Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN QUYẾT CHIẾN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN

ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT

PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020

Người cam đoan

Nguyễn Quyết Chiến

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp là một dấu mốc quan trọng và là một phần to lớn

trong kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Lâm

nghiệp. Trong suốt quá trình hoàn thiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng

dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, động viên của bạn bè.

Tôi xin được cảm ơn TS. Xuân Thị Thu Thảo vì sự tận tình hướng dẫn,

dành nhiều thời gian, công sức, tạo điều kiện hết mức trong suốt quá trình

nghiên cứu đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu,

Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn quý Công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát và các môi giới đã trợ giúp thu thập số liệu để tôi

hoàn thành tốt công việc nghiên cứu của mình

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều

kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn

thành đề tài./.

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020

Học viên

Nguyễn Quyết Chiến

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii

MỤC LỤC ....................................................................................................... iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG, BIỂU .......................................................................... vii

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ............................................................... viii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản................................................. 4

1.1.1. Khái niệm bất động sản .................................................................... 4

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản ............................... 4

1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản .............................. 7

1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản ....................... 10

1.2. Môi giới bất động sản ........................................................................... 13

1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản ............................................... 13

1.2.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất

động sản .................................................................................................... 13

1.2.3. Nội dung môi giới bất động sản ..................................................... 14

1.2.4. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

.................................................................................................................. 14

1.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ................................. 15

1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản . 16

1.3. Quy trình môi giới bất động sản ........................................................... 21

1.4. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới ........... 22

1.4.1. Tại Mỹ ............................................................................................. 22

1.4.2. Tại Singapore.................................................................................. 24

1.4.3. Tại Trung Quốc .............................................................................. 25

1.5. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam .................................... 26

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28

2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 28

2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 28

2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 28

2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 29

2.3.1. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu............................................. 29

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu ......................................................... 30

2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ................................... 31

2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 31

2.3.5. Chỉ tiêu đánh giá ............................................................................ 31

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 33

3.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội ...... 33

3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên ..................................................... 33

3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hà Nội .............. 35

3.1.3. Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây . 36

3.2. Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản

Hải Phát ........................................................................................................ 39

3.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ..................................................... 39

3.2.2. Quy trình môi giới bất động sản nhà ở tại dự án do Công ty cổ

phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Hà Nội

.................................................................................................................. 43

3.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 ................... 45

3.3. Khái quát chung về dự án nghiên cứu .................................................. 46

3.3.1. Dự án Roman Plaza ........................................................................ 46

3.3.2. Dự án Bamboo Garden City ........................................................... 50

3.3.3. Dự án Vinhome Smart City ............................................................. 52

3.4. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà ở

do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại

Hà Nội .......................................................................................................... 57

3.4.1. Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật ......................................... 57

3.4.2. Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm ................................................ 60

3.4.3. Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng ............................................. 64

3.4.4. Nhóm yếu tố về truyền thông .......................................................... 67

3.4.5. Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng.......................................... 71

3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá

trình thực hiện môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................ 73

3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................... 73

3.5.2. Khó khăn ......................................................................................... 74

3.5.3. Đề xuất giải pháp ........................................................................... 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Giải nghĩa

ĐVT Đơn vị tính

BĐS Bất động sản

MG Môi giới

TT Thị trường

ĐH Đại học

KT-XH Kinh tế- xã hội

HC-NS Hành Chính-Nhân sự

vii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1. Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 40

Bảng 3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019 ....................................... 45

Bảng 3.3. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng vay vốn tại dự án Roman

Plaza ................................................................................................................ 49

Bảng 3.4. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng không vay vốn tại dự án

Roman Plaza .................................................................................................... 49

Bảng 3.5. Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City ......................... 56

Bảng 3.6. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thị trường và

pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản .............................................. 57

Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin sản

phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 60

Bảng 3.8. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách

bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản ............................................... 64

Bảng 3.9. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về truyền

thông đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 67

Bảng 3.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố liên quan

đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản .................................... 71

viii

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 2.1. Vị trí của 3 dự án nghiên cứu .......................................................... 30

Hình 3.1. Lượng cung, giao dịch bất động sản tại Hà Nội quý I-III/2020 ..... 37

Hình 3.2. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại

Hà Nội Quý I-III/2020 .................................................................................... 37

Hình 3.3. Cơ cấu nguồn cung và giao dịch các phân khúc căn hộ tại Hà Nội

Quý III/2020 .................................................................................................... 37

Hình 3.4. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội Quý

III/2020 so với cùng kỳ các năm ..................................................................... 38

Hình 3.5. Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ..................................... 38

Hình 3.6. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 41

Hình 3.7. Quy trình thực hiện môi giới của chuyên viên môi giới tại các dự án

của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ................. 43

Hình 3.8. Quy trình thực hiện môi giới của công ty môi giới tại các dự án của

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ....................... 44

Hình 3.9. Vị trí dự án Roman Plaza ................................................................ 47

Hình 3.10. Vị trí dự án Bamboo Garden ......................................................... 52

Hình 3.11. Vị trí dự án Vinhome Smart City .................................................. 52

Hình 3.12. Phương án di chuyển trụ sở ban ngành tại Thành phố Hà Nội ..... 61

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015, môi giới

bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014).

Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm

mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động

kinh doanh bất động sản.

Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, thị trường bất động sản tại

Việt Nam được hình thành một cách chính thức và phát triển cho đến thời

điểm hiện nay. Mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản phát triển theo 4 giai

đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi. Để thị trường phát triển tốt,

số lượng giao dịch ngày càng tăng và chủ thể tham gia vào thị trường được

mở rộng cần phải có sự tư vấn của các chuyên viên môi giới bất động sản.

Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là mang tính khu vực sâu

sắc và có sự khác biệt giữa các vùng. Do đó, ở những khu vực đô thị, đông

dân cư thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn. Ngoài ra, từ khi Luật

kinh doanh bất động sản 2015 có hiệu lực thì hàng hóa bất động sản trong thị

trường đa dạng và phong phú hơn đặc biệt xuất hiện nhiều các công ty đầu tư

và kinh doanh bất động sản với các dự án bất động sản đa dạng và phong phú.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hai

Phat Land) là một doanh nghiệp chuyên kinh doanh phát triển, phân phối, cho

thuê các sản phẩm Bất động sản trong nước, Quốc tế; quản lý vận hành, khai

thác tòa nhà và tổng hòa các dịch vụ liên quan đến Bất Động Sản. Với mục

tiêu trở thành Đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tốt nhất Việt

Nam, Hai Phat Land không chỉ tiếp tục phát huy thế mạnh của mình mà còn

tiên phong xây dựng Hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, khép kín tại Việt

Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án; phân phối, quản lý, vận hành, khai

thác đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và

truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như

các đơn vị bất động sản trên cả nước. Hơn 10 năm hình thành và phát triển,

Hải Phát Land đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Trong đó có thể kể đến

top 3 đơn vị phân phối bất động sản xuất sắc nhất Việt Nam, Thương hiệu

mạnh Việt Nam, Vietnam's Best Real Estate Agency 2019... cùng nhiều giải

thưởng uy tín khác. Song song với đó, Hải phát Land luôn chú trọng phát

triển từ bên trong, coi trọng nhân tố con người, Hải phát Land không ngừng

kiến tạo môi trường làm việc thân thiện, giàu cơ hội trải nghiệm. Đồng thời,

thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự, cải tiến phương

thức tiếp cận khách hàng. Hiện nay, Hải Phát Land có 25 chi nhánh tại các

tỉnh thành trên cả nước với trên 200 chuyên viên môi giới bất động sản thực

hiện phân phố các dự án lớn nhỏ khác nhau. Riêng địa bàn Hà Nội, Hải phát

Land có 6 chi nhánh nằm phân bổ đều trên địa bàn. Tuy nhiên, trong quá trình

thực hiện phân phối và bán các sản phẩm bất động sản tại các dự án do đặc

điểm các dự án và nhu cầu của khách hàng khác nhau nên quá trình tư vấn của

các chuyên viên môi giới gặp một số khó khăn nhất định. Xuất phát từ thực tế

trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến

hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội” .

2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án

nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát

phân phối để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện môi

giới bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục

khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án

trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở

của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân

phối tại thành phố Hà Nội.

- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và

môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng

cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những đóng góp về cơ sở lý luận và khoa

học về vấn đề môi giới bất động sản; chỉ ra được những yếu tố ảnh hưởng dến

hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại

thành phố Hà Nội.

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài là nguồn tài liệu mang tính chất

tham khảo cho các cơ quan quản lý bất động sản cũng như các công ty đầu tư

và kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội.

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản

Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao

gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất;

Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005, 2015).

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản

Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy

giặt, bột giặt, công cụ, máy móc...) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc

thỏa mãn nhu cầu của con người. Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng

hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua

bán. Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng

sản phẩm trong nước. Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay

những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép

(Minh Anh, 2018).

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật

chất. Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được

trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản.

Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên

thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử

dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường.

2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu

triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).

1.1.2.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những

điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể:

Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc

tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ

thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất

quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị

trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát

triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu

hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như

không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có

thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế

với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều

kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất

động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật

lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu

lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho

việc sử dụng.

Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản

được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có

thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng

thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn

nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên

thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì

chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và

cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng

cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của

người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến

tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá

nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động

sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt

động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị

trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều

chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở,

tiền tệ, thuế .v.v…

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại

hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào

chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất

thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức

tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem

xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa

cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho

thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng

cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa

kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v…

Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ

đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v... có thể nâng cao giá trị

bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu

dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại

khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước

thì có thể thành công rất lớn.

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn

các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi

khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của

người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín

ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).

1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch

bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một

địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản

giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi

giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà

nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt

động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020).

1.1.3.2. Đặc điểm thị trường bất động sản

Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản

do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm

chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng. Thị trường bất

động sản có những đặc điểm sau:

Thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ

khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mọi

người tiến hành tạo lập Nhà, trong cấp độ này các chính sách về đất đai đóng

vai trò quyết định; Cấp độ tập trung hóa- giai đoạn này các doanh nghiệp tiến

hành xây dựng bất động sản, sự hình thành bất động sản tùy thuộc vào năng

lực nhà xây dựng, trong cấp độ này các chính sách về xây dựng và các doanh

nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tiền tệ hóa

là giai đoạn bất động sản đã xây dựng xong, hình thành nhiều doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản và để duy trì doanh nghiệp phải liên kết với các ngân

hàng, trong cấp độ này các ngân hàng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tài

chính hóa - khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh,

do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản,

các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ

đối mặt với các rủi ro lúc này ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay

cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này

các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ

quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Quá trình vận động thị trường bất động sản đều có chu kì dao động

tương tự như nhiều thị trường khác và bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi

động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi

(nóng dần lên có thể gây “sốt”).

Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất

động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất

động sản.

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Trong

mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động

sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác

nhau. Chính bởi vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa

phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung

và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước, sản phẩm hàng hóa bất động sản có

“dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Mỗi thị

trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, thông

thường thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển

thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,...

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. bất động sản là

tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản

tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội - vấn đề về bất động sản đều

chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật riêng về bất

động sản, đặc biệt văn bản pháp luật. Đặc điểm này đúng ở nước ta do thị

trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao và cho thuê đất), thị trường này

chịu tác động bởi các quyết định của Nhà nước, Chính phủ các nước trên thế

giới đều quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách

về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về

bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Dễ

nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị

trường, muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do

cạnh tranh, tức là bên mua và bên bán có được tự do đi vào thị trường không,

có đủ số lượng bên bán và bên mua không.

Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên

nghiệp trình độ cao. Do bất động sản có giá trị cao và nó là một tài sản lớn đối

với lượng người tiêu dùng. Do vậy để cẩn thận người tiêu dùng thường tìm

đến các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, tuy giá cả cho chuyên nghiệp ước tính

vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có

kinh nghiệm chuyên môn và họ nắm được tình hình mới nhất của thị trường,

thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến

hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm,... để mua hoặc thuê bất động

sản đáp ứng yêu cầu đề ra.

Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính, động thái phát triển của thị trường này là tác động tới nhiều loại thị

trường trong nền kinh tế. Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một

lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn

vốn lâu dài, khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản

các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua

bán, kinh doanh,... ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để

huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp

và giải ngân. Ngoài ra thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị

trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và

đồ nội thất, thị trường lao động,...dao động của thị trường này có ảnh hưởng

lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là

một thị trường không hoàn hảo. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng

riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền

thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động

sản, người mua và người bán thường nhiều thông tin liên quan đến những

giao dịch trước, sự tác động của Nhà nước là một yếu tố tạo nên tính không

hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự

can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau (Nguyễn Bá

Long và cs, 2017).

1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.4.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 các loại bất động

sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,

cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh

quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2014).

1.1.4.2. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 điều kiện để các

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều

bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau:

kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây

dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy

chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các

điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

1.1.4.3. Phân loại bất động sản

Bất động sản được phân làm ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng,

bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản

nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ

yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất

nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất

chưa sử dụng.

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn

quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang

(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).

1.1.4.4. Phân loại thị trường bất động sản

a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường

đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp.

Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: Thị trường bất động sản nhà

ở, thương mại, văn phòng và thị trường bất động sản các cửa hàng cho thuê.

b. Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Khu vực đô thị: thị trường bất động sản đất ở đô thị, nhà xưởng công

nhân, thị trường nhà ở đô thị và thị trường bất động sản thương mại, công

cộng,...

Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông

nghiệp và thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp.

c. Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

Thị trường đất đai.

Thị trường công trình thương nghiệp và trụ sở công cộng: trụ sở, văn

phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng, giao thông, thủy lợi, y tế,

văn hóa.

Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu

công nghiệp, khu chế xuất.

Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).

Thị trường căn hộ chung cư, căn hộ cao ốc văn phòng.

Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động

sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được.

d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản:

Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.

Thị trường cho thuê bất động sản, thế chấp, bảo hiểm bất động sản.

Thị trường dịch vụ bất động sản: các hoạt động dịch vụ như môi giới,

tư vấn bất động sản, thông tin, định giá, bảo trì, bảo dưỡng bất động sản.

e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

Thị trường cấp 1: Thị trường giao đất, cho thuê đất.

Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

Thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình được bán và cho thuê

(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).

1.2. Môi giới bất động sản

1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Môi

giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014).

Theo khoản 8 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Tư

vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh

bất động sản theo yêu cầu của các bên (Quốc Hội, 2014).

Có thể thấy Nhân viên môi giới bất động sản là công việc không thể

thiếu trong việc kinh doanh bất động sản. Bởi họ là người kết nối giữa bên

mua và bên bán, giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công.

1.2.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất

động sản

Theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Điều kiện của tổ

chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành

lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới

bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2.

- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập

nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp

thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không

được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong

một giao dịch kinh doanh bất động sản (Quốc Hội, 2014).

1.2.3. Nội dung môi giới bất động sản

Theo điều 63 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 nội dung môi

giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia

đàm phán, ký hợp đồng.

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các

thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất

động sản.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động

sản (Quốc Hội, 2014).

1.2.4. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.2.4.1. Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất

động sản

Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có

những quyền sau:

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.

- Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã

ký với khách hàng.

- Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân

kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc

môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết

quả môi giới.

- Các quyền khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014).

1.2.4.2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất

động sản

Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có

nghĩa vụ quy định tại điều 67 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

- Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.

- Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu

trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm

tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014).

1.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Tại điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về

chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của các cá nhân như sau:

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có

đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là

05 năm.

3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành

nghề môi giới bất động sản.

1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản

Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của

họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là

gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến

việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền

sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai

muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông

thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ

của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới

là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương

vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất

hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng

khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất

cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì

vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và

theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung

quanh thương vụ.

Vai trò của môi giới bất động sản bao gồm:

1.2.6.1. Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa

bất động sản

Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới là có thể kết nối giữa

hai bên với nhau, dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, tạo được sự hài lòng và

đồng thuận cho các bên tham gia thương vụ. Nó cũng được nhắc đến ngay ở

khái niệm môi giới bất động sản, là bên thứ ba với mục đích tạo sự thông

cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau hoặc là giải

quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này

đóng vai trò là cầu nối.

1.2.6.2. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch

hàng hoá bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động

sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng

hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá

khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như

các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan

trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông

tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính

sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi

trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá

đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài

sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

và của các hộ gia đình và cá nhân.

Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa

thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều

hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường

tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới

sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao

dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng

nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh

tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc

quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ

cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến

động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao

dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại

không có khả năng thanh toán.

Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan

trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển,

hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động

sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia

trên thị trường bất động sản.

1.2.6.3.Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và

đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị

trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị

trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị

trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó

dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “

thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch

bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng thời

do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy

ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này

kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở

trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.

Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh

nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp

luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa

mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để

quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp

thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá

nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ

phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công

khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá.

Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp

phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

1.2.6.4. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch

sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất

động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch

ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế

đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường

nhà nước không thể thực hiện được. Vẫn còn rất nhiều các giao dịch bất động

sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh

doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu

chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì

vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành

nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn

đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

1.2.6.5. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và

người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao

dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt

động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi

địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị

trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của

từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh

được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản.

Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp

vốn… cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế

chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông

tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên

xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người

dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định.

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia

giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất

động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

1.2.6.6. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý

hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và

kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng

tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một

bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc

tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản

những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của

nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ

sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ

thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất

đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và

phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình

trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.

Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của

các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp

dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông

qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình thành và phát

triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là

một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và

tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.

1.3. Quy trình môi giới bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, một tài sản lớn vì vậy giao

dịch bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích của

cả người mua và người bán, góp phần đảm bảo an ninh kinh tế, an toàn xã hội;

Thông thường việc giao dịch bất động sản trên thị trường được thực

hiện giữa hai bên, có thể trực tiếp hoặc thông qua trung gian môi giới hợp

đồng phải được công chứng, và hoàn tất khi bên mua được đăng ký bất động

sản và cấp giấy chứng nhận.

Trình tự mua bán bất động sản thông qua môi giới bao gồm 10 bước

như sau:

Bước 1: Người môi giới gặp người bán; xác định khả năng có thể giao

dịch của bất động sản (hồ sơ pháp lý).

Bước 2: ký hợp đồng môi giới theo quy định của pháp luật.

Bước 3: kiểm tra hồ sơ bất động sản (các thông tin liên quan đến bất

động sản).

Bước 4: xác định giá bất động sản.

Bước 5: tìm người mua đăng báo, quảng cáo qua các phương tiện thông

tin đại chúng (thông tin đầy đủ, chi tiết về bất động sản và giá bán).

Bước 6: kiểm tra khả năng tài chính của người mua.

Bước 7: tổ chức cho hai bên gặp nhau, thực hiện nhiệm vụ trung gian

môi giới, tư vấn cho hai bên đăng ký và thanh toán.

Bước 8: chuẩn bị hồ sơ mua bán cho hai bên, thông qua công chứng

thẩm tra, xác định thủ tục đăng ký và thanh toán.

bước 9: đăng ký quyền sở hữu bất động sản cho bên mua tại cơ quan

đăng ký bất động sản và thanh toán tiền cho bên bán.

Bước 10: thanh lý hợp đồng và nhận tiền hoa hồng (trung tâm tư vấn về

đầu tư và thị trường bất động sản, 2012).

1.4. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới

Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất

động sản và sự phát triển của xã hội. Khi thị trường mua bán bất động sản

hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp

kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch. Môi giới bất

động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin

giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn như hiểu

biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được

đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến

việc hoàn tất.

1.4.1. Tại Mỹ

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản phải được đảm bảo giống nhau và rõ

ràng, dù được chia sẻ bởi các đơn vị môi giới khác nhau. Quy định này giúp

thị trưởng bất động sản ổn đinh và bản thân người tiêu dùng có thể tự tìm hiểu

thông tin đó bằng các trang web bất động sản như Zillow.com hoặc truy cập

dữ liệu trên MLS (multiple listing system).

Tại Mỹ, tất cả các thành phần tham gia vào một giao dịch bất động sản

đều phải có giấy phép hoạt động. Giấy phép hoạt động môi giới của mỗi tiểu

bang có sự khác nhau về yêu cầu trình độ học thức, mức độ khó của các kỳ

thi cấp phép, và các khóa đào tạo bắt buộc sau khi một đơn vị môi giới được

cấp phép.

Hệ thống cấp phép được thiết kế để đảm bảo các cá nhân hay tổ chức

môi giới bất động sản có đủ điều kiện để hướng dẫn người mua tìm kiếm,

đánh giá và đảm bảo đủ khả năng tài chính để giao dịch bất động sản.

Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” được gọi là “salesperson”.

Salesperson không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng cũng được đào

tạo qua các khoá học bài bản. Một cấp độ cao hơn là “real estate agent”. Real

estate agent bắt buộc phải có “licence” mới được phép tham gia hành nghề.

Ở Mỹ, “môi giới” được hiểu là “broker”, là người được đào tạo một cách

khắt khe và bài bản, có thể tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật cao

hơn của một giao dịch. Broker được cấp giấy phép có thể làm việc độc lập hoặc

mở công ty môi giới và thuê các “real estate agent” về làm việc cho mình.

Mỗi bang ở Mỹ có những quy định khác nhau về cấp “licence”, không

phải quy định chung từ chính phủ liên bang. Nhìn chung, để trở thành một

“môi giới bất động sản” ở Mỹ phải cần các điều kiện sau:1/ Phải là một “real

estate agent” làm việc cho công ty môi giới bất động sản ít nhất hai năm tùy

từng bang. Các môn học mà “real estate agent” phải học để được cấp chứng

chỉ bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề

về thuế và các vấn đề về bảo hiểm. 2/ Sau khi “real estate agent” làm việc cho

các công ty môi giới và muốn trở thành “broker” thì họ phải tiếp tục tham gia

các khoá học giống như khoá học của “real estate agent” như tài chính, các

vấn đề về thuế. 3/ Broker còn phải học thêm các khoá học về luật áp dụng cho

công ty bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng, luật kinh doanh bất động

sản, quản lý tài sản… 4/ Sau khi đậu kỳ thi sát hạch và để chứng chỉ hành

nghề có hiệu lực thì “broker” còn phải làm việc cho các công ty môi giới bất

động sản ít nhất là 1 đến 3 năm tuỳ theo quy định của tiểu bang đó. Cuối cùng

chứng chỉ hành nghề mới chính thức có hiệu lực.

Mỗi môi giới đều có một mã số hành nghề đi kèm. Trong mỗi giao dịch

bất động sản đều có mã số hành nghề của người môi giới trong hợp đồng thể

hiện trách nhiệm của người môi giới trong giao dịch bất động sản. Nếu vi

phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, môi giới đó sẽ bị tước giấy phép hành

nghề vĩnh viễn.

Bên cạnh đó, để tăng sự chuyên nghiệp và sự tin tưởng của khách hàng,

các môi giới có thể gia nhập “Hiệp hội các nhà môi giới Bất động sản Mỹ”

(National Association of Realtors - NAR) để trở thành “Đơn vị môi giới chuyên

nghiệp” (Realtors).

Tính đến năm 2017, thành viên của NAR đã tăng lên hơn 1,3 triệu. Đây là

hiệp hội thương mại lớn nhất nước Mỹ, bao gồm các nhà môi giới, thẩm định

viên, tư vấn viên... trong ngành bất động sản. Các thành viên của NAR thuộc

một hoặc nhiều hiệp hội địa phương trên toàn nước Mỹ và tại 66 quốc gia khác

nhau (Cafe land, 2020).

1.4.2. Tại Singapore

Singapore là đất nước có nền kinh tế phát triển, theo đường lối kinh tế

tư bản. Đây là quốc gia có môi trường kinh doanh mở, tham nhũng thấp, minh

bạch tài chính cao, giá cả ổn đinh và là một trong những nước có GDP bình

quân đầu người cao nhất thế giới (Tập đoàn tư vấn di trú định cư toàn cầu đến

từ Singapore, 2020).

Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở

Singapore. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt

đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ.

Chính phủ Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp

nhận hệ thống đào tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi

giới và các đại lý bất động sản. Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới

BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp

bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất cần thiết cho việc cấp giấy phép

hành nghề môi giới BĐS. Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các

ứng viên phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA). CEHA

được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ).

Theo số liệu sơ bộ từ công ty tư vấn Cushman & Wakefield, giá trị đầu

tư bất động sản của Singapore đã giảm 45% xuống còn 6,13 tỷ USD

Singapore trong nửa đầu năm nay. Trong quý 2/2020, giá trị đầu tư sơ bộ đạt

mức 3,06 triệu USD Singapore, giảm một chút so với mức 3,07 triệu USD

Singapore trong quý 1.Các giao dịch trong lĩnh vực thương mại chiếm 66%

khối lượng đầu tư của quý 2 và đem về một khoản lợi nhuận lớn. Cụ thể, mức

lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản thương mại đã đem về mức lợi

nhuận lên tới 2,02 tỷ USD Singapore trong quý 2, cao gấp 11 lần so với mức

183,4 triệu USD Singapore trong quý 1 (Công ty tư vấn Cushman &

Wakefield, 2020).

1.4.3. Tại Trung Quốc

Trung Quốc là nước lớn thứ 3 trên thế giới chỉ sau Nga và

Canada. Đây là nước đông dân nhất thế giới, dân số hơn 1 tỷ người, địa hình

tương đối đa dạng với sa mạc, cao nguyên, núi non, và các đồng bằng màu

mỡ được bồi đắp bởi phù sa các con sông Hoàng Hà, Dương Tử, Hắc Long

Giang, Mê Kông… Cộng Hòa Nhân Dân Trung Hoa được cả thế giới biết đến

là một trong những cái nôi của nền văn hóa nhân loại bên cạnh những danh

lam đẹp và nổi tiếng trên thế giới. Hơn nữa, quốc gia này có nền kinh tế phát

triển khá mạnh và đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Đặc biệt là sau khi

tiến hành cuộc cải cách mở cửa, thị trường không ngừng được mở rộng, môi

trường đầu tư không ngừng được cải thiện, cải cách thể chế tiền tệ tiến triển

vững chắc, những điều này đã đảm bảo vững chắc cho nền kinh tế Trung

Quốc tiếp tục phát triển (Bách khoa toàn thư mở, 2020).

Tại Trung Quốc các đại lý môi giới và công ty tư vấn thông tin là cơ

quan trung gian giới thiệu cho hai bên mua bán BĐS giao dịch với nhau và

thu tiền hoa hồng, chúng có tác dụng quan trọng trong lưu thông và giao dịch

nhà thương phẩm. Đại đa số nhà thương phẩm làm xong thủ tục mua bán đều

thông qua công ty đại lý môi giới thúc đẩy thực hiện. Lượng thông tin của

kênh này lớn, tiện cho việc lựa chọn, lại đỡ mất thời gian, mất sức, thích hợp

với người mua nhà, nhưng chưa có kinh nghiệm. Ngoài ra, tìm người trung

gian hoặc luật sư chuyên nghiệp giúp mua nhà cũng là một “con đường ngắn”

để mua nhà mới xuất hiện gần đây ở một số thành phố. Đối với những người

công tác rất bận, có thể uỷ thác toàn quyền cho người trung gian và luật sư

thay mặt, hiệu quả khá tốt. ở nước ngoài, đây đã là một phương thức mua nhà

rất phổ biến.

1.5. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất

động sản và sự phát triển của xã hội. Khi thị trường mua bán bất động sản

hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp

kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch.

Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất

đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố

chuyên môn, như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng

đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá

trình giao dịch đi đến việc hoàn tất.

Tuy nhiên, so với thế giới, nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam là

một nghề còn khá non trẻ. Về khung pháp lý, dù đã được luật hóa, nhưng quy

định về nghề này còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc bảo vệ quyền lợi của

các bên khi xảy ra xung đột về lợi ích. Hoạt động môi giới bất động sản tại

Việt Nam cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, hiện có khá nhiều môi giới

hoạt động không có bằng cấp hoặc được đào tạo chuyên môn sơ sài. Nhiều

người đến với nghề bởi điều kiện tham gia quá dễ dãi, hay với cảm xúc nôn

nóng của lợi nhuận, hoa hồng mang lại.

Sau quãng thời gian khủng hoảng, thị trường bất động sản trở lại mạnh

mẽ với nguồn cung và thanh khoản gia tăng. Sự e dè khi nghĩ đến việc mua để

ở, chứ chưa hẳn đầu tư trước đó của người mua đã thay bằng niềm tin vào thị

trường bất động sản. Theo đó, lĩnh vực môi giới bất động sản cũng ngày càng

mở rộng, chuyên viên môi giới đã có nhiều hiểu biết và chuyên nghiệp hơn.

Tuy nhiên, đi cùng với đó, trong quá trình cạnh tranh, nhiều doanh

nghiệp, cả doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư không tuân thủ các quy tắc,

dối trá trong kinh doanh, đưa khách hàng vào thế “tiền mất, tật mang” sau khi

đã đạt được mục đích. Chính vì thế, thay vì tin vào doanh nghiệp hay những

chuyên viên tư vấn, khách hàng khi có nhu cầu mua bất động sản thường tìm

kiếm thông tin và hỏi những người xung quanh mình đã từng mua bất động

sản… Trong khi đó, thay vì trung thành với dự án một cách tuyệt đối từ đầu

đến cuối, nhiều đơn vị môi giới thường chỉ tham gia vào những giai đoạn đầu,

rồi đa phần bỏ mặc chủ đầu tư ở những giai đoạn cuối với những mâu thuẫn,

căng thẳng với khách hàng.

Phải thừa nhận một thực tế rằng, hầu hết môi giới bất động sản của các

nước phát triển có tuổi đời trung bình khá cao từ 35 - 50 tuổi, còn ở Việt Nam

thì độ tuổi môi giới tham gia lại rất trẻ, từ 23 - 30 tuổi. Chính vì khác biệt cả

về tuổi đời lẫn kinh nghiệm, dẫn đến việc trong một lĩnh vực đòi hỏi niềm tin

và uy tín được đưa lên hàng đầu, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

luôn đối diện với sự "bấp bênh" và khó phát triển bền vững khi giữa cả 3 bên

chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng không có sự gắn kết một cách chặt

chẽ. Điều này cũng dẫn đến cách kiểm tra và giám sát của các nhà quản lý

cũng trở nên khó khăn, thậm chí đôi lúc khiên cưỡng và không sát với thực tế

(Trịnh Tuấn Anh, 2019).

Vậy để những người thực sự yêu nghề và mang lại giá trị cho xã hội

cần có một lộ trình học tập và tích lũy kinh nghiệm theo thời gian. Cần có

những thương hiệu môi giới uy tín mang lại giá trị hữu ích cho khách hàng.

Chỉ có thể làm được như vậy thì nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam mới

thực sự được xem là một nghề được xã hội coi trọng (L. Wood Gate, 2020).

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản là nhà ở do

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại

thành phố Hà Nội.

- Đối tượng điều tra:

Các chuyên viên môi giới bất động sản tại 3 dự án đã lựa chọn nghiên

cứu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân

phối tại thành phố Hà Nội.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Các dự án bất động sản là nhà ở do công ty cổ phần

đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.

- Phạm vi thời gian: trong thời gian từ năm 2017-2019.

- Phạm vi nội dung: Chỉ tập trung vào 3 dự án nghiên cứu với các bất

động sản do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân

phối tại thành phố Hà Nội như sau:

+ Dự án Roman Plaza.

+ Dự án Bamboo Garden City.

+ Dự án Vinhome Smart City.

2.2. Nội dung nghiên cứu

- Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội.

- Khái quát chung về hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát.

- Khái quát chung về 03 dự án nghiên cứu.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại

thành phố Hà Nội.

- Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao

hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án do Công ty cổ phần

đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu

Tính đến thời điểm hiện nay, cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động

sản Hải Phát đã và đang phân phối 52 dự án nằm tại các tỉnh trên cả nước.

Tuy nhiên, tại địa bàn thành phố Hà Nội thì công ty đang phân phối 10 dự án

tập trung ở phía tây Hà Nội các loại hình đa dạng phong phú chủ yếu là chung

cư và biệt thự liên kề. Trên cơ sở hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu

tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã chọn 3 dự án mà công ty

đang phân phối. Đó là dự án Roman Plaza tại Tố Hữu, Nam Từ Liêm, Hà

Nội; dự án Bamboo Garden City tại Quốc Oai, Hà Nội và dự án Vinhome

Smart City tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Đây là ba dự án căn hộ tiêu

biểu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đang

phân phối tại Thành phố Hà Nội, các dự án đều nằm ở khu vực phía Tây Hà

Nội, khu vực đang phát triển bậc nhất Hà Nội hiện tại, các dự án được chọn

nằm tại nhiều phân khúc từ giá rẻ tới cao cấp, từ nhà ở xã hội tới căn hộ

thương mại, từ đó có thể tiến hành nghiên cứu hoạt động môi giới tại các dự

án này để thấy được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt

động môi giới tại dự án từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần

hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và

kinh doanh bất động sản Hải Phát.

Hình 2.1. Vị trí của 3 dự án nghiên cứu

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu

2.3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các số liệu về hoạt động của Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát: lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức

hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cố phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát tới năm 2019.

Thu thập số liệu về bảng hàng tại các dự án nghiên cứu, thông báo

chính sách bán hàng tại các dự án nghiên cứu.

Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các tài liệu đã được đăng trên các tạp

chí chuyên ngành và mạng Internet.

2.3.2.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Để có cái nhìn tổng quan về hoạt động môi giới bất động sản tại các dự

án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã

thiết kế mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi điều tra (phụ lục) chuyên viên môi giới

tại dự án nghiên cứu trong các khối kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và

kinh doanh bất động sản Hải Phát nhằm hiểu rõ hơn những yếu tố ảnh hưởng

đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nghiên cứu. Cụ thể đề tài

đã phỏng vấn 120 chuyên viên môi giới bất động sản tại các khối kinh doanh

khác nhau.

2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp

các số liệu đã thu thập được về kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ

phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, cơ cấu tổ chức hoạt động

của công ty, hoạt động kinh doanh tại các dự án nghiên cứu, mẫu phiếu điều

tra, bảng hỏi chuyên viên môi giới. Từ đó tiến hành phân tích, đánh giá hoạt

động kinh doanh tại dự án nghiên cứu, thấy được những thuận lợi, khó khăn

và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhằm đưa ra một số giải

pháp và kiến nghị giúp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu

tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tại thành phố Hà Nội.

2.3.4. Phương pháp chuyên gia

Đề tài, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động

sản, đất đai, các nhà khoa học, lãnh đạo của Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát để có được những nhận định rõ hơn về hoạt

động môi giới Bất động sản về những yêu cầu khi tham gia hoạt động môi

giới. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện hoạt

động môi giới bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất

động sản Hải Phát.

2.3.5. Chỉ tiêu đánh giá

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản được đánh

giá thông qua các chỉ tiêu như sau:

- Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật bao gồm:

 Nguồn cung

 Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

 Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của Ngân hàng

Nhà nước, tình hình xã hội,…)

 Pháp luật Nhà nước

- Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm bao gồm:

 Vị trí dự án

 Mật độ xây dựng

 Tiện ích nội khu

 Tiện ích ngoại khu

 Thông tin căn hộ

- Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng bao gồm:

 Chính sách thanh toán

 Chính sách vay vốn

 Quà tặng cho khách hàng

 Chế độ hoa hồng cho môi giới

- Nhóm yếu tố về truyền thông:

 Truyền thông

 Chuyên môn và kỹ năng của người môi giới

 Phương tiện làm việc của người môi giới

 Quy định của công ty môi giới

- Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng bao gồm:

 Vị trí khách hàng

 Mục đích mua

 Đối tượng khách hàng

Ngoài ra, mức độ ảnh hưởng được đánh giá thông qua 5 thang đo:

 Rất ảnh hưởng

 Ảnh hưởng bình thường

 Ảnh hưởng

 Ảnh hưởng ít

 Không ảnh hưởng

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội

3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên

Nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, Thăng Long – Hà

Nội được xem là vùng đất “địa linh - nhân kiệt”, nơi hội tụ nhiều điều kiện tự

nhiên thuận lợi để phát triển thành trung tâm văn hoá - kinh tế - chính trị của

cả nước. Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Thành phố Hà Nội

ngày càng tăng nhanh, sự gia tăng dân số tập trung vào khu vực đô thị trung

tâm tạo ra nhiều khó khăn về kiểm soát phát triển cư dân, các điều kiện hạ

tầng xã hội và kỹ thuật, kiểm soát đất đai và môi trường đô thị.

Vị thế của Hà Nội

Hà Nội - Thủ đô ngàn năm tuổi của đất nước, có vị thế “rồng cuộn, hổ

ngồi”, nằm ở trung tâm châu thổ sông Hồng, các mạch núi Tây Bắc và Đông

Bắc đã hội tụ về đây và do đó các dòng sông cũng tụ Thủy về Hà Nội để rồi

phân tỏa về phía Biển Đông. Hà Nội có diện tích tự nhiên 920,97 km2, kéo dài

theo chiều Bắc - Nam 53 km và thay đổi theo chiều Đông Tây từ gần đến trên

30 km. Hà Nội có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên cho phát

triển kinh tế, xã hội và văn hóa. Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng,

là đầu não chính trị - hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa

học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng

đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường sông tỏa đi các vùng khác

trong cả nước và đi quốc tế.

Tiềm năng tự nhiên

Tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực quan trọng cho việc phát triển kinh

tế xã hội của Thủ đô.

Đặc điểm địa hình: nhìn chung, địa hình Hà Nội khá đa dạng với núi

thấp, đồi và đồng bằng. Trong đó phần lớn diện tích của Thành phố là vùng

đồng bằng, thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng dòng chảy của

sông Hồng. Điều này cũng ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch xây dựng và phát

triển kinh tế - xã hội của Thành phố.

Tài nguyên nước mặt: hệ thống sông, hồ Hà Nội thuộc hệ thống sông

Hồng và sông Thái Bình, phân bố không đều giữa các vùng, có mật độ thay

đổi trong phạm vi khá lớn 0,1 - 1,5 km/km2 (chỉ kể những sông tự nhiên có

dòng chảy thường xuyên) và 0,67 - 1,6 km/km2 (kể cả kênh mương). Một

trong những nét đặc trưng của địa hình Hà Nội là có nhiều hồ, đầm tự nhiên.

Tuy nhiên, do yêu cầu đô thị hóa và cũng do thiếu quy hoạch, quản lý kém

nên nhiều ao hồ đã bị san lấp để lấy đất xây dựng. Diện tích ao, hồ, đầm của

Hà Nội hiện còn lại vào khoảng 3.600 ha. Có thể nói, hiếm có một Thành phố

nào trên thế giới có nhiều hồ, đầm như ở Hà Nội. Hồ, đầm của Hà Nội đã tạo

nên nhiều cảnh quan sinh thái đẹp cho Thành phố, điều hòa tiểu khí hậu khu

vực, rất có giá trị đối với du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng.

Hà Nội không phải là vùng dồi dào nước mặt, nhưng có lượng nước

khổng lồ chảy qua sông Hồng, sông Cầu, sông Cà Lồ có thể khai thác sử dụng.

Tài nguyên đất: Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha, trong

đó, diện tích đất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm

8,6%, đất ở chiếm 19,26%.Xuất phát từ yêu cầu sử dụng đất của Thủ đô Hà

Nội, có 2 nhóm đất có ý nghĩa lớn nhất đối với phát triển kinh tế - xã hội, đó

là đất nông lâm nghiệp và đất xây dựng.

Hà Nội hiện có 48 công viên, vườn hoa, vườn dạo ở 7 quận nội Thành

với tổng diện tích là 138 ha và 377 ha thảm cỏ. Ngoài vườn hoa, công viên,

Hà Nội còn có hàng vạn cây bóng mát thuộc 67 loại thực vật trồng trên các

đường phố. Các làng hoa và cây cảnh ở Hà Nội như Nghi Tàm, Ngọc Hà,

Quảng Bá, Láng, Nhật Tân,v.v... đã có truyền thống từ lâu đời và khá nổi

tiếng gần đây, nhiều làng hoa và cây cảnh được hình Thành thêm ở các vùng

ven đô như Vĩnh Tuy, Tây Tựu, và một số xã ở Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn

cùng với các loài được chuyển từ các tỉnh phía Nam hoặc hội nhập từ nước

ngoài làm cho tài nguyên sinh vật của Hà Nội ngày càng đa dạng và phong

phú (Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội, 2020).

3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hà Nội

Kinh tế tiếp tục phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng. Cụ

thể năm 2018, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 7,37% (cao hơn năm

2017 0,06%); Các ngành đều duy trì tốc độ tăng trưởng khá.

Các ngành, lĩnh vực đều phát triển khá. Về sản xuất công nghiệp và

tình hình cung ứng điện: sản xuất công nghiệp tiếp tục phát triển, chỉ số sản

xuất công nghiệp (IIP) năm 2018 ước tăng 7,5%, trong đó, nhóm các ngành

đều tăng. Tình hình cung ứng và sử dụng điện trên địa bàn ổn định, đảm bảo

cung ứng điện an toàn, liên tục phục vụ các sự kiện chính trị - ngoại giao, văn

hóa - xã hội, sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của thành phố.

Thu hút đầu tư đạt kết quả nổi bật, thu hút FDI dẫn đầu cả nước; môi

trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện; công tác tháo gỡ khó khăn,

khuyến khích thành lập doanh nghiệp được quan tâm. Các cấp lãnh đạo thành

phố đặc biệt quan tâm và đẩy mạnh xúc tiến kêu gọi đầu tư các dự án mới,

đôn đốc sát sao các cơ quan chuyên môn hỗ trợ nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn

trong quá trình thực hiện dự án; tạo môi trường đầu tư lành mạnh, bình đẳng

trong tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Các chỉ số tổng hợp về năng lực

cạnh tranh và cải cách hành chính năm 2019 tiếp tục tăng hạng và giữ vị trí

cao so với các tỉnh, thành phố: Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh công bố

tháng 4/2019 đứng vị trí 13/63 (tăng 01 bậc); Chỉ số cải cách hành chính đứng

vị trí 2/63 (tăng 01 bậc). Thành phố cũng khuyến khích thành lập doanh

nghiệp, phát triển kinh tế tư nhân cũng được quan tâm chỉ đạo toàn diện.

Công tác tài chính, ngân sách được thực hiện chặt chẽ, hiệu quả, kịp

thời, đúng quy định; cơ cấu chi ngân sách dịch chuyển tích cực theo hướng

tăng chi đầu tư; các chính sách tạo nguồn thu bền vững được đẩy mạnh.

Việc chỉ đạo điều hành chi ngân sách cũng được Thành phố Hà Nội

thực hiện đúng quy định, tiết kiệm, đáp ứng nhiệm vụ chi thường xuyên và

đột xuất. Việc ban hành các chính sách phân cấp mạnh trong lĩnh vực đầu tư

công (Quyết định số 20/2018/QĐ-UBND ngày 28/8/2019 của UBND thành

phố về việc ban hành Quy định một số nội dung về quản lý đầu tư các dự án

đầu tư công của thành phố Hà Nội) cũng tạo sự chủ động cho các sở, ngành

và địa phương trong công tác triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, Thành phố cũng đẩy mạnh công tác sắp xếp lại, xử lý nhà

đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và quản lý, mua sắm tài sản công theo

đúng quy định của Luật quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản quy định

chi tiết (Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội, 2020).

3.1.3. Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây

Hà nội là một thị trường tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản. Trong

quý III, Hà Nội có 13.300 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư) được bán

trên toàn thị trường, giao dịch 2.966/13.300 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ tương

đương 22,3%. Riêng về sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị

trường, theo ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội có 7.989 sản phẩm.

Riêng quý III có 2.486 sản phẩm, giao dịch 872 sản phẩm. So với cùng kỳ các

năm 2018, 2019, lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới

chào bán quý III/2020 tại Hà Nội giảm mạnh (lượng giao dịch chỉ đạt 15,7%

so với quý III/2018 và 28.1% so với quý III/2019). Đáng chú ý, giá căn hộ

phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang; trong khi đó phân khúc

bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.

Hình 3.1. Lượng cung, giao dịch bất động sản tại Hà Nội quý I-III/2020

Hình 3.2. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán

tại Hà Nội Quý I-III/2020

Hình 3.3. Cơ cấu nguồn cung và giao dịch các phân khúc căn hộ tại Hà

Nội Quý III/2020

Hình 3.4. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội

Quý III/2020 so với cùng kỳ các năm

Hình 3.5. Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội

(Thanh Tịnh, 2020)

3.2. Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động

sản Hải Phát

3.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển

3.2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển

Tên đầy đủ công ty: Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động

sản Hải Phát

Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 2, tòa nhà CT4, tòa nhà The Pride, khu đô

thị An Hưng, phường La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Điện thoại: (024)32080599

Website: Https://www.haiphatland.com.vn

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát là một đơn

vị thành viên của Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Hai Phat Invest) được thành

lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103017362

ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hà Tây.

Trải qua hàng loạt biến động của thị trường, Công ty cổ phần đầu tư và

kinh doanh bất động sản Hải Phát đang ngày một hoàn thiện và trưởng thành

hơn từ những khó khăn, thử thách và tiếp tục phát huy những thế mạnh của

mình trong lĩnh vực môi giới, đầu tư, kinh doanh bất động sản đồng thời đặt

mục tiêu trở thành một công ty bất động sản hàng đầu tại Việt Nam.

Với đội ngũ cán bộ công nhân viên có truyền thống và kinh nghiệm lâu

năm, đặc biệt những người lãnh đạo công ty đều là những cán bộ có thâm niên

trong quản lý, kỹ thuật và có tầm nhìn chiến lược trong tổ chức kinh doanh.

Công ty định hướng trong thời kỳ mới, ngoài việc tiếp tục giữ vững vị thế

và thị phần các ngành nghề, sản phẩm truyền thống là hoạt động môi giới đầu tư

bất động sản, công ty đã mở rộng hoạt động kinh doanh sang những lĩnh vực có

nhiều triển vọng và có tính khả thi cao hướng tới một hệ sinh thái bất động sản.

Với mục tiêu mở rộng thị trường, tính tới tháng 10/2019 Công ty cổ

phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát có 35 chi nhánh và văn

phòng đại diện, 15 công ty thành viên và đơn vị liên kết trong và ngoài nước.

Hiện tại công ty đăng ký kinh doanh những ngành nghề chính như sau:

● Đầu tư bất động sản

● Phân phối bất động sản

● Marketing

● Tư vấn bất động sản

● Quản lý trung tâm thương mại

● Đào tạo

Số lượng và cơ cấu nguồn nhân lực của công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát đến năm 2019 thể hiện tại bảng 3.1.

Bảng 3.1. Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát

Chia theo trình độ đào tạo

STT Bộ phận Tổng số LĐ

Đại học và trên ĐH Cao đẳng Trung cấp

1 Khối phòng ban chức năng 101 74 21 5

1.1 Văn phòng Ban giám đốc 26 0 0 26

1.2 Ban kiểm soát 5 1 1 7

1.3 Phòng hành chính nhân sự 10 11 4 25

1.4 Phòng marketing 12 7 1 20

1.5 Phòng kế toán 5 2 0 7

1.6 Phòng đầu tư 16 0 0 16

2 Khối kinh doanh 1747 1277 360 110

2.1 Tổng cộng (người) 1848 1351 381 115

2.2 Tỷ lệ (%) 100 72,11 20,61 7,28

(Nguồn: Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, 2019)

Qua bảng cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn và thâm niên nhân

sự của công ty cho thấy: Tỷ lệ người lao động có trình độ đại học trở lên

chiếm 72,11% tổng số lao động trong công ty. Tỷ lệ cán bộ có trình độ trên

đại học và đại học tập trung vào đội ngũ lãnh đạo của Công ty, các phòng ban

hành chính như phòng kế toán, phòng hành chính nhân sự và chuyên viên tư

vấn. Điều này thuận lợi cho công ty trong lĩnh vực quản lý và hoạch định

chiến lược kinh doanh trong thời gian tới.

Số nhân viên có trình độ trung cấp, cao đẳng chiếm một tỷ lệ không

nhỏ trong cơ cấu lao động. Tỷ lệ nhân viên có trình độ trung cấp chiếm 7,28%

chủ yếu là nhân viên tạp vụ, nhân viên kĩ thuật tòa nhà và nhân viên kinh

doanh cũ của công ty ở giai đoạn trước.

3.2.1.2. Cơ cấu tổ chức hoạt động

Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động của công ty Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát được mô tả trên hình vẽ 3.6.

Hình 3.6. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát

3.2.1.3. Chức năng của các phòng ban

a, Đại hội cổ đông: là nhóm người góp vốn để sở hữu công ty và được

hưởng cổ phần tức từ kết quả kinh doanh của công ty hàng năm. Nhiệm vụ

chính của Đại hội đồng quản trị là góp vốn và đưa ra ý kiến bầu ra Hội đồng

quản trị để điều hành và phát triển công ty tốt nhất.

b, Hội đồng quản trị: là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyền nhân

danh công ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công ty

không thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. Nhiệm vụ của Hội đồng

quản trị là quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn và kế hoạch

kinh doanh hằng năm của công ty, kiến nghị loại cổ phần và tổng số cổ phần

được quyền chào bán của từng loại,…

c, Ban giám đốc: là người điều hành đứng đầu công ty, điều hành mọi

hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động hàng ngày khác của

công ty. Thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty.

d, Ban kiểm soát: Có chức năng kiểm soát toàn bộ hệ thống tài chính và

việc thực hiện các quy chế của công ty.

e, Phòng Hành chính nhân sự: Đảm bảo về các giấy tờ thủ tục đúng

theo Pháp luật đặt ra đồng thời đảm nhận việc tuyển dụng đảm bảo số lượng

nhân sự cho mỗi phòng ban theo đúng tiến độ phát triển và yêu cầu của các

phòng ban.

f, Phòng Kế toán: Có nhiệm vụ lập kế hoạch thu, chi tài chính hàng

năm của Công ty tham mưu cho Ban Giám đốc để làm cơ sở thực hiện. Xây

dựng kế hoạch quản lý, khai thác và phát triển vốn cho Công ty, chủ trì tham

mưu trong việc tạo nguồn vốn, quản lý, phân bổ, điều chuyển vốn và hoàn trả

vốn vay, lãi vay trong toàn Công ty.

g, Khối dự án: Làm thủ tục hợp đồng mua bán, kí chuyển nhượng cho

khách hàng giao dịch tại công ty. Thực hiện M&A các dự án của công ty, Có

trách nhiệm chăm sóc khách hàng sau bán hàng.

h, Khối kinh doanh: Dưới sự điều hành trực tiếp của phó giám đốc kinh

doanh, có trách nhiệm thực hiện đúng chiến lược và chính sách kinh doanh

của công ty do phó giám đốc đề ra. Trực tiếp giới thiệu, tư vấn cho khách

hàng khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Thực hiện nhiệm vụ chăm sóc,

tri ân và làm tốt chính sách hậu mãi với khách hàng. Soạn thảo hợp đồng mua

hàng và tổ chức mua hàng theo hợp đồng đã ký. Đề xuất phương án triển khai

mạng lưới, mở rộng thị trường.

i, Chi nhánh và văn phòng giao dịch: Bao gồm đại diện của các khối

kinh doanh tại 1 khu vực và dự án cụ thể. Chức năng nhiệm vụ của chi nhánh

và văn phòng giao dịch xây dựng chiến lược kinh doanh để đảm bảo kinh

doanh có hiệu quả; quảng bá hình ảnh của Công ty trước khách hàng; tổ chức

cung cấp hàng hóa cho khách hàng đúng theo các yêu cầu, cải tiến phương

thức bán hàng phù hợp với tình hình thực tế; tham mưu cho Giám đốc quyết

định những chiến lược sản xuất và kinh doanh kịp thời và có hiệu quả.

3.2.2. Quy trình môi giới bất động sản nhà ở tại dự án do Công ty cổ

phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Hà Nội

Hình 3.7. Quy trình thực hiện môi giới của chuyên viên môi giới tại các

dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát

Hình 3.8. Quy trình thực hiện môi giới của công ty môi giới tại các dự án

của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát

Đây là các quy trình môi giới do công ty tự quy định dựa vào quá trình

triển khai bán hàng các dự án trước đó, đảm bảo gắn liền với hoạt động môi

giới, đẩy nhanh quá trình bán hàng. Đối với các dự án bất động sản sẽ có 2

khía cạnh khi triển khai quá trình môi giới, đó là quy trình giữa chuyên viên

môi giới với khách hàng, giữa công ty môi giới với khách hàng thông qua

chuyên viên môi giới và giữa công ty môi giới với chủ đầu tư triển khai dự án.

Đối với quy trình giữa chuyên viên môi giới khách hàng, chuyên viên môi

giới vừa chịu trách nhiệm đại diện cho Công ty môi giới và chủ đầu tư truyền

đạt các thông tin liên quan tới dự án một cách chính xác, vừa chịu trách nhiệm

hỗ trợ khách hàng hoàn thiện hồ sơ, hợp đồng để ký kết với Công ty môi giới

và chủ đầu tư. Đối với quy trình phía Công ty môi giới, Công ty môi giới vừa

chịu trách nhiệm thu hồ sơ, chứng từ của khách hàng thông qua chuyên viên

môi giới, vừa đại diện khách hàng hoàn thiện hợp đồng ký kết mua bán với chủ

đầu tư và sau đó đối chiếu chứng từ với chủ đầu tư để nhận hoa hồng phí rồi

chi trả cho chuyên viên môi giới.

3.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019

Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản Hải

Phát trong 3 năm gần đây (2017 - 2019) được thể hiện tại bảng 3.2.

Bảng 3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019

ĐVT: Triệu đồng

Chỉ tiêu

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

39.946

54.657

100.991

2. Các khoản giảm trừ doanh thu

3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ

39.946

54.657

100.991

4. Giá vốn hàng bán

15.693

21.101

47.932

5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ

39.940

54.654

100.977

6. Doanh thu hoạt động tài chính

7. Chi phí hoạt động tài chính

107

8. Chi phí quản kinh doanh

4.850

12.759

20.389

9. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

35.036

41.897

80.494

10. Thu nhập khác

502

11. Chi phí khác

153

12. Lợi nhuận khác

348

13. Lợi nhuận kế toán trước thuế

35.036

41.836

80.842

14. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp

1.188

2.029

3.815

15. Lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp

33.848

39.807

77.027

(Nguồn: Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, 2019)

Qua bảng 3.2 cho thấy, nguồn thu chủ yếu của công ty có được là từ

bán bất động sản nên công ty đã chủ động quản trị lượng tiền mặt hợp lý.

Trong 3 năm từ 2017 – 2019, doanh thu của công ty tăng trưởng khá ấn

tượng, năm 2019 doanh thu công ty tăng gấp 1,5 lần so với năm 2017. Doanh

thu hoạt động của công ty bao gồm doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ,

doanh thu hoạt động tài chính. Doanh thu tăng chủ yếu do doanh thu bán hàng

và cung cấp dịch vụ tăng, doanh thu từ hoạt động tài chính không đáng kể.

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2018 tăng 14,7 tỷ đồng

so với năm 2017 (tăng 36%), doanh thu tăng là nhờ chính sách tăng quy mô

hoạt động của công ty dựa vào công tác quản trị nguồn nhân lực và đầu tư

nâng cấp số lượng sản phẩm đầu ra cho công ty. Doanh thu bán hàng và cung

cấp dịch vụ năm 2019 tăng ấn tượng so với năm 2018 ở mức tăng trên 80%.

Để có được mức tăng đột biến như vậy Công ty đã có sự phát triển về nguồn

nhân lực có tay nghề, lực lượng lao động trực tiếp công ty tuyển dụng từ

nguồn lao động được đào tạo, có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời chính sách khuyến khích tăng gia sản xuất, hỗ trợ, tạo điều kiện tốt

nhất cho người lao động làm việc giúp hiệu quả kinh doanh cao.

Qua báo cáo tài chính, được biết Công ty không tham gia các hoạt động

đầu tư trên thị trường tài chính, chứng khoán. Doanh thu từ hoạt động tài

chính chỉ là khoản tiền lãi gửi ngân hàng từ các khoản thu về chưa đến kỳ sử

dụng. Điều này cho thấy hoạt động của Công ty là đúng hướng và phù hợp

với chức năng nhiệm vụ của mình.

3.3. Khái quát chung về dự án nghiên cứu

3.3.1. Dự án Roman Plaza

Chủ đầu tư là Công ty Hải Phát Invest – Được thành lập từ năm 2003,

trong 17 năm qua công ty đã tăng số vốn điều lệ lên tới 750 tỷ đồng, tập trung

chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản, doanh thu năm 2019 đạt tới 3,432 tỷ đồng,

có 10 công ty thành viên, trong đó có một công ty nổi bật trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải

Phát. Hiện nay, Hải Phát Invest đang là chủ đầu tư của 12 dự án nổi bật, trong

đó đã có 10 dự án đi vào hoạt động, các dự án đều nhận được sự quan tâm lớn

tới từ thị trường, có thể kể tới một số cái tên tiêu biểu như: Chung cư cao cấp

The Pride, Khu đô thị Văn Phú, Chung cư cao cấp Roman Plaza, Khu đô thị

The Phoenix Garden,…. Hiện nay, đã thực hiện bán hàng.

Vị trí dự án: Mặt đường Tố Hữu, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Nằm tại trục

giao thoa của 5 quận, cách đường vành đai 3 chỉ 3 km, thuận lợi cho việc kết

nối giao thông cho các khách hàng ở tỉnh.

Hình 3.9. Vị trí dự án Roman Plaza

Quy mô dự án:

Nằm trên phần đất có diện tích 12,468 m2 , phần chung cư được xây

dựng với diện tích 6,282 m2, mật độ xây dựng đạt 42%.

Bao gồm 2 tòa căn hộ được xây dựng 3 tầng hầm, 25 tầng nổi với 804

căn hộ loại 2,3,4 phòng ngủ và căn hộ Duplex; diện tích thông thủy sử dụng

từ 69 m2 tới 226 m2.

Phía dưới chân chung cư có thêm 20 lô biệt thự và 3 dãy liền kề.

Tiện ích dự án:

Tiện ích nội khu: Dự án có 5 tầng khối để sử dụng làm trung tâm

thương mại, 2 tầng sử dụng làm văn phòng cho thuê. Có đầy đủ các dịch vụ

phục vụ các nhu cầu của cư dân như: siêu thị, hiệu thuốc, trường mầm non,

trung tâm các bộ môn năng khiếu dành cho trẻ em, gym, spa, bể bơi, hầm đỗ

xe thông minh, sân chơi cho trẻ em, công viên cây xanh,…

Tiện ích ngoại khu: Dự án có khả năng liên kết tốt tới các khu vực lân

cận, đáp ứng các nhu cầu cao của cư dân.

- Về học tập dự án gần đầy đủ các trường học từ tiểu học, trung học phổ

thông tới đại học tiêu biểu như: trường Trung học phổ thông Lê Quý Đôn,

trường Trung học phổ thông chuyên Amsterdam, trường Quốc tế Nhật Bản,

trường Đại học kiến trúc, trường Học viện An ninh,…

- Về sức khỏe dự án gần với các bệnh viện lớn như: bệnh viện đa khoa

Hà Đông, bệnh viện Quân y 103,…

- Về nhu cầu mua sắm dự án gần với chợ dân sinh và các trung tâm

thương mại lớn như BigC Hồ Gươm, Aeon Mall Hà, Mê Linh Plaza Hà Đông, …

- Về phương tiện giao thông công cộng dự án có tuyến xe bus BRT

phía trước và gần với tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông.

Đơn vị phân phối: dự án được triển khai kinh doanh bởi 2 công ty kinh

doanh bất động sản lớn là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản

Hải Phát và Đất Xanh Miền Bắc.

Đơn vị liên kết tài chính: dự án được bảo trợ vốn bởi ngân hàng Bản

Việt, ngoài ra khách hàng mua nhà tại dự án được hỗ trợ vay vốn bởi ngân

hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, ngân hàng Quân Đội và

ngân hàng Bản Việt.

Nội thất bàn giao tại dự án: các căn hộ đều được hoàn thiện đầy đủ các

nội thất liền tường cơ bản cho mục đích sử dụng như: điều hòa, tủ quần áo, tủ

bếp, bếp, sàn gỗ, hệ thống điện nước,…. Đây là điểm cộng lớn của dự án khi

mà các cư dân về ở sẽ không cần mất thời gian và chi phí thêm cho việc thực

hiện thi công nội thất, sớm đi vào ổn định cuộc sống; công tác duy trì an ninh

trật tự của ban quản lý tòa nhà cũng được hoàn thiện nhanh chóng.

Chính sách bán hàng:

- Chính sách về vay vốn: Các khách hàng khi mua nhà tại dự án sẽ có 2

lựa chọn là sử dụng gói hỗ trợ lãi suất 0% từ chủ đầu tư tới khi nhận nhà hoặc

chiết khấu 10% giá bán căn hộ trừ trực tiếp vào giá bán.

- Chính sách về quà tặng: Các khách hàng khi mua căn hộ 2 phòng ngủ

được tặng 1 thẻ dịch vụ tại Pride Fitness (nằm tại tầng 5 cùng tòa nhà) trị giá

49,800,000 đồng; các khách hàng mua căn hộ 3,4 phòng ngủ sẽ được tặng 2

thẻ tập cùng loại.

Tiến độ thanh toán: Đối với khách hàng sử dụng gói hỗ trợ lãi suất

của chủ đầu tư, khách hàng sẽ phải thanh toán sớm theo lịch sau:

Bảng 3.3. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng vay vốn tại dự án

Roman Plaza

Phần trăm thanh toán Đợt Thời điểm Khách hàng Ngân hàng

1 Khi ký hợp đồng mua bán 30%

2 30 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán 40%

3 07 ngày trước khi nhận nhà 25%

4 05% Khi có thông báo làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Đối với khách hàng không sử dụng gói hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư,

khách hàng sẽ thanh toán theo tiến độ sau:

Bảng 3.4. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng không vay vốn

tại dự án Roman Plaza

Đợt

Thời điểm

1 Khi ký hợp đồng mua bán

Phần trăm thanh toán 30%

30 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán 60 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán 90 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán 120 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán 07 ngày trước khi nhận bàn giao căn hộ

2 3 4 5 6

10% 10% 10% 10% 25%

05%

Khi có thông báo làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, phủ hợp với nhiều đối tượng

khách hàng.

Giá bán tại dự án phụ thuộc vào các yếu tố như: diện tích căn hộ, các

căn hộ diện tích càng lớn thì giá bán càng cao và ngược lại; khoảng tầng của

căn hộ, các căn hộ từ tầng 7 tới tầng 20 có giá cao hơn so với các căn hộ từ

tầng 20 tới tầng 24 do xu hướng tâm lý người Việt có nhu cầu chọn các căn

tầng thấp tới tầng trung bình, hạn chế ở các căn hộ tầng cao do lo ngại về việc

phòng cháy chữa cháy; vị trí căn hộ, các căn hộ nằm ở vị trí góc sẽ có giá cao

hơn so với các căn hộ nằm ở vị trí xen giữa, các căn hộ nằm gần khu vực nhà

để rác và thang máy sẽ có mức giá thấp nhất, các căn hộ nằm hướng đông

nam và hướng nam sẽ có mức giá tốt hơn các hướng còn lại, các căn hộ nằm ở

hướng tây có mức giá thấp nhất; mức giá theo m2 dao động từ 27 động triệu

tới 33 triệu đồng. Đây là một mức giá khá cao trong khu vực của dự án vào

thời điểm bắt đầu mở bán.

Phí hoa hồng dành cho chuyên viên môi giới là 1,5% giá bán căn hộ

trước thuế.

3.3.2. Dự án Bamboo Garden City

Đây là dự án nhà ở thương mại nhưng vào năm 2013 chủ đầu tư đã

chuyển đổi mục đích của dự án sang nhà ở xã hội.

Vị trí dự án: xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Đây là

điểm yếu của dự án vào thời điểm bắt đầu mở bán do nằm xa khu vực trung

tâm; cùng khu vực có nhiều quỹ đất chưa sử dụng và nhu cầu về chung cư

chưa thực sự rõ nét.

Chủ đầu tư là Công ty cổ phẩn tập đoàn CEO - Được thành lập từ năm

2001, gồm 13 công ty thành viên, tập trung vào 5 trụ cột kinh doanh cốt lõi bao

gồm: Phát triển và quản lý Bất động sản, Phát triển và quản lý Bất động sản

nghỉ dưỡng, Xây dựng, Giáo dục và phát triển nguồn nhân lực, Chăm sóc sức

khỏe. Là một chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong việc xây dựng và phát

triển các dự án bất động sản, đã có nhiều sản phẩm đi vào hoạt động trên thị

trường, các sản phẩm nằm ở nhiều phân khúc khác nhau, từ đất nền khu đô thị,

nhà ở hoàn chỉnh tới các khu nghỉ dưỡng cao cấp, các sản phẩm đều nhận được

nhiều sự quan tâm của thị trường trong và ngoài nước, có thể kể tên tới như:

khu nghỉ dưỡng Sonasea Phú Quốc, Khu đô thị River Silk City Hà Nam, Khu

nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City, Khu đô thị Sunny Garden City, …

Quy mô dự án:

Khu chung cư Bamboo Garden City nằm trong quần thể khu đô thị

Sunny Garden City.

Nằm trên phần đất rộng 10,582 m2 bao gồm 2 tòa chung cư cao 9 tầng,

có tổng cộng 432 căn hộ với diện tích từ 44m2 tới 66m2.

Tiện ích dự án:

Nằm trong khuôn viên Sunny Garden City, cư dân sống tại Bamboo

Garden được hưởng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và các tiện ích

của khu đô thị như trường học, trung tâm thương mại, công viên thể thao, khu

vui chơi trẻ em, bãi đỗ xe công cộng lớn, diện tích cây xanh hài hòa...

Cư dân cũng có riêng một tuyến xe bus Sunny Garden City di chuyển

từ khu đô thị tới các điểm trong nội thành, giúp cho việc kết nối được thuận

tiện và nhanh chóng.

Hiện tại, Bamboo Garden đã đi vào vận hành.

Đơn vị phân phối: trước năm 2019 việc triển khai bán hàng tại dự án

do nhiều đơn vị phân phối cùng thực hiện dưới sự kết hợp với đơn vị quản lý

và phát triển bất động sản Ceohomes, từ năm 2019 tới nay do Công ty cổ

phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát độc quyền phân phối.

Nội thất bàn giao: do là dự án nhà ở xã hội nên chủ đầu tư đã hoàn

thiện nội thất ở mức tối thiểu để đảm bảo giá bán ở mức thấp, phù hợp với

quy định của pháp luật và nhu cầu của khách hàng: hoàn thiện hệ thống

đường chờ điện nước, nhà vệ sinh, các thiết bị cửa ra vào.

Khách hàng sẽ cần chuẩn bị hồ sồ đáp ứng các yêu cầu dành cho đối

tượng người thu nhập thấp, do đó quá trình mua bán sẽ kéo dài và việc phải

đợi hồ sơ xem có được phê duyệt không làm cho các chuyên viên môi giới có

nhiều việc phải thực hiện hơn trong suốt quá trình để có được một giao dịch

thành công.

Hình 3.10. Vị trí dự án Bamboo Garden

Hoa hồng phí dành cho chuyên viên môi giới là 2% giá bán căn hộ

3.3.3. Dự án Vinhome Smart City

Vị trí dự án: Đại lộ Thăng Long, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm,

thành phố Hà Nội.

Hình 3.11. Vị trí dự án Vinhome Smart City

Chủ đầu tư dự án là Công ty Vinhomes - Xếp vị trí thứ 4 trong số các

thương hiệu giá trị nhất Việt Nam với trị giá 1,18 tỷ USD (bảng xếp hạng do

Brand Finance công bố tháng 1/2019).

Tiền thân của Công ty cổ phần Vinhomes là Công ty cổ phần Đô thị

BIDV – PP, được thành lập vào đầu năm 2008 với vốn điều lệ đăng ký ban

đầu là 300 tỷ đồng. Đến tháng 03/2009, Công ty đổi tên thành Công ty cổ

phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội và thực hiện đăng ký giao dịch cổ phiếu

tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM) với mã chứng khoán là

NHN vào tháng 11/2011.

Bắt đầu từ năm 2018, Tập đoàn Vingroup - Công ty CP – công ty mẹ

của Vinhomes tiếp tục thực hiện kế hoạch tái cơ cấu toàn Tập đoàn theo

hướng chuyên nghiệp hóa và tập trung hóa. Theo đó Vinhomes là công ty phụ

trách mảng hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng và

các hạng mục liên quan. Các hoạt động kinh doanh này của Vingroup, công ty

con/công ty liên kết của Vingroup sẽ được chuyển giao và tập trung cho

Vinhomes. Do đó:

• Công ty tăng vốn điều lệ lên 28.365.000.000.000 đồng thông qua việc

chào bán cổ phần riêng lẻ, trả cổ tức bằng cổ phần và nhận sáp nhập Công ty

Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Liên Phát và Công ty Cổ phần Kinh doanh và

Quản lý Bất động sản Vinhomes;

• Công ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinhomes;

• Công ty thực hiện giảm vốn điều lệ xuống 26.796.115.500.000 đồng

do tách mảng hoạt động khác ra khỏi Công ty;

• Công ty CP Phát triển Thể thao và Giải trí Mễ Trì sáp nhập vào Công

ty theo Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 22 ngày

12/04/2018.

Hoạt động kinh doanh chính của Công ty CP Vinhomes là tập trung

phát triển các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại phức hợp

(không bao gồm bất động sản bán lẻ/TTTM). Nguồn thu nhập chính của Công

ty đến từ (i) Doanh thu bất động sản nhà ở (ii) Doanh thu từ cho thuê văn

phòng và căn hộ và (iii) Doanh thu từ bán các sản phẩm khác như căn hộ kết

hợp thương mại dịch vụ - shophouse, văn phòng kết hợp thương mại dịch vụ -

shopoffice và văn phòng có chức năng lưu trú - officetel. Các dự án nổi bật

phải kể đến Vinhomes Riverside. Vinhomes Riverside là một trong các dự án

của thương hiệu Vinhomes. Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City.

Vinhomes Nguyễn Chí Thanh. Vinhomes Thăng Long.Vinhomes Gardenia

Mỹ Đình. Vinhomes Grand Park Quận 9. Vinhomes Golden River Ba Son.

Quy mô dự án: nằm trên phần đất rộng 280 ha với mật độ xây dựng

chỉ 14,7%, đây là một trong các khu đô thị rộng lớn với rất nhiều không gian

cây xanh dành cho cư dân, tại đây có:

• 3 dòng sản phẩm: Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby, Vinhomes

Diamond.

• Chiều cao trung bình mỗi tòa nhà: 35 – 39 tầng.

• Diện tích thiết kế mỗi căn hộ: 28 – 94m2.

• Sản phẩm: 49 tòa chung cư, 98 căn biệt thự.

• Thời gian xây dựng và hoàn thiện: 2018 – 2021.

Sở hữu tới 49 tòa chung cư, Vinhome Smart City đáp ứng nguồn cung

căn hộ rất lớn cho thị trường bất động sản miền Bắc. Đây cũng là thách thức

cho việc vận hành quản lý toàn bộ khu đô thị cũng như yêu cầu lấp đầy số

lượng căn hộ thực tế tại đây.

Tiện ích dự án: trung tâm thương mại Vinmart, hệ thống giáo dục từ

mầm non đến trung học phổ thông, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế Vinmec, hệ

thống văn phòng thương mại, khu vui chơi,… Sân Liên kết vùng xung quanh

gần với vận động quốc gia Mỹ Đình, khu giải trí Thiên đường Bảo Sơn, siêu thị

Big C, các trường Đại học – Cao đẳng, bệnh viện, trung tâm thương mại,…

Với dự án Vinhome Smart City, Vingroup dự kiến sẽ bàn giao toàn bộ dự

án vào năm 2020. Các phân khu đầu tiên được mở bán sẽ được bàn giao trước.

Toàn bộ dự án sẽ được hoàn thiện đầy đủ và bàn giao vào cuối năm 2020.

Căn hộ chung cư Vinhome Smart City có diện tích từ 30 – 81m2, với

các loại căn hộ: căn hộ studio, căn hộ 1PN + 1, căn hộ 2PN + 1, căn hộ 3PN.

Mỗi căn hộ được được thiết kế tối ưu công năng với không gian thông thoáng,

nhiều cửa sổ.

Nội thất bàn giao trong các căn hộ đều đến từ những thương hiệu cao

cấp trong và ngoại nước. Khách hàng đặt mua căn hộ Vinhome Smart City sẽ

được ban giao căn hộ theo tiêu chuẩn bàn giao tối thiểu:

• Hoàn thiện trần, sàn và thiết bị vệ sinh.

• Không có hệ tủ, bếp, điều hòa, bình nóng lạnh, chỉ thi công đầu chờ.

Với hình thức bàn giao này sẽ làm giá bán của dự án thấp hơn, khách

hàng được sử dụng nội thất theo nhu cầu cá nhân nhiều hơn, nhưng cũng là

vấn đề lớn khi mà sẽ tốn khoảng thời gian ban đầu cho việc thiết kế và thi

công nội thất của khách hàng; ngoài ra việc đảm bảo an ninh trật tự cũng mất

nhiều thời gian do quá trình hoàn thiện trước khi về ở của khách hàng.

Chính sách bán hàng: nhờ có sự cộng hưởng từ hệ sinh thái hiện tại

của Vinhomes mà khi khách hàng mua căn hộ tại dự án Vinhome Smart City

sẽ được tặng những quà có giá trị sử dụng thực tế như: Voucher mua xe tại

các cửa hàng của hệ thống Vinfast; chiết khấu 1,5% giá bán căn hộ để khách

hàng hoàn thiện nội thất; Voucher giảm 50% tới 3 năm học phí tại Vinschool.

Ngoài ra, Vinhomes đã xây dựng hệ thống mua nhà online, đây là dấu

ấn quan trọng, tạo ra nhiều sự khác biệt trong quy trình môi giới tại thời điểm

hiện tại khi mà khách hàng trẻ đang có xu hướng tự tìm hiểu thông tin dự án

mà không cần tới chuyên viên môi giới.

Tiến độ thanh toán.

Bảng 3.5. Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City

Đợt Thời điểm thanh toán Phần trăm thanh toán

10%

1 Khi ký hợp đồng mua bán

5% cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 2 20%

40 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 3 20%

60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán 4 20%

5 Khi nhận nhà 25%

6 Lấy 5% từ đợt 1 Khi có thông báo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Tiến độ thanh toán dày hơn so với các dự án trên thị trường; chủ đầu tư

có thu thêm 5% của khách hàng ngay khi ký hợp đồng mua bán và có trả lãi

cho phần tiền này.

Giá bán tại dự án phụ thuộc vào các yếu tố như: diện tích căn hộ, các

căn hộ diện tích càng lớn thì giá bán càng cao và ngược lại; khoảng tầng của

căn hộ, các căn hộ từ tầng 2 tới tầng 25 có giá cao hơn so với các căn hộ từ

tầng 25 tới tầng 40 do xu hướng tâm lý người Việt có nhu cầu chọn các căn

tầng thấp tới tầng trung bình, hạn chế ở các căn hộ tầng cao do lo ngại về việc

phòng cháy chữa cháy; vị trí căn hộ, các căn hộ nằm ở vị trí góc sẽ có giá cao

hơn so với các căn hộ nằm ở vị trí xen giữa, các căn hộ nằm gần khu vực nhà

để rác và thang máy sẽ có mức giá thấp nhất, các căn hộ nằm hướng đông

nam và hướng nam sẽ có mức giá tốt hơn các hướng còn lại, các căn hộ nằm ở

hướng tây có mức giá thấp nhất; mức giá theo m2 dao động từ 33 động triệu

tới 38 triệu đồng. Đây là một mức giá cao trong khu vực của dự án vào thời

điểm bắt đầu mở bán.

Các đơn vị phân phối: các sản phẩm của Vinhomes từ năm 2019 sẽ do

công ty Vinhomes độc quyền kinh doanh, các đơn vị phân phối khác sẽ kết

hợp với phòng kinh doanh làm thứ cấp, điều này ảnh hưởng tới việc đối chiếu

dòng tiền với chủ đầu tư.

Hoa hồng phí dành cho chuyên viên môi giới của dự án là 1,5.

3.4. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà

ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân

phối tại Hà Nội

Để có được những đánh giá khách quan về các yếu tố ảnh hưởng đến

hoạt động môi giới bất động sản tại dự án nghiên cứu do Công ty cổ phần đầu

tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối đề tài đã tham khảo ý kiến

của các chuyên viên môi giới tham gia môi giới trực tiếp tại các dự án này

thuộc các khối kinh doanh của công ty trên địa bàn Hà Nội với kết quả của 5

nhóm yếu tố như sau:

3.4.1. Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật

Các yếu tố về thị trường và pháp luật được đánh giá thông qua các yếu

tố: Nguồn cung bất động sản, nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án, nền

kinh tế chung (sự tăng, giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng, tình hình xã hội)

và chính sách pháp luật của Nhà nước. Cụ thể đánh giá thể hiện tại bảng 3.6.

Bảng 3.6. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố

thị trường và pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản

Dự án/ yếu tố

Roman Plaza Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

62.50

12.50

0.00

25.00

0.00

22.50

0.00

77.50

0.00

Nguồn cung Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

72.50

0.00

20.00

7.50

0.00

Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)

Pháp luật nhà nước

70.00

0.00

30.00

0.00

Đơn vị tính: %

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Bamboo Garden Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Không ảnh hưởng

Nguồn cung

0.00

5.00

95.00

0.00

5.00

0.00

30.00

65.00

0.00

Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

60.00

0.00

22.50

17.50

0.00

Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)

Pháp luật nhà nước

95.00

0.00

5.00

0.00

Vinhome Smart City

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Nguồn cung

57.50

0.00

30.00

12.50

0.00

60.00

0.00

65.00

0.00

Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

57.50

0.00

20.00

22.50

0.00

Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)

Pháp luật nhà nước

67.50

0.00

32.50

0.00

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Nguồn cung thị trường được các chuyên viên môi giới đánh giá là ảnh

hưởng tới dự án Roman Plaza với tỷ lệ là 62,5% và rất ảnh hưởng tới dự án

Vinhome Smart City với tỷ lệ 57,5% nhưng lại ít ảnh hưởng tới dự án

Bamboo Garden khi có tới 95% chuyên viên môi giới đánh giá. Tại dự án

Roman Plaza, trên thị trường cùng phân khúc, cùng khu vực, cùng thời điểm

có ít dự án cạnh tranh tạo điều kiện cho dự án nhanh chóng bán hết các căn hộ

của mình. Tại dự án Vinhome Smart City do số lượng căn hộ cung cấp ra thị

trường lớn nhất trong khu vực khiến nguồn cung tăng cao so với nhu cầu thị

trường, điều đó làm cho quá trình bán hàng của dự án chậm hơn so với kế

hoạch đề ra. Tại dự án Bamboo Garden, tuy nhu cầu của thị trường lớn với

loại căn hộ nhà ở giá rẻ nhưng lại ít ảnh hưởng tới dự án.

Nhu cầu về căn hộ tại khu vực của dự án Roman Plaza và Vinhome

Smart City là rất lớn, lên tới 77,5% và 60%. Đây là khu vực trục phát triển

mới của thành phố Hà Nội, chính vì thế đây là khu vực mà các chuyên viên

môi giới cho rằng có lượng nhu cầu mua căn hộ rất lớn và rất ảnh hưởng tới

việc triển khai bán hàng của dự án.

Nền kinh tế chung theo các chuyên viên môi giới thì rất ảnh hưởng tới

cả ba dự án với tỷ lệ là 72,5%, 60% và 67,5%, điều này nằm trong quy luật

chung của thị trường. Bởi lẽ, khi kinh tế thế giới nói chung và kinh tế quốc

gia phát triển sẽ làm cho thu nhập của người dân tăng cao, nhu cầu nhà ở tăng

sẽ là điều kiện cho các chuyên viên môi giới bất động sản hoạt động cũng như

chốt được các sản phẩm bất động sản.

Yếu tố pháp luật ảnh hưởng tới quá trình môi giới và mua bán tại các

dự án. Đặc biệt trong đó là dự án Bamboo Garden, lên tới 95% phiếu bầu rất

ảnh hưởng, đây là dự án nhà ở xã hội, khách hàng phải nộp hồ sơ để chứng

minh bản thân thuộc diện người thu nhập thấp, nhiều khách hàng gặp khó

khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ; việc xét duyệt hồ sơ cũng kéo dài có thời

điểm mất tới 6 tháng để có phản hồi của Sở xây dựng; các căn hộ sau khi mua

cần tối thiểu là 5 năm mới được chuyển nhượng làm cho khách hàng băn

khoăn trong việc lựa chọn mua căn hộ tại đây, nhất là khi dự án nằm cách xa

khu vực trung tâm thành phố Hà Nội; nhưng cũng nhờ các chính sách pháp

luật phù hợp mà những người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với

nguồn căn hộ giá rẻ, làm nơi an cư lạc nghiệp, phát triển trong tương lai. Hai

dự án Vinhome Smart City và Roman Plaza đáp ứng đầy đủ các thủ tục của

nhà nước, công khai mình bạch thông tin do đó tạo được niềm tin với khách

hàng, giúp thuận lợi trong quá trình triển khai bán hàng tại dự án ngay từ

những thời điểm đầu tiên mở bán.

3.4.2. Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm

Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin

sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản

Roman Plaza

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Vị trí dự án

100.00

0.00

Mật độ xây dựng

42.50

0.00

45.00

12.50

0.00

Tiện ích nội khu

25.00

0.00

57.50

17.50

0.00

Tiện ích ngoại khu

22.50

0.00

60.00

17.50

0.00

Thông tin căn hộ

17.50

0.00

37.50

45.00

0.00

Bamboo Garden

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Vị trí dự án

100.00

0.00

Mật độ xây dựng

7.50

0.00

47.50

45.00

0.00

Tiện ích nội khu

12.50

0.00

47.50

40.00

0.00

Tiện ích ngoại khu

70.00

0.00

20.00

10.00

0.00

Thông tin căn hộ

7.50

0.00

70.00

22.50

0.00

Vinhome Smart City

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Vị trí dự án

22.50

0.00

65.00

12.50

0.00

Mật độ xây dựng

62.50

0.00

25.00

12.50

0.00

Tiện ích nội khu

87.50

0.00

7.50

5.00

0.00

Tiện ích ngoại khu

7.50

0.00

20.00

72.50

0.00

Thông tin căn hộ

50.00

0.00

27.50

22.50

0.00

Đơn vị tính: %

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Thị trường bất động sản rộng lớn, các nhà đầu tư liên tục thay đổi hình

thức sản phẩm của mình để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Đây là nhóm yếu tố mà các chủ đầu tư có thể dễ dàng điểu chỉnh để

đem lại hiệu quả theo ý muốn, để nâng cao chất lượng cho hạng mục này có

thể sử dụng các phiếu khảo sát liên tục trong quá trình bán hàng, hướng tới

khách hàng.

Yếu tố ảnh hưởng nhất trong nhóm này theo ý kiến của các chuyên viên

môi giới là vị trí của dự án. Yếu tố này rất ảnh hưởng tới quyết định mua sản

phẩm của khách hàng. Các dự án của 3 chủ đầu tư đều nằm ở khu vực phía

Tây Hà Nội, đây là khu vực phát triển sôi động bậc nhất Hà Nội, thu hút

nhiều khách hàng tới đây; đặc biệt khi có thông tin trụ sở 13 bộ ngành được di

dời khỏi trung tâm với ba phương án chọn vị trí tại: Tây Hồ Tây, Mễ Trì Hạ

hoặc về Tây Hồ Tây + Mễ Trì Hạ. Điều này làm cho lượng dân cư chuyển

dịch về khu vực này sinh sống ngày một ra tăng. Ngoài ra hạ tầng khu vực

phía Tây Hà Nội cũng được đặc biệt quan tâm khi sở hữu hàng loạt tuyến

đường lớn chất lượng cao như Đại Lộ Thăng Long, Tố Hữu nối vào khu vực

trung tâm của thành phố Hà Nội, cũng rất dễ dàng để di chuyển tới các tỉnh

thành xung quanh qua đường vành đai 3 trên cao.

Hình 3.12. Phương án di chuyển trụ sở ban ngành tại Thành phố Hà Nội

Đối với dự án Bamboo Garden thì việc Chính phủ quyết định phê duyệt

quy hoạch khu công nghệ cao Láng Hòa Lạc góp phần thúc đẩy rất lớn nhu

cầu của khách hàng tại đây. Từ một dự án mở bán tới 19 lần vẫn chưa bán

được một nửa số lượng căn hộ thì hiện nay, tính tới tháng 8 năm 2020 toàn bộ

số căn hộ tại dự án đã được bán xong và bàn giao về cho khách hàng; số

lượng biệt thự liền kề dưới chân 2 tòa chung cư cũng được thanh khoản nhanh

chóng, tạo nên một thị trường giao dịch thứ cấp vô cùng sôi động, các khách

hàng kéo về đây ngày một đông, tạo điều kiện tiền đề thuận lợi để chủ đầu tư

phát triển giai đoạn 2 của dự án.

Đối với dự án Vinhomes Smart City thì vị trí dự án lại không phải là vấn

đề quá ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản. Chủ đầu tư Vinhomes

đã xây dựng hệ thống tiện ích của riêng mình để phục vụ cư dân, ngoài ra cũng

đã đón đầu các tuyến đường quy hoạch trong tương lai. Việc nghiên cứu tuyến

xe Bus điện đưa đón cư dân vào khu vực nội thành đã tạo sự thuận tiện cho cư

dân làm việc sâu trong khu vực nội đô, dân văn phòng không cần di chuyển

quá nhiều và muốn sống trong môi trường trong lành, yên tĩnh.

Tại dự án Roman Plaza, lượng khách hàng quan tâm rất lớn do vị trí

nằm trong khu vực đông dân cư, nằm ngay trên mặt đường Tố Hữu. Đối diện

là bến xe Bus BRT, rất thuận tiện di chuyển tới khu vực sâu trong khu vực nội

thành. Từ dự án có thể đi tới các trường học, bệnh viện, siêu thị lớn nhanh

chóng, đáp ứng các nhu cầu trong cuộc sống của khách hàng.

Yếu tố tiếp theo là mật độ xây dựng của dự án; các chuyên viên tư vấn

sẽ dễ ràng hơn trong việc thuyết phục khách hàng tại dự án có mật độ căn hộ

thấp, tạo nhiều không gian thoáng, nếu có không gian dành cho khuôn viên

cây xanh thì càng được nhiều khách hàng lựa chọn. Tại 3 dự án nghiên cứu,

nhờ có quỹ đất rộng nên mật độ căn hộ đều thấp, 2 dự án Bamboo và

Vinhome Smart City là khu đô thị nên có không gian rất thoáng. Đặc biệt dự

án Vinhome Smart City, một đại đô thị rộng lớn, mật độ xây dựng chỉ 17%,

Vinhomes thường xuyên tổ chức các buổi trải nghiệm dịch vụ tại đây, nâng

cao trải nghiệm khách hàng, làm cho việc tư vấn của các chuyên viên môi giới

trở lên dễ ràng hơn rất nhiều, nhờ đó mà tốc độ bán hàng tại dự án rất nhanh,

trong một sự kiện mở bán tại dự án đã ghi nhận một doanh số kỷ lục với 600

căn hộ. Tại dự án Roman Plaza, mật độ căn hộ tương đối cao, lên tới 48%,

một mặt sàn lên tới 24 căn hộ nên nhiều khách hàng tỏ ra băn khoăn khi tới

xem dự án vì lo ngại mật độ dân cư cao, gây tình trạng tắc nghẽn thang máy

và tiếng ồn vào khung giờ cao điểm.

Yếu tố tiếp theo là tiện ích nội khu của dự án. Các chuyên viên môi giới

nhận định để đưa khách hàng tới dự án thăm quan thì cần yếu tố vị trí, nhưng

để khách hàng quan tâm thực sự tới dự án thì yếu tố nội khu là quyết định

phần lớn nhu cầu của khách hàng. Các tiện ích nội khu phải đảm bảo nhu cầu

cơ bản hàng ngày của khách hàng. Tại dự án Bamboo Garden, do nằm xa khu

vực trung tâm nên rất ít các tiện ích phục vụ cho cư dân, lượng khách hàng

quan tâm rất thấp, đó là một phần lý do mà vào năm 2013 chủ đầu tư đã quyết

định chuyển mục đích dự án từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, dù cho

dự án nằm trong quần thể của khu biệt thự, liền kề cao cấp có giá trị từ 6 tới

20 tỷ đồng. Ngược lại với điều đó, dự án Vinhome Smart City và Roman

Plaza sở hữu tiện ích nội khu vô cùng phong phú. Với dự án Roman Plaza,

các căn hộ được sử dụng tiện ích tới từ 5 tầng trung tâm thương mại với đầy

đủ các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu cư dân trong tòa nhà, ngoài ra ở tầng 6 và

tầng 25 là tầng dành cho văn phòng cho thuê, phù hợp cho cư dân có nhu cầu

làm việc ngay tại trong khuôn viên dự án. Đặc biệt nhất là hệ thống tiện ích

của dự án Vinhome Smart City; dự án là một khu đô thị khép kín có đầy đủ

các phân khu chức năng cho một đô thị vệ tinh; tại đây tất cả các nhu cầu của

cư dân đều được đáp ứng, điều này đã làm cho khách hàng tới tham quan dự

án có cảm xúc rất tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tư vấn của các chuyên

viên môi giới, từ đó tăng cao tỷ lệ chốt thành công giao dịch.

Yếu tố thứ 5 liên quan tới phần căn hộ, đây chính là yếu tố chính mà

theo các chuyên viên môi giới là rất ảnh hưởng tới việc chọn mua dự án hay

không, vì đây chính là nơi mà khách hàng ở hàng ngày, trong một quá trình

lâu dài. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 100 m2 có mức độ thanh khoản lớn

hơn so với các căn hộ có diện tích lớn; đặc biệt tại dự án Vinhome Smart City

thì các căn hộ có diện tích chỉ 28m2 (hay còn gọi lại các căn hộ studio) rất thu

hút khách hàng chọn mua và luôn trong tình trạng khan hiếm do nhu cầu mua

để làm căn hộ cho thuê; do giá bán căn hộ tương đối cao nên các căn hộ lớn

hơn 100 m2 thanh khoản chậm hơn. Các căn hộ có hướng Đông, Nam, Đông

Nam sẽ bán tốt hơn các căn hộ hướng còn lại; căn hộ hướng Tây có sức mua

thấp nhất và thường được bán cuối cùng sau khi đã hết sự lựa chọn. Nội thất

được chủ đầu tư lắp đặt cũng ảnh hưởng tới quyết định mua nhà của khách

hàng, tại dự án Vinhome Smart City và Bamboo Garden chủ đầu tư chỉ lắp

đặt nội thất tối thiểu để hạ giá bán căn hộ, cũng là để khách hàng được tự ý

lựa chọn các nội thất sử dụng mà không cần bỏ bớt đồ đạc, tránh lãng phí; tại

dự án Roman Plaza chủ đầu tư lắp đặt đầy đủ nội thất liền tường, giúp cho các

cư dân vào ổn định cuộc sống nhanh hơn, tránh được các bật cập trong quá

trình thi công và hoàn thiện nội thất, giảm thiểu các chi phí phát sinh.

3.4.3. Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng

Bảng 3.8. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính

sách bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản

Roman Plaza

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

Không ảnh hưởng

Ảnh hưởng bình thường

Chính sách thanh toán Chính sách vay vốn

100.00 70.00

0.00 0.00

0.00 5.00

0.00 25.00

0.00 0.00

Đơn vị tính: %

Quà tặng cho khách hàng Chế độ hoa hồng cho môi giới

100.00 100.00

0.00 0.00

0.00 0.00 Bamboo Garden

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

không ảnh hưởng

ảnh hưởng bình thường

Chính sách thanh toán Chính sách vay vốn Quà tặng cho khách hàng Chế độ hoa hồng cho môi giới

100.00 100.00 100.00 100.00

0.00 0.00 0.00 0.00

0.00 0.00 0.00 0.00 Vinhome Smart City

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

không ảnh hưởng

ảnh hưởng bình thường

Chính sách thanh toán Chính sách vay vốn Quà tặng cho khách hàng Chế độ hoa hồng cho môi giới

100.00 32.50 100.00 100.00

0.00 0.00 0.00 0.00

0.00 50.00 0.00 0.00

0.00 17.50 0.00 0.00

0.00 0.00 0.00 0.00

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Yếu tố về tín dụng rất quan trọng trong quá trình môi giới bất động

sản, các khách hàng hiện nay đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính khi quyết

định lựa chọn mua nhà, nếu chủ đầu tư có các gói hỗ trợ phù hợp sẽ giúp cho

khách hàng thuận lợi hơn khi tiếp cận với dự án.

Tại dự án Roman Plaza và Vinhome Smart City yếu tố này được đánh

giá ở mức rất ảnh hưởng và ảnh hưởng, nhưng vẫn có chuyên viên môi giới

đánh giá ở mức ít ảnh hưởng như ở dự án Roman Plaza là 25% và dự án

Vinhome Smart City là 17,5% do tại hai dự án này có tổng giá căn hộ ở mức

thích hợp với khả năng chi tiêu của khách hàng trong khu vực, chỉ từ 2 tới 3

tỷ đồng.

Chính sách hỗ trợ 0% lãi suất cho tới khi nhận nhà là sự lựa chọn mà

chủ đầu tư của dự án Roman Plaza và Vinhome Smart City đưa tới cho khách

hàng khi mà họ đã có sẵn 30% giá trị căn hộ, điều này giúp các khách hàng

trẻ có số vốn nhỏ có thể sở hữu ngay cho mình một căn hộ mà không cần bỏ

ra một số vốn lớn ngay vào thời điểm ban đầu, nâng cao số lượng khách hàng

đáp ứng đủ yêu cầu tài chính, thúc đẩy doanh số bán hàng cho dự án.

Tại dự Vinhome Smart City chủ đầu tư liên kết chặt chẽ với ngân hàng

Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) tạo ra khoản vay với thời hạn lên tới 35

năm, điều này giúp cho số tiền cần phải thanh toán hàng tháng xuống mức

thấp kỷ lục, chỉ 5 triệu cả gốc và lãi với căn hộ nhỏ, điều này trên thị trường

bất động sản chưa có chủ đầu tư nào khác làm được.

Tại dự án Bamboo Garden, yếu tố này được đánh giá 100% rất ảnh

hưởng, vì đối tượng mua nhà tại dự án là những người có thu nhập thấp, rất

cần sự hỗ trợ của các gói hỗ trợ vay vốn đến từ phía chủ đầu tư và chính phủ,

với lãi suất thấp để mau chóng có cơ hội sở hữu nhà ở mà không cần chịu quá

nhiều áp lực tới từ các khoản vay.

Yếu tố về quà tặng cho khách hàng được các chuyên viên môi giới

đánh giá 100% rất ảnh hưởng vì đây là một trong những yếu tố giúp cho các

chiến dịch marketing trở nên hiệu quả hơn trong mắt khách hàng.

Yếu tố về tiến độ thanh toán được các chuyên viên môi giới đánh giá

100% rất ảnh hưởng vì yếu tố này tác động tới sự xoay chuyển của dòng tiền

cả phía khách hàng và phía chủ đầu tư. Tiến độ thanh toán kéo dài và chia

thành các đợt nhỏ giúp khách hàng có thể chuẩn bị tài chính mà không cần tới

vay vốn ngân hàng, không phải trả lãi suất sẽ làm cho giá bán căn hộ được giữ

nguyên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bán lại căn hộ sau này. Chủ đầu tư

cần tính toán dòng tiền kỹ càng để tránh đứt gãy dòng vốn trong quá trình

thực hiện dự án khi đưa ra chính sách thanh toán kèo dài nhiều đợt, và nhất là

khi chỉ được thu tới 70% giá trị căn hộ trước khi bàn gian nhà cho cư dân.

Yếu tố hoa hồng được 100% các chuyên viên môi giới đánh giá là rất

ảnh hưởng, quyết định tốc độ triển khai dự án, động lực cho các chuyên viên

môi giới làm việc nhưng không lên đẩy cao giá bán của dự án để chuyển

thành phần hoa hồng cho môi giới, vì điều đó sẽ làm cho thị trường xấu đi do

cạnh tranh không lành mạnh; cần thanh toán hoa hồng đúng thời gian quy

định trọng quy trình môi giới, tránh tình trạng chậm hoặc không thanh toán

hoa hồng dẫn tới sự phản ứng của các chuyên viên môi giới, làm xấu hình ảnh

của dự án, khi đó quá trình phân phối dự án sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều.

3.4.4. Nhóm yếu tố về truyền thông

Bảng 3.9. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng

của nhóm yếu tố về truyền thông đến hoạt động môi giới bất động sản

ĐVT: %

Roman Plaza

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng

100.00 0.00 0.00 0.00 0.00

72.50 0.00 22.50 5.00 0.00 Truyền thông Chuyên môn và kỹ năng của người môi giới

45.00 0.00 50.00 5.00 0.00 Phương tiện làm việc của người môi giới

75.00 0.00 20.00 5.00 0.00 Quy định của công ty môi giới

Bamboo Garden

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng

100.00 0.00 0.00 0.00 0.00

77.50 0.00 12.50 10.00 0.00 Truyền thông Chuyên môn và kỹ năng của người môi giới

75.00 0.00 20.00 5.00 0.00 Phương tiện làm việc của người môi giới

70.00 0.00 25.00 5.00 0.00 Quy định của công ty môi giới

Vinhome Smart City

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng không ảnh hưởng

100.00 0.00 0.00 0.00 0.00

80.00 0.00 12.50 7.50 0.00

57.50 0.00 30.00 12.50 0.00

80.00 0.00 17.50 2.50 0.00 Truyền thông Chuyên môn và kỹ năng của người môi giới Phương tiện làm việc của người môi giới Quy định của công ty môi giới

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Yếu tố truyền thông được các chuyên viên môi giới đánh giá 100% rất

ảnh hưởng tới quá trình phân phối dự án. Marketing bất động sản là loại

marketing được thực hiện trong lĩnh vực bất động sản mà trong đó người bán

cung cấp các dịch vụ, sản phẩm và nỗ lực nhằm thỏa mãn khách hàng và từ đó

đạt mục tiêu lợi nhuận. thực chất marketing trong lĩnh vực bất động sản được

xem là nghiên cứu những giải pháp để bộ phận đẩy sản phẩm ra thị trường.

Do sản phẩm hàng hóa bất động sản có những đặc thù riêng nên hoạt

động marketing bất động sản cũng có nhiều điểm khác biệt, như: marketing

bất động sản là một quá trình mang tính phức tạp, phản ứng của cung bất

động sản chậm hơn cầu; marketing bất động sản là marketing những cam kết,

hứa hẹn bởi khách hàng không thể biết trước được chất lượng hay nhìn thấy

sản phẩm bất động sản;… bên cạnh đó, các hoạt động liên quan đến phân

phối, truyền thông marketing bất động sản cũng thực sự khác biệt. từ khi

doanh nghiệp bắt đầu có ý tưởng hình thành dự án thì việc lập kế hoạch cho

hoạt động marketing cũng cần được bắt đầu và để đạt được hiệu quả cao trong

kế hoạch marketing các nhà quản trị marketing bất động sản cần phải có sự

hiểu biết và tầm nhìn dài hạn.

Doanh nghiệp vận hành hệ thống thông tin marketing để thu thập các

thông tin về bất động sản trên thị trường và các đối thủ cạnh tranh, từ đó

phát hiện ra các cơ hội đầu tư bất động sản. ở giai đoạn này cần cố gắng xâm

nhập vào thị trường càng sớm càng tốt, từ đó đề ra các chiến lược marketing

thích hợp.

Có thể sử dụng phương pháp phân tích bằng mạng lưới mở rộng sản

phẩm và thị trường để đánh giá những lợi thế và hạn chế, cũng như những

triển vọng và bế tắc của sản phẩm bất động sản trên thị trường mục tiêu, rồi từ

kết quả phân tích đó mà định dạng các cơ hội thị trường đối với sản phẩm.

Tại dự án Roman Plaza, chủ đầu tư tập trung vào truyền thông giá bán,

các loại thông tin về căn hộ, tập trung vào nhu cầu thực tế của khác hàng; xác

định khách hàng mục tiêu là người làm việc và sinh sống tại khu vực Hà

Đông, Thanh Xuân nên các ấn phẩm truyền thông online và offline được tập

trung phân phối tại đây; lượng khách hàng biết tới dự án trực tiếp cao do dự

án nằm tại vị trí trung tâm quận Hà Đông.

Tại dự án Bamboo Garden, trước khi Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát phân phối độc quyền dự án bán rất chậm do

các chiến dịch truyền thông được thực hiện rời rạc, thiếu sự thông suốt,

không tạo được hiệu ứng thị trường; concept truyền thông sai lầm nên khi

tập trung vào truyền thông online mang lại hiệu quả rất thấp, định vị sai

khách hàng mục tiêu làm cho khách hàng khi biết tới vị trí dự án đều không

còn mong muốn tới xem chi tiết; khi Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh

bất động sản Hải Phát vào phân phối đã xác định rõ khách hàng mục tiêu

chính là người dân, người lao động đang sinh sống và làm việc tập trung tại

khu vực xung quanh dự án, đơn vị phân phối đã triển khai phương án

truyền thông offline liên tục tạo sóng thị trường, kết quả nằm ngoài mong

đợi khi chỉ trong vòng 6 tháng toàn bộ số căn hộ tại dự án đều đã được ký

kết thành công cho cư dân về ở.

Tại dự án Vinhome Smart City, chủ đầu tư lựa chọn truyền thông vào

giá trị sống, các thông tin quy hoạch; có thể thấy Vinhomes đã có chiến dịch

truyền thông hiệu quả, phủ rộng trên toàn bộ các kênh thông tin truyền thông

online; đối với truyền thông offline thay vì như 2 dự án còn lại, chủ đầu tư tập

trung vào các sự kiện hoành tráng trải nghiệm tại chính dự án, điều này làm

cho khách hàng có cảm giác thân quen hơn, thúc đẩy việc bán hàng, giúp cho

các chuyên viên môi giới nhanh chóng bắt nhịp cảm xúc khách hàng sớm

hoàn thiện giao dịch mua bán.

Yếu tố chuyên môn và kỹ năng của người môi giới được đánh giá tại ba

dự án Roman Plaza, Bamboo Garden và Vinhome Smart City được đánh giá

rất ảnh hưởng lần lượt với tỷ lệ là 72,5%, 77,5% và 80%. Các chuyên viên

môi giới nắm rõ thông tin về dự án, có cách trình bày dễ hiểu, nắm bắt được

được tâm lý khách hàng góp phần lớn vào thành công của công tác bán hàng.

Ngoài ra, các chuyên viên môi giới đánh giá yếu tố này ít ảnh hưởng tới dự án

do hiện nay thông tin về dự án có nhiều trên mạng thông tin, các khách hàng

trẻ có xu hướng tự mình tìm hiểu thông tin và quyết định mua dự án hay

không ngay trước khi tới dự án tiếp xúc với các chuyên viên môi giới.

Yếu tố phương tiện làm việc của người môi giới được đánh giá rất ảnh

hưởng lên tới 75% tại dự án Bamboo Garden do dự án nằm tại vị trí xa khu

vực trung tâm, thường xuyên phải duy trì quãng đường dài để đưa khách hàng

tới tham quan dự án. Còn tại dự án Roman Plaza và Vinhome Smart City, có

nhà mẫu thăm quan ngay tại các địa điểm thuận lợi cho quá trình tiếp cận dự

án của khách hàng nên ít ảnh hưởng hơn.

Yếu tố quy định của công ty môi giới đều được các chuyên viên môi

giới của cả ba dự án đánh giá rất ảnh hưởng với tỷ lớn hơn 75%, các quy định

này tác động rất nhiều tới quá trình môi giới, tại các dự án do Hải Phát Land

phân phối quy trình môi giới được đơn giản, các khâu thủ tục được công ty hỗ

trợ giúp cho công việc của các chuyên viên môi giới được nhanh gọn.

3.4.5. Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng

Bảng 3.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố liên

quan đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản

Roman Plaza

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

không ảnh hưởng

Đối tượng khách hàng

Độ tuổi dưới 30

15.00

82.50

2.50

0.00

Độ tuổi 30-40

82.50

17.50

0.00

Độ tuổi trên 40

40.00

35.00

25.00

0.00

Mục đích mua

Để ở

77.50

20.00

2.50

0.00

Để đầu tư

15.00

40.00

45.00

0.00

Vị trí khách hàng

Khách hàng tại Hà Nội

65.00

30.00

5.00

0.00

Khách hàng tỉnh

45.00

37.50

17.50

0.00

Bamboo Garden

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

không ảnh hưởng

Đối tượng khách hàng

Độ tuổi dưới 30

77.50

17.50

5.00

0.00

Độ tuổi 30-40

67.50

30.00

2.50

0.00

Độ tuổi trên 40

32.50

65.00

2.50

0.00

Mục đích mua

Để ở

100.00

0.00

Để đầu tư

0.00

100.00

0.00

Vị trí khách hàng

Khách hàng tại Hà Nội

45.00

47.50

7.50

0.00

Khách hàng tỉnh

57.50

35.00

7.50

0.00

ĐVT: %

Vinhome Smart City

Dự án/ yếu tố

Rất ảnh hưởng

ảnh hưởng bình thường

Ảnh hưởng

Ít ảnh hưởng

không ảnh hưởng

Đối tượng khách hàng

0.00

Độ tuổi dưới 30

45.00

47.50

7.50

0.00

Độ tuổi 30-40

65.00

32.50

2.50

0.00

Độ tuổi trên 40

45.00

42.50

12.50

0.00

Mục đích mua

0.00

Để ở

45.00

47.50

7.50

0.00

Để đầu tư

55.00

45.00

0.00

Vị trí khách hàng

0.00

Khách hàng tại Hà Nội

72.50

25.00

2.50

0.00

Khách hàng tỉnh

42.50

47.50

10.00

0.00

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Tại hai dự án nhà ở thương mại là Roman Plaza và Vinhome Smart

City có sự tương đồng về mức độ rất ảnh hưởng theo các yếu tố. Khách hàng

ở độ tuổi 30-40 chiếm lần lượt là 82,5% và 65%, đây là độ tuổi mà đã có một

lượng tài sản tích lũy đủ để có thể chi trả phần lớn cho giá trị căn hộ tại hai dự

án, có thể yên tâm vay vốn phần còn lại mà không phải quá lo về số tiền phải

thanh toán hàng tháng cho ngân hàng, tránh làm xáo trộn cuộc sống. Tại dự

án Bamboo Garden, khách hàng dưới 30 lại rất ảnh hưởng tới dự án, có tới

77,5% chuyên viên tư vấn đánh giá như vậy do các khách hàng mua nhà tại

đây chủ yếu là gia đình trẻ làm việc cho các doanh nghiệp trong khu công

nghệ cao Láng Hòa Lạc.

Về yếu tố mục đích khi mua các căn hộ. Tại các dự án đa phần là mua để

ở, chỉ có tại dự án Vinhome Smart City có lượng khách mua để đầu tư cao đến

mức rất ảnh hưởng khi có tới 55% chuyên viên môi giới nhận định như vậy, do

tại dự án có nhiều tiện ích mà trong tương lai sẽ là khu đô thị kiểu mẫu.

Về yếu tố vị trí của khách hàng mua dự án. Tại các dự án thì lượng

khách hàng tới từ Hà Nội và khách hàng tới từ các tỉnh lân cận Hà Nội đang có

mức ảnh hương tương đương nhau. Do sự dịch chuyển lao động, sự tiện lợi về

mặt kết nối giao thông mà các khách hàng chọn lựa mua dự án đa dạng hơn.

3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong

quá trình thực hiện môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và

kinh doanh bất động sản Hải Phát

3.5.1. Thuận lợi

Đội ngũ chuyên viên môi giới đông đảo; nhiều kinh nghiệm; được đào

tạo bài bản tại Học viên bất động sản Hải Phát bởi đội ngũ giảng viên là

những cá nhân làm việc lâu năm trong thị trường bất động sản, đã từng triển

khai kinh doanh nhiều dự án, đạt được nhiều kết quả tốt, có mạng lưới liên kết

cá nhân sâu rộng với các lĩnh vực liên quan bổ trợ cho quá trình môi giới bất

động sản.

Hệ thống các chi nhánh phủ rộng khắp cả nước, tạo uy tín đối với

khách hàng, góp phần mở rộng tệp đối tượng mục tiêu, giúp đa dạng hóa cách

thức triển khai dự án, phù hợp với đặc trưng từng vùng miền.

Bộ phận pháp lý hỗ trợ triển khai dự án ngay từ những bước đầu tiên,

tạo tiền đề vững chắc cho việc kinh doanh thuận lợi, giúp các chuyên viên

môi giới bổ sung kiến thức pháp luật, tránh rủi ro trong việc thực hiện các

giao kết kinh doanh.

Bộ phận Marketing hỗ trợ truyền thông sâu rộng tới từng nhóm khách

hàng mục tiêu, phân tích thị trường để có cái nhìn tổng quan giúp các chuyên

viên môi giới xác định được chân dung khách hàng mà mình đang tư vấn, từ

đó đưa ra được các giải pháp phù hợp cho từng nhu cầu riêng biệt của mỗi

khách hàng cụ thể.

Chính sách hoa hồng hấp dẫn cho chuyên viên môi giới; quy trình môi

giới chặt chẽ, khoa học, mang tính chuyên nghiệp cao tạo sự cạnh tranh lành

mạnh là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của các nhân viên kinh doanh và

quá trình thực hiện môi giới tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất

động sản Hải Phát.

3.5.2. Khó khăn

Thị trường luôn có nhiều biến động xảy ra, việc điều chỉnh chính sách

bán hàng và thông tin dự án tốn nhiều thời gian nghiên cứu và thử nghiệm,

làm ảnh hưởng tới quá trình bán hàng của cả dự án; ngày càng có nhiều đối

thủ cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là các đơn vị nước ngoài, có nhiều năm

kinh nghiệm trong việc triển khai kinh doanh bất động sản làm cho công ty

luôn phải thay đổi để hoàn thiện.

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng rất lớn của nền kinh tế chung, việc

điều chỉnh của ngân hàng thường xuyên để kiểm soát nền kinh tế khiến cho

việc hỗ trợ khách hàng trong quá trình vay vốn phải thay đổi, tạo sự chênh

lệch giữa các lần mở bán, gây tâm lý bất ổn đối với khách hàng.

Pháp luật về thị trường bất động sản vẫn còn những sự chồng chéo,

nhiều thủ tục kéo dài làm cho quá trình môi giới gặp những vướng mắc chậm

chễ khiến cho giảm tỷ lệ hoàn thành giao dịch.

Niềm tin của khách hàng vào môi giới giảm sút do hiện tượng cạnh

tranh không lành mạnh của các sàn đối thủ khiến cho nhiều môi giới nản lòng,

thiếu kiên nhẫn dẫn tới mất thời gian mà không có kết quả.

Tuyển dụng và đào tạo các chuyên viên môi giới mất nhiều thời gian,

chi phí duy trì bộ phận kinh doanh lớn; các môi giới khi bắt đầu làm việc

chưa bắt kịp tiến độ đồng bộ thông tin khiến việc truyền đạt tới khách hàng

đôi khi chưa chính xác, làm ảnh hưởng tới uy tín của công ty.

3.5.3. Đề xuất giải pháp

Công ty nên có nhiều hình thức liên kết đào tạo với các trường đại học,

chuẩn bị sẵn sàng nguồn nhân lực trẻ cho tương lai; chuẩn bị môi trường làm

việc cho các sinh viên ngay khi đang ngồi trên ghế nhà trường; định hướng rõ

ràng về việc làm, các quy trình, các vướng mắc sẽ gặp trong thời gian môi

giới bất động sản để sinh viên có cái nhìn toàn diện về nghề, khơi gợi niềm

yêu thích đối với công việc, cung cấp môi trường thực tập sớm để sinh viên

có thể trải nghiệm công việc như hiện nay đang thực hiện liên kết với trường

Đại học Lâm Nghiệp.

Nâng cao chất lượng đào tạo nhân sự tại Học viện bất động sản Hải

Phát, tăng thêm thời gian giảng dạy để có thể đi sâu hơn vào các khía cạnh

của thị trường, cho học viên nắm bắt được các yêu cầu của nghề mà thị

trường đang đòi hỏi, cung cấp cho học viên đầy đủ các nguồn thông tin về dự

án, về thị trường, về tài chính,… để đưa việc môi giới bất động sản thành một

nghề giúp ích cho khách hàng và chủ đầu tư có mối quan hệ bền chặt hơn,

tránh tình trạng ăn sổi, thúc giục, ép khách hàng hoàn thành hợp đồng mua

bán rồi bỏ không, thiếu trách nhiệm hướng dẫn hoàn thiện trong thời gian

trước và sau khi nhận bàn giao căn hộ, mỗi môi giới là một đơn vị truyền

thông giúp cho công ty ngày càng chuyên nghiệp hơn, phát triển hơn trong

mắt khách hàng.

Tăng cường nhân sự cho bộ phận nghiên cứu thị trường; đây phải là

bước làm quan trọng đầu tiên trước khi tham gia vào phát triển một dự án

mới, phân tích đầy đủ mô hình SWOT để có những phương án phù hợp tiếp

cận vào dự án. Phân tích sâu vào bản chất sản phẩm, các đối thủ cạnh tranh để

có thể điều chỉnh các phương án kinh doanh theo từng chu kỳ kinh doanh của

thị trường. Tung ra các chính sách bán hàng đáp ứng được đúng nhu cầu của

khách hàng, thị yếu của thị trường từ đó thúc đẩy doanh số bán hàng.

Thường xuyên nâng cấp kiến thức cho đội ngũ pháp chế của công ty;

cập nhật và phân tích chính sách pháp luật, không để các văn bản của công ty

bị vướng mắc, chồng chéo, gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận

thông tin hồ sơ pháp lý.

Đội ngũ truyền thông Marketing đa dạng phương thức truyền thông,

truyền đạt tới khách hàng, nâng cao trải nghiệm trong quá trình tìm hiểu

sản phẩm.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. KẾT LUẬN

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát là một

đơn vị thành viên của Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) được

thành lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số

0103017362 ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hà

Tây. Hiện nay công ty đăng ký kinh doanh rất nhiều ngành nghề trong đó có

vấn đề phân phối và tư vấn bất động sản. Hiện nay công ty có trên 10 chi

nhánh lớn nhỏ nằm rải rác tại các địa phương trên cả nước với gần 2000 lao

động với trình độ chuyên môn khác nhau. Trong thời gian từ 2017 -2019

doanh thu của doanh nghiệp tăng đáng kể (trên 100.000 triệu đồng).

Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động

sản do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, đề tài đã

chọn 3 dự án điển hình với vị trí khác nhau, đặc điểm khác nhau nằm rải rác

trên địa bàn Hà Nội. Với việc khảo sát 120 chuyên viên môi giới bất động sản

tại công ty thuộc các khối kinh doanh khác nhau, cho thấy có 5 nhóm yếu tố

ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhưng ở mức độ khác nhau:

1/ nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật; 2/ Nhóm yếu tố về thông tin sản

phẩm; 3/ Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng; 4/ Nhóm yếu tố về truyền

thông; 5/ nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng.

Ngoài ra trong quá trình thực hiện các hoạt đông môi giới tại các dự án

do cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối, các chuyên

viên môi giới có những thuận lợi về chuyên môn nghiệp vụ, hệ thống chi

nhánh của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tại các

địa phương nên đa dạng được các phương thức triển khai, bộ phận pháp lý và

Marketing của công ty hỗ trợ tốt cũng như hoa hồng cao. Bên canh đó tồn tại

mổ số khó khăn sau: Do biến động thị trường, nền kinh tế, Pháp luật về thị

trường bất động sản còn chồng chéo, Chưa lấy được nhiều niềm tin của khác

hàng do một số chuyên viên môi giới còn cạnh tranh không lành mạnh, thời

gian đào tạo nhân viên cần phải dài. Do vậy, để nâng cao hiệu quả công tác

môi giới bất động sản tại các dự án do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh

bất động sản Hải Phát phân phối công ty cần phải có sự liên kết với các

trường đại học, viện nghiên cứu cùng các giải pháp đồng bộ khác.

2. KIẾN NGHỊ

Do thời gian thực hiện đề tài không nhiều và đây cũng là mảng đề tài

mới nên sẽ không tránh khỏi những tồn tại do đó tác giả kiến nghị trong

những nghiên cứu tiếp theo sẽ nghiên cứu sâu hơn và có thể chạy các mô hình

hồi quy tuyến tính.

1.Minh Anh (2018), Hàng hóa là gì? Các thuộc tính của hàng hóa, truy cập

ngày 15/10/2020 tại https://vietnamfinance.vn/hang-hoa-la-gi-cac-thuoc-tinh-

cua-hang-hoa-20180504224209423.htm.

2.Trịnh Tuấn Anh (2019), Tạo dựng niềm tin thị trường trong nghề môi giới bất

động

sản – bài học

từ Mỹ,

truy cập ngày 15/10/2020

tại

https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/tao-dung-niem-tin-thi-

truong-trong-nghe-moi-gioi-bai-hoc-tu-my-216017.html.

3.Bách khoa toàn thư mở (2020), Giới thiệu về Trung Quốc.

4.Mai Xuân Bình (2014), Hàng hóa bất động sản, truy cập ngày 15/10/2020 tại

http://kqtkd.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/88/1258/hang-hoa-bat-

dong-san.

5.Cafeland (2020), Môi giới bất động sản Mỹ, truy cập ngày 15/10/2020 tại

https://cafeland.vn/tin-tuc/chuyen-de-moi-gioi-bat-dong-san-my-88084.html.

6.Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội (2020), Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến

Hà Nội, truy cập ngày 15/10/2020 tại https://hanoi.gov.vn/diachihanoi/-

/hn/RtLibd2X8kEn/1001/2725833/anh-huong-cua-ieu-kien-tu-nhien-en-ha-

noi.html;jsessionid=E+1GIfe32kfbw1ygh4xd-+zy.app2.

7.Công ty tư vấn Cushman & Wakefield (2020), Tổng quan về thị trường bất

động sản 6

tháng đầu năm 2020,

truy cập ngày 15/10/2020

tại

https://cafeland.vn/tin-tuc/tong-quan-ve-thi-truong-bat-dong-san-singapore-

trong-6-thang-dau-nam-2020-88611.html.

8.L. Wood Gate (2020), Bàn về nghề môi giới bất động sản, truy cập ngày

15/10/2020 tại https://luxhomes.vn/ban-ve-nghe-moi-gioi-bat-dong-san-p1/

9.Minh Hằng (2020), Điểm đặc trưng của thị trường bất động sản, truy cập

ngày 15/10/2020 tại http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/diem-dac-

trung-cua-thi-truong-bat-dong-san-324973.html.

10.Nguyễn Bá Long, Trịnh Hữu Liên, Xuân Thị Thu Thảo, Nguyễn Thị Hải Ninh

(2017), Giáo trình thị trường bất động sản, Trường Đại học Lâm Nghiệp.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

11.Quốc Hội (2014), Luật Đất đai năm 2013.

12.Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ban hành

ngày 25 tháng 11 năm 2014.

13.Quốc Hội (2015), Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13, ban hành ngày 19 tháng

5 năm 2014.

14.Thanh Tịnh (2020), Bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nơi nào

hấp dẫn hơn) truy cập ngày 15/1/2020, tại https://cafeland.vn/emagazine/bat-

dong-san-ha-noi-va-tphcm-noi-nao-hap-dan-hon-92352.html.

15.Trung tâm tư vấn về đầu tư và thị trường bất động sản (2012), Tài liệu giảng

dạy về định giá bất động sản, môi giới bất động sản, quản lý và điều hành sàn

giao dịch bất động sản.

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 01

PHIẾU ĐIỀU TRA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI Thành Phố Hà Nội

Quận: Phiếu số: HẢI PHÁT LAND

Ngày...... tháng ...... năm .......

I. Thông tin của người môi giới

Họ và tên: Quê quán:

Giới tính: Đơn vị kinh doanh:

Năm sinh: Chức vụ:

Thời gian tham gia hoạt Thời gian tham gia hoạt động môi giới BĐS tại

động môi giới BĐS: HPL:

Các dự án đang tham ☐ Bamboo ☐ Roman Plaza ☐ Vinhome

gia trực tiếp: Garden Smart City

II. Đánh giá của các môi giới về quá trình triển khai phân phối BĐS tại một số

dự án do Hải Phát Land phân phối và làm chủ đầu tư.

1. Đánh giá về quy trình của hoạt động môi giới BĐS tại Hải Phát Land.

Tên dự án Thuận lợi Khó khăn

Dự án do Hải Phát Land làm chủ đầu tư và phân phối

Roman Plaza

Dự án do Hải Phát Land phân phối nhưng không làm chủ đầu tư

Bamboo Garden

Vinhome Smart City

2. Theo anh (chị) những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS nhà ở do HPL phân phối tại thành phố Hà Nội.

Các mức độ để đánh giá:

1. Ảnh hưởng nhiều, 2. Ảnh hưởng bình thường,

3. Ảnh hưởng

4. Ảnh hưởng ít 5. Không ảnh hưởng

STT

Yếu tố ảnh hưởng

Mức độ ảnh hưởng

Thị trường và pháp luật

Nguồn cung

Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)

Pháp luật nhà nước

Đối tượng khách hàng

Độ tuổi dưới 30

Độ tuổi 30-40

Độ tuổi trên 40

3 Mục đích mua

Để ở

Để đầu tư

Vị trí khách hàng

Khách hàng tại Hà Nội

Khách hàng tỉnh

Thông tin sản phẩm

Vị trí dự án

STT

Yếu tố ảnh hưởng

Mức độ ảnh hưởng

Mật độ xây dựng

Tiện ích nội khu

Tiện ích ngoại khu

Thông tin căn hộ

Thông tin bán hàng

Chính sách thanh toán

Chính sách vay vốn

Quà tặng cho khách hàng

Chế độ hoa hồng cho môi giới

Các yếu tố khác

truyền thông

chuyên môn và kỹ năng của người môi giới

phương tiện làm việc của người môi giới

quy định của công ty môi giới

Người được phỏng vấn Người phỏng vấn

PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN VIÊN MÔI

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

1 Hồ Việt Anh

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

2 3

Lê Thị Thanh Thủy Phan Bá Ngọc

HPL HPL

NVKD NVKD

3 năm 1 năm

2 năm dưới 1 năm

4 Nguyễn Thị Thụy

HPL

NVKD

dưới 1 năm

Phạm Thị Huệ

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

6 Nguyễn Thị Ngọc Tú

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

7 Nguyễn Thị Thu Hà

HPL

NVKD

dưới 1 năm

8 Hà Thị Thu Trang

HPL

NVKD

dưới 1 năm

9 Đặng Thị Thu Huyền

HPL

NVKD

2 năm

10 Hà Thị Bích Thủy

HPL

NVKD

4 năm

3 năm

11 Nguyễn Thị Yến

HPL

NVKD

dưới 1 năm

Phạm Hoàng Ý Nhi

HPL

NVKD

dưới 1 năm

13 Bùi Danh Liêm

HPL

NVKD

dưới 1 năm

14 Nguyễn Văn Sơn

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

Phan Thu Uyên

HPL

NVKD

4 năm

3 năm

16 Nguyễn Hồng Hạnh

HPL

NVKD

1 năm

Phùng Minh Huyền

HPL

NVKD

1 năm

18 Hoàng Thị Lan

HPL

NVKD

dưới 1 năm

19 Nguyễn Hương Nhi

HPL

NVKD

dưới 1 năm

20 Trần Thị Ngọc Anh

HPL

NVKD

dưới 1 năm

1 năm

21 Trần Thị Hà Thu 22 Nguyễn Ngọc Huyền 23 Nguyễn Thị Hoài Thu 24 Nguyễn Minh Tuấn 25 Nguyễn Đình Tú

HPL HPL HPL HPL HPL

NVKD NVKD NVKD TPKD NVKD

dưới 1 năm 1 năm 1 năm dưới 1 năm dưới 1 năm

1 năm 2 năm 1 năm dưới 1 năm dưới 1 năm

26 Phan Thị Hồng Lam 27 Nguyễn Thị Thùy Trang 28

Phạm Thị Ngân

HPL HPL HPL

NVKD NVKD NVKD

2 năm 1 năm dưới 1 năm

2 năm 1 năm 1 năm

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

2 năm

29 Nguyễn Quyết Chiến

HPL

NVKD

dưới 1 năm

3 năm

30 Bùi Việt Vinh

HPL

NVKD

dưới 1 năm

31 Vũ Hương Giang

HPL

NVKD

1 năm

2 năm

32 Hoàng Mai Dung

HPL

NVKD

2 năm 1 năm

33 34

Phùng Thị Lan Phạm Duy Giáp

HPL HPL

NVKD NVKD

dưới 1 năm

1 năm

35 Vương Thị Kim Tuyến

HPL

NVKD

dưới 1 năm

1 năm

36 Nguyễn Thị Thanh Thư

HPL

NVKD

37 Nguyễn Thị Thùy Phương HPL

NVKD

dưới 1 năm

38 Mai Thị Thu Trang

HPL

NVKD

dưới 1 năm

39 Nguyễn Thị Thanh

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

40 Nguyễn Thị Mai

HPL

NVKD

dưới 1 năm

41 Vũ Thị Thủy

HPL

NVKD

1 năm

42 Lê Quang Trung

HPL

NVKD

1 năm

43 Nguyễn Thị Mai Phương HPL

NVKD

1 năm

2 năm

44 Nguyễn Thị Thu Hiền

HPL

NVKD

2 năm

45 Hoàn Thị Huyền

HPL

NVKD

2 năm

4 năm

Phạm Huyền Phương

HPL

TPKD

dưới 1 năm

47 Trần Hoàng Dung

HPL

NVKD

dưới 1 năm

48 Đặng Thị Tuyết Mai

HPL

NVKD

dưới 1 năm

49 Nguyễn Bảo Long

HPL

NVKD

6 năm P.TGD P.GDKD 4 năm

6 năm 4 năm

50 Nguyễn Hữu Thắng 51 Hoàng Thị Lài Dung

HPL HPL

1 năm 1 năm 2 năm dưới 1 năm

1 năm 2 năm 4 năm dưới 1 năm

52 Lê Kim Ngân 53 Doãn Thành Chung 54 Nguyễn Văn Trường 55 Nguyễn Mạnh Cường

HPL HPL HPL HPL

NVKD NVKD NVKD NVKD

dưới 1 năm dưới 1 năm

56 Hồ Hoài Anh 57 Nguyễn Đức Tuấn Việt

HPL HPL

NVKD NVKD

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

58 Đoàn Việt Đức

HPL

NVKD

3 năm

2 năm

59 Nguyễn Thu Hà

HPL

NVKD

dưới 1 năm

60 Lê Thị Thảo

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

61 Trần Hùng Dũng

HPL

NVKD

3 năm

2 năm

62 Lê Bảo Bình 63 Vũ Thị Lý

HPL HPL

NVKD TPKD

2 năm 2 năm

1 năm 1 năm

64 Nguyễn Đức Minh

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

65 Trần Quang Hải

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

66 Võ Hùng Dũng

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

67 Đặng Bảo Nguyên

HPL

NVKD

3 năm

2 năm

68 Lê Thị Tuyết Anh

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

69 Nguyễn Thị Hồng

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

70 Lê Viết Tuấn

HPL

NVKD

2 năm

71 Doãn Văn Thắng

HPL

NVKD

2 năm

72 Nguyễn Viết Thắng

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

73 Hoàng Văn Năm

HPL

NVKD

dưới 1 năm

74 Nguyễn Thị Châu

HPL

NVKD

dưới 1 năm

75 Nguyễn Ninh Trang

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

76 Bùi Văn Kiên

HPL

TPKD

1 năm

77 Cao Xuân Hùng

HPL

NVKD

dưới 1 năm

78 Đặng Thế Anh

HPL

NVKD

2 năm

1 năm

79 Đình Xuân Lập 80 Đỗ Văn Khương

HPL HPL

NVKD NVKD

1 năm 2 năm

81 Dương Doãn Anh Tài 82 Hà Việt Trung 83 Nguyễn Thị Thanh Hiền 84 Hoàng Phương Thảo

HPL HPL HPL HPL

NVKD NVKD NVKD NVKD

1 năm 1 năm dưới 1 năm 1 năm

dưới 1 năm 1 năm dưới 1 năm 1 năm

85 Hoàng Văn Mạnh 86 Ngô Kiều Anh

HPL HPL

NVKD NVKD

1 năm 3 năm

dưới 1 năm 2 năm

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

87 Lê Gia Huy

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

88 Lê Kim Oanh

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

89 Nguyễn Minh Hiếu

2 năm

HPL

NVKD

3 năm

90 Nguyễn Quỳnh Oanh

1 năm

HPL

NVKD

2 năm

91 Nguyễn Thành Chung 92 Nguyễn Thanh Tùng

dưới 1 năm 2 năm

HPL HPL

NVKD NVKD

1 năm 2 năm

93 Nguyễn Thị Hồng Nhung HPL

NVKD

2 năm

94 Nguyễn Văn Quân

1 năm

HPL

NVKD

2 năm

95 Nguyễn Vũ Hoàng

dưới 1 năm

HPL

NVKD

96 Nguyễn Viết Du

dưới 1 năm

HPL

NVKD

Phạm Bảo Long

1 năm

HPL

NVKD

2 năm

Phạm Đức Trung

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

Phạm Văn Cường

dưới 1 năm

HPL

NVKD

100 Tạ Thị Tuyết Nhung

1 năm

HPL

NVKD

2 năm

101 Tô Định Canh

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

102 Trần Mạnh Hùng

2 năm

HPL

NVKD

2 năm

103 Trần Minh Diệu

dưới 1 năm

HPL

NVKD

1 năm

104 Trịnh Đức Minh

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

105 Vũ Hoàng Anh

dưới 1 năm

HPL

NVKD

106 Vương Văn Long

1 năm

HPL

NVKD

1 năm

107 Nguyễn Thiện Văn

dưới 1 năm

HPL

NVKD

1 năm

108 Nguyễn Thế Anh 109 Trần Văn Hùng

2 năm 1 năm

HPL HPL

NVKD NVKD

3 năm 1 năm

110 Nguyễn Tuấn Dương 111 Vũ Công Chính 112 Trần Duy Anh 113 Ngô Văn Quân

1 năm 1 năm dưới 1 năm dưới 1 năm

HPL HPL HPL HPL

NVKD NVKD NVKD NVKD

1 năm 1 năm dưới 1 năm dưới 1 năm

114 Nguyễn Văn Hiến 115 Vũ Thanh Tâm

2 năm 1 năm

HPL HPL

NVKD NVKD

2 năm 1 năm

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

116 Trần Văn Diễn

HPL

NVKD

1 năm

dưới 1 năm

117 Bùi Trung Đức

HPL

NVKD

2 năm

118 Đặng Quang Trung

HPL

NVKD

3 năm

dưới 1 năm

119 Nguyễn Thái Báo

HPL

NVKD

1 năm

120 Trần Thị Hiếu

HPL

NVKD

2 năm

dưới 1 năm

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN

ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT

PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chỉ tiêu

Năm 2017

Năm 2018

Năm 2019

Đợt

Thời điểm

Phần trăm thanh toán 30%

PHỤ LỤC

STT

Yếu tố ảnh hưởng

Mức độ ảnh hưởng

STT

Yếu tố ảnh hưởng

Mức độ ảnh hưởng

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

STT

Họ tên

Chức vụ

Đơn vị kinh doanh

Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới

Thời gian tham gia vào hoạt động MG tại HPL

Có thể bạn quan tâm

Luận văn Thạc sĩ: Chế tạo và nghiên cứu tính chất điện, từ của vật liệu multiferroic Ba₀.₇Ca₀.₃TiO₃/ NiFe₂O₄

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu vật liệu biến hóa dạng chuỗi một chiều chế tạo từ kim loại đồng trên đế FR-4 hoạt động tại tần số MHz ứng dụng trong truyền năng lượng không dây

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng tác động tới môi trường biển của việc xả nước thải từ sự cố nhà máy điện hạt nhân Fukushima sử dụng công cụ ERICA

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mô hình đầu dò nơtron và gamma sử dụng nhấp nháy EJ-276 ghép nối với mảng nhân quang silicon

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng ảnh hưởng của bức xạ ion hóa đến sức khỏe cư dân khu vực mỏ đất hiếm Đông Pao, xã Bản Hon, huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Luận văn Thạc sĩ: Sử dụng phương pháp nhiễu xạ neutron khảo sát cấu trúc tinh thể và pha trật tự từ trong vật liệu Pr2FeCrO6

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu phân lập, xác định cấu trúc và hoạt tính ức chế NO của các hợp chất thứ cấp từ chủng vi nấm biển Aspergillus sp. CL251

Luận văn Thạc sĩ: Phân tích một số hợp chất bisphenol thôi nhiễm từ bao bì nhựa lên một số mẫu thực phẩm nền tinh bột

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá hoạt tính kháng khuẩn, kháng nấm của loài hoa mộc (Osmanthus fragrans (Thunb.) Lour.) ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá tác dụng kháng viêm của loài côi Turpinia montana (Blume) Kurz

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đặc trưng tính chất vật liệu composite có cấu trúc nano chitosan–cyclodextrin/TiO₂–Ag

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chế tạo và khảo sát một số tính chất của màng phủ trên cơ sở nhựa epoxy gốc nước và khung cơ kim - ZIF

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất napthoquinone chứa nguyên tố flo bằng phản ứng đa thành phần

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu điều chế vật liệu Bioglass và tổ hợp lai với polymer ALG-F127 định hướng ứng dụng trong điều trị nội nha

Luận văn Thạc sĩ: Khảo sát thành phần hóa học và hoạt tính ức chế enzyme α-glucosidase trên một số hợp chất phân lập từ thịt quả bình bát nước (Annona glabra L.).

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đánh giá hoạt tính chống ung thư của hợp chất lai chứa khung tetrahydro-β-carboline và imidazo[1,5-a]pyridine

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất của benzazole

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chiết tách lignin từ vỏ sầu riêng Ri6 (Durio zibethinus Murr.) và tổng hợp vật liệu biocomposite định hướng ứng dụng trong bảo quản sau thu hoạch

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hạt nano bạc phủ acid hyaluronic mang doxorubicin định hướng ứng dụng trong điều trị ung thư

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và hoạt tính kháng viêm của loài rau dừa nước (Ludwigia adscendens)

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ