Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Sự tác động của các dự án bất động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-----***-----

PHAN MINH CẢNH

SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU

KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-----***-----

PHAN MINH CẢNH

SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỐI VỚI QUÁ TRÌNH CHUYỄN DỊCH CƠ CẤU

KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7

Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị

Mã số: 60310102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Sáng

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các nội dung, số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng

được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

PHAN MINH CẢNH

Học viên cao học Kinh tế - K19

Khoa Lý luận chính trị

Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Tiếng Anh

Tiếng Việt

BĐS

GDP Gross Domestic Product Bất động sản Tổng giá trị sản phẩm nội địa

cơ cấu kinh tế

CCKT FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngòai

BOO Build - Operation

TDTT UBND QHCT XHCN Xây dựng sở hữu kinh doanh Thể dục thể thao Ủy ban nhân dân Quy hoạch chi tiết Xã hội chủ nghĩa

Hỗ trợ phát triển chính thức

ODA Official Development Assistance

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các dự án từ 1997-2013.......................................... 32

Bảng 2.2. Bảng cơ sở sản xuất kinh doanh qua các thời kỳ ........................... 36

Bảng 2.3. Bảng thu – chi ngân sách ................................................................ 37

Bảng 2.4. Bảng so sánh diện tích đất sử dụng trong giao thông ..................... 39

Bảng 2.5. Bảng cấu nhóm ngành qua các thời kỳ ........................................... 42

Bảng 2.6 Bảng so sánh nhóm nghành qua các thời kỳ ................................... 42

Bảng 2.7. Bảng thể hiện gia tăng cơ sở giáo dục, đào tạo .............................. 43

Bảng 2.8. Bảng Tỷ lệ số người trong độ tuổi lao động so với dân số trong

quận ................................................................................................................. 44

Bảng 2.9. Bảng tiêu chí văn hóa .................................................................... 46

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1. Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020 ......... 28

Biểu đồ 2.2. Biểu đồ phát triển dân số ............................................................ 30

Biểu đồ 2.3. Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh của các

ngành qua các năm .......................................... Error! Bookmark not defined.

Biểu đồ 2.4. Biểu đồ thu thuế .......................... Error! Bookmark not defined.

MỤC LỤC

TRANG BÌA

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CHỦ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

PHẦN MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ ........................................................... 1

1.1 Các khái niệm cơ bản ................................................................................ 1

1.1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................... 1

1.1.1.1 Phân loại Bất động sản: .................................................................. 2

1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế. .................................... 4

1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế. .............................................................. 4

1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành. ................................................... 5

1.1.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành. ............................................... 6

1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế: 8

1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ..................... 8

1.2.2 Vai trò của chuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với phát triển kinh tế, xã

hội: ............................................................................................................... 12

1.2.3 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế: ......................................................................................................... 13

1.2.3.1. Sự cần thiết khách quan của việc phát triển các dự án bất động

sản đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. ......................................... 13

1.2.3.2. Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế. ...................................................................................................... 15

1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến quá trình đô thị hóa: ................ 16

1.3. Kinh nghiệm sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ

cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh. .......................... 20

1.3.1 Kinh nghiệm của Quận 4: ................................................................... 20

1.3.2 Kinh nghiệm của huyện Nhà Bè: ........................................................ 22

1.4 Bài học rút ra cho Quận 7. ..................................................................... 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT

ĐỘNG SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 7 TRONG THỜI GIAN QUA ......................................................... 27

2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ở quận 7: .................................... 27

2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý: ....................................................... 27

2.2 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ

cấu kinh tế trong thời gian qua. ................................................................... 30

2.2.1 Thực trạng đầu tư các dự án bất động sản: ......................................... 30

2.2.2 thực trạng chuyển dịch cơ cấu kinh tế: ............................................... 34

2.2.3 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ

cấu kinh tế trong thời gian qua: ................................................................... 38

2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết quả đầu tư các dự án bất động sản: 38

2.2.3.2 Tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế: ...................................................................................................... 41

2.3 Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động

sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7. ......................... 46

2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất: ............................. 46

2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất:................................................ 47

2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện

không đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình: .................... 47

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ

TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN

DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HÓA -

HIỆN ĐẠI HOÁ ............................................................................................ 50

3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu: ........................................................ 50

3.1.1 Quan điểm: .......................................................................................... 50

3.1.2 Định hướng: ........................................................................................ 51

3.1.3 Mục tiêu: ............................................................................................. 52

3.2 Giải pháp:................................................................................................. 53

3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt: ................................. 53

3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực tại địa phương; nâng cao nâng

lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức: .............................. 57

3.2.4 Giải pháp về tăng cường vai trò quản lý của nhà nước ...................... 61

3.3 Kiến nghị: ................................................................................................. 64

3.3.1 Kiến nghị về chính sách pháp luật đất đai: ......................................... 64

3.3.2 Kiến nghị về chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư .................. 64

3.3.3 Kiến nghị về đầu tư xây dựng: ........................................................... 68

3.3.4 Kiến nghị về chính sách sở hữu nhà ở: ............................................... 69

KẾT LUẬN .................................................................................................... 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, tốc độ phát triển kinh tế khá

cao, chuyển dịch từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ở mỗi ngành, từng địa phương căn cứ

vào điều kiện vị trí địa lý, đất đai, nguồn nhân lực có những chiến lược phát

triển riêng, tốc độ phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế phụ thuộc vào định

hướng phát triển của chính quyền địa phương, chính quyền cấp chủ quản.

Do vậy, sự quy họach cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển các dự án bất động

sản sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế

xã hội ở địa phương. Quận 7 là một đô thi phía nam của Thành phố Hồ Chí

Minh, được tách ra từ huyện Nhà Bè - một vùng đất trũng, trứơc đây kinh tế

chủ yếu là phát triển nông nghiệp, thủy sản nhưng hiện nay quận 7 được xem

là một đô thị mới, hiện đại vào bậc nhất ở Việt Nam và thành phố Hồ Chí

Minh.

Việc khai thác quỹ đất và đầu tư phát triển các dự án bất động sản đúng

mức đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ một quận kinh tế chủ yếu là

nông nghiệp đã chuyển sang kinh tế chủ lực là thương mại, dịch vụ, công

nghiệp, du lịch.

Tốc độ đô thị hóa ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở các quận

vùng quen đã làm nảy sinh nhiều vấn đề lớn về kinh tế xã hội, đã làm chuyển

dịch cơ cấu kinh tế ở tất cả các địa bàn dân cư, tác động nhiều mặt đến đời

sống, kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của người dân.

Kinh nghiệm cho thấy vấn đề đầu tư, phát triển các dự án bất động sản,

cơ sở hạ tầng phải phù hợp với từng địa phương, vị trí địa lý của từng vùng

miền để việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế đi đôi với tạo công ăn việc làm, đời

sống văn hóa mới cho người dân, để người dân không bị “ sốc ” về cách ứng

xử đối với một đô thị hiện đại, về môi trường sống lạ lẫm.

Như vậy việc nghiên cứu “ Sự tác động của các dự án bất động đối với

quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ” là rất cần thiết giúp chính quyền các

cấp có nhận thức đúng đắn tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất

động sản trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế sẽ giúp cơ quan chính quyền xây

dựng một chiến lược phát triển kinh tế phù hợp, tăng trưởng nhanh và bền

vững, nhanh chóng tiến tới việc hình thành cơ cấu kinh tế dịch vụ - thương

mại - công nghiệp.

2. Tổng quan nghiên cứu:

Nhìn chung, vấn đề cơ cấu kinh tế ngành và chuyển dịch cơ cấu ngành

kinh tế đã được một số tác giả nghiên cứu khá kỹ trên nhiều góc độ khác

nhau.

- Như tác giả Trần Du Lịch có công trình “Hướng chuyển dịch cơ cấu

kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh”, trong tài liệu này tác giả đã đánh giá, phân

tích và đưa ra những định hướng đầy đủ, chi tiết về chuyển dịch cơ cấu kinh

tế trên địa bàn thành phố.

- Tác giả Trương Thị Minh Sâm có cuốn “Vấn đề chuyển dịch cơ cấu

kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa -

hiện đại hóa” và cuốn “Chuyển dịch cơ cấu khu vực dịch vụ ở thành phố Hồ

Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa”, tác giả đã phân tích

rất sâu sắc về quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở thành phố Hồ Chí Minh

trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

- Tác giả Nguyễn Quang Thái có bài “Mấy vấn đề về chuyển dịch cơ

cấu kinh tế ở Việt Nam” in trên Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 312 - tháng

05/2004, tác giả đã phân tích sâu các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển

dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta.

Hay một số năm gần đây tác giả Bùi Tất Thắng có cuốn “ Chuyển dịch

cơ cấu kinh tế ngành ở Việt Nam”, tác giả Nguyễn Trần Quế có cuốn

“Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở nước ta trong thập niên đầu thế kỷ 21 ”,

các tác nêu đầy đủ khái niệm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển dịch cơ cấu

kinh tế ngành, nguyên nhân, giải pháp...

Như vậy, đề tài sẽ kế thừa những lý luận cơ bản về chuyển dịch cơ cấu

kinh tế và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế. Tuy nhiên cái mới của đề tài mà

chưa có tác giả nào nghiên cứu sự tác động của các dự án bất động sản đối với

quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7, tác giả tập trung

phân tích sự phát triển của các dự án bất động sản để làm rõ động thái, xu

hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Mục đích nghiên cứu Đề tài

Trên cơ sở phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án bất động sản

và sự tác động của các dự án bất động sản đối với cơ cấu kinh tế trên địa bàn

quận 7 trong những năm gần đây, tìm kiếm, phân tích những ưu – khuyết

điểm của việc đầu tư các dự án bất động sản và quá trình chuyển dịch cơ cấu

kinh tế, để:

Đề ra phương hướng và giải pháp tốt hơn cho việc đầu tư các dự án bất

động sản gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa –

hiện đại hóa,

Gợi ý chính sách cho sự tác động trên theo hướng tích cực để đạt được

một cơ cấu kinh tế hợp lý và tiến bộ, xứng đáng với vị thế của một quận vùng

ven đang trong quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở

địa bàn quận 7. Phương châm chủ đạo trong việc nghiên cứu, phân tích đề tài

là tôn trọng hiện thực khách quan. Trên cơ sở thực tiễn về việc đầu tư phát

triển các dự án bất động sản tác động đến việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tác

giả muốn khái quát thành lý luận chung nhằm soi rọi vào thực tiễn để tìm ra

những giải pháp phù hợp nhằm phát triển các quận, huyện vùng quen thành

phố Hồ Chí Minh theo hướng hiện đại của nền kinh tế thị trường kết hợp với

bảo vệ đời sống văn hóa của người dân.

5. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài của Luận văn thuộc chuyên ngành Kinh tế chính trị nên phương

pháp sử dụng chủ yếu là:

- Phương pháp duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lênin;

- Phương pháp phân tích;

- Phương pháp tổng hợp;

- Phương pháp nội suy,

- Phương pháp thống kê, thu thập số liệu những thông tin thực tế đã và

đang diễn ra tại Nhà Bè, quận 7 để xây dựng Luận văn.

Mặt khác, trên cơ sở những kiến thức đã học, những kinh nghiệm trong

quá trình công tác của bản thân để đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm

hoàn thành mục tiêu nghiên cứu.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Đề tài

Việc nghiên cứu để xây dựng đề tài “Sự tác động của các dự án bất

động sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 ”

là việc làm cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, giúp cho các cấp chính quyền

của các quận, huyện có những cái nhìn khách quan trong quá trình kêu gọi đầu

tư phát triển hạ tầng cơ sở, các dự án bất động sản để có những đề án quy

họach; chính sách kinh tế xã hội phù hợp, tính khoa học và tính thực tiễn của

đề tài thể hiện qua các nội dung sau đây:

Một là, hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư phát triển hạ

tầng các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến chuyển

dịch cơ cấu kinh tế xã hội ở quận 7.

Hai là, bằng các số liệu chứng minh, luận văn phân tích và làm sáng tỏ

của việc tác động hữu cơ của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế; từ đó, rút

ra nguyên nhân và bài học kinh nghiệm cho việc hoạch định chính sách đầu tư

phát triển kinh tế cho phù hợp với từng vùng, địa bàn dân cư.

Ba là, vạch ra đường lối phát triển kinh tế của quận 7 nói riêng và các

quận vùng quen trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Bốn là, với các số liệu chứng minh về chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa

bàn quận 7 sẽ giúp cho các cấp chính quyền, các cơ quan, ban ngành của quận

7, thành phố Hồ Chí Minh nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trên địa bàn

thành phố Hồ Chí Minh nhằm xây dựng chính sách phù hợp để xây dựng

chính sách phát triển kinh tế phù hợp cho từng thời kỳ của từng quận, huyện.

Ngoài ra, đề tài còn chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế và

những nguyên nhân của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên bàn quận 7

và các quận huyện vùng quen thành phố Hồ Chí Minh.

7. Kết cấu của Luận văn: Luận văn gồm có các phần sau đây:

- Mở đầu

- Chương 1. Lý luận chung về dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu

kinh tế

- Chương 2. Thực trạng về sự tác động của dự án bất động sản đến

chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7 trong thời gian qua.

- Chương 3. Định hướng và giải pháp hòan thiện quy trình đầu tư các dự

án bất động sản thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng

công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

- Kết luận.

- Tài liệu tham khảo

- Phụ lục.

- 1-

Chương 1:

LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn

gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong

lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người

trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,

cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,

những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất

động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở

quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh

giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan

đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,

Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự

Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý

bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao

dịch dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn

liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa

- 2-

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được

coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự

Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100

Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất

đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức

đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì

được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai;

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài

sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể

bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,

trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định

về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa

có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1.1.1.1 Phân loại Bất động sản:

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất

động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu

tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và

công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm

BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm

- 3-

BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất

lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển

đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa

số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế

giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông

nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử

dụng v.v..

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..

Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho

việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động

sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Ở phần đề tài này tác giả nghiên cứu sâu vào các dự án bất động sản là

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng

(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) có tác động trực tiếp đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế xã hội.

1.1.1.2. Đầu tư phát triển các dự án và các dự án bất động sản:

Dự án là một chuỗi các hoạt động nhằm hướng đến đạt được các mục

tiêu cụ thể, rõ ràng trong một thời gian nhất định với một nguồn ngân sách

được xác định. (European Commission, Project Cycle Management

Guideliness (2004)

Một dự án cần có:

- Các bên liên quan được xác định rõ ràng, bao gồm nhóm mục tiêu

chính và nhóm hưởng lợi cuối cùng.

- 4-

- Việc điều phối, quản lý kế hoạch, và tài chính được thiết lập rõ ràng.

- Hệ thống giám sát và đánh giá đề hỗ trợ cho việc quản lý dự án

- Một nhu cầu thích hợp của tài chính, kinh tế được phân tích để chỉ ra

lợi ích của dự án có tính hiệu quả kinh tế. Các dự án phát triển chính là cách

xác định và quản lý đầu tư và tiến trình thay đổi. Các dự án phát triển có thể

rất đa dạng về mục tiêu, quy mô, phạm vi. Các dự án nhỏ chỉ cần có một ít

nguồn tài chính và được thực hiện trong vài tháng; trong khi đó các dự án lớn

hơn có thể yêu cầu một nguồn tài chính nhiều hơn và thực hiện trong nhiều

năm.

1.1.2. Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

1.1.2.1. Khái niệm cơ cấu kinh tế.

Theo từ điển Tiếng Việt và Từ điển Bách khoa Việt Nam thì cơ cấu là

tổ chức do nhiều bộ phận hợp thành. Cơ cấu là một phạm trù triết học, phản

ánh cấu trúc bên trong của một đối tượng, là tập hợp những quan hệ cơ bản,

tương đối ổn định giữa các yếu tố cấu thành nên đối tượng đó trong một thời

gian nhất định. Trong lĩnh vực kinh tế, sự phát triển của lực lượng sản xuất đã

thúc đẩy phân công lao động xã hội. Các ngành, các lĩnh vực được phân chia

theo tính chất sản phẩm, chuyên môn kỹ thuật. Khi các ngành, các lĩnh vực

kinh tế hình thành đòi hỏi phải giải quyết mối quan hệ giữa chúng. Mối quan

hệ đó vừa thể hiện sự hợp tác, sự hỗ trợ lẫn nhau, song cũng cạnh tranh với

nhau để phát triển. Sự phân công và mối quan hệ hợp tác trong hệ thống thống

nhất là tiền đề cho quá trình hình thành cơ cấu kinh tế.

ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa

Theo Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế

“ Cơ cấu kinh tế là tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế có quan hệ

hữu cơ tương đối ổn định hợp thành” Đứng trên quan điểm duy vật biện

chứng và lý thuyết hệ thống có thể hiểu cơ cấu kinh tế là một tổng thể hợp

thành bởi nhiều yếu tố kinh tế của nền kinh tế quốc dân, giữa chúng có những

- 5-

mối liên hệ hữu cơ, những tương tác qua lại cả về số lượng và chất lượng,

trong những không gian và điều kiện kinh tế xã hội cụ thể, chúng vận động

hướng vào những mục tiêu nhất định. Theo quan điểm này, cơ cấu kinh tế là

một phạm trù kinh tế, là nền tảng của cơ cấu xã hội và chế độ xã hội.

Một cách tiếp cận khác thì cho rằng: cơ cấu kinh tế hiểu một cách đầy

đủ là một tổng thể hệ thống kinh tế bao gồm nhiều yếu tố có quan hệ chặt chẽ

với nhau, tác động qua lại với nhau trong những không gian, thời gian nhất

định và trong điều kiện kinh tế xã hội nhất định, được thể hiện cả về mặt định

tính lẫn định lượng, cả về số lượng lẫn chất lượng, phù hợp với mục tiêu xác

định của nền kinh tế.

Nhìn chung các cách tiếp cận trên đã phản ánh được mặt bản chất chủ

yếu của cơ cấu kinh tế. Đó là các vấn đề:

Tổng thể các nhóm ngành, các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế của

một quốc gia.

Số lượng và tỷ trọng của các nhóm ngành và của các yếu tố cấu thành

hệ thống kinh tế trong tổng thể nền kinh tế đất nước.

Các mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các nhóm ngành, các yếu tố…

hướng vào các mục tiêu đã xác định.

1.1.2.2. Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành.

Cơ cấu kinh tế ngành: Đây là bộ phận động nhất trong cơ cấu kinh tế

nói chung. Cơ cấu ngành là quan hệ gắn bó với nhau theo những tỷ lệ nhất

định giữa các ngành sản xuất trong nội bộ nền kinh tế quốc dân cũng như giữa

các ngành nghề và các doanh nghiệp trong ngành. So với các loại cơ cấu kinh

tế khác thì cơ cấu ngành giữ vai trò quan trọng hơn cả vì nó quyết định trạng

thái chung và tỷ lệ đầu vào, đầu ra của nền kinh tế quốc dân.

Theo giáo trình Kinh tế chính trị - Mác Lê Nin đã đưa việc phân tích cơ cấu

ngành vào hệ thống lý luận về tái sản xuất xã hội, chia tổng sản phẩm xã hội

- 6-

thành hai khu vực: Khu vực sản xuất tư liệu sản xuất và khu vực sản xuất tư

liệu tiêu dùng. Trong toàn bộ lý luận về tái sản xuất, tư tưởng luôn luôn xuyên

suốt là muốn cho quá trình tái sản xuất được tiến hành thuận lợi phải giữ cơ

cấu tỷ lệ cân bằng. Thực tế sự phân chia này là nói tới cấu thành của ngành

sản xuất, tức là vấn đề cơ cấu ngành Colin Clark, nhà kinh tế học người Anh,

( Richard Stone and Giovanna Saffi Stone, National Income and Expenditure

(1961)) đã đưa ra phương pháp phân loại toàn bộ hoạt động của nền kinh tế

thành ba ngành:

Ngành thứ I: sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự nhiên.

Ngành thứ II: gia công các sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự

nhiên.

Ngành thứ III: ngành sản xuất ra của cải vô hình.

(Ngành thứ I và thứ II là những ngành sản xuất vật chất của cải hữu hình)

Phương pháp phân ngành của Colin Clark được nhiều nước có nền kinh

tế thị trường áp dụng phổ biến. Tuy nhiên, vẫn còn có những phương pháp

phân loại khác nhau giữa các nước.

Để thống nhất tiêu chuẩn phân loại ngành giữa các nước, Liên Hiệp

Quốc đã ban hành “Hướng dẫn phân loại ngành theo tiêu chuẩn quốc tế đối

với toàn bộ các hoạt động kinh tế”. Tiêu chuẩn phân loại ngành của liên hiệp

quốc cũng được gom thành ba bộ phận nên nó trùng hợp với phương pháp

phân loại của Colin Clark.

Ngành thứ I: Nông nghiệp (bao gồm cả lâm nghiệp và ngư nghiệp).

Ngành thứ II: Công nghiệp và xây dựng.

Ngành thứ III: Thương mại và dịch vụ.

1.1.2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành.

Cơ cấu ngành kinh tế luôn thay đổi theo từng thời kỳ phát triển bởi các

yếu tố hợp thành cơ cấu ngành không cố định hoặc do sự xuất hiện, biến mất

- 7-

của một số ngành và tốc độ tăng trưởng giữa các yếu tố cấu thành cơ cấu này

là không đồng đều. Sự thay đổi của cơ cấu ngành kinh tế từ trạng thái này

sang trạng thái khác cho phù hợp với môi trường phát triển được gọi là sự

chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế. Đây không phải đơn thuần là sự thay đổi vị

trí mà là sự biến đổi cả về lượng và chất trong nội bộ cơ cấu. Việc chuyển

dịch cơ cấu ngành phải dựa trên cơ sở một cơ cấu hiện có, do đó nội dung của

chuyển dịch cơ cấu ngành là cải tạo cơ cấu cũ, lạc hậu hoặc chưa phù hợp để

xây dựng cơ cấu mới tiên tiến, hoàn thiện và bổ sung cơ cấu cũ thành cơ cấu

mới hiện đại và phù hợp hơn. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung và cơ cấu

ngành nói riêng nhằm đa dạng hoá sản phẩm về chủng loại và chất lượng để

đáp ứng nhu cầu tiêu dùng ngay càng tăng của xã hội.

Sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế trước hết và chủ

yếu tuỳ thuộc vào thực trạng, sự biến động của lực lượng sản xuất và đòi hỏi

của thị trường. Vì cơ cấu ngành kinh tế là tổng thể các mối quan hệ kinh tế về

sản lượng tương đối ổn định của các bộ phận của nền kinh tế trong những

điều kiện thời gian và không gian nhất định nên chuyển dịch cơ cấu ngành

kinh tế của một quốc gia hay một vùng lãnh thổ thường được biểu hiện là sự

thay đổi tỷ trọng của các ngành trong tổng giá trị sản phẩm nội địa (GDP) của

quốc gia hay vùng đó. Đây chính là sự tác động làm thay đổi dần tỷ trọng của

từng ngành kinh tế, tỷ trọng lao động của ngành trong tổng thể nền kinh tế.

Hay nói cách khác: chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế là quá trình làm tối ưu

hóa cơ cấu ngành. Đối với nền kinh tế quốc dân, chuyển dịch cơ cấu ngành

có nghĩa là sự vận động và biến đổi của các ngành khu vực I, II, III, theo

chiều hướng là tăng tỷ lệ khu vực II và khu vực III, giảm tỷ lệ các ngành khu

vực I trong cơ cấu tổng sản phẩm quốc nội (GDP).

Một cơ cấu ngành kinh tế hợp lý phải phản ánh được và đúng các quy

luật có hạn của quốc gia về nhân lực và tài lực. Chính vì vậy, khi thực hiện

chiến lược chuyển dịch cơ cấu ngành phải dựa trên các nguồn lực hiện có và

- 8-

phải diễn ra cùng với sự thay đổi các nguồn lực phân bố vào các ngành trong

nền kinh tế. Đồng thời, chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế phải theo hướng

phân bổ các nguồn lực vào các ngành, các lĩnh vực có năng suất và hiệu quả

cao.

Mục tiêu của chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế là hướng tới việc hình

thành một cơ cấu ngành tiến bộ và hợp lý, đảm bảo được các yêu cầu:

Tạo ra tốc độ tăng trưởng tương đối cao và tăng trưởng có hiệu quả.

Đáp ứng nhanh sức cầu và xu hướng cầu tiến bộ.

Sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên.

Thúc đẩy nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ.

Tạo ra khả năng hợp tác với bên ngoài.

Xuất hiện thế biến động của cơ cấu kinh tế ngành nói chung là một quá

trình đi từ cân bằng tới không cân bằng. Cũng như sự cân bằng chung của nền

kinh tế quốc dân, sự cân bằng của cơ cấu kinh tế ngành cũng tương đối ổn

định, còn hiện tượng mất cân bằng chỉ là tạm thời. Lý do là tình hình cơ cấu

ngành trong giai đoạn nào cũng gắn với trình độ phát triển của lực lượng sản

xuất ứng với giai đoạn ấy. Trạng thái cơ cấu ngành cân bằng là trạng thái

ngành phản ánh tốt yêu cầu phát triển của lực lượng sản xuất. Sự phát triển

của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, sự thay đổi mau

chóng của nhu cầu thị trường luôn là những nhân tố “động”, nên trạng thái

cân bằng này bị phá vỡ, thì trạng thái cân bằng khác lại được thiết lập và hình

thành nên chuỗi quá trình: cân bằng - mất cân bằng - cân bằng…. Do đó việc

nghiên cứu cơ cấu kinh tế ngành cần được gắn với việc nghiên cứu quá trình

phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa khoa học kỹ thuật và sự

thay đổi của nhu cầu thị trường.

1.2 Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

- 9-

* Nhóm nhân tố tác động từ bên trong:

- Nhân tố thị trường và nhu cầu tiêu dùng của xã hội:

Thị truờng và nhu cầu xã hội là người đặt hàng cho tất cả các ngành,

lĩnh vực, bộ phận trong toàn bộ nền kinh tế. Nếu như xã hội không có nhu cầu

thì tất nhiên sẽ không có bất kì một quá trình sản xuất nào. Cũng như vậy,

không có thị trường thì không có kinh tế hàng hoá. Thị trường và nhu cầu xã

hội còn quy định chất lượng sản phẩm và dịch vụ, nên tác động trực tiếp đến

quy mô, trình độ phát triển của các cơ sở kinh tế, đến xu hướng phát triển và

phân công lao động xã hội, đến vị trí, tỉ trọng các ngành, lĩnh vực trong cơ

cấu của nền kinh tế quốc dân.

- Trình độ phát triển của lực lượng sản xuất:

Lực lượng sản xuất là động lực phát triển của xã hội. Nhu cầu xã hội là

vô tận và mỗi ngày một cao. Muốn đáp ứng đầy đủ nhu cầu xã hội thì trước

hết phải phát triển lực lượng sản xuất.

Lực lượng sản xuất bao gồm tư liệu lao động và con người có khả năng

sử dụng tư liệu lao động để tác động vào đối tượng lao động, tạo ra sản phẩm

hàng hoá và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu xã hội.

Sự phát triển của lực lượng sản xuất sẽ làm thay đổi quy mô sản xuất,

thay đổi công nghệ, thiết bị, hình thành các ngành nghề mới, biến đổi lao

động giản đơn thành lao động phức tạp, từ ngành này sang ngành khác. Sự

phát triển đó phá vỡ cân đối cũ, hình thành một cơ cấu kinh tế với một vị trí,

tỉ trọng các ngành và lĩnh vực phù hợp hơn, thích ứng được yêu cầu phát triển

của lực lượng sản xuất, đáp ứng nhu cầu xã hội. Quá trình đó diễn ra một cách

khách quan và từng bước tạo ra sự cân đối hợp lý hơn, có khả năng khai thác

nguồn lực trong nước và nước ngoài.

Sự phát triển của lực lượng sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình

thành cơ cấu kinh tế. Lực lượng sản xuất phát triển không ngừng, nên cơ cấu

- 10-

kinh tế luôn luôn thay đổi, song sự biến đổi của cơ cấu kinh tế diễn ra chậm

chạp, không mang tính đột biến như chính sách, cơ chế quản lý.

- Quan điểm chiến lược, mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước trong

mỗi giai đoạn nhất định

Cơ cấu kinh tế là biểu hiện tóm tắt những nội dung, mục tiêu định

hướng của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Mặc dù cơ cấu kinh tế mang

tính chất khách quan và lịch sử xã hội, nhưng các tính chất đó lại có sự tác

động, chi phối của nhà nước. Nhà nước tuy không trực tiếp sắp đặt các ngành

nghề, quy định các tỉ lệ của cơ cấu kinh tế, nhưng vẫn có sự tác động gián tiếp

bằng cách định hướng phát triển, để thực hiện mục tiêu đáp ứng nhu cầu xã

hội. Định hướng phát triển của nhà nước không chỉ nhằm khuyến khích mọi

lực lượng sản xuất xã hội đạt mục tiêu đề ra, mà còn đưa ra các dự án để thu

hút mọi thành phần kinh tế tham gia, nếu không đạt được thì nhà nước phải

trực tiếp tổ chức sản xuất, đảm bảo sự cân đối giữa các sản phẩm, các ngành,

lĩnh vực trong nền kinh tế.

Mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội là định hướng chung cho

mọi thành phần, mọi nhà doanh nghiệp trong cả nước, phấn đấu thực hiện

dưới sự điều tiết của nhà nước thông qua hệ thống luật pháp và các quy định,

thể chế chính sách của nhà nước. Sự điều tiết của nhà nước gián tiếp dẫn dắt

các ngành, lĩnh vực và thành phần kinh tế phát triển, đảm bảo tính cân đối,

đồng bộ giữa các bộ phận hợp thành nền kinh tế.

- Cơ chế quản lý ảnh hưởng đến quá trình hình thành và chuyển dịch cơ

cấu kinh tế.

Mọi sự hoạt động của nền kinh tế đều có sự điều tiết của nhà nước,

song không phải nhà nước can thiệp trực tiếp vào quá trình sản xuất kinh

doanh của các đơn vị kinh tế. Nhà nước điều hành thông qua hệ thống pháp

luật và các chính sách kinh tế.

- 11-

Những sản phẩm nào, ngành nào cần khuyến khích thì nhà nước giảm

thuế, hoặc quy định thuế suất thấp để người sản xuất có lợi nhuận cao, còn đối

với những ngành hàng cần hạn chế thì đánh thuế cao, người sản xuất thu được

ít lợi nhuận, tất nhiên họ sẽ hạn chế đầu tư phát triển. Những ngành hàng hoặc

lĩnh vực không ai muốn đầu tư sản xuất, nhưng sản phẩm của nó lại rất cần

cho xã hội thì nhà nước tự đầu tư, tự tổ chức sản xuất. Nhà nước cũng có thể

khuyến khích lao động chuyển đến các nơi có tài nguyên, có nhu cầu lao động

thông qua các chính sách kinh tế, xã hội; ngược lại, muốn hạn chế di dân thì

phải đầu tư phát triển các thị xã, thị trấn, thị tứ để có điều kiện sinh hoạt vật

chất và tinh thần tương đương như các đô thị lớn.

* Nhóm nhân tố tác động từ bên ngoài:

- Xu thế chính trị, xã hội trong khu vực và thế giới ảnh hưởng đến sự hình

thành và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Xét đến cùng, chính trị là biểu hiện tập trung của kinh tế. Sự biến động

về chính trị, xã hội của một nước hay một số nước, nhất là nước lớn, sẽ tác

động mạnh đến các hoạt động ngoại thương, thu hút vốn đầu tư, chuyển giao

công nghệ…của các nước khác trên thế giới và khu vực. Do đó, thị trường và

nguồn lực nước ngoài cũng thay đổi, buộc các quốc gia phải điều chỉnh chiến

lược phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo cho nền kinh tế nước

mình ổn định và phát triển.

- Xu thế toàn cầu hoá kinh tế, quốc tế hoá lực lượng sản xuất

Hai xu thế trên tạo sự phát triển đan xen nhau, khai thác thế mạnh của

nhau trong sản xuất và trao đổi hàng hoá, dịch vụ.

Các thành tựu của cách mạng khoa học và công nghệ, sự bùng nổ thông

tin, tạo điều kiện cho các nhà sản xuất - kinh doanh nắm bắt thông tin, hiểu thị

trường và hiểu đối tác mà mình muốn hợp tác. Từ đó giúp họ định hướng sản

xuất, kinh doanh, thay đổi cơ cấu sản xuất, kinh doanh phù hợp với xu thế

- 12-

hợp tác đan xen vào nhau, khai thác thế mạnh của nhau, cùng nhau phân chia

lợi nhuận.

- Điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý:

( nguồn: Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm xây dựng và phát

triển )

Quận 7 là một vùng đất trũng, nằm ở phía đông – nam của thành phố

Hồ Chí Minh, được tách ra từ huyện Nhà Bè từ năm 1997 với xuất phát điểm

là vùng nông thôn nghèo, cơ sơ hạ tầng lạc hậu, đời sống kinh tế là nông

nghiệp, thủy sản, thủ công. Sau khi được tách quận, với điều kiện vị trí thuận

lợi là cách trung tâm thành phố - quận 1 không quá 5 km đường bộ, đã được

UBND thành phố đầu tư nhiều cơ sở hạ tầng như cầu Tân Thuận 2, cầu Kênh

Tẻ, cầu ông Lớn... đồng thời kêu gọi đầu tư phát triển hạ tầng, các dự án bất

động sản làm ở, khu chung cư cao tầng kết hợp với thương mại dich vụ.

(Lịch sử Đảng bộ Quận 7 (1997 - 2000), Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí

Minh ).

1.2.2 Vai trò của chuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với phát triển kinh tế,

xã hội:

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ( CCKT ) là nhiệm vụ chính trị quan trọng

mà Đảng và nhà nước đã xác định trong các văn kiện Đại hội Đảng, Đảng và

nhà nước xác định chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá,

hiện đại hoá là hướng đi tất yếu để phát triển kinh tế, đưa đất nước thoát khỏi

tình trạng lạc hậu, chậm phát triển trở thành một quốc gia văn minh, hiện đại.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta được xây dựng trên những căn cứ khoa

học sau đây:

Thứ nhất, căn cứ xu thế phát triển kinh tế quốc tế. Trong những năm

tới, kinh tế quốc tế tiếp tục chuyển mạnh sang các ngành kinh tế tri thức, công

nghệ cao. Xu hướng toàn cầu hoá phát triển nhanh chóng cả theo chiều rộng

và chiều sâu, tạo cơ hội cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhận chuyển

- 13-

giao công nghệ, tiếp thu kỹ năng tổ chức sản xuất kinh doanh, kỹ năng quản

lý tiên tiến, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất, thúc đẩy tăng trưởng kinh

tế.

Thứ hai, căn cứ thực trạng chuyển dịch CCKT nước ta. Trong những

năm qua, nền kinh tế nước ta có những bước phát triển mạnh mẽ, kinh tế tăng

trưởng liên tục với tốc độ khá cao, kim ngạch xuất khẩu tăng với tốc độ nhanh

hơn tốc độ tăng trưởng kinh tế (2001: 15,03 tỷ USD; 2002: 16,06 tỷ USD;

2003: 19,9 tỷ USD; năm 2004: 26,003 tỷ USD và đến năm 2012 đã được gần

80 tỷ USD ). Tăng trưởng kinh tế cùng với những thành công của chính sách

dân số làm cho thu nhập bình quân đầu người tăng liên tục. Khả năng tích luỹ

của dân cư tăng lên. ( Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam năm 2012 ).

1.2.3 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh

tế:

1.2.3.1. Sự cần thiết khách quan của việc phát triển các dự án bất

động sản đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Trong sự nghiệp hoá công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, mối

quan hệ biện chứng giữa quy mô và cơ cấu kinh tế có ý nghĩa rất quan trọng.

Chúng phản ánh cả hai mặt số lượng và chất lượng của sự phát triển trong

một tổng thể thống nhất và chúng cần được nhận thức theo bản chất vận động

và phát triển để phục vụ việc hoạch định chính sách và chỉ đạo thực hiện. Từ

quan điểm còn đơn giản về công nghiệp hoá những năm 1960, khi tiến hành

công cuộc đổi mới, Đảng ta chủ trương bắt đầu từ đổi mới tư duy kinh tế, thật

sự tôn trọng các quy luật kinh tế khách quan. Thực tiễn trải qua các Đại hội

Đảng, các quan điểm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngày càng hoàn thiện.

Đặc biệt, mục tiêu và các quan điểm công nghiệp hoá hiện đại hoá đã được

xác định trong cương lĩnh xây dựng đất nước của đại hội VII (1991) và sau đó

đã được từng bước hoàn thiện trong các văn kiện đại hội VIII (1996), đại hội

IX (2001), đại hội X (2006) và đại hội XI ( 2011 ) của Đảng. Trong bối cảnh

- 14-

trong nước và quốc tế mới, đại hội X, XI của Đảng đã đề ra các nhiệm vụ chủ

yếu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020, trong đó nhấn mạnh : “Giải phóng

và phát triển mạnh mẽ lực lượng sản xuất, phát huy mọi tiềm năng và nguồn

lực, tạo bước đột phá về xây dựng kết cấu hạ tầng và chuyển dịch cơ cấu kinh

tế, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh, tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế,

sớm đưa nước ta ra khỏi tình trạng của nước đang phát triển có thu nhập

thấp”. Đồng thời trong định hướng phát triển ngành, lĩnh vực và vùng, văn

kiện nhấn mạnh: “Tạo bước phát triển vượt bậc của khu vực dịch vụ”

Như vậy, việc nhận thức và hành động trong việc tạo ra sự chuyển dịch

cơ cấu kinh tế có hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong điều kiện chuyển sang

cơ chế thị trường và chủ động hội nhập kinh tế hiện nay là một việc làm có ý

nghĩa rất quan trọng. Nếu chúng ta muốn khắc phục nguy cơ tụt hậu xa hơn

về kinh tế, thu hút đầu tư nước ngòai thì chỉ có thể tiến hành bằng cách

chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế theo hướng tăng trưởng nhanh giá trị gia

tăng công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là phát triển các dự án bất động sản - cơ

sở hạ tầng.

Đảng và nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách rộng mở để kêu

gọi đầu tư từ các nước trên thế giới và đã thu hút được nhiều nguồn vốn FDI,

tuy nhiên hiện nay một trong những vấn đề trở ngại để thu hút đầu tư là cơ sở

hạ tầng còn rất lạc hậu so với các nước trong khu vực Đông nam á đã làm nản

lòng nhiều nhà đầu tư, mất nhiều cơ hội thu hút vốn đầu tư. Gần đây tuy đã có

nhiều đầu tư nâng cấp cảng biển, sân bay, đường cao tốc, các dịch vụ hỗ trợ

như viễn thông, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, tư vấn, khoa học công nghệ…

nhưng vẫn chưa đáp ứng đượ yêu cầu của phát triển kinh tế.

Chiến lược phát triển kinh tế xã hội nước ta giai đoạn 2001 – 2010,

2010-2020 đã được Đảng đề ra chủ trương và nhà nước cụ thể hóa bằng các

văn bản pháp luật. Những cơ hội đến với Việt Nam đó là việc mở rộng thị

trường, mở rộng giao lưu hàng hoá - dịch vụ tranh thủ vốn khoa học công

- 15-

nghệ tiên tiến của thế giới để phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam hội nhập

và phát triển kinh tế trong điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế còn nghèo nàn, lạc

hậu, điểm xuất phát thấp, sức cạnh tranh của hàng hoá, dịch vụ yếu. Do đó, để

thực hiện tốt các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội, giai đoạn 2010-

2020 cần thiết phải phát triển mạnh mẽ các dự án bất động sản, đặc biệt là hạ

tầng giao thông để đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế và đời sống xã hội.

1.2.3.2. Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế.

Trong các thập kỷ qua, các tác giả phương Tây khi nghiên cứu sự phát

triển của các nước thế giới thứ ba đã đưa ra các nhận xét. Các nước này muốn

phát triển phải có sự đầu tư thích đáng vào yếu tố mà mình có thế mạnh. Khi

nghiên cứu các nước thế giới đang phát triển, các tác giả đã chú trọng xem xét

sự phát triển các dự án cơ sở hạ tầng giao thông. ADam. Smith cho rằng

“Giao thông là một yếu tố quan trọng, nó dẫn tới các thị trường, nối liền các

khu nguyên vật liệu thô, các khu vực có tiềm năng phát triển và kích thích khả

năng sản xuất”, Đỗ Xuân Nghĩa, Sự cần thiết phải đầu tư hạ tầng giao thông

nông thôn.

Đối với Việt Nam, là một nước đang phát triển, để đạt được mục tiêu

“đến năm 2020 trở thành một nước công nghiệp có trình độ khoa học công

nghệ tiến” thì nhất thiết phải có sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các dự

án bất động sản như cầu, đường, cảng biển, cảng hàng không…trích Văn kiện

đại hội XI ( 2011 ) của Đảng. Trong các Đại hội đại biểu toàn quốc cũng như

các hội nghị phát triển cơ sở hạ tầng là vô cùng cần thiết trong điều kiện hiện

nay. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói “Giao thông là mạch máu của tổ chức

kinh tế, giao thông tốt thì mọi việc đều dễ dàng…”- trích Chủ tịch Hồ Chí

Minh với sự nghiệp giao thông vận tải.

Trong điều kiện nền kinh tế nước ta, đang hội nhập và phát triển, kêu

gọi đầu tư nước ngòai vào các ngành, lĩnh vực mà Việt Nam cần để phát triển

- 16-

kinh tế, đặc biệt là các dự án hạ tầng cơ sở. Về lý luận cũng như những bài

học kinh nghiệm rút ra từ quá trình đầu tư xây dựng, cần thiết phải đầu tư vào

cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ tác động

đến sự tăng trưởng và phát triển kinh tế nhanh đến mọi lĩnh vực, ngành nghề

kinh tế, tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh, tăng sức thu hút vốn đầu tư nước

ngoài và sức huy động nguồn vốn trong nước.

Đầu tư các dự án bất động sản như nhà ở, khu công nghiệp, cầu,

đường… tốt sẽ tăng khả năng giao lưu hàng hoá, thị trường hàng hóa được

mở rộng, kích thích các thành phần kinh tế gia tăng gia sản xuất, làm thay đổi

ngành nghề từ chi phí cao giá trị thấp sang ngành nghề có lợi nhuận cao nhất

đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Phát triển các dự án bất động sản phù

hợp quy hoạch sẽ tạo điều kiện tổ chức đời sống xã hội trên điạ bàn, tạo một

cuộc sống tốt hơn cho người dân, nhà đầu tư nước ngòai yên tâm sinh sống,

làm việc và đầu tư dài hạn tại Việt Nam.

1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến quá trình đô thị hóa:

* Mặt tích cực:

- Các dự án bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, thúc đẩy quá

trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa ở từng

vùng, từng địa phương.

+ Tác động kinh tế của các dự án bất động sản, dự án cơ sở hạ tầng

giao thông gắn với sự phát triển sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và phục

vụ cho thương mại và dịch vụ.

+ Về mặt xã hội

Chúng ta thấy rằng, về mặt kinh tế các dự án hạ tầng có tác động tới

sản xuất, sẩn phẩm và thu nhập của nông dân, công nhân, tiểu thương…thì

mặt xã hội nó lại là yếu tố và phương tiện đầu tiên góp phần nâng cao văn

hoá, sức khoẻ và mở mang dân trí cho cộng đồng dân cư đông đảo sống ngoài

khu vực thành thị.

- 17-

Tác động tích của hệ thống các dự án hạ tầng về mặt xã hội đã được

William Anderton và Charlers, khi nghiên cứu về sự phát triển nông thôn ở

các nước đang phát triển như Colombia, Liberia, Philipines và Jamaica có

những điều kiện xã hội và kinh tế nông nghiệp đã đưa ra kết luận “đường giao

thông nông thôn được mở mang xây dựng tạo điều kiện giao lưu thuận tiện

giữa vùng sản xuất nông nghiệp với các thị trấn, các trung tâm văn hoá, xã hội

có tác dụng mạnh mẽ đến việc mở mang dân trí cho cộng đồng dân cư, tạo

điều kiện để thanh niên nông thôn tiếp cận cái mới cũng như góp phàn giải

phóng phụ nữ ”.

+ Về y tế

Các dự án cơ sở hạ tầng tốt tạo cho người dân năng đi khám, chữa bệnh

và lui tới các trung tâm dịch vụ cũng như dễ dàng tiếp xúc, chấp nhận các tiến

bộ y học như bảo vệ sức khoẻ, phòng tránh các bệnh xã hội. Và đặc biệt là

việc áp dụng các biện pháp kế hoạch hoá gia đình, giảm mức độ tăng dân số,

giảm tỷ lệ suy dinh dưỡng cho trẻ em và bảo vệ sức khoẻ cho nguời già…

+ Về giáo dục

Hệ thống các dự án cơ sở hạ tầng được mở rộng sẽ khuyến khích các

trẻ em tới lớp, làm giảm tỷ lệ thất học ở trẻ em. Với phần lớn giáo viên sống ở

thành thị xã, thị trấn, trường - đường giao thông thuận tiện có tác dụng thu hút

họ tới dạy; tránh cho họ sự ngại ngần khi phải đi lại khó khăn và tạo điều kiện

ban đầu để họ yên tâm làm việc.

- Các dự án bất động sản - cơ sở hạ tầng giao thông là tiền đề và điều

kiện cho quá trình phân bố lại dân cư, lao động và lực lượng sản xuất và các

ngành nghề ở nông thôn cũng như trong nền kinh tế quốc dân. Vai trò này thể

hiện rõ nét ở trong vùng khai hoang, xây dựng kinh tế mới, những vùng nông

thôn đang được đô thị hoá hoặc sự chuyển dịch của lao dộng và nguồn vốn từ

nông thôn ra thành thị, từ nông nghiệp sang công nghiệp, thúc đẩy sản xuất và

- 18-

lưu thông hàng hoá phát triển, cũng đồng thời là mở rộng thị trường hàng hoá

và tăng cường quan hệ giao lưu kinh tế trong khu vực.

Những tác động và ảnh hưởng của các yếu tố cơ sở hạ tầng giao thông

không chỉ thể hiện vai trò cầu nối giữa các giai đoạn và nền tảng cho sản xuất,

mà còn góp phần làm chuyển hoá và thay đổi tính chất nền kinh tế nông

nghiệp, nông thôn theo hướng phát triển sản xuất kinh doanh hàng hoá và

kinh tế thị trường. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quá trình

phát triển kinh tế xã hội ở những nước có nền nông nghiệp lạc hậu và đang

trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường.

Nói cách khác, sự phát triển các dự án bất động sản - cơ sở hạ tầng giao

thông sẽ góp phần quan trọng vào việc cải thiện điều kiện lao động, điều kiện

sinh hoạt, làm tăng phúc lợi xã hội và chất lượng cuộc sống trong nhân dân.

Từ đó, tạo khả năng giảm bớt chênh lệch, khác biệt về thu nhập và hưởng thụ

vật chất, văn hoá giữa các tầng lớp, các nhóm dân cư cũng như giữa nông

thôn và thành thị.

Nói tóm lại, phát triển các dự án bất động sản là nhân tố đặc biệt quan

trọng, là khâu then chốt để thực hiện chương trình phát triển kinh tế- xã hội

nói chung và để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước

để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển. Vì

vậy, trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như vũ bão, cấu trúc nền

kinh tế thế giới thay đổi đã đặt ra nhu cầu: các dự án bất động sản – cơ sở hạ

tầng phải đi trước một bước để tạo cơ sở hạ tầng xã hội và là điều kiện thuận

lợi cho các ngành, các vùng phát triển, xây dựng một xã hội văn minh, hiện

đại.

* Mặt tiêu cực:

Theo một số chuyên gia quốc tế, việc phát triển quá nhanh các dự án,

khu đô thị mới nhưng thiếu quy hoạch và không được kiểm soát khiến các

thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh phải đối mặt với nhiều

- 19-

thách thức lớn; hạ tầng yếu kém, năng lực quản lý hạn chế, môi trường xuống

cấp nghiêm trọng, phát sinh tác động xấu tới đời sống dân cư.

Tốc độ đô thị hóa cao đã dẫn đến mất cân đối về cơ sở hạ tầng, kỹ

thuật; tình trạng tắc nghẽn giao thông, ngập úng diễn ra phổ biến. Ô nhiễm

môi trường chưa có lời giải đáp. Do thiếu vốn đầu tư, nên không gian cơ sở hạ

tầng, dân cư chưa đồng bộ. Hà Nội, Tp.HCM là hai đô thị điển hình của thực

trạng này.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất

động sản nhận định quy mô các dự án, khu đô thị mới còn nhỏ lẻ, chưa đảm

bảo kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau, nên đưa vào sử dụng không đáp

ứng được nhu cầu, chất lượng sống của người dân. Những người trong cuộc

đổ lỗi cho thiếu vốn đầu tư nên phát triển đô thị mới bị “méo mó”. Muốn phát

triển hạ tầng đòi hỏi chi phí giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư vì thế giá

đội lên rất cao không còn tiền đâu mà đổ vào đường sá, trường học, y tế, các

công trình dân sinh, ( Nguồn: Thời báo Kinh tế Việt Nam, ngày 03 tháng 12

năm 2012 ).

Mặt khác việc xác định địa điểm khu đô thị mới lại thiếu kiểm soát

không tuân theo quy hoạch, kế hoạch, gây khó khăn để khớp nối hạ tầng đồng

bộ. Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển

khu đô thị mới, song do thiếu quy chế kiểm soát và các điều kiện áp dụng với

từng địa phương, dẫn đến đầu tư tràn lan. Phải thừa nhận rằng, thời gian qua

việc cấp phép phát triển các dự án tại các địa phương khá dễ dãi. Có nơi cấp

phép ngay tại những địa điểm chưa có hạ tầng, kỹ thuật và xã hội đủ để phục

vụ nhu cầu tối thiểu của người dân, đây là khâu rất yếu của các dự án đô thị

mới, nếu như đổ tại thiếu tiền, tài chính hạn hẹp, thì tại sao lại diễn ra tình

trạng không ít công ty, doanh nghiệp không dư dả tiền bạc, thiếu kinh nghiệm

cũng “lao” vào đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, đô thị.

- 20-

Để hướng tới mô hình phát triển đô thị xanh, đô thị cân bằng và đô thị

tiên tiến, mà ở đó con người đóng vai trò trung tâm của sự phát triển, quả thật

còn xa vời đối với các đô thị ở Việt Nam. Tương lai đô thị ở Việt Nam có thể

hình dung từ chính những mảnh ghép của những đô thị mới đang mọc lên

hôm nay. Không cần soi gương cũng có thể thấy bộ mặt đô thị hóa “méo mó”

như thế nào.

1.3. Kinh nghiệm sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ

cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh.

1.3.1 Kinh nghiệm của Quận 4:

( nguồn http://www.quan4.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu-

chung.aspx )

Quận 4 được tạo bởi ba mặt sông là: sông Sài Gòn (dài 2.300 m) về phía

Đông bắc, tiếp giáp Quận 2; rạch Bến Nghé (dài 3.250 m) về phía Tây bắc,

tiếp giáp Quận 5; kênh Tẻ (dài 4.400 m), tiếp giáp Quận 7. Diện tích Quận 4

ngày nay gần 4,2 km2, được tổ chức gồm 15 phường từ Phường 1 đến Phường

18 (trong đó 3 phường đã được sáp nhập lại trong quá trình quy hoạch không

còn địa danh là Phường 7; 11 và 17). Dân số Quận 4 hiện nay gần 200.000

người; có 95,43% người Việt, 3,9% người Hoa và còn lại một số rất ít là

người dân tộc Khơme, Chăm, Ấn đang sinh sống trên địa bàn.

Sau nhiều năm kêu gọi đầu tư vào các dự án bất động sản – cơ sở hạ tầng

ở Quận 4 đã đổi thay bộ mặt đô thị Quận. Nếu như lúc trước vùng đất cù lao

Khánh Hội nằm trong thế cô lập thì giờ đây đã thông thương sang các khu

trung tâm thành phố và các quận lân cận như Quận 1, Quận 5, Quận 7, Quận 8

bởi chính những cây cầu hiện đại mới xây dựng. Những thành tựu nổi bật về

chỉnh trang kiến thiết đô thị đã tạo nên một diện mạo mới cho Quận 4. Những

cây cầu Calmette, Ông Lãnh, Nguyễn Văn Cừ với dáng vấp hiện đại đang uốn

lượn bắt qua rạch Bến Nghé tạo không gian gần gũi hơn, làm tăng thêm vẻ

mỹ quan và mở rộng góc nhìn từ vùng đất Quận 4 sang Quận 1, Quận 5, Quận

- 21-

8 những khu đô thị trung tâm của thành phố. Nhìn về hướng Đông bắc, cầu

Khánh Hội cạnh Bến Nhà Rồng đang vươn mình sang khu vực phường Bến

Nghé, phường Bến Thành - Quận 1, khu tài chính sầm uất nhất thành phố từ

trước đến nay. Cầu Kênh Tẻ sánh cùng cầu Tân Thuận 1 và 2 nối liền Quận 4

với khu vực phía Nam, sang Quận 7 và huyện Nhà Bè, đã sớm đưa đường

Khánh Hội và Nguyễn Tất Thành Quận 4 trở thành trục lộ chính liên thông

các khu vực lân cận. Nhiều con đường nhỏ hẹp trước đây được mở rộng hoặc

nối dài hơn như đường Hoàng Diệu, Bến Vân Đồn, nhiều con đường mới

được xây dựng như đường Khánh Hội, Tân Vĩnh, đường 41, đường 48, đường

Phường 1,.. đã góp phần phát triển mạng lưới giao thông đường bộ đô thị, góp

phần phát triển kinh tế và tăng cường sự giao lưu giữa các khu vực dân cư.

Nhiều dự án nhà ở, chung cư cao tầng, tòa nhà cao ốc văn phòng mọc lên

sánh cùng những tòa nhà chót vót thuộc khu trung tâm của thành phố. Từ

những thành tựu mang tính đòn bẫy là chỉnh trang kiến thiết đô thị, kinh tế

Quận 4 những năm qua đang chuyển dịch cơ cấu đúng hướng, chủ yếu là phát

triển các ngành dịch vụ thương mại; tỷ trọng dịch vụ thương mại trong cơ cấu

kinh tế quận chiếm 70%. Khoác trên mình những cơ sở kỹ thuật hạ tầng hiện

đại, Quận 4 đã thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều đơn vị kinh tế tài chính, ngân

hàng về với Quận 4 phục vụ nhu cầu ngày càng cao của các doanh nghiệp

thuộc các thành phần kinh tế và các tầng lớp nhân dân địa phương. Đồng thời

nhờ đẩy mạnh chỉnh trang kiến thiết đô thị mà các khu vực trọng điểm ô

nhiễm môi sinh, môi trường đã được giải quyết khá căn cơ.

Phát triển các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị đã tác dụng tích cực đến

đời sống người dân trong cộng đồng dân cư. Ý thức chấp hành pháp luật, ý

thức trách nhiệm đối với cộng đồng, sự nghiệp xây dựng và bảo vệ địa

phương được phát huy thông qua việc khơi dậy truyền thống yêu nước, nhân

ái, đoàn kết, tương thân tương trợ, tình làng nghĩa xóm vốn là những phẩm

chất đạo đức quý báu từ ngàn xưa của dân tộc.

- 22-

Đến năm 2012, quận 4 cơ bản chuyển dịch cơ cấu kinh tế trở thành

“Quận Dịch vụ”. Ngoài phấn đấu duy trì giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu

thủ công nghiệp tăng bình quân hàng năm 13% - 14%, đẩy mạnh doanh thu

ngành thương mại- dịch vụ tăng bình quân hàng năm 15% - 17%, trong đó,

doanh thu kinh tế hợp tác xã tăng từ 7% -10%. Quận tập trung xây dựng chính

sách thuận lợi nhằm động viên các thành phần kinh tế đầu tư, phát triển đa

dạng các loại hình dịch vụ, trong đó tập trung hình thành và phát triển các

dịch vụ: Dịch vụ tài chính- ngân hàng; Dịch vụ thương mại; Dịch vụ cao ốc

văn phòng cho thuê; Dịch vụ khách sạn - du lịch; Dịch vụ cảng và các loại

hình Dịch vụ khác là thế mạnh và là đặc trưng kinh tế quận 4. Từ đó góp phần

tăng thu ngân sách nhà nước (qua thuế) trên địa bàn. Là một quận cận trung

tâm của Thành phố Hồ Chí Minh đang từng bước chuyển mình vươn lên xây

dựng quận trở thành quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh - Thành

phố.

1.3.2 Kinh nghiệm của huyện Nhà Bè:

( Nguồn : http://www.nhabe.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx )

Tháng 4 năm 1997, một phần phía Bắc của Huyện được tách ra để

thành lập quận mới.

Nhà Bè còn lại gồm 6 xã nông thôn và một phần thị trấn, diện tích

10.040 Ha, với khoảng 60.000 nhân khẩu, tương đương số dân Nhà Bè lúc

mới giải phóng (ngày 30/4/75). Cơ sở vật chất vừa thiếu, vừa yếu, đường giao

thông nông thôn xuống cấp, toàn Huyện chỉ có vài km đường nhựa. Nguồn

nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt chưa đầy đủ. Nông nghiệp chưa tìm

được hướng đi vững chắc. Mặt bằng dân trí thấp. Đời sống một bộ phận diện

chính sách và dân nghèo còn thấp so với mặt bằng chung của Thành phố.

Chính quyền huyện Nhà Bè đã kêu gọi đầu tư vào các hạng mục công

trình hạ tầng, dự án nhà ở như đầu tư làm đường Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn

Bình, nâng cấp đường giao thông nông thôn, khu chung cư Nguyễn Bình, khu

- 23-

dân cư Vạn Phát Hưng... Đến nay, huyện Nhà Bè đã có sự phát triển vượt bậc

về mọi mặt, đời sống nhân dân được nâng cao, bộ mặt nông thôn thay đổi

nhanh chóng và ngày càng khang trang đẹp đẽ hơn. Kinh tế của Huyện trong

5 năm gần đây đã có bước chuyển biến khá tích cực: Tốc độ tăng trưởng bình

quân của các ngành kinh tế do Huyện quản lý đạt trên 26,67%, trong đó

ngành CN-TTCN là 24,75%, TM-DV là 29,77% và nông nghiệp đạt 1,44%.

Khu công nghiệp Hiệp Phước tiếp tục thu hút đầu tư mạnh mẽ, việc Cảng

container Trung tâm Sài Gòn đi vào hoạt động với hệ thống cầu cảng hiện đại

đã phát huy thế mạnh và hiệu quả, tác động tích cực đến sự phát triển chung

của Huyện, đồng thời góp phần giải quyết việc làm cho hơn 7000 lao động,

trong đó phần lớn là con em Nhà Bè và các vùng lân cận. Kết cấu hạ tầng

được quan tâm đầu tư, từng bước hoàn thiện, tạo thuận lợi phát triển kinh tế -

xã hội, tác động mạnh đến sự thay đổi bộ mặt nông thôn Huyện. Thu ngân

sách Nhà nước tăng cao, năm sau cao hơn năm trước, riêng trong giai đoạn

2005 – 2010 thu đạt hàng ngàn tỷ đồng, tăng gần gấp 5 lần so với gia đoạn 5

năm trước đây. Chương trình nâng cấp, mở rộng đường hẻm theo phương

châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” tiếp tục được triển khai thực hiện đạt

kết quả tích cực. Chỉ trong 5 năm từ 2005 – 2009, Huyện đã thực hiện hoàn

chỉnh 70 công trình, với tổng số vốn gần 205 tỷ, trong đó nhân dân và doanh

nghiệp đóng góp bằng các hình thức ngày công lao động, tiền mặt và chủ yếu

là giá trị quyền sử dụng đất, với tổng trị giá hơn 94 tỷ đồng. Đến nay, toàn

Huyện có 451/475 tuyến đường được trải nhựa hoặc bê tông hoá, đan hoá

chiếm tỷ lệ 94,95%. Tổng số hộ sử dụng điện đạt 96,65% /tổng hộ dân, trong

đó có 90% hộ có điện kế. Nước sạch được phủ gần kín các vùng dân cư, phục

vụ trên 99,5% hộ dân, trong đó hệ thống mạng lưới nước máy đã được lắp đặt

ở địa bàn thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân và đang tiếp tục đầu tư mở rộng để

khi nhà máy nước BOO Thủ Đức phát nước có sẵn điều kiện đưa nước về

phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của người dân. 7/7 xã - thị trấn đều có

- 24-

trạm y tế, với đầy đủ trang thiết bị, y, bác sĩ, đáp ứng yêu cầu chăm sóc sức

khoẻ cộng đồng. Hệ thống trường lớp và cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ

dạy và học được tiếp tục đầu tư hoàn thiện, đảm bảo ngày càng tốt hơn yêu

cầu giáo dục toàn diện. Đến nay, tại địa bàn các xã - thị trấn đều có trường

mầm non, trường tiểu học và trung học cơ sở; 5/7 xã - thị trấn có trường đạt

chuẩn quốc gia; gần 100% các trường tiểu học và trung học cơ sở thực hiện

dạy 2 buổi/ngày. Số lượng học sinh tăng lên theo từng năm, từ 13.218 học

sinh với 311 lớp năm 2006 đến nay có 14.968 học sinh với 388 lớp ở các cấp,

bậc học. Công tác chống mù chữ, phổ cập giáo dục tiểu học đúng độ tuổi và

phổ cập trung học cơ sở được củng cố, 100% xã – thị trấn đạt chuẩn quốc gia

về phổ cập giáo dục bậc trung học từ năm 2008. Công tác dạy nghề bước đầu

được mở rộng, gắn liên kết dạy nghề với giải quyết việc làm. Hàng năm giới

thiệu gần 1800 lao động có việc làm mới, ổn định trong lĩnh vực phi nông

nghiệp. Cơ cấu lao động của Huyện đã chuyển dịch theo hướng công nghiệp

hóa, hiện nay có 90% lao động trong lĩnh vực công nghiệp – dịch vụ và các

nghề phi nông nghiệp, lao động nông nghiệp còn lại khoảng 10%.

Nhà Bè đã xuất sắc hoàn thành chương trình xóa đói giảm nghèo giai

đoạn 2 theo tiêu chí của Thành phố, đến nay không còn hộ nghèo thu nhập

dưới 6 triệu đồng/người/năm và đang triển khai giai đoạn 3 theo mục tiêu

giảm hộ nghèo, tăng hộ khá. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 6,47 triệu

đồng/người/năm năm 2005 lên 15 triệu đồng/người/năm trong năm 2010. Đời

sống văn hóa tinh thần của nhân dân có nhiều chuyển biến tích cực.

Nhà Bè đang chuyển mình mạnh mẽ và vươn lên tầm cao mới. Với lợi

thế nằm trên hướng của Thành phố tiến ra Biển Đông, Nhà Bè đã và đang

được mở ra nhiều cơ hội phát triển và trong tương lai không xa sẽ trở thành

một khu vực công nghiệp – đô thị - cảng và là một vùng kinh tế năng động

của Thành phố.

- 25-

1.4 Bài học rút ra cho Quận 7.

Thứ nhất, cần kêu gọi đầu tư các dự án nhà ở, công trình công cộng đáp

ứng nhu cầu ở, sinh họat và đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư trong và

ngòai nước.

Thứ hai, cần có quy họach tổng thể các khu dân cư, khu thương mại, khu

công trình công cộng để có chính sách quản lý dự án và kêu gọi đầu tư hiệu

quả, để đảm bảo hài hòa môi trường sinh sống, xã hội và kinh doanh.

Thứ ba, cần công tác kiểm tra năng lực tài chính, năng lực thi công của các

chủ đầu tư dự án, có chính sách chế tài mạnh đối với các dự án chậm triển

khai.

Thứ tư, cần có sự khuyến khích các chủ đầu tư hòan thành tốt, vượt tiến độ

các dự án đã được Chính phủ, UBND thành phố giao.

Thứ năm, phải biết tận dụng nhiều nguồn vốn: từ vốn ngân sách, vốn đầu

tư nước ngoài thông qua hình thức liên doanh, liên kết, nguồn vốn đổi đất lấy

cơ sở hạ tầng, huy động các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, vốn qua hoạt động

của các quỹ đầu tư, các công ty tài chính…để xây dựng mới các siêu thị, trung

tâm thương mại và nâng cấp, sửa chữa các chợ trọng điểm trên địa bàn quận.

Tóm lại, những kinh nghiệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở một số quận

thuộc thành phố Hồ Chí Minh ít nhiều cũng có tác dụng cho những quận

đang phát triển như Quận 7 học hỏi. Quận 7 đã nhận định, cân nhắc, chọn

lọc cái hay, cái mới, cái phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế -

xã hội và mục tiêu phát triển của quận. Quán triệt và thực hiện đúng tinh thần

này sẽ tạo tiền đề cho Quận 7 có được định hướng phát triển đúng đắn trong

tương lai.

- 26-

Kết luận chương 1

Như vậy, chương 1 đã trình bày những vấn đề lý luận chung về các dự

án bất động sản và cơ cấu kinh tế ngành, nêu bật vai trò của các dự án bất

động sản – cơ sở hạ tầng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đồng

thời đưa ra những kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản nhằm

chuyển dịch cơ cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh và

những nhận xét rút ra từ những kinh nghiệm đó.

Sự trình bày có căn cứ lý luận và thực tiễn ở chương 1 là cơ sở để đi

vào phân tích thực trạng, những tồn tại hạn chế và những vấn đề đặt ra cần

giải quyết trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản ở quận 7

thành phố Hồ Chí Minh.

- 27-

Chương 2

THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA

BÀN QUẬN 7 TRONG THỜI GIAN QUA

2.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ở quận 7:

( Nguồn: Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm Xây dựng và Phát

triển, ngày 28-3-2012 )

2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý:

Quận 7 được thành lập vào tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tòan bộ diện

tích tự nhiên và dân số của các xã Tân Quy Đông, Tân Quy Tây, Tân Thuận

Đông, Tân Thuận Tây, Phú Mỹ, 337 ha diện tích tự nhiên và 6.636 nhân khẩu

của Thị Trấn Nhà Bè, thuộc huyện Nhà Bè.

Quận 7 có 3.576 ha diện tích đất tự nhiên và 90.920 nhân khẩu ( năm

1997 ). Địa giới hành chính Quận 7:

- Đông giáp tỉnh Đồng Nai,

- Tây giáp Bình Chánh và quận 8,

- Nam giáp huyện Nhà Bè,

- Bắc giáp quận 4 và quận 2.

- Khí hậu trung bình năm: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27oC; lượng

mưa trung bình năm là 330mm; độ ẩm trung bình năm là 80%.

- Quận 7 có vị trí địa lý khá quan trọng là cữa ngõ phía nam thành phố.

Với vị trí chiến lược có thể khai thác tốt về giao thông thủy và bộ, là cầu nối

mở hướng phát thành phố về phía biển đông. Các trục giao thông lớn đi qua

quận 7 như: Xa lộ bắc nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh, sông Sài Gòn

bao bộc phía đông với hệ thống cảng chuyên dùng, trung chuyển hàng hóa đi

nước ngòai và ngược lại rất phát triển, thuận lợi cho việc phát triển thương

- 28-

mại vận tải hàng hóa, hành khách đi các vùng lân cận.

2.1.2 Môi trường kinh tế - xã hội:

Môi trường kinh tế:

- Quận 7 được thành lập vào tháng 4/1997, được tách ra một phần từ

huyện Nhà Bè, là vùng đất ngập mặn phía đông nam thành phố, với vị trí địa

lý thuận cho việc phát triển cảng biển, giao thông thủy bộ, cách trung tâm

thành phố 5km đường bộ. Với lợi thế về địa lý, vùng đất mới, dân cư ít, ổn

định nên chín quyền thành phố đã ban hành Quyết định số 1197/QĐ-UB-NC

ngày 18 tháng 3 năm 1997 cụ thể hóa Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06 tháng

01 năm 1997 về việc thành lập quận 7 thuộc thành phố Hồ Chí Minh, đồng

thời đã nhiều Nghị quyết kêu gọi đầu tư vào quận 7.

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020

Sau 15 năm thành lập quận 7, với trên 60 dự án lớn nhỏ triển khai trên

địa bàn, trong đó có nhiều dự án công ích quy mô lớn như: dự án khu chế xuất

- 29-

Tân Thuận thuộc phường Tân Thuận Đông, dự án mở rộng đường Huỳnh Tấn

Phát giai đoạn 2, dự án khu tái định cư tại khu định cư Tân Mỹ phường Tân

Phú, dự án xây dựng khu tái định cư Phường Phú Mỹ, dự án xây dựng cầu

Kênh Tẻ và đường Bắc Nam, dự án xây dựng cầu Tân Thuận 2, dự án xây

dựng cầu Phú Mỹ, dự án xây dựng đường nồi từ đường Nguyễn Văn Linh đến

cầu Phú Mỹ, và nhiều dự án đầu tư xây dựng mới và nâng cấp mở rộng cơ sở

hạ tầng khác….Nhiều dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới với quy mô lớn

như: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, dự án khu dân cư phường Phú Mỹ của

công ty Kinh doanh nhà Sài Gòn, Khu nhà ở Phú Mỹ của công ty Vạn Phát

Hưng, Khu nghỉ ngơi giải trí tại phường Tân Phong, Khu dân cư ven sông

Tân Phong, Khu dân cư tại phường Phú Thuận của công ty Đầu tư xây dựng

Điện Sài Gòn, Khu dân cư của công ty Tấn Trường, Khu dân cư Tân Phong

của công ty Kim Sơn, dự án Khu dân cư Him Lam, dự án Khu dân cư Nam

Long,…và nhiều dự án khu nhà ở khác. Tổng diện tích của các dự án xây

dựng các khu dân cư mới với quy mô lớn lên đến trên 2.000ha, ngoài ra còn

hàng chục các dự án quy hoạch dân cư với quy mô nhỏ chỉ khoảng vài hecta

trở lại.

Hệ thống Cảng ngày càng lớn mạnh như Cảng Bến Nghé, cảng Lotus,

Cảng Quốc Tế, cảng Rau Quả qua đó tác động tăng trưởng kinh tế xã hội của

Quận và đẩy nhanh tốc độ đô thị trên địa bàn Quận.

Môi trường xã hội:

- Dân số thời điểm thành lập quận là: 90.958 người. Đến nay dân số đã

tăng lên là: 263.972 người với 61.167 hộ ; trong đó dân nhập cư tạm trú là: 37-

41 %. Dân số tăng bình quân cơ học hàng năm là 7 %. Sau 15 năm dân số quận

7 đã tăng gấp 3 lần.

- Về dân tộc: Dân tộc kinh đông nhất chiếm 98,5%; Hoa chiếm 0,98%;

Khơme chiếm 0,34% và còn lại là các dân tộc khác.

- Tôn giáo: Đao phật: 12,58 %; công giáo: 4,39%; tin lành: 0,44%; cao

- 30-

đài: 0,33%. Không tôn giáo: 82%

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ phát triển dân số

2.2 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ

cấu kinh tế trong thời gian qua.

2.2.1 Thực trạng đầu tư các dự án bất động sản:

Quận đã tập trung kêu gọi đầu tư phát triển các dự án cơ sở hạ tầng, các

khu dân cư mới… đã làm cho bộ mặt quận 7 đã thay đổi nhanh chóng từ một

vùng đất ruộng, phèn, kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, thủy sản đã trở thành

một đô thị kiểu mẫu. Hiện nay ở quận 7 đã có hệ thống cấp điện, cấp thoát

nước hòan chỉnh đáp ứng được nhu cầu sinh họat của nhân dân; hệ thống

đường giao thông ngày càng hiện đại như đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường

Nguyễn Hữu Thọ, đường Hùynh Tấn Phát, các cầu lớn cầu Tân Thuận 2, cầu

Phú Mỹ, cầu Ông Lớn đã nối với các quận, huyện trong khu vực để phục vụ

cho cụm Cảng, khu công nghiệp Tân Thuận; tránh ách tắc lưu thông trong nội

thành.

Tình hình đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách trên địa bàn Quận

cũng hết sức sôi động. Ngoài Khu Chế xuất Tân Thuận Quận đã thu hút hàng

- 31-

trăm dự án, giải quyết việc làm cho hơn 100.000 lao động; khu nhà ở cao cấp

Phú Mỹ Hưng, là một điển hình cho những công trình phát triển đô thị tầm cỡ

đang được triển khai ở Châu Á và Đông Nam Á; trong đó hệ thống thoát

nước, xử lý nước thải, hệ thống viễn thông và văn hóa, giáo dục hoàn chỉnh

với các trường học Nhật Bản, Dân lập Nam Sài Gòn, Hàn Quốc, Trường Đài

Bắc và trường hướng nghiệp Top Globis, bệnh viện Quốc Tế và khu Đại học

RMIT… các dự án đầu tư xây dựng các căn hộ cao cấp, các công trình phụ trợ

trong khu đô thi Nam Sài Gòn. Các dự án xây dựng khu dân cư quy mô lớn

được cấp thẩm quyền giao đất đã bắt đầu triển khai hiệp thương đền bù giải

tỏa và đầu tư xây dựng; đối với các đơn vị đầu tư sản xuất kinh doanh, bên

cạnh một số đơn vị đã hoàn tất công tác đầu tư – xây dựng và đi vào hoạt

động mà điển hình là Công ty TNHH Khải Vy với gần 1.000 lao động làm

hàng xuất khẩu sang Mỹ, một số lớn các dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng,

kho bãi được thỏa thuận địa điểm trong các năm trước cũng đã hoãn tất các

thủ tục về đất đai, đã triển khai đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động.

Quận 7 cũng đã xúc tiến làm việc một bước với các nhà đầu tư để kêu

gọi đầu tư xây dựng một số nhà cao tầng kết hợp giữa hoạt động thương mại,

siêu thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, trên địa bàn Quận

còn một số các công trình văn hóa – thể dục thể thao lớn như khu công viên

Mũi đèn đỏ quy mô 120 ha, khu thể dục thể thao tại Phường Bình Thuận quy

mô 10 ha, sân vân động Quận quy mô 11 ha và các công trình thương mại,

siêu thị, cơ sở giáo dục – văn hóa – TDTT trong các khu dân cư mới hình

thành đang cần sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tình

hình đầu tư trên địa bàn đã có những bước chuyển lớn. Bên cạnh việc các

chính sách về ưu đãi đầu tư của Nhà nước ngày càng nhiều và theo hướng tạo

điều kiện tốt nhất cho hoạt động của Doanh nghiêp. Việc triển khai hàng loạt

các dự án nhà ở, các dự án đầu tư vào cơ sở sản xuất kinh doanh vào những

năm 2001 đến 2011 là tiền đề cho việc thu hút dân cư, phát triển sản xuất –

- 32-

kinh doanh thương mại, góp phần vào quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

của quận 7 được thắng lợi, “ trở thành đô thị kiểu mẫu, xanh - sạch- đẹp-

nghĩa tình”.

Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các dự án từ 1997-2013

Số hộ TĐC

Tổng số

Năm

Năm

tiền đã

Tổng

Stt

thực

hòan

Tên dự án

Diện tích

chi trả

Tổng

TĐC

TĐC

số hộ

hiện

thành

(tỷ

cộng

nền

căn hộ

đồng)

I. Dự

án vốn

ngân

sách

1

2001

2004 Cầu Kênh Tẻ

79,000.00

210

44.1

2

45

43

2

2002

2005 Khu TĐC-P THưng

45,220.10

47

9.1

22

22

3

2002

2006 Đường 10

10,258.95

3

12

185

13.2

15

4

2002

2006 Khu DC Tqui

13,139.53

12.8

643

5

2002

2006 đường Nhánh lộ 1

12,806.02

494

13.1

1

5

4

6

2002

2007 đường P Thuận

14,523.87

45

11.4

5

25

20

7

2002

2003 đường Bình Thung

23,042.55

34

8.2

1

1

các lộ Trạm Việt Thành

8

2002

2003

2

2,164.57

17

3.6

9

2002

2007 Liên cảng A5

31,109.00

131

35.1

1

17

16

10

2003

2006 Cầu TT2

49,857.00

249

58.0

18

57

39

11

2003

2005 Đường 15B

14,000.00

50

8.8

1

13

12

12

2003

2005 khu TĐC Phú Mỹ I

268,200.00

164

81.3

3

69

66

13

2003

2003 TT Văn hóa Q7

7,189.25

7

2.6

Nâng cấp đường

14

2004

2006

Khu CXNH

13,371.40

490

5.2

0

15

2004

2006 Cầu Phú Mỹ

84,604.00

160

124.6

21

38

17

16

2004

2007 Trường THCS LVTám

14,607.00

9

4.3

2

2

17

2004

2007 Trung tâm GDTX

8,053.00

5

2.4

0

Đường Hòang Quốc

18

2004

2006

Việt

17,991.00

12

7.8

0

19

2004

2008 TĐC & Khu thương

40,800.00

25

11.9

0

- 33-

mại chợ (TNXP)

20

2004

2008 Trường ĐH Sài Gòn

247,367.00

92

53.9

18

18

Đường nối từ NVLinh

21

2005

2008

đến cầu PMỹ

178,606.00

123

113.6

28

11

17

TT điều hành

22

2005

2006

đường Thủy

2,446.60

2

2.1

0

Khu TĐC Bắc Nam

23

2005

2006

P.TH

5,447.00

6

1.6

0

24

2006

2008 Khu TĐC Phú Mỹ II

30,243.00

14

6.0

0

25

2006

2009 Cảng Bến Nghé (gđ3)

14,416.00

156

30.6

83

39

44

Đường ống

26

2006

2007

300.000m3/ngày

6,954.70

9

3.5

0

Nhà cháy ven Kênh Tẻ

27

2006

2007

1+2

702.60

25

11

11

4.0

28

2006

2008 Trường ĐH Cảnh sát

176,167.00

69

8

8

43.7

Cầu Bản thay thế cầu

29

2008

2009

Đa Khoa

5,271.20

21

34.6

0

Đường Lý Phục Man

30

2008

2009

nối dài

268.96

9

1.9

1

1

Sửa chữa, nâng cấp

đường Nguyễn Thị

31

2010

Thập

4,539.20

54

23.7

0

Đường 15B nối dài

32

2011

P.PM

46,891.44

90

200

25

Di dời các hộ ven Kênh

33

2011

Tẻ

435

800

300

Tổng cộng

1,469,257.94

4,082

783

321

137

II. Dự

án vốn

ngoài

ngân

sách

1

2001

2010

Vận tải Bình Thuận

18

18,505.00

2

2002

Khu nhà Kim Sơn

96

90,477.00

3

2002

khu nhà ở 35,56ha

180

356,171.00

4

2002

Khu dân cư Tân Thuận

176,145.00

97

- 34-

Tây

Khu DC và CNS

5

2003

2005

Nam Long

81,639.00

180

Khu nhà ở Cty Nam

6

2003

2005

Long

7,880.00

15

Nhà ở CB.CNV

7

2004

2006

Incomex

8,647.00

17

Nhà máy chế biến TSản

đông lạnh&chế biến

8

2004

ThủySản

40,769.00

8

Khu DC ven sông Tân

9

2004

Phong

285,206.00

255

Khu nhà ở Tân Qui

10

2004

Đông

181,186.00

180

Khu Nghĩ ngơi-Gỉai trí

154,955.00

154

11

2004

Khu nhà ở ADC

12

2004

73,363

42

Khu dân cư Phát Đạt

13

2005

98,000

98

583,291

14

2005

Khu dân cư Him Lam

420

Khu dân cư Vạn Phát

15

2005

Hưng

222,182

110

Khu dân cư Tân Thuận

16

2008

Nam

78,000

56

Tổng cộng

2,456,416,000

1,896

( Nguồn : Báo cáo tổng kết năm 2013 của Ban BTGPMB quận 7 )

2.2.2 thực trạng chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

* Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm, giá trị sản xuất đạt: 16,6% :

- Thương mại - Dịch vụ - Vận tải: tăng 14,2%;

- Công nghiệp – xây dựng: tăng 21,2%;

- Nông nghiệp: giảm 7,1%

Các chỉ tiêu phát triển kinh tế các ngành của quận 7 cho thấy qua các

thời kỳ tốc độ phát triển kinh tế của quận có nhiều thay đổi. Nhiệm kỳ đầu

quận 7 mới tách từ huyện Nhà Bè nên tốc độ phát triển chung tương đối chậm,

- 35-

chủ yếu là công nghiệp. Sang nhiệm kỳ II các ngành phát triển khá hơn, tập

trung vẫn là ngành công nghiệp và xây dựng thể hiện quá trình đô thị hóa

mạnh. Nông nghiệp có xu hướng giảm dần chỉ tập trung và trồng hoa và cây

kiểng. Đến nhiệm kỳ III các ngành thương mại và dịch vụ phát triển khá hơn,

các ngành lĩnh vực dịch vụ phát triển rất mạnh như là du lịch, khách sạn, y tế

chất lượng cao. Xây dựng và công nghiệp phát triển nhưng tốc độ chậm, chủ

trương của thành phố di dời các ngành công nghiệp ô nhiễm ra ngọai thành.

Xu hướng phát triển các ngành kinh tế của quận 7 tương đối khá, ngành thương

mại - Dịch vụ có tỉ trọng tăng dần trong tổng giá trị sản xuất của quận 7.

Biểu đồ 2.3. Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh của

các ngành qua các năm

* Số cơ sở sản xuất kinh doanh tính đến cuối năm 2012:

Khi thành lập Quận, số đơn vị sản xuất công nghiệp còn hạn chế, ngành

thuơng mại chủ yếu tập trung ở một vài tuyến đường như đường Trần Xuân

Sọan, Hùynh Tấn Phát. Với tốc độ phát triển và đô thị hoá nhanh, nhất là khi

hình thành Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nên đã thu hút sự đầu tư của nhiều

doanh nghiệp về sản xuất và kinh doanh. Đặc biệt là giai đọan 2005 -2010 các

ngành như: sản xuất công nghiệp - Thương mại - Dịch vụ - Vận tải phát triển

mạnh góp phần rất lớn vào giá trị sản xuất trên địa bàn quận. Ngoài ra với tốc

độ thị hoá nhanh đã thu hút sự đầu tư mạnh vào quận 7, các ngành như dịch

- 36-

vụ y tế, du lịch, văn hóa, thể thao và các dịch vụ khác góp phần phục vụ và

đáp ứng nhu cầu của nhân dân và cộng đồng.

- Hộ sản xuất kinh doanh cá thể: 11.387hộ, tăng 9,5 lần so với năm

1997

- Doanh nghiệp: 5.509 Doanh nghiệp. So với năm 1997 tăng gấp 25 lần

Trong đó:

+ Ngành thương mại – dịch vụ 2.233 doanh nghiệp tăng 29 lần;

+ Công nghiệp 288 doanh nghiệp, tăng 17 lần

+ Xây dựng: 290 doanh nghiệp, tăng 24 lần

+ Vận tải – bốc xếp 191 doanh nghiệp, tăng 17 lần

Bảng 2.2. Bảng cơ sở sản xuất kinh doanh qua các thời kỳ

S GIAI ĐỌAN TIÊU T CHÍ 1997-2000 201122000020200112001 2001-2005 2005-2010 T

0 1

05 chợ cố định, 07 chợ cố định, 03 chợ cố định, 05 chợ cố Chợ 01 chợ tạm 01 chợ tạm 01 chợ tạm định, 03 chợ

tạm

2 Hợp tác 09 hợp tác xã 14HTX 11 HTX 12 HTX xã

3 Hộ kinh

doanh cá 915 hộ 3.836 hoä 8.524 hoä 11.387 ho

thể

4 Doanh 107 doanh 1.004 D/nghiep 4.865 5.509

nghiệp nghiệp D/nghiep D/nghiep

- 37-

Họat động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hàng năm phát triển

mạnh, có sự tương ứng về chỉ số phát triển đô thị và dân số trên địa bàn quận 7.

* Thực hiện thu – chi ngân sách giai đọan 1997 – 2011 ( ĐVT triệu

đồng )

Tổng thu chi – ngân sách luôn thực hiện tốt đảm bảo đúng luật ngân

sách và nguyên tác tài chính, tỷ lệ bình thuận từng giai đọan đều tăng ( 1997-

2000) thu ngân sách tăng 42, 87%, chi tăng 43,65 %; 2001 - 2005 thu ngân

sách tăng 24,96%, chi tăng 19,22%; 2006 – 2010 thu ngân sách 23,59%, chi

tăng 25,68%).

Tình hình thu thuế trên địa bàn quận 7 từ năm 1997 đến năm 2011 chỉ

tiêu pháp lệnh thành phố giao mỗi năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước ,

trong đó nguồn thu từ công thương nghiệp đều tăng mạnh.

Năm 2011 thu đạt 2.037.210 triệu đồng, tăng bằng 3.210,48% so với thu

thuế của năm 1997. Trong đó nguồn thu thuế Công thương nghiệp đạt trong

năm 2011 là 610.323 triệu đồng, tăng bằng 1.726,22% so với năm 1997 và

thu từ tiền sử dụng đất năm 2011 đạt 999.499 triệu đồng, tăng bằng

19.037,98% so với năm 1997.

Bảng 2.3. Bảng thu – chi ngân sách

STT Thực hiện thu – chi 1997- 2005-2010 2011 2000-

ngân sách 2000 2005

01 Tổng thu ngân sách 122.427 534.017 1.597.127 350.696

02 Tổng chi ngân sách 115.402 437.339 1.167.203 421.456

Đến năm 2008 Quận 7 thu thuế trên 1.000 tỷ đồng và được vào câu lạc

bộ nghìn tỷ của thành phố (Năm 2009 và năm 2010 thu đạt trên 1.000 tỷ

đồng và năm 2011 thu đạt trên 2.000 tỷ đồng )

Với thành tích trên ngành thuế quận 7 đạt danh hiệu lao đồng xuất sắc

- 38-

nhiều năm liền; năm 2006 nhận được cờ thi đua của UBND thành phố; năm

2007 – 2008 được Bộ tài chính tặng Bằng khen; năm 2007 nhận được bằng

khen của Thủ tướng chính phủ và năm 2008 được Chủ tịch nước tặng Huân

chương lao động hạng ba.

2.2.3 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch

cơ cấu kinh tế trong thời gian qua:

2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết quả đầu tư các dự án bất động

sản:

- Trên cơ sở quy họach chung của thành phố, Quận 7 đã thông qua kế

họach điều chi tiết QHCT 1/2000 theo hướng phân theo từng khu vực như khu

dân cư tập trung, đô thị mới, cơ sở sản xuất kinh doanh. Từ đó làm cơ sở thẩm

định theo tỷ lệ 1/500 mời gọi các dự án đầu tư án dự thích hợp từng khu dân

của quận 7. Tổ chức công bố quy họach đầy đủ, kịp thời các đồ án được

duyệt, góp phần thuận lợi trong công tác quản lý, kiểm tra tiến độ đầu tư của

các nhà đầu tư, đảm bảo triển khai đúng quy họach.

Biểu 2.4. Biểu đồ thu thuế

- 39-

Quận 7 đã sớm lập, trình phê duyệt chung phục vụ công tác quản lý

đô thị trên địa bàn quận 7, trong đó 10 phường đã hòan chỉnh quy họach

1/2000. Trong 15 năm qua về cơ bản quận 7 đã thực hiện đúng hướng quy

hoạch đó là: hình thành các trục giao thông, trục trung tâm chính, định

hướng phát triển không gian kiến trúc cảnh quan theo quy họach được

duyệt, phát triển các khu nhà ở khang trang, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, giáo dục, hệ thống siêu thị, chợ, trung tâm thương mại, y

tế, trụ sở cơ quan hành chính…đã làm thay đổi tòan diện đời sống kinh tế,

văn hóa , xã hội ở quận 7.

Bảng 2.4. Bảng so sánh diện tích đất sử dụng trong giao thông

STT Tiêu chí Diện tích năm Diện tích năm Tăng

1997 2011

01 Về giao thông:

-Đất giao thông đô thị 85 ha 256,98ha 176,98 ha

-Đất giao thông đối ngoại 35 ha 398ha 67,57 ha

-Số lượng đường bộ 103 đường 398 đường 295 đường

-Số lượng cầu đường bộ 04 cầu 25cầu 21 cầu

Chiều dài mạng lưới đường 3.028km 87.310km 84.282km

chính

02 Về nhà ở:

-Diện tích đất khu nhà ở 598,6 ha 1.595,14ha 996,4 ha

-Diện tích nhà ở bình quân Chưa có số liệu 16,77m2/người

(m2/người) 01 Chung cư ( 51 khu chung

-Nhà chung cư 84 căn hộ ) cư ( 10.728 căn

hộ )

- 40-

Các khu dân cư mới được xây dựng như:

+ Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng: 500ha

+ Khu dân cư Nam Long - phường Tân Thuận Đông: 25,2 ha.

+ Khu dân cư Him Lam - phường Tân Hưng: 57,4 ha.

+ Khu dân cư Tấn Trường - phường Phú Thuận: 8,6 ha.

+ Khu dân cư Vạn Phát Hưng - phường Phú Mỹ: 21,2 ha.

+ Khu Khu tái định cư - Phường Phú Mỹ: 26,8 ha.

- Hạ tầng kỹ thuật:

+ Cấp nước đạt khỏang 95% trên địa bàn, còn một số khu vực chưa

cấp nước thuộc các dự án Quy họach đã có Quyết định thu hồi và giao

+ Cấp điện: đạt 100% địa bàn, Quận 7 đã phủ kín mạng lưới điện kể cả

khu vực dự kiến quy họach công viên cây xanh.

+ Hình thành các tuyến cầu đường kết nối liên khu vực: cầu Phú Mỹ,

cầu Kênh Tẻ, cầu Tân Thuận, cầu Nguyễn Thị Thập, cầu Phú Thuận, cầu Ông

Đội, cầu Lý Phục Man.

Về phát triển nhà ở đã tập trung đầu tư các dự án nhà ở tái định cư từ

ngân sách từ các phường Tân Hưng, Phú Mỹ, Phú Thuận đủ nhà phục vụ tái

định cư cho các dự án công ích trên địa bàn. Song song đó đã thực hiện tốt chủ

trương xã hội hóa, các chủ đầu tư đã đầu hàng nghìn tỷ đồng để phát triển nhà

ở đô thị với quy mô lớn, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân

trên địa bàn quận 7, người dân thành phố và cả nước.

Theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, nhìn chung việc lập và điều

chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm

2003 là phù hợp để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chiến lược phát triển

kinh tế - xã hội của quận 7. Nhiều dự án đầu tư đã phát huy hiệu quả như:

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Khu chế xuất Tân Thuận, Khu dân cư Him

Lam, Khu dân cư Nam Long... hàng loạt các dự án hạ tầng được hình thành

đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và tạo nên diện mạo mới trong quá

trình phát triển đô thị tại tỉnh Quận 7. Phần lớn các cơ quan, đơn vị, nhân dân

- 41-

trên địa bàn quận 7 đã thực hiện nghiêm túc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

được cấp có thẩm quyền phê duyệt; việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,

chuyển mục đích sử dụng đất tuân thủ đúng theo quy hoạch. Việc thực hiện

tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần tạo động lực thúc đẩy kinh tế -

xã hội của Quận 7 phát triển, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, tăng

nguồn thu từ đất, từng bước đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa

bàn quận vào nền nếp.

2.2.3.2 Tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu

kinh tế:

Quận 7 đã xác định, để làm tiền đề cho tiến trình đô thị hóa, với cơ cấu

kinh tế là Thương mại – Dịch vụ, Công nghhiệp – Tiểu thủ công nghiệp cho

chặng đường khởi đầu đến năm 2020 và chia ra từng giai đoạn để từ đó đề ra

nhiều gải pháp thực hiện, bên cạnh việc chú trọng đầu tư nâng cấp cơ sở hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và ưu tiên việc nâng cao trình độ dân trí qua việc

giáo dục kiến thức văn hóa xã hội, đào tạo nghề nghiệp phù hợp cuộc sống

sản xuất công nghiệp và các hoạt động thương mại dịch vụ vốn là nội dung

chính trong quá trình xuyên suốt chặng đường xây dựng Quận 7.

Quận đã tập trung kêu gọi đầu tư phát triển các dự án cơ sở hạ tầng, các

khu dân cư mới… đã làm cho bộ mặt quận 7 đã thay đổi nhanh chóng từ một

vùng đất ruộng, phèn, kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, thủy sản đã trở thành

một đô thị kiểu mẫu. Hiện nay ở quận 7 đã có hệ thống cấp điện, cấp thoát

nước hòan chỉnh đáp ứng được nhu cầu sinh họat của nhân dân; hệ thống

đường giao thông ngày càng hiện đại như đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường

Nguyễn Hữu Thọ, đường Hùynh Tấn Phát, các cầu lớn cầu Tân Thuận 2, cầu

Phú Mỹ, cầu Ông Lớn đã nối với các quận, huyện trong khu vực để phục vụ

cho cụm Cảng, khu công nghiệp Tân Thuận; tránh ách tắc lưu thông trong nội

thành.

- 42-

Bảng 2.5. Bảng cơ cấu nhóm ngành qua các thời kỳ

BẢNG CƠ CẤU NHÓM NGÀNH KINH TẾ QUA CÁC THỜI KỲ

( Đơn vị tính: %)

1997

2000

2005

2010

2011

120

011

2000

A

1

2

3

4

5

Tổng số

71,2

63,6

39,7

45,6

52,1

Thương mại - dịch

vụ - vận tải

Công nghiệp – xây

27,7

35,6

60,1

54,3

47,9

dựng

Nông nghiệp

1,1

0,9

0,2

0,1

0,05

Nguồn: Niên giám thống kê quận 7

Năm

1997

2011

TĂNG/GIẢM

Ngành

Thương

mại,

77 đơn vị kinh

2.233 đơn vị kinh

29 tăng lần

dịch vụ

doanh

doanh

Công nghiệp

17 đơn vị kinh

288 đơn vị kinh

17 tăng lần

doanh

doanh

Xây dựng

12 đơn vị kinh

290 đơn vị kinh

24 tăng lần

doanh

doanh

Vận tải- bốc xếp 11 đơn vị kinh

191 đơn vị kinh

17 tăng lần

doanh

doanh

Nông nghiệp

9724 hộ nông dân 442 hộ nông dân (

22 giảm lần

tính

đến

ngày

7/11/2012 )

Bảng 2.6. Bảng so sánh nhóm nghành qua các thời kỳ

Nguồn: Niên giám thống kê quận 7

- 43-

Bảng 2.7. Bảng thể hiện gia tăng cơ sở giáo dục, đào tạo

Bậc học Giao đọan 1997- Giai đọan 2001- Giai đọan 2006-

2000 2005 2012

- 19 trường công

- 9 trường công - 16 trường công lập: 5.203hs

Mầm non; lập:2.718 hs lập:7.641 học sinh - 29 trường tư

mẫu giáo - 3 trường tư thục:246 - 12 trường tư thục: thục: 3.544hs

hs 2.226 hs - 28 nhóm mầm

non: 1.007hs

Tiểu học - 13 trường công lập: - 14 trường -15 trường công

9.094 hs công lập: lập:13.549hs

- 01 trường tư thục: 0.274 hs -03 trường tư thục:

194 học sinh - 31 trường tư thục: 1.212hs

214 học sinh

THCS - 03 trường công lập: - 05 trường công - 07 trường công

5.435 học sinh lập:7.845 học sinh lập: 8484 hs

- 03 trường tư

thục 996hs

THPT 02 trường và 1 03 trường và 04 trường và

TTGDTX 01TTGDTX TTGDTX

ĐHCĐ 0 02 08

Nguồn: Niên giám thống kê quận 7

Khi thành lập quận, trên địa bàn Quận 7 có 31 trường và 01 Trung tâm

giáo dục thường xuyên ( GDTX ) với tổng số học sinh các cấp học >

15.000h/s. Với chủ trương của quận tập trung đầu tư cho giáo dục về cơ sở vật

chất và trường lớp, nâng chất lượng giáo dục. Đến năm 2011 -2012 tòan quận

- 44-

có 12 trường (chưa tính mầm non ) và 01 Trung tâm giáo dục thường với tổng

số học sinh của các cấp học < 28.300 h/s ( chưa tính số sinh viên của các

trường Đại học, cao đẳng, Trung học nghề )

Hiệu xuất đào tạo, tỷ lệ học sinh giỏi cấp thành phố ngày càng tăng

cao. Đạt phổ cập giáo dục từ năm 1995. Đạt phổ cập Trung học phổ thông

năm 2002. Đạt phổ cập phổ thông trung học năm 2006. Hàng năm Quận đều

tổ chức Hội thi như “ Giải viên phấn vàng” giải “ Lê Qúi Đôn ”…và tổ chức

tuyên dương học sinh giỏi cấp thành phố, học sinh thi đầu vào các trường Đại

học, cao đẳng, công lập…

Với những thành tích đạt được trong 15 năm qua, Ngành giáo dục

quận 7 đã đạt được tập thể lao động xuất sắc từ 2003-2011, năm 2005-2008

được tặng cờ tập thể lao động xuất sắc của UBND thành phố và bằng khen

của Thủ tướng Chính phủ. Năm 2010 được Chủ tịch nước cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương lao động hạng ba.

Bảng 2.8. Tỷ lệ số người trong độ tuổi lao động so với dân số trong quận

( Đơn vị tính: % )

2001 2004 2009

1 A 2 3

100 Tổng số dân 100 100

Số người trong độ tuổi 62,15 67,50 69,86

lao động

Trong đó: - Nam 62,60 67,56 70,12

- Nữ 61,74 67,45 69,63

Dân số quận 7 đến cuối năm 2011 là: 263.972 người, tăng 2,97 lần so

với năm 1997. Với chủ trương của quận 7 là tập trung cho giáo dục, đầu tư

trường lớp, nâng chất lượng giáo dục ở các bậc. Từ khi quận thành lập đến

- 45-

nay tuy học các bậc học có tăng lên nhưng trường lớp vẫn đảm bảo cho học

sinh. Trình độ học vấn của nhân dân trên địa bàn quận tăng lên rõ rệt. Dân

trí tăng qua các thơì thời kỳ.

Quận đã thực hiện tốt công tác dân số kế họach hóa gia đình, giữ vững

tỷ lệ tăng dân số tự nhiên qua các năm dưới 1%. Quy mô nhân khẩu trong hộ

cũng giảm dần qua các năm. Qua kết quả điều tra dân số và nhà ở, số nhân

khẩu bình quân trong hộ là: 4 nhân khẩu. Năm 2001 số nhân khẩu bình quân là

4,6 người; năm 2004 số nhân khẩu bình quân là 4,43 người. Năm 2009 diện tích nhà ở bình quân 1 nhân khẩu là 16,7m2.

Trong 10 phường của quận, phường có diện tích bình quân cho 1 nhân khẩu lớn nhất là phường Tân Phong, với diện tích bình quân 34,9m2,

phường có diện tích bình quân nhỏ nhất là phường Bình Thuận với diện tích 13,6m2. Tỷ lệ hộ có nước máy vào nhà là: 97,4%; tỷ lệ hộ dùng nước tại các

nơi đặt bồn là: 0,43%; hiện còn 143 hộ dùng nước giếng khoan là 0,24% số

hộ trong quận.

Dân số tăng nhanh chủ yếu do tăng cơ học, bình quân tăng 7% mỗi

năm. Sự gia tăng nhanh dân số đã tác động đến các mặt: nhà ở; môi trường;

giáo dục; giao thông; an ninh trật tự; các vấn đề an sinh xã hội. Nhưng mặt

tích cực của vấn đề tăng nhanh dân số trong thời gian qua đã cung cấp

lượng lao động khá lớn cho Khu chế xuất Tân Thuận và các doanh nhiệp

trên địa bàn quận 7. Các dịch vụ nhà ở tăng mạnh tạo điều kiện cho người

sử dụng đất để xây dựng nhà cho công nhân và cho người nhập cư thuê để ở.

Qua các số liệu điều tra dân số trong tòan quốc và giữa kỳ của thành phố. Theo

Bảng phân tích:

Từ năm 2000 đến nay số người nhập cư trên địa bàn quận tỷ lệ người

trong độ tuổi lao động khá cao, tỷ lệ người trong độ tuổi lao động ngày càng

tăng qua các kỳ điều tra, tỷ lệ lao động nam có xu hướng tăng nhanh hơn.

Hiện nay tỷ lệ lao động khá lý tưởng cho việc phát triển kinh tế trên địa bàn

quận.

- 46-

Bảng 2.9. Bảng tiêu chí văn hóa

STT

Tiêu chí

1998

2000

2005

2010

2011

Ghi

Đạt %

Đạt %

Đạt %

Đạt %

chú

Đạt %

01 Khu phố đạt 0 3/42 23/42 30/47 38/47

chuẩn văn hóa ( 0,07% 54,76% 63,82% 80,85%

so với tổng khu

phố )

02 Đạt chuẩn 0 0/5 0 2/5 2/6

40% 33,33% phường văn hóa

( so với số

phường đã đăng

ký )

03 Công sở văn 14/18 28/32 199/221 167/195 188/204

minh - sạch đẹp 77,77% 87,50 90,04% 85,64% 92,16%

– an tòan (so với %

Nguồn: Niên giám thống kê quận 7

số đăng ký )

Phong trào “ tòan dân đòan kết xây dựng đời sống văn hóa mới ” ngày

càng được quan tâm, chất lượng ngày càng cao góp phần kéo giảm tệ nạn xã

hội, tạo được môi trường văn hóa lành mạnh.

2.3 Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động

sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7.

2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác

lập sự ổn định về mặt pháp lý của đất đai đối với công tác quản lý thống nhất

của Nhà nước. Đây sẽ là căn cứ để giao đất, cho thuê, thu hồi đất, là cơ sở để

chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của từng phường, đáp

- 47-

ứng nhu cầu đất đai tối ưu cho nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa trên

địa bàn quận 7.

Hiện nay Quận 7 đã hoàn thành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm

2010 và kế họach sử dụng đất đến năm 2020, tất cả các phường trên địa bàn

quận 7 đều có quy họach chi tiết 1/2000. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã giúp cho cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá

trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất

trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hoá.

Qũy đất cho các dự án xây nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập

thấp chưa được quan tâm đúng mức; đất dành cho công viên cây xanh, công

trình công cộng chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội trên địa

bàn quận 7.

Tuy nhiên, thời gian qua vẫn còn tình trạng lấn chiếm đất đai, một số

hộ gia đình cá nhân và tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích. Công tác

cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đo đạc địa chính

còn nhiều vướng mắc, kéo dài.

2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất:

Các dự án kinh doanh nhà ở chủ đầu tư dự án sau khi được giao đất

không thực hiện đúng theo quy họach ban đầu, chậm triển khai công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng, nhiều dự án “ treo ” hàng chục năm làm ảnh

hưởng đến quyền lợi của nhân dân, ảnh hưởng đến hạ tầng chung của quận 7,

ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của quận.

2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện

không đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình:

Công tác thu hồi giao đất có nhiều bất cập, một số dự án do Thủ tướng

Chính phủ ký giao nhưng UBND thành phố là cơ quan phê duyệt dự án, do đó

công tác chế tài trong việc sử dụng đất còn nhiều bất cập.

- 48-

Nhiều chủ đầu tư chay lì trong việc nộp thuế quyền sử dụng đất, không

triển khai thực hiện dự án, nhưng cơ quan giao đất chưa quyết liệt trong việc

rút giấy phép thu hồi lại dự án; các chủ đầu tư xây dựng không đúng theo quy

họach được duyệt chỉ xử phạt vi phạm hành chính nên chưa đủ sức răn đe,

định hướng cho doanh nghiệp phải thực đúng theo quy định của pháp luật.

Kết luận chương 2

Có thể nói rằng, trong những năm qua, hoạt động đầu tư xây dựng các

dự án bất động sản, cơ sở hạ tầng trên địa bàn quận 7 diễn ra khá sôi nổi với

nhiều loại hình đầu tư, từ nhiều nguồn vốn của tư nhân ở trong - ngòai nước,

nguồn vốn ngân sách, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án triển khai chậm, chủ đầu

tư dự án yếu về khả năng tài chính, năng lực thực hiện đã để nhiều dự án kéo

dài nhiều năm gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, lợi ích của người dân,

ảnh hưởng đến việc kết nối hạ tầng...gây ảnh hưởng đến việc phát triển kinh

tế. Mặc dù vậy, chúng ta không thể phủ nhận rằng các dự án bất động sản đã

đóng góp một phần không nhỏ cho sự phát triển kinh tế - xã hội chung của

quận, đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế các ngành theo hướng

thương mại - dịch vụ - công nghiệp.

Như vậy, với những nét giới thiệu về điều kiện tự nhiên và đặc điểm

kinh tế xã hội quận 7, đồng thời nêu lên những thuận lợi và khó khăn của

quận 7 trong phát triển các dự án bất động sản, chương 2 đã tập trung phân

tích tình hình hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản trên địa bàn

quận 7 những năm gần đây bao gồm hoạt động kêu gọi đầu tư; quy hoạch xây

dựng các khu dân cư, siêu thị, trung tâm thương mại; hoạt động của các khách

sạn, nhà hàng; hoạt động vận tải, cảng, kho bãi; hoạt động tài chính, tín dụng,

ngân hàng; bưu chính viễn thông; kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, đồng

thời đánh giá những kết quả đạt được và đề cập đến một số hạn chế và nguyên

nhân trong quản lý đô thị, đầu tư xây dựng cơ bản... qua đó đặt ra một số vấn

đề cần giải quyết. Sự phân tích ở chương 2 là cơ sở đưa ra những định hướng

- 49-

và giải pháp trong chương 3 để việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản

ngày càng có hiệu quả góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên

địa bàn quận 7.

- 50-

CHƯƠNG 3

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ TRÌNH

ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY

CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG

NGHIỆP HÓA - HIỆN ĐẠI HOÁ

3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu:

3.1.1 Quan điểm:

Trên cơ sở xác định rõ những thuận lợi, khó khăn như đã nêu trên;

trong đó đặc biệt chú ý đến tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương (quỹ

đất, cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý…) để kêu gọi đầu tư phát triển các dự án theo

hướng sau:

Phát triển các dự án bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tổng thể

phát triển các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu

vực lân cận.

Hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, trước hết phải chú

trọng đến các dự án hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội phục vụ cho đại đa số người

dân, phải hướng vào phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội của quận trong từng

thời kỳ, phải coi trọng cả hiệu quả kinh tế và xã hội.

Phát triển các dự án bất động sản bằng nhiều hình thức sở hữu, phát

huy và sử dụng tốt khả năng, tính tích cực của các thành phần kinh tế trong

phát triển dự án hạ tầng cơ sở, tuy nhiên nhà nước vẫn giữ vai trò chủ đạo.

Phát triển đồng bộ với các ngành, nghề khác để việc đầu tư các dự án

nằm trong quy họach tổng thể ngành, nghề, tránh mất cân đối cung – cầu.

Đặt sự phát triển của các dự án bất động sản và hoạt động của các doanh

nghiệp dưới sự quản lý của nhà nước, khuyến khích, phát huy mặt tích cực,

đồng thời có biện pháp hạn chế các mặt tiêu cực của cơ chế thị trường, bảo đảm

- 51-

tăng trưởng kinh tế đi đôi với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường

trong từng bước phát triển.

Việc phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững các dự án bất động sản

phải gắn liền với việc thực hiện các hoạt động thương mại, dịch vụ, môi giới

theo đúng quy tắc của thị trường, đồng thời có biện pháp đổi mới cơ chế,

chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm đưa hoạt động của mọi doanh

nghiệp, mọi công dân kinh doanh theo các hình thức do luật định và được

pháp luật bảo vệ theo đúng quy tắc đó, làm cho thị trường phát triển lành

mạnh trong trật tự kỷ cương, từng bước tiến đến văn minh hiện đại.

Tận dụng mọi tiềm năng, lực lượng sẵn có của quận kết hợp với sự hỗ

trợ của thành phố và thông qua liên kết hợp tác đầu tư để nhanh chóng đầu tư

xây dựng các dự án hạ tầng giao thông.

Đảm bảo sự thống nhất giữa kinh tế và chính trị trong hoạt động đầu tư

xây dựng các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, dự án hạ tầng

giao thông.

3.1.2 Định hướng:

Hiện nay, khu vực bất động sản đang chiếm tỷ trọng cao trong GDP,

tuy nhiên sự phát triển của khu vực này còn nhiều bất cập, thiếu định hướng.

Hướng phát triển các dự án bất động sản của Quận là nhằm vào phát triển cơ

sở hạ tầng và phát triển vai trò trung tâm trong quá trình công nghiệp hóa –

hiện đại hóa trên địa bàn quận 7. Với vai trò này, Quận sẽ chú trọng phát triển

các lĩnh vực:

Phát triển các dự án bất động sản theo hướng giải quyết tốt hạ tầng giao

thông đô thị, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ giữa thương mại dịch

vụ, công nghiệp và nông nghiệp, thành thị và nông thôn, mở rộng thị trường

trong nước gắn liền với đẩy mạnh xuất khẩu; tạo cơ sở để đẩy mức lưu

chuyển và đảm bảo đầu ra của hàng hóa trên địa bàn.

- 52-

Phát triển các trung tâm thương mại, chợ.

Phát triển hệ thống ngân hàng, thị trường vốn, dịch vụ tài chính. Ưu

tiên phát triển dịch vụ tư vấn, cung cấp thông tin phục vụ các dự án bất động

sản quy mô vừa và nhỏ gắn liền với khu dân cư hiện hữu.

Phát triển trung tâm đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật nhằm đáp ứng

yêu cầu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của Thành phố và khu

vực.

Đẩy mạnh tỷ trọng các ngành dịch vụ sản xuất như dịch vụ xuất nhập

khẩu, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm.

Đẩy mạnh phát triển dịch vụ - thương mại gắn với cở sở hạ tầng và tiến

trình đô thị hóa; trong đó, lĩnh vực dịch vụ sẽ được ưu tiên đầu tư về vốn,

nhân lực, vật lực để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng; đặc biệt là các lĩnh vực

dịch vụ có giá trị gia tăng cao phục vụ phát triển kinh tế, từ đó hình thành một

cơ cấu kinh tế hợp lý, liên kết hỗ trợ lẫn nhau.

Tăng cường đầu tư cho các ngành thuộc cơ sở hạ tầng xã hội đặc biệt là

các ngành nghiên cứu khoa học kỹ thuật phục vụ sản xuất và giáo dục đào tạo

nguồn nhân lực.

3.1.3 Mục tiêu:

Tập trung thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng

dịch vụ - thương mại - công nghiệp, chú trọng chất lượng tăng trưởng của

từng ngành, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tăng trưởng

kinh tế phải gắn liền với tiến bộ xã hội, xóa đói giảm nghèo, cải thiện môi

trường sống và phát triển đô thị.

Phát triển các dự án bất động sản phải gắn liền với họat động thương

mại, nâng cao năng lực và chất lượng hoạt động để mở rộng giao lưu hàng

hoá trên tất cả các vùng, đẩy mạnh xuất khẩu nhằm đáp ứng nhu cầu của sự

nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

- 53-

Xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong trật tự, kỷ

cương, kinh doanh theo đúng pháp luật, từng bước tiến lên hiện đại theo định

hướng XHCN.

Không ngừng hoàn thiện bộ máy quản lý và mạng lưới kinh doanh,

chống trốn thuế, lậu thuế thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước, xã

hội và người lao động.

Tiếp tục chỉnh trang nâng cấp các chợ hiện hữu, thực hiện có hiệu quả

việc di dời các chợ tạm lấn chiếm lòng lề đường.

Phát triển các ngành dịch vụ gắn với qui hoạch dân cư và qui hoạch

mạng lưới trung tâm thương mại, chợ, siêu thị đến năm 2020, trong đó

khuyến khích phát triển 6 nhóm ngành dịch vụ theo định hướng của Thành

phố: thương mại, tài chính - tín dụng - ngân hàng - bảo hiểm, vận tải công

cộng đô thị - dịch vụ cảng - kho bãi, du lịch - khách sạn - nhà hàng, bưu chính

- viễn thông - công nghệ thông tin - đào tạo khoa học - công nghệ, thị trường

bất động sản, chú trọng các loại hình dịch vụ kho bãi, thông tin, chuyển giao

kỹ thuật và công nghệ, tư vấn pháp lý, dịch vụ hỗ trợ sản xuất, dịch vụ phục

vụ đời sống: giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, nhà ở…, khuyến khích phát

triển các loại hình dịch vụ cửa hàng bán lẻ khu dân cư; tăng cường công tác

quản lý nhà nước các cơ sở kinh doanh dịch vụ trong lĩnh vực văn hóa xã hội

và các ngành nghề nhạy cảm.

3.2 Giải pháp:

3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt:

Trong thời gian qua, UBND quận 7 đã hoàn thành việc lập quy hoạch

phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch chung và quy hoạch sử dụng đất được phê

duyệt với các đồ án cụ thể sau đây:

- Quy hoạch tổng thể Kinh tế - Xã hội quận 7 đến năm 2010 được thực

hiện theo công văn số 3849/UB-KT và thông báo số 88/TB-UB-KT của

- 54-

UBND thành phố ngày 14/11/1997 về việc quy hoạch phát triển Kinh tế - Xã

hội của các quận, huyện mới đến năm 2010.

- Quy hoạch chung Quận 7 đến năm 2020 được phê duyệt theo Quyết

định số 2131/QĐ-UB-QLĐT của UBND Thành phố ngày 14/4/1999. Hiện

nay, quận 7 đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung của quận.

- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

giai đoạn 2006-2010 của quận 7 được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê

duyệt theo Quyết định số 5326/QĐ-UBND ngày 10/12/2008.

- Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của ngành xây dựng gần như đã phủ kín

10 phường trên địa bàn Quận.

Nhìn chung công tác lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đến năm 2010, 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2006 –

2010; 2010 - 2015 ) cùng với quy hoạch chi tiết xây dựng, cơ bản quận 7 đã

hoàn thành phủ kín địa bàn. Đây chính là công cụ quản lý và là cơ sở giúp cho

công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu

hồi đất, cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng hiệu quả và

chặt chẽ; bước đầu đã có sự gắn kết giữa các loại hình quy hoạch với quy

hoạch sử dụng đất trên địa bàn, tạo sự hợp lý trong quản lý và sử dụng quỹ

đất.

Quyết định giao đất của UBND Thành phố đều tiến hành triển khai dự

án, kết quả triển khai các dự án trên địa bàn, phù hợp với quy hoạch được phê

duyệt. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận diễn ra

với số lượng lớn, ngày càng tăng trong những năm trước năm 2010. Tuy nhiên

từ giữa năm 2011 đến nay, do ảnh hưởng tình hình suy giảm kinh tế, thị trường

bất động sản cũng suy giảm theo, dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án đầu

tư còn chậm so với tiến độ.

3.2.2 Giải pháp về vốn - đầu tư:

- 55-

Không thể phát triển các dự án bất động sản nếu không có vốn đầu tư.

Cơ cấu đầu tư sẽ thay đổi nhiều trong thời kỳ quy hoạch. Tuy nhiên trong thời

gian qua các dự án bất động sản đã thu hút hàng ngàn tỷ đồng nhưng chưa đáp

ứng nhu cầu đầu tư xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Vốn đầu tư vào các dự án nhà ở chủ yếu là nhà ở cao cấp nên khi thị trường

tài chính, nền kinh tế gặp khó khăn thì thị trường bất động sản bị đóng băng,

làm cho lượng hàng hóa bị tồn động lớn gây ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Nguồn vốn cho đầu tư phát triển có vốn trong nước và vốn ngoài nước.

Để đảm bảo kinh tế phát triển nhanh, bền vững, cần phải tăng tỷ lệ tích luỹ

nội bộ từ GDP, tăng nguồn vốn trong nước trong tổng vốn đầu tư, nghĩa là

nguồn vốn trong nước đóng vai trò quyết định và nguồn vốn nước ngoài là

quan trọng.

Vốn cho phát triển các dự án bất động thường rất lớn, vốn từ ngân sách

chiếm vị trí đáng kể, tập trung đầu tư cho xây dựng cơ bản hạ tầng phục vụ sản

 Nguồn vốn trong nước:

xuất, huy động vốn trong dân, vốn doanh nghiệp và vốn nước ngoài (ODA).

Nguồn vốn ngân sách: dự báo khả năng của nguồn vốn ngân sách đầu tư

phát triển và tăng cường huy động vốn ngân sách từ GDP. Để đảm bảo tăng

nguồn thu ngân sách, cần có những giải pháp thu thuế hợp lý.

Vì thuế là nguồn thu chủ yếu, chiếm tới 90% tổng thu của ngân sách, nên

nếu muốn tăng ngân sách thì có thể áp dụng các giải pháp sau:

Tích cực khuyến khích tất cả các thành phần kinh tế đầu tư để phát

triển sản xuất - kinh doanh. Chỉ có trên cơ sở tạo điều kiện cho các doanh

nghiệp có sức phát triển thì mới thu thuế được nhiều.

Thực hành tiết kiệm, phấn đấu mức chi đầu tư phát triển chiếm 25 - 30

% tổng chi ngân sách.

Xây dựng chính sách thuế với thuế suất hợp lý. Áp dụng chế độ kế toán

trong tính thuế, chống lạm thu, thất thu, buôn lậu, trốn thuế.

- 56-

Nguồn vốn trong dân: Để có thể huy động nguồn vốn trong dân, cần thực

hiện một số giải pháp sau:

Cần có mức lãi suất thích hợp để khuyến khích người dân mở tài khoản

cá nhân, mở sổ tiết kiệm, mua các kỳ phiếu, trái phiếu.

Hình thành các trung tâm giao dịch chứng khoán mua bán các loại các

cổ phiếu của các công ty và các loại trái phiếu có mục đích.

Mở rộng các hình thức bảo hiểm.

Khuyến khích bỏ vốn đầu tư theo luật đầu tư trong nước, kể cả Việt

kiều.

 Nguồn vốn nước ngoài: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một nguồn

vốn rất quan trọng. Để có thể huy động nguồn FDI cần phải có một loạt các

giải pháp:

Nâng cao tính hấp dẫn môi trường kinh tế - tài chính

Cải tiến thủ tục hành chính, môi trường pháp lý, đi dần đến thống nhất

luật đầu tư trong nước và luật đầu tư nước ngoài, không phân biệt. Hợp lý hóa

giá đất và các loại thuế.

Đẩy mạnh tiếp thị hoạt động đầu tư: giới thiệu tính hấp dẫn và giúp nhà

đầu tư giảm tối thiểu chi phí tiền bạc và thời gian khi đầu tư.

Lĩnh vực ưu tiên đầu tư là:

Ưu tiên đầu tư các dự án hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đáp ứng lợi

ích cho đại đa số người dân

Xuất nhập khẩu và dịch vụ thu ngoại tệ: đầu tư phát triển các mặt hàng

xuất khẩu chủ lực, mở rộng các dịch vụ gia công xuất khẩu, kiểm tra chất

lượng hàng xuất khẩu.

Đối với thương mại nội địa: đầu tư mở rộng hệ thống bán buôn, bán lẻ,

đại lý bán hàng nước ngoài, các trung tâm bán sỉ, đầu mối.

- 57-

Đối với dịch vụ: đầu tư nâng cấp, xây dựng mới kho bãi giao nhận, khu

giải trí, nhà hàng ăn uống; bảo hiểm, thị trường vốn, tài chính tín dụng, tư vấn

thương mại đầu tư…

Kiến nghị nhà nước xem xét giảm giá thuê đất đối với các khu vực đầu tư

tập trung như: khu công nghiệp mới, khu công nghiệp kỹ thuật cao để thu hút

vốn và kỹ thuật nước ngoài.

Tiếp tục xem xét cải tiến các thủ tục cấp phép đầu tư, tạo thuận lợi hơn

nữa cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực tại địa phương; nâng cao

nâng lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức:

Hiện nay, nguồn nhân lực của quận còn chưa đáp ứng được những yêu cầu

và đòi hỏi của một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng nhanh như ở quận 7. Tuy

nhiên, với số dân đông như hiện nay, tiềm năng nhân lực hiện có cũng không

phải là nhỏ nếu như được đầu tư đúng mức. Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là

tìm mọi cách nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Việc có được một đội ngũ

những người lao động có trình độ văn hóa, giỏi chuyên môn và tay nghề cao

không thể nào thực hiện trong một thời gian ngắn được. Quá trình giáo dục và

đào tạo phải diễn ra liên tục trong một thời gian dài, từ bậc giáo dục phổ

thông đến đại học và sau đại học phải được ưu tiên đầu tư thỏa đáng.

 Đối với giáo dục phổ thông:

Thực hiện luật giáo dục phổ cập bậc tiểu học bắt buộc đối với mọi trẻ

em từ 6 đến 14 tuổi. Nhà nước, ngành phải chuẩn bị đáp ứng nhu cầu trường

lớp theo nhu cầu xã hội, trong đó chú ý tăng nhanh số lượng trường lớp đạt

tiêu chuẩn quốc gia.

Phổ cập trung học cơ sở cần phải có biện pháp hữu hiệu khẩn trương,

ngoài nỗ lực của phát triển hệ thống giáo dục công lập cần tăng nhanh tỷ lệ

- 58-

trường bán công, dân lập lên 35% năm 2010 và 50% vào năm 2015 để đảm

bảo tiêu chuẩn giáo viên/ lớp, học sinh/ lớp.

Với tốc độ tăng của giáo dục trung học phổ thông hiện nay thì vấn đề

trường lớp - giáo viên phải được chuẩn bị tích cực, trong đó nhà nước - ngành

phải chuẩn bị tốt lực lượng giáo viên đủ tiêu chuẩn và duy trì phát triển nhanh

hơn tỷ lệ trường bán công dân lập lên 60% năm 2020.

 Đối với giáo dục nghề nghiệp:

Khuyến khích, tạo điều kiện cho các trường trung học chuyên nghiệp tổ

chức dạy nghề ngắn hạn, dài hạn theo chức năng chuyên môn của trường để

tăng thêm nguồn lao động cho xã hội. Nội dung giáo dục phải kết hợp chặt

chẽ giữa lý thuyết với thực hành.

Nghiên cứu, thí điểm, nhân rộng việc đào tạo dạy nghề với sử dụng -

việc làm, đào tạo theo yêu cầu, theo đơn đặt hàng của xã hội.

 Đối với giáo dục đại học:

Căn cứ vào phát triển kinh tế - xã hội, căn cứ vào nhu cầu đào tạo

nguồn nhân lực để có sự phối hợp với phát triển ngành đào tạo đại học. Có cơ

chế hỗ trợ học bổng, tín dụng học tập cho đào tạo theo nhu cầu của địa

phương để gắn đào tạo với sử dụng tốt nguồn nhân lực đã được đào tạo.

Việc phát triển thương mại - dịch vụ gắn với quá trình hội nhập kinh tế

quốc tế trong bối cảnh sự bùng nổ của khoa học thông tin, những thay đổi

mang tính cách mạng của công nghệ thông tin kỹ thuật số, cách mạng thông

tin siêu tốc toàn cầu đang làm thay đổi căn bản phương thức sản xuất, kinh

doanh truyền thống bằng tin học, tri thức (chẳng hạn, thương mại điện tử,

phân công lao động quốc tế mà không di chuyển địa điểm làm việc…) đã đặt

ra cho đội ngũ lao động những yêu cầu rất cao về trình độ tri thức và nhiều kỹ

năng khác. Từ thực trạng của sự nghiệp giáo dục và đào tạo, thực trạng của

việc đãi ngộ tri thức, đãi ngộ nhân tài của nước ta hiện nay, để làm cho giáo

- 59-

dục đào tạo thật sự trở thành quốc sách hàng đầu để phát huy nhân tố con

người với tư cách là động lực trực tiếp của sự phát triển, để thực hiện ba mục

tiêu lớn của giáo dục và đào tạo là “nâng cao dân trí, đào tạo nhân lực, bồi

dưỡng nhân tài”, cần phải có một số giải pháp cụ thể sau:

Thứ nhất, phải kiên quyết và nhanh chóng tăng nguồn đầu tư ngân sách

hơn nữa cho giáo dục đào tạo; phải phân bố ngân sách hợp lý cho các cấp học,

bậc học; thực hiện công bằng trong giáo dục, người nghèo được cộng đồng

giúp đỡ, bảo đảm cho những người giỏi phát triển tài năng; từng bước hiện

đại hóa quy trình giáo dục và đào tạo, xây dựng hệ chuẩn đánh giá kết quả

học tập.

Thứ hai, thực hiện xã hội hóa giáo dục và đào tạo. Việc đầu tư cho giáo

dục và đào tạo không chỉ là công việc của Nhà nước, chúng ta cần phải thông

suốt quan điểm “giáo dục và đào tạo là sự nghiệp của toàn Đảng, toàn dân”.

Từ nhận thức đúng về sự đầu tư cho giáo dục cần xây dựng ý thức chăm lo,

đóng góp vào sự nghiệp giáo dục và đào tạo cho quần chúng nhân dân lao

động. Cần phải kết hợp giữa gia đình, nhà trường và xã hội trong phát triển

giáo dục và đào tạo. Bên cạnh việc đầu tư cho giáo dục nói chung, phải đầu tư

cho khoa học và công nghệ.

Thứ ba, tiến hành đào tạo ban đầu đồng thời với đào tạo lại và đào tạo

thường xuyên. Đây phải được coi là nhiệm vụ cấp thiết với mục đích cung cấp

cho người học cái vốn để học suốt đời, tạo cho họ có được năng lực thích nghi

và cạnh tranh trong thị trường lao động kỹ thuật có chất lượng cao.

Thứ tư, mở rộng quy mô và tăng nhanh tốc độ đào tạo. Phải có chính sách

lương hợp lý để giáo viên đủ sống bằng nghề của mình, chuyên tâm vào việc

nâng cao chất lượng giảng dạy. Phải kết hợp việc giảng dạy với việc nghiên

cứu khoa học.

Thứ năm, đào tạo có địa chỉ và theo yêu cầu xã hội. Việc này sẽ mang lại

cho chúng ta khả năng phân bố lực lượng cán bộ đồng đều ở các lĩnh vực hoạt

- 60-

động kinh tế - xã hội trong cả nước. Cùng với đào tạo nhân tài trong nước

phải có chính sách cho những học sinh giỏi được đào tạo ở nước ngoài trong

những ngành chủ chốt.

Thứ sáu, tiếp tục cải cách nội dung và phương pháp đào tạo, đó là phương

pháp giáo dục thích nghi với nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ

Nghĩa ở nước ta hiện nay. Giáo dục phải khuyến khích người học độc lập suy

nghĩ, tìm tòi nhằm nâng cao năng lực tư duy, phải tạo cho con người có được

năng lực sáng tạo, năng động, có khả năng nhận thức chính mình, dám nghĩ,

dám làm, không sợ khó khăn, không sợ mạo hiểm, có ý thức làm chủ, có ý chí

vươn lên trong cuộc sống, có quyết tâm chiến thắng đói nghèo, sống cho mình

và sống vì mọi người, vì cộng đồng.

Thứ bảy, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và vai trò quản lý của nhà nước

đối với giáo dục và đào tạo.

Nhìn chung, những giải pháp được trình bày ở trên đều phát huy tác dụng

về lâu dài đối với việc phát triển các hoạt động thương mại - dịch vụ, đều có

thể nhằm vào mục đích đào tạo nguồn nhân lực có đủ năng lực và kỹ năng

kinh doanh. Tuy nhiên, hệ thống giáo dục và đào tạo chính thức không bao

giờ là điều kiện đủ để xây dựng được khả năng lãnh đạo chiến lược trong kinh

doanh. Lãnh đạo chiến lược trong kinh doanh đòi hỏi những kỹ năng đặc thù

như đưa ra các định hướng, tầm nhìn về chiến lược kinh doanh, phát triển sản

phẩm, mở rộng thị trường….Những kỹ năng này chỉ có thể được xây dựng

một cách lâu dài, một phần thông qua quá trình chuyển giao công nghệ quản

lý của các doanh nghiệp liên doanh và 100% vốn đầu tư nước ngoài. Trong

nhiều trường hợp, việc chảy máu chất xám, một từ mà chúng ta vẫn thường

nói, của đội ngũ cán bộ chuyên môn và quản lý có trình độ của Việt Nam ra

các doanh nghiệp liên doanh và 100% vốn đầu tư nước ngoài lại là một cơ hội

để chúng ta có thể xây dựng được một đội ngũ các nhà doanh nghiệp có năng

lực trong tương lai.

- 61-

3.2.4 Giải pháp về tăng cường vai trò quản lý của nhà nước

 Đối với Ủy ban nhân dân thành phố:

- Hỗ trợ quận 7 trong việc duyệt các dự án đầu tư, quản lý, chế tài các dự

án triển khai chậm, thực hiện không đúng quy họach được duyệt; thu hồi và

giao đất chưa sử dụng cho các chủ đầu tư để xây dựng các cao ốc văn phòng,

trung tâm thương mại.

- Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch trên địa bàn phù hợp phát triển kinh tế

trong tình hình mới.

- Hỗ trợ quận 7 trong việc thẩm định giá đất, phê duyệt giá đất, chính

sách tái định cư và có Quyết định hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng rõ rãng hơn để thực hiện tốt công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án;

- Có cơ chế hỗ trợ quận 7 về tái chính để đầu tư các công trình công

cộng, nhà ở xã hội và chính sách kêu gọi đầu tư xây dựng các trung tâm triển

lãm, thương mại và hệ thống chợ, siêu thị.

 Đối với Quận ủy, UBND quận 7:

- Ban hành Nghị quyết, Chỉ thị, Quyết định phù hợp với từng thời kỳ

 Đối với phòng Tài nguyên và Môi trường:

phát triển, tạo điều kiện phát triển dịch vụ phân phối trên địa bàn.

Rà soát thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, kế

hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với tình

hình phát triển các dự án bất động sản; hướng dẫn thủ tục pháp lý về giao đất,

cho thuê đất; thống kê, rà soát những khu đất trên địa bàn chưa được sử dụng

hiệu quả để khuyến khích đầu tư các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải

 Đối với phòng Quản lý đô thị:

trí...

Tham mưu điều chỉnh và quản lý quy hoạch trên địa bàn, đảm bảo triển

khai các đề án phát triển, kêu gọi đầu tư hệ thống khách sạn, khu vui chơi giải

- 62-

trí, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng của quận. Đồng thời, phối hợp với

Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện quy hoạch sử dụng đất và phát

 Đối với phòng Kinh tế:

triển đô thị trong quá trình phát triển kinh tế.

- Tham mưu xây dựng quy hoạch các khu vực, tuyến đường chuyên doanh

trên cơ sở đề xuất của các phường; kế hoạch mở rộng dịch vụ trên các tuyến

đường huyết mạch trên địa bàn quận, phát triển và quy hoạch ngành nghề kinh

doanh phù hợp với định hướng phát triển kinh tế (trong đó chú trọng các hoạt

động dịch vụ, thương mại gắn trong các khu dân cư của các dự án bất động sản ).

Đồng thời, tham gia công tác phát triển kinh tế với vai trò làm đầu mối liên hệ

với các sở - ngành thành phố cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, tạo điều

kiện phát triển những lĩnh vực dịch vụ - thương mại trọng điểm trên địa bàn.

- Tham mưu tổng hợp và chịu trách nhiệm làm đầu mối theo dõi tiến độ,

kịp thời phát hiện khó khăn, vướng mắc để trình cấp có thẩm quyền giải quyết,

tạo điều kiện thuận lợi cho các đơn vị liên quan hoàn thành tốt nhiệm vụ được

phân công.

- Chủ động liên hệ với Sở Khoa học và Công nghệ thành phố và các đơn

vị liên quan đẩy mạnh công tác nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học - công

 Đối với phòng Tài chính - Kế hoạch:

nghệ vào sản xuất - kinh doanh.

Tham mưu Ủy ban nhân dân quận nâng cao hiệu quả sử dụng ngân sách theo

hướng tập trung, chống dàn trải, chống lãng phí, trong đó ưu tiên bố trí vốn đầu

tư cho các dự án chuyển tiếp có hiệu quả kinh tế, đảm bảo cân đối ngân sách đầu

tư các công trình công cộng theo phân cấp nhằm đáp ứng tình hình kinh tế trong

 Đối với phòng Giáo dục và Đào tạo:

tình hình mới.

- Nghiên cứu, định hướng đào tạo nguồn nhân lực, tập trung ở hai lĩnh vực

kỹ thuật và quản lý; đào tạo nghề, các ngành khoa học - kỹ thuật đáp ứng yêu

- 63-

cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận 7 và

Hội đồng Giáo dục thực hiện hiệu quả công tác xã hội hóa lĩnh vực giáo dục -

đào tạo, khuyến khích các trường, cơ sở giáo dục quốc tế thành lập chi nhánh tại

quận 7. Chủ động liên hệ với các sở, ngành thành phố xây dựng và ban hành cơ

chế quản lý, sử dụng hiệu quả tiềm lực giáo dục và đào tạo dạy nghề.

- Phối hợp với Phòng Lao động - Thương binh - Xã hội xây dựng chính

sách - kế hoạch đào tạo nguồn nhân lực phù hợp với định hướng chuyển dịch

cơ cấu kinh tế và đủ khả năng quản lý các dịch vụ công nghệ cao như: môi giới

bất động sản - tài sản, tài chính - ngân hàng, công nghệ thông tin, y tế, điện tử...

- Định hướng hiệu quả công tác xã hội hóa lĩnh vực giáo dục - đào tạo,

 Đối với phòng Lao động - Thương binh và Xã hội:

khuyến khích các trường, cơ sở giáo dục quốc tế thành lập chi nhánh tại quận 7.

Tham mưu Ủy ban nhân dân quận thực hiện hiệu quả chức năng quản lý

Nhà nước về các lĩnh vực: lao động, bảo hiểm xã hội, an toàn lao động; phối

hợp các ban ngành liên quan tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với

 Đối với phòng Văn hóa và Thông tin:

các ngành dịch vụ nhạy cảm, hạn chế phát sinh tệ nạn xã hội.

Tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận các giải pháp mở rộng dịch vụ bưu

chính, viễn thông và công nghệ thông tin - truyền thông, phát triển dịch vụ gia

công sản phẩm tin học - truyền thông, dịch vụ quảng cáo; khai thác hiệu quả các

dịch vụ giá trị gia tăng trên mạng lưới viễn thông; phát triển các loại hình dịch vụ

du lịch; tuyên truyền các chủ trương, chính sách của quận và thành phố về định

 Đối với công an, Ban Chỉ huy Quân sự, Đội Quản lý thị trường:

hướng cơ cấu kinh tế trên địa bàn.

Triển khai có hiệu quả các biện pháp nghiệp vụ nhằm kịp thời phát hiện,

hạn chế gia tăng tội phạm, ổn định trật tự, an toàn xã hội nhất là đối với lĩnh

vực kinh tế; thực hiện mục tiêu trọng tâm là chống buôn lậu, hàng giả và gian

- 64-

lận thương mại, ổn định tình hình chính trị - kinh tế - xã hội tại địa phương,

đảm bảo môi trường lành mạnh cho các nhà đầu tư.

Toàn bộ hệ thống các giải pháp chỉ có thể phát huy tác dụng và đạt hiệu

quả cao nhất nếu được phối hợp và tiến hành một cách đồng bộ, hợp lý.

Chính ở đây, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức đoàn thể,

các doanh nghiệp mới thật sự quan trọng. Từ nhận thức này, chúng ta có thể

khẳng định rằng một khi đã có giải pháp rồi thì hành động của mỗi con

người, mỗi doanh nghiệp, mỗi tổ chức, … là một trong những nhân tố quan

trọng nhất quyết định đến kết quả cuối cùng. Chúng ta thành công hay thất

bại, đạt được hay không đạt được mục tiêu, điều này hoàn toàn phụ thuộc vào

chính chúng ta.

3.3 Kiến nghị:

3.3.1 Kiến nghị về chính sách pháp luật đất đai:

Kiến nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét sửa đổi Luật đất đai năm 2003

để phù hợp với tình hình thực tế trong công tác thu hồi và giao đất thực hiện

các dự án, việc mua, thuê, sở hữu nhà đất của Việt kiều và người nước ngòai

tại Việt Nam, để có quy phạm luật rõ rãng hơn việc giao đất, cho thuê đất,

chống được tiêu cực, tranh chấp trong việc sở hữu nhà, đất, giao đất cho thuê

đất.

Cần sớm sửa đổi đồng bộ, tránh chống chéo, thiếu đồng bộ giữa các

văn bản quy phạm pháp luật về đất đai với Luật dân sự, Luật xây dựng, Luật

nhà ở để cơ quan áp dụng và người dân dễ thực hiện.

3.3.2 Kiến nghị về chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư

* Chính sách bồi thường:

- Hiện nay, bồi thường có hai cơ chế hình thành nên giá đất nông

nghiệp: (1) Giá đất do Nhà nước quy định bồi thường các dự án công ích còn

thấp; (2) Giá đất nông nghiệp hình thành theo cơ chế thỏa thuận giữa các Chủ

đầu tư và người sử dụng đất, thì theo giá thị trường cao hơn giá bồi thường

- 65-

các dự án công ích, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ

giải phóng mặt bằng, gây khó khăn cho quản lý đất đai, triển khai thực hiện

dự án. Do đó kiến nghị Quốc Hội, Chính phủ, nên thống nhất cơ chế một giá

đất nông nghiệp, theo giá thị trường, để áp dụng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất, đối với các dự án công ích và các dự án thương

mại, nhà ở vốn ngoài ngân sách.

- Kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với tất cả các trường

hợp theo kế hoạch sử dụng đất, bỏ cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người

sử dụng đất và thực hiện bồi thường theo giá thị trường. Sau đó bán đấu giá

quyền sử dụng đất, nguồn tiền thu được sau khi trừ chi phí bồi thường và chi

phí quản lý, số tiền thu chênh lệch để lại 50% cho ngân sách quận, 50% nộp

về ngân sách thành phố, để tái đầu tư cơ sở hạ tầng tại địa phương. Do đó khi

thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ mang đến những mặt được

như sau:

+ Lập dự án đầu tư theo tiến độ quy họach đựơc duyệt, phù hợp theo kế

họach sử dụng đất ở từng giai đọan theo thời gian nhất định.

+ Xác định được khu vực đầu tư theo quy họach được duyệt từ nguồn

vốn ngân sách nhà nước và khu vực xã hội hóa thông qua đấu thầu quyền sử

dụng đất.

+ Ngày càng công khai, minh bạch quy họach sử dụng đất, quy họach đô

thị để nhà đầu tư thuận lợi trong việc nghiên cứu đầu tư góp phần huy động

nhiều nguồn lực tham gia đầu tư theo quy họach. Qua đó giúp Nhà nước đánh

giá năng lực của từng nhà đầu tư và có sự cạnh tranh công bằng.

+ Nhà đầu tư không tham gia công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

mà Nhà nước trực tiếp thực hiện vai trò quản lý nhà nước, thu hồi đất theo

quy họach kế họach sử dụng đất giúp nhà đầu tư giảm thời gian để thực hiện

đầu tư dự án nhanh và hiệu quả hơn. Giúp quy hoạch chỉnh trang đô thị được

thực hiện nhanh hơn, khả thi hơn.

- 66-

+ Góp phần hạn chế về nhũng nhiễu, tham nhũng nâng cao trách nhiệm

của cán bộ công chức nhà nước, đảm bảo lợi ích hài hòa của Nhà nước, nhà

đầu tư và người dân.

+ Nâng cao chất lượng quy họach sử dụng đất, quy họach đô thị, qua đó

đánh giá được năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác quy họach và hiệu quả

đầu tư.

+ Người dân dễ đồng tình vì thấy phần lợi nhuận (do chênh lệch đấu giá

đất và chi phí bồi thường, lập dự án ...) được đưa vào xây dựng cơ sở hạ tầng

(vì công ích) chứ không phải do các nhà đầu tư (là tư nhân) hưởng toàn bộ.

- Kiến nghị về hạng mức hỗ trợ đất nông nghiệp nên bằng một giá,

không phân biệt dưới 1.000m2 được hỗ trợ 50% bảng giá đất ở bình quân khu

vực từ mét vuông thứ 1.001 trở lên không được hỗ trợ, kiến nghị chính sách

đền bù hỗ trợ giá đất nông nghiệp nên cùng một giá trong hạn mức mà hộ dân

được Nhà nước công nhận là 3ha. Giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp nên

tính theo tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp sang đất ở là 12% hoặc trả bằng tiền

theo tỷ lệ hoán đổi. Nếu kiến nghị trên được chấp thuận theo thực tế tại Quận

7 thì được sự đồng thuận của nhân dân, góp phần giảm khiếu nại trong nhân

dân, đảm bảo an ninh chính trị, trật tự an tòan xã hội trên địa bàn.

* Chính sách tái định cư:

- Cần tiến hành điều tra xã hội học đối với các hộ đã nhận tái định cư:

+ Bố trí tái định cư cho các hộ dân giải tỏa di dời là công việc bắt buộc

phải thực hiện để các hộ dân chấp hành chính sách giải tỏa di dời và ổn định

cuộc sống tại nơi ở mới. Nhưng việc bố trí tái định cư phải hợp lý, vị trí bố trí

tái định cư phải tốt, có đủ cơ sở hạ tầng xã hội và phù hợp với cuộc sống của

các hộ dân bị giải tỏa thì việc bố trí tái định cư mới đem lại hiệu quả tốt người

dân sớm bằng lòng với cuộc sống mới. Nếu chủ quan áp đặt khu tái định cư

không phù hợp với cuộc sống của các hộ bị giải tỏa hoặc khu tái định cư

không có đủ cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội phục vụ cho cuộc sống của các hộ

- 67-

dân tái định cư thì việc bố trí tái định cư chỉ mang hình thức, không có hiểu

quả xã hội gây lãng phí tài sản nhà nước vì các hộ dân sẽ không ở mà bán lại

lấy chênh lệch, do đó cần phải điều tra, nghiên cứu nguyện vọng của các hộ

dân để có chính sách phù hợp, có thể chỉ đền bù thêm bằng tiền nếu người dân

không bằng lòng và không nhận suất tái định cư để họ tự quyết nơi ở mới.

Công tác điều tra xã hội học cần phân tích các vấn đề như sau:

+ Số hộ khá hơn, có cuộc sống ổn định hơn trước khi giải tỏa

+ Số hộ có đời sống khó khăn

+ Số người trong độ tuổi lao động không việc làm.

+ Nhu cầu giải quyết việc làm; số hộ cần chuyển đổi nghề

nghiệp.

- Cần làm tốt công tác chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân bị giải

tỏa. Ủy ban nhân dân thành phố cũng như các quận, huyện nên có chính sách

giải quyết chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp cho từng đối tượng có đất bị thu

hồi:

+ Mở các trung tâm dạy nghề cho người nông dân thành những công

nhân lành nghề, hướng dẫn, giáo dục họ trở thành cư dân đô thị.

+ Có chính sách phúc lợi, xã hội bằng cách trợ cấp hằng thàng cho

những người già, tàn tật trước đây nghề nghiệp của họ là buôn bán nhỏ.

+ Có chính sách hợp lý khuyến khích các hộ nông nghiệp không

chuyển đổi được ngành nghề di dời về nông thôn để tiếp tục canh tác nông

nghiệp.

- Xây dựng nơi tái định cư phải phù hợp:

Việc bố trí cho các hộ dân giải tỏa nhà ven kênh rạch, khu dân cư

nghèo, thu nhập thấp không nên đưa vào block chung cư trong các dự án Khu

dân cư cao cấp, ví dụ như khu Đức Khải, Him Lam, Nam Long vì các khu

dân cư này có chi phí sinh họat phải đóng hàng tháng cao, chưa phù hợp với

khả năng tài chính, lối sống của người dân lao động thu nhập thấp. Cần

- 68-

nghiên cứu, xem xét vị trí khu vực đang bố trí tái định cư bằng căn hộ chung

cư cho người dân.

- Tuy nhiên hiệu quả của công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

3.3.3 Kiến nghị về đầu tư xây dựng:

chưa tính hết, đầy đủ khả năng về tài chính, nên kế hoạch sử dụng đất có tính

khả thi thấp, bởi các đồ án phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư của xã hội và nguồn

vốn đầu tư của nhà nước thiếu, dẫn đến đầu tư chậm, quy hoạch treo kéo dài

- Chủ động thực hiện chương trình phát triển nhà ở phục vụ chỉnh trang

gây bức xúc trong nhân dân ở khu dân cư.

đô thị và xây dựng nhà ở xã hội giai đọan 2011-2015 tại 5 khu đất (khu dân

cư hiện hữu phường Tân Hưng, khu thương mại Phường Tân Kiểng, khu

chung cư Tân Quy, khu đất công đường Lâm Văn Bền phường Bình Thuận và

khu đất công tại Bờ Xáng phường Tân Phú). Hoàn thiện quy chế về đấu thầu

lựa chọn nhà đầu tư các khu đất trên địa bàn Quận.

- Thực hiện chương trình di dời, bố trí tái định cư nhà ven kênh tẻ giai

đọan 2010-2015: giải tỏa các hộ ven và trên Kênh Tẻ tại phương Tân Hưng,

Tân Kiêng, Tân Thuận Đông (khỏang 500 căn). Bố trí tái định cư cho các hộ

dân bị giải tỏa bằng các căn hộ chung cư trên địa bàn quận, đảm bảo đúng

chính sách.

- Phối hơp hoàn thành dự án cải tạo, nâng cấp các tuyến đường Nguyễn

Thị Thập, Đào Trí – Phú Thuận, Hòang Quốc Việt, đường 15B … và hoàn

thành nâng cấp đô thị các hẻm bị ngập úng trong khu dân cư.

- Tăng cường quản lý; thực hiện các chính sách của nhà nước về đất,

nhà ở, gắn với việc thu hút đầu tư; phối hợp đẩy nhanh tiến độ thực hiện

chương trình nhà ở, công trình xây dựng tại Khu đô thị Nam thành phố.

- Tiếp tục triển khai thực hiện kế họach cho vay vốn đối với hộ gia

đình, cá nhân xây mới hoặc sửa chữa nhà trọ cho công nhân thuê trên địa bàn

Quận (theo kế họach của UBND Thành phố).

- 69-

- Xây dựng và triển khai thực hiện quy họach ngành nghề sản xuất và

kinh doanh vật liệu xây dựng; từng bước xây dựng khu vực chuyên doanh,

đảm bảo môi trường trong lành và mỹ quan đô thị trên địa bàn Quận.

- Phối hợp các sở, ngành thành phố tạo điều kiện hỗ trợ các doanh

nghiệp xây dựng phát triển, xây dựng thương hiệu mạnh, có uy tín, nâng cao

năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực xây lắp. Trong đó chú trọng đến các doanh

nghiệp xây dựng sử dụng công nghệ và thiết bị mới trong thiết kế - thi công

xây lắp, sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm năng lượng; từng bước nâng tốc độ

tăng trưởng ngành xây dựng cao hơn tốc độ tăng trưởng của các ngành công

nghiệp.

3.3.4 Kiến nghị về chính sách sở hữu nhà ở:

Hiện nay theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/NĐ-

CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Luật nhà

ở năm 2005 ( được sửa đổi bổ sung năm 2009 ) chưa cho phép người nước

ngòai sở hữu nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Theo chuyên gia kinh tế Phạm Đỗ

Chí, một thực tế hiện nay là số người mua nhà lên đến hàng chục ngàn người

nhưng việc sở hữu nhà của họ lại qua trung gian người Việt. Nếu chúng ta mở

rộng được thì cầu thị trường cũng được tháo gỡ, tạo lối thoát cho rất nhiều sản

phẩm căn hộ trung cấp và cao cấp. Và để làm được điều này cần đơn giản hóa

thủ tục hành chính.

Ông Cao Sỹ Kiêm (đại biểu Quốc hội, nguyên thống đốc Ngân hàng

Nhà nước) nói việc mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà là hợp

lý vì vừa giải quyết được nhu cầu của khách hàng, vừa là cơ sở để giải quyết

thị trường lành mạnh và đúng hướng. Đây cũng là cơ hội mở rộng vốn và thúc

đẩy kinh tế phát triển. Điều này các nước trên thế giới đã làm và đòi hỏi thực

tế của đất nước mình hiện nay là rất hợp lý. “Mặc dù thời gian qua mình thận

trọng thí điểm, nhưng qua năm năm thí điểm thì những người đã mua được họ

rất yên tâm và sử dụng tốt. Vấn đề hiện nay là dù đã có chủ trương nhưng

- 70-

hướng dẫn của ta không đầy đủ và thiếu rõ ràng, không thuận tiện cho người

mua nhà” - ông Kiêm nói.

Nhà nước đã đến lúc nên sửa đổi, bổ sung các đạo luật có liên quan để

luật hóa việc người nước ngoài được mua nhà để ở tại VN, điều này nâng tầm

tính pháp lý của vấn đề nhằm tạo ra sự ổn định và yên tâm cho đối tượng mua

nhà. Theo một chuyên gia bất động sản, việc mở rộng điều kiện cho người

nước ngoài mua nhà chắc chắn sẽ tác động lên thị trường bất động sản, khiến

thị trường sôi động hơn, khả năng giải quyết, huy động vốn vào lĩnh vực này

tốt hơn.

Kết luận chương 3

Như vậy, với việc trình bày một số nhân tố có khả năng tác động đến

việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn quận 7, chương 3 đề

ra những mục tiêu, quan điểm và định hướng phát triển các dự án bất động

sản của quận trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp cần

thực hiện như giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đất, giải pháp về đào

tạo và thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển, giải pháp về phát triển nguồn nhân

lực, giải pháp về xây dựng và giải pháp về tăng cường vai trò quản lý của nhà

nước. Toàn bộ hệ thống giải pháp trên nhằm thúc đẩy các dự án bất động sản

phát triển mạnh mẽ và trở thành thế mạnh của quận 7.

- 71-

KẾT LUẬN

Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận về các dự án bất động sản và

cơ cấu kinh tế ngành cùng với việc nghiên cứu thực trạng phát triển các dự án

bất động sản trên địa bàn quận 7, đề tài: “Sự tác động của các dự án bất động

sản đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7, thành

phố Hồ Chí Minh ” đã tập trung giải quyết một số vấn đề sau:

Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận chung về bất động sản và cơ cấu

kinh tế ngành, nêu bật vai trò của các dự án bất động sản trong quá trình

chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đồng thời đưa ra những kinh nghiệm phát triển

các dự án bất động sản nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế của một số quận ở

thành phố Hồ Chí Minh và những nhận xét rút ra từ những kinh nghiệm đó.

Thứ hai, giới thiệu về điều kiện tự nhiên và đặc điểm kinh tế xã hội

quận 7, đồng thời nêu lên những thuận lợi và khó khăn của quận 7 trong phát

triển các dự án bất động sản, tập trung phân tích tình hình đầu tư xây dựng

các dự án nhà ở, công trình công cộng, trung tâm thương mại, họat động kinh

doanh bất động sản trên địa bàn quận 7 những năm gần đây, đánh giá những

kết quả đạt được và đề cập đến những hạn chế và nguyên nhân trong hoạt

động của việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, qua đó đặt ra một số

vấn đề cần giải quyết.

Thứ ba, trình bày mục tiêu, quan điểm và định hướng phát triển các dự

án bất động sản của quận trong thời gian tới, trên cơ sở đó, đưa ra những giải

pháp cần thực hiện nhằm đẩy mạnh việc phát triển các dự án bất động sản trên

địa bàn quận.

Có thể nói rằng, trong gần 10 năm tới của quá trình công nghiệp hóa,

hiện đại hóa, thời cơ thuận lợi đối với Quận 7 có nhiều, song khó khăn cũng ở

ngay trước mắt. Nhận thức đúng đắn tầm quan trọng của việc phát triển các

- 72-

dự án bất động sản trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế sẽ giúp cho Quận 7 xây

dựng một chiến lược phát triển kinh tế phù hợp, tăng trưởng nhanh và bền

vững, nhanh chóng tiến tới việc hình thành cơ cấu kinh tế dịch vụ - thương

mại - công nghiệp như Đại hội Đảng bộ Quận 7 lần thứ IV đã đặt ra.

Hy vọng rằng trong thời gian tới, Quận ủy 7, Ủy ban nhân dân Quận 7

chỉ đạo, phối hợp các phòng ban sẽ có những hành động cụ thể, từng bước đi

mang tính chiến lược để quận phát triển các hoạt động đầu tư xây dựng, kinh

doanh bất động sản, các họat động thương mại - dịch vụ một cách bền vững,

nhanh chóng trở thành một quận nội thị, bắt kịp với tốc độ và mặt bằng phát

triển kinh tế chung của thành phố.

Đề tài luận văn tác giả nghiên cứu có những điểm mới, có những điểm đã

được các tác giả đầu tư nghiên cứu sâu, nhưng là những nội dung được sự

quan tâm của nhiều người trong hoạt động thực tiễn ở các địa phương hiện

nay. Tuy đã có nhiều cố gắng trong nghiên cứu nhưng nội dung của luận văn

khó tránh khỏi những hạn chế nhất định, tác giả luận văn kính mong nhận

được sự đóng góp của các nhà khoa học và những ai quan tâm đến lĩnh vực

này để luận văn được hoàn thiện hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Nhóm tài liệu tham khảo là các văn bản pháp luật của Nhà nước, cơ quan

hành chính, Nghị quyết của Đảng, giáo trình:

1. Bộ Luật dân sự 2005 của Nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, định

nghĩa về bất động sản và động sản...

2. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Văn

kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia,

Hà Nội.

3. Đảng bộ Quận 7, Lịch sử Đảng bộ Quận 7 (1997 - 2000), Nhà xuất bản thành

phố Hồ Chí Minh ,

4. Giáo trình Kinh tế chính trị - Nhà xuất Bản chính trị quốc gia

5. Luật đất đai năm 1993, 2003 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục giao đất, bồi

thường, hỗ trợ...

6. Quận 7, 15 năm Xây dựng và Phát triển - Trung tâm văn hóa quận 7 phát hành

ngày 28-3-2012

7. http://www.quan4.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu-chung.aspx

8. http://www.quan7.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu-chung.aspx

9. http://www.nhabe.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx

10. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004; Nghị định

84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày

13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam quy định về về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

11. Phòng kinh tế quận 7, Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ kế hoạch

từ năm 1997 -2012

12. Tổng cục thống kê Việt Nam

13. Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm Xây dựng và Phát triển, ngày 28-

3-2012

14. Văn kiện đại hội đại biểu Đảng bộ Quận 7 lần III, IV, năm 2007, 2011

15. Văn kiện đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần VIII, IX năm

2005, năm 2010.

16. Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh (2007), Định hướng thu hút đối tác đầu

tư trực tiếp nước ngoài phục vụ chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chì

Minh.

17. Ủy ban nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh (2004), Đề án Đẩy mạnh chuyển

dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nhằm tăng trưởng

nhanh và bền vững.

II. Nhóm tài liệu tham khảo là các tác phẩm, đề tài khoa học của các tác giả:

1. Đặng Hữu: Phát triển Kinh tế thị trường- rút ngắn quá trình CNH- HĐH.

2. Đặng Đình Đào, GS - TS. Hoàng Đức Thân (2003), Giáo trình kinh tế Thương

mại, Nhà xuất bản Thống Kê, Hà Nội.

3. Nguyễn Trần Quế (2004), Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Việt Nam trong những

năm đầu thế kỷ 21, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội.

4. Nguyễn Quang Thái (2004), Mấy vấn đề về chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở Việt

Nam, Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 312.

5. Nguyễn Thanh (2002), Phát triển nguồn nhân lực phục vụ công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước, Nhà xuất bản chính trị quốc gia – Hà Nội.

6. Trần Du Lịch (2002), Hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí

Minh, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh.

7. Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở

thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, Nhà

xuất bản Khoa Học Xã Hội, Hà Nội.

8. Trần Xuân Trường Định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam

9. Vũ Anh Tuấn Kinh tế chính trị Mác Lênin, Lý thuyết và bài tập