Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An

Chia sẻ: Chuheodethuong 09 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:103

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC MINH THIỆN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI THÀNH PHỐ TÂN AN TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60340403 U N V N THẠC S KINH TẾ Hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2016
i ỜI CA M ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo. Tôi chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh và cũng xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học quản lý công. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2016 Nguyễn Ngọc Minh Thiện
ii TÓM TẮT Đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An” được tiến hành từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016 trên địa bàn 5 xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An. Mục tiêu của đề tài là nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An. Các phương pháp đã được vận dụng trong đề tài: phân tích thống kê tổng hợp, thống kê mô tả, so sánh và phân tích định lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung, từ đó có thể điều chỉnh mức chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của thị trường phục vụ cho công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Kết quả của đề tài: (1) Trên cơ sở điều tra việc chuyển nhượng thực tế, tính giá đất ở nông thôn trên mô hình hồi quy bội, so sánh với bảng giá được ban hành; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở của các cơ quan quản lý của nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất hàm ý chính sách cho nhà quản trị. Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo ứng dụng cho các sở ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long An khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An và các địa phương khác của tỉnh. Góp phần đề xuất những giải pháp thiết thực trong việc xác định giá đất ở phục vụ cho công tác tính thuế cũng như thu tiền sử dụng đất của nhà nước trong quản lý về đất đai.
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i TÓM TẮT ....................................................................................................................... ii MỤC LỤC ...................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ v DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP ................................................................ vi Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .............................................................. 1 1.1. Vấn đề nghiên cứu................................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu ..............................................................................................2 1.4. Đối tượng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu ........................................3 1.5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................3 1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ........................................................................3 1.7. Cấu trúc của luận văn ...........................................................................................4 Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ƣ ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM ............................................................................................................... 5 2.1. Đất đai và giá trị đất đai .......................................................................................5 2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 5 2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai ................................................................. 5 2.1.3. Giá trị đất đai ............................................................................................ 6 2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất) ..................................................................15 2.3. Quản lý nhà nước về đất đai.............................................................................16 2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 16 2.3.2. Các phương pháp định giá đất đai ........................................................... 18 2.4. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu ..............................................19 2.4.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ................................................................. 19 2.4.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic .................................... 21 2.4.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic ..................................................... 24 2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan .................................................................25 2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới ................................................ 25
iv 2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................... 28 Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .............................. 32 3.1. Quy trình nghiên cứu .........................................................................................32 3.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33 3.3. Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu ..............................................34 3.3.1. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34 3.3.2. Phương tiện và tư liệu nghiên cứu........................................................... 39 3.4. Các giả thiết nghiên cứu .....................................................................................39 3.5. Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An ...................40 3.6. Dữ liệu nghiên cứu .............................................................................................42 3.6.1. Dữ liệu sơ cấp ......................................................................................... 42 3.6.2. Dữ liệu thứ cấp ....................................................................................... 43 Chƣơng 4 THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 44 4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................44 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44 4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An ....................... 49 4.1.3. Đánh giá chung ....................................................................................... 50 4.2. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An ................................51 4.3. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An .....................................................................533 4.3.1. Kết quả thống kê mô tả ........................................................................... 53 4.3.2. Kết quả hồi quy mô hình ......................................................................... 54 4.3.3. Kiểm định các giả thiết ......................................................................... 577 4.3.4. Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An ......................................................................................................................... 58 Chƣơng 5 KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63 5.1. Kết luận ..............................................................................................................63 5.2. Hàm ý chính sách ...............................................................................................64 5.3. Những hạn chế của nghiên cứu ..........................................................................66 5.4. Hướng nghiên cứu tiếp .......................................................................................67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68 PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 71
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT NỘI DUNG TẮT BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân KDC Khu dân cư UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Đơn vị tiền tệ Việt Nam
vi DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP TT NỘI DUNG TRANG Hình 2.1 Bản đồ giá trị 8 Hình 2.2 Tính ngưỡng của giá cả đất đai 9 Hình 2.3 Tính phi tuyến của giá cả đất đai 10 Hình 2.4 Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 20 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu thực hiện đề tài 32 Bảng 3.1 Mô tả các biến độc lập 41 Hình 4.1 Vị trí tỉnh Long An 44 Hình 4.2 Vị trí thành phố Tân An 45 Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua Bảng 4.1 53 khảo sát Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa Bảng 4.2 56 thống kê
1 Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Vấn đề nghiên cứu “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.” (Luật Đất đai, 1993). Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Giá trị đất đai (trong bài viết gọi tắt là giá đất) phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá trị đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá trị tương ứng, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho thuê, giá trị quyền thế chấp,… Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất được tính dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá trị đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá trị quyền sở hữu đất; thứ hai, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà, 2006). Định giá đất, là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định đúng và đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là một vấn đề quan trọng nhằm góp phần xây dựng giá đất công bằng chính xác và khách quan, phù hợp với cơ sở khoa học và
2 thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc xây dựng bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019, xác định giá các loại đất cụ thể tại Long An chủ yếu dựa vào hai phương pháp: so sánh trực tiếp và thu nhập. Do đó, trong năm 2015 khi áp dụng giá đất, nhất là giá đất ở tại bảng giá được phê duyệt, còn xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẩn, cần phải điều chỉnh bổ sung hoặc phải mời tư vấn xác định lại (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015). Thực trạng đó, ảnh hưởng rất lớn đến thời gian và kinh phí của nhà nước khi thực hiện các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh. Để góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương nói chung, tác giả chọn chủ đề nghiên cứu: “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Đề tài nghiên cứu này có 2 mục tiêu là: Nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An. Mục tiêu cụ thể: (1) Nhận diện, xây dựng khung phân tích và phân tích mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật và kinh tế - xã hội đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở của các cơ quan quản lý của nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất hàm ý chính sách cho nhà quản trị. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu Các yếu tố nào tác động đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung? Mô hình nghiên cứu nào là phù hợp?
3 Những chính sách, yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất mà cơ quan quản lý nhà nước cần quan tâm trong quá trình định giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung? 1.4. Đối tƣợng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Sự tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông thôn. Đối tượng khảo sát: Giá của đất ở nông thôn tại thành phố Tân An. Các giới hạn của nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất ở nông thôn. - Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn 5 xã (gồm: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú và Bình Tâm) thuộc thành phố Tân An. - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ 15/9/2015 đến 15/3/2016. 1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp và tóm lược các thành quả, kết quả của các nghiên cứu trước đây. Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu sơ cấp về các yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội và giá của các thửa đất ở nông thôn tại 5 xã thuộc thành phố Tân An. Phương pháp thống kê mô tả, nhằm phân tích các kết quả khảo sát để có các tính chất cơ bản của bộ dữ liệu trước khi phân tích hồi quy. Phân tích định lượng: Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS: Ordinary Least Squares) và phần mềm thống kê Stata để phân tích tác động của các yếu tố lên giá đất ở nông thôn. Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng mô hình giá đất so với giá đất tại bảng giá để có kết luận phù hợp. 1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo cho các sở ngành
4 (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long An khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An và các địa phương khác của tỉnh. Bên cạnh đó, đề tài cũng góp phần nghiên cứu những giải pháp thiết thực trong việc xác định giá đất ở nói chung phục vụ cho công tác tính thuế cũng như thu tiền sử dụng đất của nhà nước trong quản lý về đất đai. 1.7. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần tóm tắt, mục lục, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, các chữ viết tắt luận văn có cấu trúc gồm 5 chương: Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách. TÓM TẮT CHƢƠNG 1 Nội dung của chương này làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn. Từ đó, xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp. Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn.
5 Chƣơng 2 CƠ SỞ Ý THUYẾT VÀ KHẢO ƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM 2.1. Đất đai và giá trị đất đai 2.1.1. Khái niệm về đất đai Trang 1248, Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa 1998 “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.”. Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa,...). Đã có các khái niệm khác nhau về lãnh thổ, đất và đất đai, có thể tóm lược như: Lãnh thổ, là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc; Đất, là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên; Đất đai, là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. 2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì
6 không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ có đất và trái đất. Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau: - Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai. - Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người. Tính bất định của tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai, là hai thuộc tính cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là nguyên nhân làm xuất hiện chức năng xác định giá đất. 2.1.3. Giá trị đất đai 2.1.3.1. Các quan điểm về giá trị đất đai Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá đất được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất đai trên thị trường. Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai trước tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các trường phái kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi. Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên của sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.
7 Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa. Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn. Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing hiện đại, thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). 2.1.3.2. Các hình thái của giá trị đất đai Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế và các tài liệu kinh tế BĐS thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường,... Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình
8 cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,... Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên bản đồ giá trị (Hình 2.1). Đường cân bằng giữa hai trục giá trị cảm nhận và giá trị tài chính, phản ánh quy luật tiền nào của nấy. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường. Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt. Hình 2.1. Bản đồ giá trị Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012 Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các
9 mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến trên thị trường. 2.1.3.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường. Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá đất trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội. Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau (Hình 2.2). Hình 2.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012 Giá cả thị trường của đất đai không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do
10 quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B (Hình 2.3). Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên “cất cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô thị. Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới. Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả tăng cao gấp nhiều lần. Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động thái này được gọi là quá trình hoang hóa. Hình 2.3. Tính phi tuyến của giá cả đất đai Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012 Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư phát triển tương lai. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là mức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức
11 giá chặn trên, mức giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này. 2.1.3.4. Các yếu tố tác động đến giá đất Ở đây cần phân biệt các yếu tố cấu thành giá trị đất đai khác với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai. Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai là các yếu tố đặc điểm bên trong của đất đai, cụ thể là các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố bên ngoài đất đai, là các yếu tố cung cầu thị trường, xã hội, chính trị và chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước. Trong các tài liệu định giá đất, các yếu tố tác động đến giá đất được xác định bao gồm yếu tố khu vực, quy hoạch, xã hội, chính sách pháp luật, cá biệt và các yếu tố kinh tế thị trường (Hồ Thị Lam Trà, 2006). * Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai của địa phương đó bao gồm: - Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần,… điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông,…
12 - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn,… cho đến các môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. * Yếu tố quy hoạch Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất ở trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ, khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi, khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng điện,… * Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là dân số, trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. - Dân số: Nói đến yếu tố xã hội không thể bỏ dân số của xã hội. Tăng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội, nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng lên làm giá đất tăng cao. - Tình trạng an ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. - Đầu cơ đất đai: Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả đất đai để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ
13 bán tháo làm cho đất rớt giá. Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường. - Đô thị hóa: Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển mục đích sử dụng đất giữa các khu vực,… và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng nhanh. * Yếu tố chính sách pháp luật Yếu tố chính sách chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước đến giá cả đất đai. Xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ gốc độ phát triển kinh tế vĩ mô đưa ra các chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Sự can thiệp có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Yếu tố chính sách ảnh hưởng đến giá đất gồm có: chế độ đất đai, chế độ nhà ở, chính sách giá đất, chính sách thuế,… - Chế độ đất đai: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hay giảm xuống của giá đất đai. - Chính sách về giá đất: Yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất đai. Nói chung, chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất làm giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp khống chế tăng giá của đất từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp. - Chính sách thuế: Mức thuế cao hoặc thấp có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất. Nếu thuế tăng thì tích lũy của tổ chức, cá nhân giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này các nhà đầu tư không muốn mở rộng đầu tư, nhu cầu về đất giảm, nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tăng lên.