Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn này được thực hiện nhằm phân tích, hoàn thiện cơ sở lý luận đồng thời hướng đến hoàn thiện hoàn thiện PL và nâng cao hiệu quả áp dụng PL về thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 8380107 PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HVTH: Võ Văn Thảo MSHV: 020702210034 GVHD: TS. Nguyễn Kiên Bích Tuyền NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TP. HỒ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA NHẬN XÉT CỦA CHÍ MINH, NĂM 2023 HỌC 1
NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. .............................................................................................................................................................. TP. HCM, ngày …… tháng …… năm 202… Ngƣời hƣớng dẫn khoa học 2
3
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG XÉT DUYỆT ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... TP. HCM, ngày …… tháng …… năm 202… Chủ tịch Hội đồng xét duyệt 4
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐĐ : Đất đai CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất DAĐT : Dự án đầu tƣ ĐT : Đầu tƣ GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐ : Hợp đồng HĐND : Hội đồng nhân dân HSĐC : Hệ số điều chỉnh KTTT : Kinh tế thị trƣờng LĐĐ : Luật Đất đai NĐ : Nghị định NN : Nhà nƣớc NQ : Nghị quyết NSDĐ : Ngƣời sử dụng đất PL : Pháp luật QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất SXKD : Sản xuất kinh doanh 5
TN&MT : Tài nguyên và Môi trƣờng TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TT : Thông tƣ UBND : Ủy ban nhân dân 6
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1 1. Lý do lựa chọn đề tài....................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................. 2 2.1 . Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 2 2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................................ 2 3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 3 4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................. 3 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu đề tài ........................................................................... 3 4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài .............................................................................. 4 5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................... 4 6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 5 7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI................................................................................ 6 8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ............................................... 7 9. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN............................................................................. 10 CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PL VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DAĐT ............................................. 11 1.1 Lý luận về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT .......................................... 11 1.1.1 Khái niệm cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ......................................... 11 1.1.2 Vai trò của hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ....................... 14 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của HĐ cho thuê QSDĐ để thực hiện DAĐT ............ 16 1.1.4 So sánh cho thuê đất ở thị trường QSDĐ sơ cấp và cho thuê QSDĐ ở thị trường QSDĐ thứ cấp để thực hiện các DAĐT.................................................... 18 1.2. Lý luận về PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ................................... 18 7
1.2.1. Khái niệm PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT .................................. 19 1.2.2. Cơ sở hình thành và quá trình phát triển của PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ..................................................................................................... 21 1.2.3. Cơ cấu PL điều chỉnh hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT..... 24 1.2.4. Tiêu chí đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT .................. 25 1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT ................................................................................................................... 27 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................... 30 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PL CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DAĐT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TP.HCM ......................................... 31 2.1. Nội dung PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT................................. 31 2.1.1. Căn cứ cho thuê đất thực hiện các DAĐT .................................................. 31 2.1.2. Các hình thức cho thuê đất để thực hiện các DAĐT .................................. 32 2.1.3. Điệu kiện cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ......................................... 34 2.1.4. Thẩm quyền và thời hạn cho thuê đất để thực hiện các DAĐT.................. 37 2.1.5. Chủ thể được NN cho thuê đất để thực hiện DAĐT ................................... 41 2.1.6. Quyền, nghĩa vụ cơ bản của nhà ĐT thuê đất để thực hiện các DAĐT ..... 43 2.2. Thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM .............................................................................................................................. 75 2.2.1. Khái quát thành tựu trong thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM .................................. Error! Bookmark not defined. 2.2.2. Một số hạn chế, bất cập trong thực tiễn thi hành và áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM................ Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ...................................... Error! Bookmark not defined. 8
CHƢƠNG 3. ĐỊNH HƢỚNG, CÁC KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PL VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PL CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DAĐT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TP.HCM ............. Error! Bookmark not defined. 3.1. Định hƣớng hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT .. Error! Bookmark not defined. 3.1.1. Việc hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phải phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và NNError! Bookmark not defined. 3.1.2. Việc hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phải mang tính đồng bộ và hệ thống................................................ Error! Bookmark not defined. 3.1.3. Việc hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT phải phù hợp với các yêu cầu về quản lý NN và nền KTTT ......... Error! Bookmark not defined. 3.2. Các kiến nghị nhằm hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ................................................................................ Error! Bookmark not defined. 3.2.1. Các kiến nghị liên quan đến các văn bản quy phạm PL do trung ương ban hành........................................................................ Error! Bookmark not defined. 3.2.2. Các kiến nghị liên quan đến các văn bản quy phạm PL do địa phương ban hành........................................................................ Error! Bookmark not defined. 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM ............ Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ...................................... Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN ............................................................ Error! Bookmark not defined. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 80 9
10
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Hiện nay tại các quốc gia trên thế giới đều coi hình thức cho thuê đất là phương thức tiếp cận ĐĐ của NSDĐ là phương thức phổ biến nhất, cùng với đó là PL điều chỉnh đối với hoạt động này cũng có sự khác nhau cơ bản giữa các quốc gia khác nhau. Có thể nói, PL về cho thuê đất hình thành đã tạo cơ sở pháp lý đảm bảo cho việc SDĐ trên quy mô rộng lớn được thực hiện đúng kế hoạch, đạt hiệu quả kinh tế mà vẫn tiết kiệm được nguồn tài nguyên đất trong khi nhu cầu đối với ĐĐ ngày càng gia tăng. Trong những năm qua, PL về cho thuê đất đã huy động nguồn vốn, tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển, cải thiện đời sống nhân dân, tận dụng được nguồn lực ĐT của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, việc thi hành PL về cho thuê đất đối với các DAĐT tại TP.HCM gặp phải những hạn chế nhất định như thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ, tình trạng cho thuê đất bừa bãi không tính đến hiệu quả kinh tế đã làm phát sinh tham nhũng, tiêu cực gây bức xúc, bất bình trong nhân dân. Mặt khác, thực tiễn việc thực thi PL về cho thuê đất đối với các DAĐT tại TP.HCM cũng cho thấy còn có nhiều quy định còn chưa có sự phù hợp với thực tế ví như sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong hoạt động cho thuê đất, giữa NN và người thuê đất hay giữa các chủ thể là bên thuê khác nhau đặc biệt là đối tượng người nước ngoài, xử lý đất nông nghiệp trong khu vực đô thị hóa (Quận 7, Quận 12, Quận Bình Tân, Thành phố Thủ Đức) nhưng không còn là đất nông nghiệp, xử lý quy chế tiêu chí hình thành dự án độc lập đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) trong các DAĐT để thực hiện. Bên cạnh đó, vấn đề thủ tục hành chính trong việc cho thuê đất cũng là rào cản khiến cho việc cho thuê đất tại TP.HCM còn chưa đạt được kết quả như mong muốn, vẫn còn tồn tại tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ về quản lý đất đai dẫn đến việc cho thuê đất không đúng mục đích, không hiệu quả hoặc cách hiểu PL còn khác nhau giữa các bộ phận xử lý hồ sơ cho thuê đất. Đặc biệt là những điểm chưa phù hợp về căn cứ và điều kiện cho thuê đất để thực hiện DAĐT, quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất, quy định về hình thức cho thuê đất, thời hạn cho thuê đất để thực hiện DAĐT, quy định về trình tự, thủ tục cho 1
thuê đất để thực hiện DAĐT, xử lý quy hoạch sử dụng đất không phù hợp quy hoạch xây dựng. Xuất phát từ những lý do trên mà cần thiết hơn hết đó là cần phải nghiên cứu hoàn chỉnh khung pháp lý theo hướng đồng bộ, thống nhất và tương thích để đảm bảo QSDĐ của người thuê đất, đồng thời cần phải có sự đánh giá nhất định đến yêu tố hiện trạng khi thực hiện cho thuê đất và đưa ra một số cơ chế hiệu quả quản lý hoạt động cho thuê đất. PL cần có sự cụ thể trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ này ví như mục đích, thời hạn, hiệu quả đất thuê được sử dụng. Những bất cập, hạn chế này cần phải có những chính sách cụ thể trong việc nghiên cứu đánh giá một cách toàn diện về thực trạng thực thi PL về cho thuê đất tại TP.HCM để đề xuất các giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả công tác cho thuê đất hiện nay. Mặc dù đạt những kết quả trong hoạt động cho thuê đất thực hiện các DAĐT , thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất tại TP.HCM còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập và nảy sinh những vấn đề mới phát sinh như đã nêu trên. Từ đó đặt ra yêu cầu phải tiếp tục nghiên cứu, khuyến nghị hoàn thiện các quy định PL. Với những lý do đã trình bày, học viên đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM” làm luận văn thạc sĩ. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 . Mục tiêu tổng quát Luận văn này được thực hiện nhằm phân tích, hoàn thiện cơ sở lý luận đồng thời hướng đến hoàn thiện hoàn thiện PL và nâng cao hiệu quả áp dụng PL về thuê đất để thực hiện các DAĐT tại TP.HCM. 2.2. Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu tổng quát nêu trên, học viên đặt ra các mục tiêu cụ thể sau đây: Thứ nhất, về mặt lý luận, luận văn sẽ phân tích, làm rõ một số vấn đề về lý luận liên quan đến DAĐT được cho thuê đất, cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, HĐ cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Đồng thời, luận văn sẽ phân tích các vấn đề lý luận của PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, bao gồm: cơ sở hình 2
thành, quá trình phát triển và luận giải khái niệm PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, phân tích cơ cấu điều chỉnh PL, các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi và tiêu chí đánh giá lĩnh vực PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Thứ hai, về thực tiễn, luận văn dựa trên những phân tích, nghiên cứu từ đó đưa ra những nhận định đánh giá chung về PL cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Đồng thời, tổng hợp thông tin, đánh giá thực tiễn áp dụng về cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM. Thứ ba, trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận văn sẽ nêu được các định hướng và một số kiến nghị cụ thể góp phần hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT và những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. 3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU - Cho thuê đất thực hiện các DAĐT dựa trên những căn cứ pháp lý nào? - Việc cho thuê đất để thực hiện các DAĐT cần có điều kiện gì? - Chủ thể nào được NN cho thuê đất để thực hiện DAĐT? - Quyền, nghĩa vụ cơ bản của nhà ĐT thuê đất để thực hiện các DAĐT được quy định như thế nào? - Thẩm quyền quyết định cho thuê đất và thời hạn cho thuê đất để thực hiện các DAĐT được quy định như thế nào? - Xử lý các chủ đầu tư dự án để dự án kéo dài, gây lãng phí đất đai bằng các biện pháp cụ thể nào? - Việc hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT ở TP. HCM trong thời gian tới cần dựa trên những định hướng, cơ chế chính sách cụ thể và có những giải pháp mang tính tháo gỡ những rào cản pháp lý nào? 4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu đề tài 3
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: (1) các quan điểm, học thuyết về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng; (2) các quy phạm PL đang áp dụng về cho thuê đất để thực hiện DAĐT trên địa bàn TP.HCM. 4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài - Về mặt nội dung trong khuôn khổ của Luận văn thạc sĩ, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau: + Đối với phần lý luận, học viên chỉ: (1) nghiên cứu, phân tích, tổng hợp và trình bày các quan điểm lý luận về DAĐT; cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; (2) nghiên cứu, phân tích, tổng hợp và trình bày về cơ cấu điều chỉnh PL; tiêu chí đánh giá và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực thi lĩnh vực PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Luận văn ngày không trình bày về những vấn đề khác không liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến chủ đề cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. + Đối với phần thực trạng PL, học viên tập trung bình luận, đánh giá các quy định cơ bản nhất của PL ĐĐ hiện hành về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. + Đối với phần thực tiễn thi hành, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu tập trung ở hoạt động cho thuê đất nông nghiệp đối với nhóm DAĐT sử dụng vốn tư nhân của các tổ chức, cá nhân (loại trừ nhóm dự án sử dụng vốn ĐT công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài dự án cống, dự án Public Private Partnership (PPP)). - Về mặt không gian, tác giả nghiên cứu thực tiễn thực hiện và áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT từ thực tiễn TP.HCM. - Về mặt thời gian, các số liệu, thông tin được sử dụng làm cơ sở phục vụ nhu cầu đánh giá thực tiễn thực hiện PL và cho thuê đất để thực hiện DAĐT tại TP.HCM được tổng hợp trong khoảng thời gian từ năm 2017 – 2022. 5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Khi tiếp cận vấn đề nghiên cứu, luận văn dựa trên các quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam trong qua trình đổi mới, xây dựng đất nước Việt Nam và xây dựng NN pháp quyền. Trong đó có quan điểm chỉ đạo của Đảng về xây dựng và phát triển KTTT theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong từng chương tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau: 4
- Phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1. Trên cơ sở tham khảo những công trình nghiên cứu khoa học trước đó, tác giả thực hiện hệ thống hóa các lý luận dựa trên các quy định của PL, giáo trình, sách chuyên khảo và bài viết được đăng trên một số báo và tạp chí chuyên ngành. Từ đó, tác giả làm rõ các khái niệm, cơ sở lý luận và mở rộng hơn các vấn đề liên quan đến PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. - Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong toàn bộ 03 chương của luận văn. Tại chương 1 tác giả sử dụng phương pháp này để phân tích những khái niệm, đặc trưng về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và phân tích những quy định của PL hiện hành về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ở chương 2. Trong chương 2, 3 khi nghiên cứu về thực trạng và thực tiễn PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ hơn những vướng mắc này từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm hoàn thiện hơn quy định của PL về vấn đề này. - Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong toàn bộ luận văn, trên cơ sở các tài liệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để khái quát lại những vấn đề đã nêu ra, làm cơ sở đề xuất những kiến nghị hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. - Phương pháp dự báo phân tích khoa học được tác giả sử dụng để tiến hành nghiên cứu, phân tích một số vụ việc cụ thể về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT để tìm ra những ưu điểm và vướng mắc, khó khăn mang tính phổ biến. Từ đó, luận văn rút ra những nguyên nhân, điều kiện dẫn đến những hạn chế, khó khăn trong cho thuê đất để thực hiện các DAĐT để tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị, hoàn thiện về lý luận, đề xuất những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Phương pháp nghiên cứu này được sử dụng để tập trung nghiên cứu các nội dung tại chương 2 và chương 3 của luận văn. 6. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Nội dung chương 1: học viên tập trung hệ thống hóa các khái niệm, đặc trưng cơ bản của cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, từ đó nêu được vai trò của hoạt 5
động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và tiếp cận, tìm hiểu khái niệm PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; cơ sở hình thành và quá trình phát triển của PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; cơ cấu PL điều chỉnh hoạt động cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; tiêu chí đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT; các yếu tố ảnh hường đến việc xây dựng, thực hiện và áp dụng PL về cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Nội dung chương 2: nghiên cứu các quy định PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Trên cơ sở các quy định, luận văn liên hệ thực tiễn thi hành PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM nhằm phân tích, đánh giá những tác động tích cực và tiêu cực; các nguyên nhân khách quan và chủ quan của vấn đề cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, rút ra kết luận từ việc nghiên cứu thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM. Thông qua nghiên cứu thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT từ thực tiễn TP.HCM, luận văn nhận xét những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn và nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tồn tại, hạn chế về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Nội dung chương 3: tác giả đưa ra những định hướng và các giải pháp hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời gian tới nhằm mục đích giải quyết các mặt hạn chế và phát huy những kết quả đạt được về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời điểm hiện tại. Đồng thời, luận văn cũng đưa ra một số giải pháp mang tính đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT trong thời gian tới. 7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI - Về mặt lý luận Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện phát triển cơ sở lý luận của PL cho thuê đất để thực hiện các DAĐT ở nước ta. - Về mặt thực tiễn Luận văn đưa ra các đánh giá về thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, thực tiễn triển khai thực hiện tại TP.HCM. Đồng thời, đưa ra các kiến 6
nghị nhằm góp phần tiếp tục hoàn thiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và nâng cao hiệu quả áp dụng PL trên thực tế. 8. TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, cụ thể như sau: - Giáo trình, sách tham khảo Phạm Thị Hương Lan (Chủ biên) (2018), “Bình luận khoa học LĐĐ (năm 2013)”, NXB Lao động Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2018), “PL ĐĐ Việt Nam từ năm 1945 đến nay”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Trần Quang Huy (Chủ biên) (2017), “Bình luận chế định quản lý nhà nước về ĐĐ trong LĐĐ 2013”, NXB Tư pháp, Hà Nội, Trường Đại học Luật Hà Nội (2016) , “Giáo trình LĐĐ”, NXB Công an nhân dân, Hà Nội; Nguyễn Thị Nga (Chủ biên) (2015), “Hỏi đáp LĐĐ”, NXB Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Đình Bồng (Chủ biên) (2014), “Mô hình quản lý ĐĐ hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Nguyễn Quan Tuyến (Chủ biên) (2014), “Tìm hiểu về LĐĐ năm 2013”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Nguyễn Đình Bồng (Chủ biên) (2012), “Quản lý ĐĐ ở Việt Nam (1945 – 2010)”, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), “Giáo trình quản lý nhà nước về ĐĐ và nhà ở”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. - Luận án, luận văn: Nguyễn Khánh Ly (2016), “PL về thu đất ở Việt Nam hiện nay”. Luận văn tiến sĩ luật học, Học viên Khoa học Xã hội; Nguyễn Thị Mỹ Hằng (2020), “PL Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngô Minh Đức (2020), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019). “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn 7
Thị Xuyên (2017), “PL về giao đất cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Bích Ngọc (2017), “PL về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ học, Trường Đại học luật Hà Nội. - Bài viết tạp chí: Lưu Trần Phương Thảo (2020), “PL về cho thuê đất khu công nghiệp” Tạp chí Nghề Luật, Số 12/2020; Hoàng Việt Trung (2017). “Thực tiễn thi hành các quy định của LĐĐ năm 2013 về thu tiền SDĐ, tiền cho thuê đất”, Tạp chí Dân chủ và PL, số 2/2017; Nguyễn Thanh Huyền (2016), “PL về giao, cho thuê rừng và đất rừng đối với doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực làm nghiệp – thực trạng và giải pháp”, Tạp chí NN và PL, Số 4/2016; Đặng Anh Quân (2016). “Bất cấp trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của LĐĐ năm 2013”, Tạp chí NN và Pháp huật, Số 5/2016; Nguyễn Khanh Ly (2015), “Một số khó khăn vướng mắc và kiến nghị, đề xuất trong việc cho thuê đất giữa nhà nước và người SDĐ”, Tạp chí khoa học Kiểm sát, Số 2/2015; Nguyễn Xuân Trọng (2014), “Quy định mới về giao đất cho thuê đất, chuyển mục địch SDĐ trong LĐĐ năm 2013 và các văn bản huớng dẫn thi hành”, Tạp chí Luật học, Đặc san LĐĐ năm 2013-2014; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), “Những điểm mới của LĐĐ năm 2013 về giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 3/2014; Nguyễn Khánh Ly (2012), “Chế định nhà nước cho thuê đất theo LĐĐ năm 2003”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 72012; Nguyễn Xuân Đồng (2011), “Những vướng mắc trong công tác bán đấu gia QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất”, Tạp chí Dân chủ và PL, Số 10/2011; Nguyễn Thị Nga (2005), “Cải cách thủ tục hành chính và giao đất, cho thuê đất - Nội dung mới trong LĐĐ năm 2003”, Tạp chí Luật học, Số 2/2005; Nguyễn Quang Tuyến (2001), “Về thẩm quyền giao đất cho thuê đất và thu hồi đất trong LĐĐ năm 1993”, Tạp chí Luật học, số 1/2001; Nguyễn Quang Tuyến (2001), “LĐĐ – Một số bất cập về thẩm quyền giao đất cho thuê đất và theo hóa đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 4/2001; Vũ Thu Hạnh (1996), “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được NN giao đất cho thuê đất để sử dụng”, Tạp chí Luật học, Số 2/1996. 8
Các công trình trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài của luận văn có thể khái quát những nội dung cơ bản như sau: Một là, một số công trình khoa học để đưa ra những cơ sở lý luận cho việc xây dựng và hoàn thiện khái niệm cho thuê đất để thực hiện các DAĐT PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT như công trình “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019); công trình “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019); công trình “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Xuyên (2017) … đồng thời tổng kết và phân tích được lịch sử hình thành cũng như sự phát triển của PL về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiên các DAĐT nói riêng. Hai là, một số công trình khoa học đã đem ra những bình luận đánh giá phân tích sâu về thực trạng PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, chỉ ra những hạn chế, bất cập của PL để từ đó đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiên PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT. Ví dụ: Nguyễn Thị Mỹ Hằng (2020), “PL Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành”; Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Ngô Minh Đức (2020), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn áp chung tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”; Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Vân (2019). “PL về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT và thực tiễn thi hành tại Thái Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Huyền Trung (2019), “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Xuyên (2017), “PL về giao đất cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Bích Ngọc (2017), “PL về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ học, Trường Đại học luật Hà Nội. 9
Ba là, trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn thực hiện PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT, một số công trình khoa học đã phân tích, chỉ ra được những thành tựu và cả những hạn chế, bất cập trong quá trình thực thi PL này thì một số địa phương. Từ đó rút ra bài học, kinh nghiệm để cùng có nền tảng lý luận và đưa ra các kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện PL về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất để thực hiện các DAĐT nói riêng. Tuy nhiên, những công trình nêu trên chỉ giới hạn trong phạm vi nghiên cứu của các địa phương như Vĩnh Phúc, Lạng Sơn, Thái Bình. Trong khi đó, việc cho thuê đất tại TP.HCM lại có những đặc trưng riêng. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT vẫn còn cần một công trình nghiên cứu toàn diện và hệ thống về việc áp dụng các quy định này tại TP.HCM trong mối quan hệ tham chiếu giữa LĐĐ và các văn bản PL có liên quan. Trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn sẽ đi sâu tìm hiểu về: “PL về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT và thực tiễn thi hành tại TP.HCM” 9. BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN Luận văn bao gồm phần mở đầu, nội dung, kết luận, phần phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung được bố cục thành ba chương cụ thể như sau: Chương 1. Những vấn đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư Chương 2. Thực trạng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành tại TP.HCM Chương 3. Định hướng, các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng PL cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư từ thực tiễn thi hành tại TP.HCM 10