Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố lên giá căn hộ chung cư trên địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của luận văn này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HỒ THỊ NHÀI PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình nghiên cứu của tác giả. Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào. Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên. TPHCM, ngày 09 tháng 11 năm 2015 Học viên thực hiện luận văn Hồ Thị Nhài
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CL Chất lượng PE Giá cả cân bằng QE Số lượng cân bằng TT Thông tư TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VT Vị thế
DANH MỤC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Tổng hợp các ý kiến cho điểm của chuyên gia Bảng 3.2 Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu Bảng 4.1 Thống kê mô tả Bảng 4.2 Tần suất các biến độc lập định tính trong mô hình. Bảng 4.3 Kết quả hồi quy mô hình. Bảng 4.4 Tóm tắt mô hình Bảng 4.5 Phân tích ANOVA Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định White Bảng 4.8 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư.
MỤC LỤC CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1 1.1 Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................. 2 1.4 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2 1.5 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 2 1.6 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 3 1.7 Cấu trúc của bài nghiên cứu ............................................................................... 3 CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 4 2.1 Các khái niệm có liên quan ................................................................................ 4 2.2 Lý thuyết về giá, giá trị bất động sản ................................................................. 7 2.2.1 Giá trị bất động sản ................................................................................. 7 2.2.2 Giá cả bất động sản ................................................................................. 8 2.3 Một số học thuyết tiêu biểu về giá ..................................................................... 9 2.3.1 Học thuyết về giá của A-dam Smith (1723 - 1790) ................................... 9 2.3.2 Lý thuyết về cung – cầu và giá cả ............................................................ 10 2.4 Lý thuyết vị thế - chất lượng ............................................................................ 12 2.5 Mô hình định giá nhân tố thụ hưởng – Mô hình Hedonic ................................ 14 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai .......................................................... 16 2.6.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ..................................... 17 2.6.2 Các yếu tố kinh tế ..................................................................................... 18 2.6.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường ......................................................... 18 2.6.4 Các yếu tố về pháp lý .............................................................................. 19 2.6.5 Các yếu tố chính trị pháp lý ..................................................................... 19 2.6.6 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ............................................................ 20
2.6.7 Các yếu tố xã hội ...................................................................................... 20 2.7 Khảo lược các nghiên cứu có liên quan ........................................................... 21 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26 3.2 Mô hình nghiên cứu đề nghị............................................................................. 26 3.2.1 Mô hình hồi quy ....................................................................................... 26 3.2.2 Mô hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư ............................. 27 3.2.3 Các giả thiết của mô hình ......................................................................... 27 3.3 Khung phân tích dành cho nghiên cứu ............................................................. 27 3.4 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu và số liệu nghiên cứu ................................. 28 3.4.1 Giới thiệu về khu vực nghiên cứu ............................................................ 28 3.4.2 Số liệu nghiên cứu .................................................................................... 29 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư trong khu vực................. 31 3.6 Tiến hành khai báo và mã hóa biến. ................................................................. 33 3.6.1 Biến phụ thuộc ......................................................................................... 33 3.6.2 Biến độc lập .............................................................................................. 33 3.7 Mô hình giả định. ............................................................................................. 37 CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1 Phân tích thống kê mô tả .................................................................................. 40 4.2 Kết quả hồi quy ................................................................................................ 43 4.2.1 Ma trận hệ số tương quan ......................................................................... 43 4.2.2 Kết quả hồi quy mô hình lần thứ nhất ...................................................... 43 4.3 Kiểm định các kết quả hồi quy ......................................................................... 45 4.3.1 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến. ...................................................... 46 4.3.2 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi .............................................. 47 4.3.3 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư. ................................................ 47 4.4 Thảo luận kết quả mô hình. ............................................................................. 48 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN 51 5.1. Kết luận ............................................................................................................ 51
5.2. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ..................................................................... 52 5.3. Các hạn chế trong nghiên cứu .......................................................................... 52 5.4. Các định hướng nghiên cứu tiếp theo ............................................................... 53
1 CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi cá nhân mỗi hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu của mỗi hộ dân. Tùy vào nhu cầu khác nhau mà mỗi người tự lựa chọn cho mình một căn hộ thích hợp, đáp ứng được các hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,… Đất nước ta đang trên đà hội nhập và phát triển về kinh tế, dân số ngày càng tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế, đây chính là một trong những vấn đề đáng lo ngại của nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nước, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nước, do đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Hiện nay có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng với hàng loạt các chung cư cao tầng hiện đại. Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, môi trường sống thoáng mát, an ninh được đảm bảo chính là những yếu tố thu hút người dân chọn căn hộ chung cư làm nơi để an cư. Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc căn hộ hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn hộ cũng khác nhau. Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những căn hộ chung cư đáp ứng được nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán. Giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào một số yếu tố như: Diện tích sàn, Khoảng cách đến trung tâm, Tầng cao căn hộ tọa lạc, Cảnh quan nhìn từ hướng bacony, Vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng, Số phòng ngủ, Số phòng vệ sinh, An ninh, Môi trường xung quanh, Dịch vụ, Tiện ích ngoại khu, Uy tín chủ đầu tư,…
2 Do đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư – nghiên cứu điển hình trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh” làm chủ đề nghiên cứu để có cái nhìn chi tiết hơn về phân khúc thị trường này. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố lên giá căn hộ chung cư trên địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố nào tác động đến giá bán căn hộ chung cư ? - Mức độ tác động của chúng lên giá bán như thế nào? - Kết quả nghiên cứu có thể tham khảo cho các cơ quan, tổ chức nào ? 1.4 Đối tượng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố tác động đến giá căn hộ chung cư và mô hình Hedonic được vận dụng trong nghiên cứu.  Đối tượng khảo sát là các thông tin BĐS đã giao dịch thành công trên địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. 1.5 Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu này đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: 1.5.1 Phương pháp định tính Phương pháp định tính được thực hiện thông qua việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các đơn vị quản lý căn hộ chung cư để tìm ra các yếu tố tác động đến giá căn hộ chung cư. 1.5.2 Phương pháp định lượng Phương pháp định lượng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát đến giá căn hộ chung cư.
3 1.6 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu là các giao dịch mua bán căn hộ chung cư có giá dao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 trên địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong giai đoạn từ tháng 12/2014 đến tháng 05/2015. Phạm vi nghiên cứu, tác giả chọn khảo sát tại khu vực quận 2, thành phố Hồ Chí Minh vì khu vực này tập trung rất nhiều căn hộ chung cư, tạo điều kiện cho số lượng mẫu khảo sát lớn. Trong giới hạn đề tài này, tác giả liên hệ trực tiếp với chủ các căn hộ đã giao dịch thành công cũng như liên hệ với các sàn giao dịch để thu thập các giao dịch được thự hiện qua sàn. 1.7 Cấu trúc của bài nghiên cứu Nội dung bài nghiên cứu gồm 5 chương:  Chương I: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng như đưa ra ý nghĩa của đề tài.  Chương II: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản về căn hộ chung cư; lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.  Chương III: Chương này tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu .  Chương IV: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứuvà các thảo luận về kết quả nghiên cứu.  Chương V: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời trình bày gợi ý các chính sách. Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài.
4 CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2.1 Các khái niệm có liên quan 2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư Tại điều 03 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:  Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;  Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;  Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư Đặc điểm chung của các nhà chung cư là phụ thuộc chính vào dịch vụ và giao thông công cộng. Bởi vì nhà chung cư được xây dựng nên với mục đích là tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông. Nếu các nhà chung cư mà không đáp ứng được các giá trị này thì coi như không đạt yêu cầu.  Sở hữu chung trong nhà chung cư:
5 Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật Nhà ở thì nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung. Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Nơi để xe được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.  Việc hạn chế quyền sở hữu của nhà chung cư: Do đặc thù của căn hộ chung cư là có phần sở hữu chung và sở hữu riêng nên quyền sở hữu của các chủ căn hộ chung cư không giống như quyền sở hữu các tài sản thông thường khác. Chính vì thế chủ các căn hộ chung cư phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của phần sở hữu chung cũng như những quy định hạn chế nhất định về quyền định đoạt đối với căn hộ của mình.  Vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều người dân lựa chọn sinh sống ở những khu chung cư. Tuy nhiên chung cư là nơi tập trung số lượng lớn người cư ngụ nên rất dễ xảy ra các rủi ro về an ninh, cháy nổ hay các tranh chấp về quyền sở hữu, … vì vậy ban quản trị chung cư ra đời ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư. Nhà nước đã ban hành các chính sách quy định hướng và dẫn chủ đầu tư và cư dân thành lập Ban quản trị để việc
6 quản lý nhà chung cư được thực hiện một cách hiệu quả và minh bạch nhất. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Theo đó, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư là: - Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua. - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết. - Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định. - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý, ..... 2.1.3 Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư  Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí phân hạng nhà chung cư thì nhà chung cư được phân làm bốn hạng phù hợp với tiêu chuẩn và kỹ thuật hiện hảnh, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà chung cư được phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. - Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
7 Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu phải có hai nhà vệ sinh, phòng ngủ phải có nhà vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ không được nhỏ hơn 70m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 20m2. - Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 60m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 15m2. Các dịch vụ tiện ích cũng tương tự như chung cư cao cấp, tuy nhiên riêng về dịch vụ an ninh thì chung cư hạng 2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vự công cộng. - Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 50m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 12m2. - Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. 2.2 Lý thuyết về giá, giá trị bất động sản 2.2.1 Giá trị bất động sản Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) “Giá trị bất động sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”.Hiện nay có hai loại giá trị phổ biến là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
8 Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị phi thị trường là giá trị mà khi thẩm định giá bất động sản dựa vào công cụ kinh tế hay các chức năng bất động sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của bất động sản hay khi định giá giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất bình thường. Giá trị không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị để tính thuế,… Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. 2.2.2 Giá cả bất động sản Theo Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006) “Giá cả là một thuật ngữ dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ”. Giá cả thể hiện giá trị tương đối căn cứ vào hàng hoá hoặc dịch vụ do người mua hoặc người bán quan tâm trong từng trường hợp nhất định. Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) “Giá cả bất động sản là số tiền thể hiện giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường cụ thể”. Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà. Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây: - Giá mua bán, giao dịch: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán.
9 - Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn - Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). - Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó. Trong nghiên cứu này tác giả chỉ sử dụng giá giao dịch của căn hộ. 2.3 Một số học thuyết tiêu biểu về giá 2.3.1 Học thuyết về giá của A-dam Smith (1723 - 1790)  Adam Simith đã đưa ra thuật ngữ khoa học là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, khi phân tích về giá trị trao đổi ông đã tiến hành phân tích qua các bước: - Xét hàng hoá trao đổi với lao động: Ông cho rằng, thước đo thực tế của giá trị hàng hoá là lao động nên giá trị hàng hoá là do lao động sống mua được. Như vậy là ông đã đồng nhất giá trị là lao động kết tinh trong hàng hoá với lao động mà hàng hoá đó đổi được. - Xét trao đổi hàng hoá với hàng hoá: Ông viết: "giá trị trao đổi của chúng bằng một lượng hàng hoá nào đó". Như vậy giá trị trao đổi của hàng hoá là quan hệ tỷ lệ về số lượng giữa các hàng hoá. - Xét trao đổi hàng hoá thông qua tiền tệ: Theo ông, khi chấm dứt nền thương nghiệp vật đổi vật thì giá trị hàng hoá được đo bằng tiền và giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị, giá cả hàng hoá có hai loại thước đo đó là, lao động và tiền tệ, trong đó thước đo là lao động là thước đo chính xác nhất của giá trị, còn tiền tệ chỉ là thước đo trong một thời gian nhất định mà thôi A-dam Smith là người đưa ra quan niệm đúng đắn về giá trị hàng hóa đó là: giá trị hàng hóa là do lao động hao phí tạo ra, gồm lao động quá khứ và lao động
10 sống. Ông khẳng định chắc chắn nguồn gốc duy nhất của giá trị là lao động. Ông khẳng định: “Mọi thứ lao động sản xuất đều bình đẳng trong việc tạo ra giá trị hàng hóa”. (Khắc phục hạn chế của chủ nghĩa trọng thương và trọng nông) Tuy nhiên bên cạnh đó lý luận giá trị - lao động của A.Smith còn có một số hạn chế sau: - Xét về nguồn gốc của giá trị là lao động, A.Smith vẫn chưa đứng vững trên quan điểm của mình, khi cho rằng giá trị do lao động tạo ra chỉ đúng với nền sản xuất hàng hóa giản đơn,còn trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa thì nó do các nguồn thu nhập tạo thành. - Ngoài ra ông chưa tính đến lao động quá khứ cũng tham gia vào việc hình thành giá trị hàng hóa, bỏ qua phần giá trị tư bản bất biến. - Về thế giới quan và phương pháp luận của A.Smith cơ bản là thế giới quan duy vật nhưng còn mang tính tự phát và máy móc, trong phương pháp còn song song tồn tại cả hai phương pháp khoa học. Điều này ảnh hưởng sâu sắc đến các học thuyết kinh tế tư sản sau này. Nhưng cũng không thể phủ nhận, học thuyết của A.Smith là một trong những học thuyết có tiếng vang lớn, nó trình bày một cách có hệ thống các phạm trù kinh tế, xuất phát từ các quan hệ kinh tế khách quan. Học thuyết kinh tế của ông có cương lĩnh rõ ràng về chính sách kinh tế, có lợi cho giai cấp tư sản trong nhiều năm. 2.3.2 Lý thuyết về cung – cầu và giá cả Cung của một loại hàng hóa nào đó chính là số lượng của loại hàng hóa đó mà người bán muốn bán ra thị trường trong một khoảng thời gian nhất định ứng với mỗi mức giá tại một địa điểm nhất định nào đó. Cầu (của người mua) đối với một loại hàng hóa nào đó là số lượng của loại hàng hóa đó mà người mua muốn mua tại mỗi mức giá chấp nhận được trong một thời gian nhất định nào đó tại một địa điểm nhất định. Giá cả chỉ là quan hệ về lượng giá hàng hóa và tiền khi trao đổi.
11 Hình 2.1: Trạng thái cân bằng của thị trường Trên hình 2.1, đường cầu và đường cung cắt nhau tại điểm E. Điểm E được gọi là điểm cân bằng của thị trường; tương ứng với điểm cân bằng E, ta có giá cả cân bằng PE và số lượng cân bằng QE . Giá cân bằng là mức giá mà tại đó số cầu bằng số cung. Thị trường có xu hướng tồn tại ở điểm cân bằng E. Nếu do một lý do nào đó, giá cả trên thị trường P2 cao hơn giá cân bằng PE, số lượng hàng hóa cung ra trên thị trường sẽ lớn hơn số cầu đối với hàng hóa đó. Khi đó, trên thị trường xuất hiện tình trạng dư cung hay thừa hàng hóa (cung lớn hơn cầu). Vì thế, để bán được hàng các nhà cung ứng sẽ có xu hướng giảm giá. Giá cả giảm làm cho lượng cung cũng giảm theo và lượng cầu tăng lên. Kết quả là giá cả hàng hóa sẽ giảm dần đến giá cân bằng PE và số lượng bán ra trên thị trường sẽ dịch chuyển về QE. Ngược lại, nếu như giá cả P1 thấp hơn giá cân bằng PE thì sẽ xảy ra hiện tượng cầu lớn hơn cung hay thiếu hàng hóa. Do thiếu hàng nên áp lực của cầu sẽ làm cho giá cả tăng lên bởi vì người tiêu dùng có thể sẵn sàng trả giá cao hơn để
12 mua hàng hóa. Khi giá cả tăng lên thì số cầu sẽ giảm dần và số cung tăng lên. Như thế, giá cả sẽ tăng dần đến giá cân bằng PE và số hàng hóa được bán ra trên thị trường sẽ dịch chuyển về QE. Thị trường có xu hướng tồn tại tại điểm cân bằng vì tại đó lượng cung bằng với lượng cầu nên không có một áp lực nào làm thay đổi giá. Các hàng hóa thường được mua bán tại giá cân bằng trên thị trường. Tuy nhiên, không phải lúc nào cung cầu cũng đạt trạng thái cân bằng, một số thị trường có thể không đạt được sự cân bằng vì các điều kiện khác có thể đột ngột thay đổi. Sự hình thành giá cả của hàng hóa, dịch vụ trên thị trường như được mô tả ở trên được gọi là cơ chế thị trường. Hệ số co giãn đo lường mức độ nhạy cảm của một biến số này đối với một biến số khác. Hệ số co giãn của cầu theo giá được ước lượng theo công thức sau: Trong đó: Q = f(P) Trong công thức trên, tử số ( /Q) chính là số phần trăm thay đổi của số cầu (Q) và mẫu số ( P/P) chính là số phần trăm thay đổi của giá (P). Từ công thức này ta rút ra được ý nghĩa của hệ số co giãn như sau: hệ số co giãn của cầu theo giá cho biết phần trăm thay đổi của số cầu khi giá thay đổi 1%. 2.4 Lý thuyết vị thế - chất lượng 2.4.1 Nội dung lý thuyết Lý thuyết Vị thế, Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”. Lý thuyết mô tả động học (dynamics) của việc hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết hiện có, phát