Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị - Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mô hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị - Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP. Hồ Chí Minh, năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. HUỲNH THẾ DU TP. Hồ Chí Minh, năm 2015
-i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn này đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Tác giả luận văn Phạm Huỳnh Nhung
-ii- LỜI CẢM ƠN Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại Chương trình. Cảm ơn các Anh, chị nhân viên trong Chương trình đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này. Thời gian qua, Thầy đã tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những góp ý chân thành, sâu sắc giúp tôi hoàn thành đề tài. Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý các Chợ, đặc biệt là Ban quản lý Chợ Tân Bình đã hỗ trợ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện, khảo sát cũng như cung cấp nhiều thông tin có giá trị. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, khích lệ, chia sẻ cùng tôi, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Học viên Phạm Huỳnh Nhung
-iii- TÓM TẮT Tái thiết đô thị diễn ra Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn để cải tạo, xây lại các khu đô thị, công trình cũ, xuống cấp như là khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… và các khu công cộng thiếu tiện ích và kém an toàn, chẳng hạn chợ truyền thống. Là một trong những Chợ truyền thống đã xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình được quy hoạch xây lại từ lâu, nhưng khi công bố triển khai vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu thương, là những người đang kinh doanh tại đây. Kết quả phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 4.828 tỷ đồng (trong đó giá trị thuộc tiểu thương hiện tại 4.615 tỷ, giá trị còn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi phí hoạt động của Ban quản lý Chợ)). Giá trị Chợ sau khi xây được cộng thêm chi phí đầu tư hợp lý theo ước tính là 1.465 tỷ đồng, sẽ là 6.293 tỷ đồng. Giá trị được phân chia cho 4 đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu tư thu tiền thuê điểm kinh doanh là 2.224 tỷ (trong đó giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà thầu xây dựng); (3) Tiểu thương hiện tại là 2.967 hoặc 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất ít nhất là 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương mới được lợi ích 712 hay 1.512 tỷ. Như vậy, tiểu thương hiện tại là đối tượng tổn thất rất lớn.Nguyên nhân sâu xa là do quyền tài sản không được xác lập rõ ràng, tiểu thương hiện tại đang sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng không có quyền tham gia vào phát triển dự án, không được yêu cầu bồi thường khi dự án gây tổn thất. Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới (những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại). Những tác động gây ra tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần và cạnh tranh của tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu khá cao so với các công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ còn phụ thuộc hoạt động của Chợ sau khi xây, nếu mô hình Chợ phù hợp với sự phát triển và nhu cầu của người mua, người bán thì sẽ tạo ra giá trị gia tăng và giá trị Chợ sẽ cao hơn, ngược lại sẽ thấp hơn. Từ những phân tích trên, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mô hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.
-iv- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ii TÓM TẮT .............................................................................................................................iii MỤC LỤC ............................................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT .................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP ...................................................................viii DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ............................................................................................. ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .................................................................................................. 1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu ....................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 2 1.4 Bố cục luận văn ............................................................................................................... 3 CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ............................................................. 4 2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư ....................................................... 4 2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá ................................................... 5 2.2.1 Phương pháp so sánh .................................................................................................... 5 2.2.2 Phương pháp chi phí ..................................................................................................... 6 2.2.3 Phương pháp thu nhập .................................................................................................. 6 2.3. Quyền tài sản .................................................................................................................. 7 CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH ............................ 10 3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình ......................................................................................... 10 3.1.1 Đặc điểm của CTT ...................................................................................................... 10 3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10 3.2 Dự án xây dựng Chợ ...................................................................................................... 11 3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư ....................................................................................... 11 3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê ...................................................................................... 12 3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án .......................................................................................... 13 3.3. Chi phí xây dựng........................................................................................................... 15 3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án ....................................................................... 15 3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính .......................................................................................... 17
-v- 3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính................................................................ 17 3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo .................................................. 18 3.4 Giá trị Chợ Tân Bình .................................................................................................... 19 3.4.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố..................................... 19 3.4.2 Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan ............................................. 21 3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án ........................................................... 21 CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23 4.1. Các giả định .................................................................................................................. 23 4.2. Phân chia các đối tượng liên quan ................................................................................ 23 4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A .................................................................................... 24 4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD ................................................................................................. 24 4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính ...................................... 24 4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan.............................................. 25 4.3. Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...................................... 26 4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố ......................................... 26 4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) ............................................................................................ 27 4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) ............................................................................................ 28 4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị ...................................................................................... 30 4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê .......................................................................... 30 4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương ................................................................................... 33 4.4.3 Sự phù hợp của mô hình xây lại Chợ.......................................................................... 35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 39 5.1 Kết luận .......................................................................................................................... 39 5.2 Kiến nghị ....................................................................................................................... 40 5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu thương kinh doanh tại chợ ................................................................................................... 40 5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê ................................................................................... 40 5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới ...... 41 5.2.4 Nghiên cứu mô hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường .................. 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 43 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 47
-vi- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt CTT Chợ Truyền thống ĐKD Điểm kinh doanh (sạp) ĐT Đô thị NPV Net Present Value Q.TB Quận Tân Bình TĐG Thẩm định giá TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh XD Xây dựng UBND Uỷ ban Nhân dân
-vii- DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình ........................................................ 12 Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD .................................................................................... 12 Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF ........................................................... 13 Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ......................................................................................... 14 Bảng 3.5: Chi phí xây dựng ................................................................................................. 15 Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ...... 20 Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ............................................................. 20 Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại .............................................................................. 21 Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ......................................................................... 24 Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính .............................. 25 Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ........................................................................ 25 Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ... 26 Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ........................................ 27 Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ........................................ 28 Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng................................................. 30 Bảng 4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ............................ 31
-viii- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM .................................. 16 Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP........................................ 18 Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây ...................................................... 22 Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1) ........................ 28 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê .. 32 Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình .................................................. 33 Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý ................................... 34 Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây........................................................ 35 Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh .................................................................. 36 Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành công của mô hình xây lại .. ............................................................................................................................................. 38
-ix- DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Phụ lục 1.1: Bảng Số lượng Chợ, TTTM, siêu thị cả nước và TP.HCM ............................. 47 Phụ lục 1.2: Bảng Tổng hợp quy hoạch định hướng phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn ............................................................................... 48 Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay Chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ .................. 50 Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B ....................................................................... 50 Phụ lục 3.3: Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu ............................................. 50 Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê ............................................................................... 51 Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền .................................................................................... 52 Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê ......................................................................... 53 Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào ........................................................................................... 54 Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư ...................................................................................... 55 Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác ............................................................................................ 56 Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án ............................................... 57 Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - Trung tâm thương mại ............. 59 Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả........................................................... 60 Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm ................................................................ 61 Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống ................................................. 61 Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát................................ 62 Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính ........................... 63 Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây ......... 64 Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình ........................................... 68 Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A ....................................................... 69
-x- Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh...................................................................................................... 71 Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh ....................................................................................................................... 71 Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72
-1- CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá bỏ theo quy hoạch ĐT đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Chính phủ, 2013). Tái thiết ĐT không đơn giản là xây mới mà là một quá trình tác động vào ĐT và nó được gắn kết những mối quan hệ phức tạp với các lĩnh vực xã hội, ngoài đem lại bộ mặt mới cho ĐT, cũng sẽ để lại những hệ quả không mong đợi như khiến người nghèo ở khu đó phải chuyển đến nơi khác phù hợp mức sống, làm giảm bản sắc của khu ĐT trước đó (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014). Việt Nam cũng đã thực hiện cuộc tái thiết ĐT, rõ nét nhất là tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), tập trung các dạng dự án như: khu chung cư, tập thể cũ xuống cấp; khu vực xí nghiệp cũ trong nội đô; công trình công cộng thiếu hoặc chưa có hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo an toàn; hệ thống giao thông được tái thiết mở rộng hay làm mới;… yêu cầu phải phá bỏ, cải tạo hay di dời công trình hiện tại (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014). Kinh nghiệm thế giới, tái thiết ĐT phải hài hoà các lợi ích, song theo ông Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, tại nước ta thì lợi ích lại rơi vào túi nhà kinh doanh bất động sản là chính. Do đó dù nhiều ĐT, công trình đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc tái thiết lại diễn ra rất chậm chạp do những vướng mắc về đền bù, giải phóng mặt bằng, về xác định lợi ích của Nhà nước, của người dân và lợi ích của nhà đầu tư (Từ Nguyên, 2011). Và một trong những nguyên nhân cơ bản của vấn đề này chính là sự không rõ ràng về quyền tài sản như ý kiến của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (2015) về những hệ luỵ của nó đã làm cho doanh nghiệp không dám đầu tư lớn, những nhóm người có quyền quyết định sẽ có cơ hội hưởng lợi từ việc phát triển khu đất, nhà nước không thu được thuế và người dân đang sinh sống, hưởng lợi từ đó lại bị tổn thất từ việc thu hồi nhưng đền bù không tương xứng. Tình huống Chợ truyền thống Tân Bình là một minh chứng cho tình trạng quyền tài sản không rõ ràng đã dẫn đến tổn thất cho tiểu thương hiện tại, ngược lại tạo ra lợi ích cho những nhóm đối tượng khác trong dự án tái phát triển Chợ. Do Chợ đã xuống cấp, kém an
-2- toàn, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minhquyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, ngày 12/02/2009 về quy hoạch phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM giai đoạn 2008–2010 trong số 100 Chợ phải sửa chữa, nâng cấp, xây lại hoặc chuyển công năng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày 19/9/2014 UBND Quận Tân Bình công bố Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM kết hợp CTT theo phương thức hợp tác công tư thì đã vấp phải sự phản đối của nhiều tiểu thương Chợ Tân Bình, dẫn đến việc dự án phải tạm ngưng triển khai (Hồng Châu, 2014). 1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu Xây dựng (XD) lại CTT Tân Bình là thiết thực trước tình trạng xuống cấp trầm trọng. Tuy nhiên, quá trình triển khai không được sự đồng thuận của tiểu thương – đối tượng bị tác động trực tiếp từ Dự án. Để xem xét các tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” từ đó có những kiến nghị phù hợp để tái thiết thành công Chợ. Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và sử dụng các khung lý thuyết đã học ứng dụng vào tình huống thực tế CTT Tân Bình, đề tài sẽ lần lượt nghiên cứu các câu hỏi sau đây:  Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?  Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?  Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình? 1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính dựa trên nghiên cứu tình huống là Dự án xây lại Chợ truyền thống Tân Bình. Tác giả ứng dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp thẩm định giá và sử dụng số liệu thống kê, dự báo, thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đối tượng trong tình huống nghiên cứu. Qua đó, diễn giải các bằng chứng một cách định tính và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể đến vấn đề nghiên cứu.
-3- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung các bên liên quan gồm 4 đối tượng trong tình huống Chợ Tân Bình: 1) tiểu thương hiện tại; 2) tiểu thương mới sẽ gia nhập vào kinh doanh trong Chợ sau khi xây; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng Chợ; và 4) Nhà nước (đại diện là Ban quản lý Chợ là đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Q.TB). Bên cạnh đó, tác giả thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại một số Chợ có đặc điểm tương tự (Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương, Phạm Văn Hai,…). 1.4Bố cục luận văn Để thực hiện mục tiêu đặt ra, luận văn bao gồm 05 chương. Chương 1 giới thiệu bối cảnh và vấn đề tập trung nghiên cứu. Chương 2 trình bày tổng quan các khung lý thuyết phân tích phục vụ cho việc nghiên cứu. Chương 3 nghiên cứu về dự án xây dựng lại chợ và giá trị Chợ Tân Bình. Chương 4, ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình sau khi xây giữa các bên liên quan và xem xét, tìm hiểu các nguyên nhân của việc phân chia giá trị quyền khai thác này cũng như những bất cập. Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng đồng thời kiến nghị một số chính sách để có thể tái thiết thành công công trình này.
-4- CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích thẩm định dự án theo tài liệu Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư của Glenn P. Jenkins và Arnold C. Harberger. Đối tượng xác định là giá trị tài chính theo quan điểm tổng đầu tư để xác định giá trị tài chính của dự án (NPVfTIP) của dự án. Thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính của dự án và chiết khấu bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (wacc) nhằm hiện giá các dòng ngân lưu này về hiện tại để xác định NPV của dự án: n Bt - Ct NPV = å t=0 (1+ r)t Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t Ct: Chi phí dự án tại thời điểm t r: tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (wacc) E D WACC = rE + rD x(1- tC )x E+D E+D rE: chi phí vốn chủ sở hữu rD: chi phí nợ vay tC: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp E: giá trị vốn chủ sở hữu D: giá trị nợ vay Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM): Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường rE = rf + βi (E[rM] – rf)
-5- Do việc ước lượng beta của các công ty ở Việt Nam bằng cách lấy trực tiếp số liệu cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán còn hạn chế nên để ước lượng rE chúng ta sẽ tính gián tiếp dựa vào thước đo chuẩn trên thị trường chứng khoán phát triển là Hoa Kỳ. Chi phí vốn chủ sở hữu = Chi phí vốn chủ sở hữu + Mức bù rủi ro quốc dự án ở Việt Nam dự án tương tự ở Hoa Kỳ gia E[ri]VN = rfUS + βi (E[rM]US – rfUS) + RPc + RPe Trong đó, E[ri]VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam RPc : mức bù rủi ro quốc gia RPe : mức bù rủi ro hối đoái Mục tiêu của phân tích không phải nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay không, mà chỉ để xem xét giá trị các yếu tố liên quan đến dự án, các yếu tố sẽ tác động, thay đổi như thế nào khi giả định dự án đạt mức giá trị NPVfTIP nào đó. 2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả dựa vào các phương pháp thẩm định giá (TĐG). TĐG là việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn TĐG (Quốc hội, 2012). Trong luận văn, tác giả ứng dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. 2.2.1 Phương pháp so sánh Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản (Bộ tài chính, 2008a). Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:
-6- Bước 1, Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự tài sản cần TĐG trên thị trường; Bước 2, Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản cần TĐG vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG; Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn; Bước 4, Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần TĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn, những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh tăng, những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh giảm, những yếu tố ở tài sản so sánh tương tự với tài sản cần TĐG thì không điều chỉnh. Bước 5, Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản TĐG. 2.2.2 Phương pháp chi phí Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008b). Chi phí là yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản. Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường Marketing,2006). 2.2.3 Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản
-7- (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008c). Trong đó, với dòng tiền dài hạn và ổn định, ta có thể ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm (tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập). V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản, I : thu nhập ròng trong một năm, R : tỷ suất vốn hoá, GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R). Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá: V = I/(R – g) Với g là tỷ lệ tăng trưởng. Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI 2.3. Quyền tài sản Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được xem là một nhóm quyền mô tả một người có thể làm và không được làm gì với nguồn lực mà họ sở hữu. Những quyền này có 03 đặc điểm: gắn với tài sản, chủ sở hữu tự do thực thi quyền trên tài sản của họ, việc thực thi này loại trừ sự can thiệp của những người không phải chủ sở hữu. Quyền tài sản tạo ra một phạm vi riêng và độc quyền cho chủ sở hữu tự do thể hiện ý chí của mình mà không bị chi phối bởi những người khác (Cooter & Ulen, 2012). Với khái niệm chính thống ở Việt Nam (Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005), quyền tài sản như một loại tài sản bên cạnh vật, tiền, giấy tờ có giá. Nhìn chung, quyền tài sản dưới góc độ pháp lý gắn với những hàm ý sâu xa bắt nguồn từ quyền tự nhiên và những mô tả của luật pháp. Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác. Theo Harold Damsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là một tập hợp của nhiều quyền và lợi ích mang tính loại trừ, trong đó có các quyền cơ bản như kiểm soát việc sử dụng tài sản, thụ hưởng lợi nhuận thu hút từ việc khai thác tài sản, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm Duy Nghĩa, 2011). Tính tạo động cơ của quyền tài sản khiến chúng được định hình trong những cơ chế gần như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012), hoặc thông qua một trật tự
-8- chung do luật pháp thiết lập ra, hoặc theo tập quán và thông lệ (Ellickson, 1991) tùy theo loại nào được trải nghiệm tạo ra lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan. Như vậy, ở góc độ kinh tế, quyền tài sản cũng là một nguồn lực mà việc phân bổ chúng bởi các thiết kế của pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí. Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm: Tên quyền tài sản Mô tả Chiếm hữu Chiếm giữ, kiểm soát Sử dụng Khai thác, sử dụng, tận hưởng Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận Định đoạt Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên Cho thuê Cho người khác cho thuê lại Thế chấp Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp Góp vốn Dùng góp vốn vào kinh doanh Thực thi quyền Các quyền tự bảo vệ tài sản Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, cơ chế thỏa thuận tự nó sẽ làm nên việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, không cần đến các quy định của luật pháp về quyền tài sản (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói tổng quát, pháp luật nên khuyến khích các thỏa thuận tư nhân bằng việc giảm chi phí giao dịch. Một hiệu ứng về quyền tài sản tương phản với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của” – người ta có xu hướng đòi giá cao để bỏ đi thứ mình đang có, cao hơn mức giá mà bản thân họ bỏ ra để mua thứ tương tự (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hiệu ứng này, mọi người thường thích cái mình có, hơn là được có cái bằng với cái mình thích, xuất phát từ các chi phí chuyển đổi. Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể vận dụng để giải thích cho các trường hợp đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, trong đó cần phải chú ý đến chi phí chuyển đổi, thay vì tập trung vào phân tích chi phí-lợi ích. Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật hoặc bởi khế ước xã hội, tập quán khi chưa có pháp luật điều chỉnh nhằm xác lập về mặt pháp lý để