Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh thành phố Cần Thơ

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài này là phân tích và đánh giá vai trò của cho vay BĐS đối với sự phát triển của MHB Cần Thơ, nhận diện các rủi ro trong cho vay BĐS để từ đó, đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro, biến rủi ro thành cơ hội nhằm tăng năng lực cạnh tranh, kiện toàn hệ thống và xây dựng thương hiệu cho MHB Cần Thơ, chuẩn bị chuyển đổi thành một ngân hàng cổ phần được lựa chọn hàng đầu của khách hàng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh thành phố Cần Thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH --------------- ĐINH VIẾT KHOA GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH --------------- ĐINH VIẾT KHOA GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009
-i- LỜI CẢM ƠN Chân thành cảm ơn gia đình tôi cùng các đồng nghiệp đã ủng hộ và hỗ trợ tôi rất nhiều để hoàn thành thành luận văn này. Tôi đặc biệt kính gửi lời biết ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn - Tiến sĩ Trầm Thị Xuân Hương - đã dành cho tôi sự tận tâm, chia sẻ và chỉ dẫn quý báu trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Do năng lực và điều kiện tiếp cận nguồn tài liệu nghiên cứu còn hạn chế nên luận văn chắc chắn sẽ còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của Quý Thầy, Cô, đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Trân trọng, Đinh Viết Khoa Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- ii - LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng các nội dung trình bày trong luận văn này, ngoại trừ các nội dung tham khảo từ các công trình khác như đã nêu rõ trong luận văn, là do chính tôi thực hiện và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2009 Tác giả luận văn Đinh Viết Khoa Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- iii - MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ i LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. ii MỤC LỤC ........................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .......................................................................................vii DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ ..........................................................................viii LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1 .......................................................................................................................... 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯỜNG MẠI ......................................................................................................... 2 1.1. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................. 2 1.1.1. Khái niệm cho vay BĐS: ................................................................................... 2 1.1.2. Phân loại cho vay BĐS: .....................................................................................3 1.1.3. Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS: ....................................................3 1.1.4. Vai trò của cho vay BĐS: ..................................................................................4 1.1.4.1. Đối với nền kinh tế - Xã hội : ................................................................ 4 1.1.4.2. Đối với các NHTM: ...............................................................................5 1.1.4.3. Đối với khách hàng:............................................................................... 6 1.2. RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 6 1.2.1. Khái niệm: ..........................................................................................................6 1.2.2. Các loại rủi ro trong cho vay BĐS:.................................................................... 7 1.2.3. Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS: ....................................... 7 1.2.4. Hậu quả của rủi ro trong cho vay BĐS : ............................................................8 1.2.5. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS: ......................................9 1.2.5.1. Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu : .....................................................................9 1.2.5.2. Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ: ........................................................10 1.2.5.3. Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động: ....................................................10 1.2.5.4. Doanh số cho vay BĐS: .......................................................................11 1.2.5.5. Phương pháp định giá BĐS: ................................................................12 1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS: .....................................13 1.2.6.1. Lạm phát: .............................................................................................13 1.2.6.2. Cơ chế chính sách tác động đến cho vay BĐS : ..................................13 1.2.6.3. Giá BĐS: .............................................................................................14 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- iv - 1.2.6.4. Nguồn vốn cho vay BĐS: ....................................................................15 1.2.6.5. Tâm lý nhà đầu tư : ..............................................................................15 1.3. KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ........................................................................................... 16 1.3.1. Rủi ro cho vay BĐS tại một số nước : ............................................................. 16 1.3.1.1. Ở Mỹ : ..................................................................................................16 1.3.1.2. Ở Nhật: .................................................................................................18 1.3.2. Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS đối với các NHTM tại Việt Nam : ...................................................................................................22 Kết luận Chương 1: ..................................................................................................................... 24 CHƯƠNG 2 ........................................................................................................................ 25 THỰC TRẠNG RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ .............. 25 2.1. GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC MỘT SỐ NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TPCT ............................... 25 2.1.1. Về huy động vốn: .............................................................................................26 2.1.2. Dư nợ cho vay: .................................................................................................26 2.1.3. Xu hướng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tại Cần Thơ: .............................27 2.2. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ ................................................................................................................ 31 2.2.1. Sự ra đời: ..........................................................................................................31 2.2.2. Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh của MHB Cần Thơ : ........................ 33 2.2.2.1. Tình hình huy động vốn: ......................................................................33 2.2.2.2. Tình hình sử dụng vốn: ........................................................................35 2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ .......................... 37 2.3.1. Các điều kiện cơ bản cho vay BĐS: 37 2.3.2. Quy trình cho vay BĐS: ...................................................................................39 2.3.3 Sản phẩm cho vay BĐS: ...................................................................................42 2.3.4 Thực trạng cho vay BĐS: .................................................................................43 2.3.4.1. Thị phần cho vay BĐS: ........................................................................43 2.3.4.2. Kết quả cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : ..........................................44 2.3.4.3. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng : ....................48 2.3.4.4. Hiệu quả tín dụng BĐS: .......................................................................49 2.3.4.5. Chất lượng cho vay BĐS: ....................................................................50 2.4. THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 52 2.4.1. Đánh giá rủi ro các chỉ tiêu cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : .......................52 2.4.1.1. Chỉ tiêu rủi ro nợ xấu : .........................................................................52 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
-v- 2.4.1.2. Chỉ tiêu rủi ro dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ : ................................ 53 2.4.1.3. Chỉ tiêu rủi ro doanh số cho vay BĐS : ............................................... 54 2.4.1.4. Chỉ tiêu rủi ro Dư nợ BĐS/vốn huy động : ..........................................55 2.4.2. Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : ..............................56 2.4.2.1. Những hạn chế chủ quan : ...................................................................56 2.4.2.2. Yếu tố khách quan : .............................................................................59 Kết luận Chương 2 .............................................................................................................. 66 CHƯƠNG 3 ........................................................................................................................ 67 NHỮNG GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 67 CỦA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ............................................ 67 3.1. ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ĐẾN NĂM 2015 :.......................................................................................... 67 3.1.1. Định hướng kinh doanh của hệ thống ngân hàng MHB : ................................ 67 3.1.2. Định hướng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ đến năm 2015 : ......................68 3.2. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VỚI HỘI SỞ NGÂN HÀNG MHB .............................................. 70 3.2.1. Gia tăng nguồn vốn huy động trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS : .....................................................................................................................70 3.2.2. Tăng cường công tác xử lý nợ : ......................................................................71 3.2.3. Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS : ..............................................72 3.2.4. Quản lý và phát triển nguồn nhân lực:............................................................ 72 3.2.5. Đánh giá định kỳ TSĐB trong tín dụng BĐS: .................................................74 3.3. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI MHB CHI NHÁNH CẦN THƠ .............................................74 3.3.1. Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS: .................................................74 3.3.2. Trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách đầy đủ và chính xác : ................................................................................................76 3.3.3. Hạn chế tối đa các khoản cho vay đầu cơ BĐS chứa đựng nhiều rủi ro .........76 3.3.4. Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: ................................................................76 3.3.5. Thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS ..............................77 3.4. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: ...................................................................................77 3.5. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CÓ LIÊN QUAN ................79 Kết luận Chương 3 .............................................................................................................. 80 KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 82 PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 83 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- vi - DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CB-CNV Cán bộ công nhân viên CBTD Cán bộ tín dụng DN Dư nợ DNNN Doanh nghiệp Nhà nước ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long HGĐ Hộ gia đình KH Khách hàng KT-XH Kinh tế-Xã hội LSCB Lãi suất cơ bản MHB Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long MHB Cần Thơ Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long, Chi nhánh Thành phố Cần Thơ NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM NHTM SXKD Sản xuất kinh doanh TCTD Tổ chức Tín dụng TPCT Thành phố Cần Thơ TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thị trường Chứng khoán Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- vii - DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Tổng hợp một số chỉ tiêu về hoạt động ngân hàng trên địa bàn thành phố Cần Thơ qua 5 năm từ 2004 đến tháng 06/2009 ........................................................................25 Bảng 2.2. Kết quả cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TPCT từ năm 2006 đến tháng 6/2009 .......................................................................................................................27 Bảng 2.3. Tình hình huy động của MHB Cần Thơ từ 2006 đến hết 06/2009 ..................... 33 Bảng 2.4. Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng tại MHB Cần Thơ qua các năm .................. 35 Bảng 2.5: Quy trình cấp tín dụng tại MHB Cần Thơ ......................................................... 40 Bảng 2.6. Kết quả cho vay BĐS của MHB Cần Thơ (2006-06/2009) ............................... 45 Bảng 2.7. Một số chỉ tiêu liên quan đến cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ ......................... 47 Bảng 2.8. Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng tại MHB Cần Thơ từ 2006 đến 06/2009 ................................................................................................................48 Bảng 2.9. Thu lãi từ cho vay BĐS của MHB Cần Thơ qua các năm ................................. 49 Bảng 2.10. Tốc độ tăng nợ xấu trong cho vay BĐS từ 2004 đến 06/2009 ......................... 52 Bảng 2.11. Tốc độ tăng doanh số cho vay BĐS của MHB Cần Thơ ................................. 54 Bảng 2.12. So sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ tăng trưởng vốn huy động tại MHB Cần Thơ từ năm 2006 đến 06/2009 ............................................................55 Bảng 2.13. LSCB được điều chỉnh qua từng thời kỳ .......................................................... 65 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- viii - DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ Hình 2.1. Tình hình cho vay của NHTM đối với các ngành nghề kinh tế tại địa bàn TPCT đến 30/6/2009 .....................................................................................................................26 Hình 2.2. Đội ngũ CBTD của MHB Cần Thơ trước trụ sở Chi nhánh ............................... 31 Hình 2.3. Sơ đồ tổ chức hiện nay của MHB Cần Thơ ........................................................ 32 Hình 2.4: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tín dụng tại MHB Cần Thơ ..................... 40 Hình 2.5. Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS của MHB Cần Thơ so với toàn địa bàn ................ 43 Hình 2.6. So sánh chất lượng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ với toàn địa bàn Thành phố Cần Thơ .............................................................................................................................. 50 Hình 2.7. Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ tại MHB Cần Thơ ....................... 53 Hình 2.8. NHNN điều tiết Lãi suất Cơ bản qua từng thời kỳ ............................................. 62 Hình 2.9. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc áp dụng đối với các NHTM Nhà nước ............................. 64 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
- ix - PHỤ LỤC Phụ lục 1. Danh sách các TCTD tại địa bàn TPCT tính đến 30/6/2009 .................................... 83 Phụ lục 2. Một số chỉ tiêu về hoạt động ngân hàng liên quan đến cho vay bất động sản tại các NHTM trên địa bàn Thành phố Cần Thơ trong 2 năm 2007 – 2008............................... 84 Phụ lục 3:Trích dẫn Nghị quyết của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Cần Thơ trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước số 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02 năm 2005. .......................................................................................................................... 85 Phụ lục 4 : Mối quan hệ giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng tại Việt Nam .................866 Phụ lục 5 : Tương tác giữa thị trường BĐS và chứng khoán............................................ 888 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
-1- LỜI MỞ ĐẦU I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: Trong mối quan hệ tương tác có thể xác định là cùng chiều giữa thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng, việc quản lý và kiểm soát rủi ro luôn là một vấn đề hết sức quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động của các NHTM để có thể tránh được sự sụp đổ mang tính hệ thống các ngân hàng cũng như các tác động tiêu cực đến thị trường tiền tệ nói riêng và toàn bộ nền kinh tế quốc gia. Không quá sôi động như tại TP.HCM hay Hà Nội nhưng thị trường BĐS tại Cần Thơ, chủ yếu là các dự án nhà ở và các giao dịch nhỏ lẻ, cũng có những biến động bất thường kể từ năm 2003, khi thành phố chuẩn bị chuyển đổi từ thành phố trực thuộc tỉnh sang thành phố trực thuộc Trung ương, và cũng không thoát khỏi sự ảnh hưởng chung của suy thoái kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng vào giữa năm 2008. Những biến động đó đã tác động rất lớn đến các hoạt động tín dụng của các NHTM trên địa bàn TPCT, trong đó có MHB Cần Thơ, đặc biệt khi được Chính phủ phê duyệt Cần Thơ là thành phố loại I từ tháng 6/2009. Là một Ngân hàng non trẻ so với hầu hết các NHTM khác trên địa bàn, dự kiến tình hình hoạt động kinh doanh của MHB Cần Thơ sẽ gặp phải nhiều khó khăn với ngày càng nhiều ngân hàng mới - những đối thủ cạnh tranh – đã, đang và sẽ được thành lập, cùng nhiều ngân hàng khác tham gia vào thị trường nhỏ hẹp TPCT và khu vực ĐBSCL. Sự cạnh tranh càng ngày càng khốc liệt. Để đảm bảo hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển và đạt hiệu quả, thỏa mãn nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất, việc đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS – nghiệp vụ tín dụng chính của Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long, chi nhánh Cần Thơ - đúng như tên gọi của ngân hàng – là hết sức cần thiết để có những giải pháp hiệu quả, vừa có thể cung ứng đầy đủ vốn cho thị trường BĐS – huyết mạch của nền kinh tế, vừa đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng, giảm thiểu rủi ro và tăng năng lực cạnh tranh cho Ngân hàng. Đây là lý do mà tác giả chọn đề tài “ Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ” để nghiên cứu. Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
-1- II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: Mục tiêu nghiên cứu đề tài này là phân tích và đánh giá vai trò của cho vay BĐS đối với sự phát triển của MHB Cần Thơ, nhận diện các rủi ro trong cho vay BĐS để từ đó, đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro, biến rủi ro thành cơ hội nhằm tăng năng lực cạnh tranh, kiện toàn hệ thống và xây dựng thương hiệu cho MHB Cần Thơ, chuẩn bị chuyển đổi thành một ngân hàng cổ phần được lựa chọn hàng đầu của khách hàng. III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Đề tài được nghiên cứu bằng nhiều phương pháp khác nhau, gồm: - Phương pháp tổng hợp thông tin, số liệu có sẵn (sách vở, tạp chí chuyên ngành, các bài phân tích của các chuyên gia, các diễn đàn trên mạng internet, các báo cáo của các ngân hàng, và các tài liệu khác); - Phương pháp thống kê; - Phương pháp luận (nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của chúng); và - Phương pháp minh họa (biểu đồ, đồ thị). III. PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài được giới hạn ở việc đề xuất các giải pháp để hạn chế rủi ro chứ không đưa ra các công cụ, biện pháp kỹ thuật cụ thể để chống rủi ro trong cho vay BĐS cho hệ thống các NHTM nói chung và MHB Cần Thơ và nói riêng. IV. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: Luận văn có khối lượng 81 trang, có kết cấu như sau: - Phần mở đầu - Phần nội dung: gồm 3 chương Chương 1: Cơ sở lý luận về rủi ro trong cho vay BĐS tại các NHTM Chương 2: Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS của MHB Cần Thơ Chương 3: Những giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS của MHB Cần Thơ - Phần kết luận Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa
-2- CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm cho vay BĐS: Trong thực tế, khái niệm về “cho vay BĐS” còn rất chung chung và khác nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các NHTM, các nhà đầu tư trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, có thể nói cho vay BĐS là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS gồm một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS. Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu chính sau : Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại ... Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê. Thứ ba, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân, đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hướng tới. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình. Đây cũng chính là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống, an cư – lạc nghiệp. Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.
-3- 1.1.2. Phân loại cho vay BĐS: Xét về đối tượng thụ hưởng, do đặc thù của của thị trường BĐS và chính sách cho vay của các TCTD, đối tượng của cho vay BĐS rất đa dạng, đến từ mọi thành phần trong xã hội, gồm các công ty, tập đoàn đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ dự án đầu tư xây dựng, các cá nhân có nhu cầu tín dụng về đất và nhà ở, v.v. Có thể phân thành 3 loại cho vay BĐS chính như sau : * Cho vay BĐS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa chữa, xây dựng nhà ở. Đối tượng khách hàng vay loại này thường là cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ từ lương, hoặc thu nhập tích lũy khác … trả góp dần từ 5 – 10 năm. * Cho vay đầu cơ BĐS : Vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS. Thời gian vay thường ngắn, tối đa 12 tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính tài sản đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính là tài sản được hình thành từ vốn vay. Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế đầu tư vì có nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phương án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự trồi sụt của thị trường BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao hơn các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín. * Cho vay tài trợ dự án BĐS : Vay để phục vụ cho hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án …Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án. Thời gian vay thường kéo dài từ 7 – 15 năm, thời gian ân hạn trả nợ cho đến khi doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành. Tài sản đảm bảo của loại này thường là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ hoàn thành của dự án theo hình thức cuốn chiếu. Lãi suất áp dụng cho loại này thường thấp hơn so với 2 loại nêu trên. 1.1.3. Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS: Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát triển trong mối tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường BĐS cũng phát triển ổn định và lành mạnh, và
-4- ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau: - Mang tính KT-XH cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường BĐS và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân; - Mang tính rủi ro cao: thị trường BĐS vốn là thị trường có những biến động bất thường, khó dự đoán do có những đặc trưng riêng; - Các khoản cho vay BĐS thường là các khoản vay trung và dài hạn do đối tượng đầu tư là BĐS mang tính lâu dài; - BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị. - Ngân hàng thường nhận tài sản đảm bảo là BĐS vì loại tài sản này sẵn có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng và có thể xác định chủ sở hữu/sử dụng một cách dễ dàng. Bất kỳ một sự mua bán, chuyển nhượng hay vay vốn đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Sẵn có các giấy tờ BĐS làm thế chấp, ngân hàng có thể thanh lý tài sản để thu hồi nợ trong trường hợp rủi ro khách hàng không trả được nợ; - Quy trình cho vay cần có sự tham gia của các cơ quan ban ngành khác trong xã hội về thẩm định giá, xác định quyền sử dụng và sở hữu nhà đất, v.v; - Đòi hỏi tính chuyên môn cao khi thẩm định cho vay để tránh rủi ro vì BĐS có giá trị lớn. 1.1.4. Vai trò của cho vay BĐS: 1.1.4.1. Đối với nền kinh tế - Xã hội : Nguồn vốn tín dụng BĐS là một trong những nguồn lực trong xã hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống cũng như cơ hội phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.
-5- Thông qua nguồn vốn tín dụng BĐS cho các chương trình và dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, là nền tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thị trường BĐS là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường BĐS, khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời TTCK). Các giao dịch BĐS có qui mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư vì vậy, vì vậy các NHTM rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng BĐS, nâng tỷ trọng của dư nợ BĐS cùng lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, góp phần vào quá trình tái tạo BĐS. Tuy nhiên, nếu quá trình này không có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn. Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho SXKD, xuất khẩu… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên nếu được đầu tư quá nhiều cho thị trường BĐS và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát. Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường BĐS, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho công việc lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. 1.1.4.2. Đối với các NHTM: Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động vay đầu tư BĐS do đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp dẫn để có doanh số cho vay cao. Cho vay BĐS là bài toán đầu ra cho các NHTM khi trong tay có quá nhiều thanh khoản từ hoạt động huy động vốn.
-6- Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay BĐS còn hỗ trợ cho các NHTM trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án mở tài khoản thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, sẽ tạo được nguồn thu dịch vụ, gia tăng vốn huy động ... 1.1.4.3. Đối với khách hàng: Việc nhận được các khoản tín dụng BĐS góp phần tăng năng lực tín dụng của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân... tham gia vào thị trường BĐS, bổ sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong tín dụng BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Một khi điều kiện và cơ hội tiếp cận tín dụng BĐS trở nên dễ dàng, đa dạng và ngang bằng cho mọi tầng lớp xã hội có nhu cầu, thị trường BĐS sẽ trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết. - Khách hàng của các khoản vay kinh doanh BĐS có cơ hội tái tạo BĐS, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình. - Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng BĐS phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải mất tiền đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực cạnh tranh. - Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có cơ hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng BĐS tiêu dùng thông qua các dự án nhà ở có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp, và các chương trình nhà ở xã hội cho thuê và cho thuê mua. 1.2. RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Khái niệm: Rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS như mua đất, mua nhà để ở, xây cất và sửa chữa nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng dự án nhà ở, v.v.
-7- 1.2.2. Các loại rủi ro trong cho vay BĐS: Có nhiều loại rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS, nhưng có thể kể đến 2 loại rủi ro chính trong cho vay BĐS là : * Rủi ro thanh khoản : các khoản cho vay BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM thường là ngắn hạn. Các ngân hàng luôn rơi vào trạng thái sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Tình trạng mất thanh khoản sẽ xảy ra khi áp lực phải trợ nợ tới hạn gia tăng, nhưng vốn chưa thu hồi được từ các khoản vay dài hạn. Một khi khách hàng tiền gửi đồng loạt rút vốn thì hậu quả thật sự nghiêm trọng. * Rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn : Cho vay BĐS là kênh tạo dư nợ lớn và nhanh hơn so với các loại hình cho vay khác. Đặc biệt, khi mà ngày càng có nhiều TCTD được thành lập, để giành lấy khách hàng các ngân hàng không ngại bỏ bớt các thủ tục, quy định, thẩm định sơ sài, không chú trọng đến nguồn trả nợ, tình hình tài chính của khách hàng và ngày càng dễ dãi hơn trong việc cho vay. Cao trào được diễn ra khi giá BĐS được đẩy lên cao tạo “cơn sốt ảo”, thu hút được nhiều thành phần tham gia đầu cơ, chờ tăng giá vào thị trường, tâm lý “đầu tư BĐS” không bao giờ thua lỗ cũng dần hình thành trong suy nghĩ của các NHTM. Ngân hàng ngày càng mạnh tay hơn trong cho vay lĩnh vực này Khi bong bóng BĐS nổ tung, giá liên tục giảm, thanh khoản kém, nợ tới hạn khách hàng không thanh toán được dẫn đến việc nợ xấu, nợ quá hạn tại các ngân hàng tăng lên, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả kinh doanh, có thể dẫn đến rủi ro thu hồi không đủ vốn. 1.2.3. Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS: Bất cứ hoạt động kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường đều phải gặp rủi ro, và hoạt động kinh doanh ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật chung này. Đặc biệt, đối với hoạt động cho vay BĐS vốn nhạy cảm đối với tình hình của thị trường. Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS là động lực thúc đẩy các ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS. Đặc biệt, tại các ngân hàng tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS khá cao vì dễ tăng trưởng dư nợ do giá trị khoản vay lớn, và việc xử lý TSTC là BĐS sẽ dễ dàng hơn so với các loại tài sản khác (ngoại trừ các loại giấy tờ
-8- có giá và kim loại quý) nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường BĐS. Hơn hết, vẫn là lợi nhuận mang lại từ các khoản cho vay BĐS, đầu tư BĐS vừa hấp dẫn được ngân hàng lại hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu cơ so với bất kỳ hoạt động đầu tư sản xuất nào. Khi nguồn tăng cung tín dụng BĐS quá dồi dào, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh thì nguồn cung nhà đất lại hạn chế dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung cầu, tất yếu đẩy giá nhà đất lên cao. Hậu quả dẫn đến hiện tương bong bóng BĐS, tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng đối với nền kinh tế nói chung và gây ra rủi ro đáng kể cho hệ thống ngân hàng nói riêng. Vì khi cho vay BĐS, ngân hàng đã dựa dẫm quá nhiều vào tài sản thế chấp là BĐS đã được thổi phồng, khi giá nhà đất hạ thấp, những người đi vay mất khả năng trả nợ thì có thanh lý tài sản thế chấp cũng không đủ để thu hồi vốn. Khi thị trường BĐS trầm lắng thì thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất. Vào lúc này, ngân hàng cần cân nhắc và có quyết định đầu tư đúng đắn nhằm hạn chế rủi ro trong tín dụng BĐS. Nhiều người hiểu lầm rằng khi thị trường BĐS đi xuống, các ngân hàng cho vay BĐS khó khăn. Nhưng trên thực tế thị trường BĐS nói chung chỉ đóng băng ở phân khúc nhà ở, còn các phân khúc khác như cao ốc, văn phòng… thì vẫn rất tốt. Ngoài ra, hàng loạt rào cản về cơ chế, chính sách và thủ tục giấy tờ xử lý TSĐB trong giải quyết nợ xấu, nợ quá hạn cũng là một trong những nguyên nhân làm trầm trọng thêm rủi ro trong tín dụng BĐS cho dù đang trong cơn sốt nóng giá đất, đất rất dễ bán. 1.2.4. Hậu quả của rủi ro trong cho vay BĐS : Các dự án đầu tư BĐS lớn thường có thời gian hoàn vốn chậm và dài hạn, thông thường dao động trong khoản 10 – 15 năm, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM chủ yếu là ngắn hạn dưới 12 tháng, ngân hàng rơi vào tình trạng lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, điều này sẽ dẫn đến rủi ro mất thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng tiền gửi đồng loạt rút vốn đến hạn. Rủi ro về nợ xấu luôn là nỗi ám ảnh các ngân hàng, đặc biệt khi cho vay các dự án lớn về BĐS. Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng toàn cầu đang lan rộng, hệ