Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:100

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giải và kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô; đưa ra kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------------- LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUỲNH HOA TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn TP.HCM" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Quỳnh Hoa. Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. TPHCM, ngày 06tháng 08 năm 2015 Học viên thực hiện luận văn LÂM QUỐC TRUNG
MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục các bảng biểu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .........................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài. ..................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. ........................................................................................2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu. ..........................................................................................2 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ...................................................................2 1.5. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................3 1.6. Kết cấu của luận văn.........................................................................................3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................5 2.1. Tổng quan về văn phòng cho thuê....................................................................5 2.1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê. .....................................................................5 2.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê........................................................................6 2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường văn phòng cho thuê. ...............................8 2.1.3.1. Cầu văn phòng cho thuê. ............................................................................8 2.1.3.2. Cung văn phòng cho thuê. ........................................................................10 2.1.3.3. Giá thuê văn phòng trên thị trường. .........................................................12 2.2. Những yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng cho thuê.................16 2.2.1. Chính sách của Nhà nước. ...........................................................................16 2.2.2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương. ...............................17 2.3. Lý thuyết về mô hình véctơ tự hồi quy (VAR – Vector Autoregression Model) ...................................................................................................................19 2.4. Lược khảo các nghiên cứu có liên quan. ........................................................23 2.4.1. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản nói chung. .........................................................................................23 2.4.2. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá
thuê văn phòng. .....................................................................................................26 Kết luận chương 2. ................................................................................................30 CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................31 3.1. Khung phân tích. ............................................................................................31 3.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất. ..........................................................................32 3.2. Dữ liệu nghiên cứu. ........................................................................................37 Kết luận chương 3. ................................................................................................37 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................39 4.1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê hạng A ở TP.HCM. .....................39 4.2. Tổng quan về sự thay đổi của các yếu tố kinh tế vĩ mô. ................................41 4.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A. ............................................................................50 4.3.1. Thống kê mô tả. ...........................................................................................50 4.3.2. Kiểm định nghiệm đơn vị. ...........................................................................51 4.3.3. Lựa chọn độ trễ tối ưu trong mô hình..........................................................52 4.3.4. Kết quả ước lượng mô hình VAR. ..............................................................53 4.3.5. Kiểm định nhân quả Granger. .....................................................................55 4.3.6. Hàm phản ứng đẩy.......................................................................................56 Kết luận chương 4. ................................................................................................58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................60 5.1. Kết quả nghiên cứu. ........................................................................................60 5.2. Hạn chế của nghiên cứu. ................................................................................61 5.3. Kiến nghị. .......................................................................................................62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 BĐS Bất động sản 2 VAR Vector Auto Regression 3 GDP Gross Domestic Product 4 FDI Foreign Direct Investment 5 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 6 AR (1) Auto Regression (Quá trình tự hồi quy bậc 1) 7 NHNN Ngân hàng Nhà nước 8 GSO Tổng cục thống kê 9 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 10 CPI Chỉ số giá tiêu dùng 11 WTO World Trade Organization
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU  Bảng 2.1: Tóm tắt mô hình nghiên cứu ở một số quốc gia ................................. 27  Hình 3.1: Khung phân tích của nghiên cứu ......................................................... 32  Bảng 3.2: Tóm tắt các biến trong mô hình .......................................................... 33  Biểu đồ 4.1. Biến động giá thuê văn phòng hạng A bình quân tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn Quý 4/2006 đến Quý 1/2015 ..................................................... 39  Biểu đồ 4.2. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1990-2014 ...................................... 41  Biểu đồ 4.3. Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội theo quý ................... 42  Biểu đồ 4.4. Thay đổi chỉ số giá tiêu dùng theo quý ........................................... 43  Biểu đồ 4.5. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ...................... 44  Biểu đồ 4.6. Chỉ số VN – Index .......................................................................... 46  Biểu đồ 4.7. Tăng trưởng tín dụng và lãi suất tái cấp vốn................................... 48  Bảng 4.8. Thống kê mô tả mẫu khảo sát ............................................................. 51  Bảng 4.9. Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF........................... 52  Bảng 4.10. Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR ........................................ 52  Bảng 4.11. Kết quả ước lượng mô hình VAR ..................................................... 53  Bảng 4.12. Kiểm định nhân quả Granger ............................................................ 55  Hình 4.13. Phản ứng của giá thuê văn phòng trước cú sốc của các biến kinh tế vĩ mô ............................................................................................................................. 58
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài. Hiện nay, với chính sách mở cửa nền kinh tế, cụ thể, Việt Nam đã là thành viên chính thức của các tổ chức quốc tế như: AFTA và WTO. Số lượng doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam do đó cũng gia tăng. Một mặt là các doanh nghiệp mới được thành lập trong nước, mặt khác là các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam. Nhu cầu về văn phòng cho thuê cũng tăng nhanh, trong điều kiện nguồn cung văn phòng cho thuê bị giới hạn, giá thuê văn phòng do đó bị ảnh hưởng, biến động thường xuyên. Tác động của cung cầu, các yếu tố vi mô làm thay đổi giá thuê văn phòng thường dễ nhận biết. Tuy nhiên ngoài ảnh hưởng của cung cầu, các yếu tố vi mô cũng như các bất động sản thương mại khác, giá thuê văn phòng còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô khác. Một thực tiễn có thể nhìn nhận rằng, nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê tại Việt Nam hầu như chưa quan tâm đến tác động của các yếu tố vĩ mô đến biến động giá văn phòng cho thuê trong khi các nghiên cứu về lĩnh vực này đều được thực hiện tại các nước phát triển trên thế giới thông qua các mô hình định lượng. Tại Việt Nam, theo tác giả, hiện tại vẫn chưa có nghiên cứu nào ứng dụng mô hình VAR để nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng. Các yếu tố vĩ mô như tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, chỉ số chứng khoán…ảnh hưởng đến thu nhập ròng trung bình trong tương lai của tài sản. Các khoản thu nhập ròng trong tương lai thông thường được ước lượng cho một giai đoạn nhất định thông qua hai tiêu chí cơ bản là doanh thu và chi phí dự báo, sau đó sẽ được chiết khấu với một tỷ suất chiếc khấu nhất định để tính giá trị tài sản. Do đó, việc xác định ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến việc xác định giá trị của BĐS thương mại nói chung và giá thuê văn phòng nói riêng trở thành một đề tài được quan tâm. Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản thay đổi bất thường. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ nhận hay lý giải sai
2 nào đó” (Soros, 2009). Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính sách không hợp lý. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính tác động đến giá bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính (Subramaniam, 2005). Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giávăn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giải và kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô. Đưa ra kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: Đầu tiên là nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh? Sau khi trả lời được câu hỏi này, tác giả tiến trả lời câu hỏi về tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Trên cơ sở kết quả lượng hóa tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả tiến hành đề xuất các kiến nghịcần thực hiện nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.  Về đối tượng nghiên cứu Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn
3 Thành Phố Hồ Chí Minh.  Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến độnggiá văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015. 1.5. Phương pháp nghiên cứu. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận về giá văn phòng cho thuê và sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê. Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường văn phòng cho thuê, các yếu tố kinh tế vĩ mô có mối quan hệ tương tác với thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến vĩ mô và giá thuê văn phòng hạng A trên cơ sở lý thuyết đã được phân tích, đánh giá. Từ đólượng hóa các tác động của biến vĩ mô đến biến giávăn phòng cho thuê làm cơ sở để đề xuất kiến nghị. 1.6. Kết cấu của luận văn Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể: Chương 1: Giới thiệu Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý luận Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu. Tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế. Chương 3: Mô hình phân tích Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu.
4 Chương 4: Kết quả nghiên cứu Trình bày thực trạng biến động giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh trong trong giai đoạn Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015. Kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô. Chương 5: Kết luận và kiến nghị Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo.
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1. Tổng quan về văn phòng cho thuê. 2.1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê. Ở nhiều nước trên thế giới văn phòng cho thuê đã xuất hiện từ lâu nhưng ở Việt Nam khái niệm văn phòng cho thuê còn rất mới mẻ. Dù vậy, hoạt động của thị trường cho thuê văn phòng diễn ra rất sôi động, nhất là trong những năm gần đây. Văn phòng cho thuê cũng là một loại bất động sản tạo thu nhập cùng lúc đạt được các mục tiêu của chủ sở hữu, mà vẫn luôn luôn giữ được giá trị của bất động sản. Theo từ điển Cambridge (2015), văn phòng cho thuê là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà được sử dụng như một văn phòng với mục đích cho thuê. Hiện tại ở Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về văn phòng cho thuê. Một số tổ chức khác như CBRE, Savills (2015) cho rằng: Văn phòng cho thuê là một phòng hoặc nhiều phòng trong một tòa nhà dùng để cho thuê trong đó cung cấp các dịch vụ nhất định, người thuê có quyền sử dụng phần diện tích, khoảng không gian và các trang thiết bị dùng chung như hành lang, thang máy, vòi nước chung, lối đi chung… Mọi người thuê trong tòa nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và quản lý phần diện tích và các thiết bị dùng chung đó. Theo quan điểm của tác giả có thể hiểu văn phòng cho thuê như sau: Văn phòng cho thuê là công trình có mái, có tường bao quanh, cửa ra vào được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định để làm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hóa – xã hội hoặc cất giữ vật chất.Văn phòng cho thuê được hiểu là một phần hoặc toàn bộ tòa nhà công trình được cho thuê để thực hiện một hoặc nhiều chức năng trên mà không dùng để ở. Người thuê có quyền sử dụng phần diện tích, khoảng không gian và các trang thiết bị dùng chung như hành lang, thang máy, vòi nước chung, lối đi chung,… Mọi người thuê trong tòa nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và quản lý phần diện tích và các thiết bị dung chung đó.
6 2.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê. Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác nhau. Như ở Úc chú trọng đến vấn đề môi trường, ở Nhật chú trọng tới các chỉ số an toàn (động đất, núi lửa,…). Tuy có nhiều cách phân loại khác nhau nhưng văn phòng cho thuê được phân loại chủ yếu theo các cách sau:  Theo Hiệp hội sở hữu và quản lý cao ốc quốc tế (BOMA – Building Owners & Managers Associate International): Cao ốc văn phòng được phân ra 3 hạng chính A, B và C. Tùy theo thói quen, tập quán vùng miền và sự phát triển công nghệ mà việc phân loại hạng cũng thay đổi theo từng quốc gia, châu lục và BOMA cũng sử dụng các phân lớp này để thực hiện kiểm kê thị trường văn phòng 1 năm 2 lần. Mặc dù các cách phân loại tòa nhà văn phòng của các thành phố khác nhau là khác nhau, nhưng theo BOMA việc phân hạng thường có các đặc điểm chung như sau: Tòa nhà hạng A: những tòa nhà được xếp hạng A là những tòa nhà hiện đại, công ty quản lý chuyên nghiệp, uy tín trong giao dịch. Những tòa nhà này được cho thuê với mức giá cao hơn giá trung bình trong khu vực. Tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng cao, đảm bảo tính nghệ thuật tổng thể tòa nhà, hoặc có một hướng tiếp cận trong xây dựng đặc biệt. Tòa nhà hạng B: những tòa nhà văn phòng được xếp hạng B được cho thuê với mức giá trung bình trong khu vực. Tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng tốt trong khu vực, đầy đủ hệ thống thiết bị cần thiết. Việc xây dựng không thể so sánh với tòa nhà hạng A tại cùng một mức giá. Tòa nhà hạng C: những tòa nhà văn phòng được xếp hạng C được xây dựng và trang bị hệ thống cần thiết để phục vụ cho người thuê với mức giá thấp hơn giá trung bình. Từ các tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê được BOMA đề xuất, các tổ chức khác như CBRE, Savills,… đã tiến hành đưa ra các cách phân hạng văn phòng khác nhau. Tuy tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê đến nay vẫn chưa thực sự rõ ràng và phụ thuộc chủ quan vào đơn vị phân hạng nhưng có thể tổng hợp việc phân
7 hạng này như sau: Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng B:Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B. Nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt. Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phòng làm việc hợp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ:các văn phòng đại diện ở Việt Nam của các tổ chức lớn thế giới như Ngân hàng Thế giới (WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF)… đều chọn văn phòng của mình đó là toà nhà hạng A cao cấp.Hay các công ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay C.  Phân loại theo hình thức văn phòng cho thuê: Các tòa nhà, cao ốc văn phòng: nhiều tổ chức, doanh nghiệp sẽ cùng thuê văn phòng tại cùng một tòa nhà. Mỗi tầng hay mỗi phòng sẽ có một tổ chức, doanh nghiệp thuê và tòa tháp được thuê bởi rất nhiều doanh nghiệp khác nhau. Chính vì sự đa dạng đó nên việc quản lý các cao ốc văn phòng rất phức tạp. Văn phòng cho thuê tại nhà dân: hiện nay ở Việt Nam còn có loại hình văn
8 phòng cho thuê tại nhà dân. Diện tích cho thuê có thể là một phòng, một tầng hoặc cả căn nhà. Nếu không thuê cả căn nhà thì doanh nghiệp đi thuê sẽ ở cùng chủ nhà hoặc cùng các doanh nghiệp khác cùng thuê (thuê một phòng, thuê một tầng thường xảy ra trường hợp này). Với nguồn lợi lớn từ cho thuê văn phòng nên nhiều người dân đã đầu tư xây dựng nhà rồi cho thuê toàn bộ. Các căn nhà cho thuê thường nằm trên các đường chính, giao thông thuận tiện. Giá thuê tại nhà dân cũng rẻ hơn tại các cao ốc văn phòng nên được nhiều doanh nghiệp, tổ chức lựa chọn. Văn phòng ảo: còn được gọi là văn phòng cho thuê 0 m2 với dịch vụ được cung cấp bao gồm: địa điểm giao dịch của doanh nghiệp với địa chỉ xác định, số điện thoại, số fax, nhân viên lễ tân, biển hiệu công ty, kế toán báo cáo thuế. Dịch vụ này đã có từ lâu đời trên thế giới, khi sử dụng, khách hàng không phải chuyển đồ đạc, trang thiết bị đến mà chỉ đặt biển hiệu, logo của công ty mình tại đó. Ngoài ra, doanh nghiệp không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Bộ phận nhân sự của văn phòng trọn gói sẽ trả lời điện thoại, nhận fax, email và các giấy tờ liên quan với tư cách thư ký công ty. Sau đó các thông tin này sẽ được gửi đến tận nơi cho khách hàng. Chi phí của văn phòng ảo do đó rất tiết kiệm so với văn phòng thuê thông thường. 2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường văn phòng cho thuê. 2.1.3.1. Cầu văn phòng cho thuê. Cầu là số lượng hàng hóa mà người mua muốn mua tại mỗi mức giá chấp nhận được (David Begg, 2005). Như vậy, cầu văn phòng cho thuê là tổng số lượng hàng hóa văn phòng cho thuê mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ứng với mỗi mức giá nhất định trên thị trường. Cầu văn phòng cho thuê phụ thuộc vào các yếu tố sau đây: + Sự gia tăng số lượng doanh nghiệp: Sự gia tăng số lượng doanh nghiệp với tốc độ cao thường xảy ra ở những vùng đô thị, những trung tâm kinh tế - tài chính, văn hóa – xã hội. Sự gia tăng số doanh nghiệp một mặt thúc đẩy nền kinh tế phát triển, gia tăng tổng sản phẩm quốc gia,… Tuy nhiên, sự gia tăng này gây áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về mặt bằng kinh doanh, gia tăng nhu cầu về văn phòng cho
9 thuê. + Thu nhập của doanh nghiệp: Tăng trưởng kinh tế góp phần làm tăng thu nhập của các thành phần kinh tế, do đó có tác dụng chuyển hóa một lượng lớn nhu cầu trở thành cầu văn phòng cho thuê. Khi doanh nghiệp có thu nhập ngày càng tăng, nhu cầu về vị trí kinh doanh sang trọng, hiện đại, thuận tiện cho việc đi lại, giao tiếp… gia tăng, đó là các nhu cầu thực sự. Ngoài ra, sự tăng trưởng kinh tế thường làm cho giá bất động sản nói chung tăng lên, qua đó kích thích nhu cầu đầu cơ, gây áp lực lên giá thuê văn phòng trên thị trường. + Kỳ vọng giá thuê trong tương lai: Kỳ vọng về giá văn phòng cho thuê trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu văn phòng cho thuê. Khi các doanh nghiệp cho rằng giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ có động lực để thuê văn phòng trong hiện tại khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo ra những cơn sốt giá văn phòng cho thuê. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá văn phòng cho thuê sẽ không còn tăng trong tương lai thì các doanh nghiệp có thể đầu tư nguồn lực tài chính vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng. + Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu bất động sản nói chung và cầu văn phòng cho thuê nói riêng. + Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng. Xét riêng về cầu văn phòng cho thuê, khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các doanh nghiệp có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận được nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn thấp để hoạt động kinh doanh. Do đó, nhu cầu của các doanh nghiệp về một văn phòng cho thuê sang trọng, hiện đại, có vị trí trung tâm, thuận
10 tiện trong giao dịch với đối tác… sẽ gia tăng.Qua đó đã biến nhu cầu thành cầu, khiến cầu văn phòng cho thuê trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay khó khăn hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu văn phòng cho thuê nhanh chóng bị suy giảm. Bên cạnh đó các yếu tố như kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng địa phương, vùng miền trong dài hạn…cũng là những yếu tố cấu thành sự tác động đến cầu văn phòng cho thuê. 2.1.3.2. Cung văn phòng cho thuê. Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể (David Begg, 2005). Như vậy, cung văn phòng cho thuê là tổng số lượng hàng hóa văn phòng cho thuê mà người bán sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi ứng với mỗi mức giá nhất định. Trong ngắn hạn, cung văn phòng cho thuê là có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá văn phòng cho thuê tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung văn phòng cho thuê, bao gồm: + Tăng trưởng kinh tế:Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy vốn của xã hội, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản, văn phòng cho thuê nói riêng. + Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Nguồn cung văn phòng cho thuê chủ yếu đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động sản cung ứng. Khi thị trường bất động sản phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng. Khả năng cung ứng hàng hóa văn phòng cho thuê của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này. Đó là năng lực hoạch định chiến lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật - công nghệ, năng lực tài chính...
11 + Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung văn phòng cho thuêđối vớithị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào thị trường này. + Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê. Trong những năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường nhiều loại văn phòng cho thuê một cách phong phú. Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trường bất động sản bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung văn phòng cho thuê cũng bị suy giảm. + Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung văn phòng cho thuê trên thị trường. + Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản, cụ thể là các cao ốc văn phòng cho thuê, không chỉ là hàng hóa trên thị trường mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn. Do đó, kỳ vọng giá bất động sản trong tương lai có tác động rất lớn đến việc đầu tư của các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khi các nhà cung ứng kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để đầu tư các cao ốc văn phòng cho thuê khiến cung văn phòng cho thuê tăng. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá bất động sản sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút
12 ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cung suy giảm trong khi cầu không phản ứng kịp trước thay đổi của cung, sự khan hiếm văn phòng cho thuê sẽ xuất hiện trên thị trường từ đó tác động làm chogiá thuê văn phòng trên thị trường gia tăng. Bên cạnh đó, các yếu tố như quỹ bất động sản phục vụ cho mục tiêu xây dựng phát triển cao ốc văn phòng theo quy hoạch của chính phủ, sự phát triển kết cấu hạ tầng, chính sách và pháp luật của nhà nước liên quan đến bất động sản… cũng là những yếu tố góp phần tác động đến yếu tố cung văn phòng cho thuê. 2.1.3.3. Giá thuê văn phòng trên thị trường.  Khái niệm giá thuê văn phòng Theo Samuelson (2011), mọi thứ trong nền kinh tế thị trường đều có giá cả, đó là giá trị hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền. Giá cả thể hiện mức mà mọi người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau. Giá cả là số tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa thuận với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là số tiền hay sản phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác (quyền sở hữu, quyền sử dụng…). Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu thông và người tiêu dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá thị trường. Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, hàm ý về sự trao đổi, giá cả là sự đi kèm của việc trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ. Như vậy, giá thuê văn phòng là số tiền mà người cho thuê và người thuê thỏa thuận với nhau để người thuê có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản văn phòng, người thuê nhận được khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản của mình.  Sự cần thiết xác định giá thuê Ngày nay những công ty có tên tuổi trên thị trường thường thuê văn phòng làm việc cho nhân viên của họ trong các tòa nhà văn phòng cao cấp. Vì họ cho rằng giá thuê tại các tòa nhà văn phòng này không quá đắt so với giá thuê các căn nhà
13 riêng làm văn phòng, không phải lo chuyện bảo vệ, trông giữ xe, đồng thời họ lại có một môi trường kinh doanh hiện đại, kèm theo các dịch vụ văn phòng hoàn hảo đúng tiêu chuẩn quốc tế…Hơn nữa, trong tình hình kinh tế phát triển, hầu hết các doanh nghiệp đều mở rộng quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh, cùng với sự mở rộng đó thì số lượng cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp ngày càng tăng, các doanh nghiệp phải tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể đáp ứng được nhu cầu đó. Tuy nhiên, việc tìm kiếm các văn phòng làm việc sao cho có thể phù hợp với khả năng chi trả của họ là một điều rất khó khăn. Chính vì vậy, việc xác định gía thuê văn phòng hợp lý là một điều quan trọng và cần thiết đối với doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc xác định giá thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các chủ sở hữu bất động sản văn phòng. Các chủ sở hữu phải xác định được mức giá thuê bất động sản của mình sao cho phù hợp với thị trường, với khu vực có bất động sản... phù hợp với những lợi ích, tiện ích mà người thuê sẽ được hưởng khi thuê bất động sản của mình để đảm bảo sao cho cả hai bên cùng có lợi.  Các loại giá thuê văn phòng: Trên thực tế, giá thuê bất động sản văn phòng được xác định dựa trên rất nhiều yếu tố. Do đó có thể xác định được chính xác giá thuê văn phòng cần phải biết được các loại giá thuê văn phòng: Giá thuê là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn của khách hàng. Do đó khi thuê, khách hàng cần phải biết được mức thuê cố định mà họ phải trả hàng tháng là bao nhiêu cho một mét vuông diện tích mà họ sử dụng. Theo Savills (2014) để xác định được mức giá thuê cố định hàng tháng của một bất động sản văn phòng có thể dựa trên các loại giá sau: Giá thuê tối thiểu (hay còn gọi là giá sổ sách): Đây là một lượng tiền tối thiểu cho việc thuê không gian để bù đắp được chi phí hoạt động của tòa nhà văn phòng và hoàn vốn cho chủ đầu tư. Giá thuê tối thiểu có thể xác định theo công thức sau: