Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. LÊ THỊ BÍCH THỌ

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn

thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá trình làm việc nghiêm tục và có hệ

thống của chính tôi, theo sự hướng dẫn về mặt khoa học của PGS.TS. Lê Thị Bích

Thọ. Việc sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích

dẫn tài liệu tham khảo; các bản án, thông tin được dẫn chứng trong luận văn là trung

thực, chính xác và đúng sự thật.

Về nội dung luận văn, tôi cam đoan rằng luận văn này chưa từng được công

bố hoặc sử dụng để thực hiện nghiên cứu cho bằng cấp ở những nơi khác.

Các nghiên cứu của tác giả khác được sử dụng trong luận văn này được trích

dẫn theo đúng quy định.

Đồng thời, luận văn này chưa bao giờ được đệ trình ở bất cứ nơi nào khác để

nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 02 năm 2020

Tác giả

Nguyễn Hồ Phương Nhân

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

Danh mục các chữ viết tắt

Mục lục

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài……………………………………………………. 1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ……………………………………………….. 2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu………………………………………… 3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………………………… 4

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu………………………………… 4

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ………………………………………………. 4

7. Kết cấu của luận văn ………………………………………………………. 5

NỘI DUNG

Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô 6 hiệu ……………………………………………………………………………

1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu………………….. 6

1.1.1. Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ ……………………………………….. 6

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…………………………… 8

1.2. Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật 12 dân sự …………………………………………………………………………

1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về năng 12 lực chủ thể …………………………………………………………………….

1.2.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về sự tự 22 nguyện của chủ thể ……………………………………………………………

1.2.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái 23 với với đạo đức xã hội…………………………………………………………

1.2.4. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn…………………….. ……... 26

1.2.5. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức………. 27

1.2.6. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất

28 đai………………………………………………………………………………

1.3. Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…..…………………... 31

Tiểu kết chương 1 ……………………………………………………………. 33

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức 34 tại TP.HCM….………………………………………………………………..

2.1. Giới thiệu về TP.HCM và sơ lược thực trạng pháp luật về Hợp đồng 34 CNQSDĐ vô hiệu tại TP.HCM ………………………………………….…..

2.1.1. Giới thiệu khái quát về TP.HCM………..…………………………….. 34

2.1.2. Sơ lược chung về tranh chấp liên quan đến QSDĐ tại TP.HCM…..…. 35

2.2. Thưc trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại 37 TP.HCM ………………………………………………………………………

2.3. Một số bất cập trong thực tiễn giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về 44 hình thức tại Tòa án các cấp trên địa bàn TP.HCM …..………………………

2.3.1. Hợp đồng CNQSDĐ viết tay..…………………………………………. 44

2.3.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hơp đồng CNQSDĐ vô hiệu về 46 hình thức…………………… …………………………………………………

2.3.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức 47 hiện nay …………………… …………………………………………………

Tiểu kết chương 2 ……………………………………………………………. 50

Chương 3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định về hình thức của 51 Hợp đồng CNQSDĐ………………………………………………………….

3.1. Kinh nghiệm của một số nước trong quy định về hình thức của Hợp đồng 51 CNQSDĐ..……………………………………………………………………..

3.1.1. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng 51 CNQSDĐ tại Trung Quốc … …………………………………………………

3.1.2. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng 53 CNQSDĐ của luật pháp Mỹ …………………………………………………

3.1.3. Vấn đề công chứng. chứng thực của Hợp đồng mau bán bất động sản 54 tại Pháp ………………………………………………………………………...

3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về 56 hình thức ………………………………………………………………………

3.2.1. Quán triệt, đường lối chính sách của Đảng về quản lý đất đai….……… 56

3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức ...… 57

3.3. Một số kiến nghị khác …………………………………………………… 59

Tiểu kết chương 3 ……………………………………………………………. 65

Kết luận ……………………………………………………………………… 66

Danh mục tài liệu tham khảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ Luật dân sự

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự

LĐĐ : Luật đất đai

TAND : Tòa án nhân dân

VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân

UBND : Ủy ban nhân dân

CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ quốc

gia nào. Đó là là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với từng ngành

nghề trong nền kinh tế quốc dân. Việc xác lập quyền sở hữu về đất đai được các nhà

nước trên thế giới thực hiện và luật hóa trong các định chế pháp luật của quốc gia

mình. Bên cạnh quyền sở hữu đất đai được xác lập và thừa nhận, nhà nước còn xác lập

và thừa nhận quyền sử dụng đất đai.

Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất được

quy định rõ trong Hiến pháp 1992 và thuộc sở hữu toàn dân. Quyền sử dụng đất đai

được nhà nước xác lập và bảo hộ hợp pháp, được Nhà nước cho phép chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy

định của LĐĐ 2013. Các hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể này

sang chủ thể khác ở Việt Nam theo quy định của LĐĐ 2013, hiện nay diễn ra rất phổ

biến, trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo quy định của

LĐĐ 2013 và BLDS 2015. Trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực

hiện theo chế định hợp đồng dạng văn bản.

Tại Việt Nam, hiện nay từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô

hiệu diễn ra rất nhiều trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Hệ lụy

của Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vô hiệu về hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến

quyền, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng và triệt tiêu quyền được nhà nước bảo vệ

hợp pháp về QSDĐ của các bên đương sự trong hợp đồng nếu các Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu về hình thức không được giải quyết hoặc giải quyết không hiệu quả.

Thực tiễn tiếp nhận và giải quyền các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong

thời gian qua tại các cơ quan chức năng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Nguyên nhân đưa tới

hạn chế là từ cách hiểu giá trị pháp lý của các Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định của

BLDS 2015 và theo LĐĐ 2013. Chính vì lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ

thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của

1

BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đối với vấn đề vô hiệu về hình thức của Hợp đồng

CNQSDĐ cũng như kiến nghị cho thực tiễn giải quyết các Hợp đồng CNQSDĐ để từ

đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đã được nghiên cứu

trong một số công trình khoa học của ngành luật nói chung. Các công trình đó nghiên

cứu về:

- Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên

quan đến QSDĐ, Nhà xuất bản Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về

giao dịch QSDĐ, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch

QSDĐ; xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch

liên quan đến QSDĐ; chứng cứ trong quá trình TAND giải quyết tranh chấp giao dịch

liên quan đến QSDĐ.

- Tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về

QSDĐ vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và Truyền

thông. Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch liên quan đến QSDĐ vô hiệu,

qua đó phân tích và làm rõ những quy định pháp luật hiện hành và việc giải quyết hậu

quả pháp lý nhằm rút ra bài học thiết thực cho việc giải quyết các vướng mắc trong quá

trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ; thực tiễn giải

quyết tranh chấp về QSDĐ vô hiệu và bình luận bản án với những đánh giá khoa học

về những sai sót trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch về

QSDĐ vô hiệu của TAND các cấp.

Có thể nói những công trình khoa học nêu trên là tài liệu vô cùng quý giá giúp

tác giả có thêm nhiều thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu của mình. Tuy nhiên các

công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu nghiên cứu về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung

chưa đi sâu, nghiên cứu một cách toàn diện hệ thống, thực tiễn “Hợp đồng CNQSDĐ

đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí

Minh”. Luận văn này sẽ kế thừa và tiếp thu một cách có chọn lọc các công trình

nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả có liên quan để tập trung nghiên cứu sâu

2

các vấn đề liên quan đến đề tài luận văn trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên nhân

của hạn chế, vướng mắc trong sự kết hợp hài hòa giữa vấn đế lý luận và thực tiễn

thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra

các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu quy phạm của BLDS, BLTTDS hiện nay, các quy định

về trường hợp vô hiệu của pháp luật đất đai cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng

cùng với thực tiễn trong xác định và xử lý trong các vụ án của TAND, từ đó, đề xuất

kiến nghị, phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ CNQSDĐ.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng: làm

rõ khái niệm và bản chất pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng; nghiên cứu một cách xuyên suốt

vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định

của pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng.

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết

tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu về hình thức nói riêng tại TAND các cấp; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình

thức nói riêng tại TAND để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ sung

những điểm khuyết trong các quy định liên quan.

- Trên cơ sở những bất cập được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải

pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

3

nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng từ thực tiễn

giải quyết của TAND.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của BLDS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và thực tiễn thi

hành các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

4.2.1. Phạm vi về nội dung

Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng giải quyết các tranh chấp Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu về hình thức, thực trạng ảnh hưởng do Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

mang lại từ 2015 đến nay

4.2.2. Phạm vi về không gian

Tại thành phố Hồ Chí Minh

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Cơ sở lý luận

- Lấy nguyên tắc khách quan, toàn diện và lịch sử của chủ nghĩa duy vật biện

chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan

điểm của Đảng và pháp luật của Nhà nước về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung, pháp

luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng làm cơ sở lý

luận chung của đề tài.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm phân tích, tổng hợp,

thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp.

- Sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu bao gồm: Tài liệu cấp 1, tài liệu cấp

2 và các nguồn tài liệu khác.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

-Làm sáng tỏ lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng cũng như thực tiễn giải quyết của TAND.

4

- Xác định các hạn chế của pháp luật trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

về hình thức, trên cơ sở đó, rút ra kết luận, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về tình

trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương lai.

-Đề xuất các hướng giải quyết phù hợp với luật định và thực tiễn nhằm điều

chỉnh vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức với từng nhóm nguyên nhân để

từ đó hoàn thiện pháp luật sát với thực tế hơn.

7. Kết cấu của luận văn

Kết cẩu của luận văn gồm bốn phần: Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu

tham khảo và nội dung chính của luận văn.

Phần nội dung chính được chia thành 3 Chương. Kết cấu của từng chương cụ

thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức

Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện.

5

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

1.1. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

1.1.1. Khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ

Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. QSDĐ là công cụ pháp lý do Nhà

nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh. Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân

về đất đai. Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai,

môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một

thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Do đó, QSDĐ được xem xét

như một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế

chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ theo quy định tại Điều 167 của LĐĐ

2013. Như vậy, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu

toàn dân về đất đai.

Trong BLDS 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có

giá và quyền về tài sản”. Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được

nêu như sau” Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối

với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy,

theo BLDS 2015, QSDĐ chính là quyền về tài sản và quyền này, theo BLDS 2015 là

một dạng tài sản. Cũng theo Điều 430, Chương 16 BLDS 2015, “Hợp đồng mua bán

tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản

cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Trong BLDS 2015, không quy định rõ

và cụ thể Hợp đồng CNQSDĐ. Xét từ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng và

hợp đồng mua bán quyền tài sản, Hợp đồng CNQSDĐ tương đồng với Hợp đồng mua

bán tài sản, cụ thể hơn là Hợp đồng mua bán quyền tài sản.

Tại Khoản 1 Điều 450 của BLDS 2015,” Trường hợp mua bán quyền tài sản thì

bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên

mua phải trả tiền cho bên bán”. Tại Mục 7 Điều 500 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng

6

về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng

đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia

thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, Hợp đồng

CNQSDĐ cũng là một trong các loại hợp đồng về QSDĐ. Đồng thời, hợp đồng này

cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và

làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho

bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận.

Trong Hợp đồng CNQSDĐ, có hai bên tham gia vào chuyển giao QSDĐ. Một

bên chuyển giao QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển giao QSDĐ và bên nhận chuyển

giao nhận QSDĐ đồng thời phải trả cho bên chuyển giao QSDĐ khoản tiền theo như

thỏa thuận trong hợp đồng. Vì nghĩa vụ được xác lập do thỏa thuận của hai bên trong

hợp đồng nên việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ mang tính tự nguyện nhưng

có sự đảm bảo thực hiện của nhà nước thông qua các quy định từ Điều 277 đến Điều

294 của BLDS 2015 về nghĩa vụ trong hợp đồng.

Mặt khác, theo Điều 116 của BLDS 2015, “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc

hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ

dân sự.”. Xét theo quy định của điều trên, việc chuyển nhượng QSDĐ chính là hành vi

pháp lý đơn phương chuyển (làm thay đổi) quyền và nghĩa vụ về QSDĐ từ chủ thể này

sang chủ thể khác bằng giao kết hợp đồng. Do đó, về bản chất, CNQSDĐ chính là một

giao dịch dân sự.

Trong các giao dịch dân sự về đất đai, giao dịch CNQSDĐ là loại giao dịch

được thực hiện thường xuyên, phổ biến, thông dụng trên thị trường bất động sản Việt

Nam hiện nay. Do tính chất đặc biệt của giao dịch về QSDĐ, nên các chế định pháp

luật Việt Nam liên quan tới QSDĐ quy định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản

này đều phải thiết lập bằng văn bản theo thể thức là Hợp đồng. Do vậy, CNQSDĐ phải

được thực hiện bằng Hợp đồng CNQSDĐ.

Theo Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi

có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành

7

vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch

dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi

phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 2. Hình thức của giao dịch dân sự

là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Với

các tiêu chí trên, BLDS 2015 lấy đó làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu

và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, một giao dịch dân sự được coi là

vô hiệu khi giao dịch đó không đạt được một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1

Điều 117 của BLDS 2015.

Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự

không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao

dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc

đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết. Khi xác định là giao dịch dân

sự vô hiệu, mọi cam kết đã, đang thực hiện theo hợp đồng đều không được pháp luật

bảo vệ, bảo hộ. Hiện nay, ở phần lớn các nước trên thế giới, khi xác định giao dịch dân

sự vô hiệu, họ cũng dựa vào đặc điểm, tính chất của giao dịch như trong BLDS 2015

của chúng ta đồng thời cũng xem xét tới căn cứ về tình hình kinh tế - xã hội của đất

nước trong từng giai đoạn.

Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng

chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy

định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch CNQSDĐ không có

năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của

pháp luật; QSDĐ là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao

dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch

bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật

về hình thức như công chứng, chứng thực…

Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu khi bên chuyển

nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ theo điều kiện về

hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch CNQSDĐ.

1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

8

Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ

các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân

sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự

hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm

điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là

điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Cũng

theo quy định Điều 122 BLDS 2015, “Giao dịch dân sự không có một trong các điều

kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật

này có quy định khác”. Do đó, một giao dịch dân sự được xem là vô hiệu khi không có

một trong các quy định của Điều 117 BLDS 2015. Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều

129 của BLDS 2015 quy định chi tiết 08 trường hợp vô hiệu do:

- Vi phạm điều cấm, trái với đạo đức xã hội (Điều 123)

- Giả tạo (Điều 124)

- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác

lập, thực hiện. (Điều 125)

- Bị nhầm lẫn (Điều 126)

- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127)

- Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128)

- Không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129)

- Vô hiệu từng phần (130)

Hợp đồng CNQSDĐ là giao dịch dân sự nên Hợp đồng CNQSDĐ cũng sẽ vô

hiệu với những đặc điểm chung của giao dịch dân sự được quy định như trên. Bên

cạnh đó, Điều 502 của Bộ luật này cũng quy định rõ “1. Hợp đồng về quyền sử dụng

đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này,

pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện

hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Hợp đồng CNQSDĐ không

9

chỉ có dạng vô hiệu về hình thức quy định mà còn vô hiệu nếu không tuân thủ đúng

trình tự thủ tục của luật định.

Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có những đặc điểm cơ bản sau:

Đặc điểm thứ nhất cũng là đặc điểm chung nhất của Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu, đó là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

BLDS 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham

gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái

với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch

không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu, các bên

tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về

cả vật chất và tinh thần cũng như không đạt được mục đích đã xác định. Trong trường

hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ không thực hiện được

giao dịch nữa. Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì

phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho

nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng.

Đặc điểm thứ hai là Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình và mức

độ vô hiệu. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều

kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung

mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình,

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính

chất và mức độ khác nhau. Không những thế, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn đa

dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại cả

trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy,

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Đó là do

những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và sự

đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ CNQSDĐ.

Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu. Giao dịch CNQSDĐ với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân

tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp

10

luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ

được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh

Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ

thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người

sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch CNQSDĐ và thủ tục thực hiện

những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao

dịch CNQSDĐ không bị vô hiệu. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên

quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao

dịch CNQSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật

Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi

không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu.

Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu được quy

định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực

pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng

CNQSDĐ ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với CNQSDĐ.

Đặc điểm thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu khá phức tạp do tính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ. QSDĐ là một loại tài sản

đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân khi tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội.

Việc thay đổi tình trạng pháp lý của QSDĐ tác động mạnh đến quyền lợi của các bên

liên quan. Hiện nay, pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn tồn tại những hạn

chế, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch

CNQSDĐ vô hiệu không ổn định, dễ thay đổi nếu xét theo lịch sử vấn đề. Vì thế, vấn

đề phức tạp hiện nay khi giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là giải quyết những

vấn đề đang tồn tại do lịch sử để lại. Để áp dụng pháp luật đối với những trường hợp

này, các nhà tư pháp không chỉ khó khăn khi lựa chọn quy định pháp luật đồng thời

còn phải giải quyết vấn đề sao cho phù hợp với thực tiễn, để từ đó, tránh trường hợp

gây xáo trộn lớn trong xã hội.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu cho thấy có nhiều

trường hợp giải quyết kéo dài thời gian và đi qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng

11

luật và thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là những trường hợp giao

dịch diễn ra cách đây đã lâu, qua nhiều đời chủ. Kết quả giải quyết tranh chấp về Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên trong tranh chấp. Do

đó, các bên thường theo đuổi lợi ích của mình theo mọi cách nhằm tránh các thiệt hại

do tranh chấp đem lại. Đối với những trường hợp rơi vào thời điểm pháp luật đã có sự

thay đổi hoặc quy định của pháp luật không rõ ràng sẽ dẫn tới quá trình giải quyết càng

khó khăn hơn. Do đó, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu rất phức tạp, bởi vì, quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn

ra mà còn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của QSDĐ trong

giao dịch.

1.2. Các trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp

luật

Theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương

mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có

giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch dân sự có hiệu lực

khi: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có

năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được

xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và

nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức

xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, những giao dịch không đáp ứng được các quy định tại Điều 117

BLDS 2015 sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu.

1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

1.2.1.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

cá nhân

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch

dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói

riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch

12

dân sự có hiệu lực khi “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự

phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.

Điều 19 của BLDS 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là

khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân

sự”. Như vậy, con người sinh ra, ai cũng có năng lực pháp luật. Nhưng không phải

người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình. BLDS 2015 chia năng lực

hành vi dân sự thành nhiều loại khác nhau nhằm phân biệt khả năng tham gia giao dịch

dân sự, Cũng theo Khoản 1 Điều 20 BLDS 2015, người có năng lực hành vi dân sự là

người thành niên từ đủ 18 tuổi trở nên. Những người chưa thành niên (chưa đủ 18

tuổi), hạn chế về năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người

khó khăn khăn trong nhận thức làm chủ hành vi được quy định theo điều 21, 22, 23, 24

BLDS 2015 là những người không đảm bảo về năng lưc hành vi dân sự của bản thân

cá nhân. Điều 21, 22. 23. 24 của BLDS 2015 quy định rõ:

- “Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi” (Điều 21)

- “Người mất năng lực hành vi dân sự do bị tâm thần hoặc bệnh khác không thể

làm chủ được hành vi” (Điều 22)

- “Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ năng lực hành vi dân sự là

những người do thể trạng hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức và làm

chủ hành vi” (Điều 23)

- “Người hạn chế năng lực hành vi dân sự là những người nghiện ma túy hoặc

những người nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.”

(Điều 24)

Những người nói trên sẽ không thể chịu trách nhiệm về hành vi dân sự của

mình trong giao dịch dân sự. Do đó, trong giao dịch dân sự mà các chủ thể không có

đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch đó sẽ bị vô hiệu toàn phần. Tuy nhiên, việc

đánh giá năng lực hành vi dân sự của chủ thể bị mất, bị hạn chế hoặc gặp khó khăn sẽ

do Tòa án ra phán quyết dựa trên căn cứ của pháp y giám định tâm thần. Nếu không có

phán quyết của Tòa án về năng lực hành vi dân sự chủ thể, chủ thể đó trong giao dịch

13

dân sự sẽ vẫn được xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và giao dịch đó không bị

vô hiệu.

Ngoài ra, theo Điều 128 BLDS 2015 quy định “Người có năng lực hành vi dân

sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được

hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô

hiệu”. Với quy định này, chế tài của pháp luật dân sự Việt Nam hướng đến bảo vệ chủ

thể của giao dịch dân sự bị kiểm soát, chi phối hoặc bị phát bệnh đột ngột tại một thời

điểm nhất định mà thời điểm đó rơi vào đúng lúc xác lập giao dịch dân sự thì chủ thể

(cá nhân) lúc này cũng được xem là không đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm

xác lập giao dịch. Như vậy, năng lực của chủ thể cá nhân không chỉ xem xét dưới một

quá trình mà còn được xem xét theo thời điểm trong các giao dịch dân sự nói chung

trong đó có hợp đồng về QSDĐ. Do đó, vào thời điểm xác lập Hợp đồng CNQSDĐ,

chủ thể không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì giao dịch đó sẽ được

tuyên vô hiệu bằng một tuyên bố của Tòa án về hợp đồng vô hiệu.

1.2.1.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

tổ chức

BLDS 2015 phân chia các tổ chức thành 2 nhóm: Tổ chức có tư cách pháp nhân

và Tổ chức không có tư cách pháp nhân.

a) Đối với tổ chức được công nhận là pháp nhân:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015: “1. Một tổ chức được công

nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Được thành lập theo quy định

của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều

83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách

nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một

cách độc lập”

Như vậy, tổ chức được công nhận là pháp nhân hội tụ đủ bốn yếu tố bao gồm:

- Thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật BLDS và các luật pháp có liên

quan tới hoạt động động của tổ chức.

- Có cơ cấu tổ chức hợp pháp theo Điều 83 của BLDS

14

- Có tài sản độc lập và tách biệt với cá nhân và pháp nhân khác (tổ chức có tài

sản hợp pháp riêng biệt và tự chịu trách nhiệm bằng chính tài sản này)

- Nhân danh chính tổ chức để tham gia giao dịch dân sự và các giao dịch khác

được pháp luật quy định vào bảo hộ một cách độc lập và riêng rẽ.

BLDS 2015 phân chia pháp nhân làm hai loại: Pháp nhân thương mại và Pháp

nhân phi thương mại: theo quy định tại Điều 75 và Điều 76 BLDS 2015.

* Pháp nhân thương mại:

“Là pháp nhân có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận này được

chia cho các thành viên, bao gồm doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác” (Khoản 1

Điều 75 BLDS 2015).

* Pháp nhân phi thương mại:

“1. Pháp nhân phi thương mại là pháp nhân không có mục tiêu chính là tìm

kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng không được phân chia cho các thành viên;

2. Pháp nhân phi thương mại bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ

chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, doanh nghiệp xã

hội và các tổ chức phi thương mại khác” (Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 76 BLDS

2015).

Các pháp nhân nói trên được quy định chặt chẽ và rõ ràng về điều lệ, tài sản của

pháp nhân, người đại diện của pháp nhân, năng lực dân sự của pháp nhân trách nhiệm

dân sự của pháp nhân theo Điều 77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS

2015. Về đại diện của pháp nhân, pháp luật dân sự Việt Nam quy định rõ tai Điều 85

và Điều 137 BLDS 2015. Theo đó, đại diện của pháp nhân có hai loại là đại diện theo

pháp luật và đại diện theo ủy quyền

Đối với trường hợp người đại diện pháp nhân tham dự với vai trò là chủ thể

trong Hợp đồng CNQSDĐ. Khoản 3 Điều 139 BLDS 2015 nêu “Trường hợp người

đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối,

bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền,

nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc

15

phải biết về việc này mà không phản đối”. Do vậy, nếu trong Hợp đồng CNQSDĐ, đại

diện của pháp nhân, với vai trò là chủ thể của hợp đồng, đã biết việc xác lập đại diện

do bị nhầm lẫn, lừa dối, bị đe đoa, bị cưỡng ép mà vẫn thực hiện giao dịch CNQSDĐ

thì Hợp đồng CNQSDĐ ấy cũng bị xem là vô hiệu trừ trường hợp pháp nhân biết việc

xác lập giao dịch CNQSDĐ mà không phản đối việc này.

Trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu chủ thể hợp đồng là pháp nhân, mà pháp nhân

đó thực hiện những hành vi không được công nhận hoặc trái với các quy định tại Điều

77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS 2015 như giao dịch không phù hợp

với điều lệ hoạt động của pháp nhân, giao dịch QSDĐ không thuộc về pháp nhân đó

mà thuộc về cá nhân trong tổ chức thì hợp đồng đó vô hiệu.

b) Tổ chức không có tư cách pháp nhân:

Đó là những tổ chức không thỏa mãn các điều kiện để được công nhận là có tư

cách pháp nhân theo quy định của Điều 74 BLDS 2015. Ví dụ: Doanh nghiệp tư nhân

không có tài sản độc lập với chủ doanh nghiệp tư nhân theo Khoản 2 Điều 36 của Luật

Doanh nghiệp 2014; Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty theo Điều 188 của Luật Doanh

nghiệp 2014

Theo các chế định của LĐĐ 2013, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có trà tiền thuê đất hàng năm thì có quyền

CNQSDĐ. Tuy nhiên, đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất theo Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 sẽ không có có quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất..

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Điều 10 Luật Kinh doanh bất

động sản 2014 đặt ra yêu cầu bắt buộc về vốn pháp định của doanh nghiệp là không

được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Các cơ sở tôn giáo được thành lập theo quy định của pháp luật cũng không có

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định tại Khoản

2 Điều 181 LĐĐ 2013

Như vậy, các đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất nói chung là chủ thể

trong Hợp đồng CNQSDĐ đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đối

16

tượng tổ chức được quy định tại Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định thấp hơn 20 tỷ đồng tại Điều 10

Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ sở tôn giáo hợp pháp. Do đó, trong Hợp đồng

CNQSDĐ, đối tượng tổ chức thuộc Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng vi

phạm về vốn pháp định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các cơ sở

tôn giáo hợp pháp là chủ thể của hợp đồng thì hợp đồng đó vô hiệu.

c). Thành viên hộ gia đình có QSDĐ tham gia CNQSDĐ

Theo Khoản 1, Điều 101 của BLDS 2015, “Trường hợp hộ gia đình tham gia

quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực

hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện

giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác theo quy định tại; Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan

hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên

đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện; 2. Việc xác định chủ thể

của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo

quy định của Luật đất đai” Như vậy, trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp

đồng CNQSDĐ nói riêng, hộ gia đình là chủ thể của Hợp đồng thì các thành viên trong

hộ gia đình cũng là chủ thể đồng thời của Hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ như nhau

trong Hợp đồng.

Nếu một trong số các thành viên của hộ gia đình, không được toàn bộ các thành

viên hộ gia đình hoặc một trong số các thành viện khác của hộ gia đình cử làm đại diện

thông qua ủy quyền, đứng ra làm chủ thể của Hợp đồng CNQSDĐ thì Hợp đồng đó vô

hiệu theo từng phần vì thành viên đứng ra xác lập hợp đồng chỉ có thể xác lập được

giao dịch dân sự của bản thân, không có quyền xác lập giao dịch dân sự của các thành

viên còn lại trong hộ gia đình nếu không có ủy quyền. Việc ủy quyền có thời hạn xác

định. Việc xác lập thời gian ủy quyền được quy định tại Điều 563 của BLDS 2015

“Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có

thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm,

kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”. Nếu trường hợp người được ủy quyền đã hết thời

17

gian được ủy quyền mà vẫn tham gia vào Hợp đồng CNQSDĐ của hộ gia đình thì Hợp

đồng đó vô hiệu phần người được ủy quyền hết hạn thời gian ủy quyền theo quy định

của BLDS 2015.

Đối với trường hợp mảnh đất được nhượng quyền sử dụng là tài sản có được do

sự tạo lập và đóng góp chung của các thành viên trong gia đình theo quy định tại Điều

212 của BLDS 2015, thì việc định đoạt quyền sử dụng mảnh đất nói trên phải theo

phương thức thỏa thuận giữa toàn bộ các thành viên gia đình. Nếu các thành viên của

hộ gia đình không đạt được thỏa thuận chung mà Hợp đồng CNQSDĐ vẫn được thực

hiện thì Hợp đồng đó vô hiệu theo từng phần (vô hiệu phần sở hữu thuộc về người

không chấp nhận thỏa thuận).

Trong trường hợp toàn bộ thành viên của hộ gia đình có năng lực hành vi dân

sự đầy đủ thì toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình đều tham gia xác lập giao dịch

dân sự nói chung. Tuy nhiên, nếu một hoặc một vài thành viên trong hộ gia đình bị mất

năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, gặp khó khăn trong nhận

thức và làm chủ hành vi dân sự thì cần có người giám hộ cho cá nhân hoặc những

người nói trên trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp đồng CNQSDĐ nói

riêng theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 57, Điều 58 và Điều 59 của BLDS

2015. Trong trường hợp người giám hộ vi phạm các điều này thì giao dịch dân sự nói

chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu từng phần, cụ thể hơn là vô hiệu phần giao dịch

mà người giám hộ làm đại diện đứng ra giao dịch.

1.2.1.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

có yếu tố nước ngoài

Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 nêu rõ: “Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài

là quan hệ dân sự thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có ít nhất một trong

các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; b) Các bên tham gia đều là công

dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm

dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; c) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam,

pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài” Do đó, sẽ

18

có ba đối tượng chủ thể có yếu tố nước ngoài bao gồm: cá nhân là người Việt Nam có

quốc tịch nước ngoài, cá nhân là người nước ngoài, pháp nhân có yếu tố nước ngoài.

a) Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo giải thích thuật ngữ tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008,

sửa đổi năm 2014 quy định: “3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân

Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. 4. Người gốc

Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà

khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu

của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”.

Về năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, Khoản 1 Điều 673 BLDS 2015 quy định “Năng lực pháp luật

dân sự của cá nhân được xác định theo pháp luật của nước mà người đó có quốc tịch.”

Và quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 của Điều 674 của BLDS 2015: “1. Năng lực hành

vi dân sự của cá nhân được xác định theo pháp luật của nước mà người đó có quốc

tịch, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này….3. Việc xác định cá nhân bị mất

năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn

chế năng lực hành vi dân sự tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam”. Như vậy, năng

lực dân sự và năng lực pháp luật dân sự của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ

được xác định theo pháp luật của Việt Nam nếu họ vẫn được công nhận là công dân

Việt Nam hoặc người gốc Việt đang sinh sống ở nước ngoài.

Điều 664 BLDS 2015 về xác định pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có

yếu tố nước ngoài: “1. Pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài

được xác định theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành

viên hoặc luật Việt Nam. 2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam có quy định các bên có quyền lựa

chọn thì pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài được xác định

theo lựa chọn của các bên. 3. Trường hợp không xác định được pháp luật áp dụng

theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì pháp luật áp dụng là pháp luật của

19

nước có mối liên hệ gắn bó nhất với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài đó”. Theo

quy định này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia vào giao dịch dân

sự tại Việt Nam, theo sự điều chỉnh pháp luật dân sự Việt Nam. Họ được Nhà nước

giao quyền sử dụng đất cho mục đích thương mại và sinh sống. Họ cũng được thực

hiện giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế,

thế chấp và giải quyết tranh chấp về QSDĐ theo pháp luật Việt Nam đã quy định.

Năng lực hành vi dân sự của họ được quy định theo pháp luật dân sự Việt Nam. Do đó,

nếu họ vi phạm các quy định về năng lực hành vi dân sự trong Hợp đồng CNQSDĐ thì

Hợp đồng ấy vô hiệu.

b) Đối với cá nhân nước ngoài

Khoản 5 Điều 3 của Luật Quốc tịch 2008 sửa đổi năm 2014 giải thích “Người

nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch

thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam”. Và Khoản 1 Điều 4 của Luật Doanh nghiệp

2014, xác định “Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam”. Như vậy,

cá nhân nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt Nam, không có quốc tịch

thường trù hoặc tạm trú để sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Theo quy định của Khoản 2 Điều 673 BLDS 2015 quuy định “ Người nước

ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự như công dân Việt Nam, trừ trường

hợp pháp luật Việt Nam có quy định khác” và Khoản 2 và Khoản 3 Điều 674 BLDS

2015 “ 2. Trường hợp người nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại

Việt Nam, năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài đó được xác định theo pháp

luật Việt Nam. 3. Việc xác định cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn

trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại Việt

Nam theo pháp luật Việt Nam”.

Theo Điều 664 BLDS 2015 quy định “1. Pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân

sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam. 2. Trường hợp điều ước quốc tế mà

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam có quy định các

bên có quyền lựa chọn thì pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước

20

ngoài được xác định theo lựa chọn của các bên. 3. Trường hợp không xác định được

pháp luật áp dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì pháp luật áp

dụng là pháp luật của nước có mối liên hệ gắn bó nhất với quan hệ dân sự có yếu tố

nước ngoài đó”

Theo quy định nói trên, người nước ngoài được tham gia vào giao dịch dân sự

tại Việt Nam. Giao dịch của họ cũng theo sự điều chỉnh pháp luật dân sự Việt Nam.

Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho mục đích thương mại và sinh sống. Họ

cũng được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê,

biếu, tặng, thừa kế, thế chấp và giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo pháp

luật Việt Nam đã quy định. Năng lực hành vi dân sự của họ được quy định theo pháp

luật dân sự Việt Nam. Do đó, nếu họ vi phạm các quy định về năng lực hành vi dân sự

của chủ thể trong Hợp đồng CNQSDĐ thì hợp đồng đó vô hiệu.

c) Đối với pháp nhân có yếu tố nước ngoài

Điều 676 BLDS 2015 quy định “1. Quốc tịch của pháp nhân được xác định

theo pháp luật của nước nơi pháp nhân thành lập. 2. Năng lực pháp luật dân sự của

pháp nhân; tên gọi của pháp nhân; đại diện theo pháp luật của pháp nhân; việc tổ

chức, tổ chức lại, giải thể pháp nhân; quan hệ giữa pháp nhân với thành viên của

pháp nhân; trách nhiệm của pháp nhân và thành viên của pháp nhân đối với các nghĩa

vụ của pháp nhân được xác định theo pháp luật của nước mà pháp nhân có quốc tịch,

trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 3. Trường hợp pháp nhân nước ngoài

xác lập, thực hiện giao dịch dân sự tại Việt Nam thì năng lực pháp luật dân sự của

pháp nhân nước ngoài đó được xác định theo pháp luật Việt Nam”. Cho nên, pháp

nhân mang yếu tố nước ngoài chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự Việt Nam, được

phép tham gia vào giao dịch dân sự trong đó pháp nhân có yếu tố nước ngoài được nhà

nước giao quyền sử dụng đất, được tham gia vào giao dịch về quyền sử dụng đất như

việc chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền

sử dụng đất. Các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài

tại Việt Nam trong đó có giao dịch quyền sử dụng đất sẽ theo chế định pháp luật dân

sự Việt Nam để điều chỉnh. Do đó, trong Hợp đồng CNQSDĐ, có chủ thể là pháp nhân

21

nước ngoài, nếu họ vi phạm về quy định pháp nhân BLDS 2015 thì Hợp đồng đó vô

hiệu.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Khoản 7 Điều 5

LĐĐ 2013: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn

đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư

nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Tuy nhiên, hiện nay trong pháp luật về doanh nghiệp hiện hành không có sự tồn tại của

thuật ngữ “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” và “Doanh nghiệp liên

doanh”. Trước đây, những thuật ngữ này được sử dụng trong Luật Đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam 1996, sửa đổi bổ sung năm 2000:

- Khoản 7 Điều 2 xác định: “Doanh nghiệp liên doanh” là doanh nghiệp do hai

bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh

hoặc hiệp định ký giữa Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với

Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với

doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước

ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh.

- Khoản 8 Điều 2 xác định: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là

doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam”.

Như vậy, trong Hợp đồng CNQSDĐ, ngay cả khi QSDĐ được xác lập là hợp

pháp, có đủ điều kiện được phép chuyển nhượng nhưng chủ thể là doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài nói trên không đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể thì hợp

đồng chuyển nhượng vẫn vô hiệu.

1.2.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về sự tự nguyện của

chủ thể

Sự tự nguyện của chủ thể tham gia giao dịch là yếu tố cơ bản và không thể

không có theo quy định của BLDS 2015 đối với giao dịch dân sự nói chung. Đối với

Hợp đồng CNQSDĐ, sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia giao dịch cũng là nguyên

tắc cơ bản và bắt buộc. Khi tham gia Hợp đồng CNQSDĐ, các chủ thể cần thể hiện ý

chí đích thực của chính mình. Mọi thỏa thuận không phản ánh đúng với ý chí của các

22

bên tham gia trong hợp đồng đều có thể gây ra sự vô hiệu của hợp đồng. Ý chí đích

thực là khi tham gia hợp đồng, các chủ thể có quyền thể hiện suy nghĩ và mong muốn

của mình trong khuôn khổ pháp luật cho phép, tự do thể hiện mà không chịu sự ép

buộc của bất kỳ một yếu tố nào khác.

Điều 127 BLDS 2015 xác định “Đe dọa hoặc cưỡng ép là hành vi cố ý của một

bên hoặc người thứ ba nhằm làm cho bên kia buộc phải thực hiện nhằm tránh thiệt hại

về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha,

mẹ, vợ, chồng, con của mình”. Trong giao dịch dân sự, chủ thể bị đe dọa hoặc cưỡng

ép đến buộc phải tham gia giao kết dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng

là trái với quy định tại Điểm b Điều 117, Điều 118 và Điều 385 của BLDS 2015. Do

đó, khi một bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ

nói riêng do bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là

vô hiệu theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015.

1.2.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với

đạo đức xã hội

Mục đích và nội dung của một giao dịch dân sự phải tuân theo các chế định dân

sự hoặc các chế định khác của pháp luật đồng thời phải phù hợp với thuần phong mỹ

tục, chuẩn mực của xã hội. Các chế định pháp luật nói chung và của pháp luật dân sự

nói riêng được xây dựng trên cơ sở về quyền con người, điều chỉnh mối quan hệ giữa

người vói người nhằm đảm bảo quyền của mỗi cá nhân, đảm bảo quyền dân sự của cá

nhân vốn được đặc trưng bởi sự tự nguyện, tự do ý chí và bình đẳng của các bên trong

quan hệ. Do đó, pháp luật dân sự định ra điều kiện để giao dịch dân sự thỏa mãn quyền

dân sự của các bên trong giao dịch cũng như không được đi ngược với các chuẩn mực

xã hội, các chuẩn mực được xây dựng qua rất nhiều thế hệ của các tộc người. Do đó

những điều cấm của pháp luật được định ra dựa trên việc đảm bảo quyền dân sự của

các bên và không đi ngược các giá trị đạo đức của xã hội. Ví dụ như Ăn cắp là hành vi

không được pháp luật cho phép, xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người bị mất cắp,

bị ghép vào tội phạm của luật hình sự và hành vi ăn cắp không được chấp nhận theo

chuẩn mực xã hội.

23

Trên thực tế, trong giao dịch dân sự, đối với trường hợp vô hiệu trên, thường

xảy ra trường hợp lừa dối hoặc lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của người kia xác lập một

giao dịch có lợi cho mình một cách quá đáng, hoặc tạo lập giao dịch giả… BLDS 2015

đều có những quy định cụ thể về các trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của

pháp luật, trái với đạo đức xã hội.

1.2.3.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do giả tạo

Điều 124 BLDS 2015 quy định “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một

cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô

hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó

cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; 2. Trường

hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì

giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Như vậy, việc xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu một mục đích khác của

chủ thể tham gia giao dịch như các bên giao dịch không có ý định tạo lập hoặc trốn

tránh quyền/ nghĩa vụ pháp lý hoặc che giấu một hành vi/giao dịch bất hợp pháp khác

Một trong những yếu tố cơ bản xác định giao dịch giả tạo tồn tại là hành vi thông đồng

trước (nhất trí trước với nhau) trước khi xác lập giao dịch giả tạo này. Trong thực tế,

có rất nhiều giao dịch về vay mượn tiền và thế chấp tài sản được xác lập nhưng hai bên

(bên cho vay và bên vay) không giao kết hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sản mà lại

giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản. Cả hai bên (bên vay và bên cho

vay) đều chấp nhận hợp đồng này do nhu cầu cần vay tiền và cho vay tiền của cả hai

bên. Đó chính là dấu hiệu đặc trưng của giao dịch dân sự giả tạo. Nếu như không có sự

thông đồng này thì giao dịch dân sự đó vẫn bị tuyên vô hiệu nhưng không xem xét là

giao dịch giả tạo. Do đó, việc thông đồng trước là đặc trưng quan trọng của giao dịch

giả tạo. Như vây, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch dân sự mà ý chí thể hiện ra bên

ngoài của chủ thể khác biệt với ý chí nội tâm của chủ thể. Giao dịch giả tạo được xác

lập trên cơ sở hành vi gian dối của chủ thể và thực hiện hành vi gian dối để xác lập

giao dịch.

24

Áp dụng theo Điều 124 BLDS 2015 đối với giao dịch CNQSDĐ, khi các bên

xác lập Hợp đồng CNQSDĐ giả tạo để che giấu một giao dịch khác mà đã thông đồng

trước thì Hợp đồng CNQSDĐ nói trên bị vô hiệu nhưng giao dịch bị che giấu vẫn có

hiệu lực, trừ khi giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hiện hành. Đối với

trường hợp lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba, hợp

đồng đó vô hiệu theo quy định của BLDS 2015.

1.2.3.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm về người giám hộ

Nếu trong các giao dịch dân sự, chủ thể chưa có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ, mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, khó khăn trong nhận

thức và làm chủ hành vi thì giao dịch đó vô hiệu. Tuy nhiên nếu những người trên vẫn

mong muốn thực hiện giao dịch thì giao dịch sẽ phải tiến hành thông qua người giám

hộ/người đại diện (đại diện pháp luật hợp pháp) của chủ thể theo quy định tại Điều 125

BLDS 2015. Việc phải có người giám hộ trong trường hợp này nhằm đảm bảo đầy đủ

các quyền lợi của chủ thể. Dù các chủ thể gặp khó khăn, hạn chế hoặc mất năng lực

hành vi dân sự, quyền lợi của chủ thể vẫn được pháp luật bảo vệ. Người giám hộ của

chủ thể chính là người sẽ đại diện cho chủ thể xác lập các quyền lợi của chủ thể trong

giao dịch dân sự cũng như chịu trách nhiệm về các giao dịch dân sự được tiến hành mà

người giám hộ của chủ thể thực hiện. Theo Khoản 2 Điều 55 của BLDS 2015 người

giám hộ “đại diện cho người được giám hộ trong các giao dịch dân sự trừ trường hợp

pháp luật quy định người chưa đủ 15 tuổi có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch

dân sự”.

Tuy nhiên, nếu người giám hộ vượt quá hoặc làm sai với các quy định về quyền

và nghĩa vụ của người giám hộ cũng như thực hiện khác với ý kiến hoặc không được

sự đồng ý của người được giám hộ được quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 57, Điều

58 và Điều 59 của BLDS 2015 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Do vậy, trong Hợp

đồng CNQSDĐ, nếu người giám hộ của chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất vi phạm

những điều kiện về quyền, nghĩa vụ của người giám hộ và vi phạm về quản lý tài sản

của người được giám hộ theo các điều khoản đã nêu trên thì Hợp đồng CNQSDĐ đó là

vô hiệu toàn phần do vi phạm điều cấm của pháp luật.

25

1.2.3.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do bị lừa dối

Theo cách hiểu của các định chế pháp luật Việt Nam, lừa dối là một xảo thuật

dùng để lừa gạt người khác, Điều 127 BLDS 2015 quy định: “Lừa dối trong giao dịch

dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu

sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã

xác lập giao dịch đó”. Theo cách xác định của Điều 127 BLDS 2015, lừa dối là một

trong số những yếu tố quyết định đến sư vô hiệu của một giao giao dịch dân sự. Tính

chất quyết định làm cho giao dịch dân sự vô hiệu ở chỗ, nếu không dùng các mánh

khóe để đối phương hiểu sai về nội dung và mục đích của giao dịch từ đó đi tới xác

định giao dịch dân sự theo ý muốn của bên lừa dối thì bên kia sẽ không xác lập giao

dịch dân sự như mong muốn của bên lừa dối. Đó đó, lừa dối chính là có sự cố ý của

một bên nhằm đạt được mục đích để cho đối phương tham gia vào giao dịch nhằm đạt

được một lợi ích nào đó. Và lừa dối chính là đi ngược lại giá trị chuẩn mực đạo đức mà

xã hội Việt Nam hướng đến, là hành vi bị xem là phạm tội, là hành vi xấu cần bị lên

án, bãi bỏ trong tâm thức cộng đồng người Việt Nam. Trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu

có dấu hiệu lừa dối để đạt mục đích xác lập giao dịch thì hợp đồng đó vô hiệu theo quy

định của Điều 123 và Điều 127 của BLDS 2015.

1.2.4. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn

Điều 126 BLDS 2015 quy định: “Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm

lẫn về nội dung của giao dịch mà xác lập giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận

thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Khi giao dịch

dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn thì mỗi bên có lỗi trong việc xãy ra nhầm lẫn phải bồi

thường thiệt hại”. BLDS 2015 không đưa ra khái niệm nhầm lẫn nhưng khẳng định

nhầm lẫn về nội dung của giao dịch là yếu tố có thể đưa đến giao dịch vô hiệu.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, việc xác định yếu tố nhầm lẫn để hủy bỏ

một giao dịch dân sự nói chung và một giao dịch về QSDĐ nói riêng, trong đó có Hợp

đồng CNQSDĐ là một vấn đề phức tạp do không có khái niệm xác định nhầm lẫn

trong BLDS 2015. Để xác định một bên bị nhầm lẫn hay không cần dựa vào thông tin

đưa đến có sai hay không? Bên cạnh đó, còn có một số nhân tố khác có khả năng gây

26

nhầm lẫn như điều kiện, hoàn cảnh, trình độ hiểu biết thể hiện trong diễn đạt như soạn

thảo văn bản giao kết, sự khác biệt về ngôn ngữ… Thậm chí, đối với một số trường

hợp nhất định, nhầm lẫn còn xuất phát từ tâm lý chủ thể tại thời điểm tham gia giao

dịch mà trong đó có một hoặc hai bên bị nhầm lẫn ngay từ khi giao kết. Như vậy,

nhầm lẫn có thể xảy ra do lỗi của cà hai bên nhưng cũng có thể do lỗi của một bên.

Trong thực tế không phải bất cứ nhầm lẫn nào cũng dẫn đến hủy bỏ giao dịch.

Thông thường, một nhầm lẫn được coi là chính đáng trong giao dịch, để tử đó dẫn tới

tuyên bố giao dịch là vô hiệu, người ta phải dựa vào cả yếu tố khách quan và chủ quan.

Ví dụ như những câu hỏi được đặt ra là “Trong cùng hoàn cảnh, cùng đối mặt với sự

nhầm lẫn tương tự như bên bị nhầm lẫn, một người bình thường sẽ nhận thức và phản

ứng như thế nào?”. “Nếu sự nhầm lẫn đó được biết trước khi xác lập giao dịch thì họ

có tham gia giao dịch hay không?”. Đồng thời cũng cần phải xem xét các điều kiện

liên quan đến các bên tham gia giao dịch.

Nhầm lẫn dẫn đến hủy bỏ giao dịch thường được xác định theo các tiêu chí sau:

Thứ nhất, nếu xác định là sự nhầm lẫn một bên thì nhầm lẫn đó có phải do bên

kia gây ra do vô tình, bất cẩn, trình bày sai hoặc bên kia đã biết nhưng im lặng, cố ý để

mặc đối phương bị nhầm lẫn.

Thứ hai, nếu xác định hai bên cùng nhầm lẫn thì cần xem xét sự việc vào thời

điểm xác lập giao dịch.

Tuy nhiên trong BLDS hiện hành của nước ta, không có quy định về sự nhầm

lẫn do cả hai bên nên đã tạo ra nhiều bất cập khi xác định nhầm lẫn trong các tranh

chấp về giao dịch dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng. Do đó, chứng

minh do bị nhầm lẫn là không dễ dàng trong các tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ.

1.2.5. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có

hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các

bên thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định

về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định; quá thời hạn đó mà không

thực hiện thì hợp đồng vô hiệu.

27

Đối với một giao dịch dân sự nói chung, về hình thức của giao dịch dân sự,

Điều 119 BLDS 2015 xác định: “1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng

văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử

dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử

được coi là giao dịch bằng văn bản; 2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự

phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân

theo quy định đó”.

Hợp đồng CNQSDĐ là một giao dịch dân sự nên chịu sự điều chỉnh của BLDS

2015 đồng thời còn là đối tượng điều chỉnh của một số luật khác có liên quan như

LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 …

Về mặt hình thức, theo quy định thống nhất tại các Luật có liên quan, các hợp

đồng giao dịch liên quan đến QSDĐ phải được lập thành văn bản, phải công chứng,

chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch đó

mới phát sinh hiệu lực, nếu các bên tham gia giao dịch CNQSDĐ không tuân thủ các

quy định của pháp luật, nếu có phát sinh tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên vô hiệu về hình

thức và sẽ cho các bên một khoảng thời gian nhất định để hoàn thiện các thủ tục theo

quy định của pháp luật.

1.2.6. Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của

pháp luật đất đai

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt. Cá

định chế về đất đai của pháp luật Việt Nam quy định rất cụ thể và chặt chẽ. Hợp đồng

CNQSDĐ không những phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối

với một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải tuân thủ các định chế liên quan

đến đất đai khác.

Theo quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013, trong Hợp đồng CNQSDĐ, đối

tượng giao dịch là QSDĐ. Theo Điều 188 LĐĐ 2013, điều kiện để giao dịch quyền sử

dụng đất được xác định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,

28

trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại

khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất

không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các

điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có

đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp

quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”. Như vậy, Hợp đồng

về QSDĐ nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng sẽ vô hiệu nếu vi phạm các điều

kiện nói trên.

Ngoài những điều kiện chung quy định tại điều 118 của LĐĐ 2013, Hợp đồng

CNQSDĐ còn phải tuân thủ theo từng điều kiện cụ thể với từng loại đất, từng chủ thể

riêng biệt. Cụ thể là:

1.2.6.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm Điều 191 LĐĐ 2013

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử

dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ

trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không

trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,

phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ, nếu

29

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.”. Như vậy, Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu nếu vi phạm các quy định của điều trên.

1.2.6.2. Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

192 LĐĐ 2013

Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống

xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 2.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu

vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản

xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất

theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ”. Hợp

đồng CNQSDĐ trái với các quy định tại điều trên thì hợp đồng này vô hiệu

1.2.6.3. Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

193 Luật Đất đai 2013

Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực

hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện

sau đây: 1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ

chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

để thực hiện dự án; 2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng,

nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3. Đối với đất chuyên trồng

lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”. Như

vậy Khoản 3 của Điều 193 được tham chiếu theo Khoản 3 Điều 134. Khoản 3 Điều

134 quy định về nghĩa vụ nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất

30

chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định

của pháp luật. Hợp đồng CNQSDĐ không thỏa mãn các điều kiện quy định trên thì

Hợp đồng này vô hiệu.

1.2.6.4. Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

194 Luật Đất đai 2013

Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau

đây: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện,

loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu

tư xâydựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; b) Đối với các dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc

chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dựán khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã

được phê duyệt. 2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp

ứng các điều kiện sau đây: a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của

Luật này; b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng

theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”. Như vậy, việc CNQSDĐ không tuân

thủ theo các yêu cầu trên thì Hợp đồng CNQSDĐ tương ứng vô hiệu.

1.3. Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự

vô hiệu được nêu như sau: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi,

chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả

cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị

giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải

hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc

31

giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ

luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tham chiếu theo quy định trên, hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ thể

hiện ở mặt kinh tế, mặt chính trị và mặt xã hội.

Thứ nhất, về mặt kinh tế, khi Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, trước hết, nó ảnh

hưởng trực tiếp đến kinh tế các bên tranh chấp như phí tổn án phí, thiệt hại về tiền bạc

từ việc không CNQSDĐ, bồi thường vật chất do thiệt hại từ Hợp đồng vô hiệu. Tiếp

đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan Nhà nước. Các cơ quan Nhà nước

phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết (tuyên bố) hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu. Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân. Bên cạnh đó, Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu có thể làm ngưng trệ, gián đoạn các hoạt động sản xuất kinh doanh,

gây thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội.

Thứ hai, về mặt chính trị, các tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng CNQSDĐ có

thể gây ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, từ đó làm giảm hiệu

quả các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Việt Nam. Hiện nay,

nếu tranh chấp xảy ra không được giải quyết kịp thời, triệt để thì việc này có thể gây

mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta.

Thứ ba, về mặt xã hội, sự vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ còn là nguyên nhân

gây ra rạn nứt mối quan hệ tình cảm giữa cha – mẹ, vợ - chồng, anh – em và quan hệ

bạn bè, đối tác. Lợi ích kinh tế còn khiến lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội. Trong

nhiều trường hợp, Hợp đồng vô hiệu có thể dẫn đến những vi phạm hình sự của các

bên đồng thời kéo theo hàng loạt các tranh chấp phức tạp khác.

Như vậy, khi đánh giá tác động của tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đối

với các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chúng ta càng thấy được mức độ quan trọng

của hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ và thấy được tính cấp bách trong việc giải quyết có

hiệu quả vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nhằm ổn định xã hội, tạo đà phát triển

kinh tế của đất nước.

32

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Trong chương 1, những vấn đề lý luận để nhận diện Hợp đồng CNQSDĐ và

xem xét đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu được làm rõ qua khái niệm của

giao dịch dân sự, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định chung của

giao dịch dân sự và đặc điểm riêng đặc trưng của Hợp đồng. Các vấn đề lý luận được

xây dựng thành khung lý thuyết xuyên suốt cho nghiên cứu này.

Bên cạnh đó, việc phân loại các loại Hợp đồng CNQSDĐ nhằm làm rõ ràng

nhận thức về Hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự nói chung và theo đặc trưng của

Hợp đồng về QSDĐ nói riêng. Điều này giúp phân loại rõ đối tượng nghiên cứu cụ thể

trong nghiên cứu này, từ đó dễ dàng nhận diện, xác định và nghiên cứu sâu hơn về

thực trạng pháp luật của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiêu về hình thức.

Cuối cùng, việc đi vào hậu quả pháp lý do Hợp đồng về QSDĐ vô hiệu để thấy

rõ tầm quan trọng của các Hợp đồng về QSDĐ có hiệu lực trong pháp triển kinh tế xã

hội, thấy rõ sự cấp bách trong việc giải quyết các hậu quả pháp lý do Hợp đồng

CNQSDĐ gây ra để từ đó thấy được hướng giải quyết vấn đề cho Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu về hình thức trong thực tiễn pháp luật dân sự Việt Nam.

33

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CNQSDĐ VÔ HIỆU

VỀ HÌNH THỨC TẠI TP.HCM

2.1. Giới thiệu về TP.HCM và thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu tại TP.HCM

2.1.1. Giới thiệu khái quát về TP.HCM

TP.HCM là thành phố lớn nhất của Việt Nam nằm ở miền nam Việt Nam, là

thành phố trực thuộc trung ương, đồng thời là khu vực kinh tế năng động nhất Việt

Nam.

Năm 1698, Chúa Nguyễn cử Thống soái Nguyễn Hữu Cảnh vào kinh lược đất

Phương Nam, khai sinh ra thành phố Sài Gòn. Sau khi đất nước thống nhất vào ngày

30/4/1975, Sài Gòn được đổi tên thành “thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM)” vào ngày

02/7/1976. Với dân số hơn 7 triệu người, cho đến nay, thành phố Hồ Chí Minh, cùng

với Hà Nội, là một trong hai thành phố đông dân nhất trong cả nước, có mật độ dân số

dày đặc nhất trong cả nước và được xếp loại đô thị đặc biệt cùng với Hà Nội.

Về địa lý, TP.HCM có phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, phía Tây Bắc giáp

tỉnh Tây Ninh, phía Đông Bắc và phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa – Vũng

Tàu, phía Đông Nam giáp Biển Đông và tỉnh Tiền Giang, phía Nam và phía Tây giáp

tỉnh Long An. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, TP.HCM trở thành một đầu mối giao

thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ,

đường sắt, đường thủy và đường không. Nằm trong vùng nhiệt đới, TP.HCM không có

bốn mùa xuân, hạ, thu, đông với nền nhiệt cao đều, phân rõ hai mùa gồm mùa mưa và

mùa khô trong năm (mùa khô ít mưa). Nói chung, hai mùa này là biến thể của mùa hè:

mùa mưa và mùa khô rõ rệt.

Về kinh tế, TP.HCM chiếm 21,3% tổng sản phẩm (GDP) và 29,38% tổng thu

ngân sách của cả nước. Đối với các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí,

TP.HCM luôn có vai trò quan trọng trong các lĩnh vực chung của cả nước.

Về tổ chức hành chính, TP.HCM, hiện nay, là một trong 5 thành phố trực thuộc

Trung ương của Việt Nam. Thành phố được chia thành 19 quận và 5 huyện. Trong đó

34

có 322 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 259 phường, 58 xã và 5 thị trấn. Chính

quyền thành phố bao gồm hai cơ quan chính là Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân

dân, dưới là các Sở ban ngành trực thuộc.

2.1.2. Sơ lược chung về tranh chấp liên quan đến QSDĐ tại TP.HCM

Do sự phát triển năng động của kinh tế, TP.HCM cũng gia tăng các tranh chấp

pháp luật dân sự liên quan đến kinh tế. Tính đến năm 2020, số vụ việc dân sự đã được

thụ lý tại Tòa án Nhân dân TP.HCM là 6.680 vụ [21]. Giai đoạn 2015- 2019, Tòa án

Nhân dân TP.HCM đã xử lý 1.360 vụ việc tranh chấp dân sự trong đó số vụ việc liên

quan tới QSDĐ là 438 vụ, chiếm 31% trong tổng số tranh chấp dân sự. Không có vụ

việc tranh chấp về QSDĐ có yếu tố nước ngoài.

Bảng 1: Số liệu tranh chấp dân sự tại

Tòa án nhân dân TP.HCM giai đoạn 2015 – 2019

Tổng số vụ việc dân sự Tổng số vụ việc về QSDĐ Năm

34 2015 142

2016 72 231

2017 105 315

2018 105 320

2019 122 352

Tổng số 438 1360

(Nguồn: Tòa án nhân dân TP.HCM)

Năm 2015, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ có 34 vụ tại Tòa án

nhân dân TP.HCM. Năm 2019, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là 122 vụ,

tăng xấp xỉ 3,5 lần từ năm 2015 (34 vụ) đến năm 2019 (122 vụ). Nếu tính so với năm

2018, năm 2019 có số vụ tranh chấp liên quan đến QSDĐ tăng xấp xỉ gấp 1,16 lần,

một mức tăng vọt cao hơn hẳn so với những năm trước.

Các tranh chấp về QSDĐ nằm trong tranh chấp về sở hữu tài sản, tranh chấp về

Hợp đồng mua bán nhà và tranh chấp về CNQSDĐ và trong tranh chấp về thừa kế.

Bối cảnh của các tranh chấp về QSDĐ tại TP.HCM từ 2015 đến nay bao gồm

sự tăng giá chóng mặt của giá đất tại TP.HCM, nhu cầu về đất ở do sự gia tăng dân số

35

thành phố, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mạnh do sự năng động về kinh

tế của khu vực này dẫn đến nhu cầu đất đai của cá nhân và tổ chức cho phát triển.

Bức tranh chung cho thấy chúng ta thấy các tranh chấp về QSDĐ, mua bán nhà

trong đó có liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản trong đó có sở

hữu QSDĐ, tranh chấp về thừa kế có liên quan đến QSDĐ có xu hướng gia tăng, năm

sau cao hơn năm trước. Sự gia tăng về số lượng cũng kéo theo sự gia tăng phức tạp về

tính chất, mức độ tranh chấp. Nhiểu chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, tổ

chức, hộ gia đình, doanh nghiệp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…), trong đó

không ít chủ thể không cùng cư trú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác

nhau. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà, QSDĐ có tính chất gay gắt, kéo dài, khó

thương lượng, hòa giải giữa các đương sự, thời gian xét xử kéo dài hàng tháng. Phần

lớn các vụ việc có thời gian xét xử từ 6 tháng trở lên. Thậm chí có vụ tranh chấp có

thời gian kéo dài xét xử hàng năm.

Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp QSDĐ khiến cho việc giải quyết

tranh chấp về quyền sử dụng đất khó khăn như chậm được cấp giấy chứng nhận

QSDĐ, thiếu thông tin hoặc thông tin đứt đoạn trong hồ sơ quản lý đất của các cơ quan

có thẩm quyền,chậm cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ về đất

của cơ quan quản lý đất đai, cung cấp thiếu chứng cứ cho cơ quan xét xử, hồ sơ về

thửa đất không đảm bảo đủ tin cậy, giấy chứng nhận QSDĐ cấp đồng sở hữu vợ chồng

nhưng phản ánh không đúng thực trạng của việc chuyển nhượng QSDĐ trước đó…

đều là những nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp QSDĐ kéo dài. Ngoài ra, thực tế

cho thấy việc tăng giá giá đất nhanh chóng tại TP.HCM trong những năm gần đây

cũng là một trong những nguyên nhân gây ra những phức tạp trong xét xử tranh chấp

quyền sử dụng đất. Do sự năng động về kinh tế, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi

động. Nhiều mảnh đất đã trải qua nhiều đời chủ thông qua các giấy viết tay CNQSDĐ.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn trong việc tìm kiếm chứng cứ

để xét xử tranh chấp. Một nguyên nhân khác nữa khiến việc tranh chấp đất diễn ra lâu

đó là quá trình hòa giải tranh chấp. Quá trình này thường diễn ra trong một thời gian

dài. Và khi tranh chấp được đưa ra tòa án cũng là khi hòa giải không hiệu quả. Một

36

vấn đề cũng gây ra những nan giải cho việc xét xử các vụ tranh chấp về quyền sử dụng

đất, đó là thời hiệu khởi kiện về thừa kế. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế theo quy định

tại Điều 623 BLDS 2015 là 30 năm. Đây là một thời gian rất dài trong đó LĐĐ,

BLTTDS và các luật kinh doanh liên quan quyền sử dụng đất thường xuyên thay đổi.

Trên thực tế, tại TP.HCM do lịch sử để lại, đất đai cấp quyền sở hữu đất từ thời Việt

Nam cộng hòa. Đến nay, vẫn nhiều mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

và nhà ở. Điều đó dẫn đến tranh chấp do sự hiểu lầm về bản chất sở hữu đất đai, do sự

thay đổi chỗ ở, người ở trên đất, đã dẫn đến nhiều tranh chấp về QSDĐ phức tạp, thiếu

chứng cứ, thiếu sự khách quan. Từ đó, việc tranh chấp quyền thừa kế liên quan đến

việc tranh chấp QSDĐ sẽ rất phức tạp.

Tóm lại, các nguyên nhân nói trên cho thấy sự phức tạp và khó khăn trong các

tranh chấp QSDĐ tại TP.HCM.

Trong tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ, các Hợp đồng CNQSDĐ được tuyên

vô hiệu tại Tòa án TP.HCM. Các trường hợp này bao gồm:

- Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về đối tượng: Năng lực hành vi dân sự và năng

lực pháp luật dân sự của chủ thể, quyền sở hữu hợp pháp QSDĐ của chủ thể.

- Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức: Thiếu chứng thực, công chứng, chưa

hoàn thành nghĩa vụ đăng ký về sở hữu đất đai theo quy định của BLDS 2015 và LĐĐ

2013.

- Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu từng phần trong nội dung hợp đồng, không phát

sinh nghĩa vụ pháp lý đối với phần vô hiệu hoặc nghĩa vụ bồi hoàn các tổn thất hoặc

chi phí đã thực hiện nội dung hợp đồng tại phần bị tuyên vô hiệu.

Như vậy, có thể thấy, thực trạng về tranh chấp QSDĐ tại TP.HCM đang gia

tăng sự phức tạp từ 2015 trở lại đây. Sự phức tạp này đang tạo áp lực ngày một lớn nên

các cơ quan xét xử tại TP.HCM. Trong những năm sắp tới, các vụ tranh chấp về

QSDĐ sẽ tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh TP.HCM duy trì vị thế là khu vực kinh tế

phát triển năng động nhất Việt Nam.

2.2. Thực trạng về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại TP.HCM.

37

Trong 438 vụ việc tranh chấp dân sự liên quan tới QSDĐ giai đoạn 2015 –

2019, có 52 vụ về tranh chấp thừa kế tài sản có liên quan tới QSDĐ. Trong 386 vụ còn

lại, có tới 126 vu việc về hợp đồng CNQSDĐ, chiếm 30,6% trong tổng toàn bộ số vụ

việc tranh chấp liên quan tới QSDĐ.

Bảng 1: Số liệu tranh chấp dân sự tại

Tòa án nhân dân TP.HCM giai đoạn 2015 – 2019

Năm Tổng số vụ việc Tổng số vụ việc Tổng số vụ việc về

về QSDĐ về Hợp đồng QSDĐ vô hiệu về

CNQSDĐ hình thức

34 10 6 2015

2016 72 13 9

2017 105 21 12

2018 105 34 15

2019 122 48 23

Tổng số 438 126 65

(Nguồn: Tòa án nhân dân TP.HCM)

Có 65/126 vụ việc về Hợp đồng CNQSDĐ bị tuyên vô hiệu về hình thức trong

giai đoạn từ 2015-2019, chiếm 53,2%.

38

Riêng năm 2019, có 48 vụ việc về Hợp đồng CNQSDĐ thì có 23 vụ việc bị

tuyên Hợp đồng vô hiệu về hình thức. Các vụ việc này có thời gian xét xử dài hơn 6

tháng. Kể từ năm 2015 đến 2019, số các vụ Hợp đồng CNQSDĐ bị tuyên vô hiệu về

hình thức tăng từ 17,6% năm 2015 lên 47,9% trong tổng số các vụ việc về Hợp đồng

CNQSDĐ tại TP.HCM.

Vụ việc tranh chấp về QSDĐ liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức giữa ông Trần Văn H và bà Cao Thị Q tại Thủ Đức là một vụ việc điển hình

về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức được xét xử tại Tòa dân sự của Tòa án

Nhân dân TP.HCM như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 01/4/2016 và theo phía nguyên đơn gồm ông Trần

Văn H và bà Cao Thị Q trình bày: Ngày 09/02/2005, hai vợ chồng ông Trần Văn H có

nhận chuyển nhượng lại từ bà Lâm Thị C một thửa đất khoảng 6000m2 với số tiền là

30.000.000 đồng Việt Nam. Khi mua bán, hai bên có viết giấy tay sang nhượng, thửa

đất chuyển nhượng nằm trong diện tích 13.000m2 thuộc Giấy CNQSDĐ số 115 cấp

ngày 02/01/1997, đứng tên ông Quách Đại V. Trước đây, ông V là người bán đất cho

ông Quách Xuân H, sau đó ông H bán lại cho bà C. Khi đó, ông V đang thế chấp Giấy

CNQSDĐ tại Ngân hàng để vay vốn nên bà C không tách thửa cho vợ chông ông H

được, vì khi bán đất bà C thỏa thuận khi nào ông V lấy Giấy CNQSDĐ ra thì bà C sẽ

làm thủ tục, tách sổ sang tên cho vợ chồng ông H.

Phía bị đơn bà Lâm Thị C trình bày: Vào năm 1999 ông Quách Xuân H chuyển

nhượng thửa đất khoảng 8000m2 cho bà C với giá 04 cây vàng. Khi chuyển nhượng,

hai bên có làm giấy viết tay và hiện nay giấy này đã bị thất lạc. Sau đó, Bà C đã nhận

đất và canh tác. Tuy nhiên, khi đó Giấy CNQSDĐ đứng tên ông Quách Đại V đang thế

chấp tại Ngân hàng nên ông V chưa sang tên cho bà C. Đến năm 2005 bà C sang

nhượng lại thửa đất trên cho ông Trần Văn H và bà Cao Thị Q. Khi mua bán, hai bên

có làm giấy viết tay và cùng thỏa thuận khi nào ông V lấy được Giấy CNQSDĐ ra thì

bà C sẽ làm thủ tục tách số cho ông H và bà Q. Nhưng đến nay, tuy ông V đã lấy sổ ra

nhưng ông không đưa cho bà C nên bà chưa thể tách sổ sang tên cho ông H và bà Q

được.

39

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ việc là ông Quách Xuân H trình

bày: Vào năm 1997, ông nhận chuyển nhượng lại thửa đất từ ông Quách Đại V với số

tiền là 03 cây vàng. Ông V là em ruột của ông H. Khi nhận chuyển nhượng, trên thửa

đất có một số cây ăn trái đang cho thu hoạch. Năm 1999 ông chuyển nhượng lại cho bà

C. Khi chuyển nhượng, do Giấy CNQSDĐ của ông V đang thế chấp tại Ngân hàng nên

ông chưa sang tên được cho bà C. Hai bên có làm giấy tay nhưng đã bị thất lạc. Đến

năm 2005 bà C sang nhượng lại cho vợ chồng ông H, bà Q. Tại phiên tòa, ông Quách

Xuân H nhất trí với đơn khởi kiện của ông H và bà Q.

Ông Quách Đại V và bà Nguyễn Thị H có đơn phản tố trình bày như sau: Vợ

chồng ông V và bà H có một thửa đất đã được cấp Giấy CNQSDĐ có diện tích

13.000m2. Vào năm 1997, vợ chồng ông đi làm ăn xa không thể canh tác nên có cho

ông Quách Xuân H mượn khoảng 6000m2 để cách tác. Việc mượn này không có đề

cập đến thỏa thuận thời hạn trả đất. Sau đó, ông Quách Xuân H sang nhượng cho bà C.

Tiếp sau đó, bà C sang nhượng lại cho ông H bà Q thì ông không có biết. Đến năm

2015 ông Quách Đại V bà H lấy Giấy CNQSDĐ từ Ngân hàng ra và ký hợp đồng

chuyển nhượng diện tích đất trên cho bà Bùi Thị H..Tới lúc này, ông V và bà H mới

biết ông H và bà Q đang canh tác trên đất. Do ông H bà Q đang sử dụng phần đất

5000m2 của ông. Vì thế, hiện nay, ông yêu cầu ông H bà Q trả lại phần đất trên cho

ông, không công nhận giao dịch CNQSDĐ giữa bà C với ông H và bà Q. Về hậu quả

pháp lý, ông V và bà H đồng ý xử lý theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông H và bà Q, bị đơn bà C, người có

quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Quách Xuân H đều thống nhất nội dung như sau:

Vào năm 2005, vợ chồng ông H và bà Q có nhận chuyển nhượng của bà Lâm Thị C

diện tích đất tranh chấp có diện tích đo thực tế là 6000m2, với số tiền 30.000.000 đồng

Việt Nam. Thửa đất chuyển nhượng nằm trong tổng diện tích 13.000m2 thuộc Giấy

CNQSDĐ số 115 do UBND huyện Thủ Đức TP.HCM cấp ngày 02/01/1997 đứng tên

ông Quách Đại V. Nguồn gốc đất này do ông Quách Xuân H nhận chuyển nhượng của

ông V vào khoảng năm 1997. Năm 1999 ông Quách Xuân H sang nhượng thửa đất này

cho bà C. Vì ông Quách Đại V đã thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn nên bà C không

40

thể tách sổ sang tên cho vợ chồng ông H và bà Q được. Do đó, bà C thỏa thuận rằng

khi nào ông Quách Đại V lấy Giấy CNQSDĐ ra thì bà C sẽ tách sổ sang tên cho vợ

chồng ông H. Tuy nhiên, theo lời trình bày của vợ chồng ông Quách Đại V, vợ chồng

ông V đi làm ăn xa nên năm 1997, ông V có cho anh trai mình là Quách Xuân H mượn

diện tích đất nêu trên để canh tác. Khi cho mượn đất hai bên không làm giấy tờ gì và

cũng không thiết lập thỏa thuận trả. Sau khi mượn đất, ông Quách Xuân H tự ý chuyển

nhượng thửa đất trên cho bà C. Tiếp sau đó, bà C sang nhượng lại cho vợ chồng ông H

và bà Q. Ông V không biết sự việc này. Như vậy, về nguồn gốc diện tích đất tranh

chấp, mảnh đất có diện tích thực tế là 6000m2 nằm trong tổng số diện tích được đo

chính quy vào năm 2006 với tổng diện tích là 13.000m2. Ông Quách Đại V và ông

Quách Xuân H thỏa thuận mua bán không lập biên bản với giá 03 cây vàng vào năm

1997. Ông Quách Xuân H nhận đất và quản lý, sử dụng cho đến khi chuyển nhượng

lại cho bà C, vào năm 1999, với giá 04 cây vàng. Vợ chồng ông Quách Đại V nói rằng

rằng chỉ cho ông Quách Xuân H mượn đất chứ không phải chuyển nhượng vì hai vợ

chồng ông Quách Đại V đi làm ăn xa không canh tác được. Việc ông Quách Xuân H

chuyển nhượng cho bà C, sau đó bà C chuyển nhượng lại cho vợ chông ông H và bà Q

không biết là không đúng. Theo kết quả xác minh tại địa phương, từ năm 2010 cho đến

nay, thì vợ chồng ông Quách Đại V không đăng ký tạm vắng hay chuyển khẩu đi khỏi

địa phương. Ngoài ra, vợ chồng ông V cũng không cung cấp được bất cứ chứng cứ nào

về việc đi làm ăn xa từ năm 1997 cho đến năm 2015. Hơn nữa, cùng thời gian, bà C

canh tác, tiếp sau này, vợ chông ông H và bà Q cũng canh tác trên phần đất giáp ranh

với đất của ông V. Đến năm 2015, ông V thanh lý các cây trên đất. Như vậy, phần diện

tích còn lại trong thửa đất vẫn do vợ chồng ông Quách Đại V quản lý, sử dụng nên ông

V cho rằng không biết việc ông Quách Xuân H chuyển nhượng đất cho bà C và bà C

chuyển nhượng lại đất cho vợ chồng ông H bà Q là không hợp lý. Do đó, có đủ cơ sở

xác định, vào năm 1997, vợ chồng ông Quách Đại V có chuyển nhượng cho ông

Quách Xuân H diện tích 6000m2. Đến năm 1999, ông Quách Xuân H chuyển nhượng

lại cho bà C. Năm 2005, bà C chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông H, bà Q. Tuy

nhiên, về hình thức hợp đồng, mặc dù tại thời điểm việc CNQSDĐ giữa ông Quách

41

Đại V với ông Xuân H, ông Quách Xuân H với bà C, giữa bà C với vợ chồng ông H và

bà Q đều không lập thành văn bản hoặc lập văn bản nhưng không có công chứng,

chứng thực theo quy định là vi phạm quy định tại các Điều 400, Điều 691 BLDS năm

1995; Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Về nội dung, mặc dù thời điểm ông Quách

Xuân H, bà C, ông H, bà Q nhận chuyển nhượng thì GCNQSDĐ đứng tên ông V và

đang thế chấp tại Ngân hàng là vi phạm về nội dung. Đến năm 2015 thì ông V mới lấy

lấy Giấy CNQSDĐ từ Ngân hàng về. Nhưng, sau khi nhận chuyển nhượng đất ông

Quách Xuân H đã quản lý, sử dụng từ năm 1997. Sau đó, chuyển nhượng lại cho bà C

năm 1999. Năm 2005 bà C chuyển nhượng lại cho ông H và bà Q. Phía ông Quách

Xuân H, bà C, ông H bà Q đều quản lý, sử dụng ổn định, trồng cây lâu năm mà không

có ai tranh chấp. Ông Quách Đại V có mặt tại địa phương và biết việc này nhưng

không có ý kiến phản đối. Do đó, căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004

ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao ngày 10/8/2004, Tòa án nhân

dân quận Thủ Đức đã công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Đại H với bà C;

bà C với ông H bà Q.

Tuy nhiên, trên thực tế, có thể thấy, khi CNQSDĐ, ông Quách Xuân H không

có bất cứ các giấy tờ hay chứng cứ gì để chứng minh việc mình đã sang nhượng phần

đất trên của ông Quách Đại V. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Quách Xuân H

và vợ chồng ông Quách Đại V là vi phạm trình tự, thủ tục về CNQSDĐ được quy định

tại điểm a.6, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02 và Điều 75 LĐĐ 1993, Điều 106

LĐĐ 2003, Điều 10, Điều 11 Nghị định số 17 ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định

việc công nhận QSDĐ, Điều 691, 692 BLDS năm 1995. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ

giữa ông Quách Xuân H và vợ chồng ông Quách Đại V, Hợp đồng CNQSDĐ giữa ông

Quách Xuân H và bà C, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà C với vợ chồng ông H bà Q là vô

hiệu.

Một vụ án khác về Hợp đồng CNQSDĐ bị tuyên vô hiệu tại Tòa án Nhân dân

huyện Cần Giờ, TP.HCM.

Theo đơn kiện ngày 23/12/2017 và theo trình bày của các nguyên đơn: Tháng

01/2012, ông Trần Văn T chuyển nhượng 199.938 m2 đất trồng rừng sản xuất của thửa

42

đất số 3 tờ bản đồ số 02 tại xã An Thới Đông, huyện Cần Giờ cho ông Phạm H,

Nguyễn Thanh T, Trần Thị N, Võ Thanh B. với số tiền 740.000.000 đồng Việt Nam.

Hai bên làm giấy viết tay và cùng nhau hẹn khi nào nhận đủ tiền sẽ tiến hành ký hợp

đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên vào tháng 12/2012

UBND huyện Cần Giờ đã điều chỉnh địa giới đất rừng sản xuất của hộ ông T. chỉ còn

114,765m2 do ông T. đã trả lại đất cho các hộ dân khác. Các bên nguyên đơn yêu cầu

ông T. điều chỉnh lại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do diện tích đất bị giảm thì

ông T. không chấp thuận. Ông T. cho rằng giữa ông và các bên nguyên đơn không hề

có chuyển nhượng đất. Ông chỉ bán các cây keo trồng trên đất với giá 740 triệu. Vì

vậy, các bên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án huyện Cần Giờ công nhận hợp

đồng CNQSDĐ đối với diện tích 114,765m2 giữa các đồng nguyên đơn với ông T.

Trong quá trình giải quyết, Tòa đã ban hành quyết định buộc các bên hoàn tất thủ tục

về hình thức trong vòng 30 ngày. Tuy nhiên, các bên đã không thực hiện Bản án số

01/2018/DSST ngày 08/1/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giờ. Bản án đã áp

dụng điểm a Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Khoản 2 Điều 124, Điều 129, Điều 132

BLDS 2015; Điểm a Mục 2.3, Mục 1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội

đồng Thẩm phán TAND Tối cao; Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án xử: Bác yêu

cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn về việc “yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ”, tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Phạm H, Nguyễn Thanh T,

Trần Thị N, Võ Thanh B với ông Trần Văn T. vô hiệu. Mảnh đất trồng rừng có diện

tích 114.765 m2 thuộc về ông T quản lý, sử dụng. Về nghĩa vụ, ông T. phải trả lại cho

nhóm ông Phạm H số tiền đã nhận.

Như vậy, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm của TAND huyện Cần Giờ đã xem xét

các chứng cứ bao gồm: giấy chuyển nhượng viết tay, giấy nhận tiền, các tài liệu đã có

trong hồ sơ, thẩm tra các chứng cứ ngay tại phiên Tòa, kết quả tranh tụng tại Tòa.

Đồng thời, TA cấp sơ thẩm cũng đã ban hành quyết định buộc các bên thực hiện nghĩa

vụ thủ tục về hình thức trong vòng 30 ngày. Tuy nhiên, các bên không thục hiện, do

đó, Tòa sơ thẩm đã quyết định không chấp nhận yêu cầu công nhận Hợp đồng

CNQSDĐ của nhóm ông Phạm H. Tòa đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng nêu trên vô

43

hiệu, buộc các bên phải trả lại nhau những gì đã nhận trong quá trình thực hiện theo

hợp đồng.

2.3. Một số bất cập trong thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng

CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại Tòa án các cấp trên địa bàn TP.HCM.

2.3.1. Hợp đồng CNQSDĐ viết tay

Do ngại đi lại và mất thời gian về mặt giấy tờ, thủ tục, do cả hai bên đều có nhu

cầu CNQSDĐ nên trong rất nhiều trường hợp, các bên đã chấp nhận làm hợp đồng

chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay và nhận tiền, giao đất với nhau. Hiện tượng này

xảy ra vẫn khá phổ biến trong thực tiễn.

Sau đó, nếu hợp đồng trước chưa được làm theo đúng thể thức và có công

chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và người nhận chuyển nhượng lại tiếp

tục chuyển nhượng cho người khác thì họ không thể làm được hợp đồng theo đúng quy

định của pháp luật về đất đai. Lúc này, các bên tiếp sau lại tiếp tục lập giấy viết tay với

nhau CNQSDĐ. Bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản hợp

đồng viết tay trước. Khi có đợt kê khai cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để tránh thuế và

phạt hành chính, các bên đã tiến hành lập “tắt” hợp đồng từ bên chuyển nhượng lần

đầu sang bên trực tiếp đang sử dụng đất. Khi giá đất tăng cao trên thị trường hoặc đồng

sử dụng mất đi mà không giải quyết được vấn đề thừa kế, tranh chấp chắc chắn xảy ra.

Người bị thiệt hại nhiều nhất là bên được chuyển nhượng và ngay cả Nhà nước cũng bị

thất thu thuế, không quản lý được thông tin biến động về đất đai. Đồng thời, do không

công chứng, chứng thực theo quy định của điều 502 BLDS 2015 và Điều 167 của LĐĐ

2013, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Đồng thời Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu về hình thức và còn không có hiệu lực do chưa đăng ký vào sổ địa chính do vi

phạm Điều 188 của LĐĐ 2013.

Ở đây là có sự không thống nhất giữa quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013

về hình thức của giao dịch dân sự mà cụ thể là Hợp đồng CNQSDĐ. Việc giao dịch

CNQSDĐ quy định bắt buộc về công chứng, chứng thức và đăng ký vào sổ địa chính

theo Điều 167 của LĐĐ 2013. Khoản 2 Điều 119 BLDS 2019 cũng đồng nhất với quy

định tại Điều 167 LĐĐ 2013: “2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải

44

được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân thoe

quy định đó” Tuy nhiên, Điều 129 của BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi

phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản

không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần

ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra

quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập

bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một

bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo

yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao

dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng

thực.” Bản thân Hợp đồng CNQSDĐ là một giao dịch dân sự. Theo quy định của Điều

129, trường hợp bên nhận chuyển nhượng trả 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ trong

việc CNQSDĐ cho bên chuyển nhượng thì Hợp đồng CNQSDĐ cũng sẽ vẫn được

pháp luật bảo hộ mà không cần công chứng, chứng thực nếu Tòa ra quyết định công

nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của một bên hoặc hai bên trong hợp đồng

CNQSDĐ. Việc Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của CNQSDĐ trên cơ sở xem

xét đầy đủ các điều kiện Hợp đồng CNQSDĐ. Như vậy vẫn có trường hợp Hợp đồng

CNQSDĐ không cần phải công chứng, chứng thực. Với cách quy định của Điều 129

BLDS 2015, có cách áp dụng khác nhau trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức trong thực tiễn xét xử tranh chấp hiện nay.

Ngoài ra, ngay trong văn bản hướng dẫn thực hiện LĐĐ 2013, Khoản 54 Điều 2

Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP

của Chính phủ về hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 quy định: "1. Các trường hợp đang

sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp

quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng

ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định

này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ

45

không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01

tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử

dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử

dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.

Như vậy, có thêm 03 trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ nữa được quy định quy

định không phải thực hiện công chứng, chứng thực. Với tất cả 04 trường hợp nêu trên,

tính bắt buộc trong quy định của Điều 167 LĐĐ 2013 đã bị giảm bớt. Đồng thời, từ

thực tiễn cho thấy việc CNQSDĐ bằng giấy viết tay, không được thực hiện công

chứng, chứng thực vẫn khá phổ biến. Các trường hợp này nếu đã sang nhượng qua

nhiều đời chủ thì dễ dàng phát sinh tranh chấp. Bên cạnh đó, việc chưa có văn bản

hướng dẫn thi hành cụ thể các trường hợp này sẽ dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài, gây

tốn kém cho các bên cũng như Nhà nước. 4 trường hợp nêu trên, nếu tiếp tục không có

quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và đăng ký cho những lần chuyển

nhượng tiếp sau thì sẽ vẫn tồn tại kẽ hở trong quy định về hình thức của Hợp đồng

CNQSDĐ của pháp luật hiện hành.

2.3.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức.

Thời hiệu của yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về hình

thức theo quy định tại Điều 132 BLDS 2015 như sau: “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án

tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của

Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: ... đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường

hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. 2. Hết thời hiệu quy định

tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao

dịch dân sự có hiệu lực. 3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124

của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không

bị hạn chế.”

46

Với quy định trên, liệu người tiến hành tố tụng (Thẩm phán) có nghĩa vụ phải

hỏi các bên đương sự về việc áp dụng thời hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hay

không? Theo nội dung của điều luật trên, người tiến hành tố tụng không có trách

nhiệm phải thông báo hoặc hỏi ý kiến mà việc này được xem là thực hiện nghĩa vụ

theo quy phạm đạo đức. Việc Thẩm phán hỏi ý kiến đương sự về việc áp dụng thời

hiệu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả giải quyết của Tòa án như đình chỉ khi hết thời

hiệu.Việc có hay không áp dụng thời hiệu phụ thuộc vào yêu cầu của đương sự, Điều

này phù hợp với một bên trong hợp đồng đã thực hiện nghĩa vụ không thể quay lại yêu

cầu hoàn trả phần nghĩa vụ đã thực hiện vì lý do hết thời hiệu.

Căn cứ theo quy định của Điều 132 BLDS 2015, khi xem xét yêu cầu tuyên bố

giao dịch CNQSDĐ vô hiệu về hình thức, trước hết, phải xem xét đến thời hiệu yêu

cầu tuyên bố. Nếu việc yêu cầu đã hết thời hiệu (hết 02 năm) thì cần phải xác định giao

dịch đó có hiệu lực. Bên nhận chuyển nhượng được quyền thực hiện thủ tục hoàn tất

thủ tục đăng ký QSDĐ (nếu không thuộc những trường hợp vô hiệu khác, ví dụ như

không thể thực hiện được do đối kháng với người thứ ba mà giao dịch với người thứ

ba có giá trị pháp lý đảm bảo hơn như đã đăng ký thế chấp hoặc đã đăng ký vào sổ địa

chính, thực hiện xong việc chuyển quyền... Trường hợp vẫn còn trong thời hiệu (chưa

hết 02 năm), cần phải căn cứ từng trường hợp để xác định hợp đồng vô hiệu hoặc

không vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng

Thẩm phán TAND Tối cao ngày 10/8/2004 hoặc Điều 129 BLDS 2015. Như vậy, vấn

đề thời hiệu của yêu cầu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ cũng là một vấn đề phức tạp

trong thực tiễn.

2.3.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

vô hiệu về hình thức hiện nay

Điều 503 BLDS 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” và Khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013

quy định “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ

quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Căn cứ

47

theo 2 quy định trên, việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

vào sổ địa chính.

Đối với việc xác định thời điểm Hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực trong thực tiễn

áp dụng pháp luật, hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau. Đó là sự khác nhau giữa

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm việc chuyển nhượng có hiệu lực. Đây

là vấn đề mấu chốt và vô cùng quan trọng trong việc xác định hợp đồng vô hiệu hoặc

có hiệu lực, đặc biệt là những giao dịch xảy ra trước thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực.

Trong thực tiễn, có nhiều quan điểm về giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu về hình thức.

Theo quan điểm thứ nhất, Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức

thì vô hiệu (trừ trường hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ và được áp dụng quy định tại

Điều 129 của BLDS 2015) nếu vi phạm quy định Điều 502 BLDS 2015.

Theo quan điểm thứ hai, Hợp đồng CNQSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ khi được

đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của Điều 503 BLDS 2015 và Điều 188 LĐĐ

2013

Theo quan điểm thứ ba, Hợp đồng CNQSDĐ không có công chứng, chứng thực

mà đã hết thời hiệu yêu cầu tuyến bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức

thì sẽ vẫn có hiệu lực.

Điều 129 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ

về hình thức. Nội dung quy định này chỉ đề cập đến trường hợp giao dịch không được

công chứng, chứng thực sẽ phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố “đăng ký”

vào sổ địa chính. Do vậy, có thể hiểu, ý chí lập pháp ở đây là xác định tại thời điểm

hợp đồng có công chứng, chứng thực là đã có hiệu lực, không phải từ thời điểm đăng

ký. Trong thực tế, rất nhiều người khi tiến hành thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ đã

nhầm lẫn khi cho rằng Hợp đồng CNQSDĐ được công chứng/chứng thực là xong thủ

tục CNQSDĐ. Việc xác định hợp đồng có hiệu lực không đồng nghĩa với việc việc xác

định chuyển quyền sử dụng đã có hiệu lực. Tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực (được

công chứng, chứng thực) thì giữa các bên mới phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau.

48

Trong trường hợp các bên vi phạm nghĩa vụ chuyển nhượng trong hợp đồng thì bên

nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện hoàn tất nghĩa vụ

chuyển nhượng. Đồng thời, người tiến hành tố tụng chỉ xác định hợp đồng vô hiệu do

không có công chứng, chứng thực khi có yêu cầu của đương sự. Trong trường hợp thời

hiệu yêu cầu tuyên bố (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) giao dịch dân sự vô hiệu đã hết

thì hợp đồng phải có hiệu lực.

49

Tiểu kết chương 2

Thực trạng về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đang gia tăng trong 05

năm gần đây tại TP.HCM do những biến động về phát triển kinh tế của khu vực.

Giữa những quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đang có sự không thống

nhất trong quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ, dẫn tới việc áp dụng khác

nhau trong tố tụng dân sự về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại TP.HCM.

Sự không thống nhất này đang tạo kẽ hở cho việc trốn tránh/vi phạm nghĩa vụ về hình

thức trong Hợp đồng CNQSDĐ trong thực tế hiện nay.

Bên cạnh đó, những vấn đề về thời hiệu tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

về hình thức cũng như giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ sau khi bị vô hiệu về

hình thức cũng đang tạo ra những cách hiểu khác nhau. Điều đó cho thấy sự bất cập

giữa các văn bản luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ.

Hậu quả của sự không thống nhất trong quy định của pháp luật đất đai về Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu đã dẫn tới sự gia tăng các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu về hình thức trong những năm gần đây và là một trong những nguyên nhân của

khiếu kiện về đất đai kéo dài, tốn kém, phức tạp cho các bên đương sự và bên tố tụng

Nhà nước.

50

CHƯƠNG 3

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CNQSDDĐ

3.1. Kinh ngiệm của một số nước trong quy định về hình thức của Hợp

đồng CNQSDĐ.

Đất đai là một trong những dạng tài sản đặc biệt của mọi quốc gia trên thế giới.

Sở hữu đất đai là một vấn đề hết sức nhạy cảm, là vấn đề quan trọng trong mọi chế

định luật pháp của các quốc gia. Phần lớn các quốc gia đều công nhận quyền sở hữu

đất của chủ thể là cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước. Chỉ có một số nước có quyền sở

hữu đất đai khác biệt. Nước Anh coi đất đai thuộc sở hữu của Nhà vua/Nữ hoàng. Việt

Nam coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Trung Quốc coi đất đai thuộc sở hữu Nhà nước

và tập thể. Riêng nước Mỹ, chính quyền nước Mỹ công nhận quyền sở hữu tuyệt đối

của các chủ thể bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Tuy nhiên

chính quyền Mỹ xem trọng vai trò của nhà nước trong việc quản lý quy hoạch và kiến

trúc. Ở Pháp, tồn tại hai dạng sở hữu đất đai là sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Do

chính quyền Pháp công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân nên hợp đồng về

chuyển quyền sở hữu đất thông qua mua bán tại Pháp được gọi là hợp đồng mua đất

(contract of land purchase).

3.1.1. Những vấn đề xoay quanh quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ

tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, do không công nhận quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu cá nhân

hoặc tập thể nên không có hợp đồng mua bán đất. Chỉ có hợp đồng về quyền sử dụng

đất có thời hạn tại Trung Quốc. Thời hạn về quyền sử dụng đất cho cá nhân và tập thể

cho mục đích sinh sống/ở là 70 năm, cho mục đích sản xuất là 50 năm, cho mục đích

thương mại – giải trí – du lịch là 40 năm, cho mục đích y tế - văn hóa – giáo dục là 50

năm, cho mục đích khác là 50 năm theo Điều 12 Sắc lệnh 55 [4, TA]. Việc mua bán

quyền sử dụng đất sẽ thông qua một hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất (land

assignment contract). Theo Điều 44 Luật Hợp đồng của Trung Quốc, hiệu lực của Hợp

đồng CNQSDĐ về hình thức sẽ có khi Hợp đồng tuân thủ các thủ tục do luật liên quan

51

quy định. Theo Điều 11 Sắc lệnh 55, hợp đồng CNQSDĐ sẽ được ký giữa cơ quan

quản lý đất theo cấp phù hợp (bên chuyển nhượng) với người sử dụng đất. Tuy nhiên,

trong thủ tục CNQSDĐ, việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực

hiện sau khi bên được chuyển nhượng trả toàn bộ tiền phí chuyển nhượng. Sau khi

hoàn tất việc trả tiền, bên được chuyển nhượng sẽ nhận được giấy chứng nhận QSDĐ.

Như vậy, trong giao dịch CNQSDĐ tại Trung Quốc, các hợp đồng chuyển nhượng

không thực hiện trực tiếp giữa các cá nhân có QSDĐ mà thực hiện thông qua một bên

thứ ba là cơ quan quản lý nhà đất của nhà nước. Do đó, cơ quan quản lý nhà đất của

nhà nước đã trở thành bên thứ ba làm chứng cũng như đứng ra đại diện các bên trong

từng giao dịch mua và giao dịch bán. Vì vậy, việc công chứng, chứng thực không còn

được đòi hỏi trong hợp đồng nhưng việc thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử

dụng đất lại được đòi hỏi trong thủ tục thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ. Nếu xét theo

quy định về Hợp đồng CNQSDĐ của Việt Nam trong LĐĐ 2013, chủ thể giao dịch tự

đứng ra trong hợp đồng công chứng/chứng thực và đăng ký sổ địa chính là hai quy

định quan trọng để bảo đảm hợp đồng có hiệu lực về hình thức. Nếu Hợp đồng

CNQSDĐ ở Việt Nam vi phạm một trong hai quy định trên (Điều 167 LĐĐ 2013) thì

Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Đối với Hợp đồng CNQSDĐ ở Trung

Quốc, các chủ thể giao dịch thông qua bên thứ ba là các cơ quan quản lý đất các cấp,

việc công chứng/chứng thực không cần thiết khi đã có sự tồn tại của cơ quan quản lý

đất Nhà nước trong hợp đồng nhưng việc đăng ký QSDĐ được quy định là nghĩa vụ

phải thực hiện. Do đó, Hợp đồng CNQSDĐ tại Trung Quốc sẽ vô hiệu nếu bên nhận

chuyển quyền không thực hiện thủ tục đăng ký/phê chuẩn QSDĐ tại các cơ quan quản

lý đất đai nhà nước theo quy định tại Điều 99 của Luật Hợp đồng Trung Quốc. Như

vây, ở Việt Nam, việc chuyển nhượng đất đai xem trọng việc công chứng, chứng thực

của hợp đồng CNQSDĐ, tách giao dịch riêng rẽ khỏi thủ tục chuyển QSDĐ. Ở Trung

Quốc, định chế đất đai xem trọng việc thực hiện thủ tục CNQSDĐ, gộp giao dịch

CNQSDĐ vào trong thủ tục chuyển QSDĐ. Do đó, ở Trung Quốc, không có trường

hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức mà chỉ chỉ có hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu do không tuân thủ thủ tục quy định.

52

3.1.2. Những vấn đề xoay quanh quy định về hình thứ thức của Hợp đồng mua

bán đất theo quy định của Luật pháp Mỹ.

Hiến pháp Hợp chủng quốc Hoa Kỳ

(Mỹ) công nhận quyến sở hữu đất của cá nhân, tổ chức và nhà nước. Các tổ chức/cá nhân có quyền thực hiện các hoạt động liên

quan đến quyền sở hữu của mình thông qua hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, ký quỹ… trong quyền định đoạt tài sản bất động sản là đất. Cũng như ở

nhiều nước khác, do nền kinh tế năng động nhất thế giới nên Mỹ cũng có thị trường

bất động sản phát triển mạnh nhất thế giới. Hoạt động mua bán đất diễn ra vô cùng sôi

động. Tuy nhiên, Luật pháp Mỹ cũng hết sức phức tạp, ngoài hệ thống Luật Liên bang,

mỗi Bang có một luật riêng điều chỉnh đối tượng sao cho không trái với Luật Liên

bang. Do đó, các quy định về Hợp đồng nói chung và Hợp đồng mua bán đất cũng sẽ

có những khác biệt tại mỗi Bang. Tuy nhiên, Hợp đồng CNQSDĐ của Mỹ cũng thiên

về thủ tục thực hiện giao dịch chuyển quyền sở hữu đất, không xem xét vấn đề công

chứng, chứng thực là một điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Trong quan điểm pháp

luật của Mỹ, Hợp đồng chỉ là hình thức ghi lại thỏa thuận giữa hai bên mua và bán,

không thực sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản. Thủ tục đăng ký chuyển quyền sở

hữu tài sản mới là quan trọng. Trong giao dịch nói chung, tại Mỹ, để đảm bảo nghĩa vụ

hợp đồng với bên mua, bên bán sẽ thiết lập một chứng thư bảo đảm.

Định chế Hợp đồng mua bán đất thuộc định chế Hợp đồng mua bán tại Điều

440.2106 Bộ luật Thương mại thống nhất (Uniform Commercial Code) Mỹ. Cũng tại

điều 440.2203 của Bộ luật này, các Hợp đồng mua bán không phải có đóng dấu như

công chứng [3, TA]. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán đất thì bên mua

phải hoàn tất việc dăng ký tài sản bất động sản tại các cơ quan đăng ký ở các bang, các

hạt. Tùy theo luật của từng bang mà có sự khác nhau trong quy định về thủ tục đăng ký

chuyển quyền sở hữu đất. Hiện ở Mỹ, tồn tại hai dạng quy định về thủ tục đăng ký đất

là thủ tục theo Common law và thủ tục đăng ký theo Torrens system. Theo Comment

law, một định chế trong chuỗi quy định về đăng ký sở hữu đất đai hợp pháp, sau khi

hoàn thành nghĩa vụ về mua bán, bên bán sẽ phải chứng minh quá trình sở hữu tài sản

của mình là minh bạch, lúc đó, bên mua sẽ nhận được một chứng thư đăng ký sở hữu

53

đất. Theo quy định của hệ thống Torres, một định chế trong chuỗi quy định về đăng ký

sở hữu đất đai hợp pháp, sau khi hoành thành nghĩa vụ bên mua, người mua sẽ đăng ký

tại văn phòng quản lý nhà đất tại địa phương về việc chuyển quyền sở hữu. Lúc này

bên mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu [2, TA]. Một số Bang của Mỹ,

hiện nay, quy định sử dung Torrens system như Minesota, Colorado, New York,

Illinois, Massachuset… Nhiều nước trên thế giới cũng sử dụng hệ thống Torrens vào

đăng ký nhà đất hoặc đăng ký về quyền sử dụng đất như Việt Nam, Trung Quốc, Anh,

Đức, Australia.

Như vậy, Mỹ không chú trọng vào vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng

mua bán đất mà chú trọng vào việc đăng ký quyền sở hữu đất. Do đó, không có trường

hợp Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do không công chứng, chứng thức.

3.1.3. Vấn đề công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán bất động sản tại

Pháp

Pháp là đất nước có mối quan hệ luật pháp khá gần gũi với Việt Nam do lịch sử

để lại. Pháp công nhận sở hữu đất đai cá nhân và sở hữu đất đai nhà nước. Mua bán

nhà/đất được quy định phải thực hiện bằng văn bản viết, là hợp đồng theo quy định tại

Điều 1321 và 1322 của Bộ luật Dân sự Pháp. Có hai loại hợp đồng mua bán nhà đất tại

Pháp là Hợp đồng mua bán trực tiếp giữa bên bán và bên mua và Hợp đồng mua bán

giữa đại lý bất động sản và bên mua. Tuy nhiên, với cả hai loại hợp đồng này, việc

công chứng/chứng thực là bắt buộc.

Vai trò của công chứng/chứng thực trong quá trình mua bán nhà đất tại Pháp có

vai trò quan trọng theo quy định của pháp luật nước Pháp. Công chứng viên phải chịu

trách nhiệm về quá trình mua bán tài sản và tính xác thực của hoạt động mua bán tài

sản. Trong Bô luật dân sự Pháp, không có trường hợp ngoại lệ không cần phải công

chứng, chứng thực. Sở dĩ chính quyền Pháp quy định như vậy là do chính quyền Pháp

thực hiện công chứng/chứng thực từ rất lâu đời trong mua bán sở hữu đất nên không

còn trường hợp ngoại lệ (hợp đồng không công chứng/chứng thực) do lịch sử để lại.

Điều 1369, 1370, 1371 BLDS Pháp quy định tính bắt buộc của công

chứng/chứng thực trong Hợp đồng nói chung và trong Hợp đồng mua bán nhà đất nói

54

riêng. [1, TP]. Điều 1371 BLDS Pháp quy định rõ nếu hợp đồng không được công

chứng/chứng thực thì Tòa án có quyền đình chỉ việc thực hiện hợp đồng đó. Như vậy,

ngay tại Pháp việc công chứng/chứng thực là điều kiện bắt buộc đối với các hợp đồng

mua bán đất. Tuy nhiên, nếu các bên không thực hiện việc công chứng/chứng thực với

hợp đồng, Tòa có thể tuyên đình chỉ hợp đồng chứ không tuyên hợp đồng vô hiệu. Vì

sao Tòa có thể tuyên mà không bắt buộc tuyên là do nguyên nhân về tính pháp lý của

hợp đồng. Nếu một hợp đồng không công chứng/chứng thực, sẽ không nhận được sự

bảo hộ của pháp luật dân sự. Khi xảy ra tranh chấp, các bên sẽ phải tự giải quyết. Và

như vậy, các bên tự tạo cho mình rủi ro mà không được nhà nước bảo vệ. Do đó, Tòa

có thể đình chỉ hợp đồng căn cứ trên quyền lợi của các bên trong hợp đồng chứ hợp

đồng đó không vô hiệu.

So với pháp luật đất đai của Việt Nam, các quy định về công chứng/chứng thực

trong Hợp đồng CNQSDĐ ở Việt Nam khác biệt đôi chút so với cùng quy định tại

BLDS Pháp. Trong BLDS Pháp, không có ngoại lệ trong nghĩa vụ bắt buộc công

chứng/chứng thực, điều này thống nhất với quy định trong Luật Sở hữu tài sản Pháp.

Trong BLDS 2015 và LĐĐ 2013 của Việt Nam. Trường hợp thực hiện 2/3 nghĩa vụ

trong giao dịch dân sự và 03 trường hợp ngoại lệ trong LĐĐ 2013 là 04 trường hợp

ngoại lệ không bắt buộc phải công chứng/chứng thực. Bên cạnh đó, điểm khác biệt

nữa, đó là khi hợp đồng mua bán đất tại Pháp không công chứng/chứng thực thì Tòa án

có thể đình chỉ hợp đồng. Theo pháp luật đất đai Việt Nam, hợp đồng CNQSDĐ không

công chứng/chứng thực sẽ bị tuyên vô hiệu về hình thức.

Tóm lại trong các chế định liên quan đến mua bán sở hữu đất và mua bán của

các nước đã nêu, việc chú trọng vào công chứng/chứng thực sẽ tùy theo quan điểm của

các nước nhìn nhận về thực thể hợp đồng hay nội dung của thỏa thuận trong hợp đồng

và quyền sở hữu tài sản. Pháp nhìn nhận hình thức hợp đồng là quan trọng nên bắt

buộc công chứng/chứng thực để bảo đảm tính xác thực cũng nhưng quá trình thực hiện

hợp đồng minh bạch, hợp pháp. Trung Quốc, Mỹ xem việc chuyển quyền sở hữu và

quyền sử dụng đất là quan trọng nên chú trọng vào việc đăng ký quyền sở hữu và

quyền sử dụng đất, từ đó không đề ra quy định về công chứng, chứng thực.

55

3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

về hình thức

3.2.1. Quán triệt đường lối, chính sách của Đảng về quản lý đất đai

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc

nhất trong môi trường sống, đồng thời, bản thân đất đai cũng là địa bàn phân bổ dân

cư, là nơi xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc

phòng. Do vậy, đất đai là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Vì lý do đó, trong

suốt quá trình cách mạng, Đảng Cộng sản Việt Nam (ĐCSVN) luôn có chủ trương,

đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai hiệu quả.

Hiện nay, Đảng ta đề ra nhiều chủ trương, chính sách quản lý đất đai, sử dụng

đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho

thấy đường lối của Đảng có mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong

đó có pháp luật về CNQSDĐ. Vì vậy, trong công tác hoàn thiện pháp luật về

CNQSDĐ, cần phải quán triệt đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai.

Chúng đã được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các Nghị quyết Ban chấp

hành Trung ương Đảng, trong đó, đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản sau:

Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, được

khẳng định trong nhiều văn kiện Đảng, được ghi trong Hiến pháp nước ta. Đây là quan

điểm đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta từ năm 1980 của thế kỷ trước. Quan điểm đất

đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn tương hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa ở nước ta đang thự hiện hiện nay. Thực hiện quy định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân được ghi trong Hiến pháp, Nhà nước đã tiến hành giao quyền sử dụng đất

đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người được giao quyền

sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn, tặng cho QSDĐ và được luật hóa trong hệ thống luật pháp về đất đai.

Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản. Có thể thấy rằng thị trường

bất động sản và vấn đề đất đai luôn có vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của

Đảng, trong các Nghị quyết gần đây của Đảng. Báo cáo chính trị của đại hội Đảng lần

56

thứ IX định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép

CNQSDĐ trên thị trường theo quy định của pháp luật.

Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của Ban Chấp hành Trung ương Đảng

khóa IX khẳng định: “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”. Như vậy, định hướng của Đảng

trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện pháp

luật CNQSDĐ.

3.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ về hình thức

3.2.2.1. Xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và các ngành

luật khác

Hiện nay, các quy định của BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 đang có sự không

thống nhất. Cụ thể tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán,

tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy

định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Đồng thời, Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định

điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: 1. Giao dịch

dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng

quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ

trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công

nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản

nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các

bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một

bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong

trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”. Vậy hiệu

lực của Hợp đồng CNQSDĐ sẽ vẫn có dù không công chứng, chứng thực. Với cách

quy định trên, trong các hợp đồng CNQSDĐ, các bên cũng như người thực hành luật

sẽ hiểu là cứ thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý. Đó

57

là sự không thống nhất giữa BLDS 2015 với Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Do đó, cần

có sự đồng bộ giữa Họp đồng CNQSDĐ và Giao dịch dân sự theo các quy định Luật

Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và BLDS 2015. Cần có thêm một quy định loại trừ đối

với trường hợp giao dịch dân sự là Hợp đồng CNQSDĐ trong điều 129 BLDS 2015 để

tránh trường hợp áp dụng luật luật khác nhau trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu về hình thức.

Ngoài ra, Trong BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

hành không có chương quy định riêng hay quy định cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ.

Đây là đây là một kẽ hở đối với các giao dịch đất đai hiện nay. Trên thực tế, giao dịch

CNQSDĐ đều xuất phát từ hợp đồng và các tranh chấp khác cũng xuất phát từ hợp

đồng. Đất đai là đối tượng đặc biệt gắn chặt giá trị vật chất lớn và giá trị cho sinh sống.

Việc không có văn bản nào quy định cụ thể về vấn đề này sẽ đẩy người tham gia giao

dịch cũng như cơ quan Tòa án vào khó khăn khi lựa chọn giải quyết các tranh chấp về

đất đai. Chính vì vậy, cần bổ sung văn bản hướng dẫn cụ thể về CNQSDĐ cũng như

có điều khoản quy định cụ thể về hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ đối với các luật trên.

3.2.2.2. Hoàn thiện các quy định về chứng thực, công chứng giao dịch, hợp

đồng CNQSDĐ và vấn đề vô hiệu của Hợp đồng khi không công chứng, chứng thực

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày

16/02/2015 của Chính phủ: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm

quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp

đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ

của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.

Như vậy, với quy định trên của Nghị đinh 23/2015/NĐ-CP, chứng thực không

đảm bảo được hợp đồng CNQSDĐ được giao kết đúng theo quy định pháp luật về nội

dung. Người thực hiện chứng thực không có nghĩa vụ phải xác định nội dung của hợp

đồng đó là giao kết hợp pháp, đúng quy định. Với quy định trên, người làm chứng thực

chỉ chứng nhận thời gian, địa điểm, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký

hoặc điểm chỉ các bên tham gia Hợp đồng. Điều này tạo ra sự rủi ro, tiểm ẩn tranh

chấp và không đáp ứng được hiệu lực của hợp đồng nếu nếu nội dung Hợp đồng không

58

tuân thủ đúng quy định của pháp luật liên quan. Từ những phân tích trên có thể thấy

rằng quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 của

Chính phủ chưa đảm bảo mức độ an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao

dịch so với quy định về công chứng/chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại

Tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Công chứng năm 2014.

Đồng thời, Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định: “1. Công

chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận

tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây

gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của

bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài

sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công

chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Nếu so với quy định tại

Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, giữa chứng thực và công chứng có sự

bất bình đẳng. Hợp đồng CNQSDĐ khi được công chứng, chứng thực đều có giá trị

chứng cứ và phát sinh hiệu lực hợp đồng đối với các bên. Theo quy định trên của Luật

Công chứng 2014, Công chứng viên sẽ là người phải chịu trách nhiệm về tính xác

thực, nội dung hợp pháp của hợp đồng CNQSDĐ mà mình công chứng. Nếu Công

chứng viên có lỗi, thì tổ chức hành nghề công chứng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi

thường theo quy định của pháp luật. Ngược lại, người làm chứng thực không phải chịu

trách nhiệm về sự hợp pháp của hợp đồng, chỉ xác thực địa điểm, thời gian giao kết

hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ kỹ hoặc điểm chỉ. Đây chính

là sự bất bình đẳng giữa chế định công chứng và chứng thực, vi phạm nguyên tắc bình

đẳng đã quy định tại Khoản 1 Điều 3 BLDS 2015. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cần

sửa đổi, bổ sung quy định để xóa bỏ những vấn đề bất cập nêu trên, từ đó, hoàn thiện

các quy định về chứng thực, công chứng đối với hợp đồng CNQSDĐ nhằm đảm bảo

hành lang an toàn pháp lý cho các bên trong giao kết hợp đồng CNQSDĐ.

3.3. Một số kiến nghị khác

- Lựa chọn các bản án đưa vào án lệ cho hoạt động xét xử tranh chấp Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức.

59

Khoản 3 Điều 104 Hiến pháp 2013 quy định “Tòa án nhân dân Tối cao thực

hiện việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét

xử”. Sau quá trình dài chuẩn bị, vừa qua TAND Tối cao đã ban hành Quyết định

203/QĐ-CA ngày 09/09/2019 công bố các án lệ bổ sung đã được Hội đồng thẩm phán

TAND Tối cao thông qua. Luật pháp của Việt Nam thường xuyên thay đổi, theo đó,

các án lệ phải bám sát các thay đổi của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, những án lệ

được lựa chọn để công bố, thời gian ngắn nhất tính từ thời điểm ban hành bản án,

quyết định gốc đến khi án lệ có hiệu lực là hơn 2 năm. Ví dụ như án lệ số 04 về Tranh

chấp Hợp đồng CNQSDĐ. Quyết định Giám đốc thẩm từ ngày 03/03/2010, đến ngày

được công bố án lệ có hiệu lực là tháng 06/04/2016 theo Quyết định số 220/QĐ-CA

của TAND Tối cao, khoảng thời gian là 06 năm, một thời gian quá dài so với những

thay đổi về pháp luật đất đai. Đồng thời, trong Quyết định số 203/QĐ-CA vừa qua của

TAND Tối cao, không có án lệ nào về Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ được bổ sung.

Như vậy, án lệ nói trên đã không đảm bảo được việc bám sát các thay đổi của pháp

luật đất đai Việt Nam. Bên cạnh đó, trong số các án lệ về được công bố, chưa có án lệ

nào về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Do đó, bên cạnh việc chú trọng lựa

chọn các án lệ đảm bảo chuẩn mực khi thực thi cho các trường hợp giống nhau có sự

xét xử giống nhau thì cũng cần phải hết sức chú trọng việc lựa chọn các bản án để đưa

vào làm án lệ bám sát với sự thay đổi của pháp luật đất đai Việt Nam đặc biệt là đối

với trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong bối cảnh đang có bất cập giữa

BLDS 2015 với LĐĐ 2013 và Luật Nhà ở 2014 về giao dịch dân sự.

- Tăng cường và đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất hợp

pháp theo quy định của pháp luật. Đồng thời, Giấy chứng nhận QSDĐ là phương tiện

để thực hiện quyền CNQSDĐ của người có QSDĐ. Chứng thư pháp lý này cũng đảm

bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giúp cơ quan Nhà nước hoàn

thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật đối với những trường

hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa được cấp. Việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng

60

nhận QSDĐ cũng góp phần vào đảm bảo cho các giao dịch về QSDĐ theo đúng quy

định của pháp luật.

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai

Việc nhận thức đúng các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ của

người dân là rất cần thiết. Thực tế hiện nay cho thấy, còn có một bộ phận không nhỏ

những người dân do nhận thức còn hạn chế, đã tìm cách lách luật, đồng thời gây khó

khăn cho các bên tham gia hợp đồng và cho Nhà nước trong công tác quản lý đất đai.

Việc nhận thức đúng về các quy định công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sử

dụng đất của người dân sẽ thúc đẩy người dân chủ động đi công chứng/chứng thực và

đăng ký trong quá trình thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ. giúp giảm thiểu tình trạng trốn

tránh/lách luật trong việc công chứng, chứng thực và đăng ký chuyển quyền sử dụng

đất. Từ đó, Nhà nước đảm bảo được các thông tin về QSDĐ của người dân đồng thời

giảm thiểu được các thiệt hại liên quan tới Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

- Cải thiện số lượng, nâng cao năng lực và trình độ pháp luật đội ngũ Thẩm

phấn, Hội thẩm

Do sự phát triển kinh tế năng động, các nơi đô thị lớn như TP.HCM thường gia

tăng các tranh chấp liên quan đến kinh tế. Đồng thời TP.HCM cũng là một trong

những thị trường bất động sản sôi động nhất Việt Nam nên có sự gia tăng các vụ việc

tranh chấp liên quan Hợp đồng CNQSDĐ trong 5 năm gần đây. Hiện nay, số lượng các

thẩm phán vẫn đủ cho công tác xét xử các tranh chấp thuộc vấn đề QSDĐ. Tuy nhiên,

theo thực trạng gia tăng vụ việc tranh chấp dân sự tại TP.HCM trong những năm sắp

tới, số lượng các thẩm phẩm sẽ không đủ cho hoạt động xét xử tranh chấp dân sự,

trong đó có tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ. Để giải quyết nguy cơ này, TAND

TP.HCM cần có chiến lược bổ sung số lượng Thẩm phán và Hội thẩm nhằm đảm bảo

giảm thiểu áp lực nên số lượng các Hội thẩm và Thẩm phán hiện nay, đồng thời, đảm

bảo thời gian thụ lý và xét xử tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh việc xây dựng chiến lược bổ sung Thẩm phán và Hội thẩm, TAND

TP.HCM cũng cần phải có chiến lược, chính sách nâng cao năng lực và trình độ pháp

luật đối với đội ngũ Thẩm phán và Hội thẩm. Thẩm phán phải bảo đảm nguyên tắc xét

61

xử đúng pháp luật, phải có tư duy pháp lý tốt, có kiến thức xã hội, kiến thức pháp luật

tương đối khá và có kinh nghiệm do tranh chấp dân sự nói chung và tranh chấp hợp

đồng CNQSDĐ nói riêng hết sức khó khăn và phức tạp. Do đó cần có sự lựa chọn

chuẩn xác ngay từ đầu trong tuyển chọn Thẩm phán. Bên cạnh đó, để nâng cao năng

lực của Thẩm phán trong giải quyết các tranh chấp dân sự, các Thẩm phán cần được

đào tạo sâu về chuyên ngành dân sự thay vì sử dụng Thẩm phán “đa năng” xét xử cả

hình sự, hành chính, dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh tế, lao động như hiện nay.

Thẩm phán được đào tạo và có kinh nghiệm theo chuyên từng lĩnh vực là yếu tố quan

trọng để các Thẩm phán thực thi quyền công tố một cách chuẩn xác trong lĩnh vực

mình phụ trách, góp phần nâng cao năng lực giải quyết các tranh chấp hợp đồng

CNQSDĐ cho các Thẩm phán hiện nay. Đồng thời, cần liên tục bồi dưỡng nghiệp vụ

cho Thẩm phán. cần có các biện pháp, tạo điều kiện cho các Thẩm phán nghiên cứu, tự

học hỏi, nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho bản than, cần tạo cơ chế để các

Thẩm phán có sự độc lập, sáng tạo trong quá trình giải quyết và xét xử các vụ án tranh

chấp. Từ đó, các Thẩm phán được thúc đẩy nâng cao năng lực, tận tâm với công việc

xét xử.

Thực tế tại các phiên xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ cho thấy tình trạng

một bộ phận Hội thẩm thẩm tham gia phiên Tòa chỉ là hình thức, chủ yếu nghe theo đề

xuất của Thẩm phán, không đưa ra được lý lẽ, quan điểm riêng của mình. Nguyên

nhân là do họ chưa được học qua lớp bổi dưỡng nghiệp vụ như các lớp Thẩm phán

được học. Nhằm nâng cao năng lực của đội ngũ Hội thẩm khi tham gia giải quyết các

vụ án dân sự nói chung và tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng, cần lựa chọn những

người có sức khỏe, có năng lực, có điều kiện tham gia xét xử để đề nghị bầu làm Hội

thẩm, sau đó bồi dưỡng nghiệp vụ cho họ để nâng cao năng lực pháp luật cho các Hội

thẩm..

- Đổi mới và hoàn thiện nền hành chính Nhà nước

Việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ gặn chặt với viêc

đổi mới và hoàn thiện nền hành chính Nhà nước. Hệ thống các cơ quan hành chính

Nhà nước trực tiếp tổ chức thực hiện đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật và

62

Nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, nền hành chính nước ta vẫn

còn những tồn tại cho dù đã được cải cách theo chế độ hành chính một cửa. Đó là sự

phức tạp về thủ tục hành chính, các văn bản ban hành chồng chéo, năng lực cán bộ

trong nền hành chính không cao, thời hạn về giải quyết thủ tục hành chính quá dài,

công tác phổ biến pháp luật cho người dân chưa rõ ràng … Cho dù đến nay, cải cách

hành chính theo chế độ một cửa đã tạo một số hiệu quả nhất định. Tuy nhiên, vẫn có

xu hướng các cơ quan hành chính giành thuận lợi cho phía cơ quan và đẩy những khó

khăn về thủ tục về phía người dân. Điều đó sẽ là vẫn là một rào cản nhất định đối với

người dân khi tới các cơ quan hành chính hoàn thiện hồ sơ về CNQSDĐ, thực hiện

công chứng, chứng thực hoặc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất…Tất yếu sẽ dẫn tới

việc người dân lách luật, ngại không muốn đến làm thủ tục theo quy định của pháp

luật. Vì thế, cần xây dựng nền hành chính mạnh, có hiệu lực, người dân dễ dàng tiếp

cận và làm thủ tục thì chính sách pháp luật mới thực sự đi vào cuộc sống thì mới chấm

dứt được việc người dân ngại tới cơ quan hành chính thực hiện các thủ tục theo quy

định pháp luật hiện hành.

- Phối hợp chặt chẽ với các bên hữu quan khi xử lý tranh chấp Hợp đồng

CNQSDĐ

Trong khi giải quyết tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ, Tòa án cần thực phối

hợp chặt chẽ và hiệu quả với nhiều cơ quan hữu quan khác. Sự phối hợp chặt chẽ với

các cơ quan này là giúp thu thập các chứng cứ liên quan một cách nhanh chóng, chính

xác và dễ dàng, từ đó, từ đó nhanh chóng nắm rõ được nội dung vụ án, giải quyết vụ

án được chính xác và triệt để. Do đó, sự phối hợp với các cơ quan hữu quan phải được

tiến hành một cách hiệu quả theo nguyên tăcs chặt chẽ, đúng đắn và kịp thời.

- Thực hiện tốt công tác giám đốc thẩm và kiểm tra việc xét xử

Thông qua hoạt động kiểm tra, các sai sót trong công tác xét xử kịp thời phát

hiện để rút kinh nghiệm hoặc kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với các bản

án, quyết định liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ có sai lầm nghiêm trọng. Các vướng

mắc khi áp dụng pháp luật trong xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức được tổng hợp, nghiên cứu và hướng dẫn. Vì vậy, hoạt động giám đốc thẩm,

63

kiểm tra việc xét xử cần được xem là nhiệm vụ thường xuyên của TAND Tối cao.

Những hoạt động này được thực hiện hiệu quả là điều kiện quan trọng nhằm nâng cao

hiệu quả giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ trong tình hình hiện nay.

64

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3

Trong những năm gần đây, số lượng các vụ Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức đưa ra giải quyết tại Tòa án gia tăng và phức tạp. Thủ tục tố tụng giải quyết

tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam hiện nay

tuy chặt chẽ song vẫn còn tồn tại nhiều khe hở. Từ những bất cập này, việc áp dụng

pháp luật của BLDS 2012, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2013, Luật Nhà ở 2014,

trên thực tế, không chỉ rất khó khăn mà còn gây lúng túng cho các cơ quan tố tụng khi

giải quyết các vụ việc thực tế.

Trên cơ sở những tồn tại, tác giả đưa ra những kiến nghị giải quyết những bất

cập về quy định của luật pháp đất đai trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức từ đó nhằm giảm thiểu tình trạng Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm quy định về

hình thức trong thực tiễn tại TP.HCM hiện nay.

65

KẾT LUẬN

Pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ là một phần không thể tách rời trong pháp luật

dân sự Việt Nam. Trong đó, việc quy định trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức là hết sức quan trọng để các chủ thể tham gia quan hệ có khả năng nhận biết

được trường hợp dẫn tới vi phạm hình thức của hợp đồng, từ đó, có các biện pháp bảo

vệ quyền và lợi ích chính đáng của bản than các bên. Trong điều kiện nền kinh tế thị

trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng, các quy định của pháp luật về hình

thức của hợp đồng CNQSDĐ đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu khách quan của tình hình

mới của nền kinh tế, cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền

kinh tế toàn cầu..

Trong thời gian qua, có thể nhận thấy, pháp luật đất đai trong đó bao gồm cả

pháp luật hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, ở nước ta, ngày càng hoàn thiện thúc đẩy sự

phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực tiễn xét xử về hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại TAND, có thể nhận thấy, pháp luật vẫn còn

tồn tại những hạn chế nhất định xung quanh vấn đề hình thức và thủ tục của Hợp đồng

CNQSDĐ.

Thực tế cho thấy, hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu ngày càng gia tăng, nhưng hiệu

quả giải quyết tranh chấp của hợp đồng này chưa cao, chưa thực sự bảo vệ được quyền

và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong loại Hợp đồng này. Do đó, việc đưa ra các

khuyến nghị hoàn thiện pháp luật về hình thức Hợp đồng CNQSDĐ hướng tới bảo vệ

lợi ích chính đáng của chủ thể tham gia giao dịch cũng như lợi ích của Nhà nước gắn

liền với QSDĐ. Đồng thời, các khuyến nghị nói trên cũng nhằm thúc đẩy các giao dịch

về QSDĐ nói chung và hợp đồng CNQSDĐ nói riêng được xác lập an toàn, lành

mạnh, hiệu quả trong thị trường nước ta hiện nay. Thêm nữa, cần phải tiếp tục nghiên

cứu sâu hơn để thực hiện đồng bộ, toàn diện quy định thực thi pháp luật về

HĐCNQSDĐ vô hiệu như đã nêu trên.

66

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hoàng Tuấn Anh (2007), Phân loại hợp đồng vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

2. Ban Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), “Nghị quyết về tiếp tục

đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công

cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước

công nghiệp theo hướng hiện đại,”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-

dong-san/Nghi-quyet-19-NQ-TW-nam-2012-doi-moi-chinh-sach-phap-luat-ve-

dat-dai-171705.aspx>, 01/03/2020

3. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định quy

định chi tiết một số điều của Luật Đất đai”,

ban/bat-dong-san/Nghi-dinh-43-2014-ND-CP-huong-dan-thi-hanh-Luat-Dat-

dai-230680.aspx>, 02/03/2020

4. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Nghị định cấp

bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và

chứng thực hợp đồng, giao dịch”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/dich-

vu-phap-ly/Nghi-dinh-23-2015-ND-CP-cap-chung-thuc-ban-sao-tu-ban-chinh-

chung-thuc-chu-ky-266857.aspx >, 02/03/2020

5. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định sửa

đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;”,

huong-dan-thi-hanh-Luat-Dat-dai-230680.aspx>, 02/03/2020

6. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về quyền sử

dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và

Truyền thông;

7. Nguyễn Văn Cường và Trần Văn Tăng (2008), Thực trạng giải quyết tranh

chấp đất đai tại Tòa án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp, Báo cáo tham luận

tại hội thảo “tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng và giải

pháp” tại Buôn Mê Thuộc, Đắk Lắk.

67

8. Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến

quyền sử dụng đất, Nhà xuất bản Lao động

9. Bùi Thị Thanh Hằng (2009), Chế định hợp đồng dân sự vô hiệu trước yêu cầu

sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân sự 2005, Nxb Đại học Quốc Gia, Hà Nội.

10. Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa

án tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ

Chí Minh

11. Phạm Ngọc Minh (2006), Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp

đồng dân sự vô hiệu

12. Doãn Hồng Nhung (2008), Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu ở nước ta

hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan, Báo cáo tham luận tại hội thảo “tình

trạng tranh chấp và khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng và giải pháp” tại Buôn

Mê Thuộc, Đắk Lắk.

13. Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Thực trạng và giải pháp

hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân trong Luật đất đai năm 2003, Nxb Đại học Quốc

Gia, Hà Nội.

14. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), “Hiến pháp Nước

Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, < https://thuvienphapluat.vn/van-

ban/bo-may-hanh-chinh/Hien-phap-nam-2013-215627.aspx>, (01/03/2020).

15. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Doanh

nghiệp”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/doanh-nghiep/Luat-Doanh-

nghiep-2014-259730.aspx >, 01/03/2020

16. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật nhà ở”,

259721.aspx>, 01/03/2020

17. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Kinh

doanh Bất động sản”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/thuong-mai/Luat-

Kinh-doanh-bat-dong-san-2014-259722.aspx >, 01/03/2020

68

18. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Bộ luật Dân sự

”,

296215.aspx>. (15/03/2020).

19. Nguyễn Như Phát (2003) với “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở

Việt Nam”, Nhà xuất bản Công an nhân dân;

20. Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt

Nam, Luận văn thạc sĩ

21. Tòa án Nhân dân Tp. HCM (2020) “Số liệu thống kê”,

, ngày

10/03/2020.

22. Tòa án nhân dân Tối cao (2002), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - cơ sở lý

luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Hà Nội.

23. Nguyễn Trọng Tuấn (2016), “Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên

thế giới”, < https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiem-

quan-l-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-trn-the-gioi/>, (02/03/2020)

24. Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách, pháp luật đất đai với nền kinh tế thị trường

ở Việt Nam

25. Đặng Hùng Võ (2008), Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những

nguyên nhân trong quá trình thực thi pháp luật báo cáo tham luận tại hội thảo

“Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”

1. Tiếng Anh Congress of US (1962), “Uniform Commercial Code: Act 174 of 1962”,

, (12/03/2020).

2. Patton R. G (1935), “Torrens System of Land Title Registion”,

,

(14/03/2020).

69

3. The People’s Republic of China (1999), “The contract law of the People’s

Republic of China”, ,

(2/03/2020)

4. The People’s Republic of China (1990), “Provisional Regulations concerning

the assignment and transfer of right to the use of the state – owned-land in the urban

areas”,

estate/provisional-regulations-of-the-peoples-republic-of-china-on-assigning-and-

transferring-the-urban-state-owned-land-use-right-1990.html>, (12/03/2020).

Tiếng Pháp

1. République Francais (2020), “Code de Civil, modifié 14/02/2020”,

&dateTexte=20080225#/>, ngày 15/03/2020.

70