Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

57
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn được tác giả thực hiện với mong muốn qua việc phân tích sư biến động về đầu tư trên thị trường bất động sản do những nhân tố tác động trong thời gian vừa qua để từ đó đề xuất các giải pháp tài chính cũng như những kiến nghị về hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhằm giúp thị trường bất động sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn hiện nay và phát triển trong tương lai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh

BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ TP.HOÀ CHÍ MINH ] ^ NGUYEÃN GIA ÑÖÔØNG PHAÂN TÍCH NHÖÕNG NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH Chuyeân ngaønh : Kinh teá – Taøi chính – Ngaân haøng Maõ soá : 60.31.12 LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ NGÖÔØI HÖÔÙNG DAÃN KHOA HOÏC PGS.TS. PHAN THÒ BÍCH NGUYEÄT TP.HOÀ CHÍ MINH - 2010
MUÏC LUÏC PHAÀN MÔÛ ÑAÀU ......................................................................................................... i CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ ÑAÀU TÖ TREÂN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN ................................................................................... 01 1.1 Lyù thuyeát baát ñoäng saûn ..................................................................................... 01 1.1.1. Khaùi nieäm baát ñoäng saûn ............................................................................. 01 1.1.2. Thuoäc tính baát ñoäng saûn ............................................................................ 01 1.1.3. Ñaëc tröng cô baûn cuûa baát ñoäng saûn ............................................................ 02 1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................................... 03 1.2.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................................ 03 1.2.2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................................................... 04 1.2.3. Quan heä thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi caùc thò tröôøng khaùc trong neàn kinh teá .................................................................................................. 06 1.2.4. Quy luaät cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ......................................................... 07 1.2.5. Caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................... 08 1.2.6. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ........................................................... 09 1.3. Caùc yeáu toá ñeán giaù baát ñoäng saûn ...................................................................... 12 1.3.1. Caùc yeáu toá coù moái lieân heä ñeán baát ñoäng saûn ............................................. 12 1.3.1.1. Nhoùm caùc yeáu toá töï nhieân ................................................................... 12 1.3.1.2. Nhoùm caùc yeáu toá kinh teá ..................................................................... 13 1.3.1.3. Nhoùm caùc yeáu toá lieân quan ñeán thò tröôøng .......................................... 13 1.3.2. Caùc yeáu toá veà phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 14 1.3.2.1. Tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn................................................... 14 1.3.2.2. Caùc yeáu toá phaùp lyù khaùc ..................................................................... 14 1.3.3. Caùc yeáu toá chung beân ngoaøi ...................................................................... 14 1.3.3.1. Caùc yeáu toá chính trò phaùp lyù ............................................................... 14 1.3.3.2. Caùc yeáu toá thuoäc kinh teá vó moâ ........................................................... 14 1.3.3.3. Caùc yeáu toá xaõ hoäi ............................................................................... 15
1.4. Kinh nghieäm ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa caùc nöôùc .................. 15 1.4.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi Singapore ...................................................... 15 1.4.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Anh ..................................................................... 16 1.4.3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Myõ ...................................................................... 17 1.4.4. Baøi hoïc kinh nghieäm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam .................. 20 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 ......................................................................................... 22 CHÖÔNG 2 : NGHIEÂN CÖÙU CAÙC NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HOÀ CHÍ MINH ..................................................................... 24 2.1. Toång quan veà thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ...................................... 24 2.1.1. Quaù trình phaùt trieån thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM ...................................... 24 2.1.2. Nhöõng ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP.HCM .................................... 28 2.1.3. Caùc loaïi hình baát ñoäng saûn chuû yeáu taïi TP.HCM ...................................... 30 2.1.3.1. Döï aùn ñaát neàn ..................................................................................... 30 2.1.3.2. Caên hoä, cao oác vaên phoøng .................................................................. 30 2.1.3.3. Khaùch saïn, caùc trung taâm mua saém ................................................... 31 2.1.3.4. Khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát ........................................................... 33 2.1.4. Nhöõng taùc ñoäng tích cöïc cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua ........................................................................................ 33 2.2. Nhöõng yeáu toá thuaän lôïi vaø khoù khaên taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ............................................................................................................. 38 2.2.1. Nhöõng nhaân toá thuaän lôïi ............................................................................ 38 2.2.1.1. Yeáu toá töï nhieân ................................................................................... 38 2.2.1.2. Yeáu toá kinh teá – xaõ hoäi ....................................................................... 39 2.2.2. Nhöõng nhaân toá baát lôïi ................................................................................ 40 2.2.2.1. Veà cô sôû haï taàng ................................................................................. 40 2.2.2.2. Veà nguoàn voán phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 41 2.2.2.3. Veà yeáu toá phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn .................................... 42
2.3. Phaân tích caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö BÑS taïi TP.HCM ............................ 42 2.3.1. Nhaân toá cung – caàu .................................................................................... 42 2.3.1.1. Cung – caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................ 42 2.3.1.2. Taùc ñoäng cuûa cung – caàu ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua ................................................................................... 43 2.3.2. Chính saùch tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................................... 50 2.3.2.1. Boái caûnh vó moâ ................................................................................... 51 2.3.2.2. Muïc tieâu cuûa chính saùch ..................................................................... 52 2.3.2.3. Taùc ñoäng cuûa chính saùch tieàn teä ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng BÑS ........ 52 2.3.3. Nhaân toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ................................................................... 61 2.3.3.1. Tính phaùp lyù quyeàn sôû höõu taøi saûn laø baát ñoäng saûn ............................ 62 2.3.3.2. Taùc ñoäng cuûa yeáu toá phaùp lyù quyeàn sôû höõu ñeán ñaàu tö BÑS ............... 63 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2 ......................................................................................... 67 CHÖÔNG 3 : MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN CAÙC NHAÂN TOÁ NHAÈM PHAÙT TRIEÅN ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP.HCM ................................... 68 3.1. Duy trì vaø tieáp tuïc phaùt huy nhöõng yeáu toá thuaän lôïi cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh .......................................................................... 68 3.2. Ñieàu tieát moái quan heä cung – caàu .................................................................... 69 3.2.1. Taêng cung cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ...................................................... 69 3.2.2. Nghieân cöùu, khaûo saùt nhu caàu thöïc teá cuûa thò tröôøng BÑS ........................ 71 3.3. Hoaøn thieän caùc chính saùch vaø phaùp lyù quyeàn sôû höõu BÑS cuûa Nhaø nöôùc ...... 72 3.3.1. Chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc ............................................... 72 3.3.2. Chính saùch veà thueá .................................................................................... 76 3.3.3. Hoaøn thieän khung phaùp lyù veà thò tröôøng BÑS cuûa Nhaø nöôùc .................... 78 3.4. Caùc giaûi phaùp hoã trôï khaùc ................................................................................ 79 3.4.1. Cuûng coá thò tröôøng baát ñoäng saûn ................................................................ 79 3.4.2. Nhaø ñaàu tö traùnh “Taâm lyù baày ñaøn” .......................................................... 81 3.4.3. Phaùt trieån saøn giao dòch baát ñoäng saûn ........................................................ 83
3.4.4. Giaûi phaùp khuyeán khích ñaàu tö phaùt trieån caùc döï aùn nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, nhaø ôû xaõ hoäi ............................................................................................. 84 3.4.5. Caûi thieän tính minh baïch cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................... 87 3.4.6. Naâng cao vai troø cuûa caùc toå chöùc thaåm ñònh giaù ........................................ 88 KEÁT LUAÄN CHUNG 3 ........................................................................................... 90 KEÁT LUAÄN CHUNG ................................................................................................ ii DANH MUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ................................................................. iii
MÔÛ ÑAÀU 1. Tính caáp thieát cuûa ñeà taøi Thò tröôøng baát ñoäng saûn ngaøy caøng coù vò trí quan troïng trong neàn kinh teá quoác daân, goùp phaàn thuùc ñaåy quaù trình hieän ñaïi hoùa vaø ñoâ thò hoùa, mang laïi nhieàu giaûi phaùp nhaø ôû cho nhieàu taàng lôùp daân cö, thu huùt maïnh meõ nhieàu nguoàn voán ñaàu tö, mang laïi nguoàn thu lôùn lao cho NSNN. Maëc duø môùi ñöôïc hình thaønh trong thôøi gian chöa ñuû laâu vaø coøn non treû so vôùi caùc thò tröôøng baát ñoäng saûn trong khu vöïc vaø treân theá giôùi nhöng thò tröôøng baát ñoäng saûn thaønh phoá Hoà Chí Minh ñöôïc ñaùnh giaù laø moät trong nhöõng thò tröôøng tieàm naêng trong khu vöïc, ñoàng thôøi coù nhöõng ñoùng goùp ñaùng keå cho söï phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa thaønh phoá. Beân caïnh nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc thì thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng khoâng traùnh khoûi nhöõng taùc ñoäng töø nhieàu höôùng nhö : söï maát caân ñoái cung – caàu, taâm lyù nhaø ñaàu tö, söï chu chuyeån doøng voán ñaàu tö qua laïi giöõa caùc thò tröôøng, caùc chính saùch taøi chính, tieàn teä cuûa Nhaø nöôùc, caùc quy ñònh phaùp luaät veà quaûn lyù ñaát ñai, … Maët tieâu cöïc cuûa nhöõng yeáu toá taùc ñoäng naøy ñaõ taïo neân nhöõng cuù soác cho thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian vöøa qua. Nhöõng yeáu toá taùc ñoäng maïnh meõ ñeán ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn caàn ñöôïc Nhaø nöôùc nhaän daïng vaø coù nhöõng giaûi phaùp kieåm soaùt chaët cheõ nhaèm taïo moâi tröôøng ñaàu tö laønh maïnh, phaùt tieån thò tröôøng naøy theo ñuùng ñònh höôùng phaùt trieån chung cuûa Nhaø nöôùc Xaõ hoäi chuû nghóa. Vôùi lyù do treân toâi choïn ñeà taøi “Phaân tích nhöõng nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh” laøm luaän vaên thaïc só. 2. Muïc ñích nghieân cöùu Ñeà taøi “Phaân tích nhöõng nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi TP.Hoà Chí Minh” ñöôïc taùc giaû thöïc hieän vôùi mong muoán qua vieäc phaân tích söï
bieán ñoäng veà ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn do nhöõng nhaân toá taùc ñoäng trong thôøi gian vöøa qua ñeå töø ñoù ñeà xuaát caùc giaûi phaùp taøi chính cuõng nhö nhöõng kieán nghò veà heä thoáng phaùp luaät lieân quan ñeán baát ñoäng saûn nhaèm giuùp thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM vöôït qua nhöõng khoù khaên hieän nay vaø phaùt trieån trong töông lai. 3. Ñoái töôïng vaø phaïm vi : Ñoái töôïng nghieân cöùu laø thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh giai ñoaïn 2000 – 2009. 4. Phöông phaùp nghieân cöùu : Phöông phaùp nghieân cöùu chuû yeáu laø dieãn dòch vaø toång hôïp, tra cöùu caùc soá lieäu lieân quan, beân caïnh ñoù thoâng qua soá lieäu khaûo saùt ñeå phaân tích ñöa ra nhöõng nhaän ñònh cuûa nhaø ñaàu tö treân thò tröôøng. 5. Boá cuïc cuûa ñeà taøi : Luaän vaên naøy ñöôïc saép xeáp goàm 3 chöông nhö sau : Chöông 1 : Toång quan veà baát ñoäng saûn vaø ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Chöông 2 : Caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán ñaàu tö baát ñoäng saûn taïi TP.HCM. Chöông 3 : Moät soá giaûi phaùp oån ñònh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM
Chöông 1 : TOÅNG QUAN VEÀ BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ ÑAÀU TÖ TREÂN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1.1. Lyù thuyeát baát ñoäng saûn 1.1.1. Khaùi nieäm baát ñoäng saûn Boä Luaät Daân söï Nöôùc Coäng hoøa Xaõ hoäi Chuû nghóa Vieät Nam quy ñònh “baát ñoäng saûn laø caùc taøi saûn khoâng di dôøi ñöôïc, bao goàm : ñaát ñai, nhaø ôû, coâng trình xaây döïng gaén lieàn vôùi ñaát ñai, keå caû caùc taøi saûn gaén lieàn vôùi nhaø ôû, coâng trình xaây döïng ñoù, caùc taøi saûn khaùc gaén lieàn vôùi ñaát ñai vaø caùc taøi saûn khaùc theo phaùp luaät quy ñònh” (Ñieàu 174) Khaùi nieäm veà baát ñoäng saûn trong phaùp luaät cuûa Vieät Nam raát roäng, ña daïng cho ñeán nay vaãn chöa coù caùc quy ñònh cuï theå danh muïc caùc taøi saûn naøy. 1.1.2. Thuoäc tính baát ñoäng saûn • Tính baát ñoäng : Ñaát ñai laø haøng hoùa ñaëc bieät, duø ñöôïc ñem chuyeån nhöôïng, baùn nhöng chæ ñöôïc quyeàn söû duïng vaø khai thaùc, khoâng theå chuyeån baát ñoäng saûn ñoù ñeán nôi hoï muoán, ñeán nôi maø hoï sinh soáng. • Tính khoâng ñoàng nhaát : hai baát ñoäng saûn naèm trong cuøng khu vöïc nhöng giaù caû cuûa chuùng coøn phuï thuoäc vaøo thôøi ñieåm baùn nhö theá naøo, ngöôøi mua coù thích khoâng, taâm lyù cuûa ngöôøi mua luùc ñoù theá naøo vaø ñaëc ñieåm cuï theå cuûa baát ñoäng saûn, … Taát caû nhöõng ñieàu naøy chöùng minh cho söï khoâng ñoàng nhaát ñoái vôùi baát ñoäng saûn vaø nhaát laø trong neàn kinh teá thò tröôøng hieän nay. Tính khoâng ñoàng nhaát cuûa BÑS ngaøy caøng taêng khi nhu caàu cuûa xaõ hoäi ngaøy caøng phaùt trieån vì : - Tính khan hieám : dieän tích ñaát laø coù haïn so vôùi söï phaùt trieån daân soá, do vaäy veà laâu daøi giaù ñaát coù xu höôùng ngaøy caøng taêng leân.
- Tính beàn vöõng, ñôøi soáng kinh teá daøi : ñaát laø tö lieäu saûn xuaát ñaëc bieät maø khoâng coù taøi saûn naøo coù theå thay theá ñöôïc. Noù tham gia vaøo quaù trình taùi saûn xuaát xaõ hoäi nhöng duø ñem söû duïng cho muïc ñích gì thì noù vaãn mang laïi lôïi ích cho chuû sôû höõu neân noù mang tính beàn vöõng. 1.1.3. Ñaëc tröng cô baûn cuûa baát ñoäng saûn Moät baát ñoäng saûn khi trôû thaønh haøng hoùa thì noù coù giaù trò vaø giaù trò söû duïng nhaèm thoûa maõn nhu caàu naøo ñoù cuûa con ngöôøi. Tuy nhieân, ngoaøi nhöõng ñaëc tröng chung thì haøng hoùa baát ñoäng saûn coøn coù nhöõng ñaëc tröng rieâng coù, ñoù laø : Thöù nhaát, khaû naêng co giaõn cuûa cung baát ñoäng saûn keùm : nhìn chung, cung ñoái vôùi baát ñoäng saûn laø töông ñoái keùm ñaøn hoài so vôùi nhöõng thay ñoåi giaù caû, do coù nhöõng haïn cheá nhaát ñònh veà cung öùng ñaát ñai theå hieän treân caùc maët sau : - Toå chöùc cung toaøn boä veà ñaát ñai laø coá ñònh : ôû ñaây muoán ñeà caäp ñeán vaán ñeà quyõ ñaát luoân luoân khoâng thay ñoåi. - Beân caïnh caùc haïn cheá veà maët töï nhieân neâu treân coøn coù nhöõng haïn cheá veà maët quy hoaïch cuûa Nhaø nöôùc vaø ñaây laø maët haïn cheá noåi baät nhaát. - Vieäc phaân boå ñaát ñai cho nhöõng muïc ñích söû duïng cuï theå phaûi tuaân theo quan heä trong töøng thôøi kyø neân thoâng thöôøng khoâng theå tuøy tieän chuyeån muïc ñích traùi vôùi quy hoaïch. Vôùi nhöõng thay ñoåi veà chieàu cao, dieän tích, ñaát ñai xaây döïng cuõng phaûi ñaûm baûo tuaân theo quy hoaïch vaø ñieàu leä xaây döïng cuûa Nhaø nöôùc. Thöù hai, thôøi gian mua, baùn giao dòch daøi, chi phí mua baùn giao dòch cao : do baát ñoäng saûn laø moät taøi saûn quan troïng coù giaù trò cao neân vieäc mua, baùn phaûi ñöôïc caân nhaéc thaän troïng daãn ñeán thôøi gian mua baùn, giao dòch thöôøng daøi so vôùi caùc taøi saûn khaùc, ñieàu ñoù daãn ñeán chi phí mua baùn, giao dòch cao. Thöù ba, baát ñoäng saûn coù tính thích öùng vaø chòu söï aûnh höôûng laãn nhau : baát ñoäng saûn laø caùc coâng trình, trong quaù trình söû duïng coù theå ñieàu chænh coâng naêng söû duïng maø vaãn giöõ ñöôïc ñaëc tröng cuûa coâng trình vaø ñaûm baûo nhu caàu cuûa ngöôøi tieâu
duøng. Baát ñoäng saûn coøn chòu aûnh höôûng laãn nhau raát lôùn, nhaát laø tröôøng hôïp ñaàu tö xaây döïng vaøo caùc coâng trình thieát keá haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi seõ laøm taêng theâm veû ñeïp vaø naâng cao giaù trò ñaát ñai vaø caùc coâng trình xaây döïng ôû khu vöïc ñoù. Thöù tö, khaû naêng chuyeån hoùa thaønh tieàn keùm linh hoaït : baát ñoäng saûn laø haøng hoùa thöôøng coù giaù trò cao, lôïi nhuaän mang laïi cuõng lôùn nhöng laïi lieân quan ñeán nhieàu thuû tuïc, do ñoù vieäc quyeát ñònh mua, baùn khoâng nhanh nhö caùc haøng hoùa khaùc, vì vaäy khaû naêng chuyeån hoùa thaønh tieàn maët keùm linh hoaït. Thöù naêm, söï can thieäp vaø quaûn lyù chaët cheõ cuûa Nhaø nöôùc : chính vì baát ñoäng saûn coù taàm quan troïng vôùi neàn kinh teá, xaõ hoäi, chính trò cuûa moät quoác gia neân Nhaø nöôùc caàn phaûi coù nhöõng quy ñònh ñeå ñieàu tieát vaø quaûn lyù chaët cheõ vieäc söû duïng vaø chuyeån dòch baát ñoäng saûn. 1.2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn 1.2.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn * Thò tröôøng laø gì ? Thò tröôøng laø toång theå caùc quan heä veà löu thoâng haøng hoùa vaø löu thoâng tieàn teä, toång theå caùc giao dòch mua baùn vaø caùc dòch vuï. * Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn : Hieän coù raát nhieàu quan nieäm khaùc nhau veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, tuy nhieân ta coù theå ñöa ra nhöõng ñieåm chung nhaát cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn laø quaù trình giao dòch haøng hoùa baát ñoäng saûn giöõa caùc beân lieân quan, laø nôi dieãn ra caùc hoaït ñoäng mua baùn, chuyeån nhöôïng, cho thueâ, theá chaáp vaø caùc dòch vuï khaùc coù lieân quan nhö trung gian, moâi giôùi, tö vaán … giöõa caùc chuû theå treân thò tröôøng maø ôû ñoù vai troø quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc coù taùc ñoäng quyeát ñònh ñeán söï thuùc ñaåy phaùt trieån hay kìm haõm hoaït ñoäng kinh doanh treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. 1.2.2. Ñaëc ñieåm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Do haøng hoùa baát ñoäng saûn laø haøng hoùa ñaëc bieät, coù nhöõng ñaëc ñieåm khaùc bieät so vôùi caùc haøng hoùa thoâng thöôøng nhö khoâng theå di dôøi; coù tính chaát laâu beàn, khan
hieám; chòu söï chi phoái maïnh meõ cuûa phaùp luaät vaø chính saùch cuûa Nhaø nöôùc;… neân thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng coù nhöõng ñaëc ñieåm khaùc bieät so vôùi caùc thò tröôøng haøng hoùa khaùc. a. Thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng chæ laø thò tröôøng giao dòch baûn thaân baát ñoäng saûn maø coøn laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi ích chöùa ñöïng trong baát ñoäng saûn. Thò tröôøng giao dòch baát ñoäng saûn khoâng chæ laø thò tröôøng giao dòch baûn thaân baát ñoäng saûn – haøng hoùa baát ñoäng saûn – maø coøn laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi ích coù ñöôïc töø vieäc sôû höõu baát ñoäng saûn, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn. b. Thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính vuøng, khu vöïc saâu saéc. Baát ñoäng saûn laø moät haøng hoùa coá ñònh vaø khoâng theå di dôøi veà maët vò trí vaø noù chòu taùc ñoäng cuûa yeáu toá taäp quaùn, thò hieáu, taâm lyù. Trong khi ñoù, taâm lyù, taäp quaùn, thò hieáu cuûa moãi vuøng, moãi ñòa phöông laïi khaùc nhau. Chính vì vaäy, hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính ñòa phöông saâu saéc. c. Thò tröôøng baát ñoäng saûn chòu söï chi phoái maïnh meõ cuûa phaùp luaät. Baát ñoäng saûn laø taøi saûn cuûa moãi quoác gia, caùc giao dòch veà baát ñoäng saûn taùc ñoäng maïnh meõ ñeán haàu heát caùc hoaït ñoäng kinh teá – xaõ hoäi. Do ñoù, caùc vaán ñeà veà baát ñoäng saûn ñeàu coù söï chi phoái vaø ñieàu chænh chaët cheõ cuûa heä thoáng caùc vaên baûn phaùp quy, luaät rieâng veà baát ñoäng saûn, ñaëc bieät laø heä thoáng caùc vaên baûn quy phaïm phaùp luaät veà ñaát ñai vaø nhaø ôû. d. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù noäi dung phong phuù nhöng mang tính chaát cuûa moät thò tröôøng khoâng hoaøn haûo. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù noäi dung phong phuù bao goàm caùc giao dòch daân söï chuyeån dòch quyeàn sôû höõu (quyeàn söû duïng) baát ñoäng saûn, caùc giao dòch chuyeån ñoåi baát ñoäng saûn, caùc giao dòch cho thueâ, theá chaáp, hay duøng baát ñoäng saûn goùp voán lieân doanh … Baûn thaân vaät chaát cuûa baát ñoäng saûn khoâng phaûn aùnh ñöôïc tính phaùp lyù veà quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn cuûa ngöôøi ñang coù baát ñoäng saûn, thöôøng caùc thoâng tin veà quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng baát ñoäng saûn vaø nhöõng tranh chaáp, kieän tuïng ñöôïc giöõ kín, ngöôøi mua, ngöôøi cho thueâ, ngöôøi nhaän theá chaáp ñang raát caàn am hieåu caùc thoâng tin veà phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn. Caùc thoâng
tin naøy raát phong phuù nhöng laïi khoâng coâng khai gaây neân tính chaát cuûa moät thò tröôøng khoâng hoaøn haûo. f. Nguoàn cung trong thò tröôøng baát ñoäng saûn thöôøng thay ñoåi chaäm hôn so vôùi caàu bieán ñoäng baát ñoäng saûn. Cung baát ñoäng saûn khoâng theå phaûn öùng nhanh nhö vieäc taêng cung cuûa caùc haøng hoùa khaùc ñeå ñaùp öùng nhu caàu; bôûi leõ vieäc taêng cung veà baát ñoäng saûn thöôøng phaûi coù thôøi gian caàn thieát töông ñoái daøi ñeå cung caáp cho thò tröôøng nhö : thôøi gian tìm hieåu mua ñaát ñai, laøm thuû tuïc söû duïng ñaát, thôøi gian xin caáp giaáy pheùp xaây döïng, trieån khai thöïc hieän vieäc ñaàu tö xaây döïng,… vieäc ñöa ra thò tröôøng caùc baát ñoäng saûn trong thôøi gian ngaén phuø hôïp vôùi yeâu caàu maø xaõ hoäi ñang ñoøi hoûi laø raát khoù khaên. g. Giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn caàn ñeán caùc loaïi tö vaán, chuyeân gia ñònh giaù chuyeân nghieäp coù trình ñoä vaø caùc toå chöùc trung gian. Kinh nghieäm cho thaáy ôû caùc nöôùc coù thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån, thì ñeàu caàn coù ñoäi nguõ chuyeân gia ñònh giaù, chuyeân gia tö vaán chuyeân nghieäp, ñöôïc ñaøo taïo baøi baûn vaø coù trình ñoä cao; ñoàng thôøi coù toå chöùc trung gian ñeå thöïc hieän caùc giao dòch trong thò tröôøng baát ñoäng saûn. Hoaït ñoäng cuûa toå chöùc moâi giôùi, toå chöùc trung gian, caùc chuyeân gia coù vai troø quan troïng, goùp phaàn kích thích thò tröôøng phaùt trieån. h. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù moái lieân heä maät thieát vôùi thò tröôøng voán vaø taøi chính. Ñoäng thaùi phaùt trieån cuûa thò tröôøng naøy taùc ñoäng ñeán nhieàu loaïi thò tröôøng trong neàn kinh teá. Ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn thöôøng söû duïng moät löôïng voán lôùn vôùi thôøi gian hình thaønh baát ñoäng saûn cuõng nhö thu hoài voán daøi. Khi baát ñoäng saûn tham gia löu thoâng treân thò tröôøng, caùc giaù trò cuõng nhö caùc quyeàn veà baát ñoäng saûn ñöôïc ñem ra trao ñoåi, mua baùn, kinh doanh, … giaûi quyeát vaán ñeà löu thoâng tieàn teä, thu hoài voán ñaàu tö vaø mang laïi lôïi nhuaän cho caùc beân giao dòch. Ñieàu naøy chöùng toû thò tröôøng baát ñoäng saûn laø ñaàu ra quan troïng cuûa thò tröôøng voán. Thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng toát laø cô sôû huy ñoäng ñöôïc nguoàn taøi chính lôùn cho phaùt trieån kinh teá thoâng qua theá chaáp vaø giaûi ngaân (theo thoáng keâ, ôû caùc
nöôùc phaùt trieån löôïng tieàn ngaân haøng cho vay qua theá chaáp baèng baát ñoäng saûn chieám 80% trong toång löôïng voán cho vay). 1.2.3. Quan heä thò tröôøng baát ñoäng saûn vôùi caùc thò tröôøng khaùc trong neàn kinh teá. Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng quan troïng trong neàn kinh teá, coù moái lieân heä maät thieát vôùi caùc thò tröôøng khaùc, nhö : thò tröôøng vaät lieäu xaây döïng, thò tröôøng lao ñoäng, thò tröôøng khoa hoïc coâng ngheä vaø ñaëc bieät laø vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä. Theo phaân tích ñaùnh giaù cuûa caùc chuyeân gia kinh teá, ôû caùc nöôùc phaùt trieån neáu ñaàu tö vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn taêng leân 1 USD seõ thuùc ñaåy caùc lónh vöïc khaùc cuûa neàn kinh teá phaùt trieån 1,5 – 2 USD. Vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn, thò tröôøng taøi chính, tieàn teä laø nguoàn cung voán chuû yeáu cho hoaït ñoäng ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn, cho neân nhöõng bieán ñoäng cuûa thò tröôøng taøi chính, tieàn teä, laäp töùc taùc ñoäng maïnh tôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ngöôïc laïi, vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä, vieäc ñaàu tö taïo laäp baát ñoäng saûn thöôøng söû duïng moät löôïng voán lôùn vôùi thôøi gian taïo laäp baát ñoäng saûn cuõng nhö thu hoài voán töông ñoái daøi, vì vaäy ñoái vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä thì thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoùng vai troø laø “ñaàu ra” lôùn nhaát, ñoàng thôøi nhöõng bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn coù taùc ñoäng tröïc tieáp ñoái vôùi thò tröôøng taøi chính, tieàn teä. Thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaït ñoäng coù hieäu quaû laø cô sôû ñeå huy ñoäng ñöôïc nguoàn taøi chính cho muïc tieâu phaùt trieån kinh teá. Maët khaùc, vieäc naâng cao hieäu quaû ñieàu tieát voán vay cho ñaàu tö baát ñoäng saûn cuûa caùc ngaân haøng, chính laø yeáu toá caàn thieát ñeå thò tröôøng BÑS phaùt trieån laønh maïnh vaø hieäu quaû hôn. Ngöôïc laïi, thò tröôøng voán bò boù heïp hay thaét chaët thì thò tröôøng BÑS cuõng khoù phaùt huy ñöôïc naêng löïc cuûa noù, thaäm chí laâm vaøo baát oån. 1.2.4. Quy luaät cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Cuõng nhö caùc thò tröôøng khaùc trong neàn kinh teá thò tröôøng, söï vaän haønh cuûa thò tröôøng BÑS chòu söï taùc ñoäng cuûa caùc quy luaät kinh teá khaùch quan nhö quy luaät
giaù trò, quy luaät cung – caàu, quy luaät giaù caû, quy luaät caïnh tranh, … Ngoaøi ra thò tröôøng baát ñoäng saûn coù quy luaät rieâng coù laø quy luaät chu kyø cuaû thò tröôøng. - Quy luaät chu kyø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Do thuoäc tính coá ñònh khoâng di chuyeån ñöôïc cuûa BÑS vaø do tính “treã” cuûa ñaàu tö baát ñoäng saûn taïo cho thò tröôøng baát ñoäng saûn coù tính chu kyø. Theo thuoäc tính naøy, thò tröôøng BÑS phaùt trieån theo boán giai ñoaïn : phoàn thònh – suy thoaùi – tieâu ñieàu – phuïc höng. Ñaây laø moät thuoäc tính khaùch quan cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû haàu heát caùc nöôùc treân theá giôùi. Chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS phuï thuoäc vaøo nhieàu yeáu toá nhöng quan troïng nhaát laø toác ñoä phaùt trieån kinh teá vaø toác ñoä ñoâ thò hoùa, ñoàng thôøi chu kyø cuõng thay ñoåi theo töøng giai ñoaïn. Ôû Vieät Nam, chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS dao ñoäng trong khoaûng 7-9 naêm. Ôû Nhaät Baûn, chu kyø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn khoaûng 12 naêm. Ôû Myõ chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS khoaûng 18 naêm. Ôû Trung Quoác chu kyø cuûa thò tröôøng BÑS khoaûng 7 naêm, … - Quy luaät cung caàu Khi nguoàn cung BÑS nhoû hôn caàu seõ daãn ñeán giaù caû thò tröôøng BÑS taêng leân. Khi cung baèng caàu coù nghóa laø khoái löôïng haøng hoùa ñaùp öùng ñuû nhu caàu seõ daãn ñeán giaù caû caân baèng vaø khoâng thay ñoåi. Khi cung lôùn hôn caàu, töùc laø khoái löôïng haøng hoùa cung öùng vöôït quaù caàu daãn ñeán giaù caû thò tröôøng giaûm xuoáng. - Quy luaät giaù caû Trong thò tröôøng caïnh tranh, giaù caû ñieàu tieát löôïng cung – caàu, giaù caû thò tröôøng cuûa moät loaïi haøng hoùa naøo ñoù taêng leân seõ kích thích taêng cung, ñoàng thôøi laøm cho caàu giaûm xuoáng. Ngöôïc laïi, trong tröôøng hôïp giaù caû thò tröôøng giaûm thì seõ laøm taêng caàu vaø giaûm cung. Do ñoù, thoâng qua giaù caû thò tröôøng ta coù theå nhaän bieát ñöôïc quan heä cung - caàu vaø taùc ñoäng trôû laïi ñoái vôùi yeáu toá cung – caàu, hình thaønh cung – caàu môùi phuø hôïp vôùi saûn xuaát vaø tieâu duøng xaõ hoäi. Tuy nhieân, ñeå nhaän bieát ñöôïc söï vaän ñoäng cuûa cung – caàu trong thò tröôøng BÑS, chuùng ta phaûi xem xeùt ñaày ñuû ñaëc tính vaø nhöõng yeáu toá taùc ñoäng ñeán löôïng cung vaø löôïng caàu.
1.2.5. Caáp ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Haàu heát ôû caùc quoác gia coù neàn kinh teá thò tröôøng, thò tröôøng BÑS ñeàu hình thaønh vaø phaùt trieån qua 4 caáp ñoä : sô khôûi, taäp trung hoùa, tieàn teä hoùa vaø taøi chính hoùa. Caáp ñoä sô khôûi laø giai ñoaïn cuûa taát caû moïi ngöôøi ñeàu coù theå vaø taïo laäp ñöôïc nhaø cho rieâng mình. Giai ñoaïn naøy, chæ caàn coù moät maûnh ñaát laø coù theå hình thaønh neân moät caùi nhaø vaø ñöôïc coi laø BÑS. Trong caáp ñoä naøy, caùc chính saùch veà ñaát ñai, caùc chuû ñaát vaø caùc cô quan quaûn lyù ñaát ñai laø caùc chuû theå coù moät vai troø quyeát ñònh. Caáp ñoä taäp trung hoùa laø giai ñoaïn cuûa caùc doanh nghieäp xaây döïng. Trong giai ñoaïn naøy, do haïn cheá veà ñaát ñai, do haïn cheá veà naêng löïc xaây döïng, khoâng phaûi ai cuõng coù theå hình thaønh vaø phaùt trieån moät toøa nhaø, moät baát ñoäng saûn lôùn, moät döï aùn BÑS. Trong caáp ñoä naøy, caùc chính saùch veà xaây döïng vaø caùc doanh nghieäp, cô quan quaûn lyù xaây döïng laø caùc chuû theå coù vai troø quyeát ñònh. Caáp ñoä tieàn teä hoùa laø giai ñoaïn cuûa caùc ngaân haøng. Luùc naøy, do söï buøng noå cuûa caùc doanh nghieäp phaùt trieån baát ñoäng nhöng chuû yeáu döïa vaøo voán vay cuûa caùc ngaân haøng. Trong caáp ñoä naøy, caùc ngaân haøng ñoùng vai troø quyeát ñònh trong vieäc tham gia vaøo döï aùn naøy hay döï aùn khaùc. Caùc chính saùch veà ngaân haøng, caùc ngaân haøng vaø caùc côù quan quaûn lyù veà ngaân haøng laø caùc chuû theå coù vai troø quyeát ñònh. Caáp ñoä taøi chính hoùa; khi quy moâ cuûa thò tröôøng BÑS taêng cao vaø thò tröôøng phaùt trieån maïnh, do nhöõng haïn cheá veà nguoàn voán daøi haïn taøi trôï cho thò tröôøng baát ñoäng saûn hoaëc laø seõ ñoái maët vôùi caùc ruûi ro. Luùc naøy, caàn phaûi taøi chính hoùa caùc khoaûn cho vay, caùc khoaûn theá chaáp cuõng nhö caùc khoaûn taøi trôï cho thò tröôøng BÑS nhaèm huy ñoäng ña daïng caùc nguoàn voán. Vieäc caáp voán baát ñoäng saûn khoâng chæ qua heä thoáng tín duïng, maø ñöôïc thöïc hieän thoâng qua caùc keânh taøi chính ña daïng, ñaëc bieät laø toå chöùc taøi chính nhö REITs hay caùc quyõ ñaàu tö. Trong caáp ñoä naøy, caùc theå cheá taøi chính, chính saùch taøi chính, caùc toå chöùc taøi chính vaø caùc cô quan quaûn lyù taøi chính laø nhöõng chuû theá coù vai troø quyeát ñònh.
Caùc neàn kinh teá, nhaát laø caùc neàn kinh teá phaùt trieån, ñaõ phaùt trieån qua caû boán caáp ñoä töø raát laâu, chaúng haïn nhö UÙc vaø New Zealand, caùc taøi saûn BÑS ñaõ ñöôïc chöùng khoaùn hoùa vôùi tyû leä raát cao. Caùc nöôùc coù neàn kinh teá chuyeån ñoåi ñeàu aùp duïng chuû yeáu laø lieäu phaùp “soác”, töùc laø aùp duïng ñoàng loaït taát caû caùc cô cheá, chính saùch theo chuaån cuûa caùc neàn kinh teá thò tröôøng hieän nay, thò tröôøng BÑS cuõng ñaõ ôû caáp ñoä taøi chính hoùa. Trung Quoác cuõng ñang chuaån bò chuyeån qua giai ñoaïn taøi chính hoùa thò tröôøng BÑS. 1.2.6. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Baát ñoäng saûn ñoùng vai troø quan troïng trong neàn kinh teá cuûa moãi quoác gia, ngaøy caøng chieám tyû troïng lôùn vaø coù aûnh höôûng to lôùn ñoái vôùi söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá. Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät thò tröôøng ñaëc bieät, haøng hoùa laø baát ñoäng saûn coù giaù trò raát lôùn vaø aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán ñôøi soáng kinh teá, xaõ hoäi. 1. Thò tröôøng BÑS laø moät trong nhöõng thò tröôøng quan troïng cuûa neàn kinh teá thò tröôøng vì thò tröôøng naøy lieân quan tröïc tieáp tôùi moät löôïng taøi saûn cöïc lôùn caû veà quy moâ, tính chaát cuõng nhö giaù trò trong neàn kinh teá quoác daân. Baát ñoäng saûn laø taøi saûn lôùn cuûa moãi quoác gia. Tyû troïng BÑS trong toång soá cuûa caûi xaõ hoäi ôû caùc nöôùc coù khaùc nhau nhöng thöôøng chieám khoaûng 40% löôïng cuûa caûi vaät chaát cuûa moãi nöôùc. Caùc hoaït ñoäng lieân quan ñeán BÑS chieám tôùi 30% toång hoaït ñoäng cuûa neàn kinh teá. Theo ñaùnh giaù chung, toång giaù trò voán chöa ñöôïc khai thaùc ñoái vôùi BÑS ôû caùc nöôùc thuoäc theá giôùi thöù ba laø raát lôùn, leân tôùi haøng nghìn tyû USD, gaáp nhieàu laàn toång hoã trôï ODA cuûa caùc nöôùc phaùt trieån hieän daønh cho nöôùc ñang phaùt trieån trong voøng 30 naêm qua. 2. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån goùp phaàn huy ñoäng nguoàn voán noäi taïi. Ñaây laø noäi dung coù taàm quan troïng ñaõ ñöôïc nhieàu nhaø nghieân cöùu treân theá giôùi khaúng ñònh. Nhìn chung ñeàu thoáng nhaát vôùi ñaùnh giaù neáu moät quoác gia coù giaûi phaùp höõu hieäu baûo ñaûm cho caùc BÑS coù ñuû ñieàu kieän trôû thaønh haøng hoùa vaø ñöôïc
ñònh giaù khoa hoïc seõ taïo cho neàn kinh teá cuûa quoác gia coù moät tieàm naêng ñaùng keå veà voán ñeå taïo cô sôû thuùc ñaåy quaù trình phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi. Theo keát quaû thoáng keâ cho thaáy, ôû caùc nöôùc phaùt trieån löôïng tieàn ngaân haøng cho vay qua theá chaáp baèng BÑS chieám treân 80% trong toång löôïng voán cho vay. Vì vaäy, lónh vöïc ñaàu tö kinh doanh BÑS ñoùng vai troø quan troïng trong vieäc chuyeån caùc taøi saûn thaønh nguoàn taøi chính doài daøo phuïc vuï cho yeâu caàu phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi, ñaëc bieät laø ñaàu tö phaùt trieån heä thoáng cô sôû haï taàng. 3. Phaùt trieån vaø quaûn lyù toát thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñaëc bieät laø thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát laø ñieàu kieän quan troïng ñeå söû duïng coù hieäu quaû taøi saûn quyù giaù thuoäc sôû höõu toaøn daân maø Nhaø nöôùc laø ñaïi dieän chuû sôû höõu. Ôû nöôùc ta, ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân do Nhaø nöôùc laøm ñaïi dieän chuû sôû höõu. Caùc toå chöùc, caù nhaân ñöôïc giao ñaát, thueâ ñaát ñeå phuïc vuï cho muïc ñích ôû, saûn xuaát kinh doanh, dòch vuï vaø caùc nhu caàu khaùc cuûa cuoäc soáng. Theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà ñaát ñai thì quyeàn söû duïng ñaát ôû Vieät Nam ñöôïc : chuyeån ñoåi, chuyeån nhöôïng, cho thueâ, thöøa keá, theá chaáp, goùp voán vaø cho thueâ laïi. Nhö vaäy, quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc coâng nhaän laø haøng hoùa, moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät tham gia vaøo thò tröôøng BÑS. Quaûn lyù thò tröôøng BÑS tröôùc heát phaûi quan taâm vieäc giao ñaát, cho thueâ ñaát theo quy hoaïch söû duïng ñaát, quy hoaïch xaây döïng, söû duïng ñaát theo quy hoaïch chính laø bieän phaùp höõu hieäu ñeå söû duïng coù hieäu quaû nguoàn haøng hoùa ñaëc bieät naøy. 4. Phaùt trieån vaø quaûn lyù toát thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn kích thích saûn xuaát phaùt trieån, taêng nguoàn thu cho ngaân saùch Thò tröôøng BÑS coù quan heä tröïc tieáp vôùi caùc thò tröôøng nhö thò tröôøng taøi chính taøi chính tín duïng, thò tröôøng xaây döïng, thò tröôøng vaät lieäu xaâu döïng, thò tröôøng lao ñoäng, … Phaùt trieån vaø ñieàu haønh toát thò tröôøng BÑS seõ coù taùc duïng thuùc ñaåy taêng tröôûng kinh teá thoâng qua caùc bieän phaùp kích thích vaøo ñaát ñai, taïo laäp caùc coâng trình, nhaø xöôûng, vaät kieán truùc, … ñeå töø ñoù taïo neân chuyeån dòch ñaùng keå vaø quan troïng veà cô caáu trong caùc ngaønh, caùc vuøng laõnh thoå vaø treân phaïm vi caû nöôùc. Theo
thoáng keâ cuûa Toång Cuïc Thueá, caùc khoaûn thu ngaân saùch coù lieân quan ñeán nhaø, ñaát trong giai ñoaïn töø naêm 1996 ñeán naêm 2000 bình quaân laø 4.645 tyû ñoàng/naêm maëc duø tyû leä naøy môùi chieám gaàn 30% caùc giao dòch, coøn treân 70% chöa kieåm soaùt ñöôïc vaø thöïc teá laø caùc giao dòch khoâng thöïc hieän nghóa vuï thueá ñoái vôùi Nhaø nöôùc. Neáu thuùc ñaåy baèng cô cheá, chính saùch vaø phaùp luaät ñeå caùc giao dòch BÑS chính thöùc (coù ñaêng kyù vaø thöïc hieän nghóa vuï thueá) vaø ñoåi môùi cô cheá giao dòch theo giaù thò tröôøng thì haøng naêm thò tröôøng BÑS coù theå ñoùng goùp cho ngaân saùch Nhaø nöôùc treân döôùi 20.000 tyû ñoàng. 5. Phaùt trieån vaø quaûn lyù coù hieäu quaû thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ ñaùp öùng nhu caàu böùc xuùc ngaøy caøng gia taêng veà nhaø ôû cho nhaân daân töø ñoâ thò ñeán noâng thoân. Thò tröôøng nhaø ôû laø boä phaän quan troïng chieám tyû troïng lôùn, ñoàng thôøi laø thò tröôøng soâi ñoäng nhaát trong thò tröôøng BÑS, nhöõng côn “soát” nhaø ñaát haàu heát ñeàu baét ñaàu töø “soát” nhaø ôû vaø lan toûa sang caùc thò tröôøng baát ñoäng saûn khaùc vaø aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán ñôøi soáng cuûa nhaân daân. Vì vaäy, phaùt trieån vaø quaûn lyù coù hieäu quaû thò tröôøng baát ñoäng saûn nhaø ôû, bình oån thò tröôøng nhaø ôû, baûo ñaûm cho giaù nhaø ôû phuø hôïp vôùi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân laø moät trong nhöõng nhieäm vuï quan troïng cuûa chính quyeàn caùc caáp. 1.3. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán giaù baát ñoäng saûn Giaù caû BÑS tuøy thuoäc moät phaàn lôùn vaøo quan heä cung caàu treân thò tröôøng. Khi caàu lôùn hôn cung, giaù BÑS thöôøng bò ñaåy leân cao; ngöôïc laïi, khi caàu thaáp hôn cung, giaù BÑS coù khuynh höôùng giaûm xuoáng. Tuy nhieân, giaù caû coøn phuï thuoäc vaøo nhieàu yeáu toá khaùc nhö nhöõng yeáu toá xuaát phaùt töø nhöõng khuyeát taät cuûa thò tröôøng nhö “ñoäc quyeàn”, “ñaàu cô”, “caïnh tranh khoâng laønh maïnh” … coù nhöõng yeáu toá xuaát phaùt töø söï can thieäp cuûa Nhaø nöôùc nhö ñaàu tö cuûa Nhaø nöôùc vaøo vieäc naâng caáp cô sôû haï taàng khu daân cö (ñöôøng giao thoâng, caáp vaø thoaùt nöôùc, caáp ñieän, …), taêng hoaëc mieãn giaûm thueá cho caùc doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác, aùp duïng vieäc baùn ñaáu giaù taøi saûn BÑS thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc, chính saùch nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, … ; coù nhöõng yeáu toá baét nguoàn töø taâm lyù, thoùi quen cuûa ngöôøi daân nhö khoâng muoán baùn
nhaø ñaát do cha oâng ñeå laïi, hoaëc khoâng thích ôû nhaø chung cö, hoaëc ham muoán coù nhaø naèm treân quoác loä, tænh loä, … Coù 3 nhoùm nhaân toá taùc ñoäng aûnh höôûng ñeán giaù BÑS, cuï theå laø : 1.3.1. Caùc yeáu toá coù moái lieân heä ñeán baát ñoäng saûn 1.3.1.1. Nhoùm caùc yeáu toá töï nhieân : * Vò trí baát ñoäng saûn : khaû naêng sinh lôøi do yeáu toá vò trí BÑS mang laïi caøng cao thí giaù trò cuûa BÑS caøng lôùn. Vieäc xem xeùt ñaùnh giaù öu theá veà vò trí BÑS laø cöïc kyø quan troïng, ñaëc bieät laø ñoái vôùi vieäc xaùc ñònh giaù ñaát. * Kích thöôùc, hình theå, dieän tích thöûa ñaát hoaëc loâ ñaát : moät kích thöôùc, dieän tích thöûa ñaát toái öu khi noù thoûa maõn moät loaïi nhu caàu cuï theå cuûa ña soá daân cö trong vuøng. * Ñòa hình baát ñoäng saûn toïa laïc : ñòa hình nôi BÑS toïa laïc cao hay thaáp so vôùi caùc BÑS khaùc trong vuøng laân caän coù taùc ñoäng ñeán giaù trò BÑS. * Hình thöùc (kieán truùc) beân ngoaøi cuûa BÑS (ñoái vôùi BÑS laø nhaø hoaëc caùc coâng trình xaây döïng khaùc) : neáu 2 BÑS coù giaù xaây döïng nhö nhau, BÑS naøo coù kieán truùc phuø hôïp vôùi thò hieáu thì giaù trò cuûa noù seõ cao hôn vaø ngöôïc laïi. * Ñaëc ñieåm treân maët ñaát vaø döôùi loøng ñaát (ñoä daøy cuûa lôùp beà maët, tính chaát thoå nhöôõng, tính chaát vaät lyù, … ) : möùc ñoä aûnh höôûng cuûa caùc yeáu toá treân ñeán giaù trò cuûa BÑS tuøy thuoäc vaøo muïc ñích söû duïng ñaát. * Tình traïng moâi tröôøng : moâi tröôøng trong laønh hay oâ nhieãm, yeân tình hay oàn aøo ñeàu aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán giaù trò BÑS. * Caùc tieän lôïi vaø nguy cô ruûi ro cuûa töï nhieân : nhöõng BÑS naèm ôû nhöõng vuøng thöôøng hay bò caùc söï coá cuûa thieân tai (baõo, luït, ñoäng ñaát, khí haäu khaéc nghieät, … ) laøm cho giaù trò BÑS bò suït giaûm vaø ngöôïc laïi.
1.3.1.2. Nhoùm caùc yeáu toá kinh teá : * Khaû naêng mang laïi thu nhaäp töø baát ñoäng saûn : möùc thu nhaäp haøng naêm töø BÑS mang laïi seõ coù aûnh höôûng quan troïng ñeán giaù trò cuûa BÑS ñoù. Khi khaû naêng taïo ra thu nhaäp töø baát ñoäng saûn caøng cao thì giaù chuyeån nhöôïng cuûa noù caøng cao vaø ngöôïc laïi. * Nhöõng tieän nghi gaén lieàn vôùi baát ñoäng saûn : nhö heä thoáng ñieän, nöôùc, veä sinh, ñieàu hoøa nhieät ñoä, thoâng tin lieân laïc. Heä thoáng tieän nghi caøng ñaày ñuû vaø chaát löôïng toát thì caøng laøm cho giaù trò BÑS caøng gia taêng. 1.3.1.3. Nhoùm caùc yeáu toá lieân quan ñeán thò tröôøng : * Tính höõu duïng cuûa baát ñoäng saûn : söï ñoäc ñaùo cuûa kieán truùc nhaø ôû ñang laø xu theá löïa choïn cuûa khaùch haøng, söï quan taâm cuûa nhieàu ngöôøi khoâng chæ coù nhöõng neùt kieán truùc môùi laï maø coøn bôûi tính höõu duïng trong thieát keá khi ñaùp öùng nhu caàu veà khoâng gian thö giaõn, mua saém, choã ñaäu xe … * Nhu caàu loaïi baát ñoäng saûn treân thò tröôøng : trong töøng giai ñoaïn nhu caàu thò tröôøng cuûa töøng loaïi baát ñoäng saûn khaùc nhau. 1.3.2. Caùc yeáu toá veà phaùp lyù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn 1.3.2.1. Tình traïng phaùp lyù cuûa baát ñoäng saûn : Caùc giaáy tôø chöùng thö phaùp lyù veà quyeàn söû duïng ñaát, sôû höõu nhaø, giaáy pheùp xaây döïng, … hieän coù. 1.3.2.2. Caùc yeáu toá phaùp lyù khaùc : Caùc quy ñònh veà xaây döïng vaø kieán truùc gaén vôùi BÑS, caùc haïn cheá veà quyeàn söû duïng ñaát, sôû höõu nhaø vaø coâng trình xaây döïng khaùc gaén vôùi BÑS : tình traïng cho thueâ, theá chaáp BÑS, tình traïng tranh chaáp quyeàn söû duïng ñaát, sôû höõu nhaø, söï haïn cheá quyeàn sôû höõu chung.