intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

30
lượt xem
4
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tập trung nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM trong thời gian qua là mạnh hay yếu với một độ trễ nhất định. Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRUNG HOÀNG NGHIÊN CỨU SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp.Hồ Chí Minh - Năm 2013
  2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRUNG HOÀNG NGHIÊN CỨU SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM Chuyên ngành : Tài chính - Ngân Hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG Tp.Hồ Chí Minh - Năm 2013
  3. LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan rằng tất cả nội dung của đề tài này là hoàn toàn được hình thành và phát triển từ những quan điểm của cá nhân, do chính Tôi thực hiện; các số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm. Ngày 11 tháng 11 năm 2013 Sinh viên thực hiện Nguyễn Trung Hoàng
  4. MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các hình vẽ, bảng biểu LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1 - CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG............................................................................................................ 5 1.1 Giá bất động sản .............................................................................................................. 5 1.1.1 Khái niệm giá bất động sản ..................................................................................... 5 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản ........................................................... 6 1.1.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản ..................................... 9 1.1.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ........................................ 10 1.1.2.3 Các yếu tố bên ngoài .................................................................................... 11 1.1.3 Phƣơng pháp xác định giá bất động sản ................................................................ 12 1.2 Tín dụng ngân hàng ........................................................................................................ 15 1.2.1 Khái niệm .............................................................................................................. 15 1.2.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng .......................................................................... 16 1.2.3 Phân loại ................................................................................................................. 17 1.2.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng .............................................................................. 19 1.2.4.1 Đối với ngân hàng ......................................................................................... 19 1.2.4.2 Đối với nền kinh tế ........................................................................................ 20 1.3 Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng ............................................. 21 1.3.1 Mối quan hệ tƣơng tác lẫn nhau giữa tín dụng ngân hàng và giá bất động sản ..... 21 1.3.2 Sự tác động từ giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng ...................................... 23
  5. 1.3.3 Một số kết quả nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng ................................................................................... 24 Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................................... 28 CHƢƠNG 2 SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM ........................................................................................................... 29 2.1 Thực trạng giá bất động sản tại TP.HCM....................................................................... 29 2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng tại TP.HCM .................................................................. 34 2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTM trên địa bàn TP.HCM .................. 34 2.2.1.1 Hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM ........................................................ 34 2.2.1.2 Phát triển quy mô hoạt động.......................................................................... 36 2.2.2 Diễn biến hoạt động tín dụng NHTM tại TP.HCM ............................................... 38 2.3 Thực trạng sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM ...... 45 2.4 Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM ...... 48 2.4.1 Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 48 2.4.2 Các bƣớc thực hiện nghiên cứu.............................................................................. 50 2.4.3 Số liệu nghiên cứu.................................................................................................. 50 2.4.4 Thực hiện nghiên cứu............................................................................................. 51 2.4.4.1 Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mô hình ........................... 51 2.4.4.2 Ƣớc lƣợng độ trễ của các biến sử dụng trong mô hình ................................. 52 2.4.4.3 Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mô hình .............. 53 2.4.4.4 Sử dụng mô hình VAR để ƣớc lƣợng tác động ............................................. 54 2.4.5 Đánh giá kết quả .................................................................................................... 57 2.5 Đánh giá sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM ........ 57 2.3.1 Những thành quả đạt đƣợc ..................................................................................... 57 2.3.2 Một số tồn tại ......................................................................................................... 59 2.3.3 Nguyên nhân ......................................................................................................... 59 Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................................... 61
  6. CHƢƠNG 3 – CÁC KHUYẾN NGHỊ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI TP.HCM TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH VÀ BỀN VỮNG TRƢỚC SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CHU KỲ TĂNG TRƢỞNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƢƠNG LAI ........................................................................................................................ 62 3.1 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng âm nhƣ hiện nay ......................................................................................... 62 3.1.1 Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng ............................................................ 63 3.1.1.1 Phân khúc khách hàng ................................................................................... 63 3.1.1.2 Định hƣớng lãi suất ....................................................................................... 64 3.1.1.3 Hỗ trợ giải quyết đầu ra cho các doanh nghiệp bất động sản ........................ 64 3.1.1.4 Đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu ................................................................... 65 3.1.1.5 Thực hiện giảm lãi suất cho vay .................................................................... 66 3.1.1.6 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, tăng cƣờng giám sát, kiểm tra hoạt động tín dụng ...................................................................................................................... 66 3.1.2 Đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ....................... 66 3.1.2.1 Giải quyết hàng tồn kho bất động sản, tạo điều kiện cho ngƣời có thu nhập thấp ............................................................................................................................ 66 3.1.2.2 Phát triển thị trƣờng căn hộ cho thuê giá rẻ .................................................. 67 3.1.2.3 Nâng cao năng lực về vốn ............................................................................. 68 3.1.3 Đối với chính sách của cơ quan Nhà nƣớc ............................................................ 68 3.1.3.1 Thực hiện quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng .................................... 68 3.1.3.2 Tăng cƣờng giám sát ngân hàng chấp hành các quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc ........................................................................................................................... 69 3.1.3.3 Thực hiện rà soát lại các dự án đã giao ......................................................... 69 3.1.3.4 Hỗ trợ vốn trung dài hạn cho các ngân hàng ................................................. 69 3.1.3.5 Hoàn thiện văn bản pháp lý liên quan đến thị trƣờng bất động sản .............. 70 3.1.3.6 Tăng cƣờng xử lý nợ xấu trong nền kinh tế .................................................. 70
  7. 3.1.3.7 Tiếp tục giảm lãi suất, cung cấp thêm các gói ƣu đãi cho thị trƣờng bất động sản .............................................................................................................................. 72 3.1.3.8 Hỗ trợ liên kết các chủ thể trong nền kinh tế................................................. 74 3.1.3.9 Thực hiện đánh giá, phân loại ngân hàng để giao chỉ tiêu tăng trƣởng tín dụng ........................................................................................................................... 74 3.2 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng ổn định ....................................................................................................... 74 3.2.1 Giảm tần suất định giá tài sản đảm bảo ................................................................. 75 3.2.2 Cam kết lãi suất cho vay ổn định trong thời gian dài ............................................ 75 3.2.3 Bảo đảm về hạn mức tín dụng và mở rộng cho vay với quy mô lớn ..................... 75 3.3 Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng trong thời điểm thị trƣờng bất động sản tăng trƣởng bùng nổ ....................................................................................................... 75 3.3.1 Thƣờng xuyên kiểm tra tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo ................................... 75 3.3.2 Tăng cƣờng công tác định giá tài sản đảm bảo ...................................................... 76 3.3.3 Chú trọng thẩm định năng lực tài chính khách hàng vay vốn ............................... 76 3.3.4 Thƣờng xuyên theo dõi đánh giá khoản vay của khách hàng ................................ 76 Kết luận chƣơng 3 ................................................................................................................ 77 Kết luận................................................................................................................................. 78 Tài liệu tham khảo Phụ lục
  8. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. BĐS : Bất động sản 2. GDP : Tổng sản phẩm quốc nội 3. GTGT : Giá trị gia tăng 4. HTX : Hợp tác xã 5. IRF : Hàm phản ứng đẩy (Impulse Response Function) 6. NHNN : Ngân hàng Nhà nước 7. NHTM : Ngân hàng thương mại 8. TCTD : Tổ chức tín dụng 9. TCTD : Tổ chức tín dụng 10. TMCP : Thương mại cổ phần 11. TNDN : Thu nhập doanh nghiệp 12. TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh 13. USD : Đôla Mỹ 14. VAMC : Công ty Quản lý và Khai thác tài sản của TCTD Việt Nam 15. VAR : Vec- tơ tự hồi quy (Vector Autoregression Model) 16. VNĐ : Việt Nam đồng
  9. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU I. Hình vẽ 1. Hình 2.1 : Diễn biến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM 2. Hình 2.2 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn đến 31/12/2011 3. Hình 2.3 : Diễn biến tốc độ tăng trưởng chỉ số giá BĐS và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM 4. Hình 2.4 : Diễn biến lãi suất cho vay và tín dụng ngân hàng tại TP.HCM 5. Hình 2.5 : Ước lượng độ trễ của các biến sử dụng trong mô hình 6. Hình 2.6 : Kiểm định nhân quả Granger cho các biến sử dụng trong mô hình 7. Hình 2.7 : Phản ứng đẩy của các biến sử dụng trong mô hình 8. Hình 2.8 : Phân rã phương sai của các biến sử dụng trong mô hình II. Bảng biểu 1. Bảng 2.1 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q4/2010 2. Bảng 2.2 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q.4/2011 2. Bảng 2.3 : Thị trường nhà ở bán TP.HCM Q.2/2012 3. Bảng 2.4 : Thị trường nhà ở gắn liền với đất (biệt thự/nhà phố) TP.HCM Q2/2012 4. Bảng 2.5 : Tỷ lệ thế chấp BĐS trong tổng tài sản thế chấp của một số ngân hàng 4. Bảng 2.6 : Nguồn vốn huy động của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM 5. Bảng 2.7 : Dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM 6. Bảng 2.8 : Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vay vốn tại thời điểm 30/09/2011 7. Bảng 2.9 : Thống kê mô tả các biến trong mô hình 8. Bảng 2.10 : Kiểm định tính dừng của các biến sử dụng trong mô hình
  10. 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI: Sau mỗi cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới các nhà kinh tế xác định nguyên nhân gây ra, những hậu quả do cuộc khủng hoảng mang đến và quá trình hồi phục của nền kinh tế dưới sự điều hành chính sách từ Chính phủ của các nước, rút ra các bài học nhằm tăng thêm khả năng chống chọi, hạn chế ảnh hưởng trước các cuộc khủng hoảng trong tương lai. Đặc trưng như cuộc khủng hoảng cuối thập niên 1990 tại Châu Á với việc tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong một thời gian dài, tự do hóa tài khoản vốn, lãi suất ở các nước này cao hơn ở các nước phát triển đã kéo theo một dòng vốn lớn đổ vào thông qua hệ thống ngân hàng, sự gia tăng giá tài sản nhanh chóng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản bắt nguồn từ việc mở rộng cho vay trong nước với tốc độ rất nhanh. Qua đó đã có rất nhiều mối quan tâm, nghiên cứu được thực hiện liên quan đến cho vay và giá bất động sản và sự tương tác qua lại lẫn nhau. Nhu cầu về bất động sản có nhiều khả năng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh và niềm tin vào nền kinh tế. Sự trùng hợp của chu kỳ trong thị trường tín dụng và bất động sản đã được ghi nhận rộng rãi và thảo luận trong rất nhiều tài liệu. Đặc biệt là các nghiên cứu tại các nước ở Châu Á như Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc, các bài viết này lựa chọn giá bất động sản và dư nợ cho vay tại các thành phố lớn trong nước để đại diện đưa vào các mô hình nghiên cứu … đưa ra những quan điểm khác nhau về mối tương quan thực nghiệm này, họ đều tìm thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa cho vay ngân hàng và giá BĐS nhưng chiều hướng ảnh hưởng lại không đồng nhất ở các giai đoạn trước, trong và sau các cuộc khủng hoảng kinh tế lý do là việc tăng trưởng cho vay quá mức đã bơm phồng bong bóng giá bất động sản hay chính giá bất động sản đã thổi bùng cơn sốt vay nợ của hộ gia đình và doanh nghiệp. Ví dụ như nghiên cứu ở Hong Kong của (Stefan Gerlach and Wensheng Peng, 2005) đã đưa ra quan điểm rằng giá bất động sản ảnh hưởng một chiều đến cho vay nhưng tại Trung Quốc thì theo một chiều ngược lại (Qi Liang and Hua Cao, 2007) và ở các nước Đông Á là ảnh
  11. 2 hưởng hai chiều (Charles Collyns and Abdelhak Senhadji, 2002). Tuy nhiên còn phụ thuộc rất lớn vào mối quan hệ là dài hạn hay chỉ trong ngắn hạn nhất thời như trong bài nghiên cứu của (Hofmann, 2003) thì giá BĐS ảnh hưởng đến cho vay của ngân hàng trong mối quan hệ dài hạn nhưng trong ngắn hạn lại là tác động qua lại lẫn nhau. Tính phức tạp trong từng giai đoạn sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng mạnh yếu chiều hướng giữa các yếu tố này. Các kết quả nghiên cứu thực nghiệm trước đây cho thấy mối liên hệ của hai biến số này hầu như không có một xu hướng chung cho tất cả các thị trường. Xuất phát từ các bằng chứng ở các nước Châu Á vậy ở Việt Nam thì như thế nào. Thêm vào đó mối quan hệ này lại được nhắc đến một lần nữa trong cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 một phần nguyên nhân xuất phát từ bong bóng giá bất động sản, lãi suất rẻ, cho vay thế chấp dưới chuẩn vào thị trường bất động sản. Đề tài nghiên cứu tại TP.HCM làm trường hợp đại diện bởi vì bộ số liệu đầy đủ chuỗi dữ liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012. Đó là lý do tôi chọn đề tài “Nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM” rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp để vấn đề nghiên cứu được hoàn thiện hơn. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: - Đề tài tập trung nghiên cứu sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM trong thời gian qua là mạnh hay yếu với một độ trễ nhất định. Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản. 3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU: - Tại TP.HCM có tồn tại tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng hay không ? Nếu có thì tác động này là mạnh hay yếu ? - Tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng với độ trễ là bao nhiêu ?
  12. 3 4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU: - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động tín dụng ngân hàng và giá bất động sản trên địa bàn TP.HCM. - Phạm vi nghiên cứu: tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM. Chuỗi số liệu từ tháng 1 năm 2009 đến tháng 5 năm 2012 trên địa bàn TP.HCM 5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: - Phương pháp nghiên cứu: Xây dựng mô hình VAR không cần phải lo lắng về việc xác định các biến nào là biến nội sinh và biến nào là biến ngoại sinh. Tất cả các biến trong VAR đều là biến nội (đôi khi các biến ngoại sinh thuần túy được đưa vào mô hình để tính tới các yếu tố xu hướng và yếu tố mùa). Các dự báo tính được bằng phương pháp này, trong nhiều trường hợp, tốt hơn các dự báo tính được từ các mô hình phương trình đồng thời phức tạp hơn. Trong phép lập mô hình VAR, giá trị của một biến được biểu diễn là một hàm tuyến tính của các giá trị quá khứ hay trễ của biến đó và tất cả các biến khác trong mô hình. Thứ nhất, tác giả tiến hành kiểm định nghiệm đơn vị của từng biến riêng biệt để xác định thuộc tính dừng của chuỗi số liệu các biến quan sát; phương pháp sử dụng phổ biến để kiểm định nghiệm đơn vị là phương pháp ADF (Augmented Dickey-Fuller). Thứ hai, tác giả tiến hành tìm sự ảnh hưởng của các biến số thông qua mô hình kiểm định nhân quả theo đề xuất của Granger (1969) để khẳng định tác động một chiều của các biến số. Thứ ba, tác giả sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai để xác định tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng.
  13. 4 - Số liệu nghiên cứu: GDP, tín dụng ngân hàng: số liệu thứ cấp được thu thập từ Cục Thống kê TP.HCM. Lãi suất cho vay: số liệu thứ cấp được thu thập từ IMF. Chỉ số giá bất động sản: nguồn số liệu được thu thập từ Công ty bất động sản Vinaland. 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI: - Kiểm định sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - Đưa ra đánh giá về sự tác động giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM. - Từ kết quả nghiên cứu đưa ra các giải pháp thiết thực giúp cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản. 7. KẾT CẤU LUẬN VĂN : Luận văn được chia thành 3 chương với nội dung cụ thể như sau: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng - Chƣơng 2: Sự tác động của giá bất động sản đến tín dụng ngân hàng tại TP.HCM - Chƣơng 3: Các khuyến nghị cho hoạt động tín dụng ngân hàng tại TP.HCM tăng trưởng ổn định và bền vững trước sự tác động của chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản
  14. 5 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm giá bất động sản Khái niệm: Giá BĐS là giá trị của BĐS thông qua giá bán. Số tiền này có thể khác với giá trị thị trường tùy thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như những nhượng bộ của người bán để bán nhanh (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998).  Tại Việt Nam có các khái niệm như sau: Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán (Vietnam Open Educational Resources). Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá
  15. 6 đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009). 1.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản Giá của tất cả BĐS ảnh hưởng bởi yếu tố vật chất, kinh tế, chính trị và xã hội: Yếu tố vật chất: - Kích thước, hình dáng và vị trí của BĐS. - Hệ thống thoát nước, nguồn nước. - Khoáng sản dưới lòng đất, thành phần của đất. - Khí hậu. - Gần trường học, mua sắm và vui chơi giải trí… Yếu tố kinh tế: - Mở rộng hay thu hẹp sản lượng công nghiệp cơ bản. - Mở rộng hay thu hẹp các hoạt động của chính quyền địa phương. - Phát hiện mới hay cạn kiệt các nguồn tài nguyên hiện có. - Tính sẵn có hay không có của thị trường thế chấp để mở rộng tín dụng. - Tỷ lệ thất nghiệp. Yếu tố chính trị: - Sự đảm bảo tài chính. - Chính sách quy hoạch, xây dựng địa phương. - Nhà ở giá rẻ và trợ cấp. - Chính sách bảo vệ môi trường. - Thuế địa phương.
  16. 7 - Các quy định của địa phương về kinh doanh và công nghiệp. Yếu tố xã hội - Niềm tự hào về quyền sở hữu. - Thái độ của con người. - Sự thay đổi dân số, kích thước của gia đình (George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998). Bên cạnh đó, còn có các yếu tố khác như: Tăng trưởng kinh tế: - Nhu cầu nhà ở phụ thuộc vào thu nhập. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh và thu nhập tăng, con người sẽ chi tiêu nhiều hơn cho nhà ở; việc này sẽ làm tăng nhu cầu và đẩy giá tăng cao. - Thực tế, nhu cầu nhà ở thường co giãn với thu nhập, tăng thu nhập dẫn đến tăng % lớn hơn về chi tiêu vào nhà ở trong thu nhập. - Trong một cuộc suy thoái cũng tương tự như vậy, thu nhập giảm làm cho người dân không còn khả năng mua nhà và những người bị mất việc sẽ chìm sâu trong những khoản thanh toán thế chấp và kết thúc là ngôi nhà của họ sẽ bị lấy lại (Pettinger, 2013) Lãi suất: Mức lãi suất ảnh hưởng đến khoản chi phí của các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Giai đoạn lãi suất cao sẽ làm tăng chi phí của các khoản thanh toán thế chấp và sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà. Lãi suất cao sẽ khiến việc thuê nhà hấp dẫn hơn mua nhà (Pettinger, 2013). Niềm tin tiêu dùng: Niềm tin là quan trọng để quyết định liệu có nên chấp nhận rủi ro khi thế chấp tài sản hay không. Đặc biệt, là sự mong đợi vào thị trường BĐS là rất quan trọng; nếu người mua sợ giá nhà giảm xuống, thì họ sẽ trì hoãn việc mua BĐS.
  17. 8 Tính sẵn có của cho vay thế chấp: - Trong giai đoạn bùng nổ kinh tế, nhiều ngân hàng đã rất quan tâm đến việc cho vay thế chấp. Họ cho phép vay gấp nhiều lần thu nhập. Ngoài ra ngân hàng yêu cầu khoản tiền gửi rất thấp (ví dụ như cho vay tối đa 100% tài sản thế chấp). Điều này có nghĩa là dễ dàng có được 1 khoản vay thế chấp, nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên, nhiều người hơn sẽ có thể mua nhà. - Tuy nhiên, nếu sau một cuộc khủng hoảng tín dụng, các ngân hàng thắt chặt tiêu chuẩn cho vay, đòi hỏi phải có một khoản tiền gửi lớn hơn để mua một ngôi nhà. Điều này làm giảm sự sẵn có của các khoản vay thế chấp và nhu cầu vay nợ sẽ giảm. (Pettinger, 2013) Nguồn cung BĐS: Khi nguồn cung BĐS vượt quá lượng cầu sẽ dẫn đến giá BĐS giảm. Ngược lại, khi cung không đủ đáp ứng cầu, tình trạng thiếu như thế sẽ dẫn đến giá nhà ở tăng. (Pettinger, 2013)  Một số yếu tố cụ thể tác động đến giá BĐS tại Việt Nam: Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009)
  18. 9 Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là: 1.1.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản Nhóm các yếu tố tự nhiên: - Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. - Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. - Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
  19. 10 trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. Nhóm các yếu tố kinh tế: - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng của BĐS; - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009) 1.1.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
  20. 11 xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...) (Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009). 1.1.2.3 Các yếu tố bên ngoài Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: - Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. - Các chính sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam + Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. + Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS . + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực. - Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực. - Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực. - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...).
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2