Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:75

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là nghiên cứu về tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC THƯƠNG TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC THƯƠNG TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM TỐ NGA TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bài luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, phân tích số liệu thực tiễn và dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Phạm Tố Nga. Các số liệu, những kết luận trong luận văn là trung thực, các giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và do cá nhân tôi thực hiện. Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên. Ngày 06 tháng 01 năm 2016 Ký tên Nguyễn Ngọc Thương
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .......................... 1 1. Vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu............................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4 5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 4 6. Kết cấu của luận văn ...................................................................................... 4 7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu ........................................................ 5 CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ................................................................................................ 6 2.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại ................. 6 2.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản .......................................... 6 2.1.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản ....................................... 8 2.1.3. Sự cần thiết của cho vay bất động sản ..................................................... 9 2.1.4 Các rủi ro trong cho vay bất động sản ....................................................12 2.1.4.1 Rủi ro tín dụng .....................................................................................12 2.1.4.2 Rủi ro lãi suất .......................................................................................13 2.1.4.3 Rủi ro thanh khoản ..............................................................................13 2.1.4.4 Rủi ro khác...........................................................................................14
2.2 Tổng quan về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại .........................15 2.2.1 Khái niệm về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ......................15 2.2.2 Chỉ số đo lường tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ..................15 2.2.2.1 Tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản (ROA) ...............................................16 2.2.2.2 Tỷ lệ thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) .........................................17 2.2.2.3 Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) .......................................................18 2.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ......................................................18 2.3.1. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ...............................................18 2.3.2. Lược khảo các nghiên cứu làm nền tảng đề xuất mô hình ...................20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................22 CHƯƠNG 3 - THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG ............................................................................................24 3.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ..................................................................................24 3.2. Thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ...............................................26 3.2.1. Sản phẩm cho vay bất động sản ............................................................26 3.2.2. Quy trình cho vay bất động sản .............................................................27 3.2.3. Những chỉ tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản ....................29 3.2.3.1. Những chỉ tiêu chung .........................................................................29 3.2.3.2. Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ....................................................34 3.2.3.3. Nợ xấu cho vay bất động sản ..............................................................37 3.2.4. Thực trạng tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ..........................38 3.2.5. Đánh giá những mặt còn tồn tại về thực trạng hoạt động cho vay bất động sản và tỷ suất sinh lời..............................................................................40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................42 CHƯƠNG 4: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG ............................................................................43 4.1 Các biến nghiên cứu ..................................................................................43 4.1.1 Biến phụ thuộc ........................................................................................43 4.1.2 Biến độc lập ............................................................................................44 4.1.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ................................................................44 4.1.2.2. Biến kiểm soát ....................................................................................44 4.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................46 4.3 Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................48 4.4 Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................48 4.5 Kết quả nghiên cứu ....................................................................................49 4.5.1 Phân tích thống kê mô tả ........................................................................49 4.5.2 Kết quả tương quan.................................................................................49 4.5.3 Kết quả hồi quy.......................................................................................50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ................................................................................53 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG .................................54 5.1 Một số gợi ý giải pháp đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ...............................................54
5.2 Một số gợi ý giải pháp đối với Chính Phủ và Ngân hàng nhà nước .........59 KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ................................................................................61 KẾT LUẬN .....................................................................................................62 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BCTC : báo cáo tài chính BĐS : bất động sản CBTD : cán bộ tín dụng DN : Doanh nghiệp FEM : Phương pháp ước lượng hiệu ứng cố định GDP : Tổng sản phẩm quốc dân KH : khách hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHNN&PTNT VN : Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam OLS : Phương pháp ước lượng bình phương bé nhất PMH : Phú Mỹ Hưng REM : Phương pháp ước lượng hiệu ứng ngẫu nhiên TD : tín dụng TSBĐ : tài sản bảo đảm TCTD : tổ chức tín dụng
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Bảng 2.1: Kết quả mô hình hồi quy của Odhiambo ..................................... Trang 21 Bảng 2.2: Bảng kết quả mô hình hồi quy của Ojiambo ............................... Trang 22 Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tổ chức của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH ........... Trang 25 Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH ..... Trang 27 Bảng 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh .......... Trang 30 Đồ thị 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh ........ Trang 30 Bảng 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh ......... Trang 31 Đồ thị 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh ....... Trang 32 Bảng 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn ..... Trang 34 Đồ thị 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn .. Trang 35 Bảng 3.4: Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo mục đích cho vay ... ..................................................................................................................... Trang 36 Bảng 3.5 Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản tại chi nhánh .................. Trang 37 Bảng 3.6: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại chi nhánh ........................... Trang 39 Đồ thị 3.4: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại chi nhánh .......................... Trang 38 Bảng 4.1 Mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu .................................. Trang 46 Bảng 4.2 Phân tích thống kê mô tả ........................................................... Trang 49 Bảng 4.3 Kết quả tương quan....................................................................... Trang 49 Bảng 4.4: Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ............................ Trang 50 Bảng 4.5: Kết quả hồi quy ........................................................................... Trang 50 Bảng 4.6: Kết quả kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ................... Trang 51
1 CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu Ngân hàng thương mại kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ với rất nhiều hình thức hoạt động như huy động vốn, cấp tín dụng, dịch vụ thanh toán và các hoạt động kinh doanh khác. Cho vay là nghiệp vụ cấp tín dụng mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng. Căn cứ theo mục đích sử dụng, các khoản cho vay của ngân hàng có thể được chia làm bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay đối với các tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các cho vay khác dành cho nông dân, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài trợ thuê mua (Peter S.Rose et al, 2008). Cho vay bất động sản là một trong những hình thức của hoạt động cho vay. Về bản chất, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại mang tính chu kỳ. Điều này có nghĩa khi thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng, thì tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng thương mại được thả lỏng để tăng lợi nhuận cho ngân hàng; khi thị trường bất động sản suy thoái thì tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng thương mại được siết chặt để hạn chế các khoản lỗ . Trong thời kỳ tăng trưởng nhanh bất động sản, các ngân hàng chạy đua theo lợi nhuận mà bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn của những khoản vay bất động sản được thả lỏng các tiêu chí cho vay. Đến khi có sự sụt giảm mạnh trong giá bất động sản, thì rủi ro vỡ nỡ từ các khoản vay bất động sản bắt đầu phát sinh, gây ảnh hưởng đáng kể đến tỷ suất sinh lời của các ngân hàng thương mại (Marcharia, 2013). Phú Mỹ Hưng là một khu đô thị mới thuộc quận 7, đây là nơi tập trung sinh sống của những người có thu nhập cao, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã có các dự án xây dựng các khu trung tâm thương mại, khu vui chơi, giải trí, khu cao ốc cho thuê, căn hộ để bán. Nguồn vốn từ hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng và hoạt động đầu tư bất động sản sôi nỗi hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Do đó, kể từ khi thành lập NHNN&PTNT chi nhánh PMH đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhằm gia tăng
2 nguồn sinh lời cho chi nhánh. Đồng thời, sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ, thị trường bất động sản nước ta đã gặp phải muôn vàn khó khăn gần hơn 5 năm qua, các khoản cho vay bất động sản bắt đầu phát sinh nợ xấu, khách hàng vay không có khả năng trả nợ, tỷ suất sinh lời của chi nhánh suy yếu và sụt giảm mạnh. Liệu là hoạt động cho vay bất động sản có tác động đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT chi nhánh PMH không? Nếu có tác động thì tác động đó là cùng chiều hay ngược chiều đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT chi nhánh PMH. Đồng thời, tác giả cũng lược khảo những nghiên cứu trước đây, hầu hết các nghiên cứu tập trung nghiên cứu những nhân tố tác động đến tỷ suất sinh lời của các NHTM, rất ít nghiên cứu tập trung cụ thể về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của các NHTM tại Việt Nam. Đây là khoản trống mà nghiên cứu này tìm cách lấp đầy. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng” 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là nghiên cứu về tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Kết quả nghiên cứu của đề tài có cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách không? Mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau: -Tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng trong thời gian qua.
3 -Xác định được hoạt động cho vay bất động sản có tác động đến đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. -Xác định tác động cùng chiều hay trái chiều của hoạt động cho vay bất động sảnđến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. -Đề xuất một số gợi ý giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. - Thông qua kết quả nghiên cứu này, các nhà quản trị có thể tham khảo để đưa ra các chính sách phù hợp nên hạn chế hay mở rộng đối với hoạt động bất động sản hay không? - Kết quả nghiên cứu này có góp phần cung cấp sự hiểu biết sâu hơn cho các nhà đầu tư để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn hay không? - Kết quả nghiên cứu này có giúp các nhà hoạch định chính sách ban hành các quy định và chính sách phù hợp hơn phục vụ cho việc điều hành chính sách tiền tệ, giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững và hiệu quả không? 3. Câu hỏi nghiên cứu Hoạt động cho vay bất động sản có tác động hay không tác động đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH? Nếu có tác động thì tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH là tích cực hay tiêu cực? Mức độ tác động đó như thế nào? Kết quả nghiên cứu của đề tài có cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách không?
4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: sự tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2014. Dữ liệu định tính trong bài nghiên cứu này thu thập theo năm và dữ liệu định lượng thu thập theo quý. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu định tính: thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu. Phương pháp nghiên cứu định lượng: Để xác định tác động của nhân tố phản ánh hoạt động cho vay bất động sản và các nhân tố khác ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng, sử dụng mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS) với dữ liệu chuỗi thời gian trong giai đoạn 2008- 2014. Sau đó, dùng các kiểm định để xác định mô hình phù hợp với nghiên cứu. Công cụ phân tích được sử dụng cho hồi quy chuỗi thời gian của tỷ suất sinh lợi là phần mềm Eview 7.0 6. Kết cấu của luận văn Kết cấu đề tài gồm 5 chương: - Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại - Chương 3: Thực trạng về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng
5 - Chương 4: Mô hình nghiên cứu về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng - Chương 5: Một số gợi ý giải pháp nâng cao tác động tích cực của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. 7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu này được thực hiện tại NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH trong giai đoạn gần đây từ năm 2008 đến năm 2014, góp phần tham gia vào việc xác định mô hình xem xét đến tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng này, vốn chưa có nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực này. Ngoài ra, đề tài cũng mở ra hướng nghiên cứu mới cho những nghiên cứu sau này cho toàn bộ hệ thống NHTM VN mà đề tài còn hạn chế do không thu thập được số liệu. Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách. Thông qua kết quả nghiên cứu các nhà quản trị có thể tham khảo để đưa ra các chính sách phù hợp nên hạn chế hay mở rộng đối với hoạt động bất động sản. Đối với các nhà đầu tư đề tài góp phần cung cấp sự hiểu biết sâu hơn về tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng và là căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Đối với các nhà hoạch định chính sách việc biết được tác động tích cực hay tiêu cực của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng này sẽ giúp cho việc ban hành các quy định và chính sách phù hợp hơn phục vụ cho việc điều hành chính sách tiền tệ, giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững và hiệu quả.
6 CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chương này sẽ trình bày tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản, về tỷ suất sinh lời của NHTM và các nghiên cứu trước đây giải thích những vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lợi của các NHTM và tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của các NHTM. 2.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại 2.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của các ngân hàng, để tài trợ cho chi tiêu của các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan chính phủ. Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả nợ gốc và lãi (theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, khoản 1, điều 3). Căn cứ theo mục đích sử dụng, các khoản cho vay của ngân hàng có thể được chia làm bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay đối với các tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các cho vay khác dành cho nông dân, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài trợ thuê mua. Cho vay bất động sản bao gồm các khoản cho vay ngắn hạn và giải phóng mặt bằng cũng như các khoản cho vay dài hạn tài trợ cho việc mua đất canh tác, nhà, căn hộ, trung tâm thương mại và các tài sản nước ngoài. Đối với loại hình cho vay này, ngân hàng được bảo đảm bằng chính tài sản thực: đất đai, tòa nhà và các công trình khác (Peter S.Rose et al, 2008). Khái niệm này chỉ ra rằng mục đích của các khoản cho vay bất động sản là để tài trợ cho việc mua các tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, các cơ sở vật chất khác và đất đai, bao gồm tín dụng ngắn hạn và dài hạn. Khái niệm này không phân biệt mục đích khách hàng vay là để kinh doanh hay là tiêu dùng. Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN và theo Luật kinh doanh bất động sản, Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS để đầu tư kinh
7 doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất… Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau: (Peter S.Rose et al, 2008) - Quy mô trung bình của một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình và kỳ hạn của các món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. - Một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho mục đích mua nhà để ở thường có kỳ hạn dài nhất khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay. - Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay. - Trong cho vay BĐS, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo đảm khoản vay. Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN, khoản 3, điều 3 quy định cho vay kinh doanh bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận
8 chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Cho nên đặc điểm chung của cho vay kinh doanh bất động sản thường là dài hạn, quy mô khoản vay thường lớn và đối tượng cho vay thường là doanh nghiệp. Cho vay tiêu dùng bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất và các bất động sản khác. Cho nên quy mô khoản vay này thường nhỏ và thường dành cho khách hàng cá nhân. 2.1.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản Từ quan điểm của người cho vay, có những vấn đề mà ngân hàng phải xem xét khi cho vay bất động sản đó là: (Peter S.Rose et al, 2008) Giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản được mang thế chấp là một vấn đề phải xem xét khi quyết định mức độ an toàn của khoản vay thế chấp. Nhìn chung tỷ lệ giữa lượng vốn vay và giá thị trường các tài sản được mang thế chấp càng cao tức là giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản được mang thế chấp càng thấp, mong muốn của người vay về việc thanh toán các món nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sản hơn. Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự đảm bảo bằng tài sản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong việc đánh giá tính cách của người vay và ý thức trách nhiệm của họ. Các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa rằng khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng. Ngoài ra, nhân viên ngân hàng cần phải cân nhắc những khía cạnh sau:
9 - Mức thu nhập của khách hàng vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh toán được yêu cầu. - Những khoản tiết kiệm sẵn có của người vay và nguồn mà khách hàng sử dụng để lấy tiền đặt cọc. Nếu khoản tiền này có được bằng cách rút tiền tiết kiệm, khách hàng sẽ có ít tài sản thanh khoản hơn để sử dụng khi có yêu cầu cấp bách trong tương lai, như trả tiền vay, hay khi có người trong gia đình bị ốm hoặc bị mất việc làm. - Chất lượng bảo vệ và quản lý tài sản của người đi vay. Nếu tài sản thế chấp không được duy trì tốt, ngân hàng có thể không lấy lại được toàn bộ số tiền đã cho vay bằng cách thanh lý tài sản - Triển vọng của thị trường bất động sản địa phương trong trường hợp tài sản phải được thu hồi lại. Trong khi nền kinh tế địa phương bị suy thoái với một tỷ lệ thất nghiệp đáng kể, nhiều nhà cửa, vật kiến trúc, cơ sở kinh doanh được bán nhưng có rất ít người muốn mua. Ngân hàng có thể phải chờ rất lâu mới có thể thu lại được phần vốn đã cho vay của mình. - Triển vọng về lãi suất nếu như khoản cho vay mua nhà thế chấp mang lãi suất thả nổi. Dù rằng thị trường thứ cấp cho các khoản nợ thế chấp lãi suất thả nổi đã phát triển nhưng trong những năm gần đây, các khoản cho vay thế chấp lãi suất cố định vẫn dễ bán hơn. 2.1.3. Sự cần thiết của cho vay bất động sản Đối với ngân hàng: (Peter S.Rose et al, 2008) - Cho vay bất động sản cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó đây là hình thức cho vay sinh lời tiềm năng của ngân hàng. - Các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp
10 cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa rằng khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng. - Cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh ở giai đoạn suy thoái nhiều tài khoản cho vay kinh doanh truyền thống của ngân hàng. Đối với khách hàng (Peter S.Rose et al, 2008) - Cho vay BĐS là một kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70%- 80% tổng vốn đầu tư. - Cho vay BĐS vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của cá nhân. Đối với cá nhân, nhất là các thanh niên và gia đình trẻ, việc có được một ngôi nhà dường như là điều không thể. Giá trị của một ngôi nhà khá lớn so với thu nhập của họ. Nếu tiết kiệm và tích góp thì cũng phải đến 10 năm, 20 năm thì họ mới đủ tiền để mua một mái ấm cho mình. Cho vay BĐS đã giúp họ mua được nhà và trả tiền dần hàng tháng với thời hạn dài. - Cho vay BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định như thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải cố gắng, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả và đúng mục đích hơn, đem lại lợi nhuận cho khách hàng, nhất là cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đối với nền kinh tế (Peter S.Rose et al, 2008) - Cho vay BĐS tác động đến thị trường bất động sản, thị trường BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Cho vay BĐS vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư BĐS vừa là kênh cho vay mua bán BĐS. - Để kích thích thị trường bất động sản phát triển thì việc cung ứng vốn ở mức cần thiết thông qua kênh tín dụng ngân hàng với nghiệp vụ cho vay bất động sản là điều hết sức cần thiết. Cụ thể:
11 * Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả. * Phát triển nền kinh tế: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường. * Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay bất động sản giúp cho các nhà đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn...góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. * Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. * Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống tốt hơn. * Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay bất động sản là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng. * Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý. * Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản...Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.