Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Trùng Dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

---------------

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60520320

TP. HCM, tháng 12 năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

---------------

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60340102

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HCM, tháng 12 năm 2013

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

iii

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng …

năm …

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

1. .......................................................................

2. .......................................................................

3. .......................................................................

4. .......................................................................

5. .......................................................................

Xác nhận của chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được chỉnh sửa

(nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày..... tháng.....năm 20.....

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Trần Khắc Trung Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981 Nơi sinh: Nam Định

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820164

Tên đề tài: Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương

– Thái Sơn.

I. Nhiệm vụ và nội dung

Luận văn này được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho

các dự án bất động sản. Nội dung chính của luận văn gồm 4 phần:

Phần 1 - Cơ sở lý luận: Lý luận về vốn, huy động vốn và hoạt động kinh doanh bất

động sản.

Phần 2 –Tình hình huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản tại tỉnh Bà

Rịa – Vũng Tàu.

Phần 3 –Giải pháp huy động vốn cho các dự án bất động sản.

Phần 4 –Kết luận và kiến nghị.

II. Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013.

III. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013.

IV. Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Để thực hiện luận văn “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công

ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu vấn đề, vận

dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, và bạn

bè…

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và

kết quả trong luận văn này là trung thực. Các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ

nguồn gốc.

Học viên thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học

12SQT14 đã truyền đạt những kiến thức quý báu, làm nền tảng tốt giúp cho tôi có

phương pháp và tư duy khoa học. Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các bạn

đồng nghiệp đã giúp tôi rất nhiều trong quá trình tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu

để thực hiện luận văn.

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên đã hướng

dẫn tận tình, nghiêm túc, có bài bản khoa học giúp tôi có thể hoàn thành được luận

văn thạc sỹ này.

Xin chân thành cảm ơn.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013

Người thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung

iii

TÓM TẮT

Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” được thực hiện

trong bối cảnh cạnh tranh sống còn của các doanh nghiệp Bất động sản, thị trường

Bất động sản đóng băng và tình hình kinh tế đang khó khăn. Đề tài nghiên cứu được

thực hiện tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở tại Thành phố Vũng Tàu,

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng

những kiến thức cơ bản của huy động vốn và bất động sản. Thứ hai, tìm hiểu và

phân tích thực trạng vốn và huy động vốn của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.

Thứ ba, sau khi tìm hiểu về lý thuyết, về thực trạng thì đã đưa ra được các giải pháp

nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.

Các giải pháp trong luận văn đưa ra như sau: Một là, Huy động vốn từ khách

hàng của công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal và khu nhà ở The Gardens

bằng cách ứng trước tiền theo từng giai đoạn của dự án; hai là, huy động vốn từ chủ

sở hữu bằng cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín

dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại bằng cách chiếm

dụng vốn của các đối tác trong xây dựng và cung cấp vật liệu xây dựng; năm là,

phát hành trái phiếu ra thị trường với một thời gian trung hạn dưới 3 năm và với lãi

suất phù hợp; sáu là, niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Sở Giao Dịch Chứng

Khoán Tp. Hồ Chí Minh.

ABSTRACT

The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL

ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done

in the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market

and the difficult economic situation. The study was conducted at the TRUNG

DUONG – THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung

Tau province.

There are three core issues of Thesis. First, research the use of basic

knowledge of raising capital and real estate . Second, understand and analyze the

status of capital. Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai

Son joint – stock company.

Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two

projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from

owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks,

fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the

market with a medium-term period of less than 3 years and sixth, listed on the stock

market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City .

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................... ii

TÓM TẮT ..................................................................................... iii

ABSTRACT ...................................................................................iv

MỤC LỤC....................................................................................... v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..............................................xi

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................xi

DANH MỤC HÌNH ..................................................................... xiv

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................. 1

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 4

1.1

VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN ...................... 4

1.1.1 Vốn của doanh nghiệp .............................................................. 4

1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn ................................................... 7

1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời .............................................................. 7

1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả ............................................................ 8

1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian ......................................... 8

1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch .............................. 8

1.2

CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG

PHỔ BIẾN ................................................................................................. 9

1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả ....................................................... 11

1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn ....................................................... 11

1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn ......................................................... 15

1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu ....................................................... 19

1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ ................................................................ 19

1.2.2.2 Quỹ khấu hao ..................................................................... 20

1.2.2.3 Các quỹ .............................................................................. 21

1.3

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG

VỐN 21

1.3.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp ......................................... 21

1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê .................................................... 21

1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp.......................................... 21

1.3.1.3 Tình hình kinh tế ................................................................ 21

1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước ............... 22

1.3.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp ......................................... 22

1.3.2.1 Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp ............ 22

1.3.2.2 Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp .................... 22

1.3.2.3 Uy tín của doanh nghiệp .................................................... 23

1.4

CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN .............. 23

1.4.1

Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian ..................... 23

1.4.2

Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt

động kinh doanh của doanh nghiệp ....................................................... 24

1.4.3

Lãi suất huy động.................................................................... 24

1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động ............................... 24

1.4.5

Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại ................................. 24

1.5

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 25

1.5.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan ..... 25

1.5.2

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam ..................... 27

1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: ......................... 27

1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản: ...... 28

1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam: .................. 32

1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013 ........................................... 39

1.5.2.5 Xu hướng năm 2014 .......................................................... 39

CHƯƠNG 2. TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG

TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN .......................................... 42

2.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY .............................................................. 42

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển .............................................. 42

2.1.2. Sơ đồ tổ chức Công ty ............................................................. 42

2.1.3. Chức năng nhiệm vụ của Công ty ........................................... 44

2.1.4. Các Dự án bất động sản tiêu biểu ............................................ 44

2.1.5.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens ................ 45

2.1.5.2. Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal .................. 45

2.1.5.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte ........ 46

2.1.5. Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật.................... 46

2.1.6.1. Công tác tổ chức, nhân sự .................................................. 46

2.1.6.2. Chính sách mua hàng ......................................................... 48

2.2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ

DỤNG ..................................................................................................... 49

2.2.1. Huy động vốn chủ sở hữu ....................................................... 49

2.2.1.1. Vốn điều lệ ........................................................................ 50

2.2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác ......................................... 51

2.2.2. Huy động vốn từ nợ phải trả ................................................... 51

2.2.2.1. Tín dụng ngân hàng ........................................................... 52

2.2.2.2. Tín dụng thương mại.......................................................... 53

2.2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác ................................................ 54

2.3.

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN

CỦA CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN ................................... 55

2.3.1. Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh

nghiệp

................................................................................................ 55

2.3.1.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp .................................... 55

2.3.1.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp .................................... 56

vii

2.3.2. Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp ................ 57

2.3.2.1. Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời

gian

........................................................................................... 57

2.3.2.2. Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của

doanh nghiệp .................................................................................... 58

2.3.2.3. Chi phí vốn huy động ......................................................... 59

2.3.2.4. Độ rủi ro của nguồn vốn huy động ..................................... 62

2.3.2.5. Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại ......................... 65

2.4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ

SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG ................................................................. 69

2.4.1 Điểm mạnh ............................................................................. 69

2.4.1.1 Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt ..................... 69

2.4.1.2 Khả năng huy động vốn chủ sở hữu ................................... 70

2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp ........................................................... 70

2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân ....................................................... 70

2.4.2.1 Điểm yếu ........................................................................... 70

2.4.2.2 Nguyên nhân ...................................................................... 71

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT

ĐỘNG SẢN ................................................................................................. 74

3.1

XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA CÔNG TY ....................................................................................... 74

3.1.1

Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản .......................... 74

3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal. ................ 74

3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens ................ 75

3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte ......... 76

3.1.2 Kế hoạch giải ngân ................................................................. 77

3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án .............................................. 78

3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân từng năm ............................................. 80

viii

3.2

GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN .................... 81

3.2.1 Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 .... 81

3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal .................................................. 81

3.2.1.2 Dự án Khu nhà ở The Gardens ........................................... 82

3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu ........................................................... 82

3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn ....................... 83

3.2.2.1 Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu .......................... 84

3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng .............................. 85

3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng ............................. 88

3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại ........................... 89

3.2.2.5 Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án.. 90

3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán ........ 90

KẾT LUẬN .................................................................................................. 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

GS.TS: Giáo sư tiến sĩ

PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ

NXB: Nhà xuất bản

WTO: Tổ chức Thương mại Thế giới (Worrld Trade Organnization)

GDP: Tổng sản phẩm quốc nội

CAGR: Tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (Compounded Annual Growth rate)

NHNN: Ngân hàng nhà nước

CTCP: Công ty cổ phần

XDCB: Xây dựng cơ bản

BHXH: Bảo hiểm xã hội

BHYT: Bảo hiểm y tế

DN: Doanh nghiệp

CBCNV: Cán bộ công nhân viên

IPO: Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu ((Initial Public Offering)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần .................................. 10

Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu giữa Nợ ngắn hạn và dài hạn ................. 11

Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011 .................................. 34

Bảng 2.1: Số lượng CBCNV trong những năm 2010-2012 .................................... 47

Bảng 2.2: Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty ............................................. 48

Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu ..................................................................................... 50

Bảng 2.4: Vốn điều lệ ............................................................................................ 50

Bảng 2.5: Nguồn vốn khác của chủ sở hữu ............................................................ 51

Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả.................................................................................. 52

Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua ...................................... 53

Bảng 2.8: Tín dụng thương mại ............................................................................. 54

Bảng 2.9: Các khoản nợ khác ................................................................................ 54

Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012 ................................................ 55

Bảng 2.11: Tổng vốn của Công ty ......................................................................... 57

Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu ........................................................................ 59

Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả ............................................................................... 61

Bảng 2.14: Khả năng thanh toán ngắn hạn ............................................................. 62

Bảng 2.15: Khả năng thanh toán nhanh ................................................................. 63

Bảng 2.16: Hệ số nợ .............................................................................................. 64

Bảng 2.17: Hệ số thu nhập trên tài sản ................................................................... 65

Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm ................................................................ 66

Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp ......................................... 67

Bảng 2.20: Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu ..................................................... 68

Bảng 2.21: Số nhân vốn ......................................................................................... 69

Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào ............................................. 73

Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal ......................................................... 75

Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens..................................... 76

xii

Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte .............................. 77

Bảng 3.4: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal .................. 78

Bảng 3.5: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens .............. 79

Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Công ty TNHH Trùng Dương – Lotte ................... 80

Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp từng năm .......................................................... 80

Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal ....................................... 81

Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà ở The Gardens ................................ 82

Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu ............................................................................. 83

Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán ...................... 88

Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự ánnhà ở để bán ........................ 89

xiii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn ...................................................................................... 9

Hình 1.2: Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua ................................. 16

Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ đô thị hóa ........................................................................... 28

Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%) ..................................................................... 29

Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011 ........................................................................... 30

Hình 1.6: Dòng vốn đầu tư ................................................................................... 31

Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng ............................................................................. 33

Hình 1.8: CPI cả nước qua các tháng ..................................................................... 34

Hình 1.9:Lượng căn hộ tồn kho ............................................................................. 35

Hình 1.10: Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS.................................................................. 36

Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp .......................................................................... 37

Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013 .................................................... 38

Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn ........................... 43

Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012 ............................. 56

Hình 2.3: Cơ cấu giữa Vốn chủ sở hữu và Nợ ....................................................... 58

xiv

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết

cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực

này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.

Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương

đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp

phải luôn luôn tìm cách giải quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịch và phát triển thì

phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả.

Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được

nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước

ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong

chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng

chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động

sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong

lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu vốn.

Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách

hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực

BĐS. Trùng Dương – Thái Sơn cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực

BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp

cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động.

1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài

Với đề tài “Huy động vốn cho những dự án BĐS của công ty cổ phần Trùng

Dương – Thái Sơn” mang một ý nghĩa quan trọng đối với công ty. Đề tài này sẽ cho

thấy những giải pháp hiệu quả để huy động vốn và sử dụng vốn cho công ty này.

Hiện nay, công ty đã có 3 dự án BĐS lớn tại Tp. Vũng Tàu, công ty đang cần

một nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho 3 dự án trên. Chính vì thế đề tài

thực hiện trong thời điểm này sẽ giúp doanh nghiệp có những giải pháp hoàn thiện

nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn.

Hiện nay vốn là nhu cầu rất cần thiết cho những dự án BĐS của Trùng

Dương – Thái Sơn

2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần

Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm các mục đích nâng cao khả năng huy động vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động như thế nào cho hiêu quả trong những hoạt động BĐS

của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.

Như vậy để đạt được mục tiêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu phải làm như

Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn;

Thứ hai, nhận xét và đánh giá thực trạnh huy động vốn của công ty;

Thứ ba, đánh giá và đưa ra những giải pháp hiệu quả giúp công ty huy động

và sử dựng nguồn vốn hiệu quả.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu chỉ nghiên cứu các phương thức huy động vốn và cách sử

dụng nguồn vốn sao cho hiệu quả.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: trước tiên phải nghiên cứu các báo cáo tài

chính, các dự án BĐS của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn đang tham gia

đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận. Thời gian nghiên cứu

là dữ liệu trong quá khứ cho đến năm 2012.

4. Tổng quan và điểm mới của luận văn

Trên thế giới và Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu về cách thức huy động vốn

cho doanh nghiệp. Những đề tài như “Giải pháp huy động vốn và sử dụng vốn đối

với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh ở Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo

(2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế trên địa bàn

thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn tại

chi nhánh Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003”

– Triệu Ngọc Nguyên (2004) những công trình này đã đưa ra giải pháp huy động

vốn cho công ty nói chung. Đề tài “Giải pháp huy động vốn của công ty cổ phần

Tập đoàn hòa phát trên thị trường chứng khoán Việt Nam” – Lê Tấn Dũng (2012)

đã chỉ ra được các yếu tố tác động đến Huy động vốn của công ty này. Nhưng đối

với lĩnh vực BĐS thì chư thấy đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này, với đề tài “Huy

động vốn cho các dự án BĐS của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm

tìm ra những giải pháp chung cho những công ty BĐS và riêng cho hoạt động huy

động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn.

5. Khung nghiên cứu

Bố cụ nghiên cứu của đề tài gồm:

Lời mở đầu, gồm: Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ

nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tổng quan và quan điểm mới của luận

văn, khung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.

Chương 1. Cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án BĐS, chương này sẽ

đưa ra những lý thuyết cơ bản làm cơ sở cho việc huy động vốn của chương 2 và

giải pháp ở chương 3. Chương 1 nên lên cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn, các

yếu tố tác động đến hiệu quả huy động vốn và chi phí vốn,…

Chương 2. Thực trạng về huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần

Trùng Dương – Thái Sơn, chương này tìm hiểu những phương thức huy động vốn

của công ty cho dự án BĐS, hiệu quả sử dụng và đánh giá.

Chương 3. Giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS của công ty Cổ phần

Trùng Dương – Thái Sơn, với cơ sở lý thuyết chương 1 và thực trạng chương 2

trong chương 3 tác giả sẽ đưa ra những giải pháp cho Doanh nghiệp và nêu một vài

kiến nghị.

6. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu cho đề tài chủ yếu là phương pháp định tính bằng

cách nghiên cứu kỹ lý thuyết có ảnh hưởng, và định lượng dựa vào phân tích số liệu

thứ cấp như phân tích các báo cáo tài chính.

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN

1.1.1 Vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động

vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả

GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia

2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:

Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định

để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện

và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong

tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.

Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được

định nghĩa:

“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn

hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và

lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính

bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc

thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.

Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan

đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình

bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể

hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.

Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn

bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của

doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức

là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên

vật liệu và các điều kiện khác.

Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài

sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là

không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên

thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài

chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động.

Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp (theo cách hiểu vốn tài

chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành

tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn

hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình

thái biểu hiện.

Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô

hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp

người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác

với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.

Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và

biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của

doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban

đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu

tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh

và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược

phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng

cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu

cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ

sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp.

Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu

sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể

do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở

rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư

giản đơn).

Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai

nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách

đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp

tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy

động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.

1.1.2. Cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp

1.1.2.1. Cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn là tỷ lệ vốn trong một doanh nghiệp, cơ cấu vốn cũng có tác

động nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thông thường doanh

nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn chính từ vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Vốn chủ sở hữu được chia ra hai loại vốn là vốn cổ phần phổ thông và vốn cổ phần

ưu đãi. Vốn vay thì doanh nghiệp thường vay ngân hàng và vay bằng cách phát

hành trái phiếu ra thị trường rồi thu về nguồn tiền bán.

Như vậy khi huy động vốn thì doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn the tỷ

lệ cho phù hợp. Nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều từ vốn chủ sở hữu thì mức độ

rủi ro thấp nhưng lợi nhuận mang lại không cao. Ngược lại nếu doanh nghiệp sử

dụng quá nhiều vốn vay thì rủi ro cao cho doanh nghiệp nhưng lợi nhuận sec cao

hơn so với vốn chủ sở hữu.

1.1.2.2. Chi phí sử dụng vốn

Chi phí sử dụng vốn là cái giá mà người sử dụng vốn phải trả cho người có

vốn để được sử dụng.

Doanh nghiệp có những nguồn vốn như vốn chủ sở hữu, vốn vay thì ứng với

mỗi loại vốn này sẽ có chi phí khác nhau. Chi phí vốn của vốn chủ sở hữu chính là

cổ tức hàng năm chia được, nếu vốn cổ phần phổ thông thì chi phí vốn không ổn

định, vốn cổ phần ưu đãi thì vốn ổn định. Đối với vốn vay thì chi phí vốn cũng có

thể thay đỗi theo lãi suất thị trường. Như vậy trong doanh nghiệp có nhiều chi phí

vốn khác nhau cho từng loại vốn huy động, và người ta lấy chi phí vốn của doanh

ngiệp sử dụng và chi phí vốn trung bình và theo công thức như sau:

*.Wd + re.We + rps.Wps

WACC = rd

*: chi phí vốn vay sau thuế.

Trong đó:

r d

re: Chi phí vốn cổ phần phổ thông.

rps: Chi phí vốn cổ phần ưu đãi.

Wd, We, Wps : lần lượt là tỷ lệ vốn vay, vốn cổ phần phổ thông và cổ phần thường.

WACC: Là chi phí vốn trung bình.

Công thức trên là công thức sử dụng mô hình Gardon, ngoài ra người ta còn

dùng phương pháp CAMP, và mô hình điều chỉnh của CAMP để tính chi phí vốn

trung bình. Với mô hình CAMP thì không phù hợp tại thị trường tài chính Việt

Nam. Vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ số beta khó tính.

Nhưng để cải thiện điều đó thì người ta dùng mô hình CAMP điều chỉnh bằng công

thức :WACC = rf + phần bù rủi ro. Trong công thức này thì phần bù rủi ro là một

đại lượng dự đoán, rf là chi phí phi rủi ro (thường lấy chi phí vốn của trái phiếu

chính phủ).

1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn

1.1.2.1 Nguyên tắc kịp thời

Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu

về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy

nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn

đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh

doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch

về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải

chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính

thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên

trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh

giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ.

1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều

kiện nhất định. Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát

triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau

để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm

mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Hiệu quả của việc sử dụng các

hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang

lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi

ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi

nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ.

1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng và thời gian

Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian:

một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ một

lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm

đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một số doanh

nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để có

thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự án

không còn chặt chẽ. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vay

của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạn

trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao.

1.1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch

Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với

lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốn

quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp,

quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô không

thích hợp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn

vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một

đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ. Ngược lại, những dự án

lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức

tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn.

1.2 CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ

BIẾN

Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án. Có

thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả. Nguồn vốn tự có

được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều

chỉnh cơ cấu tài sản nợ. Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn

hoặc dài hạn.

Hình 1.1. Sơ đồ nguồn vốn

Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu (trong

đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây:

Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần

Nợ phải trả Vốn cổ phần

1- Doanh nghiệp nhận được chúng từ 1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp

những thành phần không phải là chủ sở tài trợ

hữu của nó

2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã 2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy

vay động được mà sẻ chia lợi tức cổ phần

cho các chủ sở hữu nếu Công ty làm ra

được lợi nhuận

3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản 3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông

nợ vay thường theo một mức ổn định tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội

được thỏa thuận khi vay đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức

lợi nhuận mà Công ty thu được

4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay 4- Doanh nghiệp không phải trả những

cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở

trong tương lai ngoại trừ trường hợp hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và

nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn các loại tài sản được chia cho chủ sở

hữu. Trường hợp này không áp dụng đối

với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn

cố định

5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các 5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài

loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huy động

cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu là của các chủ sở hữu.

hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được

vay

Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các

nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp.

Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài

hạn. Bảng 1.2 nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này.

Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn

Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn

1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm

2- Không phải trả lãi cho những nguồn 2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ

tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài dài hạn mà doanh nghiệp nhận được

trợ bằng hình thức tín dụng thương mại

3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn 3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao

hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ

ngắn hạn

1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả

1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn

Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà Công ty phải hoàn trả trong

vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng. Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản

Tín dụng thương mại mà Công ty nhận được từ các nhà cung cấp khi mua các loại

hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ (deposits). Ngoài ra, nó còn

bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đồng

và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty

mua nợ, Công ty bảo hiểm tài trợ. Đồng thời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích

lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân mà Công ty chưa trả, nợ tiền thuế

những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả

cho cổ đông. Các ngồn tài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính:

nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm

bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo.

 Tín dụng thương mại

Một Công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóa của

các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn hạn. Hình

thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” và hoàn toàn khác so

với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải do các định chế tài chính

tài trợ.

Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các Công ty vì nó

không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không

do vay mượn. Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được

đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của Công ty.

 Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm.

Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, Công ty còn có thể

dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn không

bảo đảm. Những khoản cho vay này là những khoản vay do các ngân hàng tài trợ

cho Công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào. Các hình thức cho vay ngắn

hạn không có bảo đảm chủ yếu là: Hạn mức tín dụng hay Thấu chi, Hợp đồng tín

dụng tuần hoàn, Tín dụng thư, Cho vay theo hợp đồng.

 Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm

Một Công ty không dễ dàng gì nhận được nguồn tài trợ ngắn hạn của một

ngân hàng hay các nguồn khác khi không có bảo đảm, vì các hình thức tài trợ đó

đem lại rất nhiều rủi ro cho người cho vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp cung cấp

đủ sự bảo đảm đối với khoản tiền vay theo yêu cầu, thì họ sẽ dễ dàng nhận được

khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó.

Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của

khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral). Tài sản thế chấp để bảo đảm cho

các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ, các loại

hàng hóa, các loại chứng khoán. Chúng có thể là các loại cổ phần, những giấy tờ có

giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy

móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ đông chính của doanh

nghiệp.

Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thu như

các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản phải thu.

Đồng thời Công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vì đem chúng đi

thế chấp để vay tiền.

Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một Công ty tài

chính hay Công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua nợ”

(factoring). Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản được

gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing).

Vay có thế chấp bằng khoản phải thu

Một Công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúc với

ngân hàng hay Công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiền làm vật

bảo đảm cho khoản vay. Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợ cho Công ty, họ

sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng làm vật thế chấp và

sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị của khoản phải thu.

Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể giao động trong

khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu.

Mua nợ

Các định chế tài chính có thể phải mua những khoản phải thu để gia tăng

nguồn tín dụng ngắn hạn của doanh nghiệp. Các tổ chức mua nợ thường là một

ngân hàng, một Công ty tài chính hay Công ty mua nợ. Sau khi việc mua bán hoàn

tất bên mua nợ có trách nhiệm thu hồi các khoản nợ theo các chứng từ đã mua và

chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua nợ được áp dụng cho cả bán

hàng trong nước và xuất khẩu).

Vay thế chấp bằng hàng hóa

Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũng thường

được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn,. Trị giá của khoản vay thuộc

loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng chuyển đổi nhanh, và tính

ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp. Nếu những hàng hóa, tài sản này

không có rủi ro, có thể bán nhanh trên thị trường và có giá cả ổn định thì khoản tiền

vay mượn sẽ chiếm một tỷ lệ khá cao so với giá trị ghi trên chứng từ.

Những Công ty có hàng hóa, tài sản mà cần một số vốn ngắn hạn có thể dựa

vào nguồn tài trợ này. Vay thế chấp bằng hàng hóa gồm có các hình thức sau: Vay

ký thác, vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được, vay thế chấp bằng ký

hóa phiếu hàng hóa cồng kềnh, để đương.

Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan)

Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hàng hóa đặc

biệt đang thuộc quyền sở hữu của Công ty nó còn được gọi là vay bắc cầu (Brirging

Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa. đặc trưng của vay ký thác là nó chỉ được

chấp nhận khi Công ty đi vay có những hàng hóa thuộc loại có thể dẽ dàng nhận

diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thị trường. Ví dụ như xe hơi các

loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanh nổi.

Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủy thác

chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao cho ngân hàng

quản lý. Đổi lại, Công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn để được rút tiền

trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn bộ chi phí của giao

dịch cho hàng hóa. Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngân hàng ký phát những

chứng từ thích hợp cho phép Công ty nhận lại quyền sở hữu hàng hóa và kết toán tài

khoản khi chúng được bán xong.

Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được

Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột mỳ

chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởi những

hàng hóa đó có thể bị Công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàng không hay biết

cho tới khi đã quá trễ. Do đó ngân hàng cho vay có thể yêu cầu Công ty chuyển

những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng công cộng trước khi chấp nhận

cho vay.

Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh.

Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng ký hóa

phiếu hàng di chuyển được, chỉ khác là những tài sản trên Công ty vay tiền được

thay thế bằng một hóa đơn lưu kho nội bộ của Công ty. Thông thường ngân hàng

chỉ chấp thuận loại cho vay này đối với những hàng hóa quá cồng kềnh, không

thuận tiện khi chuyển vào kho công cộng. Những loại hàng hóa này có thể là gỗ

chưa xẻ, ván ép, hay sắt thép vv...

1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn

Nguồn ngân quỹ dài hạn là những khoản tiền có thời hạn sử dụng dài hơn

một năm kể từ ngày đầu tiên khi nhận chúng. Nguồn ngân quỹ này thường được

Công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hay xây dựng nhà xưởng

và một phần nguyên vật liệu v.v ...

Công ty có thể huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau. Các

nguồn này bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua; Vay dài hạn định kỳ

hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và ký phiếu.

 Thuê mua trả góp (Hire - Purehase Financing)

Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụng phương

pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tài sản đó dưới hình

thức thuê mua trả góp. Khi mua tài sản theo hình thức này, Công ty tiến hành thiết

lập một hợp đồng với chủ tài sản theo hình thức này, Công ty thiết lập một hợp

đồng với chủ tài sản hay một định chế tài chính. Thoả thuận này cho phép Công ty

trả ngay một phần giá trị tài sản và phần còn lại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào

những thời điểm được ấn định trước và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng

tiền lãi, nếu Công ty đồng ý tuân theo những điều khoản và điều kiện của hợp đồng

thuê mua trả góp. Trong thời gian thi hành hợp đồng, quyền sở hữu tài sản do người

bán - người cho thuê vào thời điểm hết hạn hợp đồng nếu người thuê hoàn thành tốt

các nghĩa vụ theo quy định.

 Tín dụng thuê mua (lease financing)

Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp có thể sử

dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease or operating lease)

để thuê tài sản của Công ty thuê mua hay Công ty tài chính. Khi Công ty tiến hành

thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản đó (như máy photo copy, máy

vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê theo định kỳ cho người

chủ tài sản. Hợp đồng được thiết lập giữa Công ty và chủ tài sản có thể quy định

rằng, Công ty không được quyền trả lại tài sản và cũng không được từ chối thanh

toán tiền thuê trong thời hạn thuê mướn cơ bản. Đồng thời, nó cũng có thể cho phép

Công ty được quyền lựa chọn trả lại tài sản sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thông báo

trước với chủ sở hữu theo quy định trong hợp đồng.

Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua được trình bày trong hình

như sau:

Người cho thuê Người thuê (người

(chủ sở hữu) sử dụng)

Hình 1.2. Những đặc điểm căn bản của thoả thuận thuê mua

Người cho thuê Người thuê

- Có tài sản, thiết bị sẵn sàng để cho thuê - Trả tiền thuê cho người thuê

- Nhận tiền thuê do người thuê trả - Có quyền sử dụng tài sản

- Được hưởng giá trị còn lại của tài sản - Có trách nhiệm bảo quản, bảo trì tài

sản

Một số điểm thuận lợi và bất lợi thường hay được để cập nhật của giao dịch

thuê mua đối với Công ty thuê tài sản.

Thuê mua thuần

Thuận lợi Bất lợi

- Thuê mua là một hình thức tăng vốn - Chi phí thuê mua thường cao hơn chi

mà Công ty có thể sử dụng dễ dàng phí vay vốn để Công ty từ đầu tư, vì

Công ty thuê mua thu lợi nhuận của họ

trên các giao dịch thuê mua.

- Thuê mua cho phép Công ty biến - Công ty phải chịu tất cả mọi rủi ro liên

những nguồn tiền riêng thành tài sản có quan đến hợp đồng và tài sản thuê.

tỷ lệ hoàn vốn cao

- Các khoản tiền thuê làm giảm thuế lợi - Nếu tài sản được chuyển trả người cho

tức, do đó đem lại cho Công ty phần lợi thuê ở thời điểm kết thức hợp đồng thuê

nhuận do hoàn thuế mua thì Công ty không được hưởng giá

trị còn lại của tài sản

- Các khoản tiền khấu hao nhanh làm - Công ty không được những khoản tiền

giảm thuế lợi tức, do đó nếu thuế suất khấu hao trên mức thuế suất của người

của Công ty cao hơn thuế suất của người cho thuê.

cho thuê, thì sẽ thu được lợi nhuận.

- Thuê mua giúp Công ty tránh được sự

lạc hậu về công nghệ, vì thông qua nó

Công ty có thể thay thế những thiết bị

lạc hậu bằng những thiết bị hiện đại.

Do đó, bằng việc chấp thuận một thỏa thuận thuê tài chính, Công ty có thể có

được tài sản để sử dụng mà không phải mua nó. Đây là một hình thức tài trợ rất hay

được sử dụng để có tài sản, bởi nếu nguồn này không có sẵn, Công ty sẽ phải tìm

nguồn tài trợ bằng hình thức khác để mua thiết bị.

Ngoài ra, bên cạnh việc Công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiền bằng

cách thuê mua một tài sản, thì Công ty còn có thể nhận được nguồn tài trợ bằng

cách bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, để rồi sau đó

thuê mua lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ. Hình thức tăng

vốn này được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là một hình thức huy động vốn

trung hạn rất thông dụng.

 Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn.

Một doanh nghiệp có thể tăng ngân sách thông qua hình thức đi vay với thời

gian đáo hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài sản của họ như một hình

thức bảo đảm cho khoản tiền vay. Các ngân hàng thương mại và Công ty tài chính

thường chấp nhận những loại tài sản sau là tài sản thế chấp như: quyền sử dụng đất

đai, các loại máy móc, các loại bất động sản, những khoản ký quỹ có thời hạn,

ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán và cổ phiếu của các Công ty cổ phần đại

chung, khoản vay này thường được gọi là vay định kỳ hay vay có kỳ hạn.

Đặc điểm riêng của vay định kỳ (hay vay có kỳ hạn) là trong mỗi kỳ hạn -

hàng tháng, quý hay năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảng tiền nhất đinh

bao gồm một phần vốn gốc và lãi. Nó khác với hình thức thấu chi (hay rút vượt

overdraft) là thấu chi thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối kỳ, còn nó trả dần thành

nhiều đợt. Sở dĩ người vay phải làm như vậy là để đảm bảo cho nợ gốc và lãi không

vượt quá hạn mức tín dụng đã được dành cho họ và vị thế tín dụng của Công ty

không bị ngày càng xấu hơn.

 Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu.

Một doanh nghiệp cũng có thể mượn tiền của công chúng bằng cách phát

hành trái phiếu và kỳ phiếu. Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp để chứng

minh khoản nợ của Công ty đối với người giữ chúng.

Sự khác biệt chủ yếu giữa trái phiếu và kỳ phiếu là ở quyền lưu giữ tài sản.

Kỳ phiếu là những khoản vay có bảo đảm bằng quyền lưu giữa đối với một số tài

sản của Công ty, còn sau này chúng là những khoản vay không có bảo đảm hay còn

gọi là trái phiếu tín dụng thường. Tuy nhiên về thực chất, “trái phiếu” và “kỳ phiếu”

thường được sử dụng rất tùy tiện để đề cập đến cùng một công cụ nợ.

1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu

1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ

"Vốn điều lệ" là số vốn do tất cả thành viên góp và được ghi vào Điều lệ

Công ty. (khoản 6, điều 3 Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền Việt Nam,

ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí

tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ Công ty do

thành viên góp để tạo thành vốn của Công ty. Vốn điều lệ là do các thành viên tự

thoả thuận và cam kết góp vốn. Trên cơ sở đó doanh nghiệp kê khai và đăng ký với

cơ quan đăng ký kinh doanh.

Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu

tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều

loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn

được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổ thông.

 Cổ phần phổ thông

Nếu tổ chức kinh doanh là một Công ty cổ phần, nó có thể tăng vốn bằng

cách phát hành cổ phần phổ thông. Cổ phần phổ thông thể hiện quyền sở hữu đối

với tài sản, quyền hưởng lợi nhuận trong Công ty và mỗi đơn vị cổ phần phổ thông

do cổ đông nắm giữ. Nhưng cổ đông này đại diện cho một phần quyền sở hữu rất

nhỏ đối với Công ty và tài sản của nó.

Cổ đông phổ thông là sở hữu của Công ty và họ đảm đương phần rủi ro chủ

yếu liên quan đến quyền sở hữu Công ty. Kể từ thời điểm chủ sở hữu, họ có quyền

hưởng toàn bộ và là những người hưởng cuối cùng đối với phần lợi nhuận còn lại

của Công ty, sau khi tất cả các trái chủ và các chủ sở hữu khác đã nhận phần lợi

nhuận riêng của họ. Điều này có nghĩa là nếu Công ty làm ra được ít hay không có

lợi nhuận, thì cổ đông phổ thông có thể không nhận ra được gì dưới hình thức cổ

tức. Tuy nhiên, nếu Công ty làm ra được những khoản lợi nhuận lớn, thì phần thu

nhập của họ thường cao hơn thu nhập trên trái phiếu hay cổ phần ưu đãi.

Khi một Công ty bán cổ phần phổ thông để tăng vốn, những cổ phần này có

thể bán được với giá cao hơn, bằng hoặc thấp hơn so với mệnh giá. Giá trị ngang

giá là giá trị thực của tài sản hữu hình và vô hình của Công ty.

 Cổ phần ưu đãi

Bên cạnh, việc phát hành trái phiếu và kỳ phiếu, doanh nghiệp có thể huy

động vốn dài hạn bằng cách bán cổ phần ưu đãi.

Cổ phần ưu đãi thường được doanh nghiệp dành cho một số quyền ưu tiên

nào đó so với cổ phần thường và chúng là hình thức nằm giữa trái phiếu và cổ

phần thường. Sở dĩ chúng giống như cây cầu giữa trái phiếu thường là vì chúng

được hưởng một tỉ lệ lợi tức cổ phần cố định cao hơn lãi suất của trái phiếu. Nhưng

tỉ lệ tổ chức của chúng có thể được chia trong kỳ tùy theo sự quyết định của Hội

đồng Quản trị.

1.2.2.2 Quỹ khấu hao

Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định. Quỹ

khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn. Quỹ

khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng

những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định). Quỹ khấu hao sửa

chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của

tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tài sản cố định).

Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân

hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mới hoặc sửa

chữa lớn. Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với

nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa

chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được mà chưa cần thay mới, dó

đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Tất cả lượng tiền tạm thời nhàn dỗi trên được

bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để cho các doanh nghiệp khác vay hoặc

đầu tư.

Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí được tính khi

hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng được doanh

thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế.

1.2.2.3 Các quỹ

Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích

lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ

đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền mặt tương đối

lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn. Tuy

nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử

dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông.

1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN

1.3.1 Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp

1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê

Việc hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam cũng là nhân tố quan trọng để

các doanh nghiệp trong nước tiếp cận với nguồn vốn từ nước ngoài. Nhưng để dễ

dàng tiếp cạn với nguồn vốn này thì Việt Nam phải có một cơ chế chính sách mở và

biện pháp phát triển thị trường để hấp dẫn cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư.

Trên thực tế từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì

nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng lên.

1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp

Mọi hoạt động của doanh nghiệp đều chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp

luật Việt Nam. Trong lĩnh vực tài chính thì hệ thống pháp luật còn quy định chặt

chẽ hơn, điều này sẽ làm cho công tác huy động vốn của doanh nghiệp chậm trễ và

ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn huy động của doanh nghiệp đang khát vốn.

Với những chính sách hỗ trợ hay thắt chặt của chính phủ cũng tạo thuận lợi

hay gây khó khăn rất lớn đến việc huy động vốn của các doanh nghiệp.

1.3.1.3 Tình hình kinh tế

Sự ổn định hay biến động của kinh tế trong nước sẽ ảnh hưởng mạnh đến

công tác huy động vốn của doanh nghiệp. Trong đó phải kể đến là sự phát triển hay

trì hoãn của nền kinh tế, lạm phát, biến động tỷ giá đô, giá vàng hay lãi suất thị

trường. Kinh tế phát triển, lạm phát ở mức một con số, giá và giá đô không biến

động nhiều, lãi suất ổn định sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp huy động vốn thuận

lợi. Kinh tế suy thoái, lạm phát tâng cao, lãi suất luôn thay đổi sẽ là yếu tố bất lợi

cho doanh nghiệp trong công tác huy động vốn.

1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước

Với một thị trường tài chính hoàn thiện sẽ tạo cơ hội huy động vốn cho các

doanh nghiệp. Ngược lại, thị trường tài chính chưa hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho

doanh nghiệp đi huy động vốn. Doanh nghiệp cũng có thể gặp rủi ro nếu thị trường

tài chính chưa có một hệ thống pháp luật đi kèm. Với thị trường tài chính đang ở

mức cung nguồn vốn thấp hơn cầu thì doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tiếp

cận với nguồn vốn muốn huy động. Ngược lại, cung thấp hơn cầu thì doanh nghiệp

khó khăn tiếp cận nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh.

1.3.2 Các yếu tố bên trong doanh nghiệp

1.3.2.1 Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp

Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp nhanh

chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động hoặc khó khăn để huy động. Với tình

hình kinh doanh đang phát triển thì doanh nghiệp sẽ huy động nhanh nguồn vốn

thông qua các hình thức như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay tín dụng.

Ngược lại, những nhà đầu tư sẽ không đầu tư vào những doanh nghiệp không ăn

nên làm ra. Chủ nợ cũng xem xét lại những doanh nghiệp đang kinh doanh thua lỗ

rồi mới cho vay. Chính vì thế đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến công tác huy

động vốn của doanh nghiệp.

1.3.2.2 Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác

nhau để tập trung nhanh chóng nguồn vốn muốn huy động. Việc doanh nghiệp chỉ

huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn

vấn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chur đầu tư sẽ

làm cho doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay từ Ngân hàng, các định chế tài

chính khác. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần vốn

kinh doanh, điều này đã không cho phép doanh nghiệp tận dụng đượng nguồn vốn

từ các nhà đầu tư muốn tham gia và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

1.3.2.3 Uy tín của doanh nghiệp

Những doanh nghiệp có uy tín với những khoản nợ của ngân hàng hay các

nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp thì việc huy động vốn vay sẽ được

các chủ nợ đáp ứng ngay.

Doanh nghiệp có uy tín cũng có thể chiếm dụng vốn từ khoản tín dụng

thương mại, hay kêu gọi các nhà đầu tư một cách dễ dàng. Nếu doanh nghiệp có uy

tín thì sẽ có lợi thế trong việc huy động từ tất cả các nguồn vốn như tín dụng ngân

hàng, tín dụng thương mại, kêu gọi cổ đông hay phát hành trái phiếu. Ngược lại sẽ

là khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp xúc với các nguồn vốn.

1.4 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN

Có rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quản huy động vốn của doanh nghiệp,

nhưng với đề tài chỉ quan tâm đến bốn góc độ chính: Thứ nhất, sự tăng trưởng ổn

định về số lượng và thời gian; thứ hai, lượng vốn doanh nghiệp huy động có khả

năng đáp ứng được cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; thứ ba, chi phí huy

động vốn; thứ tư: độ rủi ro của nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động; thứ năm: lợi

ích từ nguồn vốn huy động mang lại cho doanh nghiệp.

1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian

Đánh giá qua mức độ tăng giảm nguồn vốn huy động và số lượng vốn huy

động có kỳ hạn. Nguồn vốn tăng đều qua các năm (năm trước - năm sau > 0) đạt

mục tiêu về nguồn vốn đặt ra và có độ gia tăng đều đặn là nguồn vốn tăng trưởng ổn

định .

Nguồn vốn có số lượng vốn kỳ hạn lớn chứng tỏ sự ổn định về thời gian của

nguồn vốn cao .

1.4.2 Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt

động kinh doanh của doanh nghiệp

Đánh giá qua việc so sánh nguồn vốn huy động được với các nhu cầu hoạt

động của doanh nghiệp, thanh toán và các nhu cầu khác để thấy nguồn vốn huy

động đã đáp ứng bao nhiêu.

1.4.3 Lãi suất huy động

Lãi suất huy động là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc huy động vốn

của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp chấp nhận trả lãi suất cao thì sẽ dễ dàng tiếp

cận nguồn vốn nhanh, nhưng lợi nhuận kinh tế mang về từ nguồn tài trợ này sẽ

không cao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp huy động với mức lãi suất thấp thì doanh

nghiệp sẽ có lợi nhuận cao hơn khi sử dụng vốn này.

Chi phí vốn huy động so với tỷ suất chiết khấu của dự án đầu tư (IRR). Nếu

IRR lớn hơn chi phí vốn huy động thì doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả và

ngược lại.

1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động

Dự án đầu tư là hoạt động lâu dài, nếu doanh nghiệp bị ngưng cung cấp

nguồn vốn hay chậm giải ngân so với tiến độ của dự án thì doanh nghiệp sẽ gặp rủi

ro bất cứ lúc nào. Chính vì hoạt động đặc trưng của dự án bất động sản nên phải

xem đến sự phù hợp của nguồn vốn và tiến độ giải ngân của vốn huy động.

Ta còn phải xem xét rủi ro khi doanh nghiệp không có khả năng thanh toán

những khoản vay đến hạn mà doanh nghiệp không đủ khả năng chi trả cho khoản

này. Chúng ta dùng các tỷ số thành toán để đánh giá mức độ rủi ro dạng này.

1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại

Dứng về góc độ lợi ích mang lại từ nguồn vố huy động, doanh nghiệp nên

xem xét các chỉ tiêu lợi nhuận của hoạt động kinh doanh dựa trên số vốn huy động.

Cánh tính dựa trên tỷ lệ lợi nhuận do huy động vốn mới mang lại. Cũng có thể lấy

so sánh giữa tỷ lệ tăng vốn huy động với tỷ lệ lợi nhuận trên tổng vốn ROA.

1.5 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.5.1 Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan

 Bất động sản

Theo cách phân loại tài sản trong Bộ Luật dân sự thì Bất động sản là các tài

sản không di, dời được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được

phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản

không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.

Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản

xuất, công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất

đai gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ

cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường.

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu

thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản…

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình

bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm

bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp.

 Hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và

kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất

động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,

định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất

động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan

đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm

mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định.

Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất có

thể bao gồm một số mục chủ yếu:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản

phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất...

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,

phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất...

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái

định cư, phân đoạn thực hiện...

- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu

về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng...

- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án

quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và

phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.

- Các bản vẽ thiết kế cơ sở (nếu là dự án cụ thể).

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể là một dự án xây dựng hạ tầng

khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựng cao ốc văn

phòng cho thuê; dự án xây dựng khách sạn; dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê… Tuỳ theo tính chất và quy mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất

động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A, dự án nhóm B và

dự án nhóm C.

1.5.2 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam:

Ngành Bất động sản là một ngành gắn liền với sự phát triển kinh tế của một

quốc gia và có tính chu kì. Sự thay đổi cấu trúc kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa

– hiện đại hóa có ảnh hưởng tích cực tới lĩnh vực xây dựng – BĐS như:

 Nhu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo nền móng cho quá

trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.

 Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng nên sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư

cho lĩnh vực xây dựng – BĐS.

 Sự dịch chuyển lao động từ khu vực kinh tế nông nghiệp mang lại nguồn

nhân lực lớn cho lĩnh vực công nghiệp nói chung cũng như lĩnh vực xây

dựng – BĐS nói riêng.

Có thể thấy, quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế của Việt Nam chính là tiền

đề cho lĩnh vực Xây dựng – BĐS hình thành và phát triển.

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường Bất Động Sản như: lãi suất, giá nguyên

liệu đầu vào (sắt, thép, xi măng), nguồn cung cầu BĐS trên thị trường. Mặt khác,

những yếu tố đầu vào của một dự án Bất Động Sản là: quỹ đất, cơ sở hạ tầng và các

công trình xây dựng trên đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng,…

Ngành Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, vay nợ cao, giá cả hàng hóa đầu

vào như sắt, thép liên tục biến động, nên rủi ro của ngành là rất lớn vì do biến động

cùng chiều nên khi nền kinh tế khủng hoảng thì sẽ làm cho các chủ đầu tư cũng như

toàn bộ thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm. Bên cạnh đó, cơ cấu ngành Bất

Động Sản Việt Nam hầu hết là các khoản đầu cơ và dòng tiền liên tục biến đổi theo

thị trường và sản phẩm Bất Động Sản thì chỉ tập trung vào phân khúc như căn hộ

cao cấp và khu nghĩ dưỡng cao cấp chứ không tập trung vào phân khúc nhà giá

mềm mặc dù phân khúc này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản:

Kể từ khi chính phủ thực hiện chính sách đổi mới và gia nhập và tổ chức

thương mại thế giới WTO năm 2006 thì kinh tế Việt Nam đã trở thành một trong

những quốc gia phát triển nhanh nhất trong khu vực với tốc độ tăng trưởng GDP

bình quân đầu người hằng năm CAGR là 14.1% từ 2007 – 2011. Bên cạnh đó, Việt

Nam với dân số khoảng 90 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao cùng dân số trẻ sẽ là

nguồn cầu tiềm năng cho thị trường Bất Động Sản phát triển khi người dân có nhu

cầu nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Hình: 1.3. Tỷ lệ đô thị hóa

Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển

Hình 1.4. Tỷ lệ vốn đầu tư / GDP

Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển

Tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội (%) là một chỉ tiêu khá quan trọng quyết định

đến tăng trưởng GDP. Trung Quốc tăng trưởng thần kì rồi trở thành cường quốc thứ

2 thế giới cũng nhờ vào việc duy trì tỷ lệ vốn đầu tư toàn xã hội ở mức trên 40%.

Việt Nam cũng đã từng đạt được tăng trưởng GDP 8.46% năm 2007 khi tỷ lệ này ở

mức 46.5%. Nhưng từ 2011 trở đi đã suy giảm mạnh mẽ và giờ chỉ còn 28.5% năm

2012 (GDP năm 2012 là 5.03%). Tỷ lệ đầu tư suy giảm mặc dù năm 2012, chính

phủ đã đầu tư vốn ngân sách 195.000 tỷ đồng (tăng 8.4%) nhưng năm 2013, do cắt

giảm ngân sách nên dự kiến đầu tư từ ngân sách chỉ còn 175.000 tỷ đồng, cho nên

sẽ gây áp lực lên cho tăng trưởng GDP. Chính phủ sẽ phải nhờ cậy vào các nguồn

lực tư nhân và vay nợ để có thể duy trì được mức tăng trưởng GDP hơn 5%.

Hình 1.5. GDP 2007 – 2011

Nguồn: Tạp chí Kinh tế và Phát triển

Kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ là một trong những quốc gia có tốc độ phát

triển kinh tế nhanh nhất ở Châu Á, những yếu tố minh chứng cho điều này đó là:

 68% trong tổng số 89 triệu dân của Việt Nam có độ tuổi dưới 40 nên sẽ

cung cấp một lực lượng lao động dồi dào và đầy sức trẻ có khả năng cống

hiến cao. Dự báo dân số Việt Nam sẽ tăng thêm 16 triệu người từ 2000

đến 2020.

 Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP thực dự kiến cao nhất trong khu

vực trong vòng 5 năm tới với mức tăng trưởng bình quân là 7%.

 Một trong những nước có niềm tin tiêu dùng rất cao với tăng trưởng bán

lẻ năm 2011 là 24% và tiêu dùng khu vực tư nhân chiếm tới 68% GDP

năm 2011.

 Việt Nam có mức độ đầu tư rất cao với việc tỷ lệ đầu tư chiếm tới 38%

GDP năm 2011.

Tiếp tục thu hút được ngày càng nhiều vốn FDI giải ngân từ các nhà đầu tư

trên thế giới vào Việt Nam.

Hình 1.6. Dòng vốn FDI

Nguồn: Cục thống kê

Nỗ lực tái cấu trúc của Việt Nam đã góp phần nâng cao môi trường đầu tư

của quốc gia và được hỗ trợ phát triển từ đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân.

Việt Nam có một nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú và đa dạng bao

gồm: dầu mỏ, khoáng sản và đất sản xuất.

Chính trị ổn định cùng những chính sách chào đón đầu tư nước ngoài là

những yếu tố tiên quyết giúp cho kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển.

Thủ tướng Chính phủ vừa có Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến

lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó,

diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người (25m2 sàn/người

năm 2020). Chính phủ sẽ đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội

để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Bên cạnh đó, đáp

ứng nhu cầu nhà ở cho 60% số sinh viên, học sinh và 50% công nhân lao động tại

các khu công nghiệp. Hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo

mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong

các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ

loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây

dựng mới. Với những yếu tố như dân số cao và trẻ, thu nhập bình quân đầu người

ngày càng được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở sẽ không ngừng gia tăng.

1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam:

Từ 2010 đến giữa năm 2012:

Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang

trầm lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2007 – 2009. Những

chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến

cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành

Nghị quyếtsố 02/NQ-CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ

mô đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ sau

khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bị ảnh hưởng và gián tiếp gây

khó khăn lên tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng

nhà nước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực

hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định

kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải

giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều

này, đã giáng thêm một đòn nặng vào các ngành Chứng khoán và Bất Động Sản bên

cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các Công ty Bất Động Sản phát triển

nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy

mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ

2010 – 2011.

Hình 1.7. Tăng trưởng tín dụng

Nguồn: Cục thống kê

Dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên khi các ngân hàng

gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trưởng tín dụng thì ngành bất động sản cũng

bắt đầu chật vật tìm vốn vay. Các ngân hàng lao vào cuộc chạy đua lãi suất huy

động trong năm 2011, khi có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% và nếu nhìn vào

lãi suất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của các ngân hàng và lãi suất trên thị

trường liên ngân hàng chúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn được đẩy lên ngang

bằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng

thắt chặt đã khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản và niềm tin nhà đầu

tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

cũng tăng đột biến.

Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/ 2011

Nguồn: SBV

Những cụm từ như lạm phát, chạy đua lãi suất huy động, ngân hàng mất

thanh khoản xuất hiện nhan nhãn trên các mặt báo và các phương tiện thông tin đại

chúng cho thấy một bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam lúc bấy giờ. Những

yếu tố trên cùng với việc tăng giá điện và giá xăng dầu đã làm cho chỉ số giá CPI cả

nước năm 2011 lập đỉnh vào tháng 4 với mức tăng 3.32%.

Hình 1.8. CPI các tháng năm 2010 và 2011

Nguồn: SBV

Từ nửa cuối 2012 đến đầu 2013:

Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt mạnh mẽ thì

nền kinh tế nói chung và ngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về

nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia

tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… được công bố.

Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam

thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán

trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt

qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn

kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp

tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê. Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ

nợ xấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu

từ NHNN là 8.6% và Fitch Rating Agency là khoảng 12%. Tuy nhiên, vào quý

I/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuống còn 6% tổng dư nợ.

Hình 1.9. Lượng căn hộ tồn kho

Nguồn: Tổng hợp từ các báo cáo của CBRE

Hình 1.10. Dư nợ BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS

Nguồn: SBV, Ủy ban giám sát tài chính Quốc Gia

Do lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn định và không còn là mối lo ngại

chính nữa mà bấy giờ Chính phủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ

khó khăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sách tiền tệ. Vì đặc điểm của

ngành Bất Động Sản Việt Nam là chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên mất

đi phân khúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng

cao khi nền kinh tế và sức mua suy giảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về

nhà ở lại không thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rất hạn chế trên thị

trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao đã khiến cho các Công ty BĐS

bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch sản xuất kinh

doanh.

Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ

xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và

tích cực cho ra đời Công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (dự kiến vào quý

II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc

biệt là giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu

xuống dưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000 tỷ đồng vốn

vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức

mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai

chính sách trên tuy không chắc chắn vực dậy được thị trường BĐS Việt Nam vốn

đang trầm lắng nhưng sẽ có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm

tăng số lượng giao dịch trong ngành.

Sau khi, thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt các doanh nghiệp Bất Động

Sản trong ngành thay nhau chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi

kết cấu dự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ và cũng có nhiều

doanh nghiệp cũng đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Năm 2013, được dự báo là năm bùng nổ của nhà giá rẻ khi các chủ đầu tư và các

Công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúc đầy màu mỡ này mà bấy lâu

nay bị bỏ quên, người mua nhà cũng có thể chọn lựa được căn nhà ưng ý vừa với

thu nhập của mình.

Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm

và các chủ đầu tư thiếu vốn do ngân hàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài

chính của các doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm

giá Bất Động Sản.

Hình 1.11. Giá thị trường thứ cấp

Nguồn: CBRE

Do cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có sự sụ giảm thì đây là thời điểm

để các nhà đầu tư ngoại quan tâm đến M&A trong lĩnh vực Bất Động Sản tại Việt

Nam. Theo thống kê, nếu năm 2012 xu hướng nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư

ngoại trong thu gom dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại

sẽ chi phối chủ yếu hoạt động mua lại trên thị trường Bất Động Sản.

Hình 1.12. Cơ cấu thị trường M&A quý I/1013

Nguồn: Stoxplus

Minh chứng cho điều này thì mới đây Lotte đã công bố việc mua lại 70% cổ

phần của Tập đoàn Kotobuki trong liên doanh Hải Thành – Kotobuki, đơn vị sở hữu

khách sạn 5 sao Legend Saigon. Ngay lập tức Lotte đã chuyển đổi tên khách sạn

thành Lotte Legend Hotel, cho thấy được tham vọng lấn sân của Lotte trong lĩnh

vực Hotel và Resort tại Việt Nam. Gemadept mới đây cũng công bố bán tòa tháp

Gemadept Tower với gái 45.5 triệu USD hay là việc Tập đoàn Vingroup đã quyết

định bán Vincom A Center và CTCP Đầu tư phát triển triển Đô Thị Sông Đà

(Sudico) đã bán phần vốn góp trị giá 25 tỷ tại dự án nghỉ dưỡng Cactus Cam Ranh

Resort & Spa sau khi Sudico ghi nhận khoản lỗ năm 2012 là 302 tỷ đồng. Một đại

gia khác là Vinaconex sau khi lỗ 620 tỷ đồng năm 2012, cũng phải bán bớt vốn

trong Công ty con là Vinaconex - Hoàng Thành và Công ty liên doanh đô thị Nam

An Khánh. Trong đó, Vinaconex đã bán hết vốn trong Vinaconex - Hoàng Thành

(chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Park City) cho Perdana City (Malaysia), qua đó

biến dự án này thành dự án 100% vốn nước ngoài. CBRE nhận định rằng các nhà

đầu tư nước ngoài đang nhăm nhe thâu tóm các dự án bất động sản tại Việt Nam và

họ sẽ tìm các dự án đang hoạt động hoặc đang xây dựng hơn là tìm kiếm các khu

đất vàng ở thành phố để xây mới.

1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013

Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng

Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh những năm trước đây đã phần nào thể

hiện cho sự tăng trưởng cao, và không có thực về nhu cầu thị trường BĐS lúc bấy

giờ.Đóng góp vào cơn sốt này còn do có sự cởi mở trong chính sách đầu tư và

quyền sở hữu nhà đất của Chính phủ. Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ

khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản bằng việc tăng thời gian

giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm. Những

hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà

không phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ

có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy

nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu

nhà đất của một số nhóm Việt kiều và đối tượng nước ngoài sinh sống và làm việc

tại Việt Nam đã thực sự nới lỏng và đơn giản hóa quá trình thủ tục.

Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ đã làm cho các doanh nghiệp BĐS

thêm những khó khăn mới, đẩy thị trường ngày một ảm đạm hơn. Hàng loạt các dự

án giảm giá, xin chuyển qua nhà ở xã hội, cũng như nhiều dự án đang dang dở hấp

hối chờ chết.

1.5.2.5 Xu hướng năm 2014

Năm 2014 về nhu cầu trong tất cả các mảng thị trường bất động sản sẽ tiếp

tục suy thoái tuy nhiên sẽ có sự khác biệt. Sự sàng lọc sản phẩm để thích ứng với

nhu cầu phát triển sẽ tiếp tục sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thừa cung trong tương lai.

Các dự án và chủ đầu tư phải tự điều chỉnh giá cả, giảm bớt lợi nhuận đưa giá trị

sản phẩm về đúng giá trị thật của nó để dự án còn có thể bám trụ và tồn tại.

Thị trường căn hộ cho thuê năm 2013 bị thừa về nguồn cung và trong năm

2014 sẽ không có gì khác biệt.

Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, cũng

được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngày

càng nhiều nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm nhập vào thị trường

Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề với các chính

sách ưu đãi từ Chính phủ. Với những bất cập về cơ sở hạ tầng, lãnh đạo các cấp

Trung ương và địa phương đều đang nỗ lực khắcphục khó khăn này trong năm 2013

và những năm tiếp theo.

Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ được

phát triển tại các khu vực trung tâm thành phố… Thị trường bán lẻ tại Việt Nam sẽ

sớm trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước

ngoài với lợi thế dân số trẻ và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Trong khi những

nhà bán lẻ nổi tiếng như Co.op mart của Việt Nam, Metro từ Đức, Takashimaya từ

Nhật, và Wal-Mart từ Mỹ đang trong giai đoạn nghiên cứu thị trường thì Lotte từ

Hàn Quốc và Parkson từ Malaysia đã tiến hành hoạt động với rất nhiều dự án trên

khắp Việt Nam, tập trung tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và

Vũng Tàu.

Tăng trưởng kinh tế, ổn định về mặt chính trị - luật pháp, kêu gọi thúc đẩy

đầu tư, tạo điều kiện môi trường đầu tư thuận lợi là điều kiện thuận lợi thu hút vốn

đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào khiến nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống

tại Việt Nam, và vì thế căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Vũng Tàu có dự án tên tuổi là

MGM hồ tràm, Blue-Saphire dự án này đều cho ra mắt vào năm 2012 và sẽ góp

thêm 1262 căn hộ và biệt thự vào thị trường.

Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập

đoàn khách sạn quốc tế. Từ năm ngoái tới nay đã có 5 dự án khách sạn năm sao có

sự tham gia của chủ đầu tư nước ngoài tại Hà Nội. Thành phố Hồ Chí Minh đã có

11 khách sạn năm sao với khoảng 3.611 phòng và dẫn đầu cả nước trong lĩnh vực

khách sạn, và đang tiến hành các dự án cải tạo và dự án mới.

Tại các thành phố như Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về

khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế. Riêng ở thành phố Vũng

Tàu hiện tại có các dự án resort, khách sạn, sòng bạc, sân golfvà villa cao cấp mà

trong đó phần lớn là có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Rõ ràng “Vẻ đẹp tiềm ẩn” của Việt Nam đang dần hé mở với các nhà điều

hành khách sạn quốc tế. Họ đang tìm kiếm nhiều chiến lược để vào thị trường, mua

lại và đổi tên, phát triển, và bắt tay với các nhà đầu tư trong nước. Guoman, Hilton,

Omni, Sheraton, InterContinental, Sofitel, Novotel ở Đà Lạt và Novotel ở Phan

Thiết tất cả đều đã thay đổi chiến lược. Movenpick mua lại Omni ở thành phố Hồ

Chí Minh, Guoman ở Hà Nội và Parkroyal mua lại Novotel ở Sài Gòn, chúng ta

đang chứng kiến sự đổi tên của các khách sạn đang hoạt động trên thị trường. Với

sự bùng nổ trung tâm đô thị và các địa điểm resort, Việt Nam là địa điểm lý tưởng

cho những kỳ nghỉ và thị trường nhà ở bởi các địa điểm ven biển như Nha Trang,

Cam Ranh, Đà Nẵng, Lăng Cô, Vũng Tàu - Côn Đảo và đảo Phú Quốc đều có tiềm

năng trở thành thiên đường của Đông Nam Á, Bali và Phuket.

CHƯƠNG 2

TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

2.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển

Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn được thành lập từ năm 2004 theo

giấy chứng nhận đầu tư số 3500665255, cấp ngày 24 tháng 07 năm 2004.

Với mục tiêu đầu tư, phát triển dự án, căn hộ, chung cư, biệt thự cao cấp,

cũng như nhu cầu về du lịch, vui chơi giải trí của Thành phố Vũng Tàu.

Là một Công ty đa ngành nghề đầu tư kinh doanh dự án bất động sản, nuôi

chim yến, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, dịch vụ du lịch tại Thành phố Vũng Tàu.

- Tên giao dịch: Công ty Cổ Phần Trùng Dương – Thái Sơn.

- Tên viết tắt: TD Corp.

- Tên giao dịch quốc tế: Ocean Corporation.

- Trụ sở chính: 184 Phan Chu Trinh, Phường 2, Tp. Vũng Tàu.

- Điện thoại: 0643-527676, Fax: 0643-859518.

- Email: info@trungduongcorp.com.

- Website: www.trungduongcorp.com.

2.1.2. Sơ đồ tổ chức Công ty

Trùng Dương –Thái Sơn Corp là tổ hợp Công ty mẹ, Công ty con, gồm các

Công ty thành viên trực thuộc, trong đó có các đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán

độc lập, có một số đơn vị hạch toán phụ thuộc, các ban quản lý dự án thay mặt chủ

đầu tư (Trùng Dương – Thái Sơn Corp) thực hiện chức năng quản lý dự án, đơn vị

tư vấn thiết kế, các đơn vị quan hệ với nhau theo luật doanh nghiệp.

Tổng số nhân viên Công ty: 571 người

Trong đó: Nhân viên có trình độ cao đẳng, đại học, trên đại học: 60 người

Nhân viên có trình độ trung cấp: 21 người

Công nhân: 490 người

- Công ty có các phòng, ban trực thuộc thực hiện các công việc quản lý chuyên

môn giúp việc cho lãnh đạo Công ty hoạch định các chính sách, đường lối phát triển

và tổ chức thực hiện các lĩnh vực quản lý doanh nghiệp.

Ban kiểm

soát

Giám Đốc

P.Giám Đốc

tài chính

kỹ thuật

điều hành

Phòng

tài chính

Phòng

kế hoạch

Phòng

– kinh

nhân sự

– kế toán

dự án

Marketing

HĐQT

doanh

Công ty cổ phần

Công ty TNHH

Công ty cổ phần

Trùng dương-

Vũng tàu-

Kiến Gia (thi công)

Trùng Dương

Sealargor

Allgreen

Khách sạn

Trại chim yến,

heo, thủy sản

kiến trúc – xây dựng

Hình 2.1. Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn

Nguồn: Công ty Trùng Dương – Thái Sơn

2.1.3. Chức năng nhiệm vụ của Công ty

Là doanh nghiệp đa chức năng ngành nghề hoạt động trên nhiều lĩnh vực:

đầu tư, nhận thầu xây lắp, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh bất động sản, kinh

doanh du lịch, thương mại, xuất nhập khẩu…, cụ thể như sau:

- Đầu tư phát triển các khu đô thị mới, đầu tư kinh doanh phát triển nhà và

hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu kinh tế mới.

- Thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ

thuật hạ tầng đô thị, giao thông.

- Tư vấn đầu tư, tư vấn xây dựng, bao gồm lập và thẩm định các dự án đầu

tư, khảo sát, đo đạt, thiết kế quy hoạch, thiết kế công trình, tư vấn quản lý

dự án, tư vấn đấu thầu và hợp đồng kinh tế, tư vấn mua sắm vật tư thiết

bị, công nghệ.

- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, vật tư thiết bị phục vụ cho

xây dựng, xe máy thi công, dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ

khác.

- Sản xuất kinh doanh các loại vật liệu xây dựng, kinh doanh các mặt hàng

trang trí nội, ngoại thất.

- Khai thác chế biến khoáng sản làm vật liệu xây dựng, kinh doanh khai

thác và vận chuyển đất, cát để san lấp mặt bằng.

- Kinh doanh dịch vụ nhà đất.

- Kinh doanh xe máy, thiết bị thi công, vận tải hàng hóa và phương tiện

vận tải.

- Kinh doanh khách sạn, du lịch, vận chuyển hành khách du lịch đường

thủy, đường bộ.

- Đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanh nghiệp khác.

2.1.4. Các Dự án bất động sản tiêu biểu

Là một doanh nghiệp hoạt động lâu năm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh

nhà, văn phòng cho thuê, thi công xây lắp, chăn nuôi yến, thủy sản và đã có nhiều

kinh nghiệm triển khai tổ chức thực hiện Dự án đầu tư xây dựng.

Để phát triển bền vững, trong quá trình Việt Nam hội nhập với nền kinh tế

thế giới, ngoài việc hợp tác đầu tư xây dựng với các đối tác trong nước, Công ty còn

tìm kiếm và lựa chọn hợp tác với các đối tác có tiềm lực về tài chính và công nghệ

quản lý nước ngoài.

Hiện nay, Công ty đang làm Chủ đầu tư một số Dự án xây dựng mới, khu

nhà ở với tổng số vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.

2.1.5.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens

Khu nhà ở The Gardens nằm tại phường 9, Thành phố Vũng Tàu có diện tích

110.000 m2. Khu nhà ở trên chủ yếu được xây dựng nhà để bán cho các đối tượng

là cán bộ của các cơ quan nhà nước, cũng như dân tái định cư và người có thu nhập

thấp. Trong đó, Công ty được UBND Thành phố Vũng Tàu giao 19.805 m2 đất đã

có hạ tầng để xây dựng khu nhà ở chung cư và biệt thự. Theo quy hoạch Tổng mặt

bằng 1/500 đã được phê duyệt thì dự án gồm có 2 toà nhà chung cư gồm Nhà A1

cao 17 tầng và Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000

m2 và 32 biệt thự nhà vườn cao 3 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2.

Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng.

Hiện nay, dự án đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất

đã được nộp từ năm 2010, tuy nhiên do quá trình giải phóng mặt bằng của toàn khu

đô thị gặp nhiều vướng mắc do chưa thoả thuận được với người dân, nên dự án bị

chậm tiến độ, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, kế hoạch huy động vốn của

Công ty.

2.1.5.2. Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal

Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal có diện tích 15.347 m2 nằm

tại Khu vực Núi Nhỏ, phường 2, Thành phố Vũng Tàu. Dự án gồm 1 toà nhà chung

cư cao 8 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 14.000 m2 và 26 căn biệt thự

sườn núi với tổng diện tích sàn 10.140 m2. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng

580.000.000.000 đồng.

Hiện nay, dự án đang được triển khai thi công san gạt mặt bằng và xây kè

chống sạc, hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng xong 70 %. Dự kiến đến cuối năm 2013 Dự

án sẽ hoàn thành việc san gạt và xây dựng hạ tầng kỹ thuật và phần móng của toà

nhà chung cư.

2.1.5.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte

Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte được thực hiện trên khu

đất 10.500 m2 tại góc đường Thi Sách và đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng

Tàu. Đây là khu đất của Công ty, thực hiện chủ trương của Thành phố Vũng Tàu về

việc quy hoạch khu đất thành khu trung tâm thương mại, Công ty đã tiến hành đàm

phán và hợp tác với Công ty Lotte Hàn Quốc để thực hiện dự án.

Dự kiến khu đất trên sẽ được đầu tư xây dựng một toà nhà cao 5 tầng nổi với

diện tích sàn xây dựng khoảng 34.125 m2 và 01 tầng hầm với diện tích sàn xây

dựng khoảng 6.825 m2. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 500 tỷ đồng. Diện tích

toà nhà sẽ chủ yếu sử dụng cho các mục đích bán lẻ hàng tiêu dùng, vui chơi giải

trí.

Hiện nay, dự án đang tiến hành điều chỉnh thiết kế và theo kế hoạch cuối

năm 2013 sẽ tiến hành thi công phần móng cọc.

2.1.5. Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật

2.1.6.1. Công tác tổ chức, nhân sự

 Giới thiệu chung về cơ cấu tổ chức Công ty

Tổng số cán bộ, công nhân viên của Công ty tính đến thời điểm tháng 4/2008

là 571 người. Trong đó, có 390 công nhân xây dựng, 100 công nhân, 60 cán bộ

quản lý.

Các bộ phận chủ yếu trong Công ty gồm:Ban giám đốc Công ty, các phòng

ban chức năng, các đơn vị trực tiếp sản xuất.

 Công tác bồi dưỡng nghiệp vụ

Công tác đào tạo lại tay nghề cho công nhân viên luôn được Công ty chú

trọng, Công ty đã thành lập Ban bảo hộ lao động và đào tạo, nhằm đào tạo lại đội

ngũ cán bộ công nhân viên nhằm kịp thời đáp ứng công nghệ, kỹ thuật mới phục vụ

các dự án lớn.

Đối với cán bộ quản lý, Công ty luôn tạo điều kiện về thời gian và vật chất để

cán bộ đi học các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn, đi học sau đại học.

 Công tác tuyển dụng

Là một doanh nghiệp cổ phần, nên Công ty luôn nỗ lực trong việc tăng

cường nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu chất lượng của các công trình hiện đại và

phức tạp. Bằng nhiều hình thức tuyển dụng với chế độ “chiêu hiền đãi sĩ” Công ty

đã tuyển được đội ngũ lao động trẻ, đúng ngành nghề, có bằng cấp chính quy, đáp

ứng kịp thời yêu cầu của sản xuất. Số lượng cán bộ công nhân viên được tuyển

Bảng 2.1 Số lượng CBCNV trong những năm qua

Đvt: người

Trung cấp Công nhân

Tổng số

Năm

Đại học và Cao đẳng

401

2010

465

2011

426

507

2012

490

571

Nguồn: Phòng Tổ chức Hành chính

dụng trong mấy năm qua được thể hiện tại bảng 2.1.

 Chế độ lương thưởng và phân phối tiền lương

Trong những năm vừa qua, Công ty đã có nhiều cố gắng trong việc tìm kiếm

công ăn việc làm cho cán bộ nhân viên. Công nhân của Công ty luôn được đảm bảo

việc làm nhờ Công ty đã ký được nhiều hợp đồng công trình xây dựng và cung cấp

sản phẩm yến sào ra thị trường nước ngoài. Thu nhập của công nhân luôn đạt trên 5

triệu đồng/ tháng, cán bộ quản lý đạt trên 10 trđ/ tháng.

Bảng 2.2. Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty

Thu nhập bình quân CN/ tháng (triệu đồng) Tốc độ tăng thu nhập (%) Năm

2010 6,2

2011 7,6 122,6

2012 8,4 110,5

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Công ty đề ra nhiều hình thức thưởng để khuyến khích người lao động như:

Thưởng vượt tiến độ, thưởng cho các giải pháp cải tiến kỹ thuật công nghệ, thưởng

cho việc thi công tiết kiệm vật liệu…

Bên cạnh đó, Công ty cũng rất quan tâm tới sức khỏe, đời sống của cán bộ

công nhân viên, như tổ chức khám sức khoẻ định kỳ, liên hoan văn nghệ, tổ chức

sinh nhật…

2.1.6.2. Chính sách mua hàng

Quá trình mua hàng được thiết lập để đảm bảo các sản phẩm mua vào đều

đạt yêu cầu chất lượng và thời gian quy định. Quá trình này gồm 3 hoạt động chính:

 Đánh giá nhà cung ứng:

- Tất cả các hàng hoá, dịch vụ ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều phải

được mua từ nhà cung ứng được đánh giá lựa chọn. Các nhà cung ứng độc quyền

(điện, nước) không là đối tượng của việc đánh giá lựa chọn.

- Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm tìm kiếm, đánh giá nhà cung ứng (phối

hợp với các bộ phận khác nếu cần) và trình Giám đốc Công ty phê duyệt những nhà

cung ứng được lựa chọn.

- Công ty quy định giá, lựa chọn nhà cung ứng dựa trên các tiêu chí chính:

Chất lượng sản phẩm, giá cả phù hợp, khả năng cung ứng.

- Phòng vật tư thiết bị định kỳ đánh giá lại các nhà cung ứng đã được lựa

chọn, loại bỏ nếu cần. Việc đánh giá bổ sung được thực hiện tuỳ theo nhu cầu và

tình hình thực tế.

- Danh sách nhà cung ứng được phê duyệt, được thiết lập để phục vụ cho

hoạt động mua hàng. Danh sách được cập nhật tuỳ theo kết quả đánh giá và đánh

giá lại.

 Mua hàng

- Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm tiếp nhận nhu cầu từ các bộ phận, lên

kế hoạch cho mua hàng.

- Các thông tin về hang mua, phải được thể hiện rõ trong hợp đồng/ đơn hàng

và được phê duyệt bởi Tổng Giám đốc Công ty.

- Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm thực hiện công việc giao dịch và theo

dõi việc thực hiện hợp đồng với nhà cung ứng.

 Kiểm tra xác nhận sản phẩm mua

- Tất cả hàng hoá ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều được kiểm tra xác

nhận khi nhập về.

- Các thông tin cho việc kiểm tra bao gồm: Hợp đồng mua hàng, yêu cầu kỹ

thuật, chứng chỉ chất lượng…

- Khi cần thiết Công ty có thể thực hịên việc kiểm tra xác nhận tại cơ sở của

nhà cung ứng.

2.2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG

Cũng như các doanh nghiệp khác, để có nguồn lực tài chính đầu tư cho các

hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn phải tiến

hành huy động vốn. Có nhiều cách khác nhau để huy động vốn, nhưng chung quy

lại thì nguồn vốn của doanh nghiệp được tập hợp thành hai nguồn chính đó là: Vốn

chủ sở hữu và Nợ phải trả.

2.2.1. Huy động vốn chủ sở hữu

Vốn chủ sở hữu là nguồn vốn quan trọng, đánh giá mức độ lớn mạnh của

Công ty, bước đầu được hình thành từ nguồn vốn điều lệ để Công ty đi vào hoạt

động, và tăng dần từ các nguồn như tăng vốn điều lệ, thặng dư vốn cổ phần, lợi

nhuận chưa phân phối và các quỹ trích lập.

Bảng 2.3. Vốn chủ sở hữu

Năm Vốn chủ sở hữu (Đồng) Năm sau so với năm trước

Số tuyệt đối (Đồng) Số tương đối (%)

2010 10.202.945.000

2011 21.391.101.000 11.188.156.000 109,7

2012 52.724.134.000 31.333.033.000 146,5

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Vốn chủ sở hữu năm 2011 tăng 109,7% so với năm 2010, tương đương

11.188.156.000 đồng. Tốc độ tăng vốn chủ sở hữu năm 2012 tăng vọt so với năm

2011 khoảng 146,5%, tương đương 31.333.033.000 đồng. Nhìn vào bảng số liệu

vốn chủ sở hữu của Trùng Dương – Thái Sơn ta thấy rằng, vốn chủ sở hữu tăng qua

các năm. Điều đặc biệt là cứ năm sau lượng vốn lại tăng hơn 100% so với năm

trước, cụ thể như đã phân tích.

Điều này cho chúng ta biết Doanh nghiệp đang huy một nguồn vốn lớn từ

chủ sở hữu và doanh nghiệp đang tăng vốn rất lớn cho toàn Công ty.

2.2.1.1. Vốn điều lệ

Là doanh nghiệp cổ phần, nên nguồn vốn góp ban đầu của Công ty là vốn do

các tổ chức cá nhân góp cổ phần. Với khối lượng dự án ngày càng lớn, để có vốn

đối ứng, Công ty đã liên tục tăng vốn điều lệ trong thời gian qua, từ 10 tỷ năm 2010

lên 50 tỷ năm 2012.

Bảng 2.4. Vốn điều lệ

Năm Vốn chủ sở hữu (Đồng) Năm sau so với năm trước

Số tuyệt đối (Đồng) Số tương đối (%)

2010 10.000.000.000

2011 20.000.000.000 10.000.000.000 100%

2012 50.000.000.000 30.000.000.000 150%

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Nhìn vào bảng 2.4, vốn chủ sở hữu năm 2011 tăng 100% so với năm 2010,

tương đương 10.000.000.000 đồng. Tốc độ tăng vốn chủ sở hữu năm 2012 tăng cao

so với năm 2011 khoảng 150%, tương đương 30.000.000.000 đồng. Với bảng số

liệu Vốn điều lệ trên chúng ta có thể thấy rằng nguồn vốn chủ sở hữu huy động

chiếm tỷ trọng cao. Điều này cũng cho thấy rằng doanh nghiệp đang có những dự

án lớn cần nguồn vốn lớn.

2.2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác

Ngoài vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu còn được hình thành từ nguồn thặng dư

vốn cổ phần, trích lập các quỹ, lợi nhuận chưa phân phối.

Bảng 2.5. Nguồn vốn khác của chủ sở hữu

Năm Vốn khác (Đồng) Năm sau so với năm trước

Số tuyệt đối (Đồng)

2010 202.945.000

2011 1.391.101.000 1.188.156.000

2012 2.724.134.000 1.333.033.000

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Nguồn vốn khác của vốn chủ sở hữu năm 2011 tăng 1.188.156.000 đồng so

với năm 2010, năm 2012 tăng 1.333.033.000 đồng so với năm 2011. Với bảng số

trên ta có thể thấy rằng nguồn vốn khác của vốn chủ sở hữu tăng không đáng kể.

Từ dữ liệu bảng 2.5, ta thấy rằng nguồn vốn từ lợi nhuận giữ lại rất ít. Điều

này chứng tỏ rằng doanh nghiệp không có lợi nhuận nhiều. Vì theo chính sách ta

thấy từ bảng 2.4 vốn chủ sở hữa huy động rất lớn, nếu lợi nhuận thì có thể giữ toàn

bộ và không cần phải góp từ túi chủ sở hữu.

2.2.2. Huy động vốn từ nợ phải trả

Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn là doanh nghiệp hoạt động trong

lĩnh vực thi công xây dựng, phát triển dự án, kinh doanh khách sạn - du lịch, chim

yến, đang tập trung phát triển lĩnh vực bất động sản và đầu tư tài chính nên nhu cầu

vốn rất lớn. Nguồn vốn chủ sở hữu còn nhỏ, và phần lớn được dùng để đầu tư tài

sản cố định. Để đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh, Công ty đã tiến

hành huy động vốn nợ phải trả, hiện nay vốn nợ phải trả của Công ty được tài trợ

bởi các nguồn sau: Tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại và một số khoản khác.

Bảng 2.6. Vốn từ nợ phải trả

Năm Vốn từ nợ phải trả Năm sau so với năm trước

(Đồng) Số tuyệt đối (Đồng) Số tương đối (%)

2010 16.960.226.000

2011 15.884.028.000 - 1.076.198.000 -6,3%

2012 17.741.731.000 1.857.703.000 11,7%

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Nhìn vào bảng 2.6, vốn từ nợ phải trả năm 2011 giảm 6,3% so với năm 2010,

Năm 2012 vốn từ nợ chủ sở hữu tăng 11,7% so với năm 2011, tương đương

1.857.703.000 đồng.

Qua số liệu bảng 2.6, cho thấy rằng Doanh nghiệp có tận dụng từ nguồn vốn

từ bên ngoài như vốn vay và vốn tín dụng thương mại. Đặc biệt là ngành BĐS

chúng ta có thể huy động rất lớn nguồn vốn từ tín dụng thương mại. Bởi lẽ, Công ty

phải tận dùng điều này bằng cách sử dụng vốn từ khách hàng. Như Công ty công bố

các dự án và từ đó thu hút nguồn vốn từ khách hàng trả trước, điều này sẽ huy động

một lượng vốn rất lớn và chi phí cho nguồn vốn thấp.

2.2.2.1. Tín dụng ngân hàng

Đối với mọi nền kinh tế, dù thị trường chứng khoán có phát triển ở mức độ rất

cao, thì nguồn vốn chủ yếu của doanh nghiệp được tài trợ từ ngân hàng. Là doanh

nghiệp chưa thực hiện IPO để trở thành Công ty đại chúng, nên đối với Công ty cổ

phần Trùng Dương – Thái Sơn, tín dụng ngân hàng là nguồn tài trợ rất quan trọng,

điều đó thể hiện qua bảng 2.7. Những năm gần đây, tỷ trọng tín dụng ngân hàng

trong nợ phải trả đang có xu hướng giảm rõ rệt, trong khi lượng nợ phải trả lại tăng

lên, điều đó khiến cho tình hình tài chính của Công ty trở nên lành mạnh hơn, cơ

hội huy động tín dụng ngân hàng được mở rộng, giúp cho Công ty chủ động trong

việc huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh.

Nhưng điều này cho thấy Doanh nghiệp không tận dụng được nguồn vốn tín

dụng Ngân hàng, và Công ty chưa tận dụng được nguồn vốn này để tăng lợi nhuận

cho Công ty.

Bảng 2.7. Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua

Năm Tín dụng ngân hàng (đồng) Tín dụng ngân hàng / nợ phải trả (%)

2010 11.124.964.000 65,6

2011 8.039.359.000 50,6

2012 6.223.599.000 35,1

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Qua bảng 2.7 thể hiện lượng vốn vay ngân hàng có xu hướng giảm qua các

năm từ 11.124.964.000 đồng năm 2010 giảm xuống 8.039.359.000 đồng vào năm

2011, làm cho tỷ lệ Tín dụng ngân hàng so với Nợ phải trả giảm theo từ 65,6% năm

2010 giảm còn 50,6% vào năm 2011. Năm 2012 giảm còn 6.223.599.000 đồng, làm

cho tỷ lệ tín dụng ngân hàng so với Nợ phải trả giảm theo từ 50,6% năm 2011 giảm

còn 35,1% vào năm 2012. Qua đó cho thấy tình hình tài chính của Công ty trở nên

lành mạnh hơn, cơ hội huy động tín dụng ngân hàng được mở rộng, giúp cho Công

ty chủ động trong việc huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh.

2.2.2.2. Tín dụng thương mại

Tín dụng thương mại hay còn gọi là tín dụng của người cung cấp hoặc người

mua, nguồn vốn này hình thành một cách tự nhiên trong quan hệ mua bán trả chậm,

trả góp hay trả trước của người mua, tỷ lệ tín dụng có xu hướng tăng trong những

năm gần đây, đặc biệt trong năm 2012 tín dụng thương mại chiếm tới 45,5% tổng

nợ phải trả. Điều này chứng tỏ Công ty ngày càng tạo được uy tín với đối tác và

khách hàng, kiến cho họ sẵn sàng ứng tiền trước hoặc cho nợ tiền. Tín dụng thương

mại bên cạnh việc là nguồn cung cấp vốn rẻ, ngoài ra nó còn giúp cho mối quan hệ

với đối tác và khách hàng ngày càng gắn bó chặt chẽ, liên kết hỗ trợ nhau trong

kinh doanh.

Bảng 2.8. Tín dụng thương mại

Năm Tín dụng thương mại (đồng) Tín dụng thương mại/ Nợ phải trả (%)

2010 2.806.056.000 16.5

2011 5.686.757.000 35.8

2012 8.078.510.000 45.5

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Bảng 2.8 thể hiện tín dụng thương mại có xu hướng tăng qua các năm từ

2.806.056.000 đồng năm 2010 tăng lên 5.686.757.000 đồng vào năm 2011, làm cho

tỷ lệ Tín dụng thương mại so với Nợ phải trả tăng theo từ 16,5% năm 2010 lên

35,8% vào năm 2011. Năm 2012 tăng lên 8.078.510.000 đồng, làm cho tỷ lệ tín

dụng thương mại so với Nợ phải trả tăng theo từ 35,8% năm 2011 tăng lên 45,5%

vào năm 2012. Điều này chứng tỏ Công ty ngày càng tạo được uy tín với đối tác và

khách hàng, kiến cho họ sẵn sàng ứng tiền trước hoặc cho nợ tiền.

2.2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác

Ngoài hai nguồn huy động vốn chính cho vốn Nợ phải trả là tín dụng ngân

hàng và tín dụng thương mại, còn một số khoản khác cũng đóng góp vào nguồn vốn

nợ của Công ty, đó là Thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước, phải trả người lao

động, các khoản phải trả, phải nộp khác. Các khoản này chiếm tỷ trọng tương đối

lớn, nhưng Công ty không có ý định huy động vốn từ nguồn này, bởi đây là số tiền

mà doanh nghiệp còn nợ nhà nước, hoặc nợ cán bộ công nhân viên.

Bảng 2.9. Các khoản nợ khác

Nợ khác (đồng) Nợ khác/ Tổng nợ phải trả (%) Năm

2010 3.026.206.000 17.8

2011 2.175.912.000 13.7

2012 3.439.622.000 19.4

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Qua bảng 2.9 ta thấy tỷ lệ Nợ khác so với Tổng nợ phải trả tương đối ổn định

qua các năm và chiếm tỷ trọng ở mức cao. Đó là Thuế và các khoản phải nộp cho

nhà nước, phải trả người lao động, các khoản phải trả, phải nộp khác mà Công ty

chưa thực hiện.

2.3. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CỦA

CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

2.3.1. Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh nghiệp

2.3.1.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp

Kinh tế thế giới từ năm 2009 đến 2012 luôn trên xu hướng giảm dần, với quy

mô rộng khắc các khu vực kinh tế trên thế giới. Trong hoàn cảnh chung của thế giới

kinh tế Việt Nam cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, năm 2010 lạm phát 11,8%, năm

2011 là 18,1 % và đến năm 2012 lại giảm lại còn trên 7%.

Chỉ tiêu

2009

2010

2011

2012

Lạm phát

6.5

11.8

18.1

Bảng 2.10. Lạm phát Việt Nam từ năm 2009 đến 2012

Nguồn: Nhìn lại chính sách tiền tệ năm 2011 – 2012 (PGS. TS. Đào Hùng)

Về hệ thống chính sách pháp luật của Chính phủ, trong thời gian từ năm

2010 đến 2012 phải kể đến Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ

về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo

đảm an sinh xã hội đã đưa ra chủ trương “thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ…”.

Trong quá trình thực hiện chủ trương này, bên cạnh những mặt tích cực, mặt trái

của chính sách này là tình trạng khát vốn của nền kinh tế đã đẩy nhiều doanh nghiệp

vào tình cảnh khó khăn.

Từ Nghị quyết 11/NQ –CP của chính phủ cũng đã điều chỉnh lãi suất trên thị

trường tài chính. Chính phủ đã đưa ra mức lãi suất trần với các Ngân hàng huy động

nguồn vốn từ người dân.

Trong nửa cuối năm 2012, chính sách thắt chặt tiền tệ bước đầu đã có kết quả

tích cực. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu khởi sắc như chỉ số giá tiêu dùng (CPI)

được kiềm chế, CPI cả năm 2012 chỉ tăng 6,81% so với tháng 12/2011 và tăng

9,21% so với bình quân 12 tháng năm 2011; cán cân thanh toán thặng dư cao… Tuy

nhiên, mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ đã đưa nền kinh tế vào tình trạng khát

vốn, đẩy hầu hết các doanh nghiệp (DN) vào tình trạng khó khăn. Cụ thể:

Một là, nhiều DN không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng ngân hàng:

Theo điều tra của Tổng cục Thống kê, đến đầu tháng 5/2012 có hơn 42% số DN

không vay vốn trong hoạt động kinh doanh. Trong số 58% DN có vay vốn, thì hơn

50% trong số họ vay vốn từ ngân hàng thương mại nhà nước, gần 30% có vay vốn

từ ngân hàng thương mại cổ phần, số còn lại phải vay vốn từ bạn bè, người thân...

Có khá nhiều rào cản đối với DN trong tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đầu tiên

và lớn nhất là lãi suất cao; gần 40% số DN gặp phải rào cản này. Tiếp sau là thủ tục

phiền hà (28,5% DN), không có thế chấp (gần 19% DN), phải trả thêm phụ phí (gần

10% DN) và cuối cùng là không có vốn đối ứng (khoảng 7% DN).

Hình 2.2. Những rào cản Doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012

Như vậy với tình hình chung của doanh nghiệp Việt Nam thì Trùng Dương –

Thái Sơn cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi những biến động ở môi trường vĩ mô. Thế

nhưng qua số liệu huy động vốn của Trùng Dương – Thái Sơn cho ta thấy công tuy

ngày càng phát triển dù tình hình kinh tế bất ổn trong những năm qua.

2.3.1.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp

Trùng Dương – Thái sơn là Công ty đi đầu trong lĩnh vực các dự án bất động

sản, ngoài ra Trùng Dương – Thái Sơn còn kinh doanh những ngành nghề như du

lịch – khách sạn, sản phẩm yến… Với bề dày hoạt động hơn 7 năm nhưng doanh

nghiệp đã đi vào lòng của khách hàng bằng sự uy tín của Doanh nghiệp và đội ngũ

nhân viên nhiệt tình và có năng lực chuyên môn. Từ uy tín của doanh nghiệp, từ sự

nhiệt tình năng nổ của các bộ nhân viên và vị trí phù hợp đã dẫn đến tình hình kinh

doanh của DN ngày càng phát triển. Với hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển

nên có nhiều đối tác cũng như khách hàng gắn kết với doanh nghiệp. Đây là điều

kiện thuận lợi cho sự huy động vốn bằng tín dụng thương mại.

Ngoài ra, nhìn vào các báo các tài chính của doanh nghiệp cũng thấy rằng

doanh nghiệp có lượng vốn chủ sở hữu lớn, và lợi nhuận qua các năm. Đây là điều

kiện thuận lợi để doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ Nợ và tín dụng thương mại

cho doanh nghiệp.

2.3.2. Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp

2.3.2.1. Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời gian

Phân tích các bảng cân đối kế toán, có thể thấy rằng lượng vốn mà Công ty

sử dụng trong mấy năm qua liên tục tăng, thể hiện qua bảng 2.11.

Bảng 2.11. Tổng nguồn vốn của Trùng Dương – Thái Sơn

Năm Tổng vốn huy động Năm sau so với năm trước

Số tuyệt đối (Đồng) Số tương đối (%)

2010 27.163.171.000

2011 37.086.129.000 10.922.958.000 37,2

2012 70.465.861.000 33.379.732.000 89

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Tổng số vốn năm 2011 tăng 37,2% so với năm 2010, nhưng tốc độ tăng vốn

năm 2012 so với năm 2011 đã vọt lên tới 89%, như vậy cho thấy doanh nghiệp huy

động vốn đạt về số lượng. Nhìn vào số liệu từ các báo cáo tài chính chúng ta có thể

thấy rằng nguồn vốn doanh nghiệp huy động chiếm tỷ trọng cao là nguồn vốn chủ

sở hữu. Điều này cho thấy đây là nguồn vốn tăng qua các năm rất ổn định.

Nguồn: Phân tích số liệu từ báo cáo tài chính

Hình 2.3. Cơ cấu giữa vốn chủ sở hữu và nợ

Qua bảng 2.11, và nhưng phân tích từng nguồn vốn ở trên của Trung Dương

– Thái Sơn cho thấy Doanh nghiệp chú tâm vào vốn của chủ sở hữu mà chưa tận

dụng được các nguồn vốn bên ngoài như vốn tín dụng ngân hàng và tín dụng

thương mại. Tuy qua phân tích đã cho thấy doanh nghiệp càng ngày đã tận dụng

được nguồn vốn tín dụng thương mại từ năm 2010 ở mức 2 tỷ nhưng đến năm 2012

đã nhanh chóng vượt lên 8 tỷ đồng.

2.3.2.2. Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp

Do nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh, mở rộng lĩnh vực hoạt động,

trong mấy năm qua, vốn chủ sở hữu của Công ty liên tục tăng, với tỷ lệ rất cao, chủ

yếu là do tăng vốn chủ sở hữu. Nếu như năm 2010 vốn chủ sở hữu của Công ty chỉ

chiếm 37,5% tổng nguồn vốn thì năm 2012 con số này đã là 74,8%. Việc tăng vốn

chủ yếu dựa vào tăng vốn chủ sở hữu đã giúp cho Công ty giảm được áp lực huy

động vốn vay, đồng thời đảm bảo an toàn tín dụng.

Trong nguồn vốn chủ sở hữu thì phần lớn được tài trợ bởi sự tăng lên của

vốn điều lệ, tỷ trọng vốn điều lệ trong vốn chủ sở hữu luôn chiếm trên 90% tổng

vốn chủ sở hữu, điều đó chứng tỏ Công ty đang rất thành công trong việc huy động

tăng vốn từ các cổ đông.

Như vậy, với nhu cầu mở rộng kinh doanh của Trùng Dương – Thái Sơn ra

những lĩnh vực mới, mở rộng thêm quy mô nhưng Công ty vẫn đáp ứng đủ nguồn

Bảng 2.12. Cơ cấu vốn chủ sở hữu

Năm/ Khoản mục

Vốn điều lệ

Thặng dư vốn cổ phần

Các quỹ

2010 (tỷ trọng %) 10,000,000 98.01 140,522 1.38 62,423 0.61

Lợi nhuận chưa phân phối

Tổng vốn chủ sở hữu

10,202,945

2011 (tỷ trọng %) 20,000,000 93.50 296,522 1.39 49,478 0.23 1,045,000 4.89 21,391,000

Đvt: đồng 2012 (tỷ trọng %) 50,000,000 94.83 764,522 1.45 829,605 1.57 1,130,007 2.14 52,724,134

Nguồn: Phòng Tài chính Kế toán

vốn hoạt động với lượng lớn từ chủ sở hữu.

2.3.2.3. Chi phí vốn huy động

Như ta đã thấy ở hình 2.3 nguồn vốn Nợ phải trả đóng góp qua các năm là

37,56% năm 2010, 42,61% năm 2011, năm 2012 là 25,18% một lượng tương đối

trong nguồn vốn kinh doanh của Công ty. Trong nguồn vốn Nợ phải trả thì khoản

mục Nợ ngắn hạn luôn chiếm tỷ lệ khoảng trên 20%, Công ty huy động nợ ngắn hạn

chủ yếu để tài trợ cho các tài sản ngắn hạn như mua nguyên vật liệu, trả lương công

nhân… Tỷ lệ Nợ dài hạn có xu hướng giảm xuống trong mấy năm gần đây, từ

42,15% năm 2010 giảm xuống còn 8,97% năm 2012. Trước đây Công ty huy động

nợ dài hạn để mua sắm máy móc, thiết bị, nay Công ty sử dụng khấu hao và vốn

điều lệ để trả nợ dài hạn.

Tỷ lệ tín dụng thương mại trong khoản mục nợ phải trả: phải trả người bán,

người mua trả tiền trước cũng tăng dần trong mấy năm qua, tỷ trọng phải trả người

bán tăng từ 13,73% năm 2010 lên 17,24% năm 2012; tỷ trọng người mua trả tiền

trước tăng từ 0,01% lên 23,2%. Việc huy động tín dụng thương mại tăng giúp cho

Công ty tiết kiệm được một khoản lớn chi phí lãi vay, tăng cường quan hệ và tạo

được sự tin cậy với các đối tác cả trong và ngoài nước. Cơ cấu nợ phải trả được thể

hiện qua bảng 2.13.

Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả của Trùng Dương – Thái Sơn

Đơn vị: Ngàn đồng

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

Tỷ Tỷ Tỷ Vốn đóng Vốn đóng Vốn đóng trọng trọng trọng góp góp góp (%) (%) (%)

3,994,035 23.55 3,374,069 21.24 Nợ ngắn 4,665,599 26.30

hạn

8.97

7,148,296 42.15 4,698,105 29.58 1,590,815 Nợ dài

hạn

Phải trả 2,328,310 13.73 2,433,347 15.32 3,058,189 17.24

người bán

2,000 0.01 126,434 0.80 Người 4,115,210 23.20

mua trả

tiền trước

3,487,585 20.56 5,252,073 33.07 Phải trả, 4,311,918 24.30

phải nộp

khác

100 100 Tổng nợ 16,960,226 15,884,028 17,741,731 100

phải trả

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Bảng 2.12. cho thấy doanh nghiệp dùng nguồn lớn vốn chủ sở hữu, chính vì

thế chi phí cho vốn vay không đáng kể, như vậy doanh nghiệp đang huy động vốn

với chi phí thấp.

Chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp thấp còn được chứng minh ở chỗ từ

năm 2010 – 2012 vốn chủ sở hữu tăng nhanh và lợi nhuận mang lại hầu hết không

chia. Bên cạnh Trùng Dương Thái Sơn còn huy động một nguồn vốn ngắn hạn từ

tín dụng thương mại với chi phí 0%. Doanh nghiệp này chỉ trả chi phí lãi vay ngân

hàng với lãi suất bình quân cho năm 2010 – 2012 là 17% và tổng vốn vay từ Ngân

hàng theo các năm là 65,5%, 50,6%, 35,1% cho các năm 2010, 2011, 2012. Như

vậy chi phí vốn cho những năm qua là 11,13%, 8,6%, 6%.

2.3.2.4. Độ rủi ro của nguồn vốn huy động

Phân tích rủi ro do nguồn vốn huy động mang lại là phân tích những chỉ số

tác động lên mức độ rủi ro của doanh nghiệp. Ở đây ta đi phân tích ba hệ số tủi ro

chính như sau:

 Khả năng thanh toán ngắn hạn

Khả năng thanh toán ngắn hạn là năng lực đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán

trong thời gian ngắn của doanh nghiệp. Các chỉ số thanh toán ngắn hạng xác định

năng lực đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn của doanh nghiệp. Với dòng tiền

đủ lớn, doanh nghiệp có thể trang trải cho các nghĩa vụ tài chính, nhờ đó mà không

lâm vào tình cảnh vỡ nợ hay kiệt quệ tài chính.

Khả năng thanh toán ngắn hạn được tính bằng cách lấy Tài sản ngắn hạn chia

cho Nợ ngắn hạn, đây là thước đo khả năng thanh toán hiện hành của Công ty, nó

cho biết mức độ các khoản nợ của các chủ nợ ngắn hạn được trang trải bằng các tài

sản có thể chuyển thành tiền trong một giai đoạn tương đương với thời hạn của các

khoản nợ đó. Khả năng thanh toán hiện hành của Công ty mấy năm qua được thể

Bảng 2.14 Khả năng thanh toán ngắn hạn

2010

2011

########### 18,245,416,000 ########### 11,185,922,000

2012 ########### ###########

Năm Tài sản ngắn hạn ( đồng) Nợ ngắn hạn ( đồng) Khả năng thanh toán ngắn hạn ( lần)

1.63

1.13

1.00 Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

hiện trong bảng 2.14

Từ bảng 2.14 ta thấy rằng, khả năng thanh toán ngắn hạn của Công ty khá

tốt, chỉ số khả năng thành toán ngắn hạn luôn lớn hơn hoặc bằng một, trong đó năm

2011 tăng lên đến 1,63 lần, năm 2012 đạt 1,13 lần, điều đó chứng tỏ lượng tài sản

lưu động của Công ty luôn vượt khả năng trả các khoản nợ ngắn hạn. Để thấy rõ

hơn khả năng chủ động trong việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn, ta sẽ phân tích

khả năng thanh toán nhanh của Công ty.

 Khả năng thanh toán nhanh

Khả năng thanh toán nhanh được hiểu là khả năng doanh nghiệp dùng tiền

hoặc tài sản có thể chuyển đổi thành tiền để trả nợ ngay khi đến hạn và quá hạn.

Tiền ở đây có thể là tiền gửi, tiền mặt, tiền đang chuyển; tài sản là các khoản đầu tư

tài chính ngắn hạn (cổ phiếu, trái phiếu). Nợ đến hạn và quá hạn phải trả là nợ ngắn

hạn, nợ dài hạn, nợ khác kể cả những khoản trong thời hạn cam kết doanh nghiệp

còn được nợ. Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp được tính theo công

thức:

Khả năng thanh toán nhanh = (Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn - Hàng tồn

kho) / Nợ ngắn hạn (2.1)

Theo công thức này, hàng tồn kho ở đây là hàng hóa, thành phẩm, hàng gửi

bán, vật tư chưa thể bán nhanh, hoặc khấu trừ, đối lưu ngay được, nên chưa thể

chuyển thành tiền ngay được. Và khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp cao

hay thấp, tình hình tài chính được đánh giá tốt hay xấu tùy thuộc vào lượng tiền và

các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn lớn hay bé, nợ ngắn hạn nhỏ hay lớn.

Bảng 2.15 Khả năng thanh toán nhanh

2010

2011

2012

6,253,609,000

############ 12,136,241,000

9,811,929,000

############ 16,150,915,000

Năm Tài sản ngắn hạn không có hàng tồn kho ( đồng) Nợ ngắn hạn ( đồng)

0.64

1.37

0.75

Khả năng thanh toán nhanh ( lần)

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Ta thấy khả năng thanh toán nhanh của Công ty đang dần được cải thiện, đặc

biệt trong năm 2011 chỉ số này đã lớn hơn 1. Tuy nhiên, năm 2012 lượng Nợ ngắn

hạn tăng, trong khi lượng tài sản ngắn hạn gần như không đổi, nhưng lượng hàng

tồn kho lại tăng mạnh dẫn đến chỉ số khả năng thanh toán nhanh giảm xuống chỉ

còn 0,75 lần. Khi chỉ số này nhỏ hơn một điều đó có nghĩa là Công ty sẽ không đủ

khả năng thanh toán ngay lập tức các khoản nợ ngắn hạn, nếu bị đòi nợ Công ty

buộc phải bán toàn bộ hàng tồn kho của mình, cho dù việc bán hàng tồn kho sẽ dẫn

đến việc không đạt được mức giá như mong muốn và khả năng bị lỗ rất lớn. Trong

thời gian tới, Công ty cần nỗ lực hạn chế khoản mục hàng tồn kho, tăng cường tính

thanh khoản các khoản mục tài sản ngắn hạn để đưa chỉ số khả năng thanh toán

nhanh về 1 là lý tưởng nhất.

 Khả năng cân đối vốn

Trong những năm gần đây, hệ số nợ của Công ty liên tục được cải thiện,

lượng Nợ phải trả chiếm một tỷ lệ khá khiêm tốn trong tổng nguồn vốn của Công

ty. Nếu hệ số nợ của phần lớn các Công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng khác

nằm ở khoảng 80% - 90%, thì hệ số nợ của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái

Sơn chỉ là 25,18% vào năm 2012. Với hệ số nợ thấp, cho phép Công ty chủ động

trong việc cân đối các nguồn vốn, việc Công ty có nâng hệ số nợ lên hay không phụ

thuộc vào hiệu quả kinh doanh của mình. Nếu làm ăn có hiệu quả, Công ty sẽ huy

động thêm vốn nợ, khi đó phần lãi phải trả sẽ được cộng vào chi phí để tính thu

nhập chịu thuế, làm cho lợi ích Công ty thu được sẽ rất lớn. Nếu Công ty làm ăn

không hiệu quả, việc sử dụng vốn tự có sẽ giúp Công ty thoát khỏi các khoản lãi, có

thời gian điều chỉnh lại kế hoạch sản xuất kinh doanh, kiện toàn lại cơ cấu tổ chức

Bảng 2.16 Hệ số nợ

Năm

2010

2011

2012

Nợ phải trả ( đồng) 16,960,226,000

15,884,028,000

17,741,731,000

Tổng tài sản ( đồng) 27,163,172,000

37,275,129,000

70,465,866,000

Hệ số nơ (%)

62.44

25.18

42.61 Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

để hoạt động hiệu quả hơn.

Hệ số nợ thấp như hiện nay, tạo ra sự tin tưởng, giúp cho Công ty chủ động,

thuận lợi trong việc huy động vốn thêm vốn từ các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng

để đầu tư vào các dự án.

2.3.2.5. Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại

Với lượng vốn huy động được, Công ty đã đầu tư cho các hoạt động sản xuất

kinh doanh, chủ yếu là trong lĩnh vực xây lắp, lĩnh vực bất động sản do đang ở giai

đoạn chuẩn bị đầu tư, nên chi phí phần lớn là cho nhân lực, các chi phí về xây dựng,

đất đai, tư vấn… sẽ được giải ngân từ năm 2013, khi các dự án bước vào giai đoạn

đầu tư. Các phân tích dưới đây sẽ phản ánh tổng hợp hiệu quả hoạt động sản xuất

kinh doanh của Công ty.

 Hệ số thu nhập trên tài sản ( Return on Assets - ROA)

Đây là một chỉ số thể hiện tương quan giữa mức sinh lợi của một Công ty so

với tài sản của nó. ROA sẽ cho ta biết hiệu quả của Công ty trong việc sử dụng tài

sản để kiếm lời. ROA được tính bằng cách chia thu nhập hàng năm cho tổng tài sản,

thể hiện bằng con số phần trăm. Chỉ tiêu này được xác định bằng Công thức tính

như sau:

ROA = Thu nhập sau thuế/ Tổng tài sản (2.2)

Bảng 2.17 Hệ số thu nhập trên tài sản

Năm

ROA (%)

TNTT&L ( đồng)

Tổng tài sản ( đồng)

2010

157,086,000

27,163,172,000

0.58

2011

1,059,692,000

37,275,129,000

2.84

2012

2,249,789,000

70,465,866,000

3.19

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Tính ROA theo công thức (1) ta được Bảng 2.17

Chỉ tiêu ROA của Công ty ngày càng được cải thiện, nếu như năm 2010

ROA là 0,58 %, 2011 là 2,84% thì năm 2012 tăng lên 3,19%, tức là cứ sử dụng 100

đồng tài sản thì Công ty thu được 3,19 đồng thu nhập trước thuế và lãi. Mặc dù có

ROA đang tăng dần qua các năm, nhưng chỉ số này vẫn đang nằm ở mức khá thấp,

ROA hiện đang thấp hơn lãi vay ngân hàng (lãi vay thời kỳ 2010 – 2012 khoảng

12%/ năm (trung bình 3 năm), nên chi phí lãi vay đang làm giảm lợi nhuận của

Công ty. Do Công ty đang trong thời kỳ đầu tư và tích luỹ, nên lợi nhuận chưa phải

là vấn đề đặt ra hàng đầu, nhưng xét về lâu dài, nếu chỉ tiêu ROA không được nâng

cao, ít nhất bằng lãi vay ngân hàng, thì Công ty phải xem xét lại hoạt động của

mình. Để hiểu rõ hơn nguyên nhân làm cho ROA thấp, ta sẽ tiến hành tách chỉ tiêu

này.

ROA = TNTT&L/TTS = (TNTT&L/DT)*(DT/TTS) = PM*AU (2.3)

Trong đó:

TNTT&L : Thu nhập trước thuế và lãi

TTS : Tổng tài sản

DT : Doanh thu thuần

PM : Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm

AU : Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp

Như vậy, ROA phụ thuộc vào doanh lợi tiêu thụ sản phẩm và hiệu suất sử

dụng tài sản. Ta sẽ lần lượt phân tích từng chỉ tiêu này.

Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm - PM

Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm = TNTT&L/DT

Chỉ tiêu này cho biết mức lợi nhuận thu được trong 100 đồng doanh thu, cụ

Bảng 2.18 Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm

Năm

PM (%)

Doanh thu ( đồng)

2010 2011 2012

3.57 5.81 7.72

TNTT&L ( đồng) 4,395,156,000 157,086,000 18,254,041,000 1,059,692,000 2,249,789,000 29,149,855,000 Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

thể phản ánh trong bảng 2.18.

Ta thấy, Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm có xu hướng tăng, điều này có được do

Công ty cải thiện được giá bán hàng hóa, dịch vụ và giảm được chi phí sản xuất,

làm cho lợi nhuận thu được từ 100 đồng doanh thu tăng lên. Đây là nhân tố chủ yếu

tác động đến sự tăng lên của ROA.

Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp - AU

Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp = DT/TTS

Chỉ tiêu này cho biết lượng doanh thu thu được trên 100 đồng tài sản, cụ thể

Bảng 2.19 Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp

Năm

AU (%)

2010 2011 2012

16.18 48.97 41.37

Tổng tài sản Doanh thu ( đồng) ( đồng) 27,163,172,000 4,395,156,000 37,275,129,000 18,254,041,000 70,465,866,000 29,149,855,000 Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

được phản ánh trong bảng 2.19

Hiệu suất sử dụng tài sản của Công ty đang dần được cải thiện, cứ 100 đồng

tài sản thì năm 2011 tạo ra được 48,97 đồng doanh thu, năm 2012 tạo ra được 41,37

đồng doanh thu. Năm 2012 chỉ tiêu này có giảm đi một chút, nhưng do tài sản năm

2012 được đầu tư tăng khá lớn so với năm 2011, trong khi doanh thu không thể tăng

tương ứng được. Hiệu suất sử dụng tài sản mặc dù đang được cải thiện nhưng vẫn

còn ở mức thấp, do đó trong những năm tới Công ty cần phải cải thiện được chỉ tiêu

này, tức là phải đưa được nhiều sản phẩm ra thị trường, tăng doanh thu, góp phần

cải thiện chỉ tiêu ROA.

 Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE

Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng trên

vốn cổ phần của cổ đông (hay trên giá trị tài sản ròng hữu hình).

ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu (2.4)

Trị giá ROE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế toán

sau khi đã trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi nhưng trước khi trả cổ tức cho cổ phần

thường, chia cho toàn bộ vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế

toán. Chỉ số này là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích

lũy được tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân

tích để so sánh với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi

quyết định mua cổ phiếu của Công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ Công

ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là Công ty đã cân đối một cách

hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của mình

trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô. Cho nên hệ số ROE càng cao thì

các cổ phiếu càng hấp dẫn các nhà đầu tư hơn.

Bảng 2.20 Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu

Năm

ROE (%)

Lợi nhuận sau thuế ( đồng)

2010 2011 2012

27,004,000 1,045,364,000 1,651,406,000

Vốn chủ sở hữu ( đồng) ############ ############ ############

0.27 4.89 3.13

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua được thể hiện tại bảng 2.20.

Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua khá thấp, chỉ đạt 4,89% năm 2011

và 3,13% năm 2012. Chỉ tiêu trên thấp hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng, tức

là nếu các cổ đông đem lượng vốn gửi vào ngân hàng thì lợi nhuận mang lại sẽ cao

hơn khoảng 8% – 10 % tùy theo lãi suất ngân hàng. Để tìm hiểu các nguyên nhân

ảnh hưởng đến ROE, ta sẽ tiến hành phân tích các yếu tố sau:

ROE = TNST/ VCSH = (TNST/TTS)*(TTS/VCSH) = ROA*EM (2.5)

Trong đó:

TNST : Thu nhập sau thuế

VCSH : Vốn chủ sở hữu

TTS : Tổng tài sản

EM : Số nhân vốn

Như đã phân tích ở trên, chỉ tiêu ROA đang có xu hướng tăng, do đó nó cũng

tác động làm cho ROE tăng, ngoài ra ROE còn chịu tác động bởi một nhân tố nữa,

đó là chỉ tiêu số nhân vốn - EM, ta tính được EM các năm qua, tại bảng 2.21.

Chỉ tiêu EM cho thấy, tốc độ tăng tài sản không theo kịp tốc độ tăng của vốn

chủ sở hữu, làm cho số nhân vốn của Công ty đã thấp, lại càng có xu hướng thấp

hơn, việc EM giảm đã làm cho ROE giảm, để đạt chỉ tiêu ROE cao, quan trọng nhất

là cải thiện chỉ tiêu ROA, bên cạnh đó cần phải tăng hợp lý chỉ tiêu EM.

Bảng 2.21 Số nhân vốn

Năm

EM (lần)

Tổng tài sản ( đồng)

2010 2011 2012

Vốn chủ sở hữu ( đồng) ############ ############ ############

27,163,172,000 37,275,129,000 70,465,866,000

2.67 1.75 1.34

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Nếu kết quả trong dài hạn của ROE vẫn như trên thì có lẽ Công ty nên xem

xét lại sự tồn tại của mình, tuy nhiên, xét trong bối cảnh doanh nghiệp đang trong

quá trình đầu tư, thì chỉ tiêu trên có thể tạm chấp nhận được, để hy vọng vào kết quả

tốt đẹp của quá trình đầu tư thu được trong những năm tới đây.

2.4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ SỬ

DỤNG VỐN HUY ĐỘNG

2.4.1 Điểm mạnh

2.4.1.1 Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt

Như đã phân tích ở phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả

người bán, người mua trả tiền trước… ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong các

khoản nợ phải trả của Công ty, năm 2012 tỷ trọng tín dụng thương mại đã chiếm tới

45,5% tổng Nợ phải trả, cụ thể là 8 tỷ. Lý do của việc tín dụng thương mại tăng lên,

bởi trong lĩnh vực xây dựng, việc mua nguyên vật liệu, thuê máy móc thi công,

thường được các nhà cung cấp cho trả chậm, đây cũng là một đặc điểm phổ biến của

ngành xây dựng Việt Nam. Việc tín dụng thương mại tăng cao đã giúp cho Công ty

giải quyết được áp lực vay vốn của các tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường

mối quan hệ ngày càng chặt chẽ, vững chắc với cả khách hàng và nhà cung cấp.

Tuy nhiên, tín dụng thương mại là một khoản nợ, một khoản nợ không có

thời hạn và có thể bị đòi nợ bất kỳ lúc nào, do đó để không gặp khó khăn về khả

năng thanh toán, Công ty luôn phải giữ một lượng tiền mặt và các khoản tương

đương tiền khác sao cho khả năng thanh toán nhanh phải dao động xung quanh một.

2.4.1.2 Khả năng huy động vốn chủ sở hữu

Là một doanh nghiệp cổ phần từ năm 2004 với số vốn điều lệ 5 tỷ đồng, tám

năm sau, đến năm 2012 số vốn điều lệ của Công ty đã tăng lên 50 tỷ đồng, tương

đương tăng 10 lần so với ban đầu thành lập. Để huy động được vốn đầu tư của các

cổ đông, Công ty phải chứng minh được chiến lược sản xuất kinh doanh và các

khoản đầu tư đang đi đúng hướng, tạo ra lợi nhuận ở hiện tại và tương lai. Với việc

tăng vốn điều lệ, chứng tỏ rằng các cổ đông đã nhìn thấy một tiềm năng lợi ích và

khả năng phát triển rất tốt của Công ty trong tương lai.

2.4.1.3 Rủi ro tín dụng thấp

Một thuận lợi rất lớn để Công ty có được sự tin tưởng từ các đối tác, cũng

như các tổ chức tín dụng, đó là các chỉ tiêu đo lường rủi ro tín dụng của Công ty đều

tốt, chỉ tiêu nợ phải trả trên tổng tài sản ngày càng giảm, năm 2012 chỉ còn 25,18%.

Khả năng thanh toán hiện hành năm 2012 đạt 1,13 lần, khả năng thanh toán nhanh

đạt 0,75 lần, điều đó chứng tỏ Công ty đủ khả năng để phản ứng lại các cú sốc về

tiền tệ, luôn chủ động và đảm bảo khả năng thanh toán. Tránh được rủi ro này là do

chính sách Công ty huy động nguồn vốn sở hữu lớn và hạn chế các nguồn nợ bên

ngoài. Trong tình hình kinh tế hiện tại của năm 2010, 2011, 2012 doanh nghiệp

dùng nguồn tài trợ như thế là hợp lý. Bởi lẽ trong thời gian này hầu hết các doanh

nghiệp BĐS đều lâm vào hoàn cảng khó khăn và có nguy cơ phá sản hàng loạt.

2.4.2 Điểm yếu và nguyên nhân

2.4.2.1 Điểm yếu

Qua phân tích báo cáo tài chính và tìm hiểu về Trùng Dương – Thái Sơn tác

giả nhận thấy các điểm yếu trong công tác huy động vốn như sau:

Thứ nhất, Doanh nghiệp Trùng Dương – Thái sơn chưa tận dụng triệt để

nguồn vốn tín dụng thương mại từ nhà cung cấp vật luệ xây dựng và từ khách hàng.

Công ty có dự án xây dựng khu nhà ở The Gardens, vậy Công ty nên tận dụng ngay

nguồn vốn từ những khách hàng đặt hàng trước.

Thứ hai, Doanh nghiệp chưa tận dụng nguồn vốn từ ngân hàng, lượng vốn

ngân hàng còn rất thấp so với cơ cấu tổng vốn của doanh nghiệp. Tuy là trong điều

kiện kinh tế khó khăn như những năm qua việc vay vốn từ ngân hàng ảnh hưởng

đến chi phí vốn.

Thứ ba, việc sử dụng nguồn vốn huy động của Trùng Dương –Thái Sơn chưa

thực sự hiệu quả. ROA chỉ ở mức 2,19% cho ba năm từ năm 2010 đến 2012. Như

vậy với vốn huy động trên thị trường khoảng hơn 10% thì việc kinh doanh mang lại

của Trùng Dương – Thái Sơn ở năm 2011 là 3,19% và năm 2012 là 3,13% là không

hiệu quả.

2.4.2.2 Nguyên nhân

 Ảnh hưởng của nền kinh tế

Kinh tế từ năm 2010 đến 2012 hết sức ảm đạm và khó khăn, và đặc biệt lại

rất khó khăn với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Với tình hình kinh tế không

có gì khả quan thì rõ ràng Trùng Dương – Thái Sơn cũng phải chịu ảnh hưởng

chung. Với kinh tế thời gian này, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, có khoảng 70000

doanh nghiệp phá sản mỗi năm và BĐS đóng băng từ năm 2010 cho đến nay đã ảnh

hưởng sâu sắc đến tình hình kinh doanh và tình hình huy động vốn của Trùng

Dương – Thái Sơn.

 Lãi suất ngân hàng

Nguyên nhân phải kể đến là trong những năm từ 2010 đến năm 2012 các

doanh nghiệp khi huy động nguồn vốn tại ngân hàng lại phải trả chi phí lãi vay rất

lớn khoảng tương tự theo các năm như sau, năm 2010 khoảng 20%, năm 2011

khoảng 18% và năm 2012 tuy đã giảm xuống nhưng cũng phải ở mức trên dưới

14% cho vốn huy động từ ngân hàng. Như vậy với đà kinh doanh của Trùng Dương

– Thái Sơn thì lợi nhuận mang lại không thể đủ chi trả cho các khoản vay ngân

hàng.

Với lãi suất cao như thế đã làm cho doanh nghiệp khó tiếp cận với nguồn

vốn này vì lợi nhuận không cân xứng.

 Các lĩnh vực hoạt động hiện tại thu được giá trị thặng dư thấp

Mặc dù đang mở rộng đầu tư vào rất nhiều lĩnh vực, nhưng doanh thu chủ

yếu của Công ty hiện nay được mang lại từ việc nuôi và chế biến yến sào và xí

nghiệp xây dựng. Chế biến yến sào xuất khẩu sử dụng rất nhiều nhân công, luôn

chiếm tới khoảng 85% tổng lượng lao động, nhưng mang lại doanh thu không lớn

Bảng 2.22. Doanh thu và lợi nhuận từ chế biến yến sào

Năm

Doanh thu ( đồng)

2010 2011 2012

Lợi nhuận ( đồng) 10,501,000 325,364,000 651,406,000

3,395,156,000 15,254,041,000 20,149,855,000

Lợi nhuận / Doanh thu 0.31 2.13 3.23

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

và rất ít lợi nhuận, điều đó được thể hiện qua bảng 2.22.

Trong lĩnh vực thi công xây dựng, mặc dù doanh thu đang tăng lên, nhưng

vẫn còn ở mức thấp, do chưa được chú trọng đầu tư về nhân lực và máy móc thiết bị

nên Công ty mới chỉ nhận thầu các công trình nhỏ, giá trị thấp và lợi nhuận thấp.

Đồng thời từ năm 2010 đến nay BĐS đóng băng lợi nhuận từ lĩnh vực này

không có, khu nhà ở The Gadens của Doanh nghiệp đang tiến hành cũng gặp khó

khăn trong kinh doanh.

 Đang trong quá trình đầu tư

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc lợi nhuận mang lại cho các cổ đông thấp

là do Công ty đang trong quá trình đầu tư: đầu tư thành lập các Công ty trong lĩnh

vực kinh doanh khách sạn, chăn nuôi thủy sản và chim yến, các dự án bất động sản.

Việc đầu tư này đòi hỏi một lượng vốn lớn, nhưng không mang lại lợi nhuận tức thì,

mà đó là các lợi ích thu được trong tương lai. Bên cạnh đó, do thủ tục chuẩn bị đầu

tư tại Việt Nam rất phức tạp, mất nhiều thời gian, các công chức tại các Sở ngành

chức năng quan liêu, tham nhũng dẫn đến việc triển khai các dự án chậm và tốn

kém.

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

CÔNG TY

Là Công ty hoạt động đa ngành, với định hướng trở thành một Công ty đầu

tư: đầu tư sản xuất, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi khai thác chim yến, bất động sản,

tài chính… nên nhu cầu vốn của Công ty trong thời gian tới là rất lớn. Lượng vốn

đó có thể được huy động từ phát hành cổ phần, vay các tổ chức tín dụng, bổ sung từ

lợi nhuận… Trong lần nghiên cứu này, phạm vi của Luận văn chỉ giới hạn trong

việc đánh giá nhu cầu vốn và đề xuất một số giải pháp để huy động vốn đầu tư cho

các dự bất động sản mà Công ty đang triển khai sao cho hiệu quả.

3.1.1 Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản

Thời điểm hiện tại, Công ty đang triển khai các dự án bất động sản lớn đó là

Dự án nhà ở The Gardens để bán cho các đối tượng là cán bộ của các cơ quan nhà

nước, cũng như dân tái định cư và người thu nhập thấp và Dự án đầu tư xây dựng

khu biệt thự The Regal tại khu vực núi Nhỏ, phường 2, Thành phố Vũng Tàu . Bên

cạnh đó Công ty đã góp vốn đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte tại góc

đường Thi sách và đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng Tàu. Tổng lượng vốn

Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới cho các dự án bất

động sản cụ thể như sau:

3.1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal.

Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự có diện tích 15.347 m2 đất. Theo quy

hoạch được duyệt, dự án gồm 1 chung cư cao 8 tầng và 26 căn biệt thự sườn núi .

Theo dự án đầu tư đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án có tổng mức

đầu tư 584.004.275.000 đồng. Cụ thể như bảng sau:

Bảng 3.1. Tổng mức đầu tư dự án The Regal

Khoản mục chi phí

Chi phí xây dựng Chung cư San gạt và hạ tầng Khu biệt thự sườn núi

Chi phí thiết bị

Chung cư Khu biệt thự sườn núi

STT 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 Chi phí GPMB 3 Chi phí hạ tầng kỹ thuật 4 Tiền sử dụng đất 5 6 Chi phí khác 7 Dự phòng phí

Tổng mức đầu tư Giá trị (vnđ) 291,240,620,000 119,000,000,000 89,651,100,000 82,589,520,000 16,990,609,000 12,560,301,000 4,430,308,000 7,673,500,000 23,020,500,000 167,150,200,000 40,953,988,000 36,974,860,000 584,004,277,000

Nguồn: Phòng phát triển dự án

Nhìn vào bảng dữ liệu 3.1 chúng ta thấy rằng hạn mục Chí phí xây dựng

chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn dự án huy động, với đóng góp 50%

trên tổng vốn dự án. Tiếp đến là chi phí cho sử dụng đất cũng chiếm tỷ trọng không

nhở, đó là 28% tổng nguồn vốn. Với chi phí sử dụng đất thì doanh nghiệp phải cần

huy động nhanh, còn chi phí xây dựng doanh nghiệp có thể huy động theo từng giai

đoạn của dự án đầu tư cho phù hợp.

3.1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens

Khu nhà ở The Gardens, phường 9, thành phố Vũng Tàu có diện tích

110.000 m2. Khu nhà ở trên chủ yếu được xây dựng nhà để bán cho các đối tượng

là cán bộ của các cơ quan nhà nước, cũng như dân tái định cư, và người có thu nhập

thấp. Trong đó, Công ty được UBND Thành phố Vũng Tàu giao 19.805 m2 đất đã

có hạ tầng để xây dựng khu nhà ở chung cư và biệt thự. Theo quy hoạch Tổng mặt

bằng 1/500 đã được phê duyệt thì dự án gồm có 2 toà nhà chung cư gồm Nhà A1

cao 17 tầng và Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000

m2 và 32 biệt thự nhà vườn cao 3 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2.

Bảng 3.2. Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens

Khoản mục chi phí

Giá trị (vnđ)

Chi phí xây dựng

Nhà A1 cao 17 tầng Nhà A1 cao 15 tầng Khu thấp tầng

STT 1 1.1 1.2 1.3 2 Chi phí thiết bị 3 Chi phí GPMB 4 Chi phí hạ tầng kỹ thuật 5 Tiền sử dụng đất Chi phí khác 6 7 Dự phòng phí

Tổng mức đầu tư

190,337,510,000 86,496,960,000 90,442,000,000 13,398,550,000 13,310,000,000 14,980,000,000 5,318,500,000 24,228,000,000 15,196,028,000 22,243,170,000 285,613,208,000

Nguồn: Phòng phát triển dự án

Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng.

Với bảng 3.2 chúng ta thấy lượng vốn trong dự án này nhỏ, trong đó chi phí

sử dụng cho xây dựng là khoảng 190 tỷ đồng. Nhưng với dự án này lại có lợi thế là

chi phí cho sử dụng đất nhỏ , chiếm khoảng 8,4% trong tổng nguồn vốn của dự án.

Tuy là dự án nhỏ như so với vốn hiện tại của doanh nghiệp thì dự án này có vốn gấp

5,5 lầ so với vốn chủ đầu tư hiện có như phân tích năm 2012.

3.1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte

Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte được thực hiện trên khu

đất 10.500 m2 tại góc đường Thi sách và đường 3/2, phường 8, Thành phố Vũng

Tàu. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc đã được Sở Xây Dựng

phê duyệt, thì dự án có quy mô cao 5 tầng nổi và 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn

phần nổi khoảng 34.125 m2, diện tích phần hầm khoảng 11.200 m2. Dự kiến, khi đi

vào hoạt động, diện tích tòa nhà sẽ chủ yếu sử dụng cho các mục đích bán lẻ hàng

tiêu dùng, vui chơi giải trí.

Để tập hợp được nguồn lực đầu tư, Công ty góp vốn đã thành lập Công ty

trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương – Lotte gồm các cổ đông pháp nhân là Công ty

cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn chiếm 54% vốn điều lệ; phần vốn góp còn lại

được nắm giữ bởi Công ty trách nhiệm hữu hạn Lotte Hàn Quốc. Tổng mức đầu tư

Bảng 3.3. Tổng mức đầu tư dự án Trung Tâm Thương Mại Lotte

STT Khoản mục chi phí

1 Chi phí xây dựng 2 Chi phí thiết bị 3 Chi phí khác 4 Dự phòng phí

Tổng mức đầu tư

Giá trị (vnđ)

318,829,720,000 44,163,900,000 33,519,960,000 39,651,358,000 436,164,938,000

Nguồn: Phòng phát triển dự án

toàn dự án khoảng 436.164.938.000 đồng.

Tại dự án này, Hội đồng quản trị Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương

- Lotte, dự kiến sẽ huy động vốn góp từ các cổ đông chiếm khoảng 20% tổng mức

đầu tư của dự án, tương đương với 88.000.000.000 đồng. Số vốn trên sẽ được góp

theo phân kỳ đầu tư - tiến độ của dự án, được huy động thông qua các lần tăng vốn

điều lệ. Theo đó, Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn sẽ phải góp khoảng

47,25 tỷ đồng.

Tóm lại, với tổng nguồn vốn lên đến 1305 tỷ của 3 dự án BĐS của Trùng

Dương – Thái Sơn, với nguồn vốn này so với những dự án BĐS thì cũng không

phải là lớn. Nhưng thật sự với nguồn vốn của Doanh nghiệp hiện có ở năm 2012 là

50 tỷ thì rõ ràng đây là một vấn đề rất kho khăn cho doanh nghiệp.

Với nguồn vốn lớn với doanh nghiệp như vậy quả là khó khăn, nhưng kế

hoạch giải ngân như thế nào lại là vấn đề quan trong không kém.

3.1.2 Kế hoạch giải ngân

Sau khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư, các dự án sẽ bước vào giai đoạn

thực hiện đầu tư, có nghĩa là sẽ thực hiện công việc thiết kế kỹ thuật thi công, giao

đất, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng… Vốn giải ngân cho các dự án phụ

thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho từng

năm, ta sẽ tiến hành xem xét tiến độ của các dự án.

3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án

 Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal

Bảng 3.4. Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal

Đvt: 1.000đ

Nội dung

T1/2010 T12/2012

T1/2013 T12/2013

T1/2014 T12/2014

T1/2015 T12/2015

1.464.664

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

649.664

1.1 Lập dự án đầu tư

815.000

1.2 Khảo sát địa chất

246.375.214

134.660.238

201.504.159

Giai đoạn thực hiện đầu tư

2.1 Thiết kế KT, lập TDT

7.167.851

2.2 Tiền sử dụng đất

167.150.200

2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng

30.694.000

2.4 Xây dựng + Thiết bị

20.865.537

127.450.840

159.914.850

2.5 Chi phí tư vấn, QLDA

1.007.949

4.614.449

2.6 Các chi phí khác

19.489.677

2.594.949

2.7 Dự phòng phí

36.974.860

Tổng

1.464.664

246.375.214

134.660.238

201.504.159

Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án

Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng khu biệt thựThe Regal như sau:

Nhìn vào kế hoạch giải ngân của dự án The Regal, ta thấy nguồn vốn cần

huy động trong năm 2013 rất lớn so với năm 2012. Đây quả là một vấn đề khó khăn

mà doanh nghiệp phải đối dầu. Nếu trường hợp giải ngân ở năm 2013 đã đúng tiến

độ và số lượng thì doanh nghiệp dễ dàng cho các năm sau.

 Dự án Khu nhà ở The Gardens

Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở The Gardens

Bảng 3.5. Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens

Đvt: 1.000đ

Nội dung

T1/2010 T12/2012

T1/2013 T12/2013

T1/2014 T12/2014

T1/2015 T12/2015

461.434

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

35.687.492

146.724.096

92.254.186

Giai đoạn thực hiện đầu tư 2.1 Thiết kế KT, lập TDT

4.586.966

2.2 Tiền sử dụng đất

24.228.000

2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng

4.494.000

2.4 Xây dựng + Thiết bị

131.717.960

77.248.050

2.5 Các chi phí khác

2.378.526

3.884.551

2.6 Dự phòng phí

11.121.585

Tổng

461.434

35.687.492

146.724.096

92.254.186

Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án

để bán như sau:

Với dự án The Gardens, thì năm 2013 doanh nghiệp chỉ cần nguồn vốn

tương đối chỉ chiếm 38% tương ứng với 35 tỷ đồng. Tiến độ của dự án này cho thấy

năm 2015 doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn đến 92 tỷ đồng.

 Dự án trung tâm thương mại Lotte

Tiến độ góp vốn từng năm của dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại

Lotte như 3.6.

Nhìn bảng 3.6 cho ta thấy rằng vốn chủ sở hữu góp vào cho dự án Trung

Tâm Thương mai Lotte rất nhỏ. Với tổng nguồn vốn cho dự án đến hơn 400 tỷ đồng

mà huy động vốn trung bình từ năm 2013 đến năm 2016 chỉ 9 tỷ đồng/ năm và tích

lũy từ năm 2013 đến 2016 chỉ 45 tỷ đồng hơn 10% so với tổng nguồn vốn cần cho

dự án. Chính vì thể vấn đề còn lại là doanh nghiệp phải huy động nguồn lớn từ vốn

tín dụng lên đến 90% tổng vốn.

Bảng 3.6. Tiến độ góp vốn vào Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte

Năm

Số tiền ( đồng)

2011

500.000.000

2012

1.500.000.000

2013

5.000.000.000

2014

15.000.000.000

2015

15.000.000.000

2016

10.250.000.000

Tổng

47.250.000.000

Nguồn: Phòng phát triển dự án

3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân từng năm

Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn của dự án

The Regal, dự án The Gardens, dự án trung tâm thương mại Lotte ta tổng hợp lại để

Bảng 3.7. Lượng vốn cần thu xếp từng năm

Đvt: vnđ

Lượng tiền

Năm

Dự án The Regal

Dự án The Gardens

Dự án Lotte

2013

246.375.214

35.687.492

5.000.000

287.062.706

2014

134.660.238

146.724.096

15.000.000

296.384.334

2015

201.504.159

92.254.186

15.000.000

308.758.345

2016

10.250.000

Tổng

582.539.611

274.665.774

45.250.000

902.455.385

nắm được nhu cầu vốn cần thu xếp từng năm cho các dự án. Cụ thể như sau:

Như vậy, tổng khối lượng vốn cần huy động cho các dự án bất động sản từ

năm 2013 đến năm 2016 là 902.455.385.000 đồng. Nhìn vào bảng số liệu 3.7, cho

thấy nhu cầu vốn của Trùng Dương – Thái Sơn năm 2013 là 287 tỷ, năm 2014 là

296 tỷ và năm 2015 là 308 tỷ, chỉ riêng ở năm 2016 luọng vốn huy động rất ít là 10

tỷ. Với lượng vốn huy động lớn như vậy cho những năm 2013 đến 2015 thì Công

ty phải có một giải pháp huy động sao cho hợp lý và hiệu quả.

3.2 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN

3.2.1 Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015

Ở phần trên ta đã xác định được lượng vốn cần huy động hằng năm đầu tư

cho các dự án, để xác định được cụ thể nguồn vốn cần huy động và lượng vốn huy

động từ các nguồn nào, ta cần phải xác định được doanh thu mang lại từ các dự án

này trong các năm giai đoạn 2013 - 1015.

3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal

Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các

căn biệt thự, các căn hộ chung cư trong dự án The Regal như sau:

Giá bán đất nhà vườn : 27.500.000 đồng/ m2

Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2

Bảng 3.8. Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal

Nội dung

Giá bán ( đồng)

Diện tích ( m2)

Thành tiền ( đồng)

1 Chung cư để bán

15.000.000

35.675

535.125.000.000

2 Đất biệt thự để bán

27.500.000

2.969

81.647.500.000

3 Sàn xây dựng biệt thự để bán

4.000.000

8.431

33.724.000.000

Tổng

650.496.500.000

Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án

Giá bán nhà chung cư: 15.000.000 đồng/ m2

Đây là dự án Biệt thự và các căn hộ chung cư, nên việc bán cho khách hàng

cũng là cách huy động vốn. Từ số liệu ta có thể thấy rằng doanh thu của dự án lên

650 tỷ trong khi đó vốn đầu tư cho toàn dự án là 584 tỷ. Điều này cho thấy hiệu quả

hoạt động của dự án và góp phần làm cho việc huy động vốn của doanh nghiệp

thuận lợi hơn.

3.2.1.2 Dự án Khu nhà ở The Gardens

Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các

căn hộ nhà vườn, các căn hộ chung cư trong dự án The Gardens như sau:

Giá bán đất nhà vườn : 20.000.000 đồng/ m2

Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2

Bảng 3.9. Kế hoạch doanh thu dự án Khu nhà ở The Gardens

Nội dung

Giá bán ( đồng)

Diện tích ( m2)

Thành tiền ( đồng)

1 Chung cư để bán

12.000.000

30.058

360.696.000.000

2 Đất nhà vườn để bán

20.000.000

3.844

76.880.000.000

3 Sàn nhà vườn để bán

4.000.000

7.165

28.660.000.000

Tổng

466.236.000.000

Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án

Giá bán nhà chung cư: 12.000.000 đồng/ m2

Doanh thu của dự án The Gardens mang lại cho doanh nghiệp rất lớn, với

tổng chi phí cho dự án là 285 tỷ nhưng doanh thu mạng lại lên đến 466 tỷ đồng. Với

doanh thu như vậy qua từng năm từ 2013 đến 2016 sẽ là nguồn vốn huy động rất

lớn từ khách hàng vì đây là dự án nhà ở.

3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu

Từ phân tích doanh thu cụ thể của từng dự án ở trên, để thấy tổng quan hơn

Bảng 3.10. Tổng hợp doanh thu

Nội dung

Giá trị ( đồng)

1 Dự án The Regal

650.496.500.000

2 Dự án The Gardens

466.236.000.000

Tổng

1.116.732.500.000

Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án

về tổng doanh thu của Công ty, ta tổng hợp doanh thu như bảng sau:

Với hai dự án, một dự án Khu Biệt thự The Regal và dự án nhà ở The

Gardens đã mang lại cho Công ty một lượng doanh thu 1116 tỷ. Đây là lượng vốn

lớn huy động từ khách hàng. Với lượng vốn như thế này đã gần bằng lượng vốn của

cả 3 dự án mà Công ty cần huy động là 1305 tỷ.

Với tổng doanh thu lớn như thế này, đã phần nào làm cho Công ty dễ dàng

trong việc huy động từ các nguồn khác như từ chủ sở hữu, từ khách hàng và từ ngân

hàng.

Căn cứ vào lý thuyết tìm hiểu ở phần chương 1 và tình hình hoạt động kinh

doanh các dự án của công ty Trùng Dương – Thái Sơn, tôi xin mạnh dạng đề xuất

những giải pháp huy động vốn như sau:

3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn

Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau,

như đã được trình bày tại chương 1. Đối với các dự án bất động sản, xét tính đặc

thù, đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động

vốn có phần thuận lợi hơn các dự án đầu tư trong lĩnh vực khác.

Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động

vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu

doanh nghiệp, trái phiếu công trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà…

Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau.

Đối với Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn, các dự án bất động sản

chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung

tâm thương mại cho thuê. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu

được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu

từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng,

thời gian của dự án chỉ khoảng 4 - 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương

mại văn phòng cho thuê thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu

thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ

chức tín dụng mới có thể đầu tư.

Để thuận lợi cho Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn nghiên cứu, áp

dụng một số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung các giải pháp huy

động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư

xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê. Các dạng đầu tư bất động sản

khác như đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, đều có các tính chất

giống hai dạng cơ bản trên.

3.2.2.1 Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu

Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có

của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án.

Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi

nhuận chưa phân phối.

Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua

nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai

đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi

phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất…

Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người

mua nhà.

Nhưng đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho

thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ

động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu

hồi ít nhất cũng khoảng 6 - 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để

điều hành hoạt động một toà nhà trung tâm thương mại văn phòng cho thuê không

hề đơn giản, đặc biệt là đối với các trung tâm thương mại văn phòng hạng B và

hạng A. Người quản lý toà nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngoài, huấn luyện

đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn luôn sẵn sàng cho mọi tình huống để khách

hàng được hài lòng nhất, luôn nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh

nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng.

Do đó, Công ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng trung tâm thương mại

văn phòng cho thuê khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm

các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích

lớn, mật độ xây dựng của lô đất lớn… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính

như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên).

Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý,

khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Công ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện

có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đông

ủng hộ và không gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài chính

của Công ty.

Đối với dự án biệt thự The Regal để bán tại Khu vực núi nhỏ, phường 2,

Thành phố Vũng Tàu và dự án nhà ở The Gardens để bán tại phường 9, Thành phố

Vũng tàu, Công ty có thể sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư một số chi phí trong

giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với dự án Trung tâm thương mại Lotte, đây là một

dự án hiệu quả xét về tất cả các mặt, do đó Công ty có thể phát hành thêm cổ phiếu

để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Công ty trách nhiệm hữu hạn Trùng

Dương - Lotte.

3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng

Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc

cho thuê mặt bằng thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy

định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng

cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng.

Theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thì Chủ đầu tư

chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng

và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể

phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ

chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau:

Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc

xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình.

Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu

tiền thứ nhất.

Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần

thô.

Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn

giao cho khách hàng.

Lần 5: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm

thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ.

Đối với căn hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành 3 đợt:

Lần 1: Thu toàn bộ tiền bán đất và 50% tiền xây dựng phần thô.

Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô khi bàn giao nhà.

Lần 3: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm

thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho từng

căn hộ.

Trong dự án Nhà ở Công ty có thể áp dụng phương thức trên để thu tiền của

người mua nhà với tiến độ và số lượng cụ thể như sau:

3.11. Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán

I. Dự án The Regal

Nhà chung cư

Lần 1

Lần 2

Lần 3

Lần 4

Lần 5

Cấp "sổ đỏ"

Thời gian

Hoàn thiện phần móng

Sau 6 tháng từ lần 1

Hoàn thiện phần thô

Bàn giao nhà

25%

20%

133,781,250

107,025,000

26,756,250

Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ )

Nhà thấp tầng

Lần 3

Thời gian

Cấp "sổ đỏ"

Lần 2 Bàn giao nhà

45%

Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ )

Lần 1 Hoàn thiện phần móng Tiền đất và 50% tiền xây dựng 74,547,750

36,741,375

4,082,375

Tổng DT (ngđ )

208,329,000

170,522,625

137,863,625

107,025,000

26,756,250

II. Dự án The Gardens

Nhà chung cư

Lần 5

Thời gian

Cấp "sổ đỏ"

Lần 1 Hoàn thiện phần móng

Lần 2 Sau 6 tháng từ lần 1

Lần 3 Hoàn thiện phần thô

Lần 4 Bàn giao nhà

25%

20%

90,174,000

72,139,200

18,034,800

Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ )

Nhà thấp tầng

Lần 3

Cấp "sổ đỏ"

Thời gian

Lần 2 Bàn giao nhà

45%

Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ )

Lần 1 Hoàn thiện phần móng Tiền đất và 50% tiền xây dựng 67,100,000

34,596,000

3,844,000

Tổng DT (ngđ )

157,274,000

124,770,000

94,018,000

72,139,200

18,034,800

Đối với các dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho

thuê, thì việc huy động vốn từ khách hàng có thể sẽ khó hơn, do tính chất không ổn

định của khách hàng, họ có thể thay đổi mặt bằng thương mại văn phòng bất kỳ lúc

nào do việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn

phòng đến nơi khác... Tuy nhiên, Công ty vẫn có thể thu được một lần tiền thuê của

khách hàng trong cả thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm một số

khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty

chứng khoán, Công ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài cả toà nhà,

hoặc một phần toà nhà trong thời gian dài (10 năm, 20 năm… hoặc cả đời dự án) để

làm trụ sở hoặc cải tạo cho thuê lại. Công ty tính toán giá cho thuê, thu tiền một lần

trong cả thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho

khách hàng thấy được lợi ích lớn của việc thuê dài hạn này, như: không mất thời

gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, toà nhà có vị trí đẹp, giá rẻ hơn trả tiền hằng

năm…

3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng

Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán

thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử

dụng đất, thanh toán một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho

các nhà thầu thi công xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hoàn trả

ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà.

Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu được tài trợ bởi các ngân hàng thương

mại, các Công ty tài chính, ngoài ra còn có thể huy động từ các Quỹ tín dụng, nếu

có quan hệ tốt có thể huy động từ nguồn cho vay ưu đãi của Ngân hàng Phát triển

Việt Nam.

Trong dự án Nhà ở Công ty có thể áp dụng phương thức trên để vay tiền với

tiến độ và số lượng cụ thể như sau:

3.12. Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự án nhà ở để bán

I. Dự án The Regal

Khoản mục

Thời gian tín dụng

Giá trị ( 1.000 đ )

7,167,851

9 tháng

Chi phí thiết kế

167,150,200

Tiền sử dụng đất

6 tháng

30,694,000

9 tháng

Chi phí GPMB, hạ tầng

II. Dự án The Gardens

Khoản mục

Thời gian tín dụng

Giá trị ( 1.000 đ ) 4,586,966

Chi phí thiết kế

9 tháng

24,228,000

6 tháng

Tiền sử dụng đất

Chi phí GPMB, hạ tầng

4,494,000

9 tháng

Đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, việc

huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng

mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp không thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu

cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án trung tâm thương mại văn

phòng cho thuê cần phải tính toán chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng

vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ

tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 28% trở lên.

3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại

Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài

thời gian thanh toán đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng

lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi công và lắp

đặt thiết bị.

Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là

một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các

nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp

vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa

các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn về sự đổ vỡ

domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh

toán hoặc bị phá sản.

Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không

được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Công ty tiếp tục triển khai các

công việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường.

3.2.2.5 Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án

Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để bán. Theo đó, một Công ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án

nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời

gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một

căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do

tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay đối với bất động sản, các quy định

của nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn

thành việc xây dựng phần móng.

Đối với dự án Nhà ở The Gardens và khu biệt thự The Regal, Công ty cổ

phần Trùng Dương – Thái Sơn có thể áp dụng được hình thức này.

3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán

Đây là hình thức huy động vốn phổ biến trên thị trường tài chính quốc tế, và

đang dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam. Huy động vốn trên thị trường

chứng khoán là mục tiêu của hầu hết các doanh nghiệp đang hoạt động, và đó cũng

là mục tiêu hướng tới của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn. Tuy nhiên, để

được tiến hành IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch, Công ty cần phải cải

thiện rất nhiều các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính, có các chiến lược và kế hoạch

kinh doanh cụ thể, đáp ứng được các điều kiện niêm yết… Công ty đang phấn đấu

đến năm 2015 sẽ IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ

Chí Minh.

KẾT LUẬN

Với đề tài “Huy động vốn cho dự án bất động sản của Công ty cổ phần

Trùng Dương – Thái Sơn” trong tình hình kinh tế hiện nay là rất cần. Với lý do là sẽ

giúp doanh nghiệp huy động vốn từ những nguồn phù hợp với một chi phí vốn chấp

nhận và để doanh nghiệp sử dụng hiệu quả hơn nguồn vốn huy động.

Đề tài có cấu trúc 3 chương, chương một giới thiệu về lý thuyết tổng quan về

huy động vốn với những nội dung cơ bản sau: các nguyên tắc huy động vốn, hình

thức huy động vốn, nguồn vốn và các nhân tố tác động đến huy động vốn; chương

hai tìm hiểu thực trạng huy động vốn của doanh nghiệp và đánh giá cách huy động

vốn của doanh nghiệp và sau đó xem xét các điểm mạnh và điểm yếu của Công ty;

chương ba đưa ra những giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS lớn của doanh

nghiệp.

Sau khi phân tích chương 2 và phân tích nhu cầu vốn của 3 dự án của Trùng

Dương – Thái Sơn như: Dự án Khu Biệt Thự The Regal, dự án khu nhà ở The

Gardens và dự án khu Trung tâm Thương mại Trùng Dương – Lotte thì thấy rằng

nguồn vốn hiện tại của chủ sở hữu chưa thức sự tương sứng với vốn cần huy động

cho 3 dự án. Nhưng với 3 dự án của Trùng Dương – Thái Sơn thì đã có đến 2 dự án

là Khu Biệt Thự The Regal và Khu nhà ở The Gardens dễ dàng cho việc huy động

nguồn vốn từ khách hàng, điều này đã thuận lợi cho Công ty trong công tác Huy

động vốn.

Từ nghiên cứu lý thuyết chương 1, phân tích thực trạng Công ty ở chương 2,

chương 3 tác giả cũng đã đưa được một số giải pháp huy động vốn, đây là điều mấu

chốt của đề tài. Những giải phải huy động vốn được đưa ra là: Huy động vốn từ

khách hàng mua nhà và Biệt thự, huy động vốn từ chủ sở hữu bằng cách phát hành

thêm cổ phiếu, huy động vốn bằng tín dụng thương mại từ những doanh nghiệp

khác có mối quan hệ trong xây dựng với Trùng Dương – Thái Sơn, huy động vốn từ

ngân hàng, huy động vốn bằng phát hàng trái phiếu và cuối cùng là huy động vốn

trên thị trường chứng khoán bằng cách niêm yết trên thị trường chứng khoán.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Vũ Duy Hào và Đàm Văn Huệ (2009), Quản trị tài chính doanh nghiệp, Nhà

Xuất Bản Giao Thông Vận Tải.

2. Nguyễn Văn Dung (2010), Quản trị dự án hiện đại, Nhà Xuất Bản Tài

Chính.

3. Phạm Văn Dược, Huỳnh Đức Lộng và Lê Thị Minh Tuyết (2011), Phân tích

hoạt động kinh doanh, Nhà Xuất Bản Lao Động.

4. Nguyễn Văn Thuận (2008), Quản trị tài chính, Nhà Xuất Bản Thống Kê.

5. Trương Tuấn Anh (2008), Huy động vốn cho các dự án bất động sản của

Công ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội. Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh

Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc Dân.

6. Thái Thị Tố Trinh (2012), Giải pháp tăng cường huy động vốn tại ngân hàng

TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Bình Định. Luận văn thạc sĩ,

Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Đà Nẵng.

7. Trần Ngọc Thơ, Tài chính doanh nghiệp hiện đại, Nhà xuất bản thống kê

năm 2003.

8. Trần Thị Minh Thư & Trần Quốc Khánh (2013). ‘Các chỉ số đánh giá thị

trường bất động sản và khả năng áp dụng tại Việt Nam’, Kinh tế và phát

triển, số 196, trang 55 – 66.

9. Lê Quốc Hội (2013). ‘Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn

kinh tế vĩ mô ở Việt Nam’, Kinh tế và phát triển, số 194, trang 10 – 16.

10. Báo cáo tài chính các năm từ 2010-2012, Phòng Tài chính kế toán, Công ty

Cổ Phần Trùng Dương – Thái Sơn.

Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60520320

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã ngành:60340102

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

TÓM TẮT

ABSTRACT

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................... ii

TÓM TẮT ..................................................................................... iii

ABSTRACT ...................................................................................iv

MỤC LỤC....................................................................................... v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..............................................xi

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................xi

DANH MỤC HÌNH ..................................................................... xiv

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................. 1

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

LỜI MỞ ĐẦU

Bảng 2.15 Khả năng thanh toán nhanh

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Có thể bạn quan tâm

Bài tập lớn: Quản trị chuỗi cung ứng

Bài tập lớn: Chiến dịch marketing cho sản phẩm sữa milo

Bài tập lớn: Khởi sự kinh doanh

Bài giảng Quản lý qui trình chuỗi giá trị dịch vụ chăm sóc khách hàng

Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua mặt hàng trang trí nội thất phòng khách của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh

Mô hình tối đa hóa mức độ thỏa mãn và lòng trung thành của khách hàng

Luận văn Thạc sĩ: Chế tạo và nghiên cứu tính chất điện, từ của vật liệu multiferroic Ba₀.₇Ca₀.₃TiO₃/ NiFe₂O₄

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu vật liệu biến hóa dạng chuỗi một chiều chế tạo từ kim loại đồng trên đế FR-4 hoạt động tại tần số MHz ứng dụng trong truyền năng lượng không dây

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng tác động tới môi trường biển của việc xả nước thải từ sự cố nhà máy điện hạt nhân Fukushima sử dụng công cụ ERICA

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mô hình đầu dò nơtron và gamma sử dụng nhấp nháy EJ-276 ghép nối với mảng nhân quang silicon

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng ảnh hưởng của bức xạ ion hóa đến sức khỏe cư dân khu vực mỏ đất hiếm Đông Pao, xã Bản Hon, huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Luận văn Thạc sĩ: Sử dụng phương pháp nhiễu xạ neutron khảo sát cấu trúc tinh thể và pha trật tự từ trong vật liệu Pr2FeCrO6

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu phân lập, xác định cấu trúc và hoạt tính ức chế NO của các hợp chất thứ cấp từ chủng vi nấm biển Aspergillus sp. CL251

Luận văn Thạc sĩ: Phân tích một số hợp chất bisphenol thôi nhiễm từ bao bì nhựa lên một số mẫu thực phẩm nền tinh bột

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá hoạt tính kháng khuẩn, kháng nấm của loài hoa mộc (Osmanthus fragrans (Thunb.) Lour.) ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá tác dụng kháng viêm của loài côi Turpinia montana (Blume) Kurz

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đặc trưng tính chất vật liệu composite có cấu trúc nano chitosan–cyclodextrin/TiO₂–Ag

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chế tạo và khảo sát một số tính chất của màng phủ trên cơ sở nhựa epoxy gốc nước và khung cơ kim - ZIF

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất napthoquinone chứa nguyên tố flo bằng phản ứng đa thành phần

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu điều chế vật liệu Bioglass và tổ hợp lai với polymer ALG-F127 định hướng ứng dụng trong điều trị nội nha

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi