Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại Tp. HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xác định các yếu tố và mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại khu vực TP HCM; đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cư tại TP HCM. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại Tp. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP. HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
DỤC VÀ BỘ GIÁOCHƢƠNG 1: ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP. HCM Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TIẾN SĨ PHAN THỊ MINH CHÂU TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014
LỜI CAM ĐOAN Tôi, Nguyễn Thị Phƣơng Thúy, là học viên cao học Khóa 20 – ngành Quản trị kinh doanh – Trƣờng Đại Học Kinh Tế Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu và kết quả trình bày trong đề tài là trung thực và chƣa từng đƣợc công bố trƣớc đây. Các số liệu, kết quả do học viên trực tiếp thu thập, thống kê và xử lý. Các nguồn dữ liệu khác đƣợc học viên sử dụng trong đề tài đều có ghi rõ nguồn trích dẫn và xuất xứ. TP.HCM, ngày tháng năm 2014 Học Viên Nguyễn Thị Phƣơng Thúy
MỤC LỤC Trang phụ bìa. Lời cam đoan. Mục lục. Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt. Danh mục các bảng. Danh mục các hình vẽ, đồ thị. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU ...................................................... 1 1.1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ......................................................................... 2 1.3. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ................................................ 2 1.4. Phƣơng pháp thực hiện ..................................................................................... 3 1.5. Kết cấu luận văn ................................................................................................ 4 Chƣơng 1: Tổng quan về nghiên cứu .................................................................. 4 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu ............................................ 4 Chƣơng 3: Thiết kế nghiên cứu ............................................................................ 4 Chƣơng 4: Phân tích kết quả nghiên cứu............................................................ 4 Chƣơng 5: Kết luận và hàm ý .............................................................................. 4 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................... 5 2.1. Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ ................................................ 5 2.1.1. Khái niệm về nhà ở thƣơng mại .................................................................... 5 2.1.2. Khái niệm về thị trƣờng nhà ở thƣơng mại ................................................... 5 2.1.3. Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam ................................................ 6 2.2. Thuộc tính sản phẩm ......................................................................................... 8 2.3. Khái niệm về dịch vụ ......................................................................................... 8 2.3.1. Chất lƣợng dịch vụ ........................................................................................ 9
2.3.2. Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ ................................................................... 10 2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi mua ........................................................ 11 2.4.1. Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân ............................................................. 11 2.4.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi của khách hàng trong thị trƣờng căn hộ chung cƣ ................................................................................................................ 12 2.5. Giá ..................................................................................................................... 16 2.6. Hỗ trợ bán hàng ............................................................................................... 19 2.7. Một số nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến đề tài ................. 20 2.8. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu ....................................... 24 CHƢƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ............................................................... 27 3.1. Thiết kế nghiên cứu ......................................................................................... 27 3.2. Nghiên cứu định tính ....................................................................................... 27 3.3. Nghiên cứu định lƣợng .................................................................................... 28 3.3.1. Mục đính và phƣơng pháp: .......................................................................... 28 3.3.2. Mẫu khảo sát: .............................................................................................. 28 3.3.3. Phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu: ..................................................... 29 3.3.4. Quy trình nghiên cứu ................................................................................... 30 3.4. Xây dựng thang đo các khái niệm nghiên cứu .............................................. 31 3.4.1. Thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ .......... 31 3.4.2. Thang đo quyết định mua căn hộ chung cƣ................................................. 35 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................... 37 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát ................................................................................... 37 4.2. Kiểm định thang đo ......................................................................................... 38 4.3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ............................................................... 41 4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ ..................................................................................... 42
4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với biến phụ thuộc. ....................... 45 4.3.3. Điều chỉnh thang đo và các giả thuyết ........................................................ 46 4.4. Phân tích hồi quy ............................................................................................. 48 4.4.1. Phân tích tƣơng quan ................................................................................... 48 4.4.2. Phân tích hồi quy: ........................................................................................ 50 4.4.3. Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy ............................................... 51 4.5. Kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu....................................... 53 4.6. Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết....................................................... 53 4.6.1. Giả định về liên hệ tuyến tính và phƣơng sai thay đổi. ............................... 53 4.6.2. Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ. ................................................. 53 4.6.3. Giả định không có mối tƣơng quan giữa các biến độc lập (đo lƣờng đa cộng tuyến). ........................................................................................................... 54 4.6.4. Phân tích đánh giá của khách hàng về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. ............................................................................................ 54 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý .................................................................... 56 5.1. Kết Luận ........................................................................................................... 56 5.2. Hàm ý chính sách cho nhà quản trị doanh nghiệp ....................................... 59 5.3. Hạn chế của đề tài và hƣớng nghiên cứu tiếp theo ....................................... 62
DANH MỤC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ANOVA: Analysis of Variance (Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai). BĐS: Bất động sản. BQL: Ban quản lý. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phƣơng pháp phân tích nhân tố khám phá). KMO: Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy (Một chỉ tiêu xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố). SPSS: Statistical Package for the Social Sciences (một chƣơng trình máy tính phục vụ công tác thống kê) TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh VIF: Variance Inflation Factor MLR: Multiple Linear Regressions
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tiến độ thực hiện các nghiên cứu ............................................................. 31 Bảng 3.2: Thang đo 1 – Thuộc tính sản phẩm .......................................................... 32 Bảng 3.3: Thang đo 2 – Yếu tố văn hóa .................................................................... 33 Bảng 3.4: Thang đo 3 – Yếu tố xã hội ...................................................................... 34 Bảng 3.5: Thang đo 4 – Yếu tố Giá .......................................................................... 34 Bảng 3.6: Thang đo 5 – Chính sách hỗ trợ bán hàng ................................................ 35 Bảng 3.7: Thang đo 6-Quyết định mua ..................................................................... 35 Bảng 4.1: Đặc điểm cá nhân của đối tƣợng khảo sát ................................................ 38 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp kết quả kiểm định Cronbach Alpha ................................. 39 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp kết quả kiểm định các thang đo ....................................... 41 Bảng 4.4: Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo các yếu tố tác động sau khi loại biến TTSP6, TTSP7 và YTVH3 ........................................................................ 43 Bảng 4.5: Kết quả phân tích nhân tố khám phá của thang đo quyết định mua ......... 46 Bảng 4.6: Kết quả phân tích tƣơng quan giữa các biến ............................................ 49 Bảng 4.7: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình ............................................... 50 Bảng 4.8: Mô hình hồi quy ....................................................................................... 50 Bảng 4.9: Kết quả phân tích hồi quy ......................................................................... 51 Bảng 4.10: Bảng kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu ........................ 53 Bảng 4.11: Giá trị trung bình của các yếu tố tác động đến quyết định chọn mua .... 54 Bảng 5.1: Tóm tắt điều chỉnh giữa thang đo của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) và thang đo của tác giả .................................................................................. 56 Bảng 5.2: So sánh với các nghiên cứu trong nƣớc .................................................... 58 Bảng 5.3: Thống kê diện tích căn hộ muốn mua....................................................... 59 Bảng 5.4: Thống kê các kênh thông tin khách hàng thƣờng sử dụng khi tìm hiểu về căn hộ chung cƣ ......................................................................................................... 60
DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân ........................................................... 11 Hình 2.5: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà (Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009)) ..................................................................................................... 21 Hình 2.6: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad). .......................................................................... 22 Hình 2.7: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ ......................................................................................................... 26 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 30 Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu điều chỉnh về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ ................................................................................................. 47
1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Lý do chọn đề tài Khi đất chật ngƣời đông, chính phủ, các chủ đầu tƣ các nƣớc đều chọn phƣơng án xây dựng các khu căn hộ cho ngƣời dân ở, và dành các diện tích đất xung quanh cho các tiện ích công cộng nhƣ giao thông, công viên, khu sinh hoạt thể thao, giải trí, hồ bơi vv. Thời gian gần đây tại Việt Nam, xu hƣớng sống trong những căn hộ cao tầng cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng vv. Quan sát trên thị trƣờng, có thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu nhƣ đƣợc quy hoạch đẹp và hài hòa với không gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn tại quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh với nhiều tòa cao ốc khang trang hiện đại. Trả lời cho câu hỏi lý do vì sao lại chọn căn hộ chung cƣ để sinh sống cũng khác nhiều so với trƣớc. Thay cho những quan điểm căn hộ chung cƣ là sự ám ảnh về sự nhếch nhác, thiếu an toàn, mất vệ sinh, khu dành cho ngƣời lao động nghèo, dân nhập cƣ. Thì hiện nay thay vì chọn một nền đất để cất nhà, chọn một căn nhà phố trong hẻm thì nhiều ngƣời đặc biệt là giới trẻ có xu hƣớng sinh sống trong các khu căn hộ. Ta có thể thấy từ giữa tháng 10/2007, ngƣời ta đã chen nhau mua căn hộ cao cấp có giá 200.000 USD tại khu Vista (quận 2). Bất chấp mức giá cao ngất, hình ảnh đƣợc mô tả trên các tờ báo là chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm. Tƣơng tự The Vista, 1.000 ngƣời đóng tiền đầu tiên sẽ đƣợc chọn tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hƣng. Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày 04/11/2007. Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền “thành ý”, nhiều khả năng vẫn không tranh đƣợc vào top 1.000 khách hàng. Đại diện Công ty Phú Mỹ Hƣng cho biết, số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu, có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12 (Vnexpress, 2007). Với năm 2007, ngƣời tiêu dùng xếp hàng, chen lấn để mua căn hộ chung cƣ thì những năm trở lại đây lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trƣờng này đã bị “đóng băng”. Theo báo cáo của Coliers trong năm tới, TP HCM có
2 thể chứng kiến 110.000 căn hộ từ khoảng 200 dự án gia nhập thị trƣờng, với 45.200 căn trong số đó đang trong tình trạng trì hoãn, hoặc đất trống. Một số chủ đầu tƣ có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến khi thị trƣờng bất động sản hồi phục. Trong khi đó, những chủ đầu tƣ khác có thể chủ động xem xét và thay đổi chiến lƣợc kinh doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trƣờng, tìm kiếm hỗ trợ tài chính từ các nhà đầu tƣ trong nƣớc và quốc tế hay chờ đợi sự phục hồi của thị trƣờng. Thị trƣờng càng trở nên cạnh tranh cao và khó khăn hơn đối với chủ đầu tƣ. Đối với căn hộ chung cƣ, phải chăng đã đến lúc thị trƣờng này cần sớm có giải pháp dứt khoát sau một thời gian doanh nghiệp chờ đợi chính sách từ nhà nƣớc. Tình hình ảm đạm của thị trƣờng bất động sản suốt năm qua vẫn chƣa có gì sáng sủa hơn, nếu không muốn nói là ngày càng nhƣ đi vào mê hồn trận. Để giải quyết con số tồn đọng này, vai trò của doanh nghiệp phải là chủ yếu. Cần phải có phƣơng án tự cứu mình trƣớc khi chờ đợi vào chính sách của chính phủ và nhà nƣớc. Tác giả xin thực hiện đề “Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại Tp. HCM”. Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh căn hộ nói riêng cũng nhƣ lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung. 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài  Xác định các yếu tố và mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại khu vực TP HCM.  Đề xuất một số hàm ý quản trị thúc đẩy kinh doanh căn hộ chung cƣ tại TP HCM. 1.3.Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại TP HCM. Đối tƣợng khảo sát:  Là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua và đang sử dụng căn hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên.
3  Chỉ tập trung vào các căn hộ chung cƣ thƣơng mại đƣợc xây dựng sau năm 2000, không bao gồm căn hộ chung cƣ thuộc đối tƣợng nhà ở xã hội và tái định cƣ, nhà ở cho công nhân, sinh viên, ngƣời thu nhập thấp. Phạm vi nghiên cứu: Không gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện tại khu vực TP HCM. Thời gian: khảo sát đƣợc thực hiện từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2013. 1.4.Phƣơng pháp thực hiện Nguồn cơ sở dữ liệu: Sử dụng nguồn đa dữ liệu. Nguồn thống kê. Nguồn điều tra thông qua khảo sát. Phƣơng pháp nghiên cứu Nghiên cứu qua 2 giai đoạn. Nghiên cứu sơ bộ định tính: phỏng vấn sâu 20 khách hàng cá nhân có ý định sử dụng căn hộ chung cƣ hoặc đã và đang sử dụng căn hộ chung cƣ ở TP HCM để điều chỉnh thang đo. Phỏng vấn thử 20 khách hàng để xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi. Nghiên cứu chính thức định lƣợng: đƣợc sử dụng trong quá trình nghiên cứu, dùng kỹ thuật thu thập thông tin bằng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp ngƣời tiêu dùng thông qua bảng câu hỏi chi tiết, cách thức lấy mẫu là chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất, độ tuổi từ 25 tuổi trở lên. - Dữ liệu thu thập đƣợc sẽ đƣợc xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS. - Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha. - Phân tích nhân tố khám phá (EFA). - Phân tích hồi quy tuyến tính qua đó xác định mức độ của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ của khách hàng cá nhân tại TP HCM.
4 1.5.Kết cấu luận văn Chƣơng 1: Tổng quan về nghiên cứu Chƣơng này giới thiệu tổng quan về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu và kết cấu của luận văn. Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chƣơng này trình bày khái quát những vấn đề về lý thuyết, mô hình của các nhà nghiên cứu trƣớc đó về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. Qua đó, tác giả đƣa ra giả thuyết, mô hình nghiên cứu đề nghị. Chƣơng 3: Thiết kế nghiên cứu Chƣơng này trình bày cụ thể về quy trình tác giả thực hiện nghiên cứu, cách chọn mẫu khảo sát, phƣơng pháp phân tích dữ liệu, việc điều chỉnh thang đo. Chƣơng 4: Phân tích kết quả nghiên cứu Chƣơng này trình bày chi tiết kết quả phân tích dữ liệu đƣợc thu thập thông quan khảo sát định lƣợng, kết quả: kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy để đánh giá sự tác động của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. Chƣơng 5: Kết luận và hàm ý Chƣơng này trình bày những kết quả cơ bản đạt đƣợc sau nghiên cứu, qua đó hàm ý một số chính sách cho doanh nghiệp, đồng thời nhận xét về những hạn chế của đề tài và đề xuất cho hƣớng nghiên cứu tiếp theo.
5 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Chƣơng 2 này sẽ nhằm khái quát lại một số lý thuyết về căn hộ chung cƣ, hành vi mua sắm của ngƣời tiêu dùng trong lĩnh vực căn hộ chung cƣ, đồng thời xây dựng mô hình lý thuyết và đặt các giả thuyết nghiên cứu. Nội dung chƣơng gồm các phần chính: (1) Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ, (2) Thuộc tính sản phẩm, (3) Các yếu tố ảnh hƣởng đến hàn vi mua, (4) Giá, (5) Hỗ trợ bán hàng, (6) Một số kết quả từ công trình nghiên cứu trƣớc và (7) Mô hình nghiên cứu đề nghị. 2.1.Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ 2.1.1.Khái niệm về nhà ở thƣơng mại Khái niệm về nhà ở: Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau: Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với không gian bên ngoài dùng để ở. Trên góc độ quản lý kinh tế: nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con ngƣời, là bộ phận quan trọng bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện tƣợng tự nhiên. (Dƣơng Thị Bình Minh và cộng sự, 2012, trang16). Khái niệm về nhà ở thƣơng mại: Theo khoản 1 điều 31, luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 quy định “nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường” (Điều 31, Luật nhà ở, 2005). 2.1.2.Khái niệm về thị trƣờng nhà ở thƣơng mại Thị trƣờng nhà ở thƣơng mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thƣơng mại, qua đó hình thành giá cả. Các tác nhân chủ yếu trên thị trƣờng nhà ở thƣơng mại:  Ngƣời chủ-ngƣời sử dụng: là những ngƣời mua nhà để trực tiếp sử dụng.  Ngƣời chủ-ngƣời cho thuê: là những nhà đầu tƣ, họ mua nhà để cho ngƣời khác thuê, nhà ở thƣơng mại đối với họ nhƣ một khoản đầu tƣ.  Doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản: là những ngƣời cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trƣờng.
6  Ngƣời môi giới: là ngƣời có vai trò kết nối cung cầu.  Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trƣờng nhà ở. (Dƣơng Thị Bình Minh và cộng sự, 2012, trang 16). 2.1.3.Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam  Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” (Điều 70, luật nhà ở, 2005). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:  Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.  Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.  Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:  Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này.  Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.  Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.
7  Căn hộ chung cƣ định nghĩa theo các chuyên gia, các nƣớc trên thế giới Khái niệm “chung cư” theo Encyclo Britinaca (2006): Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc viết tắt là “condo”), là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cƣ thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã đƣợc ngƣời La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công Nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. (Encyclopedia Britanica, 2006). Khái niệm chung cƣ tại Singapore: Tại Singapore, khái niệm “chung cư” đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cƣ (apartment) đƣợc phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium. - Chung cƣ dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. - Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005) Phân loại chung cƣ: Tham khảo thông tƣ TT14-2008-BXD - hƣớng dẫn về phân hạng loại chung cƣ.
8 2.2.Thuộc tính sản phẩm Thuộc tính của sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm/dịch vụ, giá thành và chất lƣợng của sản phẩm hay dịch vụ đó. Tùy thuộc vào các chủ đầu tƣ mà sẽ đề ra mục tiêu cho những thuộc tính sản phẩm chính cho tập giá trị khách hàng: giá thành, kiểu dáng vào chất lƣợng. Theo mô hình chung thuộc tính của sản phẩm dịch vụ: chức năng, chất lƣợng, giá cả, thời gian VD: Ngân hàng bán lẻ thì: Thuộc tính sản phẩm/dịch vụ: phạm vi phân phối rộng, không có sai sót, dịch vụ thông suốt. Các thuộc tính sản phẩm của cửa hàng của Kenyon: giá cả lợi ích, kiểu dáng và thiết kế, chất lƣợng. Các thuộc tính sản phẩm của Rockwater: chức năng, chất lƣợng, giá thành, tính đúng lúc. Chất lƣợng là khía cạnh cạnh tranh rất quan trọng trong suốt những năm 1980 và vẫn còn quan trọng cho đến ngày nay. Tuy nhiên đến giữa năm 1990, chất lƣợng đã chuyển từ một lợi thế chiến lƣợc thành một nhu cầu tất yếu về mặt cạnh tranh. Nhiều tổ chức không thể cung cấp các sản phẩm hoặc các dịch vụ không có khiếm khuyết một cách đáng tin cậy đã đánh mất vị trí nhƣ là một đối thủ cạnh tranh mạnh mẽ (Robert S.Kaplan & David P. Norton, 1996). 2.3.Khái niệm về dịch vụ Trong cuộc sống ngày nay chúng ta biết đến rất nhiều hoạt động trao đổi đƣợc gọi chung là dịch vụ và ngƣợc lại dịch vụ bao gồm rất nhiều các loại hình hoạt động và nghiệp vụ trao đổi trong các lĩnh vực và ở cấp độ khác nhau. Đã có nhiều khái niệm, định nghĩa về dịch vụ nhƣng để có hình dung về dịch vụ trong chuyên đề này, chúng tôi tham khảo một số khái niệm dịch vụ cơ bản. Định nghĩa về dịch vụ trong kinh tế học đƣợc hiểu là những thứ tƣơng tự nhƣ hàng hoá nhƣng phi vật chất (Từ điển Wikipedia). Theo quan điểm kinh tế học, bản chất của dịch vụ là sự cung ứng để đáp ứng nhu cầu nhƣ: dịch vụ du lịch, thời trang, chăm sóc sức khoẻ và mang lại lợi nhuận.
9 Philip Kotler định nghĩa dịch vụ: Dịch vụ là một hoạt động hay lợi ích cung ứng nhằm để trao đổi, chủ yếu là vô hình và không dẫn đến việc chuyển quyền sở hữu. Việc thực hiện dịch vụ có thể gắn liền hoặc không gắn liền với sản phẩm vật chất. Dịch vụ là một quá trình hoạt động bao gồm các nhân tố không hiện hữu, giải quyết các mối quan hệ giữa ngƣời cung cấp và khách hàng hoặc tài sản của khách hàng mà không có sự thay đổi quyền sở hữu. Sản phẩm của dịch vụ có thể trong phạm vi hoặc vƣợt quá phạm vi của sản phẩm vật chất (Lƣu Văn Nghiêm, 2001, trang 6) Tóm lại, có nhiều khái niệm về dịch vụ đƣợc phát biểu dƣới những góc độ khác nhau nhƣng tựu chung thì: Dịch vụ là hoạt động có chủ đích nhằm đáp ứng nhu cầu nào đó của con người. Đặc điểm của dịch vụ là không tồn tại ở dạng sản phẩm cụ thể (hữu hình) như hàng hoá nhưng nó phục vụ trực tiếp nhu cầu nhất định của xã hội. 2.3.1.Chất lƣợng dịch vụ Chất lƣợng là một sự so sánh giữa giá trị mong đợi với giá trị thực tế mà khách hàng nhận của dịch vụ từ doanh nghiệp dịch vụ cung cấp. Các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý của doanh nghiệp dịch vụ đều thống nhất quan điểm cho rằng chất lƣợng dịch vụ bao hàm một sự so sánh giữa sự mong đợi và thực tế sau khi sử dụng dịch vụ. Đó là sự đo lƣờng phân phối dịch vụ phù hợp với mong đợi của khách hàng tốt đến mức nào đó. Phân phối dịch vụ có nghĩa là thực hiện sự chuyển giao dịch vụ sao cho phù hợp với những mong đợi của khách hàng trên một nền tảng tƣơng thích với mức độ mong đợi, từ suy nghĩ định hƣớng này chúng ta có thể phát triển theo mức nhƣ sau: (Lƣu Văn Nguyên, 2001, trang 123) Dịch vụ nhận đƣợc Sự mong đợi Chất lƣợng dịch vụ Giá trị dịch vụ nhận đƣợc > Giá trị mong đợi Rất cao Giá trị dịch vụ nhận đƣợc ≥ Giá trị mong đợi Cao Giá trị dịch vụ nhận đƣợc < Giá trị mong đợi Thấp
10 2.3.2.Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ Bao gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ nhƣ: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cƣ, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng.  Giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:  Chi phí dịch vụ nhà chung cƣ (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có)).  Lợi nhuận định mức hợp lý. Thuế giá trị gia tăng.  Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cƣ: Chi phí trực tiếp:  Chi phí sử dụng năng lƣợng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cƣ (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác).  Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cƣ (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác).  Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cƣ nhƣ: bảo vệ, vệ sinh môi trƣờng, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) đƣợc xác định trên cơ sở khối lƣợng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ.  Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nƣớc công cộng trong khu nhà chung cƣ;  Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nƣớc sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cƣ. Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:  Chi phí tiền lƣơng, tiền công và các khoản phụ cấp lƣơng, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lƣơng trả cho bộ phận quản lý của doanh .
11 Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. (Thông tƣ 37/2009/TT-BXD, (2009)). 2.4.Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi mua 2.4.1.Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân Trong quản trị marketing, mô hình hành vi mua của một cá nhân đƣợc xác định nhƣ sau: Các kích thích Các kích thích Các đặc tính Tiến trình quyết Phản ứng của Marketing khác của nguời mua định mua khách hàng Sản phẩm Kinh tế Văn hóa Tìm hiểu thông tin Chọn sản phẩm Giá Kỹ thuật Xã hội Đánh giá phƣơng án Chọn nhãn hiệu Phân phối Văn hóa Cá nhân Quyết định mua Thời gian mua Chiêu thị Chính trị Tâm lý Hành vi hậu mãi Số lƣợng mua Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân Nguồn: Philip Kotler, (2003) Theo Philip Kotler (2003), hành vi tiêu dùng của một cá nhân chịu ảnh hƣởng nhiều nhóm các yếu tố, trong đó đặc biệt quan tâm đến các nhóm yếu tố cơ bản thuộc về văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. - Các yếu tố văn hóa: là nhóm yếu tố có ảnh hƣởng sâu rộng nhất đến hành vi ngƣời tiêu dùng. Ngƣời ta thƣờng xem xét vai trò của nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội. - Các yếu tố xã hội: bao gồm nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị xã hội. chúng có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến thái độ và hành vi của ngƣời tiêu dùng. - Các yếu tố cá nhân: Những quyết định của ngƣời mua chịu ảnh hƣởng của những đặc điểm cá nhân, nổi bật nhất là tuổi tác và giai đoạn chu kì sống của ngƣời mua, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự ý niệm của ngƣời đó. - Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ.