Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Thanh Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:65

Thêm vào BST

Báo xấu

46
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài nghiên cứu tập trung vào các yếu tố của chính sách tiền tệ nói chung và ở Việt Nam nói riêng có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS tại TP. HCM, trong thời gian 10 năm từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2018. Từ đó, xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong chính sách tiền tệ đến hoạt động của thị trường BĐS tại TP. HCM, để có thể đưa ra các kiến nghị phù hợp, giải quyết được một số vấn đề nổi bật của thị trường.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH _________________________ Nguyễn Thị Thu Thủy ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH _________________________ Nguyễn Thị Thu Thủy ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hướng ứng dụng) Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa TP. Hồ Chí Minh – Năm 2019
LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. HCM” là kết quả nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa. Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích là trung thực, được thu nhập từ các nguồn chính thống, đáng tin cậy. Tôi chịu trách nhiệm với nội dung luận văn. Tôi chân thành cám ơn sự hỗ trợ, hướng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa và các thầy cô giảng viên bộ môn trong thời gian qua. TP. HCM, tháng 05 năm 2019 Học viên thực hiện luận văn Nguyễn Thị Thu Thủy
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH ẢNH DANH MỤC BIỂU ĐỒ TÓM TẮT ABSTRACT CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ....................................................................................... 1 1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu.................................................................. 1 1.3. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 2 1.4. Cấu trúc bài nghiên cứu ................................................................................. 2 CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY .......................... 3 2.1. Cơ sở lý thuyết .............................................................................................. 3 2.2. Sơ lược các bài nghiên cứu trước đây ............................................................ 7 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 11 3.1. Mô hình và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 11 3.2. Dữ liệu thu thập ........................................................................................... 13 CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............. 21
4.1. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 21 4.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu ...................................................................... 28 CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................. 31 5.1. Kết luận ....................................................................................................... 31 5.2. Kiến nghị chính sách ................................................................................... 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT Bất động sản BĐS Ngân hàng Nhà nước NHNN Ngân hàng Trung ương NHTW Ngân hàng Thương mại NHTM Thành phố Hồ Chí Minh TP. HCM
DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Mô tả các biến ............................................................................................... 21 Bảng 2: Kết quả thống kê mô tả từ Eviews ................................................................. 22 Bảng 3: Kiểm định nghiệm đơn vị .............................................................................. 22 Bảng 4: Độ trễ tối ưu cho mô hình VAR ..................................................................... 23 Bảng 5: Kiểm định nhân quả Granger ......................................................................... 23 Bảng 6: Kiểm định phân rã phương sai ....................................................................... 26 Bảng 7: Kết quả mô hình VAR ................................................................................... 26
DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng .............................................................................. 8 Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp ................................................................................ 8
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM.................................................................... 14 Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng GDP của TP. HCM ..................................................... 15 Biểu đồ 3: Lãi suất cho vay dài hạn bình quân bằng VND. ......................................... 17 Biểu đồ 4: Cung tiền M2 ............................................................................................ 18 Biểu đồ 5: Chỉ số chứng khoán Việt Nam ................................................................... 20 Biểu đồ 6: Hàm phản ứng xung (Impulse Response Function) .................................... 24
TÓM TẮT Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. HCM Bài nghiên cứu dựa trên mô hình VAR cùng với các kết quả kiểm định để phân tích những ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp từ chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản tại TP. HCM. Kết quả phân tích cho thấy biến chỉ số SPPI đại diện cho thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ những biến động của vốn đầu tư nước ngoài FDI, chỉ số giá tiêu dùng CPI và tốc độ tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, các yếu tố khác như cung tiền M2, dư nợ bất động sản REL, lãi suất cho vay R và chỉ số chứng khoán VNI cũng tác động đến chỉ số SPPI. Từ khóa: Thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ. ABSTRACT The impact of monetary policy on the real estate market in Ho Chi Minh City This paper is based on the VAR model with test results on analyzing the effects of monetary policy and macroeconomic factors on the real estate market in Ho Chi Minh City. The analytical results show that the SPPI index represents the real estate market is most affected by foreign direct investment FDI, consumer price index CPI and GDP growth rate. Besides, other factors such as money supply M2, the fluctuations of real estate loans REL, lending interest rate R and VNI stock index also affected the SPPI index. Keywords: Real estate market, monetary policy.
1 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1. Lý do chọn đề tài Vì BĐS là tài sản có giá trị lớn không chỉ của hộ gia đình, cá nhân mà còn đối với khu vực, cả nước, bên cạnh đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí quan trọng và liên quan nhiều đến nền kinh tế quốc gia cũng như kinh tế các ngành khác như xây dựng, tài chính, thương mại dịch vụ,... nên những biến động của thị trường BĐS dù ít hay nhiều đều có tác động đến nền kinh tế quốc gia và các ngành kinh tế khác. Việc điều hành và kiểm soát tốt thị trường của các chủ thể tham gia thị trường không chỉ giúp cho bản thân thị trường BĐS hoạt động ổn định mà còn giúp cho các ngành khác phát triển ổn định theo. Để có thể điều hành và kiểm soát tốt được thị trường, các chủ thể tham gia thị trường phải nắm được các nhân tố nào có tác động, ảnh hưởng đến thị trường BĐS, cơ chế hoạt động của thị trường ra sao, bản thân của thị trường BĐS một khi có sự biến động sẽ ảnh hưởng đến các ngành khác như thế nào, mức độ ảnh hưởng ra sao. Và một trong những yếu tố mang tính khách quan nhưng có thể chi phối nhiều ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS, là chính sách tiền tệ của NHNN, cần được tìm hiểu và phân tích sâu hơn. Đó là lý do tôi chọn đề tài “Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại TP. HCM” 1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu Bài nghiên cứu tập trung vào các yếu tố của chính sách tiền tệ nói chung và ở Việt Nam nói riêng có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS tại TP. HCM, trong thời gian 10 năm từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2018. Từ đó, xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong chính sách tiền tệ đến hoạt động
2 của thị trường BĐS tại TP. HCM, để có thể đưa ra các kiến nghị phù hợp, giải quyết được một số vấn đề nổi bật của thị trường. 1.3. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu Dữ liệu là các số liệu thứ cấp được thu thập theo từng quý từ quý 1 năm 2009 đến quý 4 năm 2018, từ các nguồn đảm bảo tính chuẩn xác và đáng tin cậy như các báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, Tổng cục Thống kê Việt Nam, NHNN Việt Nam, Cục Thống kê TP. HCM và Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM,... Một số chỉ số của chính sách tiền tệ có ảnh hưởng đến hoạt động thị trường BĐS: Chỉ số giá nhà tại TP. HCM, dư nợ cho vay BĐS trên khu vực TP. HCM, lãi suất cho vay dài hạn bình quân trên thị trường, cung tiền M2, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS tại TP. HCM,.... Trong bài nghiên cứu này, tôi sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để phân tích tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS tại TP. HCM, thông qua mô hình VAR. 1.4. Cấu trúc bài nghiên cứu Luận văn được chia thành 5 phần chính:  Chương 1: Giới thiệu.  Chương 2: Tổng quan các nghiên cứu trước đây.  Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.  Chương 4: Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu.  Chương 5: Kết luận và kiến nghị.
3 CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY 2.1. Cơ sở lý thuyết 2.1.1. Tổng quan thị trường BĐS Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ và nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội, nên từng biến động của thị trường tài chính, và của nền kinh tế chung đều ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường BĐS. Đại diện cho thị trường BĐS trong nghiên cứu này là chỉ số giá nhà ở, là chỉ số sẽ mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định. Chỉ số này đo lường sự thay đổi giá dưới ảnh hưởng của các vận động và biến chuyển ngoại vi của thị trường, ví dụ như sự gia nhập của các dự án mới. Quý cơ sở của SPPI là quý 1/2009. Savills cung cấp 2 hệ thống chỉ số giá riêng biệt: Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) và chỉ số so sánh theo kỳ cơ sở (QoB index). Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) được tính toán dựa trên rổ dự án nhất quán và được cập nhật. Phương pháp này cho phép rổ cố định được duy trì nhằm so sánh giá cả giữa các quý; tuy nhiên, dự án mới vẫn được cập nhật vào rổ để đảm bảo phản ánh kịp thời các chuyển động của thị trường. Một số rủi ro đặc trưng của thị trường BĐS1:  Rủi ro kinh doanh: Dòng thu nhập từ khoản đầu tư BĐS là thu nhập từ cho thuê mặt bằng hoặc mua bán nhà đất. Do đó các nhà đầu tư BĐS phải chịu rủi ro kinh doanh chủ yếu là do biến động trong nền kinh tế làm thay đổi nhu cầu BĐS,...  Rủi ro thanh khoản: Xảy ra khi thị trường liên tiếp không có sẵn nhiều người mua, người bán và giao dịch thường xuyên. BĐS có mức độ rủi ro thanh khoản tương 1 William B. Brueggeman và Jeffray D. Fisher. Real Estate Finance and Investments. 14th edition. New York: Douglas Reiner.
4 đối cao. Tính thanh khoản của BĐS phụ thuộc nhiều yếu tố như vị trí dự án, khả năng sử dụng linh hoạt, tiện ích, uy tín, thương hiệu chủ đầu tư…  Rủi ro lạm phát: Lạm phát có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư nếu thu nhập từ việc đầu tư không tăng đủ để bù đắp những tác động của lạm phát, do đó làm giảm giá trị thực của khoản đầu tư. Hơn nữa, trong thời kỳ tỷ lệ nhu cầu về BĐS thấp thì thu nhập từ BĐS không có xu hướng tăng cùng với lạm phát.  Rủi ro lãi suất: Những thay đổi trong lãi suất sẽ ảnh hưởng đến giá trị các khoản đầu tư. Tuy nhiên tùy thuộc vào kỳ hạn (đầu tư ngắn hạn và dài hạn), mà giá trị của một số khoản đầu tư sẽ phản ứng nhiều hơn các khoản khác, do đó làm tăng khả năng lỗ hoặc lời, đó là rủi ro lãi suất. BĐS có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao, và do đó tỷ suất sinh lợi thu được của các nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về lãi suất.  Rủi ro pháp lý: BĐS phải chịu nhiều quy định về thuế, quy hoạch, và các hạn chế khác... Kết quả rủi ro pháp lý là những thay đổi thực tế trong quy định có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư. 2.1.2. Tổng quan về chính sách tiền tệ 2.1.2.1. Công cụ của chính sách tiền tệ Năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Mỹ và hầu hết các quốc gia trên Thế giới là: Lãi suất, cung tiền, cửa sổ chiết khấu, tỷ giá hối đoái và nghiệp vụ thị trưởng mở. Khác với các các quốc gia trên Thế giới, năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Việt Nam: Tái cấp vốn, lãi suất, tỷ giá hối đoái, nghiệp vụ thị trưởng mở và dự trữ bắt buộc.
5 2.1.2.2. Tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế chung Trước khi hoạch định chính sách tiền tệ, NHNN xem xét và đánh giá các yếu tố kinh tế, để có thể định hướng đúng chiến lược, chiến thuật thực hiện chính sách tiền tệ. Chính sách tiền tệ sẽ tác động đến cung tiền, nhằm ảnh hưởng đến lạm phát, và từ đó là tác động đến mức độ đi vay và chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp. Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng Tăng Tăng Tăng Nhà đầu nguồn Giảm lãi tổng chi NHTW trưởng tư cung cho suất tiêu nền kinh tế vay kinh tế  Chính sách mở rộng cung tiền làm cho nền kinh tế tăng trưởng, làm tăng lạm phát. Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp Giảm Giảm Nhà đầu nguồn Tăng lãi tổng chi Giảm NHTW tư cung cho suất tiêu nền lạm phát vay kinh tế  Chính sách thu hẹp cung tiền làm giảm lạm phát. 2.1.2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW, không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp. Đầu tiên, khi thực hiện bất kỳ hình thức chính sách tiền tệ nào, các NHTW phải tìm hiểu thêm về chính sách của họ được chuyển sang nền kinh tế rộng lớn hơn (như thông qua thị trường nhà ở). Việc này đặc biệt quan trọng khi các nhà hoạch định chính sách kết hợp cả chính sách tài khóa và tiền tệ hoặc sử dụng một số chính sách cụ thể
6 tập trung vào một lĩnh vực kinh tế, khi nhiều tương tác giữa các biện pháp chính sách khác nhau có thể đã có hiệu lực. Điều này có liên quan trực tiếp khi xem xét giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế khi chính sách tiền tệ mở rộng được kết hợp với chính sách tài khóa mở rộng hoặc trái ngược. Các nhà hoạch định chính sách cũng phải xem xét ảnh hưởng của chi phí tài chính thấp hơn và tổng cầu cao hơn về nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến sự giàu có liên quan đến nhà ở, mà còn ảnh hưởng của doanh thu nhà ở tiềm năng cao hơn. Trong những năm trở lại đây, chính sách tiền tệ nới lỏng đã phần nào giúp các kênh đầu tư tăng trưởng tích cực, trong đó thị trường BĐS được hưởng lợi khá lớn. Với lãi suất ở mức thấp, các ngân hàng dễ cho vay hơn, nhiều người đã mạnh dạn vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, một khi chính sách tiền tệ thắt chặt trở lại thì các kênh đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Do đó, sự tăng trưởng bền vững hay không của thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách tiền tệ. Borio và Lowe (2002) nhấn mạnh rằng chính sách tiền tệ không chỉ tập trung vào lạm phát. Nếu NHTW phản ứng trực tiếp đến sự thay đổi giá tài sản bằng cách điều chỉnh lãi suất, biến động kinh tế sẽ trở nên trầm trọng hơn (Bernanke, 1999). Sự thay đổi giá BĐS của một quốc gia sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất địa phương và sự gia tăng giá BĐS sẽ gây ra lãi suất thực tăng (Bjornland và Jacobsen, 2009). Về mặt lý thuyết, chính sách tiền tệ bao gồm một số các yếu tố điển hình như lãi suất, tỷ giá hối đoái,... không hoàn toàn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS mà ảnh hưởng gián tiếp thông qua chỉ số các yếu tố kinh tế chung, bên cạnh tỷ lệ dư nợ, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Chính sách tiền tệ chặt chẽ có thể dẫn đến tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP trong ngắn hạn và trung hạn ở mức cao hơn. Tuy nhiên, lãi suất có tác động lớn đến giá nhà thực. Lãi suất có tác động lớn đến giá BĐS và việc sử dụng giá BĐS làm chỉ số tham khảo trong khung chính sách tiền tệ có thể mang lại hiệu quả. Phản ứng của tín dụng
7 đối với sự thay đổi của lãi suất và giá nhà ở cho thấy rằng các khoản tín dụng hiếm khi được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi. Chiến lược ổn định giá BĐS về lâu dài cũng sẽ ổn định mức tín dụng nếu tín dụng hộ gia đình chủ yếu được sử dụng cho BĐS (Orjan Robstad, 2017). Giữa tín dụng và thị trường BĐS có mối quan hệ hai chiều: Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS. Mặt khác, khi thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (như nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. (Lê Hà Diễm Chi, 2014) Khi thị trường BĐS tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư BĐS. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt. Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường BĐS phát triển quá nóng. Khi nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế chung, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Theo nghiên cứu của Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011), chính sách tiền tệ mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá nhà. Do NHTW trực tiếp kiểm soát lãi suất và chính sách tín dụng cơ bản của các NHTM và hệ thống tỷ giá hối đoái được quản lý thả nổi, sự tăng trưởng của cung tiền phản ánh cả chính sách tiền tệ của NHTW và dòng tiền nóng chủ yếu được chuyển đổi thành tiền cơ sở; Thị trường chứng khoán
8 tăng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo; Sự tăng trưởng của cung tiền và thay đổi chính sách thanh toán thế chấp ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng giá nhà ở. Lợi nhuận của thị trường chứng khoán giúp dự đoán sự tăng trưởng tiếp theo của giá nhà do hiệu ứng của cải và sự điều chỉnh tương đối chậm của ngành BĐS. 2.2. Sơ lược các bài nghiên cứu trước đây 2.2.1. On Correlation between RMB Exchange Rate and Real Estate Price based on Financial Engineering – LIU Yang, HU Zhiqiang (2012) Bài nghiên cứu xem xét mối quan hệ giữa tỷ giá hối đoái thực tế của Nhân dân tệ và giá BĐS bằng mô hình VAR, sử dụng dữ liệu hàng tháng từ tháng 1 năm 2007 đến tháng 12 năm 2010. Trong ngắn hạn, việc tăng giá nhà đất sẽ gây ra sự suy thoái. Tuy nhiên, về lâu dài, BĐS có tác động tích cực đến tỷ giá Nhân dân tệ, do đó dựa trên nền tảng kỹ thuật tài chính hiện tại, kiểm soát giá BĐS để duy trì sự tăng giá dần với mức tăng nhẹ của Nhân dân tệ. 2.2.2. House prices, credit and the effect of monetary policy in Norway evidence from structural VAR models – Orjan Robstad (2017) Tác giả Orjan Robstad đã sử dụng mô hình VAR cấu trúc với các biến số: Lãi suất, tỷ lệ lạm phát, GDP, tín dụng, giá nhà ở, tỷ giá hối đoái, để thực hiện nghiên cứu các phản ứng của giá nhà và tín dụng hộ gia đình đối với các cú sốc chính sách tiền tệ ở Norway và định lượng ảnh hưởng của cú sốc chính sách tiền tệ đối với tín dụng hộ gia đình và giá nhà ở Norway. Kết quả nghiên cứu cho thấy: Giá nhà phản ứng khá mạnh với cú sốc chính sách tiền tệ ở Norway. Hiệu ứng này mạnh mẽ trên hầu hết các mô hình ước tính và tương đối lớn so với các nghiên cứu SVAR tương tự sử dụng dữ liệu của Mỹ, Euro hoặc
9 OECD; và lãi suất có tác động lớn đến giá nhà thực và các khoản nợ của hộ gia đình hiện tại hiếm khi được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi. 2.2.3. Housing markets and unconventional monetary policy – Charles Rahal (2016) Tác giả Charles Rahal đã sử dụng mô hình PVAR để xem xét thị trường BĐS đã phản ứng như thế nào trước những cú sốc chính sách tiền tệ dưới hình thức đổi mới trong tổng tài sản và cơ sở tiền tệ, chính sách tiền tệ có thể làm giảm lãi suất thực tế, giảm chi phí sử dụng nhà ở và do đó làm tăng nhu cầu về nhà ở. Một cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW, không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp. Mặc dù có nhiều biện pháp chính sách khác nhau và cấu trúc thể chế thị trường thế chấp không đồng nhất, kết quả nhất quán giữa các quốc gia và trong lựa chọn độ dài của độ trễ, đặc điểm kỹ thuật mô hình và tần suất dữ liệu được sử dụng. 2.2.4. Effect analysis of real estate price and monetary policy an empirical study based on china macroeconomic data – Liang Su, Li Lin, Shaozhen Chen, Lin Li (2018) Mục đích bài nghiên cứu của tác giả là phân tích các yếu tố chính sách và tìm hiểu về tài chính BĐS. Giá BĐS có thể can thiệp vào tác động của chính sách tiền tệ làm tăng giá BĐS, làm tăng tính không chắc chắn của chính sách tiền tệ. "Tài chính BĐS" là một yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy tăng giá BĐS. Giá đất tăng là yếu tố chính thúc đẩy giá nhà đất tăng lên. Các tác giả sử dụng mô hình VAR với các biến số: giá BĐS, lãi suất, cung tiền M2, giá đất. Chính sách tiền tệ làm giảm lãi suất thị trường vốn, giúp giá BĐS giảm ở một mức độ nhất định. Tuy nhiên, một lượng vốn lớn sẽ chảy vào ngành BĐS vì điều này,
10 dẫn đến giảm quy mô đầu tư công nghiệp và do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế trong các ngành công nghiệp khác. Tài chính BĐS sẽ làm tăng giá BĐS đồng thời kích thích nền kinh tế, có tác động ngược lại đến sự phát triển của ngành BĐS. Khi giá BĐS thay đổi gây ra sự sai lệch so với mức dự kiến của các chỉ số tiền tệ, NHTW buộc phải áp dụng các phương tiện điều chỉnh chính sách tiền tệ, làm tăng tính không chắc chắn của chính sách tiền tệ. 2.2.5. The effect of monetary policy on real estate price growth in China – Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011) Tác giả sử dụng mô hình LHPYG, dữ liệu hàng quý từ quý 1/1998 đến quý 4/2009 và dữ liệu hàng tháng từ tháng 7/2005 đến tháng 2/2010 gồm các biến số: Lãi suất cho vay ngân hàng chuẩn dài hạn, tăng trưởng cung tiền, chỉ số chính sách tín dụng thế chấp, chỉ số tăng trưởng giá nhà ở. Kết quả cho thấy: Chính sách tiền tệ mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá nhà. Do NHTW trực tiếp kiểm soát lãi suất và chính sách tín dụng cơ bản của các NHTM và hệ thống tỷ giá hối đoái được quản lý thả nổi, sự tăng trưởng của cung tiền phản ánh cả chính sách tiền tệ của NHTW và dòng tiền nóng chủ yếu được chuyển đổi thành tiền cơ sở; Thị trường chứng khoán tăng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo; Sự tăng trưởng của cung tiền và thay đổi chính sách thanh toán thế chấp ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng giá nhà ở Trung Quốc. Lợi nhuận của thị trường chứng khoán giúp dự đoán sự tăng trưởng tiếp theo của giá nhà do hiệu ứng của cải và sự điều chỉnh tương đối chậm của ngành BĐS.