Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa

từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Hồ Thị Phần

i

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

MỤC LỤC .................................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU ......................................................................... v

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ....................................................................... vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... vii

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1

1. Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 3

2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................. 3

2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 3

4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 4

5. Kết cấu của đề tài ................................................................................................ 4

Chương 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................ 6

1.1. Đất đai và giá trị đất đai ................................................................................... 6

1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai ................................................................ 6

1.1.1.1. Khái niệm đất đai ................................................................................ 6

1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai ................................................................. 7

1.1.2. Giá trị đất đai ............................................................................................. 8

1.1.3. Sự thay đổi của giá cả đất đai .................................................................... 9

1.1.4. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai ................................. 11

1.1.5. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai: ............................................... 14

1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị ............................................................... 15

1.2. Công tác định giá đất đai hiện nay ................................................................. 17

1.2.1. Quy trình định giá đất đai theo quy định hiện hành ................................ 17

1.2.2. Các phương pháp định giá theo quy định hiện hành ............................... 20

1.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ............................. 22

1.2.4. Hạn chế của phương pháp định giá đất đai hàng loạt hiện nay ............... 23

ii

1.3. Một số nghiên cứu tiêu biểu về định giá đất đai trong thời gian gần đây ...... 23

1.3.1.Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài ................................. 23

1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước ................................ 25

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 28

2.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28

2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 29

2.2.1. Phương pháp điều tra ............................................................................... 29

2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu ................................................................. 30

2.3. Công cụ nghiên cứu ........................................................................................ 31

2.4. Giới thiệu phần mềm DTREG ........................................................................ 31

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................ 35

3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 35

3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................ 35

3.1.1.2. Khí hậu – Thủy văn ........................................................................... 36

3.1.1.3. Địa hình – địa mạo ............................................................................ 38

3.1.1.4. Tài nguyên đất ................................................................................... 38

3.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội ...................................................................... 39

3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 39

3.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị ............................................................... 42

3.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện kinh tế- xã hội của

thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang .................................................................. 45

3.1.3.1.Thuận lợi: ........................................................................................... 45

3.1.3.2. Khó khăn: .......................................................................................... 46

3.2. Số liệu điều tra tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ................................ 48

3.3. Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất 2015 của tỉnh Tiền

Giang ..................................................................................................................... 48

3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất đai ............................................................... 49

3.3.3. Quy định cụ thể về phân cấp khu vực và vị trí đất .................................. 49

iii

3.3.3.1. Nhóm đất nông nghiệp ...................................................................... 49

3.3.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ................................................................ 51

3.3.4. Kết quả định giá tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ....................... 55

3.3.4.1. Đất nông nghiệp ................................................................................ 55

3.3.4.2. Đất phi nông nghiệp .......................................................................... 55

3.4. Xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ 56

3.4.1. Xác định và phân cấp các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất ...... 57

3.4.2. Định lượng mức độ đóng góp của các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai

vào giá trị đất đai bằng mô hình cây quyết định ................................................ 59

3.4.2.1. Mức độ ảnh hưởng của các biến dự báo ........................................... 60

3.4.2.2. Nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định...................................... 62

3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp trong mô hình cây quyết định .... 65

3.4.3. Đánh giá chung ........................................................................................ 65

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 74

Phụ lục 1. Bảng tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai

Phụ lục 2. Kết quả chạy mô hình cây quyết định

Phụ lục 3. Bảng tổng hợp các nút chưa phù hợp

Phụ lục 4. Bảng dữ liệu khảo sát

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

Bảng 3.1. Chênh lệch giữa giá điều tra và bảng giá đất đai tại thành phố Mỹ Tho

tỉnh Tiền Giang ......................................................................................................... 56

Bảng 3.2. Kết quả hồi quy bằng DTREG ................................................................. 60

Bảng 3.3. Tầm quan trọng của các biến dự báo ........................................................ 61

v

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1. Tính phi tuyến của giá đất đai ................................................................... 10

Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai ................................................................. 11

Hình 1.3. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung ....................................................... 12

Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ............................ 13

Hình 1.5 Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất đai hàng năm ................................ 17

Hình 2.1. Khung phân tích ........................................................................................ 29

Hình 2.2. Nguyên tắc phân nhánh cây quyết định .................................................... 32

Hình 3.4. Kết quả mô hình phân nhánh cây quyết định ............................................ 63

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CP : Chính phủ

BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC : Bộ Tài chính

NĐ : Nghị định

TTLT : Thông tư liên tịch

: Thông tư TT

UBND : Ủy ban nhân dân

: Thành phố TP

ĐBSCL : Đồng bằng sông Cửu Long

: Quốc lộ QL

: Đường tuyến ĐT

vii

MỞ ĐẦU

1. Vấn đề nghiên cứu

Hòa nhịp với tinh thần hội nhập, cùng với sự tiến bộ của khoa học công

nghệ, kỹ thuật định giá đất nói riêng hay định giá bất động sản nói chung không thể

không có những bước tiến mới trong việc tiếp cận với những phương tiện và công

cụ tiên tiến này.

Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, giá đất luôn là vấn đề được nhiều

người quan tâm vì nó ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước, nghĩa vụ tài chính

của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của họ khi bị nhà nước thu hồi đất. Giá

đất do nhà nước quy định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích

đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất

phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức

giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt

hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử

dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất không thông

qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần

hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp

nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ

phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi

thường khi nhà nước thu hồi đất.

Nhưng bảng giá đất hàng năm do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban

hành luôn bị đánh giá là chưa chính xác và sức thuyết phục của chúng không cao.

1

Điều này vừa làm cho nhà nước thất thu ngân sách vừa gây khó khăn cho công tác

đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình

thành một thị trường bất động sản lành mạnh.

Lý do làm cho bảng giá đất hàng năm bị đánh giá là chưa phản ánh đúng giá

trị thực tế của đất đai và kém thuyết phục là các tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí

đất đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bảng giá còn bị khống chế bởi

khung giá do Chính phủ quy định.

Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí,

diện tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh, mật độ kinh

doanh, ngành nghề kinh doanh... Đồng thời các yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng

đến giá đất không giống nhau, cần xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu

tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất một cách chính xác nhất. Nhưng không

giống như các tài sản thông thường khác, xác định chính xác giá đất được xem là

công tác khó khăn.

Do đó việc định giá bất động sản là một vấn đề cần được quan tâm, việc định

giá đúng giúp cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác. Qua đó giúp làm

giảm sự biến động của thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính

có cơ hội phát triển thêm. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định trong quy

hoạch đô thị cho cơ quan quản lý nhà nước và các nhà hoạch định chính sách về nhà

ở có thể xác định các thuộc tính nào là quan trọng. Ngoài ra xác định đúng giá đất

đóng vai trò quan trọng đối với chủ sở hữu, những nhà đầu tư, những nhà thẩm định

giá, nhà làm chính sách thuế và những thành phần khác trong thị trường bất động

sản. Để công tác định giá đất được khách quan và khoa học, việc xác định các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất và lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai

với giá trị đất đai là rất cần thiết. Điều này có thể thực hiện thông qua phân tích

thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến đất đai.

Tiền Giang là tỉnh vừa thuộc Vùng đồng bằng sông Cửu Long, vừa nằm

trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách thành phố Hồ Chí Minh 70 km về

2

hướng Nam và cách thành phố Cần Thơ 90 km về hướng Bắc. Nằm trải dọc trên bờ Bắc sông Tiền với chiều dài 120km, có diện tích tự nhiên là 2.481,77 km2, chiếm

khoảng 6% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long, 8,1% diện tích Vùng kinh tế trọng

điểm phía Nam. Với vị trí thuận lợi, giá trị kinh tế đất đai của Tiền Giang chịu tác

động bởi nhiều yếu tố khác nhau.

Tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt

trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang” dưới sự hướng dẫn của

TS.Trần Thanh Hùng được thực hiện nhằm đánh giá phương pháp định giá đất đai

hàng loạt và xác định cũng như định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ

sở xây dựng bảng giá đất khách quan và khoa học.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục tiêu chung

- Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố

Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Xác định các tiêu chí phân cấp và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá

đất một cách khách quan và khoa học.

- Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt xây dựng mô hình hồi

quy theo phần mềm DTREG để đánh giá và xác định mức độ ảnh hưởng của các

yếu tố ngoại tác tác động lên giá đất để giúp việc đề xuất giải pháp góp phần xây

dựng bảng giá đất cho thành phố Mỹ Tho – tỉnh Tiền Giang đạt kết quả cao và

chính xác hơn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

- Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai.

3

- Quy trình và phương pháp định giá đất đai hàng loạt.

Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Thu thập và khảo sát giá mua bán đất ở tại địa bàn

thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang.

- Phạm vi thời gian: Thu thập và khảo sát giá mua bán đất ở tại địa bàn thành

phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang từ tháng 6/2014 – 10/2014.

- Phạm vi nội dung: Kiểm chứng phương pháp và quy trình xác định giá đất

ở (đất ở đô thị và đất ở nông thôn) tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang.

4. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp điều tra thu thập số liệu.

Phương pháp phân tích- tổng hợp.

Phương pháp phân tích hồi quy ứng dụng phần mềm DTREG .

5. Kết cấu đề tài

Đề tài gồm có:

Phần mở đầu :

Tác giả nêu lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi

nghiên cứu, kết cấu đề tài, ý nghĩa khoa học của đề tài.

Chương I: Cở sở dữ liệu.

Ở chương này tác giả nêu lên các khái niệm liên quan đền đề tài nghiên cứu

như: khái niệm đất đai, giá trị đất đai, các phương pháp định giá đất đai, quy trình

định giá đất đai, các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về định

giá đất đai…

4

Chương II: Nội dung và phương pháp nghiên cứu.

Ở chương này tác giả nêu lên nội dung và các phương pháp sử dụng để thực

hiện đề tài. Ứng dụng phần mềm DTREG chạy mô hình Cây quyết định giá đất ở

trên địa bàn thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang.

Chương III: Kết quả và thảo luận.

Sau khi chạy mô hình hồi quy Cây quyết định và có kết quả tác giả tiến hành

thảo luận và phân tích.

- Phần kết luận và kiến nghị.

Dựa vào kết quả từ mô hình hồi quy Cây quyết định tác giả kết luận và đề xuất

một số giải pháp giúp hoàn thiện và úng dụng phương pháp định fias đất đai hàng

loạt cho các UBND tỉnh nói chung và tỉnh Tiền Giang nói riêng.

5

Chương 1

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1. Đất đai và giá trị đất đai

1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai

1.1.1.1. Khái niệm đất đai

Trong tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, chưa có sự thống nhất

trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất

và đất đai, ví dụ như: Luật đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân

loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản

lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên

cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của

ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách

định nghĩa khác nhau, cụ thể:

Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian

tự nhiên của thực thể vật chất đó.

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa

đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một

lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt

với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất và biến đổi theo quy luật tự nhiên

và quy luật phát triển kinh tế - xã hội.

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như: Đất

đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Đất đai được hiểu ở góc độ một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh

thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất

đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai

của chủ thể sử dụng đất đai.

6

1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất

đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể

thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan

trọng của đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân

bố dân cư lao động; tạo ra môi trường sống cho con người; là cơ sở để xây dựng

kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính

trị, an ninh, quốc phòng quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá

trình sản xuất xã hội; là tài sản bất động sản.

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với

chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của

một quốc gia, một dân tộc, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và

trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất

đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là

đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở

thành tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản

xuất xã hội. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai

trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng

hóa bất động sản trên thị trường.

Đất đai có hai thuộc tính cơ bản

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích bề mặt,

hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,

địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào

đất đai.

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai là hình thức đo sự

mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế cũng được

hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và

phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường

7

độ quan hệ xã hội. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian: không gian tự

nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý, là phản ánh của vị trí tự

nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể.

1.1.2. Giá trị đất đai

Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung

cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị

trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu:

giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu

tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

thị trường.

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức

(Trần Thanh Hùng và các tác giả , 2008):

P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL).

- P : giá thị trường của bất động sản

- P0 : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản

- Y: số đơn vị hàng hóa bất động sản

- VT: vị thế của bất động sản

- CL: chất lượng của bất động sản

Nhưng khi nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị bên trong biểu hiện bằng tiền

của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, có thể nhắc

đến là quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế học tân cổ điển và

kinh tế học hành vi.

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân

biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một

trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Mác khẳng định đất đai

không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có

lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa. Mặc dù

học thuyết của Mác có tác dụng rất lớn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm hàng

8

hóa, nhưng khi vận dụng quan điểm kinh tế chính trị Mác xít để giải thích giá trị đất

đai là không hợp lý ( Nguyễn Đình Kháng, 2000)

Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai

là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan

điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao

động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người

đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao

đổi với các sản phẩm/hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá

cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường (Nguyễn Hữu

Quỳnh, 1998).

Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết

marketing, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình.

Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm

hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm

tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu

hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá

trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí)

cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh

lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình

của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai.

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do tất cả mọi người trong

xã hội đều giống nhau và phân bố đều trên bề mặt trái đất) thì giá trị trao đổi của

hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, vào chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng đất

đai, thống nhất với quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít về giá trị đất đai- kết

tinh sức lao động vào đất đai.

1.1.3. Sự thay đổi của giá cả đất đai

Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi

tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi đất đai, khi vị thế tăng cao thì

9

giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm. Có nghĩa là, tập trung

những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm P1 đến P2 (Hình 1.1).

P2

Vị thế thay đổi đột ngột

P1

Hình 1.1. Tính phi tuyến của giá đất đai

(Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ có sự thay đổi. Nói cụ

thể hơn, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó, như muốn tăng cơ hội việc

làm và tăng thêm thu nhập mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu

nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao trước đây

cảm thấy không còn tương thích với khu vực này về đặc điểm văn hóa – xã hội dân

cư và họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình, kéo theo sự

tháo lui của tầng lớp giàu có diễn ra với hệ quả là giá nhà đất sụt giảm. Ngược lại

một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển, hay được kích

thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần sẽ có sự dịch chuyển

những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới với hệ quả là giá

cả tăng cao gấp nhiều lần.

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy

định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Trong mỗi khu vực đô thị, tương ứng

với một mức vị thế cụ thể sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán

trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá trị này, vì vậy mà

10

giá cả đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá

đất đai khác nhau (Hình 1.2).

P1

Giá tình huống

P0

Giá thị trường

Giá tình huống

P2

Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai

(Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Giá thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng

động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá thị trường của đất đai là không đổi,

nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.

1.1.4. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các

hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành

hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ

nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và

xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung (Hình 1.3).

11

C

C

B

B

A

A

D

D

E

E

F

F

Hình 1.3. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung

(Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng

hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất

lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của

sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Người

tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn

nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các phân vùng

sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm,

sự phân vùng này minh họa ở Hình 1.4.

12

R

12

Thương mại và dịch vụ

7 Dân cư

Công nghiệp 2

0 A

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

B

Khu mua bán và văn phòng

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

(Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm

của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) chính là sự cạnh tranh về vị thế xã

hội của đất đai.

Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất

lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch

vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông

nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.

Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư

và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế

13

xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc

thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối

quan hệ chặt chẽ với nhau.

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân

vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng

công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T

cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ

1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).

Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn

vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí

thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản

chi phí thời gian tiết kiệm được.

T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:

s = vt  T = 1/t = v/s.

Trong đó:

T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận thấy để tăng

vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách

(s). Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên

từ sự gia tăng vị thế đất đai.

1.1.5. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai:

Từ quan điểm lý thuyết phân vùng sử dụng đất đai nêu trên có thể đưa ra

định nghĩa khái niệm khung giá và bảng giá đất đai như sau:

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một

loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai

nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai

được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban

hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa

khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế

14

xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai. Bảng giá đất

đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.

1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị

Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng

vị trí). Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực

địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một

mức giá thị trường nhất định. Hiểu theo logic lý thuyết Vị thế - Chất lượng, vùng

giá trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội.

Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội và pháp luật quy định. Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng

dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng

sát với giá thị trường tại vùng đó.

Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều

kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:

- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

- Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp

ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;

- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh

phi nông nghiệp, đất ở;

- Phân loại đường giao thông: đường trục chính, đường nhánh, đường gom,

đường phố…;

- Phân loại theo khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông

thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;

- Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại

III, đô thị loại IV, đô thị loại V;

- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

15

- Phân loại theo khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị

và đất khu dân cư nông thôn.

Tuy nhiên, theo thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, hay thông tư

36/2014/TT-BTNMT hệ thống phân vùng và vị trí rất đơn giản và thiếu tính định

lượng nên phụ thuộc vào chuyên môn của người định giá. Đối với đất nông nghiệp,

vùng trong xây dựng bảng giá đất được thực hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng

trung du và vùng miền núi. Còn vị trí được phân cấp từ vị trí 1 đến các vị trí tiếp

theo.

Trong đó, vị trí 1 là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình

quân cao nhất trong xã, phường, thị trấn. Trường hợp không điều tra được giá đất

thị trường (không đủ 03 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí

phải căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản

xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất

đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung...

Đối với đất ở, vị trí được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới

mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho

sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh

lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông

chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều

kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Vị trí đất nông nghiệp được quy định cụ thể nhưng không chặt chẽ. “Vị trí số

1 áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất

tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần

nhất và thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi

có khoảng cách xa hơn và giao thông ít thuận lợi hơn. Vị trí 1 bao gồm khu vực đất

cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có

từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường

giao thông. Khoảng cách được xác định là liền kề hoặc gần nhất. Nơi cư trú được

xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất); thị trường tiêu thụ nông

16

sản phẩm là chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung; đường giao

thông bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ,

tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở

những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh.

Trong khi tiêu chí đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu

vực đất để định giá tùy điều kiện cụ thể của địa phương. Do đó, khi tiến hành định

giá, việc phân vị trí phụ thuộc vào kinh nghiệm hay cảm quan của người định giá.

1.2. Công tác định giá đất đai hiện nay

1.2.1. Quy trình định giá đất đai theo quy định hiện hành

Hiện nay, công tác định giá đất đai hàng loạt (chủ yếu là xây dựng bảng giá)

được thực hiện theo thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hay thông tư

36/2014/TT-BTNMT. Quy trình thực hiện theo 05 bước sau:

Chuẩn bị

Thu thập tài liệu, số liệu thị trường

Tổng hợp số liệu điều tra

Xây dựng phương án

Thẩm định và ban hành bảng giá

Hình 1.5 Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất đai hàng năm

17

Bước 1: Công tác chuẩn bị

- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.

- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án.

- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi được

chọn làm điểm điều tra khảo sát

Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị

trường tại điểm điều tra.

Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về

giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10

tháng 8 hàng năm.

Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra

khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành

kèm theo thông tư.

Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm

điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất

giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất

đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp.

Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, phải đối chiếu giữa hồ

sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu

thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau:

(1) Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền

sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với

thửa đất đã chuyển nhượng;

(2) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người thuộc

hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự;

(3) Quyền sử dụng đất là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án

hoặc để thu hồi nợ;

18

(4) Quyền sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất

chuyển nhượng cho nhau;

(5) Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn

so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong

khu vực.

Nếu thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp

dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng

đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra.

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường.

Đầu tiên, phiếu điều tra được phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành

kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hay thông tư

36/2014/TT-BTNMT. Sau đó, kết quả điều tra giá đất thị trường được tổng hợp theo

các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo Thông tư đối với từng loại đất ở cả cấp

huyện và cấp tỉnh.

Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trường còn tổng hợp đặc

điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở; rà soát các

thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực

hay các tuyến giao thông.

Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất

thị trường tại cấp huyện. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện

và gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 hàng năm.

Bước 4: Xây dựng phương án giá các loại đất.

Căn cứ nguyên tắc, các phương pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp,

phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng

giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phương án

giá đất đối với từng loại đất.

Bước 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài

chính trước ngày 05 tháng 10 hàng năm.

19

Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ

ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định. (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành

lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch

Hội đồng).

Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định

bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo

bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10 hàng năm để

xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước

khi quyết định và công bố bảng giá đất.

Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tư

02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, hay thông tư 36/2014/TT-BTNMT là hợp lý. Tuy

nhiên, số liệu điều tra được tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tư này bộc lộ

một số hạn chế ảnh hưởng đến kết quả xây dựng bảng giá. Hạn chế này xuất phát từ

không có quy định cụ thể về cách xác định vị trí, đoạn đường. Việc xác định vị trí

hay đoạn đường hoàn toàn mang tính chủ quan của người định giá.

1.2.2. Các phương pháp định giá theo quy định hiện hành

Phương pháp xác định giá đất phổ biến nhất hiện nay là ước lượng giá trị thị

trường, trên thế giới tồn tại hai xu hướng định giá: (i) phương pháp truyền thống

chủ yếu sử dụng để định giá các mảnh đất cá biệt gồm có phương pháp so sánh trực

tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp

thặng dư, phương pháp chiết trừ; (ii) phương pháp định giá hàng loạt trên cơ sở dữ

liệu thống kê thông tin giá đất và sự hỗ trợ của máy tính thông qua kỹ thuật phân

tích thống kê.

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều

chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

20

Mức tiền điều chỉnh về giá hình Giá chuyển nhượng Giá trị ước

hành từ những yếu tố khác biệt của quyền sử dụng đất tính của thửa = ± từng thửa đất, khu đất so sánh với của từng thửa đất, đất, khu đất

thửa đất, khu đất cần định giá khu đất so sánh cần định giá

b) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản

gắn liền với đất bằng cách loại trừ tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất

động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Có thể biểu diễn

đơn giản theo công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn

c) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa

mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với

lãi suất tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền

gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền

gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Thu nhập ròng 1 năm = Thu nhập bình quân 1 năm – chi phí bình quân 1 năm

d) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm

năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Công thức tính như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

e) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban

21

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh)

ban hành.

Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

f) Phương pháp định giá đất đai hàng loạt

Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất

đai ở dạng dữ liệu cơ sở, thông qua nhiều kỹ thuật phân tích hồi qui khác nhau trên

cơ sở thiết lập mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêng của đất.

Đây là phương pháp khách quan và có độ tin cậy cao do kết quả định giá dựa trên

cơ sở hồi qui của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu. Tuy nhiên, kỹ thuật phân tích

hồi qui đòi hỏi dữ liệu phức tạp và phải được cập nhật thường xuyên, độ tin cậy của

việc định giá phụ thuộc vào chất lượng của bộ dữ liệu.

1.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần

thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường

trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số

liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng

cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương

pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết

định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị

trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất

thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình

thường.

22

Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị

của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất,

từng vùng giá trị đất.

1.2.4. Hạn chế của phương pháp định giá đất đai hàng loạt hiện nay

Với nhóm đất nông nghiệp, tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí tương đối

thống nhất và khách quan vì nhóm đất này không có sự chênh lệch quá cao giữa các

khu vực và vị trí. Đặc thù của sản xuất nông nghiệp là phụ thuộc rất lớn vào tính

chất đất đai nhưng tính chất thổ nhưỡng của đất đai là tương đối đồng nhất trong

một khu vực nên giá đất chủ yếu phụ thuộc mức độ thuận lợi của các công trình hạ

tầng kỹ thuật phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.

Nhưng với đất ở, bảng giá luôn bị xem là còn quá thấp so với thực tế và

không có cơ sở trong việc xác định các đoạn. Nguyên nhân là bảng giá bị vướng

trần khung giá do Chính phủ quy định cũng như không có tiêu chí rõ ràng trong việc

phân chia đoạn đường. Việc phân đoạn thường căn cứ vào hiện trạng hạ tầng giao

thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật – kinh tế - xã hội nhưng không được giải

thích rõ ràng và thường phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người định giá.

Vì giá đất do nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Đồng thời giá này cũng xác định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định.

Nên khi xác định giá, người định giá phải cân nhắc, phân bổ giá từ giá trần cho vị trí

có điều kiện thuận lợi nhất và giảm dần cho các vị trí kém thuận lợi hơn. Chính vì

vậy, giá đất được ban hành hàng năm chủ yếu mang tính chủ quan, duy ý chí của

người định giá.

1.3. Một số nghiên cứu tiêu biểu về định giá đất đai trong thời gian gần đây

1.3.1.Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, như ở Anh, Mỹ,... hay các

nước tại khu vực châu Á, như ở Nhật Bản, Hàn Quốc,... hoạt động định giá đất đều

được quản lý bởi các cơ quan chuyên trách của Nhà nước. Các cơ quan này ban

23

hành các tiêu chuẩn định giá và xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin hỗ trợ công tác

định giá đất làm cho giá đất ngày càng minh bạch rõ ràng.

Giá đất được xác định bằng các phương pháp khác nhau (so sánh trực tiếp,

chi phí, thu nhập và thặng dư) tùy theo mục đích định giá. Nhưng chủ yếu là sử

dụng phương pháp so sánh trực tiếp căn cứ vào giá thị trường (mua - bán) để xác

định giá đất.

Hàm hồi quy giá đất được thiết lập bao gồm các biến số độc lập phản ánh các

thuộc tính của đất đai - bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà,...

và giá đất là biến số phụ thuộc. Mô hình định giá đất hàng loạt dựa vào các hàm hồi

quy này được sử dụng có kết quả trong từng phân vùng giá trị đất để xác định giá

đất đến từng thửa đất, nhưng lại thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với

các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, có thể nói là do ảnh hưởng từ

quan điểm của Daniel McFadden về tính phi cấu trúc của đô thị, có liên quan tới

hành vi lựa chọn rời rạc của người dân (Daniel McFadden, 1978).

Tại các nước phát triển hiện nay hoạt động định giá đất đai - bất động sản có

hai hình thức định giá cá biệt (riêng lẻ) và hàng loạt. Định giá cá biệt là việc xác

định giá của từng thửa đất - bất động sản riêng lẻ bằng các phương pháp định giá cụ

thể nêu trên. Định giá hàng loạt bao gồm các bước thu thập thông tin về giá trị thị

trường và các yếu tố thuộc tính của đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất, phân vùng giá

trị đất, xác định giá trị cơ sở của đơn vị đất đai - bất động sản tiêu chuẩn của từng

vùng giá đất, tính toán các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ảnh đến giá đất, xác định

giá của từng thửa đất đai - bất động sản riêng lẻ căn cứ vào giá trị đất cơ sở và các

hệ số ảnh hưởng đến giá trị đất. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng và hệ số ảnh hưởng

được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn dựa vào các hàm toán

học có dạng tuyến tính hoặc phi tuyến tính (Olof Färnkvist, 2012). .

Một hướng tiếp cận khác trong định giá đất là xây dựng mô hình định giá đất

tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) cũng bằng cách sử dụng các hàm

hồi quy giá ẩn, nhưng căn cứ vào lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị được phát

triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố tại Vương quốc Anh vào

24

năm 2000 trên Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng

và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị”.

Nội dung chính của lý thuyết là mô tả động học dân cư đô thị, tức sự thay đổi

trong các khu dân cư đô thị liên quan đến hành vi lựa chọn về nơi ở của người dân

trong không gian đô thị, có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng

thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và Chất lượng nhà ở. Lý thuyết này có nội

dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi

William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826), lý giải động học

dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở. Lý thuyết Vị trí

dân cư đô thị của William Alonso có khoảng cách khá lớn so với thực tiễn, mô hình

cấu trúc đô thị này không còn dự báo được chính xác xu thế phát triển các đô thị,

đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển trong các điều kiện mới của thế kỷ XXI

(Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).

1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước

Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phương pháp định giá, phân vùng giá

trị đất phục vụ xây dựng bảng giá đất đã được đề cập và nghiên cứu giải quyết trong

các đề tài và công trình nghiên cứu trong thời gian gần đây.

Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị

trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của

nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004. Từ kết quả

nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là

phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá

đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.

Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, thì hàm giá đất

đai - bất động sản có các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan đến các

thuộc tính vị thế đất đai và chất lượng bất động sản, động thái của các thuộc tính

này là cơ sở vi mô xác định cấu trúc các khu đô thị và bằng hình thức này có thể

đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả của đất đai - bất động sản trên quy

mô toàn bộ thành phố (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).

25

Các công trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng trong phát

triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hoàng Hữu Phê (Bộ

XD) và Trần Thanh Hùng (Trường Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm

2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu được đăng trên các tạp chí chuyên ngành.

Hướng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phương pháp định giá bất

động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá

trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị vô hình,

có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing

Method). Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lượng các yếu tố phân cấp vị trí đất

tương ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho

cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ.

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lý thị

trường bất động sản (Trần Thanh Hùng, 2010). Bài viết đã đưa ra những quan điểm

khoa học về giá trị và đề xuất phương pháp định giá bất động sản trên cơ sở lý

thuyết Vị thế - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra

thông qua nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Nghiên cứu đề

xuất mô hình toán học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sử dụng mô hình toán

học này xây dựng hàm giá nhà đất với các biến phản ánh vị thế và chất lượng của bất động sản có hệ số xác định của mô hình R2 = 0,80. Kết quả ban đầu ít nhiều đã

kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá bất động sản

ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng và đưa ra những định hướng nghiên cứu tiếp

theo về các căn cứ áp dụng phương pháp định giá bất động sản trong từng bối cảnh

cụ thể.

Năm 2009, Trịnh Hữu Liên, đề tài nghiên cứu cấp bộ về cơ sở khoa học và

phương pháp xây dựng vùng giá trị. Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và

phương pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận

dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất

của Trung Quốc.

26

Năm 2012, Trần Thanh Hùng, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Cơ sở của

Trường Đại học TN&MT TP.HCM. Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm

cấu thành giá trị đất và xây dựng mô hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế -

Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang.

Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong

việc hoàn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mô hình định giá đất, xác định

các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng

bảng giá đất của các tỉnh thành.

Có thể nói, mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và

phân vùng giá trị đất được phát triển trong các công trình nghiên cứu nêu trên

không có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bước thực hiện và việc

sử dụng các công cụ toán học để phân tích tính toán xây dựng hàm hồi quy giá đất,

nhưng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí

dân cư đô thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự

biến thiên giá cả và thành lập phương trình hồi quy giá đất.

Năm 2001, Đào Thị Gọn, Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại

thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Dựa vào những quan điểm khoa học

về động học dân cư đô thị của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, (phát triển bởi Hoàng

Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000), để nghiên cứu vấn đề định giá nhà ở tại thành

phố Vũng Tàu, bước đầu xây dựng mô hình giá nhà đất bằng phương pháp hồi quy

giá ẩn (hedonic). Nhưng đề tài chỉ dừng lại ở nội dung đánh giá khả năng áp dụng

phương pháp hồi quy giá hedonic dựa trên lý thuyết về động học dân cư đô thị để

định giá đất đai trong điều kiện thực tế Việt Nam.

27

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Nội dung nghiên cứu

Đánh giá công tác định giá đất đai hàng loạt tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền

Giang năm 2015. Công tác này được thực hiện theo đúng quy định hiện nay về xây

dựng bảng giá đất đai hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính

tại thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC theo Luật đất đai 2003, hay thông tư

36/2014/TT-BTNMT theo Luật đất đai 2013. Kết quả công tác này là bảng giá đất

2015 trên địa bàn thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang đã được UBND tỉnh Tiền

Giang ban hành kèm theo Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của

UBND tỉnh Tiền Giang. Qua đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại địa bàn cụ

thể sẽ thấy những hạn chế hiện nay của phương pháp này.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tiêu chí phân cấp các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất đai tại thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang. Xác định các yếu tố

ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất là cơ sở để lựa chọn tiêu chí

và phân cấp các tiêu chí trong xây dựng bảng giá đất đai. Đây là nội dung quan

trọng, quyết định mức độ chính xác của bảng giá đất đai. Đề tài đề xuất sử dụng

phương pháp phân tích hồi quy để xác định chúng.

Trên cơ sở đánh giá công tác định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân

tích hồi quy trong xác định và phân cấp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đề tài đề

xuất giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất đai hàng loạt hiện nay.

28

Từ các nội dung nghiên cứu trên, tác giả xây dựng khung phân tích cụ thể

như sau:

Hình 2.1. Khung phân tích

Nguồn: Tác giả đề xuất

2.2. Phương pháp nghiên cứu

2.2.1. Phương pháp điều tra

Để thu thập số liệu phục vụ nghiên cứu, phương pháp điều tra được sử dụng

để thu thập thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của điểm

nghiên cứu; điều tra thu thập số liệu về giá đất thị trường tại điểm điều tra.

29

Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối

với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong giai đoạn tháng

6/2014 - 12/2014. Đề tài sử dụng phiếu điều tra đất ở trên địa bàn thành phố Mỹ

Tho tỉnh Tiền Giang của dự án “Xây dựng bảng giá đất năm 2015 của Tỉnh Tiền

Giang”. Thông tin của phiếu điều tra gồm: giá đất/giá bất động sản chuyển nhượng;

vị trí, diện tích, mục đích thửa đất; khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm, hiện

trạng hạ tầng giao thông (bề rộng, lớp phủ mặt đường)… Ngoài ra, tác giả còn điều

tra ngoại nghiệp bổ sung để xác định mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh,

độ rộng đường, khu vực, cấp đường, công trình tạo cực vị thế trên các tuyến đường.

2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu

Để phân tích số liệu đã điều tra, thu thập, nhiều phương pháp đã được sử

dụng, cụ thể như sau:

- Phương pháp phân tích - tổng hợp:

Trên cơ sở các dữ liệu, thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố đặc điểm

của đất đai đã điều tra được, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hưởng của

các yếu tố đến giá trị đất đai. Sau đó tiến hành tổng hợp, đưa ra kết luận vế mối

quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định các yếu

tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Phương pháp phân tích hồi quy:

Phương pháp này dùng để phân tích thống kê biến giá đất (biến phụ thuộc)

dựa vào các biến độc lập.

- Phương pháp so sánh:

Phương pháp này được sử dụng để so sánh công tác phân cấp vùng giá trị

theo biểu mẫu của thông tư hướng dẫn và theo phân tích của hàm hồi quy sau khi đã

phân cấp mức độ thuận lợi của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai.

Ngoài ra, đề tài còn sử dụng các phương pháp bản đồ để định vị các mẫu

phiếu điều tra lên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để xác định khu vực cho

các phiếu điều tra.

30

2.3. Công cụ nghiên cứu

Các phần mềm được sử dụng: Excel, DTREG, MapInfo.

- Excel dùng để nhập liệu số liệu điều tra, xử lý số liệu làm đầu vào cho mô

hình.

- DTREG, phân tích số liệu đầu vào, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá,

xây dựng mô hình cây quyết định hay hàm giá đất đai.

- Mapinfo được sử dụng để định vị các vị trí điều tra lên bản đồ, phân vùng

các khu vực.

2.4. Giới thiệu phần mềm DTREG

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng

cây quyết định phân lớp, hồi quy và máy vector hỗ trợ (SVM) để mô tả mối liên hệ

giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai.

DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa nhiều dòng với một cột cho mỗi

biến. Một trong các biến là biến mục tiêu, giá trị của nó được mô hình hóa và được

dự đoán như là một hàm của biến dự báo. DTREG phân tích giá trị và cho ra một

mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến dự

báo. Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn đo chất lượng mô hình.

DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển (SingleTree) cũng như

TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây. DTREG cũng có thể xây dựng

mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression).

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation

language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích.

Chương trình DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu và tạo ra cây quyết định.

Cây quyết định có thể sử dụng để dự đoán giá trị của biến mục tiêu dựa trên những

giá trị của những biến dự báo. Giống như một cái cây thật, cây quyết định có gốc,

nhánh và lá. Một dự đoán được tạo bằng cách căn cứ vào cây từ gốc, theo nhánh trái

hoặc phải dựa vào giá trị biến dự báo cho đến khi tới lá. Mỗi lá chỉ ra giá trị có khả

năng phù hợp nhất cho biến mục tiêu đã cho bởi giá trị dự báo dẫn đến lá.

31

Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân

lớp và dự báo. Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp. Các giá trị của đối

tượng dữ liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo. Tri thức được rút ra trong kỹ thuật

này thường được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với

người sử dụng.

Trong lý thuyết quyết định (chẳng hạn quản lý rủi ro), một cây quyết định

(decision tree) là một đồ thị của các quyết định và các hậu quả có thể của nó (bao

gồm rủi ro và hao phí tài nguyên). Cây quyết định được sử dụng để xây dựng một

kế hoạch nhằm đạt được mục tiêu mong muốn. Các cây quyết định được dùng để hỗ

trợ quá trình ra quyết định. Cây quyết định là một dạng đặc biệt của cấu trúc cây

(Hình 2.1).

Hình 2.2. Nguyên tắc phân nhánh cây quyết định

DTREG là một ứng dụng thiết thực được cài đặt dễ dàng trên các hệ thống

Windows bất kỳ. DTREG dùng giá trị phân cách dấu phẩy những file dữ liệu để dễ

dàng tạo ra hầu hết các nguồn dữ liệu bất kỳ. Một khi bạn tạo những file dữ liệu của

bạn, ngay khi cung cấp nó vào trong DTREG, và để DTREG làm tất cả công việc

tạo cây quyết định, SVM hoặc mô hình Logistic Regression. Ngay cả những phân

tích phức tạp cũng có thể thực hiện trong vài phút.

32

Cây phân lớp và cây hồi quy: DTREG có thể xây dựng cây phân lớp nơi mà

biến kết quả được dự đoán là categorical và cây hồi quy khi mà biến kết quả là

continuous như số lượng thu vào hoặc bán ra.

Bằng cách đánh dấu (check) một button, bạn có thể điều khiển DTREG xây

dựng một lớp mô hình Single-tree, một mô hình TreeBoost gồm có một chuỗi cây,

Decision Tree Forest.

Tự động tỉa (pruning) cây: DTREG sử dụng V-fold cross-validation để

quyết định kích thước tối ưu của cây. Thủ tục này để tránh vấn đề vượt giới hạn nơi

đó cây phát sinh phù hợp tốt với dữ liệu “huấn luyện” nhưng không cung cấp dự

đoán chính xác dữ liệu mới.

Việc chia thay thế (Surrogate splitters) cho dữ liệu thiếu: DTREG sử dụng

một kỹ thuật tinh vi để giải quyết việc chia thay thế dữ liệu (Surrogate splitters )

trong trường hợp thiếu giá trị. Điều này cho phép những trường hợp có giá trị và

một vài trường hợp thiếu giá trị được sử dụng để dự đoán giá trị cho những trường

hợp thiếu giá trị.

Trình bày trực quan cây: DTREG có thể trình bày cây quyết định đã phát

sinh trên màn hình, ghi vào file hình ảnh .jpg hoặc file .png để in nó. Khi in

DTREG sử dụng kỹ thuật tinh vi để đánh số cây qua nhiều trang.

DTREG chấp nhận dữ liệu text cũng như dữ liệu số: Data transformation

language (DTL) DTREG bao gồm một ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu để chuyển đổi

biến, tạo các biến mới.

Lưu những thông tin đã phân tích vào Project files: DTREG lưu tất cả những

thông tin về biến, phấn tích tham số cũng như bản tường thuật và cây phát sinh vào

project file. Sau này bạn có thể mở project file, những tham số thay đổi hoặc trả về

với một tập dữ liệu khác.

Cho điểm những giá trị dự đoán: Khi cây quyết định đã được xây dựng, bạn

có thể dùng DTREG để cho điểm tập dữ liệu mới và giá trị dự đoán cho biến kết

quả.

33

Tạo Source code tính điểm: Chức năng “Translate” trong DTREG phát sinh

source code C, C++ và SAS@ để tính toán giá trị dự đoán. Source code này có thể

được bao gồm trong chương trình ứng dụng để thực hiện việc cho điểm vùng dữ

liệu lớn. Có khả năng rất mạnh: Enterprise Version của DTREG có thể sử dụng

không giới hạn số dòng dữ liệu. DTREG có thể xây dựng cây phân lớp với những

biến dự báo có hàng trăm loại biến dự báo được sử dụng một thuật toán gom cụm

hiệu quả

34

Chương 3

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Thành phố Mỹ Tho nằm tại vị trí trung tâm của tỉnh Tiền Giang, cách thành

phố Hồ Chí Minh 72 km về hướng Bắc, cách TP Bến Tre khoảng 13 km, cách Thành

phố Cần Thơ 110km theo hướng Tây Nam và cách Biển Đông khoảng 48km. Khoảng

cách từ TP Mỹ Tho đến các trung tâm huyện thị của tỉnh Tiền Giang như sau: thị xã

Gò Công 35 km, cách thị trấn Chợ Gạo 11 km, Vĩnh Bình 26 km, Tân Hòa 42 km,

Tân Hiệp 12 km, Mỹ Phước 25 km, Cai Lậy 30 km, Cái Bè 46 Km.

Vị trí địa lý được xác định như sau:

* Tọa độ địa lý:

+ Kinh độ Đông: Từ 105032’ 20’’ đến 1050 39’ 43’’.

+ Vĩ độ Bắc: Từ 100 19’25’’ đến 10024’34’’.

* Ranh giới:

+ Phía Đông: Giáp huyện Chợ Gạo.

+ Phía Tây: Giáp huyện Châu Thành.

+ Phía Nam: Giáp tỉnh Bến tre qua ranh giới tự nhiên là Sông Tiền.

+ Phía Bắc: Giáp huyện Chợ Gạo và huyện Châu Thành.

Địa bàn thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 4.858,80 ha (năm 2008) đến

tháng 6 năm 2009 thực hiện nghị quyết 28/NQ-CP ngày 29 tháng 06 năm 2008 về

việc điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính thành phố Mỹ tho, địa bàn thành phố đã

sáp nhập một phần diện tích xã Lương Hoà lạc, Song Bình thuộc huyện Chợ Gạo và

một phần diện tích các xã Bình Đức, Long An, Phước Thạnh thuộc huyện Châu

Thành về thành phố Mỹ Tho. Do đó diện tích tự nhiên của thành phố sau khi mở rộng

35

là 8.154,08 ha. Về cơ cấu hành chính địa bàn thành phố gồm: 17 đơn vị (11 phường

và 6 xã). Trong đó 10 phường và 5 xã thuộc vùng đất liền còn phường Tân Long và

xã Thới Sơn thuộc cù lao.

Địa bàn thành phố Mỹ Tho có các trục giao thông thủy bộ quan trọng:

- Về đường bộ: Trục QL.1A từ trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đi

về vùng ĐBSCL ngang qua địa bàn thành phố Mỹ Tho tại ngã ba Trung Lương, từ

đây có tuyến nối với QL.50 về các huyện, thị phía Đông và về thành phố Hồ Chí

Minh qua phà Mỹ Lợi. Ngoài ra, thành phố Mỹ Tho còn là khởi điểm của tuyến

QL.60 (Đường Nguyễn Thị Thập) đi Bến Tre và các tỉnh ven biển vùng ĐBSCL qua

cầu Rạch Miễu, tuyến ĐT.864 chạy cặp sông Tiền hướng về các huyện phía Tây.

- Về đường thủy: TP Mỹ Tho là đô thị đầu tiên trên trục sông Tiền đi từ cửa

Tiểu lên đến Phnom Penh. Ngoài ra, trên địa bàn còn có sông Bảo Định, trước đây

là tuyến đường thủy nội địa từ TP Mỹ Tho đến TP Tân An nhưng đến nay không

còn thông tuyến do quá trình hình thành của các đập ngăn mặn.

Thành phố Mỹ Tho được xem như là điểm trung chuyển kinh tế quan trọng

giữa vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đồng bằng sông Cửu Long với 2

tuyến giao thông thủy bộ quan trọng là quốc lộ 1A và sông Tiền, là cửa ngõ của tỉnh

Bến Tre nói riêng và khu vực các tỉnh Bắc sông Tiền nói chung hướng về vùng kinh

tế trọng điểm phía Nam. Với đặc trưng phát triển về công nghiệp, thương mại dịch

vụ kết hợp với kinh tế vườn và các cù lao trên sông Tiền, thành phố Mỹ Tho còn là

nơi tập kết và phát triển du lịch sinh thái sông nước thu hút nhiều du khách cả trong

và ngoài nước góp phần tích cực trong việc thu hút đầu tư về du lịch trên địa bàn

tỉnh và các vùng lân cận.

3.1.1.2. Khí hậu – Thủy văn

Thành phố Mỹ Tho nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, nền nhiệt cao và

ổn định. Hàng năm có 2 mùa mưa, nắng rõ rệt (mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10

trùng với mùa gió Tây Nam và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 trùng với mùa gió

Đông Bắc).

36

Chế độ thủy văn trong vùng chịu ảnh hưởng của lượng nước thượng nguồn

sông Tiền và chế độ bán nhật triều biển Đông. Hàng ngày mực nước triều có 2 lần

lên và 2 lần xuống với 2 đỉnh triều, 2 chân triều cao thấp chênh lệch nhau rõ ràng.

TP Mỹ Tho có mật độ dòng chảy khá dày với tổng chiều dài 150 km, mật độ 3,09 km/km2, trong đó: các kênh rạch chính (sông Tiền, sông Bảo Định, rạch Kỳ Hôn, Rạch Gò Cát, Hốc Lựu...) có tổng chiều dài 73 km, mật độ 1,50 km/km2.

- Sông Tiền là dòng chảy chính bao ranh giới phía Nam của Thành phố với

chiều dài 7,6 km, có cao trình đáy sông bình quân -9m, độ dốc đáy 0,07%, chiều

rộng đến cù lao Tân Long khoảng 270 m, đến cù lao Thới Sơn khoảng 550m, đến bờ Bến Tre là 2.300 m, tiết diện ước vào khoảng 12.000-17.000 m2; chịu ảnh hưởng

chế độ bán nhật triều không đều, mực nước tối đa tại cửa sông là 1,53m (với tần

suất p=10%) và thấp nhất là -3,08 m, biên độ triều bình quân khoảng 2,5m, thuận lợi cho việc tưới tiêu tự chảy; lưu lượng mùa kiệt (tháng 4) khoảng 190 m3/s, lưu lượng mùa lũ (tháng 9-10) khoảng 1.600 m3/s và bị nhiễm mặn >4g/l vào khoảng

1-2 tháng vào cuối mùa khô.

Các kênh rạch nội đồng được chia ra làm 2 hệ thống:

- Sông Bảo Định có 4 km đi qua địa bàn thành phố và nối liền thành phố Mỹ

Tho với các xã phía Tây Bắc của huyện Chợ Gạo cho đến thành phố Tân An được

điều tiết ngọt hóa tại phía Bắc Đạo Thạnh nên một phần sông chảy qua nội thành

vẫn bị nhiễm mặn 1-2 tháng/năm. Về phía Đông, sông Bảo Định nối với hệ thống

rạch Kỳ Hôn phân bố tại khu vực phía Đông Nam, chủ yếu tác động đến lưu vực

phía Nam Tân Mỹ Chánh.

Khu vực cù lao Tân Long hiện bị sạt lở cả về thượng lưu lẫn hạ lưu.

Tài nguyên nước mặt của Thành phố Mỹ Tho bị nhiễm mặn từ giữa tháng 3

đến đầu tháng 5 với nồng độ trung bình < 2g/l. Tình trạng nhiễm bẩn lý hóa của

nước sông không đáng kể ngoại trừ đoạn sông gần khu công nghiệp Mỹ Tho, nhưng

tình trạng nhiễm bẩn vi sinh đều vượt mức cho phép do nước thải công nghiệp và

sinh hoạt.

37

3.1.1.3. Địa hình – địa mạo

Về địa chất: Địa bàn được hình thành chủ yếu qua quá trình bồi lắng trầm

tích biển và phù sa của sông Cửu Long, trên bề mặt ở độ sâu 50 m có 2 loại trầm

tích: Holocene (phù sa mới) và Pleistocene (phù sa cổ).

Về địa mạo: TP Mỹ Tho nằm trong vùng đồng bằng tam giác châu thổ, địa

hình bằng phẳng xen lẫn với một ít giồng cát, mật độ sông rạch khá dày với trục

sông chính là Bảo Định.

Địa hình tương đối bằng phẳng và nghiêng dần từ Bắc xuống Nam. Cao trình

khu vực nội thành phổ biến từ 1,5-2m, tại khu vực ngoại thành, cao trình biến thiên

trong khoảng 1-1,5m.

Về địa chất công trình, có thể chia thành 3 khu vực:

- Khu vực phía Nam sông Tiền từ Trung An đến Tân Mỹ Chánh: cường độ

chịu nén đất bình quân 1,2-3,0 kg/cm2.

- Khu vực phía Bắc sông Bảo Định: cường độ chịu nén đất khá cao, bình

quân 3,0-3,5 kg/cm2.

- Khu vực phía Đông Bắc thành phố: cường độ chịu nén đất khá cao do địa

chất thuộc vào nhóm cát giồng.

3.1.1.4. Tài nguyên đất

Nằm trong khu vực đồng bằng Sông Cửu Long, đất đai của Thành phố Mỹ

Tho có cấu tạo bởi trầm tích biển và trầm tích Delta ở cửa sông với tuổi thành tạo từ

4.000 đến 7.000 năm trở lại đây. Ngoài ra, Mỹ Tho còn có trầm tích sông được thể

hiện dưới dạng bãi bồi hoặc cồn sông nằm dọc theo các dòng chảy hiện tại như cồn

Tân Long, Thới Sơn. Tuy nhiên, do đặc điểm khí hậu thời tiết, tình hình thủy lợi,

thủy văn, địa hình ở từng vùng không giống nhau dẫn đến chiều hướng phát triển và

đất đai từng vùng cũng khác nhau. Qua kết quả nghiên cứu theo chương trình điều

tra 60B cho thấy trên địa bàn thành phố Mỹ Tho có các nhóm đất chính sau:

38

Đất phù sa đang phát triển có đốm rỉ P(f): Diện tích 20,84 ha chiếm

0,26% tổng diện tích tự nhiên. Đất có dạng địa hình trung bình, tương đối giàu mùn

nhưng kém tơi xốp và hơi chua thích nghi cho canh tác lúa lẫn vườn. Được phân bố

phía Nam quốc Lộ 50 thuộc địa bàn xã Tân Mỹ Chánh.

Đất phù sa đang phát triển có tầng loang lổ đỏ vàng (Pf): Diện tích 1.816

ha chiếm 22,27% tổng diện tích tự nhiên. Loại đất này phân bố ở dạng địa hình từ

trung bình đến cao. Thành phần cơ giới nặng, ít xốp, hàm lượng dinh dưỡng không

cao, tập trung trên địa bàn các xã: Mỹ Phong, Tân Mỹ Chánh, Trung An và phường

6... Thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp đặc biệt là cây lúa, riêng nhóm đất

này cũng có thể thâm canh vườn trong điều kiện cải tạo độ tơi xốp của đất sau khi

lên liếp.

Đất phù sa Gley (Pg): Diện tích 187,79 ha chiếm 2,30% tổng diện tích tự

nhiên. Được phân bố ở khu vực Đông Bắc xã Tân Mỹ Chánh. Đất có màu xám xanh

hoặc đen, thành phần cơ giới thịt nặng, ít xốp, hàm lượng mùn tương đối khá, đạm

trung bình và giảm dần theo chiều sâu, riêng lân thì ngược lại. Thích hợp cho việc

trồng lúa nước.

Đất phù sa đã lên líp (Vp): Diện tích 4.868,98 ha chiếm 59,71% tổng diện

tích tự nhiên. Đây là loại đất phù sa tương đối trẻ được hình thành trên các vùng đất

sa bồi có dạng địa hình trung bình đến cao, là loại đất màu mỡ nhất trong nhóm đất

phù sa, đất có màu nâu đến nâu đậm. Thành phần cơ giới nặng, giàu dinh dưỡng

thích hợp cho việc trồng cây ăn trái, làm nhà ở và hoa màu các loại. Được phân bố

hầu hết trên toàn địa bàn Thành phố, tập trung nhiều ở cù lao Tân Long, khu vực

ven sông Tiền, ven sông Bảo Định và các kênh rạch trực tiếp đổ ra sông Tiền.

Ngoài ra còn lại 1.260,32 ha diện tích đất sông rạch, chiếm 15,46% tổng diện

tích tự nhiên.

3.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội

3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Thành phố Mỹ Tho là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội là nơi sản

xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch và dịch vụ có vai trò quan

39

trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Tiền Giang với tổng

diện tích tự nhiên 8.154,08 ha và dân số là 224.000 người, mật độ dân số 3.620 người/km2. Thành phố Mỹ Tho là khu vực có mật độ dân số cao so với các huyện,

thị xã trong tỉnh Tiền Giang.

Với vị trí địa lý kinh tế thuận lợi, hệ thống đô thị và cơ sở hạ tầng phát triển

khá đầy đủ và đồng bộ, từ lâu, nền kinh tế TP Mỹ Tho đã đặt trọng tâm phát triển

vào khu vực kinh tế công nghiệp và thương mại - dịch vụ, hình thành được những

nền tảng cho phát triển đô thị, làm điểm động lực lớn nhất của Tỉnh khi gia nhập

vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Cùng với sự phát triển kinh tế chung của

tỉnh Tiền Giang trong thời kỳ đổi mới, kinh tế của Thành phố Mỹ Tho có những

đặc điểm sau:

a. Tăng trưởng kinh tế:

GDP theo giá hiện hành tăng từ 1.256 tỷ đồng năm 2000 lên đến 2.200 tỷ

đồng năm 2005 và 6.047 tỷ đồng năm 2009 tương đương với giá so sánh 1994 tăng

từ 1.006 tỷ đồng năm 2000 lên đến 1.711 tỷ đồng năm 2005 và 2.877 tỷ đồng năm

2009. Bình quân tăng 11,06%/năm trong giai đoạn 2000-2005 và 11,4%/năm trong

giai đoạn 2006-2009.

Tốc độ tăng trưởng hàng năm GDP trong giai đoạn này tăng bình quân

11,4%/năm (giá SS94). Trong đó:

- Khu vực I (Nông - lâm - ngư nghiệp) đạt 245.240 triệu đồng năm 2005 tăng

lên 281.222 triệu đồng năm 2009.

- Khu vực II (Công nghiệp - xây dựng) từ 572.444 triệu đồng năm 2005 lên

đến 1.149.527 triệu đồng năm 2009.

- Khu vực III (Thương mại - dịch vụ) từ 893.688 triệu đồng năm 2005 lên

đến 1.446.839 triệu đồng năm 2009.

Kinh tế thành phố tăng chậm trong những năm 2004, 2005 do tình hình dịch

bệnh gia cầm, nhưng tăng khá nhanh và đều đặn trong suốt thời kỳ 2000-2009,

Nguyên nhân tăng chủ yếu là do ngành công nghiệp, xây dựng và thương mại - dịch

40

vụ phát triển nhanh và kinh tế thành phố bắt đầu tiếp nhận các doanh nghiệp có vốn

nước ngoài vào từ năm 2004.

b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Trong những năm gần đây kinh tế Thành phố Mỹ Tho tuy có phát triển khá

nhanh, cũng như đã có những mũi đột phá về công thương nghiệp nhưng vẫn còn

chịu nhiều biến động do ảnh hưởng tình hình dịch bệnh trên gia súc, gia cầm và nhất

là tình hình khủng hoảng tài chính tiền tệ trên thế giới trong những năm gần đây.

Cơ cấu kinh tế của thành phố đã có những chuyển dịch quan trọng từ 25%

khu vực 1, 32,8% khu vực 2 và 42,2% khu vực 3 năm 1995 sang 14,7% khu vực 1,

46,9% khu vực 2 và 38,4% khu vực 3 năm 2005, đến năm 2009 cơ cấu kinh tế

thành phố được chuyển dịch sang 11,21% khu vực 1, 59,97% khu vực 2 và 28,82%

khu vực 3; Nền kinh tế phát triển theo hướng thương mại dịch vụ - công nghiệp và

nông nghiệp chuyển sang công nghiệp - thương mại dịch vụ và nông nghiệp, trong

đó công nghiệp bắt đầu vượt lên thương mại - dịch vụ từ năm 2003, chiếm vai trò

đầu tàu trong nền kinh tế.

- Khu vực 1 (Nông - lâm - ngư nghiệp): Tăng trưởng khá, bình quân tăng

11,7%/năm trong giai đoạn 1996-2000; riêng trong giai đoạn 2001-2005 chỉ tăng

0,72%/năm, do ngành chăn nuôi bị thiệt hại nặng và đất nông nghiệp bị giảm nhanh.

Tốc độ tăng trưởng bình quân khu vực 1 trong toàn thời kỳ 1996-2005 là 6,1%/năm,

tỷ trọng trong cơ cấu GDP tăng từ 25% năm 1995 lên 30% năm 2000 và giảm

nhanh còn 14,7% năm 2005 và 11,21% năm 2009.

- Khu vực 2 (Công nghiệp - xây dựng): Tăng trưởng chậm trong giai đoạn

1996-2000, bình quân 6,8%/năm, riêng trong 5 năm gần đây tăng đến 20,7%/năm,

chủ yếu là do cả công nghiệp lẫn xây dựng đều phát triển. Tốc độ tăng trưởng bình

quân khu vực 2 trong toàn thời kỳ 1996-2005 là 13,5%/năm, tỷ trọng trong cơ cấu

GDP giảm từ 32,8% năm 1995 còn 29,5% năm 2000 và tăng nhanh lên 46,9% năm

2005 và 59,97% năm 2009 do đầu tư mạnh vào công nghiệp.

- Khu vực 3 (Thương mại - dịch vụ): Tăng trưởng khá và đều do thu nhập và

đời sống người dân được nâng lên, bình quân 13%/năm trong giai đoạn 1996-2000

41

chủ yếu là do ngành vận tải, bưu điện và dịch vụ khác tăng nhanh; riêng trong giai

đoạn 2001-2005 đạt 11,6%/năm. Tốc độ tăng trưởng bình quân của khu vực 3 trong

toàn thời kỳ 1996-2005 là 12,3%/năm; tuy nhiên tỷ trọng giảm nhẹ, đều trong cơ

cấu GDP, từ 42,2% năm 1995 còn 40,5% năm 2000, 38,4% năm 2005 và 28,82%

năm 2009.

3.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị

Đô thị trên địa bàn thành phố Mỹ Tho bao gồm 11 phường chiếm diện tích 1.768 ha, dân số 130.810 người, mật độ 7.399 người/km2. Hiện trạng đô thị trên địa

bàn thành phố Mỹ Tho thể hiện các đặc điểm tổng quan sau:

* Đô thị chia cắt tương đối về mặt không gian:

- Sông Bảo Định chia nội thị thành phố Mỹ Tho thành 2 khu vực Tây Nam

và Đông Bắc với 2 hình thái phát triển khác nhau, trong đó khu vực phía Tây phát

triển nhanh hơn do là khu trung tâm về hành chánh và thương mại của tỉnh và thành

phố; đồng thời có vị trí tiếp cận cửa ngõ ra vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và

vùng đồng bằng sông Cửu Long.

- Sông Bảo Định chảy trong thành phố một mặt làm tôn tạo cảnh quan sông

nước và thuận lợi về giao thông thủy; nhưng mặt khác đòi hỏi phải đầu tư thêm

nhiều cầu bắc qua sông Bảo Định để nối liền giao lưu giữa 2 khu vực Đông - Tây

của thành phố và luôn phát sinh vấn đề nhà ở, khu thương mại, bến bãi tự phát ven

sông, rạch cần có biện pháp giải quyết (nhất là tại các phường 1,2,3,7).

- Một đặc thù khác của đô thị thành phố Mỹ Tho là phường Tân Long cách

ly hẳn khỏi địa bàn do là 1 cù lao trên sông Mỹ Tho và đã phát triển với các hình

thái kinh tế - xã hội và đô thị - dân cư đặc thù; dân cư chỉ tập trung tại trung tâm

phường và tuyến lộ trung tâm, còn lại là khu vực kinh tế vườn và các cơ sở hậu cần

nghề cá.

* Khu vực nội thị còn nhỏ, quá trình mở rộng đô thị phát triển theo

hướng vòng đồng tâm:

- Khu vực Trung Tâm (phường 1,2,3,4,7): Chỉ chiếm 18,22% diện tích đô

thị nhưng có đến 41,81% dân cư; mật độ dân số trên địa bàn trung tâm cao (16.977

42

người/km2). Tuy nhiên do đây là khu vực đô thị đã được quy hoạch từ lâu đời, trừ

khu vực dân cư tự phát ven rạch Bảo Định, phần lớn nhà ở và cơ sở hạ tầng, công

trình phúc lợi tương đối khang trang, bố trí hệ thống giao thông nội thị và các công

trình công cộng hợp lý.

- Khu vực trung tâm mở rộng (phường 5,6,8): Chiếm 36,92% diện tích đô

thị và 42,28% dân cư, mật đô dân số 8.472 người/km2, các cơ sở hạ tầng và công

trình đô thị còn ít, hệ thống giao thông chưa hoàn chỉnh (chủ yếu là các tuyến

đường trục, đường hành lang) hệ thống đường hẻm nhiều và khó cải tạo, trên địa

bàn chủ yếu là nhà ở dân cư và còn một ít đất nông nghiệp đang chuyển đổi sang

đất ở, đất chuyên dùng.

- Khu vực ngoại vi (phường 9,10,Tân Long): Chiếm 44,86% diện tích đô thị và 15,91% dân cư, mật độ dân số 2.624 người/km2, vẫn còn nhiều đất nông

nghiệp, dân cư phát triển chủ yếu trên các tuyến đường trục và các tuyến đường

nông thôn đang chuyển thành đường đô thị. Một bộ phận cảnh quan vẫn còn mang

dáng dấp nông thôn, các cơ sở hạ tầng và công trình công cộng đô thị chưa phát

triển.

* Một phần quan trọng dân cư và kinh tế, cảnh quan phát triển theo

sông, rạch:

- Khu vực ven sông Tiền, sông Bảo Định tập trung dân cư khá đông hình

thành các khu dân cư và khu thương mại tự phát (các phường 1,2,3,7).

- Đặc biệt khu vực ven sông Tiền, được xem như là điểm nhấn của cảnh quan

đô thị thành phố Mỹ Tho và cũng là nơi tập trung nhiều công trình kinh tế - xã hội

quan trọng như: khu công nghiệp Mỹ Tho, cảng Mỹ Tho, cảng cá Mỹ Tho, các chợ,

phố thị và các cơ sở dịch vụ, du lịch.

* Các khu chức năng tương đối rõ ràng:

Dựa vào phát triển tổng thể không gian, hiện trạng đô thị của thành phố cũng

có thể phân biệt các khu chức năng sau:

- Khu hành chánh và giáo dục, y tế: Phân bố chủ yếu tại khu vực trung tâm

phường 1 và phường 7 kéo dài đến bờ sông Tiền, bao gồm: khu vực trung tâm hành

43

chánh tỉnh và thành phố cùng với các cơ quan trực thuộc. Trong khu vực này các

công trình hạ tầng, công trình công cộng và nhà ở được bố trí tương đối khang trang

và hợp lý.

- Khu thương mại trung tâm và dân cư mật độ cao: Phân bố ven sông

Bảo Định trên địa bàn phường 1,2,3,7 bao gồm chợ Mỹ Tho, Trung tâm thương

mại, chung quanh là các dãy phố thị và nhà ở dân cư mật độ cao. Các cơ sở hạ tầng

và nhà ở tương đối khang trang nhưng khu vực dân cư và thương mại tự phát ven

sông Bảo Định cần được chỉnh trang lại.

- Khu dân cư mật độ cao: Phân bố chủ yếu tại phường 3 và 4; tại khu vực

này có khu giếng nước được xem như 1 trung tâm văn hóa quan trọng của thành

phố. Các cơ sở hạ tầng (đặc biệt là hệ thống giao thông nội thị) yếu kém hơn 2 khu

kể trên, hệ thống đường hẻm nhiều và khó cải tạo.

- Khu dân cư mật độ trung bình: Phân bố chủ yếu tại phường 5 và 3; quá

trình đô thị hóa trên khu vực này khá nhanh, hình thành nhiều tuyến dân cư phát

triển theo hệ thống đường trục, đường hành lang. Tại khu vực này có các cơ sở hạ

tầng quan trọng như: chợ đầu mối, bến xe, trường đại học...

- Khu dân cư mật độ thấp: Phần còn lại của các phường, vẫn còn cảnh quan

nông thôn, chủ yếu là khu dân cư mới.

* Các cơ sở hạ tầng đô thị tương đối hoàn chỉnh nhưng chưa đồng bộ và

phân bố không đều:

- Giao thông: Phần lớn các tuyến đường đô thị quan trọng tập trung tại khu

vực trung tâm, bố trí tương đối hợp lý với hệ thống đường trục, đường hành lang,

đường nội thị, ít đường hẻm.

- Tại khu vực mở rộng và ngoại vi đô thị, hệ thống đường phát triển thành

các tuyến hành lang và chưa hình thành các trục phụ, nhà ở dân cư vì thế lại phát

triển theo tuyến và hệ thống đường hẻm phát triển nhiều.

- Cấp điện nước: Hệ thống cấp điện nội thị thông qua các tuyến 0,4KV

tương đối hoàn chỉnh với 100% hộ dân có điện sử dụng. Tuy nhiên, hệ thống dây

44

điện trên các đường hẻm cần được cải tạo lại. Nước sinh hoạt được cấp từ nhà máy

nước Mỹ Tho, Bình Đức và hệ thống nước ngầm, nhìn chung đủ đáp ứng nhu cầu

sử dụng hiện trạng.

- Thoát nước, thải rác: Hệ thống thoát nước hiện vẫn thoát chung nước mưa

- nước thải; hệ thống cống khá hoàn chỉnh tại khu vực trung tâm nhưng vẫn chưa

phân bố hợp lý tại khu vực mở rộng.

Rác thải tại khu vực trung tâm được thu gom hàng ngày qua Công ty Công

trình Đô thị. Tại khu vực mở rộng và ngoại vi, một lượng lớn rác thải được chôn lấp

tại vườn sau nhà.

* Các công trình công cộng: Được tập trung tại khu hành chánh tỉnh

(phường1) và thành phố (phường 7), khu giếng nước (phường 4). Do quỹ đất tại

khu vực trung tâm đã hết, hiện nay các công trình công cộng mới phát sinh chủ yếu

bố trí tại khu vực mở rộng (phường 5, 6).

3.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện kinh tế- xã hội của

thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang

3.1.3.1.Thuận lợi:

- Thành phố Mỹ Tho có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế văn

hóa, khoa học kỹ thuật giữa 2 vùng miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

- Địa hình bằng phẳng, khí hậu ấm áp, nền nhiệt cao và ổn định, ít bão, đất

đai màu mỡ với nhiều nhóm đất và có độ phì khá cao, nguồn nước ngọt dồi dào rất

thuận lợi cho phát triển nông nghiệp cũng như nhu cầu về dùng nước của dân cư

Thành phố.

- Thành phố Mỹ Tho có cảnh quan đô thị kết hợp với cảnh quan sinh thái

vườn, hệ thống sông, rạch nội thị khá dày và cảnh quan sông Tiền mang tính chất

đặc trưng vùng sông nước Nam bộ thích hợp cho việc phát triển du lịch sinh thái

sông nước miệt vườn.

- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng tương đối phát triển nhất là giao thông thủy, bộ,

các công trình phúc lợi công cộng được phát triển rộng khắp, các khu công nghiệp,

45

điện, nước khá hoàn chỉnh nên địa bàn đã và đang là nơi lý tưởng cho các doanh

nghiệp đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh. Đây sẽ là địa bàn năng động của tỉnh

để đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

3.1.3.2. Khó khăn:

- Thành phố Mỹ Tho được phát triển khá lâu đời, chất lượng một số công

trình hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Mật độ bình quân dân số thuộc loại cao,

dân cư phân bố không đều tập trung đông đúc ở các phường nội thị. Diện tích đất

đai một số phường trong khu vực hầu hết đã được khai thác triệt để.

- So với các trục giao thông chính quan trọng (QL1A, tuyến sông Tiền, các

tuyến đường tỉnh), TP Mỹ Tho có vị trí tương đối lệch về phía Nam. Ngoài ra, do diện tích nhỏ (năm 2008: 48,59 km2, đến năm 2009 sau khi mở rộng địa bàn thành phố có diện tích 81,54km2) so với quy mô của một đô thị loại 2, thành phố Mỹ Tho

thiếu điều kiện về không gian để phát triển nhanh.

- Địa chất công trình ít thuận lợi cho việc xây dựng, do đó khi xây dựng công

trình cần sử dụng biện pháp kết cấu nhẹ, hạn chế trong việc xây nhà cao tầng, áp

dụng biện pháp kết cấu đặc biệt để xử lý nền móng.

- Địa hình ở khu vực ven sông Tiền và sông Bảo Định hơi thấp dễ bị ngập

nước do mưa lớn và triều cường hàng năm ảnh hưởng đến vườn cây ăn trái và các

công trình xây dựng quanh khu vực. Vì vậy, cần xây dựng các tuyến đê bao phía

Bắc và phía Đông chảy ra sông Bảo Định và sông Tiền để tiêu nước không chảy

tràn vào Thành phố.

- Môi trường nước mặt nội thị đang có khuynh hướng nhiễm bẩn, tài nguyên

sinh vật giảm sút, hiện tượng sạt lở tại cù lao Tân Long, Thới Sơn khá phức tạp.

Sự phát triển kinh tế cũng như việc đầu tư vào xây dựng cơ bản ở các khu

vực chưa được đồng bộ, dẫn đến tốc độ đô thị hóa còn chậm. Chưa phát huy hết sức

mạnh của ngành thương mại - dịch vụ do điều kiện giao thông nối liền với các

trung tâm lớn như thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Mỹ Tho chưa thuận lợi khiến

khả năng thu hút đầu tư còn thấp.

46

Do đó để có thể đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá góp phần vào việc chuyển đổi

cơ cấu kinh tế, trong tương lai thành phố cần phải mạnh dạn đột phá vào việc

chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp. Quy hoạch chỉnh

trang đô thị và vùng ven đô. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, phát triển

nguồn nhân lực tri thức, vận dụng tốt các chính sách thu hút đầu tư, làm tiền đề để

phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá với mục tiêu trọng tâm là dịch vụ - thương

mại - công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Sớm hình thành các vùng chuyên màu, xen

màu, tạo ra vành đai xanh phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, đầu tư và củng cố phát

triển các chợ vệ tinh ở các xã - phường, tạo điều kiện thu hút được hàng hóa từ các

vùng phụ cận, tăng khả năng giao thương hàng hóa ở các khu vực.

Nhìn chung trong những năm qua nền kinh tế của thành phố Mỹ Tho đã có

những bước phát triển vượt bậc, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, cơ sở hạ

tầng đang từng bước được xây dựng và mở rộng làm thay đổi bộ mặt đô thị.

Với vị trí thuận lợi là điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố,

nhất là phát triển mạnh ngành thương mại - dịch vụ, du lịch có điều kiện thuận lợi

để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Điện, nước, giao thông…có nguồn lao động

dồi dào sẽ tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Thành phố Mỹ Tho là đô thị trung tâm của tỉnh có nhiều thắng cảnh dẹp do

đó nền kinh tế dịch vụ, thương mại, du lịch cần được tiếp tục duy trì tốc độ phát

triển như hiện nay. Bên cạnh đó, cần có chính sách ưu tiên cho phát triển ngành

công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp.

Ngành nông, lâm nghiệp của thành phố Mỹ Tho chỉ là một ngành thứ yếu tuy

nhiên chính quyền thành phố cũng cần có chính sách khuyến khích người dân sản

xuất để đảm bảo nguồn cung cấp lương thực, thực phẩm của toàn thành phố.

Trình độ dân trí của thành phố Mỹ Tho ngày một nâng cao, mức sống của đạị

bộ phận dân cư được cải thiện, số hộ nghèo ngày một giảm dần qua các năm. Bên

cạnh đó chính quyền thành phố nên chú trọng đầu tư các chính sách bồi dưỡng

nguồn nhân lực, thu hút nhân tài.

47

3.2. Số liệu điều tra tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang

Đề tài sử dụng dữ liệu dự án xây dựng bảng giá đất năm 2015 của tỉnh Tiền

Giang trên địa bàn thành phố Mỹ Tho đã tiến hành điều tra 208 tuyến và đoạn

đường ở tất cả các đơn vị hành chính cấp xã 17 đơn vị (11 phường và 6 xã). Trong

đó 10 phường và 5 xã thuộc vùng đất liền còn phường Tân Long và xã Thới Sơn

thuộc cù lao.

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực

tiếp các hộ gia đình (là đối tượng chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng đất

đai), thông tin thu thập theo mẫu phiếu điều tra đất ở được lập sẵn trên các tuyến và

đoạn đường trên địa bàn thành phố Mỹ Tho, trong đó ưu tiên các thửa đất đã giao

dịch thành công trên các tuyến và đoạn đường trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả điều

tra có được thông qua quá trình phân tích, xử lý, sàng lọc 1230 phiếu trên 208 tuyến

và đoạn đường. Phiếu điều tra được thực hiện cho các trường hợp chuyển nhượng

về đất ở trong khoảng thời gian từ tháng 06/2014 đến tháng 10/2014. Các thông tin

chủ yếu của phiếu điều tra đất ở bao gồm: giá đất/giá bất động sản chuyển nhượng,

diện tích, hình dáng, … Bên cạnh đó tác giả còn điều tra ngoại hiệp bổ sung các

thông tin về: khả năng kinh doanh (được thể hiện qua mật độ kinh doanh và ngành

nghề kinh doanh), khu vực, cấp đường, độ rộng đường, công trình tạo cực vị thế của

đất đai trên 208 tuyến và đoạn đường trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền

Giang để xác định biến đưa vào phần mềm DTREG chạy hồi quy xác định các nhân

tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.

3.3. Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất 2015 của tỉnh Tiền

Giang

Công tác xây dựng bảng giá đất 2015 của tỉnh Tiền Giang do Trung tâm Tư

vấn và Dịch vụ Tài nguyên và Môi trường thuộc Trường Đại học Tài nguyên và

Môi trường Tp.HCM phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang

thực hiện.

48

3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất đai

Bảng giá các loại đất năm 2015 của tỉnh Tiền Giang được thực hiện đảm bảo

các nguyên tắc:

(1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

trong điều kiện bình thường và trong khung giá đất quy định tại bảng giá ban hành

kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ.

(2) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo

quy hoạch thì mức giá như nhau.

(3) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các xã có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ

tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy

hoạch thì mức giá như nhau.

3.3.3. Quy định cụ thể về phân cấp khu vực và vị trí đất

3.3.3.1. Nhóm đất nông nghiệp

1. Nhóm đất nông nghiệp

Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy

sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất nông nghiệp khác: giá đất được

quy định phân biệt theo khu vực và vị trí đất trong từng khu vực.

Khu vực 1 có mức độ phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện giao thông thuận

lợi nhất và thực tế có giá chuyển nhượng phổ biến cao nhất; khu vực 2, 3 và 4 có

mức độ phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện giao thông và giá chuyển nhượng thấp

hơn.

Vị trí của đất nông nghiệp trong từng khu vực được xác định căn cứ vào các

tiêu chí đặc điểm giao thông đường bộ và đường thủy như cấp đường, lớp phủ bề

mặt đường, độ rộng mặt đường, vị trí so với mặt tiền và cấp quản lý kênh, sông,

rạch.

49

Vị trí 1 áp dụng cho các thửa đất tại vị trí mặt tiền các trục đường giao thông

thuận lợi nhất cho việc sản xuất nông nghiệp, có mức giá chuyển nhượng phổ biến

cao nhất. Các vị trí tiếp theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp

hơn.

a) Đất nông nghiệp tại nông thôn:

- Đất nông nghiệp tại vị trí mặt tiền các trục đường giao thông chính quốc lộ,

đường tỉnh, đường huyện và đường xã (chỉ là các đường liên xã, liên ấp được trải

nhựa, lót đan có độ rộng từ 3m trở lên).

+ Đất nông nghiệp tại vị trí mặt tiền trong phạm vi cự ly tính từ mép đường

hoặc mốc giải phóng mặt bằng (đối với trường hợp đã giải phóng mặt bằng) đến

mốc lộ giới và từ mốc lộ giới trở vào 40m đối với quốc lộ, 35m đối với đường tỉnh,

hay 30m đối với đường huyện và đường xã có mức giá bằng 100% giá đất nông

nghiệp mặt tiền.

+ Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định trên thì cứ 50m tiếp theo

giảm 10% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, 50m tiếp theo giảm 20% so với

mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 30% so với mức giá đất của

đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất nông nghiệp thấp nhất

trong khu vực.

- Đất nông nghiệp tại vị trí còn lại: áp dụng cùng một thửa, không phân biệt

cự ly.

- Đất nông nghiệp tại vị trí mặt tiền các trục đường giao thông chính có kênh

công cộng phía trước song song với đường giao thông chính quốc lộ, đường tỉnh,

đường huyện, đường xã giảm 10% giá đất so với giá đất mặt tiền, nhưng không nhỏ

hơn mức giá của vị trí cặp kênh cùng cấp.

b) Đất nông nghiệp tại đô thị:

Đất nông nghiệp tại vị trí mặt tiền đường phố và đất tiếp giáp đường hẻm

trong đô thị áp dụng cùng thửa, tính từ mép đường hoặc mốc giải phóng mặt bằng

(đối với trường hợp đã giải phóng mặt bằng), không phân biệt cự ly.

50

3.3.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp

a) Đất ở tại nông thôn:

Đất ở nông thôn tại các huyện, thị xã và thành phố được phân theo vị trí để

xác định giá căn cứ vào khả năng sinh lợi, các điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi

cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, cung cấp dịch vụ: vị trí mặt tiền các trục đường

giao thông chính (quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện). Ngoài ra đất ở nông thôn tại

các xã trên địa bàn các huyện, thị xã và thành phố được phân theo 2 đến 3 vị trí.

- Đất ở nông thôn tại vị trí mặt tiền các trục đường giao thông chính: quốc lộ,

đường tỉnh, đường huyện và đường xã (chỉ là các đường liên xã, liên ấp được trải

nhựa, lót đan có độ rộng từ 3m trở lên).

+ Đối với quốc lộ trong phạm vi 40m kể từ mốc lộ giới;

+ Đối với đường tỉnh trong phạm vi 35m kể từ mốc lộ giới;

+ Đối với đường huyện, đường xã trong phạm vi 30m kể từ mốc lộ giới;

+ Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định trên thì cứ mỗi 50m tiếp

theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền

với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%,

40% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức

giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất

tại khu vực và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương ứng.

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 3m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần

lượt là 40%, 50% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60%

so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở

thấp nhất tại khu vực và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương

ứng.

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 3m: Tỷ lệ giảm lần

lượt là 50%, 60% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 70%

51

so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở

thấp nhất tại khu vực và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương

ứng.

 Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 60%, 70% so với

mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 80% so với mức giá đất của

đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất tại khu vực

và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương ứng.

+ Đất ở tại vị trí mặt tiền các trục đường giao thông chính có kênh công cộng

phía trước song song với đường giảm 10% giá đất so với giá đất ở mặt tiền.

- Đất ở nông thôn tại các vị trí còn lại: áp dụng cùng một thửa, tính từ mép

đường, không phân biệt cự ly.

b) Đất ở tại đô thị:

* Phân loại đô thị:

Thành phố Mỹ Tho là đô thị loại 2, các thị xã Gò Công và Cai Lậy là đô thị

loại 4, các thị trấn là đô thị loại 5.

* Phân loại vị trí:

- Vị trí 1: Đất ở tại vị trí mặt tiền đường phố.

+ Đối với đường phố tại các đô thị trong phạm vi 25m kể từ mốc lộ giới;

+ Các thửa đất có cự ly dài hơn số mét quy định trên thì cứ mỗi 30m tiếp

theo có mức giảm giá xác định phụ thuộc vào chiều rộng tại vị trí tiếp giáp mặt tiền

với các tỷ lệ giảm giá cụ thể như sau:

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 4m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 30%,

40% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 50% so với mức

giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất

tại đô thị tương ứng và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương

ứng.

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 3m và nhỏ hơn 4m: Tỷ lệ giảm lần

lượt là 40%, 50% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 60%

so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở

52

thấp nhất tại đô thị tương ứng và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề

tương ứng.

 Chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 3m: Tỷ lệ giảm lần

lượt là 50%, 60% so với mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 70%

so với mức giá đất của đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở

thấp nhất tại đô thị tương ứng và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề

tương ứng.

 Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m: Tỷ lệ giảm lần lượt là 60%, 70% so với

mức giá đoạn liền kề trước đó, các đoạn còn lại giảm 80% so với mức giá đất của

đoạn liền kề trước đó, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất tại đô thị

tương ứng và không thấp hơn 150% giá đất nông nghiệp liền kề tương ứng.

+ Đất ở tại mặt tiền đường phố có kênh công cộng phía trước song song với

đường giảm 10% giá đất so với giá đất ở mặt tiền.

+ Đất ở tại vị trí có 2 mặt tiền: tính theo đường phố có giá cao nhất.

+ Trường hợp thửa đất ở có 2 mặt tiền tại góc giao nhau giữa các tuyến

đường phố (ngã ba, ngã tư,...) thì có mức giá bằng 1,2 lần giá đất ở quy định cao nhất

cho vị trí đó.

- Vị trí 2: đất ở tại vị trí hẻm trong đô thị.

+ Hẻm vị trí 1: tiếp giáp với mặt tiền đường phố.

 Hẻm có bề rộng lớn hơn hoặc bằng 4m:

. 50m đầu (từ mốc lộ giới): tính bằng 35% giá mặt tiền.

. Trên 50m đến 100m: tính bằng 30% giá mặt tiền.

. Trên 100m: tính bằng 25% giá mặt tiền.

 Hẻm có bề rộng lớn hơn hoặc bằng 2m và nhỏ hơn 4m:

. 50m đầu (từ mốc lộ giới): tính bằng 30% giá mặt tiền.

. Trên50m đến 100m: tính bằng 25% giá mặt tiền.

. Trên 100m: tính bằng 20% giá mặt tiền.

 Hẻm có bề rộng nhỏ hơn 2m: tính bằng 20% giá mặt tiền.

53

+ Hẻm vị trí 2: là hẻm tiếp giáp hẻm vị trí 1 (không tiếp giáp với mặt tiền

đường phố) tính bằng 80% mức giá hẻm vị trí 1.

+ Các hẻm có vị trí tiếp theo: tính bằng 80% mức giá của hẻm có vị trí liền

kề trước đó.

+ Hẻm trải nhựa, đan, bêtông: tính bằng 100% đơn giá đất ở trong hẻm.

+ Hẻm còn lại khác (không trải nhựa, đan, bêtông): tính bằng 80% so với

mức giá của hẻm trải nhựa, lót đan hoặc tráng bêtông của loại hẻm có cùng bề rộng

mặt đường.

+ Hẻm tiếp giáp với đường có giá từ 10 triệu đồng/m2 đến dưới 15 triệu

đồng/ m2 thì tối đa bằng 3,5 triệu đồng/ m2.

+ Hẻm tiếp giáp với đường có giá từ 15 triệu đồng/ m2 đến dưới 20 triệu

đồng/ m2 thì tối đa bằng 4 triệu đồng/ m2.

+ Hẻm tiếp giáp với đường có giá từ 20 triệu đồng/ m2 đến dưới 25 triệu

đồng/ m2 thì tối đa bằng 5 triệu đồng/ m2.

+ Hẻm tiếp giáp với đường có giá từ 25 triệu đồng/ m2 trở lên thì tối đa bằng

6 triệu đồng/ m2.

+ Mức giá đất ở trong hẻm tối thiểu không thấp hơn mức giá đất ở thấp nhất

tại đô thị tương ứng.

c) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:

- Cách xác định vị trí đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

và đô thị căn cứ theo vị trí của đất ở tại nông thôn và đô thị.

- Giá đất thương mại - dịch vụ bằng 70% giá đất ở tương ứng nhưng không

thấp hơn giá đất nông nghiệp liền kề tương ứng và không vượt quá khung giá đất

theo quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ.

- Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại -

dịch vụ bằng 70% giá đất ở tương ứng nhưng không thấp hơn giá đất nông nghiệp

liền kề tương ứng và không vượt quá khung giá đất theo quy định tại Nghị định số

104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ.

54

3.3.4. Kết quả định giá tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang

3.3.4.1. Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp gồm 4 nhóm: đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất

nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất trồng rừng.

Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

được chia thành 2 khu vực, khu vực 1 gồm đất tại các phường và khu vực 2 tại các

xã. Khu vực 1 được chia thành 3 vị trí và khu vực 2 được chia thành 4 vị trí. Vì vậy,

giá đất được chia thành 7 mức. Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm có giá cao nhất

là 145.000 đồng và thấp nhất là 40.000 đồng. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có

giá cao nhất là 155.000 đồng và thấp nhất là 55.000 đồng.

3.3.4.2. Đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp quy định chi tiết đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn.

Bảng giá bao gồm toàn bộ các tuyến đường tại khu vực đô thị, đường quốc lộ, tỉnh

hộ, huyện lộ. Các tuyến đường do xã quản lý được xác định theo đất ở khu vực

nông thôn.

Đất ở đô thị có mức giá thấp nhất là 450.000 đồng/m2 và mức giá cao nhất là 25.000.000 đồng/m2. Đất ở tại nông thôn từ 280.000 đồng/m2 đến 660.000 đồng/m2.

Kết quả cụ thể được thể hiện ở bảng 3.1.

55

Bảng 3.1. Chênh lệch giữa giá điều tra và bảng giá đất đai tại thành phố Mỹ

Tho tỉnh Tiền Giang

Đơn vị tính: 1000đồng/m2

Giá thị Bảng giá Chênh lệch STT Loại đất trường

1 Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm

- Cao nhất 550 155 +395

- Thấp nhất 80 50 +30

2 Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

- Cao nhất 1.000 165 +835

- Thấp nhất 80 60 +20

3 Đất ở nông thôn

- Cao nhất 1.600 720 +880

- Thấp nhất 300 340 -40

4 Đất ở đô thị

- Cao nhất 65.000 25.000 +40.000

- Thấp nhất 700 450 +250

(Nguồn: Dự án Xây dựng bảng giá đất 2015 của Tỉnh Tiền Giang)

Như vậy, chênh lệch giá đất thị trường so với khung giá của bảng giá đất là

khá cao, đặc biệt là đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.

3.4. Xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Để phục vụ cho công tác phân cấp vị trí rõ ràng, việc xác định các yếu tố

cũng như mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất đai là hết sức cần thiết. Điều

này có thể thực hiện thông qua phân tích hồi quy bằng phần mềm DTREG.

Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến được gọi là biến

phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đoán

giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của biến độc lập.

56

3.4.1. Xác định và phân cấp các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất

Để khắc phục những hạn chế của công tác định giá hàng loạt hiện nay thì

công tác phân định các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất phải rõ ràng và

khách quan. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, giá đất phụ thuộc vào hai thành

phần là vị thế và chất lượng của thửa đất. Sau khi phân tích điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của vùng, đặc điểm của đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai, thể

hiện mức độ thuận lợi của đất đai được lựa chọn bao gồm: khả năng kinh doanh

(mật độ kinh doanh và ngành nghề kinh doanh), khu vực đô thị, cấp đường, độ rộng

đường và công trình tạo cực vị thế. Các yếu tố này được phân cấp mức độ thuận lợi

và được lựa chọn làm biến dự báo (predictor variable) để mô hình phân tích xác

định mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất đai.

- Khả năng kinh doanh: là biến rời rạc (categorical). Đây được xác định là

biến có nhiều ảnh hưởng đến giá và biến này mang tính bán định lượng. Đối với các

khu vực khác nhau có thể được phân cấp khác nhau. Đối với các khu vực đô thị lớn

như thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội, mật độ kinh doanh ở các tuyến đường là

rất lớn thì cơ sở phân cấp là ngành nghề kinh doanh. Nhưng các đô thị quy mô nhỏ

thì được xác định dựa vào mật độ đang kinh doanh tại các tuyến đường điều tra.

+ Mật độ kinh doanh của các tuyến và đoạn đường: được xác định bằng tỷ lệ

% nhà đất trên đoạn đường được sử dụng để thực hiện hoạt động kinh doanh theo

một số ngành nghề nhất định và được phân thành các cấp độ: <20%, 20-40%, 40-

60%, 60-80%, 80-100%.

+ Ngành nghề kinh doanh được xác định thông qua kết quả điều tra các các

tuyến và đoạn đường trong thành phố Mỹ Tho, như Tạp hóa, Quán ăn, Quán cà phê,

Shop thời trang, Đồ điện,... Tập trung thành các phố chuyên doanh hay không

chuyên doanh. Khả năng kinh doanh cao khi ngành nghề kinh doanh càng đa dạng,

hàng hóa có tính chất tiêu dùng cho nhiều thành phần khách hàng, có mức độ lợi

nhuận cao.

- Khu vực trong đô thị: là biến rời rạc, được phân cấp theo phân bố không

gian đô thị. Ranh giới các khu vực được xác định rõ trên bản đồ. Một đô thị có thể

57

có nhiều trung tâm (đa cực) hay một trung tâm (đơn cực). Trung tâm đô thị không

đơn thuần là một điểm mà là một khu vực. Trung tâm thành phố Mỹ Tho tập trung

xung quanh chợ thành phố và nơi tập trung các trụ sở hành chính của tỉnh, đây là

biến rời rạc gồm các giá trị: Trung tâm, Cận trung tâm, Đô thị, Ven đô thị và Ngoại

ô.

Khu vực trung tâm là khu vực nội ô tập trung các loại hình kinh doanh dịch

vụ mang giá trị lợi nhuận lớn. Trên địa bàn thành phố Mỹ Tho, chợ Thành phố Mỹ

Tho được xem là trung tâm, là nơi diễn ra hoạt động thương mại sầm uất, là nơi

được mọi người mong muốn nhất – nơi có vị thế cao nhất. Khu vực này được giới

hạn bởi các tuyến đường (tính cho cả hai bên mặt tiền đường):

+ Đường Nguyễn Huệ: từ Lý Công Uẩn đến đường Lê Thị Phỉ

+ Đường Lê Lợi: từ Thủ Khoa Huân đến đường Ngô Quyền,

+ Đường Lê Văn Duyệt: từ Cổng chợ đến đường Lê Lợi,

+ Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa: từ Nguyễn Trãi đường 30/4,

+ Đường Thủ Khoa Huân: từ ầu Quây đến đường Lê Lợi,

+ Đường Lê Đại Hành: từ Nguyễn Huệ đến đường Lê Lợi,

+ Đường Võ Tánh Nam, Võ Tánh Bắc.

Khu vực cận trung tâm là khu vực thuộc địa bàn các phường có mật độ phân

bố dân cư cao ngoài khu vực trung tâm, có mức cung ứng các dịch vụ đô thị cao

nhưng không tập trung nhiều các loại hình kinh doanh.

Khu vực đô thị là khu vực thuộc địa bàn các phường còn lại. Đất ở các tuyến

đường tại các xã có ranh giới giáp với phường được xác định là thuộc khu vực ven

đô thị. Và khu vực ngoại ô là khu vực thuộc các xã.

- Cấp đường là biến rời rạc. Tùy vào vị trí, quy mô, mức độ phục vụ cho lưu

thông mà các tuyến đường khác nhau có giá đất khác nhau. Theo Luật giao thông

đường bộ năm 2008, hệ thống giao thông đường bộ được chia làm nhiều cấp, gồm:

đường trung tâm, đường phố, đường trục chính, đường nhánh và đường gom.

Đường trung tâm là các đoạn đường phố tại khu vực trung tâm có mức độ

kinh doanh sầm uất; đường phố là các đoạn đường nằm trong nội đô không phải là

58

đường trung tâm và có mật độ dân cư cao; đường trục chính là các đoạn đường quốc

lộ, tỉnh lộ không đi qua khu vực trung tâm, bảo đảm giao thông chủ yếu trong khu

vực; đường nhánh là các đoạn đường nối vào đường trục chính và đường phố;

đường gom là đường để gom hệ thống đường giao thông nội bộ của các khu đô thị,

công nghiệp, kinh tế, dân cư, thương mại - dịch vụ và các đường khác vào đường

trục chính hoặc vào đường nhánh, đường phố trước khi đấu nối vào đường trục

chính.

- Công trình tạo cực vị thế là biến rời rạc, vị thế là yếu tố cấu thành giá trị

của đất đai, vị thế của khu vực có thể được phản ánh qua các công trình xây dựng

mang tính biểu tượng văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của thành phố hay các

công trình trụ sở hành chính, văn hóa, trường học,...

- Độ rộng mặt đường ảnh hưởng đến sự thuận lợi của lưu thông nên được

chọn, đây là biến liên tục.

Sau khi phân tích, các tiêu chí được phân cấp rõ ràng và khách quan, được

định lượng rõ ràng để xác định biến dự báo. Đây là cơ sở để mô hình phân tích, tính

toán mức độ ảnh hưởng của từng biến dự báo và xác định biến mục tiêu (đơn giá,

đơn vị tính là triệu đồng).

3.4.2. Định lượng mức độ đóng góp của các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai

vào giá trị đất đai bằng mô hình cây quyết định

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, giá đất phụ thuộc vào hai thành phần là

vị thế và chất lượng của thửa đất. Đối với đất ở thì biến chất lượng thửa đất bao

gồm các yếu tố như diện tích thửa đất, địa chất công trình,… trong toàn khu vực

tương đối đồng nhất nên không đưa vào khảo sát. Vì bảng giá là xác định giá hàng

loạt (trung bình chung cho khu vực) chứ không phải định giá cá biệt nên cũng

không chọn yếu tố diện tích thửa đất để khảo sát. Biến vị thế lựa chọn các biến mật

độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh, khu vực, cấp đường, công trình vị thế, độ

rộng của đường.

59

Mô hình cây quyết định về giá đất là mô hình dự báo giá trị đất đai thông qua

các nhánh (internal) và lá (leaf). Trong đó, các lá đại diện cho các phân loại còn

nhánh đại diện cho các tổ hợp của các thuộc tính dẫn tới phân loại đó.

Để xây dựng cây quyết định giá đất dùng phần mềm DTREG. Đây là một

phần mềm phân tích hồi quy, xây dựng cây đơn, được xây dựng để phân tích, tính

toán biến dự báo dựa vào các biến mục tiêu. Các biến được lựa chọn để phân tích

gồm: mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh, khu vực, cấp đường, độ rộng

đường, công trình tạo cực vị thế trên các đoạn đường.

3.4.2.1. Mức độ ảnh hưởng của các biến dự báo

Với bộ số liệu điều tra về đất ở tại thành phố Mỹ Tho của dự án xây dựng

bảng giá đất năm 2015 điều tra trên 11 phường và 6 xã với 208 tuyến và đoạn

đường. Mô hình cây quyết định có biến kết quả là giá đất và các biến dự báo quan

trọng phản ánh vị thế cấu thành giá trị đất là các yếu tố: mật độ kinh doanh

(MATDO KD), ngành nghề kinh doanh (NGANHNGHE KD), khu vực (KHU

VUC), cấp đường (CAP DUONG), độ rộng đường (DRGD) và công trình vị thế

(CT VT). Qua phân tích mô hình đã xây dựng cây quyết định với 96 nhánh (group split), 97 lá (leaf); tỷ lệ phương sai (Proportion of variance) R2 = 0.99499. Như vậy

mô hình đã thể hiện sự thích hợp và khả năng dự báo khá cao. (Phụ lục 1)

Bảng 3.2. Kết quả hồi quy bằng DTREG

60

Bảng 3.3. Tầm quan trọng của các biến dự báo

STT Biến dự báo (variable)

1 Mật độ kinh doanh Tầm quan trọng (importance) 100.000

2 Khu vực 14.400

3 Ngành nghề kinh doanh 1.701

4 Độ rộng đường 0.194

5 Cấp đường 0.077

6 Công trình vị thế 0.046

(Nguồn: Kết quả mô hình)

Mật độ và ngành nghề kinh doanh của các tuyến và đoạn đường: phản ánh

khả năng kinh doanh của khu phố được hiểu theo kiểu “Buôn có bạn, bán có

phường”, được xác định bằng tỷ lệ % nhà đất trên đoạn đường được sử dụng để

thực hiện hoạt động kinh doanh theo một số ngành nghề nhất định. Vì khả năng

kinh doanh được xác định dựa vào mật độ kinh doanh đạt 100% và ngành nghề kinh

doanh chiếm 1,701% của các đoạn đường nên biến này phản ảnh đúng quy luật

phân vùng sử dụng đất.

Các khu vực đô thị: Thành phố Mỹ Tho phân ra thành các khu vực trung tâm

(khu vực nội ô tập trung các loại hình kinh doanh dịch vụ mang giá trị lợi nhuận

lớn), cận trung tâm (khu vực thuộc địa bàn các phường có mật độ phân bố dân cư

cao tiếp giáp với khu vực trung tâm, có mức cung ứng các dịch vụ đô thị cao nhưng

không tập trung nhiều các loại hình kinh doanh), khu vực đô thị (khu vực tập trung

dân cư sinh sống có mật độ cao bao gồm các phường thuộc thành phố), khu vực ven

đô thị (khu vực còn lại thuộc địa bàn các phường) và khu vực ngoại ô (khu vực

thuộc các xã). Việc phân khu vực này căn cứ vào đơn vị hành chính phường xã, mật

độ dân cư và khoảng cách địa lý hay thời gian đến trung tâm thành phố (là Chợ

trung tâm của thành phố) từ các tuyến và đoạn đường. Khu vực là biến được chia

theo phân bố không gian đô thị. Và theo quy luật phân vùng sử dụng đất, biến này

cũng thể hiện sự ảnh hưởng của mình đến giá đất 14,400%.

61

Độ rộng đường phố: Đường phố có chức năng giao thông và đồng thời còn

có chức năng không gian, phản ánh lưu lượng người lưu thông qua lại một khu phố

là tiềm năng thiết lập các quan hệ xã hội cấu thành vị thế của khu phố. Độ rộng

đường được xác định trên bản đồ địa chính. Độ rộng đường chiếm 0, 194% cũng thể

hiện mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Điều này phản ánh đúng quy luật khách quan.

Cấp đường không được phân theo cấp quản lý (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ và

xã quản lý) mà được phân theo chức năng giao thông và không gian đô thị. Đường

trung tâm hoàn toàn nằm trong khu vực trung tâm, đường phố nằm trong khu vực

nội ô, trong khi đường trục chính lại ở khu vực ven đô thị hoặc ngoại ô. Vì vậy biến

này phần nào phản ánh khoảng cách đến trung tâm cũng như vai trò của chúng

trong hoạt động giao thông đường bộ. Và do đó, chúng thể hiện sự ảnh hưởng của

mình đến biến mục tiêu 0,077%.

Cũng như biến cấp đường, các công trình tạo cực vị thế khu vực: Chợ, Siêu

thị, Trụ sở hành chính, Trung tâm văn hóa, Trường học, bệnh viện, công viên, bến

xe,... qua phân tích hồi quy công trình vị thế chiếm 0,046% trong mô hình xác định

được các yếu tố cũng như mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất. Việc xác định

và định lượng được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là cơ sở cho việc xác định giá

đất một cách khách quan và khoa học.

Các yếu tố được dự báo là ảnh hưởng đến giá đất như khả năng kinh doanh

thể hiện qua mật độ kinh doanh và ngành nghề kinh doanh, khu vực. Các công trình

tạo cực vị thế, độ rộng đường và cấp đường thì theo kết quả phân tích hồi quy thì

không có sự tác động đáng kể. Ngành nghề kinh doanh và khu vực trên các tuyến và

đoạn đường thì có sự tác động lớn nhất đến giá đất của tất cả các tuyến và đoạn

đường.

3.4.2.2. Nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định

Nguyên tắc nhất quán chính là tiêu chuẩn để đánh giá sự tác động của các

yếu tố vị thế đến giá đất, cũng như mức độ xác thực và đầy đủ của bộ dữ liệu điều

tra thu thập ban đầu, từ đó đưa ra các định hướng điều tra chỉnh lý và bổ sung các

yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất phù hợp với thực tế (phụ lục 2).

62

Quá trình phân nhánh là quá trình chia đôi bộ dữ liệu điều tra, được thực hiện

trên cơ sở các mẫu có các thuộc tính giống nhau sẽ được chia vào cùng một nhóm.

Khi nhóm mẫu có nhiều thuộc tính khác nhau thì thuộc tính có mức độ ảnh hưởng

cao sẽ được lựa chọn để chia tách nhóm. Nhóm có giá trị trung bình cao sẽ tương

ứng với yếu tố lựa chọn phân nhánh thuận lợi và ngược lại. Các nhóm lại tiếp tục

được chia nhỏ hơn theo nguyên tắc này đến khi không còn các thuộc tính khác nhau

(hoặc đến lớp phân nhánh cao nhất). Khi đó, giá trị của nút sẽ đại diện cho nhóm và

mang các đặc điểm chung của khu đất.

Từ nút ban đầu, mức giá trung bình (value of target variable in group) của

thành phố Mỹ Tho được xác định là 10.502 (mười triệu năm trăm lẻ hai nghìn đồng)

và độ lệch chuẩn (Standard deviation of target variable) là 11.837. Điều này là hợp

lý, vì một bộ dữ liệu lớn bao gồm cả đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì sự biến

thiên của tập dữ liệu là rất lớn.

Hình 3.4. Kết quả mô hình phân nhánh cây quyết định

Hình 3.4 thể hiện hai lớp phân nhánh đầu tiên của cây quyết định giá đất

thành phố Mỹ Tho. Hình này cho thấy, với mức độ ảnh hưởng tuyệt đối (100%),

mật độ kinh doanh là yếu tố đầu tiên mô hình lựa chọn để phân tách cây. Quá trình

phân cấp thể hiện sự khách quan và khoa học, các vị trí có khả năng kinh doanh rất

63

thuận lợi được tách thành nhánh có giá trị trung bình cao, các vị trí còn lại được

tách thành nhánh có giá trị trung bình thấp.

Tương tự, ở lần phân nhánh thứ 2, các nhánh tiếp tục được phân cấp theo yếu

tố có mức ảnh hưởng cao nhất. Tại nút 2, yếu tố được lựa chọn phân cấp là khu vực.

Trong khi tại nút 3, mật độ kinh doanh mới là yếu tố được lựa chọn để phân cấp.

Tại nút 2, các vị trí thuộc khu vực cận trung tâm có giá trị trung bình cao hơn

các vị trí thuộc khu vực còn lại. Vì khu vực cận trung tâm có mức độ thuận lợi về vị

trí hơn và đồng thời có quy mô cũng như khả năng kinh doanh cao hơn khu đô thị,

khu vực ven đô và khu vực ngoại ô.

Tại nút 3, Ngay ở lần phân nhánh thứ 2, nút 79 đã không còn sự khác biệt

của các thuộc tính nên không tiếp tục phân nhánh và trở thành nút lá. Mật độ kinh

doanh của các đường có khả năng kinh doanh rất thuận lợi có mức giá trung bình

53.000 (năm mươi ba triệu đồng), độ lệch chuẩn là 3.098 (chỉ có 05 mẫu). Trong

khi các nút 4 và nút 5 tiếp tục được phân tách vì vẫn còn sự khác biệt của các thuộc

tính khác.

Hình 3.4 cũng cho thấy trong cùng một lớp phân nhánh, yếu tố phân nhánh

của các nút khác nhau có thể khác nhau. Ở lần phân nhánh này, yếu tố được lựa

chọn của hai nút 2 và 3 là khác nhau.Vì yếu tố được lựa chọn để phân nhánh là yếu

tố có mức độ ảnh hưởng cao nhất của nhóm đó nên yếu tố được lựa chọn để phân

nhánh không phải là duy nhất trong một lớp phân nhánh.

Như vậy, nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định phụ thuộc vào các yếu

tố sau:

(1) Biến dự báo có mức ảnh hưởng cao nhất đến giá đất;

(2) Quá trình phân nhánh diễn ra đến khi không còn sự khác biệt của các

biến dự báo trong nhánh đó (hoặc nút vẫn còn có sự khác biệt của các thuộc tính

nhưng đã là nút của lớp phân nhánh tối đa);

(3) Nhánh có yếu tố thuận lợi hơn trong phân nhánh sẽ có giá trị trung bình

cao hơn nhánh còn lại.

64

Yếu tố mật độ kinh doanh, khu vực và ngành nghề kinh doanh của thành phố

là các yếu tố vị thế phổ quát, tác động nhất quán đến giá đất của các tuyến và đoạn

đường trên địa bàn thành phố Mỹ Tho.

Tại những đoạn đường có mật độ kinh doanh cao hơn thì có mức giá cao hơn

được thể hiện tại tất cả các nút.

Giá đất của độ rộng đường lớn hơn lại có mức thấp hơn so với đất có độ rộng

đường nhỏ hơn. Độ rộng đường chỉ tác động nhất quán trong từng phân khúc nhỏ lẻ

của thị trường đất đai. Trên bình diện chung toàn thành phố Mỹ Tho thì giá đất

không nhất thiết có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng của các tuyến và đoạn đường.

Tuy nhiên trong từng phân khu đô thị thì giá đất có quan hệ tỷ lệ thuận với độ rộng

đường. Khu phố cổ có đường hẹp hơn so với khu phố mới nhưng lại có giá đất cao

hơn. Trong cùng một khu phố cổ đường rộng hơn có giá cao hơn so với đường hẹp

hơn.

3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp trong mô hình cây quyết định

Đa số các nút chưa phù hợp đều dựa vào yếu tố độ rộng đường để phân tách.

Tại các nút phân tách theo yếu tố độ rộng đường như nút 8, 15, 20, 28, 44, 48, 53,

55, 56. Tại những đoạn đường có độ rộng lớn hơn thì lại có mức giá nhỏ hơn,

nhưng sự chênh lệch giá giữa các nút phân đôi là không lớn, vì vậy tại các nút này

không nên phân tách tiếp theo, mà chỉ cần xác định giá trị đất tại các nút này.

Tổng hợp các nhánh phân cấp chưa phù hợp (phụ lục 3)

3.4.3. Đánh giá chung

Đối với nhóm đất nông nghiệp, tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí thống nhất

và tương đối đơn giản phản ánh giá trị của nhóm đất nông nghiệp là giá trị hữu hình

của các đặc điểm chất lượng tự nhiên và kỹ thuật hạ tầng của đất đai. Tuy nhiên,

trong các khu vực đô thị hóa thì mức giá của nhóm đất này quy định trong bảng giá

cũng chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường do bị giới hạn quy định

của pháp luật đất đai hiện hành là định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất.

Đối với đất phi nông nghiệp, tiêu chí phân cấp của đất phi nông nghiệp (cụ

thể là đất ở nông thôn và đất ở đô thị) mang tính chủ quan, không có hệ thống làm

65

mất cân đối giữa các tuyến đường vì không xác định được tiêu chí ảnh hưởng đến

giá đất đai.

Giá đất ở được xây dựng theo tuyến hay đoạn đường giao thông. Việc phân

chia các đoạn đường chủ yếu dựa vào “cảm nhận” của người định giá mà không giải

thích đưa ra được các căn cứ khách quan.Ngoài ra, giá đất còn bị giới hạn bởi khung

giá do nhà nước quy định tại nghị định 123/2007/NĐ-CP nên bảng giá còn bị “áp

giá” để không vượt khung.

Qua đánh giá bảng giá đất hàng năm, cụ thể bảng giá các loại đất năm 2015

của thành phố Mỹ Tho cho thấy cùng một lúc đảm bảo điều kiện sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và giới hạn của khung giá đất do Chính phủ quy định tại

Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 là không thể thực hiện được, bởi vì mức giá trần (cao nhất) tại Nghị định này là 45.000.000 đồng/m2 cộng tăng thêm 20% sẽ là 54.000.000 đồng/m2 vẫn thấp hơn nhiều lần so với mức giá

chuyển nhượng tại vị trí cao nhất trên địa bàn thành phố Mỹ Tho.

Với việc xác định các yếu tố vị thế đất đai rõ ràng và khách quan, sử dụng

phương pháp phân tích thống kê định lượng và phần mềm DTREG đã phân tích

được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố vị thế đến giá đất.

Kết quả phân tích các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và xây dựng mô hình

cây quyết định giá đất được trình bày ở trên phần nào đã khẳng định sự đúng đắn

trong việc xác định giá đất của các tuyến và đoạn đường, đồng thời cũng khẳng định

khả năng sử dụng mô hình cây quyết trong việc xây dựng bảng giá đất hàng năm

của thành phố.

66

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

Qua kết quả nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút ra một số kết luận, kiến nghị

sau:

Kết luận:

Quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất hiện nay đáp ứng yêu cầu

của công tác định giá hàng loạt tại các địa phương. Tuy nhiên, để khắc phục các

khiếm khuyết tồn tại và hoàn thiện phương pháp định giá đất đai, cần xác định cơ sở

phân cấp vị trí đất ở khi xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Và phương pháp hồi quy là một phương pháp rất hữu hiệu phục vụ công tác

phân cấp vị trí đất ở khi xác định giá đất đai. Mô hình nghiên cứu tại địa bàn thành

phố Mỹ Tho minh chứng điều đó.

Do đó, giải pháp để hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng

năm hiện nay tại các địa phương là xác định và phân cấp các yếu tố vị thế cấu thành

giá trị đất đai, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy cây quyết định bằng phần mềm

DTREG để phân tích các số liệu thị trường để xây dựng bảng giá đất đai có tính

khách quan và khoa học.

Phương pháp phân tích hồi quy cây quyết định có các ưu điểm sau:

- Có tính kế thừa bảng giá đất hàng năm, là một bổ sung cần thiết xác định

các căn cứ khách quan trong việc phân cấp khu vực, vị trí và phân đoạn các tuyến

đường.

- Có tính khách quan và công bằng thông qua việc xác định được các yếu tố vị

thế cấu thành giá trị đất và các vùng giá trị đất đai theo các yếu tố này, loại bỏ được

giá ảo nhờ vào phương pháp thống kê số lớn và xây dựng được bảng giá đất công

bằng giữa các vùng và khu vực có sự tương đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật

hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai.

- Có tính tùy biến, dễ dàng bổ sung thêm các yếu tố cấu thành giá trị đất theo

ý kiến của các chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất

trên thị trường trong phạm vi sai số cho phép.

67

Quy trình định giá đất vẫn tuân thủ các bước theo thông tư 36/2014/TT-

BTNMT nhưng có bổ sung nội dung phân tích định lượng nhằm lượng hóa các yếu

tố cấu thành giá trị đất làm cơ sở phân cấp vị trí và khu vực khách quan, khoa học.

Cụ thể như sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị.

Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình và phương pháp định giá đất; xác định các

nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra.

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật

hạ tầng, kinh tế - xã hội cấu thành giá trị đất.

- Điều tra các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều

tra và các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra;

- Điều tra đặc điểm phân bố mạng lưới giao thông, khu dân cư, khu thương

mại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình cơ sở hạ tầng.

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của

các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội đến giá đất; xác định giá các

loại đất theo từng vùng giá trị điều tra.

- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu

thu nhập, điểm điều tra;

- Sử dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất và tài sản gắn

liền với đất theo từng dạng phiếu điều tra.

- Xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất, chạy hàm hồi quy phân tích mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố và xây dựng mô hình hồi quy giá đất.

Bước 4: Tổng hợp và hiệu chỉnh các tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo

kết quả phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ

tầng, kinh tế - xã hội.

- Tổng hợp kết quả tính toán giá đất của phiếu điều tra bằng hàm hồi quy

(hoặc bằng cây quyết định).

- Phân tích, đánh giá kết quả định giá đất:

68

+ So sánh kết quả định giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng vị trí,

tuyến đường, khu vực của từng loại đất (vùng giá trị).

+ Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa

phân loại vùng giá trị đang áp dụng với đặc điểm vùng giá trị thực tế.

+ Xác định các mức giá, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp thực tế theo

từng loại đất.

+ Phân tích đánh giá các điều kiện về hạ tầng và các thông tin khác làm ảnh

hưởng đến giá đất tại các vị trí đất giáp ranh.

- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân loại vùng

giá trị chưa phù hợp.

+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các khu vực có mức giá đất chưa

phù hợp.

+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các cấp vị trí phân loại chưa phù

hợp.

Bước 5: Kiểm chứng kết quả định giá đất, xây dựng bảng giá các loại đất.

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá

ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra

và ước tính giá đất ở bước 2, 3).

- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh

quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá

±20%.

- Xây dựng bảng giá đất.

+ Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu

vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã được hiệu chỉnh);

+ Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra.

+ Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.

Đất đai là tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính toán giá trị

quyền sử dụng đất khi nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng

sử dụng là cần thiết, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên quốc gia.

69

Công tác xây dựng bảng giá đất hiện nay được tiến hành hàng năm mất

nhiều công sức và kinh phí tài chính, nhưng hiệu quả lại chưa cao do:

(1) Bảng giá không phù hợp với giá thị trường, bị giới hạn bởi khung giá trần

của Chính phủ đã quá lạc hậu không được cập nhật thường xuyên;

(2) Bảng giá không tính công bằng giữa các các vùng và khu vực có sự tương

đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất

đai, có nguyên nhân từ việc không xác định được các yếu tố vị thế đất đai và mức

độ tác động của các yếu tố này đến giá đất.

Bảng giá bị giới hạn khung giá trần hiện nay không những gây thất thoát

ngân sách, mà còn gây ra sựmất công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các

người sử dụng đất với nhau.

Các yếu tố được dự báo là có ảnh hưởng đến giá đất được phân tích và phân

cấp rõ ràng làm nguồn dữ liệu đầu vào cho phần mềm DTREG. Đây là các phần

mềm phân tích thống kê có khả năng phân tích dữ liệu điều tra để xác định các các

yếu tố cấu thành giá trị đất đất và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất.

Bằng phần mềm DTREG xây dựng được mô hình cây quyết định,phân cấp

các mức giá trung bình khác nhau tương ứng với các vị trí theo từng tổ hợp các yếu

tố cấu thành giá trị đất. Đây là kết quả khách quan và khoa học với các tiêu chí rõ

ràng. Kết quả của mô hình có hệ số tương quan cao, mô tả được 99,499% sự thay

đổi của giá đất, với các biến dự báo quan trọng phản ánh các yếu tố vị thế của đất

đai như mật độ kinh doanh, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu vực trung

tâm thành phố và độ rộng đường phố.

Kết hợp kinh nghiệm định giá của các định giá viên và kết quả phân tích của

mô hình, bảng giá sẽ được xây dựng với độ chính xác cao, khách quan và khoa học.

70

Kiến nghị:

Định giá đất là nhiệm vụ thường xuyên đối với công tác quản lý nhà nước về

đất đai ở địa phương, để cho cơ quan nhà nước quản lý giá đất một cách có hiệu quả

phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương đề tài có một số kiến nghị sau:

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai

nói chung và công tác định giá đất thông qua phân tích các số liệu về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.

Ở cấp quốc gia, các cơ quan, bộ ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng

cường tuyên truyền và giúp người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp luật

của nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.

Ơ cấp địa phương, Ủy ban nhân dân các cấp cần tổ chức thực hiện nghiêm

túc quy chế dân chủ cơ sở trong huy động sự tham gia của người dân vào quá trình

xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, các quy hoạch

và kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị và đặc biệt là quy hoạch và kế hoạch

sử dụng đất.

Đối với người dân và doanh nghiệp, nâng cao nhận thức của người dân và

doanh nghiệp là giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài trong việc phát triển thị

trường đất đai lành mạnh, bền vững ở nước ta.

Theo luật đất đai 2013, giá đất được xác định là phải phù hợp với giá đất của

thị trường, chuyện bất cập hiện nay chưa tạo được hành lang pháp lý để định giá đất

phù hợp với thị trường. Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định như

hiện nay là không phù hợp với cơ chế của thị trường. Pháp luật cho phép các doanh

nghiệp hành nghề cung cấp dịch vụ định giá đất nhưng việc sử dụng dịch vụ này lại

tùy theo cơ quan nhà nước có muốn hay không. Cơ chế này vừa tạo ra nguy cơ tham

nhũng khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, vừa không bảo đảm quyền lợi của người

bị nhà nước thu hồi đất. Thực tế kiến nghị nhà nước cần có một cơ chế định giá

mang tính độc lập với hệ thống hành chính để không cho sự can thiệp của cơ quan

hành chính vào các quy luật của thị trường.

71

Chính phủ cần quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa

các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong khung giá đất nên quy định giá

đất theo mục đích sử dụng. Khung giá đất hiện nay chỉ quy định theo 3 nhóm đất,

như vậy có sự “cào bằng” giữa giá đất chuyên dùng phục vụ mục đích cho thương

mại, dịch vụ với giá đất cho mục đích sản xuất kinh doanh thông thường.

UBND các tỉnh nói chung cũng như UBND tỉnh Tiền Giang nói riêng cần

phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban

hành Bảng giá đất của các địa phương như : Bảng giá các loại đất được xây dựng

căn cứ vào mức giá đất của từng vùng giá trị trong khung giá đất; Quy định cụ thể

về việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ

chức tư vấn giá đất được thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước khi

xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể”.

Phạm vi áp dụng đối với bảng giá đất do địa phương ban hành dùng để: (i)

Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (ii) Tính lệ phí

và phí trong quản lý và sử dụng đất đai; (iii) Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước

công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (iv) Tính tiền thuê đất

đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không thông

qua hình thức đấu giá đất thuê; (v) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh

vực đất đai; (vi) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý

và sử dụng đất đai.

Về phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ hơn các

trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất tại các vị trí; Quy

định rõ các nội dung, yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị

trường; Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất, không áp dụng hệ số vị trí.

Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai cũng như là tài

liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác trong các giao dịch về quyền sử

dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng khách quan, khoa học, đảm bảo giá

đất được xác định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình

thường và phải đảm bảo việc xác định các yếu tố tác động đến giá đất đai cũng như

72

mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá trị đất đai như: khả năng kinh

doanh, ngành nghề kinh doanh, klhu vực, cấp đường, độ rộng đường, công trình tạo

cực vị thế… để định giá đất đai sát với giá thị trường. Quy trình cụ thể gồm các

bước cơ bản:

(1) Công tác chuẩn bị;

(2) Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu;

(3) Phân tích, xử lý số liệu để xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng

đến giá bằng phương pháp phân tích hồi quy;

(4) Xây dựng phương án giá và bảng giá;

(5) Trình thẩm định và phê duyệt.

73

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục tài liệu Tiếng Việt:

1. Báo cáo điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất

kỳ đầu (2009-2015) của thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang.

2. Bùi Ngọc Tuân, 2004. Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá

đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định khung giá đất đô thị cho

phù hợp. Đề tài cấp bộ - Bộ Tài nguyên và Môi Trường.

3. Dương Thị Bình Minh, Trần Thanh Hùng, Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012. Thuế đất

trống – Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tạp chí Phát triển (số 175,

tháng 1/2012).

4. Đào Thị Gọn, 2007. Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại thành

phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đề tài cấp bộ - Bộ Giáo dục và Đào tạo.

5. Đặng Hùng Võ, 2012. Đổi mới pháp luật về tài chính đất đai. Tạp chí Tài chính

(số 10/2012).

6. Đặng Hùng Võ. Để giá đất phù hợp với cơ chế thị trường. Tạp chí Kinh tế và dự

báo (http://tapchikinhtedubao.mpi.gov.vn)

7. Luật đất đai năm 2013.

8. Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch), (1995). Lý luận và

phương pháp định giá đất đai. NXB Cải cách, Bắc Kinh.

9. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất.

10. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy

định về khung giá đất.

11. Nguyễn Đình Kháng và Vũ Văn Phúc, 2000. Một số vấn đề lý luận của Mác và

Lênin về địa tô, ruộng đất.

12. Nguyễn Hữu Quỳnh, 1998. Đại từ điển kinh tế thị trường. Viện nghiên cứu và

phổ biến tri thức Bách khoa.

13. Nguyễn Khắc Minh, (2002). Các phương pháp phân tích và dự báo trong kinh tế.

NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.

14. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Về thi hành Luật Đất đai.

15. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất.

16. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất.

17. Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005, Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá tri. Nhà xuất

bản Trẻ.

18. Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng,

thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền

của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

19. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày

27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP.

20. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014quy định chi tiết

phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể

và tư vấn xác định giá đất.

21. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ

chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các

loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

22. Tổng cục Địa chính, 2000. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách

và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước.

23. Trần Thanh Hùng, Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành,

Hoàng Hữu Phê, 2008. Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị

thế - chất lượng. Tạp chí Địa chính số 3 tháng 6 năm 2008.

24. Trần Thanh Hùng, 2010. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong

nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản. Tập san Khoa học công nghệ kỷ

niệm 65 năm thành lập ngành Quản lý đất đai.

25. Trần Thanh Hùng, 2012. Mô hình toán học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng và

ứng dụng trong định giá bất động sản. Kỷ yếu Hội thảo khoa học và công nghệ

lần 1. Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM.

26. Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998, trang 1248. Đại từ điển

kinh tế thị trường.

Danh mục tài liệu Tiếng nước ngoài:

1. David Meen and Geoffrey Meen, (2002). Social Behaviour as a Basis for

Modelling the Urban Housing Market: A Review. The University of Reading.

2. Moon Jeong Kim, 2010. Residential Location Decisions: Heterogeneity and the

Trade-off between Location and Housing Quality. Doctor of Philosophy, Ohio

State University.

3. Patricia M. Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền và các cộng sự biên dịch),

(2000). Lý thuyết kinh tế và công nghiệp xây dựng. NXB Xây dựng.

4. Phe Hoang Huu and Wakely Patrick, (2000). Status, Quality and the Other

Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location. Urban Studies

Vol. 37, No. 1, January 2000.

Phụ lục 1. Bảng tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Mật độ Khu trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường KD vực chuẩn bình đườn

g (m)

(1) (2) (3) (4) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (5)

10.50 11.87

207 2 3 1 1

40- 32.86

3 36 100% - 2 - - - - 1 9.634

80- 53.00

79 5 100% - 3 - - - - 0 3.098

29.61

78 31 60-80% - 4 - - - - 3 5.502

81 9 60-80% - 5 - - - - 37.05 2.088

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

7

Bưu điện, cửa hàng thời

trang, quán ăn,cafe, tạp

hóa, thiết bị phụ tùng, 34.50

máy móc 6 94 3 - - 0 408 -

Bến tàu, khu hành chính,

trường học, siêu thị, chợ,

tạp hóa, nhà thuốc, thiết 38.33

bị phụ tùng, máy móc 7 95 6 - - 3 1.247

Bệnh viện,

chợ hàng 40.00

bông 0 0 8 97 2 - - - - -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

Bệnh viện,

chợ đêm,

khu hành

chính, nhà

thờ, trường 37.50

học 0 5 9 96 4 - - - - -

26.56

10 80 22 40-60% - - - - 8 2.990 -

Bến phà, tạp hóa, chợ,

bệnh viện, quán ăn, thuốc

tây,shop thời trang, cơ sở 29.00

sản xuất,cafe 11 83 11 - - - - 0 929 -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

Điện tử, điện máy, cty,

quán ăn, tạp hóa, khách

sạn, shop quần áo, bệnh 30.00

viện 12 91 5 - - - - - 0 0

Bến phà, tạp hóa, quán

ăn,shop thời trang, cơ sở 28.16

sản xuất,bệnh viện 13 90 6 - - - - - 7 236

Bệnh viện, tạp hóa, quán

ăn, cơ sở sản xuất hàng 28.50

nông sản 14 93 2 - - - - - 0 0

Bến phà, tạp hóa, quán 28.00

15 92 - ăn,shop thời trang,bệnh - - - - 0 0

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

viện

Tạp hóa, cafe, quán ăn,

cty du lịch, shop thời 24.13

trang 16 82 11 - - - - - 6 2.277

Tạp hóa, cafe, quán ăn, 24.88

17 85 9 - cty du lịch - - - - 9 1.792

đường 26.50

- - - 18 87 2 - trung tâm - 0 1.500

đường phố,

đường trục 24.42

chính - 19 86 7 - - - - 9 1.591

20 89 3 - Tạp hóa, cafe, quán ăn, - - - - 25.66 471

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

ngân hàng, cty du lịch 7

Tạp hóa, cafe, quán ăn, 23.50

21 88 4 - khách sạn - - - - 0 1.500

Tạp hóa, cafe, quán ăn, 20.75

22 84 2 - shop thời trang - - - - 0 250

Cận

trung 16.45

tâm 23 5 - - - 5 2.856

Cafe, quán ăn, tạp hóa,

shop thời trang, ngân 19.38

hàng 24 67 9 - - - - 9 994

25 75 7 - - - - - >7,75 19.78 749

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

6

Chợ đêm,

giếng nước

lớn, khu

hành chính,

tủng tâm 20.00

văn hóa 0 0 26 77 4 - - - -

18.00

27 76 1 - - - - 0 Chợ 0

18.00

28 74 2 - - <5,75 - - 0 - 0

29 66 13 - - - Tạp hóa, cafe, quán ăn 14.42 1.741 -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

3

16.20

30 69 5 - Tạp hóa, quán ăn - - - 0 510

13.31

31 68 8 - Tạp hóa, cafe - - - 3 1.248

15.00

32 71 1 - - - >14 - - 0 0

13.07

33 70 7 - - - <14 - - 1 1.147

13.50

34 73 3 - - - >8,25 - - 0 707

35 72 4 - - - <8,25 - - 12.75 1.299

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

0

36 2 171 - - - - 5.795 4.468 -

Đô

thị,

ven

đô

thị,

ngoại

ô 37 4 149 - - - - 4.221 2.595

Đô

38 7 65 - - - - 6.682 1.783 thị

39 37 48 - - - - 7.350 1.604 -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

Khu hành chính, ngân

40 49 8 - hàng, tạp hóa, cafe - - - 9.875 415

10.00

41 65 7 - Tạp hóa - - - 0 267

Khu hành chính, ngân

hàng, tạp hóa, cafe 42 64 1 - - - - 9.000 0

Tạp hóa, quán ăn 43 48 40 - - - - 6.845 1.235

44 51 5 - - >9,5 - - - 6.000 632

45 50 35 - - <9,5 - - - 6.966 1.252

46 53 13 - - >8,25 - - - 7.231 1.265

47 63 5 - - >8,75 - - - 6.800 872

48 62 8 - - <8,75 - - - 7.500 1.392

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

49 52 22 - - <8,25 - - 6.809 1.218 -

50 55 6 - - >7,25 - - 5.967 506 -

51 61 5 - - >7,75 - - 5.960 554 -

52 60 1 - - <7,75 - - 6.000 0 -

53 54 16 - - <7,25 - - 7.125 1.256 -

54 57 4 - - >6,75 - - 7.750 1.346 -

55 56 12 - - <6,75 - - 6.917 1.152 -

56 59 2 - - >6,25 - - 6.250 750 -

57 58 10 - - <6,25 - - 7.050 1.172 -

58 36 17 0-20% - - - 4.794 246 -

59 39 13 - - >7,25 - - 4.846 231 -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

60 38 4 - - - <7,25 - 4.625 217 -

>11,7

61 41 2 - - - 5 - 5.000 0 -

<11,7

62 40 11 - - - 5 - 4.818 241 -

63 43 1 - - - >9,5 - 0 4.500 -

64 42 10 - - - <9,5 - 4.850 229 -

65 45 1 - - - >8,75 - 0 5.000 -

66 44 9 - - - <8,75 - 4.833 236 -

67 47 1 - - - >8,25 - 0 4.500 -

68 46 8 - - - <8,25 - 4.875 217 -

69 6 84 - - - Ngoạ 2.318 1.086 -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

i ô,

ven

đô thị

Ven

đô thị - - - 2.529 1.030 70 9 72 - -

- >6,25 - - 2.905 896 71 13 34 - -

Đường phố - - 3.480 691 72 21 10 - -

>11,2

- 5 - - 4.500 0 73 29 1 - -

<11,2

- 5 - - 3.367 634 74 28 9 - -

- >8,75 - - 2.500 0 75 31 1 - -

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

76 30 8 - - <8,75 - - - 3.475 589

77 32 1 - - <7,75 - - - 0 4.000

78 33 7 - - >7,75 - - - 3.400 593

79 35 1 - - >8,25 - - - 0 3.600

80 34 6 - - <8,25 - - - 3.367 634

Đường trục

81 20 24 - - - - chính - 2.666 862

>10,2

82 23 7 - - 5 - - - 2.204 794

>11,2

83 27 3 - - 5 - - - 3.033 450

84 26 4 - - <11,2 - - - 1.581 220

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

5

<10,2

85 22 17 - - 5 - - - 2.858 816

86 25 4 - - >8,25 - - - 3.350 610

87 24 13 - - <8,25 - - - 2.704 811

88 12 38 - - <6,25 - - - 2.192 1.025

89 15 25 - - - Đường phố - - 2.520 1.017

90 19 24 - - >4,75 - - - 2.458 991

91 18 1 - - <4,75 - - - 4.000 0

Đường trục

92 14 13 - - - chính - - 1.562 693

93 17 6 - - >4,75 - - - 1.983 843

Tổ hợp các yếu tố vị thế

Độ Mức Độ Tỷ Số lệch giá rộng lệ STT Node đoạn Khu Mật độ trung Ngành nghề KD Cấp đường Cực vị thế lệch đường vực KD chuẩn bình đườn

g (m)

94 16 7 - - <4,75 - - - 1.200 0

95 8 12 - - - - Ngoại ô - 1.050 140

96 11 3 - - >6,25 - - - 983 165

97 10 9 - - <6,25 - - - 1.072 123

Phụ lục 2. Kết quả chạy mô hình cây quyết định

Phụ lục 3. Bảng tổng hợp các nút chưa phù hợp

Mức Độ Độ Node Node Số đoạn giá rộng lệch Đặc điểm chung của khu đất nhánh lá đường trung đường chuẩn bình

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

5 >8,75 6.800 872 63 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường >8,75m 53 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

8 <8,75 7.500 1.392 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường <8,75m 62

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

54 16 <7,25 7.125 1.256 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường <7,25m 52 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

6 >7,25 5.967 506 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường >7,25m 55

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

5 >7,75 5.960 554 61 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường >7,75m 55 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

1 <7,75 6.000 0 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường <7,75m 60

Độ Mức Độ Node Node Số đoạn Đặc điểm chung của khu đất rộng giá lệch nhánh lá đường

đường trung chuẩn

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

58 <6,25 1.172 7.050 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường <6,25m 56 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 20 - 40%, ngành nghề kinh

2 >6,25 6.250 750 doanh tạp hóa, quán ăn, có độ rộng đường >6,25m 59

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 0 - 20%, có độ rộng đường

1 >9,5 4.500 0 43 >9,5m 40 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 0 - 20%, có độ rộng đường

42 10 <9,5 4.850 229 <9,5m

khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 0 - 20%, có độ rộng đường

1 >8,25 4.500 0 47 >8,25m 44 khu vực đô thị, mật độ kinh doanh từ 0 - 20%, có độ rộng đường

8 <8,25 4.875 217 <8,25m 46

mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ

1 >8,75 2.500 0 31 rộng đường >8,75m 28

8 <8,75 3.475 589 mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ 30

Độ Mức Độ Node Node Số đoạn Đặc điểm chung của khu đất rộng giá lệch nhánh lá đường

đường trung chuẩn

rộng đường <8,75m

mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ

1 <7,75 4.000 0 32 rộng đường <7,75m 30 mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ

7 >7,75 3.400 593 rộng đường >7,75m 33

mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường trục chính,

7 >10,25 2.204 794 23 có độ rộng đường >10,25m 20 mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường trục chính,

22 17 <10,25 2.858 816 có độ rộng đường <10,25m

mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ

19 24 >4,75 2.458 991 rộng đường >4,75m 15 mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, khu vực ven đô thị, đường phố, có độ

1 <4,75 4.000 0 rộng đường <4,75m 18

khu vực ngoại ô, mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, có độ rộng đường 8 3 >6,25 983 165 11 >6,25m

Độ Mức Độ Node Node Số đoạn Đặc điểm chung của khu đất rộng giá lệch nhánh lá đường

đường trung chuẩn

khu vực ngoại ô, mật độ kinh doanh từ 0 - 40%, có độ rộng đường

10 9 <6,25 123 <6,25m 1.072