Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Conmeothayxao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP. HCM. Mức độ tác động của các nhân tố đó như thế nào đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM. Đâu là các nhân tố có tác động quyết định đến việc đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của nhà đầu tư cá nhân. Đưa ra hàm ý các mục tiêu quản trị của bài nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ---------- TRẦN VĂN TUYẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC ---------- TRẦN VĂN TUYẾN CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.HCM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGÔ QUANG HUÂN TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013
LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài do chính tác giả thực hiện. Tác giả dựa trên việc vận dụng các kiến thức đã được học, các tài liệu tham khảo thông qua việc tìm hiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học để hoàn thành luận văn này, số liệu thống kê và khảo sát là trung thực, nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào cho tới thời điểm hiện nay. Tác giả xin cam đoan những lời nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật. Tác giả TRẦN VĂN TUYẾN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CS : Chính sách CK : Chứng khoán BĐS : Bất Động Sản EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) NTD : Người tiêu dùng SXKD : Sản xuất kinh doanh
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS ................................................ 31 Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS .............................. 33 Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư / tiêu dùng BĐS ........................................................................................................................ 36 Hình 4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS .................................................................................................................................... 39
MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ............................... 01 1.1 Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 01 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 01 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 02 1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu ............................................................. 02 1.5 Bố cục luận văn .................................................................................................03 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. 04 2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS ............................................................................ 04 2.1.1. Khái niệm BĐS ........................................................................................... 04 2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS ........................................................................... 04 2.1.3. Hàng hóa BĐS ............................................................................................. 05 2.1.4. Phân loại BĐS .............................................................................................. 06 2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS ........................................................................... 06 2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS ............................................................................ 07 2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 09 2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua ............................................ 10 2.2. Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân ............................ 20 2.2.1. Khái niệm Quyết định đầu tư ....................................................................... 20 2.2.2. Khái niệm nhà đầu tư cá nhân ...................................................................... 21 2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân ..... 21 2.2.3.1. Các yếu tố văn hóa ................................................................................... 21 2.2.3.2 Các yếu tố xã hội....................................................................................... 22 2.2.3.3. Các yếu tố cá nhân .................................................................................... 23
2.2.3.4. Các yếu tố tâm lý ...................................................................................... 24 2.2.3.5. Yếu tố sinh lời ........................................................................................... 29 2.2.4. Đặc điểm của Khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS .............. 30 2.2.5.Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân .................................................................................................................. 31 2.2.6. Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài ................. 35 2.2.7. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết ........................................................ 37 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................... 41 3.1 Giới thiệu ......................................................................................................... 41 3.2 Thiết kế nghiên cứu.......................................................................................... 41 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 41 3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ .......................................................... 42 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 45 4.1 Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần .........................................45 4.2 Phân tích Cronbach Alpha ............................................................................... 47 4.3 Phân tích nhân tố .............................................................................................. 51 4.4 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu .................................................. 54 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ ............................... 60 5.1. Gợi ý các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS ............................. 61 5.1.1. Hàm ý quản trị của nhà đầu tư cá nhân ........................................................ 61 5.1.2. Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS. ....................................... 63 5.1.3. Hàm ý quản trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật ................. 63 5.2 . Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM .................. 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 69 PHỤ LỤC Phụ lục 1. BẢNG CÂU HỎI.................................................................................. 71 Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI ................................................................................ 75 Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT ........................................................................ 81
1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước. Tuy nhiên những năm gần đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá… Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông diễn ra ngày càng phổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian gần đây Chính Phủ đang có các chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu, nhưng điều này là chưa đủ, chúng ta cần nghiên cứu về các nhân tố quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân để góp phần phục hồi lại thị trường này. Đặc biệt thông qua các nhân tố này mà chúng ta có các chiến lược quản trị để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản tại TP HCM. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP. HCM. Mức độ tác động của các nhân tố đó như thế nào đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM. Đâu là các nhân tố có tác động quyết định đến việc đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của nhà đầu tư cá nhân. Đưa ra hàm ý các mục tiêu quản trị của bài nghiên cứu.
2 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nhà đầu tư cá nhân đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM với mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Ở đây Tác giả xin nói rõ là nhà đầu tư cá nhân còn đối tượng khảo sát là những khách hàng đã và đang mua Bất Động Sản. Sự khác nhau ở đây là mục đích mua Bất Động Sản. Phần này sẽ được làm rõ trong chương 2 cơ sở lý thuyết. Phạm vi nghiên cứu: Thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM. Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích sâu vào giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2013. Đây là giai đoạn có nhiều biến động trên thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM. 1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Đầu tiên tác giả xử dụng phương pháp GT để xây dựng mô hình lý thuyết bằng cách thu thập, so sánh, xây dựng và kết nối các khái niệm với nhau. Sau đó tác giả khảo sát các khách hàng cá nhân tại 8 công ty Bất Động Sản tại TP.HCM với số mẫu tối thiểu 29*5 = 145 theo phương Phương pháp phân tích dữ liệu được sử dụng cho nghiên cứu này là phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định CFA, phân tích nhân tố ( EFE ) để đánh giá mức độ tác động của từng nhân tố. Sử dụng phần mềm SPSS. Quy trình nghiên cứu: Từ thực tiễn tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu, đặt các câu hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài chính hành vi và hỏi ý kiến các chuyên gia để xây dựng đưa ra mô hình lý thuyết. Dựa vào mô hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo sát và kiểm định mô hình để đưa ra các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của khách hàng cá nhân.
3 1.5 Bố cục Luận Văn Chương 1. Tổng quan về đề tài nghiên cứu - Tổng quan các nội dung chính của luận văn và các vấn đề nghiên cứu: Lý do chọn đề tài, mục tiêu, ý nghĩa, phương pháp nghiên cứu và điểm mới của đề tài. Chương 2. Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu - Trình bày về khái niệm, những hiểu biết cơ bản về thị trường Bất Động Sản. Các yếu tố tác động đến đầu tư Bất Động Sản của khách hàng cá nhân. Trình bày lý thuyết Tài Chính Hành Vi. Trình bày lợi ích và rủi ro khi đầu tư BĐS. Tác động của BĐS tới nền kinh tế. Chương 3. Phương pháp nghiên cứu - Trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu, mô hình lý thuyết và thống kê sơ bộ các biến khảo sát. Chương 4. Kết quả nghiên cứu - Thảo luận kết quả nghiên cứu, đưa ra và đánh giá mức tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM. Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị - Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn. Tổng kết chương 1 Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục tiêu, ý nghĩa của Luận Văn. Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác động đến đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại Tp HCM.
4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS 2.1.1 Khái niệm BĐS Có rất nhiều khái niệm về BĐS và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, nhưng chúng ta thấy đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công trình xây dựng do pháp luật quy định. 2.1.2. Đặc điểm cơ bản của BĐS BĐS có những đặc điểm sau: Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai đó không thể là hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa. BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. - Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình,
5 kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,... khác nhau. Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS. Bên cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,.. 2.1.3. Hàng hóa BĐS. Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. , Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giãn so với giá. - Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao. - Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.
6 Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng 2.1.4. Phân loại BĐS Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau: * BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), ... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. * BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,... BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,... 2.1.5. Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như : Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
7 2.1.6. Đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,... Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
8 Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh V.V.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ớ các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong
9 tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động. Dao động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triến ổn định của nền kinh tế quốc dân. 2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế : Vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác chứa trong BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động : Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị
10 hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách : Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,... Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9.000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20.000 tỷ đồng mồi năm). - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua. Thị trường BĐS tại Tp.HCM mang nhiều nét chung tương đồng với thị trường BĐS ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, thị trường BĐS tại Tp.HCM diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho đến nay và sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai
11 đoạn : * Giai đoạn sốt giá đầu tiên (1993-1994): Nguyên nhân chính của đợt sốt giá BĐS này là do nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường, nên đã làm xuất hiện thị trường BĐS. Với thu nhập cao hơn đáng kể sau nhiều năm bị khủng hoảng kinh tế - xã hội, người dân muốn cái thiện điều kiện nhà ở, nên nhu cầu bất động sản đã tăng mạnh. Trong đợt sốt giá này, giá BĐS đã tăng 5 đến 6 lần và nhanh chóng lan tỏa từ thành phố lớn ra các thị xã. Trước diễn biến như vậy, Nhà nước đã có chính sách thuế đánh vào việc đầu cơ, chuyến nhượng BĐS, nên cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, rồi đóng băng suốt 5-6 năm sau đó. * Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001-2002) : Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Cơn sốt này, ngoài các nguyên nhân giống như cơn sốt giá lần thứ nhất, còn do một số nguyên nhân khác. Thứ nhất: do sự xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước sau khi có Luật Doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu rất cao về mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng. - Thứ hai: do Nhà nước đẩy mạnh đầu tư xây đựng các công trình hạ tầng như khu đô thị mới, đường xá, ... nên kéo mặt bằng giá BĐS tăng theo. - Thứ ba : do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất đai, và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. Trong cơn sốt này, giá BĐS đã tăng 3 đến 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra rất nhiều nơi. Sau đó, cơn sốt cũng hạ nhiệt, rồi đóng băng trên 3 năm. Sự hạ nhiệt và đóng băng này do nhiều yếu tố, như việc Nhà nước đã tăng giá BĐS tính thuế, sự xuất
12 hiện của thị trường chứng khoán, cuộc khủng hoảng chu kỳ ở Mỹ đã làm cho giá USD giảm,... * Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003-2005) : Từ cuối năm 2003 đến 2005 thị trường BĐS ở Tp.HCM diễn ra trầm lắng. Năm sau lạnh hơn năm trước. Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56%; và năm 2005 giản 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng Tp.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Trong giai đoạn này có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường BĐS như sau: - Do giá BĐS ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần tiền lương hàng năm, còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả tại đô thị lớn như Tp.HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá BĐS tại Tp.HCM đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới. Theo quy luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường BĐS bị đóng băng trong giai đoạn này. - Do tâm lý “chờ đợi ” của người dân. Vì giá BĐS được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kì vọng vào giá BĐS sẽ xuống trong thời gian tới. Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lí hoạt động mua bán BĐS và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay. - Do Nhà nước điều chỉnh giá đất. Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế
13 làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thỏa thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao hơn so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh. - Do lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh. Dòng vốn đã chuyển sang các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và gởi tiết kiệm ngân hàng đang có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng 40%, đồng thời trên thị trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500%, nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. - Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây. Trong khi giá BĐS được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho BĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200-300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá thấp hơn 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng. - Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường BĐS. Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” BĐS đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là : + Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND Tp.HCM ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Tp.HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ