fao/Unesco (ha) (%)
I Đất phèn hoạt động Orthithionic Fluvisols Flto 4.423,31 44,05
II Đất phèn tiềm tàng Protothionic Gleysols GLtp 2.107,10 20,98
III Đất phù sa Cambic Fluvisols FLc 1.136,66 11,32
IV 2.377,52 23,67 Diện tích đất sông, suối
Tổng cộng 10.042,70 100
Nguồn: Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè [12]
- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.136,66 ha, chỉ chiếm 11,32% tổng diện tích tự
nhiên toàn huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, thị trấn Nhà Bè và xã
Phú Xuân. Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; tuy
nhiên, do hạn chế bởi nguồn nước mặn, lại bị nhiễm mặn vào mùa khô nên chỉ canh
tác được loại hình lúa một vụ, trồng dừa nước, nuôi trồng thủy sản và có thể trồng
thêm cây ăn trái. Mặc dù đất đai thuận lợi cho canh tác nông nghiệp nhưng phần lớn
đã thuộc các quy hoạch khu dân cư hoặc các dự án nên nhiều diện tích để trống không
canh tác.
- Nhóm đất phèn hoạt động, với đặc điểm mùn ở tầng mặt trung bình, đạm tổng
số trung bình, phèn cao, pH từ 5,5 – 5,8. Bị nhiễm mặn về mùa khô không canh tác
được, nhưng mùa mưa rửa mặn nên có thể cấy lúa được. Tổng diện tích 4.423,31 ha,
chiếm 44,05% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố phía nam xã Phước Kiển, khu
trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước.
- Nhóm đất phèn tiềm tàng với đặc điểm tầng sinh phèn xuất hiện nông, phèn
nhiều và mặn nhiều, canh tác lúa được về mùa mưa nhưng năng suất không cao và bấp
bênh, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước với diện tích 2.107,10 ha, chiếm 20,98%
tổng diện toàn huyện.
30
Do vậy, để sử dụng đất hiệu quả cần có những chính sách ưu đãi, khuyến khích,
hướng dẫn cụ thể để người dân có thể lựa chọn những loại hình sử dụng đất thích hợp
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, nâng cao mức sống của người dân, đồng thời bảo vệ
đất không bị suy thoái và bảo vệ môi trường.
- Tài nguyên nước
+ Phân khu thủy vực
Toàn huyện có 2.377,52ha sông, rạch lớn nhỏ, chiếm 23,67% tổng diện tích tự
nhiên của huyện. Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và
chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều; Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông theo
sông Soài Rạp – Nhà Bè xâm nhập vào sông rạch từ phía Đông, gây khó khăn cho việc
sản xuất nông nghiệp.
+ Phân vùng khu ngập nước
Toàn huyện chia làm ba khu vực với các tính chất như sau:
- Vùng ngập I: Gồm các xã Phước Kiển, Phú Xuân, Nhơn Đức, Phước Lộc và
thị trấn Nhà Bè. Đây là vùng giao hội nước, nhiều sông rạch, các nhân tố gây úng ngập
gồm thủy triều sông và nước nguồn: mức độ ngập sâu và nước chảy mạnh.
- Vùng ngập II: Gồm một phần xã Long Thới và một phần xã Hiệp Phước, nằm
về phía Tây của đường Nguyễn Văn Tạo, các nhân tố ảnh hưởng do thuỷ triều sông,
nước nguồn, mưa nội đồng: mức độ ngập sâu, nước chảy vừa.
- Vùng ngập III: Gồm phần lớn xã Hiệp Phước và một phần còn lại của xã Long
Thới, nằm về phía Đông của đường Nguyễn Văn Tạo hướng ra sông Nhà Bè; đây là
khu vực ven sông lớn, địa hình thấp, tập trung nhiều cửa sông. Yếu tố ảnh hưởng chủ
yếu là thủy triều của biển: mức độ ngập sâu, nước chảy mạnh [13].
Thực trạng môi trường
- Hiện trạng chất lượng nước mặt
Lưu vực thoát nước chính của huyện Nhà Bè là sông Nhà Bè và một số sông
rạch khác như: sông Soài Rạp, sông Kinh, rạch Dinh Ông. Mạng lưới giám sát chất
lượng nước sông Thành phố có trạm quan trắc Nhà Bè nằm trên sông Nhà Bè. Kết quả
quan trắc chất lượng nước kênh rạch huyện Nhà Bè như sau: khu vực tại rạch Đầu
Mắm – xã Phước Kiển bị ô nhiễm vi sinh nặng vượt 9,8*103 lần. Các rạch khác bị ô
31
nhiễm như rạch Ba Bọng bị ô nhiễm BOD (lượng oxi cần thiết để VSV oxy hóa các
chất hữu cơ), COD (lượng oxi cần thiết để oxi hóa các hợp chất hóa học trong nước),
SS, tổng P, tổng N, dầu và coliform; rạch Tư Hóa có dấu hiệu ô nhiễm các giá trị
BOD, COD, TSS chớm vượt qua giá trị cho phép.
- Hiện trạng chất lượng không khí
Nguồn gây ô nhiễm không khí chủ yếu của huyện Nhà Bè là giao thông và công
nghiệp; Theo kết quả điều tra, khảo sát thực tế về tải lượng, nồng độ chất ô nhiễm tại
các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố.
Căn cứ vào kết quả phân tích chất lượng không khí nhận thấy hầu hết nồng độ
các chỉ tiêu quan trắc chất lượng không khí xung quanh đều nằm trong giới hạn cho
phép, một số chỉ tiêu vượt chuẩn do lưu lượng xe lưu thông cao và khu cảng P&O
đang trong quá trình san lấp mặt bằng.
So sánh kết quả phân tích chất lượng nước tại các mương xả KCN Hiệp Phước
của Viện Sinh học Nhiệt đới với tiêu chuẩn TCVN 5945:2005 nhận thấy hầu hết các
thông số quan trắc đều nằm trong giới hạn cho phép của tiêu chuẩn xả thải. Một số tiêu
chuẩn như pH, SS, tổng N, COD, vượt tiêu chuẩn xả thải theo TCVN 5945:2005 đối
với nguồn loại B [13].
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Tình hình phát triển kinh tế, dân cư, lao động, việc làm
Huyện Nhà Bè được xác định là phát triển theo hướng công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, thương mại dịch vụ và nông nghiệp. Tuy nhiên, trong tiến trình đô thị
hoá với tốc độ phát triển kinh tế cao, hiện nay kinh tế huyện Nhà Bè đang chuyển dịch
theo hướng tăng nhanh tỷ trọng ngành thương mại, công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ
trọng ngành nông nghiệp. Hiện nay, trên địa bàn Huyện đã và đang hình thành một số
khu đô thị mới và dân cư mới như Khu Làng Đại Học, khu dân cư Cotec, Khu dân cư
Vạn Phát Hưng, Khu dân cư SADECO, Khu đô thị The Star Village, Khu đô thị GS
Metrocity, Khu đô thị Dragon City, khu dân cư Anh Tuấn... Đồng thời theo quy hoạch
nông thôn mới thì quy hoạch chung của xã Hiệp Phước là Khu công nghiệp và đô thị
cảng, theo đó đã hình thành Khu công nghiệp và các cảng ở nơi đây.
Tình hình kinh tế - xã hội năm 2018 kết quả đạt được như sau [14]: Các ngành
32
đều đạt và vượt so với kế hoạch đề ra. Tổng giá trị sản xuất năm 2018 ước đạt
12.286,71 tỷ đồng, đạt 100,01% so với kế hoạch năm (12.285,90 tỷ đồng) tăng 12,15%
so với cùng kỳ năm 2017, trong đó:
- Giá trị sản xuất ngành Thương mại - Dịch vụ: Tổng doanh số ước đạt
11.661,99 tỷ đồng, đạt 100,01% so với kế hoạch năm, tăng 12,51% so với cùng kỳ
năm 2017.
- Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp - Xây dựng: ước đạt 337,86 tỷ đồng, đạt
100,02% so với kế hoạch năm, tăng 10,56% so với cùng kỳ năm 2017.
- Giá trị sản xuất Nông nghiệp - Thủy sản: ước đạt 286,86 tỷ đồng, đạt 100,01%
so với kế hoạch năm và tăng 1,01% so với cùng kỳ năm 2017.
- Dân số huyện Nhà Bè: Theo Niên giám thống kê của huyện năm 2018, dân số
trên địa bàn Huyện là 175.3 60 người, mật độ 1.754 người/km2.
trong đó tập trung công tác đào tạo nghề và dạy nghề cho lao động nông thôn; duy
trì sỉ số đào tạo nghề dài hạn. Trong năm đã giải quyết việc làm cho 6.548 lượt lao
- Huyện Nhà Bè đã mở nhiều lớp đào tạo với nhiều ngành nghề ngắn hạn
động (2.908 lao động nữ), đạt 105,62% so với kế hoạch năm; trong đó có việc làm ổn
định trong khu công nghiệp, dịch vụ là 3.437 lượt lao động (1.428 lao động nữ), đạt
114,57% so với kế hoạch năm.
Năm 2018, là năm thứ ba thực hiện Chương trình giảm nghèo bền vững với
phương pháp đa chiều và cũng là năm kết thúc chuẩn thu nhập bình quân 21 triệu
đồng/người/năm trở xuống đối với hộ nghèo, trên 21 đến 28 triệu đồng/người/năm đối
với hộ cận nghèo. Công tác chăm lo, hỗ trợ cho hộ nghèo, hộ cận nghèo Huyện được
quan tâm thực hiện đầy đủ, kịp thời; thực hiện giải ngân nguồn vốn quỹ hỗ trợ giảm
nghèo ủy thác sang Ngân hàng Chính sách Xã hội; thực hiện tốt chính sách cấp thẻ bảo
hiểm y tế cho hộ nghèo và cận nghèo khám chữa bệnh. (nguồn: theo báo cáo số
332/BC-UBND ngày 14/11/2018 về tình hình thực hiện kinh tế - văn hóa - xã hội năm
2018 và Kế hoạch phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội năm 2019 của Ủy ban nhân dân
huyện Nhà Bè) [14]
Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
- Giao thông
33
+ Giao thông đường bộ: Tổng chiều dài mạng lưới đường trên địa bàn huyện
Nhà Bè là 105.729m (trên 17 tuyến – không kể các đường nhỏ và đường trong khu ở
có lộ giới nhỏ hơn 12m). Trong đó có 8 tuyến chính hiện hữu vừa sử dụng chức năng
đối ngoại, vừa sử dụng chức năng đối nội với tổng chiều dài là 40.969m.
+ Giao thông đường thủy: huyện Nhà Bè có nhiều sông rạch hiện hữu, trong đó
một số tuyến sông rạch chính có chức năng giao thông thủy như: sông Nhà Bè, sông
Soài Rạp, rạch Ông Lớn, kênh Cây Khô, rạch Đĩa – rạch Dơi – sông Phú Xuân, rạch
Ông Lớn 2 – sông Phước Kiển – sông Mương Chuối, rạch Cây Khô, rạch Tôm, rạch
Bà Chiêm – Bà Chùa – Lấp Dầu, rạch Dơi – sông Kinh, rạch Giồng – kinh lộ, rạch
Đinh – rạch Mương Lớn, rạch vọp.
- Năng lượng
+ Trên địa bàn huyện Nhà Bè có 02 công ty cung cấp điện: Điện lực Tp. HCM
và Điệc lực Hiệp Phước, trạm 110kV Hiệp Phước cung cấp điện cho khu công nghiệp
Hiệp Phước, còn lại các phụ tải khác trên địa bàn huyện đều được cấp điện từ các trạm
110kV thuộc Công ty Điện lực Tp. HCM ở phía Bắc của huyện (trạm Nhà Bè) và ở
Quận 7 (trạm Nam Sài Gòn 1). Lưới trung thế hiện có trên địa bàn huyện được thiết kế
xây dựng theo tiêu chuẩn 22kV vận hành 15kV.
+ Lưới hạ thế phần lớn đã được cải tạo nâng cấp, lưới hạ thế chủ yếu là đường
dây trên không nên không đảm bảo an toàn và mỹ quan đô thị.
+ Tỷ lệ hộ đân sử dụng điện trên toàn địa bàn huyện đạt 99,65%.
- Giáo dục và đào tạo:
Những năm qua, sự nghiệp phát triển giáo dục của huyện Nhà Bè đã được chú
trọng đầu tư về mọi mặt, đã tạo được sự phát triển khá nhanh cả về số lượng, chất
lượng. Toàn huyện có 35 trường, trong đó: 15 trường Mầm non, 12 trường Tiểu học,
06 trường Trung học cơ sở , 02 trường Trung học phổ thông; tổng số có 626 lớp học
(trong đó: 134 lớp học Mầm non, 289 lớp học Tiểu học, 149 lớp học Trung học cơ sở,
54 lớp Trung học phổ thông), tổng số giáo viên 985 người (trong đó: giáo viên Mầm
non 200 người, giáo viên Tiểu học 394 người, giáo viên Trung học cơ sở 261 người,
giáo viên Trung học phổ thông 130 người), tổng số học sinh 22.498 em (trong đó:
4.429 học sinh Mầm non, 10.148 học sinh Tiểu học, 6.040 học sinh Trung học cơ sở,
34
1.881 học sinh Trung học phổ thông).
- Y tế:
Toàn huyện Nhà Bè có 10 cơ sở y tế, bao gồm: 01 Bệnh viện, 01 phòng khám
đa khoa khu vực, 07 trạm Y tế xã/phường/thị trấn và 01 trung tâm Y tế dự phòng.
- Văn hoá - thể dục thể thao
Diện tích đất văn hóa trên địa bàn huyện Nhà Bè có 25,11 ha, chiếm 0,52% diện
tích đất phi nông nghiệp của toàn huyện. Hoạt động văn hóa văn nghệ và truyền thanh:
tổ chức nhiều hoạt động văn hóa nghệ thuật, lồng ghép tuyên truyển nhiệm vụ chính trị
tại địa phương bằng nhiều hình thức phong phú phục vụ nhân dân như: chiếu phim, ca
nhạc, xiếc. Diện tích đất thể dục – thể thao trên địa bàn huyện có 2,33 ha, chiếm 0,05%
diện tích đất phi nông nghiệp của toàn huyện. [13]
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
Thuận lợi
Huyện Nhà Bè có vị trí là cửa ngõ phía Nam Thành phố hướng ra biển Đông.
Hệ thống sông, rạch nhiều (2.361,68 ha), thông ra biển thuận lợi phát triển cảng biển
và giao thông thủy nối liền Thành phố, huyện Cần Giờ và các tỉnh miền Tây Nam Bộ.
Huyện có tiềm lực lớn về đất đai: quỹ đất dồi dào đủ khả năng cho việc phát triển đô
thị một cách đồng bộ, hiện còn nhiều khu đất nông nghiệp bị nhiễm phèn, nhiễm mặn,
năng suất thấp. Do vậy việc chuyển đổi chức năng để hình thành các khu dân cư, khu
công nghiệp hoàn chỉnh là điều cần thực hiện để nâng cao giá trị sử dụng đất. Tốc độ
đô thị bắt nhịp với sự tăng trưởng năng động của Thành phố, trong đó khu công nghiệp
Hiệp Phước - mục tiêu kinh tế trọng điểm phía Nam của Thành phố đang đi vào hoạt
động, đây là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo việc làm cho lao động trên địa
bàn huyện.
Huyện Nhà Bè có 4.937,36 ha diện tích đất nông nghiệp (chiếm 49,16% diện
tích tự nhiên) và 5.105,34 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 50,84% diện tích tự nhiên),
trong đó các mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp chính là: đất ở 957,77 ha (chiếm
9,54% diện tích tự nhiên), đất phát triển hạ tầng 684,34 ha (chiếm 6,81% diện tích tự
nhiên), đất khu công nghiệp 668,89 ha (chiếm 6,66% diện tích tự nhiên). Tình hình sử
dụng đất cho thấy quỹ đất dành cho công trình giao thông, thủy lợi, dịch vụ cảng, khu
35
công nghiệp, khu dân cư, khu tái định cư phát triển. Ngoài ra, quỹ đất nông nghiệp của
huyện còn nhiều tạo điều kiện thuận lợi đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
và xây dựng các khu dân cư, khu tái định cư,… tạo thuận lợi để huyện Nhà Bè phát
triển theo đúng định hướng “từng bước xây dựng Nhà Bè thành huyện có cơ cấu kinh
tế thương mại - dịch vụ - công nghiệp phát triển bền vững”.
Khó khăn
- Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, hướng địa hình thấp dần từ phía Bắc
xuống phía Nam; độ cao trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m -
2,0m (thuộc các khu dân cư). Những khu vực trũng có độ cao chỉ đạt 0,6m; ngoài ra
địa hình trên địa bàn huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch, gây khó khăn và tốn kém
trong việc đầu tư xây dựng hệ thống giao thông cầu cống và cơ sở hạ tầng.
- Hệ thống giao thông đường bộ kết nối với khu vực trung tâm Thành phố chưa
thật sự thuận lợi. Điều này ít nhiều làm giảm đi sự hấp dẫn của các khu dân cư mới tạo
nên một khoảng cách trong sự phát triển về nhiều mặt về kinh tế và đời sống so với
khu vực trung tâm Thành phố. Do đó huyện Nhà Bè cần tiếp tục tập trung đầu tư phát
triển hệ thống cơ sở hạ tầng đặc biệt là hạ tầng giao thông để kết nối đồng bộ với các
công trình hiện tại, với các quận, huyện lân cận, các trung tâm kinh tế lớn và các đầu
mối giao thông cửa ngõ bằng hệ thống giao thông đồng bộ, năng lực vận tải được nâng
cao, giao thông được thông suốt an toàn; đảm bảo cho phát triển nhanh và bền vững.
- Trong những năm gần đây địa bàn huyện Nhà Bè chịu tác động của biến đổi
khí hậu: Nước biển dâng và các ảnh hưởng kèm theo sẽ tác động đến đến nông nghiệp
vùng ven sông, rạch là sự mất đất trồng do đất bị ngập nước, các vấn đề như bồi lắng,
xói mòn và xâm nhập mặn, nước mặn sẽ xâm nhập sâu hơn vào nội địa, ảnh hưởng đến
mùa màng và năng suất cây trồng. Thêm vào đó, nước ở nhiều sông, hồ và cả nước
ngầm cũng sẽ bị mặn, làm cho việc cấp nước sản xuất trở nên khó khăn. Lượng mưa
tăng sẽ làm hư hỏng mặt đường, đặc biệt làm hư hỏng nặng nề đối với các mặt đường
cấp phối đá, các đường hẻm, đường liên ấp, nội ấp, các khu dân cư. Tiến độ thi công
đường cũng bị ảnh hưởng, chất lượng công trình không đảm bảo khi thi công trong
điều kiện mưa, bão kéo dài. Nước biển dâng có thể nhấn chìm cơ sở hạ tầng giao thông
ven biển như đường bộ, bến bãi,...
2.2 Khái quát quá trình đô thị hóa ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 – 2018
36
và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện
2.2.1 Khái quát quá trình đô thị hóa ở huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 – 2018
và quy hoạch phát triển đến 2020
Từ năm 2010 đến năm 2018, cơ cấu kinh tế của huyện Nhà Bè có sự chuyển
dịch khá rõ và hợp lý theo hướng tăng tỷ trọng ngành thương mại - dịch vụ, giảm dần
tỷ trọng ngành nông nghiệp. Các loại đất phi nông nghiệp tăng đáng kể đã góp phần
làm cho diện mạo thị trấn Nhà Bè, Trung tâm các xã, các khu dân cư nông thôn ngày càng khang trang hơn, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc lợi công cộng ngày càng hoàn thiện... nhiều cơ sở sản xuất, kinh doanh đã hình thành và tiếp tục được mở rộng không những góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương mà còn
thu hút một lực lượng lao động dư thừa ở nông thôn.
Kết quả chuyển dịch cơ cấu kinh tế được thể hiện qua bảng dưới đây: Bảng 2.2. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nhà Bè qua các năm
Đơn vị tính: %
Ngành Năm Năm Năm Năm Năm
2010 2015 2016 2017 2018 kinh tế
Công nghiệp – XD 11,63 3,87 3,35 2,80 2,74
Thương mại – dịch 82,12 92,94 93,76 94,61 94,91 vụ
Nông nghiệp 6,25 3,19 2,89 2,59 2,35
Tổng 100 100 100 100 100
(Nguồn: UBND huyện Nhà Bè, Báo cáo tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội qua
các năm [14])
Cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch mạnh trong giai đoạn 2010 –
2015, lĩnh vực Thương mại – dịch vụ đã tăng tỷ trọng trong nền kinh tế từ 82,12% năm
2010 lên 92,94% năm 2015 và tăng dần trong các năm từ 2016 đến 2018.
+ Công nghiệp- XDCB: Ngành công nghiệp - XDCB trên địa bàn huyện mặc dù
giảm tỷ trọng trong nền kinh tế của huyện năm 2010 chiếm 11,63%, năm 2015 là
3,87%, đến năm 2018 là 2,74% nhưng giá trị sản xuất công nghiệp thực tế vẫn tăng
trong giai đoạn 2010 – 2018, cụ thể theo số liệu thống kê của UBND huyện, năm 2010
giá trị sản xuất công nghiệp của huyện đạt 160,1 tỷ đồng thì đến 2018 đã tăng và đạt
37
337,86 tỷ đồng, tăng gấp hơn 2 lần so với 2010.
+ Thương mại- dịch vụ: Giá trị sản xuất thương mại – dịch vụ tăng mạnh trong
giai đoạn 2010 – 2018, cụ thể năm 2010 GTSX thương mại –dịch vụ là 3924,9 tỷ đồng
thì đến 2018 đã đạt 11.661,99 tỷ đồng, gấp 3 lần so với 2010.
+ Nông nghiệp, mặc dù tỷ trọng nông nghiệp trong các ngành kinh tế của huyện
giảm từ 6,25% năm 2010 còn 2,35% năm 2018 nhưng giá trị sản xuất thưc tế của
ngành nông nghiệp vẫn được duy trì trong giai đoạn từ 2015 đến nay, cụ thể năm 2015
GTSX ngành nông nghiệp là 278,3 tỷ đồng thì đến 2018 vẫn duy trì và đạt 278,86 tỷ
đồng. Huyện tích cực thực hiện Đề án “Tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng
cao giá trị gia tăng và phát triển bền vững” trên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2015 –
2017 và định hướng phát triển nông nghiệp đến năm 2020. Tính đến nay, trên địa bàn
Huyện có 05 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp ứng dụng công
nghệ cao.
Lao động làm việc trong các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Nhà Bè tăng từ
48.870 người (năm 2010) lên khoảng 58.497 người (năm 2015), trong đó có 41.213
người có việc làm ổn định; đồng thời cơ cấu lao động chuyển dịch đúng hướng, giảm
nhanh lao động từ lĩnh vực nông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp. Thu nhập bình
quân đầu người trên địa bàn huyện Nhà Bè tăng từ 15,00 triệu đồng/người/năm (năm
2010) tăng lên ước đạt 38 triệu đồng/người/năm (năm 2015). Năm 2018 đã giải quyết
việc làm cho 6.548 lượt lao động (2.908 nữ) đạt 105,62% kế hoạch năm, trong đó lao
động có việc làm ổn định trong khu công nghiệp, dịch vụ là 3.437 lượt lao động (1.428
nữ), đạt 114,57% kế hoạch năm. Tổ chức tốt công tác tư vấn hướng nghiệp tại các
trường THCS, PTTH, các xã trên địa bàn Huyện với 6.215 lượt (đạt 103,58% so với kế
hoạch). (nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội qua các năm của UBND
huyện Nhà Bè).
Cùng với tốc độ đô thị hóa, công tác quản lý đô thị được tập trung chỉ đạo và
nhiều chuyển biến tích cực đặc biệt là tăng cường kiểm tra xử lý kiên quyết đối với các
vi phạm về trật tự xây dựng, trật tự giao thông đô thị; đẩy mạnh việc cấp phép và quản
lý sau cấp phép xây dựng. Công tác quản lý chất lượng công trình được tăng cường từ
kế hoạch, hướng dẫn, thẩm định, kiểm tra đảm bảo theo chức năng, nhiệm vụ và từ đó
38
từng bước nâng cao chất lượng công trình xây dựng trên địa bàn Huyện.
Huyện Nhà Bè đã từng bước khai thác sử dụng nguồn tài nguyên đất ngày càng
có hiệu quả. Hệ số sử dụng đất đã tăng lên qua từng năm.
Đất nông nghiệp bị thu hồi được sử dụng vào những mục đích khác nhau,
nhưng chủ yếu sử dụng vào 3 mục đích chính là: Xây dựng kết cấu hạ tầng, KCN và
khu đô thị. Trên địa bàn huyện đã và đang triển khai các dự án: Dự án xây dựng giao lộ
Nguyễn Hữu Thọ - Phạm Hữu Lầu; Dự án Khu đô thị mới Phước Kiển – Nhơn Đức;
Dự án đường cao tốc Bến Lức – Long Thành; Dự án Ngầm hóa 220kv Nhà Bè – Tao
Đàn; Dự án Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2. Tỷ lệ thu hồi cho các mục đích
có sự khác nhau giữa các xã trên địa bàn huyện. Sự khác nhau về mục đích sử dụng đất
một mặt tạo ra khả năng khai thác tốt, mặt khác cũng tạo những khả năng khác nhau
về giải quyết thu nhập, đời sống việc làm của các hộ bị thu hồi đất.
Đất sản xuất nông nghiệp đã được giao cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài;
công tác chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi được quan tâm thực hiện ngày càng hiệu
quả. Công tác quản lý quỹ đất nông nghiệp là đất công ích, khó giao được chú trọng,
quản lý ngày càng chặt chẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng thu nhập cho ngân
sách và góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, từ đó nâng cao thu nhập, cải thiện
đời sống vật chất và tinh thần cho người dân.
Quỹ đất dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ,
chỉnh trang, xây dựng mới các khu dân cư ngày càng tăng và được quản lý chặt chẽ
hơn.
Quỹ đất phục vụ cho các công trình phúc lợi công cộng như văn hóa, giáo dục,
y tế, thể dục thể thao.... cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội từng bước đồng bộ,
giúp cho người dân được giao lưu thuận tiện hơn và được hưởng thụ những lợi ích từ
cơ sở hạ tầng đem lại góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.
Nhiều công trình công cộng phục vụ cho đời sống nhân dân được xây mới và
sửa chữa. Hệ thống đường giao thông được nâng cấp. Hệ thống các trường từ mầm
non đến tiểu học, trung học các cấp được quan tâm, đầu tư sửa chữa….
* Định hướng quy hoạch phát triển đô thị tại huyện Nhà Bè đến 2020
Theo Quy hoạch chung phát triển đô thị của thành phố Hồ Chí Minh, đến năm
2020 cơ cấu dân số của huyện Nhà Bè sẽ đạt tới 400.000 người, đơn vị hành chính của
huyện gồm có 6 xã nông thôn và một thị trấn tổng diện tích tự nhiên là 100,41 km2.
39
Theo điều chỉnh một số xã nông thôn sẽ thu hẹp lại để sử dụng diện tích đó phát triển
Cảng – khu công nghiệp Hiệp Phước, Khu đô thị Nhơn Đức – Phước Kiến và khu đô
thị nằm dọc bên đường Nguyễn Hữu Thọ. Ngoài ra khu vực huyện Nhà Bè cũng là nơi
có hệ thống hạ tầng kỹ thuật của thành phố về phía Nam, do vậy thích hợp hình thành
các khu dân cư đô thị và một khu vực chức năng hành chính quan trọng khác của Sài
Gòn.
Xây dựng và quy hoạch hệ thống dân cư đô thị tập trung đến năm 2020
Cụm dân cư số 1: là khu vực phía Đông huyện Nhà Bè gồm các xã Phú Xuân
và thị trấn Nhà Bè ranh giới là các sông Nhà Bè, Soài Rạp, Mương Chuối, Rạch Dơi
và sông Phú Xuân. Tổng diện tích của khu vực này là 1.020 ha, dân số dự kiến
100.000 người. Đây là khu dân cư hiện hữu dọc theo bên đường Huỳnh Tấn Phát và
đường Nguyễn Bình, các khu vực khác bố trí khu nhà ở mới với hạ tầng kỹ thuận hiện
đại phù hợp phát triển cũng như hình thành các khu đô thị văn minh.
Cụm dân cư số 2: Có diện tích quy hoạch là 655 ha, dân số dự kiến đến năm
2020 là 75.000 người. Đây là khu vực dân cư mới nằm xem kẽ chủ yếu là nhà cao tầng
với nhà ở thấp tầng cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuận đồng bộ nằm ở phía Bắc của huyện
dọc theo tuyến đường Lê Văn Lương và Nguyễn Hữu THọ.
Cụm dân cư số 3: Với diện tích 890 ha và dân số dự tính là 125.000 người đến
năm 2020, đây là khu vực đô thị sầm uất gồm các khu dân cư mới là Ngã Ba Nhơn
Đức, Nhơn Đức – Phước Kiển và khu đô thị phía đông trục đường huyết mạch Nguyễn
Hữu Thọ.
Cụm dân cư số 4: Gồm địa bàn các xã Long Thới, Hiệp Phước có diện tích
550 ha, dân số ước tính là 60.000 người. Ngoài khu dân cư hiện hữu dọc theo tuyến
đường Nguyễn Văn Tạo, các khu vực khác được quy hoạch chỉnh trang với hạ tầng kỹ
thuật đồng bồ với cụm cảng – công nghiệp Hiệp Phước đang được xây dựng, với chức
năng chính là khu kho cảng quốc tế, cụm công nghiệp có quy mô lớn, khu nhà ở khang
trang tiện nghi cùng các khu thương mại dịch vụ sầm uất.
Quy hoạch hai khu dân cư nông thôn
Bên cạnh việc quy hoạch phân bổ 4 cụm dân cư đô thị thì huyện Nhà Bè còn có
2 khu dân cư nông thôn là phía Tây xã Phước Lộc và khu dân cư phía Tây xã Nhơn
40
Đức với tổng diện tích là 725 ha, dân số dự tính đến năm 2020 là 40.000 người. Tại
các khu vực này tập trung phát triển chuyên canh về nông nghiệp đảm bảo nguồn cung
lương thực đồng thời xây dựng các mảng xanh không gian mở.
Ngoài các khu dân cư tập trung, huyện Nhà Bè đang phát triển khu công nghiệp
Hiệp Phước có diện tích 2.000 ha, ngoài ra các khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
khác như: khu công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp tại xã Phước Kiển, xã Phước Lộc, xã
Long Thới; khu trung tâm thủy sản (khoảng 70 ha); tổng kho xăng dầu Nhà Bè. Mật
độ xây dựng khu dân cư hiện hữu từ 40 -50% và khu nhà ở mới 30 – 35%, giữa các
khu dân cư và các khu công nghiệp đều xây dựng các mảng xanh nằm xen kẽ, nhằm
mang lại bầu không khí trong lành, giảm thiếu tiếng ồn góp phần xây dựng một cộng
đồng văn minh hiện đại. [22]
2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển nền kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, đời sống của nhân dân đã từng bước được cải thiện, bộ mặt
đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế,
đặc biệt cho xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở, khu buôn bán nhỏ và hệ thống chợ phát
triển. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai được huyện quan tâm và thực hiện ngày
càng chặt chẽ hơn.
Tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai
Thực hiện Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành
của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban
nhân dân huyện Nhà Bè đã nghiêm túc mở các lớp tập huấn nhằm triển khai các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai và hướng dẫn cho các xã, thị trấn thuộc huyện thực
hiện, góp phần quan trọng trong việc đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống, cũng như tạo
hành lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng đất
trên địa bàn, phù hợp với điều kiện thực tế của Huyện. Ban hành các văn bản chỉ đạo
và thực hiện việc tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng để cán bộ và
người dân nắm băt kịp thời các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai. Ngoài
ra Ủy ban nhân dân Huyện còn tổ chức mở các lớp hội nghị tập huấn về chuyên môn
nghiệp vụ cho cán bộ Địa chính - Xây dựng của các xã, thị trấn; các lớp tuyên truyền,
41
học tập văn bản pháp luật đất đai cho các cán bộ tạo nguồn của Huyện nhằm không
ngừng nâng cao nhận thức về pháp luật đất đai cho cán bộ, đóng góp tích cực trong
việc thực thi các nhiệm vụ của ngành.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
Thực hiện Chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 06/11/1991 của Hội đồng Bộ trưởng
(nay là Chính phủ) về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới
hành chính tỉnh, huyện, xã. Đến nay huyện Nhà Bè đã hoàn thành việc phân định ranh
giới hành chính giữa các xã, thị trấn trong huyện và với các Quận, huyện trong Thành
phố. Kể từ sau khi tách một phần để thành lập Quận 7 (3.569,56 ha), ngày 01/4/1997,
thì tổng diện tích tự nhiên huyện Nhà Bè (theo số liệu thống kê đất đai năm 2018) là
10.042,70 ha, gồm 7 đơn vị hành chính cấp cơ sở (7 xã, thị trấn).
Hiện trạng ranh giới hành chính giữa Quận, huyện giáp ranh cũng như các xã,
thị của Huyện được chia theo các tuyến giao thông, sông và kênh rạch, các yếu tố địa
vật cố định hoặc mốc giới trên thực địa và được chuyển vẽ lên bản đồ nên đã ổn định,
rõ ràng, không có tranh chấp.
Khảo sát, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất;điều tra xây dựng giá đất
Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính của Huyện trải qua 3 giai đoạn:
+ Bản đồ giải thửa theo Chỉ thị 299/TTg (10/11/1980), vào thời điểm này chưa
chia tách thành lập Quận 7, sử dụng bản đồ tỷ lệ 1:4000.
+ Bản đồ địa chính theo Chỉ thị 02/CT ngày 18/01/1992 (đo chụp không ảnh)
+ Bản đồ địa chính chính quy dạng số được thành lập bằng công nghệ toàn đạc
điện tử theo lưới tọa độ quốc gia. Dữ liệu được lưu trữ trên phần mềm Microtation,
phần mềm chuẩn theo quy định của Bộ Tài nguyên – Môi trường.
Năm 2004 hệ thống bản đồ địa chính số được đưa vào sử dụng chính thức trên
địa bàn Huyện nhằm phục vụ tốt công tác quản lý đất đai, hỗ trợ tích cực trong công tác cấp giấy CNQSDĐ, giải quyết tranh chấp, xét duyệt hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và phát hiện các trường hợp lấn chiếm đất công. Tuy nhiên, do lực lượng cán bộ của Huyện chủ yếu sử dụng thành thạo phần mềm Autocad, không thành thạo phần mền Microtation, nên dữ liệu đã được chuyển sang lưu trữ trên phần mềm Autocad cho phù hợp với tình hình quản lý và sử dụng của địa phương.
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
42
đất:
Hiện tại đã xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện và bản đồ hiện
trạng cấp xã cho 7 xã, thị trấn qua kỳ kiểm kê đất đai năm 2018. Tuy nhiên, thời gian qua biến động đất đai trên địa bàn là rất lớn nên việc cập nhật bản đồ hiện trạng chưa
được đầy đủ dẫn đến việc trùng ranh, trùng thửa đã xảy ra trên địa bàn Huyện.
Phòng Tài nguyên và Môi trường thường xuyên phối hợp Ủy ban nhân dân các
xã, thị trấn theo dõi tình hình biến động của giá đất trên địa bàn huyện Nhà Bè. Trường hợp có biến động, phòng báo cáo về Ban chỉ đạo giá đất huyện Nhà Bè để xin ý kiến chỉ đạo của Ban chỉ đạo giá đất Thành phố Hồ Chí Minh.
Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Về công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch: đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê
duyệt tại Quyết định số 2780/QĐ-UBND ngày 29/6/2019.
- Về công tác lập kế hoạch sử dụng đất năm 2019: đã được Ủy ban nhân dân
Thành phố phê duyệt theo Quyết định số 2817/QĐ-UBND ngày 01/7/2019, đã triển
khai kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
* Công tác giao đất, cho thuê đất của huyện Nhà Bè cơ bản được triển khai theo
đúng trình tự, thủ tục và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND thành
phố Hồ Chí Minh, qua đó đã phần nào hạn chế và khắc phục được các vi phạm trong
quản lý, sử dụng đất.
Nhìn chung việc giao đất, cho thuê đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử
dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan
trọng của Nhà nước nhằm khắc phục tình trạng đất vô chủ, sử dụng đất kém hiệu quả,
đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh
doanh. Bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho các ngành.
* Công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
- Thu hồi: Nhìn chung vấn đề thu hồi đất của các cá nhân để xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị thuộc các dự án trên địa bàn huyện vẫn còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân về định giá đất còn thấp, công tác bồi thường còn chưa hợp lý và thống nhất, thời gian bổi thường, giải tỏa kéo dài làm chậm tiến độ đầu tư và trong cùng một thời gian có nhiều dự án triển khai trên địa bàn với quy mô đáng kể.
43
- Chuyển mục đích sử dụng đất: trong thời gian vừa qua Ủy ban nhân dân huyện đã ban hành một số quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
huyện nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được phép chuyển mục đích, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống và cảnh quan đô thị của huyện.
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Các quy định về bồi thường tái định cư đã từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với thực tế cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn có khó khăn, một số quy định chưa được hướng dẫn cụ thể rõ ràng, chưa có cơ chế phối hợp để đảm bảo quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư dẫn đến việc triển khai thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư trên thực tế còn khó khăn lúng túng.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo đúng quy định pháp luật và đã được các cấp ngành địa phương và người dân quan tâm.
Như vậy việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đã cơ bản hoàn thành, song việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành còn chậm. Vì vậy trong thời gian tới cần đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong toàn huyện nhằm hạn chế tình trạng vi phạm hành chính trong sử dụng đất, tạo điều kiện sử dụng đúng mục đích và đem lại hiệu quả cao hơn.
Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 34 của Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Trong năm 2019, Phòng TNMT đã tham mưu UBND Huyện ban hành kế hoạch, phối hợp với Đơn vị tư vấn triển khai Kế hoạch thực hiện công tác thống kê đất đai năm 2019 trên địa bàn huyện Nhà Bè.
Quản lý tài chính về đất đai
44
Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã được Ủy ban nhân dân huyện chỉ đạo thực hiện nghiêm túc, việc thu thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân, thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất căn cứ theo các văn bản của Nhà nước, của Thành phố theo bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện do thành phố Hồ Chí Minh ban hành.
Công tác điều tra giá đất thị trường để xác định hệ số điều chỉnh giá đất: đã triển khai thực hiện điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường các loại đất của huyện và đã báo cáo kết quả về Sở Tài chính.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân huyện quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất,...góp phần bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên, trong những năm qua là thời điểm thị trường đất đai có nhiều biến động, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật; tình trạng tự chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền còn xảy ra trên địa bàn; làm cho công tác quản lý nhà nước về đất đai gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, do còn những hạn chế nhất định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như công tác lập quy hoạch sử dụng đất nên phần nào cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của công tác này.
Công tác thanh tra, kiểm tra chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất... Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện đã phối hợp chặt chẽ với Thanh tra của Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành kiểm tra tình hình chấp hành pháp luật về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn, kết hợp với chính quyền các xã, thị trấn trong huyện tổ chức nhiều đợt thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm khắc các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai, góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho người quản lý, sử dụng đất, giảm tính chất và mức độ vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai
Thực hiện công tác tiếp dân định kỳ tại Văn phòng một cửa của Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân huyện, cơ quan Thanh tra huyện để kịp thời xử lý các vi phạm về công tác quản lý và sử dụng đất. Điều này đã góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đối với người sử dụng đất, giảm sự vụ, mức độ, tính chất vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.
45
Nhìn chung công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn huyện được thực hiện khá tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm đất đai. Việc
cải tiến quy trình tiếp nhận, xử lý đơn thư khiếu nại, đặc biệt là việc lãnh đạo huyện và các phòng ban chức năng có lịch tiếp công dân, tổ chức theo định kỳ hoặc đột xuất để giải quyết các vấn đề khiếu nại, khiếu tố nhằm hạn chế được những vi phạm trong sử dụng đất: sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp, lấn chiếm đất đai,...
Quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai
Trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở huyện chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Hiện tại các hoạt động dịch vụ công về đất đai vẫn được tiến hành trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ người quản lý sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thông qua văn phòng “một cửa” của Huyện. Do vậy, việc thực hiện đăng ký sử dụng đất, đăng ký biến động về đất và thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất ở một số công đoạn chưa theo kịp diễn biến sử dụng đất đai thực tế. [nguồn: UBND huyện Nhà Bè (2018). Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện]
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở huyện Nhà
Bè giai đoạn 2010 - 2018
2.3.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở huyện Nhà Bè giai
đoạn 2010 – 2015
Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của huyện Nhà Bè thể
hiện qua kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 và đánh
giá biến động sử dụng đất nông nghiệp trong giai đoạn này.
Bảng 2.3: Tình hình thực hiện các chỉ tiêu KHSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2011- 2015
STT
Mã
Chỉ tiêu sử dụng đất
Thực tế tăng (+) giảm (-)
Kế hoạch tăng (+) giảm (-)
Hiện trạng năm 2010 (ha)
Diện tích thống kê đến 31/12/2015 (ha)
Tỷ lệ thực hiện được theo kế hoạch (%)
Diện tích kế hoạch đến năm 2015 được duyệt theo QĐ số 2706/QĐ- UBND ngày 31/5/2014 (ha)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)=(5)- (4)
(8)=(6)- (4)
(9)=(6)/(5) *100
10.055,58
10.055,58 10.042,70
-12,88
99,87
1 1.1
NNP LUA
4.742,12 2.694,45
2.881,31 5.212,57 -1.860,81 1.421,16
470,45 387,90 -1.273,29 -2.306,55
180,91 27,29
LUC
-
1.2
HNK
-
Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất trồng lúa Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước Đất trồng cây hàng năm khác
46
STT
Mã
Chỉ tiêu sử dụng đất
Thực tế tăng (+) giảm (-)
Kế hoạch tăng (+) giảm (-)
Hiện trạng năm 2010 (ha)
Diện tích thống kê đến 31/12/2015 (ha)
Tỷ lệ thực hiện được theo kế hoạch (%)
Diện tích kế hoạch đến năm 2015 được duyệt theo QĐ số 2706/QĐ- UBND ngày 31/5/2014 (ha)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(1)
(7)=(5)- (4)
(8)=(6)- (4)
(9)=(6)/(5) *100
CLN
1.119,25
699,90 3.275,37
-419,35 2.156,12
467,98
1.3
Đất trồng cây lâu năm
1.4 Đất rừng phòng hộ 1.5 Đất rừng đặc dụng 1.6 Đất rừng sản xuất
RPH RDD RSX
- - -
787,87
660,90 1.549,30
-126,97
761,43
234,42
1.7
NTS
Đất nuôi trồng thuỷ sản
1.8 Đất làm muối
LMU
-
1.9
NKH
-
Đất nông nghiệp khác
Nguồn: Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè đến 2020
Số liệu hiện trạng diện tích đất nông nghiệp của huyện năm 2010 là 4.742,12
ha, kế hoạch đến năm 2015 giảm 1.860,81 ha nhưng theo kết quả thống kê, kiểm kê
năm 2015 tăng 470,45 ha. Nguyên nhân diện tích nông nghiệp tăng một phần do
phương pháp kiểm kê đất đai năm 2014 có thay đổi so với thời kỳ kiểm kê đất đai năm
2010 là kiểm kê theo thực trạng sử dụng đất tại thời điểm lập kiểm kê nên một số khu
vực đã được cấp giấy chứng nhận là đất ở, đất sản xuất kinh doanh, tuy nhiên do chưa
xây dựng các công trình, dự án và đang canh tác đất nông nghiệp do đó được kiểm kê
sang phần đất nông nghiệp dẫn đến diện tích đất nông nghiệp tăng cao (như diện tích
khu công nghiệp năm 2010 là 828,03 ha tuy nhiên đến cuối năm 2015 thống kê lại diện
tích chỉ còn 407,94 ha, phần diện tích giảm được thống kê lại là đất nông nghiệp dẫn
đến đất nông nghiệp tăng). Mặt khác nguyên nhân do một số dự án chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp chưa được triển khai như: mở
rộng nghĩa trang xã Nhơn Đức, khu cảng Nhơn Đức, khu phát triển tổng hợp TDTT,
vui chơi giải trí, nhà ở, văn phòng khu đô thị cảng Hiệp Phước, khu cảng hạ lưu Hiệp
Phước,…
- Đất trồng lúa: hiện trạng năm 2010 là 2.694,45 ha, kế hoạch đến năm 2015
giảm 1.273,29 ha, thực hiện giảm 2.306,55 ha. Nguyên nhân chủ yếu giảm mạnh do
47
điều chỉnh chỉ tiêu thống kê, quỹ đất trồng lúa được xác định lại theo hiện trạng sử
dụng đất (chủ yếu là người dân chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm và
đất nuôi trồng thủy sản).
- Đất trồng cây lâu năm: hiện trạng năm 2010 là 1.119,25 ha, kế hoạch đến năm
2015 giảm 419,35 ha, thực tế thực hiện tăng 2.156,12 ha. Nguyên nhân do một số dự
án chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở, đất sản xuất kinh
doanh, đất phát triển hạ tầng nhưng chưa được triển khai như quy hoạch KCN Hiệp
Phước giai đoạn 2 mở rộng, Nạo vét chỉnh trị tuyến rạch Bà Chiêm - Bà Chùa - Lấp
Dầu, Kè bảo vệ, chống sạt lở bờ sông khu vực xã Phước Kiển, Xây dựng cây xăng
doanh nghiệp tư nhân Hưng Thịnh, Xây dựng cây xăng doanh nghiệp tư nhân Thuận
Khải, Khu tái định cư Phước Kiển giai đoạn 2, Xây dựng kè bảo vệ chống sạt lở bờ
Rạch Tôm khu vực trường Lê Văn Lương (cơ sở 2),Trụ sở đội quản lý thị trường và
phòng giáo dục huyện Nhà Bè, Khu dân cư Phước Kiển công ty TNHH-TMDV Hiệp
Quế, Di dời lưới điện qua khu Nhà Bè Metro city, Cầu Phước Lộc, Kè chống sạt lở bờ
sông khu vực cầu Phước Lộc, Khu dân cư công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Điền,
Trường mầm non Thị Trấn, Đường cao tốc Bến Lức Long Thành mở rộng, Khu nhà ở
chung cư cho người có thu nhập thấp, Khu dân cư K95, Kè chống sói lở bờ sông khu
vực xã Nhơn Đức, Kè chống sói lở bờ sông khu vực cầu Long Kiển. Bên cạnh đó, diện
tích đất trồng cây lâu năm tăng do người dân chuyển từ đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm sang đất trồng cây lâu năm theo nhu cầu sử dụng.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: hiện trạng năm 2010 là 787,87 ha, kế hoạch đến năm
2015 giảm 126,97 ha, thực tế thực hiện đến năm 2015 tăng 761,43 ha. Nguyên nhân do
một số dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ nuôi trồng thủy sản sang đất ở, đất sản
xuất kinh doanh, đất phát triển hạ tầng nhưng chưa được triển khai như quy hoạch
KCN Hiệp Phước giai đoạn 2 mở rộng, cụm sản xuất Long Thới, quy hoạch mới đất ở
khu đô thị cảng Hiệp Phước, Kè chống sạt lở bờ sông khu vực xã Phước Kiển, Trường
mầm non Thị Trấn, Khu Tái định cư di dời các hộ dân vùng sạt lỡ tại xã Phước Lộc,
Khu chung cư nhà văn hóa K95, Khu dân cư Phú Điền, Cầu Phước Lộc,... Bên cạnh
đó, diện tích đất nuôi trồng thủy sản tăng do người dân chuyển từ đất trồng lúa, đất
trồng cây hàng năm không hiệu quả sang đất nuôi trồng thủy sản theo nhu cầu sử
48
dụng.
Mặc dù số liệu thống kê đất đai ở trên chưa thể hiện rõ kết quả chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp nhưng qua số liệu thống kê các công trình, dự án chính đã
thực hiện trong giai đoạn 2010 – 2015 trên địa bàn huyện đã thực hiện chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp khoảng 153 ha.
Bảng 2.4: Diện tích đất nông nghiệp đã được thu hồi cho thực hiện các công trình phi nông nghiệp trong giai đoạn 2011-2015
STT
Hạng mục
Địa điểm
Diện tích (ha)
Năm thực hiện
52,81 Hiệp Phước
2011
1
Khu công nghiệp Hiệp Phước (Một phần) - Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước
12,91 Hiệp Phước
2015
2
Khu công nghiệp Hiệp Phước (Một phần) - Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước
0,48
Phước Kiển
2011
3
Khu nhà ở - Công ty TNHH Xây dựng và Sản xuất Hưng Lộc Phát
4 Khu nhà ở - Công ty TNHH Đầu tư Phước Kiển
8,28
Phước Kiển
2013
0,25
Phước Kiển
2013
5
Khu nhà ở - Công ty TNHH Xây dựng và Sản xuất Hưng Lộc Phát (Bổ sung)
0,40
Phước Kiển
2013
6
Khu nhà ở - Công Ty TNHH Thương mại - Xây dựng Hội Vinh
7 Khu nhà ở - Công Ty TNHH Xây dựng Lập Phúc
3,40
Phước Kiển
2013
8 Khu Nhà ở Tổng Cục V – Bộ Công An
10,82
Phước Kiển
2014
2,29
Phước Kiển
2015
9
Khu nhà ở tái định cư - Công ty TNHH Đông Mê Kông
7,60
Nhơn Đức
2015
10
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Ch í Minh
9,33
Nhơn Đức
2015
11
Trường Đại học Sư phạm Thể dục - Thể thao Thành phố Hồ Chí Minh
44,94
2014
12
Khu dân cư Nhơn Đức Long Thới - Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà
Nhơn Đức – Long Thới
153,51
Tổng
Nguồn: Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè đến 2020
Theo báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015
của huyện Nhà Bè, tổng diện tích đất nông nghiệp đã chuyển đổi xong sang mục đích
phi nông nghiệp tại các công trình, dự án của huyện là 153,51 ha, chỉ đạt 11% so với
49
kế hoạch đặt ra.
2.3.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở huyện Nhà Bè giai
đoạn 2016 – 2018 (thực hiện theo Kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo Luật Đất
đai 2013)
2.3.2.1 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2016
a) Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2016
Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được tổng hợp trên cơ
sở Kế hoạch sử dụng đất năm của huyện:
Đến năm 2016, diện tích nhóm đất nông nghiệp của huyện còn 4.633,21 ha,
giảm 580,90 ha so với hiện trạng, do chuyển sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể từng
loại đất như sau:
(1). Đất trồng lúa:
- Hiện trạng đất trồng lúa năm 2015 là 387,90 ha.
- Đất trồng lúa đến năm 2016 của huyện là 387,76 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 0,14 ha, do chuyển sang đất giao thông.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 0,14 ha.
(2). Đất trồng cây lâu năm:
- Hiện trạng đất trồng cây lâu năm là 3.276,93 ha.
- Đất trồng cây lâu năm đến năm 2016 của huyện là 2.974,73 ha.
- Chu chuyển tăng: 120,00 ha, do lấy từ đất nuôi trồng thủy sản.
- Chu chuyển giảm: 422,20 ha, do chuyển sang đất khu công nghiệp 300,80 ha,
đất thương mại dịch vụ 0,42 ha, đất giao thông 9,94 ha, đất thủy lợi 15,18 ha, đất năng
lượng 4,85 ha, đất y tế 1,70 ha, đất giáo dục 4,58 ha, đất ở nông thôn 68,50 ha và đất ở
đô thị 16,23 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 302,20 ha.
(3). Đất nuôi trồng thủy sản:
- Hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản là 1.549,27 ha.
- Đất nuôi trồng thủy sản đến năm 2016 của huyện là 1.270,71 ha.
50
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 278,56 ha, do chuyển sang đất trồng cây lâu năm 120,00
ha, đất khu công nghiệp 134,37 ha, đất phát triển hạ tầng 2,90 ha, đất ở nông thôn
20,29 ha và đất ở đô thị 1,00 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 278,56 ha.
Trong năm kế hoạch 2016, trên địa bàn huyện Nhà Bè diện tích đất nông nghiệp
chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp là 580,90 ha, trong đó đất trồng lúa là 0,14
ha, đất trồng cây lâu năm là 422,20 ha và đất nuôi trồng thủy sản 158,56 ha.
Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2016
STT
Chỉ tiêu sử dụng đất
Mã
Đơn vị tính: ha Tổng diện tích
0,14
LUA/PNN
Đất trồng lúa
1.1
HNK/PNN
Đất trồng cây hàng năm khác
1.2
422,20
CLN/PNN
Đất trồng cây lâu năm
1.3
RPH/PNN
Đất rừng phòng hộ
1.4
RDD/PNN
Đất rừng đặc dụng
1.5
RSX/PNN
Đất rừng sản xuất
1.6
158,56
NTS/PNN
Đất nuôi trồng thuỷ sản
1.7
LMU/PNN
Đất làm muối
1.8
NKH/PNN
Đất nông nghiệp khác
1.9
Tổng
580,9
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2016
b) Kết quả thực hiện
- 04/84 dự án đã hoàn thành xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hoàn
thành thủ tục giao đất, đạt 4,76% (tương ứng với diện tích là 161,71 ha/678,69 ha, đạt
23,83%); Trong đó có 01 dự án “Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2” đã tiến
hành giao đất được 161,29 ha, phần còn lại được chuyển tiếp sang năm kế hoạch 2017
để tiếp tục thực hiện. Chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân đạt 122,06 ha/170,00
ha, đạt 71,80%, trong đó:
+ Đất trồng cây lâu năm chuyển mục đích sang đất ở là 9,77 ha.
+ Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản chuyển mục
51
đích sang đất trồng cây lâu năm là 112,29 ha.
- 78/84 dự án chưa hoàn thành xong các thủ tục về đất đai chiếm 96,43% số
lượng dự án (tương ứng với diện tích là 516,98 ha/678,69 ha, chiếm 76,17%). Trong
đó gồm 39 công trình chuyển tiếp từ kế hoạch sử dụng đất năm 2015 và 39 công trình
đăng ký trong năm 2016.
Bảng 2.6: Danh mục công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016
STT
Hạng mục
Ghi chú
Tên chủ đầu tư
Địa điểm (đến cấp xã)
(1)
(2)
(3)
Diện tích, loại đất trrước khi chuyển mục đích (ha) (4)
Diện tích, loại đất sau khi chuyển mục đích (ha) (5)
(6)
1
161,29(SKK)
Hiệp Phước
Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2 (1 phần)
Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Hiệp Phước
113,96 (CLN); 24,88 (NTS); 14,83 (DGT); 0,06 (DNL); 0,30 (ONT); 7,26 (SON)
(7) - QĐ số 982 ngày 09/3/2016 - 23,11 ha - QĐ số 4678 ngày 07/9/2016 - 54,83 ha - QĐ số 4677 ngày 07/9/2016 - 83,35 ha
2
4,80(ONT)
4,80(ONT)
Khu dân cư Vĩnh Phước
Phước Kiển
QĐ số 1892 ngày 14/4/2016
Công ty Trách nhiệm hữu hạn phát triển Vĩnh Phước
0,90(ONT)
3
Khu dân cư Phước Kiển
0,25 (CLN) 0,65 (ONT)
Phước Kiển
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát
- QĐ số 141 ngày 14/01/2016 - QĐ số 3224 ngày 24/6/2016
0,17 (CLN)
0,17(TMD)
4
Nhơn Đức
Cây xăng - Doanh nghiệp tư nhân Hưng Thịnh
QĐ số 1968 ngày 20/4/2016
Doanh nghiệp tư nhân Hưng Thịnh
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2017
Qua số liệu ở trên cho thấy tại các công trình, dự án và của người dân trong
năm 2016 huyện Nhà Bè chuyển đổi xong mục đích đất nông nghiệp sang phi nông
nghiệp là 149,03 ha, đạt 25,7% so với kế hoạch chuyển đổi đã được phê duyệt (580,90
ha).
52
2.3.2.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2017
a) Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2017
Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2017 của huyện là 3.557,83 ha, giảm
1.505,71 ha so với hiện trạng năm 2016, do chuyển sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể
từng loại đất như sau:
(1). Đất trồng lúa:
- Hiện trạng đất trồng lúa là 387,90 ha.
- Kế hoạch sử dụng đất trồng lúa năm 2017 của huyện là 284,21 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 103,69 ha, do chuyển sang đất khu công nghiệp 38,64 ha,
đất giao thông 65,05 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 103,69 ha.
(2). Đất trồng cây lâu năm:
- Hiện trạng đất trồng cây lâu năm là 3.151,22 ha.
- Kế hoạch sử dụng đất trồng cây lâu năm năm 2017 của huyện là 2.436,93 ha.
- Chu chuyển tăng: 100,00 ha, được lấy từ đất nuôi trồng thủy sản.
- Chu chuyển giảm: 814,29 ha, do chuyển sang đất quốc phòng 0,73 ha, khu
công nghiệp 335,92 ha, đất thương mại dịch vụ 14,03 ha, đất giao thông 197,55 ha, đất
thủy lợi 17,24 ha, đất năng lượng 4,85 ha, đất văn hóa 5,93 ha, đất y tế 1,92 ha, đất
giáo dục 39,14 ha, đất thể thao 12,10 ha, đất ở nông thôn 136,11 ha, đất ở đô thị 11,23
ha, đất xây dựng trụ sở cơ quan 0,32 ha, đất khu vui chơi, giải trí công cộng 29,81 ha,
đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 3,54 ha, đất có mặt nước chuyên dùng 3,87 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 714,29 ha.
(3). Đất nuôi trồng thủy sản:
- Hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản là 1.524,42 ha.
- Kế hoạch sử dụng đất nuôi trồng thủy sản năm 2017 của huyện là 836,69 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 687,73 ha, do chuyển sang đất trồng cây lâu năm 100,00
ha, đất quốc phòng 0,96 ha, đất khu công nghiệp 274,77 ha, đất thương mại, dịch vụ
53
1,01 ha, đất giao thông 200,19 ha, đất thủy lợi 0,41 ha, đất năng lượng 1,26 ha, đất văn
hóa 1,05 ha, đất y tế 0,13 ha, đất giáo dục 16,63 ha, đất thể thao 3,41 ha, đất ở nông
thôn 67,99 ha, đất ở đô thị 0,50 ha, đất xây dựng trụ sở cơ quan 0,62 ha, đất khu vui
chơi, giải trí công cộng 15,06 ha, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 0,91 ha, đất có mặt
nước chuyên dùng 2,83 ha.
Đơn vị tính: ha
- Cân đối tăng (giảm): giảm 687,73 ha.
Bảng 2.7: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2017
STT
Chỉ tiêu sử dụng đất
Mã
Tổng diện tích
1.1
Đất trồng lúa
LUA/PNN
103,69
1.2
Đất trồng cây hàng năm khác
HNK/PNN
1.3
Đất trồng cây lâu năm
CLN/PNN
814,29
1.4
Đất rừng phòng hộ
RPH/PNN
1.5
Đất rừng đặc dụng
RDD/PNN
1.6
Đất rừng sản xuất
RSX/PNN
1.7
Đất nuôi trồng thuỷ sản
NTS/PNN
587,73
1.8
Đất làm muối
LMU/PNN
1.9
Đất nông nghiệp khác
NKH/PNN
Tổng
1505,71
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2017
Theo kế hoạch 2017, trên địa bàn huyện Nhà Bè diện tích đất nông nghiệp
chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp là 1.505,71 ha, trong đó đất trồng lúa là
103,69 ha, đất trồng cây lâu năm là 814,29 ha và đất nuôi trồng thủy sản là 587,73 ha.
b) Kết quả thực hiện
- 02/103 dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hoàn
thành thủ tục giao đất, đạt 1,94% (ứng với diện tích là 124,96 ha/1.822,93 ha, đạt
6,85%). Trong đó có 01 dự án “Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2” đã tiếp tục
tiến hành giao đất được 122,62 ha, phần còn lại được chuyển tiếp sang năm kế hoạch
2018 để tiếp tục thực hiện. Chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân đạt 104,60
ha/153,73 ha, đạt 68,04%, trong đó:
54
+ Đất trồng cây lâu năm chuyển mục đích sang đất ở là 12,64 ha.
+ Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản chuyển mục
đích sang đất trồng cây lâu năm là 91,96 ha.
- 101/103 dự án chưa hoàn thành xong các thủ tục về đất đai chiếm 98,06% số
lượng dự án (ứng với diện tích là 1.697,97 ha/1.822,93 ha, chiếm 93,15%). Trong đó
gồm 38 công trình chuyển tiếp từ kế hoạch sử dụng đất năm 2015; 38 công trình
chuyển tiếp từ kế hoạch sử dụng đất năm 2016 và 25 công trình đăng ký trong năm
2017.
Bảng 2.8: Danh mục công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2017
STT Hạng mục
Tên chủ đầu tư
Quyết định giao đất
Diện tích, loại đất trrước khi chuyển mục đích (ha)
Địa điểm (đến cấp xã)
(1)
(2)
(3)
(4)
Diện tích, loại đất sau khi chuyển mục đích (ha) (5)
(6)
1
122,62(SKK)
Hiệp Phước
Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Hiệp Phước
Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2 (một phần - tiếp tục)
95,16 (CLN); 17,81 (NTS); 0,04 (DNL); 0,21 (ONT); 9,40 (SON)
(7) - QĐ số 25/QĐ-UBND ngày 06/01/2017 - 99,81 ha - QĐ số 26/ QĐ-UBND ngày 06/01/2017 - 21,20 ha - QĐ số 27/ QĐ-UBND ngày 06/01/2017 - 1,61 ha
2
0,36(ONT)
Khu nhà ở Lập Phúc
0,36 (CLN) 0,36 (LUA)
Phước Kiển
QĐ số 534/QĐ- UBND ngày 09/2/2017
3
1,98(ONT)
Khu cao ốc căn hộ
Nhơn Đức
QĐ ngày 18/10/2017
1,72 (CLN); 0,02 (SON); 0,24 (ONT) 1,02 (LUA)
Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Lập Phúc Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2018
55
Như vậy tổng diện tích đất nông nghiệp đã được chuyển đổi xong sang mục
đích phi nông nghiệp năm 2017 (bao gồm diện tích tại 3 dự án và của người dân) là
129,07 ha, đạt 8,6% so với kế hoạch chuyển đổi đã được phê duyệt (1505,71 ha).
2.3.2.3 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2018
a) Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp năm 2018
Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 của huyện là 3.495,20 ha, giảm
1.442,16 ha so với hiện trạng, do chuyển sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể từng loại
đất như sau:
(1). Đất trồng lúa:
- Hiện trạng đất trồng lúa là 181,47 ha.
- Kế hoạch sử dụng đất trồng lúa năm 2018 của huyện là 77,49 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 103,98 ha, do chuyển sang đất khu công nghiệp 38,64 ha,
đất giao thông 65,05 ha, đất thủy lợi 0,29 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 103,98 ha.
(2). Đất trồng cây lâu năm:
- Hiện trạng đất trồng cây lâu năm là 3.503,82 ha.
- Kế hoạch sử dụng đất trồng cây lâu năm năm 2018 của huyện là 2.745,07 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 758,75 ha, do chuyển sang đất quốc phòng 0,73 ha, khu
công nghiệp 240,76 ha, đất thương mại dịch vụ 7,57 ha, đất giao thông 197,99 ha, đất
thủy lợi 21,60 ha, đất năng lượng 4,85 ha, đất văn hóa 5,93 ha, đất y tế 2,92 ha, đất
giáo dục 40,52 ha, đất thể thao 12,90 ha, đất ở nông thôn 173,43 ha, đất ở đô thị 11,23
ha, đất xây dựng trụ sở cơ quan 0,49 ha, đất khu vui chơi, giải trí công cộng 30,42 ha,
đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 3,54 ha, đất có mặt nước chuyên dùng 3,87 ha.
- Cân đối tăng (giảm): giảm 758,75 ha.
(3). Đất nuôi trồng thủy sản:
- Hiện trạng đất nuôi trồng thủy sản là 1.252,07 ha.
56
- Kế hoạch sử dụng đất nuôi trồng thủy sản năm 2018 của huyện là 672,64 ha.
- Chu chuyển tăng: 0,00 ha.
- Chu chuyển giảm: 579,43 ha, do chuyển sang đất quốc phòng 0,96 ha, đất khu
công nghiệp 256,96 ha, đất thương mại, dịch vụ 1,01 ha, đất giao thông 200,35 ha, đất
thủy lợi 0,61 ha, đất năng lượng 1,26 ha, đất văn hóa 1,05 ha, đất y tế 0,24 ha, đất giáo
dục 16,88 ha, đất thể thao 3,41 ha, đất ở nông thôn 76,68 ha, đất ở đô thị 0,50 ha, đất
xây dựng trụ sở cơ quan 0,62 ha, đất khu vui chơi, giải trí công cộng 15,16 ha, đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối 0,91 ha, đất có mặt nước chuyên dùng 2,83 ha.
Đơn vị tính: ha
- Cân đối tăng (giảm): giảm 579,43 ha.
Bảng 2.9: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2018
STT
Chỉ tiêu sử dụng đất
Mã
Tổng diện tích 103,98
1.1
Đất trồng lúa
LUA/PNN
1.2
Đất trồng cây hàng năm khác
HNK/PNN
758,75
1.3
Đất trồng cây lâu năm
CLN/PNN
1.4
Đất rừng phòng hộ
RPH/PNN
1.5
Đất rừng đặc dụng
RDD/PNN
1.6
Đất rừng sản xuất
RSX/PNN
579,43
1.7
Đất nuôi trồng thuỷ sản
NTS/PNN
1.8
Đất làm muối
LMU/PNN
1.9
Đất nông nghiệp khác
NKH/PNN
Tổng
1442,16
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2018
Trong năm kế hoạch 2018, trên địa bàn huyện Nhà Bè diện tích đất nông nghiệp
chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp là 1.442,16 ha, trong đó đất trồng lúa là
103,98 ha, đất trồng cây lâu năm là 758,75 ha và đất nuôi trồng thủy sản là 579,43 ha.
b) Kết quả thực hiện
- 02/123 dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hoàn
thành thủ tục giao đất, đạt 1,60% về số lượng dự án tương ứng với diện tích 0,90 ha,
phần còn lại được chuyển tiếp sang năm kế hoạch 2019 để tiếp tục thực hiện. Chuyển
57
mục đích của hộ gia đình, cá nhân đạt 77,33 ha/130 ha ha, đạt 57,12%, trong đó:
+ Đất trồng cây lâu năm chuyển mục đích sang đất ở là 6,99 ha.
+ Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản chuyển mục
đích sang đất trồng cây lâu năm là 67,34 ha.
- 120/123 dự án chưa hoàn thành xong các thủ tục về đất đai chiếm 98,37% số
lượng dự án. Trong đó gồm 36 công trình kế hoạch sử dụng đất năm 2015; 37 công
trình kế hoạch sử dụng đất năm 2016; 25 công trình kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và
22 công trình đăng ký trong năm 2018.
Bảng 2.10: Danh mục công trình, dự án đã thực hiện xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018
STT Hạng mục
Tên chủ đầu tư
Địa điểm (đến cấp xã)
Quyết định giao đất
Diện tích, loại đất trrước khi chuyển mục đích (ha)
(1)
(2)
(3)
(6)
(7)
Diện tích, loại đất sau khi chuyển mục đích (ha) (5)
(4) 0,23 (ONT);
Công ty TNHH
0,46 (CLN);
QĐ số
Khu nhà ở Lập
Xây dựng và
0,10 (NTS);
679/QĐ-
0,82 (ONT) Phước Kiển
1
Phúc
Kinh doanh nhà
0,01 (DGT);
UBND ngày
Lập Phúc
0,02 (SON);
13/02/2018
0,78 (LUA)
Cây xăng -
QĐ số
Doanh nghiệp
0,10 (CLN);
Doanh nghiệp
2486/QĐ-
2
tư nhân Thuận
0,02 (ONT);
0,12(TMD) Nhơn Đức
tư nhân Thuận
UBND ngày
Khải
0,01 (LUA)
Khải
12/6/2018
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2019
Qua số liệu trên cho thấy diện tích đất nông nghiệp đã được chuyển đổi xong
sang mục đích phi nông nghiệp năm 2018 (bao gồm diện tích tại 2 dự án và của người
dân) là 8,44 ha, đạt rất thấp, chỉ đạt 0,6% so với kế hoạch chuyển đổi đã được phê
duyệt (1442,16 ha).
2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử
58
dụng đất nông nghiệp tại một số dự án trên địa bàn huyện
2.4.1 Dự án: Xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) tại xã
Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (dự án 1)
2.4.1.1 Khái quát chung về dự án:
Tên dự án: Xây dựng Khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) tại xã Hiệp
Phước, huyện Nhà Bè.
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần khu công nghiệp Hiệp Phước (Công ty con của
Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận).
Quy mô và hiện trạng dự án:
- Vị trí khu đất thu hồi: Ấp 1 và Ấp 2 xã Hiệp Phước.
- Diện tích đất thu hồi: 513,17ha. Trong đó:
+ Diện tích thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định: 140,7 ha.
+ Diện tích Công ty đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng xong từ các hộ dân
tại dự án (theo Công văn số 6844/UBND-ĐT ngày 19 tháng 9 năm 2006 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh): 332,7 ha.
- Tổng số hộ bị ảnh hưởng: 370 hộ dân.
- Về tái định cư:
+ Số hộ dân thuộc diện được bố trí tái định cư của dự án: 73 hộ dân với tổng
diện tích khoảng 20.900 m2.
+ Khu đất phục vụ tái định cư: Khu dân cư Hiệp Phước 1, thuộc Khu đô thị
Cảng Hiệp Phước, xã Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hiện trạng sử dụng đất tại dự án: + Đất nông nghiệp: 1.360.157,8m2 (trong đó đất trồng cây hàng năm
307.713,9m2 ; đất trồng cây lâu năm 1.052.443,9m2)
+ Đất phi nông nghiệp khác: 3.806,1 m2.
+ Đất ở: 34858,1m2.
+ Đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân (trong đó, có 73 hộ sử dụng đất ở
và đất phi nông nghiệp khác, 297 hộ sử dụng đất nông nghiệp).
*Căn cứ pháp lý để thực hiện dự án: Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày
28/5/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Phương án Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư dự án khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2, tại xã Hiệp
Phước số 141/PABT-HĐBT ngày 25/10/2011 đã được Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè
59
phê duyệt tại Quyết định số 483/QĐ-UBND ngày 08/12/2011.
* Công tác xác lập hồ sơ thu hồi đất, bồi thường và chi trả tiền bồi thường, hỗ
trợ:
Đến nay, Ủy ban nhân dân Huyện Nhà Bè đã ban hành Quyết định thu hồi đất và
Quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 370/370 hồ sơ, đạt 100% với số tiền
466,40 tỷ đồng.
Qua tiếp xúc hiệp thương người dân chưa đồng ý nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là
20 hộ, Ban Bồi thường đã lập thủ tục gửi tiền vào ngân hàng theo quy định. Nhìn
chung số hộ dân chưa đồng ý nhận tiền bồi thường là các hộ có đất nông nghiệp bị ảnh
hưởng trong dự án nhưng không phải là người dân cư trú tại xã Hiệp Phước, hiện trạng
có nhà ở nhưng không đủ điều kiện bồi thường đất ở, một số hộ sử dụng đất nông
nghiệp không đủ điều kiện xét chuyển đổi nghề nghiệp và không hỗ trợ sản suất theo
quy định ( nguồn: Ban bồi thường, GPMB huyện Nhà Bè [19]).
2.4.1.2 Ý kiến đánh giá của người dân bị thu hồi đất về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp tại dự án
Để nghiên cứu ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp và ảnh hưởng đến đời sống việc làm của họ, học viên đã tiến hành
phát phiếu điều tra cho 50 hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất nông nghiệp tại Dự án
trên địa bàn xã Hiệp Phước, số phiếu thu về là 46 phiếu.
Kết quả điều tra cho thấy, các khoản bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá
nhân từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án nghiên cứu đều được chi trả
bằng tiền mặt. Do vậy, sau khi bị thu hồi đất thì các hộ gia đình, cá nhân không còn
hoặc còn rất ít diện tích đất nông nghiệp để sản xuất. Mặc dù, họ được nhận một khoản
tiền khá lớn nhưng để đảm bảo cho cuộc sống trong tương lai thì số tiền này phải được
sử dụng một cách hợp lý như: đầu tư học nghề để chuyển đổi nghề nghiệp; đầu tư máy
móc hiện đại, giống cây trồng có năng suất cao trong sản xuất nông nghiệp trên diện
tích đất còn lại; đầu tư sản xuất kinh doanh... Nếu sử dụng khoản tiền này một cách
lãng phí hoặc chỉ sống nhờ vào nó mà không có định hướng chuyển đổi ngành nghề thì
trong tương lai họ sẽ lâm vào cảnh khó khăn, thiếu thốn.
Kết quả điều tra phỏng vấn (bảng 2.11) cho thấy số tiền bồi thường, hỗ trợ được
các hộ sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, chủ yếu được sử dụng vào xây dựng,
sửa chữa lại nhà cửa (47,8%), chi tiền cho con cái học hành (34,7%), chia cho con cái
60
(41,3%), gửi tiết kiệm (26,1%) và mua sắm trang, thiết bị sinh hoạt cho gia đình
(13%). Việc đầu tư cho sản xuất, kinh doanh có tỷ lệ không cao 15,2% và có rất ít hộ
sử dụng tiền cho việc học nghề (6,5%).
Bảng 2.11: Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông
nghiệp của các hộ điều tra tại dự án 1
Các hình thức sử dụng tiền BT Tỷ lệ (%)
1. Đầu tư cho sản xuất, kinh doanh 15,2
2. Cho lao động học nghề 6,5
3. Cho con cái học hành 34,7
4. Mua sắm tài sản 13,0
5. Gửi tiết kiệm tại ngân hàng 26,1
6. Xây, sửa nhà 47,8
7. Chia cho con cái 41,3
8. Đầu tư khác (mua đất ở, đất NN) 10,8
Nguồn: Tổng hợp từ các phiếu điều tra của đề tài năm 2019 Về việc làm của người lao động trước và sau khi thực hiện dự án có sự phân
hóa rõ nét. Trước thu hồi đất có đến 36,7% số hộ là lao động NN, sau thu hồi đất con
số này giảm xuống hơn một nữa, chỉ còn 16%. Đây là kết quả tất yếu của việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp (bảng 2.12).
Bảng 2.12: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước
và sau khi thu hồi đất
Trước thu hồi Sau thu hồi
STT Chỉ tiêu điều tra
Tổng số Tỷ lệ(%) Tổng số Tỷ lệ(%)
1 Lao động nông nghiệp 36,7 18 16 41
2 Tiểu thương, buôn bán 20,5 26 23,3 23
3 Nhân viên công ty, xí nghiệp 13,4 19 16,9 15
8,0 7 6,3 9
4 Cán bộ công chức, viên chức 5 16 27 24,1 18
Lao động phổ thông và tự do 6 Không đi làm và thất nghiệp 5,4 15 13,4 6
Tổng số 100 112 100 112
61
Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ, 2019
Tình hình việc làm sau thu hồi đất đã xuất hiện xu hướng chuyển đổi ngành
nghề, đó là từ lao động nông nghiệp chuyển sang các ngành nghề khác. Tuy nhiên, vấn
đề đáng báo động ở đây là một phần lao động nông nghiệp không thể chuyển đổi
ngành nghề đã trở thành những người thất nghiệp và không đi làm, con số này tăng từ
5,4% trước thu hồi đất lên 13.4% sau thu hồi đất.
Về thu nhập của hộ trước và sau khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp qua số liệu thống kê phiếu điều tra cho thấy 54% số hộ có tổng
thu nhập sau khi thu hồi đất cao hơn so với trước khi thu hồi, 32% cho là hầu như
không thay đổi, còn 14% có tổng thu nhập thấp hơn. Nguyên nhân chính gây giảm thu
nhập là mất đất canh tác, không còn sức lao động và không có việc làm.
Về ý kiến đánh giá của người dân về điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội,
môi trường khi thực hiện dự án tại xã Hiệp Phước được tổng hợp tại bảng 2.13
Bảng 2.13. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội, môi trường khi thực hiện dự án tại xã Hiệp Phước
Đơn vị tính: số phiếu và %
Tốt hơn Như cũ Kém hơn
Chỉ tiêu
Tỷ lệ Tỷ lệ Số phiếu Số phiếu Số phiếu Tỷ lệ
25 54,3 10 21,7 11 24 Điều kiện cơ sở hạ tầng, cảnh quan trước và sau khi thu hồi đất
26 56,5 14 30,4 6 13,1 Điều kiện sinh hoạt văn hóa, cộng đồng trước và sau khi thu hồi đất
23 50 13 28,2 10 21,8 Quan hệ trong nội bộ gia đình trước và sau khi thu hồi đất
24 52,2 14 30,4 8 17,4 Tình hình trật tự an ninh xã hội trước và sau khi thu hồi đất trên địa bàn
36,9 34,8 17 16 13 28,3
Chất lượng môi trường trước và sau khi thu hồi đất Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ, 2019
Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ cho thấy mặc dù dự án xây dựng KCN Hiệp
Phước tạo điều kiện thay đổi về cơ sở hạ tầng giao thông tốt hơn so với trước đây
62
nhưng vẫn có 24% số hộ cho rằng điều kiện cơ sở hạ tầng kém hơn, do các hộ này cho
rằng hệ thống cấp nước và cấp điện còn kém chất lượng. Về điều kiện sinh hoạt văn
hóa cộng đồng và quan hệ nội bộ gia đình cho thấy vẫn còn khoảng từ 13,1 -21,8%
cho rằng kém hơn. Chiều hướng quan hệ nội bộ gia đình xấu đi thường xuất phát từ
khoản tiền bồi thường, hỗ trợ như: phân chia không đều dẫn đến tranh cãi, xung đột
giữa chính những người thân trong gia đình với nhau hoặc từ việc sử dụng khoản tiền
đó không hợp lý dẫn đến cuộc sống lâu dài không ổn định, khó khăn, thiếu thốn dẫn
đến xảy ra mâu thuẫn trong gia đình. Đối với tình hình an ninh trật tự thì 52,2% ý kiến
đánh giá cho rằng tốt lên nhưng có 17,4% cho rằng kém hơn. Việc thu hồi đất nông
nghiệp có tác động đến sinh hoạt hàng này của người nông dân và gây ra một số hiện
tượng tiêu cực ở một số bộ phận dân cư của dân cư trên địa bàn xã. Kết quả điều tra,
khảo sát cho thấy số người có những biểu hiện tiêu cực và các tệ nạn xã hội như lô đề,
cờ bạc tăng lên.
Đối với chất lượng môi trường, theo đánh giá của người dân (Bảng 2.13) thì
34,8% cho rằng môi trường sống tốt hơn trước. Tuy nhiên, vấn đề vệ sinh môi trường
theo một số hộ cho là kém, tình hình rác thải vô ý tràn lan, tình trạng khói bụi ngày
càng tăng không tương xứng với một khu vực đô thị hóa đang phát triển, có 28,3%
đánh giá chất lượng môi trường còn kém. Nguyên nhân làm cho người dân cảm nhận
môi trường sống sau thu hồi đất xấu hơn trước là các vấn đề rác, nước, khí thải gây ô
nhiễm môi trường, ý thức của người dân về giữ vệ sinh chung môi trường xung quanh
còn kém và việc quản lý về công tác môi trường chưa được tốt.
Về câu hỏi đánh giá chung: Ông bà có hài lòng với việc thực hiện dự án chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp này tại địa phương hay không? Kết quả thống
kê cho thấy trong tổng số 46 phiếu điều tra có 34 hộ đánh giá hài lòng, số hộ đánh giá
chưa hài lòng là 12 hộ chiếm 26%. Các hộ hài lòng cho rằng dự án mang lại lợi ích
cho sự phát triển công nghiệp, dịch vụ của địa phương và mức bồi thường, hỗ trợ về
đất nông nghiệp họ chấp nhận được. Những hộ không hài lòng có ý kiến chủ yếu về
giá đất bồi thường, mức bồi thường về cây trồng, vật nuôi còn thấp so với thực tế; Nhà
nước và chính quyền địa phương chưa hỗ trợ nhiều trong giải quyết việc làm cho
63
những hộ bị mất đất sản xuất nông nghiệp.
2.4.2 Dự án: Tạo mặt bằng để xây dựng khu đô thị mới xã Phước Kiển –
Nhơn Đức (Dự án 2)
2.4.2.1 Khái quát chung về dự án:
Tên dự án: Dự án Tạo mặt bằng để xây dựng Khu đô thị mới xã Phước Kiển –
Nhơn Đức
Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV GS phát triển Nhà Bè
Dự án có: Tổng diện tích thu hồi là 325, 8520 ha, với tổng số 898 hộ gồm: Diện
tích đất phải bồi thường: 255,43 ha, trong đó diện tích đất ở: 9,9079 ha với 349 hộ,
diện tích đất nông nghiệp: 245,5221 ha; diện tích đất sông, rạch: 57,77 ha; diện tích
đường: 12,61 ha.
*Căn cứ pháp lý để thực hiện dự án: Dự án tạo quỹ đất xây dựng Khu đô thị
mới xã Phước Kiển - Nhơn Đức, huyện Nhà Bè được thực hiện theo Phương án bồi
thường số 78/PABT ngày 12 tháng 12 năm 2007 về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và
tái định cư được Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè phê duyệt tại Quyết định
764/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2007 và Phương án bổ sung số 92/PABT ngày
03 tháng 07 năm 2008 được Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè phê duyệt tại
Quyết định 574/QĐ-UBND ngày 11 tháng 07 năm 2008. Tuy nhiên do khó khăn về
vốn nên công tác BTHT, TĐC của dự án tập trung thực hiện từ 2013 đến cuối năm
2015. Tổng kinh phí bồi thường dự án là: 4.533.751.529.000 đồng (Theo Quyết định
số 1162/QĐ-STC-BVG ngày 31/01/2013 của Sở Tài chính).
* Tiến độ thu hồi đất, GPMB của Dự án
Xã Phước Kiển:
- Công tác kiểm kê:
+ Tổng số hộ đã kiểm kê đo vẽ 505/505 hộ đạt tỷ lệ 100%.
+ Tổng diện tích kiểm kê: 164,0041 ha/164, 0041 ha đạt tỷ lệ 100%.
- Công tác chi trả bồi thường:
+ Tổng số chi trả: 471 hộ, số tiền: 1.306,597 tỷ đồng, diện tích: 160, 1976 ha
+ Gửi ngân hàng: 10 hộ, số tiền: 26,65 đồng
64
+ Chi trả mồ mả: 3,64 tỷ đồng.
+ Số hộ còn lại: 24 hộ; diện tích 1,16 ha (trong đó có 20 hộ đã ban hành quyết định bồi
thường nhưng chưa có kinh phí chi trả và 04 hộ chưa ban hành ban hành quyết định bồi
thường).
Xã Nhơn Đức:
- Công tác kiểm kê:
+ Tổng số hộ đã kiểm kê: 325/325 hộ, tỷ lệ 100%
+ Tổng diện tích kiểm kê: 101,8583 ha (trong đó có 1,1 ha bị sạt lở, tỷ lệ 100%)
- Công tác chi trả bồi thường:
+ Tổng số chi trả: 295hộ với số tiền: 882,384 tỷ đồng, diện tích: 90ha
+ Chi tạm ứng: 08 hộ, số tiền: 33,4 tỷ đồng.
+ Chi trả mồ mã số tiền: 4,3 tỷ đồng.
+ Gửi ngân hàng: 03hộ, số tiền: 1,52 tỷ đồng, diện tích: 0, 448 ha.
+ Số hộ còn lại: 27 hộ; diện tích 11, 41 ha (trong đó: có 19 hộ đã ban hành quyết
định bồi thường nhưng chưa có kinh phí chi trả và 8 hộ chưa ban hành quyết định bồi
thường)
Song song với việc triển khai công tác bồi thường, đến hết năm 2015 Ban bồi
thường, GPMB đã bàn giao toàn bộ mặt bằng cho Chủ đầu tư 08 đợt, diện tích đã bàn
giao là: 347,5734 ha/325, 8250 ha (diện tích bàn giao lớn hơn là do có 21,748 ha đất
thuộc quỹ đất 75m dọc dường Nguyễn Hữu Thọ) ( nguồn: Ban bồi thường, GPMB
huyện Nhà Bè [18]).
2.4.2.2 Ý kiến đánh giá của người dân bị thu hồi đất về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp tại dự án
Để nghiên cứu ý kiến đánh giá của người dân về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp và ảnh hưởng đến đời sống việc làm, học viên đã tiến hành phát phiếu
điều tra cho 50 hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất nông nghiệp tại Dự án, cụ thể tại
xã Phước Kiển phát 25 phiếu, tại xã Nhơn Đức 25 phiếu, số phiếu thu về là 50 phiếu
đạt 100%.
Kết quả điều tra cho thấy, các khoản bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá
nhân từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án nghiên cứu đều được chi trả
bằng tiền mặt. Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp
65
của các hộ điều tra tại dự án trình bày tại bảng 2.14.
Bảng 2.14: Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nông
nghiệp của các hộ điều tra tại dự án 2
Các hình thức sử dụng tiền BT Tỷ lệ (%)
1. Đầu tư cho sản xuất, kinh doanh 24,0
2. Cho lao động học nghề 4,0
3. Cho con cái học hành 32,0
4. Mua sắm tài sản 12,0
5. Gửi tiết kiệm tại ngân hàng 22,0
6. Xây, sửa nhà 38,0
7. Chia cho con cái 34,0
8. Đầu tư khác (mua đất ở, đất NN) 6,0
Nguồn: Tổng hợp từ các phiếu điều tra của đề tài năm 2019
So với dự án 1, tại dự án này tỷ lệ hộ sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ cho sản
xuất kinh doanh (chủ yếu là buôn bán, dịch vụ) đã tăng hơn và đạt 24%. Có sự khác
biệt này chủ yếu do vị trí xã Phước Kiển và Nhơn Đức gần thị trấn Nhà Bè thuận lợi
hơn về thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên phần lớn số tiền bồi thường hỗ trợ được các hộ
sử dụng vào xây dựng, sửa chữa lại nhà cửa (38%), chi tiền cho con cái học hành
(32%), chia cho con cái (34%), gửi tiết kiệm (22%). Cũng như dự án 1, có rất ít hộ sử
dụng tiền cho việc học nghề (4%).
Về việc làm của người lao động trước và sau khi thực hiện dự án 2 cũng có sự
phân hóa khá rõ nét. Trước thu hồi đất có đến 34,4% số hộ là lao động NN, sau thu hồi
đất con số này giảm xuống hơn một nửa, chỉ còn 11,5% ( Bảng 2.15).
Từ số liệu của bảng cho thấy, trước khi thực hiện chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp: trong 122 người trong độ tuổi lao động, số người không có việc làm là 5
66
người, chiếm 4,1%. Số lao động có việc làm là 118 người, trong đó lao động nông nghiệp là 42 người, chiếm 34,4%; Lao động là tiểu thương, buôn bán là 29 người, chiếm 23,8%; công nhân là 17 người, chiếm 13,9%; Lao động là công chức, viên chức 11 người chiếm 9%; lao động phổ thông và tự do 18 người chiếm 14,8%.
Bảng 2.15: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước
và sau khi thu hồi đất tại dự án 2
Trước thu hồi Sau thu hồi
STT Chỉ tiêu điều tra
Tổng số Tỷ lệ(%) Tổng số Tỷ lệ(%)
1 42 34,4 14 11,5 Lao động nông nghiệp
2 29 23,8 37 30,3 Tiểu thương, buôn bán
3 Nhân viên công ty, xí nghiệp 17 13,9 23 18,8
11 9,0 9 7,4
4 Cán bộ công chức, viên chức 5 18 14,8 20 16,3
5 4,1 19 15,5
Lao động phổ thông và tự do 6 Không đi làm và thất nghiệp Tổng số 122 100 122 100
Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ năm 2019
Sau khi chuyển đổi: 122 người trong độ tuổi lao động, trong đó số lao động
trong ngành nông nghiệp giảm nhanh chóng còn 14 người, chiếm 11,5%. Lao động là
tiểu thương, buôn bán tăng mạnh từ 23,8% lên 30,3%, đặc biệt số lao động không có
việc làm tăng từ 4,1% lên 15,5%. So với dự án 1 có sự khác là tỷ lệ số lao động là tiểu
thương, buôn bán tăng nhiều hơn nhưng tỷ lệ không có việc làm cũng cao hơn so với
dự án 1. Điều này lý giải tại dự án 1 có KCN Hiệp Phước nên một số lao động được
làm việc trong KCN, còn tại dự án 2 người dân sau khi nhận được tiền bồi thường, hỗ
trợ hầu như phải tự lo công việc.
Về thu nhập của hộ trước và sau khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp tại dự án qua số liệu thống kê phiếu điều tra cho thấy 62% số hộ
có tổng thu nhập sau khi thu hồi đất cao hơn so với trước khi thu hồi, 27 % cho là hầu
như không thay đổi, còn 11% có tổng thu nhập thấp hơn. Nguyên nhân chính gây giảm
thu nhập cũng tương tự như dự án 1 là mất đất canh tác, không còn sức lao động và
không có việc làm.
Về ý kiến đánh giá của người dân về điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội,
67
môi trường khi thực hiện dự án tại dự án 2 được tổng hợp tại bảng 2.16.
Bảng 2.16. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về điều kiện cơ sở hạ tầng, văn hóa, xã hội, môi trường khi thực hiện dự án tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức
Đơn vị tính: số phiếu và %
Tốt hơn Như cũ Kém hơn
Chỉ tiêu
Tỷ lệ Tỷ lệ Số phiếu Số phiếu Số phiếu Tỷ lệ
29 58 13 26 8 16 Điều kiện cơ sở hạ tầng, cảnh quan trước và sau khi thu hồi đất
30 60 15 30 5 10 Điều kiện sinh hoạt văn hóa, cộng đồng trước và sau khi thu hồi đất
24 48 14 28 12 24 Quan hệ trong nội bộ gia đình trước và sau khi thu hồi đất
25 50 15 30 10 20 Tình hình trật tự an ninh xã hội trước và sau khi thu hồi đất trên địa bàn
10 20 44 36 22 18
Chất lượng môi trường trước và sau khi thu hồi đất Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ năm 2019
Kết quả điều tra phỏng vấn cho thấy việc xây dựng Khu đô thị mới tạo điều
kiện thay đổi về cơ sở hạ tầng tốt hơn so với trước đây nên có tới 58% số hộ đánh giá
tốt hơn nhưng vẫn có 16% số hộ cho rằng điều kiện cơ sở hạ tầng kém hơn, do các hộ
này cho rằng hệ thống cấp điện còn kém chất lượng. Về điều kiện sinh hoạt văn hóa
cộng đồng cho thấy vẫn còn khoảng 10% cho rằng kém hơn. Về quan hệ nội bộ gia
đình có tới 24 % cho rằng kém hơn cũng xuất phát từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ
như: phân chia không đều dẫn đến tranh cãi, xung đột giữa chính những người thân
trong gia đình với nhau hoặc từ việc sử dụng khoản tiền đó không hợp lý dẫn đến cuộc
sống lâu dài không ổn định, khó khăn, thiếu thốn dẫn đến xảy ra mâu thuẫn trong gia
đình. Đối với tình hình an ninh trật tự thì 50% ý kiến đánh giá cho rằng tốt lên nhưng
có 20% cho rằng kém hơn. Về chất lượng môi trường thì 44% cho rằng tốt hơn trước
nhưng cũng có 20% cho rằng kém hơn chủ yếu do việc thu gom rác thải chưa được
thực hiện tốt. So với dự án 1, tỷ lệ số hộ đánh giá các chỉ tiêu: Điều kiện cơ sở hạ tầng,
68
cảnh quan, Điều kiện sinh hoạt văn hóa, cộng đồng, Chất lượng môi trường ở mức tốt
hơn có cao hơn nhưng vẫn còn tỷ lệ đáng kể số hộ đánh giá ở mức kém hơn của các
điều kiện này.
Về câu hỏi đánh giá chung: Ông bà có hài lòng với việc thực hiện dự án chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp này tại địa phương hay không? Kết quả tổng
hợp phiếu điều tra cho thấy trong tổng số 50 phiếu điều tra có 28 hộ đánh giá hài lòng,
số hộ đánh giá chưa hài lòng là 22 hộ chiếm 44%. Các hộ hài lòng cho rằng dự án
mang lại lợi ích cho sự phát triển đô thị của địa phương và mức bồi thường, hỗ trợ về
đất nông nghiệp họ chấp nhận được. Những hộ không hài lòng có ý kiến chủ yếu về
giá đất bồi thường, mức bồi thường về cây trồng, vật nuôi còn thấp so với thực tế, thời
gian thực hiện thu hồi đất và bồi thường kéo dài gây bức xúc cho nhiều hộ dân; Nhà
nước và chính quyền địa phương chưa quan tâm hỗ trợ trong giải quyết việc làm cho
69
những hộ bị mất đất sản xuất nông nghiệp.
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
3.1 Đánh giá chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn huyện Nhà Bè
3.1.1 Những mặt đạt được
Qua kết quả thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các
mục đích phi nông nghiệp tại huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 – 2018 cho thấy trong giai
đoạn này đã chuyển đổi mục đích được 440,05 ha đất nông nghiệp. Hiện nay trên địa
bàn huyện đang tiếp tục thực hiện khoảng 120 dự án. Sự chuyển đổi này đã góp phần
thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, đáp ứng cho nhu cầu chuyển dịch cơ
cấu kinh tế và nhu cầu xã hội trên địa bàn huyện.
Đất nông nghiệp bị thu hồi được sử dụng vào những mục đích khác nhau,
nhưng chủ yếu sử dụng vào 3 mục đích chính là: Xây dựng KCN và các cơ sở sản xuất
kinh doanh dịch vụ, xây dựng các khu đô thị mới, khu dân cư và xây dựng cơ sở hạ
tầng. Tỷ lệ thu hồi cho các mục đích có sự khác nhau giữa các xã trên địa bàn huyện.
Sự khác nhau về mục đích sử dụng đất một mặt tạo ra khả năng khai thác tốt, mặt khác
cũng tạo những khả năng khác nhau về giải quyết thu nhập, đời sống việc làm của các
hộ bị thu hồi đất.
Đất sản xuất nông nghiệp đã được giao cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài;
công tác chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi được quan tâm thực hiện ngày càng hiệu
quả. Công tác quản lý quỹ đất nông nghiệp là đất công ích được chú trọng, quản lý ngày
càng chặt chẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng thu nhập cho ngân sách và góp
phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, từ đó nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật
chất và tinh thần cho người dân.
Quỹ đất dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ,
chỉnh trang, xây dựng mới các khu dân cư ngày càng tăng và được quản lý chặt chẽ
hơn.
Quỹ đất phục vụ cho các công trình phúc lợi công cộng như văn hóa, giáo dục,
70
y tế, thể dục thể thao.... cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội đang được triển khai
xây dựng đồng bộ, giúp cho người dân được giao lưu thuận tiện hơn và được hưởng
thụ những lợi ích từ cơ sở hạ tầng đem lại góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.
Từ năm 2010 đến năm 2018, các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế khá rõ và hợp lý theo hướng tăng tỷ
trọng ngành thương mại - dịch vụ, công nghiệp giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp.
Các loại đất phi nông nghiệp tăng đáng kể đã góp phần làm cho diện mạo đô thị, các
khu dân cư nông thôn ngày càng khang trang hơn, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các
công trình phúc lợi công cộng ngày càng hoàn thiện... nhiều cơ sở sản xuất, kinh
doanh đã hình thành và tiếp tục được mở rộng không những góp phần tăng thu ngân
sách cho địa phương mà còn thu hút một lực lượng lớn lao động dư thừa ở nông thôn.
Cùng với tốc độ đô thị hóa, công tác quản lý đô thị được tập trung chỉ đạo và
nhiều chuyển biến tích cực đặc biệt là tăng cường kiểm tra xử lý kiên quyết đối với các
vi phạm về trật tự xây dựng, trật tự giao thông đô thị; đẩy mạnh việc cấp phép và quản
lý sau cấp phép xây dựng. Công tác quản lý chất lượng công trình, dự án được tăng
cường từ kế hoạch, hướng dẫn, thẩm định, kiểm tra đảm bảo theo chức năng, nhiệm vụ
và từ đó từng bước nâng cao chất lượng công trình xây dựng trên địa bàn Huyện.
3.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
- Mặc dù diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp đã thực hiện chuyển đổi xong khoảng 440 ha nhưng tỷ lệ đạt được
so với kế hoạch đặt ra của huyện Nhà Bè đã được Thành phố phê duyệt đạt rất thấp,
cụ thể trong giai đoạn 2010 – 2015 đạt 11%, trong giai đoạn 2016 – 2018 chỉ đạt
bình quân 7,5%.
- Có số lượng khá lớn dự án chưa thực hiện được do việc thẩm định chứng thư,
thẩm định giá của các Sở, ngành còn chậm, đa số các dự án đang trong quá trình ban
hành Thông báo thu hồi đất, Quyết định thu hồi đất, chờ phê duyệt giá đất cụ thể để
bồi thường cho người dân.
Phần lớn các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà
Bè thực hiện đều bị chậm tiến độ, trong giai đoạn 2016-2018, giai đoạn thực hiện
kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cụ thể đến hết 2018 có 120/123 dự án chưa hoàn
thành xong các thủ tục về đất đai chiếm 98,37% số lượng dự án. Trong đó gồm 36
71
công trình kế hoạch sử dụng đất năm 2015; 37 công trình kế hoạch sử dụng đất năm
2016; 25 công trình kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và 22 công trình đăng ký trong
năm 2018. Điều này cho thấy tính khả thi trong kế hoạch sử dụng đất chưa cao, số
công trình, dự án phải chuyển tiếp còn nhiều, ảnh hưởng đến kế hoạch chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp của huyện.
- Hầu hết các dự án thuộc vốn Ngân sách Nhà nước gặp nhiều khó khăn về vốn
do tổng mức đầu tư lớn, tuy nhiên kế hoạch giao vốn trong năm hạn chế vì nguồn vốn
phân bổ theo kế hoạch từng năm như: dự án “Cầu Phước Lộc” (Tổng số vốn đầu tư là
335,497 tỷ đồng tuy nhiên kế hoạch vốn đợt 1-2016 chỉ được bố trí 40 tỷ đồng), dự án
“Di dời lưới điện qua khu Nhà Bè Metrocity” (Tổng số vốn đầu tư là 1.216,166 tỷ
đồng, tuy nhiên kế hoạch vốn đợt 1-2016 chỉ được bố trí 110 tỷ đồng), dự án “Kè
chống sạt lở Rạch Ông Lớn 2 bờ hữu cầu Phước Lộc về phía hạ lưu 200m” (tổng mức
vốn đầu tư là 48,107 tỷ đồng, kế hoạch vốn đợt 1-2016 chỉ được bố trí 01 tỷ đồng); dự
án “Kè chống sạt lở bờ hữu kênh Cây Khô (đoạn từ đầu thượng lưu đến hạ lưu 350m)”
(tổng mức vốn đầu tư là 113,564 tỷ đồng, kế hoạch vốn đợt 1-2016 chỉ được bố trí 02
tỷ đồng);… ảnh hưởng lớn đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã
làm chậm tiến độ thực hiện các công trình, dự án, tiến độ chuyển đổi mục đích sử dụng
đất.
- Ngoài ra còn phải phụ thuộc trực tiếp vào khả năng tài chính của chủ đầu tư
(đối với các dự án có vốn ngoài Ngân sách Nhà nước) như: Dự án khu nhà ở Lập Phúc,
Khu dân cư Phú Điền, Khu dân cư Long Mỹ, Khu nhà ở Lập Phúc, Khu dân cư kết hợp
công viên Gia Việt, Khu dân cư Bắc Phước Kiển - Sadeco 3, Làng Biệt thự Copac,
Công viên sinh thái Nam Sài Gòn; Khu dân cư Long Thới - Nhơn Đức (Intresco), Khu
dân cư (Công ty Cổ phần phát triển Nam Sài Gòn), ...... chưa thực hiện được do chủ
đầu tư gặp khó khăn về vốn (kinh tế biến động, ngân hàng ngừng cho vay, cổ đông rút
vốn,...). Đồng thời các thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn nhiều công đoạn, thời
gian thực hiện kéo dài, gây khó khăn cho chủ đầu tư như: Công tác thu hồi đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,… dẫn đến chưa hoàn thành kịp thủ tục và nghĩa vụ tài chính về đất
đai.
- Công tác bồi thường, GPMB gặp nhiều khó khăn, thời gian thực hiện kéo dài,
72
ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án như: Trường Đại học Sư phạm Thể dục thể
thao thành phố Hồ Chí Minh, Kè chống sạt lở bờ hữu kênh Cây Khô (đoạn từ đầu
thượng lưu đến hạ lưu 350m), Kè chống sạt lở bờ hữu rạch Tắc Bến Rô - kênh Cây
Khô,…
- Đời sống vật chất và tinh thần của phần lớn người dân nông thôn có đất bị thu
hồi trên địa bàn huyện tại các dự án chuyển đổi đất mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sau khi bị thu hồi khá hơn trước đây. Mặc dù là dấu hiệu tích cực nhưng điều băn
khoăn là sự cải thiện đời sống này mới là vẻ bề ngoài bởi lẽ người dân có sẵn tiền bồi
thường, do chưa biết cách đầu tư sản xuất kinh doanh trong khu vực phi nông nghiệp
nên chủ yếu dùng xây, sửa nhà và sắm các phương tiện sinh hoạt. Khi tiêu hết số tiền
đền bù rồi, họ sẽ không còn nguồn thu nhập nào đáng kể mang tính ổn định, vì không
có việc làm chắc chắn. Do đó, sự phát triển bền vững về đời sống vật chất và tinh thần
của hộ bị thu hồi đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp chưa thực
sự đảm bảo.
- Vấn đề môi trường tuy đã được quan tâm nhưng chất lượng chưa đạt yêu cầu
đề ra. Khối lượng chất thải công nghiệp tại một số khu vực như khu công nghiệp Hiệp
Phước ngày càng tăng trong đó tỷ lệ được xử lý còn hạn chế, những vùng sản xuất
nông nghiệp sử dụng nhiều thuốc bảo vệ thực vật đang làm xuống cấp môi trường đất,
nước, không khí tại địa bàn huyện. Thực trạng đó làm cho môi trường sinh thái ở một
số khu vực xung quanh những điểm công nghiệp bị ô nhiễm, khói bụi. Cộng đồng dân
cư, nhất là các cộng đồng dân cư lân cận với các khu công nghiệp, đang phải đối mặt
với những nguy cơ về môi trường. Họ phải sống chung với khói bụi, dùng nước từ
nguồn ô nhiễm chất thải công nghiệp... Từ đó, gây bất bình, dẫn đến những phản ứng
của người dân đối với những hoạt động gây ô nhiễm môi trường.
Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế:
Việc tổ chức thực hiện công tác chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp gắn với các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Một số chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được dự báo sát với tốc độ phát triển kinh tế -xã hội của địa phương trong kỳ quy hoạch, kế hoạch; việc bố trí quỹ đất cho một số lĩnh vực chưa phù hợp khả năng thực hiện.
73
Chất lượng của một số dự án đầu tư trong kế hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa
có tầm nhìn dài hạn, chưa căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội nhất là phân
tích và dự báo thị trường và năng lực cạnh tranh, quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng,
và còn mang tính tình thế. Việc đăng ký nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức còn chủ
quan, không có dự án tiền khả thi nên không có khả năng thực hiện. Các dự án chưa
thực hiện được chủ yếu do nguồn vốn còn hạn chế đối với cả các dự án nguồn vốn từ
ngân sách nhà nước và các công trình, dự án do các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp làm
chủ đầu tư.
Thời gian các tổ chức kinh tế lập dự án đầu tư và lập hồ sơ đất đai thực hiện
chậm, thủ tục hành chính còn phức tạp đã làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện các chỉ
tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Một số hạng mục công trình đã có trong chỉ tiêu
kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ đất
đai, vì vậy phải chuyển sang năm sau.
Hiệu quả sử dụng các loại đất còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng của
huyện. Cơ cấu sử dụng các loại đất chưa hợp lí, bố trí sản xuất còn chồng chéo, manh
mún. Diện tích đất nông nghiệp của huyện còn khá nhiều trong khi đất phi nông
nghiệp phục vụ cho quá trình CNH, ĐTH tăng không đáng kể. Việc khai thác sử dụng
đòi hỏi không chỉ đầu tư đáng kể về vốn mà còn chú trọng tới những biện pháp kỹ
thuật nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng đất cả về kinh tế và môi trường sinh thái.
Chính sách bồi thường GPMB trong quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất còn
nhiều bức xúc. Trong một số năm đầu thực hiện các dự án chuyển đổi đất nông nghiệp
các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc xác định giá bồi thường theo hướng dẫn
của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
nên nhiều dự án chưa được thực hiện theo kế hoạch. Công tác GPMB ở hầu hết các dự
án đều thực hiện chậm so với tiến độ đề ra gây ra những hậu quả: ảnh hưởng đến tiến
độ thực hiện các dự án, khiếu nại tố cáo, chênh lệch lợi ích…. Tất cả các phương án
BTHT-GPMB các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều có hỗ trợ
chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Nhưng trên thực tế, tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề
lại chi trả trực tiếp cho các hộ dân dẫn đến tình trạng nhân dân sử dụng không đúng
mục đích. Mặc dù, trong chính sách hiện hành theo Luật Đất đai 2013 về bồi thường,
74
hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nhiều nội dung hỗ trợ để nông dân chuyển đổi nghề
nghiệp, tuy nhiên Thành phố và UBND huyện Nhà Bè chưa thực sự quan tâm đến việc
đào tạo chuyển đổi nghề cho người dân bị thu hồi đất; mặt khác nhiều nông dân ngại
đi học để chuyển đổi nghề nghiệp.
Về môi trường, bên cạnh việc môi trường đang xuống cấp nhưng công tác thu
gom, xử lý rác thải trên địa bàn huyện chưa đạt được yêu cầu đề ra. Lượng rác thải
được thu gom hàng năm mới chiếm khoảng 70%-80% tổng lượng rác thải phát sinh.
Các thiết bị chuyên dùng hiện tại dùng để thu gom, vận chuyển rác còn thiếu. Rác thải
công nghiệp tăng nhanh nhưng năng lực xử lý còn hạn chế, công nghệ xử lý chưa triệt
để, chưa có hiệu quả. Rác thải sinh hoạt của nhân dân, trường học, bệnh viện ngày
càng nhiều. Việc thu gom rác thải chưa có biện pháp phân loại rác, việc chôn lấp, xử lý
còn chưa có biện pháp phù hợp.
3.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu
3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất và tổ chức
thực hiện
- Xác định rõ và chính xác hơn nhu cầu sử dụng đất theo từng năm kế hoạch
trên cơ sở thu thập đầy đủ thông tin và thực tế khả năng nguồn vốn đầu tư của Nhà
nước, của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong từng dự án chuyển đổi mục đích sử
dụng đất. Từ đó xây dựng được các chỉ tiêu sử dụng đất và danh mục các công trình,
dự án sẽ thực hiện trong năm kế hoạch có tính khả thi.
- Thực hiện nghiêm quy định của Luật đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 49: “Diện
tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải
thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm
chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy
bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng
đất đối với phần diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất”. Thực tế trong thời gian qua
vì một số nguyên nhân (được coi là khách quan, bất khả kháng do khó khăn của các
doanh nghiệp) nên năm 2019 UBND Thành phố vẫn đồng ý cho huyện Nhà Bè tiếp tục
75
triển khai các dự án từ năm 2015, 2016 “ Đối với 37 dự án đang thực hiện chuyển đổi
mục đích theo kế hoạch từ 2016, Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận gia hạn thời
gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo Hội đồng nhân dân Thành
phố nghị quyết gia hạn thời gian thu hồi đất đến ngày 30 tháng 9 năm 2019” (nguồn:
Báo cáo thuyết minh Kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2019). Thực tế việc nới
lỏng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án chuyển đổi đất nông
nghiệp của năm trước chuyển tiếp sang năm sau và tồn đọng kéo dài.
- Thực hiện tốt việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về kế hoạch sử dụng đất
của huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và
công khai thông tin về kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân
dân huyện.
- Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cấp thẩm quyền phê duyệt. Thường xuyên kiểm tra tiến độ đầu tư dự án và thu hồi các
dự án chậm triển khai.
3.2.2 Giải pháp về vốn đầu tư, tiếp tục cải cách hành chính trong giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt, các cấp, các
ngành ưu tiên bố trí kinh phí để thực hiện các công trình dự án, khắc phục tình trạng
“quy hoạch, kế hoạch treo”. Thành phố và UBND huyện Nhà Bè cần có kế hoạch sắp
xếp ưu tiên đầu tư thực hiện những dự án, công trình trọng điểm, các công trình về cơ
sở hạ tầng, nhà ở tái định cư phải được đầu tư trước một bước, kế hoạch phát triển giao
thông phải đầu tư tập trung và gắn với phát triển đô thị hoá.
- Vận dụng linh hoạt các cơ chế, chính sách để huy động vốn; ngoài nguồn đầu tư
từ vốn ngân sách nhà nước, Thành phố và UBND huyện Nhà Bè cần có các giải pháp
cụ thể để huy động có hiệu quả cao nhất các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư
phát triển như: Tăng cường các giải pháp huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn ODA,
nguồn vốn từ các doanh nghiệp, nguồn tín dụng, liên doanh, liên kết với bên ngoài,
nguồn vốn trong dân cư, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài… Tăng cường xúc
tiến đầu tư, thu hút các nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng các khu, cụm công nghiệp,
76
thương mại, dịch vụ; lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm và đủ năng lực tài chính.
- Sử dụng nguồn lực từ quỹ phát triển đất như thực hiện công tác đấu giá đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các khu vực đất có lợi thế nhằm tăng nguồn
thu ngân sách để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội.
- Rà soát và tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức, doanh nghiệp theo hướng loại bỏ một số thủ tục rườm rà, rút ngắn
thời gian, nâng cao trách nhiệm của cơ quan hành chính nhà nước cũng như ý thức
phục vụ của các công chức, cải thiện quan hệ giữa doanh nghiệp với cơ quan nhà
nước. Tăng cường áp dụng thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Quyết định
số 19/2014/QĐ-TTg ngày 05 tháng 3 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc áp
dụng Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN ISO 9001:2008
vào hoạt động của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống hành chính Nhà nước và
Thông tư số 26/2014/TT-BKHCN ngày 10/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Khoa học
công nghệ về việc quy định chi tiết thi hành Quyết định số 19/2014/QĐ-TTg ngày 05
tháng 3 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng Hệ thống quản lý chất
lượng theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN ISO 9001:2008 vào hoạt động của các cơ
quan, tổ chức thuộc hệ thống hành chính Nhà nước.
3.2.3 Giải pháp về đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB, hỗ trợ chuyển đổi
nghề tại các dự án chuyển đổi đất nông nghiệp
- Tăng cường chỉ đạo thực hiện tốt công tác GPMB, tập trung chỉ đạo tháo gỡ
các vướng mắc, tồn tại trong công tác GPMB đối với các dự án Huyện đang triển khai,
thực hiện trên địa bàn; đồng thời tập trung chỉ đạo công tác GPMB đối với các dự án
mới đảm bảo cho các dự án triển khai đúng kế hoạch, đảm bảo công bằng, công khai,
dân chủ và đúng pháp luật. Tăng cường tuyên truyền hướng dẫn pháp luật, phổ biến
chính sách có liên quan đến công tác GPMB cho nhân dân. Thực hiện công khai, dân
chủ, công bằng đồng thời phải kiên quyết thực hiện biện pháp hành chính, cưỡng chế
thu hồi đất đối với các trường hợp cố tình dây dưa, chống đối không bàn giao mặt bằng
theo quy định.
- Huyện Nhà Bè cần phải nghiên cứu tình hình sử dụng đất trên địa bàn, tham
mưu xây dựng cho UBND Thành phố chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất nông
77
nghiệp sao cho đúng quy định, giá bồi thường phù hợp thực tế thị trường và phù hợp
với đặc thù, hướng phát triển của địa phương trong thời gian tới. Đối với những hộ mất
toàn bộ đất nông nghiệp nên xem xét phương án hỗ trợ chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc
làm bằng đất sản xuất kinh doanh, dịch vụ tại khu vực thuận lợi về vị trí để tạo điều
kiện cho người dân có việc làm, thu thập ổn định sau chuyển đổi mục đích đất nông
nghiệp. Ưu tiên cho những hộ dân trong vùng dự án là những người lao động nông
nghiệp thuần túy, nay đã hết tuổi lao động do thực hiện dự án Nhà nước thu hồi đất
phải di chuyển nơi ở mới và mất hết tư liệu sản xuất.
Để hỗ trợ giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp bị thu hồi đất cần thực
hiện đồng bộ một số giải pháp:
+ Phát triển các trung tâm thương mại – dịch vụ gắn với phát triển các khu đô
thị mới trong những năm tới; Mở rộng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản
xuất, đời sống cho dân cư để tạo nhiều việc làm trong lĩnh vực này.
+ Có chính sách cho vay vốn ưu đãi, miễn, giảm thuế với người lao động lớn
tuổi, lao động trình độ học vấn thấp để họ tự tạo việc làm trong lĩnh vực dịch vụ đời sống, du lịch, thương mại…
+ Có chính sách hỗ trợ khuyến khích, đào tạo người lao động tích cực tham gia
vào các lớp ứng dụng công nghệ mới.
+ Chính quyền địa phương kết hợp với Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu
chiến binh mở các lớp đào tạo nghề ngắn hạn miễn phí hoặc chi phí thấp cho lao động
tuổi 35 trở lên để giúp họ tạo việc làm trong lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ.
- Chính quyền huyện, xã cần chủ động định hướng cho người dân sử dụng tiền
bồi thường một cách có hiệu quả theo hướng tăng tỷ trọng đầu tư sản xuất kinh doanh,
dịch vụ.
3.2.4 Giải pháp về bảo vệ môi trường
- Tăng cường quản lý việc thực hiện đánh giá tác động môi trường đối với các
dự án đầu tư trên địa bàn huyện, thường xuyên kiểm tra giám sát hoạt động bảo vệ môi
trường của các cơ sở sản xuất kinh doanh, nhằm góp phần bảo vệ môi trường sinh thái.
78
- Tăng cường công tác thanh, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về môi trường tại các khu công nghiệp, điểm công nghiệp; xử lý nghiêm các doanh nghiệp vi phạm, tạm đình chỉ hoặc cấm hoạt động đối với doanh nghiệp vi phạm nghiêm trọng; công khai thông tin các doanh nghiệp vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường.
Việc xây dựng các nhà máy, dự án trong khu, cụm công nghiệp chỉ được tiến
hành sau khi khu, cụm công nghiệp đã hoàn thành Nhà máy xử lý nước thải tập trung theo quy định nhằm đảm bảo xử lý toàn bộ nước thải phát sinh từ các nhà máy.
- Tiếp tục thực hiện tốt công tác đảm bảo vệ sinh môi trường trên địa bàn
Huyện; nâng cao chất lượng các dịch vụ đô thị như: vận chuyển rác thải, cấp nước
sạch, cấp điện, chăm sóc bảo trì cây xanh, đèn đường. Quan tâm xử lý triệt để vấn đề ô nhiễm nguồn nước, không khí tại các Khu công nghiệp, điểm công nghiệp, ...
- Chấn chỉnh, nâng cao chất lượng các hoạt động đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, đặc biệt là ở khâu thẩm định đối với các dự án.
Tăng cường kiểm tra sau thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường, bảo đảm
các dự án trước khi đi vào hoạt động phải được xác nhận hoàn thành công trình, biện
79
pháp bảo vệ môi trường.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. KẾT LUẬN
Từ kết quả nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp trên địa huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh, học viên rút ra một số
kết luận sau:
1. Huyện Nhà Bè là huyện có tốc độ đô thị hóa khá nhanh trong giai đoạn
2010 – 2018. Lĩnh vực Thương mại – dịch vụ đã tăng tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế từ
82,12% năm 2010 lên 92,94% năm 2015 và tăng dần trong các năm từ 2016 đến 2018.
Cơ cấu kinh tế của huyện có sự chuyển dịch khá rõ và hợp lý theo hướng tăng tỷ trọng
ngành thương mại - dịch vụ, công nghiệp, giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp. Quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phát triển hạ tầng xã hội dẫn đến nhu cầu chuyển
đổi một diện tích khá lớn đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp. Trong
giai đoạn 2010 - 2018 trên địa bàn huyện Nhà Bè đã và đang thực hiện trên 120 dự án
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
2. Chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đã góp phần thúc đẩy quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa, đáp ứng cho nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế và nhu cầu xã
hội trên địa bàn huyện. Kết quả nghiên cứu thực trạng cho thấy giai đoạn 2010 - 2018
trên địa bàn huyện Nhà Bè đã có 440,05 ha đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục
đích sử dụng sang các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên diện tích chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp đạt thấp so với kế hoạch đặt ra, cụ thể giai đoạn 2010 –
2015 chuyển đổi xong 153,51 ha, đạt 11% so với kế hoạch đặt ra, giai đoạn 2016 –
2018 chuyển đổi xong 286,54 ha, chỉ đạt 7,5% so với kế hoạch. Nguyên nhân chủ yếu
là do chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất còn chưa cao, chưa sát với khả năng thực tế,
khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, nguồn vốn thực hiện các
công trình dự án còn hạn chế.
3. Kết quả điều tra xã hội học tại hai dự án nghiện cứu trên địa bàn huyện (dự
án xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn 2 và dự án tạo mặt bằng xây dựng khu đô thị
tại xã Phước Kiển – Nhơn Đức) cho thấy bên cạnh những tác động tích cực trong việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp cũng còn những tác động tiêu cực đến
80
điều kiện sống của người dân như một bộ phận người dân không có việc làm, vấn đề ô
nhiễm môi trường. Việc sở hữu tiền bồi thường, hỗ trợ đã góp phần thúc đẩy sự phát
triển các nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần cho người dân. Tuy nhiên, một số hộ sử
dụng phần lớn số tiền bồi thường cho mục đích xây dựng, sửa chữa nhà cửa, mua sắm
đồ dùng cho gia đình… ít đầu tư cho sản xuất kinh doanh, chuyển đổi nghề. Việc sử
dụng tiền bồi thường như vậy sẽ tiềm ẩn những điều bất ổn về thu nhập, điều kiện
sống khi những vấn đề xã hội nảy sinh, khi nếp sống hiện tại không phù hợp với khả
năng tài chính của họ. Điều này dẫn đến đời sống và việc làm của người dân chưa
được đảm bảo ổn định và phát triển bền vững.
4. Từ thực trạng công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn nghiên cứu, luận văn đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp gồm: nâng cao chất lượng lập và tổ
chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất; giải pháp về vốn đầu tư; tiếp tục cải cách thủ tục
hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đẩy nhanh
tiến độ thu hồi đất, GPMB, làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp;
chú trọng việc đào tạo, giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất;
tăng cường các biện pháp bảo vệ môi trường.
2. KIẾN NGHỊ
Từ kết quả nghiên cứu trên, để nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp trong những năm tới, học viên đề xuất một số kiến nghị sau:
- UBND thành phố Hồ Chí Minh cần có giải pháp đảm bảo nguồn vốn và giao
vốn hàng năm cho các công trình dự án thực hiện từ nguồn vốn ngân sách nhà nước
đúng theo kế hoạch để giải quyết cơ bản tình trạng chậm tiến độ cấp kinh phí thực hiện
các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
- UBND thành phố Hồ Chí Minh cần đồng hành với UBND huyện Nhà Bè để
có những chỉ đạo và quản lý chặt chẽ, nghiệm ngặt đánh giá đúng thực trạng của địa
phương tránh tình trạng đề xuất kế hoạch sử dụng đất tràn lan thiếu khả thi, giảm bớt
tình trạng tồn đọng các công trình dự án luân chuyển qua các năm. Kiên quyết xử lý
các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục
đích.
- Các cơ quan chức năng cần có điều tra, thăm dò tâm lý, nguyện vọng của
81
người nông dân trước khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Cần có
những nghiên cứu sâu hơn về những biến đổi trong tâm lý xã hội về vấn đề lao động,
việc làm, sự thích ứng của người dân khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trên
địa bàn huyện. Từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp.
- Chính quyền địa phương cần có định hướng cho người dân sử dụng tiền bồi
thường, hỗ trợ trong các dự án chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp một cách hiệu
quả đồng thời cần đẩy mạnh thông tin tuyên truyền và nâng cao vai trò của các tổ chức
82
đoàn thể trong vận động, hướng dẫn người dân tại địa phương.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Hà Nội.
2. Chính phủ (1993), Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
3. Chính phủ (1994), Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về
quản lý và sử dụng đất đô thị.
4. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ: Về thi hành luật đất đai.
5. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính
phủ: Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
6. Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
7. Đặng Kim Sơn, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011). Chính sách đất đai cho phát triển tại Việt Nam: cơ hội hay thách thức?. Viện chính sách và chiến lược phát triển nông thôn Việt Nam.
8. .FAO (1993). Guidelines for land use planning (bản dịch tiếng Việt).
9. Quốc hội (2003), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, chủ biên, Hà Nội.
10. Quốc hội (2013), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, chủ biên, Hà Nội.
11. Tôn Gia Huyên (2008). Chính sách pháp luật đất đai với sử dụng đất bền vững, hiệu quả. Kỷ yếu Hội thảo khoa học sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu quả. Hội Khoa học đất Việt Nam. Hà Nội.
12. UBND huyện Nhà Bè (2011), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Nhà
Bè 2010 - 2020, huyện Nhà Bè.
13. UBND huyện Nhà Bè (2017), Báo cáo thuyết minh điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất huyện Nhà Bè đến 2020, huyện Nhà Bè.
14. UBND huyện Nhà Bè, Các cáo cáo về tình hình thực hiện và Kế hoạch phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội các năm 2010, 2015, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 của Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.
15. UBND huyện Nhà Bè (2018). Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn
83
huyện
16. UBND huyện Nhà Bè (2016). Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử
dụng đất huyện Nhà Bè năm 2016
17. UBND huyện Nhà Bè (2017). Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử
dụng đất huyện Nhà Bè năm 2017
18. UBND huyện Nhà Bè (2018). Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử
dụng đất huyện Nhà Bè năm 2018
19. UBND huyện Nhà Bè (2018). Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử
dụng đất huyện Nhà Bè năm 2019
20. UBND huyện Nhà Bè – Ban Bồi thường GPMB (2016), Báo cáo kết quả thực hiện công tác BT, GPMB dự án tạo quỹ đất xây dựng khu đô thị mới xã Phước Kiển - Nhơn Đức, huyện Nhà Bè.
21. UBND huyện Nhà Bè – Ban Bồi thường GPMB (2018), Báo cáo kết quả thực hiện công tác BT, GPMB dự án xây dựng Khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2)
22. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 –
2020) thành phố Hồ Chí Minh.
Internet:
23. Tạp chí khoa học Việt Nam trực tuyến, đô thị hóa ở Việt Nam,
http://www.vjol.info.
24. Bách khoa toàn thư, đô thị hóa, http://vi.wikipdia.org
25.TS Vương Cường (2008), đô thị hóa, một số quan niệm,
http://cuongdlna.vnweblogs.com/post/3146/85471.
26.Tổng quan phát triển đô thị Việt Nam,
http://cem.gov.vn/Portals/0/quynh/2017/BC_SOE_2016/2.%20Chuong%201.pdf?ver=
84
2019-07-25-160147-573
PHỤ LỤC
PHIẾU ĐIỀU TRA (hộ gia đình, cá nhân bị thu hôi đất tại
Phiếu số:
dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp)
Họ tên chủ hộ: .................................................................................................
Địa chỉ: ...........................................................................................................
NỘI DUNG ĐIỀU TRA
I. Loại đất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi:
- Gia đình ông (bà) bị thu hồi loại đất nào với diện tích là bao nhiêu?
STT Loại đất Diện tích còn lại (m2) Diện tích bị thu hồi (m2) Hiện trạng sử dụng diện tích còn lại
1 Đất sản xuất nông nghiệp
Đất khác (nuôi trồng thủy sản, 2 nông nghiệp khác)
Chưa hợp lý
Chưa hợp lý
II. Mức giá bồi thường, hỗ trợ về đất, tài sản trên đất: 1- Bồi thường về đất: - Gia đình ông (bà) được bồi thường đất nông nghiệp với mức giá:................... đồng/m2. - Theo ông (bà) giá bồi thường về đất nông nghiệp đã hợp lý chưa? Hợp lý 2- Bồi thường, hỗ trợ về tài sản, cây cối hoa màu trên đất: Theo ông (bà) giá bồi thường, hỗ trợ đã hợp lý chưa? Hợp lý III. Các chính sách hỗ trợ: - Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:
Có: Không:
+ Tổng số tiền gia đình ông (bà) được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất (nếu có) là:……………………đồng + Mức hỗ trợ đó đã hợp lý chưa?
Hợp lý: Chưa hợp lý:
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:
Có: Không:
+ Tổng số tiền gia đình ông (bà) được hỗ trợ chuyển đồi nghề nghiệp và tạo việc làm (nếu có) là:……………………đồng + Mức hỗ trợ đó đã hợp lý chưa?
Hợp lý: Chưa hợp lý:
+ Gia đình ông (bà) có tham gia học nghề tại các cơ sở đào tạo không?
Có: Không:
+ Sau khi tham gia học nghề tại các cơ sở đào tạo gia đình ông (bà) đã tìm được việc làm phù hợp không?
Có phù hợp: Không phù hợp: Chưa tìm được việc:
IV. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ? - Gia đình ông (bà) sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ vào các mục đích như thế nào?
Tổng số tiền được bồi thường, hỗ trợ từ thu hồi đất nông nghiệp: .....................
đồng
Mục đích sử dụng Số tiền (đồng) STT
Cho lao động học nghề Cho con cái học hành
Chia cho con cái
1 Đầu tư cho sản xuất, kinh doanh 2 3 4 Mua sắm tài sản 5 Gửi tiết kiệm tại ngân hàng 6 Xây, sửa nhà 7 8 Đầu tư khác
V. Tình hình việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất
STT Chỉ tiêu điều tra
1 2 3 4 5 6 7 Tổng số khẩu của hộ - Số người trong độ tuổi từ 18 – 60 - Lao động nông nghiệp - Tiểu thương, buôn bán - Nhân viên công ty, xí nghiệp -Cán bộ công chức, viên chức - Lao động phổ thông và tự do - Không đi làm và thất nghiệp Trước khi thu hồi (người) Sau khi thu hồi (người)
V. Tình hình thu nhập của hộ dân trước và sau thu hồi đất tại dự án
ĐVT: Triệu đồng
STT Chỉ tiêu Trước khi thu hồi đất Sau khi thu hồi đất
1 Tổng số nhân khẩu
2 Tổng thu nhập của hộ/năm
VI. Một số đánh giá tác động khác của dự án chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp
Chỉ tiêu Tốt hơn Như cũ Kém hơn
a. Về thu nhập của hộ trước và sau khi thu hồi đất b.Điều kiện cơ sở hạ tầng, cảnh quan trước và sau khi thu hồi đất c. Điều kiện sinh hoạt văn hóa, cộng đồng trước và sau khi thu hồi đất
d. Quan hệ trong nội bộ gia trước và sau khi thu hồi đất
e. Tình hình trật tự an ninh xã hội trước và sau khi thu hồi đất trên địa bàn
g. Chất lượng môi trường trước và sau khi thu hồi đất
Không
Không
VII. Một số đánh giá khác về dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp - Thông tin quy hoạch của dự án có được công khai không? Có - Theo ông (bà) Hội đồng bồi thường GPMB của dự án đã thực hiện công tác BT, GPMB có công bằng, dân chủ và công khai không? Có Không - Ông bà có hài lòng với việc thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp này tại địa phương hay không? Có Nếu không hài lòng nói rõ lý do..................................................................................... * Ông (bà) có ý kiến hay tâm tư, nguyện vọng gì về thực tế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn? .................................................................................................................................. ........
Nhà Bè, ngày .... tháng .... năm 2019 Chủ hộ/Người trả lời phỏng vấn (Ký, ghi rõ họ tên)
Người điều tra
![Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đánh giá hoạt tính chống ung thư của hợp chất lai chứa khung tetrahydro-β-carboline và imidazo[1,5-a]pyridine](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20250807/kimphuong1001/135x160/50321754536913.jpg)
