Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:119

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm hệ thống hoá các vấn đề lý luận về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại; phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua.... Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long

1 eafaom1. BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH --------------------- LƯƠNG THỊ TRÚC LY PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Lương Thị Trúc Ly. Sinh ngày 21 tháng 12 năm 1988 – Tại Hòa Thịnh – Tây Hòa – Phú Yên. Quê quán: Phú Yên. Hiện công tác tại: Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà Đồng Bằng sông Cửu Long. Là học viên cao học khóa 14 – lớp CH14C1 của Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM. Mã số học viên: …….. Cam đoan đề tài: PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG. Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Thẩm Dương. Luận văn được thực hiện tại Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM. Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường đại học nào. Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. TP. HCM, ngày….. tháng …..năm…. Tác giả Lương Thị Trúc Ly
ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Khi nợ xấu nói chung, BĐS nói riêng tăng cao sẽ làm hạn chế khả năng mở rộng và tăng trưởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận cũng như khả năng kinh doanh của ngân hàng. Mặt khác, nợ xấu tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng trong quá trình phát triển và hội nhập. Chính vì vậy, phòng ngừa và xử lý nợ xấu nhằm từng bước lành mạnh hóa tài chính của các NHTM là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cơ cấu hệ thống NHTM nói chung, tại MHB nói riêng. Trước những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp,…luận văn đã hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra. Thứ nhất: khái quát các lý luận cơ bản về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại. Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua Thứ ba: đề xuất những giải pháp và kiến nghị cần thiết nhằm tăng cường ngăn ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại MHB trong thời gian tới.
iii MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT.............................................................................vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ ............................................................................ ix LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ x CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................... 1 1.1. Bất động sản ........................................................................................................ 1 1.1.1. Khái niệm bất động sản ................................................................................. 1 1.1.2. Phân loại bất động sản................................................................................... 1 1.1.3. Đặc điểm bất động sản .................................................................................. 1 1.1.3.1. Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được ............... 1 1.1.3.2. Tính lâu bền ........................................................................................... 2 1.1.3.3. Tính khan hiếm....................................................................................... 2 1.1.3.4. Tính dị biệt ............................................................................................. 2 1.1.3.5. Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội......... 2 1.1.3.6. Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước ................... 2 1.1.3.7. Một số đặc điểm khác ............................................................................. 3 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản .............................................. 3 1.1.4.1. Vị trí bất động sản .................................................................................. 3 1.1.4.2. Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa .............................................. 3 1.1.4.3. Tính pháp lý bất động sản ....................................................................... 3 1.1.4.4. Mục đích sử dụng bất động sản............................................................... 3 1.1.4.5. Cung cầu về bất động sản ....................................................................... 4 1.1.4.6. Chính sách của nhà nước ........................................................................ 4 1.2. Đặc điểm cho vay bất động sản ............................................................................ 4 1.3. Nợ xấu bất động sản ............................................................................................ 6 1.3.1. Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu...................................................................... 6 1.3.1.1. Nợ xấu.................................................................................................... 6 1.3.1.2. Tỷ lệ nợ xấu ............................................................................................... 8 1.3.2. Tác động nợ xấu bất động sản ....................................................................... 8 1.3.2.1. Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại ...................................... 8
iv 1.3.2.2. Tác động đến khách hàng vay vốn .......................................................... 9 1.3.2.3. Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, nền kinh tế ........ 9 1.3.3. Nguyên nhân nợ xấu bất động sản ............................................................... 10 1.3.3.1. Nguyên nhân khách quan ...................................................................... 10 1.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng............................................. 10 1.3.3.3. Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng .......................................... 11 1.4. Phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản .......................................................... 12 1.4.1. Phòng ngừa nợ xấu bất động sản ................................................................. 12 1.4.1.1. Xây dựng chính sách tín dụng thích hợp ............................................... 12 1.4.1.2. Thực hiện cấp tín dụng lành mạnh ........................................................ 15 1.4.1.3. Duy trì quá trình kiểm tra, giám sát, theo dõi tín dụng chặt chẽ ............ 16 1.4.2. Nội dung xử lý nợ xấu................................................................................. 19 1.4.2.1. Tổ chức nhân sự xử lý nợ xấu ............................................................... 20 1.4.2.2. Các biện pháp xử lý nợ xấu .................................................................. 20 1.5. Kinh nghiệm một số nước trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 24 1.5.1. Kinh nghiệm từ Mỹ ..................................................................................... 24 1.5.2. Kinh nghiệm từ một số nước Châu Á .......................................................... 26 1.5.3. Bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam ...................................... 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG................................................................................. 29 2.1. Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long ..................... 29 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển .................................................................. 29 2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn từ năm 2010 - 2014 ...................... 30 2.2. Thực trạng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long .................................................................................................................... 31 2.2.1. Tình hình dư nợ cho vay bất động sản ......................................................... 31 2.2.1.1. Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản .................................................. 31 2.2.1.2. Phân loại theo cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ................................ 32 2.2.2. Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản ....................................................... 35
v 2.3. Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long ......................................................................................... 38 2.3.1. Thực trạng phòng ngừa nợ xấu bất động sản ............................................... 38 2.3.1.1. Chính sách tín dụng .............................................................................. 38 2.3.1.2. Quy trình tín dụng bất động sản ............................................................ 41 2.3.1.3. Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ ..................................... 43 2.3.1.4. Kiểm tra, giám sát khoản vay ............................................................... 45 2.3.1.5. Chính sách phân loại nợ xấu và trích lập dự phòng ............................... 47 2.4.1. Thực trạng xử lý nợ xấu bất động sản.......................................................... 50 2.4.1.1. Quy trình xử lý nợ có vấn đề tại MHB...................................................... 51 2.4.1.2. Thực trạng tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB ......................... 53 2.5. Đánh giá tình hình thực hiện trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản. 59 2.5.1. Thành tựu đạt được ..................................................................................... 60 2.5.2. Mặt hạn chế và nguyên nhân ....................................................................... 61 2.5.2.5. Ngừa nợ xấu bất động sản .................................................................... 61 2.5.2.6. Xử lý nợ xấu......................................................................................... 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2............................................................................................. 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG ............................................. 70 3.1. Định hướng về tín dụng bất động sản, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long ............................. 70 3.2. Giải pháp đối với ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long ............. 72 3.2.1. Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản.................................................... 72 3.2.1.1. Hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro tập trung ......................................... 72 3.2.1.2. Xây dựng một chính sách tín dụng bất động sản phù hợp ..................... 73 3.2.1.3. Thiết kế chuẩn vay tín dụng bất động sản ............................................. 76 3.2.1.4. Thực hiện quy trình tín dụng chặt chẽ và thành lập thêm một số đơn vị chuyên biệt để tăng cường công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS ............................ 78 3.2.1.5. Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng nội bộ .................................. 79 3.2.1.6. Tăng cường công tác kiểm soát khoản vay bất động sản ....................... 80 3.2.1.7. Giải pháp khác ...................................................................................... 81
vi 3.2.2. Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản ................................................... 81 3.2.2.1. Nâng cao năng lực tài chính.................................................................. 81 3.2.2.2. Nâng cao chất lượng hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý nợ Hội sở ...... 82 3.2.2.3. Nhanh chóng thúc đẩy tiến độ thành lập công ty khai thác và quản lý tài sản trực thuộc ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long ..................... 83 3.2.2.4. Cần có chiến lược xử lý nợ cụ thể, đa dạng hóa và kết hợp linh hoạt các biện pháp xử lý nợ xấu bất động sản ..................................................................... 84 3.2.2.5. Tổ chức tập huấn chuyên đề về quy trình xử lý nợ có vấn đề cho các chi nhánh ............................................................................................................. 85 3.2.2.6. Cần thiết xây dựng đội ngũ cán bộ có chất lượng.................................. 85 3.3. Kiến nghị đối với Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành có liên quan 86 3.3.1. Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản.................................................... 86 3.3.1.1. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ............ 86 3.3.1.2. Tăng cường công tác thanh tra kiểm soát tín dụng bất động sản ............ 88 3.3.1.3. Bổ sung thêm chức năng cảnh báo sớm, về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ theo Qquyết định 780 và thông tư 09 của Ngân hàng nhà nước đối với khách hàng cho Thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) ...................................... 88 3.3.2. Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản ................................................... 89 3.3.2.1. Thực hiện đồng bộ giải pháp tăng tính thanh khoản thị trường bất động sản ............................................................................................................. 89 3.3.2.2. Tiếp tục thực hiện các giải pháp để VAMC hoạt động thực sự có hiệu quả để hỗ trợ thị trường......................................................................................... 92 3.3.2.3. Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC ................ 93 3.3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về xử lý nợ xấu.................................................... 93 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 95 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 97 PHỤ LỤC 1 ............................................................................................................... 100 PHỤ LỤC 2 ................................................................................................................ 103
vii DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT NGHĨA TIẾNG VIỆT 1 AMC Công ty quản lý và khai thác tài sản 2 BCTC Báo cáo tài chính 3 BĐS Bất động sản 4 CBKD Cán bộ kinh doanh 5 CBTD Cán bộ tín dụng 6 CTTC Công ty tài chính 7 DPRR Dự phòng rủi ro 8 DNL & ĐCTC Doanh nghiệp lớn và định chế tài chính 9 ĐBSCL Đồng Bằng sông cửu Long 10 ĐVT Đơn vị tính 11 HĐKD Hoạt động kinh doanh 12 HĐQT Hội đồng quản trị 13 HĐTD Hợp đồng tín dụng 14 KAMCO Công ty quản lý nợ của Chính phủ Hàn Quốc 15 KH Khách hàng 16 MHB Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long Công ty Trách nhiệm hữu hạn Quản lý nợ Và Khai 17 MHBAMC thác tài sản – Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long
viii 18 MTV Một thành viên 19 NHĐT Ngân hàng đầu tư 20 NHNN Ngân hàng Nhà Nước 21 NHTM Ngân hàng thương mại 22 NSNN Ngân sách nhà nước 23 QLN Quản lý nợ 24 SME Phòng Doanh nghiệp vừa và nhỏ Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý 25 TAMC tài sản của các tổ chức tín dụng Thái Lan 26 TCTD Tổ chức tín dụng 27 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 28 TMCP Thương mại cổ phần 29 TSĐB Tài sản đảm bảo 30 RRTD Rủi ro tín dụng 31 UBTD Ủy ban tín dụng 32 UBND Ủy ban nhân dân Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý 33 VAMC tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam 34 XLN Xử lý nợ 35 XHTDNB Xếp hạng tín dụng nội bộ
ix DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ STT TÊN BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TRANG 1 Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh MHB giai đoạn 2010– 2014 30 2 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh BĐS theo thời gian 32 Bảng 2.3: Nợ xấu và cơ cấu nợ xấu cho vay BĐS tại MHB năm 2010 - 3 35 2014 5 Bảng 2.4: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại MHB 44 6 Bảng 2.5: Dư nợ bất động sản đã cơ cấu giai đoạn 2010 – 2014 tại MHB 46 7 Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ xấu BĐS và trích lập dự phòng tại MHB 47 8 Bảng 2.7: Tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB từ 2010 – 2014 54 9 Biểu đồ 2.1: Dư nợ bất động sản giai đoạn 2010 – 2014 tại MHB 31 10 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo mục đích tại MHB 33 11 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo địa bàn tại MHB 34 12 Biểu đồ 2.4: Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại MHB 37 13 Sơ đồ 1.1: Ngăn ngừa và xử lý rủi ro tín dụng 19
x LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Giai đoạn năm 2007 – 2008 thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường của người bán tức là “muốn mua thì phải xếp hàng”. Đến nay, thị trường đã thay đổi hẳn khi thuộc về người mua khi chào bán, giảm giá mà vẫn không thu hút được nhiều người mua. Đó là hệ lụy của sự phát triển nóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua, một sự phát triển thiếu sự kiểm soát của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước. Cụ thể: doanh nghiệp đua nhau đầu tư xây dựng dự án trong khi thiếu kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực này, TCTD nới lỏng điều kiện cấp tín dụng bất động sản, nguồn vốn được đưa ra ồ ạt và thiếu kiểm soát.. Khi lạm phát tăng cao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, lĩnh vực kinh doanh bất động sản không được khuyến khích thì nhiều khoản nợ bất động sản lớn đã trở thành nợ xấu, dự án hoàn thành không đúng tiến độ cam kết, người dân mất lòng tin vào thị trường này gây nên sự lãng phí về vốn và tài nguyên quốc gia rất lớn. Khó khăn của thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến các ngành sản xuất khác như: xi măng, sắt, thép, xây dựng, trang trí nội thất,…làm gia tăng tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp. Do vậy, từ năm 2013 Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các Bộ ngành có liên quan đã mạnh tay thực hiện đồng bộ hàng loạt các chính sách, nhóm giải pháp, gói cứu trợ nhằm ngăn ngừa nợ xấu, xử lý hàng tồn kho, kích thích thị trường bất động sản. Điều đó cho thấy công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đang là một vấn đề quan trọng, cần phải thực hiện một cách đồng bộ và phải quyết liệt nhất. Trong đó, rất cần có sự phối hợp, ủng hộ của các TCTD, các doanh nghiệp và người dân. Do vậy, xuất phát từ thực tế cấp bách trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản nói chung của ngân hàng thương mại, tôi đã chọn đề tài “Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long” làm đề tài nghiên cứu. 2. Tổng quan các công trình đã nghiên cứu Có ít nhất có 3 công trình đã nghiên cứu liên quan đến nợ xấu tại các Ngân hàng thương mại. Cụ thể:
xi Thứ nhất, công trình của tác giả Trần Kỳ Viễn về đề tài nghiên cứu “Quản lý nợ xấu tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long – CN Chợ Lớn” công bố vào năm 2012 đã chỉ ra thực trạng nợ xấu và các hạn chế để đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nợ xấu tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long – CN Chợ Lớn, nhưng không tập trung nghiên cứu về quản lý nợ xấu BĐS. Thứ hai, công trình của tác giả Lê Thị Hoài Diễm về đề tài nghiên cứu “Giải pháp phòng ngừa và xử lý nợ xấu tại Ngân hàng TMCP công thương – CN Đà Nẵng” công bố vào năm 2012 đã chỉ ra thực trạng nợ xấu, nguyên nhân thật sự dẫn đến thực trạng này, nêu lên những điểm mạnh, điểm yếu của chính sách ngân hàng trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu, trên cơ sở đó đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các biện pháp này, nhưng không nghiên cứu về tổ chức xử lý nợ xấu như thế nào? Và không tập trung nghiên cứu về ngừa & xử lý nợ xấu BĐS. Thứ ba, công trình của tác giả Nguyễn Thị Như Ý về đề tài nghiên cứu “Xử lý nợ quá hạn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân Đội – CN An Phú” công bố vào năm 2013 đã chỉ ra thực trạng xử lý nợ quá hạn đang phát sinh tại MB – An Phú từ đó đề ra những kiến nghị, giải pháp để việc xử lý nợ quá hạn đạt được kết quả tốt hơn, không tập trung phương án xử lý nợ xấu BĐS. 3. Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại. - Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long. Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua. - Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB trong thời gian tới. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng MHB.
xii - Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi nghiên cứu: công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản trên toàn hệ thống Ngân hàng MHB. + Thời gian nghiên cứu: từ năm 2010 đến 2014. 5. Phương pháp nghiên cứu Từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác nhau luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp… Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp qua tập hợp các báo cáo tài chính, báo cáo thường niên từ năm 2010 – 2014 của MHB để đưa ra các nhận xét, kết luận khoa học về nội dung cần nghiên cứu. 6. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài  Ý nghĩa khoa học: đề tài đưa ra những lý luận cơ bản thị trường bất động sản tín dụng, nợ xấu, phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng;  Ý nghĩa thực tiễn: Trên cơ sở phân tích thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại MHB, đề tài nêu ra những giải pháp góp phần thực hiện phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng MHB. 7. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn được chia thành 3 chương, cụ thể: Chương 1: Bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại; Chương 2: Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại Ngân hàng MHB; Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tại ngân hàng MHB.
1 CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là BĐS. Trong tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), và ở nước ta được gọi là: Bất động sản. Điều 174 tại Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định” [6]. 1.1.2. Phân loại bất động sản BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,... Trong đó nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, chiếm đa số các giao dịch trên thị trường BĐS, có tính chất phức tạp rất cao, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố đồng thời có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, … Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 1.1.3. Đặc điểm bất động sản Với cách phân loại trên, bất động sản có những đặc điểm như sau: 1.1.3.1. Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được
2 BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Ngoài ra, giá trị BĐS còn gắn liền với từng vị trí cụ thể được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, công trình công cộng. Giá trị của BĐS sẽ thay đổi khi các yếu tố này thay đổi. Nhờ tính cố định này, mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng thương mại (NHTM) dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, quản lý tài sản. 1.1.3.2. Tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. 1.1.3.3. Tính khan hiếm BĐS có tính khan hiếm là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất , và do BĐS có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho các mục đích sử dụng khác nhau nên không thể mở rộng. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ. Nhờ tính khan kiếm đi kèm với sự phát triển của thị trường BĐS mà tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS vẫn cao hơn nhiều tài sản khác. Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế luôn tăng trong dài hạn, mặc dù trong ngắn hạn giá có thể sụt giảm dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của nhà nước,…. 1.1.3.4. Tính dị biệt Sự khác biệt của BĐS là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan,.... Cần chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển, yêu cầu tính dị biệt càng tăng. 1.1.3.5. Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Là do nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. 1.1.3.6. Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan đơn vị cũng như của
3 mỗi người dân và thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS. 1.1.3.7. Một số đặc điểm khác BĐS là tài sản có giá trị cao, chịu ảnh hưởng lẫn nhau và là tài sản ít hao mòn. BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu, sử dụng tương đối dễ dàng. 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Khi đánh giá BĐS ngầm hiểu rằng đây là BĐS hàng hóa, có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu,…Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá BĐS là: 1.1.4.1. Vị trí bất động sản BĐS không di dời được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường, xung quanh như thế nào, ở trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, …là những yếu tố tác động đến giá trị BĐS được định giá cao hay thấp. 1.1.4.2. Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa Đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình dáng của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích, kích cỡ BĐS đó thì họ sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại. 1.1.4.3. Tính pháp lý bất động sản Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có. Tình trạng pháp lý rõ ràng thì giá trị BĐS càng cao. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, quy định càng chặt chẽ thì giá càng thấp. 1.1.4.4. Mục đích sử dụng bất động sản Các chức năng sử dụng của BĐS (để ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho…). Khi mục
4 đích sử dụng BĐS phù hợp hoặc thay đổi linh hoạt với nhu cầu cụ thể của người sử dụng thì sẽ được định giá cao hơn. 1.1.4.5. Cung cầu về bất động sản Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS đó. 1.1.4.6. Chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường,…có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán,… Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của BĐS giúp cho việc thế chấp, mua bán, trở nên chính xác, minh bạch hơn và thị trường BĐS bớt những con sốt thất thường. 1.2. Đặc điểm cho vay bất động sản Cho vay trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán,… nhằm cấp vốn cho khách hàng, khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng. Việc cho vay BĐS ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay của các ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể là nhắm vào 3 mục tiêu: - Cho vay kinh doanh BĐS: chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương mại. Ngoài ra, ngân hàng cho vay nhằm vào việc kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân.
5 - Cho vay BĐS phục vụ sản xuất: chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn để xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi thuê. - Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân (tiêu dùng): mua nhà, sửa chữa nhà ở, đây là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống.  Ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS theo các phương thức sau: - Cấp tín dụng đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cấp tín dụng các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: biệt thự, khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư,… - Cấp tín dụng đầu tư BĐS sản xuất thương mại: gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê,.. - Cấp tín dụng BĐS du lịch: bao gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort,.. - Cấp tín dụng mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS): mục đích của khách hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1 – 2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.  Đặc điểm cho vay bất động sản: - Thời hạn cho vay BĐS thường mang tính trung và dài hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn). Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay BĐS thường được áp dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn đối với các mảng cho vay khác có thời hạn ngắn hạn (dưới 12 tháng). Tùy vào quy định riêng của mỗi ngân hàng mà lãi suất cho vay trung dài hạn được cố định mỗi năm hay thả nổi theo tình hình biến động của lãi suất huy động đầu vào. - Dư nợ cho vay BĐS thường có số dư lớn, do các dự án đầu tư nhà ở có chi phí cao (chi phí quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng,…) - Cho vay BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu,…bởi lẻ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi nhuận
6 cho ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho người đi vay như các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định an cư lạc nghiệp. - Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các TCTD, chủ yếu là ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng và luôn phát sinh trong mọi thời kỳ. 1.3. Nợ xấu bất động sản 1.3.1. Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu 1.3.1.1. Nợ xấu Hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi khoản vay không thể thu hồi hay có nguy cơ không thể thu hồi nợ gốc và nợ lãi thì người ta gọi đây là một khoản nợ xấu. Sau đây là một số quan điểm về nợ xấu:  Theo quan điểm của Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF) “Một khoản cho vay được coi là không sinh lời (nợ xấu) khi tiền thanh toán lãi và/hoặc gốc đã quá hạn từ 90 ngày trở lên, hoặc các khoản thanh toán lãi đến 90 ngày hoặc hơn đã được tái cơ cấu hay gia hạn nợ, hoặc các khoản thanh toán dưới 90 ngày nhưng có các nguyên nhân nghi ngờ việc trả nợ sẽ được thực hiện đầy đủ” [25]. Nợ xấu theo quan điểm của IMF định nghĩa dựa trên hai yếu tố: quá hạn trên 90 ngày hoặc khả năng trả nợ bị nghi ngờ. Với quan điểm này, nợ xấu được tiếp cận dựa trên thời gian quá hạn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng. Khả năng trả nợ ở có thể là khách hàng hoàn toàn không trả được nợ, hoặc việc trả nợ của khách hàng là không đầy đủ.  Theo quan điểm của Ngân hàng nhà nước Việt Nam  Trước ngày 01/06/2014: Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN định nghĩa: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)” [ 7] [8]. Các nhóm nợ được phân loại theo Điều 6 và điều 7 trong quyết định này.Trong đó: - Phân loại theo Điều 6 (định lượng) chủ yếu dựa trên thời gian quá hạn của các khoản nợ (nhóm 3: thời gian quá hạn từ 90 – 180 ngày, nhóm 4: thời gian quá hạn từ 181 – 360 ngày, nhóm 5: thời gian quá hạn trên 360 ngày.
7 - Phân loại theo Điều 7 (định tính) lại chủ yếu dựa trên khả năng trả nợ của khách hàng. Nhóm 3: các khoản nợ được TCTD đánh giá là có khả năng tổn thất một phần nợ gốc và lãi, nhóm 4: các khoản nợ được TCTD đánh giá là khả năng tổn thất cao, nhóm 5: các khoản nợ được TCTD đánh giá là không còn có khả năng thu hồi, chấp nhận mất vốn). Như vậy, nợ xấu theo quan điểm của NHNN Việt Nam được xác định dựa trên 2 yếu tố: đã quá hạn trên 90 ngày, khả năng trả nợ đáng lo ngại. Đây được coi là định nghĩa của VAS. Tuy nhiên, việc các NHTM Việt Nam áp dụng theo yếu tố nào là phụ thuộc vào khả năng và điều kiện tiến hành phân loại nợ theo Điều 6 hay Điều 7 của Quyết định trên.  Từ sau 01/06/2014: Các NHTM thực hiện phân loại nợ theo thông tư số 02/2013-TT-NHNN. Việc phân loại nợ xấu trong thông tư 02 về cơ bản là kế thừa theo phương pháp, nguyên tắc phân loại nợ của quyết định 493 và Quyết định 18, tức là vẫn phân loại theo định tính và định lượng [12] [13]. Nhưng có bổ sung thêm một số nguyên tắc cơ bản phân loại, cụ thể: - Sử dụng kết quả phân loại nợ do trung tâm thông tin tín dụng (CIC) cung cấp để điều chỉnh theo hướng phân vào nhóm có mức độ rủi ro cao nhất, đồng thời bị chuyển nhóm nợ liên đới với TCTD khác. Toàn bộ số dư nợ và giá trị các cam kết ngoại bảng của một khách hàng tại một TCTD phải được phân loại vào cùng một nhóm có mức độ rủi ro cao nhất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh kết quả phân loại nợ theo kết quả của CIC được tiến hành từ ngày 1/1/2015. - Phân loại theo định lượng: cơ bản kế thừa theo quyết định 493 và Quyết định 18 và bổ sung một số khoản nợ phải được phân loại ngay vào nhóm 3 trở lên, như là: Các khoản nợ vi phạm pháp luật và các khoản nợ phải thu hồi theo kết luận thanh tra được phân loại tối thiểu vào nhóm 3 và tùy theo thời gian quá hạn kể từ ngày ra quyết định thu hồi nợ hoặc kể từ ngày phải thu hồi theo kết luận thanh tra, các khoản nợ này phải được phân loại vào nhóm 4 hoặc nhóm 5 tương ứng. - Phân loại theo định tính: TCTD phân loại theo định tính phải được NHNN chấp thuận. Nhưng để đảm bảo tính chính xác thì TCTD phải thực hiện phân loại nợ, cam kết ngoại bảng theo định lượng trong thời gian 05 năm kể từ ngày được chấp thuận. Kết quả phân loại theo nguyên tắc khi phân loại theo 2 phương pháp khác