Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:61

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Qua nghiên cứu khái quát về thị trường nhà ở tại TP.HCM và đánh giá thực trạng hoạt động của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn chúng tôi đã đưa ra được những quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty nhằm đề ra các định hướng và các nhóm giải pháp thực hiện định hướng phát triển của Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn đến năm 2020

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP HOÀ CHÍ MINH -----o0o----- ÑINH ÑOÂNG SÔN ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN RESCO ÑEÁN NAÊM 2020 LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ CHUYEÂN NGAØNH : QUAÛN TRÒ KINH DOANH MAÕ SOÁ : 60.34.05 GV HÖÔÙNG DAÃN KHOA HOÏC : TS. NGUYEÃN VAÊN DUÕNG TP. HOÀ CHÍ MINH - NAÊM 2008
MUÏC LUÏC Trang Trang phuï bìa Lôøi cam ñoan Muïc luïc Danh muïc caùc baûng bieåu, sô ñoà PHAÀN MÔÛ ÑAÀU 01 CHÖÔNG 1 TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ VAØ ÑAËC ÑIEÅM THÒ TRÖÔØNG NHAØ ÔÛ TAÏI TP.HCM 1.1 TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ…………………………………………………………………………………………………03 1.1.1 Khaùi nieäm veà choã ôû - nhaø ôû ……… …………………………………………………………………………………03 1.1.2 Vai troø cuûa nhaø ôû…… ….. …………………………………………………………………………………………………..04 1.2 CAÙC YEÁU TOÁ AÛNH HÖÔÛNG ÑEÁN THÒ TRÖÔØNG NHAØ ……………………………… .05 1.2.1 Caùc yeáu toá moâi tröôøng ………………………………………………………………………………………………… .05 1.2.2 Caùc yeáu toá kinh teá. …..………………………………………….……………………………………………………… ..06 1.2.3 Caùc yeáu toá xaõ hoäi …………………………………………………………………………………………………………… .07 1.2.4 Caùc yeáu toá cô cheá - chính saùch - luaät phaùp ……………………………………………………… ….08 1.2.5 Söï tieán boä khoa hoïc coâng ngheä …………………………………………………………………………… ……09 1.3 ÑAËC ÑIEÅM VEÀ NHAØ ÔÛ TAÏI THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH………………….…... 09
CHÖÔNG 2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG HOAÏT ÑOÄNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1 QUAÙ TRÌNH HÌNH THAØNH TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN…………….13 2.1.1 Giôùi thieäu chung… ……,.…………………………………………………………………………..………………………. 13 2.1.2 Ngaønh ngheà kinh doanh.………………………………………………………………………………………… …… .14 2.1.3 Caùc coâng ty con vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc……………………………………………………………….14 2.2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN……………………………………………………………………………………………………………………… .15 2.2.1 Keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh…………………………………………………………..…….15 2.2.2 Tình hình caùc döï aùn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn……………………………….16 2.2.3 Tình hình caùc maët hoaït ñoäng cuûa boä maùy RESCO…………………………………………….19 2.3 TIEÀM NAÊNG PHAÙT TRIEÅN VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC CUÛA RESCO 2.3.1 Nhu caàu vaø ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû treân ñòa baøn Tp.HCM………………….21 2.3.1.1 Döï baùo nhu caàu nhaø ôû ñeán naêm 2020 : ….………………………………………………… ……..…21 2.3.1.2 Phöông höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM: ……………………………………………….22 2.3.1.3 Muïc tieâu phaùt trieån nhaø ôû .. …………………………………………………………………………………….22 2.3.1.4 Boán chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM ñeán naêm 2010 .…. … . 23 2.3.2 Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO… …….…………24 2.3.2.1 Söï caïnh tranh cuûa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh………… …………………….………..24 2.3.2.2 Nguy cô xaâm nhaäp thò tröôøng cuûa caùc ñoái thuû tieàm naêng…… …….……………….26 2.3.2.3 AÙp löïc töø caùc saûn phaåm thay theá…… …………………………….……. …………………. ………….27 2.3.2.4 Quyeàn löïc cuûa caùc nhaø cung caáp (chuû yeáu laø ñaát)……………………………………………27 2.3.2.5 Quyeàn choïn löïa cuûa khaùch haøng…..………………………………………………………………………..27
2.3.3 Tieàm naêng phaùt trieån cuûa RESCO…………….…………………………………………………………….28 2.3.3.1 Nhaän ñònh caùc cô hoäi vaø ñieàu kieän thuaän lôïi cuûa RESCO ………… .…………….28 2.3.3.2 Döï baùo thò phaàn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñeán 2020… .……………29 CHÖÔNG 3 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN RESCO ÑEÁN NAÊM 2020 3.1 QUAN ÑIEÅM, MUÏC TIEÂU PHAÙT TRIEÅN :…………………………………………………………… 32 3.1.1 Quan ñieåm phaùt trieån…..………………………………………………………………………………………………… 32 3.1.2 Muïc tieâu ñeán naêm 2020……………………………………………………………………………………………………32 3.2 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN ÑEÁN NAÊM 2020…………………………………………………………………………………………………………………………………………33 3.2.1 Ñònh höôùng caùc chæ tieâu cô baûn………..…………………………………………………………………….…..33 3.2.2 Ñònh höôùng thò tröôøng………………………………………………………………………………………………..……34 3.2.3 Ñònh höôùng kinh doanh……………………………………………………………………………………………………37 3.2.4 Ñònh höôùng toå chöùc……………………………………………………………………………………………………………38 3.3 MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP THÖÏC HIEÄN ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN CUÛA RESCO ÑEÁN NAÊM 2020…………………………………………………………………………………………………………..40 3.3.1 Nhoùm giaûi phaùp phaùt trieån thò tröôøng………… ……………………………………………………… …40 3.3.2 Nhoùm giaûi phaùp veà ñaát………………………………………………………………………………… ………….…….41 3.3.3 Nhoùm giaûi phaùp veà voán:……………………………………………………………………………………………….. 42 3.3.4 Nhoùm giaûi phaùp veà quaûn trò…………………………………………………………………………………….……43 3.3.5 Nhoùm giaûi phaùp marketing……………………………………………………………………………………….….45 3.3.6 Nhoùm giaûi phaùp veà toå chöùc……… …………………………………………………………………………….…..47
3.4 Kieán nghò …………………………………………………………………………………………………………………………… …49 3.4.1 ÔÛ taàm vó moâ……………………………………………………………………………………………………………….………..49 3.4.2 ÔÛ caáp Thaønh phoá…………………………………………………………………………………………………….………..49 3.4.2 Đối vôùi caùc doanh nghiệp kinh doanh bất ñoäng saûn……….………………………………… 50 KEÁT LUAÄN 52 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO 53 PHUÏ LUÏC 54
-1- PHAÀN MÔÛ ÑAÀU 1. Tính caàn thieát cuûa ñeà taøi Hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu taïo ra nhieàu thaùch thöùc vaø cô hoäi cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc. Caùc doanh nghieäp phaûi nhaän ra ñöôïc ñaâu laø cô hoäi caàn naém baét vaø ñaâu laø nhöõng thaùch thöùc maø caàn phaûi vöôït qua. Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn (Resco) cuõng khoâng naèm ngoaøi söï taùc ñoäng cuûa vieäc hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu. Sau hôn 1 naêm hoäi nhaäp chuùng ta ñaõ nhaän thaáy taùc ñoäng roõ reät cuûa caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi ñeán neàn kinh teá nöôùc ta noùi chung va aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. Caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi hoï coù tieàm löïc veà voán, veà trình ñoä quaûn lyù vaø seõ laø 1 ñoái thuû caïnh tranh naëng kyù cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc Tuy nhaø nöôùc coù can thieäp baèng nhöõng chính saùch kinh teá ñoái vôùi caùc toå chöùc nöôùc ngoaøi nhaèm baûo veä doanh nghieäp trong nöôùc, nhöng loä trình hoäi nhaäp veà laâu daøi thì phaûi döïa vaøo noäi löïc cuûa chính doanh nghieäp trong nöôùc, bôûi söï cam keát gia nhaäp ñoøi hoûi phaûi theo 1 loä trình nhaát ñònh, nhaø nöôùc khoâng theå can thieäp maõi vaøo ñöôïc Kinh teá trong nöôùc ñang treân ñaø phaùt trieån bôûi nhöõng chính saùch ñuùng ñaén cuûa ñaûng va chính phuû trong vieäc ñònh höôùng phaùt trieån vaø ñieàu haønh neàn kinh teá. Maïnh daïn xoùa boû côû cheá cuõ ñeå taïo cho mình moät neàn kinh teá vôùi baûn saéc rieâng phuø hôïp vôùi kieàu kieän cuûa mình. Thu nhaäp cuûa ñaïi boä phaän daân cö taêng leân ñaùng keå vaø coù ñieàu kieän tích luõy cuûa caûi, nhu caàu veà nhaø ôû nhôø ñoù cuõng ngaøy caøng lôùn. Nguoàn cung caáp veà nhaø ôû hieän naøy vaø thôøi gian qua khaù nhieàu vaø ña daïng töø nhieàu doanh nghieäp vaø toå chöùc kinh doanh baát ñoäng saûn trong vaø ngoaøi nöôùc Tröôùc nhöõng boái caûnh ñoù ñoøi hoûi Resco, laø moät trong nhöõng doanh nghieäp nhaø nöôùc haøng ñaàu mang trong mình moät söù maïng goùp phaàn phaùt trieån kinh teá cuõng nhö ñoùng goùp cho boä maët kieán truùc thaønh phoá ngaøy caøng hieän ñaïi, Resco caàn xaây döïng cho mình moät ñònh höôùng phaùt trieån laâu daøi Vì vaäy chuùng toâi choïn ñeà taøi “Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020” vôùi mong muoán goùp phaàn cho söï toàn taïi vaø phaùt trieån cuûa Resco trong neàn kinh teá thò tröôøng, ñeå xöùng taàm laø moät trong nhöõng doanh nhieäp haøng ñaàu trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. 2. Muïc tieâu nghieân cöùu cuûa ñeà taøi Qua nghieân cöùu khaùi quaùt veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn chuùng toâi ñaõ ñöa ra ñöôïc nhöõng quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån phuø hôïp vôùi toång coâng ty nhaèm ñeà ra caùc ñònh
-2- höôùng vaø caùc nhoùm giaûi phaùp thöïc hieän ñònh höôùng phaùt trieån cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn ñeán naêm 2020 3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi nghieân cöùu a. Ñoái töôïng nghieân cöùu: Ñoái töôïng nghieân cöùu laø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn vaø caùc doanh nghieäp thaønh vieân tröïc thuoäc. b. Phaïm vi nghieân cöùu: Phaïm vi nghieân cöùu ñöôïc giôùi haïn trong lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn cuûa Resco treân ñòa baøn TP.HCM 4. Phöông phaùp nghieân cöùu : Ñaây laø moät ñeà taøi nghieân cöùu öùng duïng, treân cô sôû vaän duïng lyù thuyeát veà quaûn trò chieán löôïc. Phöông phaùp nghieân cöùu söû duïng trong Luaän vaên laø phöông phaùp moâ taû, phaân tích vaø toång hôïp, döïa treân nguoàn soá lieäu vaø thoâng tin thöïc teá cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn, Sôû Taøi Nguyeân Moâi Tröôøng Tp.HCM, Nieân giaùm Thoáng keâ Tp.HCM, vaø thoâng tin thu thaäp töø caùc phöông tieän truyeàn thoâng, baøi vieát, baøi nghieân cöùu töø taïp chí chuyeân ngaønh, baùo chí v.v. . . Treân cô sôû nhöõng kieán thöùc veà quaûn trò kinh doanh, keát hôïp nghieân cöùu thöïc teá, ñeà xuaát ñònh höôùng vaø giaûi phaùp phaùt trieån Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020. 5. Keát quaû ñaït ñöôïc cuûa luaän vaên : Luaän vaên ñaõ trình baày khaùi quaùt ñöôïc veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaõ ñaùnh giaù ñöôïc thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa resco treân cô sôû ñoù ñeà ra ñöôïc caùc quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån cho toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn. Luaän vaên ñaõ vaïch ra caùc ñònh höôùng, caùc nhoùm giaûi phaùp cuï theå vaø caùc kieán nghò ñoái vôùi nhaø nöôùc, vôùi thaønh phoá vaø vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn vôùi muïc tieâu chính laø phaùt trieån Toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco thaønh 1 trong nhöõng doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác haøng ñaàu 6. Caáu truùc luaän vaên Ngoaøi Phaàn môû ñaàu vaø Phaàn keát luaän, Luaän vaên coù 3 chöông goàm : Chöông 1 : Toång quan veà nhaø ôû vaø ñaëc ñieåm thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM Chöông 2 : Ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn. Chöông 3 : Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn (Resco) ñeán naêm 2020.
-3- CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ VAØ ÑAËC ÑIEÅM THÒ TRÖÔØNG NHAØ ÔÛ TAÏI TP.HCM 1.1 TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ 1.1.1 Khaùi nieäm veà choã ôû - nhaø ôû. Nhu caàu coù moät choã ôû laø moät trong nhöõng nhu caàu cô baûn cuûa con ngöôøi (aên, ôû, maëc, ñi laïi, chöõa beänh, hoïc haønh, giaûi trí…), vaø nhaát laø ñoái vôùi moät gia ñình. Choã ôû coù nghóa roäng hôn nhaø ôû, noù coøn bao goàm caû caùc tieän nghi trong nhaø, keát caáu haï taàng kyõ thuaät vaø ñieàu kieän moâi tröôøng soáng cuûa khu vöïc daân cö. Moät nhaø vaên Anh ñaõ töøng cho raèng choã ôû laø moät trong ba yeáu toá taïo neân haïnh phuùc: Haïnh phuùc laø khi baïn coù moät vieäc gì ñoù ñeå laøm, moät nôi naøo ñoù ñeå ôû vaø moät ngöôøi naøo ñoù ñeå yeâu. Choã ôû thích hôïp coù nghóa roäng hôn laø moät maùi che treân ñaàu. Ñoù laø: moät söï rieâng tö thích hôïp, moät khoaûng khoâng gian thích hôïp, moät söï an ninh thích hôïp, ñieàu kieän chieáu saùng vaø thoâng gioù thích hôïp, haï taàng cô sôû thích hôïp vaø vò trí thích hôïp cho vieäc ñi laøm, ñi tôùi caùc coâng trình phuïc vuï, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng. ÔÛ Vieät Nam, choã ôû thích hôïp cho daân cö coù nghóa laø dieän tích nhaø ôû vaøo khoaûng 8m2/ngöôøi; maùi nhaø baèng vaät lieäu laâu beàn; khoâng gian kieán truùc phuø hôïp vôùi taäp quaùn sinh soáng vaø tín ngöôõng cuûa caùc taàng lôùp daân cö, caùc daân toäc vaø caùc mieàn khaùc nhau; nhaø ñuû vöõng chaéc ñeå chòu ñöôïc taùc ñoäng cuûa baõo luït; coù nöôùc uoáng hôïp veä sinh, coù nôi thoaùt nöôùc, quanh nhaø vaø loái ñi khoâng bò buøn laày, nöôùc. Moãi gia ñình Vieät Nam ñeàu coá gaéng laøm vieäc, tích luõy trong nhieàu naêm ñeå coù tieàn taïo laäp nhaø ôû rieâng cho mình, vaø sau ñoù laø naâng cao giaù trò nhaø ôû ñang coù, vì vaäy nhaø ôû laø taøi saûn coù giaù trò lôùn cuûa moãi gia ñình daân cö . Nhaø ôû vöøa laø nôi ñaùp öùng nhu caàu thieát yeáu veà choã ôû, vöøa laø taøi saûn ñeå laïi cho theá heä sau naøy, laïi vöøa laø taøi saûn coù theå ñem theá chaáp ñeå vay tieàn khi caàn thieát. Vieäc duy tu nhaø ôû hieän coù vaø xaây döïng nhaø ôû môùi taïi caùc khu daân cö ñoøi hoûi phaûi phaùt trieån coâng nghieäp xaây döïng vaø coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, taïo ra nhieàu vieäc laøm cho xaõ hoäi vaø ñoùng goùp ñaùng keå cho ngaân saùch. Nhaø ôû laø moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät, gaén lieàn vôùi ñaát vaø coù moät thò tröôøng roäng lôùn, ñoøi hoûi phaûi coù söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc baèng phaùp luaät, keá hoaïch vaø chính saùch. Söï phaân hoùa giaøu ngheøo trong neàn kinh teá thò tröôøng cuõng keùo theo söï phaân hoùa choã ôû cuûa caùc taàng lôùp daân cö. Coù nhöõng ngöôøi chæ coù theå taïo ñöôïc moät choã ôû taïm bôï, trong khi coù nhöõng ngöôøi coù theå coù moät hoaëc nhieàu choã ôû khang trang, ñaày ñuû tieän nghi, taïi nhöõng nôi thuaän tieän cho aên, ôû, kinh doanh . . .
-4- Nhaän thöùc ñöôïc taàm quan troïng cuûa vaán ñeà choã ôû, Lieân Hieäp Quoác ñaõ quyeát ñònh laáy naêm 1987 laø naêm Quoác teá choã ôû cho ngöôøi voâ gia cö, cuoái naêm 1988 ñaõ thoâng qua chieán löôïc toaøn caàu veà choã ôû nhaèm keâu goïi caùc Chính phuû huy ñoäng nhöõng nguoàn löïc nöôùc mình thöïc thi caùc chieán löôïc veà choã ôû. Treân cô sôû ñoù, Vieät Nam cuõng ñaõ xaây döïng Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñeán naêm 2010. Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñaët troïng taâm vaøo vieäc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coù ñöôïc choã ôû thích hôïp ñeå an cö laïc nghieäp, ñoàng thôøi thoâng qua chöông trình xoùa ñoùi giaûm ngheøo ñeå giuùp ñôõ cho nhöõng ngöôøi ngheøo coù vieäc laøm oån ñònh, coù thu nhaäp toái thieåu vaø caûi thieän ñöôïc choã ôû. Nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, taàng lôùp trung löu ñaåy nhanh quaù trình taïo laäp choã ôû khang trang. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi giaøu coù, khoâng haïn cheá vieäc taïo laäp choã ôû töông xöùng vôùi thu nhaäp cuûa hoï, nhöng thoâng qua vieäc caáp ñaát vaø caáp giaáy pheùp, Nhaø nöôùc ñieàu tieát moät phaàn thu nhaäp cuûa hoï ñeå phaùt trieån keát caáu haï taàng khu daân cö vaø giuùp ñôõ ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø ngöôøi ngheøo. Nhaø nöôùc vaø xaõ hoäi cuõng caàn ñaåy maïnh phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa ñeå ñeàn ôn ñaùp nghóa cho nhöõng gia ñình coù coâng vôùi ñaát nöôùc, hoã trôï xaây döïng nhaø tình thöông ñeå giuùp cho caùc naïn nhaân chieán tranh, ngöôøi taøn taät, giaø yeáu coâ ñôn, treû moà coâi... khoâng coù khaû naêng töï löïc trong cuoäc soáng. Choã ôû thích hôïp vaø an toaøn laø moät quyeàn cô baûn cuûa con ngöôøi, laø nguyeän voïng chính ñaùng cuûa moãi gia ñình, laø ñieàu kieän ñaàu tieân ñeå phaùt trieån nguoàn löïc con ngöôøi. Ñoù laø söï bieåu hieän cuï theå cuûa nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi nhaèm muïc tieâu “daân giaøu, nöôùc maïnh, xaõ hoäi coâng baèng, daân chuû, vaên minh”. 1.1.2 Vai troø cuûa nhaø ôû: Nhaø ôû laø moät taäp hôïp khoâng gian kieán truùc phuïc vuï rieâng cho moät gia ñình. Noù coù theå laø ngoâi nhaø vôùi saân vöôøn hoaøn chænh nhö nhaø thaáp taàng bieät laäp, maø cuõng coù theå chæ laø moät caên hoä trong caùc chung cö. Vì theá, yeâu caàu cô baûn cuûa noù laø tính ñoäc laäp vaø khoâng gian söû duïng kheùp kín nhaèm baûo ñaûm thuaän lôïi trong sinh hoaït, thoûa maõn tính thaåm myõ, ñaùp öùng thò hieáu gia chuû, vaø thoûa maõn caùc yeâu caàu ñôøi soáng sinh hoaït khaùc cuûa gia ñình. Gia ñình laø teá baøo cuûa xaõ hoäi, laø ñoái töôïng phuïc vuï cuûa caên nhaø, do vaäy caên nhaø cuõng coù caùc chöùc naêng cô baûn gioáng nhö gia ñình laø: baûo veä vaø phaùt trieån thaønh vieân; phuïc hoài söùc lao ñoäng; xaõ hoäi hoùa hay giaùo duïc xaõ hoäi cho con treû; chöùc naêng vaên hoùa giaùo duïc; chöùc naêng kinh teá. Do vaäy, yeâu caàu chung cuûa nhaø ôû hieän ñaïi bao goàm: Tính ñoäc laäp kheùp kín, baûo ñaûm khai thaùc söû duïng theo sôû thích töøng gia ñình; Tính an toaøn thuaän tieän sinh hoaït vaø thích nghi ña daïng cho nhieàu daïng ñoái töôïng; Thoûa maõn ñoàng thôøi yeâu caàu vaät chaát vaø tinh thaàn. Töø yeâu caàu ñoù, coù theå thaáy vai troø cuûa nhaø ôû laø:
-5- - Nhaø ôû laø tö lieäu sinh toàn caàn thieát ñeå taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, cuøng vôùi taùi saûn xuaát tö lieäu saûn xuaát ñeå ñaûm baûo saûn xuaát xaõ hoäi tieán haønh lieân tuïc khoâng ngöøng. Taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng bao goàm taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng baûn thaân ngöôøi lao ñoäng vaø söï sinh toàn, phaùt trieån cuûa ngöôøi lao ñoäng theá heä sau. - Nhaø ôû khoâng chæ laø tö lieäu sinh toàn, maø coøn laø tö lieäu höôûng thuï vaø tö lieäu phaùt trieån, laøm cho ngöôøi lao ñoäng vaø theá heä sau soáng yeân vui vaø phaùt trieån theå löïc, trí löïc. Nhaø ôû gaàn hay xa nôi laøm vieäc, ñieàu kieän nôi cö truù toát hay xaáu, khoâng chæ lieân quan ñeán taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, maø coøn taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán tính tích cöïc saûn xuaát cuûa ngöôøi lao ñoäng. Do vaäy nhaø ôû coøn coù yù nghóa quan troïng ñoái vôùi vieäc naâng cao chaát löôïng söùc lao ñoäng. - Nhaø ôû khoâng chæ laø moät loaïi tö lieäu sinh hoaït phuïc vuï cho ñôøi soáng daân cö maø coøn laø ñieàu kieän vaät chaát ñeå tieán haønh caùc hoaït ñoäng kinh teá, nhaát laø ôû ñoâ thò. Söï saûn xuaát nhaø ôû tröïc tieáp cheá öôùc söï phaùt trieån cuûa caùc ngaønh coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, thieát bò - maùy moùc xaây döïng. Söï phaùt trieån nhaø ôû coøn kích thích nhu caàu daân cö ñoái vôùi caùc loaïi haøng ñieän töû, duïng cuï gia ñình, trang trí noäi thaát . . . - Hình thöùc xaây döïng cuûa nhaø ôû coøn quy ñònh hình thöùc cö truù cuûa daân cö, aûnh höôûng ñeán quan heä laùng gieàng vaø giao löu tình caûm giöõa nhöõng con ngöôøi. Boá cuïc nhaø ôû aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán boä maët khu daân cö, giao thoâng vaø tình hình söû duïng ñaát ôû ñòa phöông ñoù. Nhaø ôû vôùi tính caùch laø moät tö lieäu vaät chaát, vöøa phuïc vuï cho quaù trình sinh hoaït cuûa con ngöôøi, vöøa phuïc vuï cho quaù trình saûn xuaát xaõ hoäi; vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn xuaát saûn phaåm vaät chaát, vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn phaåm tinh thaàn. Vì vaäy söï phaùt trieån nhaø ôû caàn phaûi phuø hôïp vôùi söï phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi. 1.2 CAÙC YEÁU TOÁ AÛNH HÖÔÛNG ÑEÁN THÒ TRÖÔØNG NHAØ 1.2.1 Caùc yeáu toá moâi tröôøng. + Vò trí ñòa lyù kinh teá: coù aûnh höôûng lôùn ñoái vôùi söï phaùt trieån vaø môû roäng quy moâ cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò. Nhaø ôû naèm trong vuøng kinh teá troïng ñieåm, ñoâ thò trung taâm kinh teá, coâng nghieäp, ñaàu moái giao thoâng quan troïng, nôi coù löïc löôïng lao ñoäng doài daøo, coù nhieàu cô quan nghieân cöùu khoa hoïc, cô sôû ñaøo taïo… bao giôø cuõng soâi ñoäng vaø haáp daãn ngöôøi mua. + Ñieàu kieän töï nhieân, thieân nhieân luoân laø moät yeáu toá quan troïng trong cuoäc soáng con ngöôøi. Ñieàu naøy thöôøng ñöôïc khaùch haøng quan taâm khi mua saûn phaåm: vò trí nhaø ôû coù thuaän tieän nôi laøm vieäc, caùc dòch vuï söùc khoûe, ñieàu kieän giaùo duïc
-6- vaø caùc dòch vuï xaõ hoäi khaùc, ñaëc bieät moâi tröôøng ôû ñoù coù bò oâ nhieãm khoâng? Tieáng oàn, ñieän nöôùc vaø khu vöïc ñoù coù an ninh hay khoâng ? + Haï taàng kyõ thuaät: laø boä phaän quan troïng quyeát ñònh chaát löôïng choã ôû thích hôïp. Söï hoaøn thieän vaø ñoàng boä cuûa heä thoáng keát caáu haï taàng goùp phaàn môû roäng khoâng gian cuûa nhaø ôû ñoâ thò, môû roäng thò tröôøng nhaø ôû trong vaø ngoaøi khu ñoâ thò. Trong keát caáu haï taàng kyõ thuaät thì giao thoâng laø moät boä phaän heát söùc quan troïng, quyeát ñònh quaù trình hình thaønh nhöõng khu nhaø ôû. Ña soá caùc ñoâ thò, khu daân cö lôùn ñeàu naèm treân caùc ñaàu moái giao thoâng quan troïng, coù nhieàu cöûa ngoõ thoâng thöông ra vaøo thuaän tieän (ñöôøng boä, ñöôøng saét, saân bay, caûng soâng - bieån…). 1.2.2 Caùc yeáu toá kinh teá. Nhöõng dieãn bieán cuûa moâi tröôøng kinh teá bao giôø cuõng chöùa ñöïng nhöõng cô hoäi laãn ñe doïa, vaø aûnh höôûng ñeán caùc loaïi thò tröôøng, keå caû thò tröôøng nhaø ôû. Yeáu toá laõi suaát : Voøng quay voán trong kinh doanh nhaø ôû raát chaäm, bình quaân hôn 18 thaùng/voøng, tuøy theo quy moâ döï aùn. Do hoaït ñoäng kinh doanh nhaø ôû ñoøi hoûi moät löôïng voán raát lôùn, neân caùc ñôn vò phaûi huy ñoäng töø nhieàu nguoàn voán khaùc nhau ñeå ñaàu tö, vaø phaàn lôùn laø söû duïng voán vay ñeå ñaàu tö vaøo ñaát, ñaàu tö xaây döïng haï taàng vaø caùc coâng trình. Vì vaäy laõi suaát voán vay laø moät trong nhöõng nhaân toá quan troïng quyeát ñònh tính hieäu quaû trong ñaàu tö kinh doanh ñòa oác. Möùc thu nhaäp thöïc teá coù theå söû duïng ñöôïc. Neàn kinh teá phaùt trieån oån ñònh vaø taêng tröôûng taïo ñieàu kieän taêng vieäc laøm, thu huùt lao ñoäng, taêng thu nhaäp thöïc teá cho ngöôøi daân. Cuøng vôùi söï taêng tröôûng daân soá cô hoïc, nhu caàu nhaø ôû cuõng taêng theo. Vaø khi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân taêng leân, ngöôøi chöa coù nhaø seõ tích luõy mua nhaø, ngöôøi coù nhaø seõ coù nhu caàu nhaø ôû tieän nghi hôn, cao caáp hôn. Neàn kinh teá ñöôïc coâng nghieäp hoùa - hieän ñaïi hoùa (CNH-HÑH) CNH-HÑH taïo tieàm löïc to lôùn ñeå chuyeån dòch cô caáu kinh teá, laøm thay ñoåi caên baûn hình thöùc saûn xuaát nhoû sang hình thöùc saûn xuaát lôùn daãn ñeán taäp trung löïc löôïng saûn xuaát vôùi maät ñoä cao taùc ñoäng ñeán vieäc phaân boá lao ñoäng xaõ hoäi, phaân boá laïi caùc ñieåm daân cö vaø toå chöùc keát caáu haï taàng kyõ thuaät. Ñaàu tö (trong nöôùc vaø quoác teá): Ñaây laø yeáu toá quan troïng taïo neân söï taêng tröôûng kinh teá, taêng tröôûng ñoâ thò, ñaåy nhanh toác ñoä xaây döïng vaø phaùt trieån cuûa neàn kinh teá noùi chung vaø ñoâ thò noùi rieâng. Söï gia taêng voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo Vieät Nam laø söï gia taêng nhu caàu veà vaên phoøng laøm vieäc, khaùch saïn, nhaø ôû... ñaây laø moät vaän hoäi khoâng nhoû ñoái vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh trong lónh vöïc nhaø ñaát.
-7- 1.2.3 Caùc yeáu toá xaõ hoäi : Loái soáng. Taäp quaùn soáng “quaàn cö”: caùc khu daân cö ñoâng ñuùc, laøm aên nhoän nhòp, khaû naêng cung caáp ñaát ôû ít nhöng luoân coù nhu caàu lôùn veà nhaø - ñaát. Söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá ñaát nöôùc cuøng xu höôùng hoäi nhaäp theá giôùi ñaõ hình thaønh loái soáng môùi: vaên minh ñoâ thò. Vaên minh ñoâ thò gaén lieàn vôùi khu daân cö, vôùi nhaø ôû... vaø loái soáng ngöôøi daân cuõng coù nhöõng bieán ñoäng. Moät gia ñình lôùn bao goàm nhieàu theá heä tröôùc ñaây ñaõ daàn daàn ñöôïc thay theá baèng gia ñình haït nhaân (cha meï, con caùi)ø vôùi xu höôùng taùch ra soáng rieâng khi tröôûng thaønh vaø laäp gia ñình. Nhöõng caên hoä ñaûm baûo an toaøn, noäi thaát bình thöôøng, tieän nghi töông ñoái ñaày ñuû, thuaän tieän veà maët giao thoâng…seõ ñöôïc löïa choïn trong giai ñoaïn ban ñaàu naøy. Tröôùc aùp löïc ngaøy caøng cao veà coâng aên vieäc laøm - nhaát laø taïi caùc ñoâ thò lôùn - nhieàu khi ngöôøi daân buoäc phaûi hy sinh caùc tieän nghi veà ôû, hay chæ ôû möùc toái thieåu ñeå ñoåi laáy moät nôi ôû ñaùp öùng ñöôïc vieäc ñi laïi thuaän lôïi nhö gaàn choã laøm, choã kinh doanh, gaàn tröôøng hoïc cho con caùi… Taâm lyù caù nhaân vaø xaõ hoäi Taùc ñoäng cuûa ñònh kieán xaõ hoäi: Ñònh kieán xaõ hoäi veà nôi ôû ñöôïc hình thaønh trong hoaøn caûnh cuï theå, laâu ngaøy trôû thaønh moät thoâng tin chi phoái khi choïn nôi ñeå ôû. Taâm lyù ñaúng caáp xaõ hoäi theå hieän qua choã ôû: Thöïc teá xaõ hoäi ñaõ hình thaønh caùc vuøng daân cö theo giaøu - ngheøo, laø keát quaû cuûa lòch söû phaùt trieån qua thôøi gian vaø phaân hoùa xaõ hoäi trong neàn kinh teá thò tröôøng. Ñieàu naøy aûnh höôûng ñeán taâm lyù ngöôøi daân khi ñaùnh giaù veà nhaø ôû: nhaø ôû naèm trong “khu nhaø giaøu” thì ñöông nhieân giaù phaûi cao hôn nhaø - ñaát töông töï beân ngoaøi. Vaán ñeà phong thuûy : Nhaø - ñaát naèm ngay ngaõ ba ñöôøng; choã cong loài ra cuûa heûm, ñöôøng; nhaø - ñaát bò toùp haäu, nhaø höôùng phong thuûy xaáu raát khoù baùn. Nhaø ñaát phong thuûy ñeïp laïi deã baùn ñöôïc giaù cao. AÛnh höôûng cuûa thoâng tin quy hoaïch ñöôïc coâng boá: laø nguoàn thoâng tin gaây aûnh höôûng ñeán nhu caàu ôû cuûa ngöôøi daân, hay ít nhaát cuõng laøm xaùo ñoäng ñieàu kieän sinh hoaït cuûa hoï. Phaùt hieän cô hoäi gia taêng thu nhaäp tieàm naêng: Moät soá yù töôûng quy hoaïch khi ñi vaøo thöïc teá taïo ra cô hoäi gia taêng thu nhaäp cho ngöôøi daân, khi nhaø hoï saùt khu thöông maïi môùi, thuaän lôïi cho vieäc kinh doanh khi phoùng ñöôøng hay chæ ñôn giaûn laø giaù nhaø - ñaát taêng do haï taàng ñöôïc caûi thieän.
-8- “Caàu” giaû taïo treân thò tröôøng ñòa oác cuõng taïo neân söï ñaàu cô, taïo neân caùc côn “soát” giaù khi coù moät thoâng tin naøo ñoù veà döï aùn saép hình thaønh. Möùc ñoä gia taêng coøn tuøy thuoäc vaøo tính chaát, quy moâ döï aùn, tieán ñoä trieån khai. Toác ñoä phaùt trieån daân cö Vôùi toác ñoä gia taêng daân soá töï nhieân nhanh choùng, nhöng löôïng ñaát ñai khoâng thay ñoåi, dieän tích ôû cho moãi caù nhaân giaûm xuoáng thì nhu caàu caàn coù nhöõng caên nhaø to hôn, ñeïp hôn ngaøy caøng gia taêng. Tp.HCM vôùi toác ñoä phaùt trieån kinh teá cao, möùc soáng cao hôn caùc khu vöïc laân caän, cuøng vôùi söï gia taêng chaát löôïng, soá löôïng vaø hieäu quaû cuûa heä thoáng ñaøo taïo, cuûa moät ñôøi soáng vaên hoùa phong phuù seõ khoâng ngöøng haáp daãn, thu huùt ngöôøi daân ôû caùc nôi khaùc di daân tôùi Thaønh phoá vôùi toác ñoä cao: bình quaân moãi naêm coù treân 40.000 ngöôøi nhaäp cö vaøo Thaønh phoá, daân soá vaõng lai coù xu höôùng taêng, bình quaân coù treân 300.000 ngöôøi coù maët taïi Tp.HCM ñeå sinh soáng, tìm kieám coâng aên vieäc laøm, hoïc haønh... Döôùi aùp löïc gia taêng daân soá, aùp löïc veà nhu caàu nhaø ôû seõ gia taêng khoâng ngöøng. 1.2.4 Caùc yeáu toá cô cheá - chính saùch - luaät phaùp : Trong thöïc teá yeáu toá veà cô cheá - chính saùch - luaät phaùp taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû treân caùc maët : Ñònh höôùng phaùt trieån: vôùi nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû, vieäc quy hoaïch laïi caùc khu daân cö, khu coâng nghieäp, hình thaønh caùc quaän môùi, ñoâ thò hoùa caùc vuøng ngoaïi thaønh, caùc khu vöïc trung taâm môùi... cuõng ñoøi hoûi moät khoái löôïng nhaø ôû môùi raát lôùn, taïo cô hoäi kinh doanh vaø taïo thò tröôøng cho kinh doanh nhaø ñaát. Söï thay ñoåi cuûa luaät phaùp coù aûnh höôûng lôùn ñeán ngaønh kinh doanh nhaø ñaát. Vieäc cho pheùp caùc hoä gia ñình coù theå sôû höõu nhieàu nhaø ôû, coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vôùi 5 quyeàn cô baûn, caùc caù nhaân ñöôïc mua nhaø ôû ngoaøi ñòa phöông maø mình cö truù, cho pheùp Vieät kieàu ñöôïc mua nhaø ôû… laø nhöõng cô hoäi to lôùn cho caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø ñaát, taïo ñieàu kieän cho vieäc sang nhöôïng, mua baùn nhaø ôû, ñaát ôû trôû thaønh moät trong nhöõng lónh vöïc to lôùn, naêng ñoäng, ñoùng goùp khoâng nhoû cho ngaân saùch. Caùc yeáu toá phaùp lyù laø yeáu toá aûnh höôûng sau cuøng nhöng laïi laø caên cöù ñaàu tieân khi xem xeùt mua - baùn nhaø ñaát: nhö giaáy tôø sôû höõu nhaø - ñaát; caùc vaán ñeà veà tranh chaáp taøi saûn laø nhaø - ñaát ; … 1.2.5 Söï tieán boä khoa hoïc coâng ngheä. Khoa hoïc coâng ngheä laø moät trong nhöõng ñoäng löïc thuùc ñaåy quaù trình phaùt trieån. Nhôø tieán boä cuûa khoa hoïc coâng ngheä coù theå laøm cho caùc yeáu toá veà khoaûng caùch khoâng gian vaø thôøi gian… ñöôïc ruùt ngaén laïi (phöông tieän vaän taûi hieän ñaïi, thoâng tin lieân laïc phaùt trieån cao…), ngöôøi daân coù theå sinh soáng moïi nôi, vôùi nhieàu
-9- chuûng loaïi nhaø ôû maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc tieän nghi, goùp phaàn môû roäng khoâng gian sinh soáng cho moïi ngöôøi. Trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ôû, söï phaùt trieån nhanh choùng cuûa coâng ngheä xaây döïng, vaät lieäu xaây döïng trong vaøi naêm trôû laïi ñaây ñaõ taïo neân söï gia taêng nhanh choùng caùc coâng trình xaây döïng coâng nghieäp, daân duïng, nhaø ôû… ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån nôi aên ôû sinh soáng cuûa nhaân daân 1.3 ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP. HCM Chöông trình nhaø ôû laø moät trong nhöõng muïc tieâu öu tieân cuûa tieán trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi cuûa TP HCM. Thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB vaø Quyeát ñònh 114/2006/QÑ-UBND cuûa UBND TP veà keá hoaïch trieån khai Chöông trình nhaø ôû giai ñoaïn 2006-2010, cho ñeán nay caùc doanh nghieäp tö nhaân ñaõ ñaêng kyù 109 döï aùn vôùi quy moâ 43.556 caên hoä vaø 3.286 neàn ñaát ôû, trong ñoù coù 30 döï aùn ñaõ hoaøn thaønh vaø 79 döï aùn ñang trieån khai; toång soá quyõ nhaø vaø neàn ñaát ñaõ xaây döïng hoaøn thaønh laø 5.973 caên hoä vaø 4.515 neàn ñaát ôû. Thaønh phoá ñaõ mua laïi 1.665 caên hoä vaø 1.025 neàn ñaát ôû, trong ñoù ñaõ boá trí 460 caên hoä vaø 441 neàn ñaát ôû, coøn laïi 1.205 caên hoä vaø 584 neàn ñaát ôû boá trí cho caùc döï aùn troïng ñieåm nhö döï aùn Khu coâng ngheä cao (quaän 9) vaø Khu ñoâ thò môùi Thuû Thieâm (quaän 2); ñaëc bieät öu tieân giaûi quyeát döùt ñieåm caùc tröôøng hôïp taïm cö quaù haïn. Tuy nhieân, vieäc trieån khai thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB treân ñòa baøn Thaønh phoá ñaõ phaùt sinh moät soá vöôùng maéc, ñoù laø tieán ñoä thöïc hieän döï aùn coøn chaäm (ñoù laø naêng löïc taøi chính cuûa moät soá chuû ñaàu tö coøn haïn cheá), phöông thöùc xaùc ñònh giaù mua caên hoä chung cö chöa saùt vôùi giaù thò tröôøng daãn ñeán giaù thaåm ñònh cheânh leäch khaù lôùn so vôùi giaù ñeà xuaát cuûa chuû ñaàu tö, caùc thuû tuïc xaây döïng keùo daøi, ñaëc bieät laø khaâu thaåm ñònh vaø pheâ duyeät quy hoaïch tyû leä1/500, caùc hoä daân taùi ñònh cö khoâng chòu taùi ñònh cö taïi caùc quaän khaùc, thaäm chí trong cuøng quaän nhöng ôû ñòa baøn khaùc… Vieäc xaây döïng môùi caùc chung cö hö hoûng naëng cuõng ñaõ ñöôïc Thaønh phoá quan taâm giaûi quyeát trong thôøi gian qua . Theo thoáng keâ, treân ñòa baøn Thaønh phoá coù 123 chung cö vaø 29 nhaø taäp theå hö hoûng naëng caàn khaéc phuïc vaø xöû lyù. Hieän taïi 5 loâ chung cö, nhaø taäp theå ñaõ ñöôïc söûa chöõa, caûi taïo vaø baùn theo Nghò ñònh 61/CP cho caùc hoä ñang söû duïng toång coäng 245 caên (9.320 m2); söûa chöõa hoaëc thaùo dôõ xaây döïng môùi 18 loâ chung cö vôùi toång coäng 1.259 caên (65.678 m 2), trong ñoù, chuyeån muïc ñích söû duïng, ñaáu giaù ñaát 4 loâ chung cö vôùi toång dieän tích 2.127 m2 ; ñang laäp phöông aùn di dôøi vaø thaùo dôõ xaây döïng môùi 14 loâ ñaát chung cö. Tuy nhieân vaãn coøn nhieàu khoù khaên trong coâng taùc boài thöôøng giaûi toûa, thieáu quyõ nhaø taïm cö, taùi ñònh cö do caùc hoä daân khoâng ñuû tieàn ñeå mua laïi caên hoä môùi vaø dieän tích sau khi thaùo dôõ khoâng ñuû keâu goïi xaõ hoäi hoùa ñaàu tö.
- 10 - Veà nhaø ôû cho coâng nhaân: ñaõ ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù cho coâng nhaân 117.688 choã löu truù, vôùi dieän tích khoaûng 657.414 m2,ñaït 65% so chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 1 trieäu m2, veà cô baûn ñaõ giaûi quyeát choã löu truù cho coâng nhaân. Tuy nhieân, caùc nhaø löu truù do caùc hoä gia ñình, caù nhaân xaây döïng chöa ñaûm baûo veà chaát löôïng, tieâu chuaån ôû theo quy ñònh, maët khaùc chöa coù cô cheá, chính saùch öu ñaõi khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù coâng nhaân. Veà nhaø ôû xaõ hoäi: thöïc hieän Luaät Nhaø ôû vaø Nghò ñònh 90/2005/NÑ-CP cuûa Chính phuû, caùc quaän, huyeän ñaõ chuû ñoäng raø soaùt laïi quyõ ñaát coâng ñeå xaây döïng nhaø ôû xaõ hoäi, tính toaùn nhu caàu ñöa vaøo trong chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa quaän, huyeän vaø laäp danh muïc caùc döï aùn ñeå coù keá hoaïch trieån khai thöïc hieän theo höôùng xaõ hoäi hoùa ñaàu tö xaây döïng, coù theå ñaáu thaàu döï aùn. Veà coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò cuõng ñaõ ñöôïc chính quyeàn thaønh phoá chuù troïng giaûi quyeát nhaèm ñem laïi söï khang trang hieän ñaïi cho boä maët thaønh phoá. Caùc cô quan chöùc naêng ñang trieån khai Döï aùn naâng caáp haï taàng ñoâ thò khu daân cö thu nhaäp thaáp treân ñòa baøn thaønh phoá. Giai ñoaïn 1 cuûa döï aùn taäp trung vaøo löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám vaø ñaõ naâng caáp haï taàng 33 khu luïp xuïp treân ñòa baøn caùc quaän 6, Taân Bình, Taân Phuù vaø Bình Taân, naâng cao ñieàu kieän soáng cho 21.979 hoä, ñaït 29,4% ( so vôùi chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 74.877 hoä), ñaõ di dôøi 2.892 hoä. Hieän nay, Döï aùn ñang trieån khai giai ñoaïn 2 (ngoaøi löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám) vaø döï kieán di dôøi 11.510 hoä. Ñoái vôùi keá hoaïch di dôøi 15.000 hoä daân soáng treân vaø ven keânh raïch, Thaønh phoá môùi chæ di dôøi ñöôïc 2.565 hoä (ñaït 17,1% ) thuoäc döï aùn caûi taïo keânh Taân Hoùa - Loø Goám vaø döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân; hieän ñang tieáp tuïc thöïc hieän döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân, döï aùn caûi thieän moâi tröôøng nöôùc giai ñoaïn 2, döï aùn caûi taïo Raïch Xuyeân Taâm vaø caûi taïo caùc keânh raïch treân ñòa baøn quaän - huyeän ñeå khai thoâng tuyeán ñöôøng thuûy vaønh ñai. Ñoái vôùi vieäc di dôøi caùc hoä ñang cö nguï trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, caùc cô sôû theå duïc theå thao, lao ñoäng thöông binh xaõ hoäi treân ñòa baøn, cho ñeán nay Thaønh phoá ñaõ giaûi quyeát di dôøi 786 hoä/833 hoä ñaït 94,3%, soá hoä coøn laïi ôû caùc quaän 1, 3, 5 vaø 8 vaãn ñang tieáp tuïc di dôøi. Ngoaøi ra, goùp phaàn quan troïng cho coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò laø caùc hoä gia ñình vaø caù nhaân ñaõ xaây döïng vaø caûi taïo môû roäng dieän tích nhaø ôû thôøi gian qua. Trong 6 thaùng ñaàu naêm 2007, vôùi 1,017 trieäu m2 saøn ñöôïc xaây döïng laø moät con soá tuy khoâng lôùn nhöng noù cuõng ñaõ goùp phaàn xaõ hoäi hoùa coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò vaø laøm cho boä maët Thaønh phoá ngaøy caøng khang trang vaø hieän ñaïi.
- 11 - Treân ñòa baøn Tp.HCM, daân soá luoân taêng ôû möùc cao, bình quaân 3,36%/naêm, trong ñoù taêng cô hoïc khoaûng 2%/naêm, töông ñöông 43 ngaøn ngöôøi. Thôøi kyø naøy tuy taêng tröôûng GDP cuûa Thaønh phoá chæ khoaûng 8%÷9%/naêm , nhöng toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñaõ coù chuyeån bieán tích cöïc. Neáu 5 naêm 1991÷1995 dieän tích nhaø ôû taêng bình quaân 2 trieäu m2/naêm, thì 5 naêm 1991÷1995 laø 2,5 trieäu m2. Toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 31 trieäu m2 (naêm 1990) leân 52 trieäu m2 (naêm 2000). Dieän tích ôû bình quaân töø 7,5 m2/ngöôøi (naêm 1991) ñaõ naâng leân 10,27m2/ngöôøi (naêm 2000) gaàn ñuoåi kòp moät soá nöôùc trong khu vöïc (10,2m2 ôû Jakharta, 12,02m2 ôû Manila, 16,5m2 ôû BangKok - naêm 1999).Nhieàu khu daân cö hình thaønh vaø ñang thi coâng nhoän nhòp. Quaù trình tö nhaân hoùa nhaø ôû cuõng dieãn ra khaù nhanh, chieám 89,7% vaøo naêm 2000 (so 75,9% naêm 1989). Trong khi ñoù nhaø thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc tyû leä giaûm töø 16% coøn 9%. Thöïc hieän Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05-7-1994 cuûa Chính phuû, Thaønh phoá ñaõ duyeät giaù baùn 30.119 caên hoä, vôùi toång dieän tích laø 2,6 trieäu m2. Trong ñoù treân 25 ngaøn caên hoä ñaõ nhaän giaáy chöùng nhaän chuyeån quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû, vôùi toång soá tieàn thu ñöôïc treân 2.000 tyû ñoàng. Ñoàng thôøi cuõng hoaøn traû theo quyeát ñònh 118/TTg, 65/TTg vaø 20/TTg cuûa Thuû töôùng Chính phuû 95 tyû ñoàng cho caùc ñoái töôïng chính saùch. Nguoàn thu ñaõ taäp trung phaùt trieån quyõ nhaø ôû môùi, boå sung vaøo voán söûa chöõa, duy tu quyõ nhaø Thaønh Phoá ñang quaûn lyù. * Tuy nhieân quaù trình phaùt trieån nhaø ôû vaãn coøn nhöõng haïn cheá nhaát ñònh: - Cho duø quyõ nhaø ôû coù taêng leân, nhöng dieän tích bình quaân ñaàu ngöôøi vaãn khoâng taêng do möùc taêng saûn xuaát nhaø ôû khoâng theo kòp möùc taêng daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû, nhaát laø nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò. Thieáu nhaø ôû vaãn laø moät vaán ñeà thôøi söï, böùc thieát ôû Tp.HCM. Bieåu hieän cuûa “Caàu nhaø ôû” lôùn hôn “Cung nhaø ôû”. - Trong toång soá 54,4 trieäu m2 nhaø ôû hieän nay ôû caùc ñoâ thò Vieät Nam coù tôùi 32 trieäu m2 caàn ñöôïc söûa chöõa, baûo döôõng vaø 1,7 trieäu m2 caàn phaûi dôõ boû xaây môùi. Nhöng do caùc nguoàn voán ñaàu tö cho quyõ nhaø ôû raát haïn heïp neân haøng trieäu ngöôøi vaãn coøn phaûi soáng trong caùc khu nhaø cuõ, thieáu tieän nghi. - Vieäc quaûn lyù, ñieàu tieát thò tröôøng nhaø ñaát hieän nay vaãn coøn nhieàu thieáu soùt, hieän töôïng ñaàu cô ñaát vaø nhaø ôû ñang dieãn ra, nhöng Nhaø nöôùc chöa coù caùc bieän phaùp kieåm soaùt vaø quaûn lyù höõu hieäu. - Vieäc quaûn lyù xaây döïng vaø söû duïng nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò coøn keùm hieäu quaû. Söï buøng noå caùc hoaït ñoäng xaây döïng töï phaùt vôùi caùc bieåu hieän nhö chieám ñaát traùi pheùp, xaây döïng nhaø ôû khoâng pheùp, côi nôùi, xaây chen khoâng theo quy hoaïch, töï yù thay ñoåi keát caáu, coâng naêng nhaø ôû chung cö… dieãn ra khaép nôi vaø gaây aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán tuoåi thoï caùc coâng trình cuõng nhö kieán truùc, caûnh quan moâi tröôøng ñoâ thò.
- 12 - - Caùc chính saùch veà nhaø ôû trong thôøi gian qua vaãn coøn mang tính chaát chaép vaù nhaát thôøi ñeå ñoái phoù vôùi hieän traïng thieáu nhaø ôû, neân thöôøng khoâng ñoàng boä, hoaëc chöa phuø hôïp vôùi cô cheá kinh teá môùi. Vieäc thöïc hieän chính saùch laïi thieáu söï thoáng nhaát giöõa caùc boä, caùc ngaønh vaø caùc ñòa phöông, daãn tôùi tình traïng caùc quy taéc, luaät leä bò vi phaïm, vai troø quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc giaûm suùt, gaây phöùc taïp theâm cho vaán ñeà nhaø ôû trong caùc ñoâ thò Vieät Nam. - Vaãn toàn taïi moät thò tröôøng ngaàm nhaø ñaát “khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc” beân caïnh thò tröôøng nhaø ñaát coâng khai. Tp.HCM coù ít nhaát 50.000 caên nhaø ñöôïc mua baùn / naêm. Trong ñoù khoaûng 30.000 caên ñöôïc caùc cô quan coâng chöùng chöùng nhaän chuyeån dòch quyeàn sôû höõu, chieám 10% soá nhaø ôû hôïp leä; 20.000 caên mua baùn qua giaáy tay. Do luaät phaùp chöa chính thöùc coâng nhaän “thò tröôøng ñòa oác” vôùi tính chaát “nhaø+ñaát”, neân duø luaät ñaát ñai cho pheùp chuyeån nhöôïng ñaát nhöng nhöõng höôùng daãn cuï theå vaãn chöa phuø hôïp khi ngöôøi daân mua baùn nhaø, ñaõ gaây neân vieäc mua baùn giaáy tay, vaø ñaët Nhaø nöôùc vaøo tình theá phaûi giaûi quyeát nhöõng vieäc ñaõ xaûy ra baèng hình thöùc thu hoài ñaát vaø giao ñaát ñeå traùnh thaát thu ngaân saùch, oån ñònh cuoäc soáng ngöôøi daân. Toùm laïi, tuy coøn gaëp nhieàu khoù khaên khaùch quan laãn chuû quan nhöng moät soá keát quaû ñaõ ñaït ñöôïc veà chöông trình nhaø ôû thôøi gian qua cuûa TP HCM laø moät noã löïc ñaùng ñöôïc ghi nhaän cuûa Thaønh phoá khi giaûi quyeát vaán ñeà xaõ hoäi phöùc taïp naøy
- 13 - CHÖÔNG 2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG HOAÏT ÑOÄNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1 QUAÙ TRÌNH HÌNH THAØNH TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1.1 Giôùi thieäu chung Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñöôïc thaønh laäp theo quyeát ñònh soá 7363/QÑ- UB ngaøy 23/12/1997 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo Giaáy pheùp ñaêng kyù kinh doanh soá 103446 do Sôû Keá hoaïch vaø Ñaàu tö Thaønh phoá Hoà Chí Minh caáp ngaøy 29/6/1998. Sau ñoù, ngaøy 21/10/2004, UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá ra quyeát ñònh soá 5211/QÑ-UB veà vieäc toå chöùc laïi Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty meï - Coâng ty con. Trong ñoù, Toång Coâng ty (ñöôïc goïi laø Coâng ty meï) tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Moái quan heä giöõa Toång Coâng ty vaø caùc coâng ty con, coâng ty lieân keát döïa treân nguyeân taéc quan heä sôû höõu veà voán ñieàu leä. Toång Coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tyû leä coå phaàn chi phoái, voán goùp chi phoái cuûa Toång Coâng ty hoaëc quyeàn chi phoái ñöôïc quy ñònh trong Ñieàu leä cuûa caùc coâng ty. Toång Coâng ty ñaõ chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty Meï - Coâng ty Con theo quyeát ñònh soá 541/QÑ-UBND ngaøy 10/02/2006 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh pheâ duyeät Ñieàu leä toå chöùc vaø hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty. Voán ñieàu leä : - Voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty taïi thôøi ñieåm 31/12/2003 laø 1.015.811.497.230 ñoàng. - Nhaø nöôùc sôû höõu toaøn boä voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty. Ñaïi dieän chuû sôû höõu nhaø nöôùc laø UÛy Ban Nhaân Daân thaønh phoá Hoà Chí Minh. + Truï sôû chính : 86 Leâ Thaùnh Toân, Q.1, TP.HCM + Ñieän thoaïi : 8291054 – 8291055 – 8291056
- 14 - + Fax : 8296988 – 8295675 2.1.2 Ngaønh ngheà kinh doanh: Ñaàu tö, quaûn lyù voán ñaàu tö vaø thöïc hieän tröïc tieáp saûn xuaát kinh doanh trong caùc ngaønh ngheà, lónh vöïc chính : - Kinh doanh ñòa oác, kho baõi, haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp, nhaø ôû theo Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05 thaùng 7 naêm 1999 cuûa Chính phuû. - Kinh doanh dòch vuï, kho , baõi, vaên phoøng cho thueâ vaø caùc dòch vuï nhaø ôû khaùc. - Khaûo saùt thieát keá, tö vaán ñaàu tö xaây döïng, thi coâng caùc coâng trình daân duïng, coâng nghieäp vaø haï taàng kyõ thuaät; trang trí noäi thaát, söûa chöõa, duy tu, baûo döôõng, naâng caáp caùc loaïi coâng trình xaây döïng. - Saûn xuaát, laép ñaët, söûa chöõa duy tu, baûo döôõng vaø kinh doanh thang maùy, caùc thieát bò nhaø cao taàng. - Saûn xuaát kinh doanh vaät lieäu xaây döïng, caáu kieän beâ toâng ñuùc saún, vaät lieäu trang trí noäi thaát. - Ñaàu tö taøi chính vaøo doanh nghieäp khaùc 2.1.3 Caùc coâng ty con vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc : Caùc coâng ty con: - Coâng ty TNHH moät thaønh vieân Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø - Coâng ty Xaây döïng Thöông maïi Saøi Goøn 5 - Coâng ty Phaùt trieån nhaø Bình Thaïnh - Coâng ty Ñòa OÁc Goø Moân - Coâng ty Xuaát nhaäp khaåu - Ñaàu tö vaø Xaây döïng Goø Vaáp - Coâng ty Coå phaàn Xaây döïng vaø Kinh doanh Ñòa OÁc III - Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 8 - Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 10 - Coâng ty Coå phaàn Kinh doanh nhaø Quaän 11 - Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Taân Bình - Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Chôï Lôùn - Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö xaây döïng vaø Kinh doanh nhaø Saøi Goøn - Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö vaø Ñòa OÁc Saøi Goøn - Chôï Lôùn
- 15 - Caùc ñôn vò tröïc thuoäc: - Coâng ty Kho Baõi - Xí nghieäp Tö vaán Thieát keá - DERESCO - Xí nghieäp Xaây laép daân duïng vaø Coâng nghieäp - Chi nhaùnh RESCO taïi Bình Döông 2.2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.2.1 Keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh Tình hình thöïc hieän keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh 09 thaùng ñaàu naêm 2007 cuûa Toång Coâng ty Doanh thu: 1.640,47 tyû/2.276,58 tyû, ñaït 72,06% keá hoaïch naêm, taêng 28,87% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong ñoù: - Doanh thu kinh doanh nhaø : 1.052,01 tyû, chieám 64,13 %. - Doanh thu xaây laép : 434,05 tyû, chieám 26,61 %. - Doanh thu kinh doanh vaät lieäu xaây döïng : 41,14 tyû, chieám 2,52 %. - Doanh thu kinh doanh kho baõi : 31,94 tyû, chieám 1,95 %. - Doanh thu tö vaán thieát keá : 8,13 tyû, chieám 0,50 %. - Doanh thu khaùc : 73,19 tyû, chieám 4,46 %. Chi phí ñaàu tö : 1.773,76 tyû/ 3.115,98 tyû, ñaït 56,92% keá hoaïch vaø so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc taêng 26,28%. Trong ñoù, chi phí xaây laép laø 505,697 tyû ñoàng. Thu nhaäp bình quaân: 2.400.000 ñ/ngöôøi/thaùng. Noäp ngaân saùch: 106,631 tyû ñoàng ñaït 59,48 % keá hoaïch naêm, taêng40,94% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Lôïi nhuaän: 94,34 tyû ñoàng ñaït 55,59% keá hoaïch naêm, taêng 18,93% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong 9 thaùng ñaàu naêm 2007, toaøn Toång Coâng Ty ñaõ taïo ñöôïc 1.640,47 tyû ñoàng doanh soá; 94,34 tyû lôïi nhuaän; vaø noäp ngaân saùch 106,631 tyû; thu nhaäp bình quaân 2,4 trieäu ñoàng/ngöôøi/thaùng. Toång Coâng Ty cuõng ñang trieån khai thöïc hieän ñöa vaøo khai thaùc nhieàu döï aùn vôùi qui moâ lôùn. Doanh soá töø lónh vöïc kinh doanh nhaø chieám töø 60% ñeán 65% trong toång doanh soá chung.