Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:117

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến giá thuê của các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. Từ đó, đề xuất các khuyến nghị phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ____________________ ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ____________________ ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS NGUYỄN NGỌC VINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo. Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh trong quá trình nghiên cứu để hoàn thiện đề tài này. Đồng thời học viên cũng xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá, đã truyền đạt những kiến thức quý báu, góp phần quan trọng trong việc thực hiện luận văn này. Học viên cũng chân thành cảm ơn các công ty, các doanh nghiệp tại các cao ốc đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin cũng như trả lời phiếu khảo sát giúp học viên hoàn thành đề tài nghiên cứu này. TP. Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2015 Đặng Thị Mộng Kiều
ii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Với dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển, nhu cầu về văn phòng cho thuê tăng cao thì chính sách về giá ngày càng được chú trọng. Vấn đề đặt ra là làm sao xác định được giá văn phòng cho thuê một cách chính xác nhằm giúp cho những đơn vị có nhu cầu có thể thuê được văn phòng, giúp doanh nghiệp, ngân hàng, các công ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho các cơ quan của Nhà nước có thể quản lý tốt thị trường bất động sản. Từ những trăn trở trên, tác giả thực hiện nghiên cứu phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa ra kết luận và gợi ý chính sách nhằm hoàn thiện tốt hơn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng. Luận văn thực hiện trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mô hình hedonic. Tác giả xây dựng hàm hồi quy đa biến với biến phụ thuộc là biến giá văn phòng cho thuê (GT2) được tác giả xử lý thông qua công cụ Stata 11. Các biến độc lập được đưa vào hàm hồi quy đó là: Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông chính; Vị trí của văn phòng cho thuê; Diện tích sàn thuê; Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Vệ sinh, môi trường; An ninh; Phản ứng của ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật độ giao thông; Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng. Kết quả phân tích có 8 yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Trong đó yếu tố thời hạn cho thuê là yếu tố ảnh hưởng khá mạnh đến giá văn phòng cho thuê, tiếp theo là các yếu tố: Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Mật độ giao thông; Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tòa nhà; Diện tích sàn thuê. Mức độ giải thích sự biến động giá văn phòng cho thuê của 8 biến này là 87.18% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào.
iii Kết quả của nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo, và góp phần hỗ trợ cho các bên tham gia thị trường cao ốc văn phòng có thể nhìn nhận một cách có cơ sở hơn về các yếu tố và mức độ tác động của chúng lên giá thuê mà họ quan tâm.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ......................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................... iv DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix DANH MỤC SƠ ĐỒ ................................................................................................. xi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... xii CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................1 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................1 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ................................................................................1 1.2.1 Mục tiêu chung ..........................................................................................1 1.1.2 Nội dung nghiên cứu .................................................................................2 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ...................................................................................2 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................2 1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU .........................................3 1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU ...............................................................3 1.6.1 Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................3 1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát ............................................3 1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .....................................4 1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN .............................................................................4 TÓM TẮT CHƯƠNG I ................................................................................................4 CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................5 2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu ............................................5
v 2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê .............................................5 2.1.1.1 Văn phòng cho thuê ...........................................................................5 2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê ............................................................5 2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng .......................................................7 2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU .............7 2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng .....................................................................7 2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic ........................9 2.3 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN ............11 2.3.1. Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới ...............................................11 2.3.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam ...............................................19 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM ..............................................................................30 TÓM TẮT CHƯƠNG II ............................................................................................33 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................35 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ............................................................................35 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................36 3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp ..........................................36 3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả ...................................................................36 3.2.3 Phương pháp định lượng .........................................................................37 3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .....................................................................42 3.4 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................................43 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................................................................45 3.5.1 Dữ liệu sơ cấp ..........................................................................................45 3.5.2 Dữ liệu thứ cấp.........................................................................................46 TÓM TẮT CHƯƠNG III ...........................................................................................47 CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................48
vi 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ .......................................................................48 4.2 KẾT QUẢ CỦA MÔ HÌNH ..............................................................................49 4.2.1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy................................................................49 4.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS ...................52 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT.........................................................................58 4.3.1 Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy ............................................................58 4.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến .........................................................................58 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi ...............................................................58 4.3.4 Kiểm định tự tương quan .........................................................................58 4.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn..................................................58 4.3.6 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ........................................................58 4.3.7 Kiểm định hệ số mô hình hồi quy ...........................................................58 4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP. HCM...........................................60 TÓM TẮT CHƯƠNG IV ...........................................................................................63 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ............................................64 5.1 KẾT LUẬN ........................................................................................................64 5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH........................................................................................65 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................66 5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ..............................................................66 TÓM TẮT CHƯƠNG V ............................................................................................67 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH PHỤ LỤC
vii Phụ lục 1. Phiếu khảo sát Phụ lục 2. Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1 Phụ lục 3. Kết quả hồi quy biến KC2 Kết quả hồi quy biến VS1 Phụ lục 4. Kết quả hồi quy biến AN1 Kết quả hồi quy biến AN2 Phụ lục 5. Kết quả hồi quy biến PU1 Kết quả hồi quy biến PU2 Phụ lục 6. Kết quả hồi quy biến CQ1 Kết quả hồi quy biến VT1 Phụ lục 7. Kết quả hồi quy biến TM1 Kết quả hồi quy biến D1 Phụ lục 8. Kết quả hồi quy biến D2 Kết quả hồi quy biến TDT Phụ lục 9. Kết quả hồi quy biến VS2 Kết quả hồi quy biến VT2
viii Phụ lục 10. Kết quả hồi quy biến TM2 Kết quả hồi quy biến DC1 Phụ lục 11. Kết quả hồi quy biến DC2 Phụ lục 12. Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2 Phụ lục 13. Kiểm định đa cộng tuyến Phụ lục 14. Kiểm định phương sai thay đổi Phụ lục 15. Kiểm định tự tương quan Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn Phụ lục 16. Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã khảo sát
ix DANH MỤC BẢNG TT NỘI DUNG TRANG Bảng 2.1 Bảng tổng hợp về các nghiên cứu liên quan 21 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp các mô hình về các nghiên cứu liên quan 26 Bảng 3.1 Mô tả các biến độc lập 44 Bảng 3.2 Thống kê số mẫu thực hiện khảo sát 45 Bảng 4.1 Kết quả thống kê mô tả biến 48 Bảng 4.2 Kết quả phân tích hồi quy của mô hình 1 53 Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa Bảng 4.3 54 thống kê Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập không có ý Bảng 4.4 56 nghĩa thống kê Bảng 4.5 Kết quả phân tích hồi quy của mô hình 2 57 Phụ lục 2 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1 Kết quả hồi quy biến KC2 Phụ lục 3 Kết quả hồi quy biến VS1 Kết quả hồi quy biến AN1 Phụ lục 4 Kết quả hồi quy biến AN2 Kết quả hồi quy biến PU1 Phụ lục 5 Kết quả hồi quy biến PU2 Kết quả hồi quy biến CQ1 Phụ lục 6 Kết quả hồi quy biến VT1 Kết quả hồi quy biến TM1 Phụ lục 7 Kết quả hồi quy biến D1
x Kết quả hồi quy biến D2 Phụ lục 8 Kết quả hồi quy biến TDT Kết quả hồi quy biến VS2 Phụ lục 9 Kết quả hồi quy biến VT2 Kết quả hồi quy biến TM2 Phụ lục 10 Kết quả hồi quy biến DC1 Phụ lục 11 Kết quả hồi quy biến DC2 Phụ lục 12 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2 Phụ lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi Kiểm định tự tương quan Phụ lục 15 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã Phụ lục 16 khảo sát
xi DANH MỤC SƠ ĐỒ TT NỘI DUNG TRANG Sơ đồ 3.1 Quy trình nghiên cứu 35 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho Sơ đồ 3.2 38 thuê
xii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG AN An ninh Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (rất tốt = 1, AN1 trung bình = 0) Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (tốt = 1, AN2 trung bình = 0) BĐS Bất động sản CL Chất lượng CQ Cảnh quan Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng CQ1 cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0) Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng CQ2 cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0) D Hệ thống điện Biến giả mức độ hài lòng về hệ thống điện của văn phòng cho D1 thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0) Biến giả mức độ hài lòng về hệ thống điện của văn phòng cho D2 thuê (tốt = 1, trung bình = 0) DC Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (theo lạm phát = 1, không DC1 điều chỉnh = 0) Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (tỷ lệ ghi trên hợp đồng = DC2 1, không điều chỉnh = 0)
xiii DTT Diện tích sàn thuê DTX Tổng diện tích bãi đỗ xe GT2 Giá văn phòng cho thuê hiện tại HCM Hồ Chí Minh KC1 Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố Khoảng cách từ văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông KC2 chính MD Mật độ giao thông Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho MD1 thuê (rất đông = 1, trung bình = 0) Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho MD2 thuê (đông = 1, trung bình = 0) OLS Ordinary Least Squares – Phương pháp bình phương nhỏ nhất PU Phản ứng của ban quản lý Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà PU1 văn phòng cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0) Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà PU2 văn phòng cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0) TD Tuổi đời của tòa nhà văn phòng TDT Tổng diện tích sàn cho thuê THT Thời hạn cho thuê TM Hệ thống thang máy Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê TM1 (rất tốt = 1, trung bình = 0)
xiv Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê TM2 (tốt = 1, trung bình = 0) TP Thành phố VS Vệ sinh, môi trường VT Vị thế VT Viễn thông Biến giả mức độ hài lòng về mạng viễn thông của văn phòng cho VT1 thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0) Biến giả mức độ hài lòng về mạng viễn thông của văn phòng cho VT2 thuê (tốt = 1, trung bình = 0) VTR Vị trí của văn phòng cho thuê WC Nhà vệ sinh
1 CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam, là đầu tàu kinh tế của Việt Nam, nơi đây có số lượng lớn doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động. Thực tế cho thấy tại TP. HCM, song hành với sự tăng trưởng kinh tế cao và duy trì trong thời gian dài là sự hình thành các doanh nghiệp mới tăng lên, hay các công ty đang hoạt động có nhu cầu mở rộng các lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ, sản xuất… điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu sử dụng diện tích mặt bằng cho thuê. Việc đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê tại thành phố cũng phát triển mạnh mẽ trong các năm qua nhằm đáp ứng nhu cầu nêu trên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thông tin về văn phòng cho thuê trên thị trường vừa thiếu vừa kém minh bạch, nhất là trong việc xác định giá thuê văn phòng dựa trên các yếu tố nào? và mức độ tác động của chúng lên giá thuê ra sao?... điều này đang làm cho người có nhu cầu thuê và cho thuê đều lúng túng. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến phân khúc thị trường văn phòng cho thuê phát triển thiếu tính lành mạnh và bền vững. Ngoài ra, những nghiên cứu thực tiễn về thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM nói chung cũng như tại khu vực trung tâm TP. HCM nói riêng, vẫn còn hạn chế. Vì vậy, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê sẽ góp phần nhận thức đầy đủ hơn về mức độ tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng tại trung tâm TP. HCM có ý nghĩa trong việc phát triển thị trường cho thuê văn phòng. Từ nhận thức trên tác giả thực hiện nghiên cứu “Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh”. 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Luận văn được thực hiện với mục tiêu đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến giá thuê của các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. Từ đó, đề xuất các khuyến nghị phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM.
2 1.1.2 Nội dung nghiên cứu - Tổng hợp cơ sở lý luận về sự tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng. - Xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. - Phân tích mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê. 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU - Các yếu tố nào tác động và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM như thế nào? - Mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê? - Những khuyến nghị nào cần thiết cho mục tiêu phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM? 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê như sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra; - Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu. - Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy sau đó kiểm định mô hình. xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến từng biến.
3 1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp. - Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015. - Số liệu thứ cấp bao gồm các tài liệu nghiên cứu, niên giám thống kê của thành phố Hồ Chí Minh và trong các bài viết trên các tạp chí khoa học có chủ đề liên quan. 1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 1.6.1 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM; cụ thể là tại phường Bến Thành, phường Nguyễn Thái Bình quận 1; phường 4, phường 7 quận 3; phường 9, phường 12 quận 4 và phường 25, phường 26 quận Bình Thạnh TP. HCM. - Phạm vi thời gian: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong việc đánh giá các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM tập trung vào giai đoạn từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015. Nghiên cứu này chỉ thực hiện trên đối tượng khảo sát: cao ốc văn phòng cho thuê loại B. 1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát - Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát cao ốc văn phòng cho thuê hạng B tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM như: vị trí, an ninh, môi trường, diện tích sàn xây dựng, cảnh quan và tiện ích,…
4 1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu này đóng góp thêm vào kho tài liệu thông tin tham khảo cho các nhà quản lý, người thuê và cho thuê về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê loại B để đưa ra các quyết định quản lý, cho thuê hay thuê có mức độ chính xác cao hơn, đồng thời đóng góp vào hệ thống dữ liệu thông tin dành cho các công ty thẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP. HCM. Ngoài ra, đề tài còn là tài liệu tham khảo trong việc xác định các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê trên địa bàn TP. HCM phục vụ cho các nghiên cứu mở rộng và chuyên sâu. 1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Ngoài phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục các bảng, sơ đồ và các từ viết tắt và các phụ lục. Kết cấu của luận văn gồm 5 chương: Chương I. Phần mở đầu Chương II. Cơ sở lý luận. Chương III. Phương pháp nghiên cứu Chương IV. Kết quả nghiên cứu Chương V. Kết luận và gợi ý chính sách TÓM TẮT CHƯƠNG I Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, đồng thời tóm lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê. Từ đó, luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp. Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn. Để thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng cở sở lý thuyết về phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM điều này sẽ trình bày trong chương II.