Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN BẨY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN BẨY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Phạm Văn Bẩy

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự

giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa

Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo và Ban giám hiệu, Trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên.

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn

Khắc Thái Sơn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên

cứu đề tài và viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và

Môi trường, UBND huyện Đồng Hỷ và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp,

sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Văn Bẩy

iii

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... vii

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1

2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2

3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2

CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ............................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................................ 4

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ............................. 6

1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ............................. 7

1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .. 7

1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................... 7

1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ...................................... 8

1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................... 10

1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới

và ở Việt Nam ........................................................................................................... 11

1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới ............ 11

1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 17

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 23

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 23

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 23

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 23

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 23

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 23

MỤC LỤC

iv

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 23

2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 23

2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 25

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................. 25

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 25

2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu ............................................ 26

CHƯƠNG 3 ............................................................................................................... 27

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................................... 27

3.1. Tình hình cơ bản của huyện Đồng Hỷ ............................................................... 27

3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ .......................................................... 27

3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường của huyện Đồng Hỷ ........................ 29

3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ ................................... 31

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .................................................... 32

3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ .................................................................................................... 35

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ .................................................................................................................... 35

3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ. 39

3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại

huyện Đồng Hỷ ......................................................................................................... 42

3.3.1. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại

huyện Đồng Hỷ theo không gian ............................................................................... 42

3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019

tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian ............................................................................ 44

3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại

huyện Đồng Hỷ theo khu vực ................................................................................... 46

3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại

huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận quyền sử dụng đất .......................................... 47

3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại

huyện Đồng Hỷ theo loại đất .................................................................................... 49

v

3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng

đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................... 51

3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. .......... 51

3.4.2. Đánh giá ý kiến về hồ sơ tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất theo đối

tượng nghề nghiệp ..................................................................................................... 52

3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế

................................................................................................................................... 53

3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất .................. 55

3.5. Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc phục tình hình tặng

cho, thừa kế QSD đất huyện Đồng Hỷ đúng pháp luật đất đai ................................. 57

3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ .................................................................................................................... 57

3.5.2. Giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSDĐ tại huyện

Đồng Hỷ .................................................................................................................... 61

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................................... 64

1. Kết luận ................................................................................................................. 64

2. Đề nghị .................................................................................................................. 65

LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 66

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Bất động sản BĐS

Diện tích tự nhiên DTTN

Giấy chứng nhận GCN

Hội đồng nhân dân HĐND

Quản lý nhà nước QLN

Quyền sử dụng đất QSDĐ

Sở hữu tư nhân SHTN

Sở hữu nhà nước SHNN

Tiểu thủ công nghiệp TTCN

Trách nhiệm hữu hạn TNHH

Tài nguyên môi trường TNMT

Ủy ban nhân dân UBND

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019 ........... 34

Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ so với quy định của pháp luật đất đai .............................. 36

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của 15 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 ........... 43

Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 15

đơn vị xã, thị trấn từ 2017 đến 2019 ............................................................... 44

Bảng 3.5. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của huyện Đồng Hỷ từ 2017 đến 2019 ............................................................ 46

Bảng 3.6. Kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa khu vực

thị trấn và khu vực nông thôn trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 .... 47

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện

Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận ................................................... 48

Bảng 3.8. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện

Đồng Hỷ theo địa chỉ đối tượng nhận ............................................................. 49

Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của huyện Đồng Hỷ 2017 đến 2019 theo loại đất ........................................... 49

Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất tại 3 khu vực của huyện Đồng Hỷ .................................................... 51

Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp .............................................................. 52

Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho,

thừa kế tại UBND cấp xã tại huyện Đồng Hỷ ................................................. 53

Bảng 3.13. Kết quả đánh giá về sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa

kế QSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................ 55

1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường

sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn

hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.

Trong giai đoạn CNH, HĐH đất nước, đất đai trở thành nguồn nội

lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội với mục tiêu đưa nước ta

trở thành một nước công nghiệp, dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng,

văn minh. Vì vậy, công tác quản lý đất đai ở mỗi cấp đòi hỏi phải được

thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả.

Công tác quản lý đất đai hiện nay vừa phải bảo đảm thượng tôn pháp

luật, cải cách hành chính đồng thời cũng phải giải quyết được những tồn tại

do lịch sử công tác quản lý để lại. Đặc biệt trong quá trình đô thị hóa, công

nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ

biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất

nước. Trong đó việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đai chiếm số lượng

đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần phân phối, điều tiết lại diện

tích đất đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử

dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý.

Chính vì vậy việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, đưa ra những giải pháp thiết

thực nhằm hoàn thiện công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Đồng Hỷ là hết sức cấp thiết.

Đồng Hỷ là một huyện miền núi, nằm bên tả ngạn Sông Cầu, phía đông

của tỉnh Thái Nguyên, có đường quốc lộ 1B và Quốc lộ 17 chạy qua, là cửa

ngõ thông thương, giao lưu hàng hóa với tỉnh biên giới phía Bắc (Lạng Sơn).

Đồng Hỷ được thiên nhiên ưu đãi có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, phân bổ

2

hầu hết ở các xã và thị trấn. Vì vậy tình hình chuyển quyền sử dụng đất đai trên

địa bàn huyện diễn ra rất sôi động. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và

thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá

những thuận lợi, ưu điểm của việc tặng cho, thừa kế QSD đất; nhằm góp phần

hoàn thiện về công tác tặng cho và thừa kế mang lại hiệu quả cho việc quản lý,

thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này đồng thời tìm ra những khó

khăn, vướng mắc, những vi phạm trong thực hiện tặng cho, thừa kế để trên cơ

sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng

đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, làm cơ sở đề xuất một số kiến nghị với cấp

thẩm quyền để đưa hoạt động tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn

khổ của pháp luật; thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, giải

quyết các tồn tại do lịch sử để lại. Góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp

luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện tặng cho,

thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những nội

dung trên sau khi được học tập nghiên cứu, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

"Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019”.

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được hồ sơ, quy trình thực hiện tặng cho và thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 so với

quy định của tỉnh và của Luật Đất đai.

- Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, ý kiến của người dân và cán bộ quản lý

giai đoạn 2017-2019.

- Chỉ ra được những tồn tại, khó khăn và đề xuất được giải pháp hoàn

thiện việc tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh

Thái Nguyên.

3. Ý nghĩa của đề tài

3

- Ý nghĩa khoa học: Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất

đai nói chung, công tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng Hỷ nói

riêng.

- Ý nghĩa thực tiễn: Tìm ra những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và

đề xuất các giải pháp, kiến nghị phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương

nhằm nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng

Hỷ.

4

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh

tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính

sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác

quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến

pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên

toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến

động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã

quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho

phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác là cấm.

Tuy nhiên thực tế các quyền này vẫn diễn ra dưới hình thức như mua bán nhà

và hoa màu thì vẫn là trên diện tích đất sử dụng, đồng thời có các giao dịch

khác để trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.

Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối

quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và

coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển

quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ. Tuy vậy, Luật Đất

đai 1993 đã được ban hành với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong

quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho

phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn

vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy

5

nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai

1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển

của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những

tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các

quan hệ về đất đai. Năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông

qua Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.

Luật Đất đai 2003 Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền được chuyển

quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể

hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới

hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục

cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân

do Nhà nước làm đại diện và thống nhất quản lý. Do không thể phân chia sở

hữu và để sử dụng đất có hiệu quả thì làm thế nào để người dân thực hiện

được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu

quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi

ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại

diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người

sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói

trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

để sử dụng có hiệu quả.

* Tặng cho, Thừa kế QSDĐ: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ

người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển

sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc không còn nhu cầu sử

dụng đất. Mặt khác trong thực tế giao dịch này chủ yếu bên tặng cho, thừa kế

và bên nhận đều có mối quan hệ tình cảm mà pháp luật cho phép,... Trong

6

trường hợp này, người nhận đất có thể không hoặc có thể phải trả cho người

chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có

được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên để

quản lý đúng bản chất của giao dịch này, Nhà nước phải quy định điều kiện

nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều

kiện sẽ bị xem là hành vi phạm hoặc lợi dụng hình thức này để tránh nghĩa vụ thuế.

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền… tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất… khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất. [17]

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng

đất khi thực hiện các quyền…, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… còn

phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194

của Luật này. [17]

3. Việc… thừa kế, tặng cho… quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ

quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa

chính.” [17]

“Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Tuy nhiên để tiện cho

công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

7

1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định tại Bộ Luật

Dân sự ở các thời điểm và nay là Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực.

Thừa kế được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13

ngày 24 tháng 11 năm 2015, nội dung chi tiết như sau:

Quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của

mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản

theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền

hưởng di sản theo di chúc.

Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân: Mọi cá nhân đều bình đẳng

về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo

di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào

thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế

nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa

kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng

cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản

của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu

đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Nhận tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục nhận

thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Luật Đất

đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai 2013.

1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử

dụng đất

1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

* Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.

8

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,

việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát

triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ

chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một

hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm

mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó

thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ

ngoài quan hệ này.

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc

người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác

theo di chúc hoặc theo pháp luật. [18]

1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

* Điều kiện được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất được công nhận; [17]

* Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:

a) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:

+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

(Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết

tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp

thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy

nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng

cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

9

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong

các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và

một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số

88/2009/NĐ-CP); [22]

b) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hồ sơ bao

gồm các nội dung sau:

+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân

chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân

dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của

người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho

hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận

tặng cho);

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5

Điều 50 của Luật Đất đai); [22]

* Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là

người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có

chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã,

cấp huyện theo quy định của pháp luật. [22]

10

1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại các

văn bản sau:

Bộ luật dân sự năm 2015; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa

đổi, bổ sung năm 2012; Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính:

Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số

65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế

thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập

cá nhân

Cụ thể như sau:

Theo Điều 61 về “Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại” quy

định tại Bộ luật dân sự năm 2015:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài

sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết

để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người

thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại...”

Thừa kế được chia ra 2 hình thức: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo

pháp luật. Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và

trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

Cách thức phân chia di sản được quy đinh tại điều 656 Bộ luật dân sự

năm 2015, trong đó nêu rõ: “2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải

được lập thành văn bản".

Theo quy định trên, việc khai nhận di sản thừa kế được lập văn bản (có

công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản

thừa kế để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1,

điều 100, Luật đất đai 2013:

Về nghĩa vụ tài chính đối với việc nhận di sản thừa kế:

11

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và được

hướng dẫn bởi Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì thuế thu nhập trong trường

hợp thu nhập từ nhận thừa kế được miễn thuế, cụ thể:

"4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với

chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;

ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".

Do đó, 2 người sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thứ hai, lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016

về các trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ.

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng

với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông

ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Như vậy, nếu người nhận di sản thừa kế mà không thuộc đối tượng

được miễn thuế nêu trên thì khi nhận thừa kế phải thực hiện nộp thuế thu nhập

cá nhân là 2% giá trị tài sản nhận thừa kế và 0,5% lệ phí trước bạ khi sang tên.

[13]

1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế

giới và ở Việt Nam

1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới

1.3.1.1. Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu

tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế.

12

Tuy nhiên có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng

hoặc tư liệu sản xuất khác.

* Ở Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ

rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất

thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất

tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất

tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí

bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà

nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân

chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng

không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định

cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,

đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà

nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng

sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu

tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển

nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự

trói buộc hoặc ngăn trở nào.

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)

nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân

theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi

chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

13

* Ở Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư

nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã

hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi

trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền

kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,

đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.

đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách

đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các

chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình

trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để

xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy

hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu

mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc

được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển

nhượng của bên bán.

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một

hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác

nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở

Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc

đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

14

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

1.3.1.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á

* Ở Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất

đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập

thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối

tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu

đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước

Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của

Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại

Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu

đất đai.

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống

được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các

doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ

lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê

hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,

người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định

nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường

từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể

được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được

QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

15

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động

dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp

bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn

chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành

nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực

hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25%

tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống

với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện

đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ

thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi

cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về

đất đai.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về thực hiện QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước.

* Ở Thái Lan:

Tại Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà

nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng

nhận về đất đai. Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau.

Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về

đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ

1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền

của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử

dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng

16

nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn

chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong

vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương

pháp nào để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới

thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.

Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5

năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng

nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa

đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày

thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời

về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954

sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng

không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa

chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ

phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử

dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu

đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm

hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy

chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển

thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.

17

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995, Chính phủ cho phép các

Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ

rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục

Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục

Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được

chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất

thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.

Giấy này không chuyển nhượng được.

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông

nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất

Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không

được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho

phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm

nghiệp được đổi thành giấy NS4.

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân

nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng

hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về

quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của

Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai

được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi

mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về

QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

18

đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả

đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức

khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát

canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử

dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào

mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh

đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển

QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập

đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi

người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ

của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu

cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện

tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để

bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng

thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa

thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian

này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư

không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,

Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-

NQ/HNTW ngày10/6/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp

tục đổi mới và phát triển kinh tế.

19

- Xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã

đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu

lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một nội

dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép

người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu

hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn

chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội

dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,

qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì

các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,

năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số

quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền

cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê

đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả

trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng,

thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSD đất.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành

chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời

gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài

20

tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ

Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ

sung. Ngày 29/6/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung

một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây

trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp,

đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị

QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế

chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước

ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín

dụng 100% vốn nước ngoài.

Đến năm 2003, Luật Đất đai lại tiếp tục được ban hành và có hiệu lực

từ ngày 01/7/2004. Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện

đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai

2003 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục

sửa đổi Luật Đất đai 2003 là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ

những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định

của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính

sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2013 đã được

Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp

thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

21

Luật Đất đai 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66

điều so với Luật Đất đai 2003, trên cơ sở đánh giá tổng kết thực tiễn quá trình

thi hành Luật đất đai năm 2003; đồng thời đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm,

định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết

số 19-NQ/TW Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI); thể hiện được ý

chí, nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân. [17]

Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách

nhiệm Nhà nước, những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất;

các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng

hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa

quy định của Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung quyền thế chấp, góp

vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; không quy định các điều

kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế

QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi

trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động

sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội

dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ; quyền thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất”.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai

Việt Nam: Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

có các quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về

độ sâu...; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, thực hiện các thủ tục khi chuyển

đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính; thực hiện

các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường...; tuân

22

theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại

đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất... [17]

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật

đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận

những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng

đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

[18][19]

23

CHƯƠNG 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động, quy định, các thủ tục hành chính liên quan đến thực

hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai

đoạn 2017 - 2019.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: Thực hiện theo Nghị quyết số 42/NQ-

UBTVQH14 ngày 18/8/2017 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc điều

chỉnh mở rộng địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên và thành lập 02

phường thuộc thành phố Thái Nguyên nên phạm vi là 15 xã, thị trấn thuộc

huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.

- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2019.

- Phạm vi về nội dung: Công tác thực hiện quyền tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ và các yếu tố liên quan.

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1. Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 05 năm 2019 đến

tháng 04 năm 2020.

2.2.2. Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành tại trong 15 xã, thị trấn thuộc huyện Đồng

Hỷ, tỉnh Thái Nguyên và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

2.3. Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1. Đánh giá về tình hình cơ bản của huyện Đồng Hỷ

- Sơ lược điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ.

- Sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ.

- Thực trạng quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ.

24

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ.

- Đánh giá chung về tình hình cơ bản của huyệnn Đồng Hỷ

Nội dung 2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thực hiện tặng cho, thừa

kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

- Đánh giá thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ.

- Đánh giá quy trình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ.

Nội dung 3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ

- Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-

2019 tại huyện Đồng Hỷ theo không gian.

- Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn

2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian.

- Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-

2019 tại huyện Đồng Hỷ theo khu vực.

- Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-

2019 tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

- Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-

2019 tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất.

Nội dung 4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho và thừa kế

quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

- Ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

- Ý kiến của cán bộ về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

- So sánh ý kiến của người dân và cán bộ về tặng cho và thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

25

Nội dung 5. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện việc

tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

- Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ.

- Các giải pháp hoàn thiện công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng

đất tại huyện Đồng Hỷ.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Đây là các số liệu từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn sử

dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu. Nguồn

tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình

nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ

quan nghiên cứu, các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên

mạng Internet...

- Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh tế, xã hội nông

thôn, kinh tế của các ngành sản xuất, tình hình tặng cho, thừa kế QSDĐ trên

địa bàn huyện thu thập từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đồng Hỷ; Chi cục Thuế khu vực Võ

Nhai - Đồng Hỷ; Chi cục Thống kê huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh

Thái Nguyên.

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

* Nhóm cán bộ: điều tra 50 phiếu, gồm: 05 cán bộ làm công tác tại Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đồng Hỷ; 45 cán bộ của 15 xã, thị

trấn, gồm: Chủ tịch hoặc phó chủ tịch phụ trách đất đai, cán bộ địa chính, cán

bộ tư pháp.

26

* Nhóm người dân: Chia huyện thành 3 vùng điều tra dựa trên cơ sở

số liệu về hồ sơ, về vị trí và các điều kiện kinh tế, xã hội để bố trí số lượng lấy

phiếu cho phù hợp:

- Vùng 1 (Trung tâm huyện), gồm: Hóa Thượng, Hóa Trung, Khe Mo,

Minh Lập chọn xã Hóa Thượng làm đại diện để điều tra 80 phiếu (40 người

có giao dịch tặng cho, 40 người có giao dịch thừa kế);

- Vùng 2 (Ven trung tâm), gồm: Xã Nam Hòa, thị trấn Sông Cầu, thị

trấn Trại Cau chọn xã Nam Hòa, thị trấn Sông Cầu làm đại diện để điều tra

(30 người có giao dịch tặng cho, 30 người có giao dịch thừa kế);

- Vùng 3 (Xa trung tâm), gồm: Văn Lăng, Tân Long, Hợp Tiến, Cây

Thị chọn xã Hợp Tiến, Văn Lăng làm đại diện để điều tra (20 người có giao

dịch tặng cho, 20 người có giao dịch thừa kế);

2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu

- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối

tượng địa bàn xã, thị trấn, từng nội dung tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

và từng năm để lập thành bảng.

- Sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành đã học để tổng hợp, tính toán

các chỉ tiêu cần thiết như số tuyệt đối, số tương đối và số trung bình.

- Các số liệu được biểu đạt bằng câu văn phân tích, bảng số liệu, đồ thị

và hình minh họa.

27

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Tình hình cơ bản của huyện Đồng Hỷ

3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Đồng Hỷ là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên có diện tích là

42.773ha. Đồng Hỷ giáp huyện Chợ Mới tỉnh Bắc Kạn ở phía bắc, huyện Võ

Nhai về phía đông bắc; giáp huyện Phú Lương về phía tây; giáp thành phố

Thái Nguyên và huyện Phú Bình về phía nam và giáp huyện Yên Thế thuộc

tỉnh Bắc Giang về phía đông...

Về mặt hành chính, huyện Đồng Hỷ gồm 15 đơn vị trong đó có 2 thị

trấn, 13 xã, huyện có 6 xã đặc biệt khó khăn và 04 xã ATK.

Nằm tiếp giáp với thành phố Thái Nguyên - Đô thị loại I, cực phát triển

phía Bắc của vùng Thủ đô, là trung tâm giáo dục - đào tạo, Khoa học - Công

nghệ, y tế của vùng, là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của tỉnh Thái

Nguyên. Nằm gần đường cao tốc Thái Nguyên - Chợ Mới, có quốc lộ 1B,

quốc lộ 17, tỉnh lộ 273, 272, 269B và mạng lưới đường liên huyện khá hoàn

chỉnh tạo thuận lợi trong giao lưu, vận chuyển và trao đổi hàng hoá để đẩy

nhanh tốc độ sản xuất và tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ với các trung tâm kinh tế

lớn như Hà Nội, Hải Phòng và với các vùng kinh tế năng động khác.

Với vị trí địa lý như vậy, Đồng Hỷ có điều kiện thuận lợi về địa lý kinh

tế trong việc thúc đẩy quan hệ hợp tác, giao lưu kinh tế giữa địa phương với

các huyện lân cận, với các khu kinh tế trong và ngoài tỉnh và với các khu công

nghiệp lớn ở trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên… để đẩy nhanh phát triển kinh tế

trong tương lai.

28

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ

29

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo

Đồng Hỷ có địa hình mang đặc điểm chung của vùng miền núi, địa

hình chia cắt, thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, độ cao trung bình 80 m

so với mặt nước biển và phân thành 3 vùng rõ rệt. Cấu tạo địa hình Đồng Hỷ

tạo thuận lợi cho huyện trong phát triển các vùng cây công nghiệp (Cây chè)

lớn phục vụ công nghiệp chế biến nông lâm sản. Tuy nhiên, địa hình chia cắt

gây cũng gây khó khăn cho huyện trong giao thương nội huyện, tăng suất đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

3.1.1.3. Khí hậu

Khí hậu của Đồng Hỷ nhìn chung khá ôn hòa, phù hợp cho phát triển

nông nghiệp, huyện có khí hậu nhiệt đới gió mùa với bốn mùa trong năm.

Nền nhiệt độ trung bình của Đồng Hỷ khoảng 21-230C, lượng mưa bình quân

2.000mm, độ ẩm trung bình khoảng 82%-85%.

3.1.1.4. Thuỷ văn

Do địa hình chia cắt mạnh tạo cho Đồng Hỷ có hệ thống sông suối, ao

hồ phong phú (mật độ sông suối bình quân 0,2 km/km2): Sông Cầu, suối Linh

Nham, suối Thác Lạc, suối Ngàn Me... Phần lớn sông suối đều bắt nguồn từ

khu vực núi cao phía Bắc và Đông Bắc sông Cầu, có độ dốc lớn, lưu lượng

nước thiếu ổn định, khả năng giữ nước hạn chế.

Ngoài ra, còn có nhiều suối nhỏ, ao hồ, đập góp phần cung cấp một

lượng nước khá lớn phục vụ cho sản xuất, sinh hoạt.

3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường của huyện Đồng Hỷ

3.1.2.1. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ

* Kinh tế:

Tình hình kinh tế - xã hội của huyện có chuyển biến tích cực cơ bản ổn

định; các nguồn lực được tập trung để thực hiện các công trình, dự án trọng

điểm; môi trường sản xuất kinh doanh được củng cố; các nguồn thu được khai

thác có hiệu quả… Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ

30

yếu đạt 14,46% (công nghiệp - xây dựng: 22,9%; nông, lâm nghiệp, thủy sản:

3,66%; thương mại - dịch vụ: 4,9%).

* Văn hóa - xã hội

Công tác giáo dục - y tế được quan tâm thực hiện tốt. Các hoạt động

văn hóa thông tin tuyên truyền có nhiều đổi mới về nội dung và hình thức.

Các chính sách xã hội được triển khai thực hiện tốt, nhất là chính sách đối với

người có công, giảm nghèo, an sinh xã hội, đào tạo nghề và giải quyết việc

làm cho người lao động...

3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

* Nông - lâm - thủy sản:

Giá trị sản xuất nông - lâm - thủy sản theo giá hiện hành tiếp tục có sự

gia tăng liên tục qua các năm, đạt mức 1.783 tỷ đồng vào năm 2017. Trong cơ

cấu kinh tế ngành nông - lâm - thủy sản, phân ngành nông nghiệp vẫn chiếm tỉ

trọng cao nhất luôn chiếm trên 94% tổng GTSX. Năm 2017, phân ngành nông

nghiệp chiếm 93,2% cơ cấu ngành nông lâm thủy sản, phân ngành lâm nghiệp

chiếm 5,75% và thủy sản chiếm 1,05%.

* Công nghiệp - Xây dựng

Ngành công nghiệp - xây dựng trên địa bàn cơ bản ổn định. Tốc độ tăng

trưởng theo GTGT đạt 17,19%/năm chiếm 48,08% trong tổng GTGT. Huyện

tập trung kêu gọi thu hút đầu tư, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu

tư vào đầu tư trên địa bàn huyện, để đẩy nhanh tốc độ xây dựng các công

trình cơ sở hạ tầng, các cơ sở sản xuất, dịch vụ thương mại, góp phần phát

triển kinh tế xã hội và tạo việc làm cho người lao động tăng thu nhập cho

nhân dân.

* Thương mại - dịch vụ du lịch

Giá trị sản xuất ngành dịch vụ đạt đạt 819,8 tỷ đồng. Tổng mức bán lẻ

hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng trưởng mạnh đạt 717 tỷ đồng.

31

Là huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên có nguồn tài nguyên du lịch

nghèo nàn, hạ tầng du lịch chưa được đầu tư đúng mức, các sản phẩm văn hóa

còn phân tán. Sản phẩm và dịch vụ du lịch còn hạn chế, chủ yếu là du lịch

tham quan tìm hiểu văn hóa, du lịch tâm linh.

3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm

- Dân số của huyện Đồng Hỷ là 89.515 người chiếm 7,6% tổng dân số

toàn tỉnh. Dân số phân bố không đều, tập trung đông tại những nơi thuận lợi

cho sinh hoạt, sản xuất, giao thông... Tốc độ tăng dân số của huyện là 1,64%.

Đồng Hỷ là nơi tập trung đông đồng bào dân tộc sinh sống, tỷ lệ dân số là người

dân tộc thiểu số chiếm 50,1% tổng dân số toàn huyện.

3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ

- Công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong

lĩnh vực đất đai của huyện được thực hiện đúng quy định pháp luật, phù hợp

với yêu cầu thực tiễn của địa phương. Đồng thời, chủ động triển khai có hiệu

quả Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai có những

chuyển biến tích cực. Trình tự, nội dung và các mẫu đơn, tờ khai được niêm

yết công khai, thời gian thực hiện thủ tục hành chính được giảm thiểu thông

qua việc lồng ghép các thủ tục….

- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện

Đồng Hỷ trong thời gian qua được tổ chức thực hiện theo đúng quy trình lập

và điều chỉnh QH, KHSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, việc

lập QH, KHSDĐ của các xã, thị trấn và các đơn vị đóng trên địa bàn huyện

đều tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn.

- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa

chính, cấp GCN, xây dựng CSDL đất đai được chú trọng. Đến nay toàn huyện

đã hoàn thành đo đạc và lập bản đồ địa chính ở 15/15 xã, thị trấn. Hệ thống

bản đồ địa chính được lập bằng công nghệ số, có độ chính xác cao.

32

- Công tác giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng và phát triển kinh tế đã được triển khai khá đồng bộ, đúng quy định

pháp luật, đã thu hút nhiều dự án đầu tư.

- Thị trường quyền sử dụng đất bước đầu cơ bản đã tạo lập được cơ chế

hoạt động; việc giao dịch, vận hành đang từng bước đi vào nề nếp, thu hút

được nhiều nguồn vốn trong xã hội, đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách

và đang dần trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển

kinh tế xã hội của huyện.

- Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai đã

đặc biệt được quan tâm. Công tác thanh tra, kiểm tra thời gian qua được tiến

hành đồng bộ, tập trung, dứt điểm.

- Hiệu quả sử dụng đất của các nông, lâm trường đã được quan tâm,

nhiều chủ trương, quy định, giải pháp đã được ban hành để thực hiện rà soát,

sắp xếp, đổi mới, phát triển các nông, lâm trường quốc doanh.

* Nhìn chung công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện đã dần dần

đi vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực và đã đạt được nhiều thành tựu

quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện; từng bước tạo

được hành lang pháp lý tương đối đồng bộ, tháo gỡ căn bản những khó khăn,

vướng mắc trong công tác quản lý đất đai; đẩy mạnh thu hút đầu tư, phát triển

kinh tế và ổn định chính trị - xã hội trên địa bàn.

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2019, tổng diện tích tự nhiên toàn

huyện là 42.773ha được phân bố theo 13 đơn vị hành chính xã và 02 thị trấn,

trong đó:

- Đất nông nghiệp: 37.944,5ha, chiếm 88,7% diện tích tự nhiên;

- Đất phi nông nghiệp: 4161,6ha, chiếm 9,7% diện tích tự nhiên;

- Đất chưa sử dụng: 666,9ha, chiếm 1,6% diện tích tự nhiên.

33

Qua đó, cơ cấu đất đai được thể hiện như sau:

Hình 3.1. Cơ cấu đất đai huyện Đồng Hỷ

Qua cơ cấu đất đai huyện Đồng Hỷ, nhận thấy:

Tỷ lệ đất nông nghiệp chiếm đa số (88,7%), tỷ lệ đất chưa đưa vào sử

dụng thấp (1,6%). Như vậy, hiện tại quỹ đất đai của huyện đã được đưa vào sử

dụng các mục đích phát triển kinh tế - xã hội khá triệt để chiếm 98,4 %. Tỷ lệ

đất nông nghiệp đạt cao cũng là một lợi thế để huyện Đồng Hỷ phát triển ngành

nông nghiệp đặc sản, chất lượng cao phục vụ nhu cầu của người dân trong

huyện, cũng như cung cấp cho một phần nhu cầu người dân thành phố Thái Nguyên.

Chi tiết hiện trạng sử dụng đất từng loại đất được thể hiện qua bảng sau:

34

Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019

Số TT

Loại đất

Mã

Tổng diện tích tự nhiên ĐẤT NÔNG NGHIỆP Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm

I 1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 Đất trồng lúa 1.1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nước 1.1.1.1.2 Đất trồng lúa nước còn lại 1.1.1.1.3 Đất trồng lúa nương 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.4 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.4

Diện tích (ha) 42.773,0 37.944,5 13.654,2 6.215,1 4.311,0 1.867,5 2.443,5 1.904,1 7.439,2 23.891,0 18.477,4 5.413,6 361,7 37,6 4.161,6 808,1 754,1 54,1 2.481,3 9,5 435,0 0,3 61,1 789,7 1.185,6 2,6 9,4

Cơ cấu (%) 100,00 88,70 35,98 16,38 11,36 4,92 6,44 5,02 19,61 62,96 48,70 14,27 0,95 0,10 9,70 19,42 18,12 1,30 59,62 0,23 10,45 0,01 1,47 18,98 28,49 0,06 0,23

NTD

2.5

57,7

1,39

NNP SXN CHN LUA LUC LUK LUN HNK CLN Đất trồng cây lâu năm LNP Đất lâm nghiệp RSX Đất rừng sản xuất RPH Đất rừng phòng hộ RDD Đất rừng đặc dụng NTS Đất nuôi trồng thuỷ sản LMU Đất làm muối NKH Đất nông nghiệp khác PNN ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP OTC Đất ở ONT Đất ở tại nông thôn ODT Đất ở tại đô thị CDG Đất chuyên dùng TSC Đất xây dựng trụ sở cơ quan CQP Đất quốc phòng Đất an ninh CAN Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN CSK Đất sản xuất, kinh doanh PNN CCC Đất có mục đích công cộng TON Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tin ngưỡng TIN Đất làm NT, NĐ, nhà tang lễ, hỏa táng Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Đất bằng chưa sử dụng Đất đồi núi chưa sử dụng Núi đá không có rừng cây

SON MNC PNK CSD BCS DCS NCS

2.6 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3

735,0 65,4 2,2 666,9 53,5 16,5 596,9

17,66 1,57 0,05 1,60 8,02 2,47 89,51

35

Qua bảng trên, ta thấy, trong cơ cấu đất nông nghiệp tại huyện Đồng Hỷ,

đất lâm nghiệp chiếm đa số (62,96%), sau đó là đất sản xuất nông nghiệp

(35,98%), đất nuôi trồng thủy sản (0,95%) và đất nông nghiệp khác (0,1%). Tuy

đất lâm nghiệp chiếm tỷ lệ cao, nhưng trong cơ cấu kinh tế ngành nông - lâm -

ngư nghiệp của huyện, cơ cấu phân ngành nông nghiệp lại chiếm tỷ lệ cao hơn

(93,2%), phân ngành lâm nghiệp chỉ chiếm 5,75%. Đó là do, diện tích đất nông

nghiệp tại huyện được sử dụng hiệu quả với các loại cây trồng cho năng suất và

giá trị cao, đặc biệt là cây chè.

Trong cơ cấu đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ cao

nhất (59,62%), tiếp đến là đất ở (19,42%), đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

(17,66%), còn lại là các đất khác thuộc nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ

không đáng kể. Trong cơ cấu đất chuyên dùng thì đất có mục đích công cộng

chiếm đa số (28,49% tổng cơ cấu), đặc biệt, trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, cơ

cấu đất quốc phòng chiếm tỷ lệ khá cao (10,45%), do huyện Đồng Hỷ có Bộ

tư lệnh Quân khu I và rất nhiều các đơn vị thuộc lực lượng quân đội nhân dân

Việt Nam đóng quân trên địa bàn.

Trong cơ cấu đất chưa sử dụng thì núi đá không có rừng cây chiếm tỷ lệ

lớn nhất (89,51%). Đây cũng là tiềm năng cho ngành khai thác vật liệu xây

dựng của địa phương.

3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ

36

Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ so với quy định của pháp luật đất đai

Theo Luật Đất đai

2013 và các văn bản Thực tế tại huyện Đồng Hỷ

hướng dẫn thi hành

* Theo quy định tại * Theo Quyết định 1160/QĐ-UBND ngày

khoản 2 Điều 9, thông 9/5/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công

tư 24/2014/TT- bố danh mục thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai

BTNMT, khi thực hiện thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp tỉnh, cấp

tặng cho, thừa kế QSD huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

đất, người sử dụng đất và các văn bản quy định thuộc lĩnh vực thuế:

nộp các giấy tờ sau: Thuế thu nhập cá nhân (Nghị định số

1. Hợp đồng, văn bản 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013), Lệ phí trước

về việc thừa kế, tặng cho bạ (Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày

quyền sử dụng đất, quyền 10/10/2016), Thông tư liên tịch số

sở hữu tài sản gắn liền 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016…

với đất. khi thực hiện tặng cho, thừa kế QSD đất, người

Trường hợp người sử dụng đất nộp các giấy tờ sau:

thừa kế là người duy 1. Hợp đồng, văn bản về việc thừa kế, tặng

nhất thì phải có đơn đề cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

nghị được đăng ký thừa liền với đất: 02 bản chính có chứng thực của

kế quyền sử dụng đất, UBND cấp xã nơi có đất hoặc cơ quan công

quyền sở hữu tài sản chứng.

gắn liền với đất của Trường hợp người thừa kế là người duy nhất

người thừa kế; thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế

2. Bản gốc Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

chứng nhận đã cấp. với đất của người thừa kế;

3. Văn bản của 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bản

người sử dụng đất đồng chính và bản sao

ý cho chủ sở hữu tài sản 3. Trích lục thửa đất theo bản đồ địa chính

37

gắn liền với đất được hoặc Chỉnh lý thửa đất (đối với trường hợp tách

chuyển nhượng, tặng thửa).

cho, cho thuê, góp vốn 4. Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa

tài sản gắn liền với đất kế.

đối với trường hợp 5. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn

chuyển nhượng, tặng liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

cho, cho thuê, góp vốn 6. Đơn xác nhận là hộ trực tiếp sản xuất nông

bằng tài sản gắn liền với nghiệp của người nhận chuyển nhượng (đối với

đất mà chủ sở hữu tài những trường hợp nhận tặng cho đất chuyên

sản gắn liền với đất trồng lúa).

không đồng thời là 7. Tờ khai thuế thuế Thu nhập cá nhân, tờ

người sử dụng đất. khai lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai đăng ký mã

4. Đơn đăng ký biến số thuế (theo mẫu), chứng minh thư nhân dân

động đất đai, tài sản gắn (với trường hợp chủ sử dụng đất tại Thái Nguyên

liền với đất theo Mẫu số chưa được cấp mã số thuế).

09/ĐK 8. Biên lai thuế phi nông nghiệp (đối với

trường hợp tặng cho, thừa kế đất ở).

9. Giấy tờ chứng minh mối quan hệ để làm cơ

sở miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước

bạ (nếu có).

So sánh với Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Luật, các văn bản chỉ đạo của tỉnh Thái Nguyên, thành phần hồ sơ thừa kế,

tặng cho QSD đất của huyện Đồng Hỷ có bổ sung thêm: GCNQSD đất công

chứng; Trích lục thửa đất theo bản đồ địa chính hoặc Chỉnh lý thửa đất (đối với

trường hợp tách thửa); các tờ khai thuế; giấy tờ chứng minh mối quan hệ để làm

cơ sở miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có); biên lai thuế

phi nông nghiệp (đối với đất ở), đối với trường hợp nhận tặng cho đất trồng

lúa có đơn xác nhận là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa

phương; Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế.

38

Như vậy, về thành phần hồ sơ đang thực hiện tại huyện Đồng Hỷ so với

Luật đất đai chi tiết hơn, có đủ cơ sở để xác nhận, kiểm tra chặt chẽ về điều

kiện nhận tặng cho QSD đất, cũng như đủ cơ sở để đảm bảo quyền lợi của

người sử dụng đất trong trường hợp tặng cho, thừa kế QSD đất cho những

người có mối quan hệ huyết thống: miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí

trước bạ.

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp

Giấy chứng nhận thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục

đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định

này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (theo quy định tại

khoản 1, điều 82 Nghị định 43/NĐ-CP).

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng

đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp

đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì tại huyện Đồng

Hỷ hướng dẫn thực hiện theo quy định tại khoản 2, điều 82 Nghị định 43/NĐ-

CP: cấp GCNQSD đất cho bên nhận tặng cho, nhận thừa kế QSD đất đối với

đất không có tranh chấp sau khi đăng tin 30 ngày tại địa phương nơi có đất

(hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng 03 số liên tiếp với trường hợp bên

chuyển quyền không rõ địa chỉ) về việc làm thủ tục cấp GCNQSD đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

Như vậy, có thể nói, về mặt thành phần hồ sơ, huyện Đồng Hỷ đã thực

hiện hướng dẫn và tiếp nhận đúng quy định Luật Đất đai và các văn bản

hướng dẫn Luật Đất đai và các quy định liên quan, nhất là về lĩnh vực thuế,

phí, thuận lợi cho người dân không phải thực hiện việc kê khai các tờ khai

thuế tại Chi cục thuế, việc hướng dẫn này giúp tạo thuận lợi cho người dân

39

trong thực hiện thủ tục hành chính, tuy nhiên điều này cũng tạo áp lực cho cán

bộ tiếp nhận trong việc hướng dẫn công dân đòi hỏi phải có sự am hiểu về

lĩnh vực tư pháp, thuế, các quy định kê khai cũng như miễn, giảm theo đúng

quy định.

3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ

Trong quá trình đánh giá, tiến hành so sánh việc thực hiện quy trình

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của huyện so với quy định chung của

pháp luật đất đai. Cụ thể:

* Theo quy định của pháp luật đất đai:

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013,

tại Điều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

+ Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử

dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ

điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến

cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với

trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội

dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài

nguyên và Môi trường.

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm

quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

+ Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.

40

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện

kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy

định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày (Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP

ngày 06/1/2017, sửa đổi từ 15 ngày xuống còn 10 ngày)

* Theo thực tế tại huyện Đồng Hỷ:

Tại huyện Đồng Hỷ, căn cứ trên các quy định của Luật Đất đai và các

văn bản hướng dẫn, cụ thể thực hiện theo Quyết định 1160/QĐ-UBND ngày

9/5/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố danh mục thủ tục hành

chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp tỉnh, cấp huyện và

cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Theo đó, người dân chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc

UBND huyện để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

quy định. Đối với các quy trình chuyên môn, huyện Đồng Hỷ thực hiện cụ thể

hóa các quy định của Luật: trong quá trình thẩm định hồ sơ có sự phối hợp với

các đơn vị như: Chi cục thuế (trong xác định nghĩa vụ tài chính); phòng kinh tế

hạ tầng (trong xác định quy hoạch, hành lang giao thông, hành lang lưới điện),…

* Quy trình giải quyết hồ sơ tặng cho, thừa kế QSD đất:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần

thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền

của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử

dụng đất.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn

người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

41

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

(3) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,

nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc

sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo

thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy

định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có

thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất (Văn phòng đăng ký

đất đai tỉnh Thái Nguyên).

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo

quy định.

(4) Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã

được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Có thể chia quy trình thực hiện hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại

huyện ra thành 2 bước:

+ Bước 1: Từ khi nhận hồ sơ đến khi trả thông báo nghĩa vụ tài chính.

+ Bước 2: Cấp giấy chứng nhận sau khi nhận được kết quả thực hiện

nghĩa vụ tài chính.

Các bước thực hiện trên cụ thể hóa theo lưu đồ sau:

Bước 1: Thời gian thực hiện 10 ngày

Bước 2: Thời gian thực hiện 09 ngày

42

UBND xã, thị trấn

Phòng công chứng

Hộ gia đình, cá nhân

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa)

Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ

Các phòng ban liên quan (nếu có)

Chi cục Thuế huyện

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên

Hình 3.2. Sơ đồ thực hiện giải quyết hồ sơ tặng cho,

thừa kế QSD đất huyện Đồng Hỷ

3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017

- 2019 tại huyện Đồng Hỷ

3.3.1. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn

2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo không gian

Đồng Hỷ là huyện có vị trí địa lý tiếp giáp với thành phố Thái Nguyên,

trung tâm của tỉnh nên tốc độ đô thị hóa rất cao. Toàn huyện, có 15 đơn vị

hành chính, bao gồm 02 thị trấn và 13 xã. Theo kết quả thừa kế, tặng cho

QSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 được tổng hợp từ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, cho thấy số lượng hồ sơ thừa

kế, tặng cho QSD đất trên địa bàn huyện khá lớn, phân bố không đồng đều giữa

các đơn vị xã, thị trấn.

43

Kết quả tại 15 đơn vị hành chính của huyện từ 2017 - 2019 được thể

hiện trong bảng 3.3:

Bảng 3.3. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của 15 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

Tổng số TT Đơn vị Diện tích (m2) Loại hồ sơ Tặng cho Thừa kế

Xã Văn Lăng Xã Tân Long Xã Quang Sơn Xã Hòa Bình Xã Minh Lập Xã Hóa Trung Xã Khe Mo Xã Văn Hán

1 Thị trấn Sông Cầu 2 Thị trấn Trại Cau 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Xã Hóa Thượng 12 13 14 15 Xã Nam Hòa Xã Cây Thị Xã Tân Lợi Xã Hợp Tiến Tổng hồ sơ 330 255 105 69 181 212 478 881 437 206 1.850 494 118 158 203 5.977 179 135 56 32 95 111 278 460 217 107 1050 264 60 90 100 3234 151 120 49 37 86 101 200 421 220 99 800 230 58 68 103 2743 17.394,3 8.978,6 38.609,6 23.198,5 24.744,5 21.562,5 48.617,4 58.771,5 87.273,3 70.701,3 258.093,5 198.938,7 28.521,8 32.826,1 44.804,1 963.035,6

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ)

Qua bảng 3.3 nhận thấy số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất cao nhất tại các xã, thị trấn: Hóa Thượng, Hóa Trung, Nam Hòa.

Trong đó, Hóa Thượng là xã có số hồ sơ cao nhất là 1.850 hồ sơ. Các xã còn

lại có số lượng hồ sơ giao dịch tặng cho, thừa kế ít hơn, xã Tân Long là đơn

vị có số lượng hồ ít nhất, ba năm chỉ có 69 hồ sơ. Lý do, Hóa Thượng là xã có

vị trí khá thuận lợi, là trung tâm hành chính mới của huyện Đồng Hỷ, được

định hướng quy hoạch lên thị trấn, do đó thu hút nhiều dự án phát triển khu

dân cư, cơ sở hạ tầng mới, thương mại, dịch vụ… Do đó, nhu cầu giao dịch

đất đai tại đây khá sôi động, đã thúc đẩy nhu cầu tặng cho, thừa kế tăng lên,

nhất là nhu cầu tách thửa để tặng cho và thừa kế. Nhiều trường hợp đã được

nhận tặng cho, thừa kế nhưng chưa làm thủ tục theo quy định, nay các chủ sử

44

dụng đất nhận thấy rõ quyền lợi và nghĩa vụ nên đã thực hiện thủ tục tại cơ

quan có thẩm quyền. Đối với xã Tân Long là một xã miền núi thuộc khu vực

đặc biệt khó khăn, dân cư chủ yếu là người dân tộc thiểu số, trình độ nhận

thức và dân trí chưa cao. Mặt khác, năm 2015 xã Tân Long mới được đo đạc

bản đồ địa chính, do vậy, số lượng giao dịch đất đai ở đây là khá ít.

3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn

2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian

Trong giai đoạn từ năm 2017 - 2019, các biến động đất đai nói chung

trên địa bàn huyện Đồng Hỷ có xu thế giảm về số lượng hồ sơ. Kết quả thủ

tục tặng cho, thừa kế QSD đất cũng không nằm ngoài tình hình chung đó, cụ

thể được thể hiện qua bảng 3.4

Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất của 15 đơn vị xã, thị trấn từ 2017 đến 2019

TT Đơn vị Tổng Số hồ sơ qua các năm 2018 2019 2017

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Thị trấn Sông Cầu Thị trấn Trại Cau Xã Văn Lăng Xã Tân Long Xã Quang Sơn Xã Hòa Bình Xã Minh Lập Xã Hóa Trung Xã Khe Mo Xã Văn Hán Xã Hóa Thượng Xã Nam Hòa Xã Cây Thị Xã Tân Lợi Xã Hợp Tiến Tổng 123 98 37 26 90 87 213 360 184 82 856 198 30 51 85 2.520 111 86 35 18 52 67 150 275 152 69 568 176 46 42 72 1.919 96 71 33 25 39 58 115 246 101 55 426 120 42 65 46 1.538 330 255 105 69 181 212 478 881 437 206 1.850 494 118 158 203 5.977

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ)

45

Hình 3.3: So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019

Từ các kết quả về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 15 đơn vị hành

chính (bảng 3.6), nhận thấy: số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ

2017 đến năm 2019 có nhiều biến động giảm (thể hiện tại hình 3.7). Trong đó

năm 2017 số lượng hồ sơ là lớn nhất, giảm dần đến năm 2019. Việc giảm

không những thể hiện ở khối lượng hồ sơ cả huyện mà còn thể hiện ở số lượng

hồ sơ từng đơn vị hành chính. Lý do: Căn cứ Nghị quyết số 42/NQ-

UBTVQH14 ngày 18/8/2017 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc điều

chỉnh mở rộng địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên và thành lập 02

phường thuộc thành phố Thái Nguyên; theo đó, 3 đơn vị xã, thị trấn của huyện

Đồng Hỷ sẽ được cắt chuyển sang thành phố Thái Nguyên. Do vậy, tâm lý e

ngại về mặt thực hiện thủ tục cũng như tâm lý tận dụng cơ hội đã thúc đẩy thị

trường bất động sản tại Đồng Hỷ “nóng” hơn, đồng thời kéo theo là nhu cầu

tách QSD đất tặng cho, thừa kế cũng tăng theo trong năm 2017, nhất là giai

đoạn trước khi chuyển địa giới hành chính. Không như chuyển nhượng QSD

đất, nhu cầu tặng cho, thừa kế có đối tượng hạn chế hơn, do vậy, đến năm

2018-2019, số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế QSD đất có xu thế dần giảm đi, so

46

với số lượng hồ sơ 3 năm thì năm 2017 chiếm 42,16%; năm 2018 chiếm

32,11%; năm 2019 chiếm 25,73%. Cụ thể tỉ lệ hồ sơ, diện tích tặng cho, thừa

kế QSD đất từ năm 2017-2019 thể hiện qua bảng 3.5.

Bảng 3.5. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ từ 2017 đến 2019

Tổng số Tỷ lệ (%) Năm

2017 Hồ sơ 2.520 Diện tích (m2) 399.767,6 Hồ sơ 42,16 Diện tích (m2) 41,51

2018 1.919 315.217,5 32,11 32,73

2019 1.538 248.050,5 25,73 25,76

Tổng 5.977 963.035,6 100,00 100,00

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ)

Từ kết quả so sánh tỷ lệ hồ sơ và diện tích tặng cho, thừa kế QSD đất

giai đoạn 2017-2019, nhận thấy, việc giảm số lượng hồ sơ cũng dẫn đến việc

giảm về diện tích tặng cho, thừa kế QSD đất từ năm 2017 đến năm 2019.

3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn

2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo khu vực

Hình 3.4. So sánh nhu cầu tặng cho, thừa kế sử dụng đất theo khu vực

Kết quả bảng 3.5 và hình 3.4, nhận thấy, tại huyện Đồng Hỷ, việc giao

dịch quyền sử dụng đất khu vực đô thị thấp hơn so với khu vực nông thôn.

Trong gia đoạn 3 năm nghiên cứu, khu vực đất đô thị có 585 hồ sơ, tương

đương với diện tích 26.372,9m2, trong khi đó, khu vực nông thôn là 5.392 hồ

47

sơ, với diện tích 936.662,7m2, cao gấp 9,2 lần khu vực đô thị. Nguyên

nhân do huyện Đồng Hỷ có 15 đơn vị hành chính, nhưng chỉ có 2 thị trấn,

còn lại là xã.

Bảng 3.6. Kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa khu vực

thị trấn và khu vực nông thôn trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019

Khu vực thị Khu vực nông thôn Tổng trấn(02) (13 xã)

Số hồ Diện tích Diện tích Số hồ Diện tích Năm Số hồ sơ sơ (m2) (m2) sơ (m2)

2017 221 9.493,9 2.299 389.997,6 2.520 399.491,6

2018 197 8.718,9 1.722 303.198,6 1.919 311.917,5

2019 167 8.160,1 1.371 243.466,5 1.538 251.626,5

Tổng 585 26.372,9 5.392 936.662,7 5.977 963.035,6

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ)

3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn

2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận quyền sử dụng đất

Theo số liệu tổng hợp tại Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai, kết quả

tặng cho, thừa kế QSD đất theo đối tượng nhận chuyển QSD đất được đánh

gia theo hai nhóm đối tượng, là nhóm đối tượng là cán bộ công chức, lao

động tự do, làm nông nghiệp, và nhóm người trong huyện; các huyện, thành

phố trong tỉnh, ngoài tỉnh. Cụ thể như sau:

3.3.4.1. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận quyền sử dụng đất

Kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

theo nghề nghiệp của đối tượng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện tại

bảng 3.10, cụ thể như sau:

48

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

của huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận

ĐVT:( %)

Tỷ lệ Năm Năm Năm TT Loại đối tượng

1. Cán bộ, công chức trung bình 4,3 2017 4,5 2018 4,8 2019 3,6

2. Lao động tự do 37,0 42,5 48,5 20,0

3. Làm nông nghiệp 58,7 53,0 46,7 76,4

(Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đồng Hỷ)

Qua bảng 3.9, nhận thấy, đối tượng là người làm nông nghiệp chiếm tỷ

lệ cao hơn cả (chiếm 58,7%), đối tượng lao động tự do chiếm tỷ lệ 37%, còn

đối tượng cán bộ công chức chiếm tỷ lệ thấp nhất (4.3%). Với đặc điểm dân

số chủ yếu làm nông nghiệp và tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp chiếm đa số so

với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện (88,7%). Mặt khác, người dân nhận

tặng cho, thừa kế nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây

trồng, dồn điền đổi thửa… Hơn nữa, với đất trồng lúa, đối tượng nhận phải là

người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập từ nông nghiệp, do

vậy, cũng phần nào hạn chế các đối tượng theo nghề nghiệp khác. Đối tượng

lao động tự do và cán bộ công chức chủ yếu nhận tặng cho, thừa kế đất ở và

đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, nhằm mục đích để ở hoặc chuyển

mục đích sang đất ở, làm trang trại,...

3.3.4.2. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ theo địa chỉ của đối tượng nhận quyền sử dụng đất

Kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

theo địa của đối tượng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện tại bảng 3.9, cụ

thể như sau:

49

Bảng 3.8. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ theo địa chỉ đối tượng nhận

ĐVT: (%)

TT Loại đối tượng

1 Trong huyện Năm 2017 68,5 Năm 2018 59,1 Năm 2019 45,6 Tỷ lệ trung bình 57,7

2 Các nơi khác trong 17,2 27,2 37,2 27,2

3 Ngoài tỉnh 14,3 13,7 17,2 15,1 tỉnh

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đồng Hỷ) Qua bảng 3.8 nhận thấy, trong giai đoạn 2017-2019, đối tượng nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là người trong huyện chiếm đa số, chiếm 57,7% tổng số giao dịch của cả huyện, tiếp đến là đối tượng là người ở các huyện, thành phố trong tỉnh, chiếm 27,2 %, đối tượng là người ngoài tỉnh ít nhất, chỉ chiếm 15,1 %. Điều đó có là do con em huyện nhà đi làm ăn, lập nghiệp ra ngoài địa giới huyện là khá lớn (42,3%). Hơn nữa, huyện Đồng Hỷ giáp ranh với nhiều đơn vị hành chính cấp huyện và cả cấp tỉnh, đây cũng là lý do tỷ lệ người nhận tặng cho, thừa kế QSD đất có địa chỉ ngoài huyện chiếm gần 50%. Đây cũng là yếu tố thuận lợi cho phát triển kinh tế của huyện, khi những người con của huyện trở về sử dụng đất đai được nhận quyền đầu tư trên đất, làm giàu quê hương. 3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất

Kết quả tặng cho, thừa kế theo loại đất được thể hiện cụ thể tại bảng 3.9:

Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ 2017 đến 2019 theo loại đất

Loại đất Đất ở Đất nông nghiệp

Năm

2017 Hồ sơ Diện tích (m2) Hồ sơ Diện tích (m2) 781 115.932,6 283.835,0 1.739

2018 595 91.413,0 1.324 223.804,4

2019 477 71.934,7 1.061 176.115,9

279.280,3 4.124 1.853 683.755,3

Tổng số (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đồng Hỷ)

50

Hình 3.5: So sánh kết quả tặng cho, thừa kế đất ở, đất nông nghiệp

Qua bảng 3.9 và hình 3.5 nhận thấy, việc tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất ở thấp hơn so với đất nông nghiệp. Trong giai đoạn từ năm 2017-

2019, số hồ sơ đất ở là 1.853 hồ sơ, đất nông nghiệp là 4.124 hồ sơ (cao hơn

gấp đôi đất ở). Trong vòng 3 năm, số hồ sơ tặng cho, thừa kế đất ở và đất

nông nghiệp thấp nhất vào năm 2019, cao nhất vào năm 2017, cũng tương

đồng với tổng số lượng hồ sơ theo năm.

Nguyên nhân là do huyện Đồng Hỷ là một huyện miền núi có diện tích

đất nông nghiệp là chủ yếu. Việc nhận tặng cho, thừa kế đất ở chủ yếu với

mục đích làm nhà, còn lại với mục đích “chia phần” cho các con để làm “vốn”.

Từ năm 2017 trở lại đây, huyện Đồng Hỷ đã thu hồi một diện tích lớn

đất nông nghiệp cho các dự án phát triển kinh tế. Tuy nhiên, dân cư của huyện

chủ yếu sản xuất nông lâm nghiệp, nhu cầu tặng cho, thừa kế chủ yếu phục vụ

mục đích chính đáng của người dân: sản xuất nông nghiệp, làm nhà để ở…

chỉ một số ít nhằm mục đích dự trữ, chuyển nhượng sau khi được nhận. Sản

lượng một số cây trồng chính cũng như giá trị mang lại từ ngành sản xuất

nông nghiệp đã không giảm xuống so với trước đây, nhất là giá trị mang lại từ

cây chè luôn tăng đáng kể. Để có những thành công đáng kể này, huyện đã

thực hiện đồng bộ các giải pháp trong sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng

tạo thu nhập ổn định cho người nông dân.

51

Thu nhập từ sản xuất nông nghiệp tăng lên cùng với sự phát triển sản

xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp đã làm nhu cầu sử dụng đất nông

nghiệp khá cao.

3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho và thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019

3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất.

Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế

quyền sử dụng đất tại 3 khu vực của huyện Đồng Hỷ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn Thị trấn Các xã giáp trung tâm Các xã xa trung tâm

78,8 65,4 58,3

1. Tặng cho, thừa kế QSDĐ là nhượng lại QSDĐ để lấy 1 khoản tiền nhất định và phải đăng ký với cơ quan QLĐĐ.

86,6 78,9 70,5

73,1 70,3 64,1

2. Tặng cho, thừa kế QSDĐ là quyền của người sử dụng đất. 3. Tặng cho, thừa kế QSDĐ cần thiết phải đăng ký với cơ quan QLĐĐ để đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

79,6 67,7 56,8

4. Đất tham gia tặng cho, thừa kế cần có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật: có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất.

TB 79,5 62,4

70,6 (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra)

* Nhận xét: Qua bảng 3.10 ta thấy các câu hỏi phỏng vấn đưa ra cho các đối tượng ở thị trấn, các xã giáp trung tâm, các xã xa trung tâm đều trả lời đúng với tỷ lệ cao. Có thể đánh giá trình độ dân trí của huyện là khá cao. Nhân dân được tuyên truyền, phổ biến pháp luật thường xuyên, sự hiểu biết về Luật Đất đai và quy định chung của tặng cho, thừa kế là cơ bản. Tỷ lệ trả lời đúng ở đối

52

tượng ở thị trấn là 79,5%, ở các đối tượng ở các xã giáp trung tâm là 70,6%, đối tượng ở các xã xa trung tâm là 62,4%. Sự chênh lệch trong trình độ hiểu biết về tặng cho, thừa kế giữa các đối tượng là rất rõ ràng, nhưng không chênh lệch quá lớn. Nhưng nhìn chung có thể đánh giá sự hiểu biết của người dân hiện nay trên địa bàn Đồng Hỷ về hồ sơ tặng cho, thừa kế là khá cao, tỷ lệ trả lời đúng trung bình 70,84%. 3.4.2. Đánh giá ý kiến về hồ sơ tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp

Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn TB Cán bộ quản lý Nông nghiệp

Phi nông nghiệp

77,9 65,8 53,2 65,6

67,5 63,4 57,2 62,7

1. Hồ sơ tặng cho, thừa kế QSDĐ ngoài GCN và Hợp đồng thừa kế, tặng cho QSDĐ, có tờ khai thuế và các giấy tờ có liên quan khác. 2. Có thể mua và lập hợp đồng tặng cho, thừa kế QSDĐ ở UBND cấp xã, hoặc các phòng công chứng.

66,5 61,8 56,7 61,7

3. Nội dung hợp đồng, văn bản về việc tặng cho, thừa kế: thông tin cá nhân, chữ ký của các bên và thông tin đất tặng cho, thừa kế, giá trị và phương thức thanh toán, nghĩa vụ các bên và chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

68,5 62,4 51,2 60,7

79,5 66,8 64,2 70,2

86,3 72,9 76,5 78,6

4. Chứng thực hồ sơ tặng cho, thừa kế QSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã và các văn phòng công chứng. 5. Hồ sơ tặng cho, thừa kế cần phải có những loại tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ. 6. Hợp đồng tặng cho, thừa kế QSDĐ có tính pháp lý khi đã được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

TB 74,4 59,8 66,6

65,5 (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra )

53

* Nhận xét: Qua bảng 3.11 ta thấy các câu hỏi phỏng vấn đưa ra đối tượng là cán bộ quản lý từ cấp xã đến cấp huyện trả lời đúng với tỷ lệ cao. Tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng phi nông nghiệp là 65,5%, ở các đối tượng làm nông nghiệp là 59,8%, tỷ lệ trả lời đúng trung bình là 66,6%. Nhìn chung, đa số người dân nắm được về hồ sơ tặng cho, thừa kế: về thành phần hồ sơ; nơi thiết lập hồ sơ; nơi chứng thực; nội dung chính hợp đồng, văn bản cần những gì; nghĩa vụ tài chính cần kê khai và phải thực hiện... 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế

Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về quy trình thời gian thực hiện thủ

tục tặng cho, thừa kế của người dân

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn TB

Trung tâm huyện Ven trung tâm Xa trung tâm

88,9 86,4 76,7 84,0

1. Để thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế QSDĐ phải đến UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng và nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) UBND huyện

76,4 71,1 60,4 69,3

92,2 89,3 86,4 89,3

2. Quy định về thời gian xác nhận hồ sơ tại xã, thị trấn và văn phòng công chứng là 05 ngày làm việc 3. Sau khi nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa UBND huyện 10 ngày làm việc sẽ nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính.

88,6 87,5 79,7 85,3

4. Quy định sau khi nộp thuế 09 ngày làm việc người dân sẽ nhận được giấy chứng nhận QSDĐ

90,2 89,9 80,4 86,8 5. Hẹn trả kết quả đúng thời gian theo quy định của pháp luật đất đai

TB: 87,3 84,8 76,7 82,9

(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra )

54

* Nhận xét: Qua bảng 3.12, nhận thấy: Tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi về quy trình thời gian trong các bước giải quyết hồ sơ được nhân dân nắm bắt khá chính xác. Tỷ lệ trả lời trung bình các khu vực (thị trấn, xã gần trung tâm, xã xã trung tâm) cao, chiếm 82,9%. Điều này có được do công tác tuyên truyền đến nhân dân từ cấp xã đến cấp huyện khá tốt. Các bước quy trình được niêm yết tại UBND các xã và bộ phận 1 cửa rõ ràng, dễ hiểu. Mặt khác, việc hẹn thời gian trả kết quả là nội dung được người dân quan tâm hơn cả khi đến bộ phận 1 cửa đề nghị giải quyết hồ sơ tăng cho, thừa kế QSD đất. Hơn nữa, do việc trả kết quả tại bộ phận 1 cửa cơ bản đảm bảo thời gian theo ngày hẹn, nên tỷ lệ trả lời đúng về quy trình thời gian từng bước thực hiện là cao, cao nhất tại địa bàn thị trấn 87,3%, thấp nhất là địa bàn xã xa trung tâm 76,7%.

Bảng 3.13. Kết quả đánh giá về quy trình thời gian thực hiện thủ

tục tặng cho, thừa kế của cán bộ quản lý

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn

TB

Trung tâm huyện

Ven trung tâm

Xa trung tâm

94,1

90,6

80,9

87,2

1. Để thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế QSDĐ phải đến UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng và nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) UBND huyện

81,6

75,3

74,6

72,5

2. Quy định về thời gian xác nhận hồ sơ tại xã, thị trấn và văn phòng công chứng là 05 ngày làm việc

97,4

93,5

90,6

92,5

3. Sau khi nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa UBND huyện 10 ngày làm việc sẽ nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính.

93,8

91,7

83,9

88,5

4. Quy định sau khi nộp thuế 09 ngày làm việc người dân sẽ nhận được giấy chứng nhận QSDĐ

95,4

94,1

84,6

90

5. Hẹn trả kết quả đúng thời gian theo quy định của pháp luật đất đai

55

TB:

92,46

89,04

82,92

86,14

(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra )

* Nhận xét: Qua bảng 3.13, nhận thấy: Tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi về quy trình thời gian trong các bước giải quyết hồ sơ đối với cán bộ quản lý cao hơn kết quả lấy ý kiến đối với nhân dân. Tỷ lệ trả lời trung bình các khu vực (Trung tâm huyện, ven trung tâm, xa trung tâm) là rất cao, chiếm 86,14% (tỷ lệ cán bộ quản lý tại địa bàn thị trấn trả lời đúng với tỷ lệ cao hơn tại địa bàn xã ven trung tâm và xã xa trung tâm). Qua đó nhận thấy, cán bộ quản lý tại các xã, thị trấn nắm bắt quy định về quy trình thời gian thực hiện thủ tục chính xác hơn. Điều đó nhận thấy mức độ nghiên cứu văn bản và trách nhiệm của người cán bộ trong việc thực thi nhiệm vụ, trách nhiệm trong việc hướng dẫn công dân đến làm thủ tục là khá cao. Tuy nhiên vẫn còn một tỷ lệ trả lời không đúng. Đây là điều cán bộ quản lý tại các xã, thị trấn cần nâng cao hơn nữa, nhằm tham mưu chính xác cho lãnh đạo xã trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như hướng dẫn nhân dân được chính xác nhất và giảm thiểu sự sai sót của thủ tục. 3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất

Bảng 3.14. Kết quả đánh giá về sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất của người dân trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn Xa trung tâm Trung tâm huyện Ven trung tâm

93,3 88,4

83,4

75,4 71,1 61,4

65,3 60,5 50,9 1. Khi tặng cho, thừa kế QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính. 2. Theo giá trị ghi trên hợp đồng và giá trị đất và tài sản theo khung giá của nhà nước quy định sẽ chọn giá trị nào cao hơn làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân 3. Thuế suất tùy từng trường hợp có thể là 2%, 25% hoặc có thể được miễn giảm nữa.

56

66,4 61,1 50,6

88,5 82,1 77,3

4. Những đối tượng nào được miễn thuế khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là đối tượng chính sách và những trường hợp có 1 mảnh đất và nhà ở duy nhất. 5. Quy định về mức thu lệ phí khi thừa kế, tặng cho đối với đất thị trấn cao hơn các xã ngoại thị.

77,8 64,7

72,6 TB (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra )

* Nhận xét:

Qua bảng 3.14, nhận thấy: Tài chính trong chuyển quyền sử dụng đất

gồm thuế và lệ phí, được tính dựa trên giá đất, thuế suất và mức thu lệ phí

theo từng khu vực. Qua bảng đánh giá trên cho thấy nhân dân nắm rõ quy

định về tài chính trong chuyển tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Về câu

hỏi này, các đối tượng được hỏi đều nắm khá rõ, tỷ lệ trả lời đúng tương đối

đồng đều và cao. Đối với đối tượng được phỏng vấn theo địa bàn cư trú vẫn

có sự chênh lệch khá rõ giữa vùng trung tâm với các xã.

Riêng câu hỏi về thuế suất và đối tượng được miễn thuế, phí thì tỷ lệ trả

lời đúng là không cao, người dân không phải ai cũng nắm rõ đối tượng nào

được miễn giảm thuế, phí. Nhìn chung, hầu hết người tham gia điều tra đều

hiểu biết rõ phải nộp những loại thuế và lệ phí nào (Thị trấn trung tâm trả lời

đúng là 93,3%, ở các xã giáp trung tâm là 88,4%, các xã xa trung tâm là 83,4%).

Bảng 3.15. Kết quả đánh giá về sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất của cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)

Nội dung cần điều tra phỏng vấn

Ven trung tâm

Xa trung tâm

Trung tâm huyện

100

95,2

88,6

1. Khi tặng cho, thừa kế QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.

57

84,5

78,2

75,7

2. Theo giá trị ghi trên hợp đồng và giá trị đất và tài sản theo khung giá của nhà nước quy định sẽ chọn giá trị nào cao hơn làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân

92,3

91,7

89,5

3. Thuế suất tùy từng trường hợp có thể là 2%, 25% hoặc có thể được miễn giảm nữa.

78,5

76,1

70,4

4. Những đối tượng nào được miễn thuế khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là đối tượng chính sách và những trường hợp có 1 mảnh đất và nhà ở duy nhất.

100

100

100

5. Quy định về mức thu lệ phí khi thừa kế, tặng cho đối với đất thị trấn cao hơn các xã ngoại thị.

TB

91,06

88,24

84,84

(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phiếu điều tra )

* Nhận xét:

Qua bảng 3.15, nhận thấy: Qua bảng đánh giá trên cho thấy cán bộ

quản lý nắm rõ quy định về tài chính trong chuyển tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất. Về câu hỏi này, các đối tượng được hỏi đều nắm khá rõ, tỷ lệ trả lời

đúng tương đối đồng đều và cao, nhất là câu hỏi về việc trách nhiệm thực hiện

nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, tỷ lệ trả lời đúng cũng khác nhau giữa các vùng, địa bàn thị trấn

trung tâm tỷ lệ trả lời cao nhất (91,06%), tại địa bàn xã xa trung tâm tỷ lệ trả

lời thấp nhất (84,84%). Quan đó nhận thấy cán bộ quản lý có sự hiểu biết cao

về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất, có thể giải thích, hướng dẫn

nhân dân ngay tại địa phương, tạo điều kiện cho các cơ quan cấp trên dễ dàng

giải quyết các thủ tục đúng quy định và nhanh chóng.

3.5. Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc phục tình

hình tặng cho, thừa kế QSD đất huyện Đồng Hỷ đúng pháp luật đất đai

3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ

* Khó khăn về mặt quản lý

58

- Huyện Đồng Hỷ là một huyện trung du miền núi, có địa bàn rộng, địa

hình phức tạp, trình độ dân trí không đồng đều.

- Trong giai đoạn 2017 - 2019, trên địa bàn huyện Đồng Hỷ có rất

nhiều công trình, dự án được triển khai, nhất là việc thực hiện đền bù thực

hiện dự án xây dựng khu hành chính của huyện tại xã Hóa Thượng, và chủ

trương chuyển địa giới 3 xã, thị trấn của Đồng Hỷ về Thành phố Thái

Nguyên, kéo theo đó thị trường đất đai trên địa bàn trở nên sôi động hơn,

lượng hồ sơ chuyển quyền QSDĐ tăng vượt bậc so với các năm trước, trong

đó có cả tặng cho, thừa kế QSD đất. Hơn nữa, có tình trạng “chạy dự án”,

người dân tranh thủ tách đất để chờ đền bù, do vậy gây áp lực lớn cho cơ quan

quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, nhất là trong công tác đền bù, giải

phóng mặt bằng.

* Khó khăn về mặt nhân lực

Khối lượng hồ sơ cũng như nhu cầu chuyển quyền của người dân trên

địa bàn huyện khá lớn. Tuy nhiên, bộ phận chuyên môn cấp xã (cán bộ địa

chính, cán bộ tư pháp) cũng như cán bộ chuyên môn cấp huyện (Chi nhánh

VPĐK đất đai) còn ít, trình độ không đồng đều, chủ yếu là cán bộ hợp đồng

(Chi nhánh VPĐK đất đai). Người dân chủ yếu lựa chọn chứng thực hợp đồng

tặng cho, văn bản phân chia di sản thừa kê chủ yếu tại các xã, thị trấn do chi

phí thấp hơn (chỉ bằng 1/10) so với công chứng tại văn phòng công chứng.

Việc chứng thực tại xã do cán bộ tư pháp đảm nhận, tuy nhiên trung bình mỗi

xã có 01 cán bộ tư pháp.

Công tác hướng dẫn kê khai, hoàn thiện hồ sơ đất đai ở một số đơn vị

cơ sở còn yếu, có biểu hiện gây khó khăn, phiền hà cho người dân, đôi khi

kéo dài thời gian, để nhân dân phải đi lại nhiều lần mới hoàn thiện đủ hồ sơ đất

đai hợp lệ.

Công tác đo tách thửa tại Chi nhánh cũng có nhiều khó khăn về nhân sự

khi chỉ có 01 cán bộ có trình độ trắc địa bản đồ, thực hiện công tác đo đạc cho

59

cả 15 xã, thị trấn. Do vậy, nguồn nhân lực còn hạn chế về cả chất lượng và số

lượng dẫn đến hiệu quả công việc chưa cao, gây áp lực lên cấp quản lý đất đai

và khó khăn cho người dân khi có nhu cầu giải quyết thủ tục hành chính.

* Khó khăn về mặt quy định

- Quy định về nghĩa vụ tài chính trong tặng cho, thừa kế cơ bản là được

miễn. Tuy nhiên, trong bộ thủ tục hành chính không quy định cụ thể các văn

bản, giấy tờ chứng minh để được miễn nghĩa vụ tài chính. Nội dung này thuộc

lĩnh vực của cơ quan thuế, từ mẫu tờ khai, đến các trường hợp miễn, giấy tờ

chứng minh để được miễn. Với mỗi trường hợp cụ thể thì thủ tục tặng cho,

thừa kế phải nộp các giấy tờ khác nhau. Do vậy, từ người dân đến cơ quan

tiếp nhận tại bộ phận 1 cửa của xã cũng như của huyện đều gặp khó khăn,

nhất là các trường hợp phức tạp về hàng thừa kế (thừa kế của thừa kế, thừa kế

thế vị, người thừa kế duy nhất,...).

- Với thủ tục tặng cho, thừa kế, ngoài quy định về đất đai, còn chịu sự

chi phối chủ yếu về quy định của lĩnh vực tư pháp, như: quy định về công

chứng, chứng thực, quy định về thừa kế, quy định về việc xác định tài sản

trong - trước quá trình hôn nhân,... do vậy, để giải quyết được thủ tục này, đòi

hỏi cán bộ thực hiện, thẩm định phải nắm được: Bộ luật dân sự, Luật công

chứng chứng thực, Luật hôn nhân gia đình,... Đây cũng là một khó khăn trong

khi cán bộ còn nhiều hạn chế về số lượng và chất lượng, trình độ dân trí còn

hạn chế, dẫn đến tình trạng công dân phải đi lại để hoàn thiện hồ sơ đảm bảo

quy định.

Cũng do sự phức tạp về các quy định của tặng cho, thừa kế QSD đất,

nhất là thừa kế QSD đất, mà số lượng các vụ tranh chấp đất đai liên quan đến

tranh chấp hàng thừa kế là chiếm đa số. Điều này gây áp lực đến các cơ quan

quản lý nhà nước về đất đai, và các cơ quan thực thi pháp luật.

- Pháp luật đất đai còn chưa được phổ biến đến cơ sở thường xuyên, tài

liệu cung cấp thông tin về đất đai còn thiếu, thất lạc và chưa kịp thời. Một số

60

trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản

pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành. Người dân

nhận thức pháp luật đất đai chưa tốt.

* Khó khăn về cơ sở vật chất - kỹ thuật

- Hiện nay điều kiện làm việc của Chi nhánh Văn phòng ĐKQSD đất

còn gặp nhiều khó khăn: phòng làm việc chật hẹp, nhiều mối mọt, thiếu chỗ

lưu hồ sơ; trang thiết bị phục vụ công tác còn thiếu (có 01 máy toàn đạc điện

tử), nên phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả công việc.

- Hồ sơ địa chính giai đoạn trước không đầy đủ, chưa được chỉnh lý, hồ

sơ thất lạc nhiều do quá trình lưu trữ, gây khó khăn trong quá trình thẩm định

hồ sơ, trích lục, chỉnh lý thửa đất.

- Cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn huyện đang trong quá trình xây

dựng, chưa hoàn thiện, do đó, công tác chuẩn hóa dữ liệu còn gặp khó khăn.

- Việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, các phần mềm quản lý chuyên

ngành trên địa bàn còn nhiều hạn chế, chưa khai thác hết công năng và ứng

dụng của các phần mềm.

* Khó khăn về mặt nghiệp vụ

- Hiện nay, công tác đo đạc, chỉnh lý tách thửa trên địa bàn 15 xã, thị

trấn chủ yếu do Chi nhánh VPĐK đất đai thực hiện, khối lượng đơn đề nghị

đo đạc nhiều, địa bàn phức tạp, nên dẫn đến việc trả kết quả phục vụ nhu cầu

tách thửa của nhân dân, cũng như một số công tác quản lý đất đai còn chưa đáp

ứng kịp thời.

- GCNQSD đất đã cấp trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn trước

không in sơ đồ thửa đất, GCNQSD đất chưa được cấp theo BĐĐC còn nhiều.

Hiện trạng các thửa đất đã biến động nhiều lần, kích thước qua các lần chuyển

quyền không khớp nhau, hoặc không xác định được kích thước, vị trí biến

động do trước đây chưa thực hiện công tác cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa

chính từ cấp huyện đến cấp xã. Mặt khác, hồ sơ chưa được lưu trữ theo quy

61

định, nhiều hồ sơ bị thất lạc. Ở một số địa phương đã được đo đạc chỉnh lý

bản đồ địa chính, tuy nhiên còn chưa chính xác, hoặc đo theo ranh thửa đất tự

ý biến động nên khi sử dụng bản đồ cán bộ phải chồng ghép và tìm hồ sơ

pháp lý để đối chiếu, mất nhiều thời gian, độ chính xác không cao. Do đó, đến

nay, công tác trích lục, trích lục chỉnh lý thửa đất để làm cơ sở tặng cho, thừa

kế QSD đất gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ, nhất là nhiều trường

hợp trước đây chỉnh lý không đúng, nay phải thực hiện cấp đổi GCNQSD đất

trước khi tặng cho, thừa kế QSD đất.

3.5.2. Giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSDĐ tại

huyện Đồng Hỷ

Trên cơ sở kết quả tặng cho, thừa kế QSDĐ đạt được trong thời gian

qua cùng những khó khăn, tồn tại gặp phải, để nâng cao hiệu quả công tác

tặng cho, thừa kế QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ cần thực hiện các giải pháp cụ

thể sau:

* Giải pháp về mặt quản lý

- Hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho

người sử dụng đất để họ dễ dàng thực hiện các giao dịch về quyền của người

sử dụng đất.

- Thường xuyên thực hiện công tác, kiểm tra, giám sát việc thực hiện

pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai; cũng như kiểm

tra, giám sát việc chấp hành pháp luật của người sử dụng đất, tuyên truyền để

người dân thực hiện quyền, nghĩa vụ đúng quy định, đồng thời cần có biện

pháp mạnh để xử lý các trường hợp sử dụng đất vi phạm quy định, tự ý chia

tách đất, làm nhà trên đất nông nghiệp,…

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

người dân với nhiều hình thức: trực tiếp qua các hội nghị, đối thoại, phát tờ rơi,

niêm yết công khai tại UBND cấp xã, nhà văn hóa, tuyên quyền qua người

đứng đầu các cụm dân cư, qua cổng thông tin điện tử,... đặc biệt giúp người

62

dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất và lợi ích của mình khi đăng

ký thực hiện tặng cho, thừa kế QSD đất kịp thời, hạn chế những phát sinh và

rủi do sau khi thực hiện, nhất là thủ tục thừa kế.

* Giải pháp về mặt nhân lực

- Cần củng cố, tăng cường năng lực lãnh đạo cũng như trình độ năng

lực làm việc cho các cán bộ quản lý trong lĩnh vực quản lý đất đai. Đề xuất

tăng chỉ tiêu biên chế làm việc tại cấp xã, huyện, nhất là bộ phận 1 cửa và cán

bộ chuyên môn cấp huyện.

- Tăng cường đào tạo nghiệp vụ, chuyên môn cho các cán bộ hoạt động

trong ngành từ xã đến huyện, nhất là công chức Địa chính xây dựng và Tư

pháp cấp xã. Với những đơn vị cấp xã mà nhân dân có nhu cầu thực hiện thủ

tục tặng cho, thừa kế lớn, mà cán bộ tư pháp xã chưa đáp ứng kịp thời thì giải

pháp giới thiệu công dân ra các văn phòng công chứng được cấp phép là cần

thiết nhằm giảm tải áp lực cho cấp xã, cũng kịp thời đáp ứng nhu cầu của

nhân dân, tránh gây bức xúc cho nhân dân.

- Nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ tận tình trong công tác tiếp

dân, tránh gây phiền hà, sách nhiễu đối với nhân dân.

* Giải pháp về mặt chính sách

- Cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính hành chính trong

việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để người sử dụng đất thực

hiện các QSD đất được thuận tiện, nhanh chóng, tạo điều kiện cho người dân

được thực hiện quyền - nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Cần xây dựng quy hoạch sử dụng đất sát với thực tế và nhu cầu của

người dân. Công khai quy hoạch sử dụng đất và nhất là quy hoạch xây dựng

chi tiết các dự án, xác định rõ vị trí, cắm mốc quy hoạch, ban hành và công bố

rộng rãi các thông báo hạn chế trong vùng quy hoạch để người dân biết, tránh

thực hiện các giao dịch đất đai trong vùng hạn chế. Để làm được điều nay,

quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, dài hạn và có tính khả thi cao.

63

- Cần hoàn hoàn thiện hơn nữa hệ thống văn bản pháp luật quy định về

tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền dễ áp dụng và

người dân dễ dàng thực hiện theo quy định. Cần có sự phối hợp giữa cơ quan

đăng ký đất đai - Tư pháp - Thuế, nhằm giúp cho cán bộ các bên có tiếng nói

chung trong việc hướng dẫn, tiếp nhận và giải quyết các thủ tục tặng cho, thừa

kế QSD đất.

* Giải pháp về mặt cơ sở vật chất - kỹ thuật

- Cần đầu tư hơn nữa trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị

hiện đại phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, từng bước xây

dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai một cách đầy đủ và toàn diện.

- Từng bước triển khai hiệu quả ứng dụng công nghệ thông tin trong

quản lý đất đai; đẩy nhanh lộ trình cung cấp dịch vụ công trực tuyến đối với

các lĩnh vực quản lý của ngành.

* Giải pháp về mặt nghiệp vụ

- Chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai, nhanh chóng đưa cơ sở dữ liệu đất

đai vào vận hành và khai thác.

- Bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực của mỗi cán bộ.

Nâng cao tình thần trách nhiệm, học hỏi của từng cán bộ chuyên môn.

- Thường xuyên trao đổi nghiệp vụ giữa cán bộ cấp xã - cán bộ cấp

huyện, giữa cán bộ các phòng, ngành liên quan để kịp thời giải đáp, tháo gỡ

những vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế QSD

đất.

64

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

- Tại huyện Đồng Hỷ quy trình giải quyết hồ sơ đảm bảo đúng quy định

của pháp luật và áp dụng theo đúng bộ thủ tục ban hành theo Quyết định

1160/QĐ-UBND ngày 9/5/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố

danh mục thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của

cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các văn bản

liên quan về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

- Trong giai đoạn 2017 - 2019, trên địa bàn huyện Đồng Hỷ có 5.977

hồ sơ giao dịch tặng cho, thừa kế QSD đất (1.853 hồ sơ đất ở, 4.124 hồ sơ đất

nông nghiệp). Số hồ sơ cao nhất ở Hóa Thượng, Hóa Trung, Nam Hòa. Khu

vực đô thị có 585 hồ sơ, khu vực nông thôn là 5.392 hồ sơ. Đối tượng là

người làm nông nghiệp chiếm 58,7%, đối tượng là lao động tự do chiếm tỷ lệ

37%, đối tượng là cán bộ công chức chiếm 4,3%. Đối tượng trong huyện là

57,7%; đối tượng ở các nơi khác trong tỉnh là 27,2%; đối tượng là người ngoài

tỉnh là 15,1%.

- Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế QSD đất tại khu

vực thị trấn chiếm tỷ lệ 79,5%, tại các xã giáp trung tâm là 70,6%, tại các xã

xa trung tâm là 62,4%. Tỷ lệ người dân trả lời đúng về hồ sơ tặng cho, thừa

kế ở nhóm đối tượng người làm phi nông nghiệp là 65,5%; nhóm đối tượng

người làm nông nghiệp là 59,8%. Tỷ lệ trả lời đúng trung bình toàn huyện về

quy trình thời gian từng bước thực hiện là 82,9%. Về tài chính khi thực hiện

thủ tục, tỷ lệ trả lời đúng tại thị trấn trung tâm là 77,8%, các xã gần trung

tâm là 72,6%, tại các xã xa trung tâm là 64,7%.

- Tỷ lệ cán bộ quản lý trả lời đúng về hồ sơ tặng cho, thừa kế là

74,4%. Cán bộ quản lý trả lời đúng về quy trình thời gian từng bước thực

hiện chiếm 86,14%. Về tài chính khi thực hiện thủ tục, tỷ lệ trả lời đúng tại

thị trấn trung tâm là 91,06 %, các xã gần trung tâm là 88,24 %, tại các xã xa

65

trung tâm là 84,84 %.

- Công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Đồng Hỷ còn một số khó khăn sau:

+ Địa bàn rộng, địa hình phức tạp, trình độ dân trí không đồng đều,

khối lượng hồ sơ nhiều, cơ quan chuyên môn ít cán bộ, ít biên chế.

+ Thủ tục tặng cho, thừa kế QSD đất chịu chi phối của nhiều luật khác

nhau (Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự; Luật Công chứng, chứng thực; Luật Hôn

nhân gia đình...), các văn bản này thường xuyên sửa đổi, bổ sung, thay thế...

+ Việc sử dụng đất và kê khai, đăng ký của người dân khi có nhu cầu

tặng cho, thừa kế QSD đất thường mang tính tự phát, không làm thủ tục kịp

thời theo quy định, gây áp lực cho cơ quan quản lý phải xử lý các trường hợp

như vậy.

+ Do lịch sử nên hồ sơ địa chính hiện nay còn thiếu sót, dẫn đến khó

khăn cho công tác cập nhật, chỉnh lý phục vụ giải quyết thủ tục tặng cho, thừa

kế.

2. Đề nghị

- Thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ chuyên

môn cấp huyện, cấp xã, nhất là Công chức Địa chính xây dựng và Tư pháp hộ

tịch cấp xã.

- Tham mưu cho UBND tỉnh tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành

chính hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai toàn huyện để

sớm đưa vào vận hành và sử dụng.

- Tăng xét chỉ tiêu biên chế cho cán bộ chuyên môn cấp xã, huyện trong

lĩnh vực tư pháp và đất đai để đảm bảo khối lượng, chất lượng công việc.

- Tạo điều kiện về cơ sở hạ tầng, vật chất, nhất là bố trí phòng làm việc,

kho lưu trữ cho Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai.

66

- Chỉ đạo các xã, thị trấn công tác kê khai và hoàn thiện công tác cấp

GCNQSDĐ cho người sử dụng đất để họ dễ dàng thực hiện các giao dịch về

quyền của người sử dụng đất.

- Tổ chức hội nghị phối hợp các ngành liên quan: Tài nguyên và Môi

trường - Tư pháp - Thuế - Chi nhánh văn phòng ĐK đất đai để cùng thống

nhất, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc kịp thời, tránh tình trạng

người dân đi lại do hồ sơ thiếu, sai.

- Cần xây dựng quy hoạch sử dụng đất sát với thực tế, và có tính khả

thi cao.

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất

và lợi ích khi đăng ký thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói

chung và tặng cho, thừa kế sử dụng đất nói riêng, để nhân dân kịp thời đăng

ký theo quy định khi có nhu cầu, tránh những hệ lụy không đáng có.

- Cần tăng cường công tác quản lý đất đai tại địa phương, tránh các

hành vi vi phạm trong sử dụng đất, gây khó khăn trong việc xử lý hành chính

cũng như khó khăn trong tháo gỡ về mặt thủ tục hành chính.

- Cần tuyên truyền nhân dân thực hiện thủ tục theo quy định, không tự ý

sử dụng đất do tặng cho không đăng ký, hoặc chủ sử dụng đất đã chết mà

không làm thủ tục thừa kế,… thực hiện việc đo đạc tách, hợp thửa thửa đúng

quy định trước khi sử dụng đất.

- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp cần nâng cao năng lực hơn nữa để

hướng dẫn nhân dân thực hiện các thủ tục liên quan đến tặng cho, thừa kế

QSD đất đảm bảo quy định, không phát sinh tranh chấp nội bộ do thiếu hiểu

biết.

67

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT

ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính;

5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 quy định xây dựng, quản lý khai thác hệ thống thông

tin đất đai;

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

7. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2014), Thông tư liên tịch số

50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 hướng dẫn chức năng,

nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi

trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài

nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh;

8. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số

43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

9. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

68

10. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định

số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất;

11. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

12. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định

số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 quy định chi tiết một số điều của

Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luât sửa đổi, bổ sung một số điều Luật

Thuế thu nhập cá nhân;

13. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016), Nghị định

số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về Lệ phí trước bạ;

14. Cục Thống kê Thái Nguyên (2014), Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên

2013, Nxb, Công ty CP In Thái Nguyên, Thái Nguyên;

15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị

Trung ương 6 khóa XI, Nxb, CTQG, Hà Nội;

16. Huyện ủy huyện Đồng Hỷ (2016), Nghị quyết số 05-NQ/HU ngày

27/6/2016 về tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khoáng

sản trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, giai đoạn 2016 -2020.

17. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai

số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

18. Tạp chí khoa học “Sự hình thành và phát triển chế định tặng cho quyền sử

dụng đất ở Việt Nam” Lê Thị Hoài Ân - Khoa Luật đăng ngày

5/8/2019;

19. Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử “Tặng cho tài sản có điều kiện và một số

vướng mắc từ thực tiễn” Phạm Thị Hằng - Vụ pháp chế quản lý khoa

học Tòa án nhân dân tối cao đăng ngày 9/3/2018;

69

20. Thủ tướng Chính phủ (2013), Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30/10/2013

về việc phê duyệt Dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”;

21. UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày

8/9/2014 quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử

dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác

định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

22. UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày

17/9/2014 quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

23. Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2018), Quyết định 1160/QĐ-UBND

ngày 9/5/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố danh mục thủ

tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp

tỉnh, cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;