BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VĂN HIẾU
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN VĂN HIẾU
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. VÕ TRÍ HẢO
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Nguyễn Văn Hiếu – Mã số học viên: 7701250518A, là học viên
lớp Cao học khóa 25, chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành
phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Định giá đất
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận
văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Nguyễn Văn Hiếu
MỤC LỤC

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Tóm tắt luận văn
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC
XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................... 10
1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai ........................................................ 10
1.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................... 10
1.1.2. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai ........................................................ 12
1.1.3. Phân loại đất đai .......................................................................................... 14
1.2. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất ................................................ 16
1.2.1. Khái niệm thu hồi đất ......................................................................................................... 16
1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất .............................................................................................. 18
1.3. Khái quát về giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ
tài chính đối với nhà nước .................................................................................. 25
1.3.1. Giá trị đất ............................................................................................................ 25
1.3.2. Thị giá đất (giá đất thị trường) ......................................................................... 26
1.3.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước .................... 27
1.4. Đặc trưng của giá đất thị trường ............................................................... 30
1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất ................................................... 32
1.5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên ................................................................................. 34
1.5.2. Nhóm các yếu tố kinh tế ................................................................................... 34
1.5.3. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản ................................... 36
1.5.4. Nhóm các yếu tố xã hội ..................................................................................... 36
Tiểu kết luận Chương 1 ...................................................................................... 39
Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT
NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT . 40
2.1. Định giá và thẩm định giá đất ..................................................................... 40
2.1.1. Khái niệm định giá đất ................................................................................ 41
2.1.2. Chủ thể định giá đất .................................................................................... 42
2.1.3. Mục đích nhà nước định giá đất ................................................................. 43
2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước ................ 44
2.2.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân ............................................................. 44
2.2.2. Sự khác biệt về mục đích sử dụng đất ........................................................ 46
2.2.3. Tính thanh khoản, điều kiện thực hiện giao dịch đối với loại đất đai tương
ứng ........................................................................................................................ 46
2.2.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị
trường đất đai ........................................................................................................ 47
2.2.5. Thời hạn sử dụng đất .................................................................................. 51
2.3. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới ............................. 51
2.3.1. Định giá đất ở Úc ........................................................................................ 51
2.3.2. Định giá đất ở Singapore ............................................................................ 52
Tiểu kết luận Chương 2 ...................................................................................... 54
Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI56
3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất .................................................. 56
3.2. Phương pháp xác định giá đất .................................................................... 57
3.3. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường ....................... 59
3.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường ............................................... 60
3.5. Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường .............................................. 61
3.6. Thực tiễn xác định giá đất bồi thường ở Đồng Nai ................................... 61
Tiểu kết luận Chương 3 ...................................................................................... 67