Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------

CHU XUÂN SƠN

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở

HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG,

QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------

CHU XUÂN SƠN

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở

HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG,

QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Phạm Trọng Mạnh

Hà Nội - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Giải pháp quản lý và sử dụng đất

đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố

Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được

công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá

trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc, đầy đủ các quy tắc đạo đức

nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát

của riêng cá nhân tôi.

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các

nội dung khác trong luận văn của mình.

Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2013

Tác giả luận văn

Chu Xuân Sơn

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô

trong Khoa Địa Lý và bộ môn Địa Chính đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ em

trong những năm học vừa qua.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành nhất tới PGS.TS.

Phạm Trọng Mạnh người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình để em hoàn

thành luận văn này.

Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ Ủy ban nhân dân phường Khương

Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ và cung cấp các tài liệu cần thiết về địa phương

trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Em xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2013

Tác giả luận văn

Chu Xuân Sơn

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ SỬ

DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ ........................................................................................... 4

1.1. Một số khái niệm về quản lý đất đô thị ....................................................... 4

1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ....................................................................... 4

1.1.2. Vai trò của đất đô thị ............................................................................. 5

1.1.3. Đặc điểm của đất đô thị......................................................................... 5

1.2. Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị......................................... 8

1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị .................................................. 10

1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các

loại đất đai đô thị: .......................................................................................... 10

1.3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị ......... 13

1.3.3. Giao đất, cho thuê ............................................................................... 16

1.3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị ............... 18

1.3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị ....................................................... 20

1.3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị ....................................... 22

1.3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo

và xử lý các vi phạm về đất đô thị ................................................................ 24

1.4. Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở tại đô thị ..................................................... 26

1.4.1. Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở ............................................. 26

1.4.2. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở ............................... 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN

THANH XUÂN, TP HÀ NỘI ............................................................................ 29

2.1. Khái quát phường Khương Trung ............................................................. 29

2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 29

2.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................... 29

2.1.1.2. Địa hình, địa mạo ......................................................................... 30

2.1.1.3. Thời tiết khí hậu ........................................................................... 30

2.1.1.3. Chế độ thủy văn ............................................................................ 30

2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................... 31

2.1.2.1. Dân số và lao động ....................................................................... 31

2.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng - xã hội ................................. 31

2.1.2.3. Tình hình phát triển kinh tế .......................................................... 34

2.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Khương Trung .................................. 35

2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất đơn vị ở phường Khương Trung ......................... 35

2.2.2. Phân tích một số loại đất ở phường Khương Trung ........................... 37

2.2.2.1. Đất ở tư nhân ................................................................................ 37

2.2.2.2. Đất ở khu chung cư, tập thể .......................................................... 37

2.2.2.3. Đất ở có nguồn gốc tự san lấp, lấn chiếm sử dụng....................... 40

2.2.2.4. Đất ở có nguồn gốc do giao đất trái thẩm quyền.......................... 40

2.2.2.5. Đất ở nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất ............ 43

2.3. Đánh giá việc thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai

trên địa bàn phường Khương Trung ................................................................. 45

2.3.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ................................................ 46

2.3.2. Thực hiện quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 47

2.3.3. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ..... 48

2.3.4. Tình hình thực hiện chính sách, pháp Luật Đất đai trên địa bàn

phường .......................................................................................................... 49

2.4. Những tồn tại trong quản lý và sử dụng đất ở phường Khương Trung ..... 60

2.4.1. Sử dụng đất chưa hợp lý về chỉ tiêu đất .............................................. 60

2.4.2. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn chỉnh ........ 60

2.4.3. Biến động sử dụng đất chưa tuân theo quy hoạch sử dụng đất........... 63

2.4.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai chưa đáp ứng yêu cầu ...... 63

2.5. Một số nhận xét về thực trạng quản lý và sử dụng đất tại phường ........... 64

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ

Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH

XUÂN, TP HÀ NỘI ............................................................................................ 66

3.1. Giải pháp điều chỉnh hợp lý cơ cấu, chỉ tiêu sử dụng đất ......................... 67

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ............................................................................................. 68

3.3. Giải pháp sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................. 69

3.4. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất

đai ..................................................................................................................... 71

3.5. Giải pháp quản lý sử dụng đất san lấp lấn chiếm, giao đất trái thẩm

quyền và đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi ........................... 72

3.6. Một số giải pháp khác ................................................................................ 73

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 83

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tiêu chuẩn sử dụng đất đô thị.............................................................. 15

Bảng 1.2. Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện

tích lô đất và chiều cao công trình ...................................................... 27

Bảng 2.1. Thống kê sử dụng đất phường Khương Trung .................................... 37

Bảng 2.2. Thống kê diện tích đất của các khu tập thể phường Khương Trung ....... 38

Bảng 2.3. Thống kê các dự án trên địa bàn phường Khương Trung đến nay

vẫn chưa thực hiện ............................................................................... 44

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí phường Khương Trung ..................................................... 29

Hình 2.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất phường Khương Trung.........................36

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây

dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, văn minh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế

hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ vốn đất

như ngày nay. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong

không gian, không thể thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con

người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này một cách

hợp lý không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất

nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chinh trị và phát triển xã hội.

Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào.

Ngay từ khi loài người biết đến chăn nuôi, trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai

không còn đơn giản nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền

khoa học kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính trị... Khi xã hội càng phát triển thì giá

đất ngày càng cao và luôn giữ được vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định:

“Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đó, việc quản lý

đất đai luôn là mục tiêu Quốc gia của mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý

chặt quỹ đất đai đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cũng như các quy định

khác vẫn còn nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản tính

chất pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình hình quản lý và sử dụng đất đai

hiện nay còn bộc lộ nhiều yếu kém, tình trạng tùy tiện chuyển đổi đất nông

nghiệp, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp, giao đất không

đúng thẩm quyền, để hoang hóa quỹ đất diễn ra nghiêm trọng ngoài sự kiểm soát

của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình

còn chậm, vấn đề tranh chấp đất đai xảy ra dưới nhiều hình thức… Đứng trước

1

thực trạng này, để việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng tích cực và có hiệu

quả, góp phần vào công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa, cần phải rút kinh nghiệm

từ thực tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó, để đánh giá một

cách đầy đủ và khoa học tình hình quản lý đất đai trên địa bàn một phường từ đó

xây dựng các biện pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn, bền vững

hơn. Với những lý do này, việc chọn đề tài: “Giải pháp quản lý và sử dụng đất

đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành

phố Hà Nội” sẽ phần nào cho thấy được những mặt đã làm được, những tồn tại,

khó khăn hiện nay trong công tác quản lý đất đai.

2. Mục đích nghiên cứu:

- Tìm hiểu cơ sở lý luận của việc quản lý và sử dụng đất đô thị.

- Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về đất đai của phường Khương

Trung - quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội.

- Tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân gây áp lực đến công tác quản lý và sử

dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường để từ đó đề xuất một số giải pháp

nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất của phương Khương Trung

trong thời gian tới.

3. Nội dung nghiên cứu:

- Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa

bàn phường Khương Trung - quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

- Số liệu đưa ra phải phản ánh trung thực khách quan thực trạng quản lý

và sử dụng đất đai của phường.

- Những kiến nghị và đề xuất phải có tính khả thi phù hợp với thực trạng

của phường.

- Có những đề xuất và kiến nghị với tình hình thực tế của địa phương.

4. Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thống kê, thu thập và xử lý số liệu:

+ Thông tin được thu thập chủ yếu là cơ sở lý luận và các quy định của

các cơ quan Nhà nước ở trung ương và các cơ quan Nhà nước ở địa phương về

2

quản lý đất đô thị, trên cơ sở đó thu thập được những số liệu về việc sử dụng đất

ở địa phương. Nguồn thông tin này được thu thập chủ yếu qua Công báo, các

trang web của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

+ Phương pháp thống kê được dùng để xử lý các tài liệu, đặc biệt là các số

liệu thực tiễn về việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng

đất đô thị. Qua đó, có được các số liệu, thông tin tin cậy trình bày trong luận văn.

- Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu: Phương pháp này được sử

dụng để tập hợp và phân tích các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng

đất đô thị và phân tích thông tin về thực tiễn thực hiện các quy định của pháp

luật về nội dung này. Ngoài ra, phương pháp tổng hợp và phân tích thông tin

cũng được sử dụng để có được kết quả tổng hợp, có được các đánh giá, nêu ra

các luận cứ khoa học trình bày trong luận văn.

- Phương pháp so sánh: so sánh giữa lý thuyết và thực tế về tình hình quản

lý và sử dụng đất đô thị của phường.

5. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận. Nội dung bao gồm 03 chương:

- Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý sử dụng đất đô thị

- Chương 2: Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại

phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội

- Chương 3: Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại

phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội

3

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

1.1. Một số khái niệm về quản lý đất đô thị

1.1.1. Một số khái niệm cơ bản

- Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế,

xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô

dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800

người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại:

thành phố, thị xã và thị trấn.

- Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được

quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở

sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng

an ninh và các mục đích khác [10].

- Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch

vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở;

trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các

trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của

cộng đồng dân cư trong đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí

trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được

tính vào đất đơn vị ở [1].

- Đất đai đơn vị ở hỗn hợp: Đơn vị ở không nhất thiết là đơn vị hành

chính mà là một khu vực có đủ chức năng cơ bản nhất cho sinh hoạt thường ngày

của người dân. Đối chiếu với cấp phường thì đây cùng là một đơn vị ở, đất đai ở

phường thì có nhiều loại đất ở, nhà ở đan xen, hỗn hợp với nhau như đất nhà

chung cư, tập thể, đất tư nhân, đất công cộng ... đáp ứng cho mọi nhu cầu sinh

hoạt của người dân.

4

1.1.2. Vai trò của đất đô thị

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình

lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất

đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.

Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một

quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài

người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người,

điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.

Đất đô thị cũng có đặc điểm như của đất đai: Đất đô thị tham gia vào tất

cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đô thị là địa điểm, là cơ sở của

các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông… Đất đô thị và

cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất

để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu

quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị

tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng

ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vị trí khác nhau [7].

1.1.3. Đặc điểm của đất đô thị

Đất đô thị ngoài các đặc điểm của đất đai, đất đô thị còn có đặc điểm cơ

bản sau:

- Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi

mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục

đích sử dụng và dự án đầu tư phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương cho phép.

- Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc

điểm riêng, có đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào.

- Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh

hoạt, đất đô thị dùng cho nhà ở, công trình công cộng; là tư liệu sản xuất đất đô thị

căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng.

5

Trên mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cũng cạnh tranh nhau như là

sự cạnh tranh khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trong đô thị; giữa

các hoạt động sản xuất - dịch vụ trong khu công nghiệp; thương nghiệp và khu

nhà ở dân cư. Sự tác động qua lại giữa nhiều chức năng sử dụng làm phức tạp

thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị.

- Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất mang lại.

Giá trị sử dụng đất đô thị do mật độ trang bị kết cấu hạ tầng hoặc theo mục đích

hoặc chức năng sử dụng mà quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

- Đất đô thị là tư liệu không thể thiếu được trong quá trính sản xuất kinh

doanh ở đô thị. Trong lĩnh vực nhà ở đất đô thị ngày càng trở nên là một hàng

hóa đặc biệt. Đất đô thị được sử dụng vào mục đích khác nhau, trình độ hợp lý

của việc sử dụng nó tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển

kinh tế đô thị. Do đó, vần đề sử dụng và quản lý đất đô thị là một vấn đề quan

trọng và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển đô thị và phát triển đất nước.

Phân loại đất đô thị:

a) Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị được phân thành các

loại sau đây:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng

- Đất sử dụng cho quốc phòng và an ninh

- Đất ở

- Đất chuyên dùng

- Đất nông lâm nghiệp

- Đất chưa sử dụng

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất dùng để xây dựng đường giao

thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới điện, hệ thống thông

tin liên lạc, sông hồ, đê đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa,

khu vực vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và

các công trình công cộng khác.

6

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh do Bộ Quốc phòng, Bộ

Nội vụ trình Chính Phủ quyết định theo điều 60 luật đất đai 1993.

Đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn là đất dùng để xây nhà ở, các công

trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có.

Trong đô thị thì đất đai sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh quốc

phòng, đất ở và đất chuyên dùng thường chiếm tỷ lệ cao. Đất dùng vào nông lâm

ngư nghiệp và đất chưa sử dụng thường chiếm tỷ lệ nhỏ.

Trong đô thị cũng có thể có một số diện tích đất được dùng vào mục đích

nông lâm nghiệp. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp phải

tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, vệ sinh đô thị, mỹ quan đô thị và

các ranh giới, thời hạn sử dụng đất nông lâm nghiệp trong đô thị đã được xác

định trong quy hoạch đô thị.

Trong đô thị có thể có một số đất chưa sử dụng cho mục đích nào cả. Khai

thác sử dụng đất này trong đô thị phải tuân theo đúng quy định của luật đất đai

và được sự cho phép của các cấp có thẩm quyền quyết định.

Để hình thành một quỹ đất đô thị cần phải tiến hành quy hoạch và do cấp

có thẩm quyền quyết định phê duyệt.

b) Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm:

Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ

công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng đô thị.

Đất ngoài khu dân dụng: Bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp, kho

tàng, các trung tâm chuyên ngành, giao thông đối ngoại, an ninh quốc phòng, cơ

quan ngoài đô thị và các loại đất khác.

c) Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tùy theo mục đích

sử dụng đất đô thị bao gồm ba loại sau:

Đất cho thuê chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và

giao đất sử dụng có thời hạn.

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất.

7

Việc khai thác, sử dụng đất đô thị và khu công nghiệp phải tuân thủ theo

các quy định của nhà nước như luật đất đai và các nghi định, các thông tư hướng

dẫn của Chính Phủ hay các bộ ngành có liên quan theo thẩm quyển tránh sử

dụng tuy tiện bừa bãi đất đô thị.

1.2. Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị

Xuất từ vai trò và ý nghĩa của đất đai, theo luật đất đai 1993: “đất đai là

tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần

quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng...”. Dẫn đến sự

cần thiết của sự quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng.

Mục đích của quản lý đất đô thị bao gồm :

- Bảo đảm sử dụng đất đô thị theo định hướng phát triển bền vững của đô thị

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sự sử dụng lâu dài, ổn định và đúng

chức năng của từng khu đất đô thị

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo mục tiêu định hướng phát triển của

Đảng và Nhà nước.

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sử dụng tiết kiện hợp lý hiệu quả đất

đô thị.

Khi xây dựng đô thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững

của đô thị. Đó chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện có

chưa sử dụng hoặc sử dụng còn kém hiệu quả trong đô thị, từng bước mở rộng

đô thị ra vùng ven đô và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đô thị vệ

tinh hoặc đô thị đối trọng tại các vùng ảnh hưởng các đô thị lớn, đẩy mạnh việc

xây dựng các đô thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hành đô thị

hóa các khu dân cư nông thôn.

Đảm bảo sử dụng ổn định lâu dài, đúng chức năng của đất đô thị đó là sự

quản lý nhà nước về đất đô thị bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ, quyền sử dụng đất

8

đô thị cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đô thị ổn định lâu dài, đúng chức

năng theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm định hướng phát triển của Đảng và Nhà

nước. Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 là: “Các đô thị lớn giữ vai trò

trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, kinh tế - kỹ thuật, đào tạo và là đầu mối

giao thông, giao lưu trong vùng cả nước và quốc tế. Các đô thị trung bình và nhỏ

giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hoá, dịch vụ của khu vực. Các thị tứ làm

trung tâm kinh tế, văn hóa và dịch vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh

quá trình đô thị hóa nông thôn mới”. Và “từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ

thông hóa đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, có

một môi trường đô thị, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước.

Bảo đảm cho mỗi đô thị phát triển ổn định, lâu dài, bền vững, cân bằng và

trường tồn, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là: xây dựng xã hội

chủ nghĩa và bảo vệ tổ quốc, đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước”.

Đảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu quả đất đô thị. Nghĩa là quản lý nhà nước

về sử dụng đất đô thị phải tạo ra được một hành lang pháp lý đủ mạnh để thực

nghiêm các công tác quản lý đất đô thị.

Để thực hiện các mục tiêu trên, quản lý nhà nước bao gồm các yêu cầu cơ

bản sau:

Trước hết, phải tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh. Đó là việc hoàn

thiện các văn bản pháp quy hình thành hệ thống pháp luật đất đai.

Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đô thị phải tổ chức, phân bổ hợp lý cán

bộ, cơ quan chưc năng ở từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng vừa thiếu

vừa thừa ở từng cấp, từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng quản lý chồng

chéo giữa các cơ quan quản lý chức năng trong việc quản lý đô thị.

Thứ ba, quản lý nhà nước về đất đô thị phải tạo ra các chính sách sử dụng

đất đô thị hợp lý và khuyến khích đầu tư vào xây dựng đất đô thị.

9

Thư tư, quản lý đất đô thị phải thực hiện đày đủ nghiêm túc các công tác

của quản lý nhà nước về đất đô thị.

1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị

Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau đây:

- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

đô thị.

- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị.

- Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử

dụng đất đô thị.

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị [2].

1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

đai đô thị:

a/ Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính:

Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải

thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp

cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc

bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai.

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ

hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến

hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới và lập

biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích

thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu

sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây

dựng bản đồ địa chính.

10

b/ Đánh giá giá trị đất đô thị:

Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang

lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi

ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc

chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá đất cao nhất tại

trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trung tâm giá đất càng thấp. Ở các

thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố.

Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố

có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao.

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây:

Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 6 loại [11]:

- Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã

hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch quốc

tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước.

- Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, sản

xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, gioa dịch quocó tế và có vai trò

thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ.

- Đô thị loại III là đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn

hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với

một vùng lãnh thổ.

- Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị,

kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất

công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của

một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh.

- Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hội hoặc

trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công

nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc một

vùng trong huyện.

11

- Đô thị đặc biệt là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế,

tài chính, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo dục - đào tạo, du lịch, y tế, đầu

mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển

kinh tế - xã hội của cả nước.

Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung

tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt

của lô đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng

khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương.

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi

và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng

như trên.

Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào

khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành

qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá

đất cụ thể cho mỗi lô đất.

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời

là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng

tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại.

Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất

được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị

cùng loại.

Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây

dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm

giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác

định lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất

cho phù hợp.

Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,

thu tiền sử dụng đất khi giao đất, thu tiền cho thuế đất, tính giá trị tài sản khi nhà

12

nước giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi.

1.3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

a/ Quy hoạch xây dựng đô thị:

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu

trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô

thị, các điểm dân cư đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực

khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản

xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân, tổ

chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống

đô thị.

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi

hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày

càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục

đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người

tác động vào không gian kinh tế và xã hôị, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo,

vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thỏa mãn những nhu cầu của con người.

Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình

sản xuất mở rộng của xã hội.

- Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động

và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai

thác và bảo vệ tài nguyên môi trường.

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu:

xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy

hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng

phát triển đô thị trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định

rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ

13

phận của đô thị là việc cụ thể hóa hình khối không gian, đường nét, màu sắc và

bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí

của đô thị.

Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các

nhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây

dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành

chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất

và đi lại của người lao động.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch

vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí.

- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ

(thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để xây dựng

nhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao

thông phục vụ cho khu ở.

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử

dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học,

thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp.

- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm

phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các

công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hóa vật chất, văn hóa,

giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông.

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà

ở, khách sạn, các công trình nghỉ ngơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại,

chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.

- Đất cây xanh, thể dục thể thao bao gồm đất vườn hoa, công viên, các bờ

sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất

14

xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị.

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trình dịch

vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở sản xuất

nông, lâm, ngư nghiệp đô thị.

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường

khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe

và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất giao

thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp,

thoát nước, đường dây điện và dây thông tin…

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc

quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội,

các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nước.

Khi lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng đô thị người ta

phải căn cứ vào nhiều yếu tố trong đó có dự kiến quy mô dân số đô thị để tính

quy mô diện tích mỗi loại đất theo các tiêu chuẩn quy định ở bảng 1.1:

Bảng 1.1. Tiêu chuẩn sử dụng đất đô thị

Cơ cấu (%) Diện tích bình quân (m2 /người)

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 10 – 12 10 - 12

- Đất kho tàng: 2 – 3 2 - 3

- Đất các khu ở: 40 – 50 40 - 50

- Đất trung tâm đô thị - khu đô thị: 3 - 5 3 - 5

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: 15 – 22 15 - 22

- Đất giao thông: 10 – 13 12 - 14

Tổng cộng đất có chức năng đô thị: 80 – 100 100

15

Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình của

khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng, số tầng cao của

công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị.

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏ thường

lấy chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp [12].

1.3.3. Giao đất, cho thuê

a/ Giao đất:

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đã

được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó.

* Hồ sơ xin giao đất bao gồm:

- Đơn xin giao đất.

- Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/200 - 1/1000.

- Phương án đền bù.

* Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:

Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng

cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trình

Chính phủ quyết định.

* Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách

nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các

thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý.

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao

đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến

động của quỹ đất đô thị.

16

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá

nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính

và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ

ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục

chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng,

thì người giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết.

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án

đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong

thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành

sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết

định giao đất không còn hiệu lực.

b/ Thuê đất:

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có

quỹ đất xin giao hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì

phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê

đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình

trong đô thị.

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.

- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội.

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản

xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các

mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.

* Hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

- Đơn xin thuê đất.

17

- Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh.

- Bản đồ địa chính khu đất xin thuê.

- Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sở xây dựng

(đối với nơi không có kiến trúc sư trưởng).

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin

thuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất.

* Thẩm quyền quyết định cho thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

* Hợp đồng cho thuê đất:

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến

hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.

Người thuê đất có nghĩa vụ:

- Sử dụng đất đúng mục đích.

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật.

- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất.

Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê

đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công

trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định

riêng của nhà nước.

1.3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

a/ Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất:

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký

việc sử dụng đất với Ủy ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ

đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với

người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc

18

hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên

theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.

Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại

các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó.

Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ chức xét, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc

xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng

thường thuộc vào các trường hợp sau đây:

- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam cấp.

- Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất

do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về

quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người

khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Cộng hoà xã

hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền

Nam Việt Nam.

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các

nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất.

Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không

có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng

được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền.

19

- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang

bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị.

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn

giáo đã được Nhà nước công nhận.

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài cính đối với

Nhà nước về sử dụng đất.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao

gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các

giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông

báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ

quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b/ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo quy định tại

Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 5 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP):

- UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp

người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở.

- UBND cấp quận, huyện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở.

1.3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất

hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các

quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

20

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất

yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì

vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến

động về chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng,

mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính

xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn

được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực

hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài

chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử

dụng đất gồm 5 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế

chấp quyền sử dụng đất.

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

trong đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội

dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có

thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và Pháp luật về đất đai.

- Chuyển nhượng quyển sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển

giao đất và quyển sử dụng đất cho người được chuyển nhượng trả tiền cho người

chuyển nhượng.

- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có

thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong

một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả

lại đất khi hết thời hạn thuê.

- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc

thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn

thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về

21

nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người

chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định

của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử

dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại

Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Ủy ban nhân dân thành phố

trực thuộc Trung ương.

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện

thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành

văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa

kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế).

Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử

dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều

kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền

sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại.

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất

chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy

hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

1.3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

a/ Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị:

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền

22

thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang

nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị.

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công

cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo

quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi

đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải không báo

cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương

án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.

Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết

định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không

chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị

cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó.

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình

công cộng, Ủy ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải

lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt

cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng

thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng

đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên

thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của nhà nước. Nhà nước chỉ

thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật.

b/ Đền bù thu hồi đất đô thị:

Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế,

xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không

thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước.

- Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu thu hồi tuy không được

hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản

23

và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:

- Hộ gia định hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thu của Nhà nước,

hoặc đất đấu thầu.

- Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị lực lượng vũ

trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn

không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngân

sách Nhà nước.

Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì

không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả

mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước.

Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục

đích nào thì Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục

đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc

người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất

không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định.

Đối với trường hợp đất ở đô thị, khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ

yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền.

Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình

ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình

đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có

tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình được đền bù

thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới.

1.3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý các vi phạm về đất đô thị

a/ Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị:

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu

thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai

24

thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng đất.

- Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất.

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.

- Tranh chấp về lối đi.

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào

rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động

sản liền kề…)

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai.

b/ Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai:

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh

chấp về đất thuộc Ủy ban nhân dân và tòa án nhân dân các cấp.

* Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử

dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

- Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các

tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các

tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các

tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hội gia đình, cá nhân nếu

các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ương.

- Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân đã

giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà

nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực

thi hành.

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.

Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người

sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và

25

tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các

thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.

1.4. Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở tại đô thị

1.4.1. Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở

Quy hoạch các đơn vị ở phải đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết

yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin,

chợ, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) của

người dân trong bán kính đi bộ không lớn hơn 500m nhằm khuyến khích sử

dụng giao thông công cộng và đi bộ.

Quy hoạch xây dựng mới các đơn vị ở cần đảm bảo đường giao thông từ

cấp đường chính đô thị trở lên không chia cắt đơn vị ở.

Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải được lựa chọn trên cơ

sở dự báo về nhu cầu đối với các loại hình ở khác nhau trong đô thị, đảm bảo

đáp ứng cho các đối tượng khác nhau trong đô thị và trên cơ sở giải pháp tổ chức

không gian theo các cấu trúc chiến lược phát triển đô thị [1].

1.4.2. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở

Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mô

các khu chức năng. Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được

các quy định, phù hợp với quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem

xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.

Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ

tiêu nhà ở, đất ở được lựa chọn. Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục

tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình, chỉ tiêu nhà ở

phù hợp.

Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục

vụ (tính theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m.

26

Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của

các khối nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa như quy định trong bảng 1.2

(mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô

đất và chiều cao công trình).

Bảng 1.2. Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện

tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng

công trình trên mặt đất Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất ≥35.000m2 ≤3.000m2 10.000m2 18.000m2

(m)

≤16 75 65 63 60

19 75 60 58 55

22 75 57 55 52

25 75 53 51 48

28 75 50 48 45

31 75 48 46 43

34 75 46 44 41

37 75 44 42 39

40 75 43 41 38

43 75 42 40 37

46 75 41 39 36

>46 75 40 38 35

Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích

lô đất xây dựng nhà ở của các hộ gia đình.

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được

tính toán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được

tính là chỉ tiêu trung bình.

Các chỉ tiêu về sử dụng đất đơn vị ở như sau:

27

- Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô

thị du lịch, đô thị miền núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự

nhiên đặc biệt...) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp.

- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người.

- Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt

2,7 m2/người.

Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh

doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho

mỗi loại chức năng.

Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà

ở xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu

70% so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông

nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo  4m [1].

Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc

xá...) cần điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cho phù hợp.

28

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP

TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI

2.1. Khái quát phường Khương Trung

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1. Vị trí địa lý

Phường Khương Trung là phường được thành lập từ ngày 01/1/1997 theo

Nghị định 74 của Chính phủ ngày 22/11/1996 thuộc địa bàn quận Thanh Xuân,

Thành phố Hà Nội và được tách ra từ phường Nguyễn Trãi, quận Đống Đa,

Thành phố Hà Nội với tổng diện tích tự nhiên theo bản đồ địa giới hành chính là

70,06ha. Phường nằm ở phía Đông Nam quận Thanh Xuân [16].

- Phía Đông giáp với phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Thành phố

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí phường Khương Trung

Hà Nội

- Phía Đông Nam giáp với phường Khương Đình, quận Thanh Xuân,

Thành phố Hà Nội

29

- Phía Tây giáp với phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố

Hà Nội

- Phía Bắc giáp với phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

2.1.1.2. Địa hình, địa mạo

Địa hình phường Khương Trung tương đối bằng phẳng, diện tích đất của

phường nằm trong khu vực đất thuộc đồng bằng châu thổ sông Hồng. Địa chất

tầng đất khá vững chắc. Thành phần cơ giới chủ yếu là đất thịt, sét và pha cát, có cường độ chịu tải từ 0,5kg/cm2 đến 1,5kg/cm2. Nhìn chung, địa hình của phường

thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng và sinh hoạt

của người dân trong khu vực [16].

2.1.1.3. Thời tiết khí hậu

Nằm trong vùng chịu ảnh hưởng thời tiết khí hậu ở khu vực Hà Nội, thuận

lợi cho sản xuất và đời sống với sắc thái đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa

của miền bắc Việt Nam. Những năm gần đây, tuy nhiệt độ có tăng cao hơn

trước...nhưng nhìn chung khí hậu của vùng tương đối ổn định.

Khí hậu trong năm có hai mùa rõ rệt: Mùa hè nóng có nhiều mưa, hướng

gió chủ đạo là hướng đông và đông nam. Mua đông lạnh ít mưa, đôi khi có mưa

phùn, hướng gió chủ đạo là bắc và đông bắc. Trung bình hàng năm nhiệt độ không khí là 23,5oC, độ ẩm 78%. Lượng mưa phân bố tương đối đồng đều trung

bình khoảng 1600 đến 1800mm.

Điều kiện khí hậu, thời tiết có những yếu tố thuận lợi và không thuận lợi

đối với sản xuất, sinh hoạt. Những bất lợi về thời tiết cần chú ý khắc phục như

hiện tượng ngập úng kéo dài, đặc biệt ở các khu vực có hệ thống thoát nước cũng

như kết cấu hạ tầng thấp kém gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc đi lại, ô nhiễm

môi trường, sinh hoạt và sức khỏe của nhân dân.

2.1.1.3. Chế độ thủy văn

Trước đây trên địa bàn phường cũng có một số ao, hồ nhưng do nhu cầu

phát triển nên đã bị lấn chiếm, san lấp xây dựng nhà cửa.

30

Tuy nhiên trên địa bàn phường có sông Tô Lịch chảy qua, hiện nay tuyến

sông Tô Lịch đã được thiết kế, thi công cải tạo, nạo vét lòng sông, xây dựng các

công trình cầu cống...vừa tạo thuận lợi trong giao thông, vừa tạo cảnh quan đô

thị và là tuyến thoát nước chính của phường cũng như của Thành phố Hà Nội.

Ngoài ra hồ Đầm Hồng (thuộc phường Khương Đình) với diện tích đáng kể đóng

vai trò điều tiết mực nước giữa các mùa và là nơi thoát nước chính cho một số tổ

dân phố của phường [16].

2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội

2.1.2.1. Dân số và lao động

Khương Trung là một trong những phường có dân số lớn nhất của quận

Thanh Xuân với khoảng 26.887 nhân khẩu gần 6.415 hộ, được chia thành 46 tổ

dân phố, 36 khu dân cư với 1945 đảng viên, 05 chi bộ cơ quan, trường học. Là

phường có cơ cấu dân số trẻ, trong đó:

- Số người trong độ tuổi lao động là 17.863 người chiếm 66,4% tổng dân số

- Số trẻ em từ 0 đến 16 tuổi là 5.226 người chiếm 19,4% tổng dân số

- Số người cao tuổi chiếm khoảng 14,2% tổng dân số.

Mật độ dân số trung bình cao, hơn 95% dân là người từ các địa phương

khác về nhập cư theo sự phát triển của các khu tập thể và các cụm dân cư tự

phát. Người Khương Trung gốc trở về cư trú ở phường chỉ còn chưa đầy 5% dân

số. Thành phần dân cư trong phường chủ yếu là cán bộ công nhân viên nhà

nước, học sinh, sinh viên. Còn lại một số là những gia đình lao động tự do, sản

xuất thủ công, gia công chế biến hoặc buôn bán hàng hóa và dịch vụ nhỏ lẻ [17].

2.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng - xã hội

- Giao thông: Khương Trung có mạng lưới giao thông đường bộ rất thuận

lợi cho việc giao lưu, phát triển kinh tế với các phường khác trong và ngoài quận

bao gồm 7 tuyến phố chính là Tuyến đường Nguyên Trãi, tuyến đường Trường

Chinh, tuyến phố Vương Thừa Vũ, phố Tô Vĩnh Diện, phố Hoàng Văn Thái, phố

Khương Trung và tuyến đường Bờ Sông Tô Lịch. Ngoài ra con hai tuyến đường

31

mở rộng đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt là tuyến Vương Thừa Vũ

kéo dài và tuyến đường Vành đai 2,5. Tuy nhiên mạng lưới giao thông trong khu

dân cư nhiều chỗ còn kém đặc biệt là trong các ngõ, ngách đường rộng dưới 2m

gây trở ngại cho việc đi lại phục vụ sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Tình

trạng ách tắc giao thông vẫn xảy ra ở một số đường vào giờ tan tầm như đầu phố

Khương Trung, đầu phố Vương Thùa Vũ.

- Thủy lợi: 100% dân cư trên địa bàn đã được dùng nước sạch do Công ty

Cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh nước sạch Viwaco cung cấp. Chất lượng

nước tốt nhưng việc cung nước sạch chưa được đầy đủ, tình trạng thiếu nước ở

một số điểm vào mùa hè vẫn xảy ra do mạng lưới vận chuyển chưa đầy đủ và

thất thoát nước còn lớn. Hệ thống tiêu thoát nước chính của phường là sông Tô

Lịch và hồ Đầm Hồng.

- Mạng lưới điện: Trạm biến áp Khương Trung là nguôn cung cấp điện

chủ yếu trên địa bàn phường. Trong những năm qua Công ty điện lực đã thực hiện

đầu tư nâng cấp, thay thế hàng nghìn mét cáp đường trục, mạng dây tải điện hạ thế

trên địa bàn do đó việc cung ứng điện cho phụ tải trên địa bàn phường hiện nay đã

được ổn định. Hệ thống chiếu sang đô thị được bố trí đầy đủ trên các tuyến đường,

ngõ xóm đều được lắp các cột đèn cao áp phục vụ thắp sáng cho đô thị.

- Xây dựng cơ bản: Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của

quận hạ tầng trên địa bàn phường đã được Thành phố và quận quan tâm đầu tư

xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhiều tuyến đường ngõ, hệ thống thoát nước được

xây dựng khang trang hiện đại, có nhiều dự án xây dựng và phát triển nhà ở,

nhiều dự án khác được đầu tư. Bước đầu đã giải quyết được hiện tượng úng

ngập, đảm bảo giao thông an toàn thuận lợi, nâng cấp cơ sở hạ tầng và chỉnh trang

đô thị, đảm bảo vệ sinh môi trường trong khu vực tạo cảnh quan đô thị sạch đẹp,

văn minh và hiện đại. Giải quyết kịp thời, hiệu quả những kiến nghị bức xúc trong

nhân dân về tình trạng úng ngập do hệ thống tiêu thoát nước gây ra.

- Văn hóa - xã hội: Các hoạt động văn hóa xã hội, văn nghệ, thể dục thể

32

thao được duy trì và phát triển phục vụ tốt các nhiệm vụ chính trị trên địa bàn

phường. Thực hiện tốt cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn

hóa khu dân cư, xây dựng nếp sống thanh lịch, văn minh”, thực hiện có hiệu quả

cuộc vận động “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh”. Hàng

năm, tỷ lệ gia đình, tổ dân phố, khu dân cư đạt tiêu chuẩn văn hóa đều giữ vững,

tỷ lệ gia đình đạt gia đình văn hóa năm 2010 là 101%, năm 2011 là 102% và

năm 2012 là 106%. Nếp sống văn minh trong tổ dân phố, nơi công cộng và công

sở có tiến bộ rõ rệt. Thực hiện tốt pháp lệnh và các chính sách đối với người có

công, hàng năm đều tổ chức chu đáo việc thăm hỏi, tặng quà vào dịp lễ tết với số

tiền hàng trăm triệu đồng từ quỹ tình nghĩa và các nguồn đóng góp của cơ quan,

đơn vị, trợ cấp hàng trăm triệu đồng cho gia đình có hoàn cảnh khó khăn. Thực

hiện đầy đủ, chu đáo việc chi trả lương, phụ cấp hàng trăm tỷ đồng cho các đối

tượng chính sách, hướng dẫn kê khai hồ sơ hưởng quyền lợi cho các đối tượng

theo các chính sách mới của nhà nước. Vận động nhân dân đóng góp xây dựng

quỹ vì người nghèo, năm 2005 phường được Ủy ban trung ương mặt trận tổ quốc

Việt Nam tặng bằng ghi công đã hoàn thành việc xây dựng “nhà đại đoàn kết”,

xóa xong nhà dột nát cho người nghèo. Hiện nay toàn phường chỉ còn 10 hộ

nghèo và 5 hộ cận nghèo theo chuẩn mới. Công tác văn hóa thông tin hoạt động

có hiệu quả, kịp thời tuyên truyền, phổ biến các chủ trương, chính sách, pháp

luật của Đảng và nhà nước.

- Giáo dục - Y tế: Trên địa bàn phường có 01 Trường mâm non, 01 trường

tiểu học cơ sở, 01 trường trung học cơ sở, 01 trường phổ thông trung học, 01

trường dạy nghề và 03 trường mầm non tư thục. Công tác giáo dục đào tạo của

phường những năm gần đây đã có những bước phát triển rõ rệt, hệ thống giáo

dục đồng bộ, đảm bảo 100% trẻ em dưới 5 tuổi được hưởng chương trình giáo

dục mầm non, thu hút 98% trẻ em trong độ tuổi vào mẫu giáo, 90% trẻ em trong

độ tuổi nhà trẻ đến lớp. Đội ngũ cán bộ quản lý, giáo viên thường xuyên được

bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, trình độ đạt chuẩn 100% ở bậc trung học cơ

33

sở và tiểu học, 99% ở bậc mầm non. Năm 2011 -2012 100% học sinh hoàn thành

chương trình tiểu học, tỷ lệ đỗ tốt nghiệp trung học cơ sở đạt 99,8%.

Mạng lưới y tế phát triển với nhiều cơ sở hành nghề dược tư nhân, trạm y

tế phường về cơ bản đã và đang được đầu tư đạt chuẩn quốc gia. 100% trẻ em

dưới 5 tuổi được tiêm chủng mở rộng và uống Vitamin A. Giảm tỷ lệ trẻ em suy

dinh dưỡng xuống còn 5%. Với đội ngũ y, bác sỹ, y tá có trình độ và các trang bị

thiết bị chữa bệnh đầy đủ, tiện nghị với công nghệ hiện đại góp phần đảm bảo,

chăm sóc sức khỏe cho nhân dân trong điều kiện tốt nhất. Đến nay trạm y tế

phường đã đạt tiêu chuẩn quốc gia về y tế.

- Di tích lịch sử: Phường Khương Trung có hai khu di tích lịch sử đã tồn

tại từ lâu đời được Bộ văn hóa công nhận và xếp hạng là Đình Khương Trung và

Chùa Khương Trung [17].

2.1.2.3. Tình hình phát triển kinh tế

Trong những năm qua, kinh tế hàng hóa nhiều thành phần trên địa bàn

tiếp tục phát triển ổn định và đúng hướng. Các thành phần kinh tế ở hầu hết các

lĩnh vực đều phát triển cả về số lượng, quy mô, giá trị sản lượng và hiệu quả hoạt

động sản xuất kinh doanh. Thu nhập bình quân của người lao động trong những

năm qua cũng đã tăng lên. Tốc độ phát triển kinh tế trên địa bàn phường liên tục

tăng ổn định và bền vững.

Nhiều công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân mới được thành lập, số hộ

kinh doanh cá thể phát triển nhanh với khoảng 650 hộ trong đó có 187 Công ty

Trách nhiệm hữu hạn, phần lớn các cơ sở kinh tế đều đang hoạt động có hiệu

quả, đúng pháp luật.

Hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng được mở rộng và nâng cao chất

lượng phục vụ. Một số loại hình dịch vụ hình thành và phát triển mạnh như: Ngân

hàng, tín dụng, khám chữa bệnh...Hạ tầng kinh tế, cơ sở dịch vụ được tăng cường.

Ngoài ra, trên địa bàn phường có chợ K92 và một số chợ tạm góp phần

tích cực vào lưu thông, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng và tạo công ăn việc làm

34

cho hàng nghìn người, tăng ngân sách cho nhà nước, đồng thời góp phần vào

những bước tiến ban đầu trong việc giữ gìn trật tự văn minh đô thị.

Công tác thu ngân sách của phường ngày càng được chú trọng, hằng năm

đều thực hiện hoàn thành và vượt chỉ tiêu kế hoạch được giao. Hội Cựu chiến

binh và Hội Liên hiệp phụ nữ phường đã giúp hàng trăm hội viên vay được vốn

từ các ngân hàng chính sách với lãi xuất ưu đãi để phát triển kinh doanh, dịch vụ.

Có thể nói, được sự quan tâm, chỉ đạo trực tiếp của Ủy ban nhân dân quận

Thanh Xuân, phường Khương Trung đã thực hiện tốt nhiệm vụ kinh tế, văn hóa,

chính trị xã hội trên địa bàn phường. Việc tổ chức và phát triển thương mại, dịch

vụ đã có những bước tiến bộ rõ rệt góp phần tích cực vào lưu thông hàng hóa,

đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, tạo thêm công ăn việc làm cho hàng nghìn

người lao động, tăng thu cho ngân sách, cải thiện đời sống vật chất cho nhân dân

trên địa bàn và đưa kinh tế khu vực tăng trưởng, phát triển [17].

2.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Khương Trung

2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất đơn vị ở phường Khương Trung

Theo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai năm 2012, phường Khương Trung

có diện tích theo địa giới hành chính là 70,06ha đất phi nông nghiệp. Trong đó:

- Đất ở đô thị: 36,64372ha chiếm 52,30% diện tích đất phi nông nghiệp

- Đất chuyên dùng: 31,81428ha chiếm 45,06% diện tích đất phi nông nghiệp,

bao gồm:

+ Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 1,309ha chiếm 4,11% diện

tích đất chuyên dùng

+ Đất quốc phòng: 8,702 ha chiếm 27,35% diện tích đất chuyên dùng

+ Đất an ninh: 0,015 ha chiếm 0,05% diện tích đất chuyên dùng

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 2,0159 ha chiếm 6,34% diện

tích đất chuyên dùng

+ Đất có mục đích công cộng: 19,77238 ha chiếm 62,15% diện tích đất

chuyên dùng. Trong đó đất nhà trẻ, mẫu giáo chiếm 0,11ha, đất trường học

35

chiếm 0,723ha, đất cây xanh chiếm 0,07ha, đất đường chiếm 1,081ha, còn lại đất

công cộng khác chiếm 17,78838ha (Ủy ban nhân dân, trạm y tế, công an

phường, các tổ chức…)

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 0,087ha gồm Đình, Chùa chiếm 0,12% diện

tích đất phi nông nghiệp

- Đất có mặt nước chuyên dùng: 1,50ha (sông Tô Lịch) chiếm 2,5% diện

tích đất phi nông nghiệp

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 0,015ha (nhà bia liệt sỹ) chiếm 0,02% diện

tích đất phi nông nghiệp [16].

Hình 2.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất phường Khương Trung

36

Bảng 2.1. Thống kê sử dụng đất phường Khương Trung

Mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) STT

1 2 3

I Đất phi nông nghiệp 70.06

1 Đất ở 36.64372

2 Đất chuyên dùng 31.81428

3 Đất tôn giáo tín ngưỡng 0.087

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 0.015

5 Đất có mặt nước chuyên dùng 1.5

2.2.2. Phân tích một số loại đất ở phường Khương Trung

2.2.2.1. Đất ở tư nhân

Trong tổng số 36,64372ha đất ở trên địa bàn phường thì đất ở tư nhân

chiếm tỉ lệ lớn. Hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý và sử dụng đất đều

đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với khu đất này thì công

tác quản lý đất đai cũng có nhiều thuận lợi do các hộ đều có giấy tờ pháp lý và đã

ăn ở ổn định lại phù hợp với quy hoạch đất ở đã góp phần giải quyết những khó

khắn trong quá trình giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, giảm bớt được

tình trạng mua bán chuyển nhượng trao tay, giảm thất thu về thuế cho ngân sách

nhà nước, giúp cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường đi vào nề nếp, ổn

định và có hiệu quả. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một bộ phận nhỏ chưa được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hầu hết là do người dân không kê khai

hồ sơ, do bận công tác không ở đây, thiếu giấy tờ nhà đất và một số nguyên nhân

khác cũng đã gây ảnh hương đến công tác quản lý đất đai của phường.

2.2.2.2. Đất ở khu chung cư, tập thể

Khương Trung là một trong những phường trên địa bàn quận Thanh Xuân

có rất nhiều nhà chung cư cũ thấp tầng và khu tập thể phân lô với tổng diện tích

đất ở khu chung cư cũ thấp tầng, tập thể là 4ha. Trong đó:

37

- Đất ở nhà chung cư cũ thấp tầng (1- 2 tầng) Khương Trung có 14 tòa nhà

với tổng diện tích là 0,65ha bao gồm các dãy nhà: A1, A2, A3,A4, A5, A6, A7,

A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, B1, B2, B3, B4, B5, B6 nằm xen kẽ trong khu

phố Khương Trung. Các khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) này được xây dựng

bằng nguồn vốn ngân sách của nhà nước và đưa vào sử dụng từ trước những năm

1980 đến nay. Hình thức của các khu nhà tập thể ở giai đoạn này đơn giản chỉ là

nhà ở cao từ 1 đến 2 tầng được sắp xếp, bố trí theo hình bàn cờ, hành lang ở bên,

cầu thang đầu nhà, khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ

thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ... thiếu diện tích phục

vụ công cộng như chỗ để xe, diện tích dành cho hoạt động chung của cộng đồng. Diện tích căn hộ nhỏ khoảng hơn chục m2, khu nhà nào rộng thì 20m2 đến 30m2,

chất lượng xây dựng thấp. Tuy nhiên các khu chung cư cũ này đã có những đóng

góp quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số các hộ gia

đình, cá nhân, cán bộ công nhân viên chức tại thời điểm đó. Hiện tại các khu

chung cư cũ này đã quá tải và xuống cấp về chất lượng cùng với sự buông lỏng về

quản lý của cấp chính quyền nhiều hộ gia đình đã tự sửa chữa, đục phá, cơi nới,

xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp nhằm phục vụ cho cuộc sống và sinh hoạt

hàng ngày của mình gây ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan đô thị và công tác

quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng của phường [15].

- Đối với đất ở khu tập thể phân lô có 5 khu với tổng diện tích là 3,5ha

bao gồm các khu:

+ Khu tập thể may X40

+ Khu tập thể 319 Nguyễn Trãi

+ Khu tập thể Fafilm

+ Khu tập thể nhà hát múa rối Trung Ương

+ Khu tập thể Đường Sông

+ Khu tập thể Cục đường Sắt

Bảng 2.2. Thống kê diện tích đất của các khu tập thể phường Khương Trung

38

Khu tập thể Diện tích đất (ha)

Khu tập thể may X40 0.98

Khu tập thể 319 Nguyễn Trãi 0.30

Khu tập thể Fafilm 1.20

Khu tập thể Đường Sông 0.15

Khu tập thể Cục đường Sắt 0.15

0.72 Khu tập thể nhà hát múa rối Trung Ương

Trong đó khu tập thể may X40, khu tập thể 319 Nguyễn Trãi và khu tập thể

Fafilm vẫn còn đo bao đo gộp chung một thửa đất, chưa tách riêng cho từng hộ

thành từng thửa riêng biệt [15]. Các khu tập thể này là đất tự quản của các đơn vị

cơ quan, xí nghiệp quản lý trước kia sau đó chia lô rồi bán hóa giá cho các hộ gia

đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên sử dụng và hình thành từ những năm 1990

trở lại đây.

Phần lớn nhà ở, đất ở các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý sử dụng tại các

khu chung cư, tập thể này đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Còn lại các hộ

gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận tập trung chủ yếu ở khu tập thể Fafilm,

Khu tập thể nhà hát múa rối Trung Ương và các khu chung cư cũ thấp tầng.

39

2.2.2.3. Đất ở có nguồn gốc tự san lấp, lấn chiếm sử dụng

Hiện tại trên địa bàn phường Khương Trung có khoảng 10.125m2 đất dó

các hộ gia đình cá nhân tự san lấp, lấn chiếm từ ao, hồ, đầm và mua bán chuyển

nhượng bất hợp pháp để sử dụng, xậy dựng nhà ở trái phép [15]. Trong đó:

- Khu vực Đầm máy khâu, những năm 1993 đến 1995 khu vực này còn là một cái ao rộng lớn với diện tích là 5589m2 do Xí nghiệp máy khâu quản lý. Đến

năm 1995 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có quyết định giao cho Viện

khoa hoc hình sự bộ công an để xây dựng nhà ở cho cán bộ chiến sỹ bộ công an.

Do kinh tế khó khăn dự án vẫn chưa được thực hiện trong khi tại thời điểm đó do

quản lý lỏng lẻo, lại không có tường rào bao quanh các hộ dân sống xung quanh

khu vực đã tự ý san lấp, lấn chiếm để sử dụng và xây dựng nhà ở trái phép ăn ở

ổn định từ thời điểm trước khi thành lập phường Khương Trung năm 1997.

- Khu vực Đầm Hồng năm 1990 vẫn còn lại một cái hồ rộng lớn tuy nhiên

đến năm 1992 do quản lý lỏng lẻo của các cấp chính quyền tại thời điểm đó các

hộ gia đình, cá nhân đã tự san lấp lấn chiếm sử dụng và múa bán trao tay tự chuyển đổi sang làm nhà ở với tổng diện tích khoảng 4.536m2.

Hiện tại hai khu vực này đã hình thành hệ thống chính trị khu dân cư ăn ở

ổn định từ 10 đến 20 năm nay, nhiều hộ gia đình đã mua bán chuyển nhượng trao

tay bất hợp pháp cho nhau, thành phần xã hội phức tạp đồng thời các hộ gia

đình, cá nhân này đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó

công tác quản lý đất đai tại khu vực này gặp rất nhiều khó khăn.

2.2.2.4. Đất ở có nguồn gốc do giao đất trái thẩm quyền

Việc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng dựa trên nguyên tắc

giao theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và phải được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Theo Luật đất đai năm 1987 thì thẩm quyền giao đất cho các hộ gia đình,

cá nhân sử dụng được quy định tại Điều 13 khoản 3 điểm đ “Uỷ ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết

40

định giao đất khu dân cư thuộc nội thành nội thị theo quy hoạch đã được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” và khoản 4 điểm c “Uỷ ban nhân dân huyện,

thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân

dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt”

Theo Luật đất đai hiện hành thẩm quyền giao đất được quy định tại Điều

37 khoản 2 Luật đất đai 2003: “ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư ” [11].

Như vậy, trong từng thời kỳ, từng giai đoạn Luật đất đai đã quy định rõ về

thẩm quyền giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhưng thực tế tình

trạng một số cơ quan, đơn vị, Ủy ban nhân dân cấp xã … không có thẩm quyền

giao đất đã tự ý giao đất trái thẩm quyền, không đúng theo quy định của pháp

luật cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm nhà ở cũng đã diện ra ở nhiều địa

phương trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như trên cả nước và ở phường

Khương Trung cũng tồn tại nhiều trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng nhà ở, đất ở có nguồn gốc từ việc giao đất trái thẩm quyền.

Theo thống kê của Ủy ban nhân dân phường Khương Trung, đến thời

điểm này trên địa bàn phường có 349 hộ gia đình, cá nhân được các cơ quan, đơn

vị, tổ chức … giao đất không đúng thẩm quyền để sử dụng làm nhà ở trong

khoảng thời gian từ năm 1990 đến thời điểm trước khi thành lập phường năm

1997 [15]. Bao gồm các khu vực sau:

- Khu vực Đầm Hồng với diện tích 38.713 m2 có khoảng 520 hộ sử dụng

đất, là một trong những khu vực nhứng nhối, phức tạp của Ủy ban nhân dân

phường Khương Trung nói riêng và của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân nói

chung. Trong tổng số 520 hộ dân có 200 hộ gia đình, cá nhân đã được Ủy ban

nhân dân xã Khương Đình, huyện Thanh Trì trước đây tự ý giao đất trái thẩm

quyền cho phép sử dụng đất làm nhà ở từ năm 1992.

41

Tuy nhiên với các vi phạm như cấp đất, cho thuê dài hạn với diện tích lớn,

buôn bán đất trái pháp luật tại khu vực Đầm Hồng thì đến năm 1995 Tòa án nhân

dân Thành phố Hà Nội đã tuyên Bản án 757 thu hồi toàn bộ số đất tại khu vực Đầm Hồng và 2.500m2 đất các bị cáo giao đất trái thẩm quyền, không đúng quy

định của pháp luật và mua đi bán lại bất hợp pháp giao cho chính quyền địa

phương quản lý và giải quyết theo thẩm quyền nhưng đến nay Bản án vẫn chưa

thi hành được do trong bản án không tuyên hộ nào phải trả đất, mỗi hộ phải trả

bao nhiêu đất, các hộ bị thu hồi đất không đưa vào tham gia tố tụng... vì vậy

không cưỡng chế được. Cho đến nay qua nhiều cuộc họp của các cơ quan chức

năng với Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội song các vướng mắc về vị trí đất

phải thu hồi, số người đang sử dụng đất phải thu hồi đất theo bản án 757 vẫn

chưa xác định được và các hộ dân vẫn tiếp tục sử dụng, mua bán trao tay với

nhau, xây dựng nhà cửa trái phép ăn ở ổn định và hình thành khu dân cư từ trước

khi thành lập phường.

- Khu đất do Phòng Tham mưu cảnh sát công an Thành phố Hà Nội đã tự tổ

chức san lấp hồ, ao để sử dụng và có lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân Thành phố

Hà Nội xin giao đất để phân cho các cán bộ, công nhân viên sử dụng sang làm nhà

ở. Tuy nhiên khi chưa được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà

Nội Phòng Tham mưu cảnh sát công an Thành phố Hà Nội đã tạm giao cho các cán bộ, công nhân viên sử dụng đất sang làm nhà ở với diện tích là 1.450m2 có

khoảng 149 hộ dân. Các hộ gia đình, cá nhân này đã ăn ở, sử dụng đất ổn định từ

trước năm 1993 và hầu hết đã xây dựng nhà ở kiên cố từ trước khi thành lập

phường đến nay, ở khu vực này đã hình thành hệ thống chính trị khu dân cư.

Thực trạng các tồn đọng từ việc giao đất không đúng thẩm quyền kéo dài

từ năm này qua năm khác không chỉ gây ra những ảnh hưởng xấu đến quá trình

phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh trật tự trên địa bàn mà tất cả các

trường hợp này đến nay đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất, chưa được nhập khẩu vì

42

nhiều nguyên nhân và lý do khác nhau đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác

quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn phường Khương Trung.

2.2.2.5. Đất ở nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất

Trước sức ép về sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế, nhu cầu mở rộng

không gian, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang trở thành vấn

đề cấp bách của toàn xã hội do đó việc lập quy hoạch sử dụng đất là cần thiết.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, công tác lập các đồ án quy hoạch hiện nay

chưa thực sự độc lập mà còn chịu sự tác động từ nhiều phía. Bên cạnh đó, tính

khả thi của các đồ án chưa cao do mức độ đầu tư, kinh phí, trang thiết bị và năng

lực chuyên môn của người làm công tác quy hoạch còn thấp, quá trình đô thị hóa

diễn ra quá nhanh cũng lộ ra nhiều bất cập trong quy hoạch sử dụng đất.

Từ những yếu kém trên, nhiều quy hoạch đã được phê duyệt nhưng suốt

nhiều năm liền không triển khai được vì không kêu gọi được vốn đầu tư, để rồi

nhiều khu vực, vùng quy hoạch bị “treo”, gây thiệt hại lớn cả về vật chất lẫn tinh

thần cho người dân trong vùng có dự án quy hoạch.

Khương Trung là một trong những phường trên địa bàn quận Thanh Xuân

nói riêng và của Thành phố Hà Nội nói chung cũng chịu những ảnh hưởng

không nhỏ từ những quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp, quy hoạch treo từ

nhiều năm nay, có thể kể đến các dự án [18]:

- Dự án xây dựng tuyến đường nối quốc lộ 6 với quốc lộ 1 (đường vành

đai 2,5) đã có Quyết định thu hồi đất số 1296/QĐ-TTg ngày 28/9/2001 của Thủ

tướng Chính phủ giao cho Ban quản lý dự án quận Thanh Xuân làm chủ đầu tư với tổng diện tích bị thu hồi đất là 8.169m2.

- Dự án đầu tư xây dựng đường Vương Thừa Vũ kéo dài (nối đường

Vương Thừa Vũ với đường vành đai 3) đã có Quyết định thu hồi đất số

5380/QĐ-UB ngày 06/8/2002 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho

Ban quản lý Dự án quận Thanh Xuân để thực hiện với tổng diện tích đất bị thu hồi là 2.365,24m2

43

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã có Quyết định thu hồi đất số

5721/QĐ-UB ngày 03/9/2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao cho

Ban quản lý Dự án quận Thanh Xuân để triển khai thực hiện với tổng diện tích bị thu hồi đất là 1.693,5m2

- Dự án xây dựng vườn hoa cây xanh tại nút Ngã Tư Sở đã có Quyết định

thu hồi đất số 1815/QĐ-UB ngày 14/4/2005 và Quyết định số 4207/QĐ-UB ngày

20/6/2005 của UBND Thành phố Hà Nội giao cho Ban quản lý các dự án trọng

điểm phát triển đô thị Hà Nội để xây dựng vườn hoa cây xanh với tổng diện tích bị thu hồi đất là 151,8m2

Các dự án này vì nhiều lý do nguyên nhân khác nhau mà đến nay vẫn

chưa triển khai thực hiện được (quy hoạch treo) đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến

đời sống và mưu sinh của hàng trăm hộ dân trên địa bàn phường.

Bảng 2.3. Thống kê các dự án trên địa bàn phường Khương Trung đến nay

vẫn chưa thực hiện

Số hộ nằm trong quy hoạch

Trong đó

STT Dự án (quy hoạch treo)

Năm ban hành quyết định thu hồi đất Diện tích đất bị thu hồi (m2) Tổng số

Đã được cấp GCN Chưa được cấp GCN

2001 8.169 20 37 83 1 Mở đường vanh đai 2,5

2002 2.365,24 27 62 65 2

2004 1.693,5 2 57 25 3

2005 151,8 8 0 08 4

Mở đường Vương Thừa Vũ nối với đường vành đai 3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Xây dựng vườn hoa cây xanh tại nút Ngã Tư Sở

44

Qua bảng thống kê trên có thể thấy rằng thời điểm có quyết định thu hồi

đất đến nay đã từ 8 đến 12 năm các dự án trên vẫn chỉ nằm trên giấy và không

biết treo dự án đến bao giờ. Các dự án treo trong thời gian dài không chỉ ảnh

hưởng đến cuộc sống, sinh hoạt hàng ngày của người dân, mà theo đó có 337 hộ

dân với khoảng 1200 nhân khẩu trên địa bàn phường bị ảnh hưởng, phải di dời,

sống trong cảnh lo âu, tạm bợ, kéo theo hàng loạt hệ lụy khác như đường giao

thông, hệ thống cống rãnh thoát nước xuống cấp không được sửa chữa nâng cấp,

nhà cửa xuống cấp không được xây dựng sửa chữa, mà có sửa cũng chỉ tạm thời.

Mặc dù thành phố, quận cho phép cấp phép tạm thời xây dựng cho dân,

nhưng lại kèm theo điều kiện là khi nào dự án triển khai thì người dân phải tự tháo

dỡ và không được đền bù, hỗ trợ nên chẳng ai dám xây dựng, cơi nới nhà cửa.

Đất ở nằm trong vùng quy hoạch thì không được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, không được mua bán, chuyển nhượng, tách thửa nhà đất,

không được nhập khẩu, tách khẩu không chỉ gây ảnh hưởng đến công tác quản lý

đất đai của phường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến việc quản lý và sử dụng đất

của người dân, đến việc học hành của nhiều trẻ em đủ độ tuổi đến trường vì không

được nhập khẩu và nhiều thủ tục hành chính khác gây bức xúc trong nhân dân.

2.3. Đánh giá việc thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai

trên địa bàn phường Khương Trung

Trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời công tác quản lý đất đai chưa được

chú trọng, thậm chí có lúc còn bị buông lỏng. Do đó dẫn đến tình trạng đất đai

đặc biệt là đất đô thị sử dụng đất một cách lãng phí, kém hiệu quả, trái pháp

luật… Sau khi Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm

2003 ra đời, dưới sự lãnh đạo của các Bộ, Ngành, Ủy ban nhân dân thành phố,

Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân đã ban hành các văn bản luật để chỉ đạo,

hướng dẫn phường thực hiện. Để kiện toàn tổ chức và đội ngũ cán bộ thực hiện

quản lý đất đai theo các quy định của Luật Đất đai 2003. Ngày 01/01/1997

phường đã được thành lập và được tách ra từ phường Nguyễn Trãi, quận Đống

45

Đa, Thành phố Hà Nội theo Nghị định 74 của Chính phủ ngày 22/11/1996, để

thuận tiện cho công tác quản lý đất đô thị của quận. Đến nay, phường đã dần dần

đi vào nề nếp và đã đạt được những thành tích khách quan, góp phần ổn định,

phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn phường. Kết quả cụ thể của việc thực hiện

công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường từ khi thành lập đến

nay như sau:

2.3.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính là công việc hết sức quan trọng, là

tiền đề cho công tác quản lý đất đai. Chỉ có điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ,

mới thể hiện được hình dạng, kích thước, vị trí thửa đất. Thông qua điều tra,

khảo sát, đo đạc, lập bản đồ cán bộ địa chính phường hiểu và nắm chắc được tình

hình đất đai trên địa bàn mình quản lý. Mặt khác, bản đồ còn là cơ sở để giải

quyết các tranh chấp về đất đai sau này. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

còn có tác dụng giúp cho phường có phương hướng đề xuất, lập quy hoạch và kế

hoạch về phân bổ và sử dụng đất hợp lý, bố trí cây trồng, điều hành sản xuất.

Trước đây, Ủy ban nhân dân quận cũng đã tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc,

lập bản đồ cho các phường trên địa bàn quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, giai đoạn

này bản đồ chủ yếu là 1/1000, 1/500. Chủ yếu là bản đồ giấy, có chất lượng và

độ chính xác chưa cao. Hiện nay, trên địa bàn phường đang tiến hành đo đạc lại

và chỉnh lý bản đồ địa chính theo hệ toạ độ VN - 2000. Với sự phấn đấu lỗ lực

của các ban ngành đoàn thể trong phường, cùng với sự chỉ đạo của Sở Tài

nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, của Ủy ban nhân dân quận Thanh

Xuân đến nay trên địa bàn phường cơ bản đã đo đạc xong bản đồ địa chính tỷ lệ

1/200 (Hiện tại trên địa bàn phường có tổng số 64 tờ bản đồ). Bản đồ này được

phòng Tài nguyên và Môi trường quận nghiệm thu, đánh giá cao về chất lượng,

thể hiện qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường. Việc hoàn

thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính tạo ra căn cứ pháp lý cho việc quản

lý sử dụng đất, làm cơ sở cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy vẫn

46

có hạn chế song cũng phải nói rằng công tác đo đạc, thành lập bản đồ đã được ủy

ban nhân dân quận quan tâm và tổ chức thực hiện chặt chẽ, xây dựng bản đồ với

độ chính xác cao. Hầu hết các bản đồ đã được chuyển và lưu trữ ở dạng số, thuận

lợi hơn cho công tác lưu trữ và xử lý thông tin khi có biến động về đất đai.

2.3.2. Thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp không thể thiếu trong việc tổ chức sử

dụng đất các ngành kinh tế xã hội của các địa phương. Phương án quy hoạch sử

dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý nhà nước kết hợp với

những dự án có cơ sở khoa học tương lai. Quản lý đất đô thị thông qua quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất đảm bảo thống nhất của quản lý nhà nước về đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất là một công việc tổng hợp, có liên quan tới nhiều

ngành, nhiều cấp. Có làm tốt công tác quy hoạch mới tạo được sự tổng hoà nhiều

mặt trong toàn xã hội, kể cả trước mắt lẫn lâu dài. Có xây dựng được quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất mới tạo ra cơ sở để quản lý và sử dụng đất hợp lý, hiệu quả

và bền vững.

Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng

trong định hướng phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, tại điều 12 Nghị định 88/CP

ngày 17/08/1994 đã quy định rõ: “Việc quản lý sử dụng đất phải được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết

được lập và xét duyệt theo quy định về quản lý quy hoạch đô thị. Quy hoạch sử

dụng đất bao giờ cũng gắn với kế hoạch sử dụng đất, bởi kế hoạch sử dụng đất là

việc xây dựng các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch.

Nội dung của kế hoạch sử dụng đất đô thị của quận Thanh Xuân nói

chung và của phường Khương Trung nói riêng bao gồm các vấn đề sau:

- Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các lô đất và việc sử dụng

từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với

thực tế cải tạo, xây dựng và quá trình phát triển của đô thị.

47

- Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân đã chỉ đạo các phường, các ngành

tiến hành xét lại các quy hoạch và các nhu cầu về đất để bổ sung, điều chỉnh quy

hoạch sử dụng đất ở tất cả các phường.

Việc điều chỉnh và xây dựng mới quy hoạch sử dụng đất ở phường đã tạo

điều kiện đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận

Thanh Xuân nói chung và của phường Khương Trung nói riêng. Thực tế trong

những năm qua trên địa bàn phường Khương Trung các phương án giải phóng

mặt bằng làm đường giao thông và các công trình công cộng gây sức ép lên đất

đai và cuộc sống của người dân rất lớn. Công tác thực hiện và quản lý quy hoạch

gặp nhiều khó khăn, nhất là vấn đề giải phóng mặt bằng, giải quyết đền bù, bồi

thường thiệt hại cho nhân dân còn rất nhiều bất cập.

2.3.3. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất là một khâu quan trọng trong nội dung quản lý nhà

nước, nó phản ánh cụ thể, chính sách của Nhà nước trong việc điều chỉnh các

quan hệ đất đai trong thời kỳ đổi mới.

Việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

- Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt.

- Phải đúng đối tượng và phải có nhu cầu sử dụng đất.

- Những nhu cầu sử dụng đất phải được ghi trong luận chứng kinh tế - kỹ

thuật và trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Có đơn xin giao đất, thuê đất.

Công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của cấp quận, huyện,

thành phố thuộc tỉnh, đối với cấp phường, xã, thị trấn tiến hành thực hiện theo

những quyết định của cấp có thẩm quyền đã được phê duyệt.

Việc thu hồi đất luôn được xác định là việc chấp hành các chính sách về

đất đai của Nhà nước, đồng thời có ý nghĩa nhắc nhở các đơn vị, các cá nhân

được giao đất sử dụng đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và chống sử dụng đất

48

lãng phí. Tuy nhiên, do phải chịu hậu quả của những năm trước đây, tình hình

quản lý đất đai không chặt chẽ gây ra nhiều hiện tượng sử dụng đất sai mục đích,

giao đất trái thẩm quyền, còn bỏ trống chưa sử dụng đến, sử dụng kém hiệu

quả… đến nay quận phải giải quyết. Theo quy định tại Luật Đất đai 2003 thì

quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân quận là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư; Còn đối với tổ chức cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định

thu hồi, Ủy ban nhân dân quận chỉ phối phợp thực hiện. Xã hội ngày càng phát

triển, đời sống con người ngày càng nâng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng

cao trong khi đất đai lại có hạn. Chính vì vậy, đất đai ngày càng trở nên có giá

trị. Đây chính là nguyên nhân làm cho quá trình quản lý sử dụng đất có nhiều

tiêu cực. Do giá trị đất cao nên con người đã tìm mọi cách để có đất, quá trình

này đã làm cho tình trạng lấn chiếm đất đai, giao đất trái thẩm quyền, sử dụng

đất trái mục đích có chiều hướng gia tăng trên địa bàn cả nước nói chung và

quận Thanh Xuân nói riêng. Nhằm đảm bảo thực hiện đúng Luật Đất đai, Ủy ban

nhân dân phường Khương Trung đã nhiều lần kiến nghị, đề xuất Ủy ban nhân

dân quận Thanh Xuân xem xét phối hợp với các ban, ngành chức năng tiến hành

thanh tra ra quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sử dụng đất sai mục

đích, lấn chiếm đất đai, đất không sử dụng sau khi giao trên địa bàn phường thu

hồi đất để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội …

2.3.4. Tình hình thực hiện chính sách, pháp Luật Đất đai trên địa bàn phường

Khương Trung là địa bàn có tốc độ đô thị hoá nhanh, là một trong những

phường đặc trưng nhất cho tính chất “nửa thành thị, nửa nông thôn” của quận

Thanh Xuân. Việc thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai gặp nhiều khó

khăn do tình trạng quản lý đất đai đã bị buông lỏng trong một thời gian dài và ý

thức chấp hành pháp luật của các tổ chức và nhân dân còn hạn chế gây nên tình

trạng lộn xộn trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Luật đất đai

49

1993 đã khắc phục được nhiều nhược điểm của Luật đất đai 1988, đã sửa đổi, bổ

sung một số điều cần thiết để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc

quản lý, sử dụng đất đai. Luật đất đai 1993 đã thiết lập mối quan hệ trực tiếp

giữa Nhà nước với người sử dụng đất; tài chính hoá một bước quyền sử dụng đất

để điều tiết các quan hệ đất đai thông qua các giải pháp kinh tế; đa dạng hoá cấp

độ quyền sử dụng đất thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất; đổi

mới quan hệ phân phối đất đai như hạn điền, thời hạn sử dụng đất…Luật đã xoá

bỏ tình trạng “vô chủ” trong quản lý, sử dụng đất. Luật đã khẳng định Nhà nước

là chủ thể duy nhất thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu còn các

tổ chức, cá nhân chỉ là người sử dụng đất, được Nhà nước “chia sẻ” một số

quyền năng.

Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế như: những quy định

về đất đô thị còn đơn giản, không rõ ràng nhất là chế độ quản lý, sử dụng đất

trong quá trình đô thị hóa, trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quá

trình giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế dân sinh. Nhiều

diện tích đất đô thị chưa được quản lý tốt, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất còn chậm cũng làm tăng thêm những bất cấp trong công tác quản lý

Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.

Sau khi phường Khương Trung được thành lập và đi vào hoạt động từ

ngày 01/01/1997, được sự quan tâm chỉ đạo của Ủy ban nhân dân quận Thanh

Xuân và các cơ quan chức năng hướng dẫn tiến hành thực hiện hàng loạt các văn

bản dưới Luật nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất đồng thời đáp ứng nhu cầu sử dụng

đất của quận và địa phương. Đó là việc thực hiện các Nghị định của Chính phủ

như Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở tại đô thị; Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 về bán nhà thuộc sở

hữu nhà nước; Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý sử dụng đất đô thị

và các văn bản của Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) như

Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/5/1995 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số

50

60/CP; Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 về xử lý một số vấn đề trong

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các văn bản của Ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội như Chỉ thị 26/CT-UB ngày 07/7/1995 về tăng cường công tác

quản lý, xây dựng trên địa bàn thành phố, Quyết định 3564/QĐ-UB ngày

16/9/1997 về kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử

dụng đất ở…

Tuy vậy, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và các vi phạm về quản lý

trật tự xây dựng đô thị diễn ra rất phức tạp như tự ý chuyển đổi mục đích sử

dụng đất, lấn chiếm đất (đầm, các hồ, ao, đất lưu không…), chuyển nhượng đất

không đúng quy định pháp luật, xây dựng nhà ở trái phép, sai phép, không

phép…

Từ năm 1998, dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân

việc thực hiện pháp luật đất đai ở phường Khương Trung đã từng bước đi vào nề

nếp bằng việc thực hiện Nghị định 04/CP của Chính phủ ban hành ngày

10/01/1997 về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng

đất; Nghị định 48/CP về xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý xây dựng,

quản lý nhà và công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị; Quyết định 23/1998/QĐ-UB

về việc ban hành quy định thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân

quận (huyện), phường (xã) trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Hà Nội…Các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý chi tiết cho việc quản lý đất

đô thị, tạo điều kiện cho cơ quan chính quyền địa phương thực hiện tốt hơn chức

năng quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác, việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng góp phần làm giảm

các vi phạm về sử dụng đất, giảm tình trạng tranh chấp đất đai, tăng cường việc

quản lý xây dựng theo quy hoạch.

Luật đất đai 2003 được nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông

qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Hàng loạt các

văn bản hướng dẫn được ban hành:

51

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật đất đai.

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử

phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

tiền sử dụng đất.

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định

về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Qua một thời gian thi hành Luật đất đai 2003, để tháo gỡ một số vướng mắc

nhằm đưa luật vào thực tiễn cuộc sống, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản:

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 03/01/2006 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều, khoản thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy

định, bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư.

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.

52

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/NTC-BTNMT ngày 18/4/2005

về việc hướng dẫn luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ

tài chính.

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản

lý hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh

và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Thông tư số 117/TT-BTC ngày 03/12/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục

hành chính về đất đai.

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành quy định vê việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

- Quyết định 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/ 2004 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về triển khai thi hành Luật đất đai.

53

Trên cơ sở đó, UBND thành phố Hà Nội có các văn bản chi tiết, cụ thể,

hướng dẫn triển khai các văn bản cấp trung ương:

- Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 về việc sửa đổi quy định

kê khai đăng ký nhà ở, đất ở, cấp GCN quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà

ở tại đô thị thành phố Hà Nội;

- Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định 111/2005/QĐ-UB ngày 27/7/2005 về việc sửa đổi, bổ sung

một số Điều, Khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định 23/1999/QĐ-UB;

- Quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá

các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định 05/2006/QĐ-UB ngày 03/01/2006 về ban hành giá các loại

đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử

dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử

dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Và một số văn bản khác…Trên cơ sở các văn bản hướng dẫn của Ủy ban

nhân dân thành phố Hà Nội. Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân đã có những

văn bản hướng dẫn, xây dựng kế hoạch và hàng năm đều có văn bản về giao chỉ

54

tiêu cho các phường... Ngày 07/3/2013, UBND quận Thanh Xuân có Kế hoạch

số 19/UB-KH về việc tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đất

đai, quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Thanh Xuân trong hai năm 2012 –

2013 và một số văn bản pháp luật khác... nhằm tăng cường trách nhiệm của Ủy

ban nhân dân phường trong công tác quản lý đất đai nhất đối với các loại đất

công, đất nhỏ lẻ, đất xen kẹt trong khu dân cư và từng bước khai thác, sử dụng

có hiệu quả quỹ đất công, đất chưa sử dụng vào mục đích công cộng của phường

và sự phát triển đô thị của quận. Song song với việc triển khai thực hiện các văn

bản pháp luật Ủy ban nhân dân phường Khương Trung đã tích cực tuyên truyền,

phổ biến, các chính sách pháp Luật Đất đai cho các tầng lớp nhân dân; tổ chức hội

nghị tập huấn cho các cán bộ chủ chốt của phường. Ngoài ra phường còn cử các

cán bộ đi học tập để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Qua đó đã nâng cao

được nhận thức pháp Luật Đất đai. Việc thực hiện các văn bản pháp Luật Đất đai

ngày càng có hiệu quả cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai

trên địa bàn quận ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số mặt tồn tại cần

được khắc phục như việc thực hiện các văn bản pháp luật chưa kịp thời, có nhiều

văn bản trong quá trình thực hiện còn chồng chéo, bất cập một số văn bản chưa

được triển khai một cách nghiêm túc, đồng bộ…

2.3.5. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký đất đai là một biện pháp pháp chế công nhận quyền sử dụng

từng khoanh đất, từng thửa của từng chủ sử dụng. Nhà nước quy định người sử

dụng đất có nghĩa vụ đăng ký đất đai sau khi được chuyển giao đất để sử dụng và

khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng

và quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý

xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất. Cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm rất cơ bản, góp phần vào sự thành

công của việc thực hiện các chính sách về đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý chắc chắn trong quan hệ giữa Nhà nước và

55

người sử dụng đất, tạo niềm tin vững chắc để người sử dụng đất bồi bổ, vun đắp

thêm độ màu mỡ của đất và sử dụng có hiệu quả hơn cũng như tạo điều kiện để

thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện Nghị định 60/CP ngày

05/07/1994 của Chính phủ; Quyết định 23/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của thành

phố Hà Nội về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở; Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở

hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền

với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định

số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn

liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội; Kế hoạch số 15/KH-UB ngày

30/03/2012 của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân về việc thực hiện công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên toàn địa bàn quận; và các văn bản

hướng dẫn, chỉ đạo khác của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân nhằm tăng

cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Ủy ban

nhân dân quận Thanh Xuân đã tập trung hướng dẫn, đôn đốc các phường với

tham mưu của Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện phân loại hồ sơ theo

quy trình mới, đồng thời tiếp nhận hồ sơ còn tồn đọng trên Sở Tài nguyên và

Môi trường để chuyển về quận thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất theo thẩm quyền. Do tính chất sử dụng đất đai của các phường trên địa bàn

quận trong những năm trước đây rất đa dạng và mức độ biến động lớn, đặc biệt

là khu nhà ở, đất ở do quản lý bị buông lỏng trong nhiều năm và rất phức tạp,

56

liên quan đến nhiều vấn đề xã hội. Đồng thời, các chính sách nhà ở, đất ở đô thị

của Nhà nước thay đổi nhiều theo từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế - xã

hội, hồ sơ quản lý nhà đất qua các thời kỳ còn thiếu, gây khó khăn, bất cập cho

chính quyền các cấp và các ngành trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai,

quản lý các thay đổi về nhà ở, đất ở… tất cả những điều đó đã gây khó khăn cho

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quận Thanh Xuân nói chung và

của phường Khương Trung nói riêng. Mặc dù gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

nhưng được sự quan tâm chỉ đạo của Thành phố, Ủy ban nhân dân quận, sự giúp

đỡ trực tiếp của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các ngành

chức năng khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng với các phường đã tích

cực triển khai thực hiện theo quyết định trên. Nhờ có những quy định trong Luật

Đất đai 2003 cũng như trong các Nghị định mới, những biện pháp như cải tiến

trình tự, thủ tục kê khai đăng ký xét duyệt cấp giấy chưng nhận, phân định rõ

trách nhiệm của từng cấp, từng ngành chức năng mà Hà Nội đưa ra giúp quận

Thanh Xuân đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận.

Tính đến ngày 31/11/2013, đã có 4.972 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

phường Khương Trung đã được cấp giấy chứng nhận [15]. Trong đó:

- Số lượng cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 60 là: 3.498 hộ.

- Số lượng cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61 là 1.474 hộ.

Bên cạnh những hồ sơ đã được cấp giấy chứng nhận vẫn còn một lượng

hồ sơ tồn đọng, chưa thực hiện khoảng 963 hồ sơ. Có thể nói, công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Khương Trung nói riêng và toàn

quận Thanh Xuân nói chung đã được thực hiện tương đối tốt. Áp dụng công

nghệ tin học tạo điều kiện dễ dàng cho công tác lưu trữ những thông tin cần

thiết, đảm bảo tính công bằng cho người dân, thuận tiện trong công tác lưu trữ và

xử lý thông tin. Bên cạnh kết quả đã đạt được, UBND phường vẫn còn gặp một

số vấn đề khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận sử dụng đất như: chưa

có hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân thành phố đối với một số trường hợp

57

đặc biệt trong vấn đề giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở;

Về việc trả lời các hồ sơ thuộc dạng chính sách tồn đọng… Ủy ban nhân dân

phường đã có một số kiến nghị, đề xuất ý kiến nhằm giải quyết nhanh chóng các

vấn đề còn tồn tại. Việc đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

phường nói chung đã làm giảm nhanh tình trạng tranh chấp đất đai, từng bước

giải quyết công bằng xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất, hạn chế việc vi phạm

pháp Luật Đất đai trong quản lý và sử dụng đất của phường và của toàn quận.

2.3.6. Công tác thống kê kiểm kê đất

Sự phát triển nền kinh tế - xã hội làm cho nhu cầu của sử dụng đất vào các

mục đích khác nhau thay đổi, muốn quản lý được đất đai phải thống kê kiểm kê

để nắm được những biến động đó; Kết quả của thống kê kiểm kê đất đai là căn

cứ để đánh giá hiện trạng sử dụng đất, kiểm tra việc thực hiên quy hoạch, kế

hoạch về đất đai. Các số liệu thống kê và kiểm kê đất đai còn là các số liệu rất

cần thiết cho quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh,

nghiên cứu khoa học giáo dục - đào tạo và các nhu cầu khác của cộng đồng.

Nhận thức được tầm quan trọng cũng như để thực hiện vai trò quản lý của nhà

nước về đất đai của mình, thực hiện chỉ thị 382/CT-TCĐC ngày 31/5/1995 của

Tổng cục địa chính, Thông tư số 08/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ

tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê kiểm kê đất đai

và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo

của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân. Ủy ban nhân dân phường Khương

Trung đã thực hiện thống kê đất đai hàng năm và 5 năm kiểm kê đất đai 1 lần.

Qua đợt tổng kiểm kê năm 2010 tình hình sử dụng đất của phường cũng đã có

nhiều thay đổi và hàng năm phường Khương Trung đều thực hiện công tác thống

kê, kiểm kê đất đai để nắm tình hình biến động đất đai, đồng thời chỉnh lý bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và tổng hợp số liệu báo cáo lên Ủy ban nhân dân quận

Thanh Xuân đúng thời hạn [16].

58

2.3.7. Công tác giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo về các vi

phạm trong quản lý và sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nội dung quan trọng của công tác

quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

để giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất nhằm tìm ra

những phương án giải quyết đúng đắn nhất trên cơ sở pháp luật đất đai.

Trên địa bàn phường trong những năm qua, do dân số tăng nhanh, cơ chế

thị trường phát triển mạnh, sự chuyển biến của quá trình phát triển kinh tế, xã hội

làm giá đất tăng. Từ đó dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai ở phường diễn ra

phức tạp. Giải quyết việc tranh chấp đất đai, khiếu nại về đất đai, tố cáo liên

quan đến quản lý sử dụng đất, đây là lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp. Nhưng do Ủy

ban nhân dân phường làm tốt công tác xử lý đơn thư và giải quyết khiếu nại, tố

cáo. Vì vậy cơ bản các vụ việc đã được gải quyết. Bên cạnh các kết quả đạt được

trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai của phường vẫn còn một số hạn chế

như kéo dài về mặt thời gian, biện pháp xử lý còn chậm. Do vậy, trong những

năm tới Ủy ban nhân dân phường phải có những biện pháp phù hợp để hạn chế

các vấn đề trên. Cần thực hiện một số biện pháp sau:

- Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, các quy định Luật Đất đai để giải

quyết, xử lý một cách công bằng.

- Trên nguyên tắc dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, mọi xử lý về

đất đai phải được tiến hành công khai và dân chủ, thuyết phục là chính, đồng

thời sử dụng biện pháp cưỡng chế khi cần thiết.

- Đối với tranh chấp giữa các cá nhân, ưu tiên biện pháp hoà giải cho có

tình, có lý, thuận lòng dân. Thông qua vận động thuyết phục để thương lượng,

tránh máy móc, áp đặt mệnh lệnh gây căng thẳng trong nhân dân.

- Bên cạnh đó, để giúp cho việc giải quyết được đơn thư khiếu nại, tố cáo

trong lĩnh vực đất đai được thuận lợi và triệt để tại cấp cơ sở, Ủy ban nhân dân

quận có kiện nghị với thành phố cần nghiên cứu, ban hành các văn bản thực hiện

các quy định của Luật Đất đai một cách đồng bộ, nhất quán, cụ thể trên địa bàn

59

quận thành phố để Ủy ban nhân dân quận dễ thực hiện. Sở Tài nguyên và Môi

trường tham mưu cho Ủy ban nhân dân thành phố hướng dẫn Ủy ban nhân dân

các quận xử lý, khắc phục những sai sót sau khi đã cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với các trường hợp có sai sót, cần đính chính, thu hồi hoặc huỷ

giấy chứng nhận và phối hợp với các quận giải quyết nhanh các trường hợp theo

đúng quy định.

2.4. Những tồn tại trong quản lý và sử dụng đất ở phường Khương Trung

2.4.1. Sử dụng đất chưa hợp lý về chỉ tiêu đất

Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn phường hiện nay phân bố chưa hợp lý,

chưa tận dụng được hết tiềm năng về đất đai để phát triển kinh tế xã hội. Chủ

yếu là đất ở chiếm tỷ lệ lớn trong khi đó các loại đất khác như đất đường, đất cây

xanh, đất công cộng, trường học, y tế, chợ … đều nhỏ chưa đáp ứng được nhu

cầu sinh hoạt thường ngày của người dân trên địa bàn.

Sự phân bố không hợp lý về chỉ tiêu đất trên địa bàn phường dẫn đến kìm

hãm sự phát triển của kinh tế, không phát huy được hết tiềm năng, lợi thế của

phường.

2.4.2. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn chỉnh

Mặc dù đã đạt được những kết quả trong công tác đăng ký và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn phường song vẫn còn tồn tại nhiều

vướng mắc cần giải quyết như:

- Hồ sơ quản lý đất đai trên địa bàn phường không có hoặc có nhưng

không đầy đủ. Bản đồ đo vẽ từ những năm 1993, 1995 đã quá cũ và không còn

chính xác, thiếu hệ thống sổ sách như sổ mục kê, sổ đăng ký cấp giấy chứng

nhận bị thất lạc hoặc không đầy đủ. Mặt khác tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh,

nhà đất biến động nhiều, bản đồ địa chính gốc đo vẽ năm 1993 nay cũng không

còn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

- Trong quá trình kê khai, đăng ký nhiều hồ sơ do các hộ gia đình, cá nhân

kê khai thiếu thông tin về nguồn gốc sử dụng đất ở, nhà ở, khai không chính xác

60

về diện tích, hình thửa, kích thước, thay đổi hiện trạng nhà do đó phải kê khai bổ

sung hoặc kê khai lại ảnh hưởng đến việc hoàn thiện và phân loại hồ sơ.

- Nhiều hồ sơ có nguồn gốc đất phức tạp nguyên nhân chính của việc này

là do một phần của lịch sử để lại và do sự phát triển nhà ở quá nhanh, mật độ

xây dựng dày đặc tình trạng lấn chiếm và chủ sở hữu nhà, đất cũng thay đổi

nhiều do mua đi, bán lại, do chia tách, thừa kế cho con, cháu… lại không thông

qua chính quyền cấp cơ sở là khá phổ biến. Điều này gây khó khăn cho việc

xác định chủ sử dụng đất dẫn đến việc hồ sơ khi xét duyệt gặp nhiều khó khăn,

mất nhiều thời gian.

- Những hồ sơ vướng mắc cần thẩm định, kiểm tra trước khi xét duyệt cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn còn khá nhiều, tính chất pháp

lý của các hồ sơ này rất phức tạp, vị trí nằm vào các khu vực nhạy cảm rất khó

khăn cho công tác phân loại xác nhận hồ sơ của hội đồng phường, dễ gây thắc

mắc trong nhân dân như:

+ Đất có nguồn gốc là đất ao, vườn tự chuyển đổi xây dựng nhà ở.

+ Đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp trước đây.

+ Đất lưu không giữa các khu tập thể, giáp với các khu vực có hệ thống

hạ tầng kỹ thuật đô thị như: Hành lang bảo vệ sông, đường điện, mương thoát

nước… chưa có chỉ giới tại thực địa khó xác định.

+ Nhà đất do các đơn vị tập thể, các cơ quan thanh lý hóa giá hoặc không

quản lý.

+ Nhà đất đang có tranh chấp, thừa kế không rõ ràng, không thống nhất

trong nội bộ, chủ nhà đi vắng, đi nước ngoài.

+ Nhà đất nằm xen kẽ giữa các khu nhà thuộc sở hữu Nhà nước, có khu

phụ, sân, ngõ sử dụng chung…

+ Nhà đất tự quản của các cơ quan nhưng các cơ quan không quản lý,

không hợp tác để lập hồ sơ bàn giao cho ngành nhà đất hoặc xác nhận để các hộ

dân tự lập hồ sơ kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.

61

+ Nhà đất được các đơn vị giao đất để xây dựng nhà ở sai với quy hoạch

khi phê duyệt dự án giao đất.

- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai cũng như các văn bản về

quản lý đất đai của Nhà nước ban hành rất nhiều nhưng có hiện tượng chồng chéo

và thiếu đồng bộ nên khi triển khai trong thực tế còn gặp không ít khó khăn.

- Công tác tuyên truyền, tổ chức hướng dẫn cho nhân dân đi kê khai đăng

ký còn nhiều hạn chế, nhân dân không nắm được các thủ tục khi khai báo cũng

như việc cung cấp các giấy tờ cần thiết cho nên khi đến cơ quan đăng ký phải

hỏi, thậm chí còn phải nhờ các cán bộ địa chính làm thay những thủ tục mà lẽ ra

nhân dân phải tự làm khi đi khai báo. Cho nên, làm mất nhiều thời gian của các

cán bộ địa chính ở phường. Theo đó mà tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận bị

kéo chậm lại. Bên cạnh đó một bộ phận không nhỏ người dân còn chưa được

nắm bắt kỹ về các vấn đề sử dụng đất đai nên chưa thấy hết được ý nghĩa của

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa quan tâm, hợp tác với cán bộ

phường để đo đạc kê khai, kê khai bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ, ký công nhận ranh

giới các hộ liền kề… phó mặc toàn bộ cho cán bộ nhà nước thực hiện, thậm chí

mời nhiều lần nhưng cũng không đến nhận Giấy chứng nhận đã cấp.

- Ngoài ra sự phân cấp trong công tác quản lý nhà nước về đất đai giữa

các cấp, các ngành chưa rõ ràng. Trong khi đó, thực tế việc sử dụng đất đai ở địa

phương lại có nhiều vấn đề mới phức tạp nẩy sinh đòi hỏi phải có sự thống nhất

trong chỉ đạo và tổ chức thực hiện. Đồng thời công tác cập nhật và theo dõi biến

động chưa được quan tâm đúng mức chưa tổ chức thực hiện đầy đủ và thường

xuyên, không đáp ứng được tình hình biến động đất ở khu vực đô thị trong vài

năm gần đây.

- Khó khăn vướng mắc nhất hiện nay là việc kết hợp thu tiền sử dụng đất,

thu thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Việc này đã gây ách tắc làm chậm tiến

độ ở hầu như tất cả các địa bàn triển khai [14].

62

2.4.3. Biến động sử dụng đất chưa tuân theo quy hoạch sử dụng đất

Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ hòa cùng với nhu cầu sử dụng đất

tăng do dân số làm cho đất đai biến động liên tục đòi hỏi phải có sự quản lí, kiểm

tra thường xuyên của các cấp chính quyền.

Tuy nhiên sự buông lỏng quản lý, thiếu trách nhiệm trong công tác quản

lý nhà nước về đất đai của phường trong những năm trước đây cùng với các quy

hoạch tổng thể và chi tiết chưa được công bố rộng rãi dẫn đến nhiều trường hợp

cấp đất trái thẩm quyền, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp, san lấp

lấn chiếm đất đai đã xây dựng nhà trái phép ăn ở ổn định ở một số khu vực trên

địa bàn phường không tuân theo quy hoạch đã phát triển bừa bãi không kiểm

soát được, phá vỡ quy hoạch.

Mặt khác cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu

nhà đất trên địa quận nói chung và trên địa bàn phường nói riêng còn đan xen,

thủ tục hành chính còn nhiều rườm rà, không cần thiết làm cho việc thực hiện

cấp phép xây dựng và chỉ giới quy hoạch còn chậm do đó làm ảnh hưởng đến

công tác kiểm soát việc xây dựng chưa phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng.

Các yếu tố trên đã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng

đất đai trên địa bàn phường.

2.4.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai chưa đáp ứng yêu cầu

Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý về đất đai trên địa bàn phường chưa

được thực hiện thường xuyên, liên tục dó đó đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm

đất đai, sử dụng sai mục đích, xây dựng nhà không phép tại khu vực Đầm Hồng,

Đầm Máy Khâu, đất lưu không tập thể... Mặc dù đã phát hiện được khá nhiều vi

phạm về đất đai nhưng việc xử lý còn chậm, chưa nghiêm, chưa đúng pháp luật,

còn nặng về nhắc nhở phê bình chưa đưa ra quyết định phạt cảnh cáo, phạt tiền,

tịch thu tang vật, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi vi phạm. Chính

vì vậy tác dụng răn đe, giáo dục, phòng ngừa hành vi vi phạm chưa đạt được

hiệu quả cao.

Các đoàn kiểm tra mới chỉ dừng lại ở khâu kết luận thanh tra và kiến nghị

xử lý mà chưa có kế hoạch và quan tâm thực hiện giám sát kết quả xử lý, thiếu

63

kiên quyết trong quá trình xử lý làm kéo dài thời gian thanh tra, gây tác động xấu

đối với công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Quy định của pháp luật về thanh tra còn bất cập, thiếu quy định về các

biện pháp cưỡng chế trong xử lý sau thanh tra, chế tài xử lý trong việc không

chấp hành thực hiện kết luận thanh tra, nhất là chưa có các văn bản hướng dẫn về

trình tự thủ tục, xử lý sau thanh tra.

Pháp luật hiện hành chưa xác định rõ một cơ quan chuyên trách có trách

nhiệm thực hiện, thi hành kết luận thanh tra, tương tự như cơ quan thi hành án để

thi hành các Bản án, quyết định của Tòa án có cơ quan Thi hành án thi hành…

Năng lực, trình độ của một bộ phận cán bộ trực tiếp tham gia các Đoàn

thanh tra còn hạn chế, ảnh hưởng đến chất lượng khi ban hành kết luận thanh tra.

Một số kết luận thanh tra tính khả thi chưa cao, thiếu căn cứ, kiến nghị còn

chung chung chưa chỉ được cụ thể những tập thể, cá nhân có vi phạm, chưa phù

hợp với thực tiễn gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện việc xử lý sau

thanh tra. Tình hình vi phạm hành chính về đất đai ngày càng phức tạp vì vậy

chưa đáp ứng được với yêu cầu về quản lý đặt ra.

2.5. Một số nhận xét về thực trạng quản lý và sử dụng đất tại phường

Qua nghiên cứu, tìm hiểu công tác quản lý đất đai tại phường Khương

Trung trong những năm qua có thể thấy việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai

của phường đã đạt được nhiều kết quả đáng kể góp phần tích cực vào sự ổn định

và phát triển kinh tế, xã hội của quận nói chung và của Ủy ban nhân dân phường

nói riêng.

- Hệ thống bản đồ địa chính đã được đo đạc chỉnh lý có độ chính xác cao.

- Đã lập được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Quản lý hồ sơ địa chính có hệ thống.

- Giải quyết ổn định nhiều trường hợp tranh chấp đất đai.

Có được kết quả trên đây, phải kể đến sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Ủy

ban nhân dân quận Thanh Xuân, những lỗ lực cố gắng phấn đấu của Đảng uỷ -

ủy ban nhân dân phường Khương Trung và các ban ngành đoàn thể phường.

Tuy nhiên, cùng với những kết quả đạt được thì việc thực hiện công tác

64

quản lý đất đai của phường vẫn còn gặp nhiều khó khăn, tồn tại cần phải khắc

phục và giải quyết:

- Việc thu hồi đất của một số tổ chức còn gặp nhiều khó khăn.

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện.

- Việc giải quyết tranh chấp đất đai còn kéo dài.

- Phân bố chỉ tiêu sử dụng đất chưa hợp lý

- Biến động sử dụng đất không tuân theo quy hoạch sử dụng đất.

Nhìn chung tình hình sử dụng đất tại phường Khương Trung vẫn còn

nhiều vấn đề bất hợp lý. Quản lý sử dụng đất nhìn chung vẫn chưa làm chủ được

tình hình phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn: Nhận thức, quan niệm quản lý

nhà nước về đất đai còn chưa được đổi mới, còn chịu ảnh hưởng nhiều cách làm

đối với nông thôn và chưa phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện nay, tình

trạng lấn chiếm đất đai, giao đất trái thẩm quyền, xây dựng nhà trái phép lộn xộn

đặc biệt tại khu vực Đầm Hồng, Đàm máy khâu không theo quy hoạch và pháp

luật còn khá phổ biến, nhưng chưa có biện pháp hữu hiệu ngăn chặn, xử lý kịp

thời. Quy hoạch chi tiết tại phường còn thiếu và kém chất lượng chưa đáp ứng

được nhu cầu đặt ra và theo kịp tốc độ phát triển kinh tế trên địa bàn. Công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, chưa hoàn thiện, thủ tục còn

rườm rà phức tạp. Các chính sách, biện pháp cơ chế và điều kiện phát huy sức

mạnh của cộng đồng vào mục đích xây dựng đô thị còn thiếu, các thủ tục hành

chính trong giao đất, cấp giấy phép xây dựng và thẩm định các dự án đầu tư

còn phiền hà, phân công, phân cấp trong quản lý đất đai còn chồng chéo năng

lực của chính quyền địa phương còn kém, các tồn tại lịch sử trong quản lý đất

đai chậm được giải quyết, đang là trở ngại lớn trong việc thiết lập lại trật tự kỷ

cương và tạo nguồn lực phát triển của phường.

Để giải quyết các vấn đề còn tồn tại, trong những năm tới phường cần có

sự đầu tư cả về thời gian và kinh phí. Đồng thời thường xuyên bồi dưỡng, nâng

cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ Địa chính để hoàn thành

tốt nhiệm vụ quản lý trong giai đoạn hiện nay.

65

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP

TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI

Qua kết quả đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường

Khương Trung, thấy được những biến đổi to lớn về mọi mặt kinh tế, xã hội, văn

hóa. Trong đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường đã đạt

được những kết quả to lớn đã dần khắc phục được những hậu quả do lịch sử để

lại, đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai vào nề nếp, nâng cao hiệu quả sử

dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của phường Khương

Trung nói riêng và quận Thanh Xuân nói chung, tạo ra một bộ mặt đô thị mới

quy mô, khang trang và hiện đại.

Bên cạnh những kết quả đạt được và những yếu tố thuận lợi trên, công tác

quản lý, sử dụng đất đai hiện nay vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất cập trong quá

trình thực hiện như công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính chưa đồng bộ kịp

thời, quy hoạch kế hoạch tổng thể và chi tiết còn chưa đáp ứng được nhu cầu

thực tế, các vi phạm về đất đai như lấn chiếm, xây dựng nhà ở trái phép, sai

phép, không phép, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp vẫn còn diễn ra…Có

nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, có cả nguyên nhân chủ quan và

khách quan:

- Do tình hình chuyển động của cơ chế kinh tế thị trường, đất đai đã bị thị

trường chi phối khá nhiều, song Luật chưa phản ánh đầy đủ thực tế khách quan.

Do đó, nhiều vấn đề quy định trong Luật còn thiếu và không đủ cơ sở để giải

quyết những vướng mắc đang diễn ra trong cơ chế thị trường đối với đất đai.

Việc tổ chức thi hành và tuyên truyền pháp luật đất đai đến các cấp chính quyền

cơ sở và người dân còn nhiều hạn chế. Do đó, những vi phạm pháp luật vẫn còn

tiếp diễn như giao đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất không đúng mục

đích, lấn chiếm, mua bán đất đai trao tay diễn ra vẫn còn phổ biến. Các cơ quan

66

chức năng chưa nắm bắt kịp thời tình trạng chuyển nhượng đất ở một số địa

phương để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục.

- Ngành Địa chính chậm ra các văn bản quản lý nhà nước như nghị định

thống nhất quản lý nhà nước về công tác đo đạc bản đồ, nghị định về quy hoạch

kế hoạch sử dụng đất, các quy trình, quy phạm, định mức kinh tế kỹ thuật theo

yêu cầu của công nghệ mới.

- Việc quản lý nhà nước về đất đai còn thiếu đồng bộ, thẩm quyền chưa rõ

ràng. Nhiều ngành cùng tham gia vào việc ban hành chính sách quản lý đất đai

nên dẫn đến sơ hở trong quản lý, kém hiệu quả. Việc cải cách thủ tục hành chính

còn chậm, thiếu đồng bộ, sự chỉ đạo thiếu chặt chẽ và cụ thể nên hạn chế hiệu

lực bộ máy quản lý và hiệu quả sử dụng đất đai.

- Hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều tồn tại, chưa đáp ứng nhu cầu quản

lý biến động, công tác quản lý biến động ở các địa phương chưa được chú trọng

triển khai. Chưa triển khai được những nhiệm vụ mang tính quản lý nhà nước về

thị trường bất động sản và giá đất.

- Để gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, các ngành, các cấp chưa có biện pháp chặt chẽ và đồng bộ

theo từng cấp.

Để nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất của phường Khương Trung,

cần áp dụng tổng hợp nhiều biện pháp. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả

công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường như sau:

3.1. Giải pháp điều chỉnh hợp lý cơ cấu, chỉ tiêu sử dụng đất

Xây dựng cơ cấu sử dụng hợp lý cũng là một nhiệm vụ chủ yếu của quy

hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân nói chung và của phường

Khương Trung nói riêng. Đây là một trong những điều kiện cơ bản để tiến hành

phân bổ hợp lý sức sản xuất trên địa bàn. Bởi lẽ phân bổ cơ cấu sử dụng đất hợp lý

có thể thúc đẩy kinh tế của phường phát triển toàn diện, bền vững với tốc độ cao,

đồng thời có thể đáp ứng nhu cầu tăng lên không ngừng của dân cư toàn phường.

67

Phường Khương Trung có mật độ dân cư cao, diện tích đất ở trên địa bàn

phường chiếm tỷ lệ lớn trong khi đó những chỉ tiêu đất công cộng, cây xanh và

đường giao thông thấp do đó cần hạn chế tăng thêm đất ở, dành quỹ đất cho các

công trình phục vụ hạ tầng xã hội, cây xanh và đường giao thông.

Cần cải tạo một số nhà ở tập thể cũ đã xuống cấp xây dựng chung cư mới

với đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đồng thời sử dụng hợp lý đất đai tại khu vực

Đầm Hồng để xây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh phục vụ

nhu cầu thiết yếu của người dân. Xây dựng mở rộng thêm đường giao thông để

tăng chỉ tiêu đất giao thông, giảm bớt dân cư trên địa bàn phường nâng cao các

dịnh vụ và điều kiện sống.

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất

Để quản lý chặt chẽ đất đai trên địa bàn phường theo pháp luật quy định

đảm bảo mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất thông qua

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời theo dõi cập nhật thường

xuyên biến động về đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng giúp công

tác quản lý đất đai trên địa bàn phường được tốt hơn. Hiện nay việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường vẫn chưa được hoàn thành,

còn chậm, gây lực cản trong giao dịch dân sự về mua bán nhà đất của các chủ thể

trong thị trường bất động sản. Bởi vậy để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cần thực hiện những giải pháp sau:

- Uỷ ban nhân dân phường phải xác định đúng tầm quan trọng của việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm

của mình, trực tiếp chỉ đạo phòng địa chính giải quyết rứt điểm những vướng

mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phối hợp chặt chẽ

với các ngành, có liên quan, cơ quan cấp trên tháo gỡ những khó khăn, vướng

mắc trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tiếp tục cải cách hành chính theo quy trình “một cửa” công tác xét

duyệt, cấp giấy chứng nhận và các công tác khác về nhà, đất tránh gây phiền hà

cho nhân dân, nâng cao hiệu quả công việc.

68

- Đẩy nhanh và sớm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở, tăng cường các công cụ quản lý nhà nước về đất đai để nắm chắc

được mọi biến động về nhà, đất.

- Cần quy định rõ trách nhiệm của cán bộ địa chính phường trong công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường. Nâng cao tinh thần

trách nhiệm của các cán bộ địa chính trong quá trình tổ chức thực hiện công tác

này. Khi phát hiện có dấu hiệu sai phạm thì nghiêm khắc xử lý theo pháp luật,

tránh tình trạng thả lỏng trong việc quản lý gây nên những hậu quả nghiêm trọng.

- Mở rộng sự tham gia của nhân dân, các tổ chức, đoàn thể nhằm tăng

cường sự kiểm tra, giám sát trong quá trình tổ chức thực hiện đảm bảo tránh

nhũng nhiễu gây phiền hà cho nhân dân.

- Ủy ban nhân dân phường phải thường xuyên xây dựng kế hoạch, tiến độ

thực hiện từng quý, đảm bảo và vượt chỉ tiêu kế hoạch quận giao.

- Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được

tiến hành đồng bộ, phải gắn liền với quản lý quy hoạch, quản lý đô thị... các vi

phạm cần được xử lý nghiêm minh, đúng pháp luật.

- Cần tăng cường hơn nữa các biện pháp giáo dục, tuyên truyền cho quần

chúng nhân dân hiểu rõ trách nhiệm, quyền lợi của mình trong quá trình kê khai

đăng ký, giúp họ tự giác trong việc phối hợp với các cán bộ, cơ quan có thẩm

quyền cấp giấy chứng nhận.

3.3. Giải pháp sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc phát triển các khu đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống

nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng nên

tình trạng sử dụng đất hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm

phổ biến của các đô thị nói chung. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo

quy hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả

về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại và tại phường Khương

Trung cũng đã xảy ra tình trạng này.

69

Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai và phát

triển kinh tế, xã hội trên địa bàn phường trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp

bách phải thực hiện:

- Trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể

hệ thống trên toàn địa bàn phường, tránh tình trạng phát triển tự phát không theo

quy hoạch. Việc quy hoạch hệ thống cần phải xác định được quy mô, phạm vi

phát triển của phường và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền với các địa

phương giáp ranh khác.

- Tiếp tục đề nghị ủy ban nhân dân quận, thành phố xây dựng quy hoạch

chi tiết cho toàn bộ các phường trong quận trong đó có phường Khương Trung,

thực hiện tốt việc quản lý đất đai theo quy hoạch. Phối hợp với các ngành chức

năng của quận thực hiện việc cắm mốc giới trên thực địa đối với các tuyến chính

theo quy hoạch chi tiết về sử dụng đất và giao thông đã được thành phố phê

duyệt tại Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999 của Ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội.

- Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của

phường, xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất

để công bố công khai rộng rãi quy hoạch chi tiết các dự án đã được phê duyệt

cho nhân dân trên địa bàn phường biết và tự giác thực hiện nhằm hạn chế các

hoạt động sử dụng đất tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi

theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt.

- Đề xuất các cấp có thẩm quyền xúc tiến việc thực hiện các phương án

quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm trên địa bàn. Những quy hoạch

có thể thực hiện sớm thì tập trung nguồn lực để thực hiện, không để kéo dài.

Những quy hoạch xét cần nhưng trước mắt chưa có khả năng thực hiện được thì

điều chỉnh mốc thời gian thực hiện quy hoạch, những quy hoạch không hợp lý

không có tính khả thi thì phải quyết định hủy bỏ ngay. Kiên quyết thu hồi các dự

án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao lại cho tổ chức, cá nhân

70

có năng lực để thực hiện dự án đầu tư. Công bố công khai trên các phương tiện

thông tin đại chúng việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch.

- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý

việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các thành phố,

các quận và cấp phường.

Làm như vậy thì việc sử dụng đất đai mới theo quy hoạch và công tác

quản lý đất đai trên địa bàn phường nói riêng và trên cả nước nói chung mới

được thuận lợi tạo điều kiện cho phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.

3.4. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai

- Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai,

phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh các

trường hợp vi phạm.

- Nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của nhân

dân liên quan đến đất đai. Đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám

sát trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của các cơ quan có thẩm quyền.

- Thường xuyên tiến hành thanh tra kiểm tra, kiểm soát và quản lý đất đai.

Trên cơ sơ đó xác định được các chủ sử dụng đất có sử dụng đúng mục đích

được giao hay không. Nếu vi phạm thì tiến hành rà soát xem nguyên nhân vi

phạm và từ đó xử lý theo đúng pháp luật qui định.

- Đề nghị Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân quận chỉ đạo tập trung thống

nhất kiên quyết thu hồi các trường hợp vi phạm theo đề nghị của các cấp dưới.

- Căn cứ pháp luật và chính sách hiện hành cho phép hướng xử lý các

trường hợp vi phạm như:

+ Đối với chủ sử dụng đất để hoang hoá hoặc chưa sử dụng gây lãng phí

đất đai đề nghị Ủy ban nhân dân quận quản lý và tổ chức lập phương án sử dụng

đất có hiệu quả theo đúng qui hoạch, đúng pháp luật đồng thời công khai trên

phương tiện thông tin đại chúng.

+ Đối với chủ sử dụng đất tự chia làm nhà ở: Nếu phù hợp với quy hoạch

thì cho phép xử lý các hộ gia đình hợp thức và cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

71

ở, các hộ gia đình có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu không

phù hợp với quy hoạch thì chính quyền địa phương quản lý nguyên trạng, thông

báo cho tổ chức sử dụng đất vi phạm biết và thực hiện lập phương án di chuyển,

báo cáo cơ quan chủ quản.

+ Đối với chủ sử dụng đất vi phạm vào mục đích khác (cho thuê, liên

doanh, liên kết sai mục đích sử dụng...) đất không có nguồn gốc xác định. Nếu

phù hợp với quy hoạch thì tiếp tục cho sử dụng còn nếu không phù hợp với quy

hoạch thì lập hồ sơ thu hồi.

- Khi thanh tra, kiểm tra cần phải xây dựng kế hoạch cụ thể, xây dựng nội

dung thanh tra rõ ràng, đẩy mạnh sự phối hợp giữa các cấp chính quyền một

cách chặt chẽ đồng bộ. Cần phải tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra thường

xuyên, toàn diện, phát huy được vai trò của pháp luật, vai trò quản lý của nhà

nước đối với các vi phạm trong quản lý sử dụng đất.

- Phối hợp với các phòng, ban chuyên môn của quận tăng cường công tác

thanh tra, kiểm tra giám sát việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức cá nhân, có

biện pháp xử lý kiên quyết, kịp thời đối với các trường hợp cố tình vi phạm Luật

đất đai.

- Tiến hành rà soát, kiến nghị với thành phố và xử lý dứt điểm các trường

hợp vi phạm về sử dụng đất đai còn tồn đọng hoặc còn tồn tại do lịch sử để lại.

- Tăng cường hơn nữa sự quan tâm, chỉ đạo của Đảng ủy, Hội đồng nhân

dân, Ủy ban nhân dân phường, phối hợp tích cực và có hiệu quả trong công tác

quản lý đất đai trên địa bàn được tốt hơn.

3.5. Giải pháp quản lý sử dụng đất san lấp lấn chiếm, giao đất trái thẩm

quyền và đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi

Đối với đất có nguồn gốc do san lấp lấn chiếm sử dụng và giao đất trái

thẩm quyền các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở kiên cố sinh sống ổn

định hiện tại nếu phù hợp với quy hoạch thì đề nghị Ủy ban nhân dân quận cho

các hộ gia đình cá nhân này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu

72

nghĩa vụ tài chính. Còn nếu không phù hợp với quy hoạch đề nghị các hộ gia

đình, cá nhân giữ nguyên hiện trạng, nếu hộ gia đình cá nhân nào vi pham hoặc

cố tình vi phạm thì kiên quyết xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất nhưng quá

thời gian 12 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi mà dự án vẫn chưa được

triển khai thực hiện (quy hoạch treo). Để đảm bảo quyền lợi chính đáng của

người dân có đất nằm trong quy hoạch và để công tác quản lý đất đai được chặt

chẽ, sử dụng một cách có hiệu quả đề nghị Ủy ban nhân dân quận kiến nghị với

Thành phố cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp

này nhưng sẽ ghi giới hạn về quy hoạch vào trong giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Đồng thời cho phép các hộ gia đình, cá nhân này được nhập khẩu và

xây dựng nhà cửa để bảo đảm cuộc sống chính đáng của họ.

3.6. Một số giải pháp khác

a. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai

Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai hơn 20 năm qua đã

đưa đến những kết quả tích cực. Hệ trống văn bản pháp luật đất đai từng bước

được hoàn thiện theo quan điểm đổi mới của đảng, đã dần hình thành tương đối

đồng bộ, phát huy tác dụng tháo gỡ dần các vướng mắc, giải quyết được hàng

loạt vấn đề cấp bách về đất đai trong cả nước, đưa công tác quản lý đất đai ngày

càng vào nề nếp tạo cơ sở pháp lý ban đầu cho việc chuyển quan hệ đất đai sang

kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa,

từng bước kinh tế hoá, dân sự hoá các quan hệ đất đai, thúc đẩy kinh tế phát

triển, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp, góp phần giữ vững an ninh trật tự xã hội.

Người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn, đất

xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị tăng tương đối

nhanh, đồng thời diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Công tác quản

lý nhà nước về đất đai có tiến bộ, hệ thống quản lý được tăng cường, từng bước

phân cấp nhiều hơn cho địa phương. Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành

73

nguồn vốn để nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Thị

trường bất đông sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được lượng vốn khá lớn

vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản

xuất kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại

các đô thị.

Đạt được những thành tựu trên là do đảng và nhà nước ta đã không ngừng

đổi mới chính sách pháp luật về đất đai, tạo ra động lực mới, được nhân dân

đồng tình, cấp uỷ chính quyền các cấp đã vận dụng sáng tạo chính sách pháp luật

về đất đai vào thực tiễn đia phương.

Tuy nhiên trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội, nội

dung pháp luật đất đai cũng bộc lộ những hạn chế, yếu kém và nhiều vấn đề

bức xúc:

+ Pháp luật về đất đai chưa xác định được những nội dung cốt lõi của chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai do nhà nước quản lý, một số qui định cụ thể có

mâu thuẫn nhất là trong chỉ đạo thực hiện, với quan điểm cơ bản về đất đai mà

hiến pháp đã xác định.

+ Đất đai có nguồn gốc phức tạp chính sách đất đai thay đổi qua nhiều

thời kỳ lịch sử, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì vấn đề mới lại nảy

sinh do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế xã hội mà luật đất đai

hiện hành chưa có qui định. Từ đó làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên

phức tạp. Luật đất đai được xây dưng và ban hành trong bối cảnh chung là cơ

chế thị trường kết hợp với biện pháp hành chính đặt ra nhiều vấn đề mới trong

khi đó các cơ quan nhà nước lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Đặc biệt trong

quá trình xây dựng luật đất đai chưa nhận thức đúng đất đai là nguồn nội lực

quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước, chưa xác định rõ vai trò của nhà

nước là đại diện chủ sở hữu của đất đai.

+ Một số chủ trương chính sách lớn của đảng về đất đai chưa được thể chế

hoá như: chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thị tường bất động sản... mặc dù

74

văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ.

Chưa làm tốt việc phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai trong

nhân dân.

+ Pháp luật đất đai chưa theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị

trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế

có hiệu quả. Các mối quan hệ về kinh tế được đề cập điều chỉnh quá ít, chưa có

đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết

lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản, về bồi thường

khi nhà nước thu hồi đất, đấu giá đấu thầu phát mãi quyền sử dụng đất, về định

hướng và kiểm soát có hiệu quả sự chuyển nhượng đất đai và thị trường bất

động sản.

+ Pháp luật đất đai chưa đủ sức để giải quyết những tồn tại lịch sử trước

đây về đất đai cũng như những tồn đọng mới nảy sinh.Tình trạng vi phạm pháp

luật, khiếu kiện về đất đai vẫn đang là vấn đề bức xúc.

+ Một số nội dung của pháp luật đất đai mới dừng ở mức độ quy định

nguyên tắc, quan điển chưa có những văn bản hướng dẫn cụ thể nên hiểu pháp

luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành các cấp.

Từ các vấn đề trên hệ thống chính sách pháp luật về đất đai cần phải được

hoàn thiện bổ sung để khắc phục và hạn chế các thiếu sót trên. Cụ thể, đối với

Ủy ban nhân dân cấp phường cần:

- Kiến nghị với Ủy ban nhân dân quận để kiến nghị với Ủy ban nhân dân

thành phố, với Chính phủ nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật

liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất.

- Đổi mới hệ thống tài chính về đất đai như tăng cường hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất, hoàn chỉnh tổ chức cơ quan định giá đất, đổi mới hệ thống

thuế liên quan, khuyến khích đầu tư để tăng giá trị từ đất…góp phần làm cho thị

trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hoạt động hiệu quả.

Đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất

75

đai nói riêng đặc biệt là công tác quản lý đất đai ở các phường, cấp cơ sở. Để

thực hiện được thì các chính sách pháp luật đất đai phải thể hiện và quy định rõ

về chế độ sử dụng đất, nhiệm vụ quyền hạn quản lý đất đai của nhà nước và về

quyền hạn nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử

dụng đất.

b. Giải pháp về công tác giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của

công tác quản lý đất đai liên quan đến ổn định chính trị xã hội, phát triển kinh tế

và xây dựng đô thị. Đây là vấn đề nhạy cảm và ngày càng trở nên bức xúc, cần

phải có giải pháp cụ thể cho công tác này nhằm đem lại hiệu quả cao về kinh tế,

chính trị xã hội:

- Trước hết, công tác chuẩn bị cho giải phóng mặt bằng phải được thực

hiện chu đáo, kỹ lưỡng ở mọi khâu như điều tra, khảo sát cụ thể, chính xác, tỷ mỉ

tới từng hộ dân thuộc diện giải tỏa, xây dựng các phương án, kế hoạch, quy trình

giải phóng mặt bằng thật chi tiết, chặt chẽ đặc biệt là công tác khai thác hồ sơ và

xác nhận nguồn gốc đất.

- Công bố công khai các dự án, các quyết định và văn bản, chính sách có

liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện dự án. Công bố công khai các kết quả

điều tra, xác nhận nguồn gốc đất và các phương án được phê duyệt tới từng hộ

có đất bị thu hồi.

- Cần thống nhất nhận thức giữa chính quyền quận và phường, giữa các

ngành từ quận tới phường, giữa các cơ quan thông tin nhằm tạo ra sức mạnh tổng

hợp trong nhận thức, tuyên truyền và thực hiện chủ trương chính sách của đảng

và nhà nước về giải phóng mặt bằng, làm cho nhân dân nhất chí cao, chú trọng

công tác tuyên truyền chung đồng thời lưu ý vận động riêng từng đối tượng.

- Thực hiện dân chủ trong việc tiếp thu các ý kiến đóng góp của các tổ

chức, đoàn thể quần chúng của nhân dân trong quá trình tổ chức thực hiện giải

phóng mặt bằng.

- Trong quá trình tổ chức triển khai giải phóng mặt bằng cần kiên quyết

76

đồng bộ, thực hiện từng bước liên tục nhất quán dứt điểm đúng như phương án

đã được thống nhất phê duyệt đảm bảo công bằng, công khai dân chủ.

- Cần phân công nhiệm vụ và trách nhiệm cụ thể cho từng bộ phận đặc

biệt chú ý tới vai trò của các tổ chức đoàn thể quần chúng, các chi bộ cần quán

triệt cho đảng viên phải gương mẫu chấp hành và vận động quần chúng cùng

thực hiện, mặt trận tổ quốc, hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên

đồng loạt phối hợp tuyên truyền vận động hội viên chấp hành chính sách tuyên

truyền của nhà nước.

- Các lực lượng Công an nhất là cảnh sát khu vực bám sát quần chúng

nhân dân kịp thời nắm bắt những tính huống mới phát sinh xử lý nhanh nhạy,

phân hóa đối tượng ngăn chặn phát sinh điểm nóng. Kiên quyết xử lý theo pháp

luật và cưỡng chế thu hồi giải phóng mặt bằng đối với những đối tượng cố tình

chống đối sau khi đã được tuyên truyền vận động, thuyết phục.

- Sau giải phóng mặt bằng cần phải bàn giao ngay cho các chủ dự án quản

lý chặt chẽ thi công kịp thời, chống tái lấn chiếm.

- Ngoài ra, cần có sự chỉ đạo tập trung thống nhất cụ thể và quyết tâm cao

của các cấp ủy đảng và chính quyền đối với công tác giải phóng mặt bằng. Đồng

thời cần kết hợp hài hòa giữa kiên chì tuyên truyền vận động thuyết phục quần

chúng với kiên quyết trong xử lý các trường hợp cố tình chống đối. Linh hoạt

nhạy bén xử lý hợp lý những tình huống mới nảy sinh.

c. Giải pháp về áp dụng khoa học công nghệ

- Đưa việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý nhà nước

về nhà đất trên địa bàn phường theo dự án xây dựng cơ sở dữ liệu GIS về nhà đất

đang được triển khai và chuẩn bị đưa vào khai thác, ứng dụng.

- Tập huấn cho đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính để nâng cao trình

độ chuyên môn, nghiệp vụ và khả năng ứng dụng công nghệ.

d. Giải pháp tuyên truyền và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ

Công tác tuyên truyền:

Nhà nước Việt Nam là nhà nước của dân, do dân và vì dân nên khi nhà

nước ban hành các chính sách, các quy định mang tính pháp chế cao thì việc đầu

77

tiên phải làm đó là đẩy mạnh tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến người dân.

Trong lĩnh vực đất đai cũng vậy, người dân là người trực tiếp sử dụng đất,

là người trực tiếp được hưởng thành quả lao động trên đất đai cũng đồng thời là

người thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với nhà nước.

Như chúng ta đã biết khi nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đến tay

người sử dụng, việc đầu tiên nguời dân cần làm là đăng ký kê khai đất đai để nhà

nước tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào giúp cho người dân hiểu rõ quyền và nghĩa

vụ của mình khi sử dụng đất bởi vì khi người dân không nhận thức được tầm

quan trọng của việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì

không có ý thức tự giác kê khai đăng ký đất hoặc có nhưng làm qua quýt và gây

khó khăn cho người làm công tác kê khai. Vì vậy:

- Cần coi trọng công tác tuyên truyền, tăng cường tuyên truyền, phổ biến

giáo dục pháp Luật Đất đai bằng các phương tiện thông tin đại chúng đến toàn

thể cán bộ, nhân dân trên địa bàn phường để nhân dân thấy được quyền và nghĩa

vụ của mình mà tự giác thực hiện, chấp hành các chính sách hiện hành liên quan

đến lĩnh vực nhà, đất.

- Hình thức tuyên truyền, giáo dục phổ biến nhất và dễ dàng đến với

người dân là thông qua hệ thống loa truyền thanh của phường. Không chỉ thế cán

bộ địa chính ở cơ sở phường phải có trách nhiệm tổ chức tuyên truyền, hướng

dẫn trình tự, thủ tục cho việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, đặc biệt là trong các trường hợp có nhiều biến động về đất đai, tận tình

giải thích cho dân những gì còn vướng mắc để tiến tới việc người dân có ý thức

và tự giác đăng ký, kê khai đất đai.

- Để làm tốt công tác thông tin tuyên truyền đòi hỏi phải có sự phối hợp

giữa các cấp, các ngành có liên quan phải triển khai và thực hiện tốt công việc

này giúp cho các văn bản, các quyết định của nhà nước đến với người dân, giúp

đỡ người dân nắm chắc được những quy định của nhà nước.

- Đồng thời niêm yết đầy đủ các quyết định, văn bản, trình tự thủ tục liên

78

quan đến lĩnh vực nhà đất tại bảng tin của phường để người dân có thể tự tìm

hiểu, nghiên cứu, biết được các chính sách pháp luật về đất đai của nhà nước mà

thực hiện.

Giải pháp nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ:

Do các văn bản, chính sách pháp luật của nhà nước về lĩnh vực đất đai

thường xuyên thay đổi trong khi đội ngũ cán bộ địa chính cấp cơ sở còn thiếu

kinh nghiệm và trình độ chuyên môn nên trong công tác quản lý nhà nước về đất

đai còn gặp nhiều lúng túng, khó khăn chưa giải quyết kịp thời. Do vậy để đáp

ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những biện pháp, chính

sách nhằm đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ địa chính với trình độ chuyên môn

sâu nhằm đáp ứng được yêu cầu đặt ra:

- Trong bất cứ ngành nào, lĩnh vực nào cũng đòi hỏi cán bộ quản lý và cán

bộ chuyên môn phải có đủ năng lực, tư cách phẩm chất đạo đức và có sức khỏe

do đó cần tiếp tục hoàn thiện đội ngũ cán bộ quản lý, đặc biệt là cán bộ địa chính

các phường phải có kinh nghiệm và chuyên môn nghiệp vụ rõ ràng, có tinh thần

trách nhiệm để có thể giải quyết các trường hợp bất chắc xảy ra.

- Luôn phải học hỏi, tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ,

đồng thời phải có quy chế làm việc và chế độ tiền lương phù hợp. Cần có chính

sách để tạo sự ổn định đối với đội ngũ cán bộ địa chính phường nhằm tạo cho

cán bộ cấp cơ sở có bề dày kinh nghiệm, nắm chắc chính sách đất đai, am hiểu

thực tế địa phương. Bên cạnh đó không nên bố trí cán bộ địa chính phường kiêm

nhiệm nhiều công việc khác để cán bộ địa chính có đủ thời gian phục vụ cho

công tác chuyên môn.

- Cần tập trung đủ lực lượng cán bộ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ có

tinh thần trách nhiệm cao tham gia vào công tác kê khai đăng ký, xét cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất chính quyền các cấp đặc biệt là cấp phường, xã...

- Cần có sự chỉ đạo sát sao của các cấp chính quyền trong quá trình thực

hiện, đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ với các ngành, các cấp có liên quan.

79

- Thường xuyên tổ chức các chính sách mới của nhà nước cho cán bộ để

nâng cao trình độ, góp phần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở làm cơ sở pháp lý để tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai

và nhà ở.

- Việc đào tạo cán bộ cần được tiến hành ở nhiều cấp độ nhằm đáp ứng

các yêu cầu của công tác quản lý. Đào tạo cho cán bộ chuyên môn thì không khó

bằng đào tạo cho họ có phẩm chất chính trị, đạo đức làm hành trang khi bước

vào công tác.

80

KẾT LUẬN

Trên cơ sở nghiên cứu một số khái niệm về quản lý đất đô thị, nội dung

quản lý nhà nước về đất đô thị và mục đích, yêu cầu của việc quản lý đất đô thị

Luận văn đã đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý sử dụng đất đô thị. Qua đó

Luận văn cũng đi sâu nghiên cứu về thực trạng quản lý sử dụng đất đai đơn vị ở

hỗn hợp tại phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, thực

trạng cho thấy vẫn còn một số vấn đề bất hợp lý và tồn tại trong công tác quản lý

sử dụng đất đai trên địa bàn phường như sử dụng đất chưa hợp lý về chỉ tiêu đất,

đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn chỉnh, biến động sử

dụng đất chưa tuân theo quy hoạch sử dụng đất, thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm

đất đai chưa đáp ứng yêu cầu. Chính những vấn đề trên đã gây không ít khó khăn

trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường. Tuy nhiên với

việc đề xuất những giải pháp cụ thể sẽ giải quyết được các tồn tại trên và tạo

điều kiện cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường được chặt chẽ và hiệu

quả hơn.

Phường Khương Trung là một phường có vị trí địa lý thuận lợi, là đầu mối

giao thông quan trọng của quận Thanh Xuân. Trong những năm qua dưới tác

động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa và kinh tế thị trường đòi hỏi công tác

quản lý và sử dụng đất đai làm sao cho có hiệu quả là vấn đề cốt lõi trong mỗi

quá trình phát triển. Dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của Quận uỷ - Hội đồng nhân dân

- Ủy ban nhân dân quận, thực hiện Nghị quyết của Đảng uỷ - Hội đồng nhân dân

phường, được sự phối hợp chặt chẽ của Mặt trận tổ quốc, các đoàn thể trong toàn

phường do vậy công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường đã có sự

chuyển biến tích cực và rõ nét. Tổ chức bộ máy, từng bước được kiện toàn phát

huy hiệu quả, hiệu lực công tác quản lý nhà nước và chất lượng công tác ngày

càng được nâng cao đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ.

Tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn phường tiếp tục được ổn định và

81

phát triển, thu thuế phi nông nghiệp hàng năm đều đạt và vượt chỉ tiêu quận

giao, công tác quản lý đất đai, trật tự đô thị được tăng cường đã xử lý kịp thời và

ngăn chặn có hiệu quả các vi phạm.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là bước ngoặt quan

trọng trong việc củng cố, nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về đất đai và

nhà ở, sau một thời gian dài buông lỏng. Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất ở

có vai trò không thể thiếu cho việc xác định cơ sở pháp lý để nhà nước thực hiện

công việc quản lý của mình đồng thời là căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho mỗi tổ

chức, cá nhân, hộ gia đình trước pháp luật.

Xuất phát từ vai trò quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở việc tìm ra những giải pháp cho vấn đề này đã trở thành một nhu

cầu tất yếu không chỉ đối với phường Khương Trung nói riêng mà còn đối với

cả nước.

Qua kết quả đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

phường Khương Trung cho thấy Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới Luật đã

tạo cơ sở pháp lý cần thiết cho quan hệ đất đai vận động có hiệu quả trong cơ chế

mới, cơ chế nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiện

cho việc quản lý nhà nước về đất đai hiệu lực, hiệu quả hơn.

82

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Xây dựng (2008), QCXDVN 01/2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt

Nam về quy hoạch xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội.

2. Chính phủ (1994), Nghị định số 88/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của

Chính phủ về Quản lý và sử dụng đất đô thị.

3. Chính phủ (2007), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của

Chính phủ về Thi hành luật đất đai.

4. Chính phủ (2007), Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính

phủ về việc Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

5. Chính phủ (2007), Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính

phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu

hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

6. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của

Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.

7. Phạm Trọng Mạnh (2002), Quản lý đô thị, NXB Xây dựng, Hà Nội.

8. Lê Đình Thắng, Đỗ Đức Đôi (2000), Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai,

NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.

9. Lê Đình Thắng (chủ biên), Giáo trình quản lý nhà Nước về đất đai và nhà

ở, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

10. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất Đai

năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất Đai

năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

12. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật Quy

hoạch đô thị, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

83

13. UBND Thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày

24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất trên địa bàn thành phố.

14. UBND Thành phố Hà Nội (1999), Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày

28/12/1999 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi

tiết quận Thanh Xuân - Hà Nội - Tỷ lệ 1/2.000.

15. UBND phường Khương Trung (2010, 2011, 2012, 2013), Báo cáo tình

hình quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn phường.

16. UBND phường Khương Trung (2010, 2011, 2012, 2013), Báo cáo thống

kê, kiểm kê đất đai.

17. UBND phường Khương Trung (2012, 2013), Báo cáo tình hình phát triển

kinh tế xã hội phường Khương Trung.

18. UBND phường Khương Trung (2012), Báo cáo rà soát các dự án đã có

quyết định thu hồi nhưng chưa thực hiện trên địa bàn phường Khương

Trung.

19. Website của Bộ Xây dựng: www.moc.gov.vn, truy cập ngày 12/10/2013

vào hồi 19h30p

20. Website của Bộ Tài nguyên và Môi trường: www.monre.gov.vn, truy cập

ngày 21/10/2013 vào hồi 20h30p

21. Website của Chính phủ Việt Nam: http://Chinhphu.vn, truy cập ngày

25/10/2013 vào hồi 20h15p

84